Barneveld. Nr Aan het college van burgemeester en wethouders

Transcriptie

1 'N gemeente Barneveld Nr Aan het college van burgemeester en wethouders Onderwerp: Onderzoek Woonlastenfonds en eventuele andere vormen van woonlastenverlichting Bameveld, naar aanleiding van Programmabegroting 2015, motie Gevraagde beslissing: 1. In te stemmen met de bijgevoegde schriftelijke notitie '' en deze ter kennis te brengen van de gemeenteraad (rubriek B). Akkoord/Aantekeniptjen secretaris: Datum: Steller: M. Stevens Afd: Ruimte Aantal bijlagen 2 Afd.hoofd: ^ Akkoord DpiN B&D/Jur. OR B&D/Com. DADF P&O Dier kennisname naar de raad Nummer beleidsproduct: I^Qp overzicht Bestaand beleid (website) Openbaarheid Besluit (voorblad) openbaar: O Nee, zie beslispunt: Groentje openbaar: O Nee, zie beslispunt: Bijlagen openbaar: O Nee, vermelden op bijlage Collegeleden Akkoord Bespreken Aantekeningen Burgemeester Wethouder A. de Kruijf / Wethouder P.J.T. van Daalen Wethouder G.J. van den Hengel Wethouder E. Fokkema Q Beslissing burgemeester en wethouders : - 9 JUNI 2015 Nummer op besluitenlijst: ^ wjos

2 -2-1. Inleiding Tijdens de raadsvergadering van 11 november 2014 is er door het CDA, de Christen Unie en Pro'98 een motie ingediend. In deze motie is het college opgedragen om in de eerste helft van 2014 een onderzoek uit te voeren naar de mogelijkheden van invoering van een Woonlastenfonds en eventuele andere (aanvullende) vormen van woonlastenverlichting. Bij dit onderzoek dienen Woningstichting Barneveld en de Huurdersvereniging Barneveld betrokken te worden. Het college heeft dit onderzoek laten uitvoeren, in afstemming met Woningstichting Barneveld en de Huurdersvereniging Barneveld. 2. Door de raad gestelde kaders. Woonvisie 'Visie op Wonen', Notitie beleidsinstrumenten betaalbaar wonen (2011), gevolgen 90% norm van de Europese beschikking voor de woningmarkt van Barneveld. 3. Effect De bijlage '' geeft een actueel beeld van de woonlasten in Barneveld in relatie tot het regionale en landelijke beeld, de instrumenten die de gemeente Barneveld heeft om hier invloed op uit te kunnen oefenen. Verder gaat het onderzoek in op een aantal gemeenten die een dergelijk Woonlastenfonds heeft. Ook worden de prestaties van Woningstichting Barneveld genoemd. Het onderzoek maakt duidelijk dat de woonlasten in Barneveld in relatie tot de omgeving nog relatief gunstig zijn en daarmee ook de betaalrisico's. Daarnaast wordt duidelijk dat de gemeente een aantal regelingen kent (ten behoeve van minima maar ook als vorm van bijzondere bijstand) en middels kwijtscheldingen ook een aantal inwoners van Barneveld ontlast. Zo heeft de gemeente al jarenlang een woonkostentoeslagregeling die door een aantal inwoners wordt gebruikt. Verder zijn er samenwerkingsverbanden met instanties als de woningstichting. Welzijn Barneveld, Diaconaal Netwerk en wordt op verschillende manieren geprobeerd om huishoudens met woonlastenproblemen te ondersteunen. ^ Het onderzoek doet een aantal aanbevelingen, bijvoorbeeld om de bestaande regelingen beter op elkaatye #3temmen en bepaalde gelden doelmatiger in te zetten. De instelling van een afzonderlijk woonlastenfonds wordt om die reden als onwenselijk beschouwd. 4. Argumenten Met bijgevoegde notitie geeft uw college een onderbouwd antwoord op de motie die namens de fracties van het CDA, Christen Unie en Pro'98 is opgedragen. 5. Kanttekeningen In het onderzoek is gebruik gemaakt van verschillende bronnen, van zowel gemeente Barneveld (verschillende afdelingen). Woningstichting Barneveld, van landelijk onderzoek. Gegevens over woonlasten op het niveau van het afzonderlijke huishouden (huren, inkomens, toeslagen) zijn niet voorhanden en worden niet door de Belastingdienst verstrekt. Het onderzoek baseert zich deels op geclassificeerde gegevens. De uitkomsten moeten derhalve in 'orde van grootte' worden geïnterpreteerd. 6. Uitvoering Eén van de aanbevelingen is om bestaande gemeentelijke regelingen met betrekking tot kwijtscheldingen, woonkosten, minimaregelingen en bijzondere bijstand in samenhang te bezien en te streven naar een doelmatiger verdeling ervan. Met instanties als Woningstichting Barneveld en Diaconaal Netwerk zullen nadere afspraken over voorlichting m.b.t. woonlasten worden gemaakt. In 2016 zal een nieuwe woonvisie worden opgesteld alsmede prestatieafspraken, waarin een aantal onderwerpen die te maken hebben met de betaalbaarheid van het wonen, opnieuw aan de orde worden gesteld en als prestatie worden opgenomen. 7. Risico's, kosten, baten en dekking Geen opmerkingen. Bijlagen: 1. Motie Programmabegroting 2015, agendapunt X Notitie 'Onderzoek Woonlastenfonds', juni 2015.

3 Het onderzoeken van de mogelijkheden van invoering van een Woonlastenfonds en andere vormen van (woon)lastenverlichting Barneveld, 04 juni 2015

4 Inhoudsopgave 1 Preambule Aanleiding Verzoek Leeswijzer 4 2 Probleemschets Inleiding Ontwikkeling betaalbaarheid van het wonen Conclusie 13 3 Invloedsfeer gemeente Beschikbaarheid van betaalbare huur- en koopwoningen Verdeling huishoudens over de woningvoorraad Energieprestaties van woningen en energiegedrag van huishoudens Heffingen en subsidies Methoden en maatregelen Conclusie 21 4 Woonlastenfonds en woonkostentoeslag Inleiding Vier gemeentelijke praktijkvoorbeelden Gemeenten vergeleken Conclusie 26 5 Conclusies en aanbevelingen Conclusies Wat vinden we betaalbaar wonen in Barneveld Aanbevelingen en maatregelen 29

