Driemaandelijks - april ste jaargang - N r 206. Associatie van Belgische Experten Koninklijke Maatschappij Erkende beroepsvereniging

Transcriptie

1

2 Driemaandelijks - april ste jaargang - N r 206 Associatie van Belgische Experten Koninklijke Maatschappij Erkende beroepsvereniging ABEX Beheerraad Voorzitter : James HUGHES Ondervoorzitter : Michel DE KEYSER Elisabeth BERGER Verslaggever : Alain COPPE Secretaris Generaal : Fabien de GERADON Schatbewaarder : Martine PIRET Secretaris : Frédéric HEYNEMAN Leden Albert COLLET Michel COPPENS Bernard de RUBINAT Claude LAHMANN Michel VASSILIADES Redactie comite Elisabeth BERGER Fabien de GERADON James HUGHES Geachte Confraters, Voorwoord In 1794 verjaagt Napoleon, na afloop van een bijzonder zware militaire campagne, de Oostenrijkers definitief en lijft hij ons territorium in bij het Franse rijk. Hij installeert er bij die gelegenheid een nieuw juridisch kader, de "Code Napoleon". In de versie die in 1804 wordt ingevoerd omvat deze code 36 wetten en artikelen, ingedeeld in 3 delen die gewijd zijn personen, goederen en eigendom, die in een duidelijke en beknopte stijl opgesteld zijn om elke dubbelzinnigheid te vermijden: de Code civil is een "een corpus van wetten die bestemd zijn om de relaties van sociabiliteit, familie en belangen die bestaan tussen mensen uit dezelfde staat te sturen en vast te leggen". De Code civil wordt aangevuld door de invoering van een wetboek van burgerlijke rechtspleging (code procédure civile) in 1806, een wetboek van koophandel (code de commerce) in 1807, een wetboek van strafvordering (code d'instruction criminelle) in 1808 en een strafwetboek (code pénal) in En in 1807 krijgt de Code civil de naam Code Napoléon. De vergelijke studie van de Belgische en Franse wetten op het vlak van mede-eigendom waarmee dit tijdschrift begint, toont ons de grote verschillen die vandaag bestaan en die de vrucht zijn van de evolutie van de mentaliteiten, de zeden en gewoonten. Bij het ontstaan van België in 1830 werd het civiele leven van de burgers aan beide zijden van de grens nochtans door hetzelfde wetboek geregeld. Verantwoordelijke uitgever Fabien de GERADON Frans Van Kalkenlaan 1/104 B Brussel - België Tel : +32 (0) Fax : +32 (0) info@abex.be James Hughes Voorzitter 1

3 MICHEL VASSILIADES D.E.S. de Droit Public D.E.S. de Science Politique I.H.E.I. Deskundige bij het Hof van Beroep van Parijs VERGELIJKENDE ANALYSE VAN DE B TUSSEN MEDE-EIGENAARSSYNDICAA De wereld van de mede-eigendom omvat in België ongeveer hoofdkavels, zijnde een derde van de Belgische bevolking, en in Frankrijk hoofdkavels, wat ook één derde van de Franse bevolking is. 1. «Les associations partielles» van Michel Plessers in «la copropriété par appartements : la réforme d 2010», Uitgaven Die Keure (?) «L adaptation du règlement de copropriété» door Jean-Marc Roux, p.32 «Informations rapides de la copropriété», oktober 2011 nr Verschenen in het Belgisch Staatsblad van 29 augustus Gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad van 8 juni Gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad van 3 augustus 2012 Zonder terug te gaan tot de napoleontische Code van 1804, zouden we kunnen denken dat de Franse wet van 10 juli 1965, en zelfs die van 1938, ouder was dan de Belgische wet van 30 juni We moeten echter de chronologie herzien en vaststellen dat de Belgische wet van 8 juli voorafging aan de Franse wet van 28 juni De Franse wet van 10 juli 1965, aangevuld door het Decreet van 17 maart 1967, heeft inderdaad het nieuwe tijdperk van de mede-eigendom ingeluid, gevolgd door de Belgische wet van 30 juni 1994, die zelf herzien werd door de wet van 2 juni Maar de Franse wet werd vanaf 1965 tot op heden aangevuld met artikelen die in wetten werden opgenomen, en die dikwijls bredere onderwerpen betreffen en door verschillende Ministeries werden voorgesteld. Zo werden er in Frankrijk met 28 wetten 2 en 17 decreten één of meer artikelen toegevoegd aan de basisteksten van 1965 en De nieuwe Belgische wet van 2 juni 2010 werd al aangevuld door de wet van 13 augustus , door de wet van 15 mei en door een koninklijk besluit van 12 juli tot vaststelling van een minimum genormaliseerd rekeningenstelsel voor verenigingen van mede-eigenaars. Met deze vergelijkende analyse van de Belgische en Franse wetgevingen, proberen wij aan te tonen dat beide wetgevers de lessen zouden moeten onthouden die professionals in het beheren van vastgoedeenheden van uiteenlopende grootte trekken uit de dagelijkse praktijk van de mede-eigendom. Mede-eigendom begint met twee in een gebouw en kan gaan tot een verbluffend aantal van verscheidene duizenden kavels. In onze praktijkervaring van een veertigtal jaren was de kleinste mede-eigendom die beheerd werd er één van 3 mede-eigenaars die elkaar hartgrondig verafschuwden, in die mate dat ze voor de hoofdsyndicus een beroep deden op een professioneel syndicus met een mede-eigendom van hoofdkavels. Laten wij, om van start te gaan met deze studie, eerst en vooral wijzen op de verschillende situaties van vastgoedgehelen die fysiek mogelijk zijn. Wij behandelen enkel bebouwde eigendommen omdat de Belgische wet 6 enkel van toepassing is op dit type vastgoedeenheden. Een mede-eigendom die uit één enkel gebouw bestaat, kan slechts één trappenhuis hebben, één lift, één verwarmingskelder, één conciërgewoning enz., maar kan evengoed verschillende trappenhuizen en verschillende liften, maar nog steeds één enkele verwarmingskelder en conciërgewoning hebben. Een mede-eigendom met verschillende gebouwen 7 in een park kan samengesteld zijn uit gebouwen met één of meer trappenhuizen, één of meer liften, of 6. Art van de wet van 2 juni 2010 Art.1 van de wet van 10 juli De mede-eigendom van loten waarnaar wij verwijzen, werd gebouwd in een park van 7ha en werd door ongeveer personen bewoond. Zij is samengesteld uit een hoofdsyndicaat van mede-eigenaars en vijftien secundaire syndicaten geen enkele, maar slechts bediend worden door één centrale verwarmingskelder en één enkele conciërgewoning voor al deze gebouwen, die zich in één van de gebouwen bevinden. Wij merken dan ook de moeilijkheden op die zich kunnen voordoen bij het beheer van mede-eigendommen door syndici. De doelstelling van de wetgevers was om het beheer door professionals te organiseren, te structureren en te rationaliseren. Maar in de loop der tijd zijn de doelstellingen van de wetgevers geëvolueerd ten gevolge van psychologische factoren. Merkwaardig genoeg werden beide wetgevers beïnvloed door drukkingsgroepen die hen meesleurden in demagogische en zelfs populistische gedachten. De Belgische wet van 2 juni 2010 telt op dit moment slechts 19 artikelen, terwijl de Franse wet van 1965 er 85 telt, en het decreet van 1967 een honderdtal. Een wetsontwerp dat afkomstig was van de Belgische Senaat, kreeg als titel Wetsontwerp tot wijziging van het Burgerlijk Wetboek teneinde de werking van de mede-eigendom te moderniseren en het beheer ervan transparanter te maken 8. Met andere woorden: vandaag, en sinds enkele jaren, stellen de Franse en de Belgische wetgevers teksten voor betreffende mede-eigendom die dikwijls gebaseerd zijn op hun bewuste of onbewuste argwaan ten aanzien van de syndicus van mede-eigendom. Het belangrijkste gevolg voor de Franse wetgever over de mede-eigendom is dat hij heeft gezorgd voor het ontstaan van een gelaagd Medeeigendomsrecht (Code de la Copropriété), waarbij nieuwe artikelen aan de oude artikelen worden toege- 8. Parl. Doc. Sen. Gew. Zitting nr. 1409/9 p.1 tot 8, Mevrouw Pascale Lecocq in haar artikel «Une réforme pour un meilleur fonctionnement et une plus grande transparence» p.1 in «La copropriété par appartements : la réforme de 2010» - Uitg. Die Keure

4 april N r 206 ELGISCHE EN FRANSE WETTEN INZAKE DE RELATIE T/ VERENIGING VAN MEDE-EIGENAARS EN SYNDICUS voegd, dikwijls zonder overeenstemming noch samenhang van het geheel. Nadat wij de belangrijkste gelijkenissen en verschillen hebben geanalyseerd tussen de Belgische en Franse wetteksten betreffende de relaties tussen het mede-eigenaarssyndicaat of de vereniging van mede-eigenaars en de syndicus, zullen wij dan ook constructieve voorstellen uitwerken in de geest van de Franse wetgever, die een vereenvoudiging van de wetten beogen, en vooral de dagdagelijkse toepassing van deze wetten door de actoren op het terrein. De geest die ten grondslag ligt aan het leven in mede-eigendom is die van een leven in een kleine burgergemeenschap die functioneert volgens het principe van een directe democratie en op basis van teksten die eigen zijn aan elk van deze burgergemeenschappen en die deze collectieve leefwijze organiseren. Eerst zullen wij de rol van elke speler in deze micro-burgergemeenschap analyseren. En in een tweede deel zullen wij proberen om een kritische analyse te maken van de teksten, gevolgd door constructieve pragmatische voorstellen. Eerste deel - Werking van de Vereniging van Mede-eigenaars (Belgische wet) en van het Medeeigenaarssyndicaat (Franse Wet): DE ACTOREN Afzonderlijk kunnen mede-eigenaars niets beginnen op het vlak van het beheer van de mede-eigendom. Zij drukken zich echter, zoals in elke democratie, uit door middel van stembrieven die worden gebruikt tijdens de algemene vergaderingen, waarbij zij hun vertegenwoordigers, de syndicus en de Raad van mede-eigendom (Belgische Wet) of de Conseil Syndical (syndicale raad) (Franse wet) en de Commissaris van de rekeningen kiezen. Deze laatsten zullen elk in hun vakgebied de opdracht hebben om de belangen van het Medeeigenaarsyndicaat of van de Vereniging van Mede-eigenaars veilig te stellen. I. De soevereine macht: de Algemene Vergaderingen: werking en vormvoorschriften die moeten worden nageleefd A) Oproepingen voor de Algemene Vergaderingen 1/ Initiatief van de oproepingen Zowel de Belgische als de Franse wetgeving bepalen dat er jaarlijks een algemene vergadering wordt gehouden 9, of vaker indien noodzakelijk, met name in geval van hoogdringendheid 10. Het zijn de syndici die het initiatief voor de oproeping nemen (art. 7 van het decreet van 17 maart 1967; art alinea 2). Beide wetgevingen voorzien bijzondere gevallen, en dan vooral het geval waarin de oproeping voor een algemene vergadering door één of meer mede-eigenaars wordt gevraagd, die minstens één vijfde van de tantièmes van de mede-eigendom vertegenwoordigen voor de Belgische wet 11 of door mede-eigenaars die één vierde van de tantièmes van de mede-eigendom vertegenwoordigen voor de Franse wet, die ook een aanvraag voorziet die afkomstig is van de Syndicale Raad 12. In het geval van weigering of onvermogen van de syndicus, indien de syndicus geen actie onderneemt binnen de 30 dagen na ontvangst van het verzoek, laat de Belgische wet toe dat één van de medeeigenaars die vragende partij is, zelf de algemene vergadering bijeenroept 13. De 9. Art alinea 2 (Belgische wet) Art. 7 van het decreet van 17 maart Art. 9 van het decreet van 17 maart Art alinea 2 (Belgische wet) 12. Art. 8 van het decreet van 17 maart 1967 (Franse wet) 13. Art alinea 2 (Belgische wet) Franse wet wijkt af op dit punt. Enkel de Voorzitter van de Syndicale Raad mag een algemene vergadering bijeenroepen na een ingebrekestelling aan de syndicus die gedurende meer dan acht dagen zonder gevolg bleef. Eén van de vragende mede-eigenaars mag echter niet uit eigen beweging de algemene vergadering bijeenroepen zonder voorafgaande toestemming van de Voorzitter van het Tribunal de Grande Instance dat terzake een uitspraak doet inzake kortgeding 14. De Belgische wet voorziet ook een andere mogelijkheid: de mogelijkheid dat één mede-eigenaar aan de rechter vraagt om de syndicus te gelasten om een algemene vergadering bijeen te roepen wanneer deze laatste in gebreke blijft, op welke wijze ook 15. 2/ Formaliteiten die verplicht moeten worden nageleefd inzake de oproepingen voor de algemene vergaderingen a) Deelnemers: alle mede-eigenaars moeten worden opgeroepen 16 ; diegene die in onverdeeldheid zijn, moeten aan de syndicus hun gemachtigde kenbaar maken 17. b) Oproepingsmodaliteiten voor de algemene vergaderingen: Op de oproeping zijn plaats, datum en uur van de vergadering vermeld, alsook de agenda 18. De agenda wordt samengesteld uit kwesties die ter stemming zullen worden voorgelegd tijdens de algemene vergadering. De syndicus is verplicht om deze agenda 14. Art. 50 van het decreet van 17 maart 1967 (Franse wet) 15. Art alinea 3 (Belgische wet) Art alinea Art alinea 1 Art.23 wet van 10 juli 1965 Art. 6 van het decreet van 17 maart Art. 9 van het decreet van 17 maart 1967 Art. 10 van het decreet van 17 maart 1967 Art alinea 3 Art alinea 4 >>> 3

5 zorgvuldig op te maken. Enkel de kwesties die erop vermeld staan, zullen ter discussie en ter stemming worden voorgelegd. Maar hij moet ook de vragen van de mede-eigenaars of van de Raad van Mede-eigendom of van de Syndicale Raad opnemen. Volgens de Belgische wet moet hij dit doen voor de te stemmen kwesties (voorstellen) die afkomstig zijn van deelverenigingen zonder rechtspersoonlijkheid 19. In de Franse teksten ten slotte, heeft de wetgever, sinds het decreet van 20 april 2010, bepaald dat de agenda moet worden opgesteld in samenspraak met de Syndicale Raad 20, behalve in geval van hoogdringendheid. Er werd geen enkele sanctie voorzien in geval van niet-naleving van deze verplichting. Bijgevoegde documenten: in het Franse systeem moeten de documenten bij de oproeping worden gevoegd zodat de mede-eigenaars, die zo perfect op de hoogte zijn, geldig zouden kunnen stemmen 21. Hetzelfde geldt voor boekhoudkundige documenten 22, kostenramingen, contracten, afgesproken projecten en standpunten van de Syndicale Raad wanneer deze verplicht moet worden geraadpleegd. De Belgische tekst 23 verduidelijkt dat de oproeping de raadplegingsmodaliteiten moet aangeven van de documenten die betrekking hebben op de agendapunten. Deze raadpleging kan met andere woorden gedaan worden via internet. Gezien de syndicus echter de verplichting heeft om meerdere kostenramingen over te leggen, op basis van een vooraf opgemaakt bestek 24, lijken deze kostenramingen bij de oproeping gevoegd te moeten worden. Zeker is dat de boekhoudkundige documenten, en in het bijzonder de voorlopige budgetten, bij de oproeping gevoegd moeten worden De deelverenigingen met rechtspersoonlijkheid komen in de Franse teksten overeen met de secundaire syndicaten. In deze teksten bestaat er echter geen equivalent voor de deelverenigingen zonder rechtspersoonlijkheid. 20. Art. 26 van het decreet van 17 maart Art. 11 decreet 17 maart Frans boekhoudplan voor de mede-eigendommen: D van 14 maart 2005 dat enkel de mede-eigendommen betreft met meer dan 10 hoofdkavels met een minimumbudget van Art L. 10/07/ Art Art Art Art , 17, 18 B) Verzending van de oproepingen De oproepingen moeten per aangetekend schrijven met ontvangstbevestiging worden verstuurd. De Belgische en de Franse wet voorzien echter verschillende mogelijkheden, namelijk: - via een ander communicatiemiddel: bijvoorbeeld via elektronische weg indien de mede-eigenaar dit individueel, uitdrukkelijk en schriftelijk bevestigd heeft 26, Belgische wet; - per fax met ontvangstbewijs of met handtekening voor ontvangst 27, Franse wet. De oproepingen worden verstuurd naar de adressen die de mede-eigenaars aan de syndicus hebben opgegeven 28. De oproepingstermijnen van de jaarlijkse algemene vergaderingen. De oproeping wordt minstens 14 dagen voor de datum van de vergadering verzonden, tenzij het reglement van mede-eigendom een langere termijn voorziet 29, maar binnen de periode die in het reglement van mede-eigendom werd vastgelegd 30. In Frankrijk is de termijn eenentwintig dagen vóór de dag van de vergadering, tenzij het reglement van mede-eigendom een langere termijn voorziet 31. Laten we verduidelijken dat deze termijn ingaat op de dag volgend op de eerste aanbieding door de post, of de dag volgend op de datum van de ontvangstbevestiging van de fax. Deze algemene vergadering moet binnen de zes maanden na het einde van het boekjaar gehouden worden 32. C) Verloop van de algemene vergaderingen Opdat er geldig gestemd kan worden, moeten er voor de algemene vergaderingen duidelijke en noodzakelijke vormvoorschriften worden nageleefd. Koninklijk Besluit van 12 juli 2012 dat een minimum genormaliseerd rekeningenstelsel vastlegt voor de verenigingen van mede-eigenaars van meer dan 20 hoofdkavels. M.B. 3 augustus Art alinea Art. 64 decreet van 17 maart Art Art. 65 decreet van 17 maart Art Art Art. 9 decreet van 17 maart Art wet van 10 juli 1965 Aftekening van de aanwezigheidslijst Bij het begin van elke algemene vergadering, moeten alle deelnemers, dit wil zeggen de aanwezige of vertegenwoordigde mede-eigenaars, de aanwezigheidslijst aftekenen 33 die in elektronische vorm mag worden bijgehouden. De medeeigenaars die niet aan de algemene vergadering kunnen deelnemen, geven meestal een volmacht of machtiging aan de Voorzitter van de Syndicale Raad of de Raad van Mede-eigendom, of aan de syndicus. De twee wetgevingen laten mandatarissen toe die al dan niet medeeigenaar zijn 34. Volgens de Belgische tekst moet de mandataris aangeduid worden. In de praktijk geven mede-eigenaars die niemand kennen een blanco machtiging aan de syndicus. Beide wetgevingen preciseren dat noch de syndicus noch zijn aanverwanten of werknemers een volmacht of machtiging mogen krijgen van een mede-eigenaar. Bovendien zijn deze volmachten of machtigingen slechts geldig voor één algemene vergadering. Beide wetgevingen preciseren dat elke mandataris slechts drie volmachten of machtigingen mag hebben, maar dat het totaal aantal tantièmes dat aan deze volmachtstemmen verbonden is, onbeperkt is. Een mandataris kan er echter meer ontvangen op voorwaarde dat zij niet meer dan 10% van de stemmen (tantièmes) vertegenwoordigen van de Vereniging van Mede-eigenaars, met inbegrip van de stemmen van de mandataris zelf 35 in de Belgische wetgeving, en niet meer dan 5% van de tantièmes onder dezelfde voorwaarden in de Franse wetgeving 36. In de Franse wetgeving bevestigt de Voorzitter van de algemene vergadering de juistheid van de aanwezigheidslijst. De Belgische wet voorziet deze verplichting, die uit het reglement van mede-eigendom kan voortvloeien, niet. In het algemeen verklaren in de twee landen de leden van het bureau de aanwezigheidslijst voor juist. Verkiezing van de leden van het bureau De twee wetgevingen geven verschillende procedures aan: 33. Art. 14 decreet van 17 maart Art Art. 22 wet van 10 juli Art Art wet van 10 juli

6 april N r in de Belgische wetgeving 37 wordt de Voorzitter van de algemene vergadering bij absolute meerderheid van de aanwezigen of vertegenwoordigden verkozen. Er wordt duidelijk gesteld dat de Voorzitter mede-eigenaar moet zijn. De wet voorziet ook dat de syndicus de notulen opmaakt, dat hij dus met andere woorden de secretaris is 38. De kwestie van stemmentellers of bijzitters is niet in de wetteksten voorzien en kan door het reglement van mede-eigendom worden voorzien 39. In de Franse wetgeving is de procedure enigszins verschillend 40. De algemene vergadering duidt bij meerderheid van de aanwezigen of vertegenwoordigden haar Voorzitter aan, en eventueel stemmentellers, en de syndicus neemt het secretariaat op zich, tenzij anders beslist door de algemene vergadering. Hij wordt dus verkozen. Met andere woorden: de teksten vereisen niet het statuut van mede-eigenaar van de Voorzitter van de zitting of de stemmentellers. De rechtspraak is op haar beurt minder zeker aangaande deze kwestie. Het is dus wenselijk dat de Voorzitter mede-eigenaar is. Maar beide wetgevingen zijn duidelijk: de syndicus mag geen algemene vergadering voorzitten. Aanwezigheidsquorum 37. Art «L assemblée générale NEWLOOK» van Isabelle DURANT p.109 en volgende in «la copropriété par appartements : la réforme de 2010» Uitg. Die Keure Art «La transcription de certains actes au nom de l Association des Copropriétaires» van Pierre VAN DEN EYNDE p.229 en volgende in «la copropriété par appartements : la réforme de 2010» Uitg. Die Keure Art. 15 decreet 17 maart 1967 Dit begrip bestaat enkel in de Belgische wetgeving. In Frankrijk zou een syndicus die een algemene vergadering zou beginnen met het begrip quorum, onmiddellijk zijn onbekwaamheid laten blijken aan de aanwezige of vertegenwoordigde mede-eigenaars. Een algemene vergadering is volgens de Franse wetgeving altijd geldig samengesteld, onder voorbehoud van de naleving van de vormvereisten van de oproepingen, en kan zich geldig uitspreken over de kwesties die op de agenda staan. De enige beperking is dat de meerderheden die door de wet vereist worden voor de kwesties die op de agenda van de algemene vergadering staan, nageleefd worden. De Belgische wet is strikter. De vergadering kan enkel besluiten nemen wanneer aan het begin van de algemene vergadering meer dan de helft van de medeeigenaars aanwezig of vertegenwoordigd is en voor zover zij ten minste de helft van de aandelen in de gemeenschappelijke delen bezitten of anders indien de aanwezige of vertegenwoordigde mede-eigenaars meer dan drie vierde van de aandelen in de gemeenschappelijke delen 41 in handen hebben. Er bestaan dus twee mogelijke quorums: - het eerste met twee verplichtingen, de helft van de mede-eigenaars heeft de helft van de aandelen, - het tweede met één enkele verplichting: de aanwezigen of vertegenwoordigden moeten drie vierde van de aandelen vertegenwoordigen. Hoogstwaarschijnlijk met de bedoeling om deze quorumvereiste af te zwakken, heeft de Belgische wetgever in de wet voorzien dat de quorums bereikt moesten zijn aan het begin van de algemene vergadering. Maar indien geen van beide quorums bereikt is, zal er een tweede algemene vergadering worden bijeengeroepen na een termijn van veertien dagen. Deze vergadering zal besluiten mogen nemen zonder opgelegde quorums, maar altijd met inachtneming van de vereiste meerderheden. De stemmen De twee wetgevingen zijn nauwkeurig en redelijk duidelijk voor wat betreft de stemmingsprocedures en de meerderheden die moeten worden behaald voor de kwesties die op de agenda staan. 41. Art In de Belgische wetgeving bestaan er verschillende meerderheden met die precisering dat voor de berekening van de vereiste meerderheid de onthoudingen, de blanco- en de ongeldige stemmen, niet worden beschouwd als uitgebrachte stemmen 42. De meerderheden zijn als volgt: In het algemeen worden de beslissingen van de algemene vergadering genomen bij volstrekte meerderheid van de stemmen van de mede-eigenaars die op het ogenblik van de stemming aanwezig of vertegenwoordigd zijn, tenzij de wet een gekwalificeerde meerderheid vereist. 43 De volgende onderwerpen worden gestemd bij drie vierde meerderheid van de stemmen van de aanwezigen of vertegenwoordigden 44 : * de wijzigingen van de statuten voor zover zij slechts het genot, het gebruik of het beheer van de gemeenschappelijke gedeelten betreft, * werken aan de gemeenschappelijke gedeelten, met uitzondering van deze waarover de syndicus kan beslissen, * de oprichting en de samenstelling van een raad van mede-eigendom, * het bedrag van de opdrachten of contracten waarboven mededinging verplicht is, * de uitvoering van werken aan bepaalde privatieve delen die zullen worden uitgevoerd door de vereniging van mede-eigenaars, maar waarvan de kosten voor rekening van de mede-eigenaars zijn. De volgende onderwerpen worden gestemd bij vier vijfde meerderheid van de stemmen van de aanwezigen of vertegenwoordigden 45 : - iedere andere wijziging van de statuten dan diegene die hierboven vermeld werden, met inbegrip van de wijziging van de verdeling van de lasten van de medeeigendom, - de wijziging van de bestemming van het onroerend goed of van een deel daarvan, - de oprichting van deelverenigingen zonder rechtspersoonlijkheid. Eenparigheid van stemmen van alle mede-eigenaars heeft betrekking op elke wijziging van de verdeling van de aandelen van de mede-eigendom, alsmede op 42. Art Art Art Art >>> 5

