Group HuGo Ceusters-sCMs. JaarverslaG 2015 trends rapport 2016 whenever real estate Matters

Transcriptie

1 Group HuGo Ceusters-sCMs JaarverslaG 2015 trends rapport 2016 whenever real estate Matters

2 Jaarverslag 2015 Trends rapport 2016

3 voorwoord 6 onze resultaten 8 kantoren 12 semi-industrieel en logistiek vastgoed 26 retail 36 investeringsmarkt 46 property management 52 research en valuation services 66 inhoud contactgegevens

4 voorwoord onze resultaten

5 voorwoord onze resultaten Beste lezer, 2015 was een turbulent jaar, vol polarisatie. Maar het was ook een jaar met grote, mooie uitdagingen. Maatschappelijk worden we andere mensen, de wereld verandert in spoedtempo. Disruptie is vandaag dan ook veeleer de regel dan de uitzondering. Ook vastgoed, real estate, moet aan deze realiteit beantwoorden. Nieuwe technologie wordt steeds belangrijker, zowel in het property management, als op het vlak van transacties. GROUP HUGO CEUSTERS-SCMS zet hier sterk op in, met de inhouse academy voor de permanente opleiding van onze medewerkers, en een transparante communicatie met onze klanten en opdrachtgevers. Want mensen blijven belangrijk in deze sector. Authentieke en professionele medewerkers onderbouwen en voeden de basis van de goede relatie die ons kantoor met u heeft. In dit jaarrapport trachten we u, beste lezer, een houvast te geven. We begeleiden u doorheen de wereld van het Belgisch vastgoed. Onze teams hebben een grote expertise opgebouwd, die we graag met u delen. Onze collega s staan steeds ter beschikking voor uw vragen en zorgen. Wij danken u voor het vertrouwen dat u in ons bedrijf en in onze mensen stelde in We doen er alles aan om dit ook in 2016 te bestendigen! Hartelijke groet, voorwoord onze resultaten Jeroen V.M. Hafkamp Group Hugo Ceusters-SCMS Ingrid Ceusters-Luyten Group Hugo Ceusters-SCMS 8 9

6 voorwoord onze resultaten Onze resultaten Ons kantoor werd in 2015 als enig onafhankelijk, Belgisch en familiaal bedrijf bekroond met een ereplaats in alle segmenten van de vastgoedmarkt. Een overzicht: tabel resultaten 2015 GROUP HUGO CEUSTERS-SCMS A aantal Plaats Aantal Plaats transacties in de ranking m 2 in de ranking Kantoren - Nationaal 92 Nr m² Nr. 4 Kantoren - Antwerpen 54 Nr m² Ex-aequo nr. 1 Semi-industrie en logistiek - Nationaal 83 Nr m² Nr. 5 Retail - Nationaal 68 Nr m² Nr. 4 - Shoppingcenters Nr. 2 - Stadswinkels Nr. 3 Property Management - Nationaal miljoen m² Nr. 2 in beheer Bron: Expertise News ed. 506, , p.4-5 & Expertise News ed. 509, , p

7 kantoren

8 kantoren De werkplek wordt goedkoper en decentralisatie zet zich voort. Hugo Ceusters kantoren: m 2 transactie-oppervlakte over 97 deals. kantoren De kantoormarkt in België De Belgische kantoormarkt is een kleine markt in vergelijking met die van andere Europese landen, laat staan andere continenten. Te weinig grote bedrijven hebben hun thuisbasis of hun voornaamste zetel in ons land. Brussel zal als hoofdstad van Europa, basis van de NAVO en van heel wat overheden, ambassades en lobbyisten ook in de toekomst de vruchten kunnen blijven plukken van haar status. Toch lijkt de tijd waarin een belangrijke take-up kon toegewezen worden aan grote corporates, voorgoed voorbij te zijn. Ook voor Brussel. De totale take-up in de kantoormarkt daalde in 2015 sterk ten opzichte van Ons inziens wordt de dynamiek van een kantoormarkt vandaag echter niet alleen meer bepaald door het aantal m² take-up, maar eerder en ook door het aantal transacties. De reden daarvoor is, zoals u ook al in ons jaarrapport van 2014 kon lezen, de dalende voorziene oppervlakte per werknemer, voornamelijk omwille van het nieuwe werken, kostenbesparing en decentralisatie: bedrijven kiezen er vaker voor om in verschillende steden een kantoor te hebben en zo dichterbij hun menselijk kapitaal en hun klanten te zitten. De tendens van de dalende take-up per transactie manifesteert zich met name in het Brussels Gewest. Volgens de cijfers van vakblad Expertise 1 daalt de take-up er met 50%, terwijl het aantal transacties slechts met 20% daalt. 1 Expertise News, ed. 509, , p. 4 tabel take-up kantoren België m² m² m² m² m² De tendensen Bestaande gebouwen valoriseren Sterke, voornamelijk familiale of regionaal verankerde bedrijven die een nieuwe huisvesting overwegen, opteren er na een onderzoek van de markt vaak voor om hun bestaande patrimonium aan te passen aan de nieuwste normeringen, in plaats van te gaan huren. Uiteraard gebeurt het ook dat groei, al dan niet via acquisities, er hen soms toch toe brengt om een nieuw gebouw aan te kopen of te ontwikkelen. Dit fenomeen hebben we reeds in ons jaarverslag van 2014 aangehaald. We verwachten dat nog andere grote bedrijven en organisaties een zelfde weg zullen bewandelen. Enkele voorbeelden: 3D printing softwarebedrijf Materialise heeft concrete plannen om zijn hoofdzetel in het Haasrode Research Park in Leuven aanzienlijk uit te breiden

