Dienen en verdienen om te dienen

Maat: px
Weergave met pagina beginnen:

Download "Dienen en verdienen om te dienen"

Transcriptie

1 Dienen en verdienen om te dienen - Discussiepaper ACRE Onderzoeksseminar maart 2009 Peter van 0s Discussienota ten behoeve van het ACRE Onderzoeksseminar van 12 maart 2009 over het thema 'Corporaties & Vastgoedsturing: Hoe nu verder?'

2 Dienen en verdienen om te dienen Peter van Os, RIGO Research & Advies BV, Amsterdam Inleiding Het ASRE-seminar Corporaties en vastgoedsturing; hoe nu verder? vormde de aanleiding tot het schrijven van deze paper. Mocht de titel van het seminar bij de lezer de suggestie wekken dat we het nu wel weten wat vastgoedsturing betreft, dat we onze kennis alleen nog wat hoeven bijschaven, dan helpt deze paper hopelijk om die gedachte uit de wereld te helpen. Met deze paper wil ik enkele witte vlekken in de vastgoedsturing bij wooncorporaties schetsen en mijn zienswijze over de invulling van deze leemten. Met de nadruk op één ervan, namelijk de kunst die theory of change of verandertheorie wordt genoemd. Toegepast op de corporatiesector is dit de kunst van het vinden van maatregelen die een optimaal maatschappelijk effect teweeg brengen. In een paper binnen deze paper (als een drager inbouwmodel) passeren de belangrijkste prestatievelden van wooncorporaties de revue met daarbij een ruwe schets van hetgeen we weten van de effectiviteit van de corporatie-inbreng. In die maatschappelijke effectiviteit ligt immers haar bestaansrecht als wooncorporatie besloten. Daarna leidt het pad terug naar de omhullende paper, de drager, en nemen we de allocatiefunctie onder de loep, een van de centrale thema s van vastgoedsturing. Althans, dat zou het moeten zijn. Een korte slotbeschouwing tenslotte handelt over de vraag hoeveel waarde we mogen hechten aan de geschetste, rationele, bijna modelmatige zienswijzen over de verdere ontwikkeling van vastgoedsturing. Ter geruststelling: ik eindig met enkele conclusies die de vastgoedsturing nog lange tijd levendig kunnen houden. Korte terugblik Wooncorporaties, de (bij wet) toegelaten instellingen ten dienste van de volkshuisvesting, bestaan al ruim honderd jaar. Die lange periode kan, met een beetje goede wil, in drie tijdperken worden ingedeeld. Het eerste tijdperk loopt tot aan het eind van de tweede wereldoorlog. Aan het ontstaan van de volkshuisvesting lagen uiteenlopende doelen ten grondslag. Wonen was niet alleen een gezondheids- maar ook een opvoedingskwestie; het ging ook om moraliteit en maatschappelijke integratie (Van der Schaar, 2001). De volkshuisvesting verlangde een brede maatschappelijke inzet. De stuwende kracht moest ook komen van private organisaties. Wooncorporaties dus. De tweede periode staat in het teken van de wederopbouw. Het rijk nam de touwtjes in handen; gemeenten werden de front-office van het rijk. De wooncorporaties werden vooral bouwers, daartoe door de rijkssubsidies in staat gesteld. Dienen en verdienen om te dienen 1

3 Met de nota volkshuisvesting in de jaren negentig van staatssecretaris Heerma werd een derde periode aangekondigd (Heerma, 1989). Deze nota legde voor de beleidssanering de basis. Begin jaren negentig werd die krachtig doorgevoerd. De aanbodssturing door het rijk met geld verdween nagenoeg. De verticale planningsas rijk-gemeenten-woningcorporaties werd ontmanteld (Van der Schaar, 2001). Als uitvloeisel hiervan kreeg in 1995 de zogenaamde brutering haar beslag. Objectsubsidieverplichtingen werden weggestreept tegen leningverplichtingen. Daarmee werden de financiële banden tussen rijk en wooncorporaties goeddeels doorgesneden. Het revolving fund concept werd geboren. In het bijzonder de invulling die Heerma daaraan gaf met zijn Trendbrief uit Daarin kondigde hij het subsidieloze tijdperk aan met de rechtvaardiging dat door de huurverhogingen de corporaties voldoende middelen in huis hebben om aan hun maatschappelijke opgave van bouwen en beheren te voldoen (Van der Schaar, 2001). En ondanks alle recente discussies in de sector over het vermogen van de corporaties, over toezicht en governance en over de ordening van de sector leven we nog steeds in dit derde tijdperk. Dienen en verdienen Revolving fund en vastgoedsturing Maar wat betekent het revolving fund concept nu concreet? Niet veel meer dan dat de wooncorporatie voldoende financieel rendement moet behalen om de continuïteit van de onderneming te waarborgen. Waarbij aangetekend dat er geen geld hoeft te vloeien naar de eigenaren of aandeelhouders van de onderneming. Beschikbaar vermogen kan en dient ten gunste van de volkshuisvesting ingezet (te) worden. De centrale missie van wooncorporaties luidt dan ook (in mijn eigen woorden): dienen en verdienen om te dienen. Het vastgoed neemt hierin een sleutelpositie in. De stenen vervullen immers twee simultane functies: de woning als drager van de woondienst van de maatschappelijke dienstverlener en het huis als houder van het kapitaal van de onderneming (Van Os, 2007a). Vastgoedsturing betreft de wijze waarop de corporatie haar toekomstvisie en missie omzet in een duidelijke portefeuillestrategie en doeltreffend voorraadbeleid met een werkbare koppeling aan bedrijfsprocessen (Eskinasi, 2007). Met andere woorden, vooral vastgoedsturing moet zorgen voor een optimale balans tussen het dienen en het verdienen. Laten we eerst eens bekijken wat het dienen en het verdienen inhoudt, alvorens nader in te gaan op de functie van vastgoedsturing. Dienen en verdienen om te dienen 2

4 Dienen Wooncorporaties zijn op een breed terrein dienstbaar aan de maatschappij. Allereerst is er de kerntaak: het verzorgen van voldoende goede, betaalbare woningen voor huishoudens die vanwege hun inkomenspositie of door andere beperkingen op de sociale huurmarkt zijn aangewezen. Daarnaast verwachten we meer van corporaties: het faciliteren van zorg- en welzijnsdiensten en het bijdragen aan de leefbaarheid van woongebieden. Het bijdragen aan duurzaamheid verwachten we ook, maar dat prestatieveld is in tegenstelling tot de eerst genoemde prestatievelden (nog) niet aan het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) toegevoegd. Het speelveld van corporaties staat voortdurend ter discussie, ten eerste vanwege het in de tijd en naar regio uiteenlopen van maatschappelijke opgaven, maar ook vanwege de steeds wisselende politieke voorkeuren. Corporaties zullen heldere keuzen moeten maken ten aanzien van hun speelveld. Die keuzen moeten tot stand komen in overleg met de lokale belanghouders, als waarborg voor de legitimiteit van het handelen, en moeten weerklinken in de missie en de strategische positionering. In het overleg met de belanghouders bespreken de corporaties de lokale opgaven èn het aandeel dat zij hierin wil nemen. Corporaties dienen transparant te zijn in hetgeen de belanghouders aan prestaties kunnen verwachten. De prestatievelden uit het BBSH zijn ruim omschreven en bieden veel ruimte voor interpretatie. De rijksoverheid probeert wel gedetailleerdere grenzen aan het speelveld te stellen, maar een al te strenge handhaving ervan riep tot nu toe veel verontwaardiging op. Het debat is nog niet ten einde 1. Helderheid over het speelveld is nodig voor de inrichting van het toezicht op de sector, maar ook voor de discussie op Europees niveau over de mogelijke marktverstoring door de corporaties. De missie en strategische positionering van de corporatie vormen de basis voor de outcomedoelstellingen. Middels dergelijke doelstellingen geeft de corporatie aan wat zij maatschappelijk beoogt te realiseren, met andere woorden wat het gewenste maatschappelijk effect van haar inspanningen zou moeten zijn en waarover zij verantwoording dient af te leggen. Het is echter in de sector geen usance om de te behalen maatschappelijke prestaties centraal te stellen in de sturing van de onderneming (Van Os, 2009). SMART geformuleerde outcomedoelstellingen, die een uitwerking van het gewenste maatschappelijk effect vormen, treft men zelden als onderdeel van de sturing aan. Verdienen Corporaties behalen op hun bestaande vastgoedportefeuille financieel rendement. Als zij in staat zijn om de kasstromen die zij prognosticeren ook daadwerkelijk te realiseren, behalen corporaties een rendement over de (be- Dienen en verdienen om te dienen 3

5 leids)waarde van het vastgoed dat gelijk is aan de discontovoet (de rendementseis) waarmee de toekomstige kasstromen netto contant worden gemaakt. Deze rendementseis is, als het goed is, gelijk of hoger dan de rente over het vreemd vermogen. Dat betekent dat de corporatie over het eigen vermogen een rendement haalt dat tenminste gelijk is aan de discontovoet. Althans, als zij zich zou beperken tot de exploitatie van de bestaande portefeuille. Dat rendement over het eigen vermogen is beschikbaar om, ter aanvulling op de lopende exploitaties, andere, financieel niet (volledig) renderende activiteiten te bekostigen 2. Er is immers geen aandeelhouder die dit rendement opstrijkt 3. In bovenstaand principe staan de beleidswaarde 4 en de kasstromen waaruit die waarde is opgebouwd, centraal. Naast dit principe speelt in de financiële sturing ook het lopende saldo van kasstromen een belangrijke rol, omdat de corporatie permanent in staat moet zijn om aan haar financiële verplichtingen te blijven voldoen, zonder tot gedwongen executie van haar bezit over te hoeven gaan. In de financiële sturing speelt dit principe de hoofdrol (zie bijv. Turkenburg, 2008). De beleidswaarde is voor de corporatie de actuele waarde, omdat deze waarde beleidsconform is en dus, in de vorm van over de tijd verspreide kasstromen, gerealiseerd dient te worden. In de corporatiesector speelt al geruime tijd de discussie over de sturingsfunctie van de marktwaarde. De marktwaarde is voor de corporatie in principe geen actuele waarde, omdat het volledig realiseren van de marktwaarde op ondernemingsniveau uit oogpunt van de beoogde maatschappelijke effecten verre van optimaal beleid is. In de sturing kan de marktwaarde niettemin een rol spelen: de marktwaarde vormt een toetssteen bij investeringen 5, de marktwaarde toont de maximaal te realiseren opbrengst en het verschil tussen de marktwaarde en de bedrijfswaarde toont het zogenaamde economisch offer, de potentiële opbrengst die de corporatie laat lopen ten gunste van het te behalen maatschappelijk effect (zie o.a. Gruis, 2001). Een recent onderzoek van PriceWaterhouseCoopers laat zien dat de financiële sturing bij corporaties nog lang niet is uitgekristalliseerd. Bovenstaande prin Ook de stuurgroep Meijerink stelt dit vraagstuk centraal in haar advies aan VROM en Aedes. Meijerink onderscheidt drie cirkels: dat wat moet, dat wat kan en dat wat te overwegen is. De eerste twee cirkels zijn met het vastgoed verbonden; de derde cirkel raakt of overlapt de domeinen van andere (maatschappelijke) ondernemingen. Bij deze eenvoudige voorstelling van zaken ga ik ervan uit dat het eigen vermogen van voldoende omvang is. Tevens ga ik voorbij aan de reële eis om het vermogen met de inflatie te laten toenemen. Zie voor een nadere uitwerking hiervan Conijn, 2001 en Gruis, 2001 De beleidswaarde is het saldo van alle netto contant gemaakte, uitgaande en inkomende, vastgoedgerelateerde kasstromen, die de wooncorporatie op grond van haar beleid voorspelt. Het verschil met de bedrijfswaarde is dat in de bedrijfswaarde alleen de verwachte exploitatiekasstromen en de harde investeringskasstromen zijn opgenomen. Overigens is er geen standaard ten aanzien van deze definities. De investeringen dienen een positief effect te hebben op de marktwaarde van het onderhanden of aanpalende vastgoed. Dienen en verdienen om te dienen 4

