Wensenlijst STOK t.a.v. prestatieafspraken 2015 op basis van de ALV van 22 september

Transcriptie

1 UITVRAAG GEMEENTE BOD BO-EX PRIMAIRE WENSEN STOK A. Invloed huurders op beleid, uitvoering en bedrijfsvoering B. Huurders betrekken bij te maken prestatieafspraken en monitoring C. Met STUW en huurderskoepels herzien Algemeen Sociaal Plan formuleren D. Door huurders aangedragen thema's opnemen of aangeven waarom ze niet zijn opgenomen 0. Participatie huurders(organisaties) STOK en Bo-Ex werken sinds jaar en dag samen, op basis van een samenwerkings- en financieringsovereenkomst (ook voor bewonerscommissies) Bo-Ex wil STOK faciliteren om als volwaardige partij deel te nemen STUW wil dit met De Bundeling doen, gemeente kan eventuele aanpassing van huisvestingsverordening doen. Alle thema's worden opgenomen in aanbod Bo-Ex, of worden gezamenlijk door STUW met De Bundeling besproken (1) STOK wil als volwaardige partij deelnemen aan overleg en onderhandelingen, en aan de monitoring. Zij moet wel voldoende tijd krijgen voor terugkoppeling naar de achterban. (2) De huidige samenwerkingsovereenkomst tussen STOK en Bo-Ex voldoet niet aan de herziene Woningwet en herziene Overlegwet en zal daarop moeten worden aangepast. (3) [toegevoegd 27-7] De (slagkracht van de) huurdersorganisatie en -participatie moet zowel bij Bo-Ex als op stedelijk niveau versterkt worden. STOK wil hier met Bo-Ex een project/stappenplan voor maken. (1) Voldoende budget en beschikbaarheid van Ortec Finance voor het doorrekenen van de wensenlijst en beleidsvarianten van STOK. (2) Er zullen ook middelen nodig zijn om de participatie van bewonerscommissies in de beleidsontwikkeling op corporatieniveau te faciliteren. (1) In Algemeen Sociaal Plan ook de zeggenschap van huurders bij renovatie en groot onderhoud weer regelen, zoals in Protocol Overleg herstructurering. Uitbreiding van zeggenschap huurders op complexen buurtniveau, t.a.v. huurbeleid/-liberalisatie, verkoop en tijdelijke verhuur. Deze uitbreiding is voor de huurders een borging van een Ongedeelde Stad, daarom noemen we dit verder het Protocol Ongedeelde Stad. (2) Volwaardige positie huurdersorganisaties bij prestatieafspraken opnemen in een stedelijke samenwerkingsovereenkomst. De keuze of een thema in het bod van Bo-Ex of in het overleg met De Bundeling aan de orde gesteld wordt in overleg met STOK doen. 1. Betaalbaarheid: gematigde huurverhoging voor lage inkomens

2 A. matiging van huurprijzen van sociale huurwoningen Toepassen passendheidsnorm (95% van de woningen met een huur beneden kwaliteitskortingsgrens toewijzen aan primaire doelgroep miv ). Slaagkans voor verschillende categorieën woningzoekenden niet verslechteren. B. matiging van de huurstijging voor de primaire doelgroep [Vraag STOK: definitie primaire doelgroep: tot inkomensgrens huurtoeslag?] C. experiment vermindering scheefwonen en voorkoming inkomenssegregatie in de stad D. vormen van alternatief beheer met bijvoorbeeld klushuren Inflatievolgend huurbeleid voor doelgroep (lage inkomens) in 2016 en 2017 [Vraag STOK: krijgen midden- en hoge inkomens dan de maximale huurverhoging?] Staat open voor experiment dat betere verhouding tot huurprijs en inkomen beoogt. Hierin tijdelijke huurcontracten combineren met periodieke inkomenstoetsen, en extra huurverhogingen of huurverlaging tgv inkomensontwikkeling. E. op termijn toepassen huursombenadering Over toepassing huursombenadering nog geen standpunt. Wacht regelgeving minister af en zal dan beleid na advies van STOK aanpassen (1) Alle huurders inflatievolgende huurverhoging, wel in relatie tot de koopkrachtontwikkeling. Als de inflatie niet in lonen en uitkeringen gecompenseerd wordt is een inflatievolgende huurverhoging te hoog. (2) Eerst overeenstemming met STOK over aanpassing van het huurbeleid bij mutatie, voordat dit wordt verwerkt in de prestatieafspraken. (1) STOK wijst tijdelijke huurcontracten af vanwege de aantasting van de rechtspositie van de huurder. (2) Geen herinvoering van de inkomensafhankelijke huurverhoging. Zelfbeheer huurders mogelijk maken, mede om de woonlasten te beperken. Kleinschaligheid en flexibiliteit op gebied van onderhoud en inkoop van diensten zijn voorwaarden voor zelfwerkzaamheid van en door huurders zelf. Huursombenadering volgens Sociaal Huurakkoord is verbetering wat betreft de maximale huurverhoging, maar levert problemen op voor lage inkomens in een relatief goedkope huurwoning. Voor deze groep aanvullende regeling afspreken A. minimale omvang sociale huurwoningvoorraad per (rekenhuur tot huurtoeslaggrens, 710,68 in 2015) B. minimale omvang kernvoorraad sociale huurwoningen per (huur beneden tweede aftoppingsgrens, 618,24 in 2015) 2. Beschikbaarheid: minimale omvang sociale huurwoningvoorraad Wil t/m woningen renoveren en 3 complexen slopen met vervangende nieuwbouw (combinatie vrije sector en sociale huur). Financiering vinden in lichte versterking van huurliberalisatie en verkopen van woningen. Nieuwbouw afhankelijk van beschikbare bouwlokaties en extra woningverkoop. Definitie sociale huurwoningvoorraad op basis van netto huren. EERSTE DOORREKENING TOONT AFNAME VAN NAAR SOCIALE HUURWONINGEN. Inschatting is dat 70% van de sociale huurvoorraad in 2020 een huur beneden de aftoppingsgrens zal hebben (sociaal huurakkoord nog niet verwerkt) (1) Sociale huurwoningvoorraad blijven definiëren op basis van rekenhuur, om huurtoeslag in geval van inkomensterugval mogelijk te maken. (2) Toepassen sociaal huurakkoord. (3) Geen verdere huurliberalisatie. (4) Totale sociale huurwoningvoorraad conform de Woonvisie. (5) Evenwichtige spreiding van de sociale huurwoningen over de wijken. (zie Protocol Ongedeelde Stade bij 0.C) (1) STOK wil afspraak met Bo-Ex over minimaal 70% sociale huurwoningen huur beneden 2e aftoppingsgrens continueren. (2) [toegevoegd] Behoud van de 60% sociale huurwoningen met een huur beneden de eerste aftoppingsgrens (576,88) (Bo-Ex Monitor betaalbaarheid)

3 C. minimale aanbod sociale huurwoningen onder de aftoppingsgrens ( 576,87 en 618,24 in 2015), mede in verband met de passendheidstoets die ingevoerd gaat worden; de gemeente gaat uit van een aandeel van tenminste 70% in het aanbod van de sociale huurwoningen Schat in dat voldaan kan worden aan wens om 70% van de woningen onder de 2e aftoppingsgrens aan te bieden (met slagen om de arm wat betreft passendheidstoets en huursombenadering) Doelstelling gemeente wordt onderschreven. D. - D. - D. (STOK item) Behoud van goedkope huurwoningen (tot de kwaliteitskortingsgrens van 403,06) voor huurders met ernstige betaalbaarheidsproblemen vanwege hun inkomen. In april 2015 bedroeg dit aandeel 20% van het woningbezit van Bo-Ex. Zo nodig het aantal goedkope huurwoningen uitbreiden. Hiertoe actuele cijfers verzamelen van de inkomensverdeling onder Utrechtse huurders en woningzoekenden en de beoordeling van de betaalbaarheid per subgroep op basis van NIBUD normen. Omdat naar verwachting is de vraag hoger dan 20%, daarom vooruitlopend op dit onderzoek alvast een beleidsvariant met uitbreiding naar 30% uitwerken. D. Variant voor uitbreiding van goedkope huurwoningen tot 30%: Aanvullende maatregelen voor huishoudens op basis van Nibud-normen een veel te hoge huur moeten betalen door aanvullende betaalbaarheidsmaatregelen (individueel maatwerk). Bijvoorbeeld een korting op de huur, extra