We hebben elkaar nodig!

Transcriptie

1 Australiëlaan AB Utrecht T: KvK nr E: info@atrive.nl I: We hebben elkaar nodig! Eindrapport woningmarktonderzoek en woonagenda Stadsregio Arnhem Nijmegen Stadsregio Arnhem Nijmegen drs. Fokke de Jong drs. Janine Boers drs. Joost Wegstapel Danny Meulenbroeks MSc Datum 7 januari 2014 Referentie fjo/mlo/r/ Projectnummer Referentie fjo/mlo/r/ Blad 1

2 Inhoudsopgave 1 Inleiding 3 2 Regionale agenda Introductie Terugkijken: hoofdlijnen analyse verhuisbewegingen Vooruitkijken: hoofdlijnen analyse Socrates Regionale agenda Subregionale agenda De Liemers Positie subregio in de regionale woningmarkt Belangrijkste opgaven Subregionale agenda Subregionale agenda Arnhem en Omgeving Positie subregio in de regionale woningmarkt Belangrijkste opgaven Subregionale agenda Subregionale agenda Nijmegen en Omgeving Positie subregio in de regionale woningmarkt Belangrijkste opgaven Subregionale agenda Bijlage 1 Leeswijzer 27 Bijlage 2 Lokale woningmarktprofielen 33 Lokale profielen De Liemers 33 Lokale profielen Arnhem en omgeving 40 Lokale profielen Nijmegen en omgeving 47 Referentie fjo/mlo/r/ Blad 2

3 1 Inleiding De Stadsregio Arnhem Nijmegen is een bloeiende en diverse regio, met aantrekkelijke landschappen en de steden Arnhem en Nijmegen als twee economische motoren. Voor de periode tot 2020 staat de stadsregio voor een nieuwe verstedelijkingsopgave. De stadsregio wil in de bestaande kwaliteiten blijven investeren en deze versterken. Kwaliteit, vraaggericht bouwen en aandacht voor de bestaande voorraad staan daarin voorop. De visie op wonen, werken en mobiliteit is vastgelegd in de Verstedelijkingsvisie Van koers naar keuze. Deze visie diende als vertrekpunt voor bestuurlijke overeenkomsten (BOV s) tussen stadsregio s en gemeenten. Een van de afspraken hierin betreft het actualiseren van het woningbouwprogramma voor 1 januari 2014; regionaal en subregionaal. De Stadsregio heeft aan Atrivé gevraagd om het proces te begeleiden om tot regionale en subregionale woonagenda s te komen. Randvoorwaarde voor een effectief proces is dat gemeenten beschikken over zo objectief mogelijke en gedeelde informatie over het functioneren van de woningmarkt en de positie van de individuele gemeenten daarin. De Stadsregio heeft Atrivé ook gevraagd om het hiervoor benodigde woningmarktonderzoek uit te voeren. Het woningmarktonderzoek en het proces om tot de subregionale en regionale woonagenda s te komen bestond uit één geïntegreerd traject. De belangrijkste fases hierin waren: 1. Analyse van verhuisbewegingen in de afgelopen jaren. 2. Consultatie van marktpartijen en aanvulling van de analyse van verhuisbewegingen. 3. Vooruitblik ontwikkeling woningbehoefte tot Regionale woningmarktbijeenkomst gemeenten, woningcorporaties, ontwikkelaars, bouwbedrijven, makelaars en de provincie. 5. Integratie: rapportage en woonagenda s. Gedurende de uitvoering van deze fases is teruggekoppeld naar de 20 gemeenten in de Stadsregio, plenair met de ambtenaren en portefeuillehouders van alle 20 gemeenten en met een vertegenwoordiging van de 20 gemeenten. Waar nodig heeft ook bilaterale terugkoppeling plaatsgevonden. De uitvoering is begeleid door de Stadsregio. De woonagenda s zijn een coproductie van de Stadsregio en Atrivé. De Stadsregio heeft na de regionale woningmarktbijeenkomst ambtelijk en bestuurlijk over de woonagenda s afgestemd met de subregio s. Atrivé heeft zorg gedragen voor de inhoudelijke verbindingen en de integratie in het eindrapport. Voor u ligt een eindrapportage die: inzicht verschaft in het functioneren van de regionale woningmarkt aangeeft op welke onderdelen er subregionale of regionale afstemming nodig is per gemeente beknopt aangeeft wat de kaders zijn voor het lokale woonbeleid. In deze rapportage is als eerste de regionale agenda gepresenteerd, met de onderzoeksresultaten waarop de agenda is gebaseerd. De resultaten van de analyse verhuisbewegingen zijn samengevat in een visiedocument. Deze is in het voorliggende eindrapport verwerkt. Het visiedocument, alsmede de integrale rapportage Analyse verhuisbewegingen Stadsregio zijn beschikbaar op de website van de Stadsregio 1. Vervolgens zijn de subregionale agenda s uitgewerkt, met ook hierbij de onderliggende onderzoeksresultaten. 1 Referentie fjo/mlo/r/ Blad 3

4 In de bijlagen is voor elke gemeente in de Stadsregio een woningmarktprofiel opgenomen (Bijlage 2 Lokale woningmarktprofielen). Ook bevat de bijlage een toelichting op de onderzoeksmethode (Bijlage 1 Leeswijzer). Referentie fjo/mlo/r/ Blad 4

5 2 Regionale agenda 2.1 Introductie De 20 gemeenten in de stadsregio Arnhem Nijmegen vormen samen een aantrekkelijke en gevarieerde regio. De landschappelijke diversiteit is groot, met in het noorden en het zuiden van de regio de stuwwallen en de bossen en in het hart van de regio het open rivierenlandschap. De stadsregio is een gebied met contrasten. Dat zien we terug in het wonen. Arnhem en Nijmegen bieden uitgesproken stedelijke woonmilieus, met aantrekkelijke centra en een hoog voorzieningenniveau. Aan de rand van de steden en in de gemeenten eromheen zijn de meer suburbane woonmilieus te vinden, afgewisseld met landelijke gebieden. We zouden kunnen spreken van een hybride systeem: een systeem dat bestaat uit meerdere componenten. Deze zijn onderling verbonden, aanvullend, en werken optimaal samen. Het is een duurzaam systeem dat ook met weinig brandstof goed functioneert. In een hybride woningmarkt gaat het om woonmilieus met aanvullende kwaliteiten: de kracht van de steden en het fraaie en diverse landschap. In een transitie van groeidenken naar duurzame kwaliteit, waar we nu voor staan, is dit een belangrijke kwaliteit. 2.2 Terugkijken: h oofdlijnen analyse verhuisbewegingen Inzicht in de wijze waarop de regio nu functioneert is verkregen met een analyse van recente verhuisbewegingen. Daarbij is een verdieping en nader begrip van de feitelijke cijfers bereikt in een tweetal consultatiebijeenkomsten met marktpartijen (Nijmegen en Omgeving + Arnhem en Omgeving, in combinatie met De Liemers). Gesproken is met vertegenwoordigers van woningcorporaties, bouwers, ontwikkelaars en met makelaars. Hoe de woningmarkt in deze regio nu feitelijk werkt kunnen we als volgt duiden. Positie Stadsregio ten opzichte van de omgeving: brandstof van buiten Op het terrein van het wonen is er sprake van een open regio met veel relaties met omringende regio s en verder weg gelegen gebieden. Nijmegen is de belangrijkste motor in de regio en trekt als universiteitsstad veel studenten uit de wijde omgeving. Nijmegen wordt geflankeerd door Arnhem, dat als belangrijke hbo-stad ook veel studenten aantrekt; uit omringende regio s zoals De Achterhoek, en ook van verder weg. Arnhem en Nijmegen kunnen worden gezien als elkaar versterkende motoren, net zoals een benzine- en een elektromotor in een hybride systeem samen voldoende vermogen leveren. De woningvoorraad van beide steden biedt ook ruimte voor de instroom van studenten. De woningvoorraad bestaat voor een relatief groot deel uit goedkope huurwoningen, van corporaties en Referentie fjo/mlo/r/ Blad 5

