: wethouder mw. W.J.F. van der Rijt-van der Kruis. : j.v.d.heijden@heeze-leende.nl

Transcriptie

1 Collegevoorstel onder verantwoordelijkheid van : wethouder mw. W.J.F. van der Rijt-van der Kruis Onderwerp : bestemmingsplan Kom Heeze 2015 Voorstelnummer : Info bij afdelingshoofd : J.W.A.van der Heijden Telefoonnummer : adres : j.v.d.heijden@heeze-leende.nl Rondetafelgesprek : 2 maart 2015 Opiniërende/Besluitvormende raad : 13 april 2015 Aan de raad, Samenvatting Voorgesteld wordt het bestemmingsplan Kom Heeze 2015 vast te stellen. Inleiding Het bestemmingsplan Kom Heeze is op 22 februari 2010 door de gemeenteraad vastgesteld en op 20 mei 2010 in werking getreden. Tegen dit plan zijn een aantal beroepsschriften ingediend. Deze zijn door de Raad van State met de uitspraak van 7 december 2011 op één na ongegrond verklaard. Bij het gegronde beroep is de Raad van State zelfvoorzienend in de uitspraak geweest. Met betrekking tot de uitspraak van de Raad van State was er dus geen herziening van het bestemmingsplan nodig. Er is echter gebleken dat het bestemmingsplan Kom Heeze qua uniformiteit afwijkt van de bestemmingsplannen Kom Sterksel en Kom Leende-Leenderstrijp, de systematiek waarop het bestemmingsplan K om Heeze opgesteld te star is en er onvolkomenheden in het plan zijn aangetroffen. Voorbeelden hiervan zijn o.a. fouten in de regelgeving, het ontbreken van een aantal bouwblokken wat tot planschade kan leiden, geen maximum aan bouwvolumes, het weglaten van de mogelijkheden tot het plaatsen van erkers, het niet mogen plaatsen van speeltoestellen in groenvoorzieningen en het zonder langdurige procedure onmogelijk om te schakelen van gebruiksfuncties bij de bestemming Sport en Gemengde Doeleinden Op grond van bovenstaande is besloten tot een actualisatie van het bestemmingsplan Kom Heeze. Eerdere besluitvorming Op 14 mei 2013 heeft het college besloten het bestemmingsplan Kom Heeze integraal te herzien. Op 7 januari 2014 is besloten het voorontwerp zes weken ter inzage te leggen. Tijdens de ter inzage periode zijn inspraakreacties ingediend. Deze hebben samen met een aantal ambtshalve wijzigingen geleid tot het ontwerpbestemmingsplan. Op 16 september 2014 heeft het college besloten om het ontwerpbestemmingsplan vanaf 25 september 2014 zes weken ter inzage te leggen. Alternatieven en argumenten De doelstelling is een eenvoudig hanteerbaar bestemmingsplan Kom Heeze met flexibiliteit waar mogelijk. registratiekenmerk:

2 Alle tussentijds vastgestelde ruimtelijke plannen zijn verwerkt in dit bestemmingsplan. Ook het vastgestelde archeologiebeleid is in dit bestemmingsplan verwerkt. Flexibiliteit Waar het vigerende bestemmingsplan Kom Heeze vooral star is door de vele functieaanduidingen is onderhavig plan flexibel van opzet. Vooral binnen de bestemming Maatschappelijk en Gemengd betekent dit dat wijziging van activiteiten binnen de bestemming rechtstreeks mogelijk is. Door de aanduidingen binnen de bestemming Groen en Sport te verminderen is het bijvoorbeeld mogelijk om in de bestemming Groen speeltoestellen te plaatsen en mogen er op de sportvelden diverse sporten worden beoefend. Beperkende wijzigingen Ten opzichte van het vigerende bestemmingsplan Kom Heeze zijn er ook een aantal beperkende wijzigingen opgenomen. Voorbeelden hiervan zijn het verwijderen van bedrijfsbestemmingen op locaties waar geen bedrijven gevestigd zijn en het verwijderen van detailhandelaanduidingen buiten de centrumbestemming op panden waar ten tijde van het in procedure brengen van het voorontwerp al voor langere tijd geen detailhandel is gevestigd. Verder is er binnen een aantal bestemmingen een wijzigingsbevoegdheid opgenomen om op locaties met onbebouwde bouwblokken de bouwblokken te verwijderen. Binnen de bestemming Gemengd is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen om bij langdurige afwezigheid van detailhandel in panden met een detailhandelaanduiding de aanduiding van deze panden te kunnen verwijderen. Centrumbestemming De bestemming Centrum is ten opzichte van de huidige situatie verkleind. In de toekomstige situatie ligt de bestemming Centrum op alle panden tussen de Boschlaan en de rotonde aan het Wilhelminaplein (onevenzijde) en alle panden tussen de hervormde kerk en de katholieke kerk (evenzijde). In panden met de bestemming Centrum is een diversiteit aan functies mogelijk, zoals det ailhandel, dienstverlening, wonen, maatschappelijke voorzieningen en horeca uit de categorie I (lunchroom, ijssalons etc). Uitsluitend ter plaatse van aanduidingen is horeca uit de categorie 2 (cafés, restaurants etc) mogelijk. Om ook in de andere panden horeca categorie 2 toe te staan is een afwijkingsbevoegdheid met voorwaarden opgenomen. Ook de supermarkten zijn specifiek aangeduid. Voorontwerpbestemmingsplan Het voorontwerpbestemmingsplan heeft 6 weken ter inzage gelegen. Er zijn 20 inspraakreacties ingediend. De inspraakreacties met reactie daarop zijn weergegeven in de nota van inspraak en vooroverleg. Tevens is een lijst met ambtshalve wijzigingen in de nota opgenomen. Hieronder volgt een overzicht van de wijzigingen die ten opzichte van het voorontwerp zijn gemaakt. Voor de motivering wordt verwezen naar de nota van inspraak. - Aanpassingen naar aanleiding van gewijzigde wet- en regelgeving; - Terugbestemmen Bedrijf op de locaties Ginderover 53, Sterkselseweg 24/26, Sterkselseweg 16; - Terugbestemmen Gemengd met detailhandel, Schoolstraat 60-60A, Kruis 5; - Aanpassen bestemming D1721 naar Agrarisch-1; - Verwijderen overige-zone-plein, waardoor horeca 2 en 3 niet rechtstreeks wordt toegestaan; - Uitwisseling bestemming Wonen en Verkeer op het perceel Ketsheuvel 2; - Verschuiving bouwvlak op het perceel Paul Weemeringstraat 2a; - Veiligheidszone hoogspanningsleiding is aangepast op grond van uitgevoerd onderzoek; pagina 2 van 6 registratiekenmerk:

3 - de Woon- en Tuinbestemming Oude Stationsstraat 25 is conform vigerende bestemmingsplan verwijderd - perceel Ginderover (naast Ginderover 64) is bestemd als Gemengd zonder bouwvlak en zonder aanduiding Brabantsedag; - op perceel 4852 wordt de bestemming gewijzigd in Verkeer; - de bestemming Agrarisch achter Industrieweg 36 wordt niet meer opgenomen in dit plan; - bestemming Gemengd de Waarden 26a wordt conform vigerende bestemmingsplan toegevoegd; - bestemming strookje naast woongebied aan de Pastoor Gastlaan wordt gewijzigd in Verkeer; - bedrijvenlijst is aangepast; - bouwblok oude varkensstal op het perceel Kapelstraat 29 wordt opgenomen; - bouwblok Vullinghspark 24 is aangepast conform verleende vergunning; - bouwvlak Albert Hein (Kapelstraat / Vullinghspark) wordt aangepast conform feitelijke situatie; - bouwvlak Vullinghspark 4 wordt opgenomen; - op het perceel Ginderover 19a is 1 bedrijfswoning opgenomen conform vigerende bestemmingsplan; - voor kinderdagverblijven is de specifiek e aanduiding kdv (kinderdagverblijf) opgenomen; - Kapelstraat 10 is herbestemd tot Bedrijf met aanduiding onderzoeken ontwikkelingswerk; - voor het ateliergebouw op het perceel Kapelstraat 10 is een bouwblok opgenomen; - er is een algemene ontheffingsbevoegdheid voor opbouwlocaties voor praalwagens opgenomen; - de wijzigingsbevoegdheid onbebouwde bouwvlakken is aangepast naar 2 jaar na inwerkingtreding ipv 5 jaar na onherroepelijk worden; - er is een algemene ontheffingsbevoegdheid voor ondergronds bouwen ten behoeve van parkeren opgenomen. Ontwerpbestemmingsplan Het ontwerpbestemmings plan heeft 6 weken ter inzage gelegen. Er zijn 34 zienswijzen ingediend. De ziens wijzen met reactie daarop zijn weergegeven in de bijgevoegde nota van zienswijzen. Tevens is een lijst met ambtshalve wijzigingen in de nota opgenomen. De zienswijzen, die zijn toegek end, en de ambtshalve wijzigingen hebben voornamelijk betrekking op gewijzigde wet- en regelgeving en fouten in de verbeelding of regelgeving. Tevens is de bouwplaats voor Brabantsedag op het parkeerterrein van de hockeyclub verwijderd. Ook is een afwijkingsbevoegdheid voor internet verkoop opgenomen in het bestemmingsplan. Hieronder volgt een overzicht van de wijzigingen die ten opzichte van het ontwerp zijn gemaakt. Voor de motivering wordt verwezen naar de nota van zienswijzen. Regels Aanpassingen naar aanleiding van gewijzigde wet- en regelgeving; In de begrippenlijst zijn een aantal definities toegevoegd of gewijzigd; Binnen de bestemming Centrum wordt de functie kantoor t oegestaan m.u. v. het achterste gedeelte van het pand aan de Kapelstraat 43; Binnen de bestemming Maatschappelijk wordt een specifieke gebruiksregel opgenomen voor de kapsalon in het Nicasiushuis; Binnen de bestemming Bedrijf worden de bestaande bedrijven opgenomen; Er wordt een afwijkingsbevoegdheid voor internetverkoop opgenomen; Zorgwonen binnen de bestemming Maatschappelijk wordt een specifieke aanduiding; Er wordt een bouwregel voor antennes opgenomen; pagina 3 van 6 registratiekenmerk:

4 Bij bedrijfs verzamelgebouwen wordt de toevoeging opgenomen dat er uitsluitend bedrijven voorkomend in de categorieën 1 en 2 van de bij deze regels behorende Staat van Bedrijfsactiviteiten zijn toegestaan; De bestemmingen Archeologie worden aangepast naar de nieuwe wetgeving voor vergunningsvrij bouwen; Er wordt een afwijkingsbevoegdheid opgenomen voor gebruik bovenverdiepingen binnen de bestemming Centrum; De maatvoering van de parkeerplaatsen wordt aangepast; De ontsluiting voor bedrijven achter op een woonperceel wordt in de regels geregeld. Verbeelding Aanpassingen om foutieve weergave op de verbeelding te herstellen (o.a. woningaantallen, hoogtes, bouwvlakken,etc); Uitwisseling bestemming Wonen en Verkeer op het perceel Ketsheuvel 4; Sterkselseweg 20 wordt terugbestemd Bedrijf conform de op 30 oktober 2014 verleende vergunning; De Kluis 8 wordt terugbestemd tot Bedrijf conform de op 18 september 2014 verleende vergunning; Een deel van het perceel naast Hagedoorn 20 wordt bestemd als Wonen i.p.v. Tuin, zodat de garage uitgebreid kan worden; De bouwlocatie voor B rabantsedag op het parkeerterrein van de hockeyclub wordt verwijderd; Aanduiding zorgwoning wordt geplaatst op het Nicasiushuis; Op een aantal locaties in het centrum worden de hoogtes aangepast naar de maximale hoogtes die in het vigerende bestemmingsplan zijn toegestaan; Het gebied rondom de woningcirkel aan de Pastoor Gastlaan wordt bestemd tot Groen en Verkeer i.p.v. Wonen; Wijzigen Verkeersbestemming de Grootte Aa 21a en Burgemeester van Agtstraat 20 naar Tuin; Veranderen plangrens zodat de wijzigingsbevoegdheid van de randweg buiten het plangebied blijft. Herontwikkeling Oude Stationsstraat 25, Heeze In het bestemmingsplan is 1 nieuwe ontwikkeling opgenomen, de locatie Oude Stationsstraat 25. Voor deze locatie is in 2009 een vergunning verleend voor het oprichten van een k antoorgebouw. Naar aanleiding van deze vergunning is de bestemming van dit perceel in het bestemmingsplan van 2010 gewijzigd in de bestemming Gemengd met de functieaanduiding kantoor. De woning, die nog op het perceel staat, valt sinds de vaststelling van dat bestemmingsplan onder het overgangsrecht en is dus niet meer positief bestemd. Inmiddels is het perceel verkocht zonder dat het kantoorgebouw ooit is opgericht. Gebleken is dat er in de nabije toekomst geen vraag is naar een kantoorgebouw van deze omvang. De nieuwe eigenaar heeft daarom verzocht om de bestemming van het perceel te wijzigen in Bedrijf teneinde er een bedrijfsverzamelgebouw op te richten. Uit de aangeleverde onderzoeken en ruimtelijke onderbouwing blijkt dat er geen belemmeringen zijn om op deze locatie een bedrijfsverzamelgebouw op te richten. De oppervlakte van het bouwvlak bedraagt 850 m2. Wel zijn aan deze locatie een aantal voorwaarden gesteld waardoor de kleinschaligheid van de bedrijven gegarandeerd wordt. Deze voorwaarden zijn: in het bedrijfspand mogen maximaal 4 bedrijven worden gevestigd; voor ieder bedrijf geldt een maximum bedrijfsvloeroppervlak van 400 m2. Om de bebouwing in de toekomstige situatie af te stemmen op de vorm en ligging van het perceel als zichtlocatie is het bouwvlak op het perceel ten opzichte van het vigerende bestemmingsplan enigszins verschoven. De hoogtes wijzigen niet ten opzichte van het vigerende plan. pagina 4 van 6 registratiekenmerk:

5 Risico s Beroep Na vaststelling van het plan kunnen diegenen die een zienswijze hebben ingediend beroep instellen bij de afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Tevens k unnen belanghebbenden beroep instellen tegen de wijzigingen die zijn aangebracht ten opzichte van het ontwerpbestemmingsplan. Indien beroep is ingesteld kan tevens een verzoek om een voorlopige voorziening worden ingediend bij de voorzitter van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Het gehele bestemmingsplan treedt dan in ieder geval niet inwerking tot op het verzoek om voorlopige voorziening is beslist. Planschade herziening bestemmingsplan Er is voor gekozen om geen planschaderisico-inventaris atie op te laten stellen. Dit onder andere in verband met de Wet openbaarheid bestuur, aangezien wanneer er een verzoek wordt gedaan op het rapport dit dan ook beschikbaar moet worden gesteld. Binnen planschade wordt onderscheid gemaakt tussen direct en indirecte planschade. Indirecte planschade heeft betrekking op schade die een eigenaar van een perceel lijdt doordat een bestemmingsplan ongunstige waardedrukkende ontwikkelingen in de naaste omgeving mogelijk maakt. In dit bestemmingsplan zijn geen grote ontwikkelingen opgenomen die tot schade kunnen lijden. Wel kan de flexibiliteit binnen de bestemmingen leiden tot een geringe waardevermindering van de omliggende panden. Hierbij geldt echter dat minimaal 2% van de waarde van de onroerende zaak als normaal maatschappelijk risico voor rekening van de eigenaar blijft. De verwachting is dat dit percentage de komende jaren nog zal stijgen. Directe planschade heeft betrekking op schade die een eigenaar lijdt doordat de gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden op zijn eigen perc eel worden beperkt. Dit is het geval bij het verwijderen van bedrijfsbestemmingen en detailhandelaanduidingen buiten de centrumbestemming. Voor directe planschade geldt geen normaal maatschappelijk risico. Wel is hierbij de kans op een te honoreren claim te verkleinen door voorzienbaarheid. Deze voorzienbaarheid wordt gecreëerd door de tijd tussen de terinzagelegging van het voorontwerpbestemmingsplan en het ontwerpbestemmingsplan ruim 7 maanden te laten zijn. Verder geeft een in het bestemmingsplan opgenomen wijzigingsbevoegdheid geen grondslag voor planschade, maar k an deze wijzigings bevoegdheid wel worden opgeworpen bij de voorzienbaarheid. Om deze redenen is er voor gekozen om onbebouwde blokken en detailhandelsaanduidingen buiten het centrum in dit plan niet direct te saneren maar hiervoor een wijzigingsbevoegdheid op te nemen. Vanwege bovenstaande is de verwachting dat de kans op te honoreren claims (zowel directe als indirecte) na onherroepelijk worden van dit bestemmingsplan gering zal zijn. Planschade nieuwe ontwikkelingen Voor de ont wikkelingen op de Oude Stationsstraat 25 wordt een planschadeovereenkomst gesloten met de initiatiefnemer. Op deze locatie is sprake van een wijziging in bestemming en verplaatsing van het bouwvlak op het perceel. Dit zou kunnen leiden tot vergoedbare claims. Door het sluiten van de overeenkomst kunnen deze kosten op dat moment worden verhaald op de initiatiefnemer. pagina 5 van 6 registratiekenmerk:

6 Financiën Met de initiatiefnemer van Oude Stationsstraat 25 wordt een planschadeovereenkomst gesloten, zodat eventuele claims op hem kunnen worden verhaald. Het vaststellen van een exploitatieplan is niet nodig. Communicatie Het vastgestelde plan wordt gepubliceerd in De Parel, De Staatscourant en op de gemeentelijke website. De indieners van de zienswijzen worden schriftelijk op de hoogte gesteld van de vaststelling van het plan. Voorstel 1. in te stemmen met de nota van zienswijzen; 2. het bestemmingsplan Kom Heeze 2015 gewijzigd vast te stellen, met de wijzigingen zoals aangegeven in de nota van zienswijzen; 3. geen exploitatieplan vast te stellen als bedoeld in artikel 6.12 Wro Heeze-Leende, 27 januari 2015 BURGEMEESTER EN WETHOUDERS VAN HEEZE-LEENDE, de secretaris, a.i de burgemeester, R. Jeltema P.J.J. Verhoeven pagina 6 van 6 registratiekenmerk: