Langezijds: een gebouw om (van) te houden!

Transcriptie

1

2

3

4 Langezijds: een gebouw om (van) te houden! Met veel enthousiasme hebben wij een jaar geleden uw opdracht aangenomen om de mogelijke herontwikkeling van Langezijds te onderzoeken. Deze presentatie is het resultaat van de inventarisatie met een doorkijk naar de toekomst. Het eerste gedeelte van dit boek is de visualisatie van de lokatie, het gebouw zelf, de kansen voor herontwikkeling en de voorgestelde toekomstige invulling van het geheel. Het tweede gedeelte geeft de onderbouwing van ons onderzoek, op basis waarvan u kunt zien waarom wij tot de conclusie zijn gekomen dat Langezijds een gebouw is om (van) te houden! De Chemie van Twente is de titel van ons werk, omdat: het voorliggende concept laat zien wat het resultaat is van positieve chemie tussen mensen het gebouw toonbeeld kan worden voor de chemie tussen universiteit en markt in Twente de nieuwe functies van het gebouw in samenwerking met de toekomstige gebruikers zal leiden tot nieuwe economische en wetenschappelijke chemie Immers... in de wereld van chemie ontstaat synergie door... de botsingskans te vergroten

5

6 Van Zou ik er in willen zitten tot Wanneer kan ik mij hier vestigen

7 lokatie

8 beelden gemaakt door Axis

9 buiten

10

11 binnen

12

13 structuur oppervlaktes & parkeerplaatsen fasering

14 begane grond & inpandig parkeren

15 indeling doorsnede nieuw in oud varianten 1 2 Make-over schets van de bestaande doorsnede Het principe van de conversie: de fundering, de begane grond en het staal skelet van de 1e verdieping handhaven. Op de 2e verdieping nieuw volume toevoegen. Infrastructuur en techniek voor de installaties vormen de functionele ruggengraat van het vernieuwde complex (zij zijn de enige lineaire elementen in het nieuwe casco). Daaromheen zijn er talloze mogelijkheden voor de vestiging van bedrijfseenheden.

16 De nieuwe doorsnede geeft diverse indelingsmogelijkheden, die uitwisselbaar blijven door de flexibele hoofdstructuur 1. rood en blauw: een noord of zuid ruimte 2. geel: huren over de volle diepte van het gebouw

17 impressie flexibele indeling Flexibele indeling en techniek Mogelijkheid voor de inbouw van bedrijfseenheden van verschillende grootte met een eigen programma en een bijbehorend techniek-pakket-op-maat, zoals bijvoorbeeld een combinatie van kantoor en labruimte. Door de flexibiliteit van het casco en de techniek is elke indeling mogelijk en aanpasbaar. Bovendien krijgt elke unit een eigen entree die de identiteit van de huurder onderstreept.

18 Perspectief van het interieur: Ruimtelijke voorstelling van de nieuwe kwaliteiten: daglicht, vrije hoogte en uitzicht zorgen voor een ruimtelijk interieur. De nabijheid van inpandig parkeren voor elke unit en de eigen entree aan de tuin- en/of pleinzijde versterken de professionele en inspirerende uitstraling van de lokatie.

19 landmark de torens als landmark plattegrond verdieping Plattegrondschema voor de nieuwbouwdelen Structuurschema voor de indeling van de nieuwe hoogbouwdelen. Geschikt voor kleine kantoorunits, en voor bijzondere centrale functies, die de openbaarheid van dat centrum gestalte geven. De nieuwe fundering van de landmark wordt flink overgedimensioneerd. De planfasering en deze constructieve oplossing maken het mogelijk om de hoogte van de beide torens te koppelen aan de behoefte van de markt op dat moment; bij veel vraag kan dit een spectaculaire landmark opleveren.

20 Impressie van de landmark Het maken van een nieuwe entree door twee hoogteaccenten nieuw te bouwen. Daartussen een open verbinding tussen plein en tuin, op het hoofdniveau van het gebouw. De architectonisch ontworpen trappartij leidt je naar boven en biedt een spectaculair zicht op een inspirerende centrale ontmoetingsplaats.

