FGH Vastgoedbericht 2011 FGH Real Estate Report 2011

Maat: px
Weergave met pagina beginnen:

Download "FGH Vastgoedbericht 2011 FGH Real Estate Report 2011"

Transcriptie

1 FGH Vastgoedbericht 2011 FGH Real Estate Report 2011 Duurzaam voldoen aan de vraag Sustainably meeting demand

2 Welkom bij FGH Bank, specialist in het financieren van commercieel vastgoed. Met kennis van zaken en passie voor ons vak bieden wij duurzame oplossingen voor duurzame relaties. Wij hebben alle relevante kennis en specialismen in huis. Onze kennis stelt ons in staat vooruit te kijken, om nieuwe perspectieven te ontdekken. Wat we zien aan de horizon reflecteert zich in onze visie op commercieel vastgoed. Van daaruit maken we de vertaalslag naar de praktijk van alledag. Maar bovenal zijn we een solide bank. Niet voor niets noemen we ons: dé vastgoedbank. Welcome to FGH Bank, specialist in the financing of commercial real estate. With first-rate knowledge of the business and a passion for our profession, we provide sustainable solutions for sustainable relationships. FGH Bank possesses all the relevant in-house expertise and specialisations. Our expertise enables us to look forward and discover new perspectives, and our vision of commercial real estate is a reflection of what we see on the horizon. This vision is translated into everyday practice. Above all, we are a robust bank, and it is for good reason that we call ourselves the real estate bank.

3 FGH Vastgoedbericht 2011 FGH Real Estate Report 2011 Duurzaam voldoen aan de vraag Sustainably meeting demand

4 Inhoud Content 5 Voorwoord 6 Visie Duurzaam voldoen aan de vraag 14 Trends in de kantorenmarkt 22 Interview Prof. dr. ir. J.D.M. (Anke) van Hal 24 Trends in de winkelmarkt 32 Trends in de bedrijfsruimtemarkt 42 Interview Mr. S.N. (Sipko) Schat 44 Trends in de woningmarkt 52 Interview Annemarie van Gaal 54 Trends in de vastgoedbeleggingsmarkt 64 Interview Ing. Chr. (Chris) Gongriep 66 Begrippenlijst 67 Over FGH Bank 68 Adressen 69 Factsheets 105 Foreword 106 Vision Sustainably meeting demand 114 Trends in the Office Market 122 Interview Prof. dr. ir. J.D.M. (Anke) van Hal 124 Trends in the Retail Market 132 Trends in the Industrial Real Estate Market 142 Interview Mr. S.N. (Sipko) Schat 144 Trends in the Residential Market 152 Interview Annemarie van Gaal 154 Trends in the Real Estate Investment Market 164 Interview Ing. Chr. (Chris) Gongriep 166 Glossary and acronyms 167 About FGH Bank 168 Adresses 169 Factsheets 2

5 FGH Vastgoedbericht 2011 Duurzaam voldoen aan de vraag FGH Vastgoedbericht

6

7 P.C. Keur Directievoorzitter Duurzaam voldoen aan de vraag FGH Bank, de vastgoedbank, weet als geen ander dat kennis en kunde in een zo gespecialiseerde branche als vastgoed een must is. In de decennialange bestaansgeschiedenis van FGH Bank (sinds 1890) speelt kennis van de verschillende deelmarkten van de vastgoedsector dan ook een grote rol. Deze kennis delen wij graag met de markt. En dat doen wij sinds jaar en dag met ons jaarlijkse rapport; het FGH Vastgoedbericht. Zo ook dit jaar, met de uitgave Duurzaam voldoen aan de vraag die hier voor u ligt. Deze titel markeert het bijzondere punt waarop wij in de vastgoedmarkt zijn aanbeland. Het punt dat de markt draait van aanbod- naar vraaggestuurd. Jarenlang was aanbod troef, en hoe. Maar die tijd is voorbij. De vastgoedsector staat voor een grote opgave om zichzelf opnieuw uit te vinden. Om aansluiting te vinden op de veranderde en veranderende behoefte in de markt, en op de steeds sneller opvolgende economische en maatschappelijke ontwikkelingen. Dat is een behoorlijke uitdaging voor onze sector, die van nature laatcyclisch is en alleen al daardoor veelal niet voorop loopt in innovativiteit. In een interview dat u in dit rapport vindt, deelt mevrouw A. (Annemarie) van Gaal ondernemer pur sang haar inzichten over hoe de vastgoedsector die aansluiting toch zou kunnen bewerkstelligen. Op een duurzame manier in ieder geval, dat leidt geen twijfel. Want als er een ontwikkeling de afgelopen jaren een enorme vlucht heeft genomen dan is dat duurzaamheid wel. Duurzaamheid is op zichzelf uiteraard geen nieuw fenomeen. Het feit dat duurzaamheid in de vastgoedmarkt inmiddels niet zozeer meer een onderscheidend vermogen heeft, maar veel meer een voorwaarde is geworden, is dat wel. Interessant is nu de vraag in hoeverre dit ook daadwerkelijk zal resulteren in standaard duurzame vastgoedactiviteiten. En in hoeverre de bestaande voorraad eigenlijk te verduurzamen valt. Want dat is voor de komende jaren ook een vraagstuk waar de sector zich over zal moeten buigen. Over dit onderwerp spraken wij onder andere met prof. dr. ir. J.D.M. (Anke) van Hal, hoogleraar Sustainable Building and Development bij Business Universiteit Nyenrode en praktijkhoogleraar Sustainable Housing Transformation bij de TU Delft. Daarnaast vindt u in dit rapport ook een interview met de heer Ing. Chr. (Chris) Gongriep, die als een van de grootste Nederlandse ontwikkelaars zijn visie geeft op dit onderwerp. Tot slot spraken wij met de heer mr. S.N. (Sipko) Schat, lid van de Raad van Bestuur Rabobank Nederland, over hoe Rabobank invulling geeft aan duurzaam ondernemen en wat zijn visie is op klantgericht werken. Voldoende invalshoeken kortom om het thema van het FGH Vastgoedbericht 2011 Duurzaam voldoen aan de vraag eens grondig tegen het licht te houden. Onze kennis van het vak en betrokkenheid bij vastgoed hebben geleid tot dit complete overzicht van de belangrijkste trends en ontwikkelingen in de vastgoedmarkt, en onze visie als vastgoedfinancier daarop. Want ook in deze veranderende markt blijft FGH Bank boven alles dé vastgoedbank. Peter Keur FGH Vastgoedbericht 2011 voorwoord 5

8 Duurzaam voldoen aan de vraag 6

9 visie De Nederlandse economie groeit weer. Dat is voor velen een hele geruststelling. Toch zegt die groei op zichzelf niet zoveel. Want vergeleken met het sombere jaar 2009 is enig herstel niet zo vreemd. Het gaat nu statistisch gezien iets beter dan een jaar geleden. Zijn het Nederlandse bedrijfsleven, de consumenten en de overheden de gevolgen van de crisis daarmee ook daadwerkelijk te boven? Nee, in de optiek van FGH Bank is er nog een lange weg te gaan. Maar herstel moet ergens beginnen. Voor Nederland is dat vooral in het buitenland. Export is de drijvende kracht achter onze groei, inclusief de doorvoer van goederen. Dat herstel vanuit het buitenland hangt samen met de hoge vraag in opkomende economieën. Tot op heden hebben die aanzienlijk minder last van de crisis. Ook lijkt het bedrijfsleven in Duitsland, onze belangrijkste handelspartner, opmerkelijk snel te herstellen, onder meer door forse investeringen van de Duitse overheid. Nederlandse bedrijven profiteren hiervan, wat in ieder geval een goed begin is. FGH Vastgoedbericht 2011 visie 7

10 Binnenlandse vraag blijft achter De binnenlandse vraag is nog altijd fragiel. Angst overheerst bij consumenten, hoewel sinds het najaar van 2010 enig herstel zichtbaar is. Angst is er voor het verlies van inkomen, koopkracht en welvaart. Eerst was die er voor het verlies van werk. En nu de arbeidsmarkt langzaam maar zeker lijkt te verbeteren, worden vooral de gevolgen van overheidsbezuinigingen en van de tekorten bij pensioenfondsen gevreesd. Nederlandse consumenten zijn meer gaan sparen. Dit leidt op individueel niveau tot meer vermogen, maar werkt collectief juist averechts: de groei stokt. Tot voor kort werd het verlies aan particuliere consumptie nog deels gecompenseerd door extra overheidsuitgaven. Hierin treedt vanaf 2011 een kentering op. De rijksoverheid en gemeenten zullen de komende jaren veel minder uit geven. Stimulering maakt plaats voor bezuiniging. Op de eigen organisatie, maar ook op de uitgaven. De gevolgen daarvan voor de portemonnee van de burger zijn nog onduidelijk. Die onzekerheid voedt angst bij consumenten. En angstige consumenten, zo leert elke economische crisis, consumeren weinig. Krachtig economisch herstel in ons land is er dan ook pas als de consumentenbestedingen substantieel verbeteren. Focus op financiële stabiliteit Onduidelijk is wanneer herstel plaatsvindt, en in welke omvang. De kredietcrisis heeft in 2008 duidelijk gemaakt dat innovatie en deregulering binnen de financiële markten was doorgeschoten. De economische crisis die daarop volgde, toonde duidelijk de wereldwijde impact en onderlinge afhankelijkheid van het systeem. Bedrijven die zich weten aan te passen, overleven en groeien weer. Maar het probleem is daarmee nog niet opgelost. Dat werd ook in 2010 goed zichtbaar. Hoe goed een financieel systeem ook onzekerheid en instabiliteit staan herstel in de weg. in elkaar zit, elke burger weet dat het opeenstapelen van schulden uiteindelijk onhoudbaar is. Dat geldt ook voor staatsschulden. En diezelfde burgers weten ook dat ze hier de rekening voor gepresenteerd zullen krijgen. De Europese schuldencrisis heeft dit duidelijk aan het licht gebracht. Op het moment dat de schulden die een land heeft niet in verhouding staan tot de omvang van de economie, de concurrentiekracht van het land, en het innovatief vermogen, nemen de risico s voor deze landen toe. Die hogere risico s vertalen zich in hogere rentes. Als die rente te ver oploopt, kan dat land de facto onmogelijk aan nieuw kapitaal komen. Voor Griekenland werd dit in het voorjaar van 2010 duidelijk, wat bijna de val van de euro tot gevolg had. Ierland volgde in het najaar en ook in Italië, Spanje en Portugal waren er sterke onevenwichtigheden in de staatsfinanciën. Voor veel Westerse landen is de hoogte van de schulden een risico voor de financiële stabiliteit op lange termijn. Op grote schaal gaan landen over tot het nemen van maatregelen die de overheidsfinanciën op orde moeten brengen, ook buiten de eurozone. Internationale instabiliteit De impact van de schuldencrisis is groot. Een oplossing voor de economische problemen zal veel inspanning en tijd vergen. Schuldreductie is een mogelijke oplossing. Het leidt tot minder financiële risico s en daarmee tot meer stabiliteit op de lange termijn, zo is de redenatie in de eurozone. De eurolanden worden, of voelen zich, hiertoe verplicht. Zij kiezen daarmee voor een traject waarbij zij de schulden reduceren en tegelijkertijd de concurrentiekracht vergroten. Dit blijft niet zonder gevolgen. Burgers krijgen al dan niet terecht het gevoel dat de sociale welvaartsstaat wordt uit gekleed en economisch herstel op de korte termijn wordt geremd. Deze oplossingsrichting staat in schril contrast tot het monetaire beleid van de Verenigde Staten. Daar wordt schuldcreatie door monetaire verruiming juist als oplossing gekozen. Tenminste, zolang de economie nog onvoldoende is hersteld. Het stelsel van centrale banken (de Fed) koopt onder meer de eigen staatsschuld op en creëert daarmee extra monetaire ruimte. Dit zorgt ervoor dat er voldoende liquiditeit in de markt blijft, waardoor het marktmechanisme kan blijven werken. Anders dan de Europese Centrale Bank (ECB) heeft de Fed hiertoe iets meer ruimte, omdat de dollar als reservevaluta een aparte status geniet. Het is wel de vraag hoe lang deze oplossing blijft werken zonder het economisch evenwicht op langere termijn te ontwrichten. Ongecontroleerde geldcreatie leidt bij een aantrekkende economie tot inflatie. Dat kan ook een doel zijn, omdat daarmee de schulden in reële termen dalen. Daarnaast 8

