Detailhandelsnota gemeente Eindhoven. Tenminste houdbaar tot januari 2010

Transcriptie

1 Detailhandelsnota gemeente Eindhoven Tenminste houdbaar tot januari 2010

2

3 Detailhandelsnota gemeente Eindhoven Tenminste houdbaar tot januari 2010 Dienst Stedelijke Ontwikkeling en Beheer Sector Economische Zaken Vastgesteld op 19 december 2006

4 Colofon Uitgave: gemeente Eindhoven Dienst Stedelijke Ontwikkeling en Beheer Datum: December 2006 Detailhandelsnota gemeente Eindhoven Tenminste houdbaar tot

5 Inhoudsopgave Samenvatting 6 1 Inleiding 14 2 Positie detailhandel Eindhoven Inleiding Vraag en aanbod; een analyse Een terugblik naar de aanbodsituatie Aanbodanalyse Vraaganalyse Confrontatie vraag en aanbod; het economisch functioneren Vraag en aanbod; samenvattend Aanknopingspunten ui consultatie marktpartijen Beleid, trends en ontwikkelingen Ambitie en beleid gemeente Eindhoven Landelijk en provinciaal beleid Trends Uitgangspunten en initiatieven Functioneren en marktmogelijkheden 28 3 Visie op de detailhandelsstructuur Inleiding Uitgangspunten Perspectief Perspectief op onderdelen Centrumgebied Stratum Tongelre Woensel-Zuid Woensel-Noord Strijp Gestel Bijzondere concentraties Detailhandel op bedrijventerreinen algemeen Winkelstrips Grootschalige supermarkten Warenmarkten Flankerend Verkeer en vervoer Openbare ruimte Wonen Milieu 49 Bijlage 50 5

6 Samenvatting

7 Samenvatting Aanleiding In juni 2003 heeft het college van burgemeester en wet houders besloten om het detailhandelsbeleid van de gemeente Eindhoven te actualiseren. Redenen hiervoor waren de verwachte veranderingen in het Rijksbeleid, geluiden uit de markt en diverse studies die betrekking hadden op stedelijke verzorgingsstructuren. Uit alles werd duidelijk dat Eindhoven het een en ander te wachten stond (en staat) wat de detail handel betreft. Vraag en aanbod analyse Het Eindhovense detailhandelsaanbod omvat eind 2004 ruim m 2 verkoopvloeroppervlak (vvo), verdeeld over winkels (exclusief Ekkersrijt). Gemiddeld komt dit neer op 1,75 m 2 vvo per inwoner en dat is meer dan in plaatsen met een vergelijkbaar aantal inwoners (namelijk 1,43 m 2 vvo per inwoner). Binnen het aanbod is er een sterke vertegenwoordiging van de warenhuis- en modebranche, sport en spel en bruin- en witgoed. Het aanbod bindt in de dagelijkse artikelensector 1 een vrij normaal aandeel van de eigen Eindhovense koopkracht (97%). In de niet-dagelijkse artikelensector blijft het niveau met 78% achter bij de gemiddelde situatie in plaatsen van deze omvang (88% à 91%). Dit heeft vooral te maken met de ca. 8% van de plaatselijke koopkracht die richting Ekkersrijt gaat. Eindhoven trekt een substantieel deel van de omzet van buiten Eindhoven: ca. 13 à 17% in dagelijks en ca. 46 à 50% in niet-dagelijks. De binnenstad is daarin het meest bepalend. functie van wijkcentrum. Aan de Boschdijk is de supermarkt omgeven door grootschalige winkels waar men laagfrequent koopt. Cassandraplein, Generaal Coenderslaan en Mensfort (H. Staetslaan) zijn vooral boodschappencentra. Het aanbod aan de Eindhovense radialen doet zich het sterkst voor in Stratum (Aalsterweg, Leenderweg, Heezerweg en Geldropseweg). De profilering is niet helder en ook de functie (voor buurt, wijk, stadsdeel, Eindhoven en regio) loopt door elkaar. Op buurtniveau is er een uiterst sterke positie van de Roostenlaan, waarvan Boulevard-Zuid - in de huidige vorm - concurrentie ondervindt. De St. Petrus Canisiuslaan is een buurtsteunpunt. Winkelcentrum Haagdijk is onmiskenbaar het wijkwinkelcentrum van Tongelre met als ondersteuning twee min of meer solitaire supermarkten voor de dagelijkse verzorging (Pagelaan en t Karregat). Door het accent op volumineuze artikelen (wonen en doe-het-zelf ) is de concentratie Kanaaldijk Noord/Kade van relatief grote omvang. In Strijp heeft het St. Trudoplein van oudsher de functie van wijkcentrum. Koopcentrum De Hurk heeft binnen dit stadsdeel de meeste meters maar geen helder profiel. Aan de oostzijde van De Hurk zijn de Albert Heijn XL, Biggelaar Intersport en de Kampeermarkt bepalend en met een sterke regionale functie. Bij de kleinere aanbodclusters of solitaire vestigingen gaat het vooral om een boodschappenfunctie 2. De functie van de Eindhovense binnenstad (ruim m 2 vvo, ca. 443 winkels) strekt zich uit tot ver buiten Eindhoven. De binnenstad functioneert mede op een substantieel deel omzet van buiten Eindhoven (dagelijks 34%, niet-dagelijks 70%). De binnenstad heeft een hoog winkelgehalte (veel warenhuizen en een groot modisch aanbod), bevat veel filiaalbedrijven, is gevarieerd en gemixt met en omgeven door veel horeca. Naar omvang en invulling zijn in Gestel de centra F. Leharplein en Kastelenplein in orde van grootte vergelijkbaar. Voor wat betreft attractiviteit (gebonden koopkracht) is de positie van het Kastelenplein beduidend sterker dan van het F. Leharplein. In de structuur van Gestel zijn verder de Hoogstraat (radiaal dichtbij centrum) en de Karel de Grotelaan e.o. bepalend. Ook hier zijn de supermarkten de trekkers. Middenin Woensel ligt het relatief grote stadsdeelcentrum: Winkelcentrum Woensel. Dit beschikt naast een sterke boodschappeninvulling ook over aanbod gericht op winkelen. De trekkracht, voor wat betreft boodschappen, wordt gewaarborgd door grote supermarkten in fullservice en in discount. In Woensel-Noord beschikken ook Belgiëplein en Vaartbroek over andere dan boodschappenbranches. Aan de Bisschop Bekker s- laan gaat het overwegend om winkels waar men laagfrequent koopt. In de andere centra/winkelclusters draait het vooral om boodschappen. In Woensel-Zuid is de Woenselse Markt/Kruisstraat qua volume (hoog aandeel woninginrichting ) vergelijkbaar met Winkelcentrum Woensel. De Woenselse Markt vervult de Binnen de gehele Eindhovense voorzieningen(winkel)structuur bevinden zich diverse strips waarin de winkelfunctie tanende is of vrijwel geheel verdwenen. Eindhoven heeft acht warenmarkten, die als aanvullende voorziening extra bezoek trekken, met een zeer sterke positie van de zaterdagse warenmarkt op de Woenselse Markt. De warenmarkten functioneren gemiddeld goed, met goede promotie en acties. Voorgestelde en gewenste verbeteringen, zoals geopperd tijdens consultaties met marktpartijen, hebben vooral betrekking op locaties en opstellingen, en in het centrum conflicteert de warenmarkt met evenementen. 1) Voedings- en genotmiddelen plus artikelen voor persoonlijke verzorging 2) Lidl Joh. Buyslaan is samengevoegd met Tapijtcentrum Nederland. 7 Detailhandelsnota gemeente Eindhoven Tenminste houdbaar tot 2010