7 elke beslissing van de algemene vergadering betreffende de volledige heropbouw van het onroerend goed 46. Zij is ook vereist bij de ontbinding van de vereniging van mede-eigenaars 47. Ten slotte is er nog een enigszins verrassende bijzonderheid in de Belgische wetgeving voor zover zij van toepassing is op de grens van het haalbare enerzijds, en anderzijds omdat ze de soevereine macht van de algemene vergadering aantast. Het gaat om een schriftelijke stemming van alle mede-eigenaars zoals voorzien in artikel Deze laatsten kunnen alle beslissingen nemen die gewoonlijk onder de bevoegdheid van de algemene vergadering vallen, met uitzondering van die beslissingen die moeten worden verleden met een authentieke akte. Bovendien moet de syndicus hiervan een proces-verbaal opmaken. 46. Art Art Art. 24 wet van 10 juli 1965 Art. 18 wet van 10 juli 1965 In de Franse wetgeving bestaan er op dezelfde manier verschillende stemmingen die onderworpen zijn aan verschillende meerderheden naargelang het onderwerp. Op dit punt verschillen de twee wetgevingen. De Franse wetgever heeft niet dezelfde zin voor synthese en pragmatisme aan de dag gelegd. Hij heeft de toe te passen meerderheden bij stemming willen aangeven voor alle mogelijke kwesties die betrekking hebben op het dagelijks leven van de mede-eigenaars, alsook op bijzondere of uitzonderlijke situaties. Op die manier heeft de Code aan duidelijkheid en cartesiaanse samenhang ingeboet. De meerderheden zijn als volgt: - de meerderheid van de stemmen die worden uitgebracht door de aanwezigen of de vertegenwoordigden: 48 De niet-stemmers en de onthouders worden niet meer meegerekend. Er wordt enkel rekening gehouden met de vooren tegenstemmers. Zeer veel kwesties op de agenda, en over zeer verschillende onderwerpen, moeten bij dat type meerderheid gestemd worden. Dit geldt voor de stemming van de onderhoudswerken, met inbegrip van de opknapwerken (zonder verbetering), voor de verkiezing van de leden van het bureau van de algemene vergadering, voor lopende administratieve kwesties (budget, rekeningen, decharge), voor de toestemming die aan de syndicus wordt gegeven om procedures op te starten 49 (met uitzondering van de procedures voor onbetaalde rekeningen). - De meerderheid van de stemmen van alle mede-eigenaars: 50 De onderwerpen die onderworpen zijn aan stemming bij dit type meerderheid, zijn zeer talrijk en worden behandeld in zeer veel artikelen van wetteksten. De meerderheid wordt beschreven in artikel 25 van de wet van 10 juli 1965, en de enkele onderwerpen die daaronder vallen opgelijst, maar de onderwerpen die gestemd moeten worden bij dit type meerderheid, worden in andere artikelen opgegeven. Enkele voorbeelden zullen ons in staat stellen om deze diversiteit te begrijpen: * Artikel 25 van de wet duidt 16 onderwerpen aan die bij dit type meerderheid gestemd moeten worden, zoals de verkiezing van de syndicus en van de leden van de Syndicale Raad, de installatie van verdeelmeters voor koud water of de permanente toestemming die aan de politie of aan de nationale Rijkswacht verleend wordt om de gemeenschappelijke delen te betreden, enz. * Artikel 25-1 van de wet 51 vult het voorgaande aan door tijdens de zitting een tweede stemming toe te laten indien de meerderheid zoals vereist in artikel 25 niet bereikt werd, maar het project minstens één derde van de stemmen heeft gekregen van alle mede-eigenaars die het syndicaat vormen. Maar dit artikel wordt zelf aangevuld door artikel 19 van het decreet. 52 * Artikel van de wet gaat over de aanname of de afstand van de coöperatieve vorm van het mede-eigenaarssyndicaat. 49. Art. 55 decreet van 17 maart Art. 25 wet van 10 juli Art wet van 10 juli Art. 19 decreet van 17 maart Art wet van 10 juli 1965 * Artikel van de wet verplicht een stemming bij deze meerderheid voor verscheidene onderwerpen zoals de bankrekening van het mede-eigenaarssyndicaat, het samenstellen van speciale provisies. * Artikel van de wet betreft het bedrag van de opdrachten en contracten waarboven de Syndicale Raad verplicht geraadpleegd moet worden en het bedrag van de opdrachten en contracten waarboven men verplicht is om de concurrentie te laten spelen. * Artikel van de wet gaat over de oprichting van een secundair syndicaat. * Artikel van de wet gaat over de aansluiting bij een Unie van Syndicaten. * Artikel 21 van het Decreet beschrijft de delegatie die aan de syndicus of aan de Syndicale Raad wordt gegeven, aangevuld door artikel 26 van het Decreet, of aan elke andere persoon. - De dubbele meerderheid zoals voorzien in artikel 26 van de wet van 10 juli 1965: De dubbele meerderheid is samengesteld uit de meerderheid van de leden van het mede-eigenaarssyndicaat die twee derde van de stemmen van het syndicaat hebben. Deze meerderheid wordt hoofdzakelijk gebruikt voor de afschaffing van de conciërgepost indien dit geen afbreuk doet aan de bestemming van het gebouw, voor de wijziging of eventueel het opmaken van het reglement van mede-eigendom voor zover dit het genot, het gebruik of het beheer van de gemeenschappelijke delen betreft, voor aankoopaktes van vastgoed en voor verbeteringswerken. Voor deze laatste categorie van werken staat de laatste paragraaf van dit artikel een verschillend type stemming toe die de syndici zelden gebruiken omdat ze zwaar is om toe te passen daar de inhoud van de stemmingsregel zelf moeilijk te bevatten is. 54. Art. 18 wet van 10 juli Art. 21 wet van 10 juli Art. 27 wet van 10 juli Art. 29 wet van 10 juli

8 april N r 206 Tot slot moet het verschil met de Belgische wet worden vermeld: alle beslissingen die kunnen raken aan de bestemming van het gebouw, kunnen enkel genomen worden met eenparigheid van stemmen van alle mede-eigenaars van het mede-eigenaarssyndicaat. Het proces-verbaal van de algemene vergadering 58 In beide wetgevingen moeten de notulen van de algemene vergaderingen worden opgemaakt tijdens de zitting en ondertekend aan het einde van de zitting. In beide wetgevingen moeten de notulen de gestemde beslissingen weergeven, met vermelding van de stemmingen, van de behaalde meerderheden en van de namen van de tegenstanders en van de onthouders. Er zijn echter enkele verschillen: - De redacteur van de notulen In de Belgische wet is het duidelijk dat de syndicus de notulen opmaakt. 59 In de Franse wet 60 is het ook de syndicus die belast is met het secretariaat, tenzij de algemene vergadering er anders over beslist. - De ondertekening van de notulen tijdens de zitting: - In de Belgische wet 61 worden de notulen van de algemene vergadering ondertekend door de Voorzitter van de algemene vergadering, de secretaris van de zitting en door alle op dat ogenblik nog aanwezige mede-eigenaars of hun lasthebbers. Ziedaar een verrassende bepaling. Moeten we er niet van uitgaan dat de leden van het bureau die door de algemene vergadering verkozen zijn, volstaan om de notulen voor juist te verklaren? - In de Franse 62 wet worden de notulen ondertekend door de leden van het 58. Art Art. 17 decreet van 17 maart Art Art. 15 decreet van 17 maart Art Art. 17 decreet van 17 maart 1967 bureau (Voorzitter, stemmentellers, secretaris) die verkozen worden bij het begin van de zitting. - Het register van de notulen De beide wetgevingen verplichten het bijhouden van een register van de notulen. De Belgische wet gebruikt echter een formulering die wij dubbelzinnig vinden, namelijk: De syndicus tekent de beslissingen op 63. Als we erover nadenken, gebruikt de wetgever ook onduidelijke bewoordingen, namelijk: de notulen van de zittingen worden ingeschreven. In feite moeten de termen optekenen of inschrijven vervangen worden door de originele notulen worden geregistreerd in een speciaal register dat hiertoe voorbehouden is. - Verspreiding van de notulen De beide wetgevingen voorzien een termijn voor de verspreiding van de notulen; de Belgische wet geeft 30 dagen na de algemene vergadering 64 en de Franse wet twee maanden te rekenen vanaf de datum waarop de algemene vergadering werd gehouden. 65 De Belgische wet verplicht een verspreiding van de notulen naar alle mede-eigenaars en naar de andere syndici 66. Men moet de syndici meerekenen van deelverenigingen met een rechtspersoonlijkheid. De notulen worden per eenvoudige brief verstuurd, en het is aan de mede-eigenaar die ze niet heeft ontvangen binnen de termijn van 30 dagen om de syndicus hiervan op de hoogte te stellen. De Franse wetgeving verschilt op het vlak van de methode: de beslissingen van de algemene vergaderingen kunnen enkel betwist worden door de tegenstanders of de niet-verschijnenden, en dit binnen een termijn van twee maanden te rekenen vanaf de kennisgeving 67. Hiervoor moet de verspreiding van de notulen naar deze tegenstanders of niet-verschijnende 63. Art Art Art Art Art Art mede-eigenaars gebeuren per aangetekend schrijven met ontvangstbevestiging, waarbij de termijn van twee maanden begint te lopen vanaf de dag volgend op de eerste aanbieding door de post. - Termijn voor de betwisting van een algemene vergadering De Belgische wet geeft vier maanden, te rekenen vanaf de datum van de algemene vergadering, om een beslissing van de algemene vergadering aan te vechten 68. Het verschil met de Franse wetgeving: ELKE mede-eigenaar kan een beslissing van de algemene vergadering aanvechten. In de Franse wet hebben enkel de tegenstanders of de niet-verschijnenden twee maanden vanaf de verspreiding van de notulen om een beslissing van de algemene vergadering 69 volgens de vereiste vorm te betwisten. Beide wetten preciseren dat betwisting langs gerechtelijke weg enkel beslissingen betreft die door de algemene vergadering genomen zijn. Er moet dus in aanmerking worden genomen dat een princiepsbeslissing of een beslissing onder voorbehoud of een mening of een eenvoudige wens geen aanleiding kunnen zijn voor een rechtsgeding, voor zover dit geen duidelijke beslissingen zijn die duidelijk werden gestemd. Wanneer deze termijnen verstreken zijn, zijn de beslissingen van de algemene vergaderingen definitief verworven, dit in beide wetgevingen. Een curiositeit in de Belgische wet vraagt om opheldering omdat het volgens ons betwistbaar is. Zij bestaat uit het feit dat ieder die het gebouw bewoont maar GEEN stemrecht heeft in de algemene vergadering de mogelijkheid heeft om aan de rechter te vragen om een beslissing van een algemene vergadering ongedaan te maken indien deze hem een persoonlijk nadeel berokkent 70. Aan Franse zijde is het een wet van 23 december die een bijzonderheid creëert voor de algemene vergaderingen, een bijzonderheid die niet bevat zit in de 68. Art Art Art Art. 44 wet nr van 23 dec.1986 >>> 7