11 levert een goedkope dollar het bedrijfsleven internationaal concurrentievoordeel op. Internationale concurrentieverhoudingen veranderen, en dat laat de valutamarkten niet ongemoeid. Vorig jaar intervenieerden centrale banken in diverse landen om de eigen valuta kunstmatig te verzwakken en het eigen bedrijfsleven zo een handelsvoordeel te bieden. Dat zet handelsrelaties onder druk, want het risico bestaat dat dit uitmondt in protectionisme en verstoorde handelsverhoudingen. Dat geldt ook voor de handelsrelatie tussen de Verenigde Staten en China. De volgens de Amerikanen veel te goedkope Chinese yuan is hen een doorn in het oog geworden. Het biedt China een oneerlijk concurrentievoordeel, wat ten koste gaat van de Amerikaanse werkgelegenheid. Omgekeerd verwijt China dat het te ruime monetaire beleid in de Verenigde Staten kan leiden tot een ontwrichting van het internationale evenwicht. Zo groeien de onderlinge spanningen, ontstaan er tegengestelde handelsbelangen en verschuiven de internationale handelsverhoudingen. Rentebeeld duidt nog steeds op onzekerheid De onzekere internationale marktomstandigheden beïnvloeden ook de renteontwikkeling. Dat is bijvoorbeeld zichtbaar in de 5-jaars-swaprente. Die daalde in de eerste acht maanden van vorig jaar met meer dan 100 basispunten. Dit getuigt van een vlucht naar zekerheid onder beleggers en dreef de obligatiekoersen omhoog. Het gevolg daarvan is dat het effectief rendement daalt. Sinds september 2010 loopt de 5-jaarsrente echter weer op. Opvallend is daarnaast de beweeglijkheid van tarieven. Die kunnen per dag met 5 tot 10 basispunten verschuiven, een duidelijk teken van onzekerheid in de markt. Binnen de eurozone heeft de ECB de herfinancieringsrente van 1% in 2010 niet aangepast. De Euribor-rente is echter wel gestegen, doordat de ECB zich langzaam van de markt terugtrekt. De 3-maands Euribor is ten opzichte van het laagste punt in maart met ruim 40 basispunten opgelopen. Het 1%-rentetarief geldt alleen voor banken, zij het tegen het leveren van een onderpand. Hier zit ook de uitdaging voor de ECB. De regels en voorwaarden gelden voor banken in alle lidstaten. En dat terwijl in de kapitaalmarkt de tarieven voor bijvoorbeeld Ierland, Portugal en Griekenland ver boven die van Nederland en Duitsland liggen. Centrale banken hadden voorheen primair de korte rentes als werkgebied. Die kunnen zij via het rentebeleid direct beïnvloeden. Lange tarieven werden bepaald door de ver wachtingen van de markt. Het rentewapen van de Fed is echter uitgewerkt. Het ruime monetaire beleid in de Verenigde Staten ontstaat dan ook door de angst voor mogelijke deflatie. De opkoop van obligaties beïnvloedt inmiddels ook direct de lange rentes. Het rentewapen van de Fed is uitgewerkt. Rente is de prijs van geld en die zou in een perfecte markt op evenwicht gebaseerd moeten zijn. Evenwicht tussen continenten, tussen landen, tussen heden en toekomst, tussen aandelenmarkten, obligatiemarkten en vastgoed. Wisselkoersen, al dan niet vrij bewegend, lopen hier nog tussendoor. Op het moment dat centrale banken zich met zowel korte als lange rentes bezighouden, wordt de renteverwachting moeilijker te bepalen en raakt die wellicht ontkoppeld van de fundamenten. Ondanks het ruime monetaire beleid en de rentetarieven blijven de inflatieverwachtingen vooralsnog beperkt, maar lopen wel iets op. Dit is te zien aan de prijzen die nu gelden voor het indekken van inflatie. Zo schommelde de prijs voor het indekken van de 10-jaars Europese inflatie eind 2010 rond de 1,98%. De yieldcurve is ten opzichte van eind 2009 vlakker geworden. Daarmee verwacht de markt een laagblijvende korte rente. Als de ECB de rente niet aanpast, de hoeveelheid liquiditeit in de markt voldoende is, én banken aan elkaar durven te lenen, kunnen de Euribors dus nog laag blijven. Dat zou zich normaliter moeten vertalen in laagblijvende kapitaalmarkttarieven. Voorwaarde is wel dat het vertrouwen in de (wereld)economie, de euro en de kracht van centrale banken gewaarborgd wordt. Want zonder dit vertrouwen zal de kapitaalmarktrente zonder twijfel stijgen. Strengere eisen aan banken gesteld Door de kredietcrisis gaat het bancaire landschap er de komende jaren anders uitzien. De verschillen in kwaliteit tussen banken zullen groter worden. Ook zullen er maatregelen komen die de veiligheid van de sector vergroten, zowel nationaal als internationaal. De basis hiervoor is terug te vinden in Basel III. Hierin worden nieuwe (strengere) kapitaal- en liquiditeitseisen vastgesteld waaraan banken in de toekomst moeten voldoen. Dit is bedoeld om toekomstige financiële crises te voorkomen. Basel III is daarmee een reactie van de toezichthoudende instanties op de oorzaken en gevolgen van de kredietcrisis. In de kern betekent Basel III dat banken meer (en beter) kapitaal moeten aanhouden en daarnaast grotere liquiditeitsbuffers moeten bezitten. FGH Vastgoedbericht 2011 visie 9

12 Basel III is een wellicht een terecht antwoord op het risico op een nieuwe financiële crisis. Maar minder gunstige consequenties zijn er ook. In de eerste plaats zullen banken meer kapitaal moeten aanhouden en hebben daardoor minder ruimte voor nieuwe kredietverlening. Doordat banken meer kapitaal moeten aanhouden, komt bovendien het rendement van banken onder druk, wat kan leiden tot hogere kosten voor kredietverlening. Dit zal het tempo van economisch herstel vertragen. Een nog groter effect op banken zullen de nieuwe liquiditeitseisen hebben. Banken moeten meer langetermijnfunding aantrekken of meer liquide activa, zoals staatsobligaties, aanhouden. Door de beperkte beschikbaarheid van langetermijnfunding zal ook de kredietverlening mogelijk onder druk komen te staan. Mede om de negatieve gevolgen voor economische groei te bepreken, worden de nieuwe richtlijnen gefaseerd ingevoerd, zodat banken pas in 2018 aan alle nieuwe eisen moeten voldoen. Kentering in overheids beleid. Van stimulering naar hervorming Door de instabiele mondiale economie en het verschil van inzicht over de te nemen maatregelen, is een sterk herstel van de Nederlandse economie op korte termijn niet erg waarschijnlijk. Nederland profiteert weliswaar van de gestegen wereldhandel, maar een vertraging hierin kan de positieve lijn eenvoudig weer ombuigen. Daarbij komt dat een groot deel van het herstel in het afgelopen anderhalf jaar voor rekening kwam van stimulerende maatregelen door de overheid. Ook hierin is een kentering te verwachten. Op Prinsjesdag heeft het demissionaire kabinet-balkenende IV zijn laatste Miljoenennota gepresenteerd. Die sloeg een nieuwe weg in: economische stimulering maakte plaats voor bezuinigingen. Dit jaar wordt al 3,2 miljard bezuinigd. Het nieuwe kabinet-rutte zal dit beleid de komende jaren doorzetten met een intensivering van de bezuinigingen met zo n 15 miljard. Consumenten en bedrijven zullen voorlopig niet het gat opvullen dat de overheid laat vallen. Vrij besteedbare inkomens komen door een scala aan maatregelen onder druk te staan. Ook de verworven rechten van de sociale welvaartsstaat zullen worden getest. De verhoging van de AOW-leeftijd en de herijking van het pensioenstelsel laten zien dat er structurele veranderingen aankomen. Hoewel dit op de lange termijn leidt tot een meer evenwichtige situatie, zal er op korte termijn vooral een gevoel van welvaartsverlies optreden. Geen goede voedingsbodem voor een bestendig herstel op korte termijn. 10