5 1 Preambule 1.1 Aanleiding De crisis in de bankensector (gestart in ) heeft sterke gevolgen gehad voor de economische ontwikkeling van Nederland, de werkgelegenheid, de koopkracht en het consumentenvertrouwen. Mede hierdoor is de betaalbaarheid van het wonen een actueel onderwerp geworden, met name ook in de huursector. Blijkens meerdere onderzoeken van onder andere RIGO en van het Planbureau voor de Leefomgeving dreigen steeds meer huurders door de dalende koopkracht hun huur niet meer te kunnen betalen en zelfs onder de armoedegrens terecht te komen. Datzelfde onderzoek geeft aan dat de problemen bij huurders (nog) groter zijn dan bij bezitters van koophuizen. De huren zijn in de afgelopen jaren sterker gestegen dan de inkomens van de doelgroep. Deze signalen dringen ook in Barneveld door. Volgens Woningstichting Barneveld wordt de groep huurders waarvoor het steeds moeilijker wordt om aan alle vaste lasten op tijd te voldoen, groter. De huurachterstand neemt in Barneveld toe. De gemiddelde kwaliteit van de relatief jonge huurwoningvoorraad van de woningstichting ligt relatief hoog maar daarmee ook de gemiddelde huurprijs, deze ligt boven het landelijk gemiddelde. Ook Huurdersvereniging Barneveld vraagt aandacht voor bovengeschetste ontwikkelingen. Betaalbaarheid van het wonen is een belangrijk beleidsvraagstuk voor de gemeente Barneveld. De in 2010 vastgestelde Woonvisie 'Wonen voor iedereen en kwaliteit voorop' maakt duidelijk dat voldoende mogelijkheden om betaalbaar te wonen een belangrijke ambitie voor de gemeente is. In 2012 en in 2014 heeft de gemeente dan ook twee notities met betrekking tot dit onderwerp door het college laten behandelen. In het gemeentelijk Coalitieakkoord is aangegeven dat de betaalbaarheid van wonen onderzocht en gemonitord zal worden. 1.2 Verzoek Tijdens de raadsvergadering van 11 november 2014 hebben CDA, Pro'98 en de ChristenUnie een motie ingediend en het college verzocht om de mogelijkheden van de invoering van een Woonlastenfonds en eventuele andere (aanvullende) vormen van (woon)lastenverlichting te onderzoeken. Bij dit onderzoek dienen Woningstichting Barneveld en de huurdersvereniging betrokken te worden. Het instellen van een Woonlastenfonds als aanvulling op de huurtoeslag zou de betaalbaarheid van woonlasten voor mensen met een smalle beurs kunnen vergroten. Verschillende gemeenten in Nederland werken reeds met een dergelijk Woonlastenfonds, waaronder Utrecht, Amstelveen en Enkhuizen. Gemeente Barneveld heeft dit verzoek opgepakt. In het onderzoek is gebruik van bestaande literatuur en bestaande (data)bronnen, van informatie van de vier gemeenten die een Woonlastenfonds kennen, van actuele gegevens van de Woningstichting over Verder hebben gesprekken met diverse disciplines van de gemeente Barneveld (Sociaal Domein, Ruimte, Bedrijfsvoering) en met Woningstichting Barneveld en de Huurdersvereniging plaatsgevonden en zijn (naast landelijke en regionale onderzoeken) ook actuele gegevens van deze gemeentelijke afdelingen en Woningstichting Barneveld instanties gebruikt.

6 1.3 Leeswijzer In hoofdstuk 2 wordt nader op de problematiek ingegaan, waarbij de belangrijkste conclusies uit onder andere een onderzoek van het Planbureau voor de Leefomgeving en van RIGO, naast de cijfers voor de regio Veluwe en de gemeente Barneveld worden geplaatst. Vervolgens wordt in hoofdstuk 3 ingegaan op de instrumenten die een gemeente voorhanden heeft om de verhouding tussen inkomen en (woon)lasten te beïnvloeden. Verder wordt ook duidelijk wat de gemeente op dat punt al doet. Het werken met een Woonlastenfonds (en Woonkostentoeslag) en de ervaringen daarmee in een 4-tal gemeenten komt in hoofdstuk 4 ter sprake. Het onderzoek sluit af met een aantal conclusies en aanbevelingen.

7 2 Probleemschets 2.1 Inleiding Het onderzoek van Planbureau voor de Leefomgeving "Kwetsbaarheid van regionale woningmarkten" 1 gaat in op de betaalbaarheid van het wonen en de oplopende potentieie restschulden sinds de crisis op de woningmarkt in Ook onderzoeksbureau RIGO heeft in 2014 in opdracht van VNG een onderzoek gedaan naar " Betaalbaarheid van wonen" 2. Basis daarvoor was een ander onderzoek van RIGO uit Verder heeft de Woonbond een aantal feiten op een rij gezet. In regio Foodvalley is het thema betaalbaarheid dit jaar opgepakt. In 2014 heeft de gemeente Barneveld zelf onderzoek gedaan naar de betaalbaarheid van het wonen in Barneveld. De belangrijkste uitkomsten van al deze onderzoeken worden hier kort samengevat. Daarnaast zijn er gegevens van Sociaal Domein en Bedrijfsvoering verwerkt alsmede gegevens van het CBS. Aanvullende nieuwe inzichten worden ook hier gemeld. 2.2 Ontwikkeling betaalbaarheid van het wonen Woonlasten en betaalbaarheid De betaalbaarheid van het wonen heeft te maken met de woonlasten van een huishouden. Daartoe behoren feitelijk de volgende componenten: Huurlasten of hypotheeklasten (na aftrek van huurtoeslag of renteaftrek) Energielasten (netto kosten van gas, water en elektriciteit) Heffingen (gemeentelijke lasten) Onderhoud: servicekosten voor verhuurder of WE of reservering eigen onderhoud Verzekeringen: woonhuisverzekering en opstalverzekering. In deze notitie gaat het alleen over de huur-/hypotheeklasten en de energielasten omdat deze lasten tot op zekere hoogte via woonbeleid beïnvloed kunnen worden. Betaalbaarheid heeft te maken van wat we als land (of als gemeente) acceptabel vinden dat aan woonlasten wordt besteed in relatie tot overige uitgaven. Dit komt in de richtlijnen van het Nibud, de NHG en het Rijk (bijvoorbeeld in relatie tot de hoogte van de huurtoeslag) tot uitdrukking. Dit kan onder andere door middel van een woonquote worden uitgedrukt: het aandeel van het inkomen dat aan woonlasten wordt uitgegeven. Vaak wordt daarbij gekeken tussen de verhouding van het netto besteedbaar huishoudeninkomen in relatie tot de netto woonlasten. Deze netto woonlasten bestaan uit de directe lasten die voortvloeien uit het aangaan van een hypotheek (aflossing en hypotheekrente) of het tekenen van een huurcontract (basishuur), verminderd met een eventueel ontvangen huurtoeslag en het fiscale effect van de eigen woning (het saldo van de Kwetsbaartieid van regionale woningmarkten. Financiële risico's van huishoudens en hun toegang tot de woningmarkt. Planbureau voor de Leefomgeving (2014). Gemeente Bameveld valt in dit onderzoek onder regio Veluwe. Betaalbaarheid van wonen. Inzicht en handvatten voor lokale bestuurdere. VNG-RIGO (2014) De Woonlastenbenadering. Energie creëren voor betaalbare woonlasten. RIGO (Oktober 2013)