6 van particulieren, meestal appartementen. De dynamiek in deze woningmarktsegmenten is hoog, met relatief veel verhuizingen. De instroom van jonge huishoudens is de brandstof die de dynamiek in de regionale woningmarkt voedt. Er stroomt veel meer naar binnen dan naar buiten. Het gaat om verhuizingen over grote afstand. Als jonge een- en tweepersoonshuishoudens over grote afstanden verhuizen is doorgaans hun opleiding het verhuismotief. Er is ook een aanzienlijke groep gezinnen en een- en tweepersoonshuishoudens in de leeftijd van jaar die over grote afstand van of naar de stadsregio verhuist. Voor hen is werk een belangrijk motief, naast persoonlijke omstandigheden. Vestiging en vertrek is voor deze categorie redelijk in evenwicht. Arnhem trekt per saldo wat meer huishoudens over lange afstand aan. Met name de noordkant van de stad is aantrekkelijk voor mensen die graag in de regio wonen, in een aantrekkelijk woonmilieu, maar in de Randstad werken. Nijmegen verliest in deze categorie per saldo iets. Voor Nijmegen speelt mee dat een deel van de studenten na hun opleiding elders in het land een baan vindt. Ook is vanuit Nijmegen het westen van het land slecht bereikbaar. Voor de bereikbaarheid per auto zijn de bruggen over de Waal een knelpunt. Relaties binnen de stadsregio: samenhangende componenten Ook binnen de stadsregio trekken jongere een- en tweepersoonshuishoudens naar Arnhem en Nijmegen om daar een opleiding te volgen. Het kan ook zijn dat hun verhuismotief woninggerelateerd is: in de steden zijn meer betaalbare woningen voor starters te vinden. De stroom van jongeren naar de steden is in omvang de grootste beweging binnen de stadsregio. Daarnaast is er veel doorstroming. Vaak willen huishoudens die voor hun opleiding in de regio zijn komen wonen, er graag blijven. Zij willen en kunnen binnen de stadsregio hun (woon)carrière voortzetten. De instroom blijkt een duurzame en hernieuwbare brandstof te zijn. Vanuit Arnhem en Nijmegen is er (per saldo) een uitstroom van huishoudens in de categorie naar de omringende gemeenten. Het betreft zowel de gezinnen als de een- en tweepersoonshuishoudens. Bij de gezinnen is het relatieve verschil tussen vestiging en vertrek groter, bij de een- en tweepersoonshuishoudens is het absolute verschil groter, want het betreft een grotere groep verhuizers. Vanuit Nijmegen zijn Wijchen en Beuningen populaire bestemmingen, maar ook Arnhem. Voor alle doelgroepen samen is voor de vertrekkers uit Nijmegen Arnhem zelfs de belangrijkste bestemming. Vanuit Arnhem trekken deze doelgroepen (30-65) naar Rheden, Overbetuwe en Lingewaard. Binnen deze leeftijdsklasse opteren empty nesters weer voor centrumlocaties. Een deel van de huishoudens die suburbaan zijn gaan wonen wil in deze levensfase weer terug naar Arnhem of Nijmegen. Ook voor Arnhem geldt: als we alle doelgroepen samen nemen is Nijmegen de belangrijkste bestemming. De stroom tussen Arnhem en Nijmegen betreft voor het grootste deel een- en tweepersoonshuishoudens onder de 30, maar ook voor de andere doelgroepen zijn de relaties substantieel. De motoren in de regio drijven ook elkaar aan. Per saldo verliest Nijmegen wat huishoudens aan Arnhem, zowel in de genoemde categorie een- en tweepersoonshuishoudens onder de 30 als in de categorie Marktpartijen noemen als verhuisreden de betere bereikbaarheid van Arnhem. Naast een uitstroom van de huishoudens in de categorie naar de omringende gemeenten rond Arnhem en Nijmegen, zien we dat deze doelgroepen zich ook vestigen in de Vinex-locaties binnen deze steden. Over het geheel genomen kent de stadsregio nog steeds een dynamische woningmarkt, met wel een lichte daling in de dynamiek. In de periode daalde het aantal gevestigde personen in de Stadsregio met 8%. Dit is in lijn met de landelijke daling in deze periode. In de Stadsregio werd relatief veel verhuisd, ten opzichte van het landelijk gemiddelde. Dat is tot en met 2011 zo Referentie fjo/mlo/r/ Blad 6

7 gebleven. Gelet op woningtype en prijs is er sprake van een zekere doorstroming op de woningmarkt; van goedkoop naar duur, en van kleinere naar ruimere woningtypen. Hoe kunnen we deze verbondenheid nu duiden? Betekent samenhang concurrentie? Of hebben de gemeenten elkaar ook nodig? Anders gesteld: in hoeverre vullen de woonmilieus elkaar aan? Er zijn indicaties voor het laatste. De studenten komen af op het hoger onderwijs en de aantrekkelijke, levendige (binnen)stedelijke woonmilieus in Arnhem en Nijmegen. Het leeuwendeel van de instroom komt in centrale delen van deze steden terecht. Vooralsnog neemt ook het aantal arbeidsplaatsen in de regio toe. Reden genoeg voor veel huishoudens om hier te blijven wonen. Voor een wooncarrière in de regio is het van belang dat het aanbod in woningen en woonmilieus zo breed mogelijk is. In een nieuwbouwwijk in het stedelijke gebied, in het open rivierenlandschap of in een bosrijke omgeving. Ook de bereikbaarheid is hierbij een belangrijk aandachtspunt. Vraag is dan: wat voegt elke bouwlocatie toe aan de keuzemogelijkheden van woningzoekenden? Het is van belang om in de agendavorming goed rekening te houden met de keuzes van de woonconsument. In de onderstaande kaart zijn de grootste verhuisstromen weergegeven, voor de belangrijkste doelgroepen 2 Nieuwbouw wordt opgenomen door de markt en leidt tot zekere doorstroming In de eerste helft van de jaren tien in deze eeuw heeft de stadsregio veel inspanning gepleegd om de bouwproductie op te voeren. De regio is hierin zeer succesvol geweest. Inmiddels zijn de tijden en de opgave veranderd. Hoe is de situatie op dit moment? Gemiddeld zijn in de periode ruim woningen per jaar opgeleverd, met een licht dalende tendens tussen 2009 en Dit is van eenzelfde orde 2 In de kaart staan de belangrijkste saldi weergegeven van vestiging en vertrek, in de onderzochte periode van drie jaar ( ). De dikte van de pijlen in de legenda staat gelijk aan 200 huishoudens. Referentie fjo/mlo/r/ Blad 7

