: Verkoop zwembad de Plantage

Transcriptie

1 Documentnummer: * * Voorstel aan de Raad Onderwerp : Verkoop zwembad de Plantage Raadsvergadering : 17 december 2015 Agendapunt : Portefeuillehouder : J.P.M. de Waal Datum : 1 dec Bestuurlijk kader : Ruimte; Woensdrecht ontwikkelt Zaaknummer : Z Besluit: 1. Wel of geen wensen of bedenkingen in te dienen over de verkoop van het zwembad; 2. De eenmalige bijdrage in de kosten voor het achterstallig onderhoud te dekken uit de bestemminsgreserve onderhoud zwembad De Plantage ( ) en de reserve Accommodaties ( ); 3. Het restant van de bestemmingsreserve onderhoud zwembad De Plantage - na overdracht van het zwembad en het afwikkelen van de eenmalige bijdrage voor achterstallig onderhoud - toe te voegen aan de algemene reserve; 4. De jaarlijkse bijdrage in de exploitatie in de Programmabegroting 2016 e.v. jaren op te nemen. Inleiding Bevoegdheid gemeenteraad In de vastgoednota is vastgesteld: Voor verkopen geldt dat tot een bedrag van ,00 het college zelf tot verkoop overgaat. Bij een bedrag van meer dan ,00 tot en met ,00 wordt de raad vooraf geïnformeerd over het verkoopbedrag. Bij verkopen van meer dan ,00 zal de raad in de gelegenheid worden gesteld om wensen en bedenkingen te uiten alvorens het college een besluit neemt. De taxatiewaarde van het gehele zwembadcomplex de Plantage bedraagt ongeveer ,-. Leden van de raad zijn hierover en over de uitgangspunten, als vertrekpunten voor de onderhandelingen met de nieuwe exploitant, op hoofdlijnen geïnformeerd in de vergaderingen van de raadswerkgroep Accommodaties. Het college informeert de raad met dit voorstel over de onderhandelde uitgangspunten. Hoewel het drempelbedrag hiervoor niet wordt overschreden, verzoekt het college de raad eventuele wensen en bedenkingen kenbaar te maken. Inhoud Op 18 december 2014 heeft de raad een drietal (deel)besluiten genomen ( ): 1. Het college op te dragen om al het mogelijke te doen om het zwembad "de Plantage" te Hoogerheide te verkopen met behoud van zwembadfunctie om zodoende de reeds in de begroting ingeboekte bezuiniging van met ingang van 1 januari 2016, te realiseren; 2. Het college op te dragen om, indien verkoop onverhoopt niet zou lukken, te komen met een voorstel aan de raad om de zwembadfunctie van zwembad "de Plantage" te behouden en op deze en andere posten een structurele bezuiniging van ,- te realiseren; 1