8 hypotheekrenteaftrek en het eigenwoningforfait). De primaire woonlasten omvatten bij eigenaren-bewoners ook bijkomende vaste woonuitgaven inzake de opstalverzekering, het eigenaarsdeel van de onroerende zaakbelasting en een eventuele erfpacht. Behalve van een quotebenadering kan ook voor een budgetbenadering worden gekozen waarbij de ruimte voor woonlasten wordt bepaald door de overige noodzakelijke uitgaven van het (besteedbaar) inkomen af te trekken. Met betrekking tot de huursector wordt er in verband met het inkomen in relatie tot de hoogte van de huur vaak gesproken over de zogenaamde primaire en secundaire doelgroep en de groep middeninkomens. De inkomensgrenzen worden daartoe jaarlijks geïndexeerd. Tabel 1 Inkomensgrenzen in relatie tot doelgroep, 2014 en 2015 Doelgroep Leeftijd en hh.sa menstelling Belastbaar inkomen 2014 Belastbaar inkomen 2015 Primaire doelgroep 1 pers. <65 jaar >1 pers. < 65 jaar pers. > 65 jaar >lpers.>65 jaar Secundaire doelgroep tot tot Middeninkomens Bron: MG circulaire tussen en tussen en Gerelateerd aan deze doelgroepen zijn er sociale huurprijsgrenzen van toepassing, onder andere om in aanmerking te komen voor huurtoeslag. Zo is voor de primaire doelgroep de kwaliteitskortingsgrens van belang en voor de secundaire groep de aftoppingsgrens en de liberalisatiegrens. Tabel 2 Ontwikkeling sociale huurprijsgrenzen, 2014 en 2015 Sociale huur Kwaliteitskortingsgrens 389,05 403,06 Aftoppingsgrens laag 556,82 576,87 Aftoppingsgrens hoog 596,75 618,24 Liberalistatiegrens 699,48 710,68 Bron: MG circulaire Voor lagere inkomensgroepen die willen kopen hanteren Nibud en de NHG voor 2015 strengere richtlijnen, zodat voor zowel eenverdieners als voor tweeverdieners de maximale hypotheeksom in 2015 beduidend lager uitvalt. Zo kon de secundaire doelgroep (met een inkomen tot ) vorig jaar nog een woning rond kopen (sociale koopgrens), terwijl dat dit jaar nog maar circa is voor een eenverdiener en circa voor tweeverdieners. Tabel 3 Ontwikkeling maximale hypotheeksommen, gerelateerd aan inkomen, 2014 en 2015 Belastbaar (bruto) jaarinkomen Max. hypotheek 2014 Max. hypotheek 2015 Max. hypotheek 2014 Max. hypotheek verdiener 1-verdiener 2-verdiener 2-verdiener , , , , , Bron: NHG en Nibud Onderzoek Woonlastenfonds Bameveld

9 Huishoudens die een (andere) woning willen kopen zullen bij aankoop van een woning steeds meer eigen geld mee moeten nemen. Dit sparen wordt lastiger voor degenen die nu nog huren en in toenemende mate een passende huurprijs moet betalen. Opvallend is dat de huurprijsgrenzen in de afgelopen jaren dus verder verruimd zijn, terwijl de maximale koopgrenzen meer aan banden zijn gelegd Overall landelijk beeld Het Planbureau voor de Leefomgeving, RIGO en andere (onderzoeks)instanties constateren in hun onderzoeken een aantal feiten en ontwikkelingen: De afgelopen decennia is onder invloed van de ontwikkelingen in de huizenprijzen en conjunctuur, de financiële kwetsbaarheid van huishoudens op de woningmarkt toegenomen. De oorzaken van de kwetsbaarheid liggen ten minste voor een deel in de inkomens- en koopkrachtsfeer, zoals het achterblijven van loonontwikkeling en oplopende werkloosheid. Daarmee is het reduceren van deze kwetsbaarheid niet alleen een woningmarktopgave. Vooral in stedelijke regio's wonen meer huishoudens met een potentiële restschuld of een betaalrisico, veelal betreft het jongere huishoudens aan het begin van hun arbeids-, inkomens- en wooncarrière. Deze kwetsbaarheid kan ook tot stagnatie op de woningmarkt leiden en mismatch tussen vraag en aanbod, ook voor de (regionale) economie Betaalbaarheid van het wonen raakt het onderwerp armoede dat een bredere context kent: macroeconomische ontwikkelingen, werkgelegenheid en inkomensontwikkeling. Belangrijk in de betaalbaarheid van wonen zijn de kosten voor energie als onderdeel van de totale woonlasten. Stijgende energielasten zijn over langere termijn voorzien en zullen de betaalbaarheid verder onder druk zetten Sociaal-economisch profiel huurders versus eigenaren-bewoners Landelijk De woningmarkt bestaat landelijk voor circa 60% uit koopwoningen en 40% uit huurwoningen (circa 31% sociale huurwoningen). Huurders hadden in 2012 gemiddeld euro per maand te besteden tegenover bijna voor eigenaren bewoners; eigenaren bewoners hebben dus een duidelijk betere inkomenspositie. Huurders waren in 2012 circa 420 euro kwijt aan netto woonlasten (exclusief kosten voor gas en elektra), eigenaren-bewoners zijn wat duurder uit (530 euro). Bron: WoON2012. Huurders betaalden in 2012 gemiddeld 125 per maand aan energie; de verwachting is dat dit de komende jaren stijgt, tot bijvoorbeeld 144 in In 2012 was een huishouden gemiddeld circa 20% van het besteedbaar huishoudensinkomen kwijt aan de netto-woonlasten: huurders gemiddeld 25% en eigenaren-bewoners 16%. Inclusief gas water en licht zijn huishoudens bijna 31% kwijt: huurders waren gemiddeld 36% kwijt en eigenaren-bewoners zo'n 25%. In Europa ligt dit percentage duidelijk lager, namelijk rond 22%. Bij quotes van 30% of meer liggen betaalproblemen op de loer (Nibud). De woonlastenproblematiek manifesteert zich met name bij de primaire doelgroep met woonquotes boven de 40%; bij middeninkomensgroepen is de problematiek minder omvangrijk. Bij huurders met een woonquote van 40% of meer, loopt driekwart tons op problemen met betaalbaarheid, bij eigenaren-bewoners ligt dit op ongeveer 50%. In de huursector betreft het zowel huurders die in de lagere huurprijzen huren als degenen die een vrije sector huurwoning huren.