8 Beleidskaders Rode draad in het gemeentelijke economische beleid is het belang van kennis, innovatie, technologie en creativiteit voor de economische toekomst van de regio en Eindhoven als centrumstad. De centrale opgave is daarbij de transitie van industriële mainport naar toptechnologie- en designregio (Brainport). Eén van de doelstellingen is het zorgen voor een aantrekkelijke(re) stad. Hierbij is behoud en versterking van de heldere en duurzame voorzieningenstructuur in Eindhoven uitgangspunt. Dit met onderscheid naar buurt- en wijkvoorzieningen en voorzieningen op stadsdeelniveau, waarbij stedelijke en (boven)regionale voorzieningen op de juiste locatie dienen te komen/blijven. De complexe opgave die ligt in het opknappen van de winkelschillen en kleine centra, wordt (h)erkend. Het gemeentelijke detailhandelsbeleid dateerde uit 1987 met een aanvulling voor wat betreft het PDV/GDV-beleid uit 1996 (Perifere detailhandelsvestiging, Geconcentreerde grootschalige detailhandelsvestiging). Dit beleid is gericht op het handhaven en waar mogelijk versterken van de fijnmazige voorzieningenstructuur. Hiervoor geldt als uitgangspunt dat buurt- en wijkcentra in principe mogen uitbreiden mits zij binnen de bandbreedte van de buurt- of wijkfunctie blijven. Binnen het streven naar stedelijke allure wordt in combinatie met vitale en leefbare wijken de voorzieningenstructuur (waaronder de detailhandel) als belangrijke component aangemerkt. Het provinciale beleid is gericht op versterking van de bestaande structuur, met als subdoel het ondersteunen van de economische en culturele motorfunctie van de stedelijke regio s en de Detailhandelsnota gemeente Eindhoven Tenminste houdbaar tot

9 Samenvatting hoofditems uit de uitvoerige consultatie met marktpartijen. Volgens prognoses, mede gebaseerd op het woningbouwprogramma, komen er de eerstkomende vijf jaar zo n inwoners bij (ruim 6%). Dit is uiteraard onder het voorbehoud van (het tempo van) de woningproductie. Hoewel dus het tempo van de groei onzeker is, is de einduitslag redelijk hard. Eindhoven groeit de komende twintig jaar tot ca inwoners. Ook in de buurgemeenten wordt gebouwd, waarbij sprake is van opvang van Eindhovense bewoners. In termen van oriëntatie op winkels en toevloeiing is zo n programma niet onbelangrijk voor Eindhoven, al gaat het soms om lange perioden. De genoemde dynamiek in de detailhandel manifesteert zich ook in Eindhoven in de verschillende lagen van de hiërarchische structuur. Het gaat hierbij niet alleen om herontwikkeling of om toevoegingen en aanvullingen van of binnen bestaande winkelcentra, maar ook om nieuwe delen of ontwikkelingen met een substantieel volume. Voor wat betreft dit laatste gaat het bijvoorbeeld om MediaMarkt (ca m 2 ), Rond de Admirant (ca m 2 ) en Strijp-S (ca m 2 commerciële voorzieningen en cultuur). Daarnaast spelen op stadsdeel- en wijkniveau in de diverse stadia van ontwikkeling projecten als Winkelcentrum Woensel (ca m 2 ), Meerrijk (ca m 2 ), Tongelresche Akkers (ca m 2 ) en Haagdijk (ca m 2 ). Daarnaast zijn er groen en rijp diverse plannen die een uitbreiding/modernisering van het aanbod (kunnen) betekenen (o.a. Gerretsonlaan, t Karregat en Acht). Van het (harde en zachte) programma in m 2 detailhandel is tot m 2 bedoeld voor de invulling met dagelijkse artikelen. stedelijke centra in het bijzonder. In de Nota Ruimte gaat het in feite nog steeds om de juiste functie op de juiste locatie. De verantwoordelijkheid wordt gelegd bij provincies en gemeenten voor wat betreft een voldoende en gevarieerd - op de vraag afgestemd - aanbod van locaties voor bedrijven en voorzieningen. Decentralisatie derhalve, waarbij de landelijke regelgeving voor PDV (Perifere Detailhandelsvestiging) en GDV (Grootschalige detailhandelsvestiging) wordt beëindigd. Uitgangspunten en initiatieven Als onderlegger voor de toekomstige voorzieningenstructuur zijn - naast beleid en trends - enige andere aspecten medebepalend. Het gaat hierbij in de eerste plaats om de ontwikkeling van het primaire draagvlak (het inwonertal van Eindhoven), in de tweede plaats om de bekende initiatieven en in de derde plaats om de Goed functionerend aanbod Ook in Eindhoven staan uiteraard de bestedingen en daarmee de omzetten onder druk. Het Eindhovense winkelaanbod realiseert echter in het algemeen een goede gemiddelde omzet per m 2 vvo. In dagelijkse artikelen is deze relatief hoog, mede vanwege de achterblijvende schaalgrootte van diverse supermarkten. De marktmogelijkheden richting 2010 Het is mogelijk om een indicatie van de marktmogelijkheden tot 2010 te geven. Hierbij wordt op basis van de groei van het inwonertal (sterk afhankelijk van het woningbouwprogramma) en onder voorwaarde van de ambitie om door structuur- en aanbodversterking te komen tot een hogere koopkrachtbinding in niet-dagelijkse artikelen en het op peil houden van de toe vloeiende koopkracht (minimaal behoud huidige bovenregionale functie) een berekening gemaakt. In de dagelijkse artikelensector is er marktruimte voor de plannen. Verder biedt de benaderde marktruimte voldoende 9 Detailhandelsnota gemeente Eindhoven Tenminste houdbaar tot 2010