2 3. Wanneer het zwembad "De Plantage" niet verkocht wordt en de raad tot geen andere dekking besluit, wordt het zwembad per 1 januari 2016 gesloten. Hieronder wordt op het eerste besluit nader ingegaan. Uitvoering besluit 1: verkoop van het zwembad. Conform het besluit van de raad heeft het college zich ingespannen om het zwembad te verkopen met behoud van de zwembadfunctie en met realisering van de ingeboekte bezuiniging. In de eerste helft van 2015 zijn een drietal aanbiedingen ontvangen. Een daarvan is om financiële redenen onmiddellijk afgewezen en met twee aanbieders is het proces om tot een exploitatieovereenkomst te komen, voortgezet. Op basis van een tweede verscherpte aanbieding, zijn de onderhandelingen opgestart met de economisch meest gunstige aanbieder. De eisen en voorwaarden van de zijde van de gemeente en van de mogelijk toekomstige exploitant Laco zijn ter sprake gebracht, onderhandeld, bijgesteld en overeengekomen. Het resultaat op hoofdlijnen kan worden aangeven met de volgende afgestemde voorwaarden. 1. Het gehele complex, opstallen en grond worden voor volledige exploitatie van het zwembad, in erfpacht uitgegeven; 2. De erfpachttermijn bedraagt 20 jaren, met voor de gemeente een optie voor verlenging met 2 maal 5 jaren; 3. De opstallen en de grond kunnen door middel van een recht van koop na 20 jaren in eigendom worden verworven door de exploitant; (De exploitant heeft het recht, niet de plicht.) 4. De gemeentelijke bijdrage per jaar is ,- en wordt jaarlijks geïndexeerd volgens de CPI, (de consumentenprijsindex); 5. Het achterstallig onderhoud, uitgestelde werkzaamheden en afkoop van risico s voortkomende uit de nulmeting, worden afgekocht voor een eenmalig bedrag van totaal ,- ; 6. De gemeentelijke heffingen en belastingen worden jaarlijks geïndexeerd doorberekend en mogen daarenboven gedurende de periode van 20 jaren één maal met (een waarde van) 10% stijgen; 7. De huidige huur van de fysiopraktijk en het personeel van het zwembad wordt (zoveel mogelijk) overgenomen; 8. De gebruikerstarieven voor maatschappelijke partijen (scholen/verenigingen) worden per 1 september 2016 eenmalig maximaal met 10% verhoogd en jaarlijks stijgen de tarieven volgens de CPI; 9. Voor de uitvoering van de zwembadfunctie, het onderhoud aan het gebouw, de benodigde eisen voor hygiëne, gezondheid en veiligheid worden kwaliteitseisen geformuleerd. 10. Ingeval ontwikkelingen in de bestemming gedurende de exploitatieperiode tot een meerwaarde van de grond kunnen leiden, geldt voor het gebiedsdeel aangeduid als de ligweide, een verdelingspercentage van 50-50% van de meerwaarde minus de te maken kosten, (o.a. sloopkosten). Hieronder worden de belangrijkste voorwaarden toegelicht. Ad 1. Overdracht De gemeente wil gevrijwaard zijn van elke verplichting, zorg en aansprakelijkheid aangaande de exploitatie, en de continuïteit borgen. Het economisch eigendom komt de exploitant toe. De gemeente blijft juridisch eigenaar zolang de erfpachtconstructie loopt; 20 jaren met een mogelijkheid tot verlenging met 2 maal 5 jaren. 2

3 Ad 2. Termijn Juridische Zaken: Binnen het Nederlands recht is de contractsvrijheid het uitgangspunt. In beginsel kunnen partijen, mits zij hierover in overeenstemming zijn, bij contract alles afspreken, tenzij dit in strijd zou zijn met de wet of goede zeden. Om economische en financiële redenen en om investeringen te laten renderen, is 20 jaar voor de exploitant een minimale duur van de contractperiode. Een kortere periode, leidt tot een eis van de exploitant van een hogere jaarlijkse, gemeentelijke bijdrage. De gemeente heeft de mogelijkheid om de termijn met 2 maal 5 jaren te verlengen. Ad 3. Overdracht grond en opstallen De taxatiewaarde van de grond met bestemming zwembad, bedraagt ongeveer De taxatiewaarde van het gehele complex (grond en opstallen) bedraagt ongeveer ,-. Dit is lager dan de waarde van de grond omdat o.a. de sloopkosten in mindering gebracht moeten worden. De wijze van verkoop/overdracht moet voldoen aan de wet Markt en Overheid en staatssteunproof zijn. Op dit moment loopt het onderzoek hiernaar. Zie hieronder bij risico s. Grondpositie De gemeenteraad heeft aangegeven de regie over (de bestemming van) de grond te willen behouden. De bestemming: maatschappelijke doeleinden blijft ongewijzigd op de gronden van toepassing. De bestemming van de grond is en blijft een zaak van de gemeente. Ingeval deze wordt gewijzigd en er een meerwaarde ontstaat, dan komt deze meerwaarde minus de te maken kosten (o.a. sloopkosten) voor een deel van 50% ten gunste van de gemeente en 50% ten gunste van de exploitant. Deze bepaling betreft slechts het deel van wat als ligweide wordt aangeduid (vastgelegd in het nog op te stellen contract); en geldt voor de duur van de exploitatieperiode 20 jaar met een eventuele verlenging van 2 maal 5 jaren. Ad 4. Jaarlijkse bijdrage. In het taxatierapport is opgenomen dat zonder een bijdrage van de gemeente een rendabele exploitatie niet mogelijk lijkt. Het eerste aanbod van de nieuwe exploitant bedroeg ,-; een tweede aanbod ,- De exploitant is daarmee ruim de laagste van de aanvankelijk drie en uiteindelijk twee inschrijvers. Na de onderhandelingen is een bedrag overeengekomen van per jaar, jaarlijks te indexeren volgens de CPI. Tussentijdse beoordeling en bijstelling van de bijdrage. Er is geen voorwaarde opgenomen voor een tussentijdse beoordeling en bijstelling van de jaarlijkse bijdrage, bijvoorbeeld na 5 of 10 jaren. Hiervoor moet inzage verkregen worden in de jaarrekening. Het contract voorziet weliswaar in een afschrift aan de gemeente van de jaarlijks bij de KvK te deponeren jaarrekening, maar dit is als instrument om de gemeentelijke bijdrage bij te sturen onvoldoende. Bovendien eist de nieuwe exploitant ingeval van de mogelijkheid van een bijstelling, dat deze dan in zowel negatieve als positieve zin mogelijk moet zijn. Ad 5. Eenmalige bijdrage, de onderbouwing Het achterstallig onderhoud en de nog te nemen maatregelen in het kader van onder meer: het onderhoudsplan gebouwen en diverse inspecties en keuringen (o.a. Activiteitenbesluit milieubeheer, Wet hygiëne en veiligheid badinrichtingen en zwemgelegenheden) is geïnventariseerd. Enkele maatregelen zijn als onvermijdelijk te classificeren: voegwerk wedstrijd-instructiebad en perrons begroot: en ; coating buitenbad: begroot ; dilatatie- en kitvoegen voegen 9.000; Herstel vloer achter de bar begroot

