Taxatiewijzer en kengetallen DEEL 24 Huurwaardekapitalisatie

Transcriptie

1 Taxatiewijzer en kengetallen DEEL 24 Huurwaardekapitalisatie Waardepeildatum 1 januari 2014

2 Colofon Taxatiewijzer Kapitalisatiefactor, waardepeildatum 1 januari 2014 Deze taxatiewijzer is een uitgave van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten. Copyright Vereniging van Nederlandse Gemeenten 2014 Alle rechten voorbehouden. Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd en / of openbaar gemaakt door middel van druk, fotokopie, microfilm of worden opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten. Dit verbod betreft tevens de gehele of gedeeltelijke bewerking. Uitgevers en samenstellers verklaren dat deze uitgave op zorgvuldige wijze en naar beste weten is samengesteld, evenwel kunnen uitgever en samenstellers op geen enkele wijze instaan voor de juistheid of volledigheid van de informatie. Uitgever en samenstellers aanvaarden dan ook geen enkele aansprakelijkheid voor schade, van welke aard ook, die het gevolg is van handelingen en / of beslissingen die gebaseerd zijn op de in deze uitgave opgenomen informatie. Gebruikers van de in deze uitgave opgenomen informatie wordt met nadruk aangeraden deze informatie niet geïsoleerd te gebruiken, maar tevens af te gaan op hun professionele kennis en ervaring en de te gebruiken informatie te allen tijde te controleren. Taxatiewijzer Huurwaardekapitalisatiefactor Pagina 2

3 VOORWOORD Voor u ligt de landelijke taxatiewijzer Huurwaardekapitalisatie naar waardepeildatum 1 januari Deze taxatiewijzer is in opdracht van de Vereniging Nederlandse Gemeenten (VNG) tot stand gekomen in de Taxatietechnische Kerngroep. Daarin hebben deelgenomen de VNG, de Waarderingskamer, de gemeenten Amsterdam, Den Haag, Rotterdam, Utrecht en de taxatiebedrijven Antea Group, GeoTax, Kondar WOZ diensten, Invast Hotels, Ortec Finance, RE/MAX Vastgoedgroep Arnhem Thorbecke, TOG Nederland, Wiberg,Taxaties.. Het Taxatie Overleg (TO) van de Landelijke Vereniging Lokale Belastingen (LLVB) heeft een inhoudelijke bijdrage geleverd via de Werkgroep Kapitalisatiefactor. De werkgroep heeft samen met de producent de taxatiewijzer Kapitalisatiefactor 2013 geëvalueerd en gezamenlijk een aantal verbeteringen besproken. Deze verbeteringen hebben bijgedragen aan deze taxatiewijzer. In de werkgroep Kapitalisatiefactor hebben deelgenomen de Waarderingskamer, de gemeenten Rotterdam, Den Haag, DGBU (Utrecht/De Bilt), Leeuwarden, GR Cocensus (o.a. Haarlem, Haarlemmermeer), Hilversum, Almere en Amsterdam. De taxatiewijzer is ten opzichte van vorig jaar op een aantal onderdelen aangevuld, wij verwijzen hiervoor naar bladzijde 4, Wijzigingen ten opzichte van de Taxatiewijzer Huurwaardekapitalisatie, waardepeildatum 1 januari 2013 versie 1.0. We vertrouwen erop dat de verbeteringen in deze taxatiewijzer er toe bijdragen dat WOZ taxaties voor de courante niet woning verder kunnen worden geprofessionaliseerd. Taxatiewijzer Huurwaardekapitalisatiefactor Pagina 3

4 Wijzigingen ten opzichte van de Taxatiewijzer Huurwaardekapitalisatie, waardepeildatum 1 januari 2013 versie 1.0 Onderstaand wordt een overzicht gegeven van de inhoudelijke (niet-redactionele) verschillen in de hoofdstukken ten opzichte van de Taxatiewijzer Kapitalisatiefactor, waardepeildatum 1 januari 2013 versie 1.0. Hoofdstuk Onderwerp Wijziging 1.4 Marktanalyse Wijzigingen in opbouw van het hoofdstuk Incentives en de invloed op de huurwaarde Incentives en de invloed op de huurwaarde Extra toelichting op de berekening van incentives aangepast Toelichting ter voorkoming van dubbel telling Risico-opslag op vastgoed Risico-opslagen aangepast naar 2014 Bijlage 2 Onderhoudskosten Diverse tabellen aangepast naar 2014 Bijlage 3 Herbouwkosten Diverse tabellen aangepast naar 2014 Bijlage 4 Overzicht tabel kosten koper Tabel aangepast naar 2014 Bijlage 6 Rekenblad contante waardeberekening Geheel nieuwe bijlage Taxatiewijzer Huurwaardekapitalisatiefactor Pagina 4

5 INHOUDSOPGAVE 1 STREKKING VAN DEZE TAXATIEWIJZER Algemeen Specifieke aandachtspunten taxatiewijzer Huurwaardekapitalisatie Van beleggingstransactie naar waarde in het economische verkeer Marktanalyse Stappen toepassen kapitalisatie bruto huur 13 2 DE BRUTO HUURWAARDE Getaxeerde markthuurwaarde Incentives en de invloed op de huurwaarde 16 3 DE BRUTO KAPITALISATIEFACTOR Opbouw van de bruto kapitalisatiefactor (bottom-up) Het Netto Aanvangsrendement (NAR) Exploitatielasten Correctie kosten koper 25 4 BIJLAGEN 28 Bijlage 1 Algemene beschrijving 28 Bijlage 2 Overzicht exploitatiekosten en verzekeringspremies 30 Bijlage 3 Overzicht herbouwwaarden 33 Bijlage 4 Overzicht kosten voor de koper 35 Bijlage 5 Rekenblad Huurwaardekapitalisatie monitor 36 Bijlage 6 Rekenblad contante waardeberekening 41 Bijlage 7 Vereenvoudigd rekenmodel 43 Bijlage 8 Overzicht incentive berekening 44 Bijlage 9 Rekenblad verkooptransactie 45 Bijlage 10 Verklarende woordenlijst 48 Taxatiewijzer Huurwaardekapitalisatiefactor Pagina 5

6 1 Strekking van deze taxatiewijzer 1.1 Algemeen De taxatiewijzer die voor u ligt, omvat een omschrijving van de methodiek, kengetallen en parameters. Ook vindt u een rekenblad. De combinatie hiervan dient als hulpmiddel om de huurwaardekapitalisatiemethode (HWK-methode) te kunnen toepassen. De kengetallen en parameters zijn normgetallen. De gebruiker kan hiervan afwijken en een motivering aangeven. Het is van belang dat gemeenten, en de voor hen werkende taxateurs, deze kengetallen en parameters via het proces Permanente Marktanalyse (PMA) controleren en nader onderbouwen met lokale en/of regionale transactieprijzen van soortgelijke nietwoningen. De kengetallen en parameters hebben vooral betrekking op het bepalen van de kapitalisatiefactor. Hiervoor zijn landelijke kengetallen bruikbaar. Voor het bepalen van de markthuurwaarde moet de gemeente zelf (mogelijk in samenwerking met andere gemeenten) lokale of regionale marktanalyse (laten) uitvoeren. Ten aanzien van het bepalen van de getaxeerde huurwaarde richt deze wijzer zich alleen op de methodiek om incentives zoals huurkortingen en huurvrije perioden in de getaxeerde huurwaarde te betrekken. Op dit moment is het nog niet mogelijk om alle gegevens (die gebruikt worden om op de in deze taxatiewijzer beschreven wijze de kapitalisatiefactor te berekenen) vast te leggen in de WOZ-administratie, of om deze gegevens uit te wisselen tussen de verschillende applicaties. Met de Waarderingskamer vindt overleg plaats over de vraag welke gegevens per getaxeerd object moeten worden vastgelegd, de definitie van deze gegevens en de manier waarop deze gegevens uitgewisseld kunnen worden. 1.2 Specifieke aandachtspunten taxatiewijzer Huurwaardekapitalisatie Uitgangspunten Wet WOZ In het kader van de Wet WOZ wordt, conform artikel 17, het 2 e lid, de waarde van een onroerende zaak gesteld op de waarde in het economische verkeer indien de volle en onbezwaarde eigendom kan worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Eén van de methoden voor het bepalen van de waarde in het economische verkeer van nietwoningen is "een methode van kapitalisatie van de bruto huurwaarde" (Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken). Voor het bepalen van de bruto huurwaarde wordt aangesloten bij gerealiseerde markthuurprijzen rondom de waardepeildatum. Een belangrijke informatiebron zijn de nieuwe huurcontracten die min of meer rondom de waardepeildatum zijn afgesloten. Bij de taxatie van de WOZ-waarde wordt uitgegaan van de bruto huurprijs zoals deze door de huurder wordt betaald. Dit is dus de huurprijs inclusief de kosten voor beheer en exploitatie van het pand. Om de getaxeerde huurwaarde te kunnen omzetten in een waarde in het economische verkeer, wordt de getaxeerde (bruto) huurwaarde vermenigvuldigd met een kapitalisatiefactor. Taxatiewijzer Huurwaardekapitalisatiefactor Pagina 6

7 Voor het bepalen van de kapitalisatiefactor moet conform de Waarderingsinstructie aansluiting worden gezocht bij verkooptransacties die voldoen aan de ficties zoals genoemd in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ. Hierin staat dat het onbezwaarde eigendom moet kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak onmiddellijk en in volle omvang in gebruik neemt, rekening houdend met de staat waarin de zaak zich bevindt. Een verduidelijking van de voorgaande omschrijving luidt als volgt: De transactie van de onroerende zaak moet tot stand zijn gekomen tussen twee onafhankelijk van elkaar opererende partijen. Het volle eigendom moet worden geleverd, waarbij moet worden gelet op eventuele bijzondere omstandigheden (erfpacht, recht van opstal, vruchtgebruik, en dergelijke) Ook moet erop worden gelet of de transactie een levering is ten behoeve van een eigenaar, die de zaak in eigen gebruik gaat nemen. Een laatste punt van belang is de datum van de levering. De juridische levering moet plaatsvinden rond de betreffende waardepeildatum. Transacties die aan deze voorwaarden voldoen zijn WOZ-conform. Ook transacties waarvan duidelijk is aangegeven met welke van de vorenstaande aspecten rekening is gehouden en welke correctie daarvoor is toegepast, kunnen worden gebruikt om een kapitalisatiefactor te bepalen 1. De gerealiseerde transacties worden gedeeld door ofwel de gerealiseerde huur rondom de datum verkoop of, als deze niet beschikbaar is, de getaxeerde huurwaarde op de datum van levering. De formule is dan als volgt: Kapitalisatiefactor (Kf) = verkoopwaarde t=1 bruto jaarhuur t=1 In de praktijk is het een zeldzaamheid dat transacties voldoen aan alle WOZ-ficties. Met name in de Randstad en de grote steden daarbuiten. Wel beschikbare verkoopprijzen betreffen veelal beleggingstransacties in verhuurde staat, al dan niet met de verplichting tot het betalen van erfpachtcanon. De gerealiseerde bruto aanvangsrendementen zijn niet persé bruikbaar voor de bepaling van een WOZ-conforme kapitalisatiefactor. Vanwege het gebrek aan WOZ-conforme transacties kan voor het onderbouwen van een kapitalisatiefactor wel aangesloten worden bij beleggingstransacties. Het standpunt in dezen is dat kopers voor eigen gebruik tenminste de uitgangspunten van een belegger zullen volgen. Om de kapitalisatiefactor te herleiden uit een beleggingsverkoop koop in verhuurde staat en deze bruikbaar te maken voor de WOZ, dient de koopsom geschoond te worden van de specifieke huurderomstandigheden en de specifieke huurvoorwaarden (side-letters). Verder is van belang dat de betaalde jaarhuur van het verkochte pand niet in onredelijke verhouding staat tot de markthuur. Zie voor de verdere behandeling het hoofdstuk 1.3 dat ziet op de wijze waarop een beleggingstransactie moet worden omgevormd naar een waarde in het economische verkeer. In dit verband wordt met klem verwezen naar de Tip: Wat is de strekking van artikel 17 Wet WOZ bij de waardering van CNW S van de Waarderingskamer. 1 Taxatiewijzer Huurwaardekapitalisatiefactor Pagina 7

