De Nederlandse woningmarkt Q2 2010

Transcriptie

1 Bouwfonds REIM Research De Nederlandse woningmarkt Q augustus 21 Hoofdredactie Léon Muller* AC TE KOOP VERKOCHT Auteur Roelfke Buitink- van de Pol* AC Vraagprijs (gem) Aantal woningen Vraagprijs/m² ,2% (j-o-j) +11,3% (j-o-j) -,5% (j-o-j) Gem.verkoopprijs 24.1 Aantal transacties Totaal rendement (portefeuilles),3% +1,9% (j-o-j) +5,4% (j-o-j) +,8% (j-o-j) Deze publicatie wordt u aangeboden door Bouwfonds REIM Research. Bouwfonds REIM Research experts analyseren ontwikkelingen en combineren hun beoordelingen in een visie en een beleggingsbeleid voor particuliere en institutionele beleggers. Bestellingen Als Bouwfonds REIM relatie kunt u zich op <MarketUpdate> abonneren. Extra exemplaren van deze publicatie kunt u opvragen bij uw relatiebeheerder of via de mailbox van Research bestellen: researchbreim@bouwfonds.com Bouwfonds REIM Research PO Box DA Hoevelaken Netherlands T: F: E: researchbreim@bouwfonds.com I: Samenvatting Het ingezette economische herstel zet zich in 21 voort. Het herstel is bescheiden, doordat er nog veel onzekerheden zijn zowel in Nederland als in de rest van Europa. Voor 21 verwachten wij dat de economie licht zal groeien. Uit cijfers blijkt dat er ook op de Nederlandse woningmarkt sprake is van herstel. In het tweede kwartaal zijn weer meer bestaande woningen verkocht en is de gemiddelde verkoopprijs voor bestaande woningen gestegen. Het aantal transacties is echter historisch laag. Ondanks dat er weer meer woningen in het duurdere segment zijn verkocht, worden zij nog steeds tegen een lagere verkoopprijs verkocht. Op de Nederlandse woningmarkt is ook nog steeds sprake van een overaanbod, want in het tweede kwartaal neemt het aantal te koop staande woningen toe en daalt de vraagprijs. In tegenstelling tot onze eerdere voorspellingen verwachten wij op dit moment dat de prijs van bestaande woningen in 21 zal dalen met 1,5%. De huidige onzekerheden die de Nederlandse woningmarkt in haar greep houden, zullen op korte termijn niet worden weggenomen. Hoewel het aantal transacties blijft stijgen is het aantal nog altijd beneden het langjarige gemiddelde. Daarnaast verwachten wij nog een prijscorrectie in de tweede helft van 21. Veel bestaande woningen worden aangeboden boven hun huidige marktprijs, maar niet verkocht. Als de markt weer in beweging komt zal de prijscorrectie, in vooral het hogere segment, negatief doorwerken op de gemiddelde prijsontwikkeling voor bestaande Nederlandse woningen. In 211 verwachten wij een prijsstabilisatie. Voor de jaren erna verwachten wij, net zoals na de crisis in de jaren 8, een matige prijsontwikkeling van bestaande woningen van rond de 2,%. De betaalbaarheid van bestaande koopwoningen is in de loop van 21 iets verslechterd. Bouwfonds REIM Research verwacht dat de betaalbaarheid van koopwoningen in de tweede helft van 21 verbetert, omdat de waardeontwikkeling onder druk staat. In de eerste helft van 21 is het investeringsvolume op de beleggingsmarkt voor bestaande woningen toegenomen, omdat de waardedalingen van woningen afvlakt. Door de onrust op de Europese financiële markt zijn beleggers in het tweede kwartaal wel weer afwachtend geworden. BELANGRIJKE JURIDISCHE MEDEDELING EN DISCLAIMER BEGINNEN OP PAGINA 15 Bouwfonds REIM is onderdeel van Dit rapport is opgesteld door Bouwfonds Real Estate Investment Management BV De beoordelingen en aanbevelingen in researchpublicaties mogen niet worden beschouwd als een beleggingsadvies of als een voorstel of aanbod tot 1) het aankopen of verhandelen van financiële instrumenten en/of 2) het afnemen van beleggingsdiensten. Beslissingen op basis van de informatie uit dit document zijn voor uw eigen rekening en risico. De waarde van uw beleggingen kan fluctueren. Wij wijzen u erop dat in het verleden behaalde resultaten geen garantie bieden voor de toekomst. Bij citaten graag als bron "Bouwfonds REIM Research" gebruiken.

2 Relatie economische groei en sentimentindicator groei j-o-j 1,% 7,5% 5,% 2,5%,% -2,5% -5,% -7,5% BBP (l.a.) Economisch-sentimentsindicator (r.a.) Bloomberg, bewerking Bouwfonds REIM Research Detailhandelsverkopen en consumentenvertrouwen 1,% 7,5% 5,% 2,5%,% -2,5% -5,% -7,5% groei j-o-j Detailhandelsverkopen (driemaandgemiddelde, l.a.) Consumentenvertrouwen (r.a.) Index CBS, Bloomberg, bewerking Bouwfonds REIM Research Verwachtingen economische kerncijfers % veranderingen j-o-j, reële waarden Index F 211F 212F 13-15F BBP -4,% 1,3% 1,7% 2,2% 2,1% Inflatie 1 1,%,9% 1,4% 1,4% 1,5% Werkloosheid 2 3,4% 4,3% 4,4% 3,9% 3,8% Korte rente (3m Euribor) 1,2% 1,% 1,3% 2,% 3,8% Lange rente (1j staatspapier) 3,7% 3,7% 4,3% 4,9% 5,2% 1) Inflatie volgens HICP definitie 2) Werkloosheid volgens Eurostat definitie Experian, bewerking Bouwfonds REIM Research Economische ontwikkelingen Het economisch herstel dat in de tweede helft van 29 werd ingezet heeft zich in 21 voortgezet. Zo was er in het eerste kwartaal van 21 weer sprake van lichte economische groei van,6% op jaarbasis. Dit kwam vooral door de sterke groei van de export die profiteert van de goedkopere euro. De lage prijsinflatie (gemiddeld 1,% tweede kwartaal 21) had daarnaast een positief effect op de koopkracht en de consumentenbestedingen. In het tweede kwartaal zijn de detailhandelsverkopen dan ook toegenomen. 1 Het economisch herstel is wel bescheiden. Dit komt enerzijds door de onzekerheid over de lopende kabinetsformatie en de daaruit voortkomende benodigde bezuinigingsmaatregelen. De Nederlandse consument weet nog niet waar hij aan toe is. Anderzijds heeft de Europese schuldencrisis voor een vertraging in het economisch herstel gezorgd. Er is een gebrek aan vertrouwen in de kredietwaardigheid van een aantal overheden in het eurogebied. Hierbij gaat het niet alleen om Zuid-Europese landen waar de overheidsfinanciën verslechterd zijn. In Nederland zal het overheidstekort dit jaar naar verwachting oplopen tot 6,3%. 2 Dit alles heeft ervoor gezorgd dat het consumentenvertrouwen 3 in de loop van 21 verslechterd is en de stijging van de economische sentimentindicator afvlakt. 4 Voor 21 verwachten wij een lage economische groei in Nederland van ongeveer 1,3%. Wij denken niet dat het consumentenvertrouwen in Nederland op de korte termijn zal herstellen. Ondermeer doordat de kabinetsformatie nog wel enige tijd zal duren. Door het lage consumentenvertrouwen en de lage loonstijgingen zal de consumptiegroei in de tweede helft van 21 laag blijven. De export zal daarentegen blijven profiteren van de lagere euro. De inflatie zal over 21 naar verwachting uitkomen op,9%. 5 Door de huidige Europese problemen zal de Europese Centrale Bank de rente naar verwachting ongewijzigd laten. 1 CBS, juli 21 2 Europese Commissie, European Economic Forecast, Spring 21 3 CBS, juli 21 4 Bloomberg 5 Inflatie volgens HICP definitie 2 Bouwfonds REIM Research & Investment Strategy Bouwfonds REIM De Nederlandse woningmarkt Q2 21

