Gemeente Zwolle. Onderzoek sociale huur en goedkope koop

Transcriptie

1 Gemeente Zwolle Onderzoek sociale huur en goedkope koop 19 februari 2013

2 Projectnr /g Boulevard Heuvelink KT Arnhem Postbus BD Arnhem Telefoon (026) Telefax (026) Internet Gemeente Zwolle Onderzoek sociale huur en goedkope koop 19 februari 2013

3 Inhoud 1. Inleiding Vraagstelling Leeswijzer 2 2. Conclusies 3 3. Betaalbaarheid huren en kopen Hypotheken en huurprijzen Energie en woonlasten Hypotheken onder water Hervormingen op de woningmarkt Opbouw en ontwikkeling sociale voorraad Huidige opbouw van de woningvoorraad Prestatieafspraken toekomstige ontwikkeling woningaanbod Inkomenspositie en woonsituatie (sociale) doelgroepen Omvang doelgroepen en woonsituatie Behoefte veranderingen sociale huursector 17 Bijlage: scheefheid en ontwikkelstrategieën 21

4

5 1. Inleiding De gemeente Zwolle beraadt zich op haar woningbouwplanning. Onderdeel van deze planning is de (volkshuisvestelijke) ambitie ten aanzien van sociale woningbouw: huur en koop. Gelet op de huidige stagnatie in afzetbaarheid van woningbouw zoekt de gemeente onderbouwingen voor de gewenste samenstelling van de programma s. Tevens biedt dit houvast bij de doorrekening van de grondexploitaties. Naast de stagnatie op de woningmarkt geldt ook dat de bereikbaarheid en betaalbaarheid van woonruimte voor lage inkomens onder druk staat. Zo is de wetgeving aangepast ten aanzien van de toewijzing van sociale huurwoningen en zijn (strengere) normen Corporaties hebben volgens de (ontwerp) Herzieningswet een maatschappelijke taak voor huisvesting van huishoudens met een inkomen gesteld voor de financiering van tot (belastbaar per jaar). Hiervoor koopwoningen. Tegelijkertijd trekt landelijk het consumentenvertrouwen een spoor op de woningmarkt en daalt met name in de koopsector het aantal aankopen. De druk op ontvangen zij borging van leningen (met laagrentende leningen) mogen zij maximaal 10% van de vrijkomende woningen toewijzen aan hogere inkomens. de huurmarkt neemt hierdoor toe. Dit zijn ontwikkelingen die nu spelen en nu als zekerheden worden beschouwd. Echter de woningmarkt bleek de afgelopen jaren vaak moeilijk voorspelbaar. De huidige situatie is daarom niet perse exemplarisch voor de toekomst. Investeringen in vastgoed trekken echter wel hun wissel naar de toekomst. Daarom is het belangrijk om niet alleen naar het hier en nu te kijken, maar ook in scenario s de onzekere toekomst te beschouwen. In het licht van deze ontwikkelingen hebben de gemeente Zwolle en de woningcorporaties deltawonen, SWZ en Woningstichting Openbaar Belang onderzoek laten uitvoeren naar de gewenste voorraad sociale huurwoningen en goedkope koopwoningen in Zwolle: voor de korte termijn (huidige plannen) als voor langere termijn (scenario s) Vraagstelling In dit onderzoek staat de volgende vraagstelling centraal: Wat is de gewenste omvang en samenstelling van het sociale huur- en goedkope koopsegment in de gemeente Zwolle? En wat betekent dit voor het sociale woningbouwprogramma? Om deze vraag te beantwoorden, is zicht nodig op: 1. De huidige omvang van de volgende inkomensgroepen: huishoudens met een inkomen tot huishoudens met een inkomen tussen en huishoudens met een inkomen boven de De verwachte omvang van deze inkomensgroepen in 2022 (en 2017 als tussenstap). Bij 3 verschillende economische scenario s