woonkostenbijdrage vanuit de gemeente of bemiddeling naar een betaalbare alternatieve woning. Daarbij betrekken we ook de schuldhulpverlening. Hiertoe stellen we een Woonlastenakkoord op. A. realisatie landelijk SER-energieakkoord (alle corporatiewoningen gemiddeld B-label in 2020) 3. Duurzame woningen Bo-Ex heeft sinds 2010 al deze doelstelling, en wil deze blijven realiseren. Vanwege verhuurdersheffing en saneringsbijdrage is investeringscapaciteit beperkt, deze zal door invoering van de passendheidstoets verder inkrimpen. Daarom is de realisatie onzeker geworden ("nog niet duidelijk") B. stimuleren energiebewust gedrag huurders Bo-Ex doet mee aan campagne "Doe mee en bespaar slim energie". Afspraak STOK - Bo-Ex continueren dat de woningvoorraad in 2020 gemiddeld een B-label heeft. Positief

4 C. opwekking duurzame energie, met name zonneenergie Financieringsruimte wordt al volledig benut door huidig investeringsplan. Wellicht zonnepanelen te plaatsen door derden die overeenkomst met huurder sluiten. STOK wil de uitkomsten van de peiling over duurzaamheid via het Bo-Ex-panel (juni 2015) hierbij betrekken. D. bijdrage aan einddoel om in 2030 alle woningen nul-opde-meter te hebben gezien alle losse eindjes geen concrete plannen voor Bo-Ex volgt de ontwikkelingen nauwgezet, maar heeft toepassing van dit concept. E. investeren in verlaging van de woonlasten Omdat zittende huurder bij energiebesparende investeringen in na-oorlogse woningen geen huurverhoging gevraagd wordt treedt daar woonlastenverlaging op. Bij renovatie van vooroorlogse woningen worden de woonlasten hoger, maar de kwaliteit ook. Doel om naar energieneutrale woningen te werken wordt onderschreven. Of nul-op-de-meter daar (in veel gevallen) de beste aanpak voor is betwijfelen we. (1) Bij mutatie worden huren na energiebesparende maatregelen sterk opgetrokken en de eventuele woonlastenverlaging weer teniet gedaan. Energiebesparende maatregelen moeten ook tot woonlastenbeperking voor nieuwe huurders leiden. (2) Toepassing van Woonlastenwaarborg waar mogelijk. (3) Bij besparingen in energieverbruik niet uitgaan van theoretische berekeningen op basis van standaard woongedrag, maar werkelijk energieverbruik. Daartoe systematisch de gerealiseerde energiebesparingen in complexen onderzoeken (werkelijk verbruik voor en na de ingreep). (4) Bij vooroorlogse woningen t.a.v. energiebesparende maatregelen dezelfde beleidslijn volgen als in het naoorlogse bezit en zittende huurders daarvoor geen huurverhoging vragen. 4. Woningen van voldoende kwaliteit A. productieprogramma groot onderhoud en renovatie Renovatieplanning bijgevoegd (1) Bij groot onderhoud individuele wensen honoreren, zo nodig met bijbetaling. (2) Kostenbesparing op en klantgerichter onderhoud door beter overleg met de huurders van het complex. B. kwaliteitsniveau bij onderhoud, renovatie, nieuwbouw en verkoop C. appartementsgewijze woningverkoop Bij verkoop wordt zo nodig onderhoud uitgevoerd, maar geen verbeteringen. D. aantal certificaten Politiekeurmerk Veilig Wonen Na ingrijpende renovatie wordt voldaan aan Politiekeurmerk E. tegengaan huisjesmelkerij Huisjesmelkerij wordt voorkomen door eis dat koper het huis werkelijk gaat bewonen, en handhaving daarvan. Kwaliteitsbeleid (veilig, gezond en duurzaam) bijgevoegd. Versobering onderhoud kan tot niet duurzame oplossingen leiden. Signalen hierover van huurders gezamenlijk bespreken. Huurders (indien aanwezig samen met bewonerscommissie) vooraf over verkoopplannen en participatieopzet bij gemengd eigendom raadplegen, als er geen bewonerscommissie is in het kader van de raadpleging huurders helpen een bewonerscommissie op te zetten.

