Assetmanagement bij woningcorporaties:

Maat: px
Weergave met pagina beginnen:

Download "Assetmanagement bij woningcorporaties:"

Transcriptie

1 Assetmanagement bij woningcorporaties: meer dan een hype?! Master of Science in Real Estate Amsterdam School of Real Estate Master Thesis Ruud Segers Ouderkerk aan de Amstel, april 2015 Begeleider ASRE: Prof. Dr. J. Conijn

2 Voorwoord Prettig moment, het voorwoord schrijven op de eerste mooie lentedag van Het werk zit erop! Het afgelopen jaar heb ik deze master thesis met veel plezier geschreven. De inspiratie hiervoor vloeide voort uit mijn werk bij woningcorporatie Stadgenoot. In algemeenheid zit de corporatiesector in zwaar weer, tegelijkertijd zijn er vele mogelijkheden om zowel op maatschappelijk als op financieel vlak beter te presteren. Naar mijn mening kan assetmanagement hier een essentiële rol in vervullen. In deze thesis onderzoek ik in hoeverre de randvoorwaarden voor goed assetmanagement door corporaties worden ingevuld. Een aantal personen hebben het mogelijk gemaakt dat ik het afgelopen jaar met plezier aan dit onderzoek heb kunnen werken. Op de eerste plaats mijn begeleider Johan Conijn. Zijn begeleiding heb ik als bijzonder motiverend ervaren. Al tijdens zijn colleges werd ik gegrepen door zijn kennis en kunde en de inspirerende wijze waarop hij dit kan overbrengen. Tijdens de gesprekken over mijn scriptie heb ik dit nog eens persoonlijk ervaren. Dank hiervoor. Ook dank voor de 28 corporaties die de uitgebreide enquête hebben ingevuld. Dankzij de grote respons hebben de uitkomsten van mijn onderzoek meer waarde gekregen. Tot slot gaat mijn dank ook uit naar mijn ruimhartige werkgever Stadgenoot die mij in staat stelde één dag per week aan de scriptie te besteden: een luxe situatie. Met deze master thesis is een eind gekomen aan de MSRE-opleiding. Een bijzonder leerzame tijd. Hoewel veel ervaring op andere terreinen was tot de switch naar Stadgenoot de vastgoedsector - en de corporatiesector in het bijzonder - nieuw voor mij. Als je in zo n nieuwe wereld stapt ontbreekt een duidelijk referentiekader. Hoe pak je zaken aan? Hoe denken andere partijen? De MSRE-opleiding heeft me dit kader op een inspirerende en zeer plezierige wijze gegeven. Ruud Segers Ouderkerk aan de Amstel, april

3 Inhoudsopgave Samenvatting... 5 Hoofdstuk 1 Inleiding en probleemstelling Aanleiding Begripsbepaling Onderwerp Vraagstelling Onderzoeksmodel Beperkingen onderzoek...11 Hoofdstuk 2 Historische context Inleiding Historische schets woningcorporaties Vastgoedsturing bij woningcorporaties Beleid- en besluitvormingsprocessen Organisatie-inrichting Conclusie...21 Hoofdstuk 3 Vastgoedmanagement commerciële vastgoedorganisaties Inleiding Vastgoedmanagement Conclusie...26 Hoofdstuk 4 Verschillen corporaties commerciële vastgoedorganisaties Inleiding Vastgoedbedrijfskolom Hybride organisaties Vermogensverschaffing Conclusie...31 Hoofdstuk 5 Specifieke voorwaarden corporaties transparante en efficiënte vastgoedsturing Inleiding Scheiden van rollen

4 5.3 Hybride karakter Vermogensverschaffing Conclusie...35 Hoofdstuk 6 Conclusies theoretisch deel Inleiding Randvoorwaarden assetmanagement woningcorporaties...37 Hoofdstuk 7 Empirisch onderzoek Inleiding Methode Resultaten enquête Totaal beeld enquête Resultaten per corporatie Status invoering assetmanagement Beoogde doelen assetmanagement...49 Hoofdstuk 8 Conclusies en aanbevelingen Inleiding Conclusies deelvragen Beschouwing centrale vraag Aanbevelingen Nader onderzoek Reflectie...58 Bibliografie...59 Bijlage 1 Deelnemende corporaties...60 Bijlage 2 Resultaten enquête: assetmanagement bij woningcorporaties

5 Samenvatting In deze Master thesis worden de resultaten beschreven van het onderzoek naar de actuele stand van zaken rondom de implementatie van assetmanagement bij woningcorporaties. De misstanden in de sector, de financiële- en vastgoedcrisis en de verhuurdersheffing maken het noodzakelijk dat corporaties de bedrijfsvoering professionaliseren. Transparantie en efficiency zijn prangende vraagstukken voor de sector geworden. Diverse corporaties pogen door de introductie van assetmanagement antwoord te geven op deze vragen. Het begrip assetmanagement is ontleend aan de bekende drie sturingsniveaus van vastgoedmanagement zoals bij commerciële vastgoedorganisaties gebruikelijk is (van Driel, 2010) 1. Assetmanagement wordt daarbij als het tactische niveau beschouwd, waarbij de strategische kaders worden vertaald in complexaanpakken die de basis vormen voor de aansturing van de operationele afdelingen. In het theoretisch kader is onderzocht aan welke randvoorwaarden moet worden voldaan om assetmanagement zodanig te implementeren bij woningcorporaties dat verbetering van transparantie en efficiency binnen bereik komen. Enerzijds is hierbij gekeken naar de huidige theorievorming rondom vastgoedsturing van woningcorporaties. Anderzijds is onderzocht in hoeverre assetmanagement van commerciële vastgoedorganisatie interessante inzichten biedt én toepasbaar is voor de corporatiesector. Het theoretisch deel resulteert in een set aan randvoorwaarden waaraan voldaan moet worden om assetmanagement bij corporaties succesvol te kunnen invoeren. In het empirisch deel zijn 28 corporaties geënquêteerd om zicht te krijgen in hoeverre de gestelde theoretische randvoorwaarden ook in de praktijk worden ingevuld. Opvallende resultaten uit deze enquête zijn: Eisen aan het sturingsproces: strategisch - 54% toetst het portefeuillebeleid op financiële haalbaarheid - 58% geeft een rendementsdoelstelling aan assetmanagementfunctie - 42% heeft inzicht in de kosten van maatschappelijke prestaties tactisch - 96% stelt complexplannen op, dan wel is bezig deze op te stellen - 83% maakt performance analyses per complex - bij 90% van onderzochte corporaties is assetmanagement betrokken bij verkoop, nieuwbouw en renovatie-opgave operationeel - bij 42% van onderzochte corporaties stuurt assetmanagement de operatie afdelingen aan - bij 33% van de onderzochte corporaties gebruikt assetmanagement outputnormen voor aansturing operationele afdelingen Eisen aan de organisatie-inrichting: - 80% heeft een assetmanagementfunctionaris - 50% beschouwt assetmanagement als adviesfunctie en niet als lijnfunctie - 13% koppelt budgethouders aan maatschappelijk budget; Eisen aan de informatievoorziening, P&C - operationele afdelingen leggen in 40% van de gevallen verantwoording af aan assetmanagement 1 Drie niveaus: strategisch - portfoliomanagement, tactisch - assetmanagement en operationeel - propertymanagement 5

6 Uit het empirisch onderzoek blijkt dat de onderzochte corporaties weliswaar een eenduidig beeld hebben van het takenpakket en de belangrijkste kaders van assetmanagement, maar dat als wordt ingezoomd - een beperkte nadere invulling wordt gegeven aan de theoretisch te stellen eisen aan assetmanagement. Wel op het tactische niveau vergroten van inzicht in de portefeuille en de complexen, maken van performance-analyses, betrokken zijn bij verkoop, nieuwbouw en verbeterbeslissingen. Maar vaak nog naast de bestaande organisatie in een adviesrol. Ook de verbinding met enerzijds de strategische kaders en anderzijds de operationele afdelingen vindt beperkt plaats. Opvallend is dat het ten behoeve van de transparantie zo gewenste inzicht in de kosten van de maatschappelijk beoogde doelen, door veel corporaties niet kan worden gegeven: slechts 42% van de ondervraagde corporaties kan hier wél inzicht in bieden. Positief geformuleerd is een stap in de zo gewenste professionalisering van de sector gezet. Voorzichtig kan worden gesteld dat door een aantal corporaties in een aantal jaren flink wat is bereikt en dat dit hopelijk als een olievlek zal uitwaaieren over de sector. Uit het onderzoek komt een aantal aanbevelingen naar voren voor woningcorporaties die starten met assetmanagement: Stel strategische kaders: zowel ten aanzien van (wens)portefeuille als rendement; Bepaal het maatschappelijk te besteden budget vooraf en leg hier verantwoording over af; Maak de verbinding tussen strategische kaders, assetmanagement en operationele afdelingen, door: o top-down én bottom up te werken: betrek kennis uit de praktijk bij de strategievorming en tactische uitwerking; o assetmanagement lijnverantwoordelijkheid te geven; o met opdrachtgever-opdrachtnemer relaties te werken tussen strategie, assetmanagement en operationele afdelingen; Stel vanuit assetmanagement eenduidige en outputgerichte doelstellingen aan de operationele afdelingen. Ontleen deze kaders aan externe normen. Stuur de operatie aan op basis van operational excellence. 6

7 Hoofdstuk 1 Inleiding en probleemstelling 1.1 Aanleiding Financieel wanbeleid, gebrek aan transparantie, falende bestuurders: woningbouwcorporaties staan de laatste jaren in een sterk negatief daglicht. Door de financiële- en vastgoedcrisis van de afgelopen jaren en bovenal de ingevoerde verhuurdersheffing, is bovendien de financiële situatie van een groot aantal corporaties ernstig verslechterd. Op dezelfde weg doorgaan is geen optie. Op basis van de nieuwe werkelijkheid zal geoptimaliseerd moeten om enerzijds de financiële continuïteit te waarborgen en anderzijds zoveel als mogelijk te voldoen aan de maatschappelijke taken. Mede vanuit bovengenoemde noodzaak is een aantal corporaties bezig om gebaseerd op commerciële vastgoedorganisaties haar vastgoedsturing te professionaliseren. Veelal wordt deze vorm aangeduid als het invoeren van assetmanagement. Het invoeren van het zogenoemde assetmanagement binnen corporaties vertoont de laatste jaren hypeachtige-trekken. Congressen, workshops, adviseurs: iedereen lijkt er mee bezig. Knelpunten op het gebied van transparantie? In-efficiency? Sturing van de organisatie? Aansluiting tussen portefeuillebeleid en operationele activiteiten? Assetmanagement belooft antwoord te geven op al deze vragen. Vragen die de sector al decennia bezig houden. Is het ei van Columbus daadwerkelijk gevonden? Maar..wat houdt assetmanagement bij corporaties eigenlijk in? Welke vrijheidsgraden heeft een corporatie feitelijk om wijzigingen aan te brengen in haar vastgoed? Corporaties zijn veelal lokaal gebonden met bezit dat historisch tot stand is gekomen, waarbij beslissingen uit oogpunt van rendement worden gedwarsboomd door moeilijk meetbare maatschappelijke doelen. Vanuit wetenschappelijke hoek heeft Nico Nieboer (2009) en Aldert Dreimüller (2008) bovendien aangetoond dat tot voor kort de corporatiesector slechts beperkt in staat is om aan essentiële randvoorwaarden te voldoen op het terrein van assetmanagement. Nieboer constateert in zijn proefschrift dat het koord tussen portefeuillebeleid en investeringen bij corporaties lang en veelal slap is. Methoden en technieken van corporaties om portefeuillebeleid te vertalen naar investeringen - bij uitstek het terrein van assetmanagement - bestempeld Nieboer als mager. Dreimüller schetst in zijn proefschrift dat de veranderbereidheid binnen de sector beperkt is. Omdat assetmanagement voor veel corporaties een geheel andere organisatie-inrichting, sturing en informatievoorziening vraagt, kan de vraag gesteld worden in hoeverre corporaties deze slag succesvol weten te maken. Kortom van de ene kant zijn er hoge verwachtingen, van de andere kant is het de vraag wat assetmanagement feitelijk inhoudt en in welke mate de corporaties in staat zijn invulling te geven aan de beoogde doelen van assetmanagement. 7