6 3. De huidige omvang en samenstelling van de sociale woningvoorraad, zowel sociale huur (< 681) als goedkope koop (< , , ). 4. De scheefheid in de sociale huurwoningvoorraad (tussen en en boven ). 5. De match tussen plannen voor de bestaande (sociale / goedkope) woningvoorraad en nieuwbouw (conform prestatieafspraken) en economische scenario s. 6. De waardeontwikkeling en hypotheekontwikkeling (onder water staande hypotheken) op de koopwoningmarkt. 7. De mogelijke effecten van hervormingen op de woningmarkt. We kijken hierbij naar het huidige Regeerakkoord Leeswijzer In hoofdstuk 2 zijn de belangrijkste feiten uit het onderzoek samengevat, inclusief enkele conclusies. In hoofdstuk 3 gaan we in op de betaalbaarheid van huren en kopen. Dit hoofdstuk dient als context voor de rest van het onderzoek. Hoofdstuk 4 kijkt naar op de omvang, samenstelling en ontwikkeling van het aanbod. Daarbij komt ook de ontwikkeling van de woningvoorraad (kwantitatief). Ook wordt er gekeken hoe de kwalitatieve samenstelling van het aanbod en de plannen vanuit de prestatieafspraken. In hoofdstuk 5 schetsen we de omvang van de sociale doelgroep en de verwachtingen van de ontwikkelingen naar de toekomst (volgens verschillende scenario s)

7 2. Conclusies Wat is de gewenste omvang en samenstelling van het sociale huur- en goedkope koopsegment in de gemeente Zwolle? En wat betekent dit voor het sociale woningbouwprogramma? In dit hoofdstuk vatten we de uitkomsten van de analyses samen die antwoord geven op deze onderzoeksvraag en de daar onder liggende deelvragen. De doelgroep voor de sociale huurvoorraad is wettelijk afgebakend op een grens van (belastbaar huishoudensinkomen per jaar). Minimaal 90% van de vrijkomende sociale huurwoningen (tot 681) moet aan deze groep worden toegewezen. Daarnaast wordt in het huurbeleid van het rijk ook gekeken naar lagere middeninkomens tussen en , omdat ook deze groep te maken heeft met beperkte huur- en koopmogelijkheden. de omvang van de verschillende groepen, vervolgens kijken we naar wat zij kunnen betalen (volgens landelijke inkomensnormen). Wat is betaalbaar en bereikbaar? In deze samenvatting gaan we eerst in op wat de verschillende inkomensgroepen kunnen betalen. Dit is namelijk belangrijke contextinformatie in de beoordeling welke woningen financieel bereikbaar zijn bij verschillende inkomensniveaus. Wij hebben hiervoor gebruik gemaakt van koopkrachtplaatjes van het Nederlands Instituut voor Budgetvoorlichting (NIBUD). Het NIBUD heeft op grond van een gemiddeld uitgavenpatroon van verschillende huishoudenstypen bekeken hoeveel geld beschikbaar is voor woonlasten. Dit verschilt nogal per inkomen en huishoudensituatie: Voor inkomens van (netto maandinkomen van circa 1.850) Maximale hypotheek: Maximale huurprijs (excl. energie) 520 (gezin+kinderen) tot 725 (65+er) Maximale woonlasten (incl. energie) 685 Maximaal haalbaar in particuliere huur 530 (beleggers en makelaars) Voor inkomens van (netto maandinkomen van circa 2.300) Maximale hypotheek: Maximale huurprijs (excl. energie) 635 (gezin+kinderen) tot 915 (65+er) Maximale woonlasten (incl. energie) 830 Maximaal haalbaar in particuliere huur 660 (beleggers en makelaars) Referentie: gezin met kinderen inkomen belastbaar per jaar Dit gezin heeft een netto-maandinkomen van Na aftrek van kosten voor levensonderhoud, sport / verenigingen, verzekeringen en energiekosten resteert volgens Nibud 635 om aan huur te besteden. Zij krijgen geen Huurtoeslag en zijn dus aangewezen op een woning in het sociale prijssegment. Particuliere verhuurders stellen hoge inkomenseisen aan deze groep, om eventuele huurderving te voorkomen. In het gezinsbudget houdt Nibud rekening met vaste energiekosten (circa 150 per maand). Als de energiekosten in een zuinige woning omlaag gaan, is er in het huishoudbudget meer geld over om aan huur te besteden