8 van grootte als de gemiddelde aanwas van het aantal huishoudens in deze periode. Ten opzichte van de bestaande voorraad zijn er relatief veel appartementen gebouwd en weinig woningen twee onder een kap en vrijstaand. Met name in Arnhem-Noord en Zuidoost zijn relatief veel appartementen gerealiseerd. De nieuwbouw blijkt vooral aantrekkelijk voor 30+ huishoudens (ruim twee derde van de vestigers in nieuwbouw). Meer dan bij vestigingen in de bestaande bouw, blijken vestigers in nieuwbouw uit de eigen subregio te komen. Marktpartijen onderstrepen het lokale karakter van de vraag naar nieuwbouw. Zij schatten in dat 70% tot 80% van de vraag uit dezelfde gemeente komt. Vanuit het perspectief van doorstroming blijkt elke nieuwbouwwoning een derde achtergelaten sociale huurwoning op te leveren (corporatie + particulier). Daarnaast laat 6% van de vestigers een goedkope koopwoning (tot ,-) achter. In de afgelopen jaren heeft de nieuwbouw er aan bijgedragen dat er betaalbare woningen beschikbaar zijn gekomen. Marktpartijen onderstrepen dat kwalitatief goede nieuwbouw doorstroming op gang kan brengen en zo ruimte kan creëren voor starters in de bestaande bouw. Zij waarschuwen voor het nieuw bouwen van relatief kleine starterswoningen. Het risico is dat hiermee de onaantrekkelijke woonmilieus van de toekomst worden gebouwd. De voorkeur gaat uit naar bouwen in kleine clusters met een orde van grootte van vijf woningen. Van de gemeenten wordt flexibiliteit in bestemmingsplannen gevraagd, zodat snel op een veranderende marktvraag kan worden ingespeeld. Zo kan worden gebouwd waar de vraag is: de juiste woning op de juiste plek. Een maatschappelijk nadeel van deze fasering is wel dat de ontwikkeling van grote bouwlocaties zo erg lang gaat duren, waardoor woonconsumenten jarenlang in een bouwput wonen. Er zijn wel dilemma s. Marktpartijen geven aan dat er momenteel vooral vraag is naar goedkope koop, maar geven er toch de voorkeur aan juist niet de bouwen in deze categorie. Daarnaast geven zij aan dat er weinig aanbod is in de categorie dure huur ( 700,- tot 800,-), ten opzichte van de vraag. Zij verwachten echter dat dit aanbod grotendeels uit de bestaande voorraad zal moeten komen. Beleggers zijn terughoudend om in deze categorie huur te investeren. Het is onzeker of zij hun bezit over een aantal jaren weer te gelde kunnen maken. 2.3 Vooruitkijken: h oofdlijnen analyse Socrates Het vooruitkijken in Socrates is gebaseerd op een combinatie van huishoudensprognoses en woningbehoefteonderzoek (zie Bijlage 1 Leeswijzer). Door de planning met de huishoudensprognose te vergelijken is inzicht in de kwantitatieve match tussen aanbod en behoefte verkregen. Met de Socrates-analyse is bovendien een vooruitblik verkregen op de kwalitatieve match: overschotten en tekorten, uitgesplitst naar eigendomsvorm, prijs en woonmilieu. Wanneer we de huishoudensprognose vergelijken met het woningbouwprogramma dan blijkt dat er voor de Stadsregio geen sprake is van kwantitatieve overschotten in de harde planning. De voorraad harde plannen is kleiner dan de resterende behoefte. De resterende behoefte is het saldo van de Primosprognose minus de al gerealiseerde woningen in de prognoseperiode. Rekening houdende met planuitval van harde plannen is een maximaal gewenste planvoorraad berekend (resterende behoefte + 30%). Als we hiermee rekening houden is er ruimte om zachte plannen verder te ontwikkelen. In de subregio De Liemers is wel sprake van een kwantitatieve opgave. De voorraad harde plannen overstijgt de maximaal gewenste planvoorraad met een orde van grootte van 500 woningen. In de subregio Arnhem en Omgeving is uitgaande van de prognoses de meeste ruimte om zachte plannen in ontwikkeling te brengen. Referentie fjo/mlo/r/ Blad 8

9 Tabel 1: vergelijking Primosprognose en plancapaciteit tot 2020 Primosprognose Gerealiseerd Resterende behoefte tot 2020 Maximaal gewenste planvoorraad tot 2020 Voorraad harde plannen tot 2020 ( ) Voorraad zachte plannen tot 2020 ( ) Stadsregio De Liemers Arnhem e.o Nijmegen e.o (de prognoses en de hiervan afgeleide aantallen zijn op 100-tallen afgerond) Blik over de horizon Bij de vooruitblik is ook summier bekeken wat de ontwikkelingen na 2020 zijn, in de periode 2020 tot Dan blijkt dat het tempo in de huishoudensgroei in de Stadsregio ongeveer halveert ten opzichte van de eerdere periode 2010 tot In onderstaande tabel is de prognose vergeleken met een tussenstand in de plannen. Met name voor De Liemers zijn deze nog niet compleet. Hiermee rekening houdende is er, gezien de huidige stand van zaken, geen ruimte om het kwantitatieve overschot in De Liemers in de periode door te schuiven naar de periode Ook in de subregio Nijmegen en Omgeving lijkt er vanaf 2020 geen ruimte te zijn om plannen door te schuiven. Hier kunnen echter nog geen definitieve uitspraken over worden gedaan, omdat er twijfels zijn aan de Primosprognose voor Nijmegen en Omgeving vanaf Tabel 2: Vergelijking Primosprognose en plancapaciteit na 2020 Primosprognose Harde plannen ( ) Zachte plannen ( ) Stadsregio De Liemers Arnhem e.o Nijmegen e.o. 3900* * De Primosprognose voor na 2020 zal naar verwachting voor Nijmegen substantieel worden bijgesteld. Omdat deze een onwaarschijnlijke afname in de behoefte laat zien. Het prognosemodel CBS-Pearl laat, alleen al voor de gemeente Nijmegen, een groei van 4400 huishoudens zien in de periode , maar ook in dit prognosemodel is er sprake van een aanzienlijke groeivertraging (ongeveer een halvering van de groei van voor 2020). De conclusie dat er in Nijmegen en Omgeving geen ruimte is om plannen naar na 2020 door te schuiven blijft ook bij een bijgestelde prognose hoogstwaarschijnlijk wel overeind. De vergelijking van de vraag met het beschikbare aanbod laat zien dat er voor de gehele stadsregio de komende jaren vooral behoefte is aan meer huurwoningen, terwijl het planaanbod relatief gezien te veel koop bevat. In de sociale huur is er sprake van een grote behoefte, waaronder een grote restvraag. Blijkbaar werkt hier het veronderstelde portefeuillebeleid van woningcorporaties sterk door (huurharmonisatie bij mutatie, huurverhoging zittende huurder, verkoop). Bovendien kunnen tekorten in de voorraad goedkope huur niet door nieuwbouw worden aangevuld, vanwege een veronderstelde te hoge onrendabele top (zie bijlage 1 Leeswijzer). Referentie fjo/mlo/r/ Blad 9

