Sociaal plan Schoonhoven Noord Blok 7. s Heerenbergstraat 12a t/m 24b

Transcriptie

1 Sociaal plan Schoonhoven Noord Blok 7 s Heerenbergstraat 12a t/m 24b INGANGSDATUM: 15 FEBRUARI 2016

2 INHOUDSOPGAVE 1. ALGEMEEN AANLEIDING VOOR HET SOCIAAL PLAN INHOUD VAN HET SOCIAAL PLAN DOELGROEP VAN HET SOCIAAL PLAN LOOPTIJD VAN HET SOCIAAL PLAN BEWONERSBEGELEIDING BIJ HET SOCIAAL PLAN EVALUATIE VAN HET SOCIAAL PLAN 5 2. HERHUISVESTING STADSVERNIEUWINGSURGENTIE PASSENDE HERHUISVESTING LEEFTIJDSLABEL HUURPRIJS INKOMEN INSCHRIJVING ALS WONINGZOEKENDE TERUGKEER IN DE NIEUWBOUW BINNEN HET PROJECT SCHOONHOVEN NOORD GEEN TERUGKEER IN EIGEN BLOK VIA WISSELWONING HERHUISVESTING BUITEN HET PROJECT SCHOONHOVEN NOORD HERHUISVESTING IN EEN KOOPWONING KOPEN NAAR WENS VRIJE VERKOOP WMO-VOORZIENINGEN SPIJTOPTANTENREGELING FINANCIËLE REGELINGEN ALGEMEEN TEGEMOETKOMINGEN VERGOEDING ZELF AANGEBRACHTE VERANDERINGEN (ZAV) DUBBELE HUUR ADMINISTRATIE- EN INSCHRIJFKOSTEN UITBETALINGMOMENTEN FINANCIËLE VERGOEDINGEN HUURVERHOGING VERHUIZEN EN DE HUIDIGE WONING OPLEVERING VAN DE OUDE WONING VERHUIZING DE NIEUWE WONING BEHEER VAN DE WONINGEN EN DE WOONOMGEVING BEHEER VAN DE WONINGEN LEGE WONINGEN TIJDELIJKE VERHUUR DE WOONOMGEVING HARDHEIDSCLAUSULE EN GESCHILLENREGELING KLACHTEN GESCHILLEN HARDHEIDSCLAUSULE 18

3 1. ALGEMEEN In dit hoofdstuk leest u waarom QuaWonen dit sociaal plan heeft opgesteld, voor wie het sociaal plan bedoeld is en wanneer het sociaal plan in werking treedt. 1.1 AANLEIDING VOOR HET SOCIAAL PLAN De gemeente Schoonhoven heeft in haar woonvisie van 2009 Schoonhoven Noord beschreven als een opgave én een kans. Er is behoefte aan andere woningen en voorzieningen om te zorgen dat ouderen in de wijk kunnen blijven wonen. Er is echter maar weinig uitbreidingsruimte in Noord. Dit kan daarom alleen gerealiseerd worden door eerst woningen te slopen. QuaWonen is met de opgave voor Schoonhoven Noord aan de slag gegaan. Volgens de in 2010 gepresenteerde plannen zouden ongeveer 240 verouderde appartementen en beneden/bovenwoningen in de wijk in fasen worden gesloopt en zo n 200 levensloopgeschikte woningen en ongeveer 50 sociale eengezinswoningen (koop én huur) worden hiervoor teruggebouwd. Sinds de presentatie in 2010 is er veel veranderd in de corporatiewereld. Doordat er minder geld beschikbaar is voor nieuwbouw, zijn de plannen voor Schoonhoven Noord in 2014 opnieuw tegen het licht gehouden. Op de locatie van de gesloopte woningen aan de mr. Kesperstraat en H.A. Schreuderstraat is inmiddels nieuwbouw herrezen (hieronder de bruine blokken 1 t/m 3). Ook is gestart met nieuwbouw op de locatie van blok 9 en ook blok 4 en 5 zijn gesloopt. Dit sociaal plan gaat over de 14 woningen van blok 7 (geel op de kaart) Om duidelijkheid te scheppen heeft QuaWonen dit sociaal plan gemaakt. Hierin zijn de rechten en plichten van zowel de bewoners van de te slopen woningen als van QuaWonen vastgelegd. Het sociaal plan is besproken met de Huurdersvereniging "Samen Wonen" (HSW). QuaWonen heeft het sociaal plan uiteindelijk vastgesteld. In het sociaal plan is geregeld wat de rechten en plichten zijn van de huurders en QuaWonen. 1.2 INHOUD VAN HET SOCIAAL PLAN De basis voor het sociaal plan is het Regionaal Sociaal Statuut Krimpenerwaard. In dit Regionaal Statuut zijn afspraken gemaakt over de positie van huurders bij herstructureringsprojecten zoals Schoonhoven Noord. Naast deze basisafspraken zijn er specifieke afspraken, naar aanleiding van de omstandigheden die zich bij dit project voordoen. 1.3 DOELGROEP VAN HET SOCIAAL PLAN Het sociaal plan voor Schoonhoven Noord blok 7 is gemaakt voor alle huurders van de woningen in deze blokken die op 15 februari 2016 een huurcontract hebben voor onbepaalde tijd en hier hun hoofdverblijf hebben. Alle inwonenden, zoals familieleden en meerderjarige kinderen, huurders met een tijdelijk contract, bruikleners, onderhuurders, krakers, e.d., kunnen geen rechten ontlenen aan dit sociaal plan. In geval van illegale onderhuur komt de formele huurder niet in aanmerking voor de rechten uit dit sociaal plan.

