CONCEPT. Nota van beantwoording van de ingediende zienswijzen. Ontwerp bestemmingsplan herziening Parklaan Oost 2013 te Boskoop

Transcriptie

1 CONCEPT Bijlage I: bij het besluit van de raad van Alphen aan den Rijn van raadsbesluit 2014/.. Nota van beantwoording van de ingediende zienswijzen Ontwerp bestemmingsplan herziening Parklaan Oost 2013 te Boskoop Ter inzage v.a. 14 augustus 2014 t/m 24 september Gemeente Alphen aan den Rijn Afdeling Ruimtelijke en Economische Ontwikkeling Versie: oktober 2014

2 Inhoud Hoofdstuk 1. Inleiding 1.1. Aanleiding 1.2. Ontwerp bestemmingsplan 1.3. Leeswijzer Hoofdstuk 2. Beantwoording van de kenbaar gemaakte zienswijzen Hoofdstuk 3. Eindconclusie / samenvatting beantwoording zienswijzen Bijlagen: 1. Publicatie ontwerp bestemmingsplan herziening Parklaan Oost Kenbaar gemaakte zienswijzen. 2

3 Hoofdstuk 1. Inleiding 1.1 Aanleiding In 2011 is voor de locatie Parklaan een bestemmingsplan vastgesteld. Dit geldende bestemmingsplan maakt ook al woningbouw mogelijk. Inmiddels zijn op basis van dit plan al enkele woningen gerealiseerd. Ondertussen zijn voor de fase 2a en fase 2b andere afspraken gemaakt. Dat komt door de gewijzigde marktomstandigheden. Om het nieuwe plan van 34 woningen (4 zijn al gebouwd) te realiseren, is een herziening van het geldende bestemmingsplan nodig. Het bestemmingsplan maakt 34 woningen mogelijk. De bouwen goothoogte wijzigen niet. Op basis van het gewijzigde (bouw)plan is een bestemmingsplan opgesteld. 1.2 Ontwerp bestemmingsplan Het ontwerp bestemmingsplan heeft met ingang van 14 augustus 2014 tot en met 24 september 2014 gedurende zes weken voor een ieder ter inzage gelegen. Het ontwerp- met overige relevante stukken- was gedurende deze periode analoog in te zien in het gemeentehuis in Alphen aan den Rijn en was ook digitaal raadpleegbaar op de gemeentelijke website en op Een ieder is daarbij in de gelegenheid gesteld om naar aanleiding van het ontwerp mondeling of schriftelijk een zienswijze in te dienen. De publicatie is als bijlage 1 opgenomen. Gedurende de termijn van ter inzage legging van het ontwerp bestemmingsplan zijn zienswijzen ontvangen. De zienswijzen zijn schriftelijk ingediend. In de voorliggende nota zijn de zienswijzen samengevat en beantwoord. Ontvankelijkheid zienswijzen: De ingediende zienswijzen kunnen op grond van de Algemene wet bestuursrecht als ontvankelijk worden beschouwd. Een ieder kon van de gelegenheid gebruik maken om een zienswijze in te dienen. De zienswijzen zijn binnen de gestelde 6 weken termijn ingediend en hebben allen deels op de zaak betrekking. 1.3 Leeswijzer In hoofdstuk 2 zijn de ingekomen zienswijzen samengevat en beantwoord met een reactie en conclusie. In hoofdstuk 3 is tot slot een eindconclusie / samenvatting beantwoording zienswijzen geformuleerd. 3

4 Hoofdstuk 2. Beantwoording van de kenbaar gemaakte zienswijzen In het onderstaande zijn alle ingediende zienswijzen tegen het ontwerp bestemmingsplan herziening Parklaan Oost 2013 opgenomen. Weergave van de inhoud De inhoud van de zienswijzen wordt verkort weergegeven. De ingekomen brieven met de zienswijzen zijn als bijlage bijgevoegd. De zienswijzen zijn integraal betrokken bij de besluitvorming. Zienswijzen 1 en 2 zijn nagenoeg identiek en worden dan ook samen behandeld. Op zienswijzen 3, 4 en 5 volgt een separate reactie. Nummer 1 (2014/43547) Reclamant : Mevrouw J. Groenewegen en de heer R. Wijngaarden Adres : Parklaan 204, 2771 JM Boskoop Nummer 2 (2014/ 44019) Reclamant : VvE Parklaan gebouw Flora Nova, nummers 5 t/m 67 (oneven) de heer A. Meijerink Adres : Parklaan 45, 2771 GB Boskoop Reclamant Adres : Beheersvereniging Woningen Parklaan nummers 69 t/m 123 (oneven) Mevrouw W.A.M. van Leeuwen : Parklaan 97, 2771 HM Boskoop Reclamant Adres :Beheersvereniging Woningen Parklaan nummers 100 t/m 206 (even) Mevrouw M. Nauta :Parklaan 178, 2771 JM Boskoop Conclusie 1 en 2 : De zienswijzen leiden er niet toe dat het (ontwerp) bestemmingsplan zal worden aangepast. 4