9 teksten die het recht op de mede-eigendom regelen. Het gaat over het recht dat toegekend wordt aan de vertegenwoordigers van huurdersverenigingen die minstens 10% van de huurders vertegenwoordigen, om drie of meer van haar afgevaardigden de algemene vergadering te laten bijwonen zonder stemrecht, en opmerkingen te formuleren over de kwesties die op de agenda van de algemene vergadering staan. Wij betwisten een dergelijke mogelijkheid voor zover ze enkel van toepassing is op de beslissingen die door de algemene vergadering gestemd zijn, en omdat de belangen van mede-eigenaars en huurders niet overeenkomen vermits de eersten geïnvesteerd hebben in een vastgoedpatrimonium en de tweeden er slechts tijdelijk het gebruik van hebben, zonder de bedoeling om vastgoedkapitaal te beschermen. - Vormvoorschriften van de betwisting van een algemene vergadering In beide wetgevingen gebeuren de betwistingen van algemene vergaderingen enkel en alleen via gerechtelijke weg. II - De uitvoerende macht: de syndicus In beide wetgevingen is de syndicus de wettelijke mandataris van de Vereniging van Mede-eigenaars (Belgisch) of van het Mede-eigenaarssyndicaat (Frans). Hij vertegenwoordigt deze rechtspersoon in alle handelingen van het burgerleven en spant zich in om de gebouwen die onder zijn hoede zijn te beheren, van onderhoud te voorzien en te bewaren. Wij behandelen hier enkel de professionele syndici. Wij zullen eerst de manier analyseren waarop hij verkozen wordt, dan zijn opdrachten en de middelen die hij ter beschikking heeft om deze te verwezenlijken. A) Verkiezing van de syndicus Verkiezing van de syndicus en vacature van de post van syndicus In de Belgische wetgeving wordt de syndicus 72, indien hij niet wordt aangeduid in 72. Art het reglement van mede-eigendom, benoemd door de eerste algemene vergadering of, bij ontstentenis daarvan, bij beslissing van de rechter, op verzoek van iedere mede-eigenaar of van iedere belanghebbende derde. Ten opzichte van de Franse wetgeving vertoont de Belgische wet twee bijzonderheden, namelijk: - een mede-eigenaar kan de rechter inroepen om de rechtstreekse benoeming van de syndicus te verkrijgen, - een belanghebbende derde, zoals bijvoorbeeld een leverancier, kan dezelfde stappen ondernemen 73. In de Franse wetgeving mag de eerste syndicus aangeduid worden in het reglement van mede-eigendom, maar dit moet bevestigd worden door de eerste algemene vergadering. Bij ontstentenis van bevestiging of verkiezing van een andere syndicus, zal de Voorzitter van het, Tribunal de Grande Instance, die op verzoekschrift door één of meer mede-eigenaars is aangezocht, bij beschikking een syndicus aanduiden, de zogenaamde gerechtelijk syndicus 74, met een opdracht die beperkt is in de tijd (meestal vier maanden) en die erin zal bestaan om een algemene vergadering samen te roepen om een syndicus te kiezen 75. Het mandaat van de voorlopige syndicus stopt vanaf het moment dat de syndicus die door de algemene vergadering verkozen is, zijn mandaat aanvaardt. De Franse wetgeving voorziet ook het geval waarin het mandaat van de syndicus niet werd opgenomen in de agenda van de algemene vergadering die een uitspraak moet doen over de kwesties vóór het einde van het mandaat, of in geval van onvermogen van de syndicus enz. In deze gevallen kan elke geïnteresseerde de Voorzitter van het Tribunal de Grande Instance bij verzoekschrift inroepen om de benoeming van een voorlopig 73. «Le syndic version 2010» van Isabelle DURANT en Olivier JAUNIAUX p.149 en volgende in «La copropriété par appartements, la réforme 2010» Uitg. Die Keure 74. Gerechtelijk syndicus : deze categorie bestaat niet in de Franse wetgeving over de mede-eigendom 75. Art. 17 wet van 10 juli 1965 / Art. 46 decreet van 17 maart 1967 bewindvoerder van de mede-eigendom te verkrijgen. Meestal duurt zijn opdracht vier maanden, een periode waarin hij een algemene vergadering moet houden om over te kunnen gaan tot de verkiezing van een nieuwe syndicus. Dit soort gerechtelijke operatie is zeer duur voor de mede-eigendom. Bovendien worden de voorlopige bewindvoerders door het Tribunal de Grande Instance gekozen uit de lijst van de gerechtelijke bewindvoerders, civiele lijsten, die zeer dikwijls noch de structurele capaciteiten van Kabinetten hebben, noch over de nodige bekwaamheden beschikken met betrekking tot de zeer complexe wetgeving die heerst in de wereld van de mede-eigendom. De duur van het mandaat van de syndicus bedraagt in beide wetgevingen maximum drie jaar 77 en kan worden vernieuwd. De vereiste meerderheid voor zijn verkiezing is in de Belgische wet de absolute meerderheid van de aanwezigen of de vertegenwoordigden 78, terwijl hij in de Franse wet verkozen wordt bij absolute meerderheid van de stemmen van het mede-eigenaarssyndicaat 79 ; bij ontstentenis, en indien meer dan een derde van de stemmen van het mede-eigenaarssyndicaat werd verkregen 80, wordt hij bij meerderheid van de aanwezigen of de vertegenwoordigden verkozen tijdens een tweede stemronde tijdens de zitting. De verkiezing van de syndicus wordt geconcretiseerd door de verplichte ondertekening van een contract 81. In de Belgische wet moet de syndicus binnen de week na zijn benoeming een uittreksel van de akte afficheren waarop zijn naam, de juridische vorm, de inschrijving enz. vermeld staan 82. Dit is niet het geval in de Franse wetgeving. Een eenvoudiger oplossing in geval van een vacature van syndicus De Belgische wetgeving heeft het 76. Art 47 decreet van 17 maart 1967 Art. 49 decreet van 17 maart Art Art. 28, decreet van 17 maart Art Art. 25, wet van 10 juli Art. 25-1, wet van 10 juli Art Art. 29, decreet van 17 maart Art

10 april N r 206 beheer van de periode zonder syndicus vereenvoudigd. De uittredende syndicus moet binnen de dertig dagen na de beëindiging van zijn mandaat het volledige dossier van het beheer van het gebouw aan zijn opvolger of, in diens afwezigheid, aan de voorzitter van de laatste algemene vergadering overhandigen, met inbegrip van de boekhouding en de activa die hij beheerde. 83. De benoeming van een nieuwe syndicus kan worden verkregen door middel van een verzoekschrift aan de rechter. In de Franse wetgeving moet de overdracht van de fondsen, de boekhouding, de archieven en alle documenten van het syndicaat gebeuren binnen de drie maanden na het beëindigen van het mandaat van de syndicus 84. B) De opdrachten van de syndicus In geen van beide wetgevingen mogen zij lid zijn van de Syndicale Raad of van de Raad van Mede-eigendom, en hun opdrachten zijn opvallend gelijkluidend. De syndici moeten 85 de bepalingen van het reglement van mede-eigendom doen naleven (Franse wet), of van de basisakte en het reglement van medeeigendom (Belgische wet), en eventueel, indien er één is, het huishoudelijk reglement: de beslissingen van de algemene vergaderingen uitvoeren, het gebouw beheren, zorgen voor de instandhouding van het gebouw, zorgen voor het onderhoud van het gebouw, in geval van hoogdringendheid, het initiatief nemen voor beschermende maatregelen. De syndici zijn als enige verantwoordelijk voor hun beheer Art Art. 18-2, wet 10 juli 1965 Art decreet 17 maart 1967 Art. 34 decreet 17 maart Art. 18, wet van 10 juli 1965 Art à Art Art. 18, wet van 10 juli 1965 Voor onderhavige studie onthouden wij enkel de grootste verschillen tussen beide wetgevingen. ➀ - Als mandataris van de vereniging van mede-eigenaars of van het medeeigenaarssyndicaat, vertegenwoordigt de syndicus het syndicaat om in rechte op te treden, zowel als verweerder als in de hoedanigheid van eiser. 87 * Arbitrage In de Belgische wetgeving verbiedt artikel arbitrageclausules in de statuten (basisakte en reglement van mede-eigendom). In de Franse wet is deze procedure niet voorzien. Dit gezegd zijnde is het wel zo dat het steeds vaker voorkomt dat de Franse magistraten de partijen tijdens een gerechtelijke procedure (dat is momenteel in!) doorsturen naar scheidsrechters. * Mandaat dat aan een syndicus wordt gegeven 87 Art Artikel Art. 15, wet van 10 juli 1965 Art. 18, wet van 10 juli Art. 55, decreet van 17 maart Art. 55, decreet van 17 maart 1967 In de Franse wetgeving heeft de syndicus geen toestemming nodig van de algemene vergadering om mede-eigenaars-debiteuren te vervolgen voor wat betreft hun lopende of uitzonderlijke lasten, bijvoorbeeld voor werken. De syndicus moet echter wel een mandaat hebben van de algemene vergadering dat hem de toestemming verleent om de mede-eigenaars-debiteuren te vervolgen door verkoop op onroerend beslag 88. Ook voor de procedures in kortgeding 89 heeft hij geen toestemming nodig van een algemene vergadering. Dat is ook zo wanneer hij, in het kader van een tienjarige aansprakelijkheid, de verantwoordelijke(n) van de gebreken aanduidt, om bijvoorbeeld de benoeming van een gerechtsdeskundige te verkrijgen. In de verdediging heeft de syndicus voor de procedures ten gronde geen toestemming van een algemene vergadering nodig: hij moet alle maatregelen nemen om zo goed mogelijk de verdediging van het mede-eigenaarssyndicaat te verzekeren, en hij moet hen op de hoogte houden. Voor de procedures ten gronde, in dagvaarding en voor vereffening van een dwangsom, heeft hij een mandaat van de algemene vergadering nodig 90. In de Belgische wetgeving kan de syndicus bij hoogdringendheid en als bewarende maatregel dagvaarden zonder voorafgaande toestemming van een algemene vergadering. Maar een algemene vergadering moet de instelling van deze procedures zo spoedig mogelijk bekrachtigen 91. Bovendien moet hij er alle mede-eigenaars of hun vertegenwoordigers individueel van op de hoogte brengen 92. ➁ - De fondsen van de mede-eigendom: In beide wetgevingen moeten de syndici de boekhouding van de medeeigendom voeren volgens een specifiek boekhoudplan 93. In België zal dit van toepassing zijn vanaf het eerste boekjaar na 31 december Zij bereiden de voorlopige budgetten voor om de lopende en terugkerende kosten het hoofd te bieden. Zij vervolgen de mede-eigenaars-debiteuren inzake de betaling van hun aandeel in de lasten. De fondsen van de syndicus worden volgens de Belgische wetgeving op diverse rekeningen geplaatst, waaronder verplicht een afzonderlijke rekening voor het werkkapitaal en een afzonderlijke rekening voor het reservekapitaal 94. Deze rekeningen worden geopend op naam van de Vereniging van Mede-eigenaars. Op de rekening van het werkkapitaal worden de voorschotten geplaatst als provisies voor de lopende lasten van de mede-eigendom, terwijl op de rekening van het reservekapitaal 90. Cass. 2e Burg. 10/02/2011 nr , Bull. 2011, II, nr «Le contentieux de la copropriété fait peau neuve» van Corinne MUSTIN in «la copropriété par appartements : la réforme de 2010» p.215 en volgende Uitg. Die Keure 2010 Art Art Koninklijk Besluit van 12 juli 2012 gepubliceerd op 3 augustus 2012 Decreet van 14 maart Art >>> 9

