Behoefteraming wonen Boutenslaan Emdhoven. Eindrapportage BUREAU STEDELIJKE PLANNING

Transcriptie

1 Behoefteraming wonen Boutenslaan Emdhoven Eindrapportage STEDELIJKE

2 status: Eindrapportage Datum: 4 november 2015 Een product van: Bureau Stedelijke Planning bv Oosthaven PE Gouda info@stedplan.nl Team Ruimtelijke Ordening en Wonen: Ir. Joris Quaedflieg Voor meer informatie: jq( )stedplan.nl In opdracht van: E Pluribus Unum BV De in dit document verstrekte informatie mag uitsluitend worden gebruikt in het kader van de opdracht waarvoor deze is opgesteld. Elk ander gebruik behoeft de voorafgaande schriftelijke toestemming van Bureau Stedelijke Planning BV. Projectnummer: 2015.G.276 Referentie: eindrapportage 2015.G.276 E Pluribus Unum, Behoefteraming wonen Boutenslaan Eindhoven V STEDEUJKE pagina 2 > V PUVJNING > ^ ^

3 Inhoudsopgave Pagina Inleiding 4 1 Samenvatting en conclusies 5 2 Locatie en projectbeschrijving 7 3 Afbakening regionale woningmarkt en onderzoeksperiode 9 4 Vraag 10 5 Aanbod 13 6 Actuele regionale woningbehoefte (Trede 1 Ladder) Kwantitatieve woningbehoefte 6.2 Kwalitatieve woningbehoefte 6.3 Conclusies Bijlage: Begrippenlijst 19 Bijlage: Literatuurlijst 20 V STEDEUJKE pagina 3 C > V PUVNNING ^

4 Inleiding Aanleidingen doel Op de locatie Boutenslaan in Eindhoven is E Pluribus Unum BV voornemens om 224 woningen voor studenten en expats te ontwikkelen. Het betreft nieuwbouwwoningen op een lege kavel waar op dit moment alleen kantoren zijn toegestaan. Het bestemmingsplan dient daarom aangepast te worden. De Ladder voor Duurzame Verstedelijking (Ladder) vereist een onderbouwing van de actuele regionale behoefte aan het programma dat door die ontvdkkeling mogelijk wordt gemaakt (Trede 1 van de Ladder). Aangezien de locatie in binnenstedelijk gebied is gelegen is geen onderbouwing nodig van Trede 2 en 3 van de Ladder. Vraagstelling Centrale onderzoeksvraag: Is er sprake van een kwantitatieve en kwalitatieve regionale behoefte aan de woningen in het project Boutenslaan in Eindhoven? Deelvragen: 1. Wat is de begrenzing van de regionale woningmarkt? 2. Wat zijn de kenmerken en de kwaliteiten van de locatie en het project? 3. Wat zijn de regionale ontwikkelingen van vraag en aanbod? 4. Wat is de kwantitatieve en kwalitatieve behoefte aan woningen in de regio? 5. Passen de in het project opgenomen woningen binnen de regionale behoefte (Trede 1 van de Ladder)? Leeswijzer In de managementsamenvatting zijn de conclusies van het onderzoek ten aanzien van de eisen die de Ladder stelt opgenomen. Hoofdstuk 2 geeft de onderbouwing van de afbakening van het onderzoeksgebied. Hoofdstuk 3 geeft een beknopte beschrijving van het planconcept en de locatie. In Hoofdstuk 4 en 5 zijn de resultaten opgenomen van de analyse van de vraag en het aanbod. Hoofdstuk 6 brengt de regionale behoefte aan woningen in beeld. V STEDELUKE pagina 4 * > V > ^ ^

5 Samenvatting en conclusies In deze rapportage is de regionale behoefte aan de woningen in het bestemmingsplan Boutenslaan in beeld gebracht, in het kader van de Ladder voor Duurzame Verstedelijking (Ladder). In het plan zijn in totaal 224 zelfstandige en volledig gemeubileerde eenheden voor studenten en expats opgenomen. De beoogde huurprijzen liggen tussen 525 en 750. De begrenzing van het onderzoeksgebied is afgestemd op het functioneren van de regionale woningmarkt voor studenten en expats. Het primair onderzoeksgebied betreft de gemeente Eindhoven en het secundair onderzoeksgebied Best, Nuenen, Helmond, Geldrop-Mierlo, Waalre en Veldhoven. Bij elkaar vormen het primair en het secundair onderzoeksgebied de woningmarktregio. Het aantal huishoudens in de woningmarktregio neemt relatief sterk toe in vergelijking met het Nederlands gemiddelde. Eindhoven heeft een sterke aantrekkingskracht op studenten en expats door de aanwezigheid van onderwijsinstellingen, hoogwaardige werkgelegenheid en een uitgebreid voorzieningenpakket. Het aantal studenten in Nederland groeit sterk. Het aantal expats in Zuid-Nederland is in de periode verdubbeld. Hierbinnen is Eindhoven de meest populaire plek om te wonen, door de aanwezigheid van veel internationale werkgelegenheid in de Brainport. Conclusies Trede 1 Onderbouwing regionale beboeae aan woningen voorstudenten en expats De kwantitatieve vraag naar woningen in de totale woningmarktregio (het primaire en secundaire onderzoeksgebied samen) bedraagt in de periode ca woningen. De harde plancapaciteit bedraagt ca woningen. Daarmee is sprake van een kwantitatieve regionale behoefte aan ca woningen. De vraag is vooral gericht op Eindhoven en hier is de kwantitatieve behoefte dan ook het grootst. De plancapaciteit loopt hier fors achter op de vraag. De 224 woningen die zijn opgenomen in het plan Boutenslaan passen ruim binnen de geconstateerde regionale behoefte. STEDEUJKE pagina 5»