13 Perspectief voor de vastgoedmarkt Bouwvolume neemt verder af Het macro-economische klimaat is vooral voor de bouwsector uiterst lastig. Veel bouwbedrijven worden al sinds het begin van de kredietcrisis geraakt. In eerste instantie leken de gevolgen nog mee te vallen. Doordat de bouwproductie doorgaans een werkvoorraad van meerdere maanden tot jaren bevat, werd het verlies aan nieuwe productie in 2009 nog opgevangen in de bestaande portefeuille. Inmiddels lopen de meeste projecten uit 2008 (en eerder) ten einde. De toevloed van nieuwe bouwprojecten is laag, waardoor veel bouwbedrijven een (te) lage orderportefeuille hebben. Dit raakt vooral de liquiditeit van de bouwsector en zal de komende jaren verder doorwerken in de omzetontwikkeling. Waar andere sectoren licht herstellen door de aangetrokken export, bevindt de laat-cyclische bouwsector zich op een dieptepunt. Overigens worden niet alleen bouwbedrijven geraakt. Ook bij bedrijven in de keten, zoals makelaars, notarissen en architecten, staan omzetten onder druk. In 2011 verwacht FGH Bank nog een lichte omzetdaling in de bouwsector. Daarna is een stabilisatie mogelijk, gevolgd door licht herstel. De bouwsector krijgt nog enige ondersteuning door overheidsmaatregelen, zoals de crisis- en herstelwet die een aantal bouwprojecten (inclusief infrastructuur) vervroegd tot uitvoering brengt. Hier profiteren vooral de grotere bouwbedrijven van. Kleinere bouwbedrijven krijgen steun door onder meer een tijdelijke btw-verlaging voor de personeelskosten bij de verbouwing van een woning. Dit zijn echter tijdelijke maatregelen die alleen op de korte termijn de sector stimuleren. Tegelijkertijd onderkennen veel gemeenten dat bestaande planvolumes veel te ambitieus zijn. Mede door tekorten op de grondexploitatie worden er veel projecten opgeknipt, uitgesteld of afgeblazen. In snel tempo zien ook gemeenten in dat zij ten onder dreigen te gaan aan hun eigen ambities en dat hun plannen simpelweg onhaalbaar zijn geworden. Nieuwbouw nieuwe stijl Herstel van de vraag naar vastgoed zal moeten komen van een aantrekkende vraag vanuit consumenten (woningen) en bedrijfsleven (commercieel vastgoed). Dat is niet op korte termijn te verwachten. Daarbij komt dat zeker de markt voor commercieel vastgoed in alle deelsegmenten te maken heeft met verzadiging. Bouwvolumes zoals we die in eerdere jaren gewend waren, zullen daarom zeer waarschijnlijk niet terugkeren. Aan woningen zal de komende jaren nog wel behoefte zijn, maar de bouwsector zal zich moeten instellen op een structureel lager aantal op te leveren nieuwbouwwoningen. Kwaliteitsdenken neemt de plaats in van het kwantiteitsprincipe van weleer, dat vrijwel geheel uitging van het aanbod. De sector komt hierdoor voor nieuwe strategische keuzes te staan. De komende jaren ligt de belangrijkste opgave in de binnenstedelijke omgeving, in tegenstelling tot de uitleggebieden van voorheen. Een complexe opgave, waar alle vastgoedprofessionals zich mee bezig zullen FGH Vastgoedbericht 2011 visie 11

14 moeten houden, en die een beroep zal doen op de innovativiteit en professionaliteit van de sector. Daarnaast neemt het verduurzamen van bestaande gebouwen toe. Dat biedt immers kansen om aan de ene kant een oplossing te vinden voor verouderde objecten en aan de andere kant te voldoen aan de veranderde vraag waarin duurzaamheid in steeds grotere mate een rol speelt. Ook hierin kan de bouwsector haar innovatievermogen en professionaliteit laten zien. Zonder innovatie is er weinig toekomstperspectief voor bouwbedrijven. Die innovatie kan op diverse fronten plaatsvinden. In de eerste plaats door een meer klantgericht ontwikkelingsproduct aan te bieden, met maatwerk en diversificatie. Daarnaast is er binnen de keten veel rendement te behalen, waarbij samenwerking en projectbeheer kunnen leiden tot meer efficiency en daarmee minder kosten. En ten slotte zal de grootschalige nieuwbouw, gebaseerd op grote grondposities, plaatsmaken voor bedrijven die flexibel kunnen en willen opereren. Dit proces zal de bouwsector volgens FGH Bank de komende jaren fundamenteel veranderen. zonder inno vatie weinig toekomstperspectief voor bouwbedrijven. Terug naar marktevenwicht De markt heeft vooral behoefte aan de terugkeer van een gezond evenwicht. Alle partijen in de vastgoedsector hebben daar belang bij: bouwers, ontwikkelaars, beleggers en financiers. Alleen een gezond marktevenwicht biedt namelijk ook op de langere termijn waardebehoud en -groei. En juist dat is nodig om permanent voldoende investeringen te kunnen genereren, zowel voor nieuwbouw als in bestaande objecten. Op dit moment is de vastgoedmarkt uit het lood geslagen; dat is voor sommige (deel)segmenten als kantoren en appartementen duidelijk zichtbaar. Een steeds grotere groep beleggers en ontwikkelaars richt zich in hun zoektocht naar stabiele en zekere vastgoedinvesteringen op een steeds kleiner segment kansrijk vastgoed. Vooral woningen en A1-winkels worden beschouwd als een stabiele investering. Het gevolg is dat de beleggingswaarde voor dit vastgoed stijgt. Dat is voor nu een positief signaal voor de vastgoedmarkt. Het is noodzakelijk om binnen afzienbare tijd terug te keren naar een vastgoedvoorraad die past bij de gebruikersvraag in de markt. De simpele vraag hoeveel ruimte bedrijven en consumenten eigenlijk nodig hebben, blijft steeds onbeantwoord. Gevolg is dat er te veel is ontwikkeld. Dat is al jarenlang duidelijk in de ontwikkeling van de leegstand. Sinds 2000 neemt het aanbod in alle vastgoedsegmenten (fors) toe. De spectaculaire waardegroei die er desondanks was in de periode tussen 2000 en 2008, is dan ook vooral gedreven door beleggersvraag. Niet door de gebruikersvraag. De komende jaren bieden weinig zicht op een positieve omslag. Een dalende beroepsbevolking, een andere manier van werken en de invloed van internet op onder meer de retailketen zullen het gebruik van vastgoed eerder op een lager dan een hoger niveau brengen. Voorkomen van polarisatie Zonder fundamentele ingrepen en veranderingen komt er een definitieve polarisatie in de markt, een tweedeling waarbij een deel van het vastgoed nauwelijks of geen kans meer heeft. Zo verwacht althans FGH Bank. Het is een illusie om te veronderstellen dat economisch herstel dit proces kan beëindigen of doorbreken. Hoogstens vertragen. Ingrijpen is daarom essentieel. We moeten terug naar minder. Dat is evident voor de kantorensector, maar ook in andere deelmarkten dreigt een steeds grotere tweedeling. De cruciale en voorlopig onbeantwoorde vraag is hoe dit proces moet worden ingestoken. Een bouwstop is de meest effectieve stap om te voorkomen dat er meer vastgoed bij komt. Maar pleiten voor een absolute bouwstop is strategisch onjuist. Dat drijft de markt verder van de gebruiker af en houdt bovendien geen rekening met regionale verschillen. Uiteindelijk leidt het tot het wegvallen van investeringen, verlies van waarde en daarmee tot een neerwaartse spiraal. Het probleem in de vastgoedmarkt zit dan ook aan de onderkant van de markt, in technisch en economisch ver ouderde gebouwen. Een sloop- of transformatieverplichting zou in sneltreinvaart het probleem op kunnen lossen, ware het niet dat praktische problemen deze oplossing feitelijk onmogelijk maken. Denk aan de gedeeltelijke leegstand van panden, de monofunctionaliteit van gebieden en de vaak te hoge boekwaarde. De markt staat daarom voor een groot dilemma. De noodzaak tot ingrijpen is helder, maar elke oplossing zal altijd ergens in de markt gevoeld worden. Het gevolg is dat de problematiek vooruit wordt geschoven. Daardoor neemt de tweedeling in de markt niet af, maar juist toe. 12

15 vastgoedvoorraad moet passen bij de gebruikersvraag in de markt. Centrale coördinatie, regionale differentiatie In de vastgoedmarkt lijkt een brede consensus te bestaan over de problematiek van een te grote voorraad en een te hoog planvolume. Maar diezelfde markt lijkt niet in staat deze problemen zelf op te lossen. Keer op keer wordt dit bewezen. Geen enkele ontwikkelaar neemt vrijwillig afscheid van een lucratief bouwplan, geen enkele belegger wil verlies nemen op een investering. De vastgoedsector heeft daarom hulp nodig om het evenwicht te herstellen, en heeft behoefte aan centrale coördinatie. Daarom zal de overheid als organisator van marktherstel een centrale rol moeten krijgen. Niet om de rekening te betalen, maar om veranderingen te stimuleren. FGH Bank heeft eerder gepleit voor een nationale autoriteit met bevoegdheden om het marktevenwicht te herstellen. Een dergelijke instantie lijkt nu harder nodig dan ooit. Want juist door gebrek aan een sturende autoriteit worden op lokaal niveau nu massaal nieuwbouwplannen geschrapt. Dit kan voorkomen worden door te sturen op drie punten. Ten eerste het inventariseren en monitoren van de (huidige en toekomstige) behoefte in de markt. Ten tweede het vaststellen in hoeverre de vraag past bij de beschikbare voorraad en op grond daarvan prioriteiten stellen ten aanzien van nieuwbouw. En ten derde door bezitters van leegstaand vastgoed in beweging te krijgen. Dat kan door beleggers te wijzen op hun leegstand en hen perspectief te bieden. Bijvoorbeeld door transformatie eerder en sneller mogelijk te maken of door de inrichting van een (lokaal) herstructureringsfonds. Volgens FGH Bank is daarbij een landelijke coördinatie nodig, maar zal de uitwerking op regionaal niveau kunnen en moeten verschillen, afhankelijk van de regionale marktomstandigheden. Terug naar de klant Zichzelf opnieuw uitvinden; dat is de immense taak waar de vastgoedsector nu voor staat. De markt weer in evenwicht brengen. Samenwerking is daarbij vereist. Tussen marktpartijen onderling en met de overheid. Zonder samenwerking voorziet FGH Bank een verdere polarisatie met meer verliezers dan winnaars. Marktpartijen hebben ieder een eigen verantwoordelijkheid. Langetermijnrendement zal voorrang moeten krijgen boven kortetermijnwinst. Daarnaast is dynamiek nodig, want zolang die ontbreekt, blijft echt marktherstel uit. Bovenal is er behoefte aan een klantgerichte strategie. Want in een te ruime markt zullen alleen partijen die in staat zijn in de behoefte van de eindgebruiker te voorzien, voldoende rendement genereren. Omdat de gebruikersvraag bij bedrijven, retailers en consumenten in de komende jaren sterk zal veranderen, kan de sector niet stil blijven zitten. Innovatie en creatief ondernemen is een must om te kunnen voldoen aan de vraag. Een vraag waar standaard een duurzaamheidselement inzit. Duurzaam heeft daarmee haar onderscheidend vermogen verloren, en is tot norm verheven. Ook op dat vlak zal de sector worden uitgedaagd. Voldoen aan de veranderde vraag van de markt, op een duurzame manier. Dat is waar we voor gaan. Utrecht, maart 2011 Directie FGH Bank N.V. FGH Vastgoedbericht 2011 visie 13

