Verzoek tot aanpassing van de achtervangovereenkomst met het WSW.

Transcriptie

1 Raad Onderwerp: V Verzoek tot aanpassing van de achtervangovereenkomst met het WSW. Raadsvoorstel Stichting Woonveste (hierna: Woonveste) verzoekt de gemeente om de limiet in de achtervangovereenkomst met het Waarborgfonds sociale woningbouw (WSW) aan te passen. Gelet op het investeringsprogramma van Woonveste wordt concreet verzocht de limiet tijdelijk te laten vervallen. Feitelijke informatie De gemeente Heusden heeft sinds 2003 een achtervangovereenkomst voor leningen die Woonveste aangaat en die gewaarborgd zijn door het WSW. In deze overeenkomst is de achtervang gelimiteerd tot een bedrag van 15 miljoen per kalenderjaar. Dit betekent dat Woonveste jaarlijks voor 15 miljoen aan leningen kan aantrekken, waarbij de gemeente de achtervangpositie inneemt. Door het verlenen van achtervang neemt de gemeente deel in de risico`s van het WSW. Dit kan er er nooit toe leiden dat geldgevers van Woonveste rechtstreeks een beroep op de gemeente zullen doen. Achtervang werkt namelijk als volgt: 1) Zoals bij iedere lening ligt het eerste risico bij de partij die de lening aantrekt. In dit geval Woonveste. De kredietwaardigheid van de corporatie wordt jaarlijks door het WSW beoordeeld. Volgens de meest recente beoordeling voldoet stichting Woonveste voor de periode aan de eisen van kredietwaardigheid. 2) Het tweede risico ligt bij het WSW. Als Woonveste niet meer aan zijn betalingsverplichtingen kan voldoen zal het waarborgfonds de rente en aflossing gaan betalen. Het WSW probeert deze kosten in een later stadium op Woonveste te verhalen. Als uiterste middel kan het WSW overgaan tot de verkoop van onroerende zaken. De onroerende zaken die met gewaarborgde leningen zijn gefinancierd, zijn namelijk in onderpand bij het WSW. Het WSW heeft per 1 januari 2009 een geborgd vermogen van 71,7 miljard. Het garantievermogen is circa 4,5% van het geborgde vermogen. Het WSW doet pas een beroep op de gemeente, als dit garantievermogen daalt tot 0,25% van het geborgde vermogen. De gemeente is in dat geval verplicht renteloze leningen aan het WSW te verstrekken. 3) Het WSW staat sinds 1983 borg voor leningen ten behoeve van sociale woningbouw. In die tijd is het WSW nog geen enkele keer aangesproken vanuit de borgstelling. Woonveste is met gemeentelijke achtervang in staat om leningen voor een lager rentetarief aan te trekken. Dit komt doordat de geldgever een lagere risico-opslag berekent. De investeringen die in de meerjarenbegroting van Woonveste zijn opgenomen vallen alle onder de borgbare activiteiten volgens de richtlijnen van het WSW. Dit betekent dat de investeringen betrekking hebben op maatschappelijk vastgoed. Voorbeelden van maatschappelijk vastgoed zijn sociale huurwoningen, verzorgingshuizen en verpleeghuizen. Het WSW staat uitsluitend borg voor dit soort investeringen en verleent geen borgstelling voor commerciële activiteiten van woningbouwcorporaties. Per afgesloten lening toetst het WSW of er voor het individuele project sprake is van maatschappelijk vastgoed. De gemeente kan geen achtervangpositie innemen als het WSW geen borgstelling verleent. Voor 2009 heeft ons college besloten om de limitering van de achtervangovereenkomst eenmalig te verhogen naar 33 miljoen. 1/3