10 rek om te komen tot modernisering en schaalvergroting van bestaand aanbod, door acceptatie van enige verdunning van de vloerproductiviteit (omzet per m 2 vvo) en in samenhang met eventuele herstructurering. In niet-dagelijkse artikelen overstijgt het geplande programma de (benaderde) marktmogelijkheden. In deze sector geldt dat kwaliteitsvergroting en structuurversterking niet mogen worden belemmerd door een zuiver kwantitatieve benadering. Perspectief centrumgebied De positie van de binnenstad staat buiten kijf en een verdere versterking op termijn is logisch. Na voltooiing van de huidige ontwikkelingen en de nodige herinrichting van het rode-steentjes-gebied van de binnenstad, is een periode (tot zeker 2010) van relatieve rust gewenst. De (binnen)stad met zijn nieuwe aanbod(structuren) dient dan de tijd te krijgen om zich stevig in de markt te positioneren. Substantiële uitbreidingen en ingrepen in of toevoegingen aan de structuur zijn dan niet gewenst. In het gebied De Bergen dient het onderscheidend vermogen van de Eindhovense binnenstad te worden uitgebouwd door een specialistisch, kleinschalig, nieuw en avontuurlijk aanbod (overigens niet alleen in de detailhandel). Qua sfeer, inrichting en levendigheid kan de binnenstad zich ook hier onderscheiden ten opzichte van o.a. het stadsdeelcentrum Winkelcentrum Woensel. De (her)ontwikkeling van het stationsgebied in de toekomst (tot 2025) betekent voor de detailhandel met name trafficgerichte aanbieders. Uitgaande van de huidige situatie (o.a. barrièrewerking Fellenoord, onderdoorgang voor fietsers en voetgangers) is een functionele koppeling tussen het gebied Kruisstraat/Woenselse Markt en de binnenstad niet reëel. Perspectief Stratum Het onduidelijke winkelpatroon in dit stadsdeel (ook door de radialen), zonder hiërarchie en met veel overlapping in de verzorgingsgebieden vraagt om duidelijke keuzen. Ook Stratum dient de beschikking te krijgen over een wijkwinkelcentrum. Het aanwezige draagvlak in combinatie met het huidige lage aantal beschikbare boodschappenmeters per inwoner laat dit toe en op basis van de gemeten uit Stratum weglekkende koopkracht, is dit ook vanuit distributief planologisch oogpunt nodig. Gezien het lopende proces komt Boulevard-Zuid daarvoor in aanmerking. Het draagvlak laat dan nog twee buurtcentra toe en een buurtsteunpunt. Naast Roostenlaan/Winkelstraat (buurtcentrum) en St. P. Canisiuslaan (buurtsteunpunt) biedt dit de kans aan de Leenderweg om binnen de Ring een buurtcentrum tot stand te brengen; heldere boodschappenvoorziening binnen de totale radialenstructuur in Stratum, in samenhang met een opknapbeurt van en rondom het pleintje bij de vertrekkende Plaza Futura. Perspectief Tongelre Haagdijk heeft de positie van wijkcentrum en wordt verder versterkt in aansluiting op de integrale wijkvernieuwing van Lakerlopen. Het primaire draagvlak is voldoende voor twee buurtsteunpunten (Pagelaan en het nieuwe centrum Tongelresche Akkers) waarbij enige spreiding voor de hand liggend is. Hoewel het perspectief van de winkelvoorziening t Karregat slecht is, is er toch aanleiding gebleken om hier een beperkte uitbreiding van het winkelaanbod toe te staan. Dit heeft direct te maken met de kans die geboden wordt vanuit de maatschappelijke ontwikkeling (SPIL-centrum, bovenwijkse vrijetijdsaccommodatie). Perspectief Woensel-Zuid De Kruisstraat/Woenselse Markt is een groot wijkwinkelcentrum, met een sterke claim op het primaire draagvlak. Ook Winkelcentrum Woensel trekt hier sterk aan. Het resterende draagvlak laat dan nog twee buurtcentra toe. Gelet op de investeringen, ook van de gemeente (Mensfort) en het herontwikkelingstraject van Cassandraplein (marktpartijen), zijn de mogelijkheden benut. Hierdoor krijgt de Generaal Coenderslaan onvoldoende draagvlak. Herlocatie van de betreffende ondernemers in een buurtcentrum met perspectief en in samenhang met opschaling - wordt aangeraden. Het redelijke perspectief van Mensfort kan onder druk komen te staan door de reeds lange tijd geleden ingezette aanpak van winkelcentrum Gerretsonlaan in Woensel- Noord. Perspectief Woensel-Noord Stadsdeelwinkelcentrum Woensel is uitermate sterk en van invloed op het draagvlak voor de rest van de aanwezige winkelcentra. In Woensel-Noord is er, met uitzondering van Blixembosch, steeds sprake van te weinig resterend draagvlak voor het in stand houden van alle buurtcentra. In de toekomstige structuur krijgt Biarritzplein een positie (buurtsteunpunt) die ondergeschikt is aan de Ardèchelaan. Dit geldt ook voor Belgiëplein ten opzichte van Nederlandplein. In de oostelijke rand (Vaartbroek/Eckart/ Cassandraplein) zou een situatie met twee buurtcentra idealer zijn. Gelet op investeringen en plannen is dit niet realistisch. In het geval van het winkelcentrum Gerretsonlaan heeft de eigenaar/belegger (na een langdurige studie) besloten om toch te investeren in dit winkelcentrum. Een beperkte uitbreiding en modernisering wordt derhalve toegestaan. Acht dient een buurtsteunpunt te behouden. De huidige locatie heeft echter een matig perspectief. Stabilisatie van de functie betekent in deze dat een moderne supermarkt gewenst is. Perspectief Strijp In Strijp respectievelijk Meerhoven is voldoende draagvlak en perspectief voor twee wijkcentra: St. Trudoplein en Meerrijk. Detailhandelsnota gemeente Eindhoven Tenminste houdbaar tot

11 Samenvatting Joh. Buyslaan functioneert als buurtsteunpunt. In dit stadsdeel speelt, sterker dan in andere stadsdelen, de invloed van de grootschalige supermarkt (Albert Heijn XL) en koopcentrum De Hurk (Nettorama). In Strijp is uitbreiding van het supermarkt aanbod buiten de genoemde perspectiefvolle winkelconcentraties niet gewenst. Ook Strijp-S is geen locatie voor substantieel supermarktaanbod. Verkoop van (luxe) food wordt wel mogelijk geacht op Strijp-S. Hierbij wordt uitgegaan van een beperkte buurtfunctie en een functie gericht op de beoogde bezoekersaantallen van het gebied (o.a. werkenden, studenten en cultuurbezoekers). Als referenties gelden Foodplaza Amsterdam, Foodvillage Schiphol of de diverse universiteits- en stationswinkels. Perspectief Gestel Kastelenplein heeft een goed perspectief en kan worden versterkt met een derde (te verplaatsen) supermarkt in een aanvullend marktsegment. Bij het totale draagvlak zijn er voldoende kansen voor het F. Leharplein als buurtcentrum-plus. Het perspectief voor de K. de Grotelaan ligt in verplaatsing/ herpositionering. Radialen binnen de Ring De winkels aan de radialen hebben over het algemeen weinig samenhang en functioneren solitair op basis van eigen kwaliteit en kracht. Het perspectief kan worden verbeterd door in deze aanloopstraten naar het centrumgebied, meer herkenbaarheid te organiseren. Het gaat hierbij om de Leenderweg (positie als buurtcentrum binnen Stratum), de Hoogstraat (boodschappenfunctie, gemengd, broedplaatsfunctie), de Aalsterweg (sterke specialisten, ook met een bovenlokale functie) en de Geldropseweg (afbouw boodschappenfunctie ten gunste van de Leenderweg, integrale ontwikkelingsvisie is gewenst). 11 Detailhandelsnota gemeente Eindhoven Tenminste houdbaar tot 2010