16 Grote druk op kantorenmarkt 14

17 Trends In de kantorenmarkt Vraag en aanbod in de kantorenmarkt ontwikkelden zich tot de 21e eeuw evenredig aan elkaar. Na de eeuwwisseling veranderde dit beeld volledig. De vraag bleef nagenoeg gelijk en het aanbod steeg sterk, waardoor een overschot aan kantoorruimte ontstond. Demografische ontwikkelingen, het nieuwe werken en verduurzaming leiden ertoe dat in de toekomst de vraag naar kantoorruimte niet substantieel zal stijgen. Hierdoor ontstaat een vervangingsmarkt, waarbij kantoorgebruikers naar kwalitatief betere kantoorpanden en locaties verhuizen tegen aantrekkelijke huren. Deze panden zijn daarnaast modern, duurzamer, en voldoen aan de eisen van de huidige tijd. De kloof tussen de kwaliteit van het pand en de eisen van de gebruikers wordt zó groot dat de leegstand steeds structurelere vormen aanneemt. De cyclus waarin de kantorenmarkt zich bevindt, met een sterk aanbodgerelateerd karakter, zal moeten veranderen in een vraaggestuurde kantorenmarkt waarin juist de gebruikers centraal staan. FGH Vastgoedbericht 2011 Trends In de kantorenmarkt 15

18 Geen herstel Door de economische laagconjunctuur blijft de vraag naar kantoorhuisvesting laag. Uit de cijfers blijkt dat de groei van de kantorenmarkt grotendeels voorbij is. Meer aanbod en een laag niveau op de Nederlandse kantorenmarkt lijkt de nieuwe standaard te worden. Sinds 2007 daalt het opnameniveau en stijgt het aanbod explosief. Eind 2010 bedroeg het aanbod 7,1 miljoen m², ruim 10% meer dan eind Tegelijkertijd ligt de vraag naar kantoorruimte net als voorgaande jaren op een veel lager niveau. Wel trad in de loop van vorig jaar een voorzichtig herstel op. In het eerste halfjaar van 2010 werd er m² opgenomen. In de tweede helft van 2010 kwam de vraag iets meer op gang. Dat resulteerde in een totaalniveau van 1,3 miljoen m². Dat is ongeveer evenveel als in Herstel van marktevenwicht is noodzakelijk om investeringen te behouden en daarmee ook het waardeniveau. Daarvoor is meer opname nodig, dan wel de sloop of functiewijziging van bestaande gebouwen. De cruciale vraag is daarom of herstel van de kantorenvraag realistisch is. Voor dat herstel is in de eerste plaats banengroei noodzakelijk. Die is er sinds vorig jaar weer, zij het voorzichtig. Dat geldt ook voor de kantoorgerelateerde werkgelegenheid, die gemiddeld genomen sterker groeit dan de werkgelegenheid in het algemeen. Toch zal herstel vanuit de autonome groei beperkt meer aanbod en minder opname lijkt nieuwe standaard te worden. zijn. Tegenover banengroei in de zakelijke dienstverlening staan forse bezuinigingen in de publieke sector. Uiteindelijk kunnen die zorgen voor een overschot aan kantoorruimte bij veel (semi)overheidsinstellingen. Daarbij komt dat de zakelijke markt minimaal herstelt, en veel organisaties hebben te kampen met overcapaciteit. Op korte termijn is een substantiële groei van de kantooropname door een herstel van de economie daarom niet realistisch. Tophuurprijzen stabiliseren De tophuurprijzen voor kantoorruimte zijn vorig jaar stabiel gebleven. De tophuurprijzen in Nederland liggen rond de 325,-/m², op een incidenteel hogere transactie na. Wel zijn ook in dit segment de incentives toegenomen en is de markt nog altijd erg ruim in Amsterdam, de enige Nederlandse regio waar dergelijke tophuurprijzen voorkomen. De Zuidas is voor veel huurders in de zakelijke dienstverlening nog steeds een aantrekkelijke vestigingslocatie. Aanbod en opname van kantoorruimte in m² ( ) x1.000 m Aanbod Opname Bron: PropertyNL en Vastgoedmarkt 16

19 Ook de hoogste huren in steden buiten de hoofdstad zijn gestabiliseerd. In Den Haag, Rotterdam en Utrecht worden tophuurprijsniveaus van rond de 190,-/m² gehaald. In diverse regiosteden, ook buiten de Randstad, worden voor nieuwe moderne kantoorprojecten met een hoge kwaliteit op de beste locaties nog steeds hoge huurprijzen gerealiseerd. Nieuwe, moderne kantoorgebouwen zijn hoe paradoxaal ook relatief schaars. En doordat het nieuwbouwvolume afneemt, blijven de contracthuren redelijk op niveau. Deze ontwikkelingen maken duidelijk dat marktontwikkelingen nog steeds sterk bepaald worden door de locatie en lokale situatie. In dit licht dient er wel rekening mee gehouden te worden dat de contracthuren hoog worden gehouden door incentives. Dat geldt niet alleen voor nieuwe transacties. Ook zittende huurders worden naarmate de expiratiedatum van het huurcontract dichterbij komt steeds vaker benaderd voor het verlengen van het huurcontract tegen voor de huurder gunstig condities. Behoud van de huurder staat bij veel beleggers dan ook hoog op de agenda. Toekomstig kantoorgebruik onder druk Het terugdringen van de hoge leegstand wordt behalve door autonome marktontwikkelingen ook belemmerd door een ander gebruik van het vastgoed. De potentiële beroepsbevolking daalt de komende decennia gestaag en er zullen nauwelijks extra kantoorbanen ontstaan. Een sterke daling van die banen is evenmin te verwachten, want de werkgelegenheid verschuift nog altijd richting de zakelijke dienst verlening. Een verhoging van de arbeidsparticipatie zou het negatieve effect van de dalende beroepsbevolking kunnen compenseren. Toch zal die verhoging vermoedelijk niet groot genoeg zijn om het aantal kantoorbanen sterk te laten stijgen. Daarbij komt dat de focus op huisvesting verandert. Dat is het resultaat van een nieuwe kijk op werkprocessen. Met het nieuwe werken ontstaat een heel nieuwe visie op organisaties, organisatieprocessen en daarmee ook op arbeid. Dit kan leiden tot een ander gebruik van kantoorruimte, zowel qua omvang als qua tijd. Bij kantoren gaat het in de toekomst minder om het kantoor zelf en meer om de werkplek en de werknemer. Steeds meer werknemers hebben geen vaste werkplek. Het nieuwe kantoor is vooral een plek voor ontmoetingen, overleggen en teambuilding. Het nieuwe werken heeft met name effect op grote organisaties in de zakelijke en financiële dienstverlening, de ICT-sector en het openbaar bestuur. Denk aan ondernemingen als Microsoft, tophuurprijzen zijn vorig jaar stabiel gebleven. Tophuurniveaus van kantoorruimte in Nederland (in euro/m²) Bron: FGH Bank FGH Vastgoedbericht 2011 Trends In de kantorenmarkt 17

20 KPN, Uvit en Rabobank. In de meeste gevallen gaan nieuwe werkprocessen gepaard met een aanzienlijk lager ruimtegebruik per medewerker. Diverse onderzoeken wijzen dan ook uit dat deze nieuwe vorm van het organiseren van werkprocessen de traditionele kijk op (kantoor)huisvesting zal gaan veranderen. Gemiddeld genomen zal dit leiden tot een lagere ruimtebehoefte voor organisaties. Gezien de bestaande voorraad en de waardedruk door de te hoge leegstand, is dit een bedreiging voor de kantorenmarkt. Volgens onderzoek van het Economisch Instituut voor de Bouwnijverheid (EIB) is er momenteel 41,1 miljoen m² kantoorruimte in gebruik. Door de structurele verandering in de markt zal het aantal gebruikte vierkante meters onder druk blijven staan en mogelijk zelfs dalen. Tegelijkertijd zal de kantorenvoorraad door nieuwbouw toenemen, met als gevolg een stijgende leegstand. Sloop en transformatie zijn daarom essentieel. Stel dat de veranderingen in het gebruik van kantoorruimte leiden tot een daling van de voorraad gebruikte kantoorruimte met 10% in de komende tien jaar. En stel dat de nieuwbouwproductie in diezelfde periode jaarlijks teruggebracht kan worden naar m 2 (het langjarig gemiddelde is meer dan 1 miljoen m 2 ). Dan zou in die tien jaar de onbenutte kantoorruimte toenemen met ruim 9 miljoen m 2. Gezien het overaanbod van zo n 3 miljoen m 2 in de huidige markt, zal in diezelfde tien jaar dus meer dan 1 miljoen m 2 per jaar moeten worden herbestemd of gesloopt. Ter vergelijking: in de afgelopen twintig jaar werd gemiddeld m 2 per jaar aan de voorraad onttrokken. Leegstand is daarmee de grootste bedreiging voor de Nederlandse vastgoedmarkt. De aanpak ervan is essentieel. Veel regionale variatie in leegstand De hoge leegstand domineert de huidige discussies over de Nederlandse kantorenmarkt. Niet zelden wordt daarbij de problematiek op een grote hoop geveegd, en bestempelt men de kantorenmarkt in heel Nederland als problematisch. Dat is niet terecht. De aandacht voor de leegstandsproblematiek is volgens FGH Bank zeker noodzakelijk. Maar te weinig aandacht voor regionale differentiatie en onvoldoende diepgaande kennis over de feiten van de leegstand zorgen voor een vertroebeld beeld. Met als resultaat mogelijk een verkeerde of inefficiënte aanpak. Ongeveer de helft van alle gemeenten in Nederland heeft geen of geringe kantorenleegstand. Meestal betreft dit kleinere gemeenten, waar vooral op basis van noodzaak kantoren worden gebouwd. Daartegenover staat dat ongeveer twee derde van de leegstand in ons land geconcentreerd is in circa twintig gebieden. Deze gebieden hebben een relatief omvangrijke kantorenvoorraad. Om de kantorenleegstand terug te dringen, moet dus ingezet worden op een lokaal beleid. In de steden en gebieden met veel leegstand zal de nadruk de komende jaren meer moeten liggen op de benutting, verduurzaming en eventuele transformatie van de bestaande voorraad. Aangepast nieuwbouwvolume Leegstand is dus sterk lokaal geconcentreerd. Een buitensporig hoge leegstand in een bepaald kantorengebied wil daarom niet zeggen dat zich op andere plekken de komende jaren geen investeringskansen voordoen. Volgens FGH Bank blijven de beste locaties voor kantoren in trek. Het investeringsbeleid van beleggers in de huidige markt laat dit 18