6 De vraag naar extra studentenwoningen in Eindhoven tot 2025 bedraagt naar verwachting ca woningen. Het harde aanbod bedraagt studentenwoningen. Daarmee is sprake van een behoefte aan 600 extra studentenwoningen bovenop de bestaande harde plancapaciteit in Eindhoven. De appartementen in het project Boutenslaan zijn zelfstandige eenheden. Ongeveer de helft van de woningzoekende studenten in Eindhoven zoekt een zelfstandige woning. Binnen de bestaande voorraad is echter sprake van een grote discrepantie tussen vraag en aanbod: 20% van de studenten woont in een zelfstandige woning en 45% van de verhuisgeneigde studenten zoekt een dergelijke woning. Op basis van deze kwalitatieve mismatch tussen vraag en aanbod is de raming dat minimaal 60% van de plancapaciteit een zelfstandige woning dient te zijn. Dit komt neer op een vraag naar studentenwoningen. Het huidig aanbod zelfstandige woningen voor studenten bedraagt 850 en daarmee is er een behoefte aan ca. 350 woningen. Het aantal van 224 zelfstandige woningen in Boutenslaan past daarmee ook vanuit kwalitatief perspectief binnen de regionale behoefte. In deze behoefteberekening is nog geen rekening gehouden met de vraag naar en het aanbod aan woningen voor expats. De raming op basis van historische groeicijfers en de economische kracht van de regio Eindhoven gaat uit van een toename met tot expats die huisvesting nodig hebben tot Voor een deel zal deze vraag echter landen in de reguliere woningmarkt. Maar gezien het relatief lage aantal te huur staande mg-woningen, kan ook het huidige aanbod in de bestaande voorraad onvoldoende voorzien in de kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte. Binnen de harde plancapaciteit zijn slechts 65 woningen exclusief bestemd voor expats. Omdat geen cijfers beschikbaar zijn over het exacte aandeel expats dat voor een woning in de reguliere woningmarkt kiest, is geen exacte behoefteraming te geven. Maar duidelijk is wel dat er een groot tekort bestaat aan woningen voor expats in de periode tot Zeker vanuit de optiek van de krappe woningmarkt in Eindhoven. De kenmerken van de locatie en de beoogde prijssegmenten passen goed bij de eisen van de doelgroepen. Conclusie Trede 2 en 3 van de Ladder Omdat sprake is van een kavel in bestaand stedelijk gebied voorziet de ontwikkehng in de doelstelling van Trede 2 van de Ladder: de geconstateerde regionale behoefte dient zoveel mogelijk opgevangen te worden in bestaand stedelijk gebied. Het project betreft een transformatie: in het huidige bestemmingsplan zijn kantoren mogelijk op deze locatie. Door de functiewijziging van kantoren naar wonen wordt het bestemd om een programma te realiseren waaraan wel behoefte is binnen de regio. Een onderbouv^ng van Trede 3 is niet nodig; dit is alleen aan de orde bij ontwikkelingen buiten bestaand stedelijk gebied. V STEDELUKE pagina 6 C > > PU\NNING > ^ ^