8 En in de toekomst: Door een aantal ontwikkelingen staan de financieringsmogelijkheden en bewegingsmogelijkheden op de woningmarkt onder druk: Een flink aantal mensen heeft de afgelopen jaren een (naar de huidige maatstaven) te hoge hypotheek afgesloten. Tegelijkertijd is de waardeontwikkeling van woningen gestagneerd. Hierdoor is hun hypotheekbedrag hoger dan de woningwaarde. Gevolg is dat zij verhuizing met een restschuld zouden blijven zitten (de woning staat onder water). In Zwolle gaat het dan om maximaal huishoudens die sinds 2004 een woning kochten. Door kabinetsbeleid ontstaat extra ruimte om huurverhoging door te voeren (huurliberalisatie). De verwachting is dat dit inkomensafhankelijk wordt: hoe hoger het inkomen des te meer huurverhoging. Door minder aftrekmogelijkheden bij nieuwe hypotheken, is er minder financiële ruimte bij aankoop van een woning. Dit zorgt ervoor dat koopprijzen structureel lager komen te liggen. Mensen blijven langer in hun woning zitten, omdat door een combinatie van bovenstaande factoren verhuizen kostbaarder wordt. Verhuizing zal daardoor meer op basis van werk gebeuren dan op basis van de wens tot wooncarrière (doorstroming is hierdoor steeds minder het leidende systeem op de woningmarkt) Welke woningen zijn beschikbaar? Voor de lage inkomens zijn met name de sociale huurwoningen financieel passend. Middeninkomens ( tot ) zouden daarnaast ook een (duurdere) particuliere huurwoning of koopwoning kunnen betrekken. 33% van de woningen is een sociale huurwoningen (in totaal woningen). Van de huurwoningen is 40% een eengezinswoning, ruim 50% een appartement. Hiervan komen jaarlijks ca tot vrij. Voor middeninkomens zijn er particuliere huurwoningen (jaarlijks komen daarvan 50 tot 100 woningen vrij). De verhuurders van deze woningen stellen hiervoor strenge inkomenseisen, waardoor slechts een deel van deze woningen echt beschikbaar is voor middeninkomens. Naast particuliere huurwoningen zijn er ook divers koopwoningen voor middeninkomens bereikbaar. Momenteel staan 620 woningen te koop, grotendeels appartementen, die naar prijsniveau passend zijn voor middeninkomens. Al met al lijkt er dan ook een redelijk aanbod voor middeninkomens, zij het dat die kwalitatief niet altijd passend zijn. Hoe ontwikkelen de doelgroepen zich? Centrale vraag in het onderzoek betreft de omvang van verschillende inkomensgroepen en hun woonsituatie; nu en in de toekomst. Op basis van CBS-gegevens hebben we dit in beeld gebracht: Sociale doelgroep tot % o Waarvan in sociale huur Middeninkomens en % o Waarvan in sociale huur Groei sociale doelgroep: o Bij 0% economische groei In , waarvan in soc.huur - 4 -

9 o o In , waarvan in soc.huur Bij 5 jaar 0% economische groei en vervolgens 5 jaar 1,2% groei In , waarvan in soc.huur In , waarvan in soc.huur Bij 1,2% economische groei In , waarvan in soc.huur In , waarvan in soc.huur Wat te doen met scheefheid? Een wezenlijk deel van de sociale huurwoningvoorraad wordt bewoond door mensen met een inkomen boven Deze groep wordt in beleidstermen wel aangeduid als scheefheid. Volgens deze strikte definitie wonen er in Zwolle huishoudens scheef (inkomen boven in sociale huurwoning). Van de scheefwoners hebben huishoudens een inkomen tussen en Zij hebben niet altijd een kwalitatief passend alternatief in de particulier huursector of koopsector, en zijn daardoor vaak toch aangewezen op een sociale huurwoning. Voorkomen of bestrijden van scheefheid is al jaren onderwerp van discussie. Vanuit de gemeente is hierin weinig sturing mogelijk: o Juridische mogelijkheden ontbreken om scheefwoners te dwingen te verhuizen. o Voor veel scheefwoners ontbreken betaalbare alternatieven in de huur- of koopsector. o De prijs van de te betrekken woning is ongunstig ten opzichte van de huidige woning. o Een zekere scheefheid wordt vanuit beleid vaak aangemoedigd omdat dit in buurten of complexen bijdraagt aan bewonersdifferentiatie. o Vanuit het rijk zijn maatregelen in voorbereiding om scheefheid terug te dringen, door inkomensafhankelijke huurverhogingen. De effectiviteit van de maatregelen is afhankelijk van de mogelijkheden om de eerdere argumenten teniet te doen. Conclusies Voor de korte termijn (circa de eerste vijf jaren) lijkt scenario economische 0-groei het meest waarschijnlijk. Bij gelijkblijvende scheefheid moeten dan jaarlijks netto circa 100 sociale huurwoningen per saldo toegevoegd worden. In dat geval loopt de druk op de sociale huursector niet verder op. Scheefheid in haar huidige omvang moet vooral als een gegeven beschouwd worden. De praktijk leert immers dat mensen beperkte alternatieven hebben. Daarnaast is het praktische argument dat de gemeente en corporaties geen krachtige instrumenten hebben om hier iets aan te veranderen. Voor de langere termijn (richting 2022) geven wij enkele denkrichtingen: o Als de economische groei weer aantrekt, zijn op termijn minder sociale huurwoningen nodig. Vanaf 2017 kan de sociale huurvoorraad dan met 40 woningen per jaar afnemen. o Ook als huur- en koopsector naar elkaar toe bewegen door nationaal beleid (huurliberalisatie, hypotheken) zijn voor middeninkomens mogelijk minder huurwoningen nodig. Zij kunnen dan immers makkelijker de overstap maken van - 5 -