6 cipes (vermogensrendement, kasstroomsaldo en marktwaarde) zijn, wellicht met uitzondering van de kasstroomsturing, nog niet ingeburgerd in de sector (Turkenburg, 2008). Ten aanzien van het verdienen zijn twee principiële vragen niet afdoende beantwoord, noch in de literatuur, noch in de praktijk. De eerste vraag betreft de omvang van het vermogen dat nodig is om, zoals hierboven al is geschreven, de continuïteit van de onderneming te waarborgen. Een geringer vermogen, betekent een lager rendement in euro s, dus een geringer budget voor maatschappelijke, laag-renderende uitgaven. Wanneer moet de corporatie renderen en wanneer moet zij spenderen? Een gezaghebbende studie hierover ontbreekt (zie bijvoorbeeld Van Os, 2005). De tweede vraag is nog principiëler: is de corporatie in staat om op basis van haar kernactiviteiten voldoende financieel te renderen om haar maatschappelijke doelen te bereiken? Is, met andere woorden, de revolving fund gedachte te realiseren zonder aanvullende, financieel renderende, maatschappelijk niet urgente activiteiten te ontplooien? De praktijk lijkt te wijzen op een positieve beantwoording van deze vraag, maar het economisch klimaat heeft in de afgelopen tien jaar voor gunstige condities gezorgd. Meer dan een hypothese biedt de praktijk niet. Optimaal maatschappelijk presteren Het formuleren van outcomedoelstellingen is nog maar een eerste stap in het beleidsproces. Met de volgende stap betreden de corporaties een vakgebied dat in de sector een nog onderontwikkeld terrein is. Centraal in deze stap staat de vraag wat de wooncorporaties dienen te produceren om de gewenste maatschappelijke effecten te bereiken. Het kennisgebied rondom deze vraag staat bekend als de theory of change oftewel de verandertheorie. De verandertheorie vormt onderdeel van het zogenaamde Logische Model. Dit model beschrijft het samenhangende schema van outcome output input 6 met behulp waarvan maatschappelijke ondernemingen hun beleidsproces kunnen inrichten (Deuten en De Kam, 2007). Inzet van de verandertheorie is om bewijzen te vinden, of in ieder geval sterke aanwijzingen, voor die optimale, concrete interventies die leiden tot de beoogde maatschappelijke effecten. In sectoren waar de risico s van falen aantoonbaar schadelijk zijn, zoals de volksgezondheid, is het evidence based interveniëren gangbaar. De SEV ontwikkelt momenteel een groot aantal experimenten die de kennis over de verandertheorie moeten uitdiepen en vervolgens praktisch vertalen (Deuten, 2007). Door evaluatie van de experimentresultaten kan de sector zicht krijgen op effectieve werkwijzen en maatregelen. Corporaties, adviseur en wetenschappers komen echter onderweg heel wat struikelblokken tegen. Torenvlied en Akkerman (2005) noemen een aantal redenen waarom het causale verband tussen interventie en effect vaak moeilijk is te duiden: Dienen en verdienen om te dienen 5

7 - Effecten laten vaak lang op zich wachten, zeker in het sociale domein; - Er kunnen zich neveneffecten voordoen op andere vraagstukken dan waarvoor de interventies primair zijn bedoeld; - De werkelijkheid is dynamisch waardoor de problematiek waarvoor de interventie bedoeld was, verschoven is tegen de tijd dat de maatregel wordt uitgevoerd; - Effecten zijn soms niet of moeilijk waarneembaar, omdat de interventie preventief bedoeld is. Naast de reguliere (ex post) evaluaties kunnen ex ante evaluaties ook bijdragen aan meer inzicht in de mogelijke effecten van interventies. Twee soorten methoden wil ik noemen: modelbouw op basis van systeemkundige benaderingen en beschrijvende (geautomatiseerde) modellen. Voorbeelden van de eerste zijn de probleemboom of doelstellingenboom (Van Os, 2008a), de groepsmodelbouw (Bleijenbergh et al, 2008), de waardenzeef (Deuten, 2007) en de Argumentenfabriek (zie: Deze methoden zijn bedoeld op de discussie over mogelijke effecten van interventies te structuren en optimaal gebruik te maken van de kennis en ervaring van verschillende betrokkenen. Voorbeelden van de tweede soort methoden zijn de systeembenadering, onder andere door Forrester toegepast op stedelijke ontwikkeling (Forrester, 1971, Van de Lindt, 2002, Joustra, 2004), en verschillende prognosemodellen die specifiek ontwikkeld zijn (of worden) voor volkshuisvesters, geografen en demografen (Van Os, 2007b). Deze modellen zijn bedoeld om de werkelijkheid na te bootsen op een zodanige wijze dat de uitkomsten van het model een redelijke weergave zijn van de werkelijk te verwachten uitkomsten. Er is op dergelijke modellen veel kritiek mogelijk, die er grosso modo op neer komt dat de werkelijkheid te complex is om in een model te vervatten. Bij dit alles rijst de vraag wat de functie van vastgoed is bij het definiëren en realiseren van maatschappelijke effecten en dus bij de geopperde interventies. Hiervoor kwam de dubbelrol van vastgoed al aan de orde: de woning als drager van de woondienst en als houder van het kapitaal. En ook de kerntaak van corporaties is beschreven: het verzorgen van voldoende goede, betaalbare woningen voor de doelgroep van beleid. De rol van vastgoed in de kerntaak is evident; zonder woning geen woondienst. Maar wat is de rol van vastgoed als we het bredere speelveld van de corporatie in ogenschouw nemen; prestatievelden als leefbaarheid, zorg en welzijn? Zijn sociale interventies dan niet veel effectiever? En als we naar de tweede functie van vastgoed kijken: is het vermogen van corporaties (om laag-renderend te investeren) altijd van belang? Kunnen goed renderende, dus commercieel aantrekkelijke activiteiten niet in gewenste maatschappelijk effecten resulteren? Kunnen 6 Outcome: effecten of impact, output: productieresultaten, input: geïnvesteerde middelen. Dienen en verdienen om te dienen 6

8 dienen en verdienen niet samengaan? Om het antwoord op die vraag te zoeken vraag ik eerst aandacht voor de aangekondigde paper binnen de paper: een verkenning van de effectiviteit van wooncorporaties. Dienen en verdienen om te dienen 7

9 De effectiviteit van wooncorporaties Sturen op effectiviteit Wooncorporaties zouden zich intensief bezig moeten houden met de vraag welke activiteiten het meest effectief zijn in het licht van hun maatschappelijke opgave. In de praktijk is die aandacht er niet in voldoende mate. Dat is verklaarbaar, omdat (investerings)beslissingen door allerlei, vaak niet-rationele krachten beïnvloed worden en omdat de cultuur bij corporaties vooral gericht is op praktisch handelen (Dreimüller, 2008). Daarbij is het lastig voor corporatie(medewerker)s om de dubbele affiniteit op te brengen die nodig is om èn te dienen èn tegelijkertijd te verdienen. De complexiteit hiervan versterkt wellicht de focus op het concrete handelen en leidt af van de strategievraag, maar dergelijke overpeinzingen vallen buiten het onderwerp van deze paper. Gelukkig wordt er wel onderzoek gedaan naar de effectiviteit van beleid, plannen en regelgeving. In dit kader is een korte verkenning opgenomen, zonder daarbij de pretentie te hebben volledig te zijn. Zowel het maatschappelijk effect van de interventie als zodanig, het aandeel van de corporatie hierin als het bedrijfseffect voor de corporatie komen aan de orde. voetnoot 7 8 De effectiviteit van de kernactiviteiten Wooncorporaties hebben een belangrijke functie in het compenseren van marktimperfecties. De VROM-raad stelt dat wooncorporaties kunnen bijdragen aan de noodzakelijke marktstabiliteit, aan het tegengaan van risico selecties, aan het creëren van toegangs- en doorstromingsmogelijkheden op de markt voor groepen die niet zelfredzaam zijn op de huidige gespannen woningmarkt (VROM-raad, 2005). In de praktijk is het echter lastig om deze doelstellingen te operationaliseren 7. Concrete prestatievelden zouden, volgens een rapport van SEO, als volgt kunnen luiden: het verruimen van de slaagkansen en de keuzemogelijkheden van woningzoekenden met een bescheiden inkomen; het beperken van de woonlasten voor de lagere inkomensgroepen; het creëren van huisvestingsmogelijkheden voor dak- en thuislozen, asielzoekers en anderen in een kwetsbare positie 8. In ieder geval zou hieraan, gegeven de prestatievelden van het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH), de kwaliteit van de sociale woningvoorraad nog toegevoegd moeten worden (zie ook Gruis, 2005). Incidenteel vinden algemene, landelijke onderzoeken plaats naar woningmarkteffecten (zoals wachtlijsten, slaagkansen; zie o.a. Kromhout, 2006) Zie hiervoor onder (vele) andere Hakfoort, 2002 en Conijn, Een van de belangrijkste moeilijkheden bij de meting van de effectiviteit van de kernactiviteiten is dat er geen empirische gegevens beschikbaar zijn over een wereld zonder corporaties. Bron: De Graaf, De prestatievelden vormen een wat concretere uitwerking van de prestatievelden die in het Besluit Beheer Sociale Huursector zijn genoemd met betrekking tot de kerntaak van wooncorporaties. Dienen en verdienen om te dienen 8

10 en woonlasten (zie o.a. ABF, 2006). Op lokaal of regionaal niveau vindt met regelmaat onderzoek plaats naar aanleiding van specifieke maatregelen met betrekking tot bijvoorbeeld de woonruimteverdeling. Soms, maar niet altijd, worden in dat kader ontwikkelingen gevolgd en geëvalueerd. In het kader van prestatieafspraken tussen gemeenten en corporaties worden eveneens analyses verricht, maar de effecten van de maatregelen die uit die afspraken voortspruiten, worden zelden systematisch gemeten (Kromhout, 2003). Het inhoudelijke beeld dat op basis van al deze analyses naar voren komt, is niet gemakkelijk in termen van goed of slecht te duiden, omdat er niet altijd algemeen geldende normen of referentieniveaus zijn vastgesteld. Ten aanzien van de slaagkans of wachtduur voor woningzoekenden zijn er geen generieke normen. In voorkomende gevallen leggen de lokale of regionale partijen in onderling overleg deze normen vast. Soms wordt de ontwikkeling ten opzichte van de laatste meting als criterium genomen: meer is goed en minder is slecht (of omgekeerd). Ten aanzien van de woonlasten (i.c. de huurquote) kunnen de normen van de huurtoeslag als grondslag genomen worden. Corporaties sturen echter vrijwel nooit op woonlastenontwikkelingen (= outcome), maar wel op de omvang van de goedkope woningvoorraad (= output) 9. Mijn vermoeden is dat deze goedkope voorraad vrijwel overal een overmaat laat zien. Uit diverse onderzoeken 10 blijkt dat de kwaliteit van de sociale huurvoorraad heel behoorlijk is (Thomsen, 2007). Dit wordt bevestigd door de WOZ-waarden van de woningen in de sociale huurvoorraad (Stoop, 2008). De overige segmenten (particuliere huur en koop) vormen hierbij het referentieniveau. Corporaties kunnen ten aanzien van de kwaliteit eigen normen formuleren, mits de kwaliteit voldoet aan het minimum dat in het Bouwbesluit is vastgelegd. In de praktijk sturen corporaties slechts beperkt op kwaliteitsontwikkeling Corporaties worden geacht niet op individuele woonlasten te sturen, maar op geaggregeerd niveau zou dat wel kunnen, zij het dat corporaties geen inkomens en huurtoeslaggegevens beschikbaar hebben. Dat is in het licht van prestatiemeting en verantwoording wonderlijk te noemen. Sturen op woonlasten op individueel niveau vindt niettemin wel incidenteel plaats en is tevens onderwerp van een SEV experiment (zie Gjaltema, 2007). Zoals de Kwalitatieve Woningregistratie (KWR). Deze meet periodiek de kwaliteit van de woningvoorraad. Op grond van de adviespraktijk van RIGO ontstaan het beeld dat het sturen op technische kwaliteit gangbaar is. Sturen op functionele kwaliteit is dat echter nog niet. Deze sociale korting wordt meestal in een onrendabele top of in een niet marktconform rendement tot uitdrukking gebracht. De ambitie is in het kader van het project Meer met Minder geuit. Dit is een initiatief van PeGO, EnergieNed, Bouwend Nederland, UNETO VNI en Aedes (2007). Zie bijvoorbeeld Marlet, Zie bijvoorbeeld Wittebrood en Van Dijk, Wittebrood en Van Dijk (2007) stellen dat de totale problematiek in de stad niet afneemt door de verdunning. 17 Het gaat hier om de sociale veiligheid, dus niet om verkeersveiligheid, milieu gerelateerde veiligheid e.d Zie bijvoorbeeld Blaay et al, De methode lijkt sprekend op die van de Social Return On Investment,die door de SEV in een experiment over huismeesters is toegepast. Het maatschappelijk rendement is gedefinieerd als het maatschappelijk effect gedeeld door de ingezette middelen. Dienen en verdienen om te dienen 9