7 2 Locatie en projectbeschrijving Locatiegegevens Het project is ten zuidoosten van het centrum van Eindhoven gesitueerd aan de Boutenslaan. Deze is onderdeel van de ringweg rond het centrum van Eindhoven (Figuur 1). De projectlocatie bevindt zich in de wijk Oud-Gestel met een relatief hoog aandeel woningen in het koopsegment uit de periode voor In de directe omgeving bevinden zich diverse voorzieningen waaronder een supermarkt, winkels, theater, museum en horeca. Op korte afstand ligt de parkenzone langs de Dommel en sport- en recreatiegebied Genneper Parken (Figuur 2). In Genneper Parken is de Fontys Sporthogeschool (ruim studenten) gelegen. Het centrum ligt op loopafstand en het centraal station is op de fiets in 10 minuten te bereiken. De campussen van de Technische Universiteit Eindhoven (TU/e) en Fontys Hogeschool liggen op een kwartierfietsen.de High Tech Campus Eindhoven (HTCE) ligt op minder dan 10 minuten fietsen. De snelweg A2 ligt op minder dan 10 minuten rijden met de auto. Met een rechtstreekse busverbinding zijn het centraal station en de campus van TU/e in 10 tot 15 minuten bereikbaar. De nabijheid van het centrum van Eindhoven, openbaar vervoer, de ondenvijscampussen en de HTCE maken de locatie Boutenslaan zeer aantrekkelijk voor de beoogde doelgroepen: studenten en expats. Figuur 1 Ligging planlocatie Figuur 2 Overzicht planlocatie Bron: Google Maps Bron: Google Maps, bewerking Bureau Stedelijke Planning Projectgegevens ln het plan zijn in totaal 224 volledig gemeubileerde appartementen opgenomen voor studenten en expats (Figuur 3 en Figuur 4). De woonftinctie is in de planregels beperkt tot deze twee doelgroepen. De beoogde maandelijkse huurprijzen liggen tussen 525 en 750 en de oppervlaktes tussen 25 en 50 m^. De appartementen zijn geheel zelfstandig; ze beschikken over een eigen voordeur en sanitaire voorzieningen. In het project is mimte voor voorzieningen ten behoeve van expats en studenten, zoals een wasserette, een sportschool en horeca. Zowel bewoners als bezoekers kunnen parkeren op een centrale parkeerplaats achter de bebouwing. STEDEUJKE pagina 7»

8 Figuur 3 Plankaart Boutenslaan Bron: Bestemmingsplan XIII Gestel buiten de Ring 2005 (Boutenslaan) Figuur 4 Impressie woningen Boutenslaan Bron: Bestemmingsplan XIIl Gestel buiten de Ring 2005 (Boutenslaan) STEDEUJKE pagina 8»

9 3 Afbakening regionale woningmarkt en onderzoeksperiode Deze behoefteraming heeft betrekking op de periode Dit is een gebruikelijke termijn voor een Ladderonderbouwing omdat dit gelijk is aan de planperiode van een bestemmingsplan. De begrenzing van het onderzoeksgebied is afgestemd op het functioneren van de regionale woningmarkt voor studenten en expats. Het primaire onderzoeksgebied betreft de gemeente Eindhoven (Figuur 5). Ca. 65% van alle verhuizingen in Eindhoven is een verplaatsing binnen de gemeente (CBS, 2015b). De gemeenten Best, Nuenen, Helmond, Geldrop-Mierlo, Waalre en Veldhoven vormen het secundaire onderzoeksgebied. Van alle gemeenten in de omgeving heeft Eindhoven met deze gemeenten de grootste verhuisrelaties. Bijna een kwart van de vestigers in Eindhoven is afkomstig uit dit gebied. Het overige deel is afkomstig uit grote steden op grotere afstand, zoals Tilburg, Amsterdam, Maastricht en Den Bosch. Figuur 5 Aft)akening woningmarktregio (primair en secundair onderzoeksgebied) 1. fv v T B»f«li*it >' \ \ St. Hubtrt Bc({eljk Bron: Wikipedia. bewerking Bureau Stedelijke Planning Eindhoven trekt door de Technische Universiteit Eindhoven, de vestiging van Fontys Hogescholen en de hightech industrie, expats en studenten aan vanuit heel Nederland en het buitenland. Dit betekent niet dat het onderzoeksgebied zo ruim dient te worden genomen, want de studenten en expats zijn sterk aan Eindhoven gebonden vanwege de studie en het werk. Hbo- en wo-studenten die in Eindhoven studeren en op zichzelf gaan wonen, vestigen zich vooral in de stad Eindhoven zelf. Doorslaggevend voor de woningkeuze zijn het voorzieningenniveau en de (fiets)afstand tot de onderwijsinstelling en het centrum (ABF Research, 2014). Van de expats die in Eindhoven werken, woont bijna 90% ook in deze gemeente. Zij geven relatief vaak aan het belangrijk te vinden om in de buurt van hun werk te wonen (Boterman & Sleutjes, 2014) Het primaire en secundaire onderzoeksgebied samen (in dit rapport de woningmarktregio genoemd) is daarmee een goede afl^akening voor de behoefteraming van de in het project Boutenslaan opgenomen woningen voor studenten en expats. STEDEUJKE pagina 9»