8 1.2 Begripsbepaling Het begrip vastgoedsturing wordt met name binnen de corporatiesector gebruikt. In deze studie wordt aangesloten op de uitwerking zoals door Eskinasi (2006) omschreven. Hij duidt vastgoedsturing aan als denkmodel van het hele domein van strategisch voorraad- of portefeuillebeleid, investerings- en desinvesteringsbeleid, alsmede beheer en exploitatie van vastgoed. Hij definieert vastgoedsturing als: het omzetten van bedrijfsdoelstellingen (missie en visie) naar een portefeuillestrategie met een werkbare koppeling aan bedrijfsprocessen. Daarmee vertoont het begrip vastgoedsturing grote gelijkenis met de drie niveaus van vastgoedmanagement zoals veelvuldig in het commercieel vastgoedmanagement wordt gehanteerd: portfoliomanagement, assetmanagement en propertymanagement (o.a. van Driel 2010). In dit onderzoek wordt het begrip vastgoedsturing gelijk gesteld aan de genoemde drie niveaus van vastgoedsturing zoals in het commercieel vastgoedmanagement. In onderstaande figuur worden de begrippen portfoliomanagement, assetmanagement en propertymanagement in onderlinge samenhang getoond. Figuur 1 niveaus van vastgoedmanagement ontleend aan Keeris (2001) In hoofdstuk 3 zal meer uitgebreid worden ingegaan op het vastgoedmanagement van commerciële vastgoedorganisaties. Omvat vastgoedsturing het gehele proces van portfoliomanagement tot en met exploitatie van het vastgoed, het begrip assetmanagement kan gezien worden als onderdeel van vastgoedsturing. Assetmanagement geeft de vertaling van portfoliomanagement naar propertymanagement. Bij assetmanagement staat de beoordeling van de afzonderlijke projecten (bijvoorbeeld woningcomplexen) centraal. Analyses van kengetallen per complex spelen hier vaak een belangrijke rol. Mede vanuit dergelijke analyses worden beslissingen genomen over de gewenste aanpak van de complexen. Hierbij valt te denken aan de keuze 8

9 tussen aanhouden of afstoten en tussen mogelijke bouwtechnische ingrepen. Ook verwerving via aankoop of eigen ontwikkeling komt in assetmanagement aan de orde. De assetmanager stelt daarmee de kaders voor de operationele exploitatie van het vastgoed (propertymanagement) (Nieboer (2009)). In dit onderzoek staat assetmanagement bij woningcorporaties centraal. De veronderstelling in dit onderzoek is dat assetmanagement als schakel tussen portfolio- en propertymanagement een cruciale rol speelt in het professionaliseren van vastgoedsturing binnen woningcorporaties. Belangrijke doelen van een verbeterde vastgoedsturing bij corporaties is het verkrijgen van meer transparantie en efficiency. In deze thesis wordt onder transparantie en efficiency het volgende verstaan: Transparantie: De oorsprong van het woord transparantie ligt in het Latijn: "transparere" en betekent "doorschijnen". Later wordt dit begrip vaak gerelateerd aan overheidshandelen en krijgt het ook de betekenis van controleerbaar en/of openheid. In het verlengde hiervan wordt het begrip in deze thesis specifiek toegespitst op corporaties als volgt gedefinieerd: (controleerbaar) inzicht hebben in de prestaties van de corporatie. In het bijzonder in de maatschappelijke prestaties en daarmee samenhangende kosten van een corporatie. Efficiency: Voor het begrip efficiency wordt aangesloten bij de gebruikelijke betekenis (van Dale, 2014): doelmatigheid of het zo doeltreffend mogelijk inzetten van middelen. Van efficiency is sprake als met de (financiële, personele en materiële) middelen een zo hoog mogelijk resultaat wordt behaald met zo min mogelijke verspilling van diezelfde middelen. 1.3 Onderwerp In deze studie wordt onderzoek verricht of de corporaties die assetmanagement hebben ingevoerd dan wel bezig zijn met de implementatie hiervan stappen hebben gezet op het gebied van vastgoedsturing. Worden de voorwaarden gecreëerd om meer transparantie en efficiency te verkrijgen? Op welke wijze dient de organisatie, in termen van: sturing, inrichting en informatievoorziening te worden aangepast? Beoogd wordt aan de hand van theorie en ervaringen in de sector handvatten te geven voor het invoeren van een meer professionele vorm van vastgoedsturing die tegemoet komt aan de gestelde eisen van efficiency en transparantie. 9

10 1.4 Vraagstelling De centrale vraagstelling luidt: worden de randvoorwaarden voor assetmanagement bij woningcorporaties op een zodanige wijze ingevuld dat het een bijdrage levert aan de beoogde transparantie en efficiency? Op basis van deze vraagstelling zijn de volgende sub vragen geformuleerd: Hoe kan de huidige wijze van vastgoedsturing binnen de corporatiesector worden getypeerd? Wat zijn de redenen waarom deze wijze van sturen niet meer voldoet? Wat kunnen corporaties op het gebied van vastgoedsturing leren van commerciële vastgoedorganisaties? Hoe kan assetmanagement bij woningcorporaties theoretisch worden getypeerd? Welke theoretische randvoorwaarden stelt assetmanagement aan sturing, inrichting en informatievoorziening? In welke mate worden deze randvoorwaarden in de praktijk daadwerkelijk ingevuld? Welke doelen worden met assetmanagement in de praktijk beoogd? 1.5 Onderzoeksmodel Het onderzoek kan worden getypeerd als een verkennend onderzoek. Het onderzoek zal bestaan uit een onderzoeksopzet en centrale vraag, gevolgd door een theoretisch deel en een empirisch deel waarin het theoretisch kader wordt getoetst. Het onderzoek wordt afgesloten met een conclusie en enkele aanbevelingen. Het theoretisch deel bestaat uit: Aanleiding onderzoek: woningcorporaties in historisch perspectief. Dit historisch perspectief maakt duidelijk dat de traditionele bedrijfsvoering van corporaties onvoldoende antwoord biedt op de huidige eisen op het gebied van transparantie en efficiency (hoofdstuk 2); Vastgoedsturing binnen commerciële vastgoedorganisaties: wat kunnen corporaties hiervan leren en zo ja, aan welke randvoorwaarden moet worden voldaan (hoofdstuk 3); Typering woningcorporaties: welke specifieke kenmerken van woningcorporaties (hoofdstuk 4) leiden tot aanvullende randvoorwaarden? (hoofdstuk 5); Samenvatting theoretische randvoorwaarden toetsingskader voor praktijkonderzoek (hoofdstuk 6); In het empirisch deel worden 28 corporaties geënquêteerd (hoofdstuk 7). Dit betreffen corporaties die de afgelopen jaren assetmanagement hebben ingevoerd dan wel bezig zijn met de implementatie. Onderzocht zal worden welke doelen met deze nieuwe wijze van vastgoedsturing in de praktijk worden beoogd en op welke wijze invulling is gegeven aan de diverse randvoorwaarden. 10

11 Op basis van de enquêteresultaten zal vastgesteld worden in hoeverre voldaan wordt aan de theoretisch gestelde randvoorwaarden (hoofdstuk 8). De resultaten die voortvloeien uit de confrontatie tussen theorie en praktijk, leiden tot een set aan aanbevelingen die moeten bijdragen aan een succesvolle implementatie van assetmanagement bij woningcorporaties. Schematisch kan het onderzoeksmodel als volgt worden weergegeven: DEEL 1 Theoretisch kader DEEL II Empirie hoofdstuk 2 aanleiding noodzaak verbetering vastgoedsturing woningcorporaties methode van onderzoek: enquete hoofdstuk 7 hoofdstuk 3 hoofdstuk 4/5 hypothese: corporaties kunnen leren van commerciële vastgoedorganisaties ja mits wordt voldaan aan aanvullende voorwaarden hoofdstuk 6 formulering randvoorwaarden analyse enquête: toetsen randvoorwaarden in de praktijk hoofdstuk 7 hoofdstuk 8 conclusie en aanbevelingen implementatie assetmanagement hoofdstuk 8 aanbevelingen implementatie verbetering vastgoedsturing Figuur 2 onderzoeksmodel 1.6 Beperkingen onderzoek Het feit dat assetmanagement binnen woningcorporaties een relatief nieuw fenomeen is, vormt een beperking in het onderzoek. Een aantal corporaties is aan het ontdekken wat wel en niet bereikt kan worden met assetmanagement. Dit brengt met zich mee dat er nog geen harde conclusies kunnen worden getrokken: simpelweg omdat de praktijk bij corporaties nog moet uitkristalliseren. In die zin moet dit onderzoek worden opgevat als een tussenstand : wat zijn de eerste ervaringen met assetmanagement? Wat werkt wel, wat werkt niet? Welke organisatorische knelpunten treden op? Zijn deze vanuit de theorie te beslechten? Het doel van dit onderzoek is om een succesvolle implementatie van assetmanagement een stap dichterbij te brengen. Een belangrijke uitdaging waar de corporatiesector voor staat is om meer transparantie en efficiency te tonen. De veronderstelling is dat assetmanagement hier een belangrijke bijdrage aan kan leveren. De oorspronkelijke gedachte van het onderzoek was om inzichtelijk te maken in welke mate assetmanagement daadwerkelijk leidt tot een verbetering van transparantie en efficiency. Gegeven het feit dat assetmanagement een nieuw fenomeen is en dat een dergelijk onderzoek lastige meetproblemen 2 met zich meebrengt, is hiervan 2 Deze meetproblemen behelzen onder andere: wat was c.q. is de transparantie vóór respectievelijk na invoering van assetmanagement? Wat is het verband met assetmanagement? Wat is de meetbare bijdrage van assetmanagement aan efficiencyverbetering? 11

