Welstandsnota Strand. Definitief. Welstandscriteria voor bebouwing op het strand

Transcriptie

1 Welstandsnota Strand Definitief Welstandscriteria voor bebouwing op het strand Vastgesteld door de gemeenteraad d.d. 27 november 2008

2 Na overleg met: Vereniging Strandpachters Zandvoort Vereniging Jaarrondpaviljoens Zandvoort Federatie Kampeerverenigingen Zandvoort Kamer van Koophandel Watersportvereniging Zandvoort Bewonersplatform Leefbare Kust Welstandscommissie Zandvoort

3 BELEIDSREGELS De raad der gemeente Zandvoort, gezien het voorstel van burgemeester en wethouders d.d. 14 oktober 2008, gelet op artikel 9.1 tweede lid, van de gemeentelijke Bouwverordening, en gelet op artikel 12a eerste lid van de Woningwet, besluit: een Welstandsnota Strand vast te stellen, inhoudende de volgende beleidsregels die burgemeester en wethouders toepassen:

4 2

5 INHOUD 1. Inleiding Draagvlak voor welstandscriteria Inhoudelijke visie Welstandsobjecten strand Welstandscriteria strandpaviljoens Welstandscriteria strandhuisjes Slotwoord...23 BIJLAGE 1 Begrippenlijst

6 4

7 1. INLEIDING De gemeente Zandvoort heeft de taak zorg te dragen voor de ruimtelijke ordening binnen haar gemeentegrenzen. Het herziene bestemmingsplan voor het buitengebied en het strand, het bestemmingsplan Strand en Duin, heeft onder andere tot gevolg dat de mogelijkheden ten aanzien van bebouwing op het strand worden uitgebreid, alsmede jaarrondpaviljoens mogelijk worden gemaakt. Het bestemmingsplan is een vertaling van de ruimtelijke wens van de gemeente Zandvoort. Hierbij wordt onder andere gestreefd naar een verbetering van de kwaliteit van de bebouwing op het strand. In het bestemmingsplan Strand en Duin zijn de bebouwingsregels opgenomen voor het gehele strand. Ook op het strand is dus het bestemmingsplan het uitgangspunt voor de welstandsnota. Naast de bebouwingsvoorschriften in het bestemmingsplan is het wenselijk om ook specifi eker sturing te kunnen geven aan de architectonische uitstraling van de bebouwing op het strand. Dit betekent dat bouwaanvragen naast de toets aan het bestemmingsplan, ook de welstandstoets moeten doorstaan alvorens een bouwvergunning afgegeven kan worden. De huidige Welstandsnota Zandvoort voorziet niet in dergelijke criteria voor bebouwing op het strand. Het is echter wel wenselijk om dergelijke welstandscriteria op te stellen met het oog op het realiseren van een hogere ruimtelijke kwaliteit. De voor u liggende welstandsnota bevat de welstandscriteria voor bebouwing op het strand. Ten aanzien van de leesbaarheid is daarbij gekozen om aan te sluiten bij de bestaande welstandsnota. Dit houdt in dat voor ieder bebouwingstype op het strand, een objectbeschrijving, een waardebepaling, een welstandsniveau en welstandscriteria worden geformuleerd. 5