9 kantoren Barco ontwikkelt op zijn eigen site in Kortrijk m² voor eigen gebruik. Nieuwe bedrijven Tegelijk stellen we vast dat een ander type bedrijf in de toekomst aandacht zal verdienen op de kantoormarkt: IT-bedrijven en andere start-ups bijvoorbeeld, die vaak op zeer korte termijn een zeer grote groei kennen. Als zij in eerste instantie tijdens hun opstartjaren een werkplek aankopen, dan investeren ze na de beginjaren vaak liever in hun operationele activiteiten dan in hun huisvesting, al dan niet met vreemd vermogen en stappen dan over naar een huurpand. Antwerpen en Gent zetten sterk in op deze start-ups en verlenen hen faciliteiten: denk maar aan Start-Up Village in Antwerpen. Bij groei maken deze bedrijven de overstap naar de reguliere markt. tabel overzicht take-up in m² Enkele voorbeelden: Cmosis (breidt uit in Antwerpen) Consultancybedrijf Delaware (verhuist van Kortrijk naar Gent) Novosanis/Voxdale (verhuist van Antwerpen naar Wijnegem) Showpad (breidt uit op nieuwe site in Gent) Stabiele prijzen De huurprijzen op de kantoormarkt zijn ook in 2015 zo goed als stabiel gebleven. Door de steeds terugkerende paradox van het evenwicht tussen de leegstand (het aanbod) en de stagnerende vraag of de dalende markt, zijn nieuwbouwkantoren verplicht om ook marktconforme huurprijzen te hanteren. Er wordt weinig of niet op risico gebouwd, waardoor Nationaal Antwerpen Oost-Vlaanderen Brussel Leuven Mechelen de markt te maken heeft met een verouderd patrimonium. Dit zet verschillende eigenaars onder andere Intervest, Deka, Summa Invest ertoe aan om (oudere) gebouwen aan te passen aan de nieuwe richtlijnen. Verdere decentralisatie: aanhoudende trend Steeds meer overheden en corporates ruilen het Brusselse centrum in voor de rand, Vlaams- Brabant of voor andere en beter bereikbare kantoorsteden. Werknemers zijn niet langer bereid om dagelijks uren in de file te staan voor hun job. Mobiliteit en bereikbaarheid, zowel voor medewerkers als voor klanten, blijven dan ook cruciale (zo niet de voornaamste) parameters voor bedrijven in het beslissingsproces wat betreft hun kantoorhuisvesting. Uit een mobiliteitsstudie van SD Worx 2 blijkt dat bijna de helft van de Belgische bedrijven zegt moeilijk bereikbaar te zijn met de auto vanwege files. In Brussel is dat zelfs 75%. Overheidsorganisaties ondervinden naar eigen aangeven vaker (57%) dan privébedrijven (45%) hinder van de fileproblematiek. Ook voor de Vlaamse overheid blijft decentralisatie dan ook een belangrijk gegeven. Ze blijft zich verder van Brussel verplaatsen om dichter bij de burger te komen. De federale overheid probeert eveneens om passend om te gaan met de toenemende mobiliteitsproblemen. Zo wil ze overal in Brussel moderne, centrale hubs uitbouwen, zoals bijvoorbeeld de Campus Financiën in de Financietoren. Ook de beslissing om alle medewerkers van Volksgezondheid onder te brengen in het Pachecogebouw (voormalige hoofdzetel Belfius) kadert in dit voornemen. De overheid speelt daarbij tegelijk in op het nieuwe werken. De verschillende federale hubs worden uitgerust met dynamic offices. Ambtenaren krijgen de kans om meer thuis te werken en op kantoor gebruik te maken van een flexdesk. De zo vrijgekomen kantoorruimte kan dan gedeeld worden door andere collega s. Werkplek wordt goedkoper In heel Europa en ook in België daalt de kost per werkplek. Daar zijn verschillende verklaringen voor: in eerste instantie is er de trend tot decentralisatie. Bedrijven verlaten het in verhouding dure Brusselse stadscentrum voor de goedkopere rand of voor andere belangrijke kantoorsteden waar de huurprijs per m² werkplek lager ligt. In tweede instantie daalt de voorziene oppervlakte per werknemer ook door de principes van het nieuwe werken. Daardoor gaan bedrijven flexibeler en efficiënter om met de beschikbare ruimte. Niet elke werknemer heeft nog een eigen plek op kantoor en vergaderruimtes worden anders ingepland. Toch blijft de werkplek in België in verhouding tot andere landen nog steeds duur. Gemiddeld kost een werkplek in België euro per FTE per jaar. 58% van dat bedrag is te wijten aan kosten voor ruimte en infrastructuur. 2 Jobat.be, Firmawagen minder populair dan files

10 kantoren In de overige 42% zitten onder andere kosten voor mensen en organisatie, waaronder bijvoorbeeld de loonkosten voor medewerkers die de receptie van een gebouw bemannen. Die liggen in ons land een pak hoger dan in het buitenland. Ondanks het feit dat het nieuwe werken zich doorzet op de werkvloer, stappen veel bedrijven tegelijk af van grootschalige open landschapskantoren. Het is niet altijd makkelijk voor hun medewerkers om er zich te concentreren. Vermoedelijk zal het comfort van de medewerkers in de toekomst dan ook grafiek prime rents euro/m²/jaar Antwerpen Brussel Gent opnieuw wat aan belang winnen. We verwijzen wat dat betreft graag nog even naar de studie van Prof. Compernolle, die we ook in ons jaarrapport van 2014 hebben aangehaald. De vraag naar flexibele werkplaatsen moet geïnterpreteerd worden als een behoefte om ruimtes zelf te kunnen aanpassen in functie van de beleving van de werknemer, met bijvoorbeeld flexibele wanden, inplugpunten, enz. grafiek gem huurprijzen euro/m²/jaar Antwerpen Brussel Gent Nieuwbouw, reconversie en renovatie Waar eigenaars tijdens de crisisjaren gedwongen werden om leegstaande kantoren een residentiële functie te geven ze werkten er de structurele leegstand mee weg en beantwoordden tegelijk aan de stijgende vraag naar residentiële huisvesting - investeren velen van hen vandaag opnieuw in hun kantoorvastgoed. Leasinvest zocht en vond bijvoorbeeld een oplossing voor een groot ( m²) leegstand kantoorpand in Anderlecht: het werd omgetoverd naar het innovatieve The Crescent, waar bedrijven virtuele kantoren, gewone kantoren of vergaderruimtes kunnen huren. Bij dit soort renovaties wordt vaak ook een stukje thuis meegebracht naar het werk: bedrijven voorzien een kinderopvang, strijkdienst of afhaalservice op kantoor als extra dienstverlening naar hun medewerkers. Ook daarvan is The Crescent een goed voorbeeld: op de site vinden huurders niet alleen catering en een fitnessruimte, maar ook een strijkdienst. Toch blijft reconversie nog steeds hoog op de agenda staan: gebouwen worden omgebouwd naar studentenverblijven, hotels of gerenoveerd naar andere residentiële functies. Enkele voorbeelden: De verkoop van het KBC-gebouw aan de Havenlaan in Brussel aan Skyline. In Gent noteerden we ook de verkoop van de studentenresidentie van Argo Res aan Upgrade Estates. Dynamische bedrijven, dynamische gebouwen De kantoormarkt blijft een huurdersmarkt. Huurders hebben nog altijd de touwtjes in handen op het vlak van prijszetting, tijdens de negotiatie en wat betreft de desiderata voor hun huisvesting. Dus moet de markt mee evolueren met de bedrijven. Ondernemerschap is hot, maar startende en snelgroeiende bedrijven zijn niet geneigd te kopen. Ze willen zich immers niet binden aan één gebouw. Dat betekent dat vast goed vandaag minder vast moet kunnen zijn. Kantoorruimtes en gebouwen moeten net zo dynamisch kunnen zijn als de bedrijven die ze huisvesten. Co-workingspaces spelen perfect in op die wens naar flexibiliteit en faciliteren kleinere bedrijven. Vaak komt wonen, werken en leven (bv. lunchen) er samen op één plek. We zagen in 2015 tal van co-workingspaces ontstaan: soms gaat het om een ruimte voorzien voor starters in het gebouw van gevestigde bedrijven, maar ook steden als Antwerpen en Gent trekken duidelijk de kaart van de beginnende ondernemer. Denk maar aan de StartUp Village in Antwerpen, WATT (working apart, thinking together) of de private incubatie-initiatieven zoals Startit@KBC, Telenet Idealabs, de Stookplaats van Duval Guillaume, Of er anno 2015 nog een kopersmarkt voor eigen gebruik is? Zeker. Door de lage rente blijft de vraag naar kleinere oppervlaktes aanzienlijk. Voornamelijk bij beoefenaars van vrije beroepen, notarissen, advocaten, zijn ze erg gegeerd. Hun vraag kan echter niet altijd ingevuld worden doordat er te weinig aanbod is