11 de fondsen worden geplaatst die bestemd zijn om uitzonderlijke uitgaven het hoofd te bieden. In de Franse wetgeving is voorzien dat de syndicus een bankrekening opent op naam van het mede-eigenaarssyndicaat, behoudens afwijkende beslissing van de algemene vergadering die beslist bij meerderheid volgens artikelen 25 en 25-1 van de wet van 10 juli Op deze rekening worden de fondsen gestort die gebruikt worden voor de lopende lasten, en de fondsen voor de speciale lasten, zoals uitzonderlijke werken, en het reservekapitaal (dat tevoren werkkapitaal werd genoemd) 96. De vergadering kan echter beslissen om fondsen die door de syndicus opgevraagd worden, of ten minste een deel van deze fondsen 97, te plaatsen op een rekening met intrest. ➂ - Bepaalde verplichtingen die aan de syndici worden opgelegd betreffende de voorlegging van bepaalde documenten: In de Franse wetgeving is de syndicus verplicht om bij de oproeping een hele hoop documenten te voegen, zoals vastgesteld in artikel 11 van het decreet van 17 maart De Belgische syndicus heeft dit soort verplichting niet. Hij heeft echter twee verplichtingen die ons buitensporig lijken om de volgende redenen: - de verplichting om ten behoeve van de in artikel 577-7, 1, 1, d), bedoelde mededinging meerdere kostenramingen over te leggen, op grond van een vooraf opgemaakt bestek 98. Dit slaat op opdrachten en contracten. De syndicus is niet geschikt om bestekken op te maken voor alle beroepsgroepen, bijvoorbeeld voor verwarming, liften enz. De tekst zou moeten worden aangevuld met dat indien noodzakelijk, wordt opgesteld door een bouwdirectie van het vakgebied in kwestie. - de verplichting om aan de gewone algemene vergadering een evaluatierapport voor te leggen in verband met de overeenkomsten voor geregeld verrichte leveringen. Deze verplichting 95. Art. 29-1, decreet van 17 maart 1967 Art. 18, wet van 10 juli Art. 35, decreet van 17 maart Art. 35-1, decreet van 17 maart Art zou, zoals de voorgaande, door de wetgever in de wet zijn opgenomen wegens de heersende argwaan ten opzichte van de syndici! III. De Raad van Medeeigendom (Belgische wet) 99 of de Syndicale Raad (Franse wet) 100 De verschillen tussen beide wetgevingen lijken te vervagen voor wat betreft de rol die voor dit orgaan van de mede-eigendom is voorbehouden. 1) Rol van de Syndicale Raad en van de Raad van Mede-eigendom ten aanzien van de syndicus In de Franse wet helpt en controleert de Syndicale Raad de syndicus. Alle medeeigenaars kennen de controlerol van de Raad ten aanzien van de syndicus, maar ze vergeten allemaal dat de Raad ook een adviesplicht heeft ten aanzien van de syndicus. De tekst is inderdaad duidelijk: zij geeft haar mening aan de syndicus. Hoewel de Raad geen rechtspersoonlijkheid heeft, moet deze tandem in perfecte samenspraak functioneren opdat de belangen van het mede-eigenaarssyndicaat optimaal zouden worden verdedigd. Een goede syndicus is een syndicus die goed wordt bijgestaan door een goede Syndicale Raad. Onder invloed van drukkingsgoepen, zoals bijvoorbeeld verenigingen die dikwijls met winstoogmerk zijn in Frankrijk, werd de geest van de wetgever echter bezoedeld door deze geest van wantrouwen ten opzichte van de syndicus, die erg courant is. De meest flagrante en recente uiting hiervan, gezien het verscheen in april , dwingt de syndicus tot het opmaken van de agenda van de algemene vergadering in samenspraak met de Syndicale Raad. 99. Art / Art. 21, wet van 10 juli 1965 Art. 22, decreet 17 maart 1967 Art. 48, decreet van 17 maart Art. 26, decreet 17 maart 1967 aangevuld door het decreet nr van 20 april 2010 Wanneer de relatie tussen de beide entiteiten goed is, dan is er geen probleem. De situatie wordt moeilijk, en zelfs zeer ingewikkeld, wanneer de twee actoren in conflict zijn, waarbij de syndicus het initiatiefrecht behoudt voor het samenroepen van de algemene vergadering. Waarom werd deze kiem voor een potentieel conflict in de wetgeving voorzien...? De reden hiervoor is eenvoudigweg het ontstaan van een wantrouwen tegenover de syndici, zoals de Belgische wet van 2010 vandaag duidelijk laat doorschemeren. De Belgische wet van 30 juni 1994 duidde de taken aan van de Raad van Beheer (die in de wet van 2010 Raad van Mede-eigendom werd): de syndicus bijstaan en controleren. Controle is niet kwetsend wanneer er tegelijk de plicht tot bijstand bestaat. In de wet van 2 juni 2010 heeft de Raad van Mede-eigendom alleen nog een controlerol; in feite is het haar taak erover te waken dat de syndicus zijn opdrachten naar behoren uitvoert. Maar de Raad kan de rekeningen en de boekhouding van de syndicus niet controleren, wat wel het geval is voor de Syndicale Raad in de Franse wetgeving. Laten we, nadat we hebben geprobeerd de sfeer te beschrijven waarin de relatie tussen Syndicale Raad Raad van Mede-eigendom/syndicus zich afspeelt, het juridisch formalisme analyseren dat aan de oprichting van dit orgaan en aan haar activiteiten ten grondslag ligt. 2) Oprichting, werking en verplichtingen van de Raad van Mede-eigendom Syndicale Raad * Verkiezing van de leden van de Syndicale Raad: In beide wetgevingen moeten de leden van de Syndicale Raad Raad van Medeeigendom mede-eigenaars zijn Art. 21 wet van 10 juli De Franse wet machtigt vennoten van een vennootschap die eigenaar is van de kavels, nieuwe eigenaars of kopers op termijn, echtgenoten van de medeeigenaars, partners die verbonden zijn door een burgerpact, en wettelijke vertegenwoordigers van de onverdeeldheid of van de rechtspersoon 10

12 april N r 206 De meerderheid die vereist is voor hun verkiezing is drie vierde van de stemmen van de aanwezigen of vertegenwoordigden 103 in de Belgische wet, en deze van artikel 25 en 25-1 (indien noodzakelijk) van de Franse wet 104. Deze voorziet een mandaat met een termijn van maximum drie jaar die hernieuwbaar is. De Belgische wet voorziet enkel de oprichting van een Raad van Mede-eigendom voor gebouwen met meer dan twintig hoofdkavels (kelders, garages en parkings niet meegerekend) en voorziet niets voor het geval dat er geen Raad van Mede-eigendom is. Bij lezing van de wet zou blijken dat de verkiezing van een Raad van Mede-eigendom verplicht zou zijn, maar zonder termijn voor het mandaat. Bijgevolg kan het reglement van mede-eigendom deze termijn voorzien. In de Franse wet wordt het gebrek aan kandidaturen voor de post van syndicale raadgever voorzien met een tussenkomst van de rechter 105. De organisatie en de werking van de Syndicale Raad worden vastgelegd in het reglement van mede-eigendom of tijdens de algemene vergadering 106. De Belgische wet spreekt zich niet uit over deze kwestie, waardoor zij de mogelijkheid om de organisatie en de werking te voorzien, volledig overlaat aan de verkozen leden. Beide wetten voorzien dat de Raad van Mede-eigendom en de Syndicale Raad duidelijke opdrachten kunnen krijgen die slechts voor één jaar geldig zijn. Maar deze opdrachten mogen geen afbreuk doen aan het gezag van de algemene vergadering of aan de Syndicus. De Syndicale Raad brengt jaarlijks verslag uit aan de algemene vergadering over de uitvoering van haar opdracht 107, maar de Raad van Mede-eigendom heeft een verplichting die zijn bereidwilligheid zou kunnen ontmoedigen, gezien hij aan de medeeigenaars een omstandig halfjaarlijks verslag over de uitoefening van zijn taak Art Art. 25 wet van 10 juli 1965 Art wet van 10 juli Art. 21 wet van 10 juli Ar. 22 decreet 27 maart 1967 Art. 21 wet van 10 juli Art. 22 decreet 27 maart 1967 Art. 26 decreet 27 maart 1967 Art. 21 wet van 10 juli 1965 moet sturen. We wijzen er nogmaals op dat zijn permanente en unieke opdracht erin bestaat om te waken over de goede uitvoering van de opdrachten door de syndicus. Hij brengt verslag uit over deze opdracht en over de gerichte opdrachten die hierboven worden vermeld. Wetende dat de leden van de Syndicale Raden en van de Raden van Mede-eigendom vrijwillige mede-eigenaars zijn Zullen er altijd vrijwilligers zijn? IV. De Commissaris van de rekeningen Dit personage is een bijzonderheid van de Belgische wet in de zin dat zijn rol buiten die van de Raad van Mede-eigendom is vastgesteld. Hij wordt jaarlijks aangewezen door de algemene vergadering, ofwel onder de mede-eigenaars, ofwel van buiten de mede-eigendom. Bovendien hoeft hij niet noodzakelijk boekhouder te zijn van beroep 109, en zijn verplichtingen en bevoegdheden worden bij het reglement van medeeigendom bepaald. Zijn aanwijzing gebeurt door een stemming bij absolute meerderheid van de aanwezigen of vertegenwoordigden. In tegenstelling tot de Belgische wetgeving, is het in de Franse wetgeving de Syndicale Raad die het beheer van de syndicus, met name de boekhouding van het syndicaat controleert 110. Maar hij mag zich, voor de uitvoering van zijn opdrachten, laten bijstaan door een professional uit het vakgebied Art / Arrest van het Belgisch Grondwettelijk Hof nr. 187/2011 van 15 december 2011, gepubliceerd in het Staatsblad van 17/02/2012 F , dat verklaart: Met de creatie van de functie van de commissaris van de rekeningen heeft de wetgever niet op onevenredige wijze afbreuk gedaan aan de rechten van de bedrijfsrevisoren en externe accountants, gelet op het beperkte karakter ervan. Zij heeft immers alleen betrekking op de verenigingen van mede-eigenaars en zij verbiedt die verenigingen niet om de functie van commissaris van de rekeningen aan een bedrijfsrevisor of een externe accountant toe te wijzen 110. Art. 26 decreet 27 maart Art 27 decreet 27 maart 1967 Tweede deel Voorstellen om de wetteksten leesbaarder te maken, en bijgevolg gemakkelijk toepasbaar door de actoren op het terrein Nu we een analyse hebben gemaakt van de rol van de actoren van de medeeigendom, en enkele voorbeelden van onduidelijke artikelen hebben aangehaald die gebaseerd zijn op teksten die nauwelijks te begrijpen en soms nutteloos zijn, zullen we in dit tweede deel enkele opbouwende suggesties doen met het oog op een verbetering of vereenvoudiging van de werking van de mede-eigendommen. Enkele voorbeelden van teksten die zo goed als ontoepasbaar of nutteloos zijn Er zijn meer voorbeelden te vinden in de Franse wetgeving inzake medeeigendom dan in de Belgische. A-De oprichting van secundaire syndicaten of deelverenigingen, met of zonder rechtspersoonlijkheid In beide wetgevingen hebben de Verenigingen van Mede-eigenaars en de Mede-eigenaarssyndicaten de wettelijke of rechtspersoonlijkheid. 112 Indien de vastgoedentiteiten groot zijn en onder bepaalde voorwaarden zoals verduidelijkt in de teksten 113, kunnen er deelverenigingen of secundaire syndicaten opgericht worden die de wettelijke of rechtspersoonlijkheid hebben. Zij functioneren onder dezelfde voorwaarden als de Vereniging van Mede-eigenaars of het Mede-eigenaarssyndicaat. Maar er zijn verschillen tussen beide wetgevingen: 112. Art. 14 wet van 10 juli 1965 Art Art. 27 wet van 10 juli 1965 Art >>> 11

