Om te komen tot een weloverwogen projectvoorstel is het volgende projectteam samengesteld op basis van een samenwerkingsovereenkomst:

Transcriptie

1 1. Inleiding IOB ingenieursbureau is uitgenodigd om deel te nemen aan de uitvraag schetsplan herontwikkeling Jan Matthijsenlaan 7 (Maerlant) te Brielle in combinatie met Molenaar & Co architecten. Zij hebben in VolkerWessels Vastgoed een goede partner gevonden om op basis van een Samenwerkings Overeenkomst de combinatie De Nieuwe Maerlant te vormen om een planvoorstel te kunnen doen dat realiseerbaar is. Met dit boekje wordt dit voorstel inhoudelijk toegelicht. In de gemeente Brielle is de locatie Jan Matthijssenlaan 7 tot voor kort in gebruik geweest door het Maerlant College. Na te zijn vrijgekomen zijn het perceel en de monumentale opstallen aangewezen voor herbestemming met woningbouw. Dit past in de geactualiseerde Woonvisie 2013 van de gemeente Brielle, waarbij het accent ligt op kleinschalige, te faseren inbreidingslocaties met een gedifferentieerd vraaggericht en flexibel aanbod. Op de locatie aan de Jan Matthijssenlaan 7 staat de voormalige Rijks HBS van Brielle, een gemeentelijk monument naar ontwerp van het Rijks Bureau voor de Gebouwen van Onderwijs uit 1921, door architect J.H. Hermelink. Er is voor het monument een waardestellende bouwhistorische verkenning opgesteld (BAAC november 2013). Voor de gehele ontwikkellocatie is een beeldkwaliteitplan opgesteld (atelier PRO, 2009) en een analyse van de groenstructuur uitgevoerd (Copijn oktober 2013) Recentelijk zijn de Ruimtelijke randvoorwaarden (Rho, mei 2014 ) vastgelegd. Deze documenten liggen ten grondslag aan de visie die hierna wordt gepresenteerd. Dit document betreft een schetsmatig voorstel voor de eerste fase, de herbestemming van de voormalige Rijks HBS en omgeving tot appartementen. Dit voorstel is mede gebaseerd op een marktvisie ondersteund door t Goeiehuys Vastgoed bv te Brielle en is aangevuld met een bijbehorend financieel voorstel met enkele varianten zoals weergegeven in de aanbiedingsbrief. Om te komen tot een weloverwogen projectvoorstel is het volgende projectteam samengesteld op basis van een samenwerkingsovereenkomst: Projectteam de Nieuwe Maerlant: IOB ingenieursbureau, Hellevoetsluis VolkerWessels Vastgoed, Nieuwgein Molenaar & Co architecten, Rotterdam Brielle d.d. 31 oktober 2014 Referentie IOB ingenieursbureau: monumentaal kantoorpand Apollolaan te Amsterdam Referentie VolkerWessels Vastgoed: transformatie Stedelijk Museum te Amsterdam Referentie Molenaar & Co architecten: renovatie Justus van Effenkwartier te Rotterdam 6

2 1.3 De koper centraal De situatie op de woningmarkt heeft in de afgelopen jaren marktpartijen zich ervan bewust laten worden dat er behoefte is aan een nieuwe, onderscheidende en op de klant toegespitste manier van verkopen of verhuren van woningen. Diverse onderzoeken, studies en toetsing in consumentenpanels, hebben geresulteerd in nieuwe verkoopmethoden die zijn ontwikkeld en die invulling geven aan die behoefte. Het uitgangspunt is altijd dat de klant centraal staat, vanaf het allereerste contact tot ver na de oplevering. Om geïnteresseerden te kunnen vinden voor een woning is het voor marktpartijen, zeker in de huidige markt, noodzakelijk om goed gebruik te maken van alle beschikbare marketinginstrumenten en mediamiddelen. Zowel online als offline. Een belangrijke rol daarbij is weggelegd voor de nieuwe mogelijkheden die internet ons biedt, zoals interac tieve websites, doelgroepgerichte advertentiecampagnes en de zogeheten social media. Deze nieuwe middelen stellen ons in de gelegenheid om al in een vroeg stadium een grote groep mensen te interesseren voor een project en met hen in dialoog te gaan. Hiermee kan invulling worden gegeven aan de kreet vraaggestuurd ontwikkelen : De uiteindelijk te bouwen woningen zullen daarmee perfect aansluiten op de wensen en eisen die de beoogde kopers aan hun nieuwe huis stellen. Een veelgehoord bezwaar bij het kopen of huren van een nieuwbouw of vernieuwbouw woning is dat men zich over het algemeen maar moeilijk een voorstelling ervan kan maken. Voor dat bezwaar heeft VolkerWessels Vastgoed BV een antwoord: het Wooniversum. In een 3-D experience center in Nieuwegein kan de klant het nieuwe huis met behulp van de modernste projectietechnieken de woning op ware grootte ervaren, nog voordat er met de bouw is begonnen. In het Wooniversum kunnen klanten via een unieke Virtual Reality ervaring woningen bekijken, inrichten en fysiek doorheen lopen. Hierdoor is de koper veel meer dan vroeger in staat om de juiste keuzes te maken. De eventuele belegger heeft de mogelijkheid om haar klanten deze beleving te geven. Voor de Rijks HBS stellen wij een traject voor waarbij de koper kan inschrijven op de voor hem ideale afmeting van de woning. Door uit te gaan van de lokaalstructuur kan de koper kiezen voor 1, 2 of wellicht 3 lokalen, die eenvoudig kunnen worden geschakeld. Juist ons Wooniversum is dan een zeer geschikt instrument om de koper bij te staan bij het maken van de juiste keuze. Hij kan namelijk de extra ruimte van een lokaal erbij direct ervaren, inclusief de gewenste inrichting. Impressie Wooniversum 7