11 kantoren De regionale markten Take-up in Brussel daalt, Vlaams-Brabant in de lift Met m² take-up 3 blijft Brussel zoals elk jaar de grootste regionale markt wat betreft kantoren. Bijna 20% van de take-up wordt er gerealiseerd door overheden, ambassades en instellingen. Privébedrijven trekken weg uit Brussel omwille van de moeilijke mobiliteit maar uiteraard ook omwille van de fiscale onzekerheden. Onze hoofdstad heeft een erg moeilijk 2015 achter de rug. Huurprijzen zijn er dan ook gezakt, terwijl ze in andere Europese steden met 6% stijgen. Door het historisch lage leegstandspercentage het laagste sinds de financiële crisis verwachten we daar echter op korte termijn verandering in. Verwacht wordt dat er binnenkort slechts 9% kantoren leeg staan in de hoofdstad. In het stadscentrum is de leegstand nu al beperkt tot 5.4%. Dat heeft enerzijds te maken met de beperkte hoeveelheid nieuwbouwkantoren die toegevoegd worden aan de Brusselse markt. Daarnaast gebeurt steeds meer reconversie van oude kantoorgebouwen naar een nieuwe bestemming. De gebouwen die wel met leegstand te kampen hebben, zijn doorgaans niet goed bereikbaar of zijn verouderd en beantwoorden niet meer aan de modernste vereisten. 3 Cijfers Researchdienst GROUP HUGO CEUSTERS - SCMS Vlaams-Brabant werd in 2015 de tweede grootste regionale kantoormarkt. Met een take-up van m² haalt de regio dit jaar een marktaandeel van 27%. Daar zijn verschillende verklaringen voor: enerzijds is er het feit dat heel wat bedrijven het centrum van Brussel inruilen voor de rand, anderzijds heeft de hoge take-up in de regio ook te maken met de sterke aangroei van de bevolking ter plaatse, met de aanwezigheid van de luchthaven van Zaventem, alsook de talrijke spin-offs en start-ups die ontstaan vanuit de KU Leuven. Leuven op zich noteert net als in 2014 een hoge take-up van +/ m². Take-up: Brussel m², Vlaams-Brabant m², Leuven m² Leegstand: 3.9% in CBD, 9% globaal Prime rent: Brussel 285 euro/m²/jaar, Vlaams-Brabant 125 tot 145 euro/m²/jaar Gemiddelde huurprijs: Brussel 150 euro/m²/jaar Antwerpen & Mechelen: Stabiele markt, weinig hoogtepunten De Antwerpse kantoormarkt is en blijft een verschuivingsmarkt. Bedrijven ruilen hun bestaande gebouw in voor ofwel een nieuw kantoorgebouw, ofwel een gerenoveerd en aan de nieuwste normen beantwoordend ouder gebouw, dat op een goede locatie ligt. Met een take-up van m² presteert de regio Antwerpen in 2015 even goed als in 2014 ( m²). We noteren bovendien een mooie stijging van het aantal transacties van 177 in 2014 naar 190 in 2015, wat duidelijk de dynamiek in deze markt bewijst. Het blijft dan ook één van de aantrekkelijkste kantoormarkten van ons land. Er staan nog heel wat nieuwe projecten op stapel (in totaal m²) die eind 2015-begin 2016 af zullen zijn. We verwijzen hiervoor ook naar ons jaarrapport van Ondanks het leegstandspercentage van 10.85% is er wel degelijk nood aan nieuwe gebouwen: de gebouwen die nu leeg staan zijn ofwel slecht bereikbaar, ofwel erg verouderd. Bovendien blijven we ervan overtuigd dat nieuwe kantoren de vraag kunnen stimuleren. We stellen ook vast dat er sinds de komst van een aantal nieuwbouwkantoren ook meer dan vroeger vraag is naar oppervlaktes groter dan m². De renovatie van verschillende plateaus van de Ahlersbuilding op de Noorderlaan komt net op tijd. In het noorden van Antwerpen, dat de volgende jaren moeilijk toegankelijk zal zijn, zullen deze gerenoveerde plateaus tegemoet kunnen komen aan vragen naar oppervlaktes van om en bij de m². Een zeldzaamheid in dit segment van de Antwerpse markt. Mechelen zaait op dit moment om later te oogsten. Verschillende bedrijven overwegen om een vestiging te openen of zelfs hun maatschappelijke zetel over te brengen naar Mechelen. Anderen, zoals Bosch Thermotechnology, blijven ter plaatse en bevestigen daarmee het potentieel van deze stad. De heraanleg van de stationsbuurt kan er mogelijk ook voor een nieuwe dynamiek zorgen. Take-up: m² Leegstand: 10.85% Prime rent: 148 euro/m²/jaar Gemiddelde huurprijs: 107 euro/m²/jaar Stabiele prime rent en huurprijzen: 110 euro/m²/jaar Oost-Vlaanderen Oost-Vlaanderen (goed voor 10% van de kantoormarkt) blijft behoorlijk goed presteren: de take-up ligt er met m² net iets hoger dan in 2014 ( m²). De take-up in de stad Gent blijft min of meer stabiel. Zeker naar grotere oppervlaktes was er minder vraag en 2014 waren anderzijds topjaren voor de stad, met tal van interne verschuivingen. De prestaties van de markt vandaag mogen niet altijd over dezelfde kam geschoren worden, want op een bepaald moment stagneert de vraag naar interne herlocatie opnieuw. Het creëren van nieuwbouwkantoren (op risico) zou wel eens de oplossing kunnen zijn: van het verleden weten we dat dit de vraag kan stimuleren. Helaas hebben niet alle oude gebouwen die na een aantal succesjaren leeg zijn komen te staan, een nieuwe bestemming gekregen. De leegstand in de stad blijft echter beperkt tot maximum 5%. Een belangrijk aandachtspunt is de slechte bereikbaarheid van de Gentse binnenstad. Kantoren 20 21