21 gebruikers ++++ (THEMA)HUURDERS +++ spin-offs en doorstarters +++ gamma afstudeerlab +++ MESA & BMTI spinoffs++++trainers & opleiders +++ hotel & congres faciliteiten+++ (nano)biomedische bedrijven +++ specialisten voeding & gezondheid +++ experts biomassa & bioconversie +++

22 +++ tijdelijke huisvesting van afdelingen door verbouwing / verhuizingen in Kennispark ++++ kennisgerelateerde R&D afdelingen +++ etc +++

23 functies +++ (THEMA)FUNCTIES +++ centrale receptie & infodesk +++ specialistische proefopstellingen en operatiekamer +++ tentoonstellingen +++ vergaderen met modernste techniek en service op maat +++ ontspannen & sporten +++ bibliotheek & mediatheek +++

24 +++ opslag van archief +++ loket van KvK en Syntens +++ kinderopvang +++ diensten als secretariaat, koerier, reisbureau en beveiliging +++ winkelen, horeca & leisure +++etc +++

25 gevel

26

27 entree nieuwe hoofdingang Door de zakelijke hoofdingang van de campus te verplaatsen van Charlie naar de landmark ontstaat een hoogwaardige nieuwe entree, direct ontsloten vanaf de Hengelosestraatweg en aan de campuszijde uitkomend op een nieuw ingericht inspirerend en levendig O&O-plein.

28

29 omgeving & plein

30

31 EEN WIJDE BLIK VERGROOT HET DENKEN

32

33

34 Langezijds: een gebouw om (van) te houden! Voor u ligt de presentatie die het resultaat is van een jaar gesprekken, interviews, ontwerpen en rekenen. Het is de samenvatting die onderbouwt waarom wij denken dat het om vele redenen de moeite waard is om Langezijds te (be)houden. Het was onze opdracht om het gebouw en haar omgeving te inventariseren, de spin-offs te onderzoeken, en een gedegen basis te leggen voor de uitwerking van het concept. Voor de conceptontwikkeling zijn de eisen en wensen in beeld gebracht en krijgt u een doorkijk naar de mogelijke toekomstige opzet. Dit is het tweede deel van onze presentatie. In deel 1 (voorin) vindt u de verbeelding van deze onderbouwing.

35 introductie +++ Ik sprak onlangs met Kees Eijkel Mijn bedrijf is momenteel gevestigd op het B&S Park en zoekt nieuwe huisvesting voor het einde van dit jaar. In mijn overwegingen (hier blijven of park verlaten) wil ik graag meenemen wat die nieuwe ontwikkelingen voor ons kunnen betekenen. Kunnen we daar een keer over praten? 400 m2 kantoorruimte voor eind 2006 met uitbreidings mogelijkheid tot 800 m2 in ~2009. We zullen een deel als elektronicalab en magazijn inrichten Het werk omvat zowel membraanproductie als module assemblage en natchemisch testen met automatische apparatuur. +++ Van: Nog een naam. Vanochtend met van de firma gesproken, een spin-off van de UT..Nu nog een huurcontract voor 3 1/2 jaar. Willen dan waarschijnlijk groter en dichter bij faciliteiten UT. +++

36 Property Conversion Group BV Property Conversion Group BV (PCG) is een adviesbureau, gespecialiseerd in het ontwikkelen en implementeren van nieuwe concepten voor de revitalisering van bestaand bedrijfsonroerend goed. Het bedrijf is in 1993 opgericht. Haar meest recente grote project is de conversie van het Rijksmonument Van Nelle in Rotterdam tot de Van Nelle Ontwerpfabriek. De Van Nelle fabriek wordt algemeen beschouwd als een hoogtepunt in de moderne Nederlandse architectuur. Na bijna 10 jaar renovatie biedt dit inmiddels ultra moderne communicatie & designcentrum plaats aan circa 90 gerenommeerde bedrijven van architectenbureaus, ICT, reclame, design tot grafische adviesbureaus. Via Peter Defesche, directeur van OD205 Architectuur BV te Delft, werd PCG eind 2004 in contact gebracht met de heer Florijn, directeur van de Vastgoed Groep Drienerlo van de Universiteit Twente. Aanleiding hiervoor was het verouderde laboratoriumgebouw Langezijds, dat gefaseerd vanaf 2008 leeg zal komen te staan. Eind december 2005 kreeg PCG de opdracht om nieuwe concepten voor de herbestemming van het Langezijds te onderzoeken. Haar opdrachtgever is Kennispark Twente, met als eerste aanspreekpunt de heer Florijn. Bij onze werkwijze ligt de nadruk op een krachtig basisconcept en de visualisatie daarvan. De tekst van deze presentatie is waar mogelijk beknopt gehouden en uitsluitend ondersteunend. Peter Defesche van OD205 Architectuur is verantwoordelijk voor de meeste schetsen en artist impressions van het gebouw. Voor de financiële onderbouwing is nauw samengewerkt met Nico van Termey, waarmee PCG reeds vele andere succesvolle projecten heeft ontwikkeld. De missie van Kennispark Twente is het belangrijkste aanknopingspunt voor het door PCG gekozen herontwikkelingsconcept voor Langezijds. Het te vernieuwen pand zal een belangrijke fysieke spilfunctie gaan vormen binnen het beoogde Kennispark gebied van de Campus samen met het B&S park. randvoorwaarden: De randvoorwaarden van dit onderzoek zijn omschreven in de opdracht van Vastgoed Groep Drienerlo (VGD) aan PCG de datum 20 december 2005, kenmerk VGD/680/05/Zhf Uitgangspunten voor dit onderzoek: Het gebouw Langezijds van ca m2 zal vanaf eind 2008 gefaseerd geheel leeg komen te staan. Separaat liggend AKI: ca m2 Fasering leegstandsverloop: oostvleugel in 2008, westvleugel in 2010, AKI in 2012 Het College van Bestuur van de UT wenst vooralsnog de opstallen te vervreemden De grond blijft eigendom van de UT en kan in particulier erfpacht worden uitgegeven Toekomstige doelgroepen dienen een relatie te hebben met de UT Alle facilitaire diensten en voorzieningen op het terrein staan ter beschikking van de toekomstige gebruikers Voorlopig uitgangspunt College m.b.t. tot AKI is vertrek per 2012 (einde contract)