5 Zienswijzen a) Bij het bestemmingsplan, dat nu voorligt, is rekening gehouden met een 30 km zone, de Parklaan. Uit waarnemingen en klachten blijkt dat het verkeer veel harder rijdt dan de maximaal toegestane snelheid van 30 km/h. Het ophaalbruggetje maakt veel kabaal, met name als het vrachtverkeer over de brug rijdt; b) Er kunnen zich onveilige situaties voordoen voor de vele fietsende schoolgaande kinderen. c) Het geluidsonderzoek, dat als bijlage bij het bestemmingsplan is gevoegd, is gebaseerd op een 30- km zone maar in de praktijk is dat niet het geval. Vrachtwagens, maar ook personenauto s, rijden veel harder dan 30- km en daarom is een onderzoek gebaseerd op een 30 km situatie niet realistisch en geeft een vertekend beeld van de werkelijkheid. Er zullen daarom eerst (meer) maatregelen getroffen moeten worden om de weg daadwerkelijk tot een 30 km- zone te maken, anders is het onderzoek voor de nieuw te bouwen woningen niet reëel. De enige maatregelen die getroffen zijn voor een 30- km zone, zijn de borden aan het begin en eind van de straat met de tekst 30-km zone. d) Door de toekomstige bebouwing aan de overzijde van de reeds bestaande woningen zal vermoedelijk een klankkast ontstaan, waarbij het aantal db zal toenemen. Hierdoor wordt het woonklimaat slechter op basis van metingen (65 tot 70 db). De voorgevels van de woningen voldoen niet aan de vastgestelde eisen van de gemeente. Commentaar gemeente Over het algemeen zien de ingediende zienswijzen op de inrichting van de Parklaan en niet op het terinzage gelegde ontwerp bestemmingsplan herziening Parklaan Oost Deze aangedragen zienswijzen kunnen niet worden opgelost door de ruimtelijke ordening. In een bestemmingsplanprocedure wordt een afweging gemaakt of een plan ruimtelijk aanvaardbaar is. Daarbij worden aspecten zoals aangegeven onder a tot en met c buiten beschouwing gelaten. De klachten worden wel herkend. De klachten over de Parklaan zullen worden meegenomen in het onderzoek naar de verkeerssituatie in Boskoop. De conclusie van het verkeersonderzoek Boskoop zal begin 2015 gereed zijn. Uit het verkeersonderzoek kan komen dat er maatregelen voor de Parklaan getroffen moeten worden. d. Eerder is voor het plangebied een bestemmingsplan Parklaan Oost 2011 vastgesteld. Het bestemmingsplan waar onderliggend akoestisch onderzoek deel van uit maakt, is een herziening van een deel van dat bestemmingsplan. Daarbij is voor 6 woningen hogere waarde vastgesteld van 52 db t.g.v. de weg Laag Boskoop. Voor de onderliggende herziening bestemmingsplan Parklaan Oost is opnieuw een akoestisch onderzoek uitgevoerd. Van belang zijn wegverkeerslawaai en spoorweglawaai. Uit het akoestisch onderzoek blijkt dat de geluidsbelasting ten gevolge van 5