4 1.4 LOOPTIJD VAN HET SOCIAAL PLAN Het sociaal plan gaat in op 15 februari 2016 en is geldig tot de sloop van de woningen. Een exacte datum daarvoor is op dit moment nog niet bekend, maar we verwachten dat dit in de eerste maanden van 2017 zal zijn, na de oplevering van de nieuwbouw op de locatie van de blokken 4, 5 en 9. In deze periode gelden de regelingen en afspraken, zoals die in dit sociaal plan opgenomen zijn. Vóór 15 februari 2016 zijn alle huurders geïnformeerd over de inhoud van het sociaal plan. Het vastgestelde plan kan alleen tussentijds gewijzigd en/of beëindigd worden, wanneer QuaWonen en/of de Huurdersvereniging dit nodig vinden. 1.5 BEWONERSBEGELEIDING BIJ HET SOCIAAL PLAN QuaWonen informeert de huurders van de woningen die gesloopt gaan worden over de verschillende onderdelen uit dit sociaal plan. Indien dit gewenst is, levert QuaWonen maatwerk bij de individuele begeleiding van de huurders. De geboden begeleiding hangt af van de wensen en mogelijkheden van de huurder en QuaWonen. Die begeleiding kan onder andere bestaan uit de volgende onderdelen: Begeleiding en/of bemiddeling bij het zoeken naar passende woningen. Begeleiding bij huuropzegging, tekenen van huurcontract. Begeleiding bij het aanvragen van huurtoeslag en het aanvragen van vergoedingen. Informeren over verhuisbedrijven, klussendiensten en dergelijke waarvan gebruik kan worden gemaakt en eventueel bedrijven voor bovengenoemde zaken inschakelen, waarbij de gemaakte onkosten betaald worden uit de verhuiskostenvergoeding. 1.6 EVALUATIE VAN HET SOCIAAL PLAN De kwaliteit van de begeleiding en de inhoud van het sociaal plan worden getoetst. Dit gebeurt door middel van een schriftelijk tevredenheidonderzoek onder de huurders die verhuisd zijn. In dit onderzoek worden onder andere vragen gesteld over de begeleiding, het beschikbare woningaanbod en de inspanningen die QuaWonen heeft gedaan om tegemoet te komen aan de wensen van de huurder. 2. HERHUISVESTING De herhuisvesting gebeurt volgens de spelregels voor de woonruimteverdeling uit de gemeentelijke huisvestingsverordening van de gemeente Krimperwaard d.d. 25 juni In dit hoofdstuk staan de regelingen voor de herhuisvesting beschreven, zoals die gelden voor de bewoners van de woningen die gesloopt worden. 2.1 STADSVERNIEUWINGSURGENTIE QuaWonen heeft met de gemeente Krimpenerwaard afgesproken dat huurders van te slopen woningen met voorrang een andere woning krijgen en daarom recht hebben op stadvernieuwingsurgentie. Bewoners van blok 7 krijgen daarom op 15 februari 2016 van QuaWonen een urgentieverklaring. Deze urgentieverklaring geeft hen voorrang op reguliere woningzoekenden. Wanneer meerdere urgenten op een huurwoning reageren, dan wordt de woning toegewezen aan de degene met de langst lopende urgentie. QuaWonen verleent huurders van de te slopen blokken op dezelfde dag stadsvernieuwingsurgentie, waarbij wordt begonnen met de huurder met de langste woonduur in de huidige woning. Op deze wijze krijgt een huurder die het langst in zijn woning woont voorrang bij de woningtoewijzing. De woonduur wordt bepaald op basis van de inschrijving in de gemeentelijke basisregistratie personen (BRP). Alleen officiële huurders die daadwerkelijk in de woning wonen, krijgen een urgentieverklaring. Inwonende personen en/of kinderen maken deel uit van het huishouden van de 5

5 hoofdhuurder en komen dus niet afzonderlijk in aanmerking voor stadsvernieuwingsurgentie. Zodra huurders een andere woning geaccepteerd hebben, verliezen zij hun stadsvernieuwingsurgentie. Dit geldt zowel voor de acceptatie van een nieuwbouwwoning, als voor een bestaande woning. Normaal gesproken vervalt de opgebouwde inschrijfduur van een woningzoekende, wanneer deze verhuist. De huurders van de woningen die gesloopt worden verhuizen echter niet vrijwillig. Zij behouden daarom ook na hun verhuizing de opgebouwde inschrijfduur. 2.2 PASSENDE HERHUISVESTING De bewoners uit blok 7 moeten uiteindelijk een andere woonruimte vinden. Of bewoners nu naar de nieuwbouw gaan of langer wachten en in het reguliere aanbod zoeken, altijd geldt dat huurders passend moeten worden geherhuisvest. Volgens de huisvestingsverordening dient dan aan een aantal zaken voldaan te worden: Een huurder moet voldoen aan een eventueel (leeftijds)label dat kan zijn afgegeven voor speciale seniorencomplexen. De huurprijs moet passen bij het inkomen van het huishouden. Beide criteria worden hierna uitgewerkt LEEFTIJDSLABEL Sommige woningen zijn gelabeld voor senioren (55+ of 65+). Als dit het geval is, moet één van de bewoner minimaal de leeftijd hebben die label aangeeft HUURPRIJS INKOMEN Conform Europese regelgeving komen huurders met een huishoudinkomen hoger dan (prijspeil 2016) niet in aanmerking voor een huurwoning in de sociale sector (huurprijs tot 710,68 - prijspeil 2016). QuaWonen mag maximaal 10% van de sociale huurwoningen die in één jaar vrijkomen toewijzen aan huurders met een inkomen boven (prijspeil 2016). QuaWonen wil deze 10% onder meer inzetten voor urgenten uit blok 7 in Schoonhoven Noord met een inkomen tussen en ,- (prijspeil 2016). Dit houdt in dat huurders van een sloopwoning, die de status urgent hebben gekregen en een huishoudinkomen tussen de en tot (prijspeil 2016) hebben, toch in aanmerking kunnen komen voor een sociale huurwoning. Wel dient deze een kale huurprijs te hebben vanaf 586,68 (1-en 2 persoonshuishouden) of 628,76 (meerpersoonshuishoudens) (prijspeil 2016). Per 1 januari 2016 gelden er vanuit de overheid nieuwe regels voor zogenaamd passend toewijzen. QuaWonen moet huishoudens met een inkomen tot aan de maximuminkomensgrenzen voor de huurtoeslag een woning toewijzen met een huurprijs onder de zogeheten aftoppingsgrens. De aftoppingsgrens bedraagt in ,68 (kale huur, prijspeil 2016) voor eenen tweepersoonshuishoudens en 628,76 (kale huur, prijspeil 2016) voor meerpersoonshuishoudens (minimaal 3 personen). Het maximale inkomen om recht te hebben op huurtoeslag is afhankelijk van gezinssamenstelling en leeftijd: 1 persoonshuishouden (alle leeftijden) maximaal (prijspeil 2016) meerpersoonshuishoudens tot AOW-leeftijd: (prijspeil 2016) meer persoonshuishoudens boven AOW-leeftijd: (prijspeil 2016) In de tabel op de volgende pagina kijkt u eerst in de linkerkolom op welke regel het huishoudenstype staat waar u toe behoort. Hierbij is bepalend of u alleen woont, met zijn tweeën of met zijn drieën en of u ouder bent dan de AOW-leeftijd of niet. 6