10 4 Vraag ln dit hoofdstuk is de vraagzijde van de woningmarkt voor studenten en expats in beeld gebracht: de huishoudensprognose en de ontwikkeling van de samenstelling van de bevolking. Daarnaast is de kwalitatieve woningvraag in beeld gebracht op basis van woonwensenonderzoek. DemograSe: huishoudensprognose en samenstelling Volgens de provinciale prognoses (Provincie Noord-Brabant, 2014) neemt het aantal huishoudens in de gemeente Eindhoven toe met ca tot In dezelfde periode neemt het aantal huishoudens in het secundair onderzoeksgebied toe met ca In de totale woningmarktregio (primair en secundair onderzoeksgebied samen) neemt het aantal huishoudens toe met ca in de periode (+8 %). De procentuele groei is hoger dan het Nederlandse gemiddelde (+7%). Eindhoven is een studentenstad en heeft daarom relatief veel inwoners in de leeftijdscategorie jaar: 30% versus 24% in Nederland als geheel (Figuur 6). Deze leeftijdscategorie gaat volgens de prognoses in de periode tot 2025 met 5% afiiemen. Deze aftiame komt vooral door het vertrek van jongeren met een leeftijd tussen 25 en 40 jaar na aft-onding van de studie. Het aantal inwoners tot 20 jaar, waaronder de studentenpopulatie, neemt met 4% toe. Eindhoven heeft door de aanwezigheid van onderwijsinstellingen, werkgelegenheid en een uitgebreid voorzieningenpakket een grote aantrekkingskracht op jongeren: voor de leeftijdscategorie jaar is sprake van een netto instroom (Figuur 7). Eindhoven heeft mede hierdoor relatief veel eenpersoonshuishoudens: 47% versus 37% in Nederland als geheel. Het aantal eenpersoonshuishoudens nam in de afgelopen 10 jaar met ca. 20% toe. Figuur 6 Ontwikkeling leeftijdsopbouw Eindhoven ( ) Figuur 7 Migratiesaldo naar leeftijd Eindhoven (jaarlijks gemiddelde over de periode ) S *ar of oudar to)mrafoud«c MiotMIaac IS 40 tot M at 20IM40)af OIOt lojmf - tsto(ss)aw S0lot6SJa*r 40 tot 50laar 30 lot 40 jaar 2S tot 30 ia ar 20 tot 2S laar IS tot 20 ja ar 10 tot IS Jaar Stot 10 Jaar O lot S Jaar Bron: CBS (2015b) Bron: CBS (2015b) Ontwikkeling aantal studenten Volgens de Landelijke Monitor Studentenhuisvesting (ABF Research, 2014) blijft het aantal studenten in Nederland de komende jaren groeien. In de periode neemt dit aantal naar verwachting toe met Dat is een groei van ca. 9%. Het aantal HBO voltijdstudenten neemt toe met , en het aantal WO voltijdstudenten met In de periode is het aantal studenten aan de TU/e met ruim 10% gestegen (TU/e Jaarverslag, 2014). Momenteel telt de TU/e ca studenten (TU/e, 2015). STEDEUJKE pagina 10»

11 Het aantal studenten dat in Eindhoven studeert en woont (buiten het ouderlijk huis) bedraagt in 2014 ca (ABF Research, 2014). Dat is 32% van het totaal aantal studenten aan WO en HBO instelhngen in Eindhoven. Volgens de prognose neemt dit aantal in de periode toe tot ca (+17,5%). Op basis van deze prognoses is de raming dat het aantal uitwonende studenten in Eindhoven toeneemt met ca in de periode Ontwikkeling aantal expats De aanwezigheid van ondermeer de TU/e, HTCE en het grote aantal high tech bedrijven in de Brainport Eindhoven zorgt voor een toestroom van expats naar Eindhoven. Van het totaal aantal werknemers in Eindhoven is momenteel 3,6% een expat (ca ), en hiermee behoort Eindhoven tot de top in Nederland (CBS, 2015a). Het aantal woningen voor expats in Eindhoven bedroeg in 2012 ca (HECS, 2012). Veel werkgelegenheid in de high tech sector is in buurgemeenten van Eindhoven gesitueerd. Zo zit bijvoorbeeld ASML, een grote speler in de high tech sector, in Veldhoven. De meeste expats kiezen er echter voor om in Eindhoven te wonen. In de provincies Noord-Brabant en Limburg is het aantal expats bijna verdubbeld in de periode Binnen deze regio is Eindhoven de populairste gemeente voor expats om te wonen en te werken (HECS, 2012). De verwachting op basis van deze trends is dat de vraag naar woningen voor expats verder toeneemt in de periode Op basis van de bovengenoemde ontwilckelingen zijn naar schatting tot extra woningen voor expats nodig in Eindhoven. Woonwensen Studenten Voor de woningmarktregio zijn ook de kwalitatieve woonwensen in beeld gebracht (Ministerie van BZK, 2012; ABF Research, 2014; PBL, 2014). Van alle verhuisgeneigden in en naar de woningmarktregio heeft 42% een leeftijd tussen de 18 en 30 (landelijk 23%). De woonwensen van deze groep zijn ( Tabel 1): Sterke voorkeur (51%) voor een buiten-centrum woonmilieu (zoals de projectlocatie). Ongeveer de helft wenst een mg-woning. Van het deel van de doelgroep dat op de huursector is gericht, wil 90% een woning met een huurprijs lager dan 700 per maand. Dit sluit optimaal aan op het prijsniveau van het project Boutenslaan. Tabel 1 Woonwensen verhuisgeneigden tussen de 18 en 30 jaar in en naar de woningmarktregio Woonmilieu Woningtype Gewenste huurprijs Cenmimstedelijk Buiten-centnim Groenstedelijk (Centrum)dorps Landelijk 12% 51% 24% 7% Eg-woning Eg- woning koop Eg-woning huur Mg-woning Mg-woning koop Mg-woning huur 52% % % >900 48% 14% 2% Bron: WoON 2012 STEDEUJKE pagina 11»