10 de huur- naar de koopsector. Of en in welke mate dit effect heeft is nog moeilijk te bepalen. Toevoeging in het particuliere huursegment is op basis van deze gegevens beperkt nodig. In het goedkope koopsegment is voor de middeninkomens nieuwbouw gewenst als het een kwalitatief programma toevoegt ten opzichte van de bestaande voorraad. We denken dan vooral aan eengezinswoningen. Nieuwbouw in dit segment is daarnaast ook voor inkomens boven mogelijk gewenst. Dit laatste is in dit onderzoek niet nader geanalyseerd. Is Zwolle op de goede weg? In het licht van de genoemde conclusies kunnen we bestaande prestatieafspraken van de gemeente en de drie corporaties beoordelen. Is aanpassing van die afspraken dan gewenst? Volgens de prestatieafspraken zou het aanbod sociale huurwoningen in omvang gelijk moeten blijven de komende jaren (tot 2020). Als alle nu bekend plannen van de corporaties uitgevoerd zouden worden, groeit de sociale voorraad licht: met circa 15 woningen per jaar (door meer nieuwbouw dan verkoop en sloop). De plannen voorzien nog niet in de gewenste netto-toevoeging van 100 sociale huurwoningen per jaar: o Vasthouden aan de prestatieafspraken zal leiden tot een groeiende druk in het sociale huursegment. o Uitstel van sloop en verkoop en / of het opvoeren van het sociale woningbouwprogramma is nodig om meer in lijn met de onderzoeksuitkomsten te werken (en de druk op de sociale sector dus niet op te laten lopen)

11 3. Betaalbaarheid huren en kopen Woningcorporaties en gemeenten hebben een eerste verantwoordelijkheid voor mensen met een laag inkomen. Volgens de staatssteunregeling mogen woningcorporaties, om in aanmerking te blijven komen voor WSW-borging, minimaal 90% van hun sociale huurwoningen toewijzen aan huishoudens met een inkomen van maximaal belastbaar per jaar. Doelstelling van beleid is zorg voor betaalbaar wonen voor mensen die op basis van hun inkomen hier niet volledig zelfstandig in kunnen voorzien. Daarom gaan we eerst in op de betaalbaarheid van het wonen voor verschillende inkomensgroepen. Achtereenvolgens gaat het om: hypotheken en huurprijzen, energie en woonlasten, hypotheken onder water en algemene ontwikkelingen in beleid en regelgeving Hypotheken en huurprijzen De financieringsregels voor hypotheken zijn de afgelopen tijd flink aangescherpt: minimaal anuïtair aflossingsschema voor nieuwe hypotheken, afbouw financieringsmogelijkheden tot 100% van de woningwaarde en striktere inkomenseisen. Hierdoor zijn koopwoningen volgens het huidige Huishoudens kunnen minder lenen dan voorheen, en dit geldt in het bijzonder voor tweepersoonshuishoudens. Waar voorheen beide inkomens volledig werden meegerekend bij het verkrijgen van een hypotheek, is dit nu niet meer het geval. Volgens de regels kan nu een éénpersoonshuishouden een hogere hypotheek krijgen dan een tweepersoonshuishoudens met eenzelfde (gezamenlijk) inkomen. prijsniveau voor sommigen niet meer bereikbaar. In de tabel geven we een indicatie van de hypothecaire mogelijkheden bij verschillende inkomensklassen (situatie per 1 januari 2013). Tabel 3.1: Gemeente Zwolle. Hypothecaire mogelijkheden NHG (looptijd 10 jaar) Aankoop woning Inkomen Rente Max. hypotheek Bestaand Nieuwbouw % % Bron: NHG, Ten aanzien van betaalbaarheid van huurwoningen heeft het NIBUD (Nederlands Instituut voor Budgetvoorlichting) doorgerekend wat bij verschillende inkomensgroepen een haalbare huurlast is