37 Inventarisatie van de markt We hebben de afgelopen maanden zeer veel gesprekken gevoerd met (in)directe betrokkenen om een beeld te krijgen van de haalbaarheid van de herontwikkeling van Langezijds. Daarnaast zijn er veel aanknopingspunten voor het project te vinden in diverse rapporten over de regio. Hieronder vindt u een samenvatting van de drie meest kenmerkende. 1: AANKNOPINGSPUNTEN BINNEN DE MISSIE VAN KENNISPARK TWENTE De missie van Kennispark Twente is er op gericht om de regio economisch te versterken door doelgerichte ondersteuning. De hieronder aangegeven punten uit deze missie sluiten zeer goed aan bij het concept dat herontwikkeling van Langezijds mogelijk maakt, te weten: Hoofddoelstelling is de economische versterking van de regio en netwerkstad Twente door: het creëren van een fysieke ontmoetingsplaats voor kennisinstituten en bedrijven het ontwikkelen van de campus en omgeving tot een technologische hotspot met alle benodigde voorzieningen het creëren van een ontmoetingsplaats voor creatieve en ondernemende mensen extra arbeidsplaatsen voor 2020 gebiedsontwikkeling op 4 locaties: 1. Campusterrein UT 2. directe omgeving van het campusterrein 3. Hengelosestraat op- en langs centrale ontsluitingsweg van het campusterrein 4. B&S park (gebied ten zuiden van Hengelosestraat) Speerpunten van Kennispark Twente, die eveneens goed aansluiten op herontwikkeling Langezijds: 1. Kennisvalorisatie ondersteuning van starters, doorstarters en bestaande bedrijven, incl. kansrijke PMC s facilitysharing (wordt nu door spin-offs van de UT als moeizaam betiteld) verbetering onderwijs in ondernemerschap (efficiëntere ondersteuning van doorstarters) meer faciliteiten bieden voor ondernemende studenten 2. Innovatiebeleid thema kennisaanbod gestructureerd inzichtelijk en toegankelijk maken voor bedrijven en instellingen bevorderen van fysieke ruimten, die kennisoverdracht bevorderen kennistransfer d.m.v. studenteninzet coachen en begeleiding voor starters (Topregeling) UT is bekend om haar vele spin-offs, wel blijkt na wat onderzoek dat er hiervan een aanzienlijk percentage niet de doorstartfase bereikt - aandachtspunt voor meer effectieve ondersteuning van de doorstarters is hierbij gewenst en aandachtspunt voor de toekomst instellen kennisloket 3. Kennisvraag innovaties en innovatief vermogen in bedrijfsleven (MKB) gerelateerd aan de kennisvraag van Kennispark Twente bevorderen voortzetting innovatieve stimuleringsregeling Twente & Fondswerving bij bedrijven 4. Overig uitstekende infrastructuur bevorderen voor kennisinstellingen en medewerkers (parkeren, ontsluiting e.d.) stimuleren van behoud van hoger opgeleiden in de regio Twente voorzieningen in en rondom de UT beter afstemmen +++ Onderwerp: huisvesting campus. Vanuit mijn werkzaamheden bij de afdeling Investeringsbevordering van regionale ontwikkelingsmaatschappij Oost NV ik veelvuldig in contact met binnenlandse en buitenlandse bedrijven.. in de sector health en technologie sterke belangstelling bestaat voor vestiging op de campus. Op advies van de heer Eijkel zou ik graag met u over de mogelijkheden hieromtrent willen spreken. +++ Gezocht: een gebouw met twee gezichten en een eigen identiteit: een centrum waar multidisciplinaire teams optimaal kunnen werken. natuurlijke wisselwerking tussen wetenschappers/studenten en bedrijfsleven eigen parkeergelegenheid, 50% kantoor en 50% labs / prototyping, een eigen personeelskantine, beperkte eigen vergaderfaciliteiten en een incidenteel extern af te nemen grote vergaderruimte met lunch met gasten +++ Hotelaanvraag: 950 m2 vergaderen en 80 hotelkamers totaal ca 3500 m2 +++