12 De vraag van studenten aan een onderwijsinstelling in Eindhoven is bijna uitsluitend gericht op de gemeente Eindhoven zelf en nauwelijks op de buurgemeenten. Van de woningzoekende studenten in Eindhoven wenst bijna de helft (45%) een zelfstandige woning (een woning met eigen voordeur en eigen voorzieningen), een kwart wenst een kamer met eigen voorzieningen (zonder eigen voordeur) en bijna eenderde wil een studentenkamer met gedeelde voorzieningen. Ca. 20% van de studenten woont momenteel in een zelfstandige woning terwijl 45% van de verhuisgeneigden een dergelijke woning wenst. Defietsafstandvan en naar het centrum en de ondei-wijsinstelling is een belangrijke afweging bij de woningkeuze: studenten in Eindhoven willen maximaal een kwartier fietsen naar het centrum en hun onderwijsinstelling. Dit sluit goed aan op de ligging van het project Boutenslaan. «Expats Ongeveer 40% van de expats heeft een voorkeur voor een stedelijk woonmiheu en 35% voor een mg-woning. Expats willen over het algemeen dicht bij het werk en het centrum wonen en hebben een voorkeur voor nieuwbouwwoningen. V STEDEUJKE pagina 12 * > V >X ^

13 5 Aanbod In dit hoofdstuk is de aanbodzijde van de woningmarkt regio in beeld gebracht: de bestaande woningvoorraad, het huidige aanbod en het toekomstig aanbod (de plancapaciteit). Bestaande woningvoorraad Eindhoven telt woningen, waarvan ongeveer een kwart mg-huur (Figuur 8). Het aantal studentenwoningen in Eindhoven bedraagt (ABF Research, 2014). Minder dan 20% hiervan is een zelfstandige woning. Op dit moment is er in de woningmarktregio geen complexmatige (tijdelijke) huisvesting specifiek gericht op expats aanwezig^ Het aanbod dat specifiek is gericht op expats is beperkt. Hierdoor zijn expats vrijwel volledig aangewezen op de reguliere woningmarkt. Het gaat dan vooral om particuliere verhuur van gestoffeerde of gemeubileerde woningen. Het huidig aanbod aan vergelijkbare woningen als Boutenslaan is beperkt. In de totale woningmarktregio worden op dit moment ca. 580 mg-woningen te huur aangeboden waarvan 80% in Eindhoven^. Het aanbod bedraagt ongeveer 2% van de voorraad en een frictieleegstand van rond de 3% is minimaal wenselijk om doorstroming op de woningmarkt mogelijk te maken. Ca. 35% heeft een oppervlakte tussen 25 en 50 m^ (200 woningen). Deze woningen zijn ook beschikbaar voor andere huishoudens dan studenten en expats. Figuur 8 Bestaande woningvoorraad naar type en segment 18% - CGW koop IGW part. huur EGW (odil* huur MGW koop MGW part. huur 23% MGW Mdale huur Bron: Syswov (2014) Toekomstige aanbod De totale plancapaciteit in Eindhoven in de periode bestaat uit ca woningen, waarvan opgenomen in harde plannen (Provincie Noord-Brabant, 2015). In het secundaire onderzoeksgebied zijn woningen opgenomen in toekomstige plannen, waarvan in harde plannen. De harde plancapaciteit in de woningmarktregio bestaat daarmee uit ca woningen in de periode Het aantal woningen in de plancapaciteit dat specifiek bestemd is voor expats en/of studenten bedraagt woningen (Gemeente Eindhoven, 2015). Hiervan zijn woningen ' Interviews met makelaars in Eindhoven en het Holland Expat Center South ^ Op basis van een inventarisatie van de het huuraanbod op Funda en Pararius (15 september 2015) V STEDELUKE pagina 13 > V > ^ ^