10 Regio Veluwe In de regio Veluwe lag het bruto huishoudeninkomen (2012) in de klasse tussen en ,- en daarmee boven het landelijk gemiddelde. De woningmarkt bestaat uit relatief meer koopwoningen (65-70% t.o.v. 60% landelijk); Huurders hadden in 2012 een besteedbaar huishoudinkomen tussen en (landelijk 2.000) en eigenaren-bewoners tussen en (landelijk 3.700). In 2012 was een huishouden gemiddeld 19-20% van het besteedbaar huishoudensinkomen kwijt aan de netto-woonlasten (exclusief gas en elektra): huurders gemiddeld 24-25% en eigenaren-bewoners 16-17%. Daarmee ligt dit volledig in lijn met het landelijk beeld. In de regio Veluwe zijn huurders gemiddeld meer dan 440 euro netto aan woonlasten kwijt; eigenaren-bewoners tussen de 500 en 550; daarmee is vooral huren in deze regio relatief wat duurder ten opzichte van het landelijk gemiddelde. De totale woonlasten (inclusief gas en elektra) liggen gemiddeld op 810 voor een eigenaar-bewoner en 620 voor huurders; de koop- en huurquotes liggen gemiddeld respectievelijk op 25% en 35%. In de Veluwe heeft 23-26% van de huurders een woonquote van meer dan 30%; in de koopsector ligt dit op 11-12% (totaal 14-16%). Gemiddelde woonquote voor lage inkomens is met 37% relatief hoog. Het aandeel huishoudens met een betaalrisico wordt op de Veluwe tussen 4 en 6% geraamd; vooral bij jongeren met een laag inkomen komen betaalrisico's relatief vaak voor. Gemeente Barneveld Aandeel huishoudens onder of rond sociaal minimum: 5% (zie tabel 5). In 2014 had zo'n 11% van alle huishoudens een inkomen tot 120% van het sociaal minimum (zo'n huishoudens); ten opzichte van 2013 een toename met 140 huishoudens, vooral toename uitkering ouderdom en uitkering sociale voorzieningen (zie tabel 4). Het aantal werkloosheidsuitkeringen in 2012 is ten opzichte van 2009 bijna verdubbeld (van 280 naar 520), echter relatief gezien onder het gemiddelde van de regio en het landelijke beeld. arlijks zijn er gemiddeld zo'n 190 huishoudens (177 in 2010, 200 in 2011, 209 in 2012 en 172 in 2013) die een budgetadviesgesprek aangaan bij de gemeentelijke schulddienstverlening ofwel nog niet 1 % van het totaal aantal huishoudens in Barneveld; het aantal gesprekken neemt de afgelopen jaren niet toe, wel stromen uiteindelijk meer huishoudens door de schulddienstverlening in ten opzichte van voorgaande jaren. Tabel 4 Omvang en samenstelling doelgroep armoedebeleid (raming) gemeente Barneveld 2014 Bameveld Aantal huishoudens meteen inkomen tot...% van het sociaal minimum % 105% 110% 115% 120% 125% 125% Inkomen uit arbeid Inkomen uit eigen ondememing Uitkering werkloosheid Uitkering ziekte/arbeidsongeschikt Uitkering ouderdom/nabestaanden Uitkering sociale voorzieningen Overig overdrachtsinkomen Totaal tov Bron: Stimulanz, werk en inkomen Onderzoek Woonlastenfonds Bameveld

11 Tabel 5 Percentage huishoudens met een inkomen tot...% van het sociaal minimum % 105% 110% 115% 120% >< Bron: Stimulanz, werk en inkomen Barneveld 5,16% 6,4% 7,9% 9,4% 11,1% 12,8% Gelderiand (PV) 6,31% 8,1% 10,2% 12,1% 14,0% 15,8% Nederiand 7,19% 9,1% 11,2% 13,1% 14,9% 16,6% De verwachting van een onderzoek van regio Amersfoort is dat het aantal lage inkomensgroepen (de doelgroep) in Barneveld tot 2020 met zo'n huishoudens zal toenemen als gevolg van een gematigde inkomensontwikkeling en een gematigde economische ontwikkeling 4 ) Specifiek koopsector Landelijk In totaal stonden in 2012 bijna 1 miljoen koopwoningen 'onder water' en in 2014 betrof dit zelfs bijna 1,4 miljoen woningen. Inmiddels (in 2015) is dit aantal al weer fors aan het dalen als gevolg van extra aflossing op de hypotheek. Lag de gemiddelde waarde van een koopwoning in Nederland in 2008 nog op , de jaren daarna is dit verder gedaald tot gemiddeld in De prijsdaling van koopwoningen (en lage rentestand) is gepaard gegaan met een stijging van het aandeel eigenaren-bewoners dat bij verkoop van de woning te maken heeft met een restschuld; in 2012 had bijna 25% van alle eigenaren-bewoners een potentiële restschuld (4x zoveel als in 2002). Bij eigenaren-bewoners ligt het betaalrisico een stuk lager en is bovendien redelijk stabiel: in de periode bleef dit aandeel rond 3% (bron: diverse WoON onderzoeken). Vooral onder de leeftijdsgroepen tot 35 jaar is het aandeel huishoudens met potentieie restschuld relatief hoog. Het aandeel huishoudens met een potentieie restschuld komt zowel bij lage, midden als hogere inkomensgroepen voor (tussen 20% en 25%). De 'onder water' problematiek leidt tot minder verhuizingen en tot toename schuldproblemen voor degenen die een verhuizing niet uit kunnen stellen (zoals vanwege scheiding, zorgvraag e.d.) De Nationale Hypotheek Garantie vormt voor huishoudens die een woning met NHG gekocht hebben wel een veilige garantie. De prijsdaling op de koopwoningmarkt heeft wel tot een verbeterde positie van starters en middeninkomensgroepen op de koopwoningmarkt geleid. Verdere beperking van de maximale hypotheekrenteaftrek (met 0,5% per jaar tot 38%) leidt tot verhoging van woonlasten voor mensen met een inkomen boven het maximaal belastbare inkomen. Voor starters op de koopwoningmarkt gelden er strengere regels: verplicht aflossen, aanscherping normen e.d.; mede hierdoor zullen starters mogelijk later starten, deels verschuiving van de vraag naar de huur en een dalende kwaliteitsvraag. Een fonds voor stimulering energiebesparende maatregelen zal een hogere maximale hypotheek mogelijk maken voor het treffen van energiebesparende maatregelen (zoals het Nationaal Energiebespaarfonds en de Duurzaamheidslening van de SVn). 4 5 Ontwikkeling van de doelgroep in de regio Amersfoort. Periode Gemeente Amersfoon, Sector DIA Onderzoek en Statistiek (april 2014) Rapportage Woonlasten- en inkomensontwikkeling Kopers en huurders. GfK (augustus 2014).

12 Regio Veluwe Voor de koopsector is dit betaalrisico tussen de 3-4% (iets boven landelijk gemiddelde van 3%) Het aandeel koopwoningen dat buiten financieel bereik van woningzoekenden staat bedraagt 55-60% en is verbeterd ten opzichte van bijvoorbeeld het beeld in 2006 (vooral als gevolg van waardedaling van koopwoningen). Het aandeel eigenaren-bewoners met een potentiële restschuld ligt tussen 20-25% en daarmee iets onder het landelijk gemiddelde (25%); de gemiddelde restschuld lag in 2012 tussen de en Gemeente Barneveld Mede als gevolg van de economische crisis heeft de woningvoorraad in Nederland een waardedaling ondergaan, zo ook in Barneveld. Zo lag de gemiddelde WOZ-waarde van alle woningen in Barneveld in 2010 nog op en begin vorig jaar op ruim en begin dit jaar op circa Daarmee ligt de gemiddelde waarde nog steeds ruim boven het landelijk gemiddelde. Als gevolg van deze waardedaling (en door nieuwbouw van goedkopere woningen) is het aantal goedkopere woningen toegenomen, hetgeen gunstig is voor de starters op de woningmarkt. Voor eigenaren-bewoners die te maken hebben met een waardedaling van hun woning is dit minder gunstig, zeker niet wanneer de waarde onder het niveau van de hypotheeksom staat. Bij verhuizing kan men echter in theorie ook een andere goedkopere woning bemachtigen. In Barneveld stond vorig jaar eveneens circa een kwart van de woningen 'onder water'. Van gedwongen huisverkoop is echter nauwelijks sprake Specifiek huursector Landelijk In de afgelopen jaren is het gemiddeld inkomen gedaald en de doelgroep (huishoudens met een inkomen tot ) voor de sociale huur gegroeid. De verwachting dat ondanks de signalen dat de economie uit het dal klimt, de omvang van de doelgroep voorlopig niet zal afnemen. In 2012 bedroeg de kale huur van een huurwoning gemiddeld 421,- (bron WoON 2012 en in 2014 lag deze gemiddeld op 453 (onderzoek GfK) 6. De vereniging van woningcorporaties Aedes geeft aan dat de kale huurprijs van een corporatiewoning in 2012 op gemiddeld 445,- lag en in 2013 op 465. Voor zittende huurders zijn de huren de afgelopen jaren gematigd gestegen; voor nieuwe huurders worden de huren fors opgetrokken. De huren (vrije sector huur en sociale huur) zijn volgens een onderzoek van de Woonbond in twee jaar met 9,2 procent gestegen 7. Nu zouden de huren voor een derde jaar ver boven de inflatie kunnen stijgen. Huurwoningen De huurvertioging in 2014 is 4,4%. Het jaar daan/oor was dat 4,7%: de hoogste stijging sinds S 10 S " # 8 Huurpnjzen e 2014: 4,4% > 2 i o i Figuur 1: Ontwikkeling huurprijzen in Nederland. Bron: Woonbond 8 7 Rapportage Woonlasten- en inkomensontwikkeling Uitgevoerd in opdracht van Ministerie van BZK. Huurbeleid Rutte II. Woonbond januari