3 Werkgelegenheid Het werkloosheidpercentage nam in de eerste paar maanden van 21 nog toe, maar sinds maart is er sprake van een daling. Medio 21 bedroeg het werkloosheidspercentage 5,6%. Sinds lange tijd is ook de jeugdwerkloosheid aan het afnemen. Werkloosheid naar leeftijdscategorie 15% Alle leeftijdsgroepen jaar jaar jaar 1% Dit betekent echter nog niet een herstel op de arbeidsmarkt, want in het eerste kwartaal van 21 nam de werkgelegenheid af met 139. banen. 6 5% Het Centraal Planbureau verwacht dat de werkloosheid in de tweede helft weer zal oplopen tot 5,75% en de werkgelegenheid in 21 met 2,% afneemt. 7 % CBS Betaalbaarheid De betaalbaarheidindex van Bouwfonds REIM geeft weer wat beter betaalbaar is; kopen of huren. Een hogere waarde kopen, betekent dat kopen beter betaalbaar is dan huren en andersom. Betaalbaarheidindex Bouwfonds REIM Kopen Huren Begin 21 was er nog een evenwichtssituatie in de betaalbaarheid van koop- en huurwoningen. In het tweede kwartaal van 21 is de betaalbaarheid van koopwoningen licht afgenomen ten opzicht van huurwoningen. Dit komt vooral doordat de gemiddelde verkoopprijs van bestaande woningen voor het eerst sinds lange tijd is toegenomen (zie verderop in deze MarketUpdate). Voor 21 verwachten wij dat de betaalbaarheid van bestaande koopwoningen gelijk zal blijven of licht zal verbeteren. Wij denken namelijk dat er in de tweede helft van 21 nog een prijscorrectie zal komen op de Nederlandse koopwoningenmarkt. Hiernaast is het onze verwachting dat de hypotheekrente voorlopig niet zal stijgen. I II IIIIV I II IIIIV I II IIIIV I II IIIIV I II IIIIV I II IIIIV Bouwfonds REIM Research Executieveilingen 25 aantal Executieveilingen Jaarlijks gemiddelde 2 15 Het aantal executieveilingen is in het tweede kwartaal afgenomen met 13,9%. 8 De woningen die gedwongen verkocht moeten worden, worden steeds vaker onder de executiewaarde verkocht. 9 Het aantal mensen met een NHG-hypotheek dat zijn huis gedwongen met verlies moest verkopen, is in de eerste zes maanden van dit jaar opgelopen. In ongeveer 1% van de gevallen komt dit door werkloosheid. In meer dan de helft van de gevallen is een echtscheiding de oorzaak Kadaster 6 CBS, juli 21 7 Centraal Planbureau, juniraming, juni 21 8 Kadaster, Kwartaalbericht 21 9 Financieel Dagblad, juli 21 1 Nationale Hypotheekgarantie, juli 21 Bouwfonds REIM De Nederlandse woningmarkt Q2 21 Bouwfonds REIM Research & Investment Strategy 3

4 Te koop staande woningen aantal Eengezinswoningen Meergezinswoningen I II III IV I II Huizenzoeker.nl Verschil aantal te koop staande woningen Q2.29 Q2.21 Aanbod In de loop van 21 is het aantal te koop staande woningen toegenomen. Medio 21 stonden circa 173. woningen te koop, 8% meer dan eind 29. Gemiddeld stonden in het tweede kwartaal van 21 11,3% meer woningen te koop dan in dezelfde periode vorig jaar. Vooral het aantal te koop staande appartementen is in een jaar tijd hard toegenomen (17,%). 11 In het tweede kwartaal is in alle provincies het aantal te koop staande woningen in een jaar toegenomen. In de provincie Noord-Brabant was deze stijging het grootst (19,%). Zuid-Holland laat de kleinste toename zien (5,8%). Ten opzichte van de totale woningvoorraad stonden in het tweede kwartaal de meeste woningen te koop in Drenthe (3,3%), Flevoland en Groningen (beide 3,1%) en de minste in Limburg (1,9%). 12 Een reden voor het toenemende aanbod is dat vorig jaar bijna 2% van de te koop staande woningen voor langere tijd van de markt is gehaald, omdat verkopers hun huis niet verkocht kregen. Een groot deel van deze woningen is dit jaar weer teruggekomen op de markt, maar dan bijvoorbeeld tegen een lagere vraagprijs. 13 Hiernaast bieden in een aantal gemeenten woningcorporaties in toenemende mate hun woningen te koop aan, waardoor er sprake is van een verstoorde woningmarkt. Huizenzoeker.nl Bouwvergunningen en gereedgekomen nieuwbouwwoningen Nieuwbouw In de woningbouwproductiecijfers van het eerste kwartaal zijn de gevolgen van de crisis duidelijk zichtbaar. In het eerste kwartaal van 21 zijn bijna de helft minder woningen opgeleverd dan dezelfde periode vorig jaar. Daarnaast zijn in het eerste kwartaal ruim 3% minder bouwvergunningen voor nieuwbouwwoningen afgegeven aantal Bouwvergunningen Gereedgekomen woningen Veel gemeenten bekijken momenteel hun nieuwbouwplannen. Amsterdam wil bijvoorbeeld 25 bouwprojecten stil leggen. Ook Eindhoven, Arnhem en de gemeente Den Haag onderzoeken welke bouwprojecten nog doorgaan. De verwachtingen voor de nieuwbouwproductie zijn mede hierdoor naar beneden bijgesteld van 62. naar 55. woningen en het herstel wordt pas na 211 verwacht I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I CBS Huizenzoeker.nl, Huizenzoeker.nl, Dankers&Frank, mei CBS, juli Economisch Instituut voor de Bouwnijverheid, juli 21 4 Bouwfonds REIM Research & Investment Strategy Bouwfonds REIM De Nederlandse woningmarkt Q2 21