8 1.3 Van beleggingstransactie naar waarde in het economische verkeer Inleiding Het is niet eenvoudig om een definitie van een beleggingstransactie te vinden waaruit valt op te maken wat precies de verschillen zijn met een WOZ-conforme transactie. Verschillen zijn er immers omdat een WOZ-conforme transactie moet voldoen aan de waarderingsficties. Hier spelen drie aspecten een rol: 1) Het moet gaan om een verkoop tussen twee onafhankelijke partijen (veel transacties vinden toch plaats tussen min of meer aan elkaar gelieerde partijen en/of het zijn transacties waarbij diverse panden zijn betrokken); 2) Een verkoop van volledig eigendom (dus geen beperkt recht, zoals erfpacht etc.), bij voorkeur een aankoop ten behoeve van eigen gebruik (dan is ook volledig voldaan aan de fictie van leeg en onbezwaard ); 3) Een verkoop rond de waardepeildatum. Een beleggingstransactie voldoet niet aan deze ficties. Na lang zoeken is deze definitie gevonden in het Red Book (Rics Appraisal and Valuation Standards) dat door het RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) wordt gehanteerd om (vrij vertaald) een standaard van integriteit, helderheid en objectiviteit te waarborgen ten aanzien van de taxatierapportage. Bij een beleggingstransactie worden de voordelen en prestaties van het vastgoed afgezet tegen de eigen prestaties van de koper. Deze uitgangspunten kunnen voor een specifieke en bepaalde groep gegadigden afwijken van de uitgangspunten die onder algemene omstandigheden voor een vastgoed zouden gelden. Bron: Red Book RICS 6 april Algemeen Transacties op de kantorenmarkt, vooral die van de grotere kantoren, brengen bijna alleen maar beleggingstransacties met een beleggingswaarde voort. Gelet hierop bepalen deze beleggingstransacties feitelijk de markt in dit segment. Er is gewerkt aan een manier om deze beleggingstransacties via de marktanalyse bruikbaar te maken teneinde de getaxeerde WOZ-waarde te kunnen onderbouwen. Hierbij wordt enerzijds rekening gehouden met het specifieke karakter van een beleggingstransactie en anderzijds met de veronderstelling dat de waarde van een beleggingstransactie verschillend kan zijn van de marktwaarde, die wordt bepaald op het moment van taxatie. Een aantal redenen waardoor er verschillen ontstaan, kunnen bijvoorbeeld liggen in een unieke kans een bepaald vastgoed aan te kopen, een specifiek plan voor een gebouw, fiscaal voordeel of omdat een bepaald vastgoed managementtechnisch beter in een portefeuille past in verband met een betere risicospreiding. Bij een WOZ-waardebepaling wordt de waarde in het economische verkeer bepaald op het moment van de waardepeildatum. Een beleggingswaarde is de waarde dat een vastgoed voor de belegger heeft over een langere periode. Problemen en oplossing De vraag die gesteld moet worden is: Kan er een huurwaardekapitalisatie berekening worden gemaakt die inzicht geeft in de vertaling van de beleggingswaarde naar de marktwaarde? Kan deze vertaling volgens de gangbare methoden inzichtelijk worden gemaakt waarbij recht wordt gedaan aan de bekende WOZ-ficties? Het antwoord daarop is: Ja, dat kan. De gangbare praktijk geeft al aan dat indien een vertaling wordt gemaakt tussen verschillende waardebegrippen, deze moet worden uitgelegd en toegelicht. Ook de Waarderingskamer in haar tip: Welke transactie mogen worden gebruikt voor de onderlinge vergelijking? geeft aan dat hierin mogelijkheden liggen Taxatiewijzer Huurwaardekapitalisatiefactor Pagina 8

9 Zo is het niet noodzakelijk dat de transactie voldoet aan alle ficties. Hierboven is al aangegeven dat het marktgegeven, dat door bijzondere omstandigheden tot een afwijkende waarde leidt, moet worden aangepast en gekwantificeerd. De waardeverschillen moeten voor een ieder inzichtelijk worden gemaakt, zodat duidelijk is wat de invloed ervan is geweest. Er wordt zo een vertaling gemaakt van de beleggingstransactie naar een WOZconforme transactie (dus rekening houdend met de waarderingsficties). De WOZ-conforme transactie houdt rekening met een overdracht van de volle en onbezwaarde eigendom (overdrachtsfictie) en een verkrijger die de zaak direct in gebruik kan nemen (verkrijgingsfictie). Dit wordt bereikt door in de berekening van de (WOZconforme) transactie met specifieke uitgangspunten rekening te houden. Dit vertaalt zich in een berekening die rekening houdt met een geobjectiveerde markthuurwaarde, zoals beschreven in hoofdstuk 2 (2.1) van deze wijzer. Omdat beleggingstransacties in de meest voorkomende gevallen panden betreffen die in verhuurde staat zijn verhandeld, moet rekening worden gehouden met de wettelijke bepalingen die van toepassing zijn op verhuurd vastgoed. Een eigenaar die zijn vastgoed zelf in gebruik heeft, hoeft met deze wettelijke bepalingen geen rekening te houden. De voornaamste van deze wettelijke bepalingen is de huurprijsherziening. Ten slotte moet worden aangegeven in hoeverre er rekening is gehouden met het verschil in doelstelling die er kan zijn tussen een belegger en een eigenaar/gebruiker. Het lijkt voor de hand te liggen dat de doelstelling van een eigenaar/ gebruiker het eigen gebruik is. Bij een belegger zal dit waarschijnlijk anders zijn. Deze groep zal een aankoop hebben gedaan om andere voordelen te behalen, in het algemene gedeelte van dit hoofdstuk is hier al op ingegaan. Deze voornoemde specifieke uitgangspunten leidden in het verleden vrijwel in alle gevallen tot het afkeuren van een kapitalisatiefactor verkregen uit een gerealiseerde beleggingstransactie 3. Uit onder meer. een tweetal uitspraken van Gerechtshof Arnhem- Leeuwarden (BK-12/00172) en van Gerechtshof Den Haag (BK-13/00242) blijkt dat ook verkooptransacties van objecten in verhuurde staat, de waarde in het economisch verkeer vertegenwoordigen. Uitwerking Bij de analyse van een beleggingstransactie moet worden aangegeven: - wat de onderliggende contracthuur is en wat de objectieve huur; - bij een winkel of een bedrijfsvastgoed moet bovendien rekening worden gehouden met de aanpassingshuur op het moment dat de optiejaren ingaan (bij kantoren speelt de wettelijke bepaling van huurherziening niet); - de verschillen in doelstelling van de vastgoedbelegger ten opzichte van de eigenaar/gebruiker moet in het leegstandsrisico tot uitdrukking worden gebracht. (het gaat hier om het structurele risico op leegstand). De daadwerkelijke leegstaande meters op de waardepeildatum, uitgedrukt in een percentage van de totaal aanwezige meters in een bepaald gebied, kan als het "objectieve leegstandsrisico" worden gelezen. Door dit objectieve leegstandspercentage te verrekenen in de exploitatiekosten wordt niet alleen zichtbaar gemaakt dat er met de fictie leeg en direct ter beschikking rekening wordt gehouden maar ook welk percentage hiervoor is gehanteerd 4. 3 Vraagbaak derde herziene druk 25 juni 2008, vraag Tip; wat is de strekking van artikel 17 Wet WOZ bij de waardering van CNW s, vanaf bij het gebruik van de huurwaardekapitalisatie enz. Geraadpleegde literatuur bij het onderwerp van beleggingstransactie naar waarde in het economische verkeer zijn onder meer: Taxatieleer onroerende zaken door G.N. ten Have Taxatiewijzer Huurwaardekapitalisatiefactor Pagina 9

10 Deze wijze van berekenen komt overeen met paragraaf 1.2 van deze taxatiewijzer. In deze paragraaf staat beschreven dat er duidelijk moet worden aangegeven met welke aspecten rekening is gehouden en welke correctie daarvoor is toegepast. Als dit is gedaan, kan de uitkomst worden gezien als een WOZ-conforme kapitalisatiefactor. Uit deze bruikbaar gemaakte beleggingstransacties worden de netto aanvangsrendementen herleid. Vervolgens kan hiermee het risico-opslag van een transactie worden bepaald. Bij meerdere beleggingstransacties kunnen de bandbreedten voor risico-opslagen binnen een bepaald gebied worden bepaald. Op deze manier is het netto aanvangsrendement het uitgangspunt bij het bepalen van de kapitalisatiefactor. Genoemde uitwerking doet recht aan het verschil tussen de beleggingstransactie en de waarde in het economische verkeer. 1.4 Marktanalyse Omdat er de laatste jaren steeds minder transacties voorhanden zijn, wordt er vaker (min of meer gedwongen) over de gemeentegrens gekeken om verkoop- en/of huurtransacties te vinden waarmee WOZ-waarden kunnen worden onderbouwd. Om deze transactiegegevens zo goed mogelijk en bovendien eenduidig te kunnen gebruiken is een rekenblad ontwikkeld met verschillende analysemogelijkheden. Met behulp van dit kan men op relatief eenvoudige wijze verkooptransacties analyseren en daar verschillende analytische gegevens uit abstraheren. Het rekenblad (zie ook bijlage 8) is via het WOZ-datacenter te downloaden. Inleiding. Er is nog niet veel geschreven over de (markt)analyse van courante nietwoningen voor de Wet WOZ. In de Waarderingsinstructie jaarlijkse waardebepaling staan richtlijnen voor het verzamelen, verifiëren en registreren van marktgegevens. In dit hoofdstuk staat het analyseren van de marktgegevens centraal. We hebben er vertrouwen in dat deze aanvulling op de taxatiewijzer een werkbare instructie oplevert voor de meest voorkomende situaties. Daartoe is een rekenblad voor verkooptransacties ontwikkeld dat als bijlage is geïntegreerd. Waarom houden we een marktanalyse? Er zijn een groot aantal redenen waarom er een marktanalyse wordt gehouden. Hieronder staan een aantal redenen. Deze zijn niet limitatief. - Om een beeld van de markt te krijgen. - Om kengetallen te kunnen herleiden. - Om objectkenmerken te kunnen controleren. - Om getaxeerde objecten te kunnen benchmarken met de markt. - Om contact te houden met de markt. - Om een trendvoorspelling te kunnen maken. - Om publicaties te kunnen maken. 1992, RICS Red Book editie 6, 2010 en de Masterproof: Risico als maat voor rendement (Paul Tazalaar, 2002) Taxatiewijzer Huurwaardekapitalisatiefactor Pagina 10

11 Het is om een aantal redenen een goed idee om de analyse op een eenduidige manier uit te voeren, namelijk: - Bij de analyse van verkooptransacties wordt dezelfde taal gesproken, dit verbetert de onderlinge communicatie (tussen gemeenten); - Bij onderlinge uitwisseling kan worden vertrouwd op gelijke analyse input; - Onderbouwingen van objecten kunnen intergemeentelijk worden uitgewisseld. Analyse op de zelfde manier. Alle gemeenten moeten een bepaalde routine ontwikkelen in het verzamelen, controleren en registreren van marktinformatie. Bij het verzamelen van de van huurprijsgegevens worden inlichtingenformulieren verstuurd naar objecten die recent zijn verhuurd. Bij verkooptransacties wordt via het Kadaster en onder meer makelaars informatie verzameld over recent verkochte objecten. Het verifiëren en controleren van de verzamelde gegevens houdt in dat de ingewonnen informatie moet worden beoordeeld. Hierbij worden de gerealiseerde marktprijzen vergeleken met de vastgestelde WOZ-waarden en/of met de taxatieopbouw bij een huurgegeven. Daarnaast moeten de ingewonnen gegevens op kenmerken worden gecontroleerd en worden afgezet tegen geregistreerde objectkenmerken. Al deze binnen gekomen gegevens worden geregistreerd. Het resultaat van het systematisch verzamelen, controleren en registreren is een schat aan marktgegevens die geanalyseerd kan worden. Het geheel aan gescreende marktgegevens moet leiden tot richtlijnen voor het bepalen van de huurwaarden en handvatten voor het bepalen van kapitalisatiefactoren, die zijn onderbouwd met de geanalyseerde marktgegevens. In het verlengde hiervan wordt geregistreerd of de uitkomst van de analyse een goede weerspiegeling is van het marktniveau. Als dit niet het geval is moet de oorzaak hiervan worden aangegeven. Dit kan bijvoorbeeld een bijzondere ligging zijn, een specifieke onderhoudssituatie, en/of specifieke objectkenmerken met een waardebeïnvloedende factor (asbest, bodemverontreiniging). De grote lijnen van de marktanalyse betreffen een aantal onderwerpen die hieronder worden toegelicht. Voorraadanalyse In de voorraadanalyse wordt onderzocht wat de voorraad van de verschillende typen vastgoed is op de waardepeildatum. De verhouding tussen vraag en aanbod is hierbij van groot belang. Deze verhouding zegt iets over de opnameniveaus die in een bepaalde omgeving worden gerealiseerd. Relevante transacties kunnen hier worden genoemd en omschreven. Leegstandanalyse In de leegstandanalyse wordt onderzocht in hoerverre er leegstand is in een bepaalde omgeving en hoe zich dat heeft ontwikkeld ten opzichte van de vorige beschouwingsperiode. Als deze verschillen zijn geduid, kan er naar de oorzaken worden gezocht. Is er op een locatie bijvoorbeeld nieuwbouw opgeleverd of is de kwaliteit van een bepaalde omgeving achteruit gegaan? Hiermee kan vervolgens rekening worden gehouden. Aanbod versus opname analyse Hier wordt een analyse gemaakt van de verhouding tussen vraag en aanbod per type vastgoed. Er kan concreet naar het aangeboden volume worden gekeken dat direct iets zegt over de marktomstandigheden. Ligt een bepaald gebied of bepaald type vastgoed positief in de markt of is er juist een negatief beeld? In de waardebepaling kan hier vervolgens rekening mee worden gehouden. Analyse aangaande de incentives In de huurinlichtingenformulieren dient een vraag te worden opgenomen over huurkortingen en eventuele investeringen die de verhuurder doet bij het aangaan van de overeenkomst (incentives). De laatste jaren ligt er veel nadruk op dit aspect. Door te achterhalen in welke Taxatiewijzer Huurwaardekapitalisatiefactor Pagina 11