11 We weten dat de financiële inzet van middelen van corporaties enorm is. Kijk vooral naar het huurprijsbeleid; de vraagprijs van nieuw gebouwde sociale huurwoningen ligt globaal 40% lager dan de kostprijs en de vraagprijs van bestaande sociale huurwoningen ligt gemiddeld ca. 50% onder de markthuur 12. Jaarlijks worden enkele tienduizenden sociale huurwoningen aan de voorraad toegevoegd, deels ter vervanging van gesloopte woningen. Uiteraard heeft deze inzet een groot drukkend effect op de woonlasten, een gunstig effect op de kwaliteit en verruimt zij de slaagkans van woningzoekenden met een laag inkomen of andere beperkingen, indien althans de toevoeging omvangrijker is dan de onttrekking door sloop en verkoop. We kunnen echter slechts gissen hoe deze cijfers zouden uitpakken, indien het sociale huurstelsel ingrijpend zou veranderen bijvoorbeeld door de integrale introductie van een voucher-systeem voor woonuitgaven (o.a. Gjaltema, 2007) en bij fiscale ingrepen in de koopwoningmarkt (o.a. Conijn, 2008). Met andere woorden, het effect van de inzet van corporaties is groot gemeten naar de huidige maatstaven en binnen de context van de huidige ordening van de sector, maar bij een wijziging van de rol en positie van wooncorporaties zullen de maatstaven wellicht drastisch wijzigen. Misschien zijn corporaties wel effectief, maar als instituut niet efficiënt. De effecten van verkoop van huurwoningen Wooncorporaties verkopen om uiteenlopende redenen huurwoningen. Vaak doen zij dit om financiële redenen. Het behoeft geen betoog dat verkoop van bezit financieel aantrekkelijk is voor corporaties; stil vermogen wordt omgezet in een directe opbrengst. Verkoop heeft vaak ten doel om de samenstelling van buurten te differentiëren. Hier staan we in een van de volgende paragrafen bij stil. Soms ook wordt het emancipatorische effect van verkoop als belangrijkste doelstelling gezien. In opdracht van de SEV hebben Elsinga et. al. onderzocht of het kopen van een huis door een huurder bijdraagt aan empowerment (Elsinga, 2008). In een eerdere onderzoeken (aangehaald door Elsinga) was al gebleken dat het kopen van een huis een zeer gering effect heeft op arbeidsparticipatie, op uitbreiding van het sociale netwerk en op verhoging van de status van de koper in kwestie. Tevreden zijn over de mogelijkheid om te kunnen kiezen en tevredenheid over de gemaakte keuze zijn belangrijker dan het woningbezit op zichzelf. Belangrijk is ook dat het kopen van een huis bijdraagt aan de vermogensopbouw van het huishouden. Het laatste onderzoek voor de SEV bracht aan het licht dat mensen met een lagere sociaaleconomische status meer hechten aan een woning als veilige haven en meer hechten aan zeggenschap ten aanzien van die veilige haven dan mensen met een hogere status. Voor het gevoel van eigenwaarde had de koop geen of eerder negatieve gevolgen. Volgens de Dienen en verdienen om te dienen 10

12 onderzoekers is dat een gevolg van een verschuivende referentie: na de koop behoort het huishouden tot de kopers die een relatief lage status hebben, terwijl ze als huurder, gemiddeld genomen, een gemiddeld hogere status onder huurders hadden. Het algemeen vertrouwen is bij huurders lager dan bij kopers. Zij nemen daardoor met minder vertrouwen risico s. Dat maakt dat niet-marktconforme koopvarianten, met lagere risico s voor de koper, zoals Koopgarant voor hen aantrekkelijk zijn! De onderzoekers hebben het sterke vermoeden dat de kopende huurders van oorsprong al autonomer zijn en meer risicobereid dan de doorsnee huurder. Het causale verband mag dus niet worden gespiegeld: de kopende huurder koopt, omdat hij autonomer is; hij is niet autonomer, omdat hij koopt. Verkoop van huurwoningen kan ook een belangrijk nadeel hebben. Verkoop verkleint immers de slaagkans voor woningzoekende huurders. Of de lokale woningmarkt dat kan verdragen verschilt van regio tot regio. Ella Stoop heeft een eenvoudig rekenmodel ontwikkeld om de ruimte voor verkoop op regio- en gemeenteniveau in beeld te kunnen brengen (Stoop, 2008). Het woningmarkteffect van reguliere verkoop verschilt overigens sterk van dat van niet-marktconforme verkoop. Het effect van energiebesparende maatregelen Energiebesparende maatregelen dienen drie doelen. Ten eerste reduceren zij de CO 2 -uitstoot, ten tweede reduceren zij de woonlasten en ten derde verhogen zij het woonconform en dragen zij bij aan een betere gezondheid. Met energiebesparing is veel maatschappelijke winst te boeken, zowel op individueel niveau als op collectief niveau. De energiekosten omvatten (in 2006) in het huursegment ca. 75% van de bijkomende woonuitgaven en bijna 25% van de totale woonuitgaven; in 2006 een bedrag van ca. 130 euro, waarvan 80 euro voor gasverbruik (VROM, 2008). De verwachting is dat de energielasten in de komende 10 jaar zullen verdubbelen en in de jaren daarna nog verder zullen stijgen. De gemiddelde huurwoning in het sociale segment heeft momenteel een energieprestatielabel D. Daarmee onderscheidt de sector zich overigens gunstig ten opzichte van de particuliere huursector en de koopsector (wat deels met de leeftijd van de woningvoorraad samenhangt) (Blijie, 2008). Aedes stelt, samen met enkele andere partijen, dat een vermindering van ca. 30% van het energiegebruik in de woningen en gebouwen in Nederland in de periode tot 2020 mogelijk moet zijn 13. In een ander kader stelt Aedes: We denken nu dat een besparing op het gasverbruik van grofweg 300 m³ per woning in 2018 mogelijk is (dat is ca. 20%). Dat correspondeert met ca. 200 euro minder stookkosten (prijspeil 2007). De totale CO 2 -uitstoot zou volgens onze eerste grove berekeningen dan jaarlijks met circa 1,5 Dienen en verdienen om te dienen 11

13 miljoen ton verminderen (Aedes, 2007). Naast een besparing op de kosten van energie kunnen energiebesparende maatregelen bijdragen aan de verbetering van het wooncomfort en de gezondheid. Voorwaarde is dat tegelijk met het aanbrengen van energiebesparende maatregelen het binnenklimaat wordt verbeterd. Ik ga in deze paper hier niet verder op in. De kosten om de bovengenoemde ambities waar te maken zijn hoog. De baat voor wooncorporaties is de kwaliteitstoename van de woningvoorraad. De kwaliteitssprong komt tot uitdrukking in de waardetoename van de woningen. De corporatie kan een deel van deze waardetoename van de woning realiseren (dat wil zeggen in geld omzetten) door middel van huurverhoging (gekoppeld aan de investering) of verkoop van de woning (zie hierboven). De huurverhoging die corporaties momenteel voor energiemaatregelen berekenen is vaak niet kostendekkend. Huurders zijn niet snel van de redelijkheid van huurverhoging te overtuigen, tenzij de corporatie waarborgen kan afgeven met betrekking tot de te behalen besparingen. Helaas is er in de sector ook nog geen sprake van een integraal woonlastenbeleid (huur- en energielastenbeleid in één stelsel samengebracht). De verwachting is dat ook de meeropbrengst van het nieuwe woningwaarderingstelsel, waarin het energielabel van de woning is verwerkt, niet kostendekkend zal zijn. De cijfermatige relatie tussen de verbetering van de energieprestatie en de stijging van de marktwaarde is mij niet bekend. De effecten van herstructurering Over het maatschappelijk effect van herstructurering zijn in de afgelopen jaren vele studies verschenen. Hieronder een poging om de rode draad in de belangrijkste hiervan te vinden. Herstructurering dient vele doelen. Kleinhans (2005) geeft een opsomming: - Versterking van de woningmarktpositie ( ) op de lange termijn. - Vermindering van de concentratie en segregatie van kansarme bewoners ( ). - Meer keuzevrijheid en wooncarrièremogelijkheden voor specifieke categorieën bewoners, zowel binnen als buiten de wijk. - Versterking van het draagvlak voor voorzieningen. - Verbetering van de leefbaarheid. In de eerste en laatste doelstelling ligt vooral het belang van de corporatie besloten. Herstructurering kan leiden tot een hogere waarde van het te behouden vastgoed en tot een verlaging van beheerkosten 14. Leefbaarheid en imago gaan er op vooruit, maar die vooruitgang is vooral een gevolg van de verandering van de bevolkingssamenstelling of, anders gezegd, Dienen en verdienen om te dienen 12

14 door het verplaatsen van bewoners met problemen en problematisch gedrag 15. De blijvers onder de bewoners doen daar ook hun voordeel mee. De vertrekkers hebben meestal per saldo ook profijt van de herstructurering, omdat zij in de nieuwe woning en buurt veelal betere woonomstandigheden aantreffen en dat geeft doorgaans voldoende compensatie voor het feit dat de sociale netwerken deels verbroken worden (Kleinhans, 2005). Een aantal bewoners kan wooncarrière maken. Sociale stijging als gevolg van herstructurering is niet aangetoond (Van Kempen en Bolt, 2008). De effecten voor de gemeenschap als geheel kunnen zowel positief als negatief uitpakken. Als een aandachtswijk gedeeltelijk aangepakt wordt, zijn de niet-aangepakte delen kwetsbaar voor verdere achteruitgang en zijn de verschillen tussen goed en slecht, arm en rijk groter waardoor de kans op spanningen en conflicten groter wordt. De nieuwkomers met een hogere status, trekken zich op hun eigen enclave terug en omgekeerd, de bewoners met een lage status trekken zich niet aan de nieuwkomers op; de vaak gewenste integratie komt niet tot stand (Bergeijk et al, 2008). Door de menging als gevolg van herstructurering kan bovendien het draagvlak voor specifieke voorzieningen wegvallen (Van Kempen en Bolt, 2008). Denk aan een buurthuis of een jongerensoos. Ook wordt door veel onderzoekers het zogenaamde waterbedeffect gememoreerd: herstructurering verplaatst problemen waardoor andere wijken er op achteruit gaan. Slob et al zien indicaties dat de ontvangstwijken de probleemwijken van de toekomst zullen zijn (Slob et al, 2008). Wat is nu het saldo van al deze positieve en negatieve effecten? Over de hele linie lijken de betrokken bewoners er toch op vooruit te gaan, hoewel dat zeker niet voor iedereen zal gelden. Maar als herstructurering gecombineerd wordt met sociale projecten ( achter de voordeur ) zullen veel scherpe randjes van de herstructurering kunnen verdwijnen. Integratie als doelstelling wordt niet gerealiseerd, maar men mag zich afvragen of dat ten aanzien van herstructurering een terechte doelstelling is. In de beschouwde literatuur blijft het belang van de stedelijke gemeenschap als geheel wat onderbelicht. Uiteraard leidt herstructurering tot verspreiding (verdringing, zo je wilt) van bewoners met een lage status, maar misschien is de stad als geheel ermee gebaat, omdat verdunning een drukkend effect op de negatieve uitwassen van de stedelijke dynamiek kan hebben 16. Ook hiervoor geldt dat het tegelijkertijd toepassen van sociale programma s de problemen niet alleen verdunt en daardoor optisch reduceert, maar ook feitelijk reduceert. De corporatie tenslotte. Haar vastgoedportefeuille krijgt een opknapbeurt, maar herstructurering kost, afhankelijk van de programmasamenstelling Dienen en verdienen om te dienen 13