13 Juist de corporaties die voor een bestand aan betaalbare woningen zouden moeten zorgen, verhoogden de huren sterker dan particuliere verhuurders, dit mede vanwege de Verhuurdersheffing. In de gereguleerde sector, waar woningen in aanmerking komen voor huurtoeslag, verhoogden de corporaties de huren in 2014 jaar gemiddeld met 4,7 procent. In de particuliere sector bleef bij het bij een stijging van 3,8 procent (Bron: onderzoek Woonbond). Vooral wanneer een woning vrijkomt, neemt de huurprijs fors toe. In 2014 steeg volgens het onderzoek van de Woonbond de huur voor de nieuwe bewoner gemiddeld met 22,6 procent (!). Bij het wisselen van huurder kan de huur zo 100 tot 200 euro stijgen. Het aandeel huurders met een betaalrisico is in de periode meer dan verdubbeld; in 2012 had 13% van de huurders een inkomen dat ontoereikend was voor het betalen van de nettowoonlasten en de meest basale uitgaven voor het levensonderhoud. In 2002 was dit nog 5%. Volgens het onderzoek van RIGO heeft 25% tot 33% van de primaire doelgroep, woonachtig in een corporatiewoning te hoge woonlasten. Vooral gezinnen en minima tot 65 jaar hebben vaak relatief hoge woonlasten. De energielasten zijn bij de primaire doelgroep bijna 33% van de netto-woonlasten; gezinnen hebben gemiddeld genomen de hoogste energielasten. Huurders met huurtoeslag zitten vaak in de knel: in 2002 had 6% een betaalrisico, in 2012 is dit toegenomen tot circa 21%. Dit vooral als gevolg van inkomens- en koopkrachtontwikkelingen. Volgens de Woonbond zou 28 procent van de huurders door de hoge woonlasten, de minimale kosten voor noodzakelijke uitgaven niet meer kunnen doen. In de huursector stromen hogere inkomens uit en lagere inkomens in (passend toewijzen). Het gemiddeld inkomen van de huurders daalt dus terwijl de gemiddelde huurprijs juist stijgt. Dat steeds meer huurders financieel in de knel zitten, zou ook blijken uit het aantal huisuitzettingen. Dat aantal steeg in 2013 met 8% ten opzichte van het jaar ervoor. Het ging om zo'n gevallen. In 2014 is het aantal echter gedaald naar en is ook het aantal uitzettingen vanwege huurachtstand wat gedaald (bron: Aedes). De extramuralisering en transities in het sociale domein leven nieuwe doelgroepen voor de huur op. Voor starters op de koopwoningmarkt gelden er strengere regels: mede hierdoor zullen starters mogelijk later starten, deels verschuiving van de vraag naar de huur en een dalende kwaliteitsvraag. Door huurharmonisatie en verkoop neemt aanbod sociale huurwoningen af, waardoor het aanbod afneemt en met name grotere betaalbare (gezins)woningen schaars worden. Het aandeel huishoudens in de primaire doelgroep met hoge woonlasten zal de komende jaren verder toenemen; de huren en energieprijzen stijgen en de koopkrachtontwikkeling zal achterblijven. De hervormingsagenda is mede gericht op de verbetering van de toegankelijkheid van de sociale huursector. Zo moet de boven inflatoire huurverhoging de uitstroom van midden- en hogere inkomensgroepen stimuleren, maar kan tegelijkertijd ervoor zorgen dat bepaalde huurders net niet (meer) in aanmerking komen voor huurtoeslag. Regio Veluwe Het betaalrisico voor huurders in 2012 was minder dan 10% (onder landelijke gemiddelde van 13%) De toegankelijkheid tot betaalbare huurwoningen is in de huursector relatief laag: op de Veluwe staan 3,5 tot 4,5 woningzoekenden met een laag inkomen tegenover een vrijkomende sociale huurwoning, terwijl in de koopsector het aanbod de omvang van het aantal potentieie kopers overstijgt. Gemeente Barneveld Het aandeel sociale huursector binnen de totale Barneveldse voorraad is relatief laag, namelijk nog geen 20% (landelijk ruim 30% en in regio Veluwe circa 27%). Het aandeel 'goedkope' scheefwoners vanaf was in Barneveld in 2011 ruim 43% bij alle huurders (landelijk 34%), in de sociale huursector betreft het 35% in de overige particuliere huur zelfs 57% (bron CBS) (zie ook tabel 6). 11

14 Tabel 6 Verdeling van inkomens over de woningvoorraad van Barneveld Inkomens Corporatie % Overig huur % Koop % Huishoudens totaal Tot BBSH % % % % BBSH tot % % % r % % % % r % > % % % f % Totaal ' 100% ' 100% ' 100% % Bron: onderzoek Companen Schaarste en verdringing op de woningmarkt; info van RIO 2011 CBS De circa huurders van de woningstichting hebben in theorie ruim woningen tot de laagste aftoppingsgrens ter beschikking, waarvan ruim huurders die tot de primaire doelgroep kunnen worden gerekend (zie tabel 7). Tabel 7 Verdeling van inkomens versus de huurprijsverdeling van corporatiewoningen in Barneveld Inkomens Corporatie Huurverdelingsociale huurvoorraad Tot BBSH < BBSH tot > Totaal Bron: onderzoek Companen Schaarste en verdringing op de woningmarkt; info van RIO 2011 CBS en Corporaties 2015 In Barneveld is van de actief woningzoekenden bij de woningstichting ruim 40% jarigen en verder bijna 20% 65-plussers; circa 55% bestaat uit 1-persoons huishoudens. Circa 55% van de actief woningzoekenden heeft een inkomen tot en verder 28% een inkomen tussen en Het aantal aangezegde huisuitzettingen door Woningstichting Barneveld is toegenomen van 22 aanzeggingen in 2012 tot 25 in 2014, maar het aantal daadwerkelijke ontruimingen is sterker gegroeid, namelijk van 3 in 2012 (5 in 2013) tot 9 in Van deze 9 gevallen was in 7 situaties sprake van betalingsproblemen (en 2 vanwege overlast) Indicatoren betaalbaarheid vergeleken Wanneer we een aantal van de hiervoor genoemde indicatoren op een rij zetten en gemeente Barneveld vergelijken met de regio Veluwe en het landelijke beeld dan blijkt dat de woningwaarde en de gemiddelde huren in Barneveld hoger liggen, dan bijvoorbeeld landelijk maar dat de inkomens hier ook wat gunstiger uitpakken. Hierdoor wijken de netto woonlasten in de huur- en koopsector ten opzichte van het landelijk beeld niet noemenswaardig af. Mede door de betere inkomenssituatie zijn de betaalrisico's in deze regio wat minder groot dan landelijk en ligt de potentieie restschuld bij eigenaren-bewoners lager dan ten opzichte van het landelijke beeld. Het percentage 'goedkope' scheefwoners in de huursector is met 43% relatief hoog. Door middel van doorstroming en toewijzing aan de primaire doelgroep, kunnen nog redelijk wat huurders meer passend worden ge(her)huisvest. Het aantal huisuitzettingen uit bezit van woningcorporaties is landelijk in 2014 afgenomen, terwijl dit in Barneveld iets is toegenomen (tot 9 gevallen in 2014, waarvan 7 vanwege betalingsproblemen, dit is nog geen 0,2% van alle huurders van de woningstichting). De verwachting is dat mede door het meer passend toewijzen van sociale huurwoningen aan huishoudens met een laag of midden inkomen, dat dit aantal de komende jaren licht zal afnemen. Onderzoek Woonlastenfonds Bameveld 12