12 Bijzondere grootschalige (thematische) concentraties Bij het perspectief van de grootschalige concentraties spelen de huidige aanbodstructuur, in en om Eindhoven, en de koopgerichtheid een belangrijke rol. Op het gebied van wonen valt nog een slag te slaan, niet alleen door de oriëntatie op Ekkersrijt maar ook vanwege de relatief grote afvloeiing. Het grootschalige aanbod is in Eindhoven goed vertegenwoordigd, inmiddels ook in de binnenstad, maar verder tamelijk verspreid. Naar de toekomst toe moet worden gestreefd naar bundeling, profilering, een evenwichtige spreiding en aanvulling met ontbrekende marktsegmenten. Bij een evenwichtige spreiding is uiteraard de beschikbaarheid van locaties van belang. Voor wat betreft het voormalige PDV/GDV-beleid 3, in traditionele vorm en van bovenlokale betekenis, kan worden uitgegaan van een voorkeursmodel, in en rond Eindhoven en met een eigen profilering, namelijk: Ekkersrijt: gemengd, bovenlokaal en zelfs bovenregionaal verzorgend. Er is druk om brancheverbreding toe te passen. Afstemming, ook in regionaal verband, is dringend gewenst. Kanaaldijk/Kade: wonen en doe-het-zelf, prijsvriendelijk, lokaal en bovenlokaal verzorgend. Nuenen: wonen en doe-het-zelf, lokaal en bovenlokaal verzorgend. Koopcentrum De Hurk: gemengd/gangbaar, lokaal en bovenlokaal verzorgend. Veldhoven De Run: wonen en doe-het-zelf, lokaal en bovenlokaal verzorgend. De Bisschop Bekkerslaan (De Tempel) kan, met een gemengd aanbod, worden beschouwd als ondersteunende concentratie met het accent op lokaal verzorgend. Verdere uitbreiding van het detailhandelsaanbod is hier niet gewenst. Dit geldt eveneens voor het bedrijventerrein De Hurk. Publiekstrekkende detailhandelslocaties leggen namelijk een hypotheek op de ontwikkelingsmogelijkheden van bestaande en reeds gevestigde bedrijvigheid en op mogelijk nieuw te vestigen bedrijvigheid in de industrie. Een verdere uitbreiding van het detailhandelsaanbod op De Hurk is derhalve niet gewenst. Dit geldt ook voor alle andere bedrijventerreinen. Ook op de zgn. binnenwijkse bedrijventerreinen is vestiging of uitbreiding van detailhandel niet toegestaan. Voor Strijp-S zijn er kansen voor (grootschalige) thematische en zeer specialistische aanbieders. Er is belangstelling vanuit de markt voor bundeling van hoogwaardige aanbieders in wonen (kwaliteit, gespecialiseerd, servicegericht). De planontwikkeling voor Strijp-S, inclusief de totale setting (gebouwen, historie, dichtbij de binnenstad), biedt een perfecte mogelijkheid voor verplaatsingswensen en een hoogwaardig cluster in wonen (inclusief design), met onderscheidend vermogen. Realisatie heeft een belangrijke toegevoegde waarde en is zonder meer een welkome aanvulling op de Eindhovense detailhandels structuur. Geen perspectief voor diverse winkelstrips In alle gevallen betreft het een winkelstrip die ten tijde van de ontwikkeling van de buurt en/of wijk daar gepland is. In nagenoeg alle buurtwinkelstrips ontbrak een supermarkt(je). Winkelpanden worden ingevuld met andere bedrijfjes (dienstverleners, horeca etc.), worden voor bewoning en soms zelfs voor opslag gebruikt, maar staan ook vaak leeg. Verpaupering dreigt en is in enkele gevallen een feit. Dit is in het geval van buurtwinkelstrips extra kwalijk gezien de ligging middenin woonbuurten. Geprobeerd moet worden om deze plekken weer een functie te geven voor de buurt of om de functie voor de buurt te behouden. Ervaringen elders in Nederland hebben uitgewezen dat de meest duurzame oplossingen voor dit soort gebieden meestal uit het 3) De terminologie PDV/GDV is in de eerdere Vijfde Nota en de Nota Ruimte verlaten, maar als definiëring bruikbaar. Detailhandelsnota gemeente Eindhoven Tenminste houdbaar tot

13 Samenvatting gebied zelf afkomstig zijn. Een substantiële uitbreiding van het winkelaanbod is echter niet meer aan de orde. Met de aanwijzing van de perspectiefloze winkelstrips in Eindhoven wordt ook een startsein gegeven voor het opstarten van een WijkPotentieel Prognose voor deze strips. Grootschalige supermarkten Vanuit de markt is er belangstelling voor inpassing van grootschalige supermarkten. Eindhoven heeft zo n vestiging aan de Limburglaan en ook in Winkelcentrum Woensel. In Eindhoven- Oost is de grootschaligheid niet vertegenwoordigd. De eventuele inpassing van een dergelijk formaat frustreert de voorgestelde structuur en is vanuit deze optiek dan ook niet wenselijk (gelet op met name Haagdijk, Boulevard-Zuid, het nieuwe winkelcentrum Tongelresche Akkers en het in de lucht houden van t Karregat). Uitbreiding van het bestaande supermarktaanbod, teneinde meer grootschaligheid te accommoderen, is nog mogelijk in Winkelcentrum Woensel. Het invoeren van betaald parkeren bij Winkelcentrum Woensel wordt van invloed op het functioneren van supermarkten. Het supermarktaanbod in Winkelcentrum Woensel moet zich dan sterker kunnen onderscheiden van het aanbod in de omliggende wijkcentra. Grootschaligheid kan hierin voorzien. Warenmarkten De warenmarkten, als additionele handelsvoorzieningen, dienen te worden geoptimaliseerd en te worden gehouden op geschikte locaties (voldoende ruimte, bereikbaar, parkeergelegenheid, kruisbestuiving met winkels). In overleg met de Ambulante Handel moeten alle opties zorgvuldig worden afgewogen. 13 Detailhandelsnota gemeente Eindhoven Tenminste houdbaar tot 2010