5 Vraag In het tweede kwartaal van 21 zijn 5,4% meer bestaande woningen verkocht dan in dezelfde periode vorig jaar. Het lijkt erop dat hiermee de negatieve trend definitief doorbroken is. Er werden zowel meer appartementen (6,1%) als eengezinswoningen verkocht (3,9%). Er zijn vooral meer vrijstaande woningen verkocht (11,2%). De provincies Overijssel (11,1%) en Noord-Brabant (1,1%) laten de grootste stijging zien. In de provincies Flevoland (-7,7%) en Limburg (-,4%) zijn in het tweede kwartaal wederom minder woningen verkocht dan een jaar geleden. 16 Naar onze mening geven de cijfers een vertekend beeld. Het aantal woningverkopen in de maanden april en mei nam namelijk nog af. Hiernaast is het aantal transacties historisch laag. Belangrijkste reden hiervoor is de grote onzekerheid die op dit moment onder Nederlandse consumenten heerst. Deze onzekerheden bestaan ondermeer uit het ontbreken van een breed gedragen lange termijn visie, inclusief een visie over de hypotheekrenteaftrek, door een ruim meerderheidskabinet. Hiernaast is er onzekerheid over de starterslening en de tijdelijke NHG-verhoging, maar ook over de oplopende werkloosheid. Verkochte bestaande woningen en verhuizingen aantal aantal personen 5. Eengezinswoningen (l.a.) Meergezinswoningen (l.a.) Verhuizingen (r.a.) CBS/Kadaster Verkochte bestaande woningen Q2.29 Q2.21 per COROP Voor de tweede helft van 21 verwachten wij dat het aantal transacties beneden het langjarige gemiddelde blijft. Op korte termijn verwachten wij namelijk niet dat het vertrouwen bij de Nederlandse consument groeit. Verhuisgeneigdheid Momenteel is er op de Nederlandse woningmarkt sprake van uitstelgedrag. Nog steeds denken 1,3 miljoen huishoudens eraan om een andere woning te kopen, maar door alle onzekerheden stellen zij hun verhuizing uit. Verontrustend is dat vooral de verhuisgeneigdheid in de laagste inkomenscategorie is afgenomen. Dit zal de doorstroming op de woningmarkt niet ten goede komen. De hogere inkomenscategorie wil nog steeds verhuizen, maar doet dit eenvoudigweg niet vanwege de onzekerheden over de economie, hypotheekrenteaftrek, eigen baan en de verkoop van de eigen woning. 17 CBS/Kadaster Belangrijkste redenen om nu niet te durven kopen Koopwoningen minder waard Onzekerheid hypotheekrenteaftrek Huidige woning slecht verkoopbaar Grote kans op werkloosheid Ongunstige economische situatie 16 CBS/Kadaster, juli NVB, Huizenkopers in Profiel, juli 21 % 1% 2% 3% 4% 5% 6% 7% 8% NVB, Huizenkopers in Profiel Bouwfonds REIM De Nederlandse woningmarkt Q2 21 Bouwfonds REIM Research & Investment Strategy 5

6 Verandering vraagprijs Q2.29 Q2.21 per gemeente Waardeontwikkeling De prijsontwikkeling van bestaande woningen laat een herstel op de Nederlandse woningmarkt zien, maar het nieuwe marktevenwicht is nog niet in zicht. Huizenzoeker.nl Vraagprijs De gemiddelde vraagprijs voor bestaande woningen is in het tweede kwartaal gedaald ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar. Dit komt onder andere door de eerder genoemde woningen die vorig jaar van de markt zijn gehaald en nu opnieuw worden aangeboden, maar tegen een lagere vraagprijs. De gemiddelde vraagprijs voor een bestaande woning bedroeg in het tweede kwartaal , 1,2% lager dan dezelfde periode vorig jaar. De prijsdaling is het grootst bij eengezinswoningen (-9,5%) en het kleinst bij appartementen (-1,6%). In vrijwel alle Nederlandse provincies is de vraagprijs gedaald. Alleen in Friesland (,1%) en Overijssel (,9%) is de vraagprijs licht gestegen. 18 Gemiddelde vraagprijs Nederland % veranderingen k-o-k Gem. vraagprijs Vraagprijs per m 2 Q ,% ,1% Q ,4% 2.43,6% Q ,4% 2.431,1% Q ,3% ,3% Q ,6% ,1% Q ,8% ,2% Huizenzoeker.nl Gemiddelde verkoopprijs en waardeontwikkeling euro verandering j-o-j 3. 3% Gemiddelde verkoopprijs (l.a.) Waardeontwikkeling j-o-j (r.a.) % 2. 2% % Prijsontwikkeling Voor het eerst sinds het einde van 28 is er weer sprake van een hogere gemiddelde verkoopprijs voor bestaande woningen op jaarbasis. In het tweede kwartaal bedroeg de gemiddelde verkoopprijs voor bestaande woningen 24.1, 1,9% hoger dan in het tweede kwartaal van 29. Vooral bestaande appartementen waren in het tweede kwartaal duurder (4,%). Bestaande eengezinswoningen lieten een stijging van 1,4% zien. Ondanks dat er weer meer woningen zijn verkocht in het duurdere segment, worden vrijstaande woningen in het tweede kwartaal nog steeds tegen een lagere gemiddelde verkoopprijs verkocht dan een jaar geleden (-2,4%). De positieve prijsontwikkeling is vertekend door het wisselende beeld op de Nederlandse woningmarkt. De stijging komt vooral door een sterke maand juni. In april lag de gemiddelde verkoopprijs nog hoger dan maart van dit jaar en april vorig jaar, maar in mei daalde hij weer en kwam op hetzelfde niveau uit als mei vorig jaar % 5% % -5% -1% Ook binnen Nederland is een wisselend beeld te zien. In de provincie Flevoland is de gemiddelde verkoopprijs voor bestaande woningen gedaald met 4,2% ten opzichte van een jaar geleden CBS/Kadaster 18 Huizenzoeker.nl, CBS/Kadaster, juli 21 6 Bouwfonds REIM Research & Investment Strategy Bouwfonds REIM De Nederlandse woningmarkt Q2 21