12 kantoren aan het station of aan de rand van de stad zijn hier misschien nog meer dan in andere Belgische steden de meest gegeerde. In West-Vlaanderen zorgen de economische dynamiek en het krachtige ondernemerschap voor een groeiende kantoormarkt, vandaag goed voor een take-up van m². Het blijft uiteraard een lokale markt. GROUP HUGO CEUSTERS SCMS hoopt er de vruchten te blijven plukken van de initiatieven die we er de voorbije jaren al genomen hebben. Take-up: West-Vlaanderen m², Oost-Vlaanderen m². Leegstand: <5% Prime rent: 155 euro/m²/jaar Gemiddelde huurprijs: 118 euro/m²/jaar Op de kantoormarkt zijn Oost- en West-Vlaanderen soms communicerende vaten: vooral Gent heeft omwille van zijn centrale ligging in Vlaanderen een sterke aantrekkingskracht voor bedrijven uit Oostof West-Vlaanderen. Consultancybedrijf Delaware Consulting is hier opnieuw een goed voorbeeld: het verhuisde van Kortrijk naar Gent. Over beide markten heen noteerden we 165 transacties in 2015, versus 153 in Deze cijfers tonen aan dat beide markten matuur worden en een mooie dynamiek vertonen, dankzij de grote bedrijvigheid rond de universiteiten en de havens. Limburg & Kempen Limburg en bij uitbreiding de Kempen komt ons voor als een van de meest beloftevolle regio s in Vlaanderen. Ondanks een groot aantal faillissementen, drukt een jong en gesteund ondernemerschap zijn stempel op deze provincie. De Corda Campus in Hasselt is een mooi voorbeeld van de dynamiek in deze markt. Deze toonaangevende techcampus in het hart van de Euregio is een gedreven business community voor heel wat innovatieve bedrijven en start-ups. Dankzij de goede ligging, bereikbaarheid, de nabijheid van Luik en de samenwerking met de Euregio, kleurt de toekomst positief voor de Limburgse kantoormarkt. De take-up in de regio zal nooit de grootste worden, maar de faciliterende rol van de overheid en de dynamiek van de omringende landen werpen in Limburg duidelijk hun vruchten af. Wallonië & Luik De take-up in Wallonië blijft in vergelijking met Vlaanderen en Brussel beperkt (10% marktaandeel, ofwel m²). Toch kan ook Wallonië een hub zijn. Wij verwachten evenwel, dat ook hier de decentralisatie een mooie opwaartse impuls kan geven aan de kantoormarkt. In de praktijk merken we meer en meer vragen om een hedendaagse kantoorruimte in de nabijheid van de luchthaven Charleroi, net als in de nabijheid van de universitaire SWOTS van belangrijkste kantoorlocaties in België Brussel Vlaams Brabant en Brusselse periferie Antwerpen Gent 22 23

13 kantoren campus van Luik. De Euregio heeft een groeiend aanzuigingseffect op de bedrijven voor Hugo Ceusters Onze consultants traden in 2015 op voor transacties voor een totale oppervlakte van m² kantoorruimte, verspreid over 97 deals. Dit cijfer omvat nieuwe take-up, verkoop en verhuringen, en dat verspreid over heel België. In Antwerpen zijn we met ruim m² take-up verspreid over 60 deals ex-aequo marktleider met 30%. Ook in ons kantoor in Gent timmeren we verder aan de weg, en met succes! Een blik vooruit overzicht enkele relevante transacties voor Hugo Ceusters in 2015 Michelin, Zellik, m² Suez Environnement, Beerse, m² Kuehne & Nagel, Berchem, m² Contraload, Aartselaar, m² Vlaamse Overheid, Jongerenwelzijn, Hasselt, m² Concordia, Gent, m²... De kantoormarkt in België zal niet onmiddellijk een makkelijke markt worden. De nieuwe ontwikkelingen in de markt hebben niet meteen voor veel groei gezorgd, en er wordt niet veel meer op risico gebouwd. Toch blijft dit een stabiele markt die duidelijk nog dynamiek vertoont. Grote deals vallen er maar weinig meer te noteren, er wordt meer verhandeld met minder resultaat. Het komt er dan ook op aan om ons aan te passen aan de marktomstandigheden van vandaag. Het belang van Vlaanderen in de kantoormarkt zien we verder toenemen. Toch lijkt het ons essentieel om ons sterk te blijven profileren in verhouding tot de concurrentie in Zuid-Nederland en Rotterdam. Tot slot lijkt het ons niet de rol van de stedelijke overheden om panden proactief te gaan voorstellen aan bedrijven, hoe positief het ook is dat lokale overheden de leegstand in hun gebied beter in kaart brengen. Laat ons vooral in overleg en in alle transparantie samen op zoek gaan naar een oplossing voor lang leegstaande panden. Wij roepen eens te meer de regionale, federale en stedelijke overheden op om de troeven van hun stad of regio nog sterker uit te spelen, en internationaal samen te promoten. Maar om vooral ook de zaken die een negatieve impact hebben op onze aantrekkelijkheid als kantoormarkt op te lossen. We kunnen niet genoeg benadrukken dat de mobiliteitsproblemen, de fiscale onzekerheden en de loonkost in ons land sterk in het nadeel spelen van de keuze tot vestiging van grote corporates

14 semi-industrieel en logistiek vastgoed

15 semi-industrieel en logistiek vastgoed Hugo Ceusters Industrie & Logistiek: m² transactie-oppervlakte over 87 deals euro huurinkomsten gegeneerd euro gebouwen verkocht semi-industrieel en logistiek vastgoed Stabiele markt, maar logistiek verliest terrein Met een totale take-up 1 van ongeveer m² presteert de markt van semi-industrieel en logistiek vastgoed in 2015 iets beter dan in 2014 ( m²). Er doet zich wel een duidelijke verschuiving voor in de markt: logistiek vastgoed zet een dalende trend neer, terwijl er dit jaar aanzienlijk meer semiindustrieel vastgoed werd verhuurd en verkocht. Dat de globale markt stabiel blijft, is dus met name te danken aan de goede prestaties van de kmo-markt. Van de totale take-up in logistiek en semi-industrie werd maar liefst m² ofwel 80% opgenomen in Vlaanderen, dat met dit aandeel de grootste markt blijft in het segment. De take-up in Wallonië en Brussel ligt heel wat lager, met respectievelijk m² en m². 1 Cijfers: Expertise News, editie 509, , pagina 9 tabel take-up De deelmarkten Actief jaar voor semi-industrieel vastgoed Met een totale take-up van +/ m² verspreid over 679 transacties (versus m² over 585 transacties in 2014) vertoont de kmo-markt in 2015 een mooie groei van 20%. Vooral Vlaanderen doet het goed: met een take-up van m² neemt de regio wat betreft semi-industrie een marktaandeel van 75% in. Ook Wallonië gaat erop vooruit in 2015, maar Brussel laat een daling van de take-up optekenen. Globaal gezien stagneert de gemiddelde huur in deze markt en situeert die zich rond de 46 euro/ m²/jaar. Het spreekt voor zich dat de tarieven voor semi-industriële panden variëren naargelang de locatie van het vastgoed en de leeftijd van het gebouw, en ook afhankelijk zijn van de grondprijs. Die is in België vrij stabiel en situeert zich voor de beste gronden tussen euro/m² in Brussel, en tussen euro/m² in Antwerpen. Kleine percelen zijn in verhouding duur omdat ze schaars Totaal m² / 631transacties m² / 718 transacties Semi-industrie m² / 585 transacties m² / 679 transacties Logistiek m² / 46 transacties m² / 39 transacties 28 29