14 1 Inleiding 14

15 Hoofdstuk 1 Aanleiding In juni 2003 heeft het college van burgemeester en wethouders besloten om het detailhandelsbeleid van de gemeente Eindhoven te actualiseren. Redenen hiervoor waren de verwachte veranderingen in het Rijksbeleid, geluiden uit de markt en diverse studies die betrekking hadden op stedelijke verzorgingsstructuren. Uit alles werd duidelijk dat Eindhoven het een en ander te wachten stond (en staat) wat de detailhandel betreft. Illustratief hiervoor zijn de problemen met de kleine buurtwinkelstrips op diverse locaties in de stad. De onderste laag van de zorgvuldig geplande fijnmazige detailhandelsstructuur staat onder druk. In de bestuurlijke visie Samen Stad wordt deze problematiek (h)erkend. Onzeker zijn ook de ontwikkelingen bij grotere buurtwinkelcentra zoals die in de 60-er en 70-er jaren ontwikkeld zijn (met name in Woensel). En ook de voor Eindhoven kenmerkende bewinkeling aan de radialen, belangrijk onderdeel van de oude dorpskernen, staat onder druk. Daarbij moet rekening worden gehouden met een aantal ontwikkelingen in Eindhoven (o.a. Strijp-S en Rond de Admirant), die invloed (kunnen) hebben op de detailhandel(structuur). Een actueel toetsingskader om de ontwikkelingen in de detailhandel richting te geven is dan ook van belang. Het vigerende detailhandelsbeleid dateert uit 1987 met een aanvulling betreffende PDV/GDV-beleid (perifere detailhandel) uit Dit beleid is gericht op het handhaven en waar mogelijk versterken van de fijnmazige voorzieningenstructuur. De rode draad van het gemeentelijke economische beleid is daarom gericht op het belang van kennis, innovatie, technologie en creativiteit voor de economische toekomst van de regio Zuidoost-Brabant en Eindhoven als centrumstad. De centrale opgave is daarbij de transitie van industriële mainport naar toptechnologie- en designregio. Dit met een minder conjunctuurgevoelige economische groei waarbij de leefbaarheid van de stad behouden en versterkt wordt en waarbij een zo groot mogelijk deel van de beroepsbevolking wordt ingeschakeld. In de Economische Visie Eindhoven is een aantal doelstellingen geformuleerd waaraan deze detailhandelsnota een bijdrage levert: 1. Diversificatie van de economische structuur. Detailhandel als werkgever van belang. 2. Zorgen voor een aantrekkelijke(re) stad. Detailhandel als drager van de benodigde heldere en duurzame voorzieningenstructuur in Eindhoven met onderscheid naar buurt- en wijkvoorzieningen, voorzieningen op stadsdeelniveau, stedelijke en (boven)regionale voorzieningen. 3. Ruimte voor economische groei. Bijvoorbeeld voormalige detailhandelslocaties als ruimte voor nieuwe bedrijvigheid. 4. Optimaal benutten van het menselijk kapitaal. Detailhandel als werkgever voor uiteenlopende functies, maar zeker ook voor laagopgeleiden. 5. Versterken organiserend vermogen. De uitstekend georganiseerde detailhandel als gidssector? Detailhandel als sector van betekenis De economie van Eindhoven leunt sterk op de kennisintensieve maakindustrie. De vier speerpuntsectoren (medische technologie, automotive, mechatronica en ICT) zijn goed voor ruim banen, ca. 20% van de werkgelegenheid in Eindhoven 4. De detailhandel is met ca werkzame personen goed voor bijna 9% van het totaal aantal werkzame personen. Dit is nagenoeg gelijk aan de sector onderwijs. Bijna een derde van alle in de detailhandel werkzame personen in Zuidoost-Brabant, werkt in Eindhoven. De Brainport-ambitie Bij de verdere uitbouw van Brainport Eindhoven/Zuidoost- Brabant gaat het erom de economische basis van de Brainport te versterken en tegelijkertijd de fysiek-ruimtelijke randvoorwaarden om een Brainport te zijn en te blijven in samenwerking met de partners in de Triple Helix (kennisinstituten, bedrijfsleven en overheden) in te vullen. Deze ambitie is leidraad en verankerd in de koepelnota Economische Visie Eindhoven Op weg naar een sociale en duurzame economische groei, (vastgesteld in de gemeenteraad, op 12 juli 2004). Ten minste houdbaar tot 2010 De ondertitel van deze nota, ten minste houdbaar tot 2010, is ingegeven door de (te) lange periode waarin de vorige detailhandelsnota heeft gevigeerd. Met de vaststelling van deze nota wordt tevens tot een actualisatie in 2010 besloten. Dit betekent dat in 2010 een nieuw structuuronderzoek wordt uitgevoerd waarbij vraag, aanbod, trends en ontwikkelingen opnieuw in beeld worden gebracht. Uiteraard kunnen ingrijpende ontwikkelingen reden zijn om het beleid tussentijds te herijken. Achtergrondinformatie Belangrijkste onderlegger van deze nota is het Informatiedocument 5. Dit is een compleet verslag van het grondige onderzoekswerk door het gespecialiseerde bureau BRO uit Vught, wat aan het schrijven van deze nota is voorafgegaan. Het Informatiedocument is te downloaden via /bedrijvenloket onder ook interessant > beleid voor detailhandel. 4) Eindhovense Economie in beeld 2004, DAPZ/BiO, 2005, rapport ) Detailhandelsstructuur gemeente Eindhoven. Informatiedocument, BRO, Vught, juli Detailhandelsnota gemeente Eindhoven Tenminste houdbaar tot 2010

16 2 Positie detailhandel Eindhoven

17 Hoofdstuk Inleiding Op basis van het Informatiedocument, zoals opgesteld door BRO, wordt in de voorliggende nota de detailhandelsstructuur van Eindhoven compact getypeerd en gepositioneerd naar verzorging, functioneren en sterke en zwakke punten. Rekening houdend met beleid en trends en relevante uitgangspunten geeft deze nota vervolgens een ontwikkelingskader aan voor de Eindhovense detailhandel. 2.2 Vraag en aanbod; een analyse Het aanbod in Eindhoven is als volgt verdeeld naar type koopgedrag: 350 winkels met m 2 verkoopvloeroppervlak (= vvo) voor het doen van boodschappen (ca. 0,34 m 2 vvo per inwoner). 282 winkels met m 2 vvo voor het doelgericht aankopen van laagfrequent benodigde artikelen (ca. 0,63 m 2 vvo per inwoner). 735 winkels met m 2 vvo om te winkelen (ca. 0,79 m 2 vvo per inwoner) Een terugblik naar de aanbodsituatie 1987 In 1987 zijn in de gemeente Eindhoven (toen bijna inwoners) winkels geteld die gezamenlijk winkelmeters hadden. Nu heeft Eindhoven (met bijna inwoners) minder dan winkels maar ruim winkelmeters (zie volgende paragraaf ). Een duidelijk signaal dat ook in Eindhoven de schaalvergroting in de detailhandel heeft doorgezet. In de detailhandelsnota van 1987 wordt de hiërarchische structuur van het aanbod neergezet. Destijds werden voor diverse winkelcentra in die structuur behoorlijke knelpunten gesignaleerd. Dit was met name het geval in de steunpunten. Hiervoor werd toen aangegeven dat consolidering/ herstructurering het doel zou moeten zijn Aanbodanalyse Het winkelaanbod binnen de gemeente Eindhoven is in 2004 grondig geïnventariseerd. Op basis van bronbestanden (Locatus, DAPZ/BiO) is het aanbod in alle winkelconcentraties ter plekke gecontroleerd op aanwezigheid, omvang en branchering. De uitvoerige verslaglegging hiervan is onderdeel van het Informatiedocument. Type koopgedrag Van belang voor de verdere analyse is de onderverdeling van het aanbod naar type koopgedrag (zie ook Trends): 1. Boodschappen doen (hoogfrequent kopen). Voedings- en genotmiddelen, persoonlijke verzorging, bloemen, tijdschriften en dierenartikelen. 2. Laagfrequent doelgericht kopen. Zoals woninginrichting, doe-het-zelf, tuincentra, bruin- en witgoed, rijwielen en autoaccessoires. 3. Winkelen. Warenhuizen, mode (kleding, schoenen ed.), luxe artikelen (juwelier, opticien, huishoudelijke artikelen, antiek), hobby/ vrije tijd (fotografie, sport, spel) en overig winkelen (computer, telecom). Boodschappenaanbod per inwoner Met een aanbod van gemiddeld 0,34 m 2 vvo per inwoner voor het doen van boodschappen, is de bevolking van Eindhoven (iets meer dan) gemiddeld voorzien van dit aanbod. Dit aanbod is echter niet evenredig met de bevolking over de gemeente verspreid. Een analyse per stadsdeel toont de eerste mogelijke knelpunten. De verschillen per stadsdeel zijn aanzienlijk maar ook direct verklaarbaar. Zo heeft stadsdeel Centrum per inwoner 1,21 boodschappenmeters, maar in het centrum wonen (nog) weinig mensen. Een inwoner van Strijp beschikt gemiddeld over 0,44 boodschappenmeters. Dit wordt verklaard door de aanwezigheid van de Albert Heijn XL aan de Limburglaan (met een functie voor bijna heel Eindoven) en supermarkt Nettorama in koopcentrum De Hurk. Dit zijn twee grote aanbieders die niet direct aan woongebieden zijn gekoppeld. In Stratum is het aanbod per inwoner het laagst. Hier is slechts 0,27 m 2 vvo per inwoner voor het doen van boodschappen beschikbaar. Het ontbreken van een wijkcentrum van enige omvang is hiervoor een mogelijke verklaring (waarover later meer). Ook het stadsdeel Woensel-Zuid is met 0,30 m 2 vvo per inwoner minder dan gemiddeld voorzien. Duidelijke verklaring hiervoor is de nabijheid en daarmee de invloed van Winkelcentrum Woensel. Dit blijkt ook uit de gemeten koopstromen (zie ook de volgende paragraaf ). Op basis van de verdeling van de winkelmeters per centrum over de drie typen koopgedrag, wordt duidelijk met wat voor type winkelcentrum we te maken hebben. Deze analyse vormt mede de basis voor de latere beleidskeuzen en is uitgebreid na te zien in het Informatiedocument. 17 Detailhandelsnota gemeente Eindhoven Tenminste houdbaar tot 2010