38 2: TWENTE INDEX 2005 Algemeen Het imago van Twente heeft twee gezichten: ondernemend en landelijk Twente is van de 29 regio s in NL op de zesde plaats als interessante vestigingsplaats Twente is met stip de veiligste regio van Nederland. Bevolkingsontwikkeling: veel mensen <24 jaar en > 65+ jaar. De werkloosheid in Twente is iets hoger en stijgt sneller dan elders in NL De economische groei en de arbeidsproductiviteit in Twente blijft achter bij het landelijke gemiddelde Bruto Regionaal Product (BRP) en inkomen in Twente stijgen, maar minder dan het landelijke gemiddelde De Twentse export stijgt bovengemiddeld, zowel in industrie als in diensten Er is veel vraag naar vrijetijdsvoorzieningen, zorg en onderwijs Kennis, scholing & innovatie Het aantal studenten in het Twentse hoger onderwijs stijgt Afgestudeerden gaan relatief weinig in de regio zelf aan het werk Twente, en voornamelijk Enschede, kent relatief veel startende bedrijven Twente staat (inter)nationaal bekend om zijn succesvolle spin-offs De kwantiteit en kwaliteit van het Twentse onderzoek is beter dan gemiddeld In Twente worden relatief veel octrooien aangevraagd en toegekend 3: VASTGOEDRAPPORTAGE TWENTE 2005 (nieuwe rapportage 2006 is eind september uitgekomen) Beknopte vastgoedsituatie Twente per heden: Aanbod van m2 kantoor- en bedrijfsruimte in m2 kantoor- en bedrijfsruimte verhandeld De huurprijzen van kantoor- en bedrijfsruimtes in Twente zijn relatief laag Huurprijsniveau B&S-Park Enschede 2005: tussen /m2/jaar Invulling van B&S park 2005: 220 bedrijven: 50 kennismakers, 130 kennisaanwenders en 40 overig Dit resulteert in 3900 arbeidplaatsen: 615 kennismakers, 2185 kennisaanwenders en 1100 overig Leegstandspercentage kantoren in 2005: Enschede 18%, Hengelo 10% en Landelijk ca.14% Relevante ontwikkelingen op het gebied van bedrijvencentra in de regio Hengelo: Hengelo heeft WTC licentie verkregen en wil hiermee (inter)nationale bedrijven naar de regio te trekken. Voorlopige planning voor start bouw = 2012 Westermaat (Campus Business Center) + Hart van Zuidontwikkelingen Enschede: BTC Twente heeft een wachtlijst Ontwikkeling van Media Art Center in Roombeek voor ondernemende kunstenaars Ontwikkeling van nieuw bedrijvencentrum door ING Vastgoed van m2 in Roombeek Spinnerij Oosterveld: m2 laagdrempelig voor starters en doorstarters Algemeen Ondernemers Centrum aan de Tubantiasingel Leegstand in B&S park, aanbod Josink Es en Euregiopark bij Glanerburg Almelo: nieuw bedrijvenpark bij Bornerbroek (ook nieuw Technocenter) Oldenzaal: enkele bedrijfsverzamelgebouwen voor middelgrote technologische ondernemingen