12 Tabel 3.2: Gemeente Zwolle. Betaalbare huren voor de inkomensklasse naar huishoudenstype Belastbaar inkomen Huishoudenstype Huur o.b.v. huidige huurquote Huur o.b.v. max haalbare huurquote 1 pers pers pers pers pers kinderen Bron: Nibud, 2011 (bewerking Companen). Gemiddelde (a) en (b) Huur o.b.v. huidige huurquote Huur o.b.v. max haalbare huurquote Gemiddelde (a) en (b) De huurcapaciteit van huishoudens is sterk afhankelijk van de huishoudensituatie. Over het algemeen kunnen 65-plussers, rekening houdende met aftrek van vaste lasten, meer besteden aan huur dan huishoudens jonger dan 65 jaar. Bij huishoudens met een inkomen van zien we dat tweepersoonshuishoudens met twee kinderen maximaal 633 per maand kunnen uitgeven aan huur, en zitten daarmee net onder de sociale huurprijsgrens. Tweepersoonshuishoudens zonder kinderen zitten met 665 hier net boven. Middeninkomens in de huursector Deze woonlastenplaatjes laten zien dat ook voor middeninkomens tussen en de betaalbaarheid onder druk staat. Dit geldt ook voor inkomens boven met minder inkomenszekerheden. In het bijzonder gaat het dan om ZZP-ers, die minder hypotheekmogelijkheden hebben. Een deel van deze groep woont in een sociale huurwoning. Deze groep worden in het beleid wel aangeduid als scheefwoners. De woonlastenplaatjes laten echter zien dat ze niet zomaar door kunnen stromen naar andere marktsegmenten. Ook particuliere huurwoningen zijn voor hen vaak niet bereikbaar, enerzijds vanwege de ruimte in het gezinsbudget, anderzijds omdat verhuurders strikte inkomenseisen stellen (gangbaar is dat het bruto-maandinkomen 4,5 à 5 keer de maandhuur moet zijn). Dit is eigenlijk alleen haalbaar voor mensen met een inkomen boven de Er zijn mogelijkheden om de scheefheid te bestrijden: Het is mogelijk om (bij een deel van de scheefwoners) via extra huurverhoging meer omzet te genereren om in te zetten voor de sociale huurvoorraad. Dit wordt echter afgeroomd door de verhuurdersheffing. Voor de groep boven zou aanbod van duurdere huurwoningen (niet-deab) door de corporaties of beleggers gecreëerd kunnen worden. De verhuurresultaten in dit segment laten zien dat tot op heden het animo voor dure huurwoningen nog beperkt is. Voor inkomens tot zijn duurdere huurwoningen sowieso vaak onbereikbaar. Tot slot zullen door beperkte hypotheekmogelijkheden de koopprijzen onder druk komen te staan. De prijsdaling die hierdoor optreedt, zal een deel van de koopwoningen (weer) bereikbaar worden voor middeninkomens

13 3.2. Energie en woonlasten Woonlasten gaan niet alleen over hypotheek en huurprijs. Ook energielasten zijn een wezenlijk en (in de toekomst) groeiend onderdeel van de woonlasten. Daarom besteden we ook aandacht aan energielasten. DeltaWonen heeft beleid uitgewerkt voor woon- en energielasten. Zij heeft vastgesteld dat voor huishoudens met een inkomen tot een woonquote (netto huur en energie ten opzichte van netto-inkomen) van tussen 35% en 40% haalbaar is. Op basis van dit percentage gelden de volgende woonlasten als haalbaar: Bij : maximaal 685 huur- en energielasten Bij : maximaal 830 huur- en energielasten Het huidige woningwaarderingstelsel (op basis van punten) biedt ruimte om de energieprestatie van woningen in de prijs terug te laten komen (sinds 1 juli 2011 telt het energielabel mee in de punten). Illustratie: effect gunstig energielabel op woonlasten Woning label D Woning label A (met extra energiepunten) Maximale huur 826 Maximale huur 935 Streefhuur 74% 611 Streefhuur 74% 690 Energielast 115 Energielast 75 Woonquote bijstandsgezin 40% Woonquote bijstandsgezin 42% Het voorbeeld laat zien dat een huurwoning met een D-label bij een gelijk streefhuurpercentage in totale woonlasten nagenoeg gelijk is aan met een A-label. Gestaag wordt (door de relatief sterker stijgende energiekosten) een A-labelwoning relatief goedkoper. De extra huuropbrengsten bij een energiezuinige woning betekent meer investeringsruimte, bij op korte termijn iets hogere woonlasten. Deze bredere woonlastenbenadering biedt handvatten om investeringsruimte vrij te spelen Hypotheken onder water De betaalbaarheid van het wonen staat voor een aantal mensen onder druk omdat hun hypotheek hoger is dan de waarde van de woning. Zeker in noodsituatie kunnen mensen hierdoor hun huis niet zonder restschuld verkopen. Deze restschuld is ontstaan door - 9 -