7 Hetzelfde geldt voor de provincies Noord-Brabant (-1,8%) en Gelderland (-,6%). In de provincies Noord- Holland (4,1%) en Zuid-Holland (3,7%) zijn gemiddelde verkoopprijzen voor bestaande woningen sterk gestegen. 2 Prijsontwikkeling Q2.29- Q2.21 per COROP In tegenstelling tot onze eerdere voorspellingen, verwachten wij op dit moment dat de gemiddelde verkoopprijs voor bestaande woningen met 1,5% zal dalen in 21. Ondanks dat er in de eerste helft van 21 sprake is van een licht herstel blijft het transactievolume historisch laag en is in het duurdere segment het herstel nog niet helemaal ingetreden. Het aantal te koop staande woningen neemt ook nog steeds toe en de gemiddelde vraagprijs af. De huidige onzekerheden, die de woningmarkt in haar greep houden, zullen op korte termijn niet worden weggenomen. Voor de tweede helft van 21 verwachten wij dat het aantal transacties beneden het langjarig gemiddelde blijft, er een overaanbod van woningen zal blijven en de vraagprijs onder druk blijft staan. Hiernaast verwachten wij nog een prijscorrectie in de tweede helft van 21. Veel bestaande woningen worden nog steeds boven de huidige marktprijs aangeboden, maar worden niet verkocht. Wanneer de markt weer in beweging komt zal de prijscorrectie, in het vooral het hogere segment, negatief doorwerken op de gemiddelde Nederlandse prijsontwikkeling van bestaande woningen. Onze inschatting is dat er vanaf volgend jaar sprake is van een prijsstabilisatie. CBS/Kadaster Lange termijn prijsontwikkeling (jaarbasis) euro 3. Gemiddelde verkoopprijs (la) Prijsontwikkeling in % (ra) verandering j-o-j 6% 5% 4% 3% 2% 1% Duurzaamheid Het aantal woningen met een energielabel is in 29 toegenomen van 13% medio 29 tot 22% eind 29. Vooral huurwoningen zijn gelabeld, 1,5 miljoen gelabelde woningen. Slechts 5% van de koopwoningen (7. woningen) heeft een label. Het merendeel van de woningen valt in de categorie C en D (57%). Slechts 2% heeft een A label. Het aandeel woningen met een energielabel verschilt sterk binnen Nederland. Zo is 3% van de Groningse woningen voorzien van een energielabel, tegen 18% van de Utrechtse woningen. In Friesland heeft 44% van de gelabelde woningen een label E of hoger. In Flevoland is dit aandeel slechts 12%. Dit komt doordat Flevoland meer woningen uit recente bouwjaren heeft * Bouwfonds REIM Research * prognose Woningen met energielabel 4% 35% 3% 28% 29% 25% 2% 17% 15% 11% 1% 9% % -1% -2% 5% 2% 4% 2 CBS/Kadaster, juli CBS en Agentschap NL, juli 21 % A B C D E F G Bouwfonds REIM De Nederlandse woningmarkt Q2 21 Bouwfonds REIM Research & Investment Strategy 7

8 CBS en Agentschap NL Geliberaliseerde huurprijsontwikkeling 1.4 > 8 Gemiddeld < Huurmarktontwikkelingen In het tweede kwartaal zijn volgens Direct Wonen de geliberaliseerde huren op jaarbasis gedaald (-2,%). Dit komt vooral doordat de huurprijzen in het duurdere segment zijn gedaald (-2,8%). In het goedkopere segment zijn de geliberaliseerde huren weer licht gestegen ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar (,6%). De huurprijsdaling vlakt wel af. Ten opzichte van het eerste kwartaal is er zelfs sprake van een stijging I II III IV I II III IV* I II * gemiddelde oktober en november Direct Wonen.nl, Rendement Nederlandse woningmarkt 25% 2% 15% Direct rendement Indirect rendement Totaal rendement De invoering van de nieuwe Europese regels voor het toewijzen van sociale huurwoningen in Nederland is uitgesteld. De inkomensgrens voor vrijkomende sociale huurwoningen zou eerst per 1 oktober van dit jaar worden ingevoerd, maar wordt nu op zijn vroegst per 1 januari 211 ingevoerd. Woningcorporaties mogen dan 9% van hun sociale huurwoningen (huur tot 647,53 per maand) bij nieuwe toewijzingen alleen toewijzen aan huishoudens met een lager inkomen dan Vooral middeninkomens in de Randstad kunnen hierdoor in de problemen komen, omdat zij geen passende betaalbare huurwoning of koopwoning kunnen vinden. 1% 5% % -5% -1% Q1 21 ROZ/IPD Verwachtingen eersteklas woningportefeuilles 29 21F 211F F Huizenprijzen -6,5% -1,5%,% 1,8% 2,% Huurprijsstijging 2,8% 1,2%,9% 1,4% 1,5% Bruto aanvangsrendement Bouwfonds REIM Research 4,5% 4,5% 4,6% 4,5% 4,5% Beleggingsmarkt De vastgoedbeleggingsmarkt trekt weer voorzichtig aan. In de eerste helft van 21 werd weer meer geïnvesteerd dan in dezelfde periode vorig jaar. 14% van het totale beleggingsvolume werd belegd in woningen (circa 3 miljoen). Steeds meer particuliere beleggers richten zich op de woningsector. Particuliere beleggers kiezen vooral voor het midden- tot hogere segment van de woningmarkt (huren max. 9). 24 In het eerste kwartaal is het totaal rendement op de Nederlandse markt voor woningbeleggingen gestegen van -2,2% in 29 naar,3%. Doordat de waardedaling van woningen afnam. 25 Door de onrust op de Europese financiële markt zijn beleggers in het tweede kwartaal weer afwachtend geworden. 22 Direct Wonen, juli Ministerie van WWI, juli Jones Lang LaSalle, Dutch Capital Markets Bullletin, juli ROZ/IPD, Kwartaalindex Q1 21, mei 21 8 Bouwfonds REIM Research & Investment Strategy Bouwfonds REIM De Nederlandse woningmarkt Q2 21