15 van de vervangende nieuwbouw, veel geld en het leidt doorgaans tot een financieel rendement op nieuwbouw dat lager is dan de kosten van financiering oftewel tot hoge onrendabele toppen. Tenzij de corporatie de vervangende nieuwbouw direct of later weer verkoopt, maar dat levert weer spanningen in de portefeuille op vanwege de afname van de goedkope huurwoningvoorraad als gevolg van de verkoop (zie vorige paragraaf). Het effect van leefbaarheidsmaatregelen Leefbaarheid is een containerbegrip. Het gaat over de mens in zijn of haar omgeving. Die omgeving kent vele domeinen: de natuurlijke omgeving, de gebouwde omgeving, voorzieningen, de sociale omgeving, de economische omgeving, om er maar een paar te noemen. De Hart hanteert een meer beperkte definitie van leefbaarheid, namelijk als een samenhang tussen de fysieke kwaliteit van de woonomgeving, de sociale cohesie en veiligheid (De Hart, 2002). De fysieke kwaliteit van de woonomgeving en de sociale cohesie zijn aspecten die onder het kopje herstructurering al aan de orde kwamen. Hier wil ik me beperken tot het aspect veiligheid 17. Gemeenten, politie, maar ook corporaties investeren veel in de veiligheid in buurten. Het zijn vele maatregelen die vooral gelegenheidsbeperkend van karakter zijn: surveillances, controles, huismeesters, verlichting etc. Wittebrood en Van Beem hebben op basis van 42 bestudeerde effectevaluaties onderzocht of al deze maatregelen effect hebben op de sociale veiligheid (Wittebrood en Van Beem, 2004). Ze kwamen tot de conclusie dat het effect van de meeste maatregelen nooit goed geëvalueerd is; de meeste evaluaties voldeden niet aan de gangbare wetenschappelijke eisen. Niettemin durven zij enkele voorzichtige conclusies te trekken. Zo lijkt de inzet van functioneel toezicht in woningcomplexen (zoals huismeesters) te kunnen werken om de objectieve en subjectieve veiligheid te vergroten. Ook natuurlijk toezicht (aanhalingstekens van de auteurs), zoals het verbeteren van de straatverlichting, blijkt effectief om de criminaliteit terug te dringen. Van heel veel andere maatregelen is niet met zekerheid of grote waarschijnlijkheid vast te stellen of het effect op de veiligheid positief of negatief is. Sinds het najaar van 2008 is de Leefbaarometer op internet beschikbaar. Met behulp van ca. 50 indicatoren, variërend van het aandeel stedelijke statuswoningen en het aandeel niet werkende werkzoekenden tot diefstal uit auto s en vernieling, is de leefbaarheidsituatie voor alle 6ppc-gebieden in Nederland bepaald (Leidelmeijer et al, 2008). Er zijn gegevens over verschillende jaren voorhanden, zodat er longitudinale datareeksen beschikbaar zijn. Met behulp van statistische analyses bieden deze datareeksen de mogelijkheid om die factoren te isoleren die het meest bepalend zijn voor de ontwikkeling van de leefbaarheid. Effectieve maatregelen worden ver- Dienen en verdienen om te dienen 14

16 volgens van deze bepalende factoren afgeleid. Opvallend is dat de maatregelen die Wittebrood en Van Beem als vermoedelijk effectief bestempelen, binnen het werkgebied van de corporaties vallen. Corporaties kunnen veel betekenen voor de verbetering van de leefbaarheid. Maar wat schieten ze er zelf mee op? Leefbaarheidsmaatregelen leveren voor de corporatie geen directe baten op, behalve dat wellicht de kosten van beheer en onderhoud iets terug zullen lopen. De maatregelen leiden zelden tot huurverhogingen. Ook in dit geval geldt dat de waarde van het vastgoed naar verwachting relatief gezien zal toenemen. De corporatie zal die meerwaarde misschien ten dele in een later stadium kunnen incasseren. Het effect van een brede school Sinds kort hebben corporaties politiek groen licht voor het realiseren en exploiteren van maatschappelijk vastgoed. Dat neemt niet weg dat veel corporaties al (veel) langer in dit segment actief zijn. Maatschappelijk vastgoed speelt in zeer veel maatschappelijke sectoren een rol: onderwijs, zorg, welzijn, sport etc.. Corporaties bekleden ten aanzien van dit vastgoed verschillende rollen. Ten eerste de rol van vastgoedontwikkelaar, meestal gevolgd door de rol van beheerder (na overdracht van het eigendom) of die van exploitant (waarbij het eigendom bij de corporatie blijft). Een enkele keer participeert de corporatie ook financieel (en risicodragend) in de activiteit die in het vastgoed plaatsvindt. Corporaties verschillen ook van elkaar ten aanzien van de rendementseis die zij stellen aan de ontwikkeling en exploitatie van het vastgoed. Soms wil een corporatie een commercieel rendement, soms neemt zij genoegen met een rendement dat gelijk is aan die van sociale huurwoningen. Een en ander hangt wel af van de soort koper of huurder. Door bij te dragen aan de realisatie en exploitatie van vastgoed ondersteunt de corporatie de doelstellingen van onder meer welzijns-, onderwijs- en zorgorganisaties. In de meeste van die sectoren worden effectiviteitevaluaties verricht. Het voert te ver om deze allemaal aan te stippen. Hieronder geef ik een korte beschouwing over de Brede School; een goed voorbeeld van de inzet van corporaties in het maatschappelijk vastgoed. Oberon heeft in november 2007 in opdracht van Aedes een onderzoek gedaan naar de betrokkenheid van corporaties bij Brede School plannen (Oberon, 2008). Ruim een derde van de corporaties werkt actief mee aan de ontwikkeling van één of meer Brede Scholen. Nog eens een vijfde overweegt in de toekomst mee te gaan werken aan een Brede School. Het betreft bijna allemaal plannen voor huisvesting in nieuwe multifunctionele accommodaties. Tweederde van de corporaties (vooral de grote) zijn be- Dienen en verdienen om te dienen 15

17 reid om (zonder dekkende opbrengsten) mee te betalen aan extra accommodatie, de inrichting of de exploitatie. De corporaties zien volgens Oberon vooral effecten ten aanzien van een concentratie van voorzieningen in de wijk, een versterking van de samenwerking tussen scholen en instellingen, een positief effect op de leefbaarheid en meer efficiency in beheer en exploitatie. Het is nog te vroeg om evaluatieve uitspraken te doen over het effect van de corporatiebijdragen aan de Brede Scholen. Aan het positieve maatschappelijk effect van Brede Scholen als zodanig wordt nauwelijks meer getwijfeld 18. Aan te nemen is dat de (onrendabele) bijdragen van corporaties leiden tot een omvangrijker en sneller gerealiseerd voorzieningenniveau, maar mij is geen studie hiernaar bekend. Net als bij de realisatie van sociale huurwoningen komt de onrendabele bijdrage ten laste van het eigen vermogen. De effectiviteit van welzijnsactiviteiten In opdracht van de SEV en wooncorporatie Ymere is een flink aantal projecten geëvalueerd, die gericht zijn op het welzijn en de maatschappelijke en economische participatie van bewoners van aandachtswijken. Een deel van de evaluaties is uitgevoerd door RIGO (Rosenberg et al, 2008a en b). Zij koos daarvoor het instrument van de maatschappelijke kosten-baten analyse (MKBA). Met behulp van deze methode worden niet alleen de kosten en baten voor de investeerder op een rij gezet, maar ook de kosten en baten voor de overige personen en instanties die op enigerlei wijze de gevolgen van de investering ondervinden. Kosten en baten worden, voor zover mogelijk, in euro s uitgedrukt 19. Het merendeel van deze projecten heeft ten doel om werkloze bewoners weer aan het werk te helpen, maar ook het verhogen van de betrokkenheid bij de buurt en het bestrijden van maatschappelijk isolement van (groepen) bewoners zijn belangrijke doelen. Het maatschappelijk effect van de projecten (het saldo van kosten en baten) is veelal positief, hoewel niet altijd de maatschappelijke baten (volledig) in euro s zijn uit te drukken. De baten komen overwegend bij de gebruikers terecht; de corporatie noteert per saldo kosten. Het effect op de waarde van het vastgoed van de corporatie is doorgaans niet in de berekening meegenomen, omdat het buurteffect (nog) niet waarneembaar was. Eén uitzondering op dit laatste; een project van Ymere dat het waard is om nader te bekijken. Timorplein 21 (Amsterdam) is een nieuw cultureel en economisch centrum in de Indische Buurt. Het bedrijfsverzamelgebouw biedt tal van voorzieningen die tot op heden weinig of niet in de buurt aanwezig waren en moet een nieuwe impuls geven aan de multiculturele buurt. Timorplein 21 is tot stand gebracht door een samenwerkingsverband van: Stay Okay, Ymere, IIRE, Dienen en verdienen om te dienen 16

18 Kriterion, Cybersoek en Stadsdeel Zeeburg. Het gebouw geeft onderdak aan een hostel, een café/restaurant, een bioscoop, podia, congres- en vergaderruimtes, een digitaal trapveld, 36 kleinschalige bedrijfsruimtes voor startende ondernemers en een internationaal onderzoeksinstituut. In 2005 is het gebouw gekocht door drie partijen; Ymere, Stay Okay en IIRE. Na grootscheepse verbouwing is het gebouw in september 2007 officieel geopend. De kosten en baten van de activiteiten van Ymere kunnen niet volledig los worden gezien van de activiteiten van de andere eigenaren (het is immers één gebouw). De maatschappelijke baten van het project worden in hoge mate bepaald door de combinatie van functies die het gebouw biedt en zijn dus niet volledig toe te schrijven aan de activiteiten van Ymere. Anderzijds was zonder de inspanning van Ymere het project (voorlopig) niet van de grond gekomen. Het stadsdeel wilde met Timorplein 21 een culturele en economische impuls aan de buurt geven. Ymere wil met haar investering in het gebouw onderdak bieden aan ondernemingen en instellingen die een sterke binding hebben met de buurt. Voor Ymere wordt investeren in maatschappelijke en culturele projecten steeds belangrijker, om het belang in het welzijn van de woon- en leefomgeving te verbreden. Daarnaast is het project van belang binnen de vastgoedportefeuille van Ymere. Hoewel Ymere niet veel woningen bezit in de directe omgeving van het Timor-plein, is het totale bezit in de Indische Buurt wel groot en wordt er fors geïnvesteerd in renovatieprojecten (sloop/nieuwbouw). Een deel van het verkoopprogramma vindt plaats in de Indische Buurt. Uit de MKBA Timorplein bleek dat dit project een hoog maatschappelijk rendement bezit. Uit interviews met werknemers van StudioK, Stay Okay, enkele bedrijfjes en omwonenden kwam naar voren dat de investeringen in een aantal voorzieningen (o.a cafe, bioscoop, hostel, kleinschalige bedrijfsruimten) de levendigheid van de buurt rond het Timorplein en haar imago heeft verbeterd. Bovenop eerdere fysieke investeringen in de buurt hebben de voorzieningen geleid tot extra aantrekkelijkheid van de buurt, wat tevens tot uitdrukking komt in de waardestijging van de woningen in de directe omgeving van het plein. Deze blijken beduidend hoger te liggen dan die in de rest van de Indische Buurt en de rest van Amsterdam. De vraag is of die waardstijging (mede) een gevolg is van het Timorpleinproject. Het valt niet uit te sluiten dat het project meelift of de golven van een proces van gentrification dat al langer aan de gang is. De projecten die door de Universiteit van Amsterdam (UvA) zijn beoordeeld hebben alle als doel om door middel van huisbezoeken de (meervoudige) problematiek achter de voordeur te signaleren en door te geven aan hulpverlenende instanties (Cornelissen en Brandsen, 2007). Het gaat daarbij om problemen als oplopende schulden, werkloosheid, huiselijk geweld, psychiatrische problemen e.d.. Vaak is ook het bevorderen van de onderlinge contacten tussen bewoners een belangrijke doelstelling. In een aantal gevallen legt de corporatie de huisbezoeken af. De effecten op de persoonlijke problematiek worden ronduit positief genoemd, hoewel de effecten moeilijk meetbaar zijn. De beoordeling is veel- Dienen en verdienen om te dienen 17