39 CONCEPT EN ONTWERP Na de inventarisatie van de markt is een grondige analyse gemaakt van het gebouw Langezijds en haar omgeving. Op basis hiervan is het concept uitgewerkt dat de grondslag is voor de voorgestelde herontwikkeling. ANALYSE VAN HET GEBOUW EN HAAR OMGEVING Bij de gesprekken tijdens het onderzoek was de werktitel Etalage illustratief voor de transformatie van introvert naar extrovert. Voorts zou in de toekomstige tenaamstelling gezocht kunnen worden naar een eigen (internationale) identiteit. Als naamstelling voor het onderhavige projectvoorstel is voorlopig de werktitel DE CHEMIE VAN TWENTE gekozen. De chemie tussen mensen, de chemie tussen de universiteit en haar omgeving en straks de chemie tussen het inspirerende gebouw en haar gebruikers. Om DE CHEMIE VAN TWENTE optimaal te benutten is het wenselijk om een sprekend gebouw als middelpunt te hebben van de diverse nieuwe ontwikkelingen. Dat is de reden dat wij het gebouw Langezijds na haar transformatie bijvoorbeeld de Etalage willen noemen. De etalage van Twente is een lokatie waar je graag gezien wordt, een adres dat je met trots op je visitekaartje laat drukken en een omgeving met dermate veel extra s, dat synergie er hoogtij viert. De herkenbaarheid zal zichtbaar worden door een landmark toe te voegen aan het bestaande volume, waarin de speciale Etalage-functies zijn gehuisvest. Naar aanleiding van de uitvoerige analyse die wij het afgelopen jaar hebben gemaakt volgt hier een samenvatting die zich toespitst op de aspecten die wij in dit stadium relevant achten als onderbouwing van de haalbaarheid van herontwikkeling. Kwantificatie van oppervlaktebehoefte Zoals elders reeds vermeld is in 2005 ca m2 kantoor- en bedrijfsruimte in geheel Twente verhandeld en is er sprake van een bovenmatige aanwezigheid van (potentieel concurrerende) bedrijvencentra in de regio. De mogelijke ontwikkeling van een nieuw WTC in Hengelo is een aandachtspunt. De schaalgrootte is belangrijk, de beoogde doelgroepen zijn meer business/ handel dan science gericht en de nu ingeschatte start van de bouw zal niet eerder zijn dan Voorlopig op basis van onze planning voor Langezijds geen directe concurrentie. De specifieke behoefte van bedrijven om in de directe omgeving van de UT gehuisvest te zijn stijgt met een kwantitatieve belangstelling van bruto circa m2 vloeroppervlak ver boven onze aanvankelijke verwachtingen. PCG is er van overtuigd dat bij een actieve werving, inclusief duidelijke metrages, tekeningen en prijsstellingen sprake zal zijn van een groot aantal concrete belangstellenden. Arbeidsplaatsenindicatie Een eerste voorlopige extrapolatie van de aanvragen zou leiden tot circa arbeidsplaatsen in het nieuwe concept, die met bijna een derde van de beoogde totale doelstelling van arbeidsplaatsen in 2020 een substantiële bijdrage aan de totaaldoelstelling van Kennispark zal leveren. Een nadere uitwerking (en eventueel bijstelling) van voornoemde aantallen, evenals een heldere omschrijving van het straks te hanteren begrip arbeidsplaats lijkt naar onze mening wenselijk. Negatieve ervaringen van zittende en vertrokken bedrijven op het UT terrein: Zittende bedrijven in Langezijds en reeds eerder vertrokken bedrijven vanuit de UT gaven aan zich te ergeren aan de a-commerciële bureaucratie binnen de UT, de hoogte van het huur- en servicekostenniveau, evenals de studentikoze (niet zakelijke) uitstraling van het gebouw binnen de campus. Eerste indruk gebouw Langezijds en haar omgeving de Campus als geheel is sterk naar binnen gekeerd (introverte uitstraling) de algemene architectonische uitstraling is sober en terughoudend fysieke scheiding tussen Campus en B&S park door verhoogde Hengelosestraat onderstreept het cultuurverschil tussen beide gebieden AKI treedt solitair op en heeft feitelijk geen aansluiting op overige campus (Checkpoint) Charlie is rolbevestigend voor haar sobere achterland, tevens gevaarlijk voor fietsers en onpraktisch voor bezoekers door haar ligging in de middenberm. De exploitatie van zowel de horeca, de catering als de congres en vergaderfaciliteiten op de campus wordt door diverse partijen uitgevoerd. Het lijkt wenselijk om hiervoor te zoeken naar een commercieel sterkere organisatievorm Buitenstaanders hebben een studentikoze indruk van de diverse congressen en grotere manifestaties op de UT door de huidige uitstraling van de collegezalen INVENTARISATIE GEBOUW LANGEZIJDS ANNO 2006 Status: sterk verouderd laboratorium uit jaren 70 sobere bouwstijl oppervlakte ca m2 ongunstige bruto/netto verhouding (effectief verhuurbare meters) asbest afzuigingkanalen technische infrastructuur achterhaald brandveiligheid voldoet niet meer aan deze tijd onvoldoende lichtopbrengst in midden van pand door forse diepte zeer geringe parkeergelegenheid rondom gebouw +++ NIEUW +++ voor 100 m2 labruimte + 40 m2 kantoorruimte erbij, liefst met alle services voor een periode van 2 jaar. Belangrijkste voorwaarden: goede vloer in de labruimte, voldoende UTP-aansluitingen met breedband Internet, water aan- en afvoer en een krachtstroomaansluiting +++ Studentenvereniging Union ziet behoefte aan kleine kantoren met een ontvangstruimte, een centrale telefoniste, een Vergaderzaal, flexwerk plekken. Belangrijk: alle bedrijven op één plek vestigen, zodat de synergie maximaal is. Totaal ca m2 +++ Sport:.. Op dit moment zit het gehele Sportcentrum s avonds propvol in de wintermaanden moet er zelfs extern ruimte ingehuurd worden. Ik schat de behoefte op ongeveer 40x25 = 1000 m2. Hoogte 6 meter +++ Medisch techniek museum Recent sprak ik professor Hoelscher in Munster die probeert een museum voor medische techniek van de grond te krijgen. Wellicht wil ook hij aansluiten.

