Kansen in de bestaande voorraad. Een inventarisatie van de huurwoningvoorraad in Culemborg

Transcriptie

1 Kansen in de bestaande voorraad Een inventarisatie van de huurwoningvoorraad in Culemborg

2 Kansen in de bestaande voorraad Een inventarisatie van de bestaande huurwoningvoorraad in Culemborg Colofon maart 2013 Opdrachtgevers: gemeente Culemborg KleurrijkWonen Auteur: Leonie Huibers, bv. Postbus CA Geldermalsen Aan de totstandkoming van deze publicatie is de grootst mogelijke zorg besteed. Bloeii Advies & Ontwikkeling bv. kan echter niet aansprakelijk worden gesteld voor eventuele onjuistheden, noch kunnen aan de inhoud rechten worden ontleend. 2

3 Samenvatting In opdracht van de gemeente Culemborg en KleurrijkWonen is in het afgelopen jaar een inventarisatie van de huidige woningvoorraad in Culemborg uitgevoerd. In de inventarisatie zijn alle eengezins huurwoningen en huurappartementen in eigendom van KleurrijkWonen binnen de gemeente Culemborg meegenomen. Vanaf het begin van het project was er de wens om ook (een deel van) de koopwoningen in de gemeente Culemborg mee te nemen in de inventarisatie. Voortschrijdend inzicht heeft ertoe geled dat we deze wens hebben losgelaten. De inventarisatie is dus uitsluitend gericht op de huurwoningvoorraad. Doel van de inventarisatie was om een goed en zo compleet mogelijk beeld te krijgen van het aantal (potentieel) geschikte huurwoningen voor senioren en mindervaliden binnen de gemeente. We staan niet alleen stil bij de huidige situatie, maar hebben ook oog voor de mogelijkheden (oppluskansen) voor de toekomst. het sterrensysteem Het Tiels Sterrensysteem vormt de basis voor de inventarisatie zoals die in Culemborg is uitgevoerd. Dit is een classificatiesysteem waarmee woningen worden ingedeeld naar gradaties. Het aantal sterren (maximaal vier) dat een woning krijgt toegekend, verwijst naar de mate van geschiktheid van de woning. Een woning komt in aanmerking voor een (of meer) ster(ren) als deze zonder traplopen bereikbaar is en wanneer de zogenoemde primaire ruimten (woonkamer, keuken, hoofdslaapkamer, badkamer en toilet) zich gelijkvloers (op dezelfde woonlaag) bevinden of waarvoor geldt dat alle primaire ruimten zonder traplopen bereikbaar zijn, bijvoorbeeld met behulp van een (trap)lift. zicht op de voorraad De totale huurwoningvoorraad van KleurrijkWonen in Culemborg bedraagt woningen: eengezinswoningen (60,2%) en appartementen (39,8%). De totale huurwoningvoorraad is getoetst aan een aantal vooraf vastgestelde criteria. Eengezinswoningen Voor 767 eengezinswoningen (38,3%) geldt dat ze niet voldoen aan deze criteria, waardoor de kans te klein is dat deze woningen geschikt (te maken) zijn. Deze woningen zijn daarom bij voorbaat uitgesloten van de inventarisatie. De overige eengezinswoningen (61,6%) zijn vervolgens ingedeeld in verschillende typen, op basis van verschillen in de woningplattegrond en de afmetingen van de verschillende (primaire) ruimten in de woning. Op die manier ontstaan er categorieën (clusters) die we in dit onderzoek woningtypen noemen. We zijn gekomen tot een indeling in 141 verschillende woningtypen. Appartementen Voor 537 appartementen (40,7%) geldt dat ze niet voldoen aan de vooraf vastgestelde criteria, waardoor de kans te klein is dat deze appartementen geschikt (te maken) zijn. Deze appartementen zijn daarom bij voorbaat uitgesloten van de inventarisatie. De overige 783 appartementen (59,3%) zijn vervolgens ingedeeld in verschillende typen, op dezelfde wijze als hierboven beschreven bij de eengezinswoningen. Voor de appartementen heeft deze zorgvuldige clustering geleid tot een indeling in 99 verschillende woningtypen. de inventarisatie Van ieder woningtype is volkomen willekeurig één woning of appartement aangemerkt als referentiewoning. Omdat niet alle bewoners van de geselecteerde referentiewoningen bereid waren om hun medewerking aan het onderzoek te verlenen, zijn in totaal geen 141, maar 102 verschillende typen eengezinswoningen in de inventarisatie meegenomen. Voor de appartementen geldt dat er geen 99, maar 76 verschillende typen zijn meegenomen in de inventarisatie. 3

4 Alle referentiewoningen zijn bezocht en geïnspecteerd door vrijwilligers uit de gemeente we danken in dit verband de ANBO, de WACC en het VIP - die met behulp van een gestandaardiseerd inspectieformulier de geselecteerde woningen en appartementen nauwkeurig in kaart hebben gebracht. Voor het toekennen van één (of meer) ster(ren) aan de onderzochte typen, is het noodzakelijk dat de betreffende woningen en appartementen op een aantal onderdelen voldoen aan bepaalde criteria. We maken daarbij een onderscheid tussen noodzakelijke criteria (eisen ten aanzien van de toe- en doorgankelijkheid van de woning en ten aanzien van de primaire ruimten) en criteria als aanbeveling (eisen ten aanzien van comfort en veiligheid). Voor deze criteria geldt dat we graag zouden willen dat de betreffende woningen eraan voldoen, maar dat ze niet van doorslaggevende betekenis zijn als het gaat om het al dan niet toekennen van één (of meer) ster(ren). verwerking van de gegevens Voor het verwerken van de verzamelde informatie tijdens de woninginspecties, hebben we ervoor gekozen om de verschillen direct zichtbaar te maken met een kleurensysteem, dat de mate van geschiktheid direct weergeeft: 1 ster (rollator toegankelijk) 2 sterren (rollator toe- en doorgankelijk) 3 sterren (rolstoel toegankelijk) Voor dit specifieke criterium voldoet de betreffende woning aan de eisen die gesteld worden aan een woning met één ster. Voor dit specifieke criterium voldoet de betreffende woning aan de eisen die gesteld worden aan een woning met twee sterren. Voor dit specifieke criterium voldoet de betreffende woning aan de eisen die gesteld worden aan een woning met drie sterren. 4 sterren (rolstoel toe- en doorgankelijk) Geen sterren Voor dit specifieke criterium voldoet de betreffende woning aan de eisen die gesteld worden aan een woning met vier sterren. Voor dit specifieke criterium zijn er voor de betreffende woning drie mogelijke betekenissen: - er is geen antwoord ingevuld (non-respons / missing value) en er is dus geen informatie bekend - de score van de betreffende woning past niet in de eisen die gesteld worden aan woningen met een (of meer) ster(ren) - voor dit specifieke criterium gelden geen speciale eisen voor het verkrijgen van een (of meer) ster(ren) Het meest opvallend na het kleuren van de resultaten is het kleurrijke beeld dat hierdoor ontstaat. De referentiewoningen en - appartementen scoren op verschillende onderdelen en uiteenlopende terreinen zeer wisselend. Daardoor is het toekennen van het aantal sterren een ingewikkelde opgave. De pragmatische oplossing is om streng te zijn in het toekennen van sterren. Dat maakt het in eventuele vervolgstappen belangrijk om gedetailleerd te kijken naar de uitkomsten van de inventarisatie en een inschatting te maken van de potentie van de verschillende woningtypen: welke mogelijkheden zijn er om de woning of het appartement aan te passen of op te plussen? de resultaten Voor de eengezinswoningen geldt voor 86 van de 102 geïnspecteerde typen (84,3%) dat de primaire ruimten in de woning niet gelijkvloers zijn en dat er in de woning geen traplift aanwezig is. Deze typen (representatief voor 876 woningen) komen in hun huidige staat dus niet in aanmerking voor één (of meer) ster(ren). De overige 16 typen (representatief voor 134 woningen) komen op het eerste gezicht wel in aanmerking voor één (of meer) ster(ren). Waarbij wel een kanttekening geplaatst dient te worden: voor slechts 79 woningen geldt dat de primaire ruimten daadwerkelijk gelijkvloers gelegen zijn. In de overige woningen is een traplift aanwezig. Voor de huurappartementen geldt voor 11 van de 76 geïnspecteerde typen (14,5%) dat de primaire ruimten in de woning niet gelijkvloers zijn en dat er in de woning geen traplift aanwezig is. Deze typen (representatief voor 65 appartementen) komen in hun huidi- 4

5 ge staat dus niet in aanmerking voor één (of meer) ster(ren). De overige 65 typen (representatief voor 591 appartementen) komen op het eerste gezicht wel in aanmerking voor één (of meer) ster(ren). Het toekennen van sterren op basis van de noodzakelijke criteria resulteert voor de gemeente Culemborg in onderstaande figuur: Eengezinswoningen (typen) Eengezinswoningen (aantal) Appartementen (typen) Appartementen (aantal) Totaal Geen ster(ren) 1 ster sterren sterren sterren Totaal * In de kolom geen staat het aantal woningen / appartementen vermeld dat op basis van de uitsluitingscriteria wel in aanmerking voor een (of meer) ster(ren) komt, maar na de inspectie niet blijkt te voldoen aan de eisen die worden gesteld om ten minste één ster te krijgen. Vrij vertaald: er zijn 37 eengezins huurwoningen en 319 huurappartementen in Culemborg die voldoen aan de eisen die het Sterrensysteem stelt aan het verkrijgen van tenminste 1 ster. In totaal is er op dit moment dus een aanbod van 356 eengezinshuurwoningen en huurappartementen die geschikt zijn voor mensen met (lichte) mobiliteitsbeperkingen. Opvallend is wel dat er op dit moment geen aanbod is aan drie en vier sterrenwoningen of appartementen in Culemborg. de behoefte De bevolking van Culemborg vergrijst. Deze vergrijzing zal leiden tot een toenemende zorgvraag en naar verwachting ook resulteren in een stijgende vraag naar geschikte (sterren)woningen. Het in beeld brengen van de vraag naar sterrenwoningen is een lastige opgave gebleken. Er is geen algemeen gedeeld gedachtegoed als het gaat om het berekenen van de behoefte aan geschikte (sterren) woningen en er bestaat al zeker geen vuistregel waarmee de behoefte en daarmee het noodzakelijke aantal geschikte woningen op een eenduidige manier bepaald kan worden. Bovendien zijn er nog nauwelijks volledig uitgewerkte rekenmodellen of -methodieken beschikbaar. We hebben in Culemborg gekozen voor het bepalen van een bandbreedte, door middel van een vergelijking tussen cijfers van Companen, Quintis, Horizon en een vuistregel uit de jaren 80: Companen Vuistregel Quintis Horizon jaren Op basis van bovenstaande cijfers hebben we de bandbreedte bepaald op geschikte woningen, waarbij geldt dat het van ondergeschikt belang is of deze woningen in de huur- of in de koopsector worden gerealiseerd. Deze bandbreedte geeft richting aan de gedeelde ambitie voor de gemeente Culemborg: in 2020 moeten er in de gemeente Culemborg tussen de en geschikte woningen zijn voor ouderen en mensen met een beperking. 5

6 de opgave Ondanks dat het lastig is gebleken om in exacte aantallen de behoefte aan geschikte (sterren)woningen te duiden, is in de confrontatie tussen huidige aanbod en vraag duidelijk zichtbaar dat het van groot belang is om het aantal geschikte woningen in de gemeente Culemborg in de komende jaren te vergroten. Immers: uit alle berekeningen blijkt dat de normatieve vraag naar geschikte (sterren)woningen in de huursector (veel) groter is dan het huidige aanbod. Op dit moment ligt er voor alle vier de categorieën van het Sterrensysteem een aanzienlijke opgave. Zowel KleurrijkWonen als de gemeente onderschrijven de noodzaak om in de komende jaren meer geschikte woningen in Culemborg te realiseren. In 2020 moeten er tussen en geschikte woningen voor ouderen en mensen met een beperking zijn in de gemeente Culemborg. de mogelijkheden Het huidige tekort aan geschikte (sterren)woningen en (sterren)appartementen kan op twee manieren worden opgelost: door de huidige voorraad te verbeteren (op te plussen) of door nieuwe geschikte woningen en/of appartementen te bouwen. Een quick-scan van de geïnventariseerde woningen en de resultaten van de inventarisatie maakt duidelijk dat er in de gemeente Culemborg een aantal kansen zijn als het gaat om het opplussen van de huidige voorraad en daarmee voor het verhogen van het aantal geschikte woningen. Het meest kansrijk lijkt het opplussen van een aantal woningen die nu in aanmerking komen voor één ster. Van de 34 woningen met één ster kunnen er in ieder geval 18 en mogelijk 21 zonder al te veel aanpassingen worden opgeplust tot woningen met twee sterren. Ook de onderzochte appartementen bieden aanknopingspunten voor opplusactivteiten. Maar let op: het gaat steeds om strategische keuzes, waarbij een afweging tussen kosten en baten van groot belang is. Een andere kans voor het verhogen van het aantal geschikte woningen is te vinden in de mogelijkheid om een aantal woningen die op dit moment niet in aanmerking komen voor één (of meer) ster(ren), alsnog op te plussen tot woningen met een (of meer) ster(ren). Bijvoorbeeld door een oplossing te zoeken voor het feit dat de primaire ruimten zich niet allemaal op dezelfde verdieping (gelijkvloers) bevinden. Ook nieuwbouw biedt kansen. Met name als het gaat om het realiseren van woningen met drie of zelfs vier sterren. De voorgenomen nieuwbouwplannen geven mogelijk al een goede impuls aan de voorraad geschikte woningen. Belangrijk is niet alleen dat de projecten ook daadwerkelijk worden gerealiseerd, maar ook dat er wordt gestuurd op het gewenste aantal sterren en dat er in een vroegtijdig stadium wordt nagedacht over eisen waaraan de nieuwe woningen moeten voldoen. de aanbevelingen De uitgevoerde inventarisatie van de woningvoorraad geeft een goed beeld van de huidige stand van zaken in Culemborg. Het onderzoek heeft aangetoond dat het belangrijk is om het aantal geschikte woningen in alle vier de categorieën van het Sterrensysteem te verhogen. Het is belangrijk om de mogelijkheden hiervoor verder te verkennen. Het onderzoek heeft daarnaast vele aandachts- en aanknopingspunten opgeleverd voor vervolgstappen in de toekomst. We geven graag een aantal aanbevelingen voor het vervolg mee: 1) Zorg voor een goede borging van de onderzoeksresultaten. De woninginspecties hebben veel informatie over de woningvoorraad op detailniveau opgeleverd. Nadeel van zo n momentopname is dat de informatie snel verouderd kan zijn. Het zo goed mogelijk up-to-date houden van de informatie is een belangrijk punt van aandacht. 2) De inventarisatie heeft een algemeen beeld opgeleverd van de mate van geschiktheid van de huidige woningvoorraad in de gemeente Culemborg. Er is op papier een aanzienlijke opgave als het gaat om het realiseren van geschikte woningen. Het is belangrijk dat er nagedacht wordt over een gedegen plan van aanpak, waarin te nemen vervolgstappen beschreven staan, die vervolgens ook in een tijdsplanning gezet kunnen worden: een gezamenlijke verantwoordelijkheid van de gemeente en KleurrijkWonen. 6