12 afgezien. Het uitgevoerde onderzoek richt zich primair op de randvoorwaarden die nodig zijn om assetmanagement bij corporaties te implementeren: een zodanig assetmanagement dat de randvoorwaarden zijn ingevuld om een grotere mate van transparantie en efficiency te bereiken. Door middel van een enquête is de huidige stand van zaken bij de onderzochte corporaties in beeld gebracht. Voordeel van de enquête is dat een relatief groot deel van de onderzoekspopulatie in kaart is gebracht. Nadeel is dat de diepgang van een enquête beperkt is: mogelijk ontstaan er interpretatieverschillen en tevens komen de achterliggende beweegredenen niet of nauwelijks aan bod. Een andere beperking is dat de antwoorden van de enquête niet nader zijn onderzocht: zijn de antwoorden wel in overeenstemming met de werkelijkheid? Met nadruk wordt gesteld dat de enquêteresultaten een beeld geven van de stand van zaken, de werkelijkheid ligt genuanceerder. 12

13 Hoofdstuk 2 Historische context 2.1 Inleiding In dit hoofdstuk wordt de historische ontwikkeling van woningcorporaties geschetst. Deze schets vindt vanuit een externe en een interne invalshoek plaats. De externe blik gaat in op de ontwikkeling van de sector als geheel, de positie in het maatschappelijk veld en de relatie met de overheid. Deze beschrijving zal duidelijk worden waarom het logisch is dat juist het afgelopen decennium (elementen van) assetmanagement binnen corporaties zijn intrede doet. De interne invalshoek beschrijft de ontwikkeling van vastgoedsturing in de corporatiesector tot op heden: hoe zien de besluitvormingsprocessen er uit? Hoe zijn organisaties ingericht? Van welke informatie wordt gebruik gemaakt? Deze beelden zijn nodig om vervolgens in hoofdstuk 3 te kunnen bepalen welke wezenlijk nieuwe elementen aan vastgoedsturing moeten worden toegevoegd om een grotere mate van transparantie en efficiency te bereiken. 2.2 Historische schets woningcorporaties De vooroorlogse periode (tot 1945) Particuliere initiatieven stonden in de tweede helft van de 19 e eeuw aan de wieg van de corporaties. De grote trek van platteland naar steden zorgden voor soms zeer slechte woonomstandigheden in deze steden. Vanuit idealisme én eigen belang trokken rijke particulieren/ondernemers zich deze omstandigheden aan en trachten de woonomstandigheden te verbeteren. Uiteindelijk mondde dit uit in de Woningwet van 1901 waarin de eerste bepalingen over woonkwaliteit en financiële steun van de overheid voor private initiatieven zijn opgenomen. De eerste corporaties waren kleinschalig, lokaal georganiseerd en ontstonden vanuit charitatieve of maatschappelijke doeleinden. De relatie met het vastgoed is te typeren als eigenaar-bewoner. Er was geen sprake van een nauwe band met de overheid. De wederopbouw ( ) De Tweede Wereldoorlog leidde tot een grote woningnood. De overheid trok de verantwoordelijkheid naar zich toe en startte een ambitieus bouwprogramma, waarbij de corporaties een belangrijke rol in de uitvoering kregen. Daarmee bewoog de sector zich meer en meer van de private naar de publieke kant. De uitvoerende rol van de corporaties kwam tot uitdrukking via zogenaamde contingenten : van de gemeenten kregen corporaties contingenten toegewezen om nieuwbouw te realiseren. De financiële risico s van deze nieuwbouw en exploitatie lag primair bij de rijksoverheid: via leningen, garanties en (exploitatie)subsidies werden de risico s bij de 13

14 corporaties afgedekt. Alle aandacht was in deze periode gericht op de kwantiteit van het bouwprogramma. Groeikernen en stadsvernieuwing ( ) Nadat de grootste woningnood verdwenen was, schoof het Rijksbeleid op naar ruimtelijk groeikernenbeleid. Grootschalige nieuwbouw werd geprogrammeerd rondom een aantal kernen. Almere is hier het bekendste voorbeeld van. Tegelijkertijd ontstond in de bestaande stedelijke gebieden de roep om stadsvernieuwing. Vanuit het door de Rijksoverheid beschikbaar gestelde gelden in het stadsvernieuwingsfonds werd de aanpak van stadsvernieuwing mogelijk gemaakt. Vanaf de wederopbouw tot eind jaren 80 is de corporatiesector sterk vervlochten met de Rijksoverheid. De overheid schrijft alles voor, corporaties lopen nauwelijks risico s; het zijn beherende organisaties die het overheidsbeleid uitvoeren. Brutering, Vinex en bouwen voor de doorstroming ( ) In de jaren negentig is een trendbreuk zichtbaar: de ordening in de volkshuisvesting en daarmee de relatie tussen overheid en corporaties wordt ingrijpend gewijzigd. De brutering ofwel de Wet balansverkorting geldelijke steun volkshuisvesting uit 1995 houdt in dat de aflossing van leningen van corporaties aan de Rijksoverheid worden verrekend met de toekomstige subsidies vanuit de Rijksoverheid. Dit resulteert in een veel grotere beleidsvrijheid van corporaties. Plotseling komen de risico s van bouw, exploitatie, verkoop en sloop van woningen bij de corporatie zelf te liggen. Qua woningbehoefte is in deze periode een verschuiving zichtbaar van kwantiteit naar kwaliteit. Ook het fenomeen scheefwonen komt naar voren: mensen met hoge inkomens bewoonden levenslang een goedkope sociale woning en mensen met een laag inkomen bewoonden relatief dure woningen, waarbij veel huursubsidie werd ontvangen. Doorstroming werd een belangrijke pijler in het Rijksbeleid. De Vinex-locaties vormden de opvolger van de groeikernen in de jaren zeventig en tachtig. In de steden komt het accent te liggen op stedelijke vernieuwing. De stadsvernieuwing had weliswaar een impuls gegeven aan de technische kwaliteit van de woningen, maar met name in de naoorlogse wijken manifesteerden zich grote problemen op het gebied van leefbaarheid. Door differentiatie van de woningvoorraad en verbeteren van de leefbaarheid werd getracht de eenzijdige sociale structuur te doorbreken. Door de hoge concentratie sociale woningbouw in deze wijken, werden corporaties geacht een zeer actieve bijdrage te leveren aan deze stedelijke vernieuwing. De ontwikkelingen in de jaren negentig leidden tot een veelheid aan rollen van corporaties ten aanzien van het vastgoed: het beheer, de ontwikkelaar, de zorg voor de woonomgeving, de sociale huivester. Daarbij droeg de corporatie alle financiële risico s van het vastgoed. Corporaties begonnen te professionaliseren: financieel beleid, treasury, klantgerichtheid, projectontwikkeling, worden belangrijke thema s. Ook ontstond een fusiegolf: ingezet werd op schaalvoordelen, risicospreiding en de mogelijkheid om hoogopgeleide professionals aan te trekken. 14

15 Veranderend maatschappelijk en politiek klimaat ( ) De jaren laten een forse economische groei zien. Door waardeontwikkeling en verkoop, wordt de financiële polsstok van corporaties steeds ruimer. Een aantal corporaties verwerven grote ontwikkelposities voor ambitieuze nieuwbouwplannen. De taakopvatting van de corporatie wordt steeds ruimer. De politiek juicht in eerste instantie deze ontwikkeling toe: maatschappelijke problemen worden aangepakt zonder dat het beslag legt op de financiële middelen van de overheid. Ook veel corporatiebestuurders vinden dit een wenselijke ontwikkeling: deels vanuit de maatschappelijke opvatting dat leefbaarheidsproblemen hiermee daadwerkelijk worden opgepakt, deels economisch omdat dergelijke investeringen leiden tot een positieve waarde ontwikkeling van het vastgoedbezit in deze buurten en deels vanuit een meer persoonlijk motief om er toe te doen in de top van politiek en bedrijfsleven. Om een aantal redenen verandert het beeld over de corporaties echter in sneltreinvaart. Sinds eind jaren negentig is de algemene maatschappelijke tendens waarneembaar dat onder leiding van de publieke opinie meer transparantie en verantwoording wordt verwacht. Zowel op nationaal niveau als in EU-verband is daarbij de politieke voorkeur zichtbaar naar een meer strikte scheiding tussen de vrije markt(werking) en maatschappelijk handelen. In Nederland is reeds in de jaren 90 hier uitwerking aan gegeven door de werkgroep Marktwerking, Deregulering en Wetgevingskwaliteit (de werkgroep Cohen). In EU-verband kan verwezen worden naar de richtlijnen omtrent DAEB en niet-daeb-activiteiten. Deze roep om transparantie en verantwoording speelt bij uitstek in de corporatiesector. Het grote vermogen dat in de sector zit 3, onduidelijkheid over het eigenaarschap en de reikwijdte van de maatschappelijke taak, zijn belangrijke redenen waarom deze vraagstukken voor de sector opportuun zijn. De sector is onvoldoende in staat duidelijke antwoorden hierop te geven. Er ontstaat een beeld van een luie sector met veel te veel maatschappelijk geld dat nauwelijks in staat is om maatschappelijke problemen daadwerkelijk aan te pakken. Vervolgens zetten de verschillende affaires van de laatste jaren, zoals de SS Rotterdam, de campus in Maastricht, Rochdale en in het bijzonder de derivatenaffaire bij Vestia, de sector in een bijzonder negatief daglicht en maken de roep om transparantie en verantwoording pregnant. Samengevat ligt de kern van de hedendaagse problematiek van de corporatiesector in drie vraagstukken: legitimatie, transparantie en efficiency. De corporatiesector is onvoldoende in staat om helder haar bijdrage in termen van maatschappelijke prestaties, doeltreffendheid en doelmatigheid aan te tonen. Daarnaast wordt onvoldoende invulling gegeven aan het legitimatievraagstuk van een corporatie: hoe geef je als maatschappelijke onderneming invulling aan de relatie met overheid en maatschappij? Hoe wordt verantwoording afgelegd, hoe wordt inspraak georganiseerd over de gewenste maatschappelijke prestaties? Met name het transparantie- en efficiencyvraagstuk zal nadrukkelijk terugkomen in dit onderzoek. Woningcorporaties beogen juist door het invoeren van assetmanagement transparantie en efficiency te verbeteren. 3 Op basis van cijfers Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting 2013: totaal vermogen circa 220 miljard (op basis van marktwaarde verhuurde staat). 15