10 Opvallend is ook de prognose voor leegstand en sloop in de sociale huur, ondanks de grote behoefte. Dit duidt op een kwalitatief vraagstuk. Bepaalde woningen of bepaalde woonmilieus zijn zo ongewild dat men, ook bij schaarste in het aanbod, hier niet wil wonen. Als de woningmarkt zich de komende jaren herstelt is de verwachting dat de vraag naar sociale huur fors lager zal uitpakken en dat er dan meer kansen zijn voor geliberaliseerde huur en duurdere koopwoningen. De diversiteit aan woonmilieus in de Stadsregio is ingedeeld naar de mate van stedelijkheid 3. Dan blijkt dat vooral de woonmilieus in de centra van steden en dorpen in trek zijn, evenals landelijk wonen. Er is minder vraag naar woningen in naoorlogse uitbreidingswijken, inclusief de uitleggebieden die nu in de planning zitten. De grote behoefte aan centrumstedelijke en vooroorlogse woonmilieus ligt in lijn met de magneetwerking van Arnhem en Nijmegen, als motoren van de regio, zoals deze uit de analyse van verhuisbewegingen is gebleken. De onderstaande kaart laat de diversiteit zien die de stadsregio te bieden heeft, met name op de dimensie stedelijkheid. Hieronder hangen vaak grote onderscheidende kwaliteiten. Niet alleen het landelijk bereikbare milieu heeft veel kwaliteit. Ook heel wat (centrum)dorpse en groenstedelijke woonmilieus liggen op de stuwwallen, of zijn op het rivierenlandschap georiënteerd. De combinatie van authentieke historische kernen, met veel cultureel erfgoed, en een bijzonder landschap is ook een bijzondere kwaliteit. Soms ook biedt de omgeving potentieel dat nog niet benut is. Veel woonmilieus zijn nog van de rivieren afgekeerd, terwijl er wel kansen liggen. 3 Zie de leeswijzer voor een verdere toelichting. Referentie fjo/mlo/r/ Blad 10

11 Kaart woonmilieus Stadsregio De uitkomsten van Socrates geven handvatten voor een kwalitatieve bijstelling van de harde plannen. Indien dit leidt tot het schrappen van harde plannen, bijvoorbeeld omdat het betreffende woonmilieu niet aansluit bij de vraag, neemt de ruimte om zachte plannen te ontwikkelen die wel aan de vraag voldoen toe. Deze beweegruimte is meegenomen in de subregionale woonagenda s. 2.4 Regionale agenda Een belangrijk onderdeel van de woonagenda is het woningbouwprogramma. We verleggen de focus naar een kwalitatief programma en nemen de bestaande voorraad als uitgangspunt, maar uiteindelijk moet het aantal plannen dat we maken om nieuwbouw toe te voegen wel in een gezonde verhouding staan tot de behoefte. De gemeenten hebben in de BOV s afgesproken een woningbouwprogramma vast te leggen tot 1 januari De regionale woonagenda geeft het kader voor de afgesproken vervolgstappen. De concrete richting voor het vaststellen en waar nodig bijstellen van het woningbouwprogramma (kwantitatief èn kwalitatief) is uitgewerkt in de subregionale woonagenda s. Onze regionale agenda creëert de goede randvoorwaarden en een vruchtbare bodem voor de subregionale agenda s. We onderscheiden 6 hoofdpunten waarop we afspreken hoe we met elkaar als 20 gemeenten omgaan, wat wij te bieden hebben aan de provincie en aan onze woonpartners in de regio, en wat wij van hen verwachten: 1 Wij, de 20 gemeenten in de Stadsregio Arnhem Nijmegen, constateren dat we elkaar nodig hebben om onze regio aantrekkelijk en krachtig te houden. Samen willen we een breed palet aan woonmilieus bieden dat aansluit bij de behoefte. De verhuisbewegingenanalyse geeft een samenhangend beeld in de regio. Kennisinstellingen, arbeidsmarkt, landschappelijke kwaliteit en mobiliteit bepalen keuzes van verhuizers in de stadsregio. Referentie fjo/mlo/r/ Blad 11

12 Twee hoofdbewegingen zijn essentieel voor de bloei van de woningmarkt van de stadsregio: Nijmegen en Arnhem trekken vanwege de aanwezig kennisinstellingen jongeren aan. Een groot deel van deze jongeren wil vanwege gezinsvorming en/of werk in de regio blijven. Stad en ommeland versterken elkaar dus. De stad als krachtbron die jongeren aantrekt en aan de regio weet te binden, en het ommeland met aantrekkelijke locaties om de wooncarrière ook buiten de stad te kunnen voortzetten. De regio biedt zo een breed palet aan woonmilieus, stedelijk, suburbaan en landelijk, dat aansluit op de vraag: de juiste woning op de juiste plek (woonomgeving). We willen waarborgen dat we deze diversiteit kunnen blijven bieden. Aan de basis van de hiervoor benodigde afstemming staat dat de samenhang tussen wonen & werken & kennis stevig is verankerd en wordt uitgedragen. 2 De feitelijke afspraken, met name over het nieuwbouwprogramma, organiseren we vooral in de eigen subregio. Daarnaast stemmen we als 20 gemeenten gezamenlijk af op hoofdlijnen. Uit de analyse van verhuisbewegingen bleek dat in onze regio een drietal subregio s te onderscheiden is, namelijk: Arnhem en Omgeving, Nijmegen en Omgeving en De Liemers. In deze subregio s organiseren we de feitelijke afstemming. Hierbij realiseren we ons dat het westelijke deel van De Liemers sterke relaties heeft met de subregio Arnhem en Omgeving. Ook tussen deze subregio s is dus afstemming nodig. De opgave per subregio verschilt van karakter. Voor Arnhem en Omgeving en Nijmegen en Omgeving is vooral sprake van een kwalitatief vraagstuk: het bouwprogramma sluit aan bij de behoefte maar onderscheiden naar segment zijn er overschotten en tekorten. In De Liemers is sprake van een kwalitatief èn kwantitatief vraagstuk: het bouwprogramma overstijgt de behoefte, met name in bepaalde segmenten. Deze vraagstukken dienen de betreffende gemeenten per subregio gezamenlijk aan te pakken. We hebben de opgaven en de aanpak uitgewerkt in subregionale agenda s. 3 We realiseren ons dat het overgrote deel van de woningbehoefte geaccommodeerd zal worden in de bestaande voorraad. We stellen dit centraal in ons woonbeleid en we ondernemen elk hiervoor de nodige lokale actie. Daarnaast coördineren we onze acties regionaal of subregionaal. Beschikbaarheid en analyse van data pakken we op regionaal niveau op, samen met de corporaties. Thema s hierin zijn: De beschikbaarheid van gezamenlijke data die door onszelf èn onze woonpartners erkend en herkend worden. De levensloopbestendigheid van de woningvoorraad. De betaalbaarheid van de woningvoorraad. De duurzaamheid van de woningvoorraad. De beschikbaarheid van gezamenlijke data pakken we regionaal op. De gegevens worden jaarlijks bijgewerkt met actuele woningmarktinformatie. Na elke actualisatie gaan we per subregio na of er aanleiding is om afspraken bij te stellen, en passen deze zo nodig aan. Referentie fjo/mlo/r/ Blad 12