16 semi-industrieel en logistiek vastgoed tabel prime rent semi-industrie 2015 Brussel, Waals en Vlaams-Brabant 55 euro/m²/jaar Antwerpen euro/m²/jaar Oost-Vlaanderen euro/m²/jaar Limburg, West-Vlaanderen, Henegouwen euro/m²/jaar zijn. Zich inkopen in een kmo-park kan een betere en efficiëntere optie zijn. De constructieprijzen gaan de laatste jaren daarentegen in stijgende lijn. Niet alleen omwille van de stijgende materiaalkosten: bouwen wordt ook duurder door de strengere normeringen wat betreft EPB, waterhuishouding, wegenis, groenbuffering, Logistieke markt krimpt De nationale take-up in logistiek situeert zich in 2015 op m², verdeeld over 39 transacties. In vergelijking met 2014 is dat een daling van 6.3%. Die is met name te wijten aan de zwakke prestaties van de Waalse markt, waar de logistieke take-up daalde van m² over 8 deals naar m² over 2 deals. Met m² blijft Vlaanderen ook logistiek veruit de grootste markt. De take-up steeg er lichtjes tegenover 2014: toen werd er nog m² opgenomen. Brussel laat wat betreft logistiek een grote stijging optekenen, maar dat komt doordat er in 2014 slechts één transactie afgesloten werd en in 2015 drie. De cijfers van de Belgische en Vlaamse markt zijn teleurstellend als we ze vergelijken met Centraal- en Oost-Europa, waar de take-up in logistiek stijgt met respectievelijk 6 en 32%. Ook in onze buurlanden duiken dicht bij onze landsgrenzen overal logistieke centra op, die van daaruit onze markt bedienen. Bol. com, Zalando, maar ook kleinere spelers verkiezen de ons omringende landen boven België. Ons land is duidelijk de boot van het logistieke gebeuren gekoppeld aan e-commerce aan het missen. De verklaring daarvoor is te zoeken in de weinig faciliterende Belgische wetgeving. Ons land heeft nochtans heel wat troeven in handen om grote logistieke spelers aan te trekken. Het potentieel om te fungeren als logistieke draaischijf voor West-Europa is er. In de eerste plaats is er onze ligging, die ideaal is om diverse spelers uit heel Europa te bedienen. Bovendien zijn de huurprijzen voor magazijnen nog steeds laag in ons land. In vergelijking met onze buurlanden liggen ze vaak 10 tot 20% lager. De prime rent voor logistieke panden in ons land situeert zich op 55 euro/m²/jaar. Op de as Brussel-Antwerpen geldt een gemiddelde rent van slechts 45 euro/m²/jaar. Daarnaast is er vooralsnog grond beschikbaar voor (middel)grote logistieke sites. In onze havens zijn er bovendien nog logistieke panden en industriële gronden beschikbaar voor logistiek met toegevoegde waarde. In de haven worden we bovendien geremd door de wet-major, die stipuleert dat werkzaamheden er enkel door erkende havenarbeiders uitgevoerd mogen worden. Logistiek met toegevoegde waarde, zoals een container uitladen en de inhoud ervan herverpakken in kleinere pakketjes die naar de eindklant moeten was hierdoor geen optie in de havens. Volgens de wet zou deze taak uitgevoerd moeten worden door dokwerkers. De belofte van minister van Werk Kris Peeters aan EUcommissaris Violeta Bulc om de wet de komende 4 jaar stapsgewijs te moderniseren, is echter een stap in de goede richting wat dat betreft. De echte impact daarvan zal echter niet voor 2020 merkbaar zijn Verder is ook nachtarbeid in de logistiek een probleem. We leven in een 24/7-economie. Consumenten bestellen online, en verwachten dat het product van hun keuze de volgende dag wordt geleverd. E-commerce bedrijven kunnen die verwachting enkel waarmaken als de medewerkers van hun bedrijf ook s nachts aan het werk kunnen. Dat was in België niet toegelaten. Recent werd er een akkoord afgesloten tussen de sociale partners waardoor hieraan zal geremedieerd worden. Tenslotte zijn ook onze hoge loonkost en de congestie van onze wegen een handicap wat betreft het aantrekken van logistieke activiteit, al wordt er aan de loonhandicap dankzij de taxshift wel iets gedaan. Het feit dat de Belgische markt van logistiek vastgoed krimpt met 6.5%, is dubbel zo schrijnend als we bedenken dat de e-commerce en de bijhorende logistieke carrousel vandaag booming business is. Zo wordt bijvoorbeeld geschat dat e-commerce de afgelopen 3 jaar gezorgd heeft voor maar liefst 5 miljoen m² aan nieuwe distributiecentra in Europa 2. Eigenlijk zou onze logistieke markt dus moeten groeien, want het potentieel is er, de magazijnen, de grond, de prijzen zijn in verhouding tot andere landen laag. Vooralsnog mist ons land niet alleen heel wat omzet, maar ook aanzienlijke tewerkstellingskansen. Wie niet mee is met deze 24/7-economie, mist de boot. En dat is vandaag het geval voor België. De vraag is of we nog de kans krijgen om mee op de kar te springen, dan wel of het al te laat is voor Hugo Ceusters Het was een druk jaar voor HUGO CEUSTERS. We realiseerden een totale take-up in logistiek en semiindustrie van m² (versus m² in 2014), verspreid over 55 huur- en 32 kooptransacties. 2 Vastgoedmarkt.nl, , Sterke groei in vraag naar logistiek vastgoed

17 semi-industrieel en logistiek vastgoed tabel take-up Totaal m² m² Semi-industrie m² m² Logistiek m² m² Voor onze eigenaars genereerden we door het afsluiten van nieuwe huurcontracten euro aan inkomsten op jaarbasis, en we verkochten voor euro gebouwen. We noteerden in 2015 een enorme stijging van het aantal transacties in deze markt. Wetend dat de gemiddelde oppervlakte bij semi-industriële transacties kleiner is dan bij logistiek vastgoed, leiden we uit onze vijfde plaats in de Belgian Real Estate ranking af dat we in verhouding tot onze collega s een erg actief jaar achter de rug hebben. We noteerden heel wat verhuringen/verkopen van kleinere oppervlaktes, maar ook enkele transacties van grotere gebouwen en gronden. De West- en Oost-Vlaamse markt was erg actief. De beslissing om te investeren in een eigen kantoor en een lokale verankering in Gent, werpt duidelijk zijn vruchten af. Twee consultants bedienen er permanent de West- en Oost-Vlaamse markt van semi-industrie en logistiek. Vanuit het niets zijn we er vandaag de vierde grootste speler en hebben we met een take-up van m² in semi-industrie en logistiek duidelijk voet aan de grond. We noteerden dit jaar enkele mooie transacties, zelfs tot diep in West-Vlaanderen, en onthouden vooral de sterke dynamiek en ondernemersgeest in de regio. West-Vlaanderen is een markt van zowel kleine bedrijvigheid als grote productiebedrijven, terwijl we in Oost-Vlaanderen het onderscheid maken tussen kmo s, productiebedrijven, logistieke spelers en kennisbedrijven. Elk hebben ze hun eigen vereisten qua vastgoed. Een overzicht van onze grootste transacties: m² verhuurd aan I-Rental in de Haven van Antwerpen m² verhuurd aan Save Energy Belgium in de Haven van Antwerpen m² verhuurd aan Vlaamse overheid in Wilrijk m² verhuurd aan ITAB in Wilrijk m² verhuurd aan Hamann Logistics en m² aan Westerman Logistics 800 m² magazijn verhuurd aan het Rode Kruis in Roeselare Voor Suez Environnement verkochten we een site van 5.2 ha in Beerse aan JENI. Op de site komt een nieuwe kmo-ontwikkeling Regie der Gebouwen huurt vanaf 2016 een magazijn van +/ m², met+/- 600 m² kantoren van Montea in Bornem. De federale overheidsdienst zal er de FinShop vestigen: daar verkoopt de FOD Financiën in beslag genomen goederen en wagens. Lidl huurt een magazijn van +/ m² bij Alinso NV in Zwijnaarde. In het magazijn komt een testwinkel waar Lidl onderzoek zal doen naar de circulatie en de inplanting van de rekken in de Lidl-winkels. Ontwikkelaar van kmo-parken Jeni Real Estate vertrouwde ons de verkoop toe van 2 nieuwe bedrijvenparken: in Beerse gaat het om kmounits, percelen en built-to-suitprojecten, in Kontich om 18 kmo-units en een kantoorgebouw. Voor de Amerikaanse specialist in luchtvaart en defensie Esterline Belgium zochten en vonden we een logistieke hal van m², waarvan 248 m² kantoorruimte, vlakbij de E17 en de ring rond Kortrijk. Daarnaast realiseerden we nog tal van transacties tussen de 250 en m² WijKopenAutos.be Bubble Post Boris Agency Onze gewaardeerde kmo-klanten. Een blik vooruit Bij het afsluiten van het jaar 2015 bevinden we ons in een stabiele markt, met ondernemersvertrouwen en positief gestemde verwachtingen naar de toekomst toe. De overheid van vandaag neemt de noodzakelijke maatregelen om een ondernemersvriendelijk klimaat te creëren. Toch is het noodzakelijk dat er nog meer gesleuteld wordt aan een aantal regelgevingen, zodat we onze rol van wereldwijde logistieke draaischijf verder kunnen blijven spelen en internationale logistieke bedrijven kunnen blijven verwelkomen. Of de tendens in de markt een hogere activiteit in semi-industrie en een krimpende logistiek zich ook naar de toekomst toe zal doorzetten, is voorlopig nog onduidelijk. Veel zal afhangen van de mate waarin de regelgeving in ons land grote logistieke spelers afschrikt, dan wel aantrekt. We hopen op een snelle versoepeling van de wet-major, waardoor er flexibeler omgegaan kan worden met havenarbeid. En we hopen uiteraard ook op een versoepelde regelgeving wat betreft nachtwerk. Daarnaast moeten we er ook over waken dat multinationals die nog productiesites hebben in België, voor ons land blijven kiezen. De taxshift kan hier deels toe bijdragen door de loonlast voor bedrijven draaglijker te maken, maar vermoedelijk zal die pas in 2018 echt op kruissnelheid zijn. Pas dan zal onze loonkost in vergelijking met de ons omringende landen beheersbaar worden. Als onze buurlanden uiteraard niet zelf aan hun loonbeleid gaan sleutelen Het blijft dan ook essentieel dat we onze loonhandicap verder monitoren en reduceren