14 opgenomen in vastgestelde (ontwerp)bestemmingsplannen (Ruimtelijkeplannen.nl, 2015); dit betreft de harde plancapaciteit. Van de harde plancapaciteit zijn 920 woningen zelfstandig, waarvan en 65 exclusief voor expats bestemd. Figuur 9 Overzicht projecten harde plancapaciteit voor studenten en expats in de woningmarktregio Van Genstraat1-3 wandelpark Eckart straat2-12 Space S ^^v Nieuw Fellenoord 12 Kruisstraat 5 Boschdijk Eindhoven The Student Hotel i. Pastoor Petersstraat 170 Cornelis Krusemanstraatll nm TB^Hurk 'i Oud-Strijp i Willemstraat Parkthcatct Boutenslaan DAF Ensemble / Picuskade DAF Riel STRATUM Putten Bron: Gemeente Eindhoven, bewerking Bureau Stedelijke planning Alle harde plannen bestemd voor expats en studenten bevinden zich in de gemeente Eindhoven en vrijwel geheel binnen de ring (Figuur 9). De meest omvangrijke projecten zijn: TU/e Potentiaal (374 mg-huurwoningen): enkele kantoorgebouwen van de TU/e worden getransformeerd tot studentenwoningen. De zelfstandige woningen zijn niet alleen voor studenten bestemd, maar ook voor bijvoorbeeld jonge buitenlandse onderzoekers (expats). In het project komen extra voorzieningen zoals kleine winkels, een restaurant en onderkomens voor culturele studentenverenigingen. De woningen worden naar verwachting eind 2016 opgeleverd (Figuur 10). The Student Hotel in Eindhoven (390 mg-huurwoningen): volledige gemeubileerde woningen. Richt zich specifiek op buitenlandse studenten en werknemers, mede door de mogelijkheid om de woning voor slechts een semester te huren. Alle woningen hebben een eigen badkamer. Een aantal is voorzien van een gedeelde keuken. Op de begane grond komen een café-restaurant, fitness, studie- en workshopruimtes, lounges, auditorium en 24 uur per dag bewaking en receptie (Figuur 11). Space S (142 mg-huurwoningen): in het stadsdeel Strijp realiseert Vestide (Studentenhuisvesting in Eindhoven) binnen het plan Space S 142 studentenwoningen. Hiervan hebben 86 gedeelde voorzieningen, de rest betreft zelfstandige studentenwoningen van 25 m^ en huurprijzen rond de 350 tot 400 per maand. STEDEUJKE pagina 14

15 Figuur 10 Impressie TU/e Potentiaal in Eindhoven Figuur 11 Impressie Student Hotel in Eindhoven Bron: Bron: De overige harde plannen met woningen voor studenten en/of expats in de woningmarktregio zijn: DAF ensemble/picuskade (25 zelfstandige mg-huurwoningen). Willemstraat (61 zelfstandige mg-huurwoningen). Pastoor Petersstraat 170 (103 zelfstandige mg-huurwoningen voor zowel studenten als expats), Boschdijk 7-22 (106 zelfstandige mg-huurwoningen), Zemikestraat 2-12 (65 zelfstandige mg-huurwoningen voor expats), van Gentstraat 1-3 (31 zelfstandige mg-huurwoningen). Kruisstraat 55-59/ Nieuw Fellenoord (27 studentenwoningen met gedeelde voorzieningen). Nieuw Fellenoord 12 (27 zelfstandige mg-huurwoningen) en Cornelis Krusemanstraat (11 studentenwoningen met gedeelde voorzieningen). STEDEUJKE pagina 15»