16 2.3. Vastgoedsturing bij woningcorporaties Bovenstaand is vanuit een externe invalhoek gekeken naar de corporatiesector. Hoe heeft de sector zich ontwikkeld in de steeds wijzigende politieke en maatschappelijke omgeving? Voor het onderzoek in deze thesis is het van belang om ook een goed beeld te schetsen van de stand van zaken ten aanzien van de interne bedrijfsvoering. Hoe werd en wordt vastgoedsturing vormgegeven? Dit beeld is nodig om te kunnen bepalen welke wezenlijk nieuwe elementen moeten worden toegevoegd aan de bedrijfsvoering van corporaties. Omdat het voor dit onderzoek minder relevant is om een volledige historische schets te geven van de ontwikkeling in de bedrijfsvoering bij corporaties, beperkt deze beschrijving zich tot de bedrijfsvoering sinds de financiële verzelfstandiging van de sector. Om de stand van zaken ten aanzien van de bedrijfsvoering weer te geven worden de volgende elementen belicht: Beleid- en besluitvormingsproces en de daaruit voortvloeiende informatievoorziening; Organisatie-inrichting; Bovenstaande invalshoeken zijn gekozen omdat deze ook een centrale rol spelen bij de te formuleren randvoorwaarden om assetmanagement in te voeren. Zodoende kan scherp worden geformuleerd welke randvoorwaarden daadwerkelijk toegevoegd moeten worden aan de bedrijfsvoering Beleid- en besluitvormingsprocessen De wijzigingen in de omgeving en politieke context hebben ook invloed op de interne bedrijfsvoering van de corporaties. Nieboer (2009) ziet sinds de jaren negentig een professionalisering en een vergroting van de marktoriëntatie optreden. Deze professionalisering is mede het gevolg van de fusiegolf die optreedt nadat de overheid zich terugtrekt uit de sector. Door de verminderde overheidsbemoeienis sinds de jaren negentig van de vorige eeuw, neemt ook de noodzaak om zelfstandig beleid te formuleren ten aanzien van de vastgoedportefeuille toe. Corporaties moeten nadenken op welke wijze de vastgoedportefeuille op optimale wijze kan bijdragen aan de doelstellingen van de onderneming. De term strategisch voorraadbeleid doet zijn intrede in de sector (Nieboer 2009). Strategisch voorraadbeleid Corporaties trachten een integrale visie op het vastgoed te formuleren, veelal tot uitdrukking komend in de term strategisch voorraadbeleid. Vragen als: wat voor een voorraad willen wij, voor welke doelgroepen, wat is de omvang van de voorraad, welke geografische spreiding, zijn vragen die aan de orde komen. Van den Broeke (1998) noemt de volgende kenmerken van strategisch voorraadbeleid: 1. Een specificatie van beleidsdoelen ten aanzien van de woningvoorraad (bijvoorbeeld over omvang en samenstelling); 2. Een integrale benadering van de woningvoorraad; 3. Integratie van beleid: beleidsonderdelen, zoals onderhoud- en huurniveau worden op elkaar afgestemd; 4. Een marktgerichte benadering, inspelend op de dynamiek in de woningvoorraad; 16

17 Nieboer (2008) voegt hier een vijfde kenmerk aan toe, namelijk systematische besluitvorming. Nieboer benadrukt hiermee dat de beleidsopties worden gekozen vanuit een vooropgezet patroon. Hij ontleent dit kenmerk aan de literatuur over strategische planning. Dit element is van belang omdat het eisen stelt aan een navolgbare en uitgewerkte methode waarop keuzes worden gebaseerd. Dit is relevant voor het eerder genoemde transparantievraagstuk. Besluitvormingsprocessen Het vertalen van bovengenoemd voorraadbeleid naar een aanpak op wooncomplexniveau staat sinds midden jaren negentig van de vorige eeuw sterk in de belangstelling van de sector (Nieboer 2009). Vanwege de complexiteit van het beleidsproces zijn in het verleden diverse procesmodellen ontwikkeld. In deze procesmodellen worden de uit te voeren werkzaamheden in verschillende fases uiteengezet. Onder andere Van Leent en Van Vliet (1992), Van den Broeke (1998) en Van Os (2007) hebben dergelijke procesmodellen ontwikkeld. Omdat het procesmodel van Van den Broeke als meest compleet wordt beschouwd, waarop latere procesmodellen voortborduren, wordt allereerst het model van Van den Broeke nader toegelicht. Vervolgens zal worden ingegaan op de beleidsachtbaan zoals door Van Os is beschreven, omdat bij veel corporaties dit procesmodel momenteel als leidraad wordt gehanteerd. Procesmodel Van den Broeke Belangrijk uitgangspunt bij het procesmodel van Van den Broeke is de wisselwerking tussen een top down en bottom-up up benadering. De top down benadering gaat uit van een voorraadbeleid dat wordt ontwikkeld vanuit algemene uitgangspunten zoals omvang en samenstelling van de gewenste portefeuille en bijvoorbeeld prestatieafspraken met de gemeente. De bottom-up up benadering gaat meer van een probleemgestuurde werkwijze uit. Er wordt in de portefeuille een probleem gesignaleerd waarbij wordt getracht om op dit niveau een oplossing te bedenken. De wisselwerking schuilt hierin dat bij de strategievorming ook gebruik wordt gemaakt van de specifieke kennis van medewerkers op tactisch en operationeel niveau en dat de informatievoorziening zodanig wordt vormgegeven dat gegevens op individueel of complexniveau kunnen worden betrokken in de uitwerking van het voorraadbeleid. Naast de inhoudelijke wenselijkheid om de wisselwerking tussen beide benaderingen vorm te geven, is het ook essentieel vanuit het oogpunt van draagvlak en eenduidige sturing in de organisatie. Door verschillende afdelingen te betrekken bij de beleidsontwikkeling wordt draagvlak gecreëerd en wordt ook organisatie breed duidelijkheid over doelstellingen en daarmee sturing gegeven. In het procesmodel van Van den Broeke worden de volgende fases onderscheiden (zie ook tabel 1): Fase I inventarisatie en beleidsdiscussie Fase II segmentering bezit, portfolio-analyse, ontwikkeling beleidsrichting Fase III verdieping inzicht en ontwikkeling clusterplannen Fase IV toetsing clusterplannen en bijstelling Fase V implementatie, monitoring en actualisering 17

18 In tabel 1 worden de verschillende activiteiten en de daarbij benodigde informatievoorziening samengevat. Fases en activiteiten fase 1 omgevingsanalyse: marktverkenning: huidig beleid: financiële positie: doelgroepen: product-marktcombinaties: Informatiebehoefte inventarisatie en beleidsdiscussie - afspraken met gemeenten en andere lokale stakeholders; - wet- en regelgeving; - analyse van vraag en aanbod en verhuurbaarheid; - huurbeleid, verbeterbeleid, woonruimteverdeling en verkoopbeleid; - bepalen 'gebonden' vermogen en investeringsruimte; - inzicht in omvang en samenstelling doelgroepen; - koppelen van product- en klantkenmerken; fase 2 segmentering bezit, portfolio-analyse uitwerking van de doelstellingen - kwantificering voorraadbeleid (huurprijsgrenzen, aantallen woningen te verbeteren, te verkopen, etc.; segmentering bezit in marktclusters - locatiekenmerken en specificatie van bezit; analysebestand exploitatie - exploitatiegegevens op vhe-niveau; portfolio-analyse: - verhuurbaarheid, financiële gegevens, kwaliteitskenmerken, toekomstige verhuurbaarheid; ontwikkelen beleidsrichting per segment - confrontatie portfolio-analyse met beleidsuitgangspunten *1 fase 3 ontwikkeling clusterplannen vervaardigen buurt- en woonbeelden - woonomgeving, woontypes kennis medewerkers - kennis en kwaliteiten medewerkers enquete - enquete onder huurders en woningzoekenden analyse - trends in verhuurbaarheidskenmerken, technische- of sociale klachten *1 MJOB - MJOB met scheiding tussen technisch en markttechnisch noodzakelijk uitwerken clusterplannen - o.b.v. portfolio-, omgevingsanalyse, beleidsdoelstellingen + aanvullende analyses wordt clusterplan uitgewerkt *1 fase 4 toetsen clusterplannen bepalen financiële consequenties - doorrekenen in scenario's: voorwaarde clusterplannen moeten voldoende SMART en kwantitatief zijn *1 toetsen aan doelstellingen - totaliseren clusterplannen naar totaalniveau vanuit verschillende beleidsinvalshoeken *1 doorrekenen van scenario's - toetsen robuustheid clusterplannen indien uitgangspunten wijzigen *1 fase 5 implementatie en terugkoppeling monitoring implementatie, monitoring en actualisering - actueel houden informatievoorziening - monitoring succescriteria *1 betreffen analyses op basis van in eerdere fases/stappen verkregen informatie Tabel 1: procesmodel van den Broeke In fase 1 ligt het accent op inventariseren, daarbij wordt nadrukkelijk de relatie met de omgeving gezocht. Ook wordt het huidig bedrijfsbeleid in ogenschouw genomen: zowel om de gewenste beleidsontwikkeling af te zetten tegen het huidige beleid van de corporatie, als om de financiële mogelijkheden in beeld te brengen. Fase 2 en 3 worden de doelstellingen verder uitgewerkt naar marktclusters en productgroepen. Analyses vinden plaats van aanbod-, verhuur- en exploitatiekenmerken, woon- en buurtbeelden worden verzameld. Betrokkenheid van medewerkers op tactisch en operationeel niveau is cruciaal in deze fases. In fase 4 worden de plannen getoetst: zowel op financiële haalbaarheid als beleidsmatig op totaalniveau van de corporatie. Tot slot volgt in fase 5 de implementatie van de plannen en vindt vervolgens monitoring plaats. Deze monitoring geeft weer input aan de volgende inventarisatie ( fase 1): het procesmodel heeft een cyclisch karakter. 18

19 Beleidsachtbaan Van Os De beleidsachtbaan van Van Os (2007) gaat uit van de bekende drie sturingsniveaus in vastgoedmanagement (zie ook paragraaf 1.2): op strategisch niveau wordt de gewenste voorraadsamenstelling in een portefeuilleplan uitgewerkt; op tactisch niveau gaat het om de exploitatie van de assets of woningcomplexen en de realisatie van investeringsprojecten. Dit wordt uitgewerkt in complexplannen; op operationeel niveau zijn de beheer- en verhuuractiviteiten onderwerp van sturing; s t r a t e g i s c h Het verkennen en analyseren van de beleidsomgeving en de woningmarkt Het evalueren van de effecten van het portefeuillebeleid Het formuleren van ondernemingsdoelstellingenn Het voorspellen van de effecten van het portefeuillebeleid Het opstellen van een portefeuilleplan en het formuleren van facetbeleid t a c t i s c h Het voorspellen van de effecten van het complexbeleid Het labelen van complexen Het formuleren van wijkstrategieën o p e r a t i o n e e l Het opstellen van complexplannen en plannen voor onderhoud Het uitvoeren van het complexbeleid Het evalueren van de effecten van het complexbeleid Figuur 3: beleidsachtbaan Van Os Het beleidsvormingsproces zoals in figuur 3 is weergegeven, is cyclisch van karakter: op basis van veranderingen in de omgeving en wijziging van inzichten of uitgangspunten, kan het beleid worden bijgesteld. Vergelijkbaar met het procesmodel van Van den Broeke is de wederzijdse beïnvloeding van het strategische, tactische en operationele niveau van cruciale 19