12 gebieden incentives voorkomen, kunnen we daar in de waardebepaling specifiek rekening mee houden. Analyse huurwaarde ontwikkeling Als er meer duidelijkheid is op de voorgaande punten, kan de invloed hiervan op de gerealiseerde huurwaarden worden bepaald. Het één heeft namelijk met het ander te maken. Als eenvoudig voorbeeld nemen we een middelgrote productieruimte. Wanneer de voorraad is afgenomen door een verandering in de opname, zal dit positieve gevolgen hebben op de leegstand van dit type vastgoed. De aanbod-opnameanalyse kan bovenstaande bevestigen. Wanneer de incentives in dit voorbeeld buiten beschouwing worden gelaten, kan worden aangenomen dat de huurwaarde een opwaartse trend zal laten zien. Analyse van de verkooptransactie Uit gerealiseerde verkooptransacties kunnen prijzen per vierkante meter worden herleid. Deze kunnen worden gebruikt bij het bepalen van de WOZ-waarden. Hierbij moet aandacht worden besteed. aan de waarderingsficties ex artikel 17, tweede lid, Wet WOZ. Het is nuttig minimaal de leveringsakte te downloaden. Analyse ontwikkeling kapitalisatiefactor De ontwikkeling van de kapitalisatiefactor zal voor een groot deel afhangen van de ontwikkelingen van de aanvangsrendementen. Aspecten die invloed hebben op het aanvangsrendement zijn risico s die een koper voor het te verwerven vastgoed heeft ingeschat. We maken hierbij onderscheid tussen het risicovrije deel van het aanvangsrendement en het risicodragende deel ervan. Het risicodragende deel ziet op de risico s voor type vastgoed, type huurder, economische risico s en risico op leegstand, terwijl het risicovrije deel van het aanvangsrendement ziet op de rendementen op de jongste 10- jarige staatslening op de waardepeildatum. Het lijkt duidelijk dat als de aanvangsrendementen afnemen, er een stevige opname is, weinig leegstand en een gunstige ontwikkeling van de huurwaarde (direct rendement). Analyse WOZ-waardeontwikkeling Hiermee wordt inzicht verschaft in een trendmatige ontwikkeling van de WOZ-waarde over een langere periode, bijvoorbeeld 5 jaar. Analyse van de risicogebieden Binnen dit kader kan er een analyse worden gemaakt van de eventuele black spots die er kunnen zijn binnen een gemeente. Het kan gaan om gebieden waar geen huurtransacties tot stand zijn gekomen of geen verkooptransacties hebben plaatsgevonden. Er kan ook worden gedacht aan een analyse van de leegstand. Conclusie In de conclusie worden alle deelanalyses samengevat. Taxatiewijzer Huurwaardekapitalisatiefactor Pagina 12

13 1.5 Stappen toepassen kapitalisatie bruto huur Hoewel de kapitalisatiefactor primair wordt herleid uit verkoopcijfers, is het niet voor elk type courante niet-woning en voor elke gemeente (regio) mogelijk tot een betrouwbare kapitalisatiefactor te komen. Daarom biedt deze taxatiewijzer een alternatieve methode om de kapitalisatiefactor te berekenen. Door beide benaderingen toe te passen kan de gemeente een betrouwbare kapitalisatiefactor berekenen en onderbouwen. De wijze waarop in deze taxatiewijzer de kapitalisatiefactor wordt opgebouwd, kan worden aangeduid als een zogeheten bottom-up-methode. Dat wil zeggen dat de taxateur met behulp van deze taxatiewijzer van onderaan de bruto kapitalisatiefactor opbouwt en bepaalt. Hierbij geldt het Netto Aanvangsrendement (NAR) als belangrijk uitgangspunt. Hieronder wordt een kort stappenplan besproken. Stap 1 Stel de bruto jaarhuurwaarde vast. Corrigeer de bruto jaarhuurwaarde eventueel met kortingen in verband met incentives (huurkorting, huurvrije periode, etc.). Gebruik hiervoor het rekenmodel (bijlage 5). Verminder deze (geschatte, gecorrigeerde) bruto huur met de geschatte exploitatiekosten (onderhoud, vaste lasten, beheerkosten). Gebruik hiervoor het rekenmodel (bijlage 5). De uitkomst hiervan is de netto jaarhuurwaarde. Stap 2 Bepaal het percentage Netto Aanvangsrendement (NAR). Gebruik hiervoor het rekenmodel (bijlage 5). Het NAR geeft aan welk rendement rond de waardepeildatum in de markt wordt verwacht voor investeringen in onroerend goed. Het is opgebouwd uit een basisrente verhoogd met een risico-opslag. Deze risico-opslag geeft de invloed weer van de algemene risico's bij investeren in onroerend goed. De som van deze twee percentages vormt het NAR. Deel het getal 1 door dit NAR en vermenigvuldig de uitkomst weer met 100%. Bijvoorbeeld een NAR van 8% leidt tot een netto kapitalisatiefactor 12,5 (1/8 * 100). Gebruik hiervoor het rekenmodel (bijlage 5). De uitkomst hiervan is de netto kapitalisatiefactor, dus de factor waarmee de netto jaarhuurwaarde wordt vermenigvuldigd voor het bepalen van een gekapitaliseerde huurwaarde. Stap 3 Vermenigvuldig de berekende netto jaarhuurwaarde met de netto kapitalisatiefactor. U krijgt dan een waarde inclusief kosten koper (k.k.). De kosten koper moeten nog verrekend worden door de uitkomst WOZ-waarde inclusief k.k. te delen door (1+k.k.%). U heeft nu de uiteindelijke WOZ-waarde berekend (exclusief k.k.). Gebruik hiervoor het rekenmodel (bijlage 5). Door hierop de bruto jaarhuurwaarde te delen heeft u de bruto kapitalisatiefactor bepaald. Gebruik hiervoor het rekenmodel (bijlage 5). Taxatiewijzer Huurwaardekapitalisatiefactor Pagina 13

14 2 De bruto huurwaarde 2.1 Getaxeerde markthuurwaarde Bij het taxeren volgens de huurwaardekapitalisatiemethode, zoals omschreven in deze taxatiewijzer, wordt de getaxeerde markthuurwaarde gekapitaliseerd met de berekende kapitalisatiefactor. Op basis van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken wordt hierbij uitgegaan van de bruto (markt)huur. De getaxeerde bruto markthuurwaarde is het bedrag dat de huurder redelijkerwijs verschuldigd is aan de verhuurder als tegenprestatie voor het uitsluitende gebruik van het vastgoed. Hierbij moet worden uitgegaan van enerzijds de voor het soort vastgoed gebruikelijke voorwaarden en condities en anderzijds van de huurprijzen die voor soortgelijke onroerende zaken gebruikelijk worden betaald per de datum van de waardebepaling. Het gaat om de bruto-huurwaarde inclusief de vergoeding voor exploitatiekosten, zoals onderhoud, vaste lasten en beheerkosten. De feitelijke huurprijs is het bedrag dat op basis van de overeenkomst tussen huurder en verhuurder op een bepaald moment als vergoeding van het gebruik van de onroerende zaak wordt betaald. De feitelijke huurprijs kan afwijken van de actuele markthuurwaarde op een bepaald moment. Bijvoorbeeld omdat de huurovereenkomst op een ander moment (dan de waardepeildatum) is gesloten. Voor het bepalen van de bruto huurwaarde moet worden aangesloten bij markthuurprijzen zoals deze rondom de waardepeildatum tot stand komen bij het sluiten van nieuwe huurcontracten, met voorbijgaan aan verlenging van bestaande overeenkomsten. U taxeert de bruto huurwaarde daarom in beginsel door vergelijking met huurprijzen die rond de waardepeildatum zijn overeengekomen voor vergelijkbare objecten. Let er bij het analyseren van de huurgegevens op dat er investeringen kunnen zijn gedaan door, óf de eigenaar óf de huurder. Deze investeringen hebben in een aantal gevallen invloed op de door u te taxeren bruto huurwaarde. Op verschillende momenten kunt u te maken krijgen met investeringen in een gebouw die invloed kunnen hebben op de bruto huurwaarde. Voorbeelden hiervan kunnen zijn, het tegengaan van het verouderingsproces, of een casco opgeleverd bedrijfsgebouw dat nog niet in gebruik kan worden genomen. Het is overigens belangrijk om onderscheid te maken tussen investeringen en incentives. Binnen het voorbeeld van veroudering kan het zijn dat de verhuurbaarheid minder wordt. Om deze veroudering tegen te gaan zal een vastgoed eigenaar investeringen doen om de geldende markthuurprijs te kunnen blijven ontvangen voor nu en een bepaalde toekomstige periode. De brutohuur zal door deze investering geen extra huurverhogende waarde hebben. Wanneer binnen het voorbeeld van casco-oplevering de gebruiker investeringen doet, moet worden beoordeeld in hoeverre de investering een huurwaardeverhogend effect heeft. Hieronder worden deze twee situaties belicht. De verhuurder investeert: Als de verhuurder de investeringen doet, kan dat zijn met de bedoeling het niveau van het object zodanig te verbeteren dat het weer aantrekkelijk wordt voor een gebruiker om zich in dit pand te vestigen - of zich niet elders te vestigen. Indien er geen vermeerdering van de huurprijs is vastgelegd en/of de getaxeerde huurwaarde aansluit op die van vergelijkbare objecten, rekening houdend met de objectkenmerken, wordt de investering niet in de huurwaarde verrekend. Uit vergelijking met onderbouwende marktgegevens, rekening Taxatiewijzer Huurwaardekapitalisatiefactor Pagina 14

15 houdend met de objectkenmerken, moet blijken of een investering van de verhuurder moet leiden tot een correctie van de te taxeren huurwaarde. De huurder investeert: Als de huurder na het aangaan van de huurovereenkomst, al dan niet in samenspraak met de verhuurder, besluit in het gebouw te investeren, kan dit gevolgen hebben voor de te taxeren huurwaarde. Het standpunt voor deze aanname is dat het vastgoed moet worden getaxeerd. Het vastgoed is in dit voorbeeld een gebouw dat is verbeterd. Uit een vergelijking met gerealiseerde marktgegevens, rekening houdend met de objectkenmerken, moet blijken of een investering van de huurder een correctie van de te taxeren huurwaarde tot gevolg moet hebben. Ondanks dat de verbetering door de gebruiker is aangebracht telt de waarde van deze verbetering mee voor de huurwaardebepaling. Hieronder worden nog een aantal (niet limitatieve) voorbeelden van investeringen gegeven en beschreven hoe hiermee om te gaan in de bepaling van bruto huurwaarde. Regulier onderhoud: Investeringen die betrekking hebben op regulier onderhoud (schilderwerk, vervanging ketel, verhelpen lekkage) worden buiten beschouwing gelaten. Dit komt tot uiting in de kwalificatiecijfers voor kwaliteit, doelmatigheid en onderhoud. En daarmee in de kapitalisatiefactor. Casco huren: Een object is kaal opgeleverd en de verhuurder en/of de huurder doen investeringen.(bijvoorbeeld kabelgoten, tussenwanden, scheidingswanden, afwerken vloeren en wanden, toilet e.d.). De vuistregel is dan dat er van de investeringen 60% bij de huurwaarde kan worden opgeteld. 60% omdat het niet altijd duidelijk is welke bedragen precies betrekking hebben op de onroerende zaak en welke op de roerende zaken. Als duidelijk is welke investeringen er zijn gedaan en waar deze betrekking op hebben gehad, kan natuurlijk van deze vuistregel worden afgeweken. Turn-key:. Hiermee worden bedoeld compleet en naar gemiddelde huurderswensen ingerichte onroerende zaken, inclusief bekabeling, internet en telecommunicatie. Stoffering en soms ook meubilair maken vaak ook deel uit van deze overeenkomst. Deze laatste kosten moeten uit de huur gehaald worden, omdat deze als roerend aan te merken zijn. Specifieke, door de gebruiker aangebrachte, investeringen: Voorbeelden zijn investeringen door een visboer in tegels en koelcel, koeling bij een groenteboer, cafetaria met automatiekopstelling, etcetera. Omdat het pand vaak na het verlaten van de gebruiker weer in de oude staat moet worden opgeleverd, worden deze investeringen (marginaal), voor 10 tot 20%, bij de huurwaarde opgeteld. Het niet meenemen van deze vaak zeer specifieke investering lijkt geen goed uitgangspunt; er bestaat altijd een kans dat er een visboer of groenteboer voor het pand gevonden kan worden. Het zou dan niet redelijk zijn om de hele investering buiten aanmerking te laten. Taxatiewijzer Huurwaardekapitalisatiefactor Pagina 15