6 Op de regel die voor u geldt ziet u in de volgende kolommen de inkomenscategorieën. U selecteert de categorie die voor u geldt en gaat dan naar beneden. Onder de pijl ziet u welke huurprijsklasse voor u passend is. In welke huurwoning kan ik terecht vanaf 1 januari 2016?(alles prijspeil 2015) 1 persoonshuishouden (alle leeftijden) 2-persoonshuishouden tot AOWleeftijd Inkomen tot Inkomen tot huishoudens tot AOW-leeftijd Max. inkomen: persoonshuishouden boven AOW-leeftijd 3+huishoudens boven AOWleeftijd Inkomen tot Max. inkomen: Inkomen tussen en Inkomen tussen en Inkomen tussen en Inkomen tussen en Inkomen tussen en * 1- en 2-persoonshuishouden ** 3+ huishoudens Huurwoning tot 586,68 kale huur Huurwoning tot 628,76 kale huur Huurwoningen tussen 586,68*/ 628,76** en 710,68 Wij adviseren u te kijken op de website Hier vindt u een kort filmpje waarin de regels duidelijk uitgelegd worden. Huurprijscategorie 586,68-628,76 Voor de huurprijscategorie tussen 586,68 en 628,76 krijgen huishoudens van 3 of meer personen met een inkomen onder de huurtoeslaggrens voorrang op huishoudens met een inkomen boven de huurtoeslaggrens. Het feit dat deze grotere huishoudens een lager inkomen hebben gaat dus vóór de stadsvernieuwingsurgentie van 1- en 2-persoons- huishoudens met een inkomen boven de huurtoeslaggrens. Uw urgentie binnen deze categorie geldt wel voor andere 1- en 2 persoonshuishoudens met een inkomen boven de huurtoeslaggrens. Dus wanneer u een inkomen heeft boven de huurtoeslaggrens, geeft uw urgentie altijd voorrang voor woningen met een huurprijs boven de 628,76. Maar voor de categorie eronder (tussen 586,68 en 628,76) kan het dus voorkomen dat u ondanks uw urgentie niet bovenaan eindigt. Hogere inkomens Urgenten met een huishoudinkomen boven de (prijspeil 2016) komen niet in aanmerking voor een sociale huurwoning. Zij kunnen een woning kopen of komen in aanmerking voor vrijkomende huurwoningen in de vrije sector met huren boven de 710,68 (prijspeil 2016). Redelijkheid en billijkheid blijven een belangrijke afweging. Wanneer 6 maanden voor de sloopdatum blijkt dat er geen passende vrije sector huurwoningen beschikbaar zijn gekomen en het kopen van een woning niet tot de mogelijkheden behoort, kan er incidenteel aanleiding zijn om maatwerk toe te passen door goed beargumenteerd van bovenstaande regels af te wijken. Hetzelfde geldt wanneer huurders zijn aangewezen op bijzonder schaarse woningen zoals aangepaste woningen voor mindervaliden. 7

7 Een bijzondere groep wat betreft inkomens zijn mensen met wisselende inkomens (ZZPers). Hun inkomen wordt gebaseerd op de IBRI-verklaring van de belastingdienst over het afgelopen jaar en de voorlopige aanslag voor het komende jaar. Het gaat om het verwachte inkomen in het jaar van huurovereenkomst, dus niet over voorgaande jaren. 2.3 INSCHRIJVING ALS WONINGZOEKENDE QuaWonen schrijft op haar kosten alle huurders van blok 7 die nog niet zijn ingeschreven in het centraal register van woningzoekenden ( in als woningzoekende. 2.4 TERUGKEER IN DE NIEUWBOUW BINNEN HET PROJECT SCHOONHOVEN NOORD Bewoners van blok 7 kunnen in principe terugkeren in de nieuwbouwlocaties binnen Schoonhoven Noord. Het principe is dat de vernieuwing als een soort trein door de wijk gaat. Een volgend blok wordt pas gesloopt als de nieuwbouw op de locatie van het vorige blok opgeleverd is. Door huurders van een nieuw te slopen blok voorrang te geven bij de toewijzing van het daarvoor te slopen blok zijn er geen wisselwoningen nodig. Vanuit deze gedachte krijgt blok 7 voorrang voor de nieuwbouw op de locatie van de blokken 4, 5 en 9. De verwachte opleverdatum van blok 4 en 5 is eind De verwachte opleverdatum van blok 9 is begin De verhuur van alle woningen vindt plaats in de zomer van 2016 via Locatie blok 4 (voorheen Sint Eloystraat 24a t/m 30b): 4 eengezinswoningen: - 2 hoekwoningen met een kale huurprijs tussen 628,76 en de sociale huurgrens ( 710,68) voor woningzoekenden met een inkomen boven de huurtoeslaggrens (en voor u als urgenten maximaal ) - 2 tussenwoningen met een kale huurprijs tot 628,76 voor 3- en meerpersoonshuishoudens met een inkomen tot de huurtoeslaggrens. Locatie blok 5 (voorheen s Heerenbergstraat 1a t/m 19b): 7 eengezinswoningen: - 2 hoekwoningen met een kale huurprijs tussen 628,76 en de sociale huurgrens ( 710,68) voor woningzoekenden met een inkomen boven de huurtoeslaggrens (en voor u als urgenten maximaal ) - 5 tussenwoningen met een kale huurprijs tot 628,76 voor 3- en meerpersoonshuishoudens met een inkomen tot de huurtoeslaggrens. 8