14 enerzijds te hoge hypotheken (bij de waarde van de woning) en anderzijds doordat de woningwaarde na 2008 niet of nauwelijks meer gestegen is, waardoor de kosten koper niet terugverdiend kunnen worden. Figuur 3.2: Gemeente Zwolle, transacties en gemiddelde transactieprijs ( ) Aantal transacties Gem. transactieprijs ( ) Aantal transacties Gemiddelde transactieprijs Bron: Woningmarktcijfers, 2012 Tussen 2004 en 2008 zijn de koopprijzen in de bestaande woningvoorraad in Zwolle nog gestegen. Vanaf 2008 is de prijsontwikkeling gestabiliseerd. Bij woningen uit 2004 zijn hierdoor de kosten koper in 2012 nog niet volledig terugverdiend. Mensen die dus in 2004 een woning gekocht hebben en minimaal de kosten koper meegefinancierd hebben, hebben dus ook in 2012 nog een hypotheek die onder water staat. Dat geldt voor mensen die na 2004 een woning hebben gekocht in heftiger mate. Op basis van Kadastergegevens krijgen we per jaar een globaal beeld van de afgesloten hypotheken die onder water staan. Tabel 3.3: Transacties en hypotheken onder water per jaar, sinds Transacties (incl. nieuwbouw) Aantal woningen waarvan de hypotheek hoger is dan de aankoopwaarde voor alle woningen Hypotheken onder water 41% 49% 48% 48% 46% 42% 51% 45% Bron: Kadaster en CBS, 2012 Het aantal hypotheken dat bij afsluiten onder water stond is sinds 2004 afgenomen door minder transacties. Het aandeel hypotheken dat onder water stond bij afsluiten is redelijk constant gebleven (rond 45%)

15 Figuur 3.2: Gemeente Zwolle, aantal transacties naar woningtype ( ) , , , , , , Appartement Tussenwoning Hoekwoning 2^1 kap Vrijstaand Bron: Woningmarktcijfers, 2012 Gelet op de ontwikkeling van woningwaarde zullen bewoners van goedkopere woningtype een groter risico dragen bij hypotheken die onder water staan, omdat hier de prijzen het minst gestegen zijn. Bewoners van vrijstaande woningen hebben tussen nog geprofiteerd van een prijsstijging, Geleend bedrag en geschatte verkoopwaarde naar leeftijd (Nederland) Bron: WoON2009 Tegelijkertijd wonen in duurdere woningen vaak mensen die een overwaarde uit een eerdere woning meenemen. Zo leert het WoON2009 dat de hypotheeklast in relatie tot de waarde van de woning gunstiger is naar mate mensen ouder zijn. Het is door al deze mitsen en maren moeilijk een exacte inschatting te maken van het aantal hypotheken dat onder water staat, omdat: Onbekend is in hoeverre de hypotheek wordt afgelost (in een spaar- of beleggingsfonds of via een annuitaire hypotheek)