16 2.2 Incentives en de invloed op de huurwaarde Incentives zijn beloningen die eigenaren geven aan huurders op het moment dat een nieuwe huurovereenkomst wordt gesloten (of een huurovereenkomst wordt verlengd). De bedoeling is om een nieuwe huurder aan te trekken of bestaande huurders vast te houden. Incentives uiten zich in huurvrije perioden (meest voorkomend), huurkortingen (een korting op de huur) en/of bijdragen van eigenaren aan specifieke investeringen in een gebouw die door de huurder kunnen worden uitgevoerd. Er is een directe relatie tussen het drieluik: leegstand, aanbod en incentives. Naarmate de leegstand en het aanbod groter worden of hoog zijn, neemt het volume aan incentives toe. Incentives hebben invloed op de WOZ-waarde. Natuurlijk is deze invloed groter naarmate de omvang van de gegeven incentives groter wordt. Een huurvrije periode van een maand zal geen significante invloed hebben op de WOZ-waarde. Een huurvrije periode van twee jaar zal een sterke invloed hebben op de WOZ-waarde. De incentives, zoals huurvrije perioden en huurkortingen, leiden tot kasstroomverliezen. Dat betekent dat de huurder minder betaalt en de verhuurder minder ontvangt dan de huurprijs die formeel in het huurcontract is overeengekomen. De invloed van deze kasstroomverliezen kan op twee manieren in de berekening van de waarde tot uitdrukking worden gebracht: 1. korten op de bruto jaarhuurwaarde; 2. incentives opnemen in de berekening van de kapitalisatiefactor. Ten aanzien van WOZ-taxaties is ervoor gekozen de eerste methode toe te passen. In deze taxatiewijzer (rekenmodel in bijlage 5) wordt wel als extra onderbouwing toegelicht dat beide benaderingen tot dezelfde uitkomst (WOZ-waarde) leiden. Werkwijze bij berekening van een incentive op de bruto jaarhuurwaarde Incentives worden, in een berekening volgens de netto contante waarde (DCF), contant gemaakt. In het rekenmodel (bijlage 5) worden de kasstromen over een tijdreeks van 10 jaar, per jaar weergegeven. Aangenomen wordt dat na deze periode van 10 jaar weer een nieuwe huurovereenkomst wordt afgesloten. De uitkomst van de contant gemaakte incentive wordt gekort op de bruto jaarhuurwaarde, die gebruikt wordt bij de WOZ-taxatie. Huurkortingen worden niet contant gemaakt en direct in de huurwaarde gekort (als percentage). De gebruiker van de HWK-monitor moet dit percentage zelf van de ingevoerde huurwaarde aftrekken. Het bedrag dat in mindering wordt gebracht op de bruto huurwaarde, die overeenkomt met de uitkomsten van de marktanalyse vindt u in het rekenmodel (bijlage 5) onder Correctie korting. Het gaat hier dus alleen om huurvrije perioden. De incentives worden bij deze methodiek dus niet in de kapitalisatiefactor verrekend. De periode van 10 jaar komt voort uit de gedachte dat een huurovereenkomst in de meest voorkomende gevallen voor een periode van 10 jaar wordt aangegaan. Tegenwoordig is deze periode van 10 jaar echter niet meer zo vanzelfsprekend. De 10 jaar durende huurovereenkomst komt nog altijd veel voor, maar in een markt waar de verhouding tussen vraag en aanbod in onbalans is geraakt, komen relatief vaker overeenkomsten met kortere looptijden voor. Dit hoeft voor de berekeningswijze van de incentive niet veel uit te maken. Het uitgangspunt in de berekening is een 10-jarige overeenkomst. Maar hoe kunt u een overeenkomst van 3 jaar of van 12 jaar vergelijkbaar maken met een periode van 10 jaar? De oplossing hiervoor is eenvoudig. Dit betekent voor een huurovereenkomst met een looptijd van 3 jaar en een huurvrije periode van 2 maanden de volgende berekening op: Bij Taxatiewijzer Huurwaardekapitalisatiefactor Pagina 16

17 een looptijd van 10 jaar (10 jaar / 3 jaar * 2 incentive maanden) moet deze overeenkomst 6,67 maanden aan incentives hebben. Hetzelfde voorbeeld, maar dan bij een overeenkomst van 12 jaar geeft een uitkomst van (10 jaar / 12 jaar * 2 incentive maanden) 1,67 maanden aan. De formule voor het berekenen van incentives die slaan op verschillende contractlooptijden ziet er als volgt uit: 10 contractjaren / aantal contractjaren * aantal maanden incentive. Incentives opnemen in berekening kapitalisatiefactor leidt tot dezelfde WOZ-waarde De tweede manier om incentives tot uitdrukking te brengen in de WOZ-waarde is deze opnemen in de kapitalisatiefactor. Door de "huurverliezen" als gevolg van de incentives mee te nemen in de berekening van de exploitatiekosten, ontstaat een lagere kapitalisatiefactor. Deze lagere kapitalisatiefactor wordt vanzelfsprekend toegepast op een hogere huurwaarde (namelijk de bruto huurwaarde zonder aftrek van de incentive). Net als bij de werkwijze bij berekening "korting" op de bruto jaarhuurwaarde, worden de huurvrije perioden in een berekening volgens de netto contante waarde (DCF), contant gemaakt. In het rekenmodel (bijlage 5) kunnen beide berekeningen zichtbaar worden gemaakt.. Huurkortingen worden niet contant gemaakt en direct in de huurwaarde gekort (als percentage). Als gebruiker van de HWK-monitor moet u dit percentage zelf van de ingevoerde huurwaarde aftrekken. De berekening waarbij de incentives in de kapitalisatiefactor worden verwerkt geldt als een alternatieve onderbouwing van de WOZ-waarde. Ook hier wordt rekening gehouden met de "korting" op de bruto jaarhuurwaarde. In beide gevallen dient dezelfde DCF als onderbouwing van de berekening. Bij het verrekenen van de incentives in de WOZ-waarde moet worden gewaakt voor een dubbeltelling. Deze dubbele correctie kan ontstaan doordat de incentive zowel in de huurwaarde als in de kapitalisatiefactor wordt meegewogen. De bovenstaande waarschuwing geldt voor het geval er naast het verrekenen van de huurvrije periode als correctie in de huur ook nog een correctie in de BAR/NAR wordt verrekend. De bruto kapitalisatiefactor wordt hier namelijk door beïnvloed. Hieronder volgt een kleine uitleg. Als er bij de berekening van de bruto kapitalisatiefactor wordt uitgegaan van de verrekening van In de huur wordt de bruto kapitalisatiefactor berekend door de WOZ-waarde te relateren aan de bruto markthuurwaarde na correctie met de incentive. Als de incentive echter wordt verrekend in de BAR/NAR wordt de bruto kapitalisatiefactor berekend door de WOZ-waarde te relateren aan de bruto markthuur met inbegrip van de betreffende incentive. Deze korting zal 0 zijn omdat de korting is verrekend in de exploitatie (in de BAR/NAR ) van het object. Nb. Als incentives het argument vormen om de WOZ-waarde aan te passen moet er goed op worden gelet dat een keuze moet worden gemaakt of dit in de huur of in de exploitatie ( BAR/NAR ) moet gebeuren. Taxatiewijzer Huurwaardekapitalisatiefactor Pagina 17

18 3 De bruto kapitalisatiefactor 3.1 Opbouw van de bruto kapitalisatiefactor (bottom-up) De bruto kapitalisatiefactor wordt berekend vanuit het netto aanvangsrendement, de exploitatiekosten en de kosten voor koper. Het netto aanvangsrendement bestaat uit de componenten: 1 basisrente; 2 opslagrisico. De exploitatielasten bestaan uit de componenten: 1. onderhoudskosten; 2. vaste Lasten; 3. beheerskosten; 4. leegstandsrisico; 5. huurverliezen (indien van toepassing). Ten slotte is nog van belang de correctie voor kosten koper (k.k.). 3.2 Het Netto Aanvangsrendement (NAR) In beginsel wordt er voor de bepaling van het netto aanvangsrendement uitgegaan van een risicovrij rendement plus een opslag. Daarvoor dient een risicovrij rendement bepaald te worden. Deze wordt gevonden in de rente op de jongste 10-jarige staatsleningen die door o.a. De Nederlandse Bank (DNB) wordt gepubliceerd Basisrente Voor het bepalen van het risicovrije rendement wordt aangesloten bij de rendementen op staatsleningen op 1 januari van het betreffende jaar. De basisrente voor 1 januari 2014 is vastgesteld op 2.23% (Bron: DNB, jongste tienjarige staatslening) Risico-opslag op vastgoed Vastgoedbeleggingen hebben een lager risicoprofiel dan aandelen, maar een hoger risico dan staatsleningen. Omdat dit laatste als basisrendement geldt, moet er nog een risicodragend rendement bepaald worden. Met andere woorden, het extra risico, dat zich uit in een risico-opslag bovenop het basisrendement. Deze risico-opslag dekt onder meer de risico s die samenhangen met de kans op leegstand (frictieleegstand), de eventuele instabiliteit van de huurder, het type vastgoed, de locatie, onbekende economische risico en dergelijke. Bij de analyse van verkooptransacties zijn de meeste elementen die bij de opbouw van de kapitalisatiefactor een rol spelen, zoals exploitatielasten, rendementen op staatsleningen en actuele huurwaarden betrekkelijk eenvoudig uit de markt te herleiden. Dit kan aan de hand Taxatiewijzer Huurwaardekapitalisatiefactor Pagina 18

19 van publicaties, huurovereenkomsten en andere beschikbare gegevens ten aanzien van de betrokken transactie. De risico-opslag wordt bepaald door verkooptransacties te analyseren. Het opslagrisico wordt dan berekend door de basisrente af te trekken van een gerealiseerde NAR. Risico-opslagen voor de categorieën kantoren, winkels en bedrijven zijn onder te verdelen in bandbreedtes en zijn opgebouwd naar het voorbeeld van DTZ Nederland Compleet. Hierin worden de aanvangsrendementen uitgebeeld, onderverdeeld naar de landelijke geografische gebieden Noord, Oost, Zuid en West. Uit marktanalyse blijkt dat de risicoopslagen voor de vermelde categorieën gemiddeld toenemen naarmate de kwaliteit van de locatie en van het vastgoed afneemt. Het beleggingsrisico op vastgoed wordt daardoor hoger. Wellicht ten overvloede wordt hier nog een keer met klem gewezen op de invloed van specifieke lokale omstandigheden. Onderstaand schema is niet meer dan een indicatie. Er moet altijd lokaal marktonderzoek worden gedaan om deze cijfers te vergelijken met lokale en/of regionale transactieprijzen. Immers, de plaatselijke markt en object specifieke zaken kunnen aanleiding zijn tot een andere uitkomst te komen. Tabel risico-opslag waarde peildatum 1 januari 2014 Type Kantoren Bandbreedte beste locaties Bandbreedte overige locaties Noord NAR 7,20% 9,90% 7,65% 11,25% Basis rendement 2,23% 2,23% 2,23% 2,23% Risico-opslag 4,97% 7,67% 5,42% 9,02% Oost NAR 6,98% 9,45% 7,65% 11,25% Basis rendement 2,23% 2,23% 2,23% 2,23% Risico-opslag 4,75% 7,22% 5,42% 9,02% Zuid NAR 6,75% 9,00% 7,65% 10,80% Basis rendement 2,23% 2,23% 2,23% 2,23% Risico-opslag 4,52% 6,77% 5,42% 8,57% West NAR 5,22% 8,10% 6,98% 10,80% Basis rendement 2,23% 2,23% 2,23% 2,23% Risico-opslag 2,99% 5,87% 4,75% 8,57% Bron: DTZ zadelhof, nederland compleet januari 2014, FGH, regionale raportages juli 2013 Tabel risico-opslag waarde peildatum 1 januari 2014 Type Winkels Bandbreedte beste locaties Bandbreedte overige locaties Noord NAR 4,50% 7,00% 5,50% 8,00% Basis rendement 2,23% 2,23% 2,23% 2,23% Risico-opslag 2,27% 4,77% 3,27% 5,77% Oost NAR 5,00% 6,75% 6,00% 7,75% Basis rendement 2,23% 2,23% 2,23% 2,23% Risico-opslag 2,77% 4,52% 3,77% 5,52% Zuid NAR 4,75% 6,50% 5,75% 7,50% Basis rendement 2,23% 2,23% 2,23% 2,23% Risico-opslag 2,52% 4,27% 3,52% 5,27% West NAR 4,25% 6,00% 5,25% 7,00% Basis rendement 2,23% 2,23% 2,23% 2,23% Risico-opslag 2,02% 3,77% 3,02% 4,77% Bron: DTZ zadelhof, nederland compleet januari 2014, FGH, regionale raportages juli 2013 Taxatiewijzer Huurwaardekapitalisatiefactor Pagina 19