8 6

9 2. DRAAGVLAK VOOR WELSTANDSCRITERIA Bij de tot standkoming van deze welstandsnota voor het strand zijn diverse partijen betrokken bij de inhoud om een gedragen welstandsnota te realiseren. Door een integrale benadering bij aanvang van deze nota, zijn diverse belanghebbenden in een vroeg stadium in staat gesteld aan te geven wat in deze nota wel en wat niet geregeld zou moeten worden. Niet alleen strandpaviljoenhouders hebben hun input kunnen geven, maar ook de Kamer van Koophandel, de bewoners langs de boulevard, de Federatie Kampeerverenigingen Zandvoort en de welstandscommissie. Dit participatie-traject (met vooroverleg / voorinspraak) zorgt voor een gedragen nota, met een heldere en duidelijke inhoud, waarbij er nog voldoende vrijheid voor de ondernemers is om zich te kunnen onderscheiden van elkaar. Ook de politiek heeft zich uitgesproken dat dit product niet te beperkend mag zijn voor de strandpaviljoenhouders. Anderzijds wordt ook onderschreven dat de ruimtelijke kwaliteit nu soms te wensen over laat. Door middel van verschillende maatregelen probeert de gemeente sturing te geven aan de ruimtelijke kwaliteitsverbetering. Het bestemmingsplan regelt de bouwmogelijkheden, de welstandsnota regelt de kwaliteit van de (afzonderlijke) bebouwing, oftewel de architectonische kwaliteit. De hieronder beschreven welstandscriteria hebben dan ook als doel om ongewenste ruimtelijke excessen uit te kunnen sluiten, die duidelijk niet bijdragen aan de ruimtelijke kwaliteit van het strand alsook het aanzicht vanaf de boulevard. Welstandscriteria voor bebouwing op het strand betekent dat deze nota zich niet alleen beperkt tot strandpaviljoens (seizoensgebonden én jaarrond). Ook andere bebouwing, zoals de strandhuisjes, moeten voldoen aan deze welstandsnota. 7

10 Onaantrekkelijk beeld: dissonant in kleur en verschijningsvorm Aantrekkelijk beeld: eenheid in kleur en verschijningsvorm Onaantrekkelijk beeld: zeecontainer is afwijkend in materialisatie Aantrekkelijk beeld: eenheid binnen een concept; bijgebouwen passen bij gekozen kleuren en materialen van het hoofdgebouw Onaantrekkelijk beeld: uitstraling van noodoplossing Onaantrekkelijk beeld: armoedig en slechte kwaliteit materialisatie en bijgebouw niet passend bij uitstraling / concept van het hoofdgebouw 8

11 3. INHOUDELIJKE VISIE Op het strand van Zandvoort zijn twee bebouwingstypen te onderscheiden; strandpaviljoens zijn gericht op de bezoekers / toeristen en strandhuisjes van particulieren die een aantal maanden per jaar aan / op het strand wonen en leven. Het ruimtelijke beeld van de strandhuisjes is over het algemeen een aantrekkeljik beeld. Hierbij worden de strandhuisjes gekenmerkt door de eenheid in kleur en verschijningsvorm. De kleur is in hoofdzaak wit, met diversiteit in materialisatie en kleur van de dakvlakken. In deze welstandsnota wordt dan ook vooral de aanwezige kwaliteit, met zijn specifi eke kenmerken omschreven en vastgelegd. Het ruimtelijk beeld van de strandpaviljoens (incl. zeilvereniging) toont een grote diversiteit aan bebouwing en verschijningsvormen. De diversiteit is nodig om onderscheidend en concurrend te zijn ten opzichte van elkaar. Er is geconstateerd dat de strandpaviljoens ook niet altijd een aantrekkelijk beeld oproepen. Het zicht vanaf de boulevard op paviljoens (onverzorgd en afstotend) geeft in enkele gevallen een andere indruk dan de indruk die wordt verkegen aan de voorzijde van het paviljoen (verzorgd en uitnodigend). Aan de achterzijde van het paviljoen, de bijgebouwen bij het paviljoen en het dakvlak wordt vaak minder aandacht besteed. Het zicht vanaf de boulevard vormt echter de entree (ter hoogte van strandafgang) en de eerste indruk van toeristen en bezoekers van het strand en bewoners aan de boulevard. Een onzorgvuldig en armoedig materiaalgebruik (beschadigd danwel in slechte staat zijnde) leidt tot een ongewenst ruimtelijk beeld (zie voorbeelden hiernaast). Om wél te komen tot een aantrekkelijk beeld van het strand, zal rekening gehouden moeten worden met de volgende aspecten: - voorkom armoedig materiaalgebruik; - voorkom de uitstraling van een noodoplossing; - voorkom een veelvoud / verzameling van diverse, onsamenhangende gebouwen - streef naar éénheid door hoofdgebouwen en bijgebouwen op gelijke, verzorgde wijze te behandelen volgens één gekozen concept in kleur/materialisatie en detaillering. 9

12 10

13 4. WELSTANDSOBJECTEN OP HET STRAND In de Welstandsnota Zandvoort (2004) wordt een onderscheid gemaakt tussen gebiedsgerichte en objectgerichte welstandscriteria. De gebiedsgerichte welstandscriteria geven aan in welke gebieden bijzondere kwaliteiten aanwezig zijn en extra inspanningen worden verwacht en in welke gebieden het handhaven van de basiskwaliteiten voldoende lijkt. Los van de gebiedsindeling zijn er ook bouwwerken te benoemen die, door hun functie, hun verschijningsvorm of hun cultuurhistorische betekenis, zo specifi ek zijn dat daarvoor een afzonderlijk objectgericht beoordelingskader wenselijk is. Het gaat daarbij per beoordelingskader over één type object, met specifi ek voor dat object opgestelde welstandscriteria. Voor de bebouwing op het strand zijn gezien het specifi eke karakter van het strand, objectgerichte beoordelingskaders gewenst. Voor strandpaviljoens en strandhuisjes is het vaststellen van het welstandsniveau van belang. Het moet aansluiten bij het gehanteerde ruimtelijke kwaliteitsbeleid (ruimtelijk ordeningsinstrumentarium zoals o.a. bestemmingsplannen, het beeldkwaliteitplan Zandvoort e.d.) en de gewenste ontwikkelingen. Het is de wens om te komen tot een kwaliteitsverbetering voor het strand, in deze nota op gebouwniveau, waar extra inspanning gewenst is om te komen tot de gewenste ruimtelijke kwaliteit (zie ook uitleg bij het welstandsniveau hieronder). In theorie zijn voor deze specifi eke bouwwerken vier welstandsniveaus mogelijk: de beschermde objecten, dat wil zeggen de door het Rijk, de provincie of de gemeente aangewezen monumenten; de bijzondere objecten waarbij extra inspanning ten behoeve van de ruimtelijke kwaliteit gewenst is; de reguliere objecten waarbij de basiskwaliteit moet worden gehandhaafd en de welstandsvrije objecten. Het strand van Zandvoort wordt gekenmerkt door twee soorten bebouwingstypen, te weten: 1. de strandpaviljoens, alsook de Watersportvereniging Zandvoort; 2. de strandhuisjes. Voor deze twee typen zullen afzonderlijk de welstandsniveau s en de welstandscriteria opgesteld worden, toegespitst op de eigen ruimtelijke kenmerken en wensen. 11

14 12 Strandpaviljoen te Zandvoort

15 4.1 WELSTANDSCRITERIA STRANDPAVILJOENS Objectbeschrijving Tot deze categorie behoren alle paviljoens, alsook de Watersportvereniging Zandvoort, op het strand in Zandvoort. Deze zijn geconcentreerd in de strandzone, gelegen tussen de boulevard en de zee. Gelet op de concurrentie met andere badplaatsen in Nederland en in Europa, wil de gemeente Zandvoort niet alleen in de zomer bezoekers aantrekken, maar ook in de winter. Deze jaarrondgedachte wordt waar mogelijk gestimuleerd, zo ook op het strand. Jaarrondpaviljoens maken het strand ook in de winterperiode aantrekkelijk, met een positief effect op de economie, het toerisme en de uitstraling van Zandvoort. Op het strand wordt ruimte geboden aan een groot aantal strandpaviljoens (seizoensgebonden en jaarrondpaviljoens), alsook een seizoensgebonden zeilvereniging. De ruimtelijke kwaliteit wordt in belangrijke mate bepaald door de mate van openheid van het strand (open stukken strand zonder bebouwing) en het zicht vanaf de boulevard (uitzicht op zee). Verrommeling ontstaat met name door een veelvoud van (kwalitatief mindere) bijgebouwen. Bebouwing op het strand, zoals de strandpaviljoens, draagt in belangrijke mate bij aan de uitstraling van het strand. Er wordt gesteefd naar beleid dat zorg draagt voor de kwaliteit van de bebouwing op het strand. De samenhang in het ruimtelijk beeld wordt vaak verstoord door een veelvoud van bijgebouwen bij strandpaviljoens die niet op een duurzame wijze zijn gebouwd en waarbij de uitstraling sterk te wensen over laat. Daarnaast krijgt de vijfde gevel, het dakvlak, vaak minder aandacht in de uitwerking, terwijl juist deze gevel sterk het beeld (negatief) kan beinvloeden. De hieronder genoemde welstandscriteria zijn bedoeld voor ieder paviljoen. Binnen het perceel cq. het strandpaviljoen wordt gestreefd naar een ruimtelijke totaalbeeld. Tussen de diverse paviljoenhouders is diversiteit en verschil in verschijningsvorm mogelijk, om onderscheidend en concurrend te zijn ten opzichte van elkaar. Het in de criteria beoogde ruimtelijk beeld biedt daartoe de gelegenheid. 13