20 betekenis. Enerzijds beïnvloeden de strategische kaders de uitwerking op tactisch en operationeel niveau, anderzijds worden deze strategische kaders op haar beurt beïnvloedt door het feitelijk presteren van een complex op operationeel niveau. In de beide beleidscirkels zoals getoond in figuur 3 komen vijf elementen terug: 1. verkenning van de omgeving (op het niveau van het werkgebied of marktgebied en op het niveau van wijken of buurten); 2. formuleren van doelstellingen (strategische doelstellingen voor de totale portefeuille en kaderstellingen voor de complexen); 3. opstellen plannen (portefeuilleplan, facetbeleidsplannen, complexplannen en investeringsprogramma s); 4. prestatiemetingen voor de portefeuille als geheel en voor de complexen afzonderlijk; 5. prognoses en simulaties; Beoordeling procesmodellen In de kern vertoont het procesmodel van Van den Broeke grote overeenkomsten met de beleidsachtbaan van Van Os. In beide modellen wordt mede op basis van de omgevingsfactoren de strategie geformuleerd, tevens speelt de wisselwerking tussen het strategische, tactische en operationele niveau een belangrijke rol. In beide modellen heeft het beleidsproces een cyclisch karakter: op basis van de zogenaamde Deming cirkel (Plan- Do-Check-Act) 4 wordt dit vormgegeven. De verschillen liggen in de nuance: zo wordt in de beleidsachtbaan meer aandacht besteed aan de doorvertaling van het beleid naar een eenduidige en concrete aansturing van de operationele afdelingen. Ook wordt in de beleidsachtbaan meer nadruk gelegd op de relatie met de jaarlijkse planning & controlcyclus. Voor het onderzoek in deze thesis is met name van belang om vast te stellen op welke onderdelen beide modellen theoretische tekortkomingen laten zien, ten aanzien van de in paragraaf 2.2 gestelde eisen aan transparantie en efficiency. Het laatste decennium zijn dit kernelementen geworden in de gewenste professionalisering van vastgoedsturing. De elementen die in dat kader bij beide procesmodellen minder naar voren komen hebben betrekking op: de aandacht voor sturing op basis van financieel rendement. Ook ontbreekt in de modellen en externe toets (bijvoorbeeld benchmarking) om efficiency te boordelen. Het aanbrengen van een transparante scheiding tussen enerzijds het bewerkstelligen van een marktconform vastgoedrendement en anderzijds het realiseren van maatschappelijke doelen, komt in het model niet expliciet terug. In de modellen wordt uiteindelijk op clusterniveau de aanpak geformuleerd waarbij een groot aantal overwegingen financieel en maatschappelijk een rol spelen. Het is in het model niet geheel duidelijk op grond van welke criteria de diverse en deels tegenstrijdige belangen worden afgewogen en wat hiervan de financiële consequenties zijn. Het is wenselijk dat op deze onderdelen een verdiepingsslag wordt gemaakt. In hoofdstuk 3 zal hierop worden teruggekomen. 4 In het kader van kwaliteitsmanagement in de jaren 50 van de 20 e eeuw ontwikkeld door William Edwards Deming 20

MODEL SWOT ANALYSUS REAL ESTATE SWOT-ANALYSUS REAL ESTATE TOELICHTING EN HANDLEIDING

MODEL SWOT ANALYSUS REAL ESTATE SWOT-ANALYSUS REAL ESTATE TOELICHTING EN HANDLEIDING MODEL SWOT ANALYSUS REAL ESTATE SWOT-ANALYSUS REAL ESTATE TOELICHTING EN HANDLEIDING PORTEFEUILLEMANAGEMENT EN SWOT ANALYSE Portefeuillemanagement is een dynamisch proces waarbij telkens opnieuw geanalyseerd,

Nadere informatie

Evidence based assetmanagement. ofwel: onderbouwd kaders stellen en keuzes maken

Evidence based assetmanagement. ofwel: onderbouwd kaders stellen en keuzes maken Evidence based assetmanagement ofwel: onderbouwd kaders stellen en keuzes maken Even voorstellen: Stadlander Woningcorporatie West Brabant 15.000 VHE Bergen op Zoom en Tholen Reorganisatie achter de rug:

Nadere informatie

DrieKamerModel. Johan Conijn

DrieKamerModel. Johan Conijn DrieKamerModel Johan Conijn 18 september 2012 DrieKamerModel Het DrieKamerModel is een integraal, strategisch sturingsconcept voor een corporatie. Het is een antwoord in de al langlopende discussie over

Nadere informatie

Woningmarkt en corporatiesector. Johan Conijn

Woningmarkt en corporatiesector. Johan Conijn Woningmarkt en corporatiesector Johan Conijn Ruimteconferentie PBL 21 mei 2013 Inhoud Woningmarktdebat Positie woningcorporatie Regeer- en woonakkoord DrieKamerModel 2 Woningmarkt Overmatige subsidiering

Nadere informatie

Balanced Scorecard. Een introductie. Algemene informatie voor medewerkers van: SYSQA B.V.

Balanced Scorecard. Een introductie. Algemene informatie voor medewerkers van: SYSQA B.V. Balanced Scorecard Een introductie Algemene informatie voor medewerkers van: SYSQA B.V. Organisatie SYSQA B.V. Pagina 2 van 9 Inhoudsopgave 1 INLEIDING... 3 1.1 ALGEMEEN... 3 1.2 VERSIEBEHEER... 3 2 DE

Nadere informatie

White paper. Evidence based assetmanagement

White paper. Evidence based assetmanagement White paper Evidence based assetmanagement 073-8512623 Watertoren, Hinthamereinde 73d, 5211 PM, s-hertogenbosch adviseurs in strategie, vastgoed en financiën www.republiq.org info@republiq.org Asset labs

Nadere informatie

Stichting VraagWijzer Nederland. Notitie Resultaatgericht werken in het Sociale Domein

Stichting VraagWijzer Nederland. Notitie Resultaatgericht werken in het Sociale Domein Stichting VraagWijzer Nederland Notitie Resultaatgericht werken in het Sociale Domein Per 1 januari 2015 hebben de Jeugdwet, de Participatiewet en de Wmo 2015 hun intrede gedaan. De invoering van deze

Nadere informatie

In onderstaande figuur staan de scores die GenO haalt op de verschillende ratio s (dit zijn perspectieven) die we voor deze visitatie hanteren.

In onderstaande figuur staan de scores die GenO haalt op de verschillende ratio s (dit zijn perspectieven) die we voor deze visitatie hanteren. Samenvatting In deze samenvatting geven wij in een notendop de uitkomsten van de maatschappelijke visitatie van Stichting Woningcorporaties Het Gooi en Omstreken (verder afgekort tot GenO). 1. Beoordeling

Nadere informatie

Investeringsstatuut Stichting Wonen Zuid. Werk in uitvoering

Investeringsstatuut Stichting Wonen Zuid. Werk in uitvoering Investeringsstatuut Stichting Wonen Zuid Werk in uitvoering Vastgesteld door de Bestuurder op 17-06-2014 Goedgekeurd door de Raad van Commissarissen op 26-03-2015 INHOUD INVESTERINGSSTATUUT INLEIDING...

Nadere informatie

Vastgoedsturing bij Ymere.

Vastgoedsturing bij Ymere. Ymere Vastgoedsturing bij Ymere. Pablo van der Laan strategisch adviseur Kennisochtend NVDO Kwaliteitsborging en vastgoedsturing Utrecht, 18 september 2015 Groot stedelijke corporatie in Metropool Regio

Nadere informatie

Knelpuntenanalyse Novelle en BTIV 2015

Knelpuntenanalyse Novelle en BTIV 2015 Knelpuntenanalyse Novelle en BTIV 2015 Frank Vermeij Augustus 2014 Inhoudsopgave 1 Inleiding... 3 2 Aanpak... 3 3 Juridische scheiding... 3 3.1 Aannames... 3 3.2 Resultaten... 4 4 Administratieve scheiding...

Nadere informatie

Agenda. Integrale sturing

Agenda. Integrale sturing Agenda Wat gebeurt er in de markt? Het sturingsplatform van Ortec Finance en Vabi Het sturingsplatform en ERP Cegeka-DSA, Ortec Finance en Vabi Live preview Asset Management Live preview Vastgoeddata op

Nadere informatie

FUNCTIEDOCUMENT. Sector : Management Datum : december 2011 Functie : Manager Functienummer : 1.1

FUNCTIEDOCUMENT. Sector : Management Datum : december 2011 Functie : Manager Functienummer : 1.1 FUNCTIEDOCUMENT RWS Sector : Management Datum : december 2011 Functie : Manager Functienummer : 1.1 CONTEXT RWS heeft vier afdelingen (Strategie & Beleid, Klant, Vastgoed en Bedrijfsvoering). Deze afdelingen

Nadere informatie

VOORBEELD OPLEIDINGSPROGRAMMA BESTUUR EN/OF RAAD VAN TOEZICHT

VOORBEELD OPLEIDINGSPROGRAMMA BESTUUR EN/OF RAAD VAN TOEZICHT VOORBEELD OPLEIDINGSPROGRAMMA BESTUUR EN/OF RAAD VAN TOEZICHT Inleiding Door de ontwikkelingen bij woningcorporaties worden de bestuurlijke organen gedwongen om zich te professionaliseren. Een bestuurder

Nadere informatie

OVERZICHTSNOTITIE INZENDINGEN

OVERZICHTSNOTITIE INZENDINGEN OVERZICHTSNOTITIE INZENDINGEN Deze notitie behandelt enkele conclusies op hoofdlijnen, gebaseerd op de 36 inzendingen die zijn ingediend voor de pilot woonconcepten voor EU-arbeidsmigranten. Positieve

Nadere informatie

Kwaliteit begrotingsprogramma's Gemeente Dordrecht Bijlage 1

Kwaliteit begrotingsprogramma's Gemeente Dordrecht Bijlage 1 Kwaliteit begrotingsprogramma's Gemeente Dordrecht Bijlage 1 Beoordelingskader, ofwel hoe wij gekeken en geoordeeld hebben Inhoudsopgave 1 Inleiding 2 2 Uitgangspunten 2 3 Beoordelingscriteria 3 4 Hoe

Nadere informatie

Woningbeheer vanuit de doelstelling

Woningbeheer vanuit de doelstelling d Woningbeheer vanuit de doelstelling Werkcongres Halveer je beheer? Efficiënt en effectief woningbeheer in een nieuwe tijd Karin E. de Graaf, directeur-bestuurder Delft, 6 juni 2013 1 Vraagje Is de (beheer)doelstelling

Nadere informatie

Interne organisatie beïnvloedt effectiviteit en efficiëntie

Interne organisatie beïnvloedt effectiviteit en efficiëntie Interne organisatie beïnvloedt effectiviteit en efficiëntie Systematische vergelijking van de interne organisatie en prestaties van corporaties toont aan dat kleine corporaties met veel ervaring als maatschappelijke

Nadere informatie

PROFIEL VOOR DE RAAD VAN COMMISSARISSEN EN ZIJN LEDEN

PROFIEL VOOR DE RAAD VAN COMMISSARISSEN EN ZIJN LEDEN PROFIEL VOOR DE RAAD VAN COMMISSARISSEN EN ZIJN LEDEN PROFIEL VAN DE RAAD De RvC van Pré Wonen hecht grote waarde aan het werken conform de principes van good governance, waarbij de Governance code een

Nadere informatie

Prestatiebeloning werkt nauwelijks, maar prestatieafstemming

Prestatiebeloning werkt nauwelijks, maar prestatieafstemming Prestatiebeloning werkt nauwelijks, maar prestatieafstemming werkt wel André de Waal Prestatiebeloning wordt steeds populairder bij organisaties. Echter, deze soort van beloning werkt in veel gevallen