19 al, en met brede instemming gebaseerd op common sense. Mensen zitten te springen om hulp en worden daadwerkelijk goed geholpen, zij het dat de kwaliteit sterk afhankelijk is van de hulpverlener in kwestie. Het effect op de onderlinge betrokkenheid van bewoners is echter beneden verwachting. De UvA verwijst in haar rapport tevens naar twee evaluaties die eerder zijn uitgevoerd met betrekking tot het SIP-project in het Overtoomseveld in Amsterdam ( Sociaal InvesteringsPlan ). De laatste van de twee is een evaluatie van Regioplan Beleidsonderzoek die gebruik heeft gemaakt van hierboven al genoemde SROI-methode. Ook hiervoor gold een gebrek aan adequate gegevens. Niettemin is ook bij deze evaluatie de conclusie dat het project vermoedelijk een positieve uitkomst heeft (een positieve maatschappelijk rendement). De UvA geeft aan dat het huisbezoek een oud instrument in een nieuwe jas en in een nieuw tijdsgewricht is. Bemoeizucht mag weer en de positieve effecten zijn evident. In de evaluatie blijft echter grotendeels buiten beeld wat het belang van de corporatie is. Zij zouden volgens de UvA vanzelfsprekend ook ten aanzien van de situatie achter de voordeur hun verantwoordelijkheid moeten nemen. Het effect op de vastgoedwaarde is niet gemeten; de vraag is of er op afzienbare termijn zo n effect zal zijn. De UvA constateert ook dat dit spanningen op strategisch niveau kan opleveren, als dergelijke activiteiten uit de marge komen. De relatie met vastgoedsturing en daarmee met de kerntaak van wooncorporaties is immers slechts minimaal. Conclusies Zijn er algemene conclusies te trekken uit al deze voorbeelden? Het is duidelijk dat de gemiddelde wooncorporatie een breed veld van sectoren bestrijkt. Zij levert in al die sectoren een bijdrage, soms beperkt, soms aanzienlijk. Behalve de verkoop van woningen zijn de bijdragen zelden financieel volledig rendabel. De corporatie levert haar bijdragen in het vertrouwen dat de activiteiten en maatregelen het gewenste maatschappelijke effect zullen hebben. Maar meestal is daar niet met enige zekerheid iets over te zeggen. Dat maakt het voor corporaties lastig om de beschikbare middelen te alloceren, want als het effect niet is te duiden, laat staan te becijferen en te monetariseren, is het maatschappelijk rendement 20 niet te bepalen. Inmiddels worden nieuwe instrumenten, zoals de MKBA, geïntroduceerd om (ex post en ex ante) evaluaties beter mogelijk te maken. Vooralsnog moet de corporatie vertrouwen op haar eigen professionele kennis en intuïtie en dat van haar samenwerkingspartners. Lang niet alle bijdragen van wooncorporaties hebben een directe relatie met de kerntaak van corporaties: het ontwikkelen of exploiteren van vastgoed. Soms vloeit de bijdrage (en de gevoelde verantwoordelijkheid) van Dienen en verdienen om te dienen 18

20 de corporatie voort uit haar aanwezigheid in de buurt. Het gaat daarbij niet zozeer om de grond- en vastgoedpositie; vaker dan andere instanties komt de corporatie achter de voordeur en in de wijk. Het is lastig om daarbij een duidelijke grens tussen de werkdomeinen te trekken. Indirect ligt er wel altijd een relatie met het vastgoed. De marktwaarde van het vastgoed hangt immers samen met de gepercipieerde kwaliteit van de buurt of de dorpskern, die door de verschillende interventies ten goede, en soms helaas ten kwade, wordt beïnvloed. De marktwaarde is een stille reserve die de corporatie nooit volledig, maar meestal wel ten dele op enig moment in de toekomst kan incasseren ten gunste van nieuwe (maatschappelijke) investeringen. Inzet en allocatie van middelen Weer terug bij de eerste paper en bij de volgende stap. De outcome (beoogde effecten) en de input (beschikbare middelen) zijn in de eerste stap bepaald, de output (de interventies die nodig zijn om de beoogde effecten te bereiken) in de tweede stap. Zoals de theory of change een brug vormt tussen outcome en output, vormt de allocatiefunctie een brug tussen input en output. Het is een bijna net zo complexe brug. Die complexiteit hangt samen met de volgende vraagstukken: - De wooncorporatie heeft een meervoudige doelstelling vanwege het feit dat zij in verschillende prestatievelden bijdragen dient te leveren. Dat betekent dat zij haar beschikbare middelen over meer doelstellingen moet verdelen. Dat betekent ook dat zij aan de verschillende doelstellingen gewichten of prioriteiten zal moeten verbinden. - Iedere interventie heeft een bedrijfseconomisch effect en een extern effect. Het externe effect kan over een groot aantal externe partijen (belanghouders) neerdalen in de vorm van financiële of materiële effecten en / of in de vorm van immateriële effecten. Om het in de termen van een SEV-experiment te zeggen: de investeerder is niet per definitie de incasseerder. Juist niet in het geval van maatschappelijke ondernemingen, voeg ik daar aan toe In samenhang met de twee vorige vraagstukken: de rendementseisen die corporaties stellen aan hun maatschappelijke investeringen lopen sterk uiteen. Dat is vooral bij investeringen in energiebesparende maatregelen en bij maatschappelijk vastgoed aan de orde. Corporaties maken, als het goed is, dergelijke keuzen in goed overleg met hun belanghouders. Algemene richtlijnen hiervoor zijn er niet. - Hoe betrek je de vorming van de stille reserve, dat wil zeggen de eventuele toename van de marktwaarde van het vastgoed, bij de allocatie. Daarbij Dienen en verdienen om te dienen 19

Dienen en verdienen om te dienen

Dienen en verdienen om te dienen Dienen en verdienen om te dienen Peter van Os, RIGO Research & Advies BV, Amsterdam, 30 januari 2009 Inleiding Het ASRE-seminar Corporaties en vastgoedsturing; hoe nu verder? vormde de aanleiding tot het

Nadere informatie

Woningmarkt en corporatiesector. Johan Conijn

Woningmarkt en corporatiesector. Johan Conijn Woningmarkt en corporatiesector Johan Conijn Ruimteconferentie PBL 21 mei 2013 Inhoud Woningmarktdebat Positie woningcorporatie Regeer- en woonakkoord DrieKamerModel 2 Woningmarkt Overmatige subsidiering

Nadere informatie

Bijdrage van woningcorporaties aan leefbare buurten in Amsterdam

Bijdrage van woningcorporaties aan leefbare buurten in Amsterdam Pagina 1 / 6 Bijdrage van woningcorporaties aan leefbare buurten in Amsterdam Veel gehoord en gelezen is dat inzet op leefbaarheid geen verantwoordelijkheid en kerntaak meer is van woningcorporaties. Handen

Nadere informatie

Centraal Bureau voor de Statistiek. Persbericht. Woononderzoek Nederland 2009

Centraal Bureau voor de Statistiek. Persbericht. Woononderzoek Nederland 2009 Centraal Bureau voor de Statistiek Persbericht PB10-020 22 maart 2010 9.30 uur Woononderzoek Nederland 2009 Totale woonlasten stijgen in dezelfde mate als netto inkomen Aandeel en omvang aflossingsvrije

Nadere informatie

Leergang Maatschappelijk Rendement Woningcorporaties

Leergang Maatschappelijk Rendement Woningcorporaties Leergang Maatschappelijk Rendement Woningcorporaties Data 14 juni 2012 28 juni 2012 Locatie Hoog Brabant, Utrecht Begrippen MAATSCHAPPELIJKE EFFECTEN MAATSCHAPPELIJK RENDEMENT KOSTEN BATEN ANALYSES ALLOCATIE

Nadere informatie

BuildDesk kennisdocument

BuildDesk kennisdocument BuildDesk kennisdocument Groot economisch en maatschappelijk voordeel van energieneutraal renoveren Woningverbetering naar energieneutraal in de sociale huursector is economisch en maatschappelijk zeer

Nadere informatie

"! " # $ % & ' ( ) % * ' ( $ +, -! *

!  # $ % & ' ( ) % * ' ( $ +, -! * ! "!"#$ %&' () %*' ($ +,-!* Maatschappelijke kosten baten analyses Jeroen Frissen Maatschappelijk rendement in het nieuws De maatschappelijke nutsfunctie van schiphol als mainport van Nederland wordt de

Nadere informatie

Timorplein: een sociale investering met rendement!

Timorplein: een sociale investering met rendement! Timorplein: een sociale investering met rendement! RIGO Research en Advies, Freddie Rosenberg, freddie.rosenberg@rigo.nl Februari 2009 Achtergrond In de afgelopen jaren hebben corporaties en gemeenten

Nadere informatie

Toekomstbestendig 2019

Toekomstbestendig 2019 Toekomstbestendig 2019 20 19 Missie TBV Wonen is een excellente woningcorporatie in Noord-Brabant, die zich richt op het huisvesten van mensen die daarbij een helpende hand kunnen gebruiken. Wij investeren

Nadere informatie

Investeringsstatuut Stichting Wonen Zuid. Werk in uitvoering

Investeringsstatuut Stichting Wonen Zuid. Werk in uitvoering Investeringsstatuut Stichting Wonen Zuid Werk in uitvoering Vastgesteld door de Bestuurder op 17-06-2014 Goedgekeurd door de Raad van Commissarissen op 26-03-2015 INHOUD INVESTERINGSSTATUUT INLEIDING...