20 Tabel risico-opslag waarde peildatum 1 januari 2014 Type Bedrijven Bandbreedte beste locaties Bandbreedte overige locaties Noord NAR 7,97% 11,48% 8,78% 11,70% Basis rendement 2,23% 2,23% 2,23% 2,23% Risico-opslag 5,74% 9,25% 6,55% 9,47% Oost NAR 8,10% 11,48% 8,78% 11,70% Basis rendement 2,23% 2,23% 2,23% 2,23% Risico-opslag 5,87% 9,25% 6,55% 9,47% Zuid NAR 6,53% 9,90% 7,43% 10,80% Basis rendement 2,23% 2,23% 2,23% 2,23% Risico-opslag 4,30% 7,67% 5,20% 8,57% West NAR 6,53% 9,45% 7,43% 10,35% Basis rendement 2,23% 2,23% 2,23% 2,23% Risico-opslag 4,30% 7,22% 5,20% 8,12% Bron: DTZ zadelhof, nederland compleet januari 2014, FGH, regionale raportages juli Exploitatielasten Exploitatielasten zijn structurele uitgaven voor rekening van de eigenaar. Uitgangspunt is een waarde voor een eigenaar die de zaak koopt en zelf in gebruik neemt. Maar een eigenaar die voor eigen gebruik aankoopt, zal in een concurrerende markt nooit minder kunnen betalen dan een eigenaar die aankoopt voor de verhuur. Hierna volgen de kostenonderdelen die deel uitmaken van de exploitatiekosten zoals ze worden gehanteerd in de kapitalisatieberekening Onderhoudskosten (Zie de matrix onderhoudskosten) Onderhoudskosten als percentage van de herbouwwaarde Voor het bepalen van de onderhoudskosten wordt uitgegaan van de herbouwwaarde zoals in de markt wordt gehanteerd voor het oprichten van een gebouw dat overeenkomt met het te taxeren pand. Bronnen voor het bepalen van de herbouwwaarde zijn onder meer door de betreffende gemeente geanalyseerde marktinformatie, Reed Business, DACE prijzenboekje en Vastgoed Exploitatiewijzer. Bij de inschatting van de onderhoudskosten moet voor ogen worden gehouden dat het gaat om de instandhoudingskosten. Dus niet om groot onderhoud en/of achterstallig onderhoud. Op het moment dat met deze kosten rekening moet worden gehouden, zal een kapitaalscorrectie worden toegepast. Zie voor de herbouwwaarde en onderhoudskosten de bijlage in de taxatiewijzer. In dit overzicht staan de meest voorkomende kosten vermeld. Hiervan kan worden afgeweken op het moment dat een individueel geval daarom vraagt. De onderhoudskosten worden in het rekenmodel berekend vanuit de herbouwwaarde maar getoond als een percentage van de jaarhuurwaarde Vaste lasten (Zie de matrix vaste lasten) Verzekeringen en belastingen als percentage van de herbouwwaarde Voor het bepalen van de verzekeringspremie wordt uitgegaan van de herbouwwaarde zoals in de markt wordt gehanteerd voor het oprichten van een gebouw dat overeenkomt met het Taxatiewijzer Huurwaardekapitalisatiefactor Pagina 20

21 te taxeren pand. Bronnen voor het bepalen van de herbouwwaarde zijn onder meer de door de betreffende gemeente geanalyseerde marktinformatie, Reed Business, DACE prijzenboekje e.d. Voor het bepalen van belastingen moet naast de herbouwwaarde van het te taxeren object ook de grondwaarde worden meegenomen. Deze kan worden achterhaald door het analyseren van marktinformatie, maar ook de betreffende gemeente kan worden geraadpleegd. Zij hebben informatie over gronduitgifteprijzen. Ga overigens bij het berekenen van de belastingen uit van alleen het gedeelte voor de eigenaar. De overige lokale belastingen als riool en eventueel reinigingsrechten moeten nog worden opgeteld bij de post onroerende zaakbelastingen. Bronnen die kunnen worden geraadpleegd voor het bepalen van rioolrechten zijn naast de betreffende gemeente de Vastgoed Exploitatiewijzer., Zie voor de herbouwwaarde en verzekeringspremie de bijlage in de taxatiewijzer. In dit overzicht staan de gemiddelde premies in promille weergegeven binnen de bandbreedten tot 10 miljoen en vanaf 10 miljoen. De promillages waarmee de verzekeringspremies worden berekend zijn per archetype vastgesteld, hiervan kan worden afgeweken op het moment dat een individueel geval daarom vraagt. Lokale belastingen kunnen het best bij de betreffende gemeente worden opgevraagd. In de KF Monitor wordt bij de berekening van de vaste lasten uitgegaan van een vast percentage van 0.45% van de herbouwwaarde. Dit percentage weerspiegelt de exploitatiekosten voor de onderdelen OZB, riool en watersysteemheffing Kosten voor beheer Hieronder worden verstaan de vergoedingen die professionele beheerders voor het beheren van bedrijven en kantoren in rekening brengen. Voor activiteiten die betrekking hebben op de serviceverlening (servicekosten) en verhuur worden de beheerders meestal afzonderlijk betaald. Beheervergoedingen zijn niet zonder meer in eenheidsprijzen of percentages van de huur uit te drukken, maar zijn afhankelijk van de complexiteit, het aantal verhuurbare eenheden, hoogte van de huur, bemiddeling bij verhuurcontracten, etcetera. De hieronder benoemde percentages zijn niet meer dan gemiddelden zoals deze door professionele beheerders worden gehanteerd en zijn exclusief BTW. Het administratieve beheer zoals dat voor beleggingspanden wordt berekend, is niet in het onderstaande overzicht opgenomen, omdat dit alleen voor beleggingspanden geldt en in de Wet WOZ niet wordt uitgegaan van de beleggingswaarde. Kantoren voor kantoren met een hoog huurniveau 1.5% tot 2,5% van de bruto huur. voor kantoren met een laag huurniveau 1.5% tot 3% van de bruto huur. bij grote kantoorobjecten met een of meerdere huurders alleen het technische beheer afhankelijk van het huurniveau, 1% tot 1,5% van de bruto huur. Winkelpanden voor winkelstrips en winkelcentra, afhankelijk van het huurniveau, 2% tot 3.5% van de bruto huur. voor individuele winkels op de betere locaties (A en B) met veelal een hoog huurniveau, 1% tot 2.5% van de bruto huur. bij alleen technisch beheer, afhankelijk van het huurniveau, 1% tot 1,5% van de bruto huur. Bedrijfspanden voor bedrijfspanden afhankelijk van het huurniveau 2% tot 3% van de bruto huur. bij alleen technisch beheer 1% tot 1,5% van de bruto huur Bron: Vastgoed Taxatiewijzer Koëter vastgoed adviseurs.. Taxatiewijzer Huurwaardekapitalisatiefactor Pagina 21

22 3.3.4 Leegstandsrisico Inleiding Bij het bepalen van de WOZ-waarde voor courante niet-woningen speelt leegstand een steeds grotere rol in de waardebepaling. Zowel bij kantoren als bij winkels neemt de leegstand toe, terwijl de verwachting bestaat dat ook op langere termijn de behoefte aan de deze ruimten niet (meer) zal stijgen. Voor bedrijfsruimten is de situatie iets minder ongunstig. In deze paragraaf wordt op de diverse aspecten rond leegstand ingegaan. Soorten leegstand In de markt worden in het algemeen drie typen leegstand onderscheiden, namelijk: frictieleegstand, leegstand samenhangend met het wisselen van gebruikers/huurders; aanvangsleegstand, leegstand wanneer een nieuw object nog in gebruik genomen moet worden; structurele leegstand, leegstand van structurele aard, omdat er geen vraag is naar het desbetreffende object; vaak, zeker in de huidige markt is deze vorm van leegstand langdurig wanneer het een periode van 2 jaar overtreft. Bij de waardebepaling, niet alleen in het kader van de WOZ-taxatie, wordt er in het algemeen onderscheid gemaakt tussen frictieleegstand en aanvangsleegstand enerzijds en structurele leegstand anderzijds. Bij de bepaling van de kapitalisatiefactor worden frictieleegstand en aanvangsleegstand meegenomen in de generieke "risico-opslag", die samenhangt met investeren in onroerend goed. Immers, deze vormen van leegstand komen niet voor bij andere investeringsvormen. De (verwachte) structurele leegstand moet bij de waardebepaling afzonderlijk worden ingeschat. Het is deze vorm van leegstand die in de huidige markt sterk oploopt. Het is ook deze structurele leegstand die aan de orde is in de maatschappelijke discussie over de leegstand van kantoor- en winkelvastgoed. Indien een pand structureel leeg staat, kan dit verschillende oorzaken hebben, namelijk: vraag en aanbod op deze locatie; mate van structurele leegstand op deze locatie (veel structurele leegstand maakt de locatie minder aantrekkelijk); voorzieningenniveau, bereikbaarheid, uitstraling, mate van gedateerdheid, etcetera. in vergelijking met concurrerende locaties; het kwaliteitsniveau (onderhoudsniveau, voorzieningenniveau, ligging, uitstraling, mate van gedateerdheid, etc.) van het desbetreffende pand. Leegstand in de waardebepaling Door het inschatten van het leegstandsrisico wordt met name de structurele leegstand verdisconteerd in de kapitalisatiefactor en daarmee in de (WOZ-)waarde. De andere typen leegstand zijn al in het algemene vastgoedbeleggingsrisico tot uitdrukking gekomen, met name in de risico-opslag. Het leegstandsrisico dat wordt geschat voor een WOZ-taxatie moet overeenkomen met het "objectieve leegstandsrisico". Wat dit betreft wijkt de WOZtaxatie af van bijvoorbeeld een taxatie van de beleggingswaarde. Het "objectieve leegstandsrisico" ziet op het gemiddelde leegstandsrisico van dit type pand op deze locatie, terwijl het leegstandsrisico bij de bepaling van de beleggingswaarde betrekking heeft op een afzonderlijk pand. Het verschil blijkt duidelijk uit een voorbeeld. Op een kantoorlocatie staat een aantal panden met vergelijkbare kenmerken (uitstraling, grootte, etc.), waarbij de helft van die panden leeg staat en de verwachting is dat daar de komende vijf jaar geen verandering in komt. Het objectieve leegstandsrisico voor al die panden zal gelijk zijn (50%) en dus zal ook de WOZ-waarde gelijk zijn. Per individueel pand zal echter het leegstandsrisico bij de leegstaande panden veel hoger zijn dan 50% (met een lage beleggingswaarde als gevolg), terwijl bij de verhuurde panden het leegstandsrisico lager Taxatiewijzer Huurwaardekapitalisatiefactor Pagina 22