Nadere informatie

CORA 1.0 Bedrijfs- en ICT-referentiearchitectuur voor woningcorporaties

CORA 1.0 Bedrijfs- en ICT-referentiearchitectuur voor woningcorporaties CORA 1.0 Bedrijfs- en ICT-referentiearchitectuur voor woningcorporaties Hoe zorgen we ervoor dat we nieuwe diensten en producten soepel in onze bedrijfsvoering op kunnen nemen? Hoe geven we betere invulling

Nadere informatie

ZORG VOOR MAATSCHAPPELIJK VASTGOED. Professioneel beheer voor beter rendement

ZORG VOOR MAATSCHAPPELIJK VASTGOED. Professioneel beheer voor beter rendement ZORG VOOR MAATSCHAPPELIJK VASTGOED Professioneel beheer voor beter rendement Een veranderende financiële omgeving vraagt om ander vastgoedbeheer Het onderwijsvastgoed, het zorgvastgoed, het gemeentelijk

Nadere informatie

Resolutie Corporatiesector

Resolutie Corporatiesector Resolutie Corporatiesector Indiener: Woordvoerder: Auteurs: David Struik (PC Wonen en Ruimtelijke Ordening) David Struik (PC Wonen en Ruimtelijke Ordening) Maarten van t Hek, Paul Le Doux, David Struik,

Nadere informatie

Domein en financiering

Domein en financiering Congres 19-04-2011 Domein en financiering 1. Keuzes voor de toekomst De komende periode worden besluiten genomen die cruciaal zijn voor de toekomst van corporaties. De Europese Beschikking en de daaruit

Nadere informatie

FUNCTIEPROFIEL DIRECTEUR - BESTUURDER

FUNCTIEPROFIEL DIRECTEUR - BESTUURDER FUNCTIEPROFIEL DIRECTEUR - BESTUURDER december 2014 DE ORGANISATIE Woonstichting is een toegelaten instelling met als statutair werkgebied de gemeente Lelystad. heeft 8.700 woningen (ongeveer 30% van de

Nadere informatie

Visitatie. Omnia Wonen 2012. Maatschappelijke prestaties op het gebied van: Ambities en doelstellingen

Visitatie. Omnia Wonen 2012. Maatschappelijke prestaties op het gebied van: Ambities en doelstellingen Visitatie Omnia Wonen 2012 Maatschappelijke prestaties op het gebied van: Ambities en doelstellingen Landelijke, regionale en lokale opgaven Belanghebbenden Vermogen en effiency Governance DIT IS EEN UITGAVE

Nadere informatie

Fakton. Financial Engineering in de Praktijk Asset Management: sturen op verdienvermogen, waarde en rendement. Solving complex real estate challenges

Fakton. Financial Engineering in de Praktijk Asset Management: sturen op verdienvermogen, waarde en rendement. Solving complex real estate challenges Fakton Solving complex real estate challenges Financial Engineering in de Praktijk Asset Management: sturen op verdienvermogen, waarde en rendement Wim Weide, Partner Fakton 1 Relevante context / ontwikkelingen

Nadere informatie

Investerings- en financieel statuut

Investerings- en financieel statuut Investerings- en financieel statuut Inleiding Het belang van financiële sturing is in de afgelopen jaren toegenomen. Wijzigingen in de wettelijke regels, waaronder de scheiding van DAEB en niet-daeb activiteiten

Nadere informatie

Enquête uitslag: Professionalisering portefeuillesturing bij woningcorporaties April 2014

Enquête uitslag: Professionalisering portefeuillesturing bij woningcorporaties April 2014 Enquête uitslag: Professionalisering portefeuillesturing bij woningcorporaties April 2014 Enquête uitslag: Professionalisering portefeuillesturing bij woningcorporaties Het professionaliseren van portefeuillesturing

Nadere informatie

Profielschets. Assetmanager Woonwaard

Profielschets. Assetmanager Woonwaard Profielschets Assetmanager Woonwaard ERLY the consulting company Opdrachtgever: Woonwaard Datum: maart 2015 Inleiding Woonwaard is een klantgerichte en vernieuwende woningcorporatie, die circa 13.500 woningen

Nadere informatie

Waardering vastgoed woningstichting Icarus

Waardering vastgoed woningstichting Icarus woningstichting Icarus Dit is een voorbeeld; één wijze van benadering van vastgoedwaardering. Inhoudsopgave 1 Inleiding 2 2 Waardering van onroerende zaken 3 3 AEDEX/IPD vastgoedindex 4 4 Investeringsseclectie

Nadere informatie

IN ZES STAPPEN MVO IMPLEMENTEREN IN UW KWALITEITSSYSTEEM

IN ZES STAPPEN MVO IMPLEMENTEREN IN UW KWALITEITSSYSTEEM IN ZES STAPPEN MVO IMPLEMENTEREN IN UW KWALITEITSSYSTEEM De tijd dat MVO was voorbehouden aan idealisten ligt achter ons. Inmiddels wordt erkend dat MVO geen hype is, maar van strategisch belang voor ieder

Nadere informatie

Verbetertraject beheersing grondexploitaties & Optimalisatie Vastgoed Stand van zaken

Verbetertraject beheersing grondexploitaties & Optimalisatie Vastgoed Stand van zaken Verbetertraject beheersing grondexploitaties & Optimalisatie Vastgoed Stand van zaken Commissie Ruimte, Verkeer en Wonen, 2 februari 2015 Agenda Onderwerpen 1. Verbetertraject beheersing grondexploitaties

Nadere informatie

Vastgoeddata woningcorporaties beperkt

Vastgoeddata woningcorporaties beperkt IV WONINGCORPORATIES Vastgoeddata woningcorporaties beperkt Geen inzicht in effectiviteit maatschappelijke doelen Jan Veuger Minister Blok van Wonen heeft de woningcorporaties gevraagd met een plan van

Nadere informatie

RISICOMANAGEMENT VOOR WONINGCORPORATIES

RISICOMANAGEMENT VOOR WONINGCORPORATIES INTEGRAAL RISICOMANAGEMENT VOOR WONINGCORPORATIES Together you make the difference RISICOMANAGEMENT BIJ WONINGCORPORATIES Deel 2 van een drieluik over het belang van goed risicomanagement in de corporatie

Nadere informatie

Blauwdruk voor succesvol FM. Inclusief performance management, contractmanagement en planning en control voor facilitaire organisaties

Blauwdruk voor succesvol FM. Inclusief performance management, contractmanagement en planning en control voor facilitaire organisaties Blauwdruk voor succesvol FM Inclusief performance management, contractmanagement en planning en control voor facilitaire organisaties Inhoud Voorwoord Planning en control voor facilitaire organisaties

Nadere informatie

Een brede kijk op onderwijskwaliteit Samenvatting

Een brede kijk op onderwijskwaliteit Samenvatting Een brede kijk op onderwijskwaliteit E e n o n d e r z o e k n a a r p e r c e p t i e s o p o n d e r w i j s k w a l i t e i t b i n n e n S t i c h t i n g U N 1 E K Samenvatting Hester Hill-Veen, Erasmus

Nadere informatie

Missie We zijn een maatschappelijke vastgoedonderneming, die met en voor bewoners samenwerkt aan krachtige wijken met toekomstwaarde.

Missie We zijn een maatschappelijke vastgoedonderneming, die met en voor bewoners samenwerkt aan krachtige wijken met toekomstwaarde. Governance handboek Besturingsmodel Havensteder Inleiding Het besturingsmodel van woningcorporatie Havensteder maakt de verbanden zichtbaar tussen missie, visie en strategie. En de daarvan afgeleide doelstellingen,

Nadere informatie

Woonstichting Hulst presteert evenwichtig en goed over de volle breedte

Woonstichting Hulst presteert evenwichtig en goed over de volle breedte Woonstichting Hulst presteert evenwichtig en goed over de volle breedte Woonstichting Hulst is werkzaam in de kern Hulst en heeft daar een bezit van ca. 1. verhuureenheden, waarvan ca. 1.33 wooneenheden.

Nadere informatie

Wilt u continu verbeteren én besparen?

Wilt u continu verbeteren én besparen? Wilt u continu verbeteren én besparen? RORE staat voor Return on Real Estate; continu verbeteren en besparen mét uw vastgoedportefeuille. Middels de RORE-raamovereenkomst wordt afgesproken dat wij risicodragend,

Nadere informatie

Medewerker administratieve processen en systemen

Medewerker administratieve processen en systemen processen en systemen Doel Voorbereiden, analyseren, ontwerpen, ontwikkelen, beheren en evalueren van procedures en inrichting van het administratieve proces en interne controles, rekening houdend met

Nadere informatie

Functieprofiel: Controller Functiecode: 0304

Functieprofiel: Controller Functiecode: 0304 Functieprofiel: Controller Functiecode: 0304 Doel Bijdragen aan de formulering van het strategische en tactische (financieel-)economische beleid van de instelling of onderdelen daarvan, alsmede vorm en

Nadere informatie

ONINGWET WAT BETEKENT DIT VOOR DE GEMEENTE?

ONINGWET WAT BETEKENT DIT VOOR DE GEMEENTE? ONINGWET WAT BETEKENT DIT VOOR DE GEMEENTE? WWW.AEDES.NL MAART 2015 DE NIEUWE ONINGWET Vanaf 1 juli 2015 gelden nieuwe regels voor woningcorporaties. De invoering van de nieuwe Woningwet betekent dat ook

Nadere informatie

Whitepaper. www.facto.nl. De regiepiramide ontsluierd

Whitepaper. www.facto.nl. De regiepiramide ontsluierd De regiepiramide ontsluierd Inleiding Regie is een veelgebruikte term voor een vorm van organiseren in het facilitaire werkveld. Toch is het lang niet altijd duidelijk wat er precies onder moet worden

Nadere informatie

Assetmanagement bij corporaties Hype of structurele ontwikkeling?

Assetmanagement bij corporaties Hype of structurele ontwikkeling? Assetmanagement bij corporaties Hype of structurele ontwikkeling? Resultaten onderzoek 2 Assetmanagement bij corporaties Verantwoording Veel corporaties zijn bezig met assetmanagement. In dit kader heeft

Nadere informatie

Versterk uw focus op vastgoed met ICT

Versterk uw focus op vastgoed met ICT Versterk uw focus op vastgoed met ICT Johan André de la Porte Real Estate IT September 2012 Voorwoord De wereld van het vastgoed staat onder druk en verandert in hoog tempo. Uit onderzoek dat in samenwerking

Nadere informatie

POWERED BY BEPURE. Elke dag beter

POWERED BY BEPURE. Elke dag beter POWERED BY BEPURE Elke dag beter Hallo zelfvertrouwen! Hallo inzicht! Hallo POWERED BY BEPURE Elke dag beter Innoveren is kansen zien en deze omzetten in producten of diensten die uw klanten echt willen.