13 Voor de sociale huur gaan we per subregio met de woningcorporaties in gesprek, met als doel afspraken te maken over de beschikbaarheid van voldoende betaalbare woningen en over de bevordering van levensloopbestendigheid en duurzaamheid. Lokaal bevorderen we de levensloopbestendigheid en de duurzaamheid van de voorraad met acties gericht op eigenaar-bewoners en particuliere verhuurders. Regionaal wisselen we hierover kennis en ervaring uit. 4 Voor de geliberaliseerde huur zien we goede kansen. De stadsregio stelt samen met gemeenten een strategie op voor het aantrekken van beleggers met betrekking tot het realiseren van vrijesectorhuurwoningen. Uit de analyse van Socrates blijkt een aanzienlijke behoefte aan geliberaliseerde huur, waar met het huidige beleid voor de bestaande voorraad en het huidige nieuwbouwprogramma nog niet in wordt voorzien. In geval van een economisch herstel neemt deze (onvervulde) behoefte nog sterk toe. Het is echter wel een nu nog kleine markt waar nog niet zoveel partijen ervaring in hebben en in durven stappen. Zo nodig gaan we gezamenlijk als subregio s of als regio met geïnteresseerde partijen in overleg, met als doel partijen die in dit segment willen investeren te ondersteunen en te faciliteren. 5 We vragen de provincie om op een andere wijze te sturen, met een passende set afspraken en inzet van haar financiële en andere instrumenten bij het pakken van kansen en oplossen van knelpunten bij het maken van de juiste kwalitatieve keuzes in de Stadsregio. We constateren dat er voor de regio als geheel geen sprake is van een kwantitatieve opgave, maar wel van een kwalitatieve opgave. We stellen voor dat we hier in subregionaal verband afspraken over maken. Voor de subregio De Liemers is wel sprake van een kwantitatieve opgave voor de harde plancapaciteit. Er is overcapaciteit tot 2020 en er is na 2020 te weinig ruimte om deze zonder meer door te schuiven. Er dient dus capaciteit geschrapt te worden. In de subregionale agenda van De Liemers staat een orde van grootte van deze opgave. Hierover zullen afspraken worden gemaakt. Dit zijn geen vrijblijvende afspraken maar afspraken met handen en voeten. Het kan betekenen dat harde plancapaciteit een ander programma krijgt, dan wel geschrapt of gefaseerd wordt. Een kwalitatieve mismatch kan ook betekenen dat in harde plancapaciteit geschrapt wordt, omdat nu nog zachte plannen elders in de subregio veel beter aan de vraag voldoen. Hier hebben we als 20 gemeenten de provincie nodig, maar heeft de provincie in het uiterste geval ook een machtsmiddel in handen. Indien een van ons niet wenst mee te werken aan de noodzakelijke subregionale afspraken zullen wij in dat geval aan de provincie vragen om te helpen bij de afstemming. In dat geval maken we onderling afspraken met die gemeenten die wel willen. De gemeente die niet wil meewerken dient dan rechtstreeks met de provincie af te stemmen. Bovendien dagen we de provincie uit mee te denken in het pakken van kansen en het realiseren van kansrijke locaties en woningsegmenten. Welke faciliteiten kan de provincie hierin bieden? De provincie krijgt een beleidskader waarmee de kwalitatieve overcapaciteit die we nu zien in de toekomst wordt vermeden. We zien als Stadsregio onze kansen en benutten deze. De provincie heeft daarmee een regio die zichzelf versterkt. 6 Voor het prioriteren van woningbouwplannen voeren de gemeenten in de stadsregio een stoplichtmodel in. Voor 1 juli 2014 zullen gemeenten hun programma prioriteren en 4000 woningen in harde plannen herprogrammeren of faseren (code oranje) of uit de markt nemen (code rood). Referentie fjo/mlo/r/ Blad 13

14 De huidige wijze van sturen met harde en zachte plannen past niet meer bij de ontwikkelingen op de woningmarkt. Onzekere prognoses, harde plannen die niet aansluiten op de behoefte en een afnemende groei van de huishoudens, vragen om meer flexibiliteit. Met het stoplichtmodel kunnen gemeenten focussen op de realisatie van plannen die direct aansluiten op de behoefte (code groen). Gemeenten kunnen plannen met potentie vanwege de goede locatie, of een programma dat bij aantrekkende groei weer zal voldoen aan de vraag, faseren, uitstellen, of herprogrammeren. Dit zijn plannen die ook voldoen aan een goede ruimtelijke ontwikkeling (code oranje). Plannen die blijvend niet aansluiten op de behoefte worden uit de markt genomen (code rood). Samen met de provincie zal de stadsregio het stoplichtmodel verder uitwerken, waarbij ook de toepassing van de rijksladder voor duurzame verstedelijking wordt ingepast. De doelstelling van is gebaseerd op de verschillen tussen de woningbehoefte in de periode volgens het model Socrates en het planaanbod op op basis van de gemeentelijke planningslijsten. Referentie fjo/mlo/r/ Blad 14