7 3) Maak afspraken over het opplussen van de bestaande woningvoorraad en over eventuele nieuwbouwprojecten binnen de gemeente Culemborg en leg deze vast in de prestatieafspraken tussen de gemeente en de corporatie. Maak in dit verband ook afspraken over de rolverdeling, over de (uren)inzet en over verantwoordelijkheden. Mogelijk kunnen opplusactiviteiten worden opgenomen in de onderhoudsplanningen, zodat bij renovatie van woningen (eventueel) een aantal zaken direct meegenomen kan worden. Daarmee worden activiteiten in het kader van opplussen als het ware uitgesmeerd over een aantal jaren, zonder dat uitstel leidt tot afstel. 4) Het lijkt verstandig om uit te gaan van een soort ondergrens: een minimum aantal geschikte woningen. Indien mogelijk wordt daarbij onderscheid gemaakt in de verschillende categorieën van het Sterrensysteem. Met andere woorden: hoeveel woningen moeten en er tenminste worden gerealiseerd in de vier verschillende categorieën? We adviseren hier gebruik te maken van de vuistregel die we in de rapportage introduceren. Vervolgens is het vooral een kwestie van: doen! Op het moment dat het minimale aantal geschikte woningen is bereikt, dienen partijen zich te herbezinnen op een eventuele nieuwe opgave: hoeveel geschikte woningen zijn er nog nodig en in welke categorie? 5) Om met deze Leidraad opplussen (Provincie Gelderland, 2011) te spreken: preventieve woningaanpassingen verkopen is een kunst op zich. Senioren zijn moeilijk te verleiden tot het doen van preventieve aanpassingen. Als partijen eigen initiatief en inbreng verwachten van de vitale senioren binnen de gemeente, zullen zij overtuigd moeten worden van nut en noodzaak, zodat zij bereid zijn om te investeren in het verbeteren van hun eigen woning. Daarvoor dient nagedacht te worden over seniorenmarketing : hoe kunnen preventieve woningaanpassingen bij senioren op een positieve manier onder de aandacht worden gebracht? 6) In geval van nieuwbouw: gebruik de criteria van het Sterrensysteem als input en/of als uitgangspunt voor het programma van eisen. Bepaal van tevoren aan welke eisen de woning moet voldoen (met andere woorden: hoeveel sterren een woning moet hebben) en toets vanaf het begin van het proces voortdurend op de noodzakelijke criteria. 7) Denk ook na over doorstroming. Welke mogelijkheden zijn er en hoeveel invloed wil je hebben op zogenoemde scheefwoners : mensen die in geschikte woningen wonen, terwijl zij (nog) niet op leeftijd zijn en/of geen lichamelijke beperkingen ondervinden? Het is belangrijk om een visie te ontwikkelen ten aanzien van dit vraagstuk. 7

8 Inhoudsopgave Samenvatting... 3 Inhoudsopgave inleiding en achtergronden inleiding achtergrond en aanleiding onderzoek doel- en vraagstelling leeswijzer opzet inventarisatie woningvoorraad inleiding het Sterrensysteem de voorraad in beeld verschillende tranches selectie van woningen indeling in woningtypen van woningtype naar referentiewoning de inspectie door vrijwilligers het vastleggen van de resultaten de resultaten inleiding algemene onderzoeksgegevens nul treden? het bepalen van de resultaten de resultaten per onderdeel de toegankelijkheid van de woningen de doorgankelijkheid van de woningen de primaire ruimten in de woning de buitenruimte toevoeging appartementen een inschatting van de behoefte inleiding de huidige situatie het bepalen van de behoefte de bandbreedte

9 5 en nu? inleiding de opgave opplussen van de huidige voorraad nieuwbouw aanbevelingen voor het vervolg...42 Bijlagen Bijlage I betrokken personen Bijlage II lijst met definities Bijlage III criteria ten behoeve van toekenning sterren Bijlage IV overzicht referentiewoningen Bijlage V behoefteberekening rekenmethodiek Companen Bijlage VI inspectieformulier inventarisatie woningen Bijlage VII inspectieformulier inventarisatie appartementen Bijlage VIII toelichting bij inspectieformulieren