18 semi-industrieel en logistiek vastgoed In de binnenstad zien we opportuniteiten in de reconversie van binnenstedelijke bedrijfssites naar residentiële of gemengde projecten voor onder meer kennisbedrijven en creatieve ondernemingen. Wat betreft e-commerce moeten we ons de vraag beginnen stellen hoe we de last mile naar de eindklant willen afleggen. Wellicht kan die laatste kilometer efficiënter georganiseerd worden dan vandaag, door niet langer uit te gaan van het pakketje dat beleverd moet worden, maar van een bestemmeling of een groep van bestemmelingen. Waarom bijvoorbeeld niet alle pakjes voor bestemmelingen in een bepaalde stad laten leveren in een magazijn net buiten de stad, om vervolgens de pakjes voor alle medewerkers van één groot kantoorgebouw of zelfs van een hele straat of wijk te groeperen en te leveren met één en dezelfde (milieuvriendelijke) bestelwagen? Dat is niet alleen efficiënter, het zorgt ook voor minder fileleed en is duurzamer. Ook het terugsturen van pakketten door de eindklanten kan efficiënter georganiseerd worden. Ondernemers zijn zich hier al van bewust en er zijn vandaag zeker al een aantal bedrijven die opteren voor een magazijn net buiten de stad, denk maar aan Bubble Post en bepaalde third party logictic providers bijvoorbeeld, maar dit kan op een nog veel grotere schaal doorgedreven worden. Het is bovendien een logistiek deelsegment waarin België niet uit de boot kán vallen. Als er de komende tijd voldoende wordt ingezet op een vriendelijker ondernemersklimaat en een meer flexibele regelgeving, zijn we ervan overtuigd dat er voor Vlaanderen nog heel wat kansen te rapen vallen in de markt van logistiek en semi-industrie

19 retail

20 retail Hugo Ceusters Retail: m² transactie-oppervlakte over 109 deals Verder op het elan van was een goed jaar voor het retailvastgoed, met een take-up die maar liefst 10% hoger ligt dan in Met een aandeel van 63% blijft Vlaanderen ook dit jaar de grootste retailmarkt ( m² take-up). Vooral de baanwinkels blijken het goed te doen: de take-up in dat segment steeg met maar liefst 31% van m² in 2014 naar m² in Er werd heel wat nieuwe winkelruimte opgeleverd en in gebruik genomen in 2015, denk maar aan het Dansaertpark in Groot-Bijgaarden, Shopping 1 in Genk, de Langemunt in Gent en Be-Mine in Beringen. En daar houdt het niet op, want bij het afsluiten van 2015 is er bovendien naar schatting nog 1.33 miljoen m² retailvastgoed in ontwikkeling 2, verspreid over 114 projecten. 1 Retail Focus, ed. 257, , pagina 4 2 Retail Focus, ed. 252, , pagina 3 e.v. tabel take up retail in m² België m² m² m² retail Segmenten Baanwinkels m² m² m² Stadswinkels m² m² m² Shoppingcenters m² m² m² Main street six m² m² m² Gewesten Vlaanderen m² m² m² Wallonië m² m² m² Brussel m² m² m² 38 39