15 3 Subregionale agenda De Liemers 3.1 Positie subregio in de regionale woningmarkt De wijze waarop de woonladder in de stadsregio werkt leidt tot bepaalde samenhangen in de regio. De subregio De Liemers heeft een duidelijke rol in het hybridemodel. Huishoudens die vanuit Arnhem verder wooncarrière willen maken, nadat ze bijvoorbeeld hun hbo-opleiding hebben afgerond, richten zich ook op Westervoort en in mindere mate op Duiven en Zevenaar. Ook komen er huishoudens af op de relatief sterke en kennisintensieve arbeidsmarkt in Arnhem. Voor hen is de diversiteit aan woonmilieus in en rond Arnhem een pre. De categorie huishoudens verhuist per saldo meer van Arnhem naar Westervoort en Duiven dan andersom. Voor de categorie huishoudens jonger dan 30 jaar is voor alle gemeenten in De Liemers sprake van een vertrekoverschot naar Arnhem. Naarmate we verder De Liemers oostwaarts ingaan nemen de relaties met Arnhem in kracht af. Dit geldt met name voor de doorstromers. Duidelijk blijkt verder dat de gemeenten in het oosten van de Liemers (Montferland, Rijnwaarden en Zevenaar) relatief sterke onderlinge relaties hebben. In absolute aantallen zijn de verhuisstromen echter klein. 3.2 Belangrijkste opgaven In De Liemers is nu nog sprake van huishoudensgroei, maar vlakt dit sterk af in de periode In het westelijk deel van De Liemers heeft de groei in de afgelopen decennia geleid tot een relatief jonge huishoudenssamenstelling, die leidt tot een natuurlijke huishoudensgroei. In het oostelijk deel van de Liemers zal in de toekomst als eerste sprake zijn van een nulgroei in huishoudens en een omslag naar krimp. In de regionale analyse en agenda is aangegeven dat het woningbouwprogramma in De Liemers de behoefte, zoals deze blijkt uit de huishoudensprognose, overstijgt. Als we inzoomen op het kwalitatieve woningbouwprogramma is het beeld als volgt: en Zevenaar (met name Groot Holthuizen, zo n 500 woningen). In De Liemers is sprake van een overschot in de harde planning koop. Dit manifesteert zich met name in de goedkope koop (500 à 600 woningen), maar ook in middelduur (hoog) overstijgt harde planning de behoefte (totaal middelduur 400 à 500 woningen surplus). Deze overcapaciteit doet zich voor in geheel De Liemers (uitgezonderd Doesburg), maar vooral in Montferland (surplus beide segmenten 300 woningen) De behoefte aan sociale huurwoningen is groot (ruim 1600 woningen). Deze behoefte wordt echter deels verklaard door de omzetting de afgelopen jaren van 800 huurwoningen, naar (goedkope) Referentie fjo/mlo/r/ Blad 15

16 koop of geliberaliseerde huur. Als een dergelijke omzetting in de toekomst minder wordt -en daar is het beleid van de Liemerse corporaties op gericht-, vermindert ook de behoefte aan sociale huur navenant. Kansen liggen er in de geliberaliseerde huur: er is een aanzienlijke behoefte (550), maar er is vrijwel geen nieuwbouw opgenomen in de harde planning (100). Zelfs in het economisch meest gunstige scenario (herstel) blijft de vraag naar (nieuwbouw) goedkope en middeldure koop in De Liemers erg klein. In de bestaande voorraad (met name Duiven, Zevenaar, Didam, Westervoort) komen deze categorieën ook relatief veel voor, dus de bestaande voorraad kan voor een groot deel in de behoefte voorzien. Bij herstel halveert het aandeel sociale huur in en nemen kansen in geliberaliseerde huur sterk toe. In De Liemers is vooral vraag naar centrum-dorpse woonmilieus (Duiven, Westervoort, Doesburg, Didam), maar in deze categorie is ook veel leegstand te verwachten. Hier -in de bestaande voorraad- ligt een kwalitatieve opgave voor geheel De Liemers. Verder is er een behoefte aan centrum (klein)stedelijk (centrum Zevenaar, BAT terrein). De grootste woningbouwlocatie in De Liemers: Groot Holthuizen valt nu in het woonmilieu landelijk bereikbaar, hier is (binnen Zevenaar) niet veel vraag naar, dit kan verbeteren als de locatie zich verder ontwikkelt (naar groen klein stedelijk). Wanneer we de kwalitatieve overschotten sommeren is er sprake van ongeveer 1100 woningen in de harde planning die niet aansluiten bij de behoefte. Het betreft met name overschotten in de onderscheiden prijsklassen voor de koop. Ongeveer de helft van deze mismatch betreft een kwantatief overschot. Voor de andere helft is sprake van een kwalitatieve mismatch. Deels kan deze ondervangen worden door herprogrammering. Deels is dit ook in woonmilieus gesitueerd waarnaar weinig vraag is. Harde plannen die niet aan de vraag voldoen, maar wel kwantitatief passen, kunnen worden vervangen door zachte plannen die beter bij de vraag aansluiten. De maximale ruimte om zachte plannen hard te maken bedraagt ruim 500 woningen. Referentie fjo/mlo/r/ Blad 16

17 Kaart woonmilieus De Liemers Opgaven nieuwbouwprogramma De harde plancapaciteit per in de subregio De Liemers ligt 500 à 600 woningen hoger dan gewenst (de behoefte). Concreet betekent dit dat er evenzoveel woningen geschrapt zouden moeten worden om vraag en aanbod kwantitatief meer in evenwicht te brengen. Daarnaast heeft De Liemers ook nog 1600 woningen in zachte plannen, waarvan het -gelet op het voorgaande- in principe niet wenselijk is om deze hard te maken. De omvang van de plannen die zijn uitgefaseerd na 2020 zijn al nagenoeg gelijk aan de te verwachten huishoudensgroei. Met andere woorden, verder uitfaseren van harde plannen is geen oplossing. Voor De Liemers betekent dit concreet dat de harde plancapaciteit met minimaal 500 à 600 woningen teruggebracht moet worden. Verder geeft Socrates aan dat 1100 woningen van de planvoorraad niet aansluiten op de vraag. Naast het schrappen van woningen betekent dit ook een opgave voor het herprogrammeren van ongeveer 500 woningen. In geval van herstel van de economie (en de woningmarkt) hoeft iets minder capaciteit in harde plannen bijgesteld te worden. Bijstellen harde plannen die niet aansluiten op de behoefte Bijstellen harde plannen die niet aansluiten op de behoefte bij herstelscenario Ruimte om plannen hard te maken Faseren na 2020 De Liemers Geen ruimte 3.3 Subregionale agenda De subregionale agenda bouwt voort op de BOV Met de agenda krijgt de verdere afstemming die in de BOV is afgesproken invulling. De nieuwe inzichten in deze rapportage worden benut om waar nodig afspraken te actualiseren. Dit leidt tot de volgende aanvullende punten op de regionale agenda voor de subregio De Liemers. 1. Gemeenten prioriteren voor 1 juli 2014 hun planvoorraad conform het stoplichtmodel op basis van de volgende uitgangspunten: Referentie fjo/mlo/r/ Blad 17