6 Laag Boskoop boven de voorkeursgrenswaarde van 48 db ligt. Deze bedraagt ten hoogste 52 db. Er is geen hogere grenswaarde voor dit plan noodzakelijk. Er is nl. eerder voor het bestemmingsplan Parklaan Oost een hogere waarde vastgesteld van 52 db voor 6 woningen. De geluidsbelasting ten gevolge van de Parklaan bedraagt ten hoogste 61 db. De gevelwering van de nieuw te bouwen woningen dient in analogie met woningen waarbij een hogere waarde wordt vastgesteld te voldoen aan de eisen uit het Bouwbesluit. Hierbij dient rekening te worden gehouden met de gecumuleerde geluidsbelasting. Een door derden uit te voeren akoestisch-bouwtechnisch onderzoek moet hierover uitsluitsel bieden. Het is correct dat de geluidsbelasting als gevolg van de planontwikkeling op de bestaande woningen aan de Parklaan en Laag Boskoop toeneemt met ten hoogste 1 db. Echter zal de kwaliteit van het woon- en leefklimaat van de bestaande woningen met de komst van het bouwplan niet significant slechter worden. De verhoging wordt daarmee aanvaardbaar geacht. Nummer 3 (2014/44886) Reclamanten : Mr. M.C. Langenberg en P.P.J. Verbeij Adres : Parklaan 111 en 119, 2771 HM Boskoop Conclusie : De zienswijze leidt er niet toe dat het (ontwerp) bestemmingsplan zal worden aangepast. Zienswijze Ten opzichte van het bestemmingsplan uit 2011 wordt de parkeernorm verlaagd van 2 naar 1,9 parkeerplaats per woning. Op dit moment- in tegenstelling tot wat in de toelichting gesteld wordt, is het helemaal nog niet duidelijk of er inderdaad wel voldoende capaciteit aanwezig is om de betreffende uitbreiding op te vangen. De parkeernorm/ plaatsen voor een aantal woningen is niet gerealiseerd en leidt er toe dat er dus nu al een tekort van 28 parkeerplaatsen is. Het komt erop neer dat de vastgestelde parkeernorm van 2 p.p.p.w. niet gerealiseerd is voor de woningen aan de Parklaan Daarbij speelt ook nog het voornemen om in het voormalige stationsgebouwtje horeca te gaan ontplooien. Voorts zijn er toezeggingen gedaan dat alle woningen (Parklaan (oneven)) pasjes zouden krijgen (totaal 28). Deze zijn nog steeds niet verstrekt. Conclusie is dat het bestemmingsplan op het punt qua parkeren niet voldoet. Er zullen wijzigingen in het bestemmingsplan doorgevoerd moeten worden waarbij rekening wordt gehouden met de daadwerkelijk (feitelijke) parkeersituatie op de Parklaan. 6

7 Commentaar gemeente In het onderhavige bestemmingsplan gaat het om 18 rijwoningen en 16 twee onder-1- kap woningen. Hier wordt gerekend met een norm van 1,9 p.p. per woning. Er is geen verschil qua norm voor het benodigd aantal parkeerplaatsen voor rijwoningen en twee onder 1 kap woningen. In het bestemmingsplan Parklaan Oost 2011 was nog sprake van parkeernormen voor vrijstaande woningen (3). Hier gold een norm van 2,1 p.p. per woning. De parkeerbehoefte van dat oude bestemmingsplan betrof dus rijwoningen, twee onder 1 kap woningen en vrijstaande woningen. Gemiddeld was toen de norm 2 p.p. per woning. De norm is terecht 1,9 p.p.p.w. Overigens bij het indienen van aan aanvraag om een omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen, zal het bouwplan worden getoetst aan de Bouwverordening, waarin staat dat er voldoende parkeerplaatsen op eigen terrein moeten zijn. Dit is ook de lijn in de jurisprudentie (zie o.a. de Uitspraak van de Raad van State, d.d. 31 augustus 2011, nummer /1/R1. Mocht blijken dat er onvoldoende parkeerplaatsen zijn dan zal de aanvraag om omgevingsvergunning worden geweigerd wegens strijd met artikel 2.10, artikel 1 onder a van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht. Op dit moment is het bestemmingsplan uitvoerbaar. Het bestemmingsplan voorziet in voldoende parkeergelegenheid. Voorts geldt op basis van de huidige jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State, (uitspraak van 14 december 2005 in zaak nr /1), dat bij de beantwoording van de vraag of voorzien wordt in voldoende parkeermogelijkheden alleen rekening dient te worden gehouden met de toename van de parkeerbehoefte als gevolg van de realisering van het bouwplan. Een reeds bestaand tekort mag derhalve buiten beschouwing worden gelaten. Bij een aantal woningen zal het parkeren op eigen terrein (moeten) plaatsvinden. Om zorg te dragen dat deze parkeerplaatsen ook zodanig worden aangelegd en gebruikt is in de koopovereenkomst een verplichtende bepaling opgenomen. De gemeente spant zich overigens volledig in om de overige gemaakte afspraken door partijen te laten nakomen (28 pasjes). De ontwikkeling van het stationnetje ligt op dit moment stil. Nummer 4 (2014/47311) Reclamant : Terra Nova Projecten BV Adres : Kersengaarde 293, 2271 NG Voorburg Conclusie : De zienswijze leidt er niet toe dat het (ontwerp) bestemmingsplan zal worden aangepast. Zienswijze Reclamant is verbaasd dat vooruitlopend op het nieuwe woningbouwprogramma het bestemmingsplan herziening Parklaan Oost 2013 terinzage is gelegd. Het programma is niet regionaal afgestemd. 7