10 1 inleiding en achtergronden 1.1 inleiding De gemeente Culemborg telt inwoners (bron: CBS, peildatum: 15 juni 2012). In het licht van de landelijke vergrijzingstrend verwacht men ook in de gemeente Culemborg een grote en toenemende vraag naar zogenoemde geschikte woningen: woningen waarin mensen zo lang mogelijk zelfstandig kunnen wonen, ook wanneer zij te maken krijgen met (beperkte) mobiliteitsproblemen, zonder dat zij voortdurend hindernissen en belemmeringen ondervinden. Het kan gaan om een gelijkvloerse (nultreden) woning, maar evengoed om een aangepaste woning. We zullen in deze rapportage consequent het begrip geschikte woning gebruiken, zodat we spraakverwarring zoveel mogelijk voorkomen. Om aan deze toenemende vraag naar geschikte woningen te voldoen en om te kunnen beschikken over voldoende van deze woningen, kan worden gedacht aan het realiseren van nieuwbouw, maar ook aan het opplussen (verbeteren) van de bestaande woningvoorraad. 1.2 achtergrond en aanleiding onderzoek De eerste stap achterhalen welke woningen (in potentie) geschikt zijn voor senioren en mindervaliden heeft de gemeente gezet door in 2010 de Doorzonscan te laten uitvoeren door Laagland Advies. De Doorzonscan is een instrument waarmee eenvoudig eengezinswoningen kunnen worden opgespoord die met enkele relatief goedkope ingrepen, geschikter gemaakt kunnen worden voor ouderen met beperkingen (Schellekens en Wegstapel, 2010). De resultaten van deze scan geven een globaal beeld van de huidige situatie, maar vragen tegelijkertijd om een verdiepingsslag. De gemeente Culemborg wil graag deze verdiepingsslag maken en heeft woningcorporatie KleurrijkWonen gevraagd of zij haar medewerking aan deze verdiepingsslag wil verlenen. Ook KleurrijkWonen heeft belang bij deze verdiepingsslag, omdat zij in het kader van haar portefeuillestrategie de hoeveelheid (potentieel) geschikte woningen in alle gemeenten in haar werkgebied, en dus ook in de gemeente Culemborg, in kaart wil brengen. De gemeente Culemborg en KleurrijkWonen hebben de handen ineen geslagen en ervoor gekozen om gezamenlijk de bestaande woningvoorraad in de gemeente Culemborg in kaart te laten brengen. Ze hebben gevraagd om de inventarisatie van de huidige woningvoorraad te coördineren, met het doel om meer zicht te krijgen op de geschiktheid van de huidige voorraad en op de kansen die er zijn voor het opplussen van woningen. 1.3 doel- en vraagstelling In de verdiepingsslag die de gemeente Culemborg en KleurrijkWonen samen voor ogen hebben, staat de inventarisatie van de huidige woningvoorraad centraal. Deze inventarisatie dient te resulteren in een realistisch en duidelijk beeld van het aantal (potentieel) geschikte woningen voor senioren en mindervaliden binnen de gemeente Culemborg. Naast een beeld van de huidige feitelijke situatie, bestaat er zowel binnen de gemeente Culemborg als bij KleurrijkWonen behoefte aan zicht op de kansen die er liggen voor het opplussen of aanpassen van woningen. Zijn er mogelijkheden en welke ingrepen zijn dan nodig? 10

11 1.4 leeswijzer In het eerste inhoudelijke hoofdstuk (hoofdstuk 2) van dit rapport introduceren we het sterrensysyteem dat aan dit onderzoek ten grondslag heeft gelegen en beschrijven we de wijze waarop we de woningvoorraad in Culemborg in kaart hebben gebracht. We staan achtereenvolgens kort stil bij: het sterrensysteem, de wijze waarop we de voorraad in beeld hebben gebracht, de manier waarop we de referentiewoningen hebben geselecteerd, de werkzaamheden van de vrijwilligers en ten slotte staan we stil bij de wijze waarop de resultaten zijn verwerkt. In hoofdstuk 3 presenteren we de resultaten van de inventarisatie, waarmee we de kwaliteit en mate van geschiktheid van de huidige huurwoningvoorraad in Culemborg in beeld brengen. In het vierde hoofdstuk proberen we met behulp van een aantal beschikbare (reken)modellen een indicatie van de theoretische behoefte aan geschikte woningen te geven. We bundelen de informatie uit hoofdstuk 3 en 4 in een afsluitend vijfde hoofdstuk, waarin we ook een doorkijkje naar de toekomst geven en een aantal aanbevelingen doen voor mogelijke vervolgacties. Bij de rapportage is een aantal bijlagen gevoegd. De eerste bijlage is een overzicht van de mensen die betrokken zijn geweest bij de inventarisatie en daarmee bij de totstandkoming van dit rapport. Bijlage II is een verklarende woordenlijst, waarin definities staan opgenomen. In bijlage III is de lijst met criteria ten behoeve van de inventarisatie van de woningen toegevoegd. In dit overzicht kunt u nalezen aan welke specifieke eisen een woning dient te voldoen om in aanmerking te komen voor een (of meer) ster(ren). We hebben een overzicht gemaakt waarin te zien is op welke onderdelen criteria zijn geformuleerd en waaruit is af te lezen welke criteria bij welke ster horen. We maken een onderscheid in noodzakelijke criteria en criteria als aanbeveling. Hierop komen we in hoofdstuk 3 terug, in de beschrijving van de resultaten van de inventarisatie. In bijlage IV is een overzicht opgenomen van de geselecteerde referentiewoningen. In de laatste drie bijlagen bijlage VI, VII en VIII is na te lezen hoe het inspectieformulier eruit ziet dat de vrijwilligers hebben gebruikt om tijdens de woningbezoeken de benodigde gegevens op een gestandaardiseerde manier vast te leggen. 11