23 is dan 50%. Voor verhuurde panden zal dus meestal de beleggingswaarde hoger zijn dan de WOZ-waarde, terwijl voor leegstaande panden de beleggingswaarde juist meestal lager zal zijn dan de WOZ-waarde. Natuurlijk zullen in de praktijk niet alle panden op een bepaalde locatie volledig met elkaar vergelijkbaar zijn. Ook de kenmerken van de panden wat betreft leeftijd, uitstraling, grootte etcetera. zullen invloed hebben op de "objectieve verhuurbaarheid". In de markt wordt daarbij wel het onderscheid gemaakt tussen "kansarm", "kanshebbend" en "kansrijk". Deze verschillen tussen panden in "objectieve verhuurbaarheid" zullen ook meegewogen worden in het bepalen van het objectieve leegstandsrisico en daarmee in de objectieve WOZwaarde. In de praktijk zullen dus niet alle panden op één locatie voor de WOZ getaxeerd worden met een gelijk leegstandsrisico. De onderlinge verschillen in leegstandsrisico hangen samen met objectieve kenmerken van de getaxeerde panden die de verhuurbaarheid beïnvloeden. Gemiddeld zal het leegstandsrisico op een locatie in beginsel wel overeenkomen met de feitelijk geconstateerde leegstand op die locatie. Wanneer het (objectieve) leegstandsrisico voor een bepaald pand of voor een bepaalde locatie laag is (dus bijvoorbeeld voor courante panden, met een courante grootte op een "toplocatie"), zal het verschil tussen beleggingswaarde en WOZ-waarde gering zijn, maar in een gebied of voor een categorie panden met een hoger leegstandsrisico ("kansarm") zullen deze verschillen oplopen. Het gebruik van het "objectief leegstandsrisico" als uitgangspunt bij de WOZ-taxatie, hangt samen met de waarderingsvoorschriften (leeg en niet verhuurd). Dit uitgangspunt geldt voor alle panden op de waardepeildatum. Het objectieve karakter van de WOZ-taxaties leidt ertoe dat twee identieke naast elkaar gelegen kantoorpanden voor de WOZ dezelfde waarde hebben, ook wanneer het ene pand op de waardepeildatum verhuurd is en de andere leeg staat. Het "objectieve leegstandsrisico" zal in het algemeen worden uitgedrukt in het aantal maanden dat naar verwachting een dergelijk pand op deze locatie leeg zal staan in bijvoorbeeld de komende tien jaar. Om een goed beeld te krijgen van dit "objectieve leegstandsrisico" is de feitelijke leegstand op de waardepeildatum op de desbetreffende locatie een goede indicatie. Wanneer op de waardepeildatum op een bepaalde locatie nagenoeg alle kantoorpanden verhuurd zijn, zal het (objectieve) leegstandsrisico laag zijn (ook voor het enige pand op die locatie dat op de waardepeildatum toevallig leeg staat). Overigens wil een hoge feitelijke leegstand op de waardepeildatum niet altijd zeggen dat het "objectieve leegstandsrisico" ook hoog is. Immers de feitelijke leegstand kan het gevolg zijn van het feit dat op de locatie veel panden net zijn opgeleverd en er nog sprake is van (kortdurende) frictieleegstand. Overigens is het niet de taxateur die bepaalt hoe groot de daling van de WOZ-waarde is als gevolg van het leegstandsrisico, maar de markt. Immers, de bij de taxatie gebruikte huurwaarde en de kapitalisatiefactor worden uit de markt afgeleid. Wanneer bij transacties van verhuurde en van onverhuurde kantoorpanden nog steeds aanzienlijke prijzen worden betaald, dan is de daling van de marktwaarde dus nog beperkt. Het is niet zozeer de WOZtaxateur die ervoor zorgt dat de WOZ-waarden hoog blijven, maar de betrokken marktpartijen. Pas wanneer deze marktpartijen in verkooptransacties tot lagere verkoopprijzen komen, kan geconstateerd worden dat het hogere leegstandsrisico heeft geleid tot een lagere marktwaarde. Zolang marktpartijen zelf de verkoopprijzen en dus de marktwaarde hoog houden, kan de WOZ niet komen tot een lagere waarde. Taxatiewijzer Huurwaardekapitalisatiefactor Pagina 23

24 3.3.5 Huurverliezen (indien van toepassing) Huurverliezen zijn niet in alle gevallen op te nemen als een exploitatielast. Alleen in de gevallen dat er is gekozen voor de verrekening van de incentive in de BAR/NAR zal een percentage voor huurverliezen zichtbaar worden. Taxatiewijzer Huurwaardekapitalisatiefactor Pagina 24

25 3.4 Correctie kosten koper Als de WOZ-waarde via een bottom-up methode wordt bepaald, moet gecorrigeerd worden vanwege kosten koper. Dit zijn de kosten die een koper moet maken om het eigendom van de onroerende zaak te verwerven. Deze kosten bestaan uit overdrachtsbelasting en/of omzetbelasting en notariskosten Notariskosten en makelaarskosten Voor wat betreft de WOZ-waarde wordt er bij het bepalen van de kosten koper van uitgegaan dat altijd een notaris wordt ingeschakeld voor het opmaken van de transportakte. Er wordt nadrukkelijk vanuit gegaan dat er geen makelaar wordt ingeschakeld. De kosten zijn degressief en afhankelijk van de hoogte van de koopsom en dus van de WOZ-waarde Overdrachtsbelasting versus omzetbelasting Er kunnen zich drie situaties voordoen waarbij rekening dient te worden gehouden met fiscale consequenties bij aan- en verkoop van onroerende zaken. Er is sprake van overdrachtsbelasting, er is sprake van omzetbelasting (BTW) of er is sprake van overdrachtsbelasting en omzetbelasting(btw). Het gaat hier uitsluitend om de belasting die betrekking heeft op het vastgoedobject. Deze houdt geen verband met de BTW-positie van de eigenaar of huurder. Immers, er wordt uitgegaan van overdracht van een leeg en ontruimd pand aan nieuwe eigenaren en gebruikers Overdrachtsbelasting Overdrachtsbelasting bedraagt 6% van de koopsom, of, zo die hoger ligt, van de verkoopwaarde. Overdrachtsbelasting wordt in mindering gebracht op de WOZ-waarde omdat de WOZ-waarde de verkoopwaarde representeert. Overdrachtsbelasting wordt geheven over transacties van bestaande bouwwerken Omzetbelasting (BTW) Als gevolg van het bepaalde in art. 11, eerste lid aanhef en letter a, Wet op de omzetbelasting 1968, kan een onroerende zaak, indien deze meer dan twee jaar in gebruik is, vrij van omzetbelasting worden geleverd. In dat geval wordt overdrachtsbelasting geheven over de aankoopprijs. Bij nieuwe courante niet-woningen wordt alleen omzetbelasting betaald indien er een (fictieve) transactie plaatsvindt binnen twee jaar na eerste ingebruikname. Volgens de jurisprudentie betekent dit dat in deze periode de omzetbelasting (BTW) wel een waardebepalende factor is voor de WOZ-waarde. Daarom zal de WOZ-waarde in deze periode bepaald moeten worden inclusief BTW. In dit verband verwijzen wij naar het volgende arrest van de Hoge Raad van 21 december 2013, nr. 11/04417, LJN: BY6825 en nr. 11/04396, LJN: BY6824, waarin de uitspraak van het Gerechtshof wordt bevestigd. In deze laatste uitspraak zijn de volgende rechtsoverwegingen van belang: "4.8. Belanghebbenden zijn ondernemer voor de toepassing van de Wet op de omzetbelasting 1968 (hierna: Wet OB 1968). De distributieloodsen zijn door belanghebbenden verworven overeenkomstig artikel 11, eerste lid, onderdeel a, in verbinding met artikel 15 van de Wet OB 1968 met toepassing van het recht op aftrek van Taxatiewijzer Huurwaardekapitalisatiefactor Pagina 25

26 voorbelasting, zodat geen omzetbelasting op de koopprijs drukt. Belanghebbenden gebruiken de distributieloodsen voor belaste prestaties in de zin van de Wet OB Voor zover de distributieloodsen worden verhuurd, geschiedt zulks overeenkomstig artikel 11, eerste lid, onderdeel b, ten 5, van de Wet OB 1968 in de belaste sfeer, zodat de ter zake van de koopprijs afgetrokken voorbelasting onaangetast blijft en niet alsnog omzetbelasting op de koopprijs drukt Voor de toepassing van de Wet OB 1968 zijn belanghebbenden en de huurders van de distributieloodsen ondernemers die met omzetbelasting belaste prestaties verrichten. Dit betekent dat geen omzetbelasting op de koopprijzen of op de huurprijzen drukt. Bij de aankoop van de distributieloodsen maakt de aan belanghebbenden in rekening gebrachte omzetbelasting deel uit van de prijzen, die belanghebbenden ter verkrijging van de distributieloodsen slechts bereid zijn gebleken te betalen in de wetenschap dat op haar met gebruikmaking van haar recht op aftrek van voorbelasting die omzetbelasting niet drukt. Aannemelijk is dat ook andere marktpartijen die de distributieloodsen zouden willen verwerven dezelfde terughoudendheid in die bereidheid zouden tonen. De ratio van het stelsel van de omzetbelasting is, dat op de bedrijfsvoering van ondernemers geen omzetbelasting drukt voor zover zij belaste prestaties verrichten. Voor deze ondernemers gelden prijzen exclusief omzetbelasting als waarde in het economisch verkeer. Uit de arresten van de Hoge Raad van 30 oktober 1991, nr , BNB 1992/3, en van 30 oktober 1991, nr , BNB 1992/4, bevestigd in het arrest van de Hoge Raad van 8 augustus 2003, nr , LJN AI0924, BNB 2003/347, volgt echter, dat de waardering naar de waarde in het economische verkeer van de distributieloodsen in de eerste twee jaar na ingebruikname dient plaats te vinden inclusief omzetbelasting. Het Hof ziet, anders dan belanghebbenden betogen, geen reden van deze vaste jurisprudentie af te wijken, aangezien, gelet op de ratio van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, moet worden uitgegaan van de waarde in het economische verkeer, zijnde een objectieve waarde. De Hoge Raad bevestigt aldus de vaste lijn in de jurisprudentie dat de waardering naar de waarde in het economische verkeer moet worden bepaald ongeacht de persoonlijke omstandigheden van de belastingplichtige, in de eerste twee jaar na de eerste ingebruikname bovendien inclusief omzetbelasting. NB, Bij het bepalen van de tweejaarsperiode (eerste twee jaar na eerste ingebruikname) is de toestandsdatum van belang (en niet de waardepeildatum). De waarde in het economische verkeer is de prijs die de meest biedende gegadigde bereid is te betalen bij een verkoop van de desbetreffende onroerende zaak na de beste voorbereiding en rondom de waardepeildatum. Transacties van onroerende zaken zijn in beginsel vrijgesteld van de heffing van omzetbelasting. Bij gewone transacties van onroerende zaken speelt omzetbelasting geen rol. Bij niet-woningen die al langer dan twee jaar in gebruik zijn, wordt daarom de waarde in het economische verkeer bepaald, uitgaande van een verkoopprijs die niet is onderworpen aan de heffing van omzetbelasting. De hierboven bedoelde waarde is niet gelijk aan de prijs (zoals die op de markt tot stand komt) die bij belaste levering zou worden verkregen verminderd met de verschuldigde omzetbelasting. In die prijs zit namelijk ook een element van niet-aftrekbare omzetbelasting. Partijen die de omzetbelasting niet, of slechts gedeeltelijk, in aftrek kunnen brengen, zullen immers een extra bedrag over hebben voor het feit dat de levering bij verkoop vrij is van omzetbelasting. De te analyseren transacties vermelden de koopsommen exclusief de wettelijke transactiekosten (hierna k.k.). Wanneer uitgegaan wordt van de in het Kadaster vermelde transactieprijzen, zal de uitkomst van de analyse resulteren in een gemiddelde kapitalisatiefactor k.k. Eventuele omrekeningen zijn dan overbodig. Op de regel dat transacties van onroerende zaken niet zijn onderworpen aan de heffing van omzetbelasting, bestaat één belangrijke uitzondering, namelijk de verkoop van een nieuw Taxatiewijzer Huurwaardekapitalisatiefactor Pagina 26

27 vervaardigde onroerende zaak (nieuwbouwobject). Deze uitzondering geldt tot twee jaar na de eerste ingebruikname van het gebouw. Daarna is over (volgende) transacties in beginsel geen omzetbelasting meer verschuldigd. Voor de bepaling van de waarde in het economische verkeer van een onroerende zaak mogen subjectieve elementen geen rol spelen. Voor de bepaling van de waarde in het economisch verkeer van een niet-woning die op de waardepeildatum minder dan twee jaar geleden in gebruik genomen is moet, net als bij nieuwbouwwoningen, uitgegaan worden van een transactieprijs inclusief de te betalen omzetbelasting. Hoewel onder omstandigheden ook transacties van onroerende zaken ouder dan twee jaar belast kunnen zijn met omzetbelasting, geldt voor de waardebepaling in het kader van de Wet WOZ dat alleen gekeken wordt naar de tweejaarsperiode. Binnen de tweejaarsperiode wordt getaxeerd inclusief omzetbelasting en daarna wordt getaxeerd uitgaande van een transactie die niet is belast met omzetbelasting. De invloed van de omzetbelasting zal verdisconteerd zijn in de kapitalisatiefactor. Toepassing van deze kapitalisatiefactor op een huurwaarde exclusief BTW leidt tot een waarde die gebaseerd is op een transactie onderworpen aan overdrachtsbelasting. Wanneer bij het bepalen van de kapitalisatiefactor wordt aangesloten op verkoopgegevens onderworpen aan overdrachtsbelasting en huurgegevens exclusief BTW behoeft de uit de marktgegevens afgeleide huurwaarde en kapitalisatiefactor niet gecorrigeerd te worden met de BTW. In andere gevallen (bijvoorbeeld bij taxatie van een object in de tweejaarsperiode - of bij het gebruik maken van een verkoopprijs onderworpen aan omzetbelasting - is correctie wel nodig. Bronnen: Vraagbaak waardebepaling in het kader van de Wet WOZ 3e herziene druk. Hoge Raad 30 oktober 1991, nr , Belastingblad 1992, blz Taxatiewijzer Huurwaardekapitalisatiefactor Pagina 27