13 In de Franse wet is de opdeling van het Mede-eigenaarssyndicaat in verschillende Mede-eigenaarssyndicaten mogelijk als het onroerend goed bestaat uit verschillende gebouwen en de grond kan worden opgedeeld. Dat is een mogelijkheid om te onthouden. In de Belgische wet is het mogelijk om deelverenigingen zonder rechtspersoonlijkheid 114 op te richten. Deze Verenigingen kunnen enkel beslissingen voorbereiden met betrekking tot de in de beslissing aangeduide particuliere gemene delen. De voorstellen van beslissingen moeten ter stemming aan de algemene vergadering worden voorgelegd. Het nut van een dergelijke mogelijkheid is niet duidelijk. Ze zou dus beter geschrapt worden. Waarom zouden we in de Belgische wet niet het volgende soort organisatie voorzien: Hoofdsyndicaat Hoofdvereniging van mede-eigenaars Secundair Syndicaat Deelvereniging van mede-eigenaars met rechtspersoonlijkheid Stemmingen in de algemene vergadering volgens het type van lasten en volgens de betrokken mede-eigenaars Of Eén Syndicaat/Vereniging van medeeigenaars: algemene lasten Lasten van het gebouw, dus stemmingen tijdens de algemene vergaderingen door de mede-eigenaars die betrokken zijn bij de lasten van hun gebouw, Bijzondere lasten en stemmingen door de betrokken mede-eigenaars tijdens de algemene vergaderingen (zoals bijvoorbeeld de lasten van de liften) En ten slotte: indien er gemeenschappelijke diensten zijn die verschillende Verenigingen van Mede-eigenaars bedienen, waarom zouden we dan geen Unie van Verenigingen van Mede-eigenaars voorzien, zoals voorzien in de Franse wet 115 voor de Unie van syndicaten? 114. Art , 2 g 115. Art. 29 wet van 10 juli 1965 B - De meerderheden die noodzakelijk zijn voor de stemmingen Hierover is de Franse wetgeving zodanig complex voor bepaalde stemmingen, dat ze niet toepasbaar is, en in het bijzonder de meerderheid van artikel 26 van de wet van 10 juli Inzake de meerderheden die bereikt moeten worden tijdens de stemmingen, zou de wetgever een voorbeeld moeten nemen aan de Belgische wetgeving. De Belgische wetgeving legt immers een minimum quorum op voor het houden van een algemene vergadering 116, in tegenstelling tot de Franse wetgeving die er geen oplegt, wat logisch is in het licht van de voorgestelde meerderheden. Een vergadering beslist altijd op geldige wijze voor zover zij de vereiste meerderheden voor bepaalde kwesties respecteert. In België zijn de meerderheden ten aanzien van de kwesties die moeten gestemd worden, als volgt 117 : 116. Art Art Art , 2, 3 - absolute meerderheid van stemmen van de mede-eigenaars die aanwezig of vertegenwoordigd zijn, waarbij de onthoudingen, de blanco- en de ongeldige stemmen niet meetellen voor de berekening van de meerderheid, - drie vierde meerderheid van stemmen van de mede-eigenaars die aanwezig of vertegenwoordigd zijn, waarbij de onthoudingen, de blancoen de ongeldige stemmen niet meetellen voor de berekening van de meerderheid, - vier vijfde meerderheid van stemmen van de mede-eigenaars die aanwezig of vertegenwoordigd zijn, waarbij de onthoudingen, de blancoen de ongeldige stemmen niet meetellen voor de berekening van de meerderheid. Laten we er voor de duidelijkheid nog aan toevoegen dat er zowel in de Belgische als in de Franse wet voor een unanimiteit van stemmen verondersteld wordt dat het gaat over unanimiteit van alle mede-eigenaars van de Vereniging van Mede-eigenaars. De meerderheden in de Franse wetgeving zijn enigszins verschillend 118 : - meerderheid van stemmen die door de aanwezigen of vertegenwoordigden worden uitgebracht. Er wordt enkel rekening gehouden met de stemmen voor of tegen, de andere worden niet meegeteld voor de berekening, - meerderheid van stemmen van alle mede-eigenaars (van het Mede-eigenaarssyndicaat en niet alleen van de aanwezigen of vertegenwoordigden). Hier wordt rekening gehouden met alle stemmen voor zover het gaat om het behalen van de meerderheid van de stemmen van het volledige Medeeigenaarssyndicaat, - meerderheid van de leden van het Mede-eigenaarssyndicaat die minstens twee derde van de stemmen van het volledige Syndicaat vertegenwoordigen (art. 26 van de wet van 1965). Deze meerderheid wordt de dubbele meerderheid genoemd. Alle stemmen worden in aanmerking genomen. Maar dit zelfde artikel 26 van de wet van 10 juli 1965 bevat een laatste paragraaf die wijst op een bijzondere stemming die is voorbehouden voor verbeteringswerken, waarvan de inhoud en de toepassing eerder onduidelijk zijn en waarvan het voordeel niet duidelijk is 119. Want deze stemming wettigt, indien hij aangenomen is, het bijeenroepen van een nieuwe algemene vergadering Art. 24 wet van 10 juli 1965 Art. 25 wet van 10 juli 1965 Art. 25- wet van 10 juli 1965 Art. 26 wet van 10 juli 1965 Art. 30 wet van 10 juli Indien zij niet werden goedgekeurd onder de meerderheidsvoorwaarden zoals voorzien in de eerste alinea van onderhavig artikel, dan kunnen de verbeteringswerken, die in c hierboven vermeld staan en die de goedkeuring hebben gekregen van de meerderheid van de leden van het syndicaat die minstens twee derde van de stemmen vertegenwoordigt van de aanwezige of vertegenwoordigde mede-eigenaars, beslist worden door een nieuwe algemene vergadering die daartoe wordt samengeroepen en die een uitspraak doet bij deze laatste meerderheid. 12

14 april N r 206 Mede-eigenaars zijn echter zeer uitzonderlijk voor het opnieuw samenroepen van algemene vergaderingen, dit om overwegend financiële redenen. Met andere woorden: deze laatste paragraaf, waarvan de tekst ingewikkeld is, is nutteloos voor het functioneren van de mede-eigendom. Wij denken dat de Franse wetgever zich met recht zou kunnen inspireren op de regels voor de stemming van de Belgische wetgeving inzake mede-eigendom. C - De verkoop-vragenlijsten van de Notarissen In de Belgische wetgeving vraagt de Notaris van de syndicus enkel : 120 ➀ het bedrag van het werkkapitaal en het reservekapitaal, ➁ het bedrag van de achterstallige bedragen die de verkoper nog verschuldigd is, ➂ een overzicht van de verzoeken tot storting bestemd voor het reservekapitaal, ➃ een overzicht van de lopende gerechtelijke procedures, ➄ een kopie van de laatste balans die werd goedgekeurd door de algemene vergadering van de Vereniging van mede-eigenaars, ➅ een kopie van de notulen van de gewone en buitengewone algemene vergaderingen van de drie laatste jaren, ➆ een kopie van de periodieke afrekeningen van de lasten van de twee laatste jaren. Volgens ons zouden enkel de vier eerste verplichtingen voor rekening van de syndicus moeten zijn. De drie andere zouden voor rekening moeten blijven van de verkopers voor zover de syndicus in beide landen de betreffende documenten naar de mede-eigenaar stuurt. Maar de Franse wetgeving is heel wat veeleisender voor de syndicus, en dit zonder enig nut. De verkoop-vragenlijst die de Notarissen naar de syndici sturen, telt een twintigtal pagina s met 120. Art vragen die gebaseerd zijn op artikel 5 van het decreet van Het lezen van dit artikel 5 van het decreet van 17 maart 1967 spreekt voor zichzelf 121. De wetgever heeft de controle verloren over het terrein en lijkt zelfs zijn juridische kennis te hebben vergeten. Is het anders denkbaar dat juristen van hoog niveau (de wetgever) uitdrukkingen gebruiken zoals: de syndicus geeft, op een eventueel benaderende wijze, aan... terwijl het tot de eigenheid van de jurist behoort om een chirurgische precisie te hanteren in het woordgebruik en op redactioneel vlak?! D - Mede-eigendommen die in moeilijkheden dreigen te geraken en Mede-eigendommen in moeilijkheden De Belgische wetgever heeft deze gevallen niet in zijn teksten voorzien, en terecht. De Franse wetgever, die alles in wetten wil vastleggen, probeert alle mogelijke situaties te voorzien, en overschrijdt daarbij de grenzen van zijn 121. Art. 5 decreet van 17 maart 1967: «Art.5 Alvorens de syndicus één van de aktes zoals vermeld in artikel 4 opstelt, richt hij aan de notaris die belast is met het opmaken van de akte, op vraag van deze laatste of van de mede-eigenaar die al zijn rechten op de kavel of een deel ervan overdraagt, een gedateerde staat die drie delen bevat. «1 In het eerste deel geeft de syndicus, op een zelfs benaderende wijze en onder voorbehoud van de aanzuivering van de rekeningen, de bedragen op die de mede-eigenaar die verkoopt voor de betreffende kavel mag laten openstaan ten opzichte van het syndicaat, zijnde a) de invorderbare provisies van de voorbegroting; b) de invorderbare provisies van de uitgaven die niet inbegrepen zijn in de voorbegroting; c) de niet betaalde lasten op vorige boekjaren; d) de bedragen zoals vermeld in artikel 33 van de wet van 10 juli 1965; e) de invorderbare voorschotten. Deze inlichtingen worden door de syndicus aan de notaris of aan de verkopende eigenaar meegedeeld, en het is hun taak om deze in voorkomend geval ter kennis te geven van ingeschreven schuldeisers. 2 In het tweede deel geeft de syndicus, op een zelfs benaderende wijze en onder voorbehoud van de aanzuivering van de rekeningen, de bedragen op waarvan het syndicaat debiteur zou kunnen zijn, voor de betreffende kavel, ten opzichte van de verkopende medeeigenaar, zijnde: vakgebied en van zijn rol. Hij vergeet eerst en vooral dat de mede-eigendom valt onder het privédomein, dus onder de rechten van de vrije burger, die vrij is om al dan niet in een woning te investeren. Wanneer hij deze keuze maakt, dan kiest hij er ook voor om de in hoofdzaak financiële verplichtingen na te komen die inherent zijn aan zijn beslissing. Waarom dan nog het geval voorzien van mede-eigendom die in moeilijkheden dreigen te geraken 122 en mede-eigendommen in moeilijkheden? 123 Waarom, bijvoorbeeld, een ad hoc mandataris voorzien om de medeeigendommen die in moeilijkheden dreigen te geraken, te beheren, of een voorlopige bewindvoerder, die meestal worden gekozen uit de lijst van de gerechtelijke bewindvoerders die een embryonale kennis hebben van het mede-eigendomsrecht en die kantoren hebben met onaangepaste structuren, in het bijzonder inzake informaticasoftware en personeel? a) de voorschotten zoals vermeld in artikel 45-1 ; b) de provisies van de voorbegroting voor de periodes na de lopende periode en die invorderbaar zijn geworden wegens het vervallen van de termijn zoals voorzien in artikel 19-2 van de wet van 10 juli In het derde deel geeft de syndicus de bedragen op die voor rekening zouden moeten zijn van de nieuwe mede-eigenaar, voor de betreffende kavel, zijnde: a) de opnieuw aangelegde voorschotten zoals vermeld in artikel 45-1 en dit op een zelfs benaderende wijze; b) de nog niet invorderbare provisies van de voorbegroting; c) de nog niet invorderbare provisies van de uitgaven die niet inbegrepen zijn in de voorbegroting. In een bijlage aan het derde deel van de gedateerde staat, geeft de syndicus voor de twee voorgaande boekjaren, het bedrag op dat overeenkomt met het aandeel dat betrekking heeft op de betreffende kavel in de voorbegroting en in de totale uitgaven buiten de voorbegroting. Hij vermeldt het onderwerp en de staat van de lopende procedures waarin het syndicaat partij is Art. 29-1A wet van 10 juli 1965 Art. 29-1B wet van 10 juli Art wet van 10 juli 1965 Art wet van 10 juli 1965 Art wet van 10 juli 1965 Art wet van 10 juli 1965 Art wet van 10 juli 1965 >>> 13