8 De bebouwingsdichtheid in de Parklaanzone is niet in overeenstemming met het Structuurplan Uitgaande van een bebouwingsdichtheid van 30 woningen per ha, zoals opgenomen in het Structuurplan 2015, zouden 180 woningen gebouwd mogen worden. De plannen zoals deze nu voorliggen overschrijdt de 30 ha. ruim. Telling van de recent gerealiseerde en geplande woningen geeft aan dat het plangebied nu 222 woningen bevat. De afwijking met het Structuurplan wordt alleen maar groter door toevoeging van dit plan. Strikt genomen worden 42 woningen teveel gebouwd. Elke woning die hier extra gebouwd wordt ten opzichte van de norm beperkt het ontwikkelingsplan van reclamant aan de Loefzijde. Vanuit stedenbouwkundig oogpunt geeft reclamant aan geen bezwaar te hebben tegen de beoogde ontwikkeling, afgezien van de sloop van de tuindersschuur van fa J.A. Loef. Door de sloop gaat cultureel erfgoed verloren, terwijl er in de planontwikkeling van reclamant aan de Loefzijde een prachtige locatie voor historiserende herbouw is opgenomen. Reclamant stelt dat wordt gemeten met twee maten. Initiatieven welke in lijn zijn met het Structuurplan qua locatie en dichtheid, worden de wacht aangezegd, terwijl planinitiatieven welke zich niet verenigen met het Structuurplan wel doorgang vinden. Reclamant vindt het uiterst vreemd dat zonder passende reden afgezien wordt van de ondersteuning van zijn plan. Dat is ook niet in lijn met de gemaakte afspraken. Reclamant geeft aan dat er sprake is van een anterieure overeenkomst, welke geheel was voorsproken met de voormalige wethouder en akkoord was bevonden door de wethouder en zijn ambtenaren. Resumerend stelt reclamant voor om. Het ontwikkelingsplan Loefzijde toe te voegen aan een nieuw en integraal ontwerp- bestemmingsplan dat voor de gehele inbreidingslocatie b als geheel wordt ingediend, waarbij: - de woningaantallen die nu in de Parklaan zijn gerealiseerd/gepland een overschrijding geven van 42 woningen ten opzichte van de aantallen genoemd in het Structuurplan; - inbreidingslocatie b van het Structuurplan feitelijk in totaal 9,25 hectare omvat en gevormd wordt door de grondstroken rondom het Station, precies zoals in het Streekplan, het Structuurplan en het gebiedsprofiel Boskoop is aangegeven; - er een nieuw integraal bestemmingsplan moet komen voor de gezamenlijke deelgebieden van de Parklaanzone + Loefzijde, welke precies overeenkomt met de inbreidingslocatie b en een oppervlak heeft van 9,25 hectare met 8