28 4 Bijlagen Bijlage 1 Algemene beschrijving Bij deze taxatiewijzer hoort het rekenblad HWK-monitor. Met dit rekenblad kan de kapitalisatiefactor worden bepaald en kan worden berekend wat de invloed is van eventuele incentives op de getaxeerde huurwaarde. Het rekenblad wordt per jaar vernieuwd. De belangrijkste wijzigingen ten opzichte van de vorige waardepeildatum worden in het blad versie beheer weergegeven. Wijze van berekenen invloed incentives op WOZ-waarde Het rekenblad biedt twee methoden om de invloed van incentives op de WOZ-waardebepaling te berekenen. Bij de eerste methode verrekenen we de incentives in de getaxeerde huurwaarde. Deze methodiek wordt in beginsel toegepast bij de WOZ-waardering. Op deze manier wordt deze invloed op de huurwaarde zuiverder in beeld gebracht dan in de benadering die vroeger (waardepeildatum 1 januari 2009 en eerder) werd toegepast. De tweede methode is als nadere onderbouwing beschikbaar. Deze toont aan dat het verdisconteren van de incentives in de kapitalisatiefactor tot dezelfde WOZ-waarde leidt. In eerdere edities (waardepeildatum 2009 en eerder) van de taxatiewijzers kapitalisatiefactor werd er van uitgegaan dat de incentives die in de markt worden gegeven, in zijn geheel op de bruto huur in mindering moesten worden gebracht, waarbij deze incentives werden verrekend met de te betalen huur. Gedurende een periode van tien jaar. Bij een incentive bestaande uit 12 maanden huurvrije periode werd de periode van 12 maanden gedeeld op 120 maanden en werd er daarom 10% van de bruto huur afgetrokken. De aldus verkregen "bruto huurwaarde" werd verder gebruikt om bijvoorbeeld de exploitatiekosten te berekenen en om de netto huurwaarde te bepalen. In de nieuwere versies wordt de invloed van de incentives contant gemaakt via de DCF-methode over een periode van 10-jaar. Voor de resterende periode wordt uitgegaan van de volledige "huurprijs". Contant maken van de gegeven incentives Het bedrag waarmee de bruto huurwaarde moet worden verminderd, wordt bepaald op basis van de contante waarde van "de door de incentives gemiste kasstromen". Bij de berekening wordt een rentevoet gehanteerd over een tijdreeks van 10-jaar. De uitkomst wordt uitgedrukt in een percentage van de totale kasstromen.. Overigens is het rekenblad (bijlage 5) zodanig ingericht dat de berekening geheel automatisch gaat. De gebruiker, hoeft alleen in te vullen hoeveel maanden er incentives (huurvrije periode) worden gegeven. De gemaakte keuze wordt vervolgens direct in het rekenblad verwerkt, waardoor de uitkomsten dadelijk zichtbaar zijn. Taxatiewijzer Huurwaardekapitalisatiefactor Pagina 28

29 De herbouwwaarde als uitgangspunt voor kostenraming en uitgedrukt als percentage van de jaarhuur Vanuit de praktijk bestaat de wens de exploitatiekosten (bijvoorbeeld onderhoud) te baseren op de herbouwwaarde. Het praktijkvoorbeeld is de situatie waarbij voor twee identieke gebouwen met verschillende jaarhuurprijzen verschillende onderhoudskosten werden berekend, terwijl de panden qua onderhoudskosten gelijk zijn. Deze ongelijkheid wordt voorkomen door dezelfde herbouwwaarde als uitgangspunt te nemen. Doordat de gebruiker kan kiezen uit archetypen, krijgen gelijke gebouwen gelijke exploitatiekosten ten aanzien van het onderhoud. Wel wordt de mogelijkheid geboden om met een cijfermatige aanduiding de kwaliteit, ligging en onderhoud te benoemen waarmee de herbouwwaarde kan variëren. Het lijkt redelijk te veronderstellen dat bij een object met een mindere staat van onderhoud hogere onderhoudskosten in de taxatie moeten worden meegenomen. Het inzichtelijk maken van verzekeringen op basis van herbouwwaarde en uitgedrukt als percentage van de jaarhuur Het argument om de onderhoudskosten te baseren op de herbouwwaarde geldt evenzeer voor het schatten van de kosten voor bijvoorbeeld de opstalverzekering. Ook hier is het van belang de kosten op een eenduidige wijze vast te stellen, waarbij gelijke gevallen gelijk worden behandeld en niet worden beïnvloed door de hoogte van de individueel betaalde huurprijs. De netto contante waardeberekening Met behulp van dit rekenblad kan meteen een controle worden uitgevoerd op basis van de netto contante waarde. In deze waardeberekening wordt namelijk getoond welke kasstromen er zijn binnen een tijdreeks van 10-jaar. Deze kasstromen bestaan enerzijds uit de jaarlijkse huuropbrengst van een gebouw, anderzijds worden de jaarlijkse kosten als kasstromen zichtbaar, zodat er een netto kasstroom overblijft. De netto kasstroom wordt contant gemaakt met behulp van een rentevoet. De rentevoet bestaat uit het netto aanvangsrendement plus een ophoging voor te verwachten groei. Het zal duidelijk zijn dat het bepalen van de rentevoet (risico-opslag) vanuit verkooptransacties onontbeerlijk is, hierdoor houdt de rentevoet aansluiting op de markt. Taxatiewijzer Huurwaardekapitalisatiefactor Pagina 29

30 Bijlage 2 Overzicht exploitatiekosten en verzekeringspremies Algemene beschrijving van de werking van de matrix overzichten onderhoudskosten en verzekeringspremies De matrix is ingedeeld in kolommen en regels. Bij de kolom Omschrijving kan de gewenste omschrijving van het object worden gezocht. Vervolgens wordt in de kolom ernaast gezocht naar de gewenste bijzonderheid die past bij de eerder gekozen omschrijving. Uit de horizontale rij wordt berekend wat de kosten zijn van dit type gebouw. De kolom totaal is gevuld met de som van alle kosten in de horizontale rij. Hiervan kan worden afgeweken als een van de betrokken kostensoorten niet van toepassing is. In dat geval kan worden gekozen voor een optelling van de specifieke kosten die voor het gebouw gelden. Deze werkwijze geldt voor de gebouwtypen kantoor, winkel en bedrijf. Om de berekening van de kapitalisatiefactor zuiver te houden, worden deze kosten vervolgens uitgedrukt in een percentage van de huur. Door deze werkwijze wordt voorkomen dat voor gelijke gebouwen verschillende bedragen worden gehanteerd voor onderhoud en verzekeringen. De onderstaande onderhoudskosten zijn gebaseerd op een neutrale onderhoudssituatie. Het zijn de meest voorkomende kosten per gebouwtype, per vierkante meter bruto vloeroppervlak (BVO). Op het moment dat er kosten worden gemaakt die zien op achterstallig onderhoud moeten deze in de waardering worden verwerkt als een kapitaalscorrectie. Deze mogen niet in de exploitatiekosten worden opgenomen. Hieronder wordt per kostencomponent getracht een meer gedetailleerde uitleg te geven over het rekenblad. De onderstaande matrix is aangepast naar waardepeildatum 1 januari Dit houdt in dat de individuele kostensoorten opnieuw zijn beoordeeld door de Vastgoed Exploitatiewijzer 2013 als uitgangspunt te nemen en deze te indexeren met 2.53%. Taxatiewijzer Huurwaardekapitalisatiefactor Pagina 30

31 Omschrijving bijzonderheden standaard basis cv installatie mechanische ventilatie topkoeling sprinkler installatie Totaal p/m2 per jaar Verzekeringen Inflatie 2013 Omschrijving bijzonderheden standaard basis cv installatie mechanische ventilatie topkoeling airconditioning Totaal p/m2 per jaar Verzekeringen Inflatie 2013 Onderhoudskosten en verzekeringen Kantoren < 10 mio > 10 mio 2,53% Grachtenpand metselwerk 5,05 0,75 0,80 1,10 0,00 7,89 0,055 0,035 Grachtenpand gestucadoord en geschilderd 6,35 0,75 0,80 1,10 0,00 9,23 0,055 0,035 monumentaal metselwerk 7,35 0,70 1,05 1,50 0,00 10,87 0,055 0,035 monumentaal gestucadoord en geschilderd 7,65 0,75 0,75 1,25 0,00 10,66 0,055 0,035 eigentijds metselwerk, houten kozijnen 6,85 0,75 0,80 1,10 2,70 12,51 0,038 0,024 eigentijds metselwerk, aluminium kozijnen 4,50 0,75 0,80 1,10 2,70 10,10 0,038 0,024 eigentijds isolatiestucwerk, houten kozijnen 8,05 0,75 0,80 1,10 2,70 13,74 0,038 0,024 eigentijds isolatiestucwerk, aluminium kozijnen 5,50 0,75 0,80 1,10 2,70 11,12 0,038 0,024 eigentijds natuursteen, houten kozijnen 6,25 0,75 0,80 1,10 2,70 11,89 0,038 0,024 eigentijds natuursteen, aluminium kozijnen 3,65 0,75 0,80 1,10 2,70 9,23 0,038 0,024 eigentijds metaal 3,90 0,75 0,80 1,10 2,70 9,48 0,038 0,024 eigentijds beton 3,90 0,55 0,60 0,90 2,30 8,46 0,038 0,024 eigentijds metselwerk 2,10 0,55 0,40 0,55 1,70 5,43 0,038 0,024 middelhoog jaren ' 70 metselwerk, houten kozijnen 5,55 0,60 0,55 0,85 2,00 9,79 0,038 0,024 middelhoog jaren ' 70 metselwerk, aluminium kozijnen 2,55 0,60 0,55 0,85 2,00 6,72 0,038 0,024 middelhoog jaren ' 70 beton, houten kozijnen 5,80 0,60 0,55 0,85 2,00 10,05 0,038 0,024 middelhoog jaren ' 70 beton, aluminium kozijnen 3,75 0,60 0,55 0,85 2,00 7,95 0,038 0,024 laagbouw metselwerk 2,60 0,60 0,55 0,85 2,00 6,77 0,038 0,024 laagbouw vliesgevels 2,90 0,60 0,55 0,85 2,00 7,07 0,038 0,024 laagbouw natuursteen 2,70 0,60 0,55 0,85 2,00 6,87 0,038 0,024 laagbouw beton 3,60 0,60 0,55 0,85 2,00 7,79 0,038 0,024 laagbouw metaal 2,70 0,60 0,55 0,85 2,00 6,87 0,038 0,024 middelhoogbouw metselwerk 2,05 0,55 0,40 0,65 1,80 5,59 0,038 0,024 middelhoogbouw vliesgevels 2,30 0,55 0,40 0,65 1,80 5,84 0,038 0,024 middelhoogbouw natuursteen 2,15 0,55 0,40 0,65 1,80 5,69 0,038 0,024 middelhoogbouw beton 3,00 0,55 0,40 0,65 1,80 6,56 0,038 0,024 middelhoogbouw metaal 2,15 0,55 0,40 0,65 1,80 5,69 0,038 0,024 hoogbouw vliesgevels 2,15 0,50 0,35 0,55 1,65 5,33 0,038 0,024 hoogbouw natuursteen 1,90 0,50 0,35 0,55 1,65 5,08 0,038 0,024 hoogbouw beton 3,10 0,50 0,35 0,55 1,65 6,31 0,038 0,024 hoogbouw metaal 2,00 0,50 0,35 0,55 1,65 5,18 0,038 0,024 optioneel Eenheid Bedrag p/st Hydrofoor, stuksprijzen in kosten opnemen als m2 prijs stuks 478 Tractielift, stuksprijzen in kosten opnemen als m2 prijs bij laagbouw stuks Tractielift, stuksprijzen in kosten opnemen als m2 prijs bij middelhoogbouw stuks Tractielift, stuksprijzen in kosten opnemen als m2 prijs bij hoogbouw stuks Hydraulische lift, stuksprijzen in kosten opnemen als m2 prijs bij laagbouw stuks Hydraulische lift, stuksprijzen in kosten opnemen als m2 prijs bij middelhoogbouw stuks Gevelonderhoud instalatie, stuksprijzen in kosten opnemen als m2 prijs stuks Bron: Vastgoed Taxatiewijzer Koëter vastgoed adviseurs.. Onderhoudskosten en verzekeringen Winkel < 10 mio > 10 mio 2,53% individuele winkel (winkelstraat) ouder traditioneel gemetseld 5,25 1,45 0,00 0,00 2,90 9,84 0,055 0,038 individuele winkel (winkelstraat) recent traditioneel gemetseld 4,65 1,45 0,00 0,00 2,90 9,23 0,055 0,038 winkel in centrum, niet overdekt, ouder gemetseldegevel 6,40 1,45 0,00 0,00 2,90 11,02 0,108 0,073 winkel in centrum, niet overdekt, recent gemetseldegevel 6,20 1,45 0,00 0,00 2,90 10,82 0,108 0,073 winkel in centrum, overdekt, ouder gemetseldegevel 4,25 1,45 0,00 0,00 2,90 8,82 0,108 0,073 winkel in centrum, overdekt, recenter gemetseldegevel 4,75 1,45 0,00 0,00 2,90 9,33 0,108 0,073 kiosk aluminium met glasgevel 5,65 120,00 0,00 0,00 2,90 131,80 0,108 0,073 solitaire supermarkt gemetseldegevel 5,15 0,95 0,00 0,00 2,90 9,23 0,065 0,048 grootschalige detailhandelsunit metalengevelbekleding 4,40 0,00 0,00 0,00 2,90 7,48 0,108 0,073 grootschalige detailhandelsunit metalengevelbekleding 2,40 0,00 0,00 0,00 2,90 5,43 0,108 0,073 perifere grootschalige detailhandelsunit metalengevelbekleding 4,20 0,00 0,00 0,00 2,90 7,28 0,108 0,073 perifere grootschalige detailhandelsunit metalengevelbekleding 2,30 0,00 0,00 0,00 2,90 5,33 0,108 0,073 café/bar gemetseldegevel 4,25 0,95 0,30 3,05 2,90 11,74 0,225 0,168 restaurant gemetseldegevel, isolatieglas 4,25 0,95 0,30 3,05 2,90 11,74 0,130 0,000 theater/bioscoop aluminium vleizgevel 2,35 0,60 0,35 0,75 2,90 7,13 0,108 0,080 dancing/discotheek geen nadere onmschrijving 2,85 0,55 0,30 0,65 2,90 7,43 0,650 0,475 Optioneel voor heater's hieronder Eenheid Bedrag p/m2 directgestookt 1e bouwlaag per m/2 0,45 indirect gestookt 1e bouwlaag per m/2 0,55 directgestookt 2e bouwlaag per m/2 0,25 indirect gestookt 2e bouwlaag per m/2 0,30 optioneel Eenheid Bedrag p/st Hydrofoor per st 463 Tractielift per st Hydraulische lift per st roltrap/ trap per st Gevelonderhoud instalatie per st Bron: Vastgoed Taxatiewijzer, Koëter vastgoed adviseurs Taxatiewijzer Huurwaardekapitalisatiefactor Pagina 31