12 2 opzet inventarisatie woningvoorraad 2.1 inleiding In samenwerking en nauw overleg met de gemeente Culemborg en woningcorporatie KleurrijkWonen is een plan van aanpak tot stand gekomen, dat we in dit hoofdstuk op hoofdlijnen toelichten. Daarmee wordt duidelijk op welke wijze de inventarisatie van de woningvoorraad heeft plaatsgevonden en welke keuzes in dit verband zijn gemaakt. We beschrijven in een aantal stappen welke activiteiten hebben plaatsgevonden en welke partijen (en indien relevant: personen) bij deze activiteiten betrokken zijn geweest. 2.2 het Sterrensysteem Het Sterrensysteem, dat in de gemeente Tiel al enkele jaren wordt toegepast, is ontstaan uit een samenwerking tussen woningcorporaties SCW en SVT en de gemeente Tiel. Het vormt de basis voor de inventarisatie zoals we deze in Culemborg hebben uitgevoerd. Het Sterrensysteem is een classificatiesysteem, waarmee woningen worden ingedeeld naar gradaties van geschiktheid. Met andere woorden: het Sterrensysteem is een instrument om woningen in te delen in verschillende categorieën, naar mate van toegankelijkheid en (zorg-) geschiktheid. Het aantal sterren (maximaal vier) dat een woning krijgt toegekend, verwijst naar de mate van (potentiele) geschiktheid van de woning. De indeling is als volgt: Figuur 1: de sterrenindeling in het Sterrensysteem * Een traploze woning (een nultredenwoning) Alle primaire voorzieningen (slaapkamer, woonkamer, badkamer / toilet en keuken) liggen gelijkvloers of zijn met een traplift bereikbaar. De woning ligt op de begane grond of is per lift bereikbaar. De woning is geschikt voor bewoners met geringe beperkingen bij het lopen, die als hulpmiddelen eventueel een wandelstok of kruk gebruiken. ** Een rollator toe- en doorgankelijke woning Alle primaire voorzieningen (slaapkamer, woonkamer, badkamer / toilet en keuken) liggen gelijkvloers of zijn met een traplift bereikbaar. De woning ligt op de begane grond of is per lift bereikbaar. De woning is geschikt voor bewoners met beperkingen bij het lopen, die met een rollator afstanden kunnen overbruggen. De toegang van de woning is zonder belemmeringen te bereiken en de bewoners kunnen zonder (grote) hindernissen in en door de woning lopen. De woning heeft geen of zeer geringe drempels. *** Een rolstoeltoegankelijke en rollator toe- en doorgankelijke woning Alle primaire voorzieningen (slaapkamer, woonkamer, badkamer / toilet en keuken) liggen gelijkvloers. De woning ligt op de begane grond of is per lift bereikbaar. Mensen in een standaard rolstoel kunnen zelfstandig en zonder problemen de voordeur van de woning bereiken en deze passeren. In de woning is de rolstoel niet te gebruiken, de rollator wel. De woning is geschikt voor mensen met een beperkte loopafstand, die binnen in de woning nog met een rollator uit de voeten kunnen, maar niet in staat zijn om daarmee grotere afstanden te overbruggen. **** Een rolstoel toe- en doorgankelijke woning Alle primaire voorzieningen (slaapkamer, woonkamer, badkamer / toilet en keuken) liggen gelijkvloers. De woning ligt op de begane grond of is per lift bereikbaar. Mensen in een standaard rolstoel kunnen zelfstandig en zonder problemen de voordeur van de woning bereiken en deze passeren. Alle ruimten binnen in de woning zijn bereikbaar en bruikbaar (te maken) voor bewoners in een standaard rolstoel. De woning is geschikt voor bewoners die zich zittend moeten verplaatsen en veelal afhankelijk zijn van zorg aan huis. Bron: SVT Tiel 12

13 Zoals uit figuur 1 kan worden afgeleid, gaat het binnen het Sterrensyteem dus nadrukkelijk om zogenoemde nultredenwoningen: woningen die zonder traplopen bereikbaar zijn en waarbij de zogenoemde primaire ruimten (woonkamer, keuken, hoofdslaapkamer, badkamer en toilet) zich gelijkvloers (op dezelfde woonlaag) bevinden of waarvoor geldt dat alle primaire ruimten zonder traplopen bereikbaar zijn, bijvoorbeeld met behulp van een (trap)lift. In Culemborg hebben we het, zoals reeds gezegd, in dit verband over geschikte woningen. 2.3 de voorraad in beeld Aan het daadwerkelijk uitvoeren van de inventarisatie in Culemborg, zijn een aantal voorbereidende werkzaamheden vooraf gegaan. De eerste stap bestond uit het in beeld krijgen van de woningvoorraad. In samenspraak met de gemeente Culemborg en KleurrijkWonen hebben we er voor gekozen om ons in de inventarisatie in eerste instantie te richten op de huurwoningen (in eigendom van KleurrijkWonen) binnen de gemeentegrenzen van Culemborg. Dat betekent automatisch dat de koopwoningen (eigendom van particulieren) pas in een latere fase worden meegenomen in de inventarisatie. Deze keuze is ingegeven door een aantal zaken: 1) Over de huurwoningen in de gemeente Culemborg is bij KleurrijkWonen al veel informatie bekend en vastgelegd. Dat biedt ons handvatten en houvast tijdens het onderzoek. Over de koopwoningen is veel minder informatie bekend. Dat maakt het erg lastig om in beeld te brengen hoe het gesteld is met de koopwoningen en hoeveel eigenaarbewoners hun woning zelf hebben aangepast, of dit in de toekomst zullen doen. 2) Huurwoningen hebben vaak een zekere mate van standaardisatie. Op basis van verschillen in woningplattegronden en in de afmetingen van de verschillende (primaire) ruimten in de woning, zijn de eengezins huurwoningen en de huurappartementen in Culemborg ingedeeld in verschillende categorieën, die we in dit onderzoek woningtypen noemen. Wellicht ten overvloede: met de term woningtype doelen we in dit verband niet op de algemeen bekende woningtypen (hoekwoning, aanleunwoning, tweeonder-een-kapwoning et cetera). 3) Het indelen van woningen in verschillende typen maakt het vervolgens mogelijk om te werken met zogenoemde referentiewoningen, die de verschillende woningtypen vertegenwoordigen. Door het bezoeken en onderzoeken van de referentiewoningen, is het mogelijk om de resultaten te veralgemeniseren. Het bereik van de resultaten is veel breder dan alleen de onderzochte referentiewoningen. Omdat deze standaardisatie niet geldt voor koopwoningen, is het werken met referentiewoningen hier niet mogelijk. Immers: dan doen we geen recht aan de werkelijkheid. Dit maakt het onderzoeken van koopwoningen veel gecompliceerder dan het onderzoeken van huurwoningen. 4) KleurrijkWonen beschikt over de contactgegevens van haar huurders. Bovendien zijn huurders eraan gewend dat de corporatie zo nu en dan een beroep op ze doet. 5) Bij koopwoningen hebben we te maken met eigenaarbewoners. Deze eigenaarbewoners zullen steeds individueel overtuigd moeten worden van nut en noodzaak van de inventarisatie. Dat maakt het inventarisatietraject onvoorspelbaar en waarschijnlijk langlopend. Noot: Vanaf het begin van het project bestond de wens om ook (een deel van) de koopwoningen in de gemeente Culemborg mee te nemen in de inventarisatie. Voortschrijdend inzicht heeft ertoe geleid dat we deze wens hebben losgelaten. De inventarisatie is dus uitsluitend gericht op de huurwoningvoorraad. Het betrekken van eigenaar-bewoners dient op een andere manier te gebeuren. Bij deze doelgroep is het belangrijk om iets in de sfeer van bewustwording te doen: informeren, mogelijkheden laten zien, overtuigen en activeren. 13