18 Ontwikkelen van plannen in alleen de kansrijke segmenten en woonmilieus 500 woningen in de koop herprogrammeren 500 woningen in de koop uit de markt nemen (code rood) Nieuwe plannen worden alleen vastgesteld als daarvoor even veel bestaande harde capaciteit wordt ingeleverd. 2. De gemeenten in de subregio hebben aandacht voor betaalbaarheid van de bestaande voorraad en treden hiervoor gezamenlijk in overleg met corporaties. 3. Zevenaar Oost is een (sub)regionale opgave en niet alleen van de gemeente Zevenaar. Hierbij is de ondersteuning van de stadsregio en de provincie noodzakelijk. 4. De Liemers kan een opvangtaak voor de subregio Arnhem e.o. vervullen mits men woonmilieus en segmenten aanbiedt waar vraag naar is en hierover afstemming plaatsvindt met de subregio Arnhem e.o. 5. Het is de wens van De Liemers om de uitvoering van de woonagenda te laten begeleiden door een externe procesregisseur. De Liemers verzoekt de stadsregio en de provincie hierbij om ondersteuning. 6. Gemeenten komen na 1 juli 2014 twee maal per jaar bijeen (ambtelijk) om met het stoplichtmodel in te kunnen spelen op actuele ontwikkelingen, jaarlijks verwerken gemeenten de wijzigingen in de provinciale planningslijsten. 7. Gemeenten komen bestuurlijk minimaal jaarlijks bijeen om de voortgang van de woonagenda te bewaken en waar nodig te actualiseren. Referentie fjo/mlo/r/ Blad 18

19 4 Subregionale agenda Arnhem en Omgeving 4.1 Positie subregio in de re gionale woning markt Arnhem is één van de twee motoren in de Stadsregio. Als hbo-stad trekt Arnhem veel jongeren aan. Ook heeft Arnhem een aantrekkelijke arbeidsmarkt voor hoogopgeleiden elders in het land, zo blijkt uit de analyse van recente verhuisbewegingen. Arnhem is zo voor veel jonge huishoudens een eerste stap op de woonladder in de Stadsregio. Zij zijn een brandstof voor de subregio. Velen blijven na het afronden van hun opleiding in de regio wonen en zetten hier hun wooncarrière voort, in Arnhem of in omliggende gemeenten. Zo is in en rond Arnhem een woningmarktgebied met relatief veel onderlinge samenhang te onderscheiden. Hiertoe behoren Arnhem, Renkum, Rheden, Rozendaal, Overbetuwe, Westervoort en Duiven. Jongeren uit deze gemeenten trekken naar Arnhem. Gezinnen en een- en tweepersoonshuishoudens in de leeftijd van trekken naar de omliggende gemeenten, met name naar Rheden. Dezelfde patronen zien we met het middengebied (Overbetuwe en Lingewaard). Deze gemeenten hebben een sterke relatie met Arnhem, maar in mindere mate ook met Nijmegen. De samenstelling van de subregio Arnhem en Omgeving is aldus gebaseerd op de verhuisrelaties, met uitzondering van Westervoort en Duiven. Deze gemeenten zijn, vanwege lopend overleg en afstemming, bij De Liemers ingedeeld (zie bijlage 1 Leeswijzer). In Arnhem en omgeving is een grote diversiteit aan onderscheidende woonmilieus te vinden. De Veluwezoom oefent al meer dan een eeuw een grote aantrekkingskracht uit op de wijde omgeving. Hoogopgeleide doorstromers kunnen hier goed terecht. Er zijn zowel stedelijke (Arnhem-Noord) als suburbane en landelijke woonmilieus te vinden met veel kwaliteit. Er zijn echter ook locaties die minder aantrekkelijk worden gevonden en veel concurrentie ondervinden van beter gelegen plekken. De jongeren die naar de regio komen vinden vooral een plek in de stad Arnhem. Tot op heden werd deze doelgroep in het centrum van Arnhem vooral opgevangen door kamerverhuur en het splitsen van panden (splitsing heeft echter een aantal negatieve aspecten, waaronder parkeeroverlast). De vraag is of de doelgroep op deze manier voldoende bediend wordt. 4.2 Belangrijkste opgaven De prognoses wijzen op een doorgaande huishoudensgroei in Arnhem en Omgeving tot Er is een behoorlijke vraag en er is ruimte om plannen uit de zachte planvoorraad in ontwikkeling te nemen. Dat wil niet zeggen dat er in de harde planvoorraad geen opgaven liggen. Uit de analyse blijken de volgende kwalitatieve vraagstukken: Referentie fjo/mlo/r/ Blad 19

20 In de subregio Arnhem is er in de bouwplanning een lichte overmaat in het koopsegment. Dit doet zich voor bij de middeldure en de dure koop. Deze overmaat doet zich vooral in de gemeente Arnhem voor. In de sociale huur is er sprake van een grote behoefte, waaronder een grote restvraag. Blijkbaar werkt hier het veronderstelde portefeuillebeleid van woningcorporaties sterk door (huurharmonisatie bij mutatie, huurverhoging zittende huurder, verkoop). Bovendien kunnen tekorten in de voorraad goedkope huur niet door nieuwbouw worden aangevuld vanwege een veronderstelde te hoge onrendabele top. In aantallen is de behoefte aan sociale huur geconcentreerd in de gemeente Arnhem. Opvallend is ook de prognose voor leegstand en sloop in de sociale huur, ondanks de grote behoefte. Dit duidt op een kwalitatief vraagstuk. Bepaalde woningen of bepaalde buurten zijn zo ongewild dat men, ook bij schaarste in het aanbod, hier niet wil wonen. Het kwalitatieve vraagstuk in de sociale huur speelt vooral in de gemeenten Arnhem (herstructurering + oudere voorraad) en Rheden (oudere voorraad). In de gemeente Renkum schiet ook de kwaliteit van het koopsegment tekort en wordt er substantiële leegstand voorzien. Bij een spoedig economisch herstel halveert het aandeel sociale huur, en nemen de kansen voor geliberaliseerde huur sterk toe. Ook neemt het aandeel van alle koopsegmenten toe. Bij herstel is aannemelijk dat de lichte overmaat in de harde planning verdwijnt. Referentie fjo/mlo/r/ Blad 20

21 Uitgesplitst naar woonmilieu valt de grote behoefte aan centrum-dorps wonen op. De subregio biedt een ruim scala aan centrum-dorpse woonmilieus (Elst, Huissen, Bemmel, Renkum, Oosterbeek, Velp, Rheden, Dieren). Ook is er behoorlijke behoefte aan wonen in de stad (centrum-stedelijk en groenstedelijk) en landelijk bereikbaar wonen. In Arnhem zijn er veel binnenstedelijke plannen op aantrekkelijke locaties die hierin voorzien (zowel centrum-stedelijke als groen-stedelijke milieu s). Weinig behoefte is er in de categorie stedelijk naoorlogs grondgebonden. Eén van de weinig gewilde woonmilieus betreft de Vinex-locatie Schuytgraaf. In de marktconsultatie zijn kritische opmerkingen gemaakt over Schuytgraaf. De profilering als deel van de stad wordt niet waargemaakt. Het centrum van Arnhem ligt niet op fietsafstand en de binnenstedelijke verbindingen over de Rijn zijn knelpunten. Huishoudens die stedelijk en ruim willen wonen opteren liever voor bouwlocaties aan de noordkant van de stad. Woonmilieukaart Subregio Arnhem Opgave nieuwbouw In de subregio Arnhem en Omgeving is zoals ook in het voorgaande is aangegeven, geen sprake van een kwantitatieve overcapaciteit. Per is de harde en zachte plancapaciteit samen kleiner dan de maximaal gewenste planvoorraad (resterende behoefte +30%). Referentie fjo/mlo/r/ Blad 21