15 Tabel 8 Indicatoren betaalbaarheid, Nederland versus regio Veluwe en gemeente Barneveld Onderwerp Nederland Regi o Vel uwe Gemeente Barneveld Landelijke trend Aandeel huursector Aandeel particuliereverhuur Aandeel corporatiewoningen 40% 9% 31% 30 35% 8-11% 26% 31% 11% 20% Dalend Lichte daling Dalend Bruto huishouden inkomen Gemiddel besteedbaar inkomen alle hh (2012), incl. studenten Besteedbaar inkomen per maand, eigenaren-bewoners (2012) Besteedbaar inkomen per maand, huurders (2012) Aantal huishoudens rond sociaal minimum 50, % > 3,700 > Consoliderend Consoliderend Consoliderend Consoliderend Consoliderend Gemiddelde waa rde alle zelfstandige woni ngen (2014) Gemiddelde waarde koopwoning (2014) Gemiddelde huurprijs (2014) Gemiddelde kwaliteit huur (WWS-punten), DAE B-huur Gemiddelde energielabel huursector (2014) 211, , ,65 240,000 > 270,000 > 453 >141 < 1, > 300, ,37 Licht herstel Licht herstel Stijging Variabel Afname Gemiddelde woonlast eigenaar bewoners (2012) Gemiddelde woonlast eigenaar huurders (2012) Quote: Netto woonlasten koopsector irt inkomen Quote: Netto woonlasten huursector irt inkomen 16% 25% 810 ' % 24-25% > 810 > % 24-25% Consoliderend Lichte stijging Consoliderend Lichte stijging Huurders met betaalrisico Eigenaren-bewoners met betaalrisico Betaalrisico alle huishoudens Potentieie restschuld kopers (%) 13% 3% 7% 25% 10% of minder 3-4% 4-6% 20-25% 10% of minder 3-4 % 4-6% 20-25% Lichte stijging Afname Afname Afname Aandeel goedkope scheefwoners > 33,000 34% >34% 43% Lichte afname Aantal huisuitzettingen huursector (2014) 5900 Onb, 9 Lichte afname *) *) In Barneveld in 2014 een lichte stijging t.o.v. 2013; landelijk sprake van een daling Bronnen: WoOn2012, informatie Aedes, CBS en info van Woningstichting Barneveld 2.3 Conclusie Uit voorgaande informatie blijkt dat het onderwerp betaalbaarheid in de zin van relatief meer geld kwijt zijn aan woonlasten in relatie tot het inkomen, zich vooral sterker manifesteert bij huurders. Dit vooral vanwege de gemiddeld minder gunstige inkomenspositie van huurders in relatie tot hun woonlasten en overige lasten. Dit beeld geldt zowel landelijk, als voor de regio Veluwe en specifiek gemeente Barneveld. Met betrekking tot de koopsector zijn er signalen dat de situatie verbetert, onder andere doordat meer huishoudens de afgelopen jaren extra op hun hypotheek hebben afgelost en derhalve sinds dit jaar minder huishoudens hun woning 'onder water hebben staan'. Daarnaast is er sprake van een daling van de netto woonuitgaven in de koopsector, mede als gevolg van de rentedaling. Dit alles zal de doorstroming op de (koop)woningmarkt verder bevorderen. In gemeente Barneveld zijn mede vanwege de relatief kleinere omvang van de sociale huursector en het relatief grote eigen woningbezit, de betalingsproblemen kleiner dan in veel andere gemeenten in Nederland. Dat neemt niet weg dat ook hier huishoudens wonen die een mogelijk betaalrisico lopen. De genoemde 4-6% voor alle huishoudens (vergelijkbaar met het percentage huishoudens met een sociaal minimum) minimagroepen en maximaal 10% in de huursector in de regio Veluwe kan daarbij als leidraad worden genomen (voor Barneveld zo'n 400 tot 800 huishoudens). Ondanks het feit dat de oorzaken van deze betaalbaarheidsrisico's bij de ontwikkelingen in economie, werkgelegenheid, inkomen en koopkracht liggen, kan middels het draaien aan een aantal knoppen van woonbeleid wel invloed worden uitgeoefend om deze risico's te reduceren. In de volgende hoofdstukken wordt hier nader op ingegaan. 13