16 14 Impressie huidige paviljoens op het strand (zomer 2007)

17 Voorbeelden De huidige situatie op het strand van Zandvoort wordt hiernaast weergegeven. Het beeld is divers - de verschillende paviljoens zijn duidelijk te onderscheiden. Dit diverse beeld is ook terug te vinden in de zorg en aandacht voor de bebouwing. Goede en aantrekkelijke paviljoens worden (helaas) afgewisseld door minder verzorgde en rommelige paviljoens, die minder uitnodigen. Indien de ruimtelijke kwaliteit van die mindere paviljoens omgebogen worden tot een aantrekkelijke kwaliteit, profi teert het gehele strand hiervan. Zowel binnen als buiten Zandvoort zijn er goede voorbeelden voorhanden, die laten zien dat oog voor detail, kleur en eenheid een aantrekkelijk beeld kan opleveren. Het streven moet dan ook zijn, om zonder de eigen identiteit te verliezen, toch meer kwaliteit in de bebouwing te realiseren. De voorbeelden, zoals hieronder zijn weergegeven, tonen een beeld dat aantrekkelijk en uitnodigend is. De paviljoens zijn allen sterk in hun verschijningsvorm - een eenduidige architectuur, die tot in de details is doorgetrokken. Opvallende kleurstelling Bijzondere architectuur Totaal-concept hoofdgebouw en bijgebouw Eenheid in massa van hoofd- en bijgebouw Uitnodigend en gebruik van warme materialen 15

18 Waardebepaling, ontwikkeling en beleid De meeste strandpaviljoens grenzen aan of staan binnen de bebouwde kom. Door het openbare en toegankelijke karakter van het strand en de boulevardzone, zijn ze mede bepalend voor het ruimtelijk beeld binnen deze gebieden en dient met name aandacht te worden besteed aan een verzorgde en samenhangende opbouw en vormgeving. Welstandsniveau Bijzonder welstandsobject De strandpaviljoens zijn van grote invloed op de uitstraling en beeldkwaliteit van het gebied. Een bijzonder welstandsbeleid is daarom gewenst. Hierbij is onder andere het (aan)zicht vanaf de boulevard en de zone tussen paviljoen en duinvoet van groot belang. Welstandscriteria strandpaviljoens Het bestemmingsplan Strand en Duin is maatgevend ten aanzien van de plaatsing (positionering binnen het bouwvlak), orientatie (naar de zee) en massa (oppervlakte, hoogte en aantal bijgebouwen). De welstandscriteria, per paviljoen, dienen zich dan ook te richten op de overige aspecten: I. Karakteristiek van de bebouwing (in relatie tot de openbare ruimte en het landschap). A. Het strandpaviljoen en zijn terrassen dienen zich in hun verschijningsvorm als totaal-concept te manifesteren in architectuur en ruimtelijkheid; B. In ieder geval de voorzijde van het strandpaviljoen heeft een uitnodigend en open karakter; C. De achterzijde evt. een gesloten karakter met een aantrekkelijke (bij elkaar horende en geordende) uitstraling. 16