4 Daarnaast is een aantal maatregelen in de voorbije jaren in de planning vooruitgeschoven omdat objecten hun functie nog kunnen vervullen. Maar het risico van onmiddellijk noodzakelijk herstel is groot wat betreft de filtervulling binnen; (afhankelijk waterkwaliteit), de revisie pompen: 8.000; de warmwaterverdeler installatie: (afhankelijk lekkage). Van de zijde van de exploitant zijn meer zaken aangedragen (o.a. achterstallig onderhoud interieur ,-). Een bedrag voor achterstallig onderhoud, uitgestelde werkzaamheden en onderhoudsrisico s is overeengekomen ter grootte van totaal Dit is opgesplitst in voor achterstallig onderhoud en voor vervanging van enkele filters, die over enkele jaren verwacht worden. Ad 6. Belastingen en heffingen Een stijging van de belastingtarieven kan aanzienlijke consequenties hebben voor de exploitant gezien de omvang van het complex. Om de risico s van ongewone belastingstijgingen te beperken, is de voorwaarde zoals verwoord, overeengekomen. Stijgingen die uitgaan boven deze voorwaarden worden door de gemeente gecompenseerd. Hiervan zijn uitgezonderd de financiële consequenties voor de exploitant als gevolg van belastingverhogingen die niet door de gemeente beïnvloedbaar zijn. Ad 7. Geen nadere toelichting. Ad 8. Tariefstijging Van deze voorwaarden zijn uitgezonderd de niet maatschappelijke organisaties en de losse verkoop. Ad 9. Geen nadere toelichting. Ad 10. Behoud strategische grondpositie De bestemming Maatschappelijke functies blijft ongewijzigd en het besluit is volledig aan de gemeente tot een bestemmingsplanwijziging. In de contracten zal slechts gesproken worden van (behoud van) de huidige bestemming. Voor het geval dat het gebied ontwikkeld gaat worden, wordt in het contract vastgelegd dat de extra opbrengst van de grond met een voor beide partijen gelijk percentage verdeeld wordt, gedurende de periode dat de exploitatie voortduurt; maximaal 20 jaren met een optie voor verlenging van 2 maal 5 jaren. De bovenstaande punten zijn in aangepaste vorm opgenomen in een intentieovereenkomst. Deze overeenkomst is vertrouwelijk en ligt op de gebruikelijke wijze voor u ter inzage. Doelstelling en effect Het uitgangspunt is om de bezuinigingsopgave voor het zwembad te realiseren en de zwembadfunctie te behouden voor (onder andere) de inwoners van Woensdrecht. Argumenten, alternatieven en kanttekeningen Argumenten In het collegeprogramma is bepaald om het zwembad te verkopen en de voorziening zwembad te behouden; Er is (nagenoeg) geen enkele gemeente in Nederland met de grootte van de gemeente Woensdrecht met een zwembad wat niet financieel wordt ondersteund door de gemeente; 4