Oost-Nederland REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT. Marktstructuur. Vraag. Aanbod

Oost-Nederland REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT. Marktstructuur. Vraag. Aanbod REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT Oost-Nederland Marktstructuur Voorraad kantoorruimte in Oost-Nederland (*1. m²) 43.8 4.136 2.481 Overig Nederland In de oostelijke provincies is ruim 13% van

Nadere informatie

Midden-Nederland REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT. Marktstructuur. Vraag. Aanbod

Midden-Nederland REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT. Marktstructuur. Vraag. Aanbod REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT Midden-Nederland Marktstructuur Voorraad kantoorruimte in Midden-Nederland (*1. m²) 42.674 95 6.46 Overig Nederland In de regio Midden-Nederland ligt circa 14%

Nadere informatie

Zuidwest-Nederland REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT. Marktstructuur. Vraag. Aanbod

Zuidwest-Nederland REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT. Marktstructuur. Vraag. Aanbod REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT Zuidwest-Nederland Marktstructuur Voorraad kantoorruimte in Zuidwest-Nederland (*1. m²) 35.536 13.629 459 Overig Nederland In Zuidwest-Nederland ligt circa 29%

Nadere informatie

Noord-Nederland REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT. Marktstructuur. Vraag. Aanbod

Noord-Nederland REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT. Marktstructuur. Vraag. Aanbod REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT Noord-Nederland Marktstructuur Voorraad kantoorruimte in Noord-Nederland (*1. m²) 46.787 643 973 1.222 Drenthe Friesland Groningen Overig Nederland De drie noordelijke

Nadere informatie

KANTOREN NOORD-NEDERLAND Drenthe, Friesland en Groningen

KANTOREN NOORD-NEDERLAND Drenthe, Friesland en Groningen Landelijke marktontwikkelingen Mede dankzij enkele grote transacties in diverse steden bereikte de opname van kantoorruimte de eerste maanden van 2012 een (onverwacht) hoog niveau. Deze goede start zette

Nadere informatie

BIJLAGE. Samenvatting trends kantorenmarkt 2012

BIJLAGE. Samenvatting trends kantorenmarkt 2012 BIJLAGE Samenvatting trends kantorenmarkt 2012 Opname en aanbod redelijk stabiel De opname van kantoren in 2011 is redelijk vergelijkbaar met de twee jaren daarvoor. In totaal werd 1,25 miljoen m² opgenomen;

Nadere informatie

Zuid-Nederland REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT. Marktstructuur. Vraag. Aanbod

Zuid-Nederland REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT. Marktstructuur. Vraag. Aanbod REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT Zuid-Nederland Marktstructuur Voorraad kantoorruimte in Zuid-Nederland (*1. m²) 42.2 2.15 5.518 Overig Nederland Het totale oppervlak aan kantoormeters in en

Nadere informatie

Beleggingsthema s 2016. What a difference a day makes (1975), Dinah Washington

Beleggingsthema s 2016. What a difference a day makes (1975), Dinah Washington Beleggingsthema s 2016 What a difference a day makes (1975), Dinah Washington Inleiding De dagen die in 2015 het verschil maakten, zijn de dagen waarop centrale bankiers uitspraken deden, what a difference

Nadere informatie

Noordwest-Nederland REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT. Marktstructuur. Vraag. Aanbod

Noordwest-Nederland REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT. Marktstructuur. Vraag. Aanbod REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT Noordwest- Marktstructuur Voorraad kantoorruimte in Noordwest- (*1. m²) 38.116 11.59 Overig In Noordwest- ligt circa 23% van de landelijke kantorenvoorraad.

Nadere informatie

VERZONDEN - 4.11.13 uw brief van uw kenmerk ons kenmerk datum 1101231 31 oktober 2013

VERZONDEN - 4.11.13 uw brief van uw kenmerk ons kenmerk datum 1101231 31 oktober 2013 gemeentebestuur,..,.. r^fw Postbus 15 PURMEREND JSj 1440 AA Purmerend V telefoon 0299-452452 telefax 0299-452124 Afdeling Ruimtelijke Ontwikkeling Team Economie Aan de gemeenteraad van Purmerend VERZONDEN

Nadere informatie

kantorenmarkt zuidwest-nederland Zuid-Holland en Zeeland

kantorenmarkt zuidwest-nederland Zuid-Holland en Zeeland Landelijke marktontwikkelingen Mede dankzij enkele grote transacties in diverse steden bereikte de opname van kantoorruimte de eerste maanden van 2012 een (onverwacht) hoog niveau. Deze goede start zette

Nadere informatie

Flevoland, Noord-Holland en Utrecht. Landelijke marktontwikkelingen

Flevoland, Noord-Holland en Utrecht. Landelijke marktontwikkelingen Landelijke marktontwikkelingen Mede dankzij enkele grote transacties in diverse steden bereikte de opname van kantoorruimte de eerste maanden van 2012 een (onverwacht) hoog niveau. Deze goede start zette

Nadere informatie

Bedrijfsruimtemarkt zuidwest-nederland Zuid-Holland en Zeeland

Bedrijfsruimtemarkt zuidwest-nederland Zuid-Holland en Zeeland Landelijke marktontwikkelingen Na een korte opleving in 211 viel de opname van bedrijfsruimte in 212 opnieuw terug. Tegen de verwachting in bleef het aanbod echter redelijk stabiel. Wel wordt een steeds

Nadere informatie

kantorenmarkt zuid-nederland Noord-Brabant en Limburg

kantorenmarkt zuid-nederland Noord-Brabant en Limburg Landelijke marktontwikkelingen Mede dankzij enkele grote transacties in diverse steden bereikte de opname van kantoorruimte de eerste maanden van 2012 een (onverwacht) hoog niveau. Deze goede start zette

Nadere informatie

Wie nu niet investeert in duurzaamheid heeft straks een serieus probleem.

Wie nu niet investeert in duurzaamheid heeft straks een serieus probleem. Anke van Hal hoogleraar Sustainable Building and Development Wie nu niet investeert in duurzaamheid heeft straks een serieus probleem. Wie nu nog denkt dat duurzaamheid in de vastgoedsector van voorbijgaande

Nadere informatie

Obligaties 4-4-2014. Algemeen economisch:

Obligaties 4-4-2014. Algemeen economisch: Obligaties 4-4-2014 Algemeen economisch: Over de afgelopen maanden zet de bestaande trend zich door. De rente blijft per saldo onder druk, ondanks een tijdelijke hobbel na de start van het afbouwen van

Nadere informatie

DOUBLEDIVIDEND OUTLOOK 2015 KWALITEIT ONAFHANKELIJK BETROKKEN

DOUBLEDIVIDEND OUTLOOK 2015 KWALITEIT ONAFHANKELIJK BETROKKEN DOUBLEDIVIDEND OUTLOOK 2015 KWALITEIT ONAFHANKELIJK BETROKKEN DECEMBER 2014 1. Economie VS blijg anker Het IMF verwacht een wereldwijde economische groei van 3,8% in 2015 Met een verwachte economische

Nadere informatie

Vastgoedrapport Groningen Assen 2011

Vastgoedrapport Groningen Assen 2011 Vastgoedrapport Groningen Assen 2011 9 Beleggersmarkt 2011 9.1 Veranderend investeringsgedrag: vastgoed met weinig risico Klik hier direct door naar regionale ontwikkelingen > Veranderend investeringsgedrag:

Nadere informatie

Bedrijfsruimtemarkt zuid-nederland Limburg en Noord-Brabant

Bedrijfsruimtemarkt zuid-nederland Limburg en Noord-Brabant Landelijke marktontwikkelingen Na een korte opleving in 2011 viel de opname van bedrijfsruimte in 2012 opnieuw terug. Tegen de verwachting in bleef het aanbod echter redelijk stabiel. Wel wordt een steeds

Nadere informatie

Prinsjesdag 2014. Stand van zaken MKB. Rabobank Nederland, september 2014

Prinsjesdag 2014. Stand van zaken MKB. Rabobank Nederland, september 2014 Prinsjesdag 2014 Stand van zaken MKB Rabobank Nederland, september 2014 Internationale omgeving Basisscenario De wereldeconomie groeit ook in 2014, met name in de VS, maar spectaculair is het allemaal

Nadere informatie

Factsheet 1 WAAROM EEN INVESTERINGSPLAN VOOR DE EU?