19 II. Geleding, structuur, maat, detaillering, kleurstelling en materiaalkeuze. A. Eenheid in kleurgebruik en materialisatie toepassen (volgens totaal-concept); B. Noodoplossingen en oplossingen die dit uitstralen zijn in detaillering en materiaal niet gewenst; C. De terrasafscheiding sluit in uitwerking aan op het paviljoen. III Verhoudingen van de samenstellende onderdelen van de bebouwing in relatie tot elkaar en in relatie tot het totaal. A. De bebouwing dient te passen in een gekozen totaalconcept voor het strandpaviljoen waardoor eenheid en samenhang in het ruimtelijk beeld ontstaat. Hoofdgebouwen, bijgebouwen en terrassen vormen één ruimtelijk totaalbeeld. Aanbevelingen Streven naar een aantrekkelijke, bij elkaar behorend en geordende, uitstraling aan de boven- en achterzijde. De boulevard is feitelijk de toegangszijde naar duinen en boulevard toe. Bij toepassing van bijvoorbeeld daklichten dient voorkomen te worden dat deze verder dan het achterliggende duin omhoog schijnen. Eenheid in materialisatie en kleurgebruik in het dakvlak leveren een rustig beeld vanaf de boulevardzijde. - De dakpartijen tussen de paviljoens onderling lenen zich bij uitstek voor enige eenheid in materiaalgebruik met als uiteindelijk doel om een nette uitstraling aan de boulevardzijde te verkrijgen zonder de uniciteit van ieder paviljoen aan te tasten. Voorkom armoedig materiaalgebruik, of toepassing van materiaal, ofschoon niet armoedig van aard, zich in een zodanige staat bevindt, of waarvan delen ontbreken, dat de visuele kwaliteit van het bouwwerk wordt verstoord. Voorkom de uitstraling van een noodoplossing, gebruik bijvoorbeeld duurzame materialen. Voorkom een achterzijde met los afval en opslag. Voorzie in permanente oplossingen hiervoor. 17

20 18 Strandhuisjes te Zandvoort

21 4.2 WELSTANDSCRITERIA STRANDHUISJES Objectbeschrijving Kenmerkend voor het noordelijk strand zijn de vele strandhuisjes. Strandhuisjes zijn seizoensverblijven van een (lichte) constructie die gedemonteerd dan wel verplaatst kunnen worden. Deze voorzieningen zijn bedoeld als seizoenrecreatieverblijf en de gebruikers dienen hun hoofdverblijf elders te hebben. De strandhuisjes staan in clusters bijeen en bepalen als geheel één ruimtelijk totaalbeeld. Dit ruimtelijke beeld wordt gekenmerkt door gebouwen met dezelfde opbouw, afmetingen, kleur en materialisatie. De lichte kleur en dezelfde dakvormen zijn hier duidelijk herkenbaar. Door de sterke onderlinge samenhang ontstaat een aantrekkelijk ruimtelijk beeld. Dit beeld kan verstoord worden door afwijkende bebouwingsvormen toe te staan. Toiletgebouwen en verenigingsgebouwen dienen dan ook met dezelfde zorg en aandacht ingepast te worden. Zeecontainers doen geen recht aan deze samenhang en dragen dan ook niet bij aan een aantrekkelijke ruimtelijk beeld. Waardebepaling, ontwikkeling en beleid De strandhuisjes grenzen aan de boulevardzone, buiten de bebouwde kom. Door het openbare en toegankelijke karakter van het strand en de boulevardzone, zijn ze mede bepalend voor het ruimtelijk beeld binnen deze gebieden en dient met name aandacht te worden besteed aan een verzorgde en samenhangende opbouw en vormgeving. Welstandsniveau Regulier welstandsobject De strandhuisjes zijn van invloed op de uitstraling en beeldkwaliteit van dit gebied buiten de bebouwde kom. Een regulier welstandsbeleid, dat de huidige kwaliteit vastlegt, is daarom gewenst. Hierbij is onder andere het (aan)zicht vanaf de boulevard van groot belang. 19