2 Raad Onderwerp: V Verzoek tot aanpassing van de achtervangovereenkomst met het WSW. Afweging De afgelopen jaren is de huidige limiet uit de achtervangovereenkomst voor Woonveste toereikend geweest. Met ingang van 2009 is dit niet meer het geval. Uit de concept meerjarenbegroting blijkt dat Woonveste de komende vijf jaar op jaarbasis voor ongeveer 25 miljoen in maatschappelijk vastgoed investeert. Om voor de volledige financieringsbehoefte die hieruit voortvloeit betere rentetarieven met geldgevers af te kunnen spreken, is borgstelling van het WSW en gemeentelijke achtervang vereist. Hiervoor is een verhoging van de huidige limiet van 15 naar 30 miljoen nodig. Bij de hoogte van de limitering is rekening gehouden met de volgende punten: - In 2013 is in de concept meerjarenbegroting een bedrag aan te borgen geldleningen van 61 miljoen opgenomen. Dit bedrag bestaat voor circa 37 miljoen uit herfinanciering van oude geldleningen. Voor deze herfinanciering is volgens de richtlijnen van het WSW geen nieuwe borgstelling vereist. Hierdoor is een limiet van 30 miljoen ook in 2013 toereikend. Te borgen geldleningen 61 mln +/+ Herfinanciering 37 mln -/- Minimaal vereiste borgstelling 24 mln - De financieringsbehoefte kan in de periode schommelen. Daarom is er niet voor gekozen om de huidige financieringsbehoefte van jaarlijks 25 miljoen te koppelen aan de limitering van de achtervangovereenkomst. In de limitering is nu voor 5 miljoen aan extra ruimte opgenomen. Financieringsbehoefte 25 mln +/+ Extra ruimte 5 mln +/+ Limiet achtervangovereenkomst 30 mln Woonveste is door gemeentelijke achtervang in staat om investeringen goedkoper te financieren. Gemeentelijke achtervang draagt daardoor bij aan het realiseren van overeengekomen samenwerkingsafspraken. Deze afspraken zijn in een samenwerkingsovereenkomst vastgelegd. Inzet van middelen Er zijn geen financiële en/of personele consequenties verbonden aan dit voorstel. Risico's Door het verhogen van de achtervanglimiet neemt het risico dat de gemeente renteloze leningen aan het WSW moet verstrekken toe. Dit risico treedt op als Woonveste niet aan zijn verplichtingen kan voldoen én het garantievermogen van het waarborgfonds daalt tot onder de 0,25% van het geborgde vermogen. In dat geval is de gemeente verplicht renteloze leningen aan het WSW te verstrekken. De hoogte van deze leningen is afhankelijk van de hoogte van het tekort bij het WSW. Het tekort is voor de helft voor rekening van het Rijk. Een kwart is voor rekening van alle gemeenten met een achtervangovereenkomst. De overige 25% is voor rekening van de gemeente Heusden. Het is de bedoeling dat het WSW deze leningen terugbetaalt, waardoor de gemeente alleen de kosten van rentederving heeft. 2/3

3 Raad Onderwerp: V Verzoek tot aanpassing van de achtervangovereenkomst met het WSW. Procedure Ons college is bevoegd om te besluiten tot het aangaan van deze achtervangovereenkomst. Omdat achtervang in feite als waarborg te kenmerken is, dient uw raad op grond van artikel 7, lid 5, onderdeel c, Financiële verordening gemeente Heusden wel in de gelegenheid te zijn gesteld om zijn wensen en bedenkingen kenbaar te maken, voordat besluitvorming plaatsvindt. Met dit voorstel nodigen wij uw raad hiertoe uit. Voor het kalenderjaar 2009 heeft ons college besloten om de achtervangovereenkomst eenmalig te verhogen. Hierbij is uw raad niet in de gelegenheid gesteld om zijn wensen en bedenkingen kenbaar te maken. Om de volgende vijf redenen is hiervoor gekozen: 1) Woonveste had op korte termijn een financieringsbehoefte. 2) De achtervangconstructie is erop gericht risico`s voor alle partijen te beperken. Er is dan ook sprake van een gering, theoretisch risico van achtervang. 3) Er was al een achtervangovereenkomst. Het betrof uitsluitend een verhoging van de limiet van deze overeenkomst. 4) Het betreft sociale woningbouw. Zeker in de huidige economische crisis is het belangrijk dat deze bouw niet wordt verhinderd door bijvoorbeeld het ontbreken van achtervang. 5) Er zijn tal van gemeenten met een ongelimiteerde achtervangpositie. Dit zegt iets over de kredietwaardigheid, betrouwbaarheid van het WSW. Vervolgstappen 1) Definitieve besluitvorming. De wensen en bedenkingen bij het genomen principebesluit worden hierbij meegenomen. Het college van Heusden, de secretaris, mr. J.T.A.J. van der Ven de burgemeester, drs. H.P.T.M. Willems BIJLAGEN: TER INZAGE: 1) Verzoek Woonveste 2) Concept meerjarenbegroting Woonveste 3) Kredietwaardigheidsbeoordeling Woonveste 4) Overzicht gemeenten met achtervang 5) Jaarrekening 2008 Woonveste 6) Jaarrekening 2008 WSW 7) Samenwerkingsafspraken gemeente/woonveste 3/3

4

5 GEPROGNOSTICEERDE RESULTATENREKENING BEDRIJFSOPBRENGSTEN Huuropbrengsten Vergoedingen Verkoop onroerende goederen Geactiveerde productie t.b.v. het eigen bedrijf Overige bedrijfsopbrengsten Totaal bedrijfsopbrengsten BEDRIJFSLASTEN Afschrijvingen op materiële vaste activa Overige waardeveranderingen materiële vaste activa Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Onderhoudslasten Overige bedrijfslasten Totaal bedrijfslasten BEDRIJFSRESULTAAT FINANCIELE BATEN EN LASTEN Financiële baten Rentelasten RESULTAAT UIT GEWONE BEDRIJFS- UITOEFENING VOOR BELASTINGEN BELASTINGEN RESULTAAT UIT GEWONE BEDRIJFS- UITOEFENING NA BELASTINGEN MUTATIE ACTUELE WAARDE MVA PM PM PM JAARRESULTAAT Eigen vermogen ultimo jaar Totaal vermogen ultimo jaar Solvabiliteit 31,20% 29,20% 27,29%

6 PM PM PM ,29% 24,09% 23,88%

7 GEPROGNOSTICEERDE BALANS ACTIVA einde einde einde einde einde einde dec-09 dec-10 dec-11 dec-12 dec-13 dec-14 VASTE ACTIVA MATERIËLE VASTE ACTIVA Onroerende en roerende zaken in exploitatie Woningen verkocht onder voorwaarden Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie FINANCIËLE VASTE ACTIVA Deelnemingen Latente belastingvorderingen Lening u/g VLOTTENDE ACTIVA VOORRADEN VORDERINGEN Debiteuren Overige vorderingen Overlopende activa LIQUIDE MIDDELEN

8 totaal activa PASSIVA EIGEN VERMOGEN Kapitaal Overige reserves VOORZIENINGEN Onrendabele investering nieuwbouw Latente belastingverplichtingen LANGLOPENDE SCHULDEN Leningen kredietinstellingen Terugkoopverplichting woningen VOV KORTLOPENDE SCHULDEN Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekering Groepsmaatschappij Overige schulden Overlopende passiva totaal passiva

9 Geprognosticeerde kasstromen BEDRIJFSONTVANGSTEN Huren Overige bedrijfsopbrengsten BEDRIJFSUITGAVEN Personeelskosten Onderhoudslasten Overige bedrijfslasten Rentelasten VPB Kasstroom operationele activiteiten (DES)INVESTERINGEN Nieuwbouw huurwoningen Overige investeringen Ontvangsten uit verkoop Kasstroom (des)investeringsactiviteiten FINANCIERING Storting leningen o/g/aflossing leningen u/g Aflossing leningen o/g Kasstroom financieringsactiviteiten Financieringsbehoefte ultimo jaar

10 Niet te borgen leningen Te borgen leningen

11

12

13

14

15

16

17 '08jaarverslag voor mensen, door mensen

18 Jaarverslag Stichting Woonveste 2008 Inhoudsopgave 1. Voorwoord 1 2. De organisatie belicht 2 3. Maatschappelijk prestaties door Woonveste 4 4. Volkshuisvesting door Woonveste De kwaliteit van de verhuureenheden en nieuwbouw Nieuwbouw Het verhuren van woningen Leefbaarheid Wonen-welzijn-zorg en dienstverlening Het betrekken van belanghouders en bewoners bij het beleid Kwaliteitsontwikkelingen en communicatie Het beleid en beheer op financieel gebied Sociaal jaarverslag Jaarrekening Balans per 31 december Winst- en verliesrekening over Kasstroomoverzicht volgens de indirecte methode Algemene toelichting Grondslagen voor waardering van activa en passiva Grondslagen voor bepaling van het resultaat Kasstroomoverzicht Toelichting op de posten van de balans Toelichting op de winst- en verliesrekening Overige toelichtingen Overige gegevens Resultaatbestemming Bijzondere gebeurtenissen na resultaatbestemming Accountantsverklaring Rapport feitelijke bevindingen BBSH Ondernemingsbestuur Verslag van de Raad van Commissarissen 88 Bijlage 1 Gegevens verbindingen 91 JAARVERSLAG 2008

