Kennissessie raad deel II. Treasury, investeringen, grondexploitaties

Transcriptie

1 Kennissessie raad deel II Treasury, investeringen, grondexploitaties

2 Programma 1. Treasury 2. Investeringen 3. Grondexploitaties 2

3 Treasury

4 Wat is treasury? Alles wat met kasstromen, financiering, belegging en rentelasten te maken heeft Financiering van het beleid tegen zo gunstig mogelijke voorwaarden en het minimaliseren van rente-risico Financierbaarheid Is voldoende externe financiering beschikbaar ( kan ik het krijgen )? Financieringsrisico Betaalbaarheid Is benodigde externe financiering betaalbaar ( kan ik het betalen )? Kan ik het straks ook nog betalen? Renterisico 4

5 Kaders en nota s Wet Fido (hierop is verdere regelgeving gebaseerd) Regeling Uitzettingen en Derivaten Decentrale Overheden (Ruddo) In het Besluit leningvoorwaarden decentrale overheden staan voorwaarden voor gemeenten en provincies die geld willen lenen. In de Uitvoeringsregeling Financiering decentrale overheden (Ufdo) staan de rentepercentages voor de kasgeldlimiet en de renterisiconorm. De grondslag voor het Treasurystatuut 5

6 Miljoenen Ontwikkeling rentelasten 10 Liquiditeitsprognose sep Scenario 50% scenario 80% Kasgeldsaldo (RC+UG-OG) RC prognose kasgeldlimiet 6

7 Miljoenen Ontwikkeling rentelasten Prognose portefeuille RC begin prognose Kasgeld begin Leningen met cap begin Lange leningen begin Derivaten begin Leningen saldo OG en UG

8 Focus van treasury Maximale benutting kasgeldlimiet Benutting 10% van de renterisiconorm Flexibiliteit in de portefeuille Spreiding in looptijden Diversificatie van instrumenten Geen rente-visie Mogelijk maken om bv Rente hoog, korte looptijden Rente laag, langere looptijden 8

9 Opbouw portefeuille per heden Looptijd < 2,0% < 2,5% < 3,0% < 3,5% < 4,0% < 4,5% < 5,0% < 5,5% Eindtotaal Laningen lang < 2,0 jaar < 4,0 jaar < 6,0 jaar < 8,0 jaar < 10,0 jaar < 25,0 jaar < 30,0 jaar Swaps < 10,0 jaar < 30,0 jaar < 40,0 jaar Roll-over/cap < 2,0 jaar Eindtotaal Oktober '

10 Swaps vaste rente 4% Fixe lening, aflossing einde looptijd Vaste rente 10

11 Swaps vaste rente 4% ??????? ? variabele rente 6M Rente is variabel Hoe maak ik een variabele rente vast? Swap Zaanstad ontvangt variabele rente (6M of 3M) Zaanstad betaalt vaste rente 11

12 Marktwaarde Marktwaarde van een swap fluctueert Marktwaarde vertegenwoordigt het verschil tussen marktrente en contractrente Leningen kennen ook een marktwaarde In beide gevallen is de marktwaarde nul aan het einde van de looptijd Belangrijk is een onderliggende financieringsbehoefte! 12

13 Herstructureren leningportefeuille Flexibiliteit in de leningportefeuille Spreiding van financieringslasten Renterisicoprofiel gemeente X Betaalde aflossing Renterisiconorm Renterisiconorm wordt overschreden in 2015 en 2016 Piek lening 50 miljoen in

14 Vervalkalender Renterisicoprofiel Zaanstad Nieuwe financiering Betaalde aflossing Renterisiconorm

15 Herstructureren gemeente X 15

16 Herstructureren van de portefeuille Hoofdsom van leningen is gelijk en de (negatieve) marktwaarde is verrekend in een hogere rente Rente en aflossing hoger dan huidige leningen (nominaal effect agv meefinancieren agio) 16

17 Rente en aflossing leningen Rente en aflossing leningen Zaanstad per jaar Exploitatierente Nieuwe financiering Betaalde aflossing

18 Interne rekenrente Middel om de werkelijke financieringsrente aan de begroting toe te rekenen Bij versneld afschrijven gebeurt niets met de werkelijke rentelasten Bij verlaging van de interne rekenrente gebeurt niets met de werkelijke rentelasten Wel gaat het renteresultaat in de begroting omlaag 18

19 Houdbare overheidsfinanciën Schuldpositie (OG) (x 1.000) 0 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15 '16 '17 '18 '19 kortlopende schulden/prognose langlopende schulden Rente werkelijk

20 EMU-saldo Primair surplus exploitatieresultaat voor bestemming afschrijvingen primair surplus '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15 '16 '17 '18 ' Financieringsresultaat primair surplus investeringen Financieringsresultaat

21 Schatkistbankieren Geen leenfaciliteit Geen nieuwe Icesave Extra controle 21

22 Investeringen

23 Onderwerpen Welke investeringen doet de gemeente? Op welke wijze worden deze investeringen gedekt? Terugblik: BBV Meerjaren investeringsplan (MIP) Investeringsfonds (IF) Terug naar de uitgangspunten IF 23

24 Categorieën Onderhoud Vervanging Uitbreiding Vervanging deklagen Vervanging van onderwijs, sport, bedrijfsmiddelen, riolen Uitbreiding of nieuw investeringen o.a. infra, sport of onderwijs 24

25 Dekking Onderhoud Vervanging Uitbreiding Exploitatie MIP Reserve Investeringsfonds Via exploitatiebudgetten Wordt geactiveerd op de balans, dekking van kapitaallasten in de exploitatie Voorziening Tarieven Grex Actueel onderhoudsplan als basis MIP Een deel wordt nog geactiveerd op de balans, dekking van kapitaallasten in de exploitatie Gesloten systeem van maximaal kostendekkende tarieven Via versneld afschrijven komt dekking beschikbaar voor kapitaallasten uitbreiding Gesloten systeem met verevening via Algemene Reserve Grondzaken (ARG) 25

26 BBV over investeringen Gemeenten kennen diverse soorten investeringen: 1. Investering met een economisch nut De investering is verhandelbaar en/of kan bijdragen aan het genereren van middelen (dus investering vergelijkbaar met bedrijfsleven). Gemeenten investeren bv in riolering. Voor riolering kan een heffing worden geheven. Ander voorbeeld is vastgoed. 2. investeringen met een maatschappelijk nut Gemeenten investeren echter ook de openbare ruimte (o.a. wegen, pleinen en parken). Voor deze investeringen vragen gemeenten geen directe prijs aan de gebruikers. Desalniettemin zijn dit zeer zinvolle investeringen. Gemeenten investeren dus ook in activa die geen opbrengsten genereren, maar wel noodzakelijk zijn.

27 BBV over investeringen Investering Maatschappelijk nut Ineens (t.l.v. exploitatie of reserve) Activeren en afschrijven Economisch nut Activeren en afschrijven

28 Besluitvorming - MIP Onderhoud: Als basis actueel onderhoudsplan Omvang investeringsvolume in het MIP wordt door de raad begrensd via investeringsplafonds Verwerking in de begroting Vervanging: Omvang investeringsvolume wordt door de raad begrensd via investeringsplafonds MIP Integrale afweging bij de begroting 28

29 Ontwikkeling kapitaallasten 29

30 Besluitvorming - IF Uitbreiding: Integrale afweging vindt plaats bij kadernota en begroting College doet voorstel aan de raad om middelen te reserveren Bij een Definitief Ontwerp (DO) autoriseert de raad het investeringskrediet via apart raadsbesluit Gefaseerde besluitvorming via PLABERUM (plan- en besluitvormingsproces ruimtelijke maatregelen) Fase 1 idee Fase 2 globale haalbaarheid Fase 3 programma & financien Fase 4 uitvoering Fase 5 beheer 30

31 Ontwikkeling saldo IF 31

32 Terug naar de uitgangspunten van het IF Alleen uitbreidingsinvesteringen via IF Vervangingsinvesteringen via MIP In 2011 onvoldoende structurele ruimte om alle vervangingen in MIP op te nemen, in deze begroting wel Wilhelminasluis Zaanbrug De Crommenije Incidentele ruimte door vrijval EN risicobuffer 10% investeringsbudget 6 mln. 32

33 Grondexploitatie Workshop financiële verdiepingsslag J. Goudschaal 28 oktober 2014

34 Inhoud Wat is een grondexploitatie Hoe werkt de systematiek MPG 34

35 Wanneer is er een grex? Plangebied Bouwprogramma Eigendom gemeente Tijd (rente en inflatie) Werkzaamheden Een grondexploitatie (grex) is een financieel instrument om een gebiedsontwikkeling en de vastgestelde kaders en risico s te beheersen 35

36 Plangebied PLANGRENS 36

37 Definitie Een grondexploitatie (grex) is een meerjarige raming van de grondkosten en grondopbrengsten bij de ontwikkeling van een ruimtelijk plan. 37

38 Particuliere of gemeentelijke grex Particuliere grondexploitatie Gemeente is faciliterend Ontwikkelaar koopt Afspraken over. in een overeenkomst. Ontwikkelaar maakt bouw- en woonrijp en verkoopt. Gemeentelijke grondexploitatie Gemeente koopt. Gemeente maakt bouw- en woonrijp en verkoopt de kavels Samenwerking. PPS 38

39 Gemeentelijke grondexploitatie Zeggenschap maximaal Financiële risico s maximaal Kosten worden verhaald via gronduitgifte In een grondexploitatie worden de financiële consequenties in beeld gebracht 39

40 Grondexploitatieproces 40

41 Grondexploitatie verleden 41

42 Verschil tussen grex en project Een belangrijk verschil van een grondexploitatie met andere fysieke of infrastructurele projecten is, dat in een grondexploitatie er bouwrijpe grond wordt vervaardigd en verkocht (opbrengsten) voor de ruimtelijke en/of maatschappelijke doelstellingen. De opbrengsten in een grondexploitatie dienen als dekking voor de grondkosten. In andere projecten is er alleen sprake van kosten (investeringen) met een maatschappelijk rendement. 42