Factsheet 1 WAAROM EEN INVESTERINGSPLAN VOOR DE EU? Factsheet 1 WAAROM EEN INVESTERINGSPLAN VOOR DE EU? Als gevolg van de wereldwijde economische en financiële crisis heeft de EU met een laag investeringsniveau te kampen. Alleen met gezamenlijke gecoördineerde

Nadere informatie

Regio Amsterdam. Kantorenvisie. Januari 2011 Beukenhorst, Hoofddorp. Lichte stijging opnameniveau 2010

Regio Amsterdam. Kantorenvisie. Januari 2011 Beukenhorst, Hoofddorp. Lichte stijging opnameniveau 2010 Research Kantorenvisie Regio Amsterdam Januari 2011 Beukenhorst, Hoofddorp Lichte stijging opnameniveau De totale opname van kantoorruimte in de regio Amsterdam in bedraagt 268.317 m², hetgeen een lichte

Nadere informatie

Vastgoedrapport Groningen Assen 2011

Vastgoedrapport Groningen Assen 2011 Vastgoedrapport Groningen Assen 2011 Managementsamenvatting 2011 Het Vastgoedrapport Groningen-Assen 2011 stelt zich ten doel om een belangrijke informatiebron te zijn voor de hele regionale vastgoedsector.

Nadere informatie

Woningmarkt Zeeland: ontwikkelingen en beleidsconsequenties

Woningmarkt Zeeland: ontwikkelingen en beleidsconsequenties Woningmarkt Zeeland: ontwikkelingen en beleidsconsequenties Michiel Mulder Programmaleider Wonen & Projectanalyse EIB Masterclass Wethouders Middelburg, 9 juli 2014 1 Inhoud Drie vragen Wat zijn de recente

Nadere informatie

Langzaam maar zeker zijn ook de gevolgen van de economische krimp voor de arbeidsmarkt zichtbaar

Langzaam maar zeker zijn ook de gevolgen van de economische krimp voor de arbeidsmarkt zichtbaar In de vorige nieuwsbrief in september is geprobeerd een antwoord te geven op de vraag: wat is de invloed van de economische situatie op de arbeidsmarkt? Het antwoord op deze vraag was niet geheel eenduidig.

Nadere informatie

Leegstand van kantoren, 1991-2013

Leegstand van kantoren, 1991-2013 Leegstand van kantoren, 1991-2013 Conclusie In Nederland is een overaanbod van kantoorvloeroppervlakte. Gemiddeld 16% van het kantoorvloeroppervlakte staat leeg in 2013. Dit percentage neemt nog steeds

Nadere informatie

Internationale Economie. Doorzettend, maar mager groeiherstel, veel neerwaartse risico s

Internationale Economie. Doorzettend, maar mager groeiherstel, veel neerwaartse risico s Internationale Economie Doorzettend, maar mager groeiherstel, veel neerwaartse risico s Wim Boonstra, 27 november 2014 Basisscenario: Magere groei wereldeconomie, neerwaartse risico s De wereldeconomie

Nadere informatie

Kantorenmarkt Amsterdam

Kantorenmarkt Amsterdam Kantorenmarkt Amsterdam 2014 Kantorenmarkt Amsterdam De gemeente Amsterdam telt circa 810.000 inwoners en 554.730 banen, verdeeld over 112.800 vestigingen (bron: Lisa). De kantorenvoorraad heeft een omvang

Nadere informatie

Twaalf grafieken over de ernst van de crisis

Twaalf grafieken over de ernst van de crisis Twaalf grafieken over de ernst van de crisis 1 Frank Knopers 26-04-2012 1x aanbevolen Voeg toe aan leesplank We hebben een aantal grafieken verzameld die duidelijk maken hoe ernstig de huidige crisis is.

Nadere informatie

Kenmerken van een vastgoedfinanciering 13-6-2014 AGENDA. De herontwikkelingsopgave vanuit financieringsoptiek

Kenmerken van een vastgoedfinanciering 13-6-2014 AGENDA. De herontwikkelingsopgave vanuit financieringsoptiek AGENDA I. Kenmerken van een vastgoedfinanciering II. De vastgoedfinancieringsmarkt in Nederland III. Herontwikkelingsopgave De herontwikkelingsopgave vanuit financieringsoptiek IV. Financiering bij transformatie

Nadere informatie

25-01-2015, Jaargang 2, Editie 4. Mario Draghi slaagt voor zijn eerste examen

25-01-2015, Jaargang 2, Editie 4. Mario Draghi slaagt voor zijn eerste examen 25-01-2015, Jaargang 2, Editie 4 Mario Draghi slaagt voor zijn eerste examen Het is alweer ruim twee jaar geleden, dat Mario Draghi een verdere verdieping van de crisis in Europa afwendde. Hij deed dat

Nadere informatie

Kans op Amerikaanse dubbele dip is klein

Kans op Amerikaanse dubbele dip is klein Kans op Amerikaanse dubbele dip is klein De Verenigde Staten gaan meestal voorop bij het herstel van de wereldeconomie. Maar terwijl een gerenommeerd onderzoeksburo recent verklaarde dat de Amerikaanse

Nadere informatie

Structureel aanbod op de Nederlandse kantorenmarkt

Structureel aanbod op de Nederlandse kantorenmarkt Analyse Structureel aanbod op de Nederlandse kantorenmarkt DO Research 1 Structureel aanbod op de kantorenmarkt Het aanbod van kantoorruimte in Nederland loopt nog altijd op. In totaal wordt momenteel

Nadere informatie

Kwartaalbericht Pensioenfonds KLM-Cabinepersoneel. Vierde kwartaal 2014-1 oktober 2014 t/m 31 december 2014

Kwartaalbericht Pensioenfonds KLM-Cabinepersoneel. Vierde kwartaal 2014-1 oktober 2014 t/m 31 december 2014 Kwartaalbericht Pensioenfonds KLM-Cabinepersoneel Vierde kwartaal 2014-1 oktober 2014 t/m 31 december 2014 Samenvatting: dalende euro en dalende rente Nominale dekkingsgraad gedaald van 117,4% naar 115,1%

Nadere informatie

De Nederlandse kantorenmarkt werd in 2012. Maart 2013. Inhoud 1. Opname van kantoren. 2. Aanbod van kantoren. 3. Huurprijzen van kantoren

De Nederlandse kantorenmarkt werd in 2012. Maart 2013. Inhoud 1. Opname van kantoren. 2. Aanbod van kantoren. 3. Huurprijzen van kantoren Maart 213 Inhoud 1. Opname van kantoren 2. Aanbod van kantoren Stand van zaken Nederlandse kantorenmarkt 3. Huurprijzen van kantoren 4. Beleggingen in kantoren Colofon Samenstelling Drs. R. L. Bak Bron

Nadere informatie

winkelruimte oost-nederland Overijssel en Gelderland

winkelruimte oost-nederland Overijssel en Gelderland Landelijke marktontwikkelingen Veel consumenten nemen een afwachtende houding aan. De economische vooruitzichten zijn immers niet goed en de dalende koopkracht zorgt ervoor dat klanten alleen maar langer

Nadere informatie

KANTORENVISIE REGIO AMSTERDAM JANUARI 2012

KANTORENVISIE REGIO AMSTERDAM JANUARI 2012 Amsterdam Zuidoost Daling opnameniveau 2011 Aanbod en leegstand Huurprijzen verder onder druk Beleggingsmarkt; Afname transactievolume Toekomstverwachting Deelgebieden Regio Amsterdam Onze jaarlijkse kantorenvisie

Nadere informatie

Flevoland, Noord-Holland en Utrecht. Landelijke marktontwikkelingen

Flevoland, Noord-Holland en Utrecht. Landelijke marktontwikkelingen Landelijke marktontwikkelingen Na een korte opleving in 211 viel de opname van bedrijfsruimte in 212 opnieuw terug. Tegen de verwachting in bleef het aanbod echter redelijk stabiel. Wel wordt een steeds

Nadere informatie

Bedrijfsruimtemarkt oost-nederland Overijssel en Gelderland

Bedrijfsruimtemarkt oost-nederland Overijssel en Gelderland Landelijke marktontwikkelingen Na een korte opleving in 2011 viel de opname van bedrijfsruimte in 2012 opnieuw terug. Tegen de verwachting in bleef het aanbod echter redelijk stabiel. Wel wordt een steeds

Nadere informatie

Presentatie. Nederlandse Vereniging Bouw Kostendeskundigen. Zeist. 26 mei 2011

Presentatie. Nederlandse Vereniging Bouw Kostendeskundigen. Zeist. 26 mei 2011 Presentatie Nederlandse Vereniging Bouw Kostendeskundigen Zeist 26 mei 2011 1930 1970 Veilingen, taxaties & schaderegeling 1990 1997 Specialisatie & Focus 1970 1980 Expansie 1997-2007 Diversificatie 1980

Nadere informatie

Regio Amsterdam. Kantorenvisie. Januari 2010. Amstelveen. 40% minder opname kantoorruimte. Grootste transacties. 40% minder opname kantoorruimte

Regio Amsterdam. Kantorenvisie. Januari 2010. Amstelveen. 40% minder opname kantoorruimte. Grootste transacties. 40% minder opname kantoorruimte Research Kantorenvisie Regio Amsterdam Januari 2010 40% minder opname kantoorruimte De negatieve economische ontwikkelingen in Nederland in 2009 hebben bijgedragen aan een terugval in de opname van kantoorruimte

Nadere informatie

Slechts 1 antwoord is juist, alle andere zijn fout (en bevatten heel vaak onzin)!

Slechts 1 antwoord is juist, alle andere zijn fout (en bevatten heel vaak onzin)! Slechts 1 antwoord is juist, alle andere zijn fout (en bevatten heel vaak onzin)! Vragen aangeduid met een * toetsen in het bijzonder het inzicht en toepassingsvermogen. Deze vragenreeksen zijn vrij beschikbaar.

Nadere informatie

Examen HAVO. Economie 1

Examen HAVO. Economie 1 Economie 1 Examen HAVO Hoger Algemeen Voortgezet Onderwijs Tijdvak 2 Woensdag 21 juni 13.30 16.00 uur 20 00 Dit examen bestaat uit 31 vragen. Voor elk vraagnummer is aangegeven hoeveel punten met een goed

Nadere informatie

KANTORENMARKT OOST-NEDERLAND overijssel en Gelderland

KANTORENMARKT OOST-NEDERLAND overijssel en Gelderland KANTORENMARKT OOST-NEDERLAND overijssel en Gelderland landelijke MarKtontWIKKelInGen de vraag naar kantoorruimte nam in 2011 licht toe. Het opnamevolume steeg 1,5% ten opzichte van 2010 tot een niveau

Nadere informatie

QE in de eurozone: bezit van de zaak, einde van het vermaak?

