Start up Onderzoek Gebruikerswensen Kenniswerker

Transcriptie

1 Start up Onderzoek Gebruikerswensen Kenniswerker Op naar een vraaggestuurde kantorenmarkt Inzicht in gebruikerswensen kantoren Actieprogramma leegstand (vanuit Convenant aanpak leegstand kantoren) Actieprogramma leegstand (vanuit Convenant aanpak leegstand kantoren) werksessie 1

2 1) Introductie Convenant aanpak leegstand kantoren opgesteld en getekend (d.d. 27 juni 2012) Vanuit convenant is afspraak gemaakt dat CoreNet/ FMN een onderzoek uitvoeren naar gebruikerseisen Relatie met andere initiatieven: Gebruik maken van bestaande, beschikbare kennis en data Aanhaken van aanverwante lopende onderzoeken Page 2

3 2a) Doel convenant De ambitie is uitgesproken om te komen tot een beter werkende markt voor kantoren die inspeelt op de vraag in kwantitatieve en kwalitatieve zin, het economisch vestigingsklimaat verbetert, onze internationale concurrentiepositie versterkt en zorgt voor waardecreatie op lange termijn. Page 3

4 2b) Doel onderzoek (geformuleerd bij convenant) CoreNet Global Benelux en FMN voeren (bij voorkeur in samenwerking met andere marktpartijen) (twee) jaarlijks een onderzoek uit naar de eisen die gebruikers, van MKB tot multinational, stellen aan huisvesting (zoals duurzaamheid, flexibiliteit, ruimtegebruik, soort gebouw, locatie gebouw, werkplekconcept en faciliteiten) met als doel een toetsingscriterium te bieden voor beleggers, ontwikkelaars, financiers en taxateurs over de marktconformiteit van kantoorvastgoed. CoreNet Global Benelux en FMN stellen het rapport met de onderzoeksresultaten publiek beschikbaar. Page 4

5 2c) Doel onderzoek (jan. 2013) Het onderzoek geeft de aanbieders inzicht in de eisen van de gebruikers en het verwachte volume, zodat er een kantorenmarkt ontstaat die inspeelt op de vraag in kwantitatieve en kwalitatieve zin voor de middellange (en lange) termijn. Randvoorwaarden: Resultaten onderzoek helpt de (eind)gebruiker en aanbieders van vastgoed Focus huisvesting van een organisatie Gericht op huisvesting van kenniswerkers Onderzoek heeft continuïteit, resultaten voor de korte en lange termijn Page 5

6 3) Onderzoeksopzet Ophalen bestaande beschikbare kennis, bijvoorbeeld: Onderzoek verhuismotieven bedrijven Ontwikkeling Gebruiksprestatienorm NEN 8021 Kennis en ervaring van leden CoreNet en FMN Samenvoegen bestaande kennis In werksessies uitwerken per thema en validatie resultaten Korte termijn (2013): keuze voor beperkt aantal thema s.. N.t.b. lange termijn acties N.t.b. deze onderzoeksopzet wordt verder uitgewerkt als duidelijk is welke thema s worden uitgezocht, o.a., bronvermelding, samenwerkingsverbanden Page 6

7 4a) Ontwikkelingen en thema s Maatschappelijke ontwikkelingen: beïnvloeden mens en organisatie 0 0 en daarmee de vraag naar vastgoed Business relevance 3. The nature of work and the workplace of the future 4. Flexibiliteit 5. Duurzaamheid 6. Gezondheid 7. Demand forecasting (prognose) 8. Portfolio optimalisering 9. Integrated Solutions (a.o. ICT) 10. Juridisch/ fiscaliteiten 11. TCO benadering.. Bron: CRE&FM FUTURES FORUM, organized by Dr. Barry Varcoe of Zurich Insurance Group, d.d. juli 2012 Corporate Real Estate 2020, Principal Author Chris Page 7 Thema s Ontwikkelingen/trends mens & organisatie Kwantiteiten m2 VVO per fte, mw, wp Gemiddelde flexfactor Verhouding voorzieningen werkplekken Ruimtelijke verhoudingen Kwaliteit Ruimtegebruik (werkplekconcept) Voorzieningen intern Flexibiliteit Duurzaamheid Comfort Veiligheid (brand, beveiliging) Representativiteit/uitstraling Locatie (bereikbaarheid, voorzieningen omgeving, veiligheid) Proces Financieel (aansluiten bij NFC index) Juridisch (aansluiten bij ROZ gebruiksvriendelijke huurcontract ) Bron vrije bewerking concept NEN 8021

8 4b) Thema s onderzoek 0 Definities en uitgangspunten Maatschappelijke ontwikkelingen/trends; mens & organisatie Page 8

9 Terugkoppeling 27/3 - Kwantiteit 27 maart 2013 was Presentatie- en Werksessie met publiek. Hieronder de terugkoppeling. Minder interactie dan gedacht Gebruikerstypologien interesseert de aanwezigen minder, kies de meest praktische. Transparant: Behoefte inzicht geven in wat we nu weten Page 9

10 Terugkoppeling 27/3 - Kwaliteit Door de financiële component in de business case worden aanpassingen Technisch kan het, soms wensen los laten maar door creatieve manier invulling geven Financieel omvang van de investering om de baten te creëren ten opzichte van de opbrengsten ten opzichte van de businesscase van de nieuwbouw Kwalitatieve randvoorwaarden zoals één keer verhuizen Case VROM, mogelijkheden om tot 0.9 in te passen in bestaande technische omgeving, lagere flexfactoren grote investeringen. Page 10

11 Terugkoppeling 27/3 - Locatie Veel discussie Resultaten enquête Mobiliteit meenemen Parkeerbeschikbaarheid in relatie tot verhoogde intensiteit gebruik gebouw door HNW Nieuwbouw en bijbouwen is vanuit MVO beladen Page 11

12 Terugkoppeling 27/3 - Proces Aanbieder ontzorgt de gebruiker nog steeds te weinig Van aanbieder van bakstenen naar dienstverlening (passend maken van huisvesting, FM & hospitality) Multi tenant met plek voor eigen identiteit en synergie gebruikers Gat tussen langdurige huur en Regus Ruimte om in en uit te ademen, bepaalde zones in gebouw en in locatie binnen Nederland. Page 12

13 Terugkoppeling 27/3 - Overall Het onderwerp leeft en spreekt de gebruikers aan. Keuze indeling gebruikerstypologieën. Hoofdindeling met mogelijkheden om hiervan af te wijken/aan te vullen. SBI indeling met ntb aanvulling Beschikbaarheid Herkenbaarheid Definitie werkplek Transparant: Behoefte inzicht geven in wat we nu weten Gebruikerstypologien als onderdeel Page 13

14 Verdere uitwerking Thema s Document om met de buitenwereld te delen Tussenresultaten tot bepaald moment Maak transparant wat je hebt en presenteer dat zo dat we er iets mee kunnen. Deelrapportages thema s. 10 A4 per thema Page 14

15 4c) Voorstel format uitwerking per thema 1. Inleiding & aanleiding 2. Termen en definities 3. Maatschappelijke ontwikkelingen 4. Thema s 1. Intro op thema (ontwikkelingen, perspectief eindgebruiker en vastgoedaanbieder, relatie met andere thema s, etc.) 2. Bronnen 3. Onderzoekopzet / analyse 4. Casebeschrijving (specifiek) 5. Gebruikerseisen (generiek) 5. Conclusies 6. Aanbevelingen voor vervolg onderzoek 1. Welke tussentijdse resultaten: evenementen en data Page 15

16 5a) Aanpak en planning (1) Werksessies, 5 ochtenden 1. Ntb 2. Ntb 3. Ntb 4. Ntb 5. Ntb 6. Gebruikers bijeenkomst: (datum)(ochtend) - Toetsing (validatie) eerste resultaten 7. Ntb Verwerking van sessie 6 8. Definitief rapport opstellen Beurs Facilitair: 15, 16 en 17 januari 2014, (presentatie stand van zaken en 6.) FMN ALV: voorjaar 2014, presentatie opzet en resultaten (deadline) Provada: juni 2014, presentatie opzet en resultaten (deadline) Page 16