9 Special Aan het begin van economische crisis is vaak de vergelijking getrokken met de economische crisis van de jaren 8, zo ook door ons. Onze conclusie destijds was dat er veel overeenkomsten waren, maar vooral grote verschillen. Gaat de vergelijking, nu het herstel is ingezet, misschien wel op? Er is een aantal overeenkomsten met de crisis uit de periode Want ook in de jaren 8 verkeerde Nederland officieel in een recessie, nam het consumentenvertrouwen sterk af en stegen de overheidsuitgaven en daarmee het overheidstekort. Er zijn toch verschillen. Als reactie op de economische recessie verhoogden vrijwel alle Centrale Banken over de hele wereld destijds de rentetarieven. In Nederland steeg de lange termijn rente van 7,7% in 1978 naar 11,6% in De inflatie was begin jaren 8 veel hoger dan nu het geval is. De inflatie nam toe van 4,1% in 1978 tot 6,7% in Hiernaast was het werkloosheidpercentage toen veel hoger en liep snel op van 4,1% in 1978 tot 11,7% in Op de woningmarkt zijn er eveneens overeenkomsten en verschillen. In de jaren 8 waren op de woningmarkt de huizenprijzen sterk gestegen, met uitschieters van 29% in 1976 en 4% in Hierdoor kwam de betaalbaarheid van woningen onder druk te staan. Dit werd nog eens versterkt door een hogere lange rente. Veel huishoudens waren genoodzaakt hun huis te verkopen waardoor een overaanbod van woningen ontstond. Dit had forse prijsdalingen tot gevolg. In totaal duurde de recessie op de koopwoningenmarkt vier jaar. In de periode daalden de huizenprijzen van -6% tot -1%. In de periode stabiliseerden de prijzen zich weer en was er een aantal jaren sprake van een matige stijging van de huizenprijzen. Ook nu is sprake van dalende huizenprijzen. Weliswaar geen vier jaar achter elkaar, maar zoals eerder vermeld, verwachten wij ook dit jaar een daling van de prijzen van bestaande woningen. Voor de komende jaren verwachten wij, net zoals in de jaren 8, een matige stijging van de huizenprijzen. Want ook nu is er sprake van een overaanbod van woningen. De werkloosheid neemt bovendien nog steeds toe en het consumentenvertrouwen is, net zoals begin jaren 8, nog steeds negatief. De overheid is tevens nu genoodzaakt om ingrijpende bezuinigingsmaatregelen te nemen. Hierdoor verwachten wij dat de prijzen van bestaande woningen volgend jaar zullen stabiliseren en in de periode met gemiddeld 2% per jaar zullen stijgen. Vergelijking economische crisis jaren 8 en anno 21 5% Huidige crisis Crisis jaren '8 4% 3% 2% 1% % -1% -2% * 211* 212* 213* 214* 215* CBS, NVM, Bouwfonds REIM Research Bouwfonds REIM De Nederlandse woningmarkt Q2 21 Bouwfonds REIM Research & Investment Strategy 9

10 Woningvoorraad gemeente Eindhoven Gemeenteprofiel Eindhoven De gemeente Eindhoven heeft inwoners verdeeld over 16.2 huishoudens. De verwachting is dat zowel het aantal inwoners als het aantal huishoudens in de periode zal groeien met respectievelijk 4,1% en 4,5%. Net zoals in de rest van Nederland neemt het aantal 65-plussers toe van 15,8% in 21 tot 18,7% in ABF Research Aantal te koop staande woningen en vraagprijs Eindhoven De gemeente Eindhoven heeft een woningvoorraad van 95.3 woningen. Ten opzichte van het landelijke gemiddelde heeft Eindhoven met 47,8% een relatief grote huursector (Nederland 42,2%). Dit wordt vooral veroorzaakt door de grote voorraad sociale huurwoningen (42,5% van totale woningvoorraad). Het aandeel particuliere huurwoningen is met 5,3% klein te noemen. Bijna 7% is een eengezinswoning. 27 De verwachting is dat de woningvoorraad van 29 tot 22 met 7,5% toeneemt Aantal te koopstaande woningen (l.a) Gemiddelde vraagprijs (r.a.) IV I II III IV I II Huizenzoeker.nl Aantal transacties en gemiddelde verkoopprijs Eindhoven verandering j-o-j % Aantal transacties (l.a.) Waardeontwikkeling j-o-j (r.a.) 1. 1% 5 5% % In het tweede kwartaal van 21 is de gemiddelde huurprijs van een huurwoning in de vrije sector gedaald tot 472. Dit werd veroorzaakt door een lichte toename van het aantal nieuw aangeboden huurwoningen (+1,7%). 29 Op de markt voor bestaande woningen van de gemeente Eindhoven is het herstel nog niet ingezet. Het aantal te koop staande woningen neemt nog steeds toe. In het tweede kwartaal werden zelfs 24,8% meer woningen te koop aangeboden dan een jaar geleden. De gemiddelde vraagprijs is dan ook gedaald met 6,%. 3 De gemiddelde verkoopprijs van bestaande woningen is in het tweede kwartaal verder gedaald tot Hiermee ligt de verkoopprijs in het tweede kwartaal 2,3% onder het niveau van vorig jaar. Positieve ontwikkeling is dat het aantal verkochte woningen sterk is toegenomen, er werden in het tweede kwartaal 19,2% meer woningen verkocht dan vorig jaar. De prijsdaling in de gemeente Eindhoven zwakt daarnaast af % CBS/Kadaster -1% -15% 26 CBS, ABF Research, Systeem Woningvoorraad ABF Research, Primos Prognose Direct Wonen, juli 21 3 Huizenzoeker.nl, CBS/Kadaster, juli 21 1 Bouwfonds REIM Research & Investment Strategy Bouwfonds REIM De Nederlandse woningmarkt Q2 21

11 Gemeenteprofiel Tilburg In de gemeente Tilburg wonen 24.9 mensen en de gemeente telt 97.5 huishoudens. In Tilburg wonen relatief weinig studenten. De verwachting is dat de bevolking de komende 1 jaar nog met 6,3% toeneemt en het aantal huishoudens met 7,3%. De Tilburgse bevolking zal verder vergrijzen, want het aandeel 65- plussers neemt toe van 13,7% in 21 tot 18,2% in Woningvoorraad gemeente Tilburg Van de 88.3 Tilburgse woningen is ruim de helft een koopwoning en ruim 7% een eengezinswoning. Bijna 1% van de woningvoorraad zijn particuliere huurwoningen. 33 De woningvoorraad zal van 29 tot 22 nog met 8,3% toenemen. 34 De gemiddelde huurprijs van een huurwoning in de vrije sector bedroeg in het tweede kwartaal van dit jaar 468. De gemiddelde huurprijs is hiermee licht gedaald ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar. De huurprijzen in het duurdere segment (vanaf 8) zijn in een jaar tijd wel gestegen. Het aanbod van nieuwe huurwoningen is gelijk gebleven. 35 ABF Research Aantal te koop staande woningen en vraagprijs Tilburg Aantal te koopstaande woningen (l.a.) Gemiddelde vraagprijs (r.a.) De woningmarkt van de gemeente Tilburg volgt de landelijke trend, want in het tweede kwartaal is het aantal te koop staande woningen nog toegenomen (5,3%) en de gemiddelde vraagprijs licht gedaald (-,4%). 36 Er zijn ook weer meer bestaande woningen verkocht (+3,8%) en de gemiddelde verkoopprijs is licht gestegen (+,4%) tot Dit terwijl de gemiddelde verkoopprijs in de provincie Noord-Brabant is gedaald in het tweede kwartaal. 37 Het herstel kan zich wellicht doorzetten, want de gemeente Tilburg heeft besloten om de mogelijkheden voor startersleningen te verruimen IV I II III IV I II Huizenzoeker.nl Aantal transacties en gemiddelde verkoopprijs Tilburg verandering j-o-j % Aantal transacties (l.a.) Waardeontwikkeling j-o-j (r.a.) 1. 1% 5 5% % -5-5% 32 CBS, % 33 ABF Research, Systeem Woningvoorraad ABF Research, Primos Prognose Direct Wonen, juli Huizenzoeker.nl, CBS/Kadaster -15% 37 CBS/Kadaster, juli 21 Bouwfonds REIM De Nederlandse woningmarkt Q2 21 Bouwfonds REIM Research & Investment Strategy 11