Nadere informatie

Jaarverslag 2014. Een fijn huis

Jaarverslag 2014. Een fijn huis Een fijn huis Een goede woning is een basisbehoefte van ieder mens en een randvoorwaarde om deel te kunnen nemen aan de samenleving. In ons werkgebied, de noordvleugel van de Randstad, zijn veel mensen

Nadere informatie

Investeren in groen en betaalbaar wonen

Investeren in groen en betaalbaar wonen Beleidsplan van Het Gooi en Omstreken 2013-2018 Investeren in groen en betaalbaar wonen Activiteiten in 2013 In Baarn, Bunschoten, Blaricum, Bussum, Hilversum en Wijdemeren Investeren in groen en betaalbaar

Nadere informatie

Achtergrondinformatie Woonsymposium WONEN IN STAD.NL SESSIE BETAALBAAR- HEID

Achtergrondinformatie Woonsymposium WONEN IN STAD.NL SESSIE BETAALBAAR- HEID Achtergrondinformatie Woonsymposium WONEN IN STAD.NL SESSIE BETAALBAAR- HEID donderdag 19 maart 2015 BETAAL- BAARHEID Groningen is de jongste stad van Nederland. Van de totaal circa 200.000 inwoners zijn

Nadere informatie

Tweede Kamer der Staten-Generaal

Tweede Kamer der Staten-Generaal Tweede Kamer der Staten-Generaal 2 Vergaderjaar 1992-1993 22 800 XI Vaststelling van de begroting van de uitgaven en van de ontvangsten van hoofdstuk XI (Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening

Nadere informatie

Samenvatting: Winst en waarde van energie renovaties in de woningbouw

Samenvatting: Winst en waarde van energie renovaties in de woningbouw Samenvatting: Winst en waarde van energie renovaties in de woningbouw De opgave is groot De Rijksoverheid streeft naar een energieneutrale bebouwde omgeving in 2050. Op weg daar naar toe is de ambitie

Nadere informatie

Resolutie Corporatiesector

Resolutie Corporatiesector Resolutie Corporatiesector Indiener: Woordvoerder: Auteurs: David Struik (PC Wonen en Ruimtelijke Ordening) David Struik (PC Wonen en Ruimtelijke Ordening) Maarten van t Hek, Paul Le Doux, David Struik,

Nadere informatie

Verduurzaming woningportefeuille: de woonbundel. 4 maart 2013

Verduurzaming woningportefeuille: de woonbundel. 4 maart 2013 Verduurzaming woningportefeuille: de woonbundel 4 maart 2013 Verduurzamingsambitie woningcorporaties onder druk Het belang van verduurzaming van het corporatiebezit wordt erkend: Convenant Energiebesparing

Nadere informatie

Brief van de minister voor Wonen en Rijksdienst

Brief van de minister voor Wonen en Rijksdienst 27926 Huurbeleid Nr. 216 Herdruk 1 Brief van de minister voor Wonen en Rijksdienst Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Den Haag, 21 maart 2014 Hierbij doe ik u het volgende toekomen:

Nadere informatie

DrieKamerModel. Johan Conijn

DrieKamerModel. Johan Conijn DrieKamerModel Johan Conijn 18 september 2012 DrieKamerModel Het DrieKamerModel is een integraal, strategisch sturingsconcept voor een corporatie. Het is een antwoord in de al langlopende discussie over

Nadere informatie

Eigen Haard en het Driekamermodel. Voor Alert 12 maart 2015

Eigen Haard en het Driekamermodel. Voor Alert 12 maart 2015 Eigen Haard en het Driekamermodel Voor Alert 12 maart 2015 Programma (voorstel) 1. 17.00 uur Het Driekamermodel: hoe werkt het? (Ortec) 2. 17.20 uur Eigen Haard quiz 3. 17.40 uur Hoe besteedt Eigen Haard

Nadere informatie

Visitatie. Omnia Wonen 2012. Maatschappelijke prestaties op het gebied van: Ambities en doelstellingen

Visitatie. Omnia Wonen 2012. Maatschappelijke prestaties op het gebied van: Ambities en doelstellingen Visitatie Omnia Wonen 2012 Maatschappelijke prestaties op het gebied van: Ambities en doelstellingen Landelijke, regionale en lokale opgaven Belanghebbenden Vermogen en effiency Governance DIT IS EEN UITGAVE

Nadere informatie

Vooruit naar de oorsprong

Vooruit naar de oorsprong Vooruit naar de oorsprong strategisch kader 2014-2016 1 Strategisch kader in 12 puntjes 1 We zien goed en plezierig wonen als basis van bestaan 2 We bieden mensen met lagere inkomens goede, passende woonruimte

Nadere informatie

Bijlage bij brief Modernisering Huurbeleid

Bijlage bij brief Modernisering Huurbeleid Bijlage bij brief Modernisering Huurbeleid Inleiding Om inzicht te krijgen in de effecten van het beleid op segregatie, is het noodzakelijk de lokale situatie en de samenstelling van de voorraad in ogenschouw

Nadere informatie

Doelgroepen TREND A variant

Doelgroepen TREND A variant Doelgroepen TREND A variant Kleidum Socrates 2013 Doelgroepen 3 Inhoudsopgave 1 Inleiding... 5 1.1 Doelgroepen en Socrates... 5 1.2 Werkgebieden... 6 2 Doelgroepen en bereikbare voorraad... 7 2.1 Ontwikkeling

Nadere informatie

Kwaliteitsverbetering van de (huur)voorraad in tijden van Krimp Opwierde APPINGEDAM. Delfzijl, 21 november 2013

Kwaliteitsverbetering van de (huur)voorraad in tijden van Krimp Opwierde APPINGEDAM. Delfzijl, 21 november 2013 Kwaliteitsverbetering van de (huur)voorraad in tijden van Krimp Opwierde APPINGEDAM Delfzijl, 21 november 2013 Frank van der Staay Atrivé/Woongroep Marenland Appingedam Onderwerpen Woonplan 2002 koersen

Nadere informatie

Ondernemingsplan 2014 2017. Ambities blijven overeind door scherpe focus op kerntaken

Ondernemingsplan 2014 2017. Ambities blijven overeind door scherpe focus op kerntaken Ondernemingsplan 2014 2017 Ambities blijven overeind door scherpe focus op kerntaken Missie QuaWonen QuaWonen is dé woningcorporatie voor de Krimpenerwaard. Wij bieden goede huisvesting aan mensen die

Nadere informatie

tijdelijke en betaalbare woonruimte voor mensen met een urgente woonvraag

tijdelijke en betaalbare woonruimte voor mensen met een urgente woonvraag tijdelijke en betaalbare woonruimte voor mensen met een urgente woonvraag 02 Visie Er is in Noord-Limburg nauwelijks geschikte tijdelijke en betaalbare woonruimte voor mensen met een urgente woonvraag.

Nadere informatie

SROI-rapport Huismeester

SROI-rapport Huismeester Vooraf SROI-rapport Huismeester Dit SROI-rapport is het resultaat van de SEV-experimenten met de methode Social Return on Investment (SROI). Het onderwerp is de huismeester. Het rapport valt daardoor op

Nadere informatie

Waar komen we vandaan? tiwos. Wat hebben we nodig? Thuis in de Buurt. Waar. staan we. Waar. voor? gaan we. voor? beleidsplan 2012-2016

Waar komen we vandaan? tiwos. Wat hebben we nodig? Thuis in de Buurt. Waar. staan we. Waar. voor? gaan we. voor? beleidsplan 2012-2016 Waar komen we vandaan? tiwos Wat hebben we nodig? Waar staan we voor? Waar gaan we voor? beleidsplan 2012-2016 Extern De meest relevante omgevingsfactoren: politiek De overheid trekt zich terug, bezuinigt

Nadere informatie

Echt thuis. Ondernemingsplan 2011-2015

Echt thuis. Ondernemingsplan 2011-2015 Echt thuis Ondernemingsplan 2011-2015 2 INLEIDING Mooiland is een woningcorporatie met circa 27.000 woningen verspreid over ruim 150 gemeenten in heel Nederland. Daarmee zijn wij een van de twintig grootste

Nadere informatie

Stichting VraagWijzer Nederland. Notitie Resultaatgericht werken in het Sociale Domein

Stichting VraagWijzer Nederland. Notitie Resultaatgericht werken in het Sociale Domein Stichting VraagWijzer Nederland Notitie Resultaatgericht werken in het Sociale Domein Per 1 januari 2015 hebben de Jeugdwet, de Participatiewet en de Wmo 2015 hun intrede gedaan. De invoering van deze

Nadere informatie

Naar de eredivisie van vastgoedsturing. Kenschets van de maatschappelijke onderneming

Naar de eredivisie van vastgoedsturing. Kenschets van de maatschappelijke onderneming Naar de eredivisie van vastgoedsturing Peter van Os, RIGO Research & Advies BV, januari 2009 Een door de Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting en RIGO opgesteld manifest (SEV, 2008) opent met de constatering

Nadere informatie

Betaalbaarheid van wonen, een gemeentelijke opgave? Inzicht en handvatten voor gemeenten

Betaalbaarheid van wonen, een gemeentelijke opgave? Inzicht en handvatten voor gemeenten Betaalbaarheid van wonen, een gemeentelijke opgave? Inzicht en handvatten voor gemeenten Petra Bassie petra.bassie@vng.nl Betaalbaarheid van het wonen - Rapport VNG - Belangrijkste inzichten & bestuurlijke

Nadere informatie

Samenvatting Jaarverslag 2013

Samenvatting Jaarverslag 2013 Samenvatting Jaarverslag 2013 Het jaar 2013 laat zich voor KleurrijkWonen kenmerken door: het realiseren vaneen aantal grote onderhouds- en herstructureringsprojecten; het ruimschoots behalen van onze

Nadere informatie

WOONLASTENAGENDA 2015. BrabantWonen

WOONLASTENAGENDA 2015. BrabantWonen WOONLASTENAGENDA 2015 BrabantWonen ALGEMENE INLEIDING BrabantWonen, Kleine Meierij, Zayaz, gemeente s-hertogenbosch en het Stedelijk Huurdersplatform (SHP) hebben in 2014 het Woonlastenakkoord gesloten.

Nadere informatie

Samenwerkingsafspraken Enschede 2014-2015 Vanuit een gedeelde visie, onderling vertrouwen en gelijkwaardigheid

Samenwerkingsafspraken Enschede 2014-2015 Vanuit een gedeelde visie, onderling vertrouwen en gelijkwaardigheid Samenwerkingsafspraken Enschede 2014-2015 Vanuit een gedeelde visie, onderling vertrouwen en gelijkwaardigheid Vastgesteld en ondertekend in het bestuurlijk overleg d.d. 26 november 2014 1 Jaarlijks terugkerend

Nadere informatie

Leergang Integrale Vastgoedsturing Woningcorporaties

Leergang Integrale Vastgoedsturing Woningcorporaties Financieel rendement Laag Hoog Leergang Integrale Vastgoedsturing Woningcorporaties Inhoud van de leergang Vijftien keer eerder werd de vijfdaagse leergang Integrale Vastgoedsturing Woningcorporaties (IVW)

Nadere informatie

Samenvatting visitatierapport

Samenvatting visitatierapport Samenvatting visitatierapport Visitatie, de voorbereiding Visitatie is, als onderdeel van de Aedescode, voor leden van branchevereniging Aedes verplicht. Naast een verantwoordingsinstrument is visitatie

Nadere informatie

2 -/ OKT 2008. Gemeente Gouda. T.a.v. mevr. Drs. J.M. Holdijk Raadsadviseur Griffie gemeente Gouda. Dinsdag 15 oktober 2008, Gouda.

2 -/ OKT 2008. Gemeente Gouda. T.a.v. mevr. Drs. J.M. Holdijk Raadsadviseur Griffie gemeente Gouda. Dinsdag 15 oktober 2008, Gouda. ggmeente gouda Ingekomen ~fdoling ~ Gemeente Gouda - / UVa Naam T.a.v. mevr. Drs. J.M. Holdijk Raadsadviseur Griffie gemeente Gouda 2 -/ OKT 2008 Huurdersvereniging Beter Wonen Gouda Heemskerkstraat 41

Nadere informatie

Missie We zijn een maatschappelijke vastgoedonderneming, die met en voor bewoners samenwerkt aan krachtige wijken met toekomstwaarde.

Missie We zijn een maatschappelijke vastgoedonderneming, die met en voor bewoners samenwerkt aan krachtige wijken met toekomstwaarde. Governance handboek Besturingsmodel Havensteder Inleiding Het besturingsmodel van woningcorporatie Havensteder maakt de verbanden zichtbaar tussen missie, visie en strategie. En de daarvan afgeleide doelstellingen,

Nadere informatie

Schaarste op de woningmarkt Zuid- Kennemerland-IJmond

Schaarste op de woningmarkt Zuid- Kennemerland-IJmond Schaarste op de woningmarkt Zuid- Kennemerland-IJmond 1. Aanleiding Per 1 januari 2015 treedt de Huisvestingswet 2014 in werking. Gemeenten hebben tot 1 juli 2015 de tijd om een nieuwe, op deze wet gebaseerde

Nadere informatie

Uw advies onze uitdaging!