22 20 Impressie huidige strandhuisjes op het strand (zomer 2007)

23 Welstandscriteria strandhuisjes Het bestemmingsplan Strand en Duin is maatgevend ten aanzien van de plaatsing (positionering binnen het bouwvlak, zandplateau s en clustering) en massa (oppervlakte, hoogte en aantal verenigingsgebouwen e.d.). De welstandscriteria dienen zich dan ook te richten op de overige aspecten: I. Karakteristiek van de bebouwing (in relatie tot de openbare ruimte en het landschap). A. Alle strandhuisjes hebben eenzelfde architectuur, waardoor er eenheid en rust t.o.v. het landschap ontstaat II. Geleding, structuur, maat, detaillering, kleurstelling en materiaalkeuze. A. De strandhuisjes hebben een lichte witte kleur, waarbij alleen de kleur van het dakvlak afwijkend mag zijn; III Verhoudingen van de samenstellende onderdelen van de bebouwing in relatie tot elkaar en in relatie tot het totaal. A. Alle strandhuisjes hebben een zelfde opbouw en vorm waardoor eenheid en samenhang in het ruimtelijke beeld gewaarborgd kan worden. Aanbevelingen - Voorkom armoedig materiaalgebruik, of toepassing van materiaal dat, ofschoon niet armoedig van aard, zich in een zodanige staat bevindt, of waarvan delen ontbreken, dat de visuele kwaliteit van het bouwwerk wordt verstoord; - Voorkom de uitstraling van een noodoplossing, gebruik bijvoorbeeld duurzame materialen; - Eenheid in materialisatie en kleurgebruik in het dakvlak leveren een rustig beeld vanaf de boulevardzijde. 21

24 22

25 5. SLOTWOORD In deze Welstandsnota Strand wordt het belang van een kwalitatief strand onderschreven en streeft de gemeente, na overleg met de betrokken partijen, naar een kwaliteitsverbetering voor de bebouwing op het strand. Met deze aanvullende Welstandsnota Strand, speciaal toegespitst op de situatie en de bebouwing op het strand hoopt het gemeentebestuur dat het nieuwe welstandstoezicht breed wordt gedragen en dat het uiteindelijk Zandvoort nog aantrekkelijker zal maken. 23

26 24

27 BIJLAGE 1 25

28 26

29 BEGRIPPENLIJST architectonisch beeld ruimtelijk beeld bebouwing bijgebouw bouwwerk gebouw strandpaviljoen voorgevel strandpaviljoen achtergevel strandpaviljoen welstand welstandscriteria de architectuur van de gevel van de individuele bebouwing op zich danwel in relatie tot zijn directe omgeving het totale bredere perspectief dat beinvloed wordt door ruimtelijke ordeningsaspecten. één of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde. een gebouw, dat in bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan een op hetzelfde bouwperceel gelegen hoofdgebouw en dat niet vanuit het hoofdgebouw rechtstreeks toegankelijk is. elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, welke hetzij direct of indirect met de grond verbonden is, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond. elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt permanente (jaarrond) of niet-permanente (seizoensgebonden) bebouwing op het strand en daarbij behorende erven en voorzieningen (zoals terrassen, zonnebakken met de daarbij be horende afscheidingen). de gevel van het hoofdgebouw van een strandpaviljoen dat naar de zeezijde is gericht de gevel van het hoofdgebouw van een strandpaviljoen dat naar de landzijde is gericht het esthetische toetsingskader van de ruimtelijke ordening, gericht op het uiterlijk en de plaatsing van een bouwwerk. de beoordelingskaders die door de gemeente toegepast worden om te toetsen of een plan niet in strijd is met redelijke eisen van welstand. 27