18 Leegstand Ten tijde van de inventarisatie is zo n m 2 vvo leegstand aangetroffen. Dit is ruim 8% van het totaal aantal m 2 (6% is gemiddeld). Grote leegstandsclusters waren toen in Winkelcentrum Woensel (in relatie tot herontwikkeling en aanvullende 1e fase) en de nieuwbouw aan met name de Willemstraat Vraaganalyse Koopkrachtbinding (en -afvloeiing) Het primaire draagvlak van de detailhandel in Eindhoven wordt gevormd door de eigen inwoners. Het koopgedrag van de Eindhovense bevolking is geïnventariseerd door middel van een telefonische consumentenenquête (voorjaar 2004) op basis van een representatief aantal huishoudens per stadsdeel. In totaal zijn bij ruim huishoudens in Eindhoven volledige vragenlijsten afgenomen. Bij de koopkrachtbinding is in de analyse onderscheid gemaakt tussen dagelijkse artikelen (boodschappen) en niet-dagelijkse artikelen (doelgericht laagfrequent + winkelen). De gemeten koopkrachtbindingspercentages (dus de mate waarin de inwoners van een bepaald gebied hun detailhandelsbestedingen plaatsen bij de winkels die in dat gebied gevestigd zijn) zijn voor de gemeente Eindhoven 97% in de dagelijkse artikelensector en 78% in de niet-dagelijkse artikelensector. De vraaganalyse per stadsdeel sluit (uiteraard) aan bij de aanbodanalyse. Per stadsdeel wordt duidelijk hoe sterk men gericht is op de eigen boodschappenwinkels en waar de concurrentie zit. In de volgende opsomming wordt per stadsdeel aangegeven hoeveel procent van de in het stadsdeel aanwezige koopkracht gebonden wordt aan de in het stadsdeel gevestigde boodschappenwinkels en naar welk stadsdeel de grootste afvloeiing is gemeten. Ook wordt hier een (mogelijke) verklaring voor gegeven. Centrum; ca. 45% binding met de meeste afvloeiing (ca. 19%) naar Gestel. Uit nadere analyse blijkt dat het supermarktaanbod aan de Hoogstraat (Aldi en Albert Heijn) binnen de Ring een belangrijke aankoopplaats voor centrumbewoners is. Stratum; ca. 82% binding met de meeste afvloeiing naar Tongelre (ca. 4%, m.n. Haagdijk) en Strijp (ca. 4% met name Limburglaan). Tongelre; ca. 85% binding, met Woensel-Noord en dan met name Winkelcentrum Woensel (nog geen 3%) en Strijp. Wederom Limburglaan (ca. 3%) als grootste concurrenten. Woensel-Zuid; nog geen 52% binding en ruim 33% afvloeiing naar Woensel-Noord. Uiteraard komt dit voor een zeer groot deel voor rekening van het zeer ruime aanbod in Winkelcentrum Woensel. Woensel-Noord; 90% van de hier beschikbare koopkracht wordt ook hier besteed. Deze hoge binding is uiteraard verklaarbaar door Winkelcentrum Woensel. Woensel-Zuid en Strijp trekken nog een beetje (ca. 3%). Strijp; bijna 85% binding en een afvloeiing van bijna 9% naar buurstadsdeel Gestel. Hier speelt, evenals bij de bewoners van het Centrum, het aanbod aan de Hoogstraat een rol. Daarnaast heeft ook Kastelenplein invloed. Gestel; ca. 83% binding en ruim 12% vloeit af naar Strijp. In Gestel is de invloed van de Limburglaan (Albert Heijn XL) en koopcentrum De Hurk (Nettorama) duidelijk merkbaar. Voor een uitgebreide analyse van de koopstromen (ook voor de niet-dagelijkse artikelensector en ook per winkelcentrum) wordt verwezen naar het Informatiedocument. Koopkrachttoevloeiing Naast het primaire draagvlak trekt het Eindhovense winkelaanbod uiteraard ook koopkracht van buiten de eigen gemeente aan. Voor de dagelijkse artikelensector wordt dit geraamd op 13-17% van de totale omzet in deze sector. De toevloeiing of het aandeel vreemde koopkracht, bedraagt dus 13-17% in de totale dagelijkse artikelensector. Voor de binnenstad is dit gemeten op ca. 34%. In de niet-dagelijkse artikelensector is de toevloeiing substantieel en wordt geraamd op 46-50% van de totale omzet. In de binnenstad is overigens maar liefst 70% van de omzet in de niet-dagelijkse artikelen afkomstig van klanten die buiten de gemeente Eindhoven woonachtig zijn. De toevloeiing is in Eindhoven wat hoger dan gemiddeld in grotere steden wordt gemeten. Een mogelijke verklaring is het relatief grote aantal inwoners van dichtbij Eindhoven gesitueerde plaatsen (met name Best, Son, Nuenen, Waalre, Geldrop en Veldhoven met samen meer dan inwoners). Bij andere grote steden is dit aanzienlijk minder of zijn dergelijke plaatsen door gemeentelijke herindelingen bij de centrumplaats gevoegd. Detailhandelsnota gemeente Eindhoven Tenminste houdbaar tot

19 Hoofdstuk Confrontatie vraag en aanbod; het economisch functioneren Het functioneren van de Eindhovense winkelcentra en buurtsteunpunten is per sector (dagelijkse en niet-dagelijkse artikelen) vastgesteld op basis van: de invulling in m 2 vvo; de koopkrachtbinding vanuit Eindhoven; de koopkrachttoevloeiing van buiten Eindhoven 6. Het functioneren is uitgedrukt in een gemiddelde omzet per m 2 vvo in een bandbreedte. Door deze te vergelijken met gangbare gemiddelde omzetten kan het gemiddeld behaalde omzetniveau worden gekwalificeerd als goed/uitstekend, redelijk of matig. Op individueel niveau kan er uiteraard sprake zijn van betere of mindere omzetresultaten. Een uitgebreid overzicht van het functioneren is opgenomen in het Informatiedocument. Dit bevat een uitgebreide aanbod- en vraaganalyse, die mede hiervoor als basis heeft gediend. Overzicht economisch functioneren (basis 2004) Dagelijkse artikelen Hoofdwinkelgebied Binnenstad Stadsdeelcentrum Woensel Wijkcentra Haagdijk St. Trudoplein Woenselse Markt Kastelenplein Buurtcentra F. Leharplein Vaartbroek Boulevard-Zuid Eckart Nederlandplein Roostenlaan Blixembosch Belgiëplein Mensfort Ardèchelaan Gen. Coenderslaan Cassandraplein Biarritzplein Buurtsteunpunten St. P. Canisiuslaan Boschdijk Joh. Buyslaan Pagelaan Gerretsonlaan Sliffertsestraat t Karregat Acht K. de Grotelaan Bijzondere concentraties Geldropseweg Aalsterweg Boschdijk radiaal Leenderweg Hoogstraat Bijzondere concentraties Limburglaan Overig Koopcentrum De Hurk Niet-dagelijkse artikelen Hoofdwinkelgebied Binnenstad Stadsdeelcentrum Woensel Wijkcentra Haagdijk St. Trudoplein Woenselse Markt Kastelenplein Bijzondere concentraties Kanaaldijk/Kade Overig Koopcentrum De Hurk Bis. Bekkerslaan = goed / uitstekend = redelijk = matig 6 ) In de niet-dagelijkse artikelensector zijn alleen de winkelcentra met een substantieel volume aan detailhandel in het overzicht opgenomen. 19 Detailhandelsnota gemeente Eindhoven Tenminste houdbaar tot 2010