Uw advies onze uitdaging! Uw advies onze uitdaging! Wat deden we met uw adviezen? In november 2011 ontmoetten we onze belanghouders. Huurders, het bestuur van de huurdersvereniging, vertegenwoordigers van de gemeente Kampen, politieke

Nadere informatie

NOTITIE LEEFBAARHEID

NOTITIE LEEFBAARHEID DICHT BIJ HUIS NOTITIE LEEFBAARHEID Citaat uit een verhaal van Rotterdamse Carrie tijdens een volkshuisvestingscongres: Het is met gemengde gevoelens dat ik mijn contract als nar aan het hof van koning

Nadere informatie

Strategisch Voorraadbeleid Ons Doel 2015

Strategisch Voorraadbeleid Ons Doel 2015 SVB samenvatting voor HOOD: Strategisch Voorraadbeleid Ons Doel 2015 Wat is strategisch voorraadbeleid? Beleid waarin keuzes gemaakt worden over hoe wij met onze woningen ( de voorraad) om willen gaan

Nadere informatie

IN ZES STAPPEN MVO IMPLEMENTEREN IN UW KWALITEITSSYSTEEM

IN ZES STAPPEN MVO IMPLEMENTEREN IN UW KWALITEITSSYSTEEM IN ZES STAPPEN MVO IMPLEMENTEREN IN UW KWALITEITSSYSTEEM De tijd dat MVO was voorbehouden aan idealisten ligt achter ons. Inmiddels wordt erkend dat MVO geen hype is, maar van strategisch belang voor ieder

Nadere informatie

Vastgoedsturing bij Ymere.

Vastgoedsturing bij Ymere. Ymere Vastgoedsturing bij Ymere. Pablo van der Laan strategisch adviseur Kennisochtend NVDO Kwaliteitsborging en vastgoedsturing Utrecht, 18 september 2015 Groot stedelijke corporatie in Metropool Regio

Nadere informatie

Ontwikkelingen in het huurbeleid: kansen voor beleggers

Ontwikkelingen in het huurbeleid: kansen voor beleggers Ontwikkelingen in het huurbeleid: kansen voor beleggers Renske Jongsma en Martijn Schut Directie Woningmarkt Woningvoorraad Woningtype mln % Koopwoningen Corporatie huurwoningen Corporatie huurwoningen

Nadere informatie

Johan Lukkes; Projectmanager en business-developer bij Grontmij Nederland

Johan Lukkes; Projectmanager en business-developer bij Grontmij Nederland Johan Lukkes; Projectmanager en business-developer bij Grontmij Nederland Betrokkenheid o.a.; Projectmanager Energiesprong SWF Projectmanager Blok voor blok Utrecht Label B of meer? Opgave - Focus Financieel

Nadere informatie

Prestatie-afspraken Wonen en Maatschappelijke Ontwikkelingen Casade Woonstichting Gemeente Waalwijk, 10-04-2012

Prestatie-afspraken Wonen en Maatschappelijke Ontwikkelingen Casade Woonstichting Gemeente Waalwijk, 10-04-2012 1. Inleiding De gemeente Waalwijk, Casade en Slagenland Wonen hebben in juli 2011 het Prestatiecontract over de ontwikkeling van de woningvoorraad in de periode 2011-2014 getekend. Hierin is afgesproken

Nadere informatie

Woningcorporatie 2020: Professionalisering Communicatie. Uitkomsten benchmarkonderzoek 2012

Woningcorporatie 2020: Professionalisering Communicatie. Uitkomsten benchmarkonderzoek 2012 Woningcorporatie 2020: Professionalisering Communicatie Uitkomsten benchmarkonderzoek 2012 Between-us, 2012 Voorwoord Met vijftien jaar ervaring in de corporatiebranche heeft Between-us een solide inzicht

Nadere informatie

Betaalbaarheid van wonen, een gemeentelijke opgave? Inzicht en handvatten voor gemeenten

Betaalbaarheid van wonen, een gemeentelijke opgave? Inzicht en handvatten voor gemeenten Betaalbaarheid van wonen, een gemeentelijke opgave? Inzicht en handvatten voor gemeenten Freya Mostert freija.mostert@vng.nl Betaalbaarheid van het wonen - Rapport VNG - Belangrijkste inzichten & bestuurlijke

Nadere informatie

6 september Zomerbloeii.

6 september Zomerbloeii. 6 september Zomerbloeii. Themabijeenkomst: Maatschappelijk Rendement Raeflex Catharijnesingel 56, 3511 GE Utrecht Postbus 8068, 3503 Utrecht (030) 230 31 50 www.raeflex.nl Visitaties van Raeflex Gestart

Nadere informatie

TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 6 DECEMBER 2014 ANALYSE HERVORMINGEN

TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 6 DECEMBER 2014 ANALYSE HERVORMINGEN 40 KWETSBAARHEID VAN WONI HERVORMINGEN Het aantal huishoudens met aan het wonen gerelateerde financiële risico s is toegenomen in de periode 2002 2012. Een concentratie van huishoudens met zulke risico

Nadere informatie

1. Inwoners stad Groningen

1. Inwoners stad Groningen facts & figures 1. Inwoners stad Groningen Huidige inwoneraantal: 195.676 De stad Groningen is de afgelopenjaren sterk gegroeid. Bovenstaande grafiek laat zien dat de stad in de komende 15 jaar blijft

Nadere informatie

Huurconvenant 2012 2022

Huurconvenant 2012 2022 Huurconvenant 2012 2022 Trudo heeft al vele jaren een overeenkomst met het Klantenplatform over haar huurprijsbeleid. In het zogenaamde huurconvenant zijn duidelijke afspraken vastgelegd over zaken als

Nadere informatie

Kiezen, Delen én Doen Samen voor een sterke woningmarkt. platform woningcorporaties noord-holland noord

Kiezen, Delen én Doen Samen voor een sterke woningmarkt. platform woningcorporaties noord-holland noord Kiezen, Delen én Doen Samen voor een sterke woningmarkt platform woningcorporaties noord-holland noord Voorwoord Op 15 december 2011 is door ruim 20 corporaties uit de subregio s Noordkop, West-Friesland,

Nadere informatie

De Stimuleringsregeling goedkope koopwoningen stand van zaken per 1 november 2009. 1. Inleiding. 2. Doel van de goedkope koop-regeling

De Stimuleringsregeling goedkope koopwoningen stand van zaken per 1 november 2009. 1. Inleiding. 2. Doel van de goedkope koop-regeling Provincie Noord-Brabant De Stimuleringsregeling goedkope koopwoningen stand van zaken per 1 november 2009 1. Inleiding Voor de voortgang en continuïteit in de woningbouwproductie is het van belang dat

Nadere informatie

de huurders van verschillende inkomensgroepen met het rninimale huishoudbudget rond kunnen

de huurders van verschillende inkomensgroepen met het rninimale huishoudbudget rond kunnen Woningstichting Rochdale Raad van Bestuur Mevrouw H. van Buren Postbus 56659 1040 AR Amsterdam AM STERDAM ONSKENMERK 12 maart 2015 COSM/15.005 UW KEKMERK BEHANOEIO DOOR Dagelijks Bestuur ONDERV/ERP TELEFOON

Nadere informatie

In onderstaande figuur staan de scores die GenO haalt op de verschillende ratio s (dit zijn perspectieven) die we voor deze visitatie hanteren.

In onderstaande figuur staan de scores die GenO haalt op de verschillende ratio s (dit zijn perspectieven) die we voor deze visitatie hanteren. Samenvatting In deze samenvatting geven wij in een notendop de uitkomsten van de maatschappelijke visitatie van Stichting Woningcorporaties Het Gooi en Omstreken (verder afgekort tot GenO). 1. Beoordeling

Nadere informatie

Inhoud. Colofon. www.ssw.nl

Inhoud. Colofon. www.ssw.nl Colofon Redactie: Woonstichting SSW Vormgeving: Woonstichting SSW Tekst: Woonstichting SSW in samenwerking met Vannimwegen Fotografie: Lighthouse Productions/Dirk Verwoerd Amersfoort Woonstichting SSW

Nadere informatie

Leergang Integrale Vastgoedsturing Woningcorporaties

Leergang Integrale Vastgoedsturing Woningcorporaties Financieel rendement Laag Hoog Leergang Integrale Vastgoedsturing Woningcorporaties Inhoud van de leergang De eenentwintigste editie van de vijfdaagse leergang Integrale Vastgoedsturing Woningcorporaties

Nadere informatie

Het middensegment in de huursector De ontbrekende schakel Johan Conijn, ASRE/UvA, Ortec Finance

Het middensegment in de huursector De ontbrekende schakel Johan Conijn, ASRE/UvA, Ortec Finance Het middensegment in de huursector De ontbrekende schakel Johan Conijn, ASRE/UvA, Ortec Finance Datum 11 mei 2011 Het middensegment Wat verstaan we onder het middensegment in de huursector? - verhuurders:

Nadere informatie

Concept VOORWOORD BESTUURDER bij begroting 2011 van de Alliantie

Concept VOORWOORD BESTUURDER bij begroting 2011 van de Alliantie Concept VOORWOORD BESTUURDER bij begroting 2011 van de Alliantie Ambitieus programma In de samenleving is het laatste jaar een realistisch beeld ontstaan over de financiële positie van corporaties. Het

Nadere informatie

Woondebat Woerden, 11 december 2014. Karin Verdooren Directeur-bestuurder Eugene Menagé manager Strategie & Bestuursondersteuning

Woondebat Woerden, 11 december 2014. Karin Verdooren Directeur-bestuurder Eugene Menagé manager Strategie & Bestuursondersteuning Woondebat Woerden, 11 december 2014 Karin Verdooren Directeur-bestuurder Eugene Menagé manager Strategie & Bestuursondersteuning Inhoud Even kennismaken De Herzieningswet Koers GroenWest Gemeente en corporaties

Nadere informatie

Belanghoudersbijeenkomst

Belanghoudersbijeenkomst V e r s l a g Belanghoudersbijeenkomst Donderdag 17 november was u met ruim 30 andere genodigden aanwezig bij de belanghoudersbijeenkomst van Woningstichting Bergh. Een bijeenkomst waarbij wij graag twee

Nadere informatie

BIJLAGE WOONLASTENAKKOORD: WOONLASTENAGENDA 16-04-2014

BIJLAGE WOONLASTENAKKOORD: WOONLASTENAGENDA 16-04-2014 BIJLAGE WOONLASTENAKKOORD: WOONLASTENAGENDA 16-04-2014 Inleiding Via de woonlastenagenda maakt iedere partner in het woonlastenakkoord inzichtelijk en transparant wat hij bijdraagt aan het woonlastenvraagstuk

Nadere informatie

Woondiensten Aarwoude geeft u de vijf!

Woondiensten Aarwoude geeft u de vijf! Ondernemingsplan 2016-2018 Woondiensten Aarwoude geeft u de vijf! Woondiensten Aarwoude is een bedrijf dat woonruimte verhuurt aan mensen die op basis van hun inkomen in aanmerking komen voor een sociale

Nadere informatie

Financieringsoplossingen voor duurzame ambities. Caspar Boendermaker, 22 april 2014, Breukelen

Financieringsoplossingen voor duurzame ambities. Caspar Boendermaker, 22 april 2014, Breukelen Financieringsoplossingen voor duurzame ambities Caspar Boendermaker, 22 april 2014, Breukelen Opbouw Financiering corporatie sector Verduurzaming Financiering verduurzaming Geschiedenis Gemeentelijke Credietbank

Nadere informatie

Toeleg Meedoen & Samenwerken in Breda

Toeleg Meedoen & Samenwerken in Breda Toeleg Meedoen & Samenwerken in Breda 2012-2013 Inleiding M&S Breda bestaat uit acht organisaties die er voor willen zorgen dat de kwetsbare burger in Breda mee kan doen. De deelnemers in M&S Breda delen

Nadere informatie

Factsheet. Inleiding. Thema Werkgelegenheid

Factsheet. Inleiding. Thema Werkgelegenheid Factsheet Thema Werkgelegenheid Inleiding Rotterdam wil dromers, denkers en doeners ondersteunen bij het realiseren van ideeën en initiatieven waarmee maatschappelijke vraagstukken in de stad worden aangepakt.