43 Gracht dus niet 43

44 Grote Sluis dus niet 44

45 Proces Grex 3. Procesomgeving Bestuurlijke besluitvorming (o1.7) Fase 1 Idee (Grond)exploitatie (PLABERUM) (p2.2) Fase 2 Globale Haalbaarheid Fase 3 Programma & Financiën Fase 4 Uitvoering Fase 5 Beheer Onderhouden openbare ruimte en gemeentelijke eigendommen (p5.1) Verlenen omgevingsvergunning (p4.1) Aankopen onroerende zaken (p2.3) Verkopen onroerende zaken (p7.4) Uitzetting in en omzetten van erfpacht (p7.2) Inkopen door de gemeente Zaanstad (o1.5) 45

46 Wat zit er in een grondexploitatie? Verwerving/beheer Sloopkosten Milieu Bouwrijpmaken/ woonrijp Civiele constructies Bijdrage bovenwijks Plankosten Rente Grondverkoop Subsidies/ bijdragen Alles exclusief BTW 46

47 Grondkosten Verwerving wat is al in eigendom van de gemeente en wat is de inbrengwaarde, Wat moet nog verworven worden Onteigenen? Wanneer en tegen welke prijs Tijdelijk beheer 47

48 Grondkosten Milieu Bodemsanering Geluidswerende maatregelen Wanneer 48

49 Grondkosten Bouwrijpmaken Sloop van gebouwen of wegen Grondwerken: b.v. sloten dempen, afgraven, ophogen Aanleg van bouwwegen Riolering Wanneer 49

50 Grondkosten/m2 50

51 Grondkosten Woonrijpmaken Hier gaat het om de definitieve inrichting van het gebied: Definitieve verharding (wegen, voet- en fietspaden) Groenvoorzieningen: bomen en openbaar groen Straatinrichting: de uitgaven voor straatmeubilair (waaronder lantaarnpalen, banken, vuilnisbakken speelveldjes e.d.) Wanneer 51

52 Grondkosten Civiele constructies - bruggen; - viaducten; - duikers; - kademuren; - beschoeiingen; 52

53 Grondkosten Plankosten Procesbegeleiding Planeconomie/ Planontwikkelaar/Jurist Communicatie uren en middelen Stedenbouw / verkeerskundige Voorbereiding en toezicht ingenieursbureau. (VO/DO/Bestek/Aanbesteding/toezicht uitvoering) Wanneer 53

54 Grondkosten Bijdrage bovenwijkse voorzieningen Een bovenwijkse voorziening is een voorziening van openbaar nut, waarvan het belang en de baat uitstijgen boven de exploitatie van een (exploitatie)gebied en waarvan de kosten, vanwege het nut voor meerdere gebieden, niet door een exploitatie moet worden gedragen. Voorbeeld: Zuidelijke Randweg / Overbouwing Provinciale weg 54

55 Grondopbrengsten Opbrengsten uit grondverkoop t.b.v. woningen, bedrijven, kantoren, winkels, horeca, maatschappelijke doeleinden, Berekening grondwaarde (residueel/comperatief) Subsidies (Rijk, Provincie, SRA ) 55

56 Parameters De uitgaven en inkomsten vinden op verschillende tijdstippen plaats Optellen zou vergelijken van appels en peren zijn Alles wordt duurder Geld lenen kost geld 56

57 Parameters Kosten- en opbrengststijging Dit is als gevolg van de verwachte inflatie in de komende jaren. Verschil in inflatie van opbrengsten of kosten is mogelijk Verschil van inflatie binnen de kostensoorten is mogelijk 57

58 Parameters Rentekosten/ Renteopbrengst Dit is de rentecomponent (rekenrente) van de benodigde financiële middelen om de investeringen te kunnen realiseren (Bij elke uitgave rente betalen en bij elke opbrengst rente ontvangen) 58

59 De waarde van een grex Nominale bedragen zijn de waarde van kosten en opbrengsten op het moment waarop de grondexploitatie is opgesteld (de actuele waarde) Reële bedragen Niet alle kosten en opbrengsten doen zich op hetzelfde tijdstip voor. Er wordt rekening gehouden met de inflatie tot het moment van realisatie. 59

60 De waarde van een grex Eindwaarde Opbrengsten minus kosten (incl. rente) aan het eind van de looptijd van het project. 60

61 De waarde van een grex Netto Contante Waarde (NCW) = huidige waarde van een reeks in de toekomst te ontvangen inkomsten en te betalen uitgaven Meerdere projecten financieel vergelijken Grondexploitaties hebben verschillende einddata Door alles op NCW door te rekenen kunnen alle resultaten bij elkaar worden opgeteld. 61

62 MPG MPG: Meerjaren Perspectief Grondzaken Informatie over de actuele voortgang van de grondexploitaties Een terugblik op het afgelopen jaar en vooruitblik naar komende jaren Financiële vertaling van de recente ontwikkelingen Risico-inschatting 62

63 Vragen? 63