21 retail Het gaat voornamelijk om nieuwe winkelcentra, waaronder Rive Gauche in Charleroi ( m²), Mozaïk in Moeskroen ( m²), Dockx Brussel ( m²) en La Strada in La Louvière ( m²). Er zijn ook 21 baanwinkelprojecten in ontwikkeling, goed voor m² extra winkeloppervlakte. Steden kampen gemiddeld met een leegstand van 7,6%. Winkelstraten die het vorig jaar al moeilijk hadden, deden het in 2015 nog iets slechter. Maar het omgekeerde geldt ook: waar winkelpanden makkelijker verhuurd raken, was dat ook in 2015 zo én zelfs tegen betere prijzen. De leegstand varieert sterk in functie van de locatie: in het centrum van de A-steden (Antwerpen, Gent en Brussel) is de situatie goed onder controle en blijft het leegstandspercentage doorgaans onder de 5%. B-steden (zoals Aalst en Kortrijk bijvoorbeeld) hebben het echter moeilijker. Zij zitten al snel aan een leegstandspercentage van 7% en meer: in Aalst staat bijvoorbeeld 15.5% van de winkelpanden leeg, in de Kortrijkse Langesteenstraat 7%, en ook op de Mechelse Bruul is 8% van de retailpanden niet ingevuld. Ook in Hasselt en in Leuven dreigt er een overaanbod aan winkels te komen, met het risico op leegstand. In C-steden tot slot is de interesse van retailers doorgaans nihil. Lier is een voorbeeld van zo n C-locatie: vroeger een bloeiende winkelstad, vandaag wordt succesvolle retail er door de onbereikbaarheid van het centrum met de wagen zo goed als onmogelijk gemaakt. Wat A-steden betreft, moet er ons inziens overigens een onderscheid gemaakt worden tussen panden gelegen op hoofdwinkelstraten zoals de Meir, en winkelpanden langs de invalswegen naar het centrum. Panden op de Meir bijvoorbeeld raken makkelijker verhuurd. Er is veel vraag van retailers om uit te breiden of naar een andere locatie te verhuizen. Op bijvoorbeeld de Turnhoutsebaan loopt de verhuur veel moeilijker. Het lijkt ons dan ook aangewezen om het kernwinkelgebied van een stad goed af te bakenen en te bepalen tot waar het commerciële gebied reikt. Buiten de grenzen van het kernwinkelgebied kan het opportuun zijn om leegstaande panden een nieuwe bestemming te geven en dus af te stappen van hun retailfunctie. De huurprijzen voor retailvastgoed staan onder druk. De retailmarkt is vandaag, in tegenstelling tot een aantal jaar geleden, niet langer een verhuurdersmarkt. Waar er in het verleden verschillende retailers geïnteresseerd waren in hetzelfde pand en de uiteindelijke keuze gemaakt werd door de verhuurder, heeft de huurder het vandaag voor het zeggen. Hij is kritischer geworden, denkt langer na en wikt en weegt zijn beslissing. Onderhandelingen kunnen daardoor lang aanslepen, en dat heeft zo zijn effect op de huurprijzen. Op A-locaties is een daling van de huurprijzen echter nog niet aan de orde. Shoppingcenters Heel wat nieuwe internationale en nationale retailers zorgden dit jaar voor afwisseling in het aanbod van de shoppingcenters van ons land. De huurprijzen bleven daarbij doorgaans stabiel of stegen licht met 5 à 10%. Vooral Wijnegem Shopping Center mocht heel wat nieuwe huurders verwelkomen, omdat het dit jaar net in een huurhernieuwingsperiode zat. Ook de verkoop van 50% van het Wijnegem Shopping Center en 100% van het Waasland Shopping Center aan de joint venture tussen staatsfonds China Investment Corporation en AEW Europe, alsook de verkoop van Basilix Shopping aan Primonial REIM viel dit jaar op. Baanwinkels Retailparken kunnen op steeds meer interesse rekenen van de retailers. Een en ander heeft ermee te maken dat de grens tussen de verschillende soorten locaties meer en meer vervaagt. Sommige grote retailers opteren niet langer uitsluitend voor de binnenstad of periferie. Zeker rond de centrumsteden gaan ze voor een dubbele aanwezigheid, dus stadswinkel én baanwinkel. Daarnaast heeft het succes van retailparken ook te maken met het feit dat het moeilijk geworden is om in de binnenstad een winkel uit te baten. Op stedenbouwkundig vlak is de strijd tussen de binnenstad en de periferie ongelijk: waar die laatste doorgaans van een blanco blad kan uitgaan, zijn er in de binnenstad tal van reglementeringen waar rekening mee gehouden moet worden: monumentenzorg, beschermde gevels, Zaken die zeker hun waarde hebben, maar voor de retailsector vaak een handicap zijn. Ook een verminderde mobiliteit in de binnenstad al dan niet met autoluwe of autovrije zones zorgt ervoor dat heel wat retailers liever opteren voor een baanwinkel. Toch moeten handelaars ook in de periferie rekening houden met vergunningstrajecten. Zo waken steden en gemeenten er via socio-economische vergunningen bijvoorbeeld over dat er een gezonde balans blijft bestaan tussen dergelijke retailparken enerzijds, en kleine zelfstandigen in de buurt anderzijds. Binnensteden Wat winkels in de binnenstad betreft, is er een groot verschil tussen grote steden en kleinere stadskernen. Panden in Antwerpen en Brugge blijken erg in trek, en ook Hasselt, Brussel, Gent en Luik doen het goed. Ook in Leuven werden er een aantal nieuwe spelers geïntroduceerd, zoals Dille & Kamille, Flying Tiger, enz. In steden als Lier en Herentals gaat het echter moeilijker. Vaak doen er zich in deze steden enkel verschuivingen voor en introduceren er zich dus geen nieuwe spelers. Antwerpen In Antwerpen is er een goede rotatie en komen er naast interne verschuivingen ook veel nieuwe retailers op de markt. De voornaamste activiteit situeert zich nog steeds rond de Meir. Doordat de straten rond de Wilde Zee erg gegeerd zijn, zijn de huurprijzen in deze buurt dan ook sterk gestegen. Na de Wilde Zee trekt de retailactiviteit daardoor op dit moment ook richting Steenhouwersvest. Er zijn in Antwerpen weinig echt leegstaande panden en alles begint netjes opgevuld te geraken. Projecten die pas binnen een jaar beschikbaar zijn, worden nu zelfs al succesvol gecommercialiseerd

22 retail Gent De Gentse binnenstad doet het goed. Door de nieuwe projecten Langemunt en Kouterdreef is er echter heel wat nieuwe retailoppervlakte bijgekomen die nog niet volledig ingevuld is. Deze projecten hebben anderzijds wel een grote troef, nl. de grootte van de beschikbare oppervlaktes. Waar de meeste panden in de Koestraat en de Kalandeberg doorgaans niet meer dan 100 m² winkeloppervlakte te bieden hebben, kunnen retailers in de Kouterdreef ook ruimtes huren die groter zijn dan 100 m². Het project kan dan ook een ander retailsegment aanspreken. Dat wordt alvast bevestigd door de komst van Colruyts versmarkt CRU, dat m² opneemt in de Kouterdreef, alsook door de komst van het nieuwe format Juttu van AS Adventure (1.000 m² hoek Kalandeberg). Beide transacties werden overigens gerealiseerd door GROUP HUGO CEUSTERS SCMS. E-commerce In vergelijking met de ons omringende landen loopt België achter op het vlak van e-commerce. Niet alleen wat betreft de logistieke carrousel die de e-commerce activiteiten van spelers als Bol.com, Coulblue en Amazon ondersteunt, maar ook wat betreft het shopgedrag an sich. Waar Nederlanders gemiddeld euro per jaar besteden aan e-commerce per persoon en Duitsers euro, spendeert een Belg anno 2015 nog maar 722 euro per jaar online 3. Er is dan ook nog veel ruimte voor groei in ons land. Toch zijn er grenzen aan die groei: niet alleen omdat consumenten sommige producten nu eenmaal willen kunnen ruiken, voelen of proeven, maar ook omdat ze tegelijk op zoek zijn naar gezelligheid, authenticiteit en menselijk contact. Er liggen dus nog kansen te grijpen voor lokale handelaars die weten in te spelen op deze behoeftes. Ook de overkoepelende internationale shoppingcenterfederatie ICSC (International Council of Shopping Centers) relativeerde overigens het succes van e-commerce: met 2,761 miljard euro lag de totale (traditionele) retailhandel in Europa in 2014 immers hoger dan ooit tevoren. Tendensen We stellen vast dat de retailmarkt een markt in permanente evolutie is. Retailers blijven zichzelf heruitvinden, omdat hun klanten dat ook van hen verwachten. Colruyt heeft nu niet alleen Dreamland, DreamBaby en Okay, maar ook Bioplanet en CRU. AS Adventure introduceerde Juttu. Die innovatiedrang uit zich vanzelfsprekend ook op de winkelvloer. In grotere steden willen retailers grote panden, waarin ze een flagshipstore kunnen onderbrengen, waarin ze bijvoorbeeld eveneens een coffee corner kunnen inrichten voor hun klanten. Velen van hen maken ook de link met interieur, en interieurzaken komen ook steeds vaker naar de binnenstad. Denk maar aan Zara Home, H&M Home én Ikea die naar de binnenstad willen komen. 3 De Tijd, Daarnaast ondervinden we dat retailers anno 2015 ook kritischer en veeleisender zijn, waardoor het langer duurt vooraleer een verhuurtransactie gefinaliseerd wordt. Retailers die een bepaalde locatie voor ogen hebben, wachten ook liever jaren op het juiste pand, dan overhaast te moeten beslissen of genoegen te moeten nemen met een minder pand of mindere locatie. Op A-locaties is er nog steeds veel vraag naar grote oppervlaktes. Retailers willen daar immers uitpakken met een flagshipstore en willen de consument laten kennismaken met hun volledige concept. Die strategie ligt in het verlengde van hun e-commerceactiviteiten: op het winkelpunt leggen de retailers de nadruk op uitstraling, zodat ze top of mind blijven bij de consument. Ook voedingsketens gaan doorgaans nog steeds voor het credo hoe groter, hoe beter, onder meer omdat ze in hun tabel huurprijzen per m² winkels voldoende beleving willen kunnen bieden aan hun klanten. Experience, convenience en specialty shopping is en blijft een belangrijke manier om mensen naar de winkel te lokken. Buiten het centrum en op B-locaties zoeken retailers liever gemiddeld kleinere oppervlaktes op, wat zich vertaalt in een daling van de gemiddelde oppervlakte per transactie. Eigenaars, ontwikkelaars en retailers staan er vandaag ook duidelijk voor open om horeca belangrijker te maken binnen het retailgebeuren. Voor kandidaat-huurders is het steeds belangrijker dat een locatie ook voorziet in kwalitatieve en/of innovatieve horecafaciliteiten. Het is bewezen dat shoppers die tijdens het winkelen ook iets kunnen eten en drinken, meer tijd doorbrengen in het winkelcentrum én meer besteden. Horeca wordt dan ook steeds meer een trekker voor de retailers. High street Evolutie 2015 vs 2014 Nieuwstraat Brussel ,7% Meir Antwerpen ,7% Veldstraat Gent = Steenstraat Brugge = Vinave d Ille Luik = Hoogstraat Hasselt % Avenue Louise Brussel % 42 43