Nadere informatie

Leergang Integrale Vastgoedsturing Woningcorporaties

Leergang Integrale Vastgoedsturing Woningcorporaties Financieel rendement Laag Hoog Leergang Integrale Vastgoedsturing Woningcorporaties Inhoud van de leergang De eenentwintigste editie van de vijfdaagse leergang Integrale Vastgoedsturing Woningcorporaties

Nadere informatie

Woningcorporatie 2020: Professionalisering Communicatie. Uitkomsten benchmarkonderzoek 2012

Woningcorporatie 2020: Professionalisering Communicatie. Uitkomsten benchmarkonderzoek 2012 Woningcorporatie 2020: Professionalisering Communicatie Uitkomsten benchmarkonderzoek 2012 Between-us, 2012 Voorwoord Met vijftien jaar ervaring in de corporatiebranche heeft Between-us een solide inzicht

Nadere informatie

Vastgoed. Plan van Aanpak. Versie: Definitief Bestandsnaam: Datum opgesteld: 20-06-2014 Voor akkoord: Plan van aanpak: Vastgoed.

Vastgoed. Plan van Aanpak. Versie: Definitief Bestandsnaam: Datum opgesteld: 20-06-2014 Voor akkoord: Plan van aanpak: Vastgoed. Vastgoed Plan van Aanpak Plan van aanpak: Vastgoed Bestuurlijk L. van Rekom opdrachtgever L. Mourik opdrachtgever Naam projectleider L. van Hassel Versie: Definitief Bestandsnaam: Datum opgesteld: 20-06-

Nadere informatie

Inhuur in de Kempen. Eersel, Oirschot en Reusel-De Mierden. Onderzoeksaanpak

Inhuur in de Kempen. Eersel, Oirschot en Reusel-De Mierden. Onderzoeksaanpak Inhuur in de Kempen Eersel, Oirschot en Reusel-De Mierden Onderzoeksaanpak Rekenkamercommissie Kempengemeenten 21 april 2014 1. Achtergrond en aanleiding In gemeentelijke organisaties met een omvang als

Nadere informatie

Portefeuillehouder: M.A.P. Michels Behandelend ambtenaar J. van der Meer, 0595 447719 gemeente@winsum.nl (t.a.v. J. van der Meer)

Portefeuillehouder: M.A.P. Michels Behandelend ambtenaar J. van der Meer, 0595 447719 gemeente@winsum.nl (t.a.v. J. van der Meer) Vergadering: 11 december 2012 Agendanummer: 12 Status: Besluitvormend Portefeuillehouder: M.A.P. Michels Behandelend ambtenaar J. van der Meer, 0595 447719 E mail: gemeente@winsum.nl (t.a.v. J. van der

Nadere informatie

Samenvatting projectplan Kwaliteit en Vergelijkbaarheid

Samenvatting projectplan Kwaliteit en Vergelijkbaarheid Projectdoelstellingen resultaten De doelstelling van het project Kwaliteit en is het vergroten van het lerend vermogen van de veiligheidsregio s en het verbeteren van de samenwerking. Door kwaliteitszorg

Nadere informatie

Profiel. Lefier. Drie leden directieteam

Profiel. Lefier. Drie leden directieteam Profiel Lefier Drie leden directieteam 1 Lefier Lefier is een vernieuwende wooncorporatie in Noord-Nederland die op 1 januari 2009 is ontstaan door een fusie van de corporaties; In (Groningen), Volksbelang

Nadere informatie

Projectplan Monitor bevordering arbeidsparticipatie (2009-2012)

Projectplan Monitor bevordering arbeidsparticipatie (2009-2012) -1- Projectplan Monitor bevordering arbeidsparticipatie (2009-2012) 1 Aanleiding voor het project Arbeidsparticipatie is een belangrijk onderwerp voor mensen met een chronische ziekte of functiebeperking

Nadere informatie

Verbeterplan visitatie 2011-2014

Verbeterplan visitatie 2011-2014 Verbeterplan visitatie 2011-2014 Managementafspraken 2011 Hoofddoelen volgend uit visitatieonderzoek 2010 Zes perspectieven en acht hoofddoelen klanten 1. Professionele klanten: Habion onderhoudt voldoende

Nadere informatie

Zicht op succes. Onderzoek naar re-integratiebeleid Tynaarlo

Zicht op succes. Onderzoek naar re-integratiebeleid Tynaarlo Zicht op succes Onderzoek naar re-integratiebeleid Tynaarlo Bevindingen (1) Beantwoording van deelvragen: Kaderstelling 1. Welke beleidsdoelen streeft de gemeente Tynaarlo met het reintegratiebeleid na?

Nadere informatie

10 PUNTEN VOOR DE WOON AGENDA 2014 2018. Corporaties en gemeente in dialoog over wonen in Nijmegen

10 PUNTEN VOOR DE WOON AGENDA 2014 2018. Corporaties en gemeente in dialoog over wonen in Nijmegen 10 PUNTEN VOOR DE WOON AGENDA 2014 2018 Corporaties en gemeente in dialoog over wonen in Nijmegen Voorwoord Volgend voorjaar zijn nieuwe gemeenteraadsverkiezingen. Wonen in Nijmegen is een belangrijk onderdeel

Nadere informatie

Lean Six-Sigma. HealthRatio Operational Excellence

Lean Six-Sigma. HealthRatio Operational Excellence Lean Six-Sigma HealthRatio Operational Excellence De zorg werkt in een roerige omgeving Veel veranderingen leggen extra druk op zorginstellingen om goedkoper, efficiënter en transparanter te kunnen werken.

Nadere informatie

Praktijkplein Titel: Toepassing: Koppeling met het Operational Excellence Framework: Implementatiemethodieken: ontwerpen en ontwikkelen.

Praktijkplein Titel: Toepassing: Koppeling met het Operational Excellence Framework: Implementatiemethodieken: ontwerpen en ontwikkelen. Praktijkplein Titel: Implementatiemethodieken: ontwerpen en ontwikkelen. Toepassing: Beknopte samenvatting van twee implementatiemethodieken en hun toepassing bij het implementeren van een operational

Nadere informatie

Een gemengd woningfonds

Een gemengd woningfonds Een gemengd woningfonds Cathelijne van den Berg 1/43 Inhoudsopgave Introductie Opzet onderzoek Literatuurstudie Onderzoeksresultaten Conclusie & aanbevelingen 2/43 Introductie Housing Woningcorporaties

Nadere informatie

Eendaagse masterclass sturen op wonen Voor wethouders, raadsleden en andere belangstellenden

Eendaagse masterclass sturen op wonen Voor wethouders, raadsleden en andere belangstellenden RIGO Research en Advies BV De bewoonde omgeving www.rigo.nl Eendaagse masterclass sturen op wonen Voor wethouders, raadsleden en andere belangstellenden Uw werkterrein is het woonbeleid, u heeft ambitie

Nadere informatie

Inhoud. Inleiding. Doelstelling, verantwoording en werkwijze fiscaal statuut. Bedrijfsvisie, fiscale visie en fiscaal beleid Woningstichting Maasdriel

Inhoud. Inleiding. Doelstelling, verantwoording en werkwijze fiscaal statuut. Bedrijfsvisie, fiscale visie en fiscaal beleid Woningstichting Maasdriel Fiscaal statuut Inhoud Inleiding Doelstelling, verantwoording en werkwijze fiscaal statuut Bedrijfsvisie, fiscale visie en fiscaal beleid Woningstichting Maasdriel Bedrijfsvisie Fiscale visie Fiscaal beleid

Nadere informatie

Resultaatgericht samenwerken bij investeren en Onderhoud

Resultaatgericht samenwerken bij investeren en Onderhoud Resultaatgericht samenwerken bij investeren en Onderhoud BouwLokalen 1 oktober 2015 Klantgericht bouwen door gericht vakmanschap Thomas Chaulet Introductie Missie Smits Vastgoedzorg richt zich op het voorspelbaar

Nadere informatie

RISICOMANAGEMENT BIJ WONINGCORPORATIES

RISICOMANAGEMENT BIJ WONINGCORPORATIES Together you make the difference RISICOMANAGEMENT BIJ WONINGCORPORATIES Deel 1 van een drieluik over het belang van goed risicomanagement in de corporatiesector Auteur Drs. Frank van Egeraat RC. Frank

Nadere informatie

PROFIELSCHETS RAAD VAN COMMISSARISSEN WONINGBOUWVERENIGING POORTUGAAL

PROFIELSCHETS RAAD VAN COMMISSARISSEN WONINGBOUWVERENIGING POORTUGAAL PROFIELSCHETS RAAD VAN COMMISSARISSEN WONINGBOUWVERENIGING POORTUGAAL 1. Uitgangspunten Deze profielschets is vastgesteld en goedgekeurd in de vergadering van de Raad van Commissarissen d.d. 17 mei 2013

Nadere informatie

Profielschets. Directeur-bestuurder Woningbouwstichting Cothen

Profielschets. Directeur-bestuurder Woningbouwstichting Cothen Profielschets Directeur-bestuurder Woningbouwstichting Cothen ERLY the consulting company Opdrachtgever: Woningbouwstichting Cothen Datum: april 2015 Adviseur: drs. Lilian Vos Inleiding Woningbouwstichting

Nadere informatie

Tijd voor keuzes in Noord-Holland Noord

Tijd voor keuzes in Noord-Holland Noord Tijd voor keuzes in Noord-Holland Noord Samen kiezen voor een sterke woningmarkt Martin Hoiting/Rob Ravestein 14 oktober 2013 verandering in denken: één woningportefeuille welke woningen hebben we nodig

Nadere informatie

Strategisch Voorraadbeleid Ons Doel 2015

Strategisch Voorraadbeleid Ons Doel 2015 SVB samenvatting voor HOOD: Strategisch Voorraadbeleid Ons Doel 2015 Wat is strategisch voorraadbeleid? Beleid waarin keuzes gemaakt worden over hoe wij met onze woningen ( de voorraad) om willen gaan

Nadere informatie

Ondernemingsplan 2014 2017. Ambities blijven overeind door scherpe focus op kerntaken

Ondernemingsplan 2014 2017. Ambities blijven overeind door scherpe focus op kerntaken Ondernemingsplan 2014 2017 Ambities blijven overeind door scherpe focus op kerntaken Missie QuaWonen QuaWonen is dé woningcorporatie voor de Krimpenerwaard. Wij bieden goede huisvesting aan mensen die

Nadere informatie

Investeringsstatuut. Van Alckmaer voor Wonen

Investeringsstatuut. Van Alckmaer voor Wonen Investeringsstatuut Van Alckmaer voor Wonen Vastgesteld op 13 maart 2015 Inhoudsopgave 1 Algemeen... 2 1.1 Inleiding... 2 1.2 Toepassingskader... 2 1.3 Positionering van het investeringsstatuut... 2 2

Nadere informatie

Betreft: resultaten tijdelijke werkgroep versterken rol raad binnen P&C cyclus. Van: De tijdelijke werkgroep versterken rol raad binnen P&C cyclus

Betreft: resultaten tijdelijke werkgroep versterken rol raad binnen P&C cyclus. Van: De tijdelijke werkgroep versterken rol raad binnen P&C cyclus Wijk bij Duurstede, 6 maart 2012 Betreft: resultaten tijdelijke werkgroep versterken rol raad binnen P&C cyclus Memo Van: De tijdelijke werkgroep versterken rol raad binnen P&C cyclus Aan: Leden van de

Nadere informatie

LEFIER PROFIELSCHETS RAAD VAN COMMISSARISSEN MAART 2014. Profielschets raad van commissarissen Lefier ten behoeve van de werving 1

LEFIER PROFIELSCHETS RAAD VAN COMMISSARISSEN MAART 2014. Profielschets raad van commissarissen Lefier ten behoeve van de werving 1 LEFIER PROFIELSCHETS RAAD VAN COMMISSARISSEN MAART 2014 Profielschets raad van commissarissen Lefier ten behoeve van de werving 1 PROFIEL RAAD VAN COMMISSARISSEN 1. Kerntaken van de raad van commissarissen

Nadere informatie

Ordening van processen in een ziekenhuis

Ordening van processen in een ziekenhuis 4 Ordening van processen in een ziekenhuis Inhoudsopgave Inhoud 4 1. Inleiding 6 2. Verantwoording 8 3. Ordening principes 10 3.0 Inleiding 10 3.1 Patiëntproces 11 3.2 Patiënt subproces 13 3.3 Orderproces

Nadere informatie

Uitgangspunten procescriteria: waar dienen ze wel en waar dienen ze niet toe? Methode: hoe zijn de criteria opgebouwd en hoe zijn we daartoe gekomen?