40 Kansen: gefaseerd leegstandsverloop oost & westvleugel maakt gefaseerde herontwikkeling en nieuwbouw mogelijk het creëren van een potentiële zichtlocatie langs Hengelosestraat, te koppelen aan zeer wenselijke ontsluiting via dezelfde Hengelosestraat gunstige stramienmaat van 6.20x6.20m betreffende opdeelbaarheid deels inpandig parkeren mogelijk (uniek voor Campus en B&S) ligging biedt unieke kans op eigen identiteit tussen campus en B&S park Architect Peter Defesche: Nu is zowel dat moderne, technische en neutrale imago uit 70 jaren een zeer welkome conditie voor een grote verjongingskuur van het gebouw: de tijdloosheid van de bestaande architectuur is een ideale voedingsbodem voor technische, functionele en architectonische vernieuwingen: het bestaande gebouw dient als ideaal kader (neutraal, helder en krachtig) voor een nieuw en inspirerend plan. En behalve deze wendbaarheid, wat is er nog meer van waarde? Ruimte! Ruimte in de lengte, de breedte en de hoogte: de bestaande ruimte in Langezijds is een groot goed: het zal moeilijk genoeg zijn om in een nieuwbouwproject deze genereus bemeten ruimten opnieuw te maken. Het is die extra ruimte die nu ook een groot aantal parkeerplaatsen in de vernieuwbouw mogelijk maakt, direct bij de voordeuren van de units, en het is diezelfde ruimte die extra vrije hoogte op de hoofdverdieping geeft, geschikt voor kantoren, labs en bijzondere programma s, en het is diezelfde overmaat die het aanbrengen van een nieuwe flexibele installatiestructuur eenvoudig maakt! Conceptuele uitgangspunten 1. Werktitel: Langezijds wordt onder de voorlopige werktitel De Etalage het centrale middel(punt) en voor Kennispark Twente het fysieke doelgebied en ontmoetingspunt kennisinstituten en bedrijven 2. Missie: Kennispark Twente is een doel en de Etalage wordt hiertoe het belangrijkste middel 3. Hoofdontsluiting: via ventweg Hengelosestraat met ruimschoots parkeren aan die zijde van het gebouw 4. Architectuur: moderne eigentijdse vormgeving in combinatie met uiterst functionele invulling voor kleine, middelgrote en grote kennisintensieve bedrijven en instanties 5. Multifunctionaliteit: het gebouw leent zich uitstekend voor multifunctioneel gebruik van het bestaande casco d.m.v. inbouwmodules (zie uitleg hier onder) tot hoogwaardige kantoren/bedrijfsruimten/laboratoria e.d. 6. Landmark: het centrale deel van gebouw kan in 2 torens van 12 resp. 6 etages als centraal herkenbaar baken gaan fungeren, en bovendien als multifunctioneel dienstencentrum voor het gehele kennispark Twente en de regio 7. Flexibel: optimale flexibiliteit in aanpassingen van de gekozen ontwikkelrichting per fase. 8. Parkeren: voldoende parkeerruimte, deels zelfs inpandig (uniek voor campus en B&S) 9. Marktconforme huurprijzen en servicekosten 10. Technisch flexibel: optimale flexibiliteit van de technische infrastructuur op aanvraag leverbaar 11. Faciliteiten en diensten: alle hoogwaardige faciliteiten en diensten worden op basis van marktmechanisme aangeboden 12. Studenten: Maximale inzet van diensten door studenten van UT, Saxion en ROC Twente Modulaire inbouw Bij de indeling van het gebouw is door de architect gezocht naar een zo flexibel mogelijke indeling van het gebouw in zowel hoogte, invulling, maatvoering als technische infrastructuur. Gekozen wordt voor een casco oplevering van het gebouw met een hoogte per vloerlaag van circa 4 meter. Op iedere vloerlaag kan de nadere invulling geheel door en voor eigen rekening van de potentiële gebruiker worden geïmplementeerd. De huurder kan straks kiezen uit een aantal standaard inbouwmodules per gebruiksdoeleinde van zeer eenvoudig tot uiterts luxe kantoor en van eenvoudige bedrijfsruimte tot ultra geavanceerde laboratoriumruimte, eventueel met cleanroom faciliteiten. Er is gekozen voor een ingenieuze lineaire structuur van standaard nutsvoorzieningen door het gehele gebouw. Naar wens van de huurder kunnen op iedere vloerlaag meer specifieke technische ruimten worden ingericht. Uitgangspunt is dat er per fase in de directe nabijheid van het centrale dienstencentrum een aantal stramienen met kleine kantoor en laboratoriumunits worden geprojecteerd. Kleine kantoren, zoals momenteel in de Bastille kunnen in de beide torens worden ingevuld (hierbij wordt uitgegaan van zowel (door)starters als reeds bestaande kleine bedrijven). Voor het overgrote deel van de verdere invulling van de oostelijke en westelijke vleugel zal er sprake zijn van de verhuur van grotere eenheden aan hoofdhuurders (v.a. ca. 600m2), die naar eigen wens en voor eigen rekening en risico een kleinere infrastructuur in hun eigen ruimten kunnen aanbrengen. Men kan hierbij eveneens denken aan een onderhuur situatie voor kleinere onderhuurders (v.a. ca. 100m2, waar momenteel veel vraag naar is). Voor de financiering van de extra inbouwmodules zal door het ontwikkelteam in het komende jaar worden gezocht naar een geïnteresseerde bank- of financieringsinstelling, die in het project zou willen participeren (en deels sponsoren?).