16 3 Invloedsfeer gemeente De betaalbaarheid van het wonen en woonlasten wordt voor een belangrijk deel bepaald door ontwikkelingen buiten het woondomein. De economische situatie, de werkgelegenheid en de koopkrachtontwikkeling zijn van grote invloed op de betaalbaarheid van het wonen. De hoogte en ontwikkeling van de woonlasten is in eerste instantie vooral een zaak van de eigenaar-bewoners en van de huurders zelf. Weliswaar is dit mede afhankelijk van bijvoorbeeld Europese en landelijke wet- en regelgeving maar ook het gevolg van eigen keuzes met betrekking tot het woon- en verhuisgedrag in relatie tot de sociaal-economische positie van een huishouden. Huurders zijn daarnaast mede afhankelijk van het beleid en de koers die hun verhuurder (toegelaten instelling, particuliere of institutionele belegger) volgt. De gemeentelijke overheid heeft (direct en indirect) invloed op een aantal zaken met betrekking tot de betaalbaarheid en toegankelijkheid van huishoudens in hun gemeente. Deze onderwerpen en mogelijke instrumenten daartoe komen hier aan de orde met het accent op maatregelen in relatie tot de huursector. 3.1 Beschikbaarheid van betaalbare huur- en koopwoningen Kwaliteit en betaalbaarheid Gemeente Barneveld kent een relatief jonge woningvoorraad en mede daardoor ook een relatief kwalitatief hoogwaardige woningvoorraad. Dit blijkt ook wel uit de relatief hoge WOZ-waarden. Ook de huursector is relatief jong en kent veel grondgebonden woningen. Het gemiddeld aantal WWS-punten bij het bezit van Woningstichting Barneveld ligt boven het landelijke gemiddelde evenals de gemiddelde huurprijs. Zo lag het gemiddeld aantal WWS-punten bij het sociale huurbezit van de woningstichting in 2012 bijvoorbeeld op 168 punten, terwijl dit landelijk gemiddeld 141 punten betrof. De gemiddelde puntprijs van een woning van de woningstichting lag op 2.80, landelijk lag dit boven de 3,00, waarmee de Woningstichting ondanks de hogere kwaliteit een relatief gunstige prijs-/kwaliteitsprestatie levert. Voor nieuwbouw kent de gemeente Barneveld een toetsingskader woningbouwplannen. Deze is in 2015 geactualiseerd. Eén van de belangrijke aspecten is dat de basiskwaliteit voor nieuwbouw in termen van woninggrootte in dit nieuwe toetsingskader is versoepeld, waardoor dit in theorie ook tot lagere huur- en koopprijzen kan leiden. Daarnaast zijn er regelmatig verzoeken om bepaalde, kleinere (leegstaande) gebouwen te herbestemmen, waaronder verdiepingen boven winkelruimten in het centrum, leegstaande kantoorruimten en dergelijke. Daarbij wordt gedacht aan het realiseren van onzelfstandige en zelfstandige woonvormen. Ook hiervoor zijn in het nieuwe toetsingskader soepelere kwaliteitseisen opgesteld, voldoende ruim om goedkope en betaalbare woonruimten aan te bieden. In het kader van huisvesting van onder andere statushouders en specifieke doelgroepen (zoals arbeidsmigranten) onderzoekt de gemeente de inzet van semi-permanente woonvormen, ombouw van leegstaand vastgoed om het aanbod aan goedkope woonruimten in Barneveld te verruimen. Via verschillende lijnen probeert de gemeente voldoende betaalbaar aanbod te laten realiseren. 14

17 3.1.2 Nieuwbouw In gemeente Barneveld staan momenteel zo'n sociale huurwoningen, circa 20% van de totale woningvoorraad. In relatie tot omliggende gemeenten, regio en landelijk is dit relatief laag. In het gemeentelijk woon beleid 1 streeft de gemeente er naar om jaarlijks ongeveer een derde van de nieuwbouw (huur en koop) in de betaalbare sfeer te laten realiseren. Bij een gewenste uitbreiding van gemiddeld woningen per jaar, betekent dit een productie van circa goedkope huur- en koopwoningen. Deze worden primair ingezet voor de lagere inkomensgroepen. Deze goedkopere huurwoningen worden niet alleen door de Woningstichting Barneveld gebouwd maar ook door andere marktpartijen. Gemeente Barneveld ziet er, mede middels het project 'Faseren en doseren woningmarkt Barneveld', er op toe dat dit wordt bereikt. Voor de eerstkomende vier jaar is het aandeel 'goedkoop', huur en koop, voldoende in de nieuwbouwplannen opgenomen. Voor de huurwoningen is het wenselijk dat deze (deels) ook onder de aftoppingsgrens blijven. Het nieuwe gemeentelijke toetsingskader woningbouwplannen biedt de mogelijkheid om een lagere woonkwaliteit (bijvoorbeeld minder woonoppervlakte) te realiseren en daarmee lagere huren te bewerkstelligen. Gezien het profiel van woningzoekenden (relatief veel kleine huishoudens), zouden kleinere units en studio's een mooie aanvulling vormen Huurbeleid en verkoop van huurwoningen Huurprijsbeleid Het huurbeleid van een woningcorporatie speelt een cruciale rol in de betaalbaarheid voor de doelgroep. Het bepaalt hoe de sociale voorraad er op termijn uitziet en hoe de kansen voor de doelgroep van beleid zich ontwikkelt. In 2013 en 2014 zijn de huren bij Woningstichting Barneveld totaal met 9,2% gestegen. Dit is conform het landelijke beeld (onderzoek Woonbond). De door het Rijk opgelegde verhuurdersheffing vormt een belangrijke aanleiding voor deze hogere percentages. Voor zittende huurders gelden de landelijke richtlijnen (MG-circulaires), voor nieuwe huurders worden de huren van vrijkomende woningen vaak opgetrokken. Tabel 9 Ontwikkeling gemiddelde huur en jaarlijkse huurstijging woningbezit Woningstichting Barneveld ar Gemiddelde huur arlijke huurstijging WSB ,5% ,2% ,5% ,9% ,3% Bron: Woningstichting Barneveld, april 2015 Met de stijging van de gemiddelde huursom, ziet Woningstichting Bameveld de huurachterstand de laatste jaren verder oplopen tot inmiddels ruim 1% van de jaarhuur in Landelijk ligt dit percentage op ruim 2%. Tabel 10 Ontwikkeling huurachterstand als % van jaarhuur woningbezit Woningstichting Bameveld Onderwerp Trend Huurachterstand in % van jaarhuur 0,54% 0,58% 0,69% 0,86% 1,09% Toename Bron: Woningstichting Barneveld, april 2015 Voor 2015 is de aangezegde huurverhoging gemiddeld 1,93% voor zittende huurders van Woningstichting Barneveld. Dit is verschillend voor de verschillende inkomensgroepen (percentages maximaal 2%, 2% en 3,75% afhankelijk van het inkomen, voor circa 500 huurders is er sprake van 0% huurverhoging). Landelijk zal 15

18 dit 2,2% zijn. Daarmee toont Woningstichting Barneveld aan maatwerk te betrachten en oog te hebben voor de gevolgen van huurverhoging. Op basis van het aantal WWS-punten zou de woningstichting beduidend hogere huren kunnen doorvoeren. Belangrijk is dat met name bij mutatie de huurprijs van de woningen tot de eerste aftoppingsgrens ( 618) niet onnodig hoog wordt opgetrokken. Tabel 11 Ontwikkeling samenstelling woningbezit Woningstichting Barneveld naar huurprijsklasse Verdel ing aantal woningen naar prijsklasse per Goedkope huurklasse (kwaliteitsgrens) 17% 14% 11% 10% 11% Betaalbare huurklasse (tot hoogste aftoppingsgrens) 78% 76% 77% 75% 73% Tot liberalisatiegrens 4% 7% 9% 12% 12% Boven liberalisatiegrens 1% 3% 3% 3% 4% Totaal aantal woningen Totaal aantal sociale huurwoningen Gemiddelde huurprijs WSB Bron: Woningstichting Barneveld, april 2015 In de prestatieafspraken 2013 t/m 2016 is overeengekomen dat Woningstichting Barneveld ervoor zorgt dat minimaal 80% van de (bestaande) woningvoorraad beneden de hoogste aftoppingsgrens (< 618,24,- peildatum 2015) wordt aangeboden. Tot op heden voldoet Woningstichting Barneveld met 84% (in 2014) bezit tot de hoogste aftoppingsgrens, aan deze afspraak. Gemeente Barneveld ziet toe op de naleving van de prestatieafspraken en de relatieve omvang van de goedkope en betaalbare huurprijsklasse (80%). Verkoop van huurwoningen Corporaties verkopen huurwoningen, enerzijds om meer variatie in buurten en kernen te bewerkstelligen, maar anderzijds vooral ook om middelen te genereren voor investeringen in bijvoorbeeld nieuwe sociale huurwoningen of om kwaliteitsverbeteringen in de bestaande woningvoorraad mogelijk te maken. Woningstichting Barneveld heeft de afgelopen vijf jaar gemiddeld 46 woningen per jaar verkocht, waarvan de helft met een bepaalde terugkoopregeling. Met deze verkoop is een aantal lage en midden inkomensgroepen die een in huurwoning van de Woningstichting woonden, naar de koopwoningmarkt geleid. Gemeente Barneveld ziet toe op de verkoop van sociale huurwoningen in relatie tot de overige prestatieafspraken, waaronder de bouw van nieuwe sociale huurwoningen, aanpak van bestaande huurwoningen en de bewaking van de samenstelling van de huurvoorraad (80% tot hoogste aftoppingsgrens). 3.2 Verdeling huishoudens over de woningvoorraad Terugdringen goedkope en dure scheefheid Landelijk wordt circa een derde van de sociale huurwoningen bewoond door huishoudens met een inkomen boven dat van de doelgroep, de zogeheten 'goedkope scheefheid'. Dit is mede ontstaan door inkomensgroei. Mede als gevolg van de aangescherpte EU wetgeving is scheef toewijzen nog maar nauwelijks aan de orde. Het Rijk wil graag naar een situatie toe dat het inkomen meer past bij de hoogte van de huur en op die wijze bijvoorbeeld minder huurtoeslag hoeft te worden uitgekeerd aan mensen die 'te duur scheef wonen'. 16