9 een dichtheid van maximaal 30 woningen per hectare, waarmee ruimte wordt gegeven aan maximaal 277 woningen, waarvan: 222 woningen in de Parklaanzone 50 woningen in project Loefzijde 5 woningen in het gebied overblijven om in de toekomst nog toe te voegen. - de monumentale tuinderschuur van fa. J.A. Loef, ooit ontworpen door architect Osnabugge en gebouwd in 1926, moet worden afgebroken en verplaatst naar de westelijke zijde van het spoor, waar in project Loefzijde een prominente plek voor de wederoprichting is gereserveerd Commentaar gemeente Algemeen Reclamant is eigenaar van de strook grond ten westen van het spoor. De door hem beoogde woningbouwontwikkeling op deze locatie past niet in het geldende bestemmingsplan Boskoop-Dorp. Deze locatie heeft een groenbestemming. Om de ontwikkeling mogelijk te maken is in november 2013 een kadernota opgesteld. Deze kadernota zou de basis vormen voor een wijziging van het geldende bestemmingsplan. Het doel was om deze kadernota vast te laten stellen door het college van B&W en de gemeenteraad van de voormalige gemeente Boskoop. Het toenmalige college heeft besloten deze beslissing aan het nieuwe college en de nieuwe raad te laten. In het besluitformulier stond de afspraak dat er pas na 2020 gebouwd zal gaan worden (vanwege de al gemaakte regionale woningbouwafspraken tot 2020). Dit was de afspraak tussen de behandelend ambtenaar (na akkoord wethouder Boskoop) en de ontwikkelaar. 9

10 In principe is het Structuurplan voor de periode tot 2015, maar er wordt ook een doorkijkje gegeven tot Het Structuurplan biedt een ruimtelijk toetsings- en ontwikkelingskader voor Boskoop voor de periode tot Uitwerking vindt plaats in bestemmingsplannen. De locatie Parklaan is in het structuurplan aangegeven als een inbreidingslocatie (b) met een omvang van 6 c.q. 9,25 ha hectare. In het Structuurplan is voor deze locatie een indicatie van 30 woningen per hectare opgenomen. Voor het plangebied is in 2011 reeds het bestemmingsplan Parklaan Oost vastgesteld. Inmiddels is voor een deel van het plangebied het stedenbouwkundig plan gewijzigd. Dit mede vanwege de gewijzigde marktomstandigheden. Het bestemmingsplan dat nu voorligt maakt totaal vier woningen meer mogelijk dan dat het onderliggende bestemmingsplan Parklaan Oost 2011 toestaat. Dit is een geringe overschrijding. De woningbouwlocatie is al jarenlang beoogd als bouwlocatie, het woningprogramma voorziet in een behoefte en is regionaal afgestemd. De locatie ligt binnen het bestaand dorpsgebied van Boskoop. Hiermee wordt voldaan aan de Ladder voor duurzame verstedelijking. Het project T.a.v. de stelling: Er moet een integraal bestemmingsplan komen voor de gezamenlijke deelgebieden van de Parklaanzone en Loefzijde, overeenkomstige inbreidingslocatie b uit het Structuurplan Loefzijde maakt deel uit van het bestemmingsplan Boskoop-Dorp en heeft een groenbestemming. Eventuele woningbouwontwikkeling op deze locatie zou na 2020 plaatsvinden. Uit recent woningmarktonderzoek blijkt dat er op dit moment voldoende plancapaciteit op de bestaande woningbouwontwikkellocaties aanwezig is om in de woningbehoefte tot 2029 te voorzien. Nieuwe woningbouwinitiatieven, die aantoonbaar van strategische toegevoegde waarde zijn, kunnen na verantwoording op basis van de ladder voor duurzame verstedelijking, worden uitgevoerd. Overigens is een bestemmingsplanwijziging, waarvan de publiekrechtelijke mogelijkheden pas na 2020 gebruik wordt gemaakt, nu niet wenselijk en zelfs hooguit ongebruikelijk. In beginsel wordt een bestemmingsplan opgesteld voor de duur van 10 jaar na vaststelling. 10

11 De J.A. Loef loods De J.A. Loef loods aan de Parklaan is in slechte staat en heeft geen monumentale status. De loods van J.A. Loef aan de Parklaan is wel uniek door zijn grootte en doordat het pand twee nokken telt. Uit het bestemmingsplan Parklaan Oost 2011 dat nu geldt blijkt dat de schuur reeds is wegbestemd. Dat de ontwikkelaar de loods wil terugbouwen is een bijzonder initiatief. Over de bebouwingsdichtheid op de Parklaan is het volgende van belang. Het Bestemmingsplan Dorp 2010 geeft voor de westzijde van het spoor de bestemming Groen en Water aan. Voor de Oostzijde van de spoorlijn (Parklaangebied) geldt een witte vlek. Hiervoor worden afzonderlijke bestemmingsplanprocedures doorlopen. Structuurplan 2015 Het Parklaangebied met groenstrook aan de westzijde is aangeduid als inbreidingslocatie voor woningbouw. Voor dit gebied wordt in het Structuurplan indicatief van 30 woningen per ha. uitgegaan. De Inbreidingslocatie (oost- en westzijde spoorlijn) heeft een oppervlakte van 9,25 ha. Indicatieve capaciteit derhalve 277,5 woningen. Aan de Parklaan zijn reeds 168 (inclusief 5 op de drukkerij- locatie ) woningen aanwezig. Volgens het bestemmingsplan Parklaan Oost 1 van 2011 mogen daarboven nog 30 woningen worden gebouwd, maakt in 11

12 totaal 198 woningen. Het nieuwe thans in procedure zijnde bestemmingsplan Parklaan Oost maakt in plaats van 30 woningen 34 nog te bouwen woningen mogelijk. Dit betekent voor het totaal aantal woningen aan de Parklaan, 202 woningen, in plaats van 198 woningen. Bij de bouw van 50 woningen op de NS-strook ten westen van de spoorlijn blijft het totaal aantal woningen (252) op de inbreidingslocatie binnen de 277,5 woningen respectievelijk 30 woningen per ha. Het bestemmingsplan dat nu ter besluitvorming voorligt voldoet daarmee aan het Structuurplan. Nummer 5 (2014/48302) Reclamant : Hoogheemraadschap van Rijnland Conclusie : De zienswijze leidt er wel toe dat het (ontwerp) bestemmingsplan deels zal worden aangepast. a) In paragraaf 2.1 van de toelichting staat dat extra water toegevoegd wordt aan het plangebied. Dat is niet correct. In het plangebied neemt het water af. Verzoek is om de alinea in paragraaf 3.2 van de toelichting als volgt aan te passen. Naast het realiseren van oppervlakte water in het plangebied Parklaan-Oost, wordt het tekort aan compensatiewater voor het dempen van oppervlaktewater en de toename van verhard oppervlak gerealiseerd binnen het project Torenpad- Oost. Deze compensatie dient middels een watervergunning te worden geregeld. b) De waterbalans in bijlage 4 van de toelichting is niet correct. Op dit moment wordt een nieuwe waterbalans opgesteld. Verzoek is om deze op te nemen. c) In de regels ontbreekt de dubbelbestemming beschermingszone watergang. Verzoek is om deze op te nemen. Commentaar gemeente Het tekstvoorstel en de gewijzigde waterbalans worden opgenomen in de toelichting van het bestemmingsplan. De regels zijn niet aangepast. Na telefonisch contact met het Hoogheemraadschap van Rijnland is gebleken dat de belangen voor de dubbelbestemming voldoende zijn geborgd. Ondanks dat de term dubbelbestemming - beschermingszone watergang niet is opgenomen in de regels, zijn de belangen voldoende gewaarborgd in 7.1 Bestemmingsomschrijving van artikel 7 Waterstaat-waterlopen, waarin wordt vermeld dat de bestemming Waterstaat-waterlopen primair bestemd is voor waterhuishouding. 12

13 Hoofdstuk 3. Eindconclusie / samenvatting beantwoording zienswijzen en ambtshalve wijzigingen Een ieder heeft van de gelegenheid om een zienswijze in te dienen gebruik kunnen maken. De ingediende zienswijzen kunnen op grond van de Algemene wet bestuursrecht als ontvankelijk worden beschouwd. De zienswijzen zijn binnen de gestelde 6 weken termijn ingediend en hebben deels op de zaak betrekking. Zienswijze nummer 5 geeft aanleiding om het bestemmingsplan deels aan te passen (toelichting) de overige zienswijzen niet. Er zijn geen ambtshalve wijzigingen doorgevoerd. 13

14 BIJLAGEN PUBLICATIETEKST INGEDIENDE ZIENSWIJZEN 14

15 15

16 INGEDIENDE ZIENSWIJZEN 16

17 17

18 18

19 19

20 20

21 21

22 22

23 23

24 24

25 25

26 26

27 27

28 28

29 29

30 30

31 31

32 32

33 33

34 34