8 4 gelijkvloerse woningen met extra kamer boven (3 kamers totaal) met voorrang voor senioren met een kale huurprijs tussen 586,68 en de sociale huurgrens ( 710,68) voor 1- en 2-persoonshuishoudens met een inkomen boven de huurtoeslaggrens (en voor u als urgenten maximaal ). Locatie blok 9 (voorheen blauwe flat Adam van Vianenstraat): Boven de PLUS-supermarkt komen 36 appartementen: - 18 driekamerappartementen met een kale huurprijs tot 586,68 voor 1- en 2-persoonshuishoudens met een inkomen tot de huurtoeslaggrens - 9 driekamerappartementen en 9 vierkamerappartementen met een kale huurprijs tot de sociale huurgrens ( 710,68) voor woningzoekenden met een inkomen boven de huurtoeslaggrens (en voor u als urgenten tot maximaal ). Volgorde toewijzing Met uw urgentieverklaring gaat u behoudens alle regels van passend toewijzen - voor op alle overige woningzoekenden. Binnen de groep met een urgentieverklaring is ook een rangordening, waarbij degene met de langstlopende urgentie voorgaat. Dit resulteert in de onderstaande volgorde: Eengezinswoningen blok 4 en 5: 1. Eén huishouden dat gewoond heeft in de gesloopte woningen van blok 4 en nu in een wisselwoning woont, heeft vanuit hun sociaal plan het recht om als eerste een appartement in blok 4 te kiezen. Zij krijgen rechtstreeks de woning van hun keuze toegewezen. De overige woningen worden geadverteerd op 2. Urgenten uit blok 6 ( s Heerenbergstraat 21a t/m 23b en Jan Lutmastraat 22 en 24), voor wie al sinds 14 september 2015 een sociaal plan van kracht is en die aan de passendheidsvoorwaarden voldoen. 3. Urgenten uit blok 7 die conform dit sociaal plan aan de passendheidsvoorwaarden voldoen (zie paragraaf 2.2). 4. Overige woningzoekenden. Gelijkvloerse woningen blok 4 en 5: 1. De urgenten uit blok 6 ( s Heerenbergstraat 21a t/m 23b en Jan Lutmastraat 22 en 24), voor wie al sinds 14 september 2015 een sociaal plan van kracht is en die aan de passendheidsvoorwaarden voldoen. 2. Urgenten uit blok 7 die conform dit sociaal plan aan de passendheidsvoorwaarden voldoen (zie paragraaf 2.2). 3. Overige woningzoekenden 9

9 Blok 9: 1. Eén huishouden dat gewoond heeft in de gesloopte flat in blok 9 dat nu in een wisselwoning woont, heeft vanuit hun sociaal plan recht op de eerste keuze in blok 9. Zij krijgen rechtstreeks de woning van hun keuze toegewezen. De overige woningen worden geadverteerd op 2. Urgenten uit blok 6 ( s Heerenbergstraat 21a t/m 23b en Jan Lutmastraat 22 en 24), voor wie al sinds 14 september 2015 een sociaal plan van kracht is. 3. Urgenten uit blok 7 die conform dit sociaal plan aan de passendheidsvoorwaarden voldoen (zie paragraaf 2.2). 4. Urgenten uit blok 10 voor wie over enkele maanden een sociaal plan gaat gelden en die nu reeds voor verhuizing naar blok 9 urgentie kunnen krijgen. 5. Overige woningzoekenden Binnen één groep urgenten worden de woningen op basis van woonduur toegewezen. Op basis van de tekeningen kunnen geïnteresseerden hun voorkeuren voor passende woningen aangeven. Wie van die groep het langst in de huidige woning woont, krijgt zijn eerste keus toegewezen. Hierna krijgt de huurder met de op één na langste woonduur zijn eerste keus toegewezen, behalve wanneer deze al vergeven is. In dat geval krijgt hij zijn tweede keuze. Op deze manier komen alle belangstellende urgenten aan bod, totdat iedereen een woning toegewezen heeft gekregen. In het geval dat meerdere huurders een voorkeur voor eenzelfde woning hebben, krijgt degene met de langste woonduur in de huidige woning dus voorrang. Mocht er sprake zijn van een gelijke woonduur, dan wordt tot loting overgegaan. 2.5 GEEN TERUGKEER IN EIGEN BLOK VIA WISSELWONING Op het moment dat de woningen van blok 7 gesloopt worden, is de nieuwbouw op de 3 nabijgelegen andere locaties gereed. Omdat alle bewoners daarmee zonder wisselwoning kunnen doorstromen naar de nieuwbouw in of vlak bij hun eigen straat is het niet nodig en daarom niet mogelijk om via een wisselwoning terug te keren naar de exacte locatie van de eigen woning. 2.6 HERHUISVESTING BUITEN HET PROJECT SCHOONHOVEN NOORD Sinds oktober 2009 worden lege woningen conform de huisvestingsverordening aangeboden aan de woningzoekende die de langste inschrijfduur heeft. Met de gemeente is afgesproken dat huurders met stadsvernieuwingsurgentie zelf met voorrang kunnen reageren op passende vrijkomende huurwoningen binnen de gemeente Krimpenerwaard. De urgentie geldt dus ook voor huurwoningen van andere verhuurders in de Krimpenerwaard. Huurders van wie de woning gesloopt wordt, moeten daarom zelf actief op zoek gaan naar vervangende woonruimte. Zij kunnen dus met voorrang reageren op vrijkomende woningen die voor hen passend zijn en wekelijks worden geadverteerd op de website Alle huurders die zichzelf nog niet hadden ingeschreven in het centraal register van woningzoekenden, zijn in januari 2016 door en op kosten van QuaWonen ingeschreven. Zoals omschreven in paragraaf 2.1, krijgen alle huurders een urgentieverklaring, waarmee zij voorrang krijgen op anderen die reageren, ongeacht hun inschrijfduur. Wanneer er meerdere huurders uit het project, huurders uit een ander plangebied, of huurders met een andere urgentie (bijvoorbeeld medische urgentie) reageren op een zelfde (passende) woning, wordt er gekeken naar de datum (en tijd) van afgifte van de urgentie. Zie ook paragraaf HERHUISVESTING IN EEN KOOPWONING Binnen het project Schoonhoven Noord houdt QuaWonen zich niet alleen bezig met sloopen nieuwbouw. QuaWonen heeft ook bestaande woningen gelabeld voor verkoop op het moment dat de zittende huurder verhuist. Per vrijkomende woning wordt beslist of dit gebeurt via vrije verkoop of via Kopen naar Wens. 10

10 Op de startdatum van dit sociaal plan, 15 februari 2016 zijn binnen het project Schoonhoven Noord in de volgende straten een bepaald aantal woningen voor verkoop gelabeld: Sint Eloystraat, s Heerenbergstraat (vanaf nr. 45), Adam van Vianenstraat, H.A. Schreuderstraat, Jan Lutmastraat, Van der Heydenstraat, Goudsmidshof, Vlisterweg en Weideveld. Woningen die met Kopen naar Wens worden verkocht worden geadverteerd via de website van QuaWonen, makelaar Van Egmond en Funda. Koopwoningen worden tevens soms geadverteerd in de weekkrant Het Kontakt KOPEN NAAR WENS Kopen naar Wens is een vorm van permanente verkoop, met een uitgestelde betaling. Kopers kopen zogezegd de woning bij de aankoop voor een lagere prijs, zodat ze met een lagere hypotheek (en lagere hypotheeklasten) kunnen volstaan. De koper bepaalt zelf wanneer hij de uitgestelde betaling (tussentijds) wil terugbetalen. Uiterlijk op het moment dat hij de woning verkoopt aan een derde partij vindt altijd terugbetaling plaats. De hoogte van de uitgestelde betaling wordt bepaald door het inkomen: Bruto jaarinkomen Direct te betalen % uitgestelde betaling tot % van de taxatiewaarde van de woning maximaal 20% van de taxatiewaarde van de woning % van de taxatiewaarde van de woning % van de taxatiewaarde van de woning maximaal 15% van de taxatiewaarde van de woning maximaal 10% van de taxatiewaarde van de woning Meer dan % van de taxatiewaarde van de woning Geen korting, woning wordt permanent verkocht zonder Kopen naar Wens. Voor geïnteresseerden voor Kopen naar Wens genoemde woningen gelden de volgende voorwaarden: Maximaal gezamenlijk bruto jaarinkomen van ,-; Alleen de hoofdhuurder mag kopen ten behoeve van hem/haar en zijn/haar huishouden; De afgelopen twee jaar mag er geen melding zijn geweest van substantiële overlast; De afgelopen twee jaar mag er geen structurele of hoge huurachterstand zijn geweest; Na transport van de koopwoning dient de huidige huurwoning binnen drie maanden, tenzij de huur van de woning door QuaWonen eerder is opgezegd, aan QuaWonen te worden opgeleverd. Huurders uit blok 7 die belangstelling hebben voor een koopwoning via Kopen naar Wens dienen hun belangstelling te melden bij de projectmedewerker. Daarbij geven zij aan naar welke straten of woningen binnen de gemeente Krimpenerwaard hun voorkeur uitgaat. Zij krijgen dan bericht wanneer er binnen hun voorkeur een woning via Kopen naar Wens wordt aangeboden en kunnen het open huis bezoeken. Zij krijgen een voorrangspositie bij de verdeling van deze woningen ten opzichte van andere belangstellenden. Deze voorrangspositie geldt alleen zolang de huurder stadsvernieuwingsurgent is. Wanneer de huurder een andere (huur)woning geaccepteerd heeft, verliest hij hiermee zijn urgentie - en daarmee ook de voorrangspositie voor Kopen naar Wens-woningen. 11

11 Wanneer meerdere urgenten belangstelling hebben voor een Kopen naar Wens-woning, krijgt degene met de langstlopende urgentie als eerste de mogelijkheid om te kopen (zijnde degene met de langste woonduur in de huidige woning, zie ook paragraaf 2.1) VRIJE VERKOOP Huurders met een inkomen boven de komen alleen in aanmerking voor woningen in de vrije verkoop. Deze woningen worden gepubliceerd op Funda. De woningen van QuaWonen die op deze wijze worden verkocht, worden verkocht via het principe wie het eerst komt, het eerst maalt. Belangstellenden moeten daar dus zelf scherp zijn om snel te reageren. 2.8 WMO-VOORZIENINGEN Het komt voor dat huurders in hun huidige woning voorzieningen hebben, die zijn aangebracht vanuit de Wet Maatschappelijke Ondersteuning (WMO). Indien dit het geval is en deze voorzieningen nog noodzakelijk zijn voor de huurder, dan worden deze kosteloos naar de definitieve woning overgebracht. Hierbij hoeven procedures niet opnieuw doorlopen te worden. 2.9 SPIJTOPTANTENREGELING Huurders die hun woning gedwongen moeten verlaten als gevolg van de sloop en die een woning buiten de wijk betrekken, kunnen binnen één jaar na verhuizing bij QuaWonen een verzoek indienen tot terugkeer in de wijk. Nadat dit verzoek is binnengekomen toetst QuaWonen of er sociale omstandigheden zijn, die terugkeer naar de oude wijk nodig maken. Wanneer inderdaad terugkeer naar de oude wijk nodig is, spant QuaWonen zich in om terugkeer mogelijk te maken. De betreffende huurder heeft dan geen recht meer op vergoedingen of urgentie en kan alleen verhuizen naar een passende woning. 3. FINANCIËLE REGELINGEN Bewoners die wegens sloop gedwongen moeten verhuizen hebben conform het sociaal statuut recht op een tegemoetkomingen in de verhuis- en herinrichtingskosten. 3.1 ALGEMEEN De tegemoetkomingen die in dit hoofdstuk worden beschreven worden alleen uitgekeerd wanneer de huur van de huidige woning na 15 februari 2016 wordt opgezegd door de hoofdhuurder. De hoofdhuurder dient te vallen onder de doelgroep van dit sociaal plan, zoals omschreven in paragraaf 1.3. Voor alle tegemoetkomingen geldt dat ze fiscaal onbelast zijn en de betreffende huurder de bedragen netto beschikbaar gesteld krijgt. QuaWonen spreekt verder met de gemeenten en andere uitkeringsinstanties af dat vergoedingen niet in mindering worden gebracht op sociale uitkeringen van uitkeringsgerechtigden. Eventuele openstaande vorderingen bij QuaWonen worden verrekend met de tegemoetkomingen die QuaWonen verstrekt. De bedragen in dit hoofdstuk zijn prijspeil 1 maart Elk jaar in maart worden de bedragen aangepast voor alle huuropzeggingen die na 1 maart worden gedaan, op basis van de CBS, consumentenprijsindex (2016 = 100). Omdat de ingangsdatum van het sociaal plan slechts 2 weken voor 1 maart valt, hanteren we gelijk vanaf elke huuropzegging vanaf 15 februari de geïndexeerde vergoeding. 12

12 3.2 TEGEMOETKOMINGEN Tegemoetkoming in de verhuis- en herinrichtingskosten: 6.295,- Gordijnvergoeding voor het laten hangen van gordijnen en vitrage t.b.v. de leefbaarheid van de buurt/flat die wordt verlaten: 149,-. Tuinvergoeding bij verhuizing van een woning met een tuin naar een woning met een tuin: 472,- (dit geldt binnen blok 7 voor de BG-woningen 7). Een dubbele maand huur om te voorkomen dat u rond de verhuizing huur betaalt voor twee woningen, de oude en de nieuwe. De hoogste huurprijs wordt vergoed, zowel de kale huurprijs als eventuele servicekosten. In de huur verrekende stookkosten worden echter niet vergoed. Als de huurder een woning koopt, wordt één maand huur vergoed van de te verlaten woning. Een vergoeding voor zelf aangebrachte veranderingen conform een vaste lijst, zie paragraaf 3.3. Bij verhuizing naar een huurwoning van een andere verhuurder de eventuele administratiekosten en de leges voor het aanvragen van een huisvestingsvergunning. Hiervoor moeten wel de bijbehorende facturen aan QuaWonen worden verstrekt. 3.3 VERGOEDING ZELF AANGEBRACHTE VERANDERINGEN (ZAV) QuaWonen heeft een beleid voor door de huurder zelf aangebrachte veranderingen (ZAV s) aan de woning. De kern daarvan is dat in de woning bijna alle veranderingen toegestaan zijn, maar dat bijna geen enkele verandering bij een verhuizing financieel wordt gecompenseerd. De gedachte hierachter is dat huurders zelf besluiten de woning te veranderen en daarbij zelf bewust kiezen voor een investering. Dit beleid pakt onrechtvaardig uit voor huurders van woningen die gesloopt worden. Bewoners hebben wellicht heel bewust voor een investering gekozen. Wanneer zij ineens te horen krijgen dat hun woning gesloopt wordt, is dat niet hun keuze. Deze huurders konden immers niet weten dat hun investering voor korte duur was. Dit is dan ook de reden dat QuaWonen bij een aantal ZAV s in sloopwoningen wel een (vaststaande) vergoeding uitkeert. De lijst met maximale vergoedingen en afschrijvingstermijnen staat op de volgende pagina weergegeven. De vergoedingen worden uitsluitend verstrekt wanneer Qua- Wonen toestemming heeft gegeven voor de verandering en wanneer de verandering vóór het bekendmaken van de sloopplannen is aangebracht. Ook dient de huurder facturen te kunnen overleggen van de voor de ZAV s gemaakte kosten. De vergoeding is niet gebaseerd op de hoogte van de investering voor de huurder, maar op een normbedrag volgens zogenaamde volkshuisvestingskwaliteit. Dat is de waarde van de verandering wanneer QuaWonen deze voor haar rekening zou hebben aangebracht. Zelf aangebrachte voorziening Normbedrag Afschrijvingstermijn (volkshuisvestingskwaliteit) Cv-installatie en HR combiketel jaar HR-combiketel jaar Keukenblok jaar Isolatieglas HR ++ per m² jaar Aardlekschakelaar jaar Dakisolatie(volgens voorschrift) per m² jaar Vloerisolatie (volgens voorschrift) per m² jaar 1 Basisbedrag bij CV met 5 radiatoren, mits passend bij het ketelbestand van QuaWonen. Voor een CV-installatie met meer radiatoren is een staffel gemaakt waarbij het uitgangspunt voor de vergoeding hoger ligt naar mate er meer radiatoren zijn aangebracht. 2 Excl. tegelwerk. Incl tegelwerk Mits kwaliteit voldoet aan QuaWonen-norm en Rd= 4 4 Mits kwaliteit voldoet aan QuaWonen-norm en Rd= 4 13

13 De afschrijvingstermijn voor alle ZAV s is 7 jaar, dezelfde termijn als in het gewone ZAVbeleid zoals overeengekomen met de huurdersorganisaties. Dit betekent dat veranderingen die ouder zijn dan 7 jaar niet voor een vergoeding in aanmerking komen. Voor alle jaren dat de ZAV al in de woning zit wordt 1/7 van het normbedrag afgetrokken. De ouderdom van de voorziening dient te worden aangetoond aan de hand van aankoopbonnen of facturen. Voorbeelden (afgerond op hele euro s) Voor een HR-combiketel van 4 jaar oud krijgt u: 4/7 van = 996,57 Voor 50 m² dakisolatie van 6 jaar oud krijgt u: 1/7 van (50 x 67) = 478,57 Het is ook toegestaan om een ZAV op een veilige manier uit de woning te verwijderen en mee te nemen. De basisvoorzieningen van een woning moeten echter altijd aanwezig te blijven. Wanneer een huurder bijvoorbeeld andere deurknoppen heeft aangebracht, kunnen deze meegenomen worden, maar er moeten dan wel standaarddeurklinken op de deuren aangebracht worden. Voor meegenomen veranderingen krijgt de huurder geen vergoeding. 3.4 DUBBELE HUUR Tijdens een verhuizing betaalt een huurder normaal gesproken voor twee woningen huur, voor de oude en voor de nieuwe woning. Om deze dubbele lasten voor de bewoners te voorkomen, vergoedt QuaWonen de huur van één maand. De hoogste huurprijs wordt vergoed, zowel de kale huurprijs als eventuele servicekosten. In de huur verrekende stookkosten worden echter niet vergoed. De vergoeding geldt voor de verhuizing naar een definitieve andere woning. Als de huurder een woning koopt, wordt één maand huur vergoed van de te verlaten woning. De genoemde vergoeding wordt uitbetaald na het beëindigen van het huurcontract van de te verlaten woning. 3.5 ADMINISTRATIE- EN INSCHRIJFKOSTEN Bij verhuizing naar een andere huurwoning van QuaWonen brengt QuaWonen geen administratiekosten van de nieuwe verhuring in rekening. Daarnaast neemt QuaWonen de leges voor het aanvragen van een huisvestingsvergunning op zich. Een huurder kan ook ergens anders passende woonruimte vinden. In het geval dat de huurder naar een huurwoning van een andere corporatie verhuist kan de huurder eenmalig de betreffende inschrijfkosten of administratiekosten declareren. Hiervoor moeten wel de bijbehorende facturen aan QuaWonen worden verstrekt. 3.6 UITBETALINGMOMENTEN FINANCIËLE VERGOEDINGEN Wanneer de bewoner verhuist naar de nieuwe woning gelden de volgende termijnen: Eerste termijn: 80% van de stimuleringspremie of tegemoetkoming in verhuis- en herinrichtingskosten; 80% van de tegemoetkoming voor een tuin (bij verhuizing van een woning met een tuin, naar een woning met een tuin); 80% van de tegemoetkoming voor gordijnen/vitrage (indien een huurder de gordijnen/vitrage laat hangen); 1 maand huur; eventuele administratiekosten, inschrijfkosten en leges (indien van toepassing). 14