Nadere informatie

revolving fund ten einde?

revolving fund ten einde? Corporatiesector als revolving fund ten einde? Johan Conijn Bijzonder hoogleraar Woningmarkt Universiteit van Amsterdam en directeur Ortec Finance Tussen Scylla en Charybdis De Vernieuwde Stad 23 juni

Nadere informatie

Evidence based assetmanagement. ofwel: onderbouwd kaders stellen en keuzes maken

Evidence based assetmanagement. ofwel: onderbouwd kaders stellen en keuzes maken Evidence based assetmanagement ofwel: onderbouwd kaders stellen en keuzes maken Even voorstellen: Stadlander Woningcorporatie West Brabant 15.000 VHE Bergen op Zoom en Tholen Reorganisatie achter de rug:

Nadere informatie

Veranderingen in de volkshuisvesting. 10 mei 2011

Veranderingen in de volkshuisvesting. 10 mei 2011 Veranderingen in de volkshuisvesting 10 mei 2011 Opbouw presentatie 1. Veranderingen en gevolgen 2. Betekenis voor PALT 3. Ontwikkelrichtingen De belangrijkste veranderingen 1. Regelgeving Staatssteunregeling

Nadere informatie

HANDLEIDING VOOR HET OPSTELLEN VAN MEETBARE DOELSTELLINGEN

HANDLEIDING VOOR HET OPSTELLEN VAN MEETBARE DOELSTELLINGEN HANDLEIDING VOOR HET OPSTELLEN VAN MEETBARE DOELSTELLINGEN drs. A.L. Roode Centrum voor Onderzoek en Statistiek (COS) juni 2006 Centrum voor Onderzoek en Statistiek (COS) Auteur: drs. A.L. Roode Project:

Nadere informatie

Fact sheet. Dienst Wonen, Zorg en Samenleven. Eigen woningbezit 1e en 2e generatie allochtonen. Aandeel stijgt, maar afstand blijft

Fact sheet. Dienst Wonen, Zorg en Samenleven. Eigen woningbezit 1e en 2e generatie allochtonen. Aandeel stijgt, maar afstand blijft Dienst Wonen, Zorg en Samenleven Fact sheet nummer 1 januari 211 Eigen woningbezit 1e en Aandeel stijgt, maar afstand blijft Het eigen woningbezit in Amsterdam is de laatste jaren sterk toegenomen. De

Nadere informatie

Accommodatiebeleid Maatschappelijke Voorzieningen

Accommodatiebeleid Maatschappelijke Voorzieningen Maatschappelijke Voorzieningen Dienst Maatschappelijke Ontwikkeling Hilversum 1 Inhoudsopgave Samenvatting 3 1 Inleiding 8 2 Huisvestingsstrategie en eigendomsstrategie 10 3 Cultuur 15 4 Sociale voorzieningen

Nadere informatie

Energiebesparing bestaande koopwoningen. Effecten stimuleringspakket

Energiebesparing bestaande koopwoningen. Effecten stimuleringspakket Energiebesparing bestaande koopwoningen Effecten stimuleringspakket Notitie Delft, juli 2013 Opgesteld door: Cor Leguijt Frans Rooijers 2 2 juli 2013 3.B17.1 Energiebesparing bestaande koopwoningen 1 Inleiding

Nadere informatie

In de Herzieningswet en het Besluit Toegelaten Instellingen TERUG VAN WEGGEWEEST: PASSEND TOEWIJZEN

In de Herzieningswet en het Besluit Toegelaten Instellingen TERUG VAN WEGGEWEEST: PASSEND TOEWIJZEN 29 TERUG VAN WEGGEWEEST: PASSEND TOEWIJZEN Vanaf 2016 moeten corporaties huishoudens die in aanmerking komen voor huurtoeslag zoveel mogelijk huisvesten in woningen onder de aftoppingsgrens. Deze norm

Nadere informatie

Leergang Integrale Vastgoedsturing Woningcorporaties

Leergang Integrale Vastgoedsturing Woningcorporaties Financieel rendement Laag Hoog Leergang Integrale Vastgoedsturing Woningcorporaties Inhoud van de leergang Veertien keer eerder werd de vijfdaagse leergang Integrale Vastgoedsturing Woningcorporaties (IVW)

Nadere informatie

Voor het komende jaar heeft de Wetswinkel onder meer de volgende doelstellingen:

Voor het komende jaar heeft de Wetswinkel onder meer de volgende doelstellingen: BELEIDSVISIE 2014 2015 Samenvatting Voor het komende jaar heeft de Wetswinkel onder meer de volgende doelstellingen: De mogelijke uitbreiding naar Almere Poort onderzoeken. Benoemen van nieuwe bestuursleden.

Nadere informatie

Zienswijze op concept woonvisie 2015 2020

Zienswijze op concept woonvisie 2015 2020 Zienswijze op concept woonvisie 2015 2020 Meppel, 7-7-2015 Geacht college, De Huurdersvereniging Meppel heeft als belanghebbende de concept woonvisie 2015 2020 van u ontvangen. Waarvoor onze hartelijke

Nadere informatie

Over de Zorgbalans: achtergrond en aanpak

Over de Zorgbalans: achtergrond en aanpak 1 Over de Zorgbalans: achtergrond en aanpak 1.1 De Zorgbalans beschrijft de prestaties van de gezondheidszorg In de Zorgbalans geven we een overzicht van de prestaties van de Nederlandse gezondheidszorg

Nadere informatie

ondernemingsplan in het kort.

ondernemingsplan in het kort. leefbaarheid ondernemingsplan in het kort. samenwerking 2012 2016 betaalbaarheid zorg intro intro staat in verbinding met mensen in haar omgeving. De wereld om ons heen verandert snel. gaat in die verandering

Nadere informatie

Meer huur voor minder huis. Gereguleerde huren in de commerciële sector

Meer huur voor minder huis. Gereguleerde huren in de commerciële sector Meer huur voor minder huis Gereguleerde huren in de commerciële sector Gereguleerde huren in de commerciële sector Meer huur voor minder huis AANLEIDING Corporaties en commerciële verhuurders bieden beiden

Nadere informatie

Kengetallen woningtoewijzing in de gemeente Utrecht

Kengetallen woningtoewijzing in de gemeente Utrecht Kengetallen woningtoewijzing in de gemeente Utrecht Stand van zaken zomer 2014 Inleiding Op dit moment volstrekt zich een grote verandering binnen de sociale huursector. Dit is het gevolg van het huidige

Nadere informatie

Vraagstelling fundamentele vragen

Vraagstelling fundamentele vragen Vraagstelling De roerige tijden van bezuinigingen op lokaal en Rijksniveau zorgen ervoor dat geldstromen kritisch onder de loep worden genomen. Zowel door de uitvoerende organisaties, als door de subsidieverstrekkers,

Nadere informatie

Bijlage 1: Woningbouwprogramma Dommelkwartier en relatie Lage Heide. 2010-2020 Segment Nieuwbouw Sloop Verkoop Totaal

Bijlage 1: Woningbouwprogramma Dommelkwartier en relatie Lage Heide. 2010-2020 Segment Nieuwbouw Sloop Verkoop Totaal Bijlage 1: Woningbouwprogramma Dommelkwartier en relatie Lage Heide Volgens de laatste Provinciale Prognose (2011) bedraagt de woningbouw behoefte in Valkenswaard een netto toevoeging van 1.230 woningen

Nadere informatie

DE ERKEND HYPOTHECAIR PLANNER INFORMEERT U GRAAG OVER: Uw woning huren of kopen?

DE ERKEND HYPOTHECAIR PLANNER INFORMEERT U GRAAG OVER: Uw woning huren of kopen? DE ERKEND HYPOTHECAIR PLANNER INFORMEERT U GRAAG OVER: Uw woning huren of kopen? 1 Met de vraag 'Een huis kopen of een huis huren?' kunt u op verschillende momenten in uw leven te maken krijgen. Bijvoorbeeld

Nadere informatie

Effecten voorstel verlengen periode tijdelijk behoud inschrijfduur na verhuizing van twee naar vijf jaar

Effecten voorstel verlengen periode tijdelijk behoud inschrijfduur na verhuizing van twee naar vijf jaar Effecten voorstel verlengen periode tijdelijk behoud inschrijfduur na verhuizing van twee naar vijf jaar 1 Aanleiding Bij behandeling van het beleidsvoorstel Actualisatie Woonruimteverdeling op 16 oktober

Nadere informatie

Investeren in groen en betaalbaar wonen

Investeren in groen en betaalbaar wonen Verkort Beleidsplan Het Gooi en Omstreken 2013-2018 Investeren in groen en betaalbaar wonen Activiteiten in 2015 In Baarn, Bunschoten, Blaricum, Bussum, Hilversum en Wijdemeren Investeren in groen en betaalbaar

Nadere informatie

Armoede en de rol van corporaties vanuit huurdersperspectief

Armoede en de rol van corporaties vanuit huurdersperspectief Armoede en de rol van corporaties vanuit huurdersperspectief kennisbijeenkomst Tympaan 24 juni 2015 Voostellen Henk Tegels Consulent Vereniging Nederlandse Woonbond htegels@woonbond.nl Onderwerpen 1. Ontstaan

Nadere informatie

Corporatie in Perspectief

Corporatie in Perspectief Samenvatting CFV 2010 Corporatie in Perspectief L0278 Zaanstad Samenvatting Corporatie in Perspectief Ter introductie In Corporatie in Perspectief is te zien hoe de volkshuisvestelijke en financiële kengetallen

Nadere informatie

Analyse van de markt voor (bestaande) huurwoningen in de Gemeente Steenwijkerland

Analyse van de markt voor (bestaande) huurwoningen in de Gemeente Steenwijkerland Analyse van de markt voor (bestaande) huurwoningen in de Gemeente Steenwijkerland drs. J.E. den Ouden 1-11-2013 Bevolking De gemeente Steenwijkerland telt momenteel circa 43.400 inwoners. Het inwonertal

Nadere informatie

Gisteren ontvingen we de beantwoording van het College van indringende raadsvragen over de Ontwikkeling van de Woonlasten in Leiden.

Gisteren ontvingen we de beantwoording van het College van indringende raadsvragen over de Ontwikkeling van de Woonlasten in Leiden. Gisteren ontvingen we de beantwoording van het College van indringende raadsvragen over de Ontwikkeling van de Woonlasten in Leiden. De beantwoording muntte uit door vaagheid, behalve op één punt een overzicht

Nadere informatie

De ambtenaar als ambassadeur aan de slag met social business Door: Jochem Koole

De ambtenaar als ambassadeur aan de slag met social business Door: Jochem Koole De ambtenaar als ambassadeur aan de slag met social business Door: Jochem Koole Sociale media hebben individuen meer macht gegeven. De wereldwijde beschikbaarheid van gratis online netwerken, zoals Facebook,

Nadere informatie

Gevolgen van de Woningwet voor huurders en woningzoekenden vraag- en antwoordlijst

Gevolgen van de Woningwet voor huurders en woningzoekenden vraag- en antwoordlijst Gevolgen van de Woningwet voor huurders en woningzoekenden vraag- en antwoordlijst Op 1 juli 2015 is de nieuwe Woningwet ingegaan. U leest hier wat deze nieuwe wet mogelijk voor u betekent. We hebben de

Nadere informatie

Maatschappelijk aanbesteden

Maatschappelijk aanbesteden Maatschappelijk aanbesteden in vogelvlucht Mark Waaijenberg B&A Groep Maatschappelijk aanbesteden IN PERSPECTIEF 2 Samenleving Terugtreden is vooruitzien Raad voor Maatschappelijke Ontwikkeling Verstikkende

Nadere informatie