14 2.4 verschillende tranches Om de inventarisatie van de bestaande woningvoorraad tot een goed einde te brengen en overzichtelijk te houden, is gekozen voor een indeling in verschillende tranches. We zijn gestart met een inventarisatie van de eengezins huurwoningen, gevolgd door een inventarisatie van de huurappartementen. In figuur 2 hieronder presenteren we de belangrijkste cijfers: Figuur 2: woningvoorraaad en woningbezit KleurrijkWonen in Culemborg Totale woningvoorraad Culemborg KleurrijkWonen Totale woningbezit (29,1%) Totaal aantal eengezins huurwoningen (60,2%) Totaal aantal huurappartementen (39,8%) Bron: KleurrijkWonen (peildatum: 1 juni 2012) en gemeente Culemborg (peildatum: 1 januari 2011) De twee tranches (achtereenvolgens: eengezins huurwoningen en huurappartementen) hebben we stapsgewijs, maar op dezelfde manier vorm gegeven, zoals beschreven in onderstaande paragrafen. 2.5 selectie van woningen De eerste stap in de inventarisatie betrof het maken van een eerste schifting binnen het woningbestand. Daarvoor hebben we aansluiting gezocht bij de Doorzonscan, die in Culemborg zoals gezegd reeds in 2010 is uitgevoerd. In de doorzonscan worden twee criteria ook wel: basiseisen - benoemd waar de woningen ten minste aan moeten voldoen. Zo niet, dan is de kans (te) klein dat de betreffende woningen (potentieel) geschikt zijn voor ouderen of mindervaliden. Wij hebben ervoor gekozen om deze criteria ook in onze inventarisatie te hanteren. Daarmee zijn er dus twee doorslaggevende criteria: 1) De badkamer moet een afmeting hebben van ten minste 1,8 bij 2 meter en dus een oppervlakte van minimaal 3,6 m2. Of er moet een (kleine) tweede slaapkamer zijn die is om te bouwen tot badkamer. 2) De hoofdslaapkamer moet een afmeting hebben van ten minste 2,9 bij 4,1 meter en dus een oppervlakte van ten minste 11,89 m2. De huurwoningen die niet voldoen aan deze twee basiseisen uit de Doorzonscan, zijn bij voorbaat uitgesloten van de inventarisatie. Dat maakte de totaallijst aanzienlijk korter: Figuur 3: de huurwoningvoorraad na het vaststellen van randvoorwaarden woningen appartementen Totaal aantal woonhuizen in de huursector Aantal woonhuizen dat niet voldoet aan de criteria Totaal aantal te onderzoeken woonhuizen Percentage van de totale woningvoorraad 10,8% 6,9% Percentage van totale woningbezit KleurrijkWonen 37,1% 23,6% Percentage van totale aantal huurwoningen respectivelijk huurappartementen van KleurrijkWonen 61,6% 59,2% Zoals uit figuur 3 hierboven is af te lezen, zijn er in totaal huurwoningen en 783 huurappartementen (totaal: 2.015) in Culemborg, die mogelijk (potentieel) geschikt zijn voor ouderen en mindervaliden. 14

15 2.6 indeling in woningtypen Na het selecteren van de huurwoningvoorraad die (potentieel) geschikt kan zijn voor ouderen en mindervaliden, hebben we de overgebleven huurwoningen ingedeeld in woningtypen. Om de woningen in Culemborg op een goede manier te kunnen inventariseren, zijn alle huurwoningen in de gemeente op straatniveau ingedeeld in verschillende typen, door de woningplattegronden en de afmetingen van de verschillende (primaire) ruimten in de woning met elkaar te vergelijken. In sommige straten levert dat maar één woningtype op met ander woorden: in deze straat staan allemaal dezelfde huizen, met een gelijke basisindeling en gelijke afmetingen in andere straten levert dat wel drie of vier verschillende woningtypen op. Noot: Wellicht ten overvloede: met de term woningtype doelen we in dit verband niet op de algemeen bekende woningtypen (eengezinswoning, grondgebonden seniorenwoning, appartement met of zonder lift et cetera). Een consistente doorvoering van deze werkwijze resulteert in onderstaande figuur: Figuur 4: aantal woningtypen in de huurvoorraad KleurrijkWonen aantal typen eengezins huurwoningen aantal typen huurappartementen De woningtypen zijn vervolgens genummerd, in volkomen willekeurige volgorde. De nummers wijzen op het onderscheid in woningtypen, maar verwijzen verder nergens naar. 2.7 van woningtype naar referentiewoning Na de indeling van de (potentieel) geschikte woningen in verschillende typen, hebben we van ieder woningtype volledig willekeurig één woning aangemerkt als referentiewoning: de woning die bezocht en geïnspecteerd moet worden. Dat resulteerde in een overzicht van 240 referentiewoningen in de huursector: 141 typen huurwoningen en 99 typen huurappartementen. We zijn er vanuit gegaan dat de geselecteerde referentiewoningen representatief zijn voor de verschillende woningtypen. We zijn ons ervan bewust dat het werken met referentiewoningen geen waterdicht systeem is, omdat het mogelijk is dat bij toeval een volledig gerenoveerde of aangepaste woning wordt geselecteerd en dus bezocht, terwijl die niet (meer) representatief is voor de andere woningen van datzelfde woningtype. 2.8 de inspectie door vrijwilligers Zoals in bovenstaande paragraaf staat beschreven: om de totale (potentieel) geschikte huurwoningvoorraad in de gemeente Culemborg volledig in kaart te brengen, was het 15