16 Onbekend is in welke mate een hypotheek onder water staat. Er zijn periodes geweest dat een percentage van meer dan 110% loan to value (van de woningwaarde) gefinancierd kon worden. Hoe hoger dit percentage, des te kwetsbaarder het huishouden. Onbekend is ook of mensen in de tussentijd nog hypotheken hebben opgehoogd in verband met consumptief gebruik. De mogelijkheden hiervoor zijn echter het afgelopen decennium wel aan banden gelegd. De geografische spreiding van hypotheken die onder water staan onevenwichtig zal zijn, en oververtegenwoordigd is in buurten die na 2004 gerealiseerd zijn. Op basis van de bekende informatie kunnen we wel vaststellen dat het totaal aantal afgesloten hypotheken onder water sinds 2004 minimaal bedraagt. Vooral jongeren in nieuwere woningen behoren tot de risicogroepen. Een substantieel deel van deze groep zal bij (gedwongen) verkoop met een restschuld blijven zitten. Vaak wordt verondersteld dat deze groep vast zit in zijn woning. Echter ook woningen waar zij naar toe zouden verhuizen zijn goedkoper geworden, waardoor de benodigde overbruggingsruimte in de hypotheek niet toeneemt (en mogelijk zelfs afneemt) Hervormingen op de woningmarkt Rond de woningmarkt zijn er allerhande ontwikkelingen die van invloed zijn op de betaalbaarheid van het wonen. In het bijzonder gaat het om het Regeerakkoord. Wij geven een overzicht van de belangrijkste ontwikkelingen en de effecten hiervan op de betaalbaarheid van het wonen. Regeerakkoord Het regeerakkoord kent een flink aantal maatregelen die van invloed zijn op de betaalbaarheid van het wonen. Aan de kant van verhuur gaat het om de volgende voorstellen (die nog in wetgeving uitgewerkt moeten worden): De huurverhoging wordt inkomensafhankelijk. Er is ruimte om de huur extra te verhogen boven inflatie: o +1,5% tot o +2,5% tussen en o +6,5% boven De huurverhoging voor inkomens tot wordt gemaximeerd volgens een maximale huurprijs die gerelateerd is aan de WOZ-waarde van de woningen (aanvankelijke voorstel is 4,5% van de WOZ-waarde, maar die grens staat onder druk). Tegenover de extra huuropbrengsten staat een verhuurdersheffing van 0,8 miljard in 2014 tot 2,0 miljard in Deze verhuurdersheffing is een veelvoud van de extra opbrengsten als gevolg van de huurverhoging. Dit is voor het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) reden geweest om voor nieuwe investeringen na 2013 op te schorten (in afwachting van politieke besluitvorming). Deze maatregelen maken het huren verhoudingsgewijs duurder. Tegelijkertijd neemt de investeringsruimte voor corporaties af, in nieuwbouw en herstructurering

17 De maatregelen voor de koopsector richten zich vooral op de hypotheekmogelijkheden: De aftrekbaarheid van nieuwe hypotheken wordt beperkt tot anuitaire hypotheken. Voor bestaande hypotheek wordt de aftrekbaarheid geleidelijk beperkt tot het maximum van de derde belastingsschijf (overgangsregeling: vermindering met 0,5% per jaar van de hoogste belastingsschijf). De maximale hypotheekruimte wordt in stappen verminderd van 106% van de waarde van de woning naar 100%. In 2013 is de ruimte 104%. De overdrachtsbelasting wordt structureel afgeschaft. Een inschatting van voorziene effecten van deze maatregelen: Korte termijn effect Lange termijn effect Huurliberalisatie (boven Huurstijging Goedkope koopsector gunstiger inflatie) concurrentiepositie tov duurdere huursector Verhuurdersheffing Minder investeringen in Meer verkopen sociale huurwoningen nieuwbouw sociale huur om financiële ruimte op peil te houden Minder investeringen in bestaande voorraad (herstructurering) Beperken Minder financiële ruimte om Dalende koopprijzen, betaalbaarheid hypotheekrenteaftrek woning te kopen, en populariteit koopsector neemt toe toenemende druk op de (naar een nieuw evenwicht). huursector. Verminderende doorstroming in koopsector (wooncarrière niet meer dominante verhuisreden). Afschaffen overdrachtsbelasting Weinig effect, omdat die wordt gecompenseerd door Meer doorstroming in het bijzonder waar andere dan wooncarrièreredenen lagere een rol spelen (flexiblisering hypotheekmogelijkheden als arbeidsmarkt). gevolg van de maximaal 100% financiering