17 6) Onderverdeling thema s Thema Trekker FMN-lid CoreNet-lid Universiteit/Ho geschool 2 e kring/ bronnen 0. maatschappelijke ontwikkelingen/trends mens & organisatie 1. Kwantiteiten Twijnstra Gudde, Klaas Bosma 2. Kwaliteiten - ruimte RHDHV, Anneke Mezger 3. Kwaliteiten Duurzaamheid Comfort Veiligheid 4. Representativiteit / Uitstraling Rob Lommerse Gijs van Wijk?EIB Mathew Zuidermaker Opstarten [geparkeerd tot fase 2]? Microsoft, Ed Folge? Philips, Claudine van Vlimmeren Enexis, Geert Huisman Theo van der Voort (TU Delft/CfPB) NHTV Breda Pieter C. le Roux Ntb OVG, Cees vd Spek Platform DZH?Rgd? 5. Locatie Buck Consultants, René Buck, Nicolaas Waaning 6. Proces - Financieel - Juridisch AT Osborne, Kees Rezelman Pepijn Schoonhoven?? MRA?? JLL? CBRE? DTZ?? NFC Index Gebruiksvriendelijk huurcontract Page 17

18 7a) Stuurgroep en werkgroep Stuurgroep / coördinatieteam: Monique Arkesteijn Bestuur CoreNet Benelux, m.h.arkesteijn@tudelft.nl, Ellis ten Dam Bestuur CoreNet Benelux, ellis.ten.dam@rhdhv.com, Hans Topée FMN Kenniskring Huisvesting & Vastgoed, hans@newdirections.nl, Vincent Le Noble Bestuur FMN, vincent@meet.nl, Werkgroepleden Organisatie Naam adres telefoonnummer Betrokken TU Delft/CfPB Theo van der Voordt Yassine Zaghdoud (stud) D.J.M.vanderVoordt@tudelft.nl Yzaghdoud@hotmail.com Ja Ja Tim Verhoeff (stud) verhoefftim@hotmail.com Royal HaskoningDHV Anneke Mezger Anneke.mezger@rhdhv.com Ja AT Osborne Kees Rezelman Pepijn Schoonhoven KRE@atosborne.nl PSC@atosborne.nl Ja Ja Twijnstra Gudde Klaas Bosma kbs@tg.nl Ja Microsoft Ed Folge edfolge@microsoft.com Ja Philips Claudine van Vlimmeren Claudine.van.vlimmeren@philips.com Ja Shell Patricia Bax Stijn van der Meer patriciabax1@gmail.com Ja Ja Achmea Bart Voortman/ Erik de Rooij erik.de.rooij@achmea.nl Ja Het andere werken en Huisvesten Gijs van Wijk info@gijsvanwijk-solutions.nl Ja Rabobank No repsonse yet NS (eindgebruiker)?? OVG Cees van de Spek cvds@ovg.nl Ja, als klankbord Hanze Hogeschool Gerard Hoendervanger No response yet NHTV Breda Pieter Le Roux Roux.P@nhtv.nl Ja Buck Consultants Rene Buck Rene.Buck@Bciglobal.com Ja Nicolaas Waaning Nicolaas.Waaning@bciglobal.com TUE Rianne Appel Meulenbroek Nee Enexis Geert Huisman Geert.huisman@enexis.nl Ja Accovision Rob Lommerse Page lommerse@accovision.nl Ja KPN Fred van den Born f.vandenborn02@kpn.com Ja

19 7b) Principes werkgroep Eerste afspraken: Deelnemers komen uit CoreNet en/of FMN netwerk Onderzoeksresultaten blijven eigendom van CoreNet en FMN. Deelnemers kunnen hierover communiceren, mits afgestemd met Stuurgroep en met vermelding naar Onderzoek gebruikerswensen kantoren. Voor effectiviteit werkgroep: max. 2 à 3 deelnemers per thema in werkgroep (1e kring) Voor thema 4: Hans Topee en Rob Lommerse Thematrekkers organiseren betrokkenheid 2e kring per thema; Nu te bepalen!! Page 19