19 Een vorm van scheefwonen kan soms in een eenvormig gebied juist voor een meer leefbare buurt zorgen, anderzijds kunnen midden en hoge inkomens onnodig lang profiteren van lage huren en moet een corporatie vanwege oplopende wachtlijsten voor extra betaalbaar woningaanbod zorgdragen, bijvoorbeeld door middel van nieuwbouw of aankoop van bestaand (woon)vastgoed. Ook in Barneveld wordt er scheef gewoond. Het aandeel 'goedkope scheefwoners' vanaf was in Barneveld in 2011 ruim 43% (landelijk 34%), in de sociale huursector betreft het 35% in de overige huur 57% (bron CBS). Door middel van doorstroming kan er bereikt worden dat deze scheefheid wordt teruggedrongen. De invloed van de gemeente in sturing van de woonruimteverdeling is beperkt. De gemeente kan toezien dat er voldoende aanbod in bijvoorbeeld de duurdere huursector of goedkope en middeldure koopsector is, onder ander middels het nieuwbouwbeleid en afspraken over de huurprijsontwikkeling. De gemeente Barneveld heeft dan ook in haar nieuwbouwbeleid een programmering van 25-35% goedkope woningbouw (huur en koop) opgenomen Bevorderen doorstroming Door meer beweging op de woningmarkt maken meer mensen kans op een andere (beter passende) woning. Doorstroming kan bijdragen aan verzachting van woonlastenproblemen als vrijgekomen woningen betaalbaar zijn voor woningzoekenden. Doorstroming biedt echter ook verhuurders de mogelijkheid om de huur op te trekken. Het aantal verhuringen is in 2014 weer wat toegenomen ten opzichte van 2013 met name ook in de betaalbare huurklasse (hoogste aftoppingsgrens). Tabel 12 Ontwikkeling aantal verhuringen naar prijsklasse, woningbezit van Woningstichting Barneveld Aantal verhuringen naar prijsklasse Goedkope huurklasse (kwal.korting) Betaalbare huurklasse (hoogste aftoppingsgrens) Tot liberalisatiegrens Boven liberalisatiegrens Totaal verhuringen? Als percentage van totale voorraad WSB 7,7% 6,4% 7,2% 8,7% Aandeel verhuringen in sodale sector 93% 88% 93% 92% *) 2013 en 2014: exclusief maisonnettes (ivm vernieuwing) Bron: Woningstichting Barneveld, april 2015 Sinds 2014 zijn huurders van de woningstichting ingeschreven bij Huiswaarts.nu. Opvallend is de toename van het aantal doorstromers dat zich heeft ingeschreven en de duidelijke daling van het aantal starters. Tabel 13 Ontwikkeling aantal inschri vingen Woningstichting Barneveld, naar woningmarktpositie Inschrijving naar wm-positie Doorstromer Starter Onbekend Totaal inschrijvingen Bron: Woningstichting Barneveld, april 2015 Middels nieuwbouwbeleid kan de gemeente sturing geven aan doorstroomprofielen, bijvoorbeeld door de bouw van seniorenwoningen of specifieke producten voor doorstromers op de woningmarkt. Dit gebeurt ook 17

20 in Barneveld. Daarnaast bewaakt de gemeente de samenstelling van de woningvoorraad van de woningstichting, door bijvoorbeeld de afspraak dat minimaal 80% van de portefeuille een huurprijs beneden de hoogste aftoppingsgrens heeft ( 618,24 in 2015). 3.3 Energieprestaties van woningen en energiegedrag van huishoudens Energielabels nieuwbouw en bestaande bouw Om de woonlasten voor de huurders meer onder controle te krijgen en om het energieverbruik terug te dringen heeft de woningstichting in navolging van het Convenant Energiebesparing Huursector (2012) beleid ingezet om haar bezit de komende jaren verder te verduurzamen. Mede door de relatief wat jongere woningvoorraad kent het bezit van de woningstichting al een relatief goede energieprestatie. Ruim 81% heeft maximaal label C en met name het aantal woningen met label A, neemt duidelijk verder in omvang toe. Tabel 14 Ontwikkeling energielabel bezit Woningstichting Barneveld Absoluut Relatief Energielabels bezit WSB G % 0% 0% F % 0% 1% E % 3% 3% D % 15% 14% C % 35% 33% B % 33% 33% A % 12% 15% Totaal % 100% 100% Gemiddelde energie-index 1,45 1,39 1,37 Bron: Woningstichting Barneveld, april 2015 De energiebesparende maatregelen zijn meestal zonder extra huurverhoging doorgevoerd waardoor dit per saldo een gunstig effect heeft op de hoogte van de totale woonlasten van de huurders. Gemeente Bameveld is in haar prestatieafspraken met Woningstichting Barneveld onder meer overeengekomen dat het bezit van de woningstichting in 2010 een gemiddelde Energie-index van 1,25 heeft bereikt. Vooralsnog wordt er voortgang geboekt en loopt de woningstichting al ruim vooruit op de landelijke situatie Gedrag bewoners Door middel van voorlichting kan de Gemeente Barneveld huishoudens wijzen op hun woon- en leefgedrag met als doel om de energiekosten te verlagen. Bijvoorbeeld door bewust stookgedrag. Maar bijvoorbeeld ook ten aanzien van het kunnen omgaan met geld en geldbesteding. Binnen de gemeente Barneveld vindt er jaarlijks een aantal budgetadviesgesprekken met een aantal inwoners/huishoudens plaats. Dit in verband met het financieel niet op orde hebben van alle uitgaven in relatie tot het inkomen. Daarnaast is er een convenant met Woningstichting Barneveld over huurachterstanden en doorverwijzingen. 3.4 Heffingen en subsidies Door middel van aangepaste heffingen of het verlenen van bepaalde subsidies kan een gemeente bepaalde huishoudens tegemoet komen in het verlichten van hun lasten in relatie tot hun inkomen. 18