12 Woningvoorraad gemeente Almere ABF Research Aantal te koop staande woningen en vraagprijs Almere 35. Aantal te koopstaande woningen (l.a.) Gemiddelde vraagprijs (r.a.) IV I II III IV I II Huizenzoeker.nl Aantal transacties en gemiddelde verkoopprijs Almere verandering j-o-j % Aantal transacties (l.a.) Waardeontwikkeling j-o-j (r.a.) 1. 1% 5 5% % Gemeenteprofiel Almere Almere is een jonge gemeente en dat is terug te zien in de bevolkingsopbouw. Van de inwoners is slechts 7,6% ouder dan 65 jaar. De gemiddelde huishoudensgrootte ligt met 2,5 ook boven het landelijke gemiddelde. Almere is een van de groeisteden in Nederland. In 23 moet de stad verdubbeld zijn qua inwonersaantal. De verwachting is dat er in 22 al meer dan 2. mensen in Almere wonen verdeeld over 96. huishoudens. De bevolking in Almere zal de komende jaren vergrijzen, maar in 22 zal slechts 13,5% van de bevolking 65 jaar of ouder zijn (Nederland 19,7%). 38 De totale woningvoorraad in Almere is 72.4 woningen. Almere kent relatief weinig huurwoningen (37,2%) en veel eengezinswoningen (77,9%). Slechts 8,% van de markt betreffen particuliere huurwoningen. 39 Om de ambitie waar te maken om in 23 twee keer zoveel inwoners te hebben moeten er tot die tijd 3. woningen worden bijgebouwd. De verwachting is dat de woningvoorraad tot 22 al met 32,5% toeneemt. 4 Of al deze plannen in de huidige economische tijd doorgang zullen vinden is onzeker. Vooralsnog heeft de gemeente Almere nog geen beleidswijziging afgegeven. Net zoals in de provincie Flevoland zijn in Almere in het tweede kwartaal minder bestaande woningen verkocht dan een jaar geleden (-1,9%). Ook is de gemiddelde verkoopprijs van bestaande woningen gedaald met 1,9% en kwam uit op Zowel de afname van het aantal transacties als de gemiddelde verkoopprijs is wel lager dan het gemiddelde van de gehele provincie. De prijsdaling vlakt hiernaast af. 41 Aan de aanbodzijde van de woningmarkt in Almere is nog geen sprake van herstel. Het aantal te koop staande woningen is in het tweede kwartaal met 6,3% toegenomen en de gemiddelde vraagprijs met 3,5% gedaald % % CBS/Kadaster -15% 38 CBS, ABF Research, Systeem Woningvoorraad 29 4 ABF Research, Primos Prognose CBS/Kadaster, juli Huizenzoeker.nl, Bouwfonds REIM Research & Investment Strategy Bouwfonds REIM De Nederlandse woningmarkt Q2 21

13 Gemeenteprofiel Groningen In tegenstelling tot Tilburg wonen in Groningen relatief veel studenten ten opzichte van het aantal inwoners. Mede hierdoor is de Groningse bevolking niet sterk vergrijsd. Slechts 11,2% van de inwoners is ouder dan 65 jaar. Doordat Groningen een studentenstad is kent het relatief veel huishoudens, namelijk 17.9 (1,7 persoon per huishouden). In tegenstelling tot andere gemeenten in de provincie Groningen zal de bevolking in de gemeente tot 22 nog toenemen (9,%) en ook het aantal huishoudens (7,7%). 43 Woningvoorraad gemeente Groningen Groningen kent relatief veel huurwoningen. Van de 84.2 woningen is 58,6% een huurwoning. Het aandeel particuliere huurwoningen (16,7%) ligt boven het landelijk gemiddelde van 1,4%. Meer dan de helft van de Groningse woningen is een appartement. 44 De verwachting is dat de woningvoorraad van 29 tot 22 met slechts 5,1% zal toenemen. 45 ABF Research Aantal te koop staande woningen en vraagprijs Groningen Aantal te koopstaande woningen (l.a.) Gemiddelde vraagprijs (r.a.) De geliberaliseerde huurprijzen in de gemeente Groningen zijn in tegenstelling tot de landelijke trend in een jaar tijd gestegen. In het tweede kwartaal bedroeg de gemiddelde huurprijs in de vrije sector 533. Deze stijging komt vooral doordat het aanbod van huurwoningen in een jaar tijd is afgenomen (-18,3%) Op de markt voor bestaande woningen in de gemeente Groningen lijken alle tekenen van herstel aanwezig te zijn. Het aantal te koop staande woningen is in het tweede kwartaal op jaarbasis gedaald met 12,7%. Dit komt ondermeer doordat er 15,6% meer bestaande woningen zijn verkocht. De gemiddelde verkoopprijs van deze woningen ligt met ,4% hoger dan in het tweede kwartaal van 29. Alleen de gemiddelde vraagprijs nam af (-1,6%). Net zoals de gemeente Tilburg heeft ook de gemeente Groningen de starterslening verruimd IV I II III IV I II Huizenzoeker.nl Aantal transacties en gemiddelde verkoopprijs Groningen verandering j-o-j 2. 2% Aantal transacties (l.a.) Waardeontwikkeling j-o-j (r.a.) % 1. 1% 5 5% % -5-5% 43 CBS, ABF Research, Systeem Woningvoorraad ABF Research, Primos Prognose Direct Wonen, juli CBS/Kadaster, juli Huizenzoeker.nl, CBS/Kadaster -1% -15% Bouwfonds REIM De Nederlandse woningmarkt Q2 21 Bouwfonds REIM Research & Investment Strategy 13