3 8 Historische foto net na de oplevering van het schoolgebouw, met daarboven de bestektekening van de zuidgevel.

4 2. Ontwikkelscenario op basis van analyse van bebouwing en directe omgeving 2.1 Situering tussen Veste en Plantage Het voormalig schoolgebouw heeft een aansprekende traditioneel zakelijke architectuur. Het ligt in de gewilde wijk De Plantage, een fraaie lommerrijke omgeving net buiten de historische vesting Brielle, in het voormalig schootsveld dat in de 19e eeuw vrij kwam na het vervallen van de vestingfunctie. De directe omgeving bestaat uit een royale villawijk uit de jaren twintig en dertig en op loopafstand bevinden zich een winkelgebied, supermarkt, horeca, busverbinding, sportfaciliteiten en scholen. Kortom, een aantrekkelijke woonomgeving. Naast het complex staat de villa van de rector die aansluit bij de omliggende villabebouwing. De school zelf is destijds vooral op de bezonning en daglichttoetreding in de lokalen ontworpen, waardoor het gebouw op zichzelf staat en met zijn achterkant naar het noorden ligt waar een fraai zicht op de historische vesting Brielle is. Sfeer in de lommerrijke wijk De Plantage. Situatietekening t.b.v. de aanleg van de school. Uitsnede topografische kaart van 1935 met daarop de HBS. Uitsnede topografische kaart van

5 10 Luchtfoto van de omgeving van het voormalige Maerlant College.

6 2.2 Het zoeken van de markt in Brielle Uit de verrichte marktoriëntatie blijkt dat er in en rond Brielle een markt is van ingezetenen van de gemeente die willen verhuizen naar een appartement in een redelijk kleinschalig project, voorzien van hedendaags comfort en met een goed leefbalkon of terras. Het betreft een kwalitatieve vraag waarbij potentiële gegadigden te kiezen hebben, dus niet op een van hun wensen zullen willen inboeten. Grote wens is bij de doelgroep naast een eigen parkeerplaats, een grote privé buitenruimte en minimaal twee, liefst drie slaapkamers. Als daarin kan worden voorzien kan het project zich onderscheiden van alternatieven in de regio van Brielle. Zicht op Brielle. 2.3 Vraaggestuurde appartementenruimte aanbieden De structuur van het voormalige schoolgebouw kent een hoog monumentale kern rond de entreepartij en traphal. Verder heeft het een lineaire corridorstructuur met enkelzijdig georiënteerde lokalen. Deze structuur leent zich voor een vraaggestuurd ruimteaanbod, dat wil zeggen dat per lokaal appartementruimte aan te bieden is. Potentiële bewoners kunnen op meerdere lokalen intekenen om deze te schakelen om aan hun woonbehoefte te voldoen. Boven de twee gelijkvormige verdiepingen ligt een royale en nauwelijks ingedeelde zolderlaag met kenmerkende monumentale kapconstructie. Die leent zich voor een specifieke invulling van op maat met de gegadigden ontworpen loft appartementen. Zo zou de Rijks HBS plaats kunnen bieden aan in totaal 22 tot 34 wooneenheden. De koppen van de lokalenvleugels aan de Jan Matthijssenlaan zijn geschikt om als zelfstandige ééngezinswoning te ontwikkelen, wat de presentatie van het monumentale complex in de villabuurt versterkt. Entree van de Rijks HBS. Monumentaal trappenhuis. 11