19 1. VOORWOORD Middels het Jaarverslag verantwoordt Woonveste zich naar allen die belang hebben bij de inzet door Woonveste. Over de geleverde inzet en prestaties wordt uitvoerig verslag gedaan in de hoofdstukken 3 en 4. In het Jaarverslag wordt in het bijzonder verslag gedaan van de ontwikkelingen in financiële zin van de organisatie Woonveste. Deze ontwikkelingen worden in paragraaf 4.8 weergegeven. Ondanks wederom forse afboekingen van nieuwbouwprojecten (met als doel om de huren betaalbaar te houden) en ondanks de rijksheffingen, blijft Woonveste een gezonde onderneming. Wel is de financiële ruimte beperkter dan voorheen en worden mogelijke investeringen in dit licht bezien. In het Jaarverslag is zoveel mogelijk op een transparante wijze weergegeven welke activiteiten Woonveste in 2008 verricht heeft. Daarmee worden de uitgangspunten van de Governancecode voor wooncorporaties toegepast. Ik wens u veel leesgenoegen. Mocht de inhoud van het verslag voor u reden zijn om nader met ons contact op te willen nemen, dan nodig ik u daartoe bijzonder uit! Aart Jan Gorter Directeur-bestuurder a.gorter@woonveste.nl JAARVERSLAG

20 2. DE ORGANISATIE BELICHT Stichting Woonveste is een toegelaten instelling en heeft als doel werkzaam te zijn op het gebied van de volkshuisvesting (zoals bedoeld in artikel 11 Besluit Beheer Sociale Huursector). Woonveste is gevestigd te Drunen, Afrikalaan 92, 5152 MD. Het statutair werkgebied van de stichting omvat de gemeenten Heusden, Haaren, s-hertogenbosch, Vught, Boxtel, Schijndel, Sint-Michielsgestel, Waalwijk, Loon op Zand, Tilburg, Dongen, Goirle, Oisterwijk, Hilvarenbeek, Gilze en Rijen. Woonveste exploiteert bijna 6000 verhuurobjecten in de gemeenten Heusden, Haaren en s-hertogenbosch. De stichting is geregistreerd bij de Kamer van Koophandel onder nummer Samenstelling Bestuur, Raad van Commissarissen en Management Het Bestuur van Woonveste werd in 2008 uitgeoefend door de heer drs. A.J. Gorter (het bestuur is eindverantwoordelijk voor alle activiteiten van de organisatie; de bevoegdheden zijn vastgelegd in een reglement) De Raad van Commissarissen van Woonveste is ultimo 2008 als volgt samengesteld: - de heer C.J. de Jager, voorzitter - de heer drs. H.J. Klokman, vice-voorzitter (aftredend per ) - de heer mr. H.P. Kamerbeek (voorgedragen door de huurders; aftredend per 31 december 2008) - de heer H.J.E. van Loon - de heer drs. H.J.G.M. Schellekens - de heer B.J. Straatsma (voorgedragen door de huurders) De raad ziet toe op het handelen door het bestuur; de bevoegdheden zijn vastgelegd in een reglement. Het management van Woonveste bestaat in 2008 uit: - de heer drs. A.J. Gorter statutair-directeur ; geeft leiding aan de organisatie - mevrouw C. Gijsbers hoofd afdeling woonservice - de heer ing. C.L.L. Cockx hoofd afdeling technische ontwikkeling - de heer drs. P.F.C. Nuytens hoofd afdeling interne zaken Participaties Stichting Woonveste participeerde in 2008 in vier verenigingen van eigenaren van een appartementencomplex. Woonveste is 100% aandeelhouder van Woonveste Holding BV en de Holding heeft een 100% deelneming in de 4 werkmaatschappijen Woonveste Commerciële Verhuur BV, Woonveste Wolput BV, Woonveste Projecten BV en Woonveste Diensten BV. Woonveste heeft de volledige zeggenschap in de BV s. Bestuur en toezicht zijn identiek aan die van de Toegelaten Instelling Woonveste. Deze BV s waren in 2008 niet actief; zij zijn slapend tot het moment dat Woonveste het van belang acht om één of meerdere te activeren (het verstrekken van leningen en het beheersen van risico s is in het verslagjaar niet aan de orde) Woonveste neemt deel in het WoonInvesteringsFonds (WIF) van corporaties, dat ten doel heeft om financieel minder draagkrachtige collega s aan goedkopere leningen te helpen. Woonveste is aangesloten bij de Vereniging van wooncorporaties Aedes. JAARVERSLAG

21 Missie De missie van Woonveste is vastgelegd in het Ondernemingsplan en luidt als volgt: Woonveste stelt haar klant centraal. Speciale aandacht gaat hierbij uit naar mensen met een laag inkomen, ouderen, en mensen met een beperking. De klant kan rekenen op een transparant en gedifferentieerd aanbod aan woningen en diensten tegen een passende prijskwaliteitverhouding. Woonveste investeert in de kwaliteit van buurten. Om dit te realiseren werkt Woonveste actief samen met gemeenten, leveranciers, welzijn- en zorgorganisaties. Woonveste is dé professionele partner op het gebied van de volkshuisvesting in de gemeenten Heusden en Haaren. JAARVERSLAG

22 3. MAATSCHAPPELIJKE PRESTATIES DOOR WOONVESTE Woonveste is een maatschappelijke onderneming, die een specifieke taak heeft op het gebied van de volkshuisvesting. Woonveste wil tevreden klanten hebben; dus tevreden huurders, woningzoekenden en belanghouders. In dit hoofdstuk wordt op hoofdlijnen geschetst welke maatschappelijke prestaties Woonveste in 2008 heeft geleverd. Diverse onderwerpen worden in de navolgende hoofdstukken uitgewerkt. In het verslagjaar heeft Woonveste hard gewerkt aan het realiseren van haar doelstelling. Het gros van de in het jaarplan opgenomen zaken is gerealiseerd of in gang gezet. Andere thema s zijn aanvullend opgepakt. Woonveste heeft haar financiële mogelijkheden opnieuw bezien en geconstateerd dat zij ondanks de zeer forse inspanningen op het gebied van de nieuwbouw- een financieel gezond bedrijf is. Wel komen de grenzen van het financieel haalbare in zicht en mede om die reden zullen de mogelijke investeringen scherper dan voorheen worden getoetst op de maatschappelijke bijdrage die deze leveren. Woonveste prijst zich gelukkig, dat er vooralsnog geen situatie bestaat, dat nieuwbouw slechts kan plaatsvinden als de verkoop van bestaand bezit voldoende inkomsten oplevert. De organisatie ziet met tevredenheid terug op de geleverde prestaties. Bouwen In de regio s-hertogenbosch bestaat nog steeds een tekort aan woningen. Waaronder aan huurwoningen. Door onvoldoende nieuwbouw in de regio functioneert de woningmarkt onvoldoende goed. Weliswaar is de vraag naar koopwoningen in de loop van 2008 flink teruggelopen, op de wat langere termijn zal de vraag vermoedelijk weer flink aantrekken. De vraag naar huurwoningen blijft onverminderd hoog (en zal op korte termijn wellicht nog stijgen als gevolg van onzekere vooruitzichten bij potentiële kopers). Woonveste heeft een omvangrijk aantal woningzoekenden, die erg lang op een woning moeten wachten. De organisatie wil actief aan een oplossing werken, door grote aantallen nieuwbouwwoningen te bouwen, en wel minimaal 700 huurwoningen in de periode 2006 t/m Van deze 700 zijn er inmiddels 212 aan de huurwoningvoorraad toegevoegd. Woonveste heeft in huurwoningen opgeleverd. Het betreft seniorenwoningen in de directe nabijheid van een zorgcentrum. In 2008 is gestart met de bouw van 140 wooneenheden, alsmede met een multifunctionele accommodatie. Ultimo 2008 waren in totaal 324 wooneenheden in aanbouw. Hiervan zijn er 135 bestemd voor de zorg en 16 voor de verkoop. Aanvullend zijn circa 90 wooneenheden in voorbereiding, waarvan de bouw naar verwachting in 2009 van start kan. Gelet op de plannen welke in voorbereiding zijn kunnen ook na 2009 vele honderden woningen door Woonveste opgeleverd worden, waardoor de doelstelling van 700 woningen naar verwachting gerealiseerd gaat worden. Een belangrijke bijdrage hieraan levert het gebied Geerpark in Vlijmen, waar in samenwerking met de gemeente- een woongebied van ca. 700 woningen (waaronder 250 huurwoningen) wordt voorbereid. Het planologisch concept is in voorbereiding. Niet alle plannen van Woonveste konden worden gestart in Nieuwbouw in Oudheusden werd geblokkeerd vanwege een onteigeningsprocedure. Twee andere plannen werden vertraagd vanwege planologische procedures. In het verslagjaar heeft Woonveste potentiële bouwgrond verworven in Nieuwkuijk. JAARVERSLAG