20 2.2.5 Vraag en aanbod; samenvattend Een gevarieerd en royaal totaalaanbod Het Eindhovense detailhandelsaanbod omvat ruim m 2 verkoopvloeroppervlak (vvo), verdeeld over winkels. Dit is exclusief het winkelaanbod van Ekkersrijt dat wel een belangrijke functie vervult voor Eindhoven en binnen de regio. Gemiddeld komt dit neer op 1,75 m 2 vvo per inwoner en dat is meer dan in plaatsen met een vergelijkbaar inwonertal (bij of meer inwoners gemiddeld 1,43 m 2 vvo). Binnen het aanbod is er een sterke vertegenwoordiging van de warenhuis- en modebranche. Ook in sport en spel en bruin- en witgoed heeft Eindhoven de beschikking over relatief veel winkelmeters. Gemeente Eindhoven totaal: koopkrachtbinding en toevloeiing Het aanwezige areaal bindt in de dagelijkse artikelensector een vrij normaal aandeel van de eigen Eindhovense koopkracht (97%). In de niet-dagelijkse artikelensector blijft het niveau met 78% achter bij de gemiddelde situatie in plaatsen van deze omvang (88-91%). Dit heeft vooral te maken met het feit dat ca. 8% van de plaatselijke koopkracht richting Ekkersrijt gaat. Eindhoven trekt een substantieel deel van de omzet van buiten Eindhoven: ca % in dagelijks en ca % in niet-dagelijks. De binnenstad is daarin - zoals verderop aangegeven - het meest bepalend. De binnenstad: krachtig gewestelijk verzorgend centrum De Eindhovense binnenstad vormt de top van de hiërarchisch opgebouwde detailhandelsstructuur. De functie strekt zich uit tot ver buiten Eindhoven. Het aanwezige aanbod van meer dan m 2 winkel(verkoop)oppervlak, verdeeld over 443 winkels, functioneert mede op een substantieel deel omzet van buiten Eindhoven (dagelijks 34%, niet-dagelijks 70%). De pas geopende Piazza betekent een nieuwe positieve impuls aan de kop van het compacte binnenstedelijke koopcentrum van Eindhoven. Het aanbod in de binnenstad heeft een hoog winkelgehalte (veel warenhuizen en een groot modisch aanbod), bevat veel filiaalbedrijven, is gevarieerd en gemixt met en omgeven door veel horeca. Invloed radialen nog steeds zichtbaar Naar type, invulling en spreiding van de winkelcentra is er een verschil tussen Eindhoven-Noord en Eindhoven-Zuid. Ten noorden van het centrum/de binnenstad is de spreiding van de aanbodconcentraties relatief groter dan in zuidelijk Eindhoven. Bovendien zijn er, in het relatief jongere noordelijke deel van Eindhoven, veel winkelconcentraties die volledig of overwegend zijn ingevuld met boodschappenwinkels. In het zuidelijke deel liggen de aanbodconcentraties dichter bij elkaar en is de ver menging met winkels naar type koopgedrag duidelijk groter. Dit heeft ook te maken met het, voor Eindhoven typische en historisch gegroeide, aanbod aan de radialen. Het stadsdeelcentrum centraal in Woensel Middenin Woensel ligt het relatief grote stadsdeelwinkelcentrum dat naast een sterke boodschappeninvulling ook beschikt over een hoeveelheid areaal gericht op winkelen, vooral ingevuld door filiaalbedrijven. Het aanbod bestaat uit ca m 2 waaraan in het kader van de herstructurering ca m 2 vvo is toegevoegd. De trekkracht, voor wat betreft boodschappen, wordt gewaarborgd door grote supermarkten in fullservice en in discount. Het overige aanbod bestaat overwegend uit landelijk opererende filiaalbedrijven vermengd met enige horeca en dienstverlening. In Woensel-Noord beschikken ook Belgiëplein en Vaartbroek over andere dan boodschappenbranches. Aan de Bisschop Bekkerslaan - als bijzondere concentratie - gaat het overwegend om winkels waar men laagfrequent koopt. In de andere centra/ winkelclusters draait het vooral om boodschappen. Woenselse Markt/Kruisstraat wijkcentrum In Woensel-Zuid is de concentratie Woenselse Markt/Kruisstraat met ca m 2 vvo in volume vergelijkbaar met stadsdeelcentrum Woensel. Dit komt door het aanbod in woninginrichting (laagfrequent kopen) ten oosten van het vrij aaneengesloten winkelfront langs de Woenselse Markt en aan de Kruisstraat. Dit winkelfront is ingevuld met boodschappenwinkels (vooral aan en bij de Woenselse Markt) en winkel winkels in een gevarieerde samenstelling. De Woenselse Markt vervult de functie van wijkcentrum. Aan de Boschdijk is de C1000 omgeven door grootschalige winkels waar men laagfrequent koopt. Cassandraplein, Generaal Coenderslaan en Mensfort (H. Staetslaan) zijn vooral boodschappenconcentraties. Onduidelijke detailhandelsstructuur in Stratum Het aanbod aan de Eindhovense radialen doet zich het sterkst voor in Stratum (Aalsterweg, Leenderweg, Heezerweg en Geldropseweg). De profilering is niet helder en ook de functie (voor buurt, wijk, stadsdeel, Eindhoven en regio) loopt door elkaar. Op buurtniveau is er een uiterst sterke positie van de Roostenlaan, waarvan Boulevard-Zuid - in de huidige vorm - concurrentie ondervindt. De St. Petrus Canisiuslaan is door de niet-aaneengesloten vorm en de invulling een buurtsteunpunt. Kanaaldijk Noord/Kade bijzondere concentratie Door het accent op volumineuze artikelen (wonen en doe-hetzelf ) is de concentratie Kanaaldijk Noord/Kade van relatief grote omvang. Winkelcentrum Haagdijk is onmiskenbaar het wijkwinkelcentrum van Tongelre met als ondersteuning twee min of meer solitaire supermarkten voor de dagelijkse verzorging (Pagelaan en t Karregat). Detailhandelsnota gemeente Eindhoven Tenminste houdbaar tot