23 retail In de shoppingcenters die wij beheren, streven we zelf naar een horeca-aandeel van 10% tot zelfs 15% op sommige plaatsen. Het is immers belangrijk geworden dat shoppers en bezoekers een heel scala van mogelijkheden terugvinden voor HUGO CEUSTERS Ook voor ons kantoor was 2015 wat betreft retail een erg goed jaar. Met een totale take-up van m² over 109 transacties realiseerden we dit jaar dan ook een stijging van 30% ten opzichte van 2014 ( m² over 101 transacties). De totale gerealiseerde take-up in retail gaat al voor het derde jaar op rij in stijgende lijn (2013: m² over 96 transacties). We mochten dit jaar klinken op een aantal grote en prestigieuze deals. Zo konden we AS Adventure naar de Zonnestraat in Gent halen (een transactie van m²), en CRU en Juttu naar de Gentse Kouterdreef (respectievelijk en m²), H&M naar de shopping centers Basilix en Promenade en eveneens McDonald's naar de Meir in Antwerpen. Daarnaast kregen we ook het uitzonderlijke en prestigieuze mandaat voor de commercialisatie en de huurhernieuwingen van de Stadsfeestzaal in Antwerpen. In de ranking van de makelaars op de Belgische retailmarkt halen we dan ook een mooie 4e plaats. Wat betreft shoppingcenters zijn we zelfs nummer 2, terwijl we voor stadswinkels de 3e grootste makelaar zijn. Het werkterrein van ons retailteam mag vandaag gerust landelijk genoemd worden. We streven ernaar om een uitgebreide dienstverlening te bieden aan onze klanten. Ons kantoor is uitgerust als een multinational, maar hanteert de aanpak van een lokaal verankerd bedrijf, met naast ons hoofdkantoor in Antwerpen, ook vestigingen in Gent en Brussel. In het beheer van winkelcentra zijn we marktleider, en op de globale winkelvastgoedmarkt zien we onszelf als challenger. De winkelcentra blijven voor ons bedrijf een belangrijk segment, met verhuuropdrachten voor o.a. Wijnegem Shopping, K in Kortrijk, Basilix Shopping in Brussel, Les Grands Prés in Bergen, en de nieuwere Kouterdreef van Matexi in Gent. In de binnensteden draagt GROUP HUGO CEUSTERS - SCMS vooral bij tot de expansie van de gevestigde internationale merken, van Belgische ketens en zelfstandige handelaars. Vooral in het baanwinkelsegment hopen we daarnaast nog bijkomende mandaten voor nieuwe projecten binnen te halen. Een overzicht van onze belangrijkste retailtransacties in 2015: AS Adventure nam m² op in de Zonnestraat in Gent. We begeleidden hen ook in de opname van nog eens 400 m² aan de Oudaan in Antwerpen. In Gent tekende Colruyts versmarktconcept CRU voor een ruimte van m² in het project Kouterdreef. Ook het concept Juttu van AS Adventure koos voor de Kouterdreef en nam er maar liefst m² op. Tiger Stores nam 325 m² op in de Koning Albertstraat in Hasselt. Belgacom, Jules België, America Today en McDonald s namen elk respectievelijk 445 m², 240 m², 336 m² en 503 m² op in shoppingcenter Les Grands Prés. McDonald s tekende ook voor 184 m² aan de Meir in Antwerpen. Aan H&M verhuurden we m² ruimte in Shopping Center Promenade te Kapellen en nog eens 1.062m² in het Basilix Shopping Center te Brussel. Daarnaast realiseerden we ook nog een aantal verkooptransacties in de Schuttershofstraat, de Wilde Zee en Basilix Shopping Center. Ook kregen we een mandaat toegewezen voor de commercialisatie van de Stadsfeestzaal. Een blik vooruit 2015 was een mooi retailjaar. Geen grand cru-jaar, maar het is nog maar de vraag of we die nog ooit opnieuw zullen kennen. De huurder zal vermoedelijk nog een tijdje aan zet blijven in de retailmarkt. De tendensen die zich vandaag aftekenen, zullen zich ook naar de toekomst toe verderzetten. De centra van de secundaire steden zullen het wellicht moeilijk blijven hebben. De verminderde mobiliteit speelt hen parten, waardoor heel wat consumenten eerder naar de baanwinkels zullen trekken. Wat e-commerce betreft, geloven we erin dat die ons niet mag afschrikken, maar dat we online shoppen integendeel moeten omarmen en nog meer deel moeten laten uitmaken van de mix van kanalen waar shoppers in ons land hun aankopen kunnen doen. We verwachten dan ook niet dat de retailactiviteit erop achteruit zal gaan in Wel integendeel: er is veel interesse op de markt. Weliswaar van een beperkter aantal retailers en vaak dezelfde spelers als in de afgelopen jaren, maar de vraag van bestaande spelers naar herlocaties en uitbreidingen gaat in stijgende lijn