23 Herstructureren en onderhouden Naast nieuwbouw houdt Woonveste haar kwaliteitsniveau van bezit op peil door herstructurering en nieuwbouw. Het herstructureringsproject Oudheusden is vertraagd vanwege het niet beschikbaar kunnen komen van één te verwerven woning. De gemeente is een onteigeningsprocedure gestart. Zodra de gronden beschikbaar zijn zal Woonveste met de bouw starten. In Drunen verliep de voorbereiding van het herstructureringsproject Van Arckelstraat/ Prins Hendrikstraat voorspoedig. De vergunningen zijn nagenoeg rond en de aanbesteding is afgerond. In Haaren wordt met Cello al geruime tijd gewerkt aan plannen tot herstructurering van ca 30 wooneenheden in het plan Ruybosch. Cello heeft aan Woonveste bedenktijd verzocht in verband met vraagpunten rond de door deze organisatie gewenste toekomst van het gebied. De door Woonveste ontwikkelde plannen voor herstructurering van het gebied Donkhof te Haarsteeg zijn goed gevallen bij de gemeente Heusden. In dit plan worden wonen en zorg op een bijzondere wijze gelinkt. De gemeente is doende de ruimtelijke randvoorwaarden voor de ontwikkeling vast te stellen. Woonveste en de Van Neynselstichting zijn gesprekken gestart over de herstructurering van de zorgeenheden in het complex Grevelingen te s-hertogenbosch. De eerste gedachten over deels sloop, deels aanpassing en deels nieuwbouw zijn in gezamenlijkheid besproken met de gemeente. Woonveste heeft haar woningen in 2008 voor een bedrag van 10,8 miljoen euro onderhouden. De woningen verkeren in een goede staat. Samenwerken Woonveste werkt samen met partijen op het gebied van wonen, welzijn en zorg met als doel om gezamenlijk projecten te realiseren die leiden tot een meerwaarde voor de samenleving. De gemeente Heusden en Woonveste hebben een gezamenlijk nieuwbouwprogramma voor de realisatie van huurwoningen in de periode ; locaties voor huurwoningen zijn aangeduid, aantallen zijn benoemd en een planning is opgenomen. Woonveste is nog in afwachting van een locatieaanduiding door de gemeente Heusden voor 150 huurwoningen, welke op korte termijn gebouwd moeten worden. Een belangrijk samenwerkingsproject is de te realiseren nieuwbouwwijk Geerpark. Een samenwerkingsovereenkomst van beide partijen met de provincie Noord-Brabant werd gesloten. Doel is om in Geerpark vergaande duurzaamheidambities te realiseren. De gemeente Haaren lijkt helaas geen prioriteit te willen geven aan de bouw van huurwoningen in haar gemeente. Wel kon Woonveste met deze gemeente een samenwerkingsovereenkomst aan gaan inzake de realisatie van negen starters-koopwoningen in Biezenmortel. Woonveste was in het verslagjaar betrokken bij de dorpsontwikkelingsplannen. De samenwerking met Stichting Prisma richt zich op de realisatie van nieuwbouw in Drunen voor mensen met een beperking; de bouw start in Met Cello werkt Woonveste samen aan twee nieuwe woonzorglocaties in Helvoirt, welke begin 2009 worden opgeleverd; één in Vlijmen waarvan de bouw inmiddels gestart is en één in Haaren. Woonveste realiseert ten behoeve van Schakelring (ouderenzorg Heusden) een nieuw zorgcentrum in Drunen. De bouw ontwikkelt zich voorspoedig en zal eind 2009 opgeleverd worden. Zowel in dit complex, als in het recent opgeleverde wooncomplex nabij het zorgcentrum Vlijmen zijn voorzieningen op het gebied van domotica aangebracht. Een intentieovereenkomst met de Van Neynselstichting over de herstructurering van de zorgeenheden en de nieuwbouw in het complex Grevelingen te s-hertogenbosch is in voorbereiding genomen. Doel is om gezamenlijk een modern zorgcomplex te realiseren. JAARVERSLAG