16 noodzakelijk om 240 referentiewoningen te bezoeken en te inspecteren. De woninginspecties zijn uitgevoerd door vrijwilligers uit de gemeente Culemborg, die zich met hart en ziel hebben ingezet om alle geselecteerde referentiewoningen te bezoeken. Wij zijn niet alleen de ANBO, afdeling Culemborg veel dank verschuldigd, maar ook de WoonAdviesCommissie Culemborg (WACC) en het Vrijwilligers Informatie Punt (VIP). Vanzelfsprekend zijn we ook de vrijwilligers zelf veel dank verschuldigd. Zij hebben met behulp van gestandaardiseerde inspectieformulieren (zie bijlage V t/m VII) de woningen nauwkeurig in kaart gebracht. Om de vrijwilligers op een goede manier te begeleiden in hun werkzaamheden, hebben zij allereerst een korte training gekregen van Bloeii. Tijdens deze training hebben we: - inhoudelijk stilgestaan bij het belang van voldoende geschikte en dus goede toe- en doorgankelijke woningen voor ouderen (en mensen met een lichamelijke beperking); - gesproken over de verschillende mogelijkheden om woningen beter toe- en doorgankelijk te maken (opplussen); - met elkaar nagedacht over het standaardinspectieformulier en over de wijze van invullen, zodat de vrijwilligers hun bevindingen tijdens de inspecties op een eenduidige manier konden rapporteren. De vrijwilligers hebben gewerkt in twee tranches. De eerste woninginspecties die zij voor hun rekening hebben genomen betroffen de inspecties van de eengezins huurwoningen. Na het uitvoeren van de deze inspecties zijn de werkzaamheden en de resultaten geëvalueerd met de vrijwilligers. Een deel van de vrijwilligers was daarna bereid om ook de tweede tranche voor haar rekening te nemen: de inspecties van de huurappartementen. 2.9 het vastleggen van de resultaten Zoals beschreven in bovenstaande paragraaf, was het verzamelen van alle benodigde informatie vooral een verantwoordelijkheid van de vrijwilligers. Zij vulden de inspectieformulieren zo volledig mogelijk in en droegen vervolgens alle informatie over aan Bloeii. Er is gewerkt met twee verschillende formulieren, één voor de inventarisatie van de eengezinswoningen, een andere voor de inventarisatie van de appartementen. Zie voor de verschillende inspectieformulieren bijlage V en VI. De volgende stap in het proces was het vastleggen van de verzamelde gegevens. Omdat het van groot belang was dat de resultaten eenvoudig te gebruiken en te bewerken waren, is alle informatie uit de inspecties verwerkt en opgeslagen in een Excel-bestand. Na het inkloppen van de resultaten hebben we ervoor gekozen om de verschillen direct zichtbaar te maken met een kleurensysteem, dat de mate van geschiktheid direct weergeeft: Figuur 5: overzicht sterren en kleuren 1 ster Voor dit specifieke criterium voldoet de betreffende woning aan de eisen die gesteld worden aan een woning met één ster 2 sterren Voor dit specifieke criterium voldoet de betreffende woning aan de eisen die gesteld worden aan een woning met twee sterren 3 sterren Voor dit specifieke criterium voldoet de betreffende woning aan de eisen die gesteld worden aan een woning met drie sterren 4 sterren Voor dit specifieke criterium voldoet de betreffende woning aan de eisen die gesteld worden aan een woning met vier sterren Geen sterren Voor dit specifieke criterium zijn er voor de betreffende woning drie mogelijke betekenissen: - er is geen antwoord ingevuld (non-respons / missing value) en er is dus geen informatie bekend - de score van de betreffende woning past niet in de eisen die gesteld worden aan woningen met een (of meer) ster(ren) - voor dit specifieke criterium gelden geen speciale eisen voor het verkrijgen van een (of meer) ster(ren) 16

17 3 de resultaten 3.1 inleiding Het doel van de inventarisatie in Culemborg was zoals gezegd een goed beeld te krijgen van de kwaliteit en mate van geschiktheid van de bestaande huurwoningvoorraad en deze in te delen naar mate van geschiktheid voor senioren en mindervaliden. Daarvoor gebruiken we het reeds geïntroduceerde Sterrensysteem als uitgangspunt. In dit hoofdstuk presenteren we de resultaten van de inventarisatie. Vaak spreken de figuren voor zich, de meest opvallende zaken lichten we ook met behulp van tekst toe. 3.2 algemene onderzoeksgegevens Zoals gezegd is het onderzoek onderverdeeld in twee verschillende tranches, die achtereenvolgens zijn uitgevoerd. Verzameling en verwerking van alle gegevens resulteert in onderstaand overzicht in figuur 6: Figuur 6: cijfers inventarisatie huurwoningvoorraad KleurrijkWonen Eengezins huurwoningen Huurappartementen Totaal aantal te onderzoeken huurwoningen Aantal te onderzoeken woningtypen (referentiewoningen) Aantal woningtypen gemist (niet onderzocht) Percentage woningtypen gemist (niet onderzocht) 27,7 % 23,2 % Aantal woningen gemist (omgerekend vanuit woningtypen) Percentage woningen gemist (niet onderzocht) 18,0 % 16,2 % Aantal woningtypen daadwerkelijk onderzocht Percentage woningtypen daadwerkelijk onderzocht 72,3 % 76,8 % Aantal woningen daadwerkelijk onderzocht (omgerekend) Percentage woningen daadwerkelijk onderzocht 82,0 % 83,8 % De eerste stap in het toewijzingsproces van sterren aan de (potentieel) geschikte huurwoningen in de gemeente Culemborg, is het onderzoeken van de ligging en de bereikbaarheid van de hoofdslaapkamer, de woonkamer, de badkamer / het toilet en de keuken. Immers: om in aanmerking te komen voor een (of meer) ster(ren) is het een vereiste dat deze zogenoemde primaire ruimten gelijkvloers gesitueerd zijn, of bereikbaar met een traplift (zie figuur 1). Zo niet, dan komt de woning in de huidige staat niet in aanmerking voor een (of meer) ster(ren). In de inventarisatie in Culemborg zijn in totaal 240 verschillende huurwoningtypen meegenomen: 141 typen eengezinswoningen (totaal: woningen) en 99 typen appartementen (totaal: 783 appartementen). Van ieder woningtype is zoals reeds gezegd volledig willekeurig één woning aangemerkt als referentiewoning. Omdat niet alle bewoners van de geselecteerde referentiewoningen bereid waren om hun medewerking aan het onderzoek te verlenen, zijn er niet 240, maar 178 referentiewoningen in de huursector daadwerkelijk geïnspecteerd: 102 eengezinswoningen (totaal: woningen) en 76 appartementen (totaal: 656 appartementen). Dat betekent dat er in totaal 62 woningtypen niet meegenomen zijn in het onderzoek: 39 typen eengezinswoningen en 23 typen appartementen. In totaal gaat het om 349 woningen: 222 eengezinswoningen en 127 appartementen. 17

18 3.3 nul treden? Zoals reeds in hoofdstuk 2 beschreven: de keuze voor het Sterrensyteem brengt met zich mee dat het nadrukkelijk gaat om zogenoemde nultredenwoningen: woningen die zonder traplopen bereikbaar zijn en waarbij de zogenoemde primaire ruimten (woonkamer, keuken, hoofdslaapkamer, badkamer en toilet) zich gelijkvloers (op dezelfde woonlaag) bevinden of waarvoor geldt dat alle primaire ruimten zonder traplopen bereikbaar zijn, bijvoorbeeld met behulp van een (trap)lift. Eengezinswoningen Voor de onderzochte eengezinswoningen betekent dit het volgende: voor 91 van de 102 geïnspecteerde woningtypen geldt dat de primaire ruimten in de woning niet gelijkvloers gelegen zijn. Voor 86 daarvan geldt dat er in de woning geen traplift aanwezig is. Deze woningtypen komen in hun huidige staat dus niet in aanmerking voor een (of meer) ster(ren). De overige 16 woningtypen (waarbij voor 11 typen geldt dat de primaire ruimten gelijkvloers gelegen zijn en voor 5 onderzochte typen geldt dat er een traplift in de woning aanwezig is) komen in hun huidige staat mogelijk wel in aanmerking voor een (of meer) ster(ren). Appartementen Voor de onderzochte appartementen ziet het plaatje er wat anders uit: voor slechts 11 van de 76 onderzochte woningtypen geldt dat de primaire ruimten in de woning niet gelijkvloers gelegen zijn. In geen van de onderzochte meergezinswoningen is een traplift aangebracht. Deze woningtypen komen in hun huidige staat dus niet in aanmerking voor een (of meer) ster(ren). De overige 65 woningtypen komen in hun huidige staat mogelijk wel in aanmerking voor een (of meer) ster(ren), omdat de primaire ruimten binnen de woning wel gelijkvloers gelegen zijn. Bovenstaande informatie resulteert in een verdeling zoals hieronder in figuur 7 is weergegeven: Figuur 7: onderzochte woningtypen binnen de gemeente Culemborg verdeling 11 5 aantal typen met primaire ruimten gelijkvloers 86 aantal typen met traplift aantal typen met primaire ruimten niet gelijkvloers Eengezins huurwoningen 0 11 aantal typen met primaire ruimten gelijkvloers 65 aantal typen met traplift aantal typen met primaire ruimten niet gelijkvloers Huurappartementen 18