QE in de eurozone: bezit van de zaak, einde van het vermaak? QE in de eurozone: bezit van de zaak, einde van het vermaak? Komt er QE in de eurozone? Sinds enige maanden wordt er op de financiële markten gezinspeeld op het opkopen van staatsobligaties door de Europese

Nadere informatie

Drenthe, Friesland en Groningen. Landelijke marktontwikkelingen

Drenthe, Friesland en Groningen. Landelijke marktontwikkelingen Landelijke marktontwikkelingen Na een korte opleving in 2011 viel de opname van bedrijfsruimte in 2012 opnieuw terug. Tegen de verwachting in bleef het aanbod echter redelijk stabiel. Wel wordt een steeds

Nadere informatie

COUNTRY PAYMENT REPORT 2015

COUNTRY PAYMENT REPORT 2015 COUNTRY PAYMENT REPORT 15 Het Country Payment Report is ontwikkeld door Intrum Justitia Intrum Justitia verzamelt informatie bij duizenden bedrijven in Europa en krijgt op die manier inzicht in het betalingsgedrag

Nadere informatie

Michiel Verbeek, januari 2013

Michiel Verbeek, januari 2013 Michiel Verbeek, januari 2013 1 2 Eens of oneens? De bankiers zijn schuldig aan de kredietcrisis. De huidige economische crisis is het gevolg van de kredietcrisis van 2008. Als een beurshandelaar voor

Nadere informatie

pdf18 MACRO-VRAAG EN MACRO-AANBOD

pdf18 MACRO-VRAAG EN MACRO-AANBOD pdf18 MACRO-VRAAG EN MACRO-AANBOD De macro-vraaglijn of geaggregeerde vraaglijn geeft het verband weer tussen het algemeen prijspeil en de gevraagde hoeveelheid binnenlands product. De macro-vraaglijn

Nadere informatie

Marylane. Leegstand kantoren & waarom het zo lang duurt

Marylane. Leegstand kantoren & waarom het zo lang duurt Leegstand kantoren & waarom het zo lang duurt Door: Bart Douw Datum: 24 januari 2013 MARYLANE: Bart Douw (1966), bedrijfseconoom 10 jaar bankier 8 jaar directeur investeringsholding Sinds begin 2012 zelfstandig

Nadere informatie

Leegstand Kantoren. Jobinside 5 november 2010. Sacha Klinkhamer Floor Schipper

Leegstand Kantoren. Jobinside 5 november 2010. Sacha Klinkhamer Floor Schipper Leegstand Kantoren Jobinside 5 november 2010 Sacha Klinkhamer Floor Schipper Presentatie Jobinside Inleiding door Sacha Klinkhamer (Infrastructuur & Milieu) Aanleiding, cijfers, probleemanalyse, oorzaken,

Nadere informatie

Als de lonen dalen, dalen de loonkosten voor de producent. Hetgeen kan betekenen dat de producent niet overgaat tot mechanisatie/automatisering.

Als de lonen dalen, dalen de loonkosten voor de producent. Hetgeen kan betekenen dat de producent niet overgaat tot mechanisatie/automatisering. Top 100 vragen. De antwoorden! 1 Als de lonen stijgen, stijgen de productiekosten. De producent rekent de hogere productiekosten door in de eindprijs. Daardoor daalt de vraag naar producten. De productie

Nadere informatie

Kiezen, Delen én Doen Samen voor een sterke woningmarkt. platform woningcorporaties noord-holland noord

Kiezen, Delen én Doen Samen voor een sterke woningmarkt. platform woningcorporaties noord-holland noord Kiezen, Delen én Doen Samen voor een sterke woningmarkt platform woningcorporaties noord-holland noord Voorwoord Op 15 december 2011 is door ruim 20 corporaties uit de subregio s Noordkop, West-Friesland,

Nadere informatie

De Wet Werk en Zekerheid in economisch grillige tijden

De Wet Werk en Zekerheid in economisch grillige tijden WHITEPAPER SEPTEMBER 2014 De Wet Werk en Zekerheid in economisch grillige tijden Goed nieuws: de economische crisis lijkt voorbij te zijn. Het Centraal Planbureau 1 meldde in maart van dit jaar dat de

Nadere informatie

Economie in 2015 Kans of kater?

Economie in 2015 Kans of kater? Economie in 2015 Kans of kater? Nico Klene Economisch Bureau Doorwerth 6 november 2014 Wat verwacht ú: - kans? - kater? 2 Opbouw - Buitenland: mondiale groei houdt aan - Nederland 3 VS: groei weer omhoog

Nadere informatie

Renpart Retail XIII C.V.

Renpart Retail XIII C.V. Renpart Retail XIII C.V. Halfjaarverslag 2014 voor publicatie Renpart Retail XIII C.V. Nassaulaan 4 2514 JS Den Haag renpart.nl/rrxiii 2 VERSLAG VAN DE BEHEREND VENNOOT Geachte participant, Hierbij bieden

Nadere informatie

Outlook 2016. Figuur 1: Invloed van Chinese groei op wereldwijde groei. (bron: Capital Economics) december 2015 Pagina 2 van 7

Outlook 2016. Figuur 1: Invloed van Chinese groei op wereldwijde groei. (bron: Capital Economics) december 2015 Pagina 2 van 7 Outlook 2016 Inleiding 2016 is in China het jaar van de aap. Apen zijn de genieën van de Chinese dierenriem. Ze leven in groepen, zijn intelligent en geestig. Niets is voor hen te moeilijk. Als het wel

Nadere informatie

Internationale varkensvleesmarkt 2012-2013

Internationale varkensvleesmarkt 2012-2013 Internationale varkensvleesmarkt 212-213 In december 212 vond de jaarlijkse conferentie van de GIRA Meat Club plaats. GIRA is een marktonderzoeksbureau, dat aan het einde van elk jaar een inschatting maakt

Nadere informatie

De Duitse woningmarkt

De Duitse woningmarkt De Duitse woningmarkt Outlook Duitse woningmarkt De urbanisatie zorgt voor een druk op de markt in de grote steden 15 16 17 18 Waardegroei Woningen top 5 steden + + + + Overige grote steden =/+ =/+ =/+

Nadere informatie

Kredietverlening aan Nederlandse bedrijven loopt terug

Kredietverlening aan Nederlandse bedrijven loopt terug Het Nederlandse bedrijfsleven is in sterke mate afhankelijk van bancaire kredietverlening. De groei van de zakelijke kredietverlening is in de tweede helft van 28 vertraagd. Dit hangt grotendeels samen

Nadere informatie

Lesbrief Verdienen en uitgeven 2 e druk

Lesbrief Verdienen en uitgeven 2 e druk Hoofdstuk 1. Inkomen verdienen 1.22 1.23 1.24 1.25 1.26 1.27 1.28 1.29 1.30 1.31 1.32 1.33 1.34 D A C C A D B A D D B C D 1.35 a. 1.000.000 425.000 350.000 40.000 10.000 30.000 = 145.000. b. 1.000.000

Nadere informatie

Licht op energie (2013 - november)

Licht op energie (2013 - november) PMI index Licht op energie (2013 - november) Macro-economische ontwikkelingen De indicator van Markit voor economische bedrijvigheid in de Eurozone ligt sinds enkele maanden net boven de 50 punten. In

Nadere informatie

De Amsterdamse woningmarkt: voorzichtige stabilisatie

De Amsterdamse woningmarkt: voorzichtige stabilisatie De Amsterdamse woningmarkt: voorzichtige stabilisatie De problemen op de wereldwijde financiële markten hebben de economie inmiddels meer dan twee jaar in haar greep. Vanaf oktober 28 zijn de gevolgen

Nadere informatie

Wonen Boven Winkels Vanuit het oogpunt van de eigenaar

Wonen Boven Winkels Vanuit het oogpunt van de eigenaar Wonen Boven Winkels Vanuit het oogpunt van de eigenaar drs. O.J. van der Heijden o.heijden@marma.nl www.evbinnenstad.nl 1 Belang van Wonen in de Binnenstad Een juiste combinatie van functies in de binnen

Nadere informatie

VOGON. Rob Vester, Ontwikkelingsbedrijf

VOGON. Rob Vester, Ontwikkelingsbedrijf VOGON Rob Vester, Ontwikkelingsbedrijf Samenwerking: het perspectief van de belegger Syntrus Achmea Vastgoed Ca. 14,0 miljard belegd vermogen; Ca. 1,0 miljard in het buitenland Ca. 4,0 miljard financiering

Nadere informatie

Het 4 e kwartaal van 2014.