16 6 Actuele regionale woningbehoefte (Trede 1 Ladder) 6.1 Kwantitatieve woningbehoefte De kwantitatieve vraag naar woningen in het primaire onderzoeksgebied (Eindhoven) in de periode bedraagt op basis van de huishoudensprognose ca woningen. De harde plancapaciteit bedraagt ca woningen. Daarmee is in Eindhoven sprake van een kwantitatieve behoefte aan ca woningen. De kwantitatieve vraag naar woningen in de totale woningmarktregio (het primaire en secundaire onderzoeksgebied samen) bedraagt in de periode ca woningen. De harde plancapaciteit bedraagt ca woningen. Daarmee is sprake van een kwantitatieve regionale behoefte aan ca woningen. De vraag is vooral gericht op Eindhoven en hier is de kwantitatieve behoefte het grootst. De plancapaciteit loopt hier fors achter op de vraag. Op de projectlocatie Boutenslaan in Eindhoven zijn 224 woningen opgenomen. Dit aantal past ruim binnen de geconstateerde kwantitatieve regionale behoefte. 6.2 Kwalitatieve woningbehoefte Regionale behoefte aan woningen voor studenten en expats Binnen het bestemmingsplan is vastgelegd dat de appartementen aan de Boutenslaan alleen voor de doelgroepen studenten en expats zijn bestemd. Het aantal extra studenten dat in de periode een woning zoekt in de woningmarktregio bedraag ca Deze vraag is vrijwel geheel gericht op Eindhoven. Alleen wanneer geen geschikte woning kan worden gevonden zal worden uitgeweken naar een andere gemeente in het secundair onderzoeksgebied. Gezien de krapte op de woningmarkt in Eindhoven zal de vraag vanuit studenten naar vei^wachting maar voor een zeer klein deel in de reguliere woningvoorraad terecht komen. Het harde aanbod bedraagt studentenwoningen. Daarmee is sprake van een behoefte aan 600 extra studentenwoningen bovenop de bestaande harde plancapaciteit in Eindhoven. De appartementen in het project Boutenslaan zijn zelfstandige eenheden. Ongeveer de helft van de woningzoekende studenten in Eindhoven zoekt een zelfstandige woning. Binnen de bestaande voorraad is echter sprake van een grote discrepantie tussen vraag en aanbod: 20% van de studenten woont in een zelfstandige woning en 45% van de verhuisgeneigde studenten wenst een dergelijke woning. Op basis van deze kwalitatieve mismatch tussen vraag en aanbod is in het nieuwbouwprogramma studentenwoningen een groter aandeel zelfstandige woningen nodig. Op basis van de omvang van de huidige voorraad zelfstandige woningen, een inschatting van het aantal verhuisgeneigde studenten en de kwalitatieve mismatch bedraagt de raming van dit aandeel 60%. Dit komt neer op een vraag van zelfstandige studentenwoningen. Het huidig aanbod zelfstandige woningen voor studenten bedraagt 850 en daarmee is er een minimale behoefte aan ca. 350 woningen bovenop de bestaande harde plancapaciteit. Het aantal van 224 zelfstandige woningen in Boutenslaan past daarmee ook vanuit kwalitatief perspectief binnen de regionale behoefte. V STEDELUKE pagina 16 C > > > ^ ^

17 In deze behoefteberekening is nog geen rekening gehouden met de vraag naar en het aanbod aan woningen voor expats. De raming op basis van historische groeicijfers gaat uit van een toename met tot expats die huisvesting nodig hebben tot Voor een groot deel zal deze vraag echter landen in de reguliere woningmarkt. Binnen de harde plancapaciteit zijn 65 woningen exclusief bestemd voor expats. Een groot deel van de zelfstandige eenheden is naast studenten ook voor expats toegankelijk. Uit de behoefteberekening blijkt echter al een tekort aan woningen voor studenten. Omdat geen cijfers beschikbaar zijn over het exacte aandeel expats dat voor een woning in de reguliere woningmarkt kiest, is geen exacte behoefteraming te geven. Maar duidelijk is wel dat er een groot tekort bestaat aan woningen voor expats in de periode tot Zeker vanuit de optiek van de krappe woningmarkt in Eindhoven. Aansluiten locatie en segmenten op de behoefte De kenmerken van de locatie sluiten goed aan op de wensen en eisen van de beoogde doelgroepen studenten en expats: De locatie ligt nabij het centrum met een breed aanbod aan voorzieningen. De belangrijke onderwijslocaties liggen op fietsafstand. De OV-bereikbaarheid is goed. Diverse werklocaties met internationale aantrekkingskracht (Brainport Eindhoven) liggen op korte afstand. Het project is gelegen in een stedelijk woonmilieu, en meer specifiek een buiten-centrum woonmilieu waamaar de voorkeur van studenten uitgaat. De beoogde huurprijzen liggen tussen 525 en 750. Vrijwel de gehele vraag naar huurwoningen voor huishoudens met een leeftijd tussen 18 en 30 is gericht op dit prijssegment. 6.3 Conclusies Binnen de woningmarktregio is sprake van een kwantitatieve regionale behoefte aan woningen. In Eindhoven zelf ligt dit door het achterblijven van de plancapaciteit op de vraag nog hoger: woningen. De 224 woningen die zijn opgenomen in het plan Boutenslaan passen ruim binnen de geconstateerde regionale behoefte. De 224 woningen passen tevens in de kwalitatieve behoefte in de woningmarktregio. Er is een regionale behoefte aan 600 extra woningen voor studenten. De regionale behoefte aan zelfstandige wooneenheden voor studenten bedraagt 350. Deze vraag overstijgt het aanbod van het project Boutenslaan. Hier komt nog bij dat de vraag naar tot woningen voor expats het harde aanbod van 65 woningen voor deze doelgroep fors overschrijdt. Een deel van de studentewoningen is ook toegankelijk voor expats, maar wanneer deze plekken worden ingevuld door expats dan neemt de behoefte aan studentenwoningen verder toe. Tot slot sluiten de kenmerken van de locatie en het project, alsmede de beoogde prijssegmenten goed aan op de vestigingseisen van de doelgroep. Gezien het relatief lage aantal te huur staande mg-woningen, kan ook het huidig aanbod in de bestaande voorraad maar voor een beperkt deel voorzien in de invulling van de kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte. In totaal staan er ca. 600 mg-woningen te huur in Eindhoven. V STEDELUKE pagina 17 C > > > ^ ^