19 NB. het aantal typen met een traplift is het aantal keer dat we in de referentiewoningen een traplift hebben aangetroffen. Vanzelfsprekend betekent dat niet dat in alle woningen van dat type een traplift aanwezig is. Het betekent wel dat het mogelijk is om er één te plaatsen. Om de cijfers in figuur 7 hierboven meer sprekend te maken en om meer gevoel te krijgen bij de genoemde aantallen, kiezen we ervoor om hieronder in figuur 8 te laten zien om welke aantallen het gaat als we niet naar woningtypen, maar juist naar woningen zouden kijken. Om welke aantallen gaat het dan? Figuur 8: onderzochte woningen binnen de gemeente Culemborg verdeling 876 Eengezins huurwoningen aantal eengezins huurwoningen met primaire ruimten gelijkvloers aantal eengezins huurwoningen met traplift aantal eengezins huurwoningen met primaire ruimten niet gelijkvloers 0 Huurappartementen aantal huurappartementen met primaire ruimten gelijkvloers aantal huurappartementen met traplift aantal huurappartementen met primaire ruimten niet gelijkvloers NB. het aantal woningen / appartementen met een traplift is het totaal aantal woningen / appartementen binnen de typen waar we een traplift hebben aangetroffen in de referentiewoning. Vanzelfsprekend betekent dat niet dat in alle woningen van dat type een traplift aanwezig is. Het betekent wel dat het mogelijk is om er één te plaatsen. Samengevat: voor 670 woningen (79 eengezins huurwoningen en 591 huurappartementen) geldt dat deze op het eerste gezicht in aanmerking komen voor een (of meer) ster(ren). Nog eens 55 eengezins huurwoningen komen mogelijk ook in aanmerking voor een (of meer) ster(ren) omdat er in de referentiewoning een traplift aanwezig is die een oplossing biedt voor het overbruggen van de niveauverschillen. In woningtypes: 11 typen eengezins huurwoningen en 65 typen huurappartementen komen na een eerste scan in aanmerking voor een (of meer) ster(ren). Voor nog eens vijf types eengezinswoningen geldt dat zij mogelijk ook in aanmerking komen voor een (of meer) ster(ren) omdat er een traplift in de woning aanwezig is. We onderzoeken in het vervolg van deze rapportage voor deze 81 typen of zij daadwerkelijk in aanmerking komen voor een (of meer) ster(ren). 19

20 3.4 het bepalen van de resultaten Om vervolgens daadwerkelijk een (of meer) ster(ren) toegekend te krijgen, moeten de woningen op een aantal onderdelen voldoen aan bepaalde citeria. Noot: We maken een onderscheid tussen noodzakelijke criteria en criteria als aanbeveling. Om in aanmerking te komen voor een (of meer) ster(ren) geldt dat de betreffende woning moet voldoen aan de noodzakelijke criteria. Daarbij gaat het om eisen ten aanzien van de toe- en doorgankelijkheid van de woning en de gebruiksruimte en de oppervlakte van verschillende ruimten. Voor de criteria als aanbeveling geldt dat we graag zouden willen dat de betreffende woning ook voldoet aan deze criteria, maar dat ze niet van doorslaggevende betekenis zijn als het gaat om het al dan niet toekennen van een (of meer) ster(ren). Noodzakelijke criteria: Om in aanmerking te komen voor een (of meer) ster(ren) geldt dat de betreffende woning moet voldoen aan de noodzakelijke criteria. Daarbij gaat het om eisen ten aanzien van: 1) de toegankelijkheid van de woning (voordeur (-drempel), toegangspad, draaicirkel), 2) de doorgankelijkheid van de woning en de buitenruimte bij de woning (drempels, draaicirkels, deuren, ruimte), 3) de gebruiksruimte in en de oppervlakte van de zogenoemde primaire voorzieningen. Criteria als aanbeveling: De criteria als aanbeveling betreffen in de meeste gevallen eisen ten aanzien van zaken als comfort en veiligheid. Denk bijvoorbeeld aan de aanwezigheid van een thermostaatof eenhendelmengkraan in keuken en/of badkamer of aan de aanbeveling om naast het kooktoestel aan beide zijden 30 centimeter afzetruimte te hebben. Voortschrijdend inzicht maakt dat wij nu adviseren om deze zaken te benoemen als criteria als aanbeveling (extra, aanvullend op de noodzakelijke criteria ) en ze dus niet mee te laten wegen bij het toewijzen van de sterren. Enerzijds omdat het sterrensysteem zoals dat in Tiel gebruikt wordt, uitsluitend gaat over de mate van (zorg)geschiktheid en de toe- en doorgankelijkheid van de woning (en dus nadrukkelijk niet over aspecten als veiligheid en comfort), anderzijds omdat het toevoegen van criteria en details het toekennen van sterren aan de woningvoorraad zacht gezegd niet vereenvoudigt. In bijlage III is het onderscheid in noodzakelijke criteria en criteria als aanbeveling zichtbaar gemaakt door de criteria als aanbeveling een grijze kleur te geven. 3.5 de resultaten per onderdeel We presenteren hieronder hoe de onderzochte huurwoningen in de gemeente Culemborg hebben gescoord op de criteria van het Sterrensysteem. We gebruiken de hierboven geintroduceerde driedeling als kapstok voor het verder toelichten van de resultaten in de drie volgende paragrafen. De score op de noodzakelijke criteria is steeds verpakt in een cirkeldiagram, waarbij we een onderscheid maken tussen de eengezins huurwoningen (1 e tranche) en de huurappartementen (2 e tranche). De score op de criteria als aanbeveling staat steeds in een aantal regels beschreven, als aanvulling op de informatie in de cirkeldiagrammen. 20