14 Toelichting Betaalbaarheidindex Om tot de betaalbaarheidindex te komen, zijn enkele assumpties gesteld. Zo is er vanuit gegaan dat de vastgoedmarkt functioneert volgens conventionele economische theorieën. Met andere woorden: de prijs van een koopwoning zal op een niveau liggen, waarbij het de koper niet uitmaakt of hij de woning koopt of een andere huurt. De betaalbaarheid voor kopen en huren is hierbij hetzelfde, alleen de prijs speelt een rol. We maken daarom een relatieve betaalbaarheidindex, waarbij we de betaalbaarheid voor kopen delen door de betaalbaarheid voor huren. Daarnaast zijn verwachtingen voor de koop- en huurwoningenmarkt toegevoegd, waarbij is uitgegaan van een perfecte voorspellingskracht bij consumenten. Alle consumenten weten exact wat de prijsontwikkelingen zullen zijn in de volgende 2,5 jaar. Bouwfonds REIM s betaalbaarheidindex wordt berekend door de kosten van het wonen bij de verwachte groei van de prijzen op te tellen en deze te delen door het besteedbaar inkomen per huishouden. Bij het kopen van een woning bestaan de kosten uit de volgende factoren: 1) prijs van de woning vermenigvuldigd met de hypotheekrente, 2) prijs van de woning vermenigvuldigd met de onderhoudskosten (hier gebruiken we een vast percentage voor) en 3) percentage belasting (zoals overdrachtsbelasting en de hypotheekrenteaftrek) vermenigvuldigd met de prijs van de woning. Bij deze kosten wordt de verwachte groei van de prijzen van koopwoningen opgeteld en het geheel gedeeld door het besteedbaar inkomen per huishouden. Bij het huren van een woning zijn de kosten de maandelijkse huur. We hebben hierbij gekeken naar de vrije huurmarkt en de sociale sector buiten beschouwing gelaten. De verwachte groei in de huurprijzen worden bij deze kosten opgeteld en het geheel gedeeld door het besteedbaar inkomen per huishouden. Huizenzoeker.nl Alle getoonde statistieken en grafieken van Huizenzoeker.nl hebben alleen betrekking op bestaande woonhuizen en appartementen waarvan de vraagprijs ligt tussen 5. en 5.. en de woonoppervlakte ligt tussen 5m² en 1.5m² in de betreffende periode. Rekenvoorbeeld met 1 koopwoningen Woning Vraagprijs Woonoppervlakte Vraagprijs / m² Woning m² 2. Woning m² Woning m² Woning m² 2.8 Woning m² Woning m² Woning m² Woning m² Woning m² Woning m² 2.87 Koopwoningen (n) Aantal koopwoningen (n) = 1 Voor alle 1 woningen geldt dat de vraagprijs ligt tussen 5. en 5.. en de woonoppervlakte groter is dan 5 m² en kleiner dan 1.5 m². Alle 1 woningen in het voorbeeld worden daarom meegenomen in de berekening. Gemiddelde vraagprijs Dit is de som van de vraagprijs van n koopwoningen gedeeld door n. Som vraagprijs n koopwoningen / n = / 1 = Gemiddelde vraagprijs / m² De vraagprijs per m² voor een woning is gelijk aan de vraagprijs gedeeld door de woonoppervlakte (in m²) van die woning. De gemiddelde vraagprijs / m² is de som van de vraagprijs / m² van n koopwoningen gedeeld door n. Som vraagprijs per m² / aantal woningen = / 1 = / m² 14 Bouwfonds REIM Research & Investment Strategy Bouwfonds REIM De Nederlandse woningmarkt Q2 21

15 Belangrijke Juridische Mededelingen Deskundigen van Bouwfonds REIM Research analyseren ontwikkelingen en combineren hun oordeel tot een gezamenlijke visie en in een beleggingsstrategie voor particuliere en institutionele beleggers. ALLEEN VOOR PROFESSIONEEL GEBRUIK EN PERSOONLIJKE INFORMATIE Deze publicatie is uitsluitend opgesteld voor informatieve doeleinden en de informatie omvat geen aanbod voor een belegging of juridisch- of fiscaal- of beleggingsadvies. Verspreiding onder particuliere klanten in enige jurisdictie die registratie zou vereisen of vergunning van de verspreider die de verspreider thans niet heeft, is niet toegestaan. Materiaal betekent alle onderzoeksinformatie die opgenomen is in enige vorm waaronder, maar niet beperkt tot, gedrukte informatie, in elektronische vorm, presentaties, , SMS of WAP. Wij verwijzen u naar belangrijke juridische mededelingen op onze website: De Nederlandse woningmarkt De inhoud van dit document, inclusief enige uitdrukking van een mening of een prognose, is verkregen uit of gebaseerd op bronnen die wij betrouwbaar achten. De inhoud kan projecties bevatten of andere toekomstgerichte uitspraken betreffende toekomstige gebeurtenissen of toekomstige financiële ontwikkelingen in landen of markten, waarvan werkelijke gebeurtenissen of resultaten materieel kunnen afwijken. De meningen, prognoses, veronderstellingen, schattingen, afgeleide waarderingen en doelprijzen die in dit document zijn opgenomen, gelden op de aangegeven datum en zijn onderhevig aan veranderingen op enig moment zonder voorafgaande aankondiging. Meningen die tot uitdrukking worden gebracht, geven de huidige visie weer van de schrijver, die niet noodzakelijkerwijs overeen komt met de meningen van Coöperatieve Centrale Raiffeisen-Boerenleenbank B.A. of de daarmee verbonden ondernemingen (hierna: Rabobank ). Meningen die tot uitdrukking worden gebracht, kunnen afwijken van visies die worden geuit in andere documenten, waaronder research, die gepubliceerd wordt door de Rabobank. Er wordt geen garantie geven voor de nauwkeurigheid, toereikendheid of volledigheid van de inhoud van dit document en er wordt geen aansprakelijkheid aanvaard voor enig verlies dat zou kunnen ontstaan door het gebruik van dit document. Dit document wordt elk kwartaal uitgegeven in het Nederlands, Engels en Duits. Sluitingsdatum kopij: 6 augustus 21. Risicoverklaring De vastgoedsector kan cyclisch zijn en wordt geconfronteerd met risico s op verschillende niveaus. Het eerste niveau betreft de economie, zowel macro als lokaal, die de vraag negatief kan beïnvloeden, alsmede de potentie van huurders om huur te betalen. Een excessief aanbod kan ook leiden tot dalende huurprijzen. Stijgende rentetarieven kunnen de zekerheid van het huurdersbestand aantasten, de ontwikkelingsmarges aanzienlijk doen dalen en de neiging tot investeren verminderen. Rentetarieven, obligatierendementen en de relatieve aantrekkelijkheid van andere beleggingscategorieën kunnen alle de waarde van vastgoed beïnvloeden. De waarde van vastgoed kan ook worden beïnvloed door wijzigingen in planning, belastingen, technologie en huurstructuren. Deze risico s kunnen in de vastgoedsector worden vergroot door ontwikkelingrisico s, financiering met vreemd vermogen en de rating. Diversificatie verzekert niet van winst en is geen garantie tegen verlies. Belangrijke informatie voor Amerikaanse ingezetenen! Bouwfonds Real Estate Investment Management B.V. is geen geregistreerde dealer-broker conform de U.S. Securities Exchange Act of 1934, zoals thans van kracht (de 1934 Act ) en volgens de van toeassing zijnde wetten in de Verenigde Staten. Bovendien is Bouwfonds Real Estate Investment Management B.V. geen geregistreerde beleggingsadviseur conform de U.S. Investment Advisers Act van 194, zoals thans van kracht (de Advisers Act en samen met de 1934 Act, de Acts ) en onder de van toepassing zijnde wetten in de Verenigde Staten. Dientengevolge zijn bij afwezigheid van een specifieke vrijstelling conform de Acts alle diensten op het gebied van brokerage en beleggingsadvies die worden geleverd door Bouwfonds Real Estate Investment Management B.V. waaronder (zonder beperking) de producten en diensten die in dit document worden beschreven niet bestemd voor Amerikaanse ingezetenen. Noch dit document, noch een kopie hiervan mag naar de Verenigde Staten worden verzonden of daarheen worden meegenomen, of verspreid in de Verenigde Staten of verstrekt aan een Amerikaanse ingezetene. Bouwfonds REIM De Nederlandse woningmarkt Q1 21 Bouwfonds REIM Research & Investment Strategy 15