18 Dit is 2% van de voorraad, tenvijl een ftictieleegstand van minimaal 3% is gebruikelijk om doorstroming mogelijk te maken. Deze woningen zijn ook beschikbaar voor huishoudens die geen student of expat zijn. Omdat sprake is van een kavel in bestaand stedelijk gebied voorziet de ontv;dkkeling in de doelstelling van Trede 2 van de Ladder: de geconstateerde regionale behoefte dient zoveel mogelijk opgevangen te worden in bestaand stedelijk gebied. Het project betreft een transformatie: in het huidige bestemmingsplan zijn kantoren mogelijk op deze locatie. Door de functiewijziging van kantoren naar wonen wordt het mogelijk om een programma te realiseren waaraan wel behoefte is binnen de regio. Bovendien levert de beoogde ontwikkeling een bijdrage aan de reductie van de omvangrijke leegstand van kantoren in Eindhoven. Een onderbouwing van Trede 3 is niet nodig; dit is alleen aan de orde bij ontwikkelingen buiten bestaand stedelijk gebied. V STEDELIJKE pagina 18 C > V X

19 Bijlage: Begrippenhjst Eengezinswoning (afkort eg-woning) Grondgebonden woning. Meergezinswoning («inkort mg-woning) Niet-grondgebonden woning: galerijflat, portiekflat-, beneden-/bovenwoning of appartement. Woningvooiraad Alle gerealiseerde woningen. Huidig aanbod Woningen in de woningvoorraad die te koop of te huur staan. Toekomstig aanbod / plancapadteit Alle woningen die in de onderzoeksperiode gerealiseerd worden in het onderzoeksgebied. Deze zijn verdeeld in harde plannen die juridisch-planologisch zijn vastgelegd in minimaal een vrijgegeven ontwerpbestemmingsplan, en zachte plannen in de ideefase tot en met een voorontwerpbestemmingsplan. Woningbehoefte / marktruimte De uitbreidingsruimte in de markt voor nieuwe woningen. De marktruimte betreft de vraag minus de plancapaciteit en leegstaande woningen. Een positief cijfer betekent dat er een vraag is naar additionele woningen; een negatief cijfer impliceert overaanbod. De kwantitatieve marktruimte betreft het totaal aantal woningen en de kwautatieve marktruimte de kenmerken van de woningen zoals: type, segment en woonmilieu. Woonmilieu De omgeving van de woning waarbij onderscheid is gemaakt naar centrumstedelijk, buiten centrum, groenstedelijk, (centrum)dorps en landelijk. Onderzoeksgebied Afl^akening van het gebied waarbinnen de regionale behoefte is vastgesteld. In het primaire onderzoeksgebied is het belangrijkste deel van de vraag gesitueerd. De gemeenten met een sterke verhuisrelatie met het primaire gebied vormen het secundair onderzoeksgebied. Tezamen is dit een weerspiegeling van de regionale woningmarkt. Met de regionale woningmarkt wordt in dit onderzoek de combinatie van het primaire en secundaire onderzoeksgebied bedoeld. V STEDELUKE pagina 19 * V ^ ^ ^

20 Bijlage: literatuurhjst ABF Research 2014, "Landelijke Monitor Studentenhuisvesting". CBS 2015a, "Expat: wanneer ben je het?". CBS 2015b, "Statline.nl". CPB 2013, "Veronderstellingen deelname-effecten van een sociaal leenstelsel in het hoger ondei^wijs" Gemeente Eindhoven 2015, "Buuitmonitor" HECS 2012, "Factsheet kengetallen expats" Planbureau voor de Leefomgeving 2014, "Buitenlandse kenniswerkers in Nederland: Waar werken en wonen ze en waarom?". Ministerie van BZK 2012, "WoON-onderzoek". Ministerie van I&M 2015, "Ruimtelijkeplannen.nl" Provincie Noord-Brabant 2014, "De bevolkings- en woningbehoefteprognose Noord-Brabant, actualisering 2014" Provincie Noord-Brabant 2015, "Monitor bevolking en woningen". Rijksoverheid 2015, "Primos.datawonen.nl". Technische Universiteit Eindhoven 2015, "Jaai-verslag 2014" Willem R. Boterman & Bart Sleutjes 2014, "Stated residential preferences of higher educated workers in Amsterdam and Eindhoven". STEDEUJKE pagina 20»