14 De eerste termijn wordt binnen 14 dagen na de voorcontrole van de huidige woning uitbetaald. Let op: - Is er sprake van een huurachter- of voorstand? Dan verrekent QuaWonen dit met de verhuiskostenvergoeding. - Weet u al lang van tevoren dat u over langere tijd gaat verhuizen (bijvoorbeeld naar de nieuwbouw)? Dan kunt u maximaal 3 maanden voor de verwachte opleverdatum uw huur opzeggen, een voorcontrole laten doen en 80% van de tegemoetkoming ontvangen. Tweede termijn: 20% van de tegemoetkoming in verhuis- en herinrichtingskosten; 20% van de tegemoetkoming voor een tuin (indien een huurder verhuist van een woning met een tuin, naar een woning met een tuin); 20% van de tegemoetkoming voor gordijnen/vitrage (indien een huurder de gordijnen/vitrage laat hangen); vergoeding voor zelf aangebracht veranderingen (zoals beschreven in paragraaf 3.3); een verrekening van de eindnota voor de verhuur (met eventuele huur voor- of achterstand). De tweede termijn wordt binnen 14 dagen na de eindcontrole van de huidige woning uitbetaald. De eindcontrole vindt plaats op de dag dat u de sleutel van uw woning inlevert. 3.7 HUURVERHOGING Na 15 februari 2016 worden de huren van de te slopen woningen bevroren (0% huurverhoging) en stijgen niet meer met het jaarlijks huurverhogingpercentage. 4. VERHUIZEN EN DE HUIDIGE WONING In dit hoofdstuk is weergegeven hoe de oude woning opgeleverd moet worden en welke stappen er doorlopen moeten worden voordat een huurder kan verhuizen. 4.1 OPLEVERING VAN DE OUDE WONING Ondanks dat de woningen gesloopt gaan worden, gelden er toch eisen aan de wijze waarop deze dienen te worden opgeleverd: De huurder laat de woning leeg en bezemschoon (zonder vloerbedekking etc.) achter bij het inleveren van de sleutels. De huurder laat de woning achter in een goede basisstaat, d.w.z.: veilig, wind- en waterdicht. De huurder mag zelf aangebrachte voorzieningen verwijderen, mits dit correct en veilig gebeurt en er geen risico is op schade door lekkage, kortsluiting en dergelijke; voor meegenomen voorzieningen krijgt de huurder geen vergoeding. Wanneer de woning gebruikt gaat worden voor tijdelijke verhuur of voor ingebruikgeving, kunnen er afwijkende afspraken worden gemaakt, onder andere over het achterlaten van zaken zoals vloerbedekking, verlichting, apparatuur en vitrage en/of gordijnen. Dit ter beoordeling aan de opzichter. QuaWonen betaalt hiervoor geen vergoedingen, met uitzondering van gordijnen. Zie voor tevens paragraaf

15 4.2 VERHUIZING De huurder is zelf verantwoordelijk voor de verhuizing. Wanneer een huurder de verhuizing niet zelf kan organiseren, dan kan QuaWonen in incidentele gevallen hulp bieden. Zo nodig wordt bemiddeld bij het inschakelen van een klussenbedrijf, een verhuisbedrijf of een schoonmaakbedrijf. De kosten daarvan komen voor rekening van de huurder en worden in dat geval verrekend met de tegemoetkoming in de verhuiskosten. Voor de oplevering van de oude woning dient een huurder de volgende stappen te doorlopen: STAP 1: DE HUUR OPZEGGEN De huurder zegt de huur bij QuaWonen op. Hierbij dient rekening gehouden te worden met de opzegtermijn van één maand. Opzeggen kan per elke dag van de maand. Wanneer u naar de nieuwbouw verhuist, weet u al lang van tevoren dat u gaat verhuizen. U kunt echter maximaal 3 maanden voor de verwachte opleverdatum uw huur opzeggen, een voorcontrole laten doen en 80% van de tegemoetkoming ontvangen. STAP 2: QUAWONEN BEVESTIGT DE HUUROPZEGGING Na ontvangst van de huuropzegging maakt QuaWonen een afspraak om de woning te bekijken. Dat is de voorcontrole. Die vindt zo spoedig mogelijk plaats na ontvangst van de huuropzegging. Tijdens deze voorcontrole wordt de woning ook op zelf aangebrachte veranderingen gecontroleerd. Van deze afspraak en de ontvangst van de huuropzegging krijgt de bewoner een schriftelijke bevestiging. Hierin staan ook al de datum en het tijdstip van de eindcontrole vermeld. STAP 3: HET EERSTE BEZOEK AAN DE WONING: VOORCONTROLE De opzichter van QuaWonen bezoekt de woning en vertelt de huurder waaraan hij of zij zich bij de oplevering moet houden. Ook worden afspraken over de zelf aangebrachte veranderingen gemaakt. De huurder tekent tijdens de voorcontrole een formulier voor de uitbetaling van de vergoedingen. STAP 4: HET TWEEDE BEZOEK AAN DE WONING: EINDCONTROLE Voordat de bewoner de sleutels inlevert, wordt samen met de opzichter de woning doorgelopen. Hij controleert of de bewoner de woning volgens afspraak heeft achtergelaten. Als er zaken worden geconstateerd die niet volgens de afspraak zijn, maakt QuaWonen dit op orde voor rekening van de bewoner. De kosten hiervan worden in mindering gebracht op de verhuiskostenvergoeding. Als er zaken worden geconstateerd die niet volgens afspraak zijn, krijgt de bewoner alsnog, voor een beperkte periode, gelegenheid om alles in orde te brengen. Vindt daarna geen of onjuist herstel plaats, dan wordt dit door een externe partij hersteld. De kosten van deze werkzaamheden zijn voor rekening van de bewoner en worden in mindering gebracht op de tweede termijn van de verhuiskostenvergoeding. 4.3 DE NIEUWE WONING Voor de acceptatie van de nieuwe huurwoning van QuaWonen worden onderstaande stappen doorlopen. Voor huurwoningen van andere corporaties kan de procedure enigszins afwijken. STAP 1: AANBIEDING Huurders kunnen zelf reageren op geadverteerde woningen via de website Wanneer een huurder reageert en een woning aangeboden krijgt, gebeurt dat via een aanbiedingsmail. In deze staan de gegevens over de woning en staat vermeld welke gegevens de huurder moet aanleveren, voordat de woning definitief kan worden toegewezen. De huurder heeft 5 werkdagen de tijd om te reageren op de aanbieding. Na akkoordbevinding van de aangeleverde gegevens, mag de woning bezichtigd worden. Na de bezichtiging bepaalt u of u de woning accepteert. 16