41 Toekomstige gebruikers & functies van de Etalage Tijdens de inventarisatiefase vanaf januari van dit jaar hebben vele gesprekken met toekomstige gebruikers plaatsgevonden, waar onder: diverse instituten vanuit de UT, de TOP-lijst van spin-offs vanuit de UT, inmiddels vertrokken bedrijven, die wensen terug te keren, de mensen van de wachtlijst vanuit het BTC Twente en een aantal van de reeds in Langezijds gevestigde bedrijven. Vervolgens zijn er diverse zeer bijzondere projectinitiatieven vanuit de UT, die op commerciële leest zijn geschoeid en nader kunnen worden uitgewerkt. Via verschillende kanalen wordt PCG veelvuldig benaderd door bedrijven, die belangstelling hebben voor vestiging in het onderhavige concept. In deze rapportage achten wij het niet gepast om de belangstellenden met naam en toenaam te vermelden. Wel hebben wij in een aantal illustratieve citaten als banners opgenomen van partijen die hun concrete interesse in het project kenbaar hebben gemaakt. In het nu volgende jaar zullen op basis van een voorlopig ontwerp en nader uit te werken investeringen per inbouwmodule wederom gesprekken met alle belangstellenden plaatsvinden om een definitieve kandidatenlijst te kunnen opstellen. THEMAHUURDERS Om de Etalage een duidelijk gezicht te geven, dat goed aansluit bij de imago-doelstelling van Kennispark, willen wij ons richten op themahuurders. De ervaring van PCG leert dat 90% van de conceptueel opgestarte gebouwen falen door het tussentijds loslaten van het gekozen thema. Soms nee durven zeggen en vasthouden aan je basisthema leidt tot een ultieme synergie voor de toekomstige bewoners. Wij zien de volgende themahuurders hun intrek nemen in de Etalage : spin-offs en (door)starters vanuit de UT (TOP-lijst) grote en middelgrote oorspronkelijke spin-offs UT vanuit de regio (kantoren en/of labs) (door)starters via de Union/Bastille diverse instituten vanuit de UT voor eigen spin-offs (Mesa/ Impact) wachtlijst aan bedrijven bij BTC, die hen in eigen ruimten niet meer kan plaatsen commerciële training en opleidingsinstituten bedrijven en instanties uit de kansrijke sectoren, zoals: - voeding & gezondheid - bioconversie, biomassa, nano-biomedisch en medische bedrijven - zorg & technologie commerciële training- en opleidingsinstituten R&D vestigingen van grote en middelgrote (inter)nationale bedrijven, die gebruik wensen te maken van de regionale kennisinstituten een hotel in aansluiting op onder meer de congresfaciliteiten en de medische specialisaties Functies voor in De Etalage +++ Tijdelijke huisvesting voor bedrijven en afdelingen op het gehele kennispark (Campus + B&S) Er is altijd ca. 2% structureel in onderhoud van ca m m2 Streven is om hiervoor in de Etalage van Twente ; 4000m2 kantoren en labs structureel beschikbaar te maken +++ Clinical Regenerative Medicine Center, waar jaarlijks internationale top-chirurgen een maand hun baanbrekende kunsten komen vertonen (wel echt commercieel, de patiënten vullen dan je suites en kopen kunst in galeries van de AKI). Als dat werkt dan hebben we iets beters dan een academisch ziekenhuis want: alleen internationale klinische topkwaliteit gekoppeld aan de UT Zwaartepunten. +++