Het 4 e kwartaal van 2014. 1 Het 4 e kwartaal van 2014. Zoals werd aangegeven aan het einde van het derde kwartaal van 2014 zou voorzichtigheid betracht worden bij het investeren in aandelen. De kansen op topvorming werden zo groot

Nadere informatie

De Duitse winkel- en woningmarkt

De Duitse winkel- en woningmarkt De Duitse winkel- en woningmarkt De Duitse winkel- en woningmarkt bevinden zich voorlopig nog in de expansiefase. De bovengemiddelde inkomensgroei zorgt op de middellange termijn voor structureel hogere

Nadere informatie

Kwartaalbericht Pensioenfonds KLM-Cabinepersoneel. Tweede kwartaal 2015-1 april 2015 t/m 30 juni 2015. Samenvatting:

Kwartaalbericht Pensioenfonds KLM-Cabinepersoneel. Tweede kwartaal 2015-1 april 2015 t/m 30 juni 2015. Samenvatting: Kwartaalbericht Pensioenfonds KLM-Cabinepersoneel Tweede kwartaal 2015-1 april 2015 t/m 30 juni 2015 Samenvatting: De maandelijkse nominale dekkingsgraad is fors gestegen van 105,7% naar 115,4%. Dit komt

Nadere informatie

Op zoek naar rendement? Zoek niet langer

Op zoek naar rendement? Zoek niet langer Op zoek naar rendement? Zoek niet langer High-yield en opkomende markten Juni 2014 Uitsluitend voor professionele beleggers De rente op staatsobligaties blijft nog lang laag. In het nauw gedreven door

Nadere informatie

Wonen Boven Winkels Vanuit het oogpunt van de eigenaar

Wonen Boven Winkels Vanuit het oogpunt van de eigenaar Wonen Boven Winkels Vanuit het oogpunt van de eigenaar drs. O.J. van der Heijden o.heijden@marma.nl www.evbinnenstad.nl 1 Belang van Wonen in de Binnenstad Een juiste combinatie van functies in de binnen

Nadere informatie

Update april 2015 Beleggen

Update april 2015 Beleggen Update april 2015 Beleggen Laag, lager, laagst In mijn vorige column schreef ik over de actie van de ECB, die 22 januari jongstleden werd aangekondigd, om maandelijks 60 miljard Euro aan obligaties op

Nadere informatie

E F F E C T U E E L. augustus 2011-18. Slachtoffer van eigen succes? Hilaire van den Bergh

E F F E C T U E E L. augustus 2011-18. Slachtoffer van eigen succes? Hilaire van den Bergh E F F E C T U E E L augustus 2011-18 Slachtoffer van eigen succes? Hilaire van den Bergh Hilaire van den Bergh werkt bij BCS Vermogensbeheer B.V. te Rotterdam. De inhoud van deze publicatie schrijft hij

Nadere informatie

NEDERLANDSE MARKT VOOR BEDRIJFSRUIMTE

NEDERLANDSE MARKT VOOR BEDRIJFSRUIMTE Maart 215 Inhoud 1. Opname van 2. Aanbod van STAND VAN ZAKEN NEDERLANDSE MARKT VOOR BEDRIJFSRUIMTE 3. Prijzen van 4. Beleggingen in Colofon Samenstelling Drs. G.A. Raven Bron gegevens NVM Data & Research,

Nadere informatie

Flevoland, Noord-Holland en Utrecht. Landelijke marktontwikkelingen

Flevoland, Noord-Holland en Utrecht. Landelijke marktontwikkelingen Landelijke marktontwikkelingen Veel consumenten nemen een afwachtende houding aan. De economische vooruitzichten zijn immers niet goed en de dalende koopkracht zorgt ervoor dat klanten alleen maar langer

Nadere informatie

Werkconferentie Vastgoedmarkt Midden-Nederland. 21 juni 2012

Werkconferentie Vastgoedmarkt Midden-Nederland. 21 juni 2012 Werkconferentie Vastgoedmarkt Midden-Nederland 21 juni 2012 Luc Dietz dagvoorzitter Michaël Kortbeek Voorzitter KvK Midden-Nederland Het probleem Kantorenmarkt: leegstand, fors aanbod Bedrijventerreinen:

Nadere informatie

2010-2012 SAMENVATTING

2010-2012 SAMENVATTING 2010-2012 SAMENVATTING Samenvatting De Regionale woningmarktmonitor 2010-2012 beschrijft de ontwikkelingen op de woningmarkt in het gebied binnen de driehoek Waalwijk, Oss en Boxtel. De kredietcrisis

Nadere informatie

Eindexamen economie 1-2 havo 2006-II

Eindexamen economie 1-2 havo 2006-II Opmerking Algemene regel 3.6 is ook van toepassing als gevraagd wordt een gegeven antwoord toe te lichten, te beschrijven en dergelijke. Opgave 1 1 Voorbeelden van een juist antwoord zijn: kosten van politie-inzet

Nadere informatie

Toekomst voor verzekeraars

Toekomst voor verzekeraars Position paper Toekomst voor verzekeraars Position paper ten behoeve van het rondetafelgesprek op 11 juni 2015 van de vaste commissie voor Financiën van de Tweede Kamer naar aanleiding van het rapport

Nadere informatie

Winstgroei en buffers ondersteunen investerings herstel

Winstgroei en buffers ondersteunen investerings herstel Na de snelle daling van de bedrijfswinsten door de kredietcrisis, is er recentelijk weer sprake van winstherstel. De crisis heeft echter geen gat geslagen in de grote financiële buffers van bedrijven.

Nadere informatie

igg bouweconomie marktanalyse

igg bouweconomie marktanalyse igg bouweconomie marktanalyse indices en prognoses kwartaalbericht, - Het herstel van de bouwmarkt krijgt steeds duidelijker vormen. Na een periode van circa zeven jaar waarin de prijzen eigenlijk continu

Nadere informatie

De dip duurt niet eeuwig

De dip duurt niet eeuwig De dip duurt niet eeuwig Remko Nods (Elsevier) redactie.emedia@reedbusiness.nl De dip duurt niet eeuwig De Nederlandse bouw is in crisis door bezuinigingen van overheden en de problemen op de woningmarkt.

Nadere informatie

www.kantorenmonitor.nl

www.kantorenmonitor.nl kantorenmonitor regio Amsterdam 2005 Door Kantorenmonitor B.V. wordt jaarlijks aan de hand van een veldopname de ontwikkeling van de kantorenmarkt in de regio Amsterdam geregistreerd (Amsterdam, Amstelland,

Nadere informatie

Van belang. Het verhaal van de Nederlandse Vereniging van Banken

Van belang. Het verhaal van de Nederlandse Vereniging van Banken Van belang Het verhaal van de Nederlandse Vereniging van Banken De som der delen De uitdagingen van de sector Door de NVB Van belang De nieuwe realiteit In Nederland zijn ruim tachtig Nederlandse en buitenlandse

Nadere informatie

Rabobank boekt 2,0 miljard euro nettowinst in 2013

Rabobank boekt 2,0 miljard euro nettowinst in 2013 Persbericht 27 februari 2014 Rabobank boekt 2,0 miljard euro nettowinst in 2013 De Rabobank Groep boekte in 2013 een nettowinst van 2.012 miljoen euro. Dit is 46 miljoen euro of 2% minder dan in 2012.

Nadere informatie

Oktober 2015. Macro & Markten. 1. Rente en conjunctuur :

Oktober 2015. Macro & Markten. 1. Rente en conjunctuur : Oktober 2015 Macro & Markten 1. Rente en conjunctuur : VS Zoals al aangegeven in ons vorig bulletin heeft de Amerikaanse centrale bank FED de beleidsrente niet verhoogd. Maar goed ook, want naderhand werden

Nadere informatie

Update juli 2014 Beleggen

Update juli 2014 Beleggen Update juli 2014 Beleggen Waar is de Europese Centrale Bank (ECB) mee bezig? Op 5 juni heeft de Europese Centrale Bank (vanaf nu afgekort naar ECB) opnieuw drastische maatregelen aangekondigd. De rente

Nadere informatie

BIJLAGE A KENGETALLEN In deze bijlage geven we in overzichtelijke tabellen de kengetallen weer die gebruikt zijn ter bepaling van de effecten van het kantoren- en bedrijventerreinenprogramma voor de regio

Nadere informatie

Deze laatste begroting van de huidige bestuursperiode nodigt uit tot vooruitkijken.

Deze laatste begroting van de huidige bestuursperiode nodigt uit tot vooruitkijken. Geacht college, raad en toehoorders, Ik wil graag beginnen met een compliment voor deze begroting, die naar het schijnt in een bijzonder korte tijd is opgesteld. En daarnaast voor de uiterst overzichtelijke

Nadere informatie

INVESTMENT SNAPSHOT. Nederland Januari 2012. Cushman & Wakefield Research Publicatie

INVESTMENT SNAPSHOT. Nederland Januari 2012. Cushman & Wakefield Research Publicatie INVESTMENT SNAPSHOT Nederland Januari 2012 DE BELEGGINGSMARKT IN 2011 ALGEMEEN Het jaar 2011 begon met een positieve stemming op zowel de gebruikers als de beleggingsmarkt. Ondanks dat de beleggingsniveaus

Nadere informatie

Koopkrachtpariteit en Gini-coëfficiënt in China: hoe je tegelijkertijd arm én rijk kunt zijn.

Koopkrachtpariteit en Gini-coëfficiënt in China: hoe je tegelijkertijd arm én rijk kunt zijn. Koopkrachtpariteit en Gini-coëfficiënt in China: hoe je tegelijkertijd arm én rijk kunt zijn. 1. De Wereldbank berichtte onlangs dat de Chinese economie binnen afzienbare tijd de grootste economie van

Nadere informatie

Macro-economische Ontwikkelingen

Macro-economische Ontwikkelingen Macro-economische Ontwikkelingen e kwartaal 8 Overall conclusie De kredietcrisis zorgt voor een terugval van de economische bedrijvigheid in Nederland die sinds het begin van de jaren tachtig niet is voorgekomen.

Nadere informatie

Slechts 1 antwoord is juist, alle andere zijn fout (en bevatten heel vaak onzin)!

Slechts 1 antwoord is juist, alle andere zijn fout (en bevatten heel vaak onzin)! Slechts 1 antwoord is juist, alle andere zijn fout (en bevatten heel vaak onzin)! Vragen aangeduid met een * toetsen in het bijzonder het inzicht en toepassingsvermogen. Deze vragenreeksen zijn vrij beschikbaar.

Nadere informatie

Versterk uw focus op vastgoed met ICT

Versterk uw focus op vastgoed met ICT Versterk uw focus op vastgoed met ICT Johan André de la Porte Real Estate IT September 2012 Voorwoord De wereld van het vastgoed staat onder druk en verandert in hoog tempo. Uit onderzoek dat in samenwerking

Nadere informatie

De Nederlandse kantorenmarkt

De Nederlandse kantorenmarkt De Nederlandse kantorenmarkt Outlook Nederlandse kantorenmarkt Meer dynamiek op minder locaties 15 16 17 18 Waardegroei Topsegment + + + + Stationslocaties sterkste steden + + =/+ =/+ Overige stationslocaties

Nadere informatie

Verkoop nieuwbouwwoningen opnieuw lager Monitor Nieuwe Woningen Q2 2011 Cijfers en analyses

Verkoop nieuwbouwwoningen opnieuw lager Monitor Nieuwe Woningen Q2 2011 Cijfers en analyses Verkoop nieuwbouwwoningen opnieuw lager Monitor Nieuwe Woningen Q2 2011 Cijfers en analyses In het tweede kwartaal van 2011 is het aantal verkochte nieuwbouwwoningen gezakt naar circa 4.900 (zie figuur

Nadere informatie