15 Waarom ook nog de vertegenwoordigers van de Staat, van de Gemeente of zelfs de Procureur de la République op de hoogte brengen? Zijn wij nog altijd in het land van de Rechten van de Mens, die in principe een Verantwoordelijke Burger moet zijn? Waarom de burgers betuttelen in hun privéleven? Deze teksten moeten dus geschrapt worden. Enkele constructieve voorstellen Na de kritieken van een man van de praktijk met bijna veertig jaar terreinervaring, zijn hier dan enkele pragmatische voorstellen die uit dezelfde ervaring voortvloeien. Enkele voorbeelden van teksten die vereenvoudigd of geschrapt moeten worden Onze suggesties betreffen beide wetgevingen en vertrekken van het principe dat de teksten toegankelijk moeten zijn voor alle actoren. Hoe ingewikkelder de teksten zijn, hoe minder zij door de betrokken personen zullen worden toegepast. ➀ - De teksten moeten enkel handelen over de onderwerpen die verband houden met de mede-eigendom, en niet ook nog eens over onderwerpen die erbij aanleunen. Zo zijn in de Franse wet de oppervlakte van de privatieve delen van de kavels 124, de hoogte van het plafond 125 enz. niet de zaak van de syndicus of van de medeeigendom. ➁ - Alle Franse teksten schrappen die refereren naar ad hoc bewindvoerders of gerechtelijke syndici 126, categorieën die in Frankrijk niet bestaan om redenen die hiervoor werden uiteengezet Art. 46 wet van 10 juli Art. 4-1 decreet van 17 maart 1967 Art. 4-2 decreet van 17 maart 1967 Art. 4-3 decreet van 17 maart Art. 46 decreet van 17 maart 1967 ➂ - De Belgische syndici mogen niet verplicht worden om twee bankrekeningen per Vereniging van Mede-eigenaars te hebben 127. Wanneer zij enkele honderden gebouwen beheren of zullen beheren, dan is het niet moeilijk om zich het werk van de boekhouders voor te stellen, en vooral het vermogen van de syndicus om controle uit te oefenen Dat zou kunnen leiden tot financiële catastrofes. Eén bankrekening per Vereniging van Medeeigenaars volstaat voor het beheer. ➃ - De Raden van Mede-eigendom mogen niet verplicht worden om een gedetailleerd semestrieel verslag 128 naar de mede-eigenaars te sturen over de uitvoering van hun opdracht, dit om de vrijwilligers niet te ontmoedigen. Een verslag tijdens de algemene vergadering, dat bij het proces-verbaal van de vergadering moet worden gevoegd, volstaat ruimschoots. Enkele voorbeelden van teksten die aangevuld moeten worden Ook hier slaan onze suggesties op beide wetgevingen. ➀ - Voor de mede-eigenaars-debiteuren moeten er snelle procedures en onmiddellijke uitvoering worden voorzien. Zo zou het huurbeslag voor de mede-eigenaars debiteuren die verhuren, moeten worden toegestaan na een ingebrekestelling die gedurende een periode van 15 dagen zonder gevolg is gebleven. - Er moeten financiële boetes per dag voorzien worden, bijvoorbeeld één of twee euro per dag, uiterlijk na een ingebrekestelling die gedurende een periode van 15 dagen zonder gevolg is gebleven. De wettelijke interestvoet, die dikwijls in de Franse teksten voorzien is, is om diverse redenen zelden toepasbaar, en spreekt bovendien niet tot de verbeelding van de debiteur Art Art /1 - Er moeten teksten van gerechtelijke procedures voorzien worden die specifiek zijn voor het mede-eigendomsrecht, waarin beslissingen ten gronde geëist worden binnen de zes maanden, en procedures van rangregeling na verkoop met een bewarend beslag op onroerend goed, ook binnen de zes maanden. Met zulke teksten zouden we medeeigendommen in moeilijkheden kunnen vermijden en uitvinden?. De eigen middelen van mede-eigendommen raken dikwijls in moeilijkheden door de traagheid van de procedures. ➁ - Enkele psychologische aanmoedigingen voor de mede-eigenaars om hun lasten regelmatig te betalen: - het stemrecht in de algemene vergaderingen afschaffen voor mede-eigenaars-debiteuren met achterstallige lasten van meer dan één trimester 129. Deze laatsten stemmen bijvoorbeeld altijd tegen de hernieuwing van het mandaat van de syndicus, - verbod om zich kandidaat te stellen voor de Syndicale Raad voor medeeigenaars-debiteuren met achterstallige lasten van meer dan één trimester, ➂ - Enkele uiteenlopende maar nuttige teksten: - verplichte oprichting van een permanent fonds voor werken van minstens 10% van het jaarlijkse werkingsbudget, naar het voorbeeld van de wetgeving van Québec 130 over de mede-eigendom en deze van Nederland die een fonds voor werken suggereert van 15% tot 20% van de jaarlijkse lasten. - verplicht openen van een sub-rekening bij de bank (voor de Franse wetgeving) voor elk Mede-eigenaarssyndicaat - verplichte domiciliëring van de mede-eigenaars in het rechtsgebied van het nationaal territorium van het moederland, hoofdzakelijk voor de buitenlandse mede-eigenaars die in het buitenland verblijven, maar ook voor onderdanen in het buitenland. ➃ - Tot slot een laatste voorstel voor de nieuwe kopers: - waarom aan de Raad van Medeeigenaars of aan de Syndicale Raad geen goedkeuringsbevoegdheid geven 129. Art van het Burgerlijk Wetboek van Québec 130. Art van het Burgerlijk Wetboek van Québec 14

16 april N r 206 voor kandidaat-kopers van kavels in een mede-eigendom, naar het voorbeeld van wat al bestaat in de flatgebouwen met koopflats in de Verenigde Staten van Amerika. Zo zou men kunnen voorzien dat de kandidatuur van de potentiële kopers aanvaard of geweigerd wordt door een stemming bij twee derde meerderheid van de volledige Raad van Medeeigenaars of Syndicale Raad. vertrouwen ontstaat. Er zou geen kwestie meer zijn van meer transparantie, van meer toezicht, maar van overleg. Uiteraard zou dat de syndici niet noodzakelijk beter of competenter maken! Maar misschien vertoeven wij wel in een utopische wereld, de mens is tenslotte wie hij is! Besluit Onze studie is een niet-uitputtende analyse van beide wetgevingen in het licht van de ervaring op het terrein. Voor de Franse wetgeving dringt zich een algemene herziening van het Wetboek van Mede-eigendom op, alsook een verbetering van de juridische stijl. Het intellectuele juridisch deel ervan moet worden beperkt, en het pragmatisch juridisch deel moet worden uitgebreid. Beide wetgevers moeten zich niet laten heen en weer slingeren door de verschillende winden die waaien over de mede-eigendom. Beide wetgevers hebben bij het opstellen van de wetten bewust of onbewust een argwanende houding ten opzichte van de syndici. Waarom hebben zij niet dezelfde houding ten opzichte van diegene die fondsen manipuleren, zoals bijvoorbeeld geheel willekeurig, bankiers of notarissen? Als we erop wijzen dat de wereld van de mede-eigendom in onze twee landen gaat over bijna een derde van de bevolking, dan zou er een ministerie van mede-eigendom moeten worden opgericht. Dit zou voor de Fransen het voordeel opleveren dat er niet langer verschillende ministeries tussenkomen, wat leidt tot waanzin op wetgevend vlak, en het zou de Belgen zeker toelaten om de weg niet kwijt te raken naar het voorbeeld van hun buur. Een vereenvoudiging en een verduidelijking van de teksten zou er zeker voor zorgen dat de verhoudingen tussen de mede-eigenaars en hun syndici tot rust komen, en zelfs dat er MICHEL V. VASSILIADÈS syndicus van mede-eigendom gerechtsdeskundige aan het Hof van Beroep van Parijs, lid van het bestuur van ABEX 8 rue du 4 septembre F PARIS Tel +33 (0) Fax +33 (0)

17 PIERRE-FRANÇOIS VAN DEN DRIESCHE advocaat, professor en onderzoeker MOUNIA BARCHID advocate In de rechtspraak is het bewijs "la démonstration de la vérité d un fait ou d un acte juridique dans les formes admises par la loi " 1 (het aantonen van de waarheid van een feit of een juridische handeling in de door de wet toegelaten vormen). Dit thema vormt het onderwerp van hoofdstuk VI van titel III van het Burgerlijk Wetboek en moet in verband gebracht worden met hoofdstuk VIII van titel III van boekdeel II van het Gerechtelijk Wetboek. In een proces weten de gerechtsdeskundigen, net als de partijen, dat het leveren van het bewijs van aanzienlijk belang al naargelang men al dan niet diegene is op wie de bewijslast rust. De partij waarop de bewijslast rust, is diegene die haar verklaringen voor het gerecht moet aantonen. Alvorens meer in detail te treden, dient te worden gepreciseerd dat het bewijsrecht noch van openbare orde, noch een verplichting is, wat heeft toegelaten om het op conventionele wijze vorm te geven. 2 Hierdoor zal de discussie over de waarde van een bewijs pas in het gerechtelijk debat optreden indien één van de partijen de toelaatbaarheid ervan betwist enerzijds en wordt er anderzijds aanvaard dat de loutere betwisting van een feit door de verweerder, de partij waarop de bewijslast rust verplicht om dat bewijs te leveren. 3 Hoe kan men, bij een betwisting, zijn verklaring bewijzen? Het antwoord verschilt naargelang men tegenover een handelaar of een andere partij staat. 1. G. DE LEVAL, "Eléments de procédure civile", Collectie van de rechtsfaculteit van de Université de Liège, Larcier, 2003, p.178 en v. 2. D. MOUGENOT, "La preuve en matière civile- Chronique de jurisprudence ", JT nr. 6447, 2011, p Cass., 18 april 2008, Pas., 2008, I, p.936. Het elektronisch In civiele zaken, wordt voorrang verleend aan het schriftelijk bewijs. Artikel 1341 van het Burgerlijk Wetboek stelt dat een schriftelijk document (authentieke/ onderhandse akte) moet worden opgemaakt om het bewijs te leveren van elke juridische handeling waarvan de waarde 375 EUR overschrijdt. Het handelsrecht ontsnapt aan het formalisme van het burgerlijk recht. De 2de alinea van artikel 1341 van het Burgerlijk Wetboek die preciseert dat er specifieke regels gelden op het vlak van handel. Artikel 25 van het Wetboek van Koophandel is immers gewijd aan het principe van de vrijheid van bewijs in het handelsrecht, onder voorbehoud van de uitzonderingen die vastgelegd worden door bijzondere gevallen. Het geschrift kan authentiek zijn wanneer het voor een notaris geregistreerd werd bijvoorbeeld, maar het wordt meestal "onderhands" opgesteld.» De onderhandse akte omvat twee elementen: het geschrift en de handtekening. De materie van het bewijs heeft ingrijpende veranderingen ondergaan bij het aanbreken van het tijdperk van een maatschappij van communicatieen informatietechnologieën en geleidelijk aan liet zich voor de wetgever de noodzaak voelen om de wet aan te passen aan de constante technologische vooruitgang. 4 Wanneer een schriftelijk bewijs nodig is, gaat men er dan van uit dat een fax bewijswaarde heeft? Hoe zit het met een ? 4. D. GOBERT en E. MONTERO, "L ouverture de la preuve littérale aux écrits sous forme électronique", J.T. nr /2001 p.114. Naar aanleiding van de inwerkingtreding van de wet van 9 juli 2001 worden er regels vastgesteld in verband met het juridisch kader voor elektronische handtekeningen, de elektronisch aangetekende zending en certificatiediensten, wat de Europese Richtlijn betreffende elektronische handtekeningen omzet. De bewijsvoorwaarden Het geschrift Het is verwonderlijk dat de wetgever het tot voor kort niet nuttig had geacht om het begrip geschrift te definiëren, maar er de voorkeur aan gaf om de kaart van voorzichtigheid te trekken. 5 Sindsdien heeft artikel 16 2 van de wet van 11 maart 2003 betreffende bepaalde juridische aspecten van de diensten van de informatiemaatschappij deze leemte weggewerkt aan de hand van de volgende tekst: "aan de vereiste van een geschrift is voldaan door een opeenvolging van verstaanbare tekens die toegankelijk zijn voor een latere raadpleging, welke ook de drager en de transmissiemodaliteiten ervan zijn". Uit deze bepaling kan worden afgeleid dat het geschrift uit twee essentiële elementen bestaat: de verstaanbaarheid en de duurzame toegankelijkheid van zijn inhoud. Deze definitie overschrijdt het traditionele concept van het geschrift "op papier" volledig en is bedoeld om ook van toepassing te zijn op het elektronisch domein. De handtekening Het begrip handtekening werd traditioneel gedefinieerd als "het handgeschreven merkteken van de 5. D. GOBERT et E. MONTERO, op.cit., p