5 Een termijn van 20 jaren (met een optie voor verlenging met 2 maal 5 jaren), biedt de exploitant de meeste kansen om zijn investeringen terug te verdienen. De jaarlijkse bijdrage is daarop afgestemd (deze zou hoger zijn bij een kortere contracttermijn). Het wegwerken van het achterstallig onderhoud staat los van de verkoop. In alle gevallen, m.u.v. sluiting zijn deze investeringen nodig. Kanttekeningen Indien met de nieuwe exploitant geen overeenstemming wordt bereikt, zal de gemeente de gebruikers tegemoet moeten komen en het zwembad open moeten houden tot het einde van het seizoen In dit geval zal een raadsvoorstel voorgelegd moeten worden om de gelden ter beschikking te stellen. Staatssteun-risico. De contracten moeten staatssteunproof zijn. Garanties hiervoor kunnen niet gegeven worden zodat er een risico is en blijft bestaan. Want: - de jaarlijkse exploitatiebijdrage, de eenmalige bijdrage en overige afspraken met bijzondere financiële gevolgen kunnen als staatssteun geïnterpreteerd worden. - de exploitant wil als vergoeding voor de kosten en gedane investeringen de grond en opstallen voor een symbolisch bedrag in juridisch eigendom verkrijgen. In het geheel van de onderhandelingen kan hiermee ingestemd worden, maar het risico dat dit als staatssteun wordt gezien is niet uit te sluiten. - de exploitant neemt de grond en opstallen voor 20 jaar met eventuele verlenging in erfpacht. Met een symbolische erfpachtcanon ontstaat eveneens het risico van staatssteun. De risico s kunnen verkleind (maar nooit helemaal uitgesloten) worden door een goede en transparante onderbouwing en verantwoording van de cijfers en de gemaakte contractafspraken. Alternatieven: Deze zijn niet uitgewerkt. Procedure/planning Het college heeft een besluit genomen om de opgestelde intentieovereenkomst te ondertekenen. Deze overeenkomst vormt een goede basis voor de verdere onderhandelingen en ligt voor de raad zoals opgemerkt ter inzage. Nadat de raad eventuele wensen en bedenkingen kenbaar heeft gemaakt, kunnen de erfpacht- en concessieovereenkomst definitief gemaakt en ondertekend worden. Kosten, baten en dekking Jaarlijkse bijdrage De jaarlijkse gemeentelijke bijdrage in de exploitatie is vastgesteld op De bijdrage wordt jaarlijks geïndexeerd volgens het consumentenprijsindexcijfer (CPI). De kosten voor deze bijdrage worden gedekt door de besparingen en extra inkomsten binnen het product van het gemeentelijk vastgoedbeheer. Eenmalige bijdrage Incidenteel is een bijdrage van de gemeente aan de exploitant voor achterstallig onderhoud en vervangingen benodigd van totaal Dit is opgesplitst in voor achterstallig onderhoud en voor vervanging van enkele filters, die over enkele jaren verwacht worden Het bedrag van kan gedekt worden uit de bestemmingsreserve onderhoud zwembad De Plantage. Het verwachte saldo van de reserve per 31 december 2015 bedraagt ca Het bedrag van kan gedekt worden uit de reserve Accommodaties. Het verwachte saldo van de reserve per 31 december 2015 bedraagt ca

6 Communicatie De huidige exploitant is op de hoogte van de ontwikkelingen en wordt geïnformeerd over de voortgang. De gebruikers van het zwembad kunnen ervan uitgaan dat de reserveringen voor het gehele seizoen geborgd zijn. Burgemeester en wethouders van Woensdrecht, de secretaris, de burgemeester, A.P.E. Baart MBA drs. J.J.C. Adriaansen Ter inzage: Intentieverklaring (vertrouwelijk) 6