21 Hoofdstuk 2 St. Trudoplein centrum van Strijp Het St. Trudoplein is een combinatie van boodschappen, winkelen en laagfrequent kopen en de functie is al van oudsher die van wijkcentrum. Koopcentrum De Hurk heeft binnen dit stadsdeel de meeste meters maar geen helder profiel. Aan de oostzijde van De Hurk zijn de Albert Heijn XL - met een functie voor de hele stad - en Biggelaar Intersport en de Kampeermarkt bepalend; zij hebben een sterke regionale functie. Bij de kleinere aanbodclusters of solitaire vestigingen gaat het vooral om een boodschappenfunctie 7. F. Leharplein en Kastelenplein in meters vergelijkbaar Naar omvang en invulling zijn in Gestel de concentraties F. Leharplein en Kastelenplein in orde van grootte vergelijkbaar. Alle drie de type winkels zijn vertegenwoordigd. Voor wat betreft attractiviteit (gebonden koopkracht) is de positie van het Kastelenplein beduidend sterker dan van het F. Leharplein. Het Kastelenplein is de laatste jaren geleidelijk sterker geworden terwijl bij het F. Leharplein sprake is van een wat tanende positie. Het Kastelenplein functioneert daardoor als wijkcentrum en het F. Leharplein zit daar duidelijk onder. In de structuur van Gestel zijn verder de Hoogstraat, dichtbij het centrum en als radiaal, en de Karel de Grotelaan e.o. bepalend. Hoewel er vermenging is met diverse andere winkels zijn de supermarkten (als boodschappenwinkels) de trekkende zaken in dagelijkse artikelen. Veel strips met verlies winkelfunctie Binnen de gehele Eindhovense voorzieningen(winkel)structuur bevinden zich diverse strips waarin de winkelfunctie tanende is of vrijwel geheel verdwenen. Warenmarkten als extra voorzieningen Eindhoven heeft acht warenmarkten, die als aanvullende voorziening extra bezoek trekken, met een zeer sterke positie van de zaterdagmarkt op de Woenselse Markt. Gemiddeld komen er per week ca bezoekers naar de markten, waarvan ca naar de zaterdagmarkt op de Woenselse Markt 8. Er is gemiddeld sprake van goed functionerende markten, met een goede promotie en vele acties. Voorgestelde en gewenste verbeteringen zoals geopperd tijdens consultaties met marktpartijen, hebben vooral betrekking op locaties en opstellingen, en in het centrum conflicteert de warenmarkt met evenementen. 7) Lidl Joh. Buyslaan is samengevoegd met Tapijtcentrum Nederland. 8) Opgave Ambulante Handel. 21 Detailhandelsnota gemeente Eindhoven Tenminste houdbaar tot 2010

22 Hiërarchie winkelstructuur 2004/2005 Type Winkelcentrum Gewestelijk verzorgend centrum Binnenstad Stadsdeelcentrum Winkelcentrum Woensel Wijkcentra Haagdijk St. Trudoplein Woenselse Markt Kastelenplein Buurtcentra F. Leharplein Vaartbroek Nederlandplein Boulevard-Zuid Eckart G. Coenderslaan 9 Roostenlaan Blixembosch Belgiëplein 10 Mensfort Ardèchelaan Cassandraplein Biarritzplein Buurtsteunpunten St. P. Canisiuslaan Boschdijk Joh. Buyslaan Pagelaan Gerretsonlaan Sliffertsestraat Karregat Acht K. de Grotelaan Bijzondere concentraties/ Kanaaldijk/Kade Koopcentrum De Hurk Overig De Hurk thematisch grootschalig Bis. Bekkerslaan Limburglaan Bijzondere concentraties/ Geldropseweg Aalsterweg Hoogstraat radiaal Leenderweg Overig Heezerweg Past. v. Arsplein Bredalaan/ Moreelselaan Odysseuslaan St. Theresiaplein Bonifaciuslaan Elckerlyclaan Bredalaan/Noord Brabantlaan Hobbemastraat De Klerklaan Schubertlaan J. v. Riebeecklaan Tinelstraat Brucknerplein 9) De Gen. Coenderslaan heeft geen groot volume en kleinschalige winkels. Het aanbod is wel redelijk compleet en daarom aangemerkt als klein buurtcentrum. 10) Belgiëplein heeft door de aanwezigheid van Piet Kerkhof en Ter Stal een niet-gangbare invulling op buurtniveau en kan als zodanig ook als (groot) buurtsteunpunt worden aangemerkt. Detailhandelsnota gemeente Eindhoven Tenminste houdbaar tot

23 Hoofdstuk Aanknopingspunten uit consultatie marktpartijen In het kader van de gegevensverzameling hebben zeven groepsgesprekken plaatsgevonden met vertegenwoordigers van ondernemers en -organisaties en -verenigingen per stadsdeel. Ook zijn separaat gesprekken gevoerd met een vijftal marktpartijen: Ahold Vastgoed, Laurus Vastgoed, RSP Makelaars, William Properties projectontwikkeling en de Ambulante Handel. Dit om zicht te krijgen op de problemen, wensen en suggesties vanuit de markt. Verslagen daarvan zijn opgenomen in het Informatiedocument. Uit de consultaties zijn op hoofdlijnen de volgende aspecten en suggesties van belang voor de verdere uitwerking van de visie. Warenmarkten Conflicterende situatie warenmarkt in binnenstad met evenementen; kooplieden tegen verplaatsing. Voorkeur verplaatsing warenmarkt Wijnpeerstraat naar voorkant Vaartbroek. Suggestie verplaatsing markt Gen. Bothastraat naar winkelcentrum Haagdijk. Aanvulling en upgrading markt St. Trudoplein. Knelpunten in opstelling kramen zaterdagmarkt Woenselse Markt. Straks ook warenmarkt in Meerhoven. Winkelstructuur Knelpunten op buurtniveau vragen om een zorgvuldige afweging van het perspectief. Grote behoefte aan duidelijkheid over de toekomstige structuur en de keuzen die daaraan ten grondslag liggen. Afstemming nodig voor wat betreft nieuw buurtcentrum in Tongelre in relatie tot bestaande winkelconcentraties. Concurrentie tussen Vaartbroek, Cassandraplein en Eckart. Vraagtekens bij Biarritzplein en Ardèchelaan betreffende draagvlak (Achtste Barrier). Matige situatie (invulling en routing) Geldropseweg. Keuze maken tussen bijvoorbeeld Mensfort en Gerretsonlaan. Weinig perspectief voor t Karregat. Afwijzing Nimbus (met name vanuit de binnenstad en Strijp). Vraagtekens bij programma en routing Rond de Admirant, en de onaantrekkelijke situatie qua bezonning. Behoefte aan een duidelijke visie op de binnenstad, inclusief het stationsgebied. Profilering en positie Naar een sterker onderscheidend vermogen van de binnenstad. Behoud profiel (en goedkoper marktsegment) Kade/Kanaaldijk. Accentuering van de positie van de wijkcentra. Positioneren Boulevard-Zuid in structuur en in relatie tot Roostenlaan. Duidelijke ontwikkelingsrichting radialen noodzakelijk. Verkeerscirculatie en parkeren Verkeerscirculatie en parkeren bij Vaartbroek, Geldropseweg, Woenselse Markt/Kruisstraat. Parkeerproblematiek bij onder andere Haagdijk (ook circulatie), Belgiëplein, Roostenlaan/Winkelstraat. Parkeerproblematiek in relatie tot binnenstad (uitwijkgedrag) in bijvoorbeeld Hoogstraat en in gebied Kade/Kanaaldijk. Contrast binnenstad-stadsdeelcentrum Woensel voor wat betreft parkeren zal afnemen bij betaald parkeren in Woensel; buurtcentra zien hier juist kansen in. Opwaarderen/opknappen Op wijk- en buurtniveau is er bijzonder weinig geïnvesteerd in openbare ruimte en inrichting gedurende vele jaren (o.a. Roostenlaan/Winkelstraat, St. Trudoplein). Voorkeur voor winkelerfgebied bij Mensfort en F. Leharplein. Slechte externe presentatie winkelcentrum Eckart. Noodzaak aanpak uitstraling en parkeren koopcentrum De Hurk. Overige punten van aandacht Bij invulling van nieuwe ontwikkelingen (Meerrijk, Tongelresche Akkers) en herstructurering van winkelcentra prioriteit geven aan bestaande ondernemers, zeker wanneer die gevestigd zijn in centra/strips met minder of geen perspectief. 23 Detailhandelsnota gemeente Eindhoven Tenminste houdbaar tot 2010