5 F. inzet en standaardisatie gezamenlijke bouwstromen G. onderlinge afstemming onderhoudsplanning Elke corporatie heeft eigen kwaliteitsbeleid en investeringsen onderhoudsprogramma. Op deelterreinen wordt (steeds meer) samengewerkt. Bo-Ex werkt mee aan pilot woninginstallaties. Secundair 5. Nieuwbouw A. productieprogramma Nieuwbouwprogramma is beperkt tot sloop en vervangende nieuwbouw. Nieuwbouwproductie (liefst aan de oostkant, anders in Leidsche Rijn) kan opgevoerd worden door extra woningen te verkopen. Verkoop van woningen met een hoge WOZ waarde levert de meeste nieuwbouw op. B. visie vraaggericht ontwikkelen, verlaging bouwkosten, flexibele concepten C. bouw eengezinswoningen in de sociale huursector in Leidsche Rijn Betaalbaar bouwen is beter mogelijk bij styandaardisatie en industrialisatie, dat weegt zwaarder dan vraaggericht bouwen. Wellicht zijn cataloguswoningen een oplossing Alleen woningen verkopen die anders geliberaliseerd zouden worden en die niet gelegen zijn in buurten waar al weinig sociale huurwoningen zijn, mits er twee nieuwe sociale huurwoningen voor 1 verkochte woning terugkomen. Behalve standaardisatie en industrialisatie concepten voor zelfbouw en zelfbeheer met de huurders ontwikkelen als mogelijkheid om bouwkosten te verlagen (zie ook WBV Gelderland) Zie 5.A A. Evenwicht vraag en aanbod op wijkniveau van zorggeschikte woningen (evenwichtige spreiding over de stad) 6. Wonen en zorg verbonden Bo-Ex wil hieraan meewerken, maar in bestaande woningen (1) Behoefte aan trapliften onderzoeken bij oudere huurders. zijn maar beperkte verbeteringen mogelijk. Verbeteren van Veel oudere huurders willen in hun eigen woning of buurt plattegrond en toegankelijkheid in portiekwoningen blijven (onderzoek Lombok, initiatief bewoner Joke Smitplein). financieel onhaalbaar. Toevoegen zorggeschikte woningen [Uitgebreid:](2) Zorggeschikte woningen in bestaande kan het beste door nieuwbouw. seniorencomplexen blijven toewijzen aan deze doelgroep en niet aan andere (jongere) huurders; als de vraaghuur een probleem is voor de kandidaten uit de doelgroep die verlagen tot een voor de kandidaat betaalbaar niveau. Wijze van adverteren mogelijk herzien. B. voorstel aanpassing woonruimteverdeling Doorschuiven van huurders die slecht ter been zijn binnen het complex en binnen de buurt vergemakkelijken. C. samenwerking t.b.v. efficiënte inzet individuele Wmo middelen bij woningaanpassingen D. toegankelijkheid van woning en woonomgeving bij nieuwbouw en renovatie E. experimenten en maatwerk bij bewonersinitiatieven

6 F. inzet van domotica A. geen vergroting van de inkomenssegregatie in de stad (wijken met hoge WOZ-waarden betaalbaar houden voor de doelgroep) B. hoe in verkoop- en huurbeleid segregatie tegen te gaan [afspraak ambtelijk drie partijen overleg 9 juli:] Gemeente komt met een voorstel voor een experiment om segregatie tegen te gaan. 7. Redelijke spreiding, geen grote concentraties Financiële middelen corporaties onder druk, voorkomen van verdere inkomenssegregatie moeilijk te realiseren. Seggregatie is al een feit, in buurten aan de oostkant worden