Uitgangspunten procescriteria: waar dienen ze wel en waar dienen ze niet toe? Methode: hoe zijn de criteria opgebouwd en hoe zijn we daartoe gekomen? 5 Procescriteria In dit hoofdstuk komen achtereenvolgens aan de orde: Uitgangspunten procescriteria: waar dienen ze wel en waar dienen ze niet toe? Methode: hoe zijn de criteria opgebouwd en hoe zijn we

Nadere informatie

Profielschets Raad van Commissarissen Woningstichting Omnivera

Profielschets Raad van Commissarissen Woningstichting Omnivera Profielschets Raad van Commissarissen Woningstichting Omnivera 1 Uitgangspunten Het toezicht richt zich vooral op het bewaken van de maatschappelijke doelstellingen van de rechtspersoon. Continuïteit bij

Nadere informatie

Versteend (on)vermogen

Versteend (on)vermogen Versteend (on)vermogen - Economisch perspectief op woningcorporaties - IPD/aeDex Marktpresentatie, Ermelo, 12 mei 2011 Prof. dr. Barbara Baarsma Economisch perspectief Rol van de woningcorporaties bestaat

Nadere informatie

Leergang Leiderschap voor Professionals

Leergang Leiderschap voor Professionals Leergang Leiderschap voor Professionals Zonder ontwikkeling geen toekomst! Leergang Leiderschap voor Professionals Tijden veranderen. Markten veranderen, organisaties en bedrijven veranderen en ook de

Nadere informatie

Leergang Mensen Stenen - Geld

Leergang Mensen Stenen - Geld Leergang Mensen Stenen - Geld Integrale prestatiesturing bij woningcorporaties Financiële sturing Vastgoedsturing Maatschappelijke sturing Dienmodel Verdienmodel Portfolio management Asset management Property

Nadere informatie

Uitkomsten Inzicht Verdienmodel voor Intermediairbedrijven

Uitkomsten Inzicht Verdienmodel voor Intermediairbedrijven Uitkomsten Inzicht Verdienmodel voor Intermediairbedrijven Intermediairs Verwacht u dat uw product- en dienstenportefeuille ingrijpend gaat wijzigen? Verwacht u dat uw klant-markt combinaties ingrijpend

Nadere informatie

Wooncorporatiedag Nijenrode 22 april 2014. Sturen op Maatschappelijken. Financieel rendement

Wooncorporatiedag Nijenrode 22 april 2014. Sturen op Maatschappelijken. Financieel rendement Wooncorporatiedag Nijenrode 22 april 2014 Sturen op Maatschappelijken Financieel rendement 'Mijn belangrijkste taak is de woningmarkt weer vlot trekken, zowel in de huur- als koopsector. Door zekerheid

Nadere informatie

Driedaagse Leergang. Kennisintensieve beleidsontwikkeling

Driedaagse Leergang. Kennisintensieve beleidsontwikkeling Driedaagse Leergang Kennisintensieve beleidsontwikkeling 6, 13 en 20 juni 2014 Den Haag Doelstellingen en doelgroep De doelgroep bestaat uit beleidsmedewerkers/stafmedewerkers bij beleidsinstanties (nationaal,

Nadere informatie

Managementsamenvatting

Managementsamenvatting Managementsamenvatting Erasmus Universiteit Rotterdam: CSR paper De route naar Maatschappelijk Verantwoord Ondernemen in algemene ziekenhuizen. De strategische verankering van MVO in de dagelijkse activiteiten

Nadere informatie

CENTRAAL FONDS VOLKSHUISVESTING

CENTRAAL FONDS VOLKSHUISVESTING Onroerende zaken in exploitatie, bestemd voor verkoop Bij het bepalen van de bedrijfswaarde van voor verkoop bestemde huurwoningen verwijst de richtlijn voor woningcorporaties (RJ 645) naar de richtlijn

Nadere informatie

Samenvatting visitatierapport

Samenvatting visitatierapport Samenvatting visitatierapport Visitatie, de voorbereiding Visitatie is, als onderdeel van de Aedescode, voor leden van branchevereniging Aedes verplicht. Naast een verantwoordingsinstrument is visitatie

Nadere informatie

Inleiding. Speerpunten. Speerpunt Wonen

Inleiding. Speerpunten. Speerpunt Wonen Jaarplan RWS 2014 Inhoud Inleiding...3 Speerpunten...3 Speerpunt Wonen...3 Betaalbare, goed verhuurbare en passende woningen aanbieden....3 Kwaliteit woningvoorraad differentiëren, meer keuzemogelijkheden

Nadere informatie

Concept VOORWOORD BESTUURDER bij begroting 2011 van de Alliantie

Concept VOORWOORD BESTUURDER bij begroting 2011 van de Alliantie Concept VOORWOORD BESTUURDER bij begroting 2011 van de Alliantie Ambitieus programma In de samenleving is het laatste jaar een realistisch beeld ontstaan over de financiële positie van corporaties. Het

Nadere informatie

Leergang Integrale Vastgoedsturing Woningcorporaties

Leergang Integrale Vastgoedsturing Woningcorporaties Financieel rendement Laag Hoog Leergang Integrale Vastgoedsturing Woningcorporaties Inhoud van de leergang Vijftien keer eerder werd de vijfdaagse leergang Integrale Vastgoedsturing Woningcorporaties (IVW)

Nadere informatie

Profielschets Raad van Commissarissen R.K. Woningbouwvereniging Zeist

Profielschets Raad van Commissarissen R.K. Woningbouwvereniging Zeist Profielschets Raad van Commissarissen R.K. Woningbouwvereniging Zeist 1. Inleiding De RvC van de R.K. Woningbouwvereniging Zeist heeft drie taken: - toezicht houden op het bestuur en op de gang van zaken

Nadere informatie

Rendements Analyse voor Vastgoed Portefeuilles

Rendements Analyse voor Vastgoed Portefeuilles Rendements Analyse voor Vastgoed Portefeuilles Portefeuilleanalyse en Objectanalyse Direct Rendement per Object trademark Vastgoed drs. Ernst RADEMA MSc Real Estate Finance 020 67 37 937 RADEMA@tRADEMArk-Vastgoed.nl

Nadere informatie

Profielschets Raad van Commissarissen. woningstichting Het Grootslag

Profielschets Raad van Commissarissen. woningstichting Het Grootslag Profielschets Raad van Commissarissen woningstichting Het Grootslag 1. De functie van de Raad van Commissarissen In deze profielschets wordt eerst ingegaan op de achtergronden en bevoegdheden van de Raad

Nadere informatie

Vastgoedmanagement. Stand van zaken bij gemeenten. Onderzoeksresultaten 2013

Vastgoedmanagement. Stand van zaken bij gemeenten. Onderzoeksresultaten 2013 Vastgoedmanagement Stand van zaken bij gemeenten Onderzoeksresultaten 2013 Een jaarlijks onderzoek naar de wijze waarop gemeenten invulling geven aan het management van hun vastgoedportefeuille Datum:

Nadere informatie

Zonnepanelen in relatie tot vastgoedsturing 21-4-2015 1

Zonnepanelen in relatie tot vastgoedsturing 21-4-2015 1 Zonnepanelen in relatie tot vastgoedsturing 21-4-2015 1 We will make Solar electricity so cheap that only the rich will burn fossil fuels Ronald Franken, Proefschrift 2006 We will make electricity so cheap

Nadere informatie

Verbindingenstatuut Stichting Wonen Zuid

Verbindingenstatuut Stichting Wonen Zuid Verbindingenstatuut Stichting Wonen Zuid Vastgesteld door bestuurder op d.d. 10-3-2015 Goedgekeurd door Raad van Commissarissen op d.d. 26-03-2015 INHOUD VERBINDINGENSTATUUT 1. INLEIDING... 2 1.1 INTERNE

Nadere informatie

De waarde van marktwaarde

De waarde van marktwaarde De waarde van marktwaarde Een nieuwe uitdaging voor de (meeste) corporaties 27 mei 2015 Maria Molenaar Voorzitter RvB Woonstad Rotterdam Bestuurslid Aedes Inhoud Aanleiding: de nieuwe woningwet De corporatiesector

Nadere informatie

PROACTIEF TOEZICHT VOBO

PROACTIEF TOEZICHT VOBO PROACTIEF TOEZICHT VOBO Concept Door: Raad van Toezicht Voortgezet Onderwijs Best Oirschot PROACTIEF TOEZICHT VOBO 2 Inhoudsopgave Inleiding... 3 Toezichtvisie Vobo... 4 Doel van de Raad van Toezicht Vobo...

Nadere informatie

Vooruit naar de oorsprong

Vooruit naar de oorsprong Vooruit naar de oorsprong strategisch kader 2014-2016 1 Strategisch kader in 12 puntjes 1 We zien goed en plezierig wonen als basis van bestaan 2 We bieden mensen met lagere inkomens goede, passende woonruimte

Nadere informatie

Functieprofiel: Beleidsmedewerker Functiecode: 0301

Functieprofiel: Beleidsmedewerker Functiecode: 0301 Functieprofiel: Beleidsmedewerker Functiecode: 0301 Doel Ontwikkelen, implementeren, evalueren en bijstellen van beleid op één of meerdere aandachtsgebieden/beleidsterreinen ten behoeve van de instelling,

Nadere informatie

Eigen Haard en het Driekamermodel. Voor Alert 12 maart 2015

Eigen Haard en het Driekamermodel. Voor Alert 12 maart 2015 Eigen Haard en het Driekamermodel Voor Alert 12 maart 2015 Programma (voorstel) 1. 17.00 uur Het Driekamermodel: hoe werkt het? (Ortec) 2. 17.20 uur Eigen Haard quiz 3. 17.40 uur Hoe besteedt Eigen Haard

Nadere informatie