42 Etalage funties Herontwikkeling van het gebouw biedt de kans om de aantrekkingskracht van de Etalage te optimaliseren, door delen van het casco in te richten met speciale Etalage-functies, zoals: proefopstellingen van diverse R&D functies operatiekamer en/of intensive care ruimte van de toekomst expositieruimten en tentoonstellingsruimte voor de diverse producten vanuit het Kennispark virtual-reality room opstelling museale opstellingen van oude en de meest moderne technieken binnen het Kennispark uitzendbureau voor ASA s bachelor/master afstudeerlabs i.s.m. Saxion projecten op het gebied van o.a. mechatronica kunst & techniekprojecten i.s.m. Saxion en AKI afdelingen van academisch ziekenhuis met bijv. revalidatieapparatuur en shortstay mogelijkheden voor patiënten ruimte voor tijdelijke huisvesting van afdelingen vanuit de UT en het B&S park, die gerenoveerd worden of i.v.m.interne verhuizingen In de basis zal de Etalage voorzien zijn van een groot aantal ondersteunende functies, die door de huurders als servicepakket-op-maat kunnen worden afgenomen van de verschillende aanbieders, waaronder: training en leslokalen vergader- en congresruimten centrale receptie met doorverwijs/kopieer en postverzorgingsdiensten (video)conferentieruimten ontspanning/fitnessplekken sportfaciliteiten (grote zaal eventueel in combinatie met grote congreszaal) horeca, administratie, technisch en administratief beheer door studentenbedrijven (WO/HBO) diverse minishops, zoals kiosk, kantoorartikelen, kapper, foodsupplies bibliotheek en mediatheek opslag en archiefruimten in diverse maten nevenafdeling van Syntens gedetacheerde incheckbalie van de Kamer van Koophandel Naast het servicepakket is er bij een grootschalige herontwikkeling als deze ook ruimte voor het aanbieden van specifieke extra diensten door derden, zoals: commerciële scholing- en trainingsinstellingen reisbureau diverse uitzendbureaus (bijv. administratief, technisch, studenten WO & HBO, e.d.) kinderopvang beveiliging hele kennispark vertaalbureau secretariaatsbureau autoverhuur koeriersdiensten vervoer op maat op het kennispark met tuk-tuk en/of fietstaxi s en het verzorgen van valet-parking en alternatieve parkeervoorzieningen bij grote evenementen Overige facilitaire diensten zullen in belangrijke mate geleverd worden door de UT, echter uitsluitend op marktconforme basis, anders via derden en/of via studentenbedrijven. Stimuleren van de levering van bepaalde ICT-diensten, vervoer op maat op het terrein en van specifieke facilitaire diensten over het hele kennispark gebied door studentenbedrijven (nader in te vullen). In de gekozen opzet zullen er ook standaard van de UT af te nemen diensten zijn, zoals: onderhoud terreininfrastructuur, groenonderhoud, algemene terreinbeveiliging verontreinigingsheffing het verbruik van gas, water en elektra. Het is onze ervaring dat een grote concentratie van bedrijvigheid nieuwe dienstverlenende bedrijfjes aantrekt. Dit zouden uiteraard ook initiatieven van studenten kunnen zijn.