22 Kwalitatief, uitgesplitst naar segmenten, blijkt uit de analyse wel een aanzienlijke mismatch. Om deze aan te pakken is herprogrammering van zo n 1250 woningen in harde plannen noodzakelijk. Harde plannen die niet meer aansluiten bij de vraag kunnen geschrapt worden, zachte plannen die dat wel doen kunnen hard gemaakt worden. Hiervoor is ruimte. In de subregio Arnhem is er bovendien ruimte om harde of zachte plannen, die nu niet voldoen aan de vraag, uit te faseren tot na Bijstellen harde plannen die niet aansluiten op de behoefte Bijstellen harde plannen die niet aansluiten op de behoefte bij herstelscenario Ruimte om plannen hard te maken Arnhem e.o Ja Faseren na Subregionale agenda De subregionale agenda voor Arnhem en Omgeving geeft invulling aan de afspraak in de BOV dat het subregionale kader, dat is vastgesteld in de verstedelijkingsvisie, wordt geactualiseerd. De agenda geeft handvatten voor prioriteren en faseren. Zo haakt de agenda aan op de kwalitatieve uitdagingen. De afspraken in de BOV over betaalbaar bouwen zijn uitgewerkt in de onderstaande aanvullende agendapunten voor Arnhem en Omgeving, waarin de opgave voor betaalbaar wonen ook nadrukkelijk in de bestaande voorraad wordt gezocht. Met het uitgangspunt van vraaggericht bouwen zal ook voor de nieuwbouw de betaalbaarheid een belangrijk item zijn de komende jaren. 1. De gemeenten in de subregio Arnhem en Omgeving stellen de bestaande voorraad centraal in het woonbeleid. Ze hebben aandacht voor betaalbaarheid en treden hiervoor in overleg met corporaties. 2. Arnhem versterkt het vestigingsklimaat voor jongeren om te aantrekkingskracht voor de hele subregio te vergroten. De subregio stelt samen een strategie op om met een diversiteit aan woonmilieus gezinnen in de subregio te houden. 3. De gemeenten stellen samen een strategie op om de onbenutte potentie in het landelijk wonen te benutten 4. Gemeenten prioriteren voor 1 juli 2014 hun planvoorraad conform het stoplichtmodel op basis van de volgende uitgangspunten: a. ontwikkelen van voldoende plannen in alleen de kansrijke segmenten en woonmilieus b. 800 woningen in de middeldure en dure koop herprogrammeren c. afstemming met de subregio De Liemers voor aanvullende woonmilieus. 5. Gemeenten komen na 1 juli 2014 twee maal per jaar bijeen (ambtelijk) om met het stoplichtmodel in te kunnen spelen op actuele ontwikkelingen, jaarlijks verwerken gemeenten de wijzigingen in de provinciale planningslijsten. 6. Gemeenten komen bestuurlijk minimaal jaarlijks bijeen om de voortgang van de woonagenda te bewaken en waar nodig te actualiseren. Referentie fjo/mlo/r/ Blad 22

23 5 Subregionale agenda Nijmegen en Omgeving 5.1 Positie subregio in de regi onale woningmarkt Uit de analyse van verhuisbewegingen blijkt als eerste de bijzondere positie van de stad Nijmegen. De krachtigste motor in de regio, met een grote aantrekkingskracht voor jongeren die in Nijmegen komen studeren. Brandstof van buiten waar deze regio duurzaam van profiteert: Een deel van hen blijft namelijk in de regio wonen en maakt wooncarrière in Nijmegen of in de omliggende gemeenten. De wijze waarop de woonladder in de stadsregio werkt leidt tot bepaalde samenhangen in de regio. Allereerst blijkt de samenhang ten zuiden van de Waal groot (zie bijlage 1 Leeswijzer). Uitzondering is de gemeente Mook en Middelaar, die meer relaties met de regio Noord-Limburg heeft. De belangrijkste relaties zijn van en naar Nijmegen. Vanuit Wijchen, Beuningen, Heumen, Groesbeek en Ubbergen trekken jongeren naar de stad. Gezinnen en een- en tweepersoonshuishoudens van jaar trekken vanuit Nijmegen naar de omgeving, met Wijchen als populairste vestigingsplaats. Per saldo is er een licht vertrekoverschot vanuit de omliggende gemeenten naar Nijmegen. Dezelfde patronen zien we met het middengebied (Overbetuwe en Lingewaard). Maar deze gemeenten hebben meer relatie met Arnhem dan met Nijmegen. De gemeenten rond Nijmegen zijn aantrekkelijk voor dezelfde doelgroepen. Met andere woorden: zij concurreren om dezelfde doelgroepen. Daartegenover staat dat Nijmegen en omliggende gemeenten samen een brede variatie aan woonmilieus kunnen bieden, met daarin veel plekken met een uitgesproken identiteit: bouwstenen zijn de landschappelijke kwaliteit van het Rijk van Nijmegen, de Waal en uiterwaarden en historische stads- en dorpskernen. Voor jonge Nijmeegse huishoudens die wooncarrière willen maken zijn er vele mogelijkheden. Een deel wil suburbaan wonen en kan in de omliggende gemeenten goed terecht. Een deel wil stedelijk wonen maar wel een grotere woning. Een deel van de Waalsprong (Lent) heeft de potentie om aan deze woonwens te voldoen. Het centrum van Nijmegen ligt op fietsafstand. In de omliggende gemeenten ligt ook Malden dicht genoeg bij Nijmegen om in de vraag van stadsgeoriënteerde huishoudens te voorzien. Nijmegen heeft de omringende gemeenten nodig, om mensen in de regio vast te houden, evenals Nijmegen nodig is voor de subregio Nijmegen en Omgeving om jonge mensen aan te trekken. 5.2 Belangrijkste opgaven De subregio Nijmegen en Omgeving kent een surplus aan harde planning in het koopsegment, dat zich manifesteert in de dure koop en het deelsegment middelduur-hoog (orde van grootte 1500 à 2000 woningen). Deze overcapaciteit doet zich, in aantallen, vooral voor in Nijmegen zelf (1500), maar ook omliggende gemeenten hebben meer plannen dan behoeften in deze segmenten. Referentie fjo/mlo/r/ Blad 23