32 Omschrijving bijzonderheden standaard basis direct/heater indirect/heater indirect/stralingspanelen sprinkler installatie Totaal p/m2 per jaar Verzekeringen Inflatie 2013 Onderhoudskosten en verzekeringen Bedrijven < 10 mio > 10 mio 2,53% kleinschalig metselwerk 5,10 0,45 0,75 0,65 2,90 10,41 0,160 0,100 kleinschalig metaal 4,60 0,45 0,75 0,65 2,90 9,89 0,160 0,100 kleinschalig metselwerk/metaal 4,55 0,45 0,75 0,65 2,90 9,84 0,160 0,100 middenschalig metselwerk 3,40 0,40 0,50 0,45 2,90 8,15 0,160 0,100 middenschalig metaal 3,65 0,40 0,45 0,45 2,90 8,36 0,160 0,100 middenschalig metselwerk/metaal 5,00 0,40 0,50 0,45 2,90 9,79 0,160 0,100 grootschalig metselwerk 3,05 0,25 0,40 0,30 2,90 7,23 0,160 0,100 grootschalig metaal 3,10 0,25 0,40 0,30 2,90 7,28 0,160 0,100 grootschalig metselwerk/metaal 4,00 0,40 0,45 0,30 2,90 8,51 0,160 0,100 klein tot grootschalig gevels en dak metaal, ongeïsoleerd 2,90 0,00 0,00 0,00 2,90 5,95 0,160 0,100 combinatiegebouw gemetseldegevel 2,95 0,40 0,45 0,35 2,90 7,48 0,160 0,100 bedrijfsverzamelgebouw Combi metaal/ metselewerk, geisoleerd 3,05 0,45 0,75 0,65 2,90 8,30 0,225 0,155 distributiecentrum kleinschalig 3,90 0,40 0,45 0,30 2,90 8,46 0,160 0,100 distributiecentrum grootschalig 4,80 0,30 0,40 0,30 2,90 9,07 0,160 0,100 garagebedrijf geen 3,60 0,40 0,45 0,00 2,90 7,80 0,165 0,103 optioneel Eenheid Bedrag p/st Tractielift per st Hydraulische lift per st Bron: Vastgoed Taxatiewijzer, Koëter vastgoed adviseurs Taxatiewijzer Huurwaardekapitalisatiefactor Pagina 32

33 Hoofd gebruik Arche type Materiaal gebruik Herbouw min m3 Herbouw max m3 Bijlage 3 Overzicht herbouwwaarden In deze bijlage vindt u de herbouwwaarde in bandbreedtes van minimaal naar maximaal. In de kolom Hoofdgebruik kan een keuze worden gemaakt voor het type vastgoed dat moet worden getaxeerd. In de kolom Archetype moet daar vervolgens een nadere omschrijving bij worden gevonden, die nog verder kan worden verfijnd door gebruik te maken van de kolom Materiaalgebruik.. Het eindigt bij de minimale en maximale herbouwwaarde die overigens automatisch in de berekening van het rekenblad wordt verwerkt. In het rekenblad kunnen de onderstaande keuzes worden gemaakt. De keuze wordt specifiek gemaakt voor het te taxeren object door de toekenning van een cijfer voor kwaliteit, ligging en onderhoud van het gebouw. Bij het aanpassen van deze cijfers zal ook de herbouwwaarde wijzigen.. De onderstaande matrix is aangepast naar waardepeildatum 1 januari 2014 Dit houdt in dat de individuele kostensoorten opnieuw zijn beoordeeld door de Vastgoed Exploitatiewijzer 2013 als uitgangspunt te nemen en deze te indexeren met 2,53% Herbouwwaarden kantoor Kantoor monumentaal kantoor metselwerk Kantoor monumentaal kantoor gestucadoord en geschilderd Kantoor kantoor villa (monumentaal) metselwerk Kantoor kantoor villa (monumentaal) gestucadoord en geschilderd Kantoor kantoor villa (eigentijds) metselwerk, houten kozijnen Kantoor kantoor villa (eigentijds) metselwerk, aluminium kozijnen Kantoor kantoor villa (eigentijds) isolatiestucwerk, houten kozijnen Kantoor kantoor villa (eigentijds) isolatiestucwerk, aluminium kozijnen Kantoor kantoor villa (eigentijds) natuursteen, houten kozijnen Kantoor kantoor villa (eigentijds) natuursteen, aluminium kozijnen Kantoor kantoor villa (eigentijds) metaal Kantoor kantoor villa (eigentijds) beton Kantoor middelhoog (eigentijds) metselwerk Kantoor middelhoog jaren zestig-zeventig metselwerk, houten kozijnen Kantoor middelhoog jaren zestig-zeventig metselwerk, aluminium kozijnen Kantoor middelhoog jaren zestig-zeventig beton, houten kozijnen Kantoor middelhoog jaren zestig-zeventig beton, aluminium kozijnen Kantoor laagbouw metselwerk Kantoor laagbouw vliesgevels Kantoor laagbouw natuursteen Kantoor laagbouw beton Kantoor laagbouw metaal Kantoor middelhoogbouw metselwerk Kantoor middelhoogbouw vliesgevels Kantoor middelhoogbouw natuursteen Kantoor middelhoogbouw beton Kantoor middelhoogbouw metaal Kantoor hoogbouw vliesgevels Kantoor hoogbouw natuursteen Kantoor hoogbouw beton Kantoor hoogbouw metaal Bron: Vastgoed Taxatiewijzer, Koëter vastgoed adviseurs Taxatiewijzer Huurwaardekapitalisatiefactor Pagina 33

34 Hoofd gebruik Arche type Materiaal gebruik Herbouw min m3 Herbouw max m3 Hoofd gebruik Arche type Materiaal gebruik Herbouw min m3 Herbouw max m3 Herbouwwaarden Bedrijven Bedrijf kleinschalig metselwerk Bedrijf kleinschalig metaal Bedrijf kleinschalig metselwerk/metaal Bedrijf middenschalig metselwerk Bedrijf middenschalig metaal Bedrijf middenschalig metselwerk/metaal Bedrijf grootschalig metselwerk Bedrijf grootschalig metaal Bedrijf grootschalig metselwerk/metaal Bedrijf klein tot grootschalig gevels en dak metaal, ongeïsoleerd Bedrijf combinatiebouw met showroom,/serviceruimte, N.v.t. kantoor en bedrijfsruimte Bedrijf bedrijfsverzamelgebouw N.v.t Bedrijf distributiecentrum kleinschalig Bedrijf distributiecentrum grootschalig Bedrijf garagebedrijf met showroom en kantoren N.v.t Bron: Vastgoed Taxatiewijzer, Koëter vastgoed adviseurs Herbouwwaarden Winkels Winkel individuele winkel (winkelstraat) ouder traditioneel type gemetselde gevels, Winkel individuele winkel (winkelstraat) recenter traditioneel type gemetselde gevels, Winkel winkel in centrum, niet overdekt, ouder gemetseldegevel type Winkel winkel in centrum, niet overdekt, recenter gemetseldegevel type Winkel winkel in centrum, overdekt, ouder type gemetseldegevel Winkel winkel in centrum, overdekt, recenter gemetseldegevel type Winkel kiosk aluminium met glas gevels Winkel solitaire supermarkt gemetselde gevels Winkel grootschalige detailhandelsunit (megastores) Metalen gevelbekleding 1 bouwlaag Winkel grootschalige detailhandelsunit (megastores) Metalen gevelbekleding 2 bouwlagen Winkel perifere grootschalige detailhandelsunit Metalen 1 bouwlaag gevelbekleding Winkel perifere grootschalige detailhandelsunit Metalen 2 bouwlagen gevelbekleding Winkel café/bar gemetseldegevel Winkel restaurant gemetseldegevel Winkel theater/bioscoop aluminium vliezgevels Winkel dancing/discotheek geen nadere omschrijving Bron: Vastgoed Taxatiewijzer, Koëter vastgoed adviseurs Taxatiewijzer Huurwaardekapitalisatiefactor Pagina 34

35 Bijlage 4 Overzicht kosten voor de koper Hierna is een tabel opgenomen van kosten koper zoals genoemd in de Vastgoed Exploitatiewijzer, Koeter vastgoed adviseurs. Koopsom in Overzicht kosten voor de koper Overdrachtsb Transport K.K. totaal in elasting in kosten in K.K. in % ,0% ,5% ,4% ,4% ,4% ,3% ,3% ,3% ,3% ,3% ,3% ,3% ,2% ,2% ,2% ,2% ,2% ,2% ,1% ,1% ,1% ,1% ,1% ,1% ,1% Bron: Vastgoed Taxatiewijzer Exploitatiekosten 2013: KOETER, Vastgoed adviseurs online en REV Taxatiewijzer Huurwaardekapitalisatiefactor Pagina 35

36 Bijlage 5 Rekenblad Huurwaardekapitalisatie monitor Belangrijk! Standaard beveiligingsniveau van gemiddeld of hoger in acht nemen. Mocht u nog steeds problemen ervaren met het functioneren van het rekenblad, kiest u dan voor een laag beveiligingsniveau.. Het komt wel eens voor dat een computer niet in staat is om de bron te identificeren, waardoor het rekenblad als onveilig wordt gekenmerkt. Excel 2003:. Kies voor EXTRA MACRO BEVEILIGING, kies het gewenste beveiligingsniveau. Excel 2007: via Opties Microsoft Office- beveiligingsopties en inhoud vullen. Excel 2010 Via Opties naar Formules en daar rechtsboven de Iteratieve berekening inschakelen, zoals in onderstaande screenshot aangegeven. (NB: zo niet, dan krijgt u een kringverwijzing en werkt het rekenblad niet) Taxatiewijzer Huurwaardekapitalisatiefactor Pagina 36