24 Het in Heusden opgezette plan Woonservicezones, heeft geleid tot een prioriteitstelling binnen het overleg wonen, welzijn en zorg. Woonveste is gestart met de vertaling naar haar voorraadbeheerplan. Tevens is een aanzet gegeven tot een passende bestemming van het pand Mommersteeg aan de rand van de nieuwbouwwijk Geerpark. Vanuit het overleg heeft de ontwikkeling van het gebied Donkhof te Haarsteeg een stevige impuls gekregen. Op het gebied van leefbaarheidverbetering heeft Woonveste diverse zaken opgepakt. In veel gevallen is hierbij samengewerkt met organisaties op het gebied van welzijn en zorg. Partijen raken meer op elkaar ingespeeld. Woonveste heeft met de gemeente Heusden van gedachten gewisseld over het steviger vormgeven van de bestuurlijke rol op dit terrein. Goed is, dat beide organisaties hebben aangegeven, dat zij hun interne organisatie meer willen (in)richten op het wijkgericht werken. Een mooi moment was de start van de door Woonveste te realiseren multifunctionele accommodatie in de wijk Vliedberg. De start werd een feest voor de hele buurt. Dit bezegelt de samenwerking tussen gemeente en corporatie. Het project betekent een flinke impuls voor de leefbaarheid in de wijk. In het verslagjaar heeft Woonveste wederom een Belanghoudersdag georganiseerd. Op deze bijeenkomst werd met belanghebbende organisaties teruggekeken op de geleverde prestaties door Woonveste en werd gediscussieerd over de gewenste onderlinge samenwerking en prestaties. Tevreden klanten De mate van tevredenheid bij de Woonveste-klanten wordt regelmatig gemeten, zowel door Woonveste als door de onafhankelijke organisatie KWH. Deze tevredenheid ligt hoog: gemiddeld 7.7. Dit cijfer is hoger dan het gemiddelde bij KWH-corporaties. De Woonwinkel biedt uitgebreide informatie en keuzemogelijkheden en is in 2008 veelvuldig door klanten bezocht. De wachttijd voor een huurwoning is naar de mening van Woonveste te lang. Een belangrijke doelstelling in het Ondernemingsplan is om de gemiddelde wachttijd van actief woningzoekenden terug te brengen tot zes maanden. De recente nieuwbouw brengt de gemiddelde wachttijd nog niet fundamenteel naar beneden, wel is er een lichte trend in de goede richting. Een stevige inzet blijft noodzakelijk om uiteindelijk de doelstelling te halen. De Belanghouders hebben de inspanningen, die Woonveste in het voorafgaand jaar heeft gepleegd, gewaardeerd en stemmen in met de hoofdpunten voor het jaar Betaalbaar wonen Woonveste heeft het gros van haar woningen onder de marktprijs verhuurd. Van de totale woningvoorraad van Woonveste bedraagt de gemiddelde werkelijke nettohuur 65% van de maximaal redelijke huur. Een ruim deel van haar aanbod is daardoor toegankelijk voor mensen met een smalle beurs. De door Woonveste genomen onrendabele top voor de nieuwbouw (wederom met als doel de huren betaalbaar te houden) behelsde in 2008 een bedrag van ruim 10 miljoen. Huurders met structurele betalingsproblemen zijn door Woonveste individueel begeleid. Ultimo 2008 moest een omvangrijk bedrag ( ) aan oninbare vorderingen afgeboekt worden wegens schuldsanering van (ex-)huurders en met onbekende bestemming vertrokken personen. JAARVERSLAG