18 april N r 206 In het Belgisch recht wordt de aangetekende zending gedefinieerd als "een dienst die op forfaitaire basis tegen de risico's van verlies, diefstal of beschadiging waarborgt, waarbij de afzender, in voorkomend geval op zijn verzoek, een bewijs ontvangt van de datum van afgifte of van de bestelling van de postzending aan de geadresseerde" (artikel 131, 9 van de wet van 21 maart 1991 betreffende de hervorming van sommige economische overheidsbedrijven). Na analyse van het procedé, blijkt dat de aangetekende postzending een vrij bescheiden instibewijs naam van zijn auteur dat aangebracht is op het origineel exemplaar van de akte" 6. Het betrof een handgeschreven naam die aangebracht werd op een akte en die toeliet om de ondertekenaar te identificeren. Deze definitie is vandaag echter niet meer actueel gezien de invoering van de elektronische handtekening in het nationaal recht. Deze erkenning heeft het bewijsrecht overhoop gehaald. Ten eerste heeft de wet van 20 oktober 2000 een nieuwe alinea toegevoegd aan artikel 1322 van het Burgerlijk Wetboek, die het volgende voorziet: "Kan, voor de toepassing van dit artikel, voldoen aan de vereiste van een handtekening, een geheel van elektronische gegevens dat aan een bepaalde persoon kan worden toegerekend en het behoud van de integriteit van de inhoud van de akte aantoont." Deze tekst beperkt zich ertoe om het principe van ontvankelijkheid van elk type elektronische handtekening vast te stellen, met dien verstande dat het als authenticatiemethode dient. De wet van 9 juli 2001 had in tweede instantie als opdracht om een juridisch kader te creëren voor de elektronische handtekeningen en de certificeringsdiensten. Bij betwisting voor de rechtbank, zal de opdracht van de rechter zich beperken tot het controleren van de geldigheid van een handtekening. De rechter heeft immers niet meer het recht om een handtekening dadelijk te verwerpen met als enige reden dat ze elektronisch is. (artikel 4, 5 van de wet van 9 juli 2001). Bovendien zal de partij die het bestaan ervan aanhaalt, moeten bewijzen dat de diverse voorwaarden, te weten de controle van de identiteit van de ondertekenaar, zijn blijk van instemming met de inhoud en de waarborg van de onveranderlijkheid van de akte, in elk geval verenigd zijn. In dit soort van situatie, zal de tussenkomst van een gerechtsdeskundige vaak noodzakelijk zijn om te bepalen welke waarde toegekend moet worden aan het desbetreffende proces. 7 In een pragmatische benadering leert professor Montero ons dat "het moeilijk zal zijn om een rechter te overtuigen van de bewijswaarde van de elektronische documenten die voorgelegd worden zonder documentatie van het proces van digitalisering, opslag en, in voorkomend geval, elektronische datering ervan". 8 Naar aanleiding van de analyse van de wet in haar huidige staat, lijkt het ook nuttig dat de wetgever zich zou buigen over de noodzaak van een juridische omkadering van de vertrouwensdiensten, zoals archivering en datum- en uurvermelding van de elektronische bestanden. 9 Aangezien het toepassingsgebied van de wet van 9 juli 2011 beperkt is tot de elektronische handtekening, blijft de afloop van gerechtelijke procedures immers op zijn minst onvoorspelbaar. Met artikel 4 4 van de wet van 9 juli 2001 is de wetgever verder gegaan door te stellen dat "een elektronische handtekening, gerealiseerd op basis van een gekwalificeerd certificaat en aangemaakt door een veilig middel voor het aanmaken van een handtekening, geassimileerd wordt met een handgeschreven handtekening." 7. Gent (12e k.), 16 juni 2004, Chron. D.S., liv. 1,2005, p E. MONTERO, op.cit., p D. GOBERT, "Commerce électronique : vers un cadre juridique général pour les tiers de confiance", R.D.T.I., 2004, p.33 en v.; M. DEMOULIN, "Aspects juridique de l horodatage des documents électroniques", in Commerce De elektronische handtekening zal dan genieten van het vermoeden van assimilatie met een handgeschreven handtekening. Daartoe moeten er echter een aantal strikte veiligheidsvoorschriften worden nageleefd (aanmaak van een handtekening door middel van een beveiligd mechanisme in combinatie met een gekwalificeerd certificaat). 10 Hoewel de erkenning van de elektronische handtekening in ons nationaal recht een mooie wetsevolutie heeft betekend, moeten we vaststellen dat deze evolutie grenzen heeft. Tot op heden had de wetgever zich, op de elektronische aangetekende brief tot op zekere hoogte na, niet uitgesproken over de juridische waarde die toegekend moest worden aan de nieuwe communicatiewijzen, wat een echte juridische onzekerheid had geschapen. De "elektronische" geschriften De elektronische aangetekende zending électronique de la théorie à la pratique, Cahiers 6. Cass., 2 oktober 1964, Pas., 1965, l, 106. du C.R.I.D., Bruylant, P.U.N., 2003, pp D. GOBERT en E. MONTERO, op.cit., p.120. >>> 17

19 tuut is gezien de geboden waarborgen. De traditionele aangetekende zending laat immers ten hoogste toe om de realiteit van een zending, de eventuele ontvangst ervan door de bestemmeling en de datum van de verzending vast te stellen. De afgifte van een ter post aangetekende brief waarborgt echter geen kennis van de identiteit van de partijen en van de inhoud van de aangetekende brief. Er zal slechts sprake zijn van een vermoeden, weliswaar ernstig, maar toch weerlegbaar. 11 De elektronische aangetekende zending kan als volgt gedefinieerd worden: "elke dienst van elektronische gegevensoverdracht die bestaat in het waarborgen op forfaitaire basis tegen de risico s van verlies, diefstal of beschadiging van de gegevens, waarbij de afzender, in voorkomend geval op zijn verzoek, een bewijs ontvangt van de afgifte en/of van de bestelling van de zending aan de geadresseerde." In dat verband moet worden gepreciseerd dat de elektronische aangetekende zending op het vlak van bewijs vast en zeker de overhand heeft op de papieren aangetekende zending. Op voorwaarde dat hij via een vertrouwensdienstverlener wordt overgemaakt en in combinatie met het procedé van de elektronische handtekening, laat de elektronische aangetekende zending immers toe om, naast de bewijselementen die de traditionele aangetekende zending biedt, ook de identiteit van de partijen en de inhoud van de zending aan te tonen. 12 In deze context is de erkenning van dit mechanisme onvermijdelijk geworden en op 2 augustus 2002 werd een programmawet aangenomen die de elektronische aangetekende zending eenvoudigweg liberaliseert. 11. E. MONTERO, «Du recommandé traditionnel au recommandé électronique : vers une sécurité et une force probante renforcées», in Commerce électronique : de la théorie à la pratique», Cahiers du C.R.I.D., n 23, Bruxelles, Bruylant, 2003, p.85 et s. 12. D. GOBERT, «Commerce électronique : vers un cadre juridique général pour les tiers de confiance», R.D.T.I., 2004, p.37. Deze heeft een nieuw artikel 144octies toegevoegd aan de wet van 21 maart 1991 betreffende de hervorming van sommige economische overheidsbedrijven, dat het volgende stelt: "Om het algemeen belang en de openbare orde te beschermen, zijn de dienst van de fysieke aangetekende zendingen die gebruikt worden in het kader van gerechtelijke of administratieve procedures eveneens voorbehouden aan De Post." Het statuut van de elektronische aangetekende zendingen is vandaag echter nog steeds onzeker. Er werd tot op heden immers nog geen wettelijk kader uitgewerkt, enkele vruchteloze pogingen ten spijt. s Voor wat elektronische post betreft, kunnen er zich twee gevallen voordoen. Als de voorzien is van een elektronische handtekening die beantwoordt aan de voorwaarden van artikel 1322, alinea 2 van het Burgerlijk Wetboek, dan vormt hij een onderhandse akte die bewijskracht heeft. Een beantwoordt immers perfect aan de huidige definitie van het geschrift, vanaf het ogenblik dat het niet toegelaten is om aan de leesbaarheid en de duurzame bewaring ervan te twijfelen. Men dient echter op te letten voor het feit dat de eenvoudige vermelding van de naam van de verzender in een niet volstaat om die te kwalificeren als een elektronisch ondertekend geschrift, zodra er geen sprake is van een procedé voor de authenticatie van zijn auteur, noch van een mechanisme dat de integriteit van de inhoud van het bericht waarborgt. 14 Indien hij niet ondertekend is, dan gaat het om een niet-ondertekend geschrift dat de waarde heeft van een vermoeden, of van een begin van schriftelijk 14. D.MOUGENOT, «La preuve : Évolution et révolution» in Le droit et les obligations contractuelles et le bicentenaire du Code civil, Bruxelles, La Charte, 2004, pp bewijs. 15 Indien ze immers niet geassimileerd kan worden met een schriftelijk bewijs, dan zal een elektronische zending altijd subsidiair ontvangen kunnen worden als een begin van schriftelijk bewijs op voorwaarde dat de verzender duidelijk geïdentificeerd kan worden, dat de datum gepreciseerd kan worden en dat de integriteit van de boodschap gewaarborgd kan worden, in overeenstemming met artikel 1347 van het Burgerlijk Wetboek. Daartoe is het nuttig om te preciseren dat de contentieuze rechtspraak ter zake vrij marginaal is aangezien de bewijswaarde van een in de praktijk niet vaak in vraag gesteld wordt. Indien het geval zich voordoet, dan gaat de rechtspraak ervan uit dat het de partij is die zich beroept op de betwiste s die moet aantonen dat ze effectief werden verstuurd en door de tegenpartij ontvangen werden. 16 De SMS In de huidige stand van de techniek, kan een Sms-bericht juridisch niet als een onderhandse akte gekwalificeerd worden. Het is momenteel immers niet mogelijk om een handtekening aan te brengen op dit soort berichten. Vermits de voorwaarden van de onderhandse akte niet vervuld zijn, vormt een SMS een nietondertekend geschrift, zodra hij onder de eerder geanalyseerde definitie van het geschrift valt. In dat verband laat de rechtspraak echter toe dat een SMS voor het gerecht wordt voorgelegd als begin van bewijs voor zover de voorwaarden van artikel 1347 van het Burgerlijk Wetboek vervuld zijn en hij ertoe bijdraagt dat de aangevoerde handeling waarschijnlijk gemaakt wordt. 17 Aangezien SMS-teksten niet de bedoeling hebben om een bestaand origineel 15. K.ROSIER, op.cit., p Gent (7e ch.bis), 10 maart 2008, D.A.O.R., 2009, no 91, p. 314, nota E. Montero- T.W.V.R. 2009, liv. 1, 28, nota BALLON, G 17. Gent, 10 april 2012, TBO, 2012, boekdeel 4, p

20 april N r 206 te reproduceren, kunnen ze niet als kopie gekwalificeerd worden. 18 Het latente risico De telefax Een telefax is de reproductie van een document dat door middel van een faxapparaat verstuurd werd. De telefax vormt onbetwistbaar een geschrift in de moderne betekenis van het woord. Hij bevat echter geen originele handtekening. Maar om rechtsgeldig te zijn, moet een originele handtekening aangebracht zijn op een document. Zonder originele handtekening wordt het gefaxte document gereduceerd tot een eenvoudige kopie. Dit zal bijgevolg onderworpen zijn aan het stelsel van de artikelen 1134 tot 1336 van het Burgerlijk Wetboek. Uit deze teksten blijkt dat kopieën geen enkele bewijskracht hebben, tenzij het gaat om een kopie van een authentieke akte waarvan het origineel niet meer bestaat en volgens de modaliteiten die vermeld zijn in artikel Maar net als de SMS en de , zal een telefax ook altijd als begin van bewijs toegelaten kunnen worden, vanaf het ogenblik dat er geen twijfel bestaat over de identiteit van de schrijver en de integriteit van het document. 20 Vandaag blijft de bewijskracht van een fax echter bescheiden. Het zou in dat opzicht niet overbodig zijn om de interventie van een vertrouwensderde te voorzien. De rol van deze derde zou erin bestaan de partijen te identificeren enerzijds en de inhoud en de datum van verzending per fax te bevestigen anderzijds, wat dit type geschrift meer garanties zou verschaffen D. MOUGENOT, la preuve en droit commercial, p Antwerpen, 23 maart 2004, NJW, 2004, p. 1099, nota BREWAEYS 20. D. MOUGENOT, «Le régime probatoire de la photocopie et du téléfax», in La preuve, formation permanente C.U.P., vol. 54, 2002, pp. 229 et s., n Cour. Trav. Mons (5e ch.), 7 mars 2003, note HENROTTE J.-FR, Code judiciaire - Requête d'appel envoyée par télécopie - Validité, R.D.T.I. n 16/2003, p.103. Uiteindelijk dringt een vaststelling zich op: de inhoud van de wet vertoont leemten in deze materie. De wetgever lijkt zich ongemakkelijk te voelen met het reglementair kader van deze technologische vooruitgang en neemt er genoegen mee de situatie slechts per fase te regelen, naar gelang van de verzoeken. De erkenning van de elektronische handtekening vormt vast en zeker een positieve evolutie, maar blijft niettemin onvoldoende. Het probleem heeft zich nog niet echt gesteld gezien het feit dat de Hoven en rechtbanken zelden te maken hebben gehad met betwistingen van die orde, maar dat is vooral omdat de pleiters er tot op heden meestal van afzien om de waarde van elektronische documenten in het wilde weg te betwisten. Het is onontbeerlijk om regels vast te leggen die toepasselijk zijn op het elektronisch bewijs in al zijn vormen, om ernstige garanties van voorspelbaarheid te bieden aan de justitiabelen. PIERRE-FRANÇOIS VAN DEN DRIESCHE advocaat, professor en onderzoeker MOUNIA BARCHID advocate FABER INTER Brussel Drève des renards,6 bus Brussel FABER INTER Anvers Wijnegemsteenweg 83/ 's-gravenwezel 19