16 Bouwfonds REIM Research Hoofd Research & Beleggingsstrategie Léon Muller* Market Research: Gökhan Aydınlı* Hoofd Marktonderzoek DACH g.aydinli@bouwfonds.de Benjamin Rüther* Research Analyst b.rueter@bouwfonds.de Investment Strategy: Jeroen Beimer* Senior Research Analyst j.beimer@bouwfonds.nl Roelfke Buitink- van de Pol* Research Analyst r.buitink@bouwfonds.nl Sinds 24 geeft Bouwfonds REIM s MarketUpdate de essentie weer van onze unieke research, perspectieven en meningen over belangrijke thema s die beleggers wereldwijd beïnvloeden in publicaties voor onze klanten over de gehele wereld. Als vooraanstaand kenniscentrum in de vastgoedsector geeft Bouwfonds REIM Research een gedetailleerd inzicht in en analyse van vastgoed, markten en economieën, tijdige beleggingen, verleden, heden en toekomst. Als onderdeel van het transparant intellectueel leiderschapsprogramma stelt Bouwfonds REIM Research veel materiaal publiekelijk beschikbaar op Om rapporten te ontvangen, contactinformatie te actualiseren of om verwijderd te worden van de distributielijst, kunt u ons e- mailen op researchbreim@bouwfonds.com, of bellen naar ons hoofdkantoor in Nederland, nummer This publication has been prepared by: Bouwfonds Real Estate Investment Management B.V. (Bouwfonds REIM), or a group company thereof ( Bouwfonds ). Bouwfonds REIM is an affiliate of Rabo Vastgoedgroep Holding N.V. Rabo Vastgoedgroep Holding N.V., its subsidiaries, branches and affiliates are referred to herein as Rabo Real Estate Group. Bouwfonds REIM B.V. registered office: De Beek 18, NL-3871 MS Hoevelaken, PO Box 15, NL-387 DA Hoevelaken, The Netherlands. This publication was based on current facts and conditions that can change from time to time. The information contained herein is based on selected sources considered reliable. No representation or warranty, either express or implied, is provided in relation to the accuracy, completeness or reliability of the information contained herein. No representation is made by us as to the reasonableness of the assumptions made within or the accuracy or completeness of any models contained herein. Any opinions expressed in this publication are subject to change without notice and reflect the current judgment of the author and may therefore differ or be contrary to opinions expressed by other business areas or groups of Bouwfonds Real Estate Investment Management B.V.. Bouwfonds Real Estate Investment Management B.V. is under no obligation to update or keep current the information contained herein. This publication has no regard to the specific investment objectives, financial situation or particular needs of any specific recipient. It is published solely for informational purposes and is not intended to, and should not be relied upon as comprising a complete report or analysis. Bouwfonds Real Estate Investment Management B.V., its members, affiliates, employees, related accounts, discretionary accounts, or clients may have or have had interests or long or short positions (including loans) in the securities or other financial instruments referred to herein, and may at any time make purchases and/or sales in them as principal or agent. This publication does not constitute any offer to sell or the solicitation of any offer to buy any security, provide any underwriting commitment, or make any offer of financing on the part of us, nor is it intended to give rise to any legal relationship with you or any other person, nor is it a recommendation to buy any securities or enter into any transaction or financing. Neither Bouwfonds Real Estate Investment Management B.V. nor any of its affiliates, nor any of Bouwfonds Real Estate Investment Management B.V.' or any of its affiliates, directors, employees or agents accepts any liability for any loss or damage arising out of the use of all or any part of this publication. This publication should not be regarded by recipients as a substitute for the exercise of their own judgment. No part of it may be (i) copied, photocopied or duplicated in any form by any means, or (ii) redistributed without the prior written consent of Real Estate Investment Management B.V.. Any Translation has no legal force and is provided to the customer for convenience only. The conditions in the Dutch language shall be binding and prevail in all respects. The law of the Netherlands shall apply. The disclosures contained in research publications produced by Bouwfonds REIM shall be governed by and construed in accordance with Dutch law. US Person Disclaimer Bouwfonds Real Estate Investment Management B.V. is not a registered broker-dealer under the U.S. Securities Exchange Act of 1934, as amended (the 1934 Act ) and under applicable state laws in the United States. In addition, Bouwfonds Real Estate Investment Management B.V. is not a registered investment adviser under the U.S. Investment Advisers Act of 194, as amended (the Advisers Act and together with the 1934 Act, the Acts), and under applicable state laws in the United States. Accordingly, absent specific exemption under the Acts, any brokerage and investment advisory services provided by Bouwfonds Real Estate Investment Management B.V., including (without limitation) the products and services described herein are not intended for U.S. persons. Neither this document, nor any copy thereof may be sent to or taken into the United States or distributed in the United States or to a US person. Copyright and database rights protection exists in this publication. Apart from fair dealing for the purposes of research or private study, or criticism or review, and only as permitted under the U.K. Copyright Designs and Patents Act 1998, Bouwfonds REIM specifically prohibits the redistribution of this material in whole or in part without the written permission of Bouwfonds REIM and Bouwfonds REIM accepts no liability whatsoever for the actions of third parties in this respect. U.S. copyright law is applicable in the USA. Bouwfonds REIM 21. All rights reserved. When quoting, please cite Bouwfonds REIM Research. * Werkzaam bij een niet-amerikaans filiaal van Rabo Vastgoedgroep NV en is niet geregistreerd / gekwalificeerd als analist het kader van NYSE / NASD regels, tenzij anders vermeld. ISSN Print: / ISSN Internet and Bouwfonds REIM BV Bouwfonds REIM Germany GmbH Bouwfonds REIM France SAS Postus 15 Potsdamer Strasse 58 6 Avenue Franklin D. Roosevelt NL-387 DA Hoevelaken D-1785 Berlin F-758 Paris Nederland Duitsland Frankrijk T: T: T: F: F: F: E: researchbreim@bouwfonds.com E: researchbreim@bouwfonds.com E: researchbreim@bouwfonds.com 16 Bouwfonds REIM Research & Investment Strategy Bouwfonds REIM De Nederlandse woningmarkt Q2 21