16 STAP 2: QUAWONEN BEVESTIGT DE WONINGTOEWIJZING Wanneer u de woning accepteert, volgt een definitieve toewijzing. Er worden afspraken gemaakt over de globale opleverdatum van de woning. STAP 3: OPLEVERING WONING Tijdens de oplevering tekent de huurder de huurovereenkomst in de nieuwe woning. Mochten er onverhoopt nog aandachtspunten zijn, dan worden deze genoteerd op de opnamestaat en indien nodig alsnog in orde gebracht. 5. BEHEER VAN DE WONINGEN EN DE WOONOMGEVING In dit hoofdstuk is te lezen welke afspraken er zijn gemaakt over het beheer van de woningen en de leefbaarheid van de woonomgeving. Om de woningen en de woonomgeving leefbaar te houden tot aan de sloop neemt QuaWonen verschillende maatregelen. Het gaat hier om afspraken over het beheer van de woningen, over lege woningen, over het tijdelijk verhuren van leeggekomen woningen en de omgeving. 5.1 BEHEER VAN DE WONINGEN Tijdens de uitvoering van de plannen gaat het onderhoud aan de woningen gewoon door. QuaWonen vindt dat iedereen tot aan de sloop zo prettig en goed mogelijk in de te slopen woningen moet kunnen blijven wonen. De woningen worden daarom zo onderhouden, dat de bewoners goed en prettig in de woningen kunnen blijven wonen, tot aan de sloop. Dit betekent dat gevaarlijke situaties vermeden en verholpen worden en dat er aandacht is voor de kwaliteit van de woning en de woonomgeving. Wanneer dit onderhoud te ingrijpend en/of te duur is, overlegt QuaWonen met de desbetreffende huurder over een andere oplossing, bijvoorbeeld versnelde uitplaatsing of verhuizing naar een wisselwoning. 5.2 LEGE WONINGEN Wanneer woningen leegkomen zorgt QuaWonen ervoor, dat de woningen zo lang mogelijk een bewoond uiterlijk houden. Daarom belonen wij vertrekkende huurders wanneer zij hun gordijnen laten hangen. Indien mogelijk worden woningen zo lang mogelijk tijdelijk verhuurd. Hierdoor blijft de buurt bewoond en leefbaar. Wanneer woningen niet in aanmerking komen voor tijdelijke verhuur of ingebruikgeving, zorgt QuaWonen ervoor dat deze woningen niet meer toegankelijk en niet meer bewoonbaar zijn. Voorzieningen zoals de wc en de badkamer worden ontmanteld en de woning wordt afgesloten van nutsvoorzieningen. In een uiterst geval worden de lege woningen dichtgetimmerd of dichtgemetseld. 5.3 TIJDELIJKE VERHUUR Om een goede leefbaarheid te garanderen verhuurt QuaWonen de leeggekomen woningen zo lang mogelijk, weliswaar op tijdelijke basis. QuaWonen maakt hiervoor gebruik van een gespecialiseerd bedrijf. Dat bedrijf beoordeelt en bepaalt de passendheid van kandidaten voor tijdelijke verhuur. Er vindt hierbij een zorgvuldige selectie plaats, waarbij er een aantal minimumeisen zijn gesteld aan de kandidaten. De kandidaten moeten in ieder geval aan de volgende voorwaarden voldoen: Hun huishouden bestaat uit maximaal 2 personen. De bewoners hebben geen inwonende kinderen. De bewoners staan niet bekend als probleemgeval. 17

17 5.4 DE WOONOMGEVING QuaWonen zorgt voor een fatsoenlijk aanzicht van tuinen van eventuele leegstaande woningen. Samen met de gemeente en de bewoners maakt QuaWonen afspraken over het toezicht en het schoonhouden van de directe woonomgeving en de rol die de bewoners daarbij willen vervullen. 6. HARDHEIDSCLAUSULE EN GESCHILLENREGELING Bij het uitvoeren van dit sociaal plan kunnen bewoners tegen zaken aanlopen waar zij zich aan ergeren, waar zij het niet mee eens zijn of tegen zaken die niet geregeld zijn in dit sociaal plan. In dit hoofdstuk is te lezen hoe QuaWonen hiermee omgaat. Er wordt een onderverdeling gemaakt tussen klachten, geschillen en situaties waarin een beroep kan worden gedaan op de hardheidsclausule. 6.1 KLACHTEN Wanneer huurders zich ergeren aan bepaalde zaken of indien zich problemen voordoen, dan kunnen deze huurders schriftelijk een klacht indien bij QuaWonen. Klachten kunnen gaan over tal van zaken, zoals opgelopen schade of overlast. Een binnengekomen klacht wordt binnen 14 dagen door QuaWonen behandeld. 6.2 GESCHILLEN Wanneer een huurder en QuaWonen het onderling niet eens worden, kan een geschil voorgelegd worden aan de Regionale Geschillencommissie Krimpenerwaard. Het kan bijvoorbeeld gaan over problemen met het beheer van de wijk, over de vergoeding voor zelf aangebrachte veranderingen of andere zaken uit dit sociaal plan. Het adres van de Regionale Geschillencommissie Krimpenerwaard is: Postbus 27, 2860 AA Bergambacht. 6.3 HARDHEIDSCLAUSULE Het kan zijn dat het sociaal plan voor een huurder gevolgen heeft, die voor hem of haar ongunstiger zijn dan voor andere huurders binnen het project. In die situatie kan deze huurder bij QuaWonen een verzoek indienen om af te wijken van het sociaal plan. Een dergelijk verzoek neemt QuaWonen in behandeling en QuaWonen neemt hierover zo spoedig mogelijk een besluit, in ieder geval binnen zes weken. QuaWonen deelt de uitslag schriftelijk en voorzien van uitleg mee aan de betreffende huurder. 18