18 4. Opbouw en ontwikkeling sociale voorraad De samenstelling van de woningvoorraad is mede bepalend voor kansen van groepen op de woningmarkt. In dit hoofdstuk beschrijven we de opbouw van de woningvoorraad. Van daaruit trekken we conclusies ten aanzien van de kwalitatieve match tussen vraag en aanbod voor de sociale doelgroepen Huidige opbouw van de woningvoorraad De gemeente Zwolle telde op 1 januari woningen. Circa 49% hiervan is een huurwoning. De woningvoorraad in Zwolle bestaat voor 33% uit sociale huurwoningen (in totaal woningen). Hiernaast zijn er ook nog circa 780 overige woningen in het bezit van de woningcorporaties. In totaal zijn er ongeveer particuliere huurwoningen (14%). Figuur 4.1: Opbouw van de woningvoorraad in de gemeente Rij / Hoekwoning HUUR Appartement Overig Rij / Hoekwoning KOOP Appartement Overig tot > Bron: WOZ-bestand gemeente Zwolle (bewerking Companen). Ongeveer 40% van de huurwoningen is een eengezinswoning. Iets meer dan de helft van de huurvoorraad bestaat uit appartementen met gemiddeld een lage WOZwaarde. De andere 7% zijn overige woningen. In de koopsector zijn eengezinswoningen dominant. Bijna 60 procent van de koopwoningen is een rij- of hoekwoningen, waarvan de meeste met een WOZwaarde hebben tussen en Ruim een kwart van de woningen is een (half)vrijstaande woning (aangemerkt onder de categorie overig, met hoofdzakelijk WOZ-waarden vanaf )

19 Tabel 4.1: Sociale huurvoorraad: deltawonen, SWZ en Openbaar Belang, deltawonen SWZ Openbaar Belang Totaal Kern voorraad Flat met lift Flat zonder lift Eengezinswoningen Onzelfstandige eenheden Sociale huurwoningen Bron: deltawonen, SWZ, Openbaar Belang De sociale woningvoorraad (17.601) is als volgt verdeeld: Delta Wonen woningen, SWZ woningen en Openbaar Belang woningen. Aanbod voor middeninkomens (scheefheid) Middeninkomens tussen en zijn aangewezen op: Op maximaal 10% van de vrijkomende huurwoningen (volgens de Staatssteunregels, jaarlijks 100 à 150 woningen). Daarnaast zijn er voor hen particuliere huurwoningen beschikbaar (in totaal woningen, jaarlijks 50 tot 100 woningen). Hier gelden echter wel strenge inkomenseisen. Voor middeninkomens zijn koopwoningen tussen ongeveer (kosten koper) en maximaal haalbaar. Op grond van de WOZ-waarden heeft ca. 20% van de koopwoningen een prijs onder Tabel 4.1: Gemeente Zwolle, actueel te koop staand aanbod Eengezinswoning Appartement Totaal Aantal % t.o.v. totaal egz Aantal % t.o.v. totaal mgz Aantal % t.o.v. totaal Tot % % % % % % Totaal % % % Bron: Funda december 2012, bewerking Companen. Momenteel staan er in Zwolle ongeveer 620 woningen te koop met een vraagprijs tot , dit is ongeveer een derde deel van het totale aanbod koopwoningen in Zwolle. Ruim de helft bestaat uit appartementen. Dit is anders dan de verdeling op baiss WOZ-waarde; enerzijds omdat het hier vraagprijzen betreft, anderzijds omdat verhuizingen uit goedkopere woningen vaker plaatsvinden Prestatieafspraken toekomstige ontwikkeling woningaanbod De corporaties en gemeente hebben in prestatieafspraken de omvang van verkoop en sloop vastgelegd. Hierbij hebben zij afgesproken dat verkoop en sloop minimaal gecompenseerd worden. Uit de woningbouwplanning van de woningcorporaties volgt de voorgenomen nieuwbouw van sociale huurwoningen

20 Tabel 4.2: Indicatie ambities aanpassing sociale voorraad deltawonen, SWZ en Openbaar Belang, deltawonen SWZ Openbaar Belang Totaal Sociale huurvoorraad Verkoop Sloop Verzelfstandigen Nieuwbouw (huur) Totaal (na sloop/verkoop/ nieuwbouw) Bron: deltawonen, SWZ, Openbaar Belang Bij deze aantallen zijn de volgende nuanceringen te maken: Momenteel stagneert op veel plaatsen de verkoop en sloop van huurwoningen. Verkoop door terughoudendheid bij de consument (en onder invloed van de aangescherpte hypotheekregels). Sloop door minder financiële armslag bij woningcorporaties als gevolg van heffingen. Ook nieuwbouw vertraagt, omdat een deel van de bouwambities in het sociale segment verbonden zijn met nieuwbouw in commerciële segmenten. Bijvoorbeeld gecombineerde plannen van huur- en koopwoningen. Daarnaast is de financiële armslag om te investeren in nieuwbouw beperkt door afnemende borgingsruimte vanuit het WSW