veel sociale huurwoningen door huishoudens met een hoog inkomen bewoond. Gemeenteraad heeft bij behandeling van de Woonvisie corporaties de ruimte geboden om woningen in Oost af te stoten of te liberaliseren. [Vraag STOK: welke complexen betreft dit en welke percentages hoge inkomens zijn er?] Evenwichtige verdeling sociale huurwoningen over de buurten. (1) Behoud van sociale huurwoningen in buurten waar die zeldzaam zijn, daar bij mutatie door huuraanpassing weer sociale huurwoningen toevoegen. (2) Differentiatie van wijken is beter te realiseren in wijken die voornamelijk uit sociale huurwoningen bestaan. (3) STOK denkt mee over het experiment dat de gemeente gaat voorstellen. A. voldoende woningaanbod voor studenten en staters, statushouders, uitstroom via Beter Wonen 8. Doelgroepen Lage middeninkomens (huishoudinkomen tot ) kunnen vaak niet in eigen huisvesting voorzien en vormen daarom ook een doelgroep voor de corporaties (bijvoorbeeld 10% van vrijkomende woningen beschikbaar stellen). Onderzoek doen naar de behoeften en mogelijkeden van deze groep. A. voorstellen om huurders te betrekken bij medeeigendom, beheer en onderhoud van woningen 9. Zeggenschap huurders (1) STOK en Bo-Ex werken sinds jaar en dag samen, op basis Bewonersorganisaties op complexniveau voldoende budget van een samenwerkings- en financieringsovereenkomst. (2) en faciliteiten geven om de participatie van de huurders op Bo-Ex heeft contact met initiatiefgroep voor een mogelijk een hoger niveau te brengen. Ontwikkeling van coöperatieve zelfbeheerproject, als dit concrete vorm krijgt ook met vormen van zelfbeheer. gemeente bespreken. A. Woonvisie en prestatieafspraken regelmatig bijstellen op basis van actuele situatie en mogelijkheden 10. Transparantie en benchmarking Bo-Ex wil meewerken aan goede en tijdige informatievoorziening tbv van visie- en strategievorming, goede communicatie met gemeente en huurdersorganisatie en betere gezamenlijke inzichten. STOK wil dezelfde informatie ontvangen als de gemeente. Voor versterking van de deskundigheid is extra professionele ondersteuning en scholing nodig.

7 B. Jaarlijks gegevens ter beschikking stellen op basis waarvan corporatie investeringsbeslissingen neemt; gemeente moet hiermee prestaties per corporatie kunnen vergelijken. C. Informatie verstrekken voor jaarlijks gesprek over de volkshuisvestelijke koers van de corporaties voor het komende jaar. Bo-Ex werkt mee aan benchmarking van haar prestaties. 11. Leefbaarheid (extra thema STOK) STOK kan in de toekomst haar zienswijze over de prestaties van Bo-Ex indienen en wordt graag in deze informatievoorziening betrokken. STOK wordt graag in dit overleg betrokken. A. Bo-Ex en gemeente moeten doorgaan met leefbaarheidsprojecten en -activiteiten in buurten waar de leefbaarheid onder druk staat en waar veel huurders met lage inkomens wonen. B. Samenwerking van gemeente, corporatie, bewonersgroepen en welzijnsorganisaties op terrein van leefbaarheid bevorderen. C. Voldoende betaalbaar maatschappelijk vastgoed per buurt om huurdersparticipatie en eigen leefbaarheidactiviteiten mogelijk te maken.