Super Winkel Fonds B.V. Jaarrapport 2011

Transcriptie

1 Super Winkel Fonds B.V. Jaarrapport

2 Inhoud Blad Jaarrapport Bericht van de Raad van Commissarissen 4 Verslag van de directie over Jaarrekening 17 Balans per 31 december Winst- en verliesrekening over Kasstroomoverzicht over Toelichting op de jaarrekening 21 Overzicht van het totaalresultaat 28 Overige gegevens 38 Controleverklaring van de onafhankelijke accountant 38 Statutaire winstbestemmingsregeling 38 2

3 Jaarrapport 2011 Bericht van de Raad van Commissarissen Verslag van de directie Jaarrekening Overige gegevens 3

4 Bericht van de Raad van Commissarissen Aan de aandeel- en certificaathouders, Hierbij bieden wij u het jaarverslag van Super Winkel Fonds B.V. over het jaar 2011 aan. De directie heeft de jaarrekening opgesteld. Deloitte Accountants B.V. te Amsterdam heeft de jaarrekening van een controleverklaring voorzien. Wij stellen voor dat u deze jaarrekening vaststelt, waarmee u de directie tevens decharge verleent voor het gevoerde beleid in 2011 en de Commissarissen voor het door hen gehouden toezicht. Amsterdam, 14 maart 2012 De Raad van Commissarissen: Mr. A.A.J. Kalshoven Ir. P.J.A.M. Schretlen J. Sluijs (voorzitter) 4

5 Verslag van de directie over 2011 Algemeen De besloten vennootschap Super Winkel Fonds B.V. is een Nederlandse vennootschap die belegt in een vastgoedportefeuille met voornamelijk winkelcentra en solitaire supermarktpanden verspreid over Nederland. De vennootschap is opgericht op 18 oktober De vennootschap is (statutair) gevestigd in Utrecht en is ingeschreven in het Handelsregister onder nummer Zij houdt kantoor aan de Strawinskylaan 85, 1077 XX Amsterdam. Juridische fusie Met terugwerkende kracht naar 1 januari 2011 heeft er een juridische fusie plaatsgevonden tussen Super Winkel Fonds B.V. en haar dochters te weten SWF A t/m SWF E B.V. Deze fusie heeft geen impact op het vermogen en het resultaat. Het gevolg hiervan is onder andere dat de vennootschappen SWF A t/m SWF E B.V. niet meer bestaan. Doelstelling De doelstelling van Super Winkel Fonds B.V. is het behalen van een aantrekkelijk rendement tegen een aanvaardbaar risico. De directie tracht de vastgoedportefeuille zo optimaal mogelijk verhuurd te houden, enerzijds door een goede relatie te onderhouden met de huurders, anderzijds door creatief om te gaan met verhuurmogelijkheden. Naast de inbreng van eigen vermogen door de certificaathouders is het fonds gefinancierd met hypothecaire leningen. Door een actief financierings- en looptijdenbeleid tracht de directie de financieringslasten en -risico s zoveel mogelijk te beperken. Resultaat Super Winkel Fonds BV is een zogenaamde Fiscale Beleggingsinstelling ( FBI ). Daarnaast heeft het fonds te maken met de regels die voortvloeien uit de Wet op het financiële toezicht ( Wft ). Als gevolg hiervan wordt er bij Super Winkel Fonds BV onderscheid gemaakt tussen commercieel resultaat en fiscaal resultaat. Voor de Wft dient het fonds zijn resultaat te bepalen overeenkomstig verslagleggingsregels volgens Titel 9 BW:2. Fiscaal gelden de regels die aangehouden moeten worden in het kader van de vennootschapsbelasting. Belangrijkste verschillen bij bepaling van het resultaat is de waardering van het vastgoed. In de commerciële cijfers dient rekening gehouden te worden met de huidige waardering van het vastgoed. Fiscaal is de kostprijs van het vastgoed de basis, waarbij rekening gehouden kan worden met egalisatie van toekomstige grote onderhoudsuitgaven. Als gevolg van de regels van de FBI, waarbij het gehele fiscale resultaat binnen zes maanden na einde boekjaar uitgekeerd dient te worden aan de aandeelhouders, wordt het fiscale resultaat gebruikt voor de bepaling van het dividendbeleid. Het commerciële resultaat over 2011 bedroeg 2,2 miljoen positief (2010: 4,3 miljoen positief). De afname van het resultaat heeft hoofdzakelijk te maken met de waardering van het 5

6 vastgoed. Was in 2010 nog sprake van een positief indirect resultaat van bijna 1,1 miljoen, in 2011 is een negatief indirect resultaat gerealiseerd van 1,3 miljoen. Dit indirecte resultaat heeft overigens geen invloed op de cashflow van het fonds. Voor de uitsplitsing van het resultaat en een vergelijking met voorgaand jaar verwijzen wij naar onderstaande tabel Beleggingsresultaat uit exploitatie Mutatie afkoop renteswapcontracten ( ) Direct beleggingsresultaat Indirect beleggingsresultaat ( ) Commercieel resultaat Het directe beleggingsresultaat is circa hoger dan Enerzijds is het beleggingsresultaat uit exploitatie afgenomen met circa mede als gevolg van de hogere exploitatielasten veroorzaakt door het oplossen van de lekkageproblematiek in het winkelcentrum Maagjesbolwerk te Zwolle, onderhoud aan een viertal daken en enkele verhuurmutaties. Daar staat tegenover dat de werkelijke kosten met betrekking tot de afkoop van de renteswapcontracten circa lager zijn uitgevallen dan eind 2010 werd verwacht. Bij de drie swapcontracten was de looptijd van het swapcontract niet gelijk aan de looptijd van de onderliggende hypothecaire leningen. Initieel was het idee om de onderliggende hypothecaire leningen met variabele rente te verlengen. In 2011 is besloten deze contracten af te kopen en, per 1 april 2011 bij de herfinanciering van de onderliggende leningen, de leningen om te zetten naar een hypothecaire lening met een rentevaste periode van vijf jaar. Hiermee is het renterisico voor een bedrag van 12 miljoen afgedekt voor de komende vijf jaar. Met de swapcontracten varieerde dit risico van 1 tot 3 jaar. De uiteindelijke afkoopsom voor de die swapcontracten bedroeg circa , terwijl eind 2010 rekening was gehouden met circa Dividend Basis voor de bepaling van het dividendbeleid is het gerealiseerde fiscale resultaat van (2010 : ). De afwijkingen zijn, in vergelijking met voorgaand jaar, te zien in onderstaande tabel: Direct beleggingsresultaat Dotatie groot onderhoudsvoorziening ( ) ( ) Onttrekking groot onderhoudsvoorziening Afkoop renteswapcontracten *) ( ) Fiscaal resultaat *) formeel wel onderdeel van het fiscale resultaat, echter geen cashflow effect

7 In 2011 hebben de volgende uitkeringen plaatsgevonden: Dividend Per aandeel Slotdividend over 2010 juni ,05 Interim-dividend 2011 juni ,55 Terugbetaling kapitaal november 2011 *) ,82 Interim-dividend 2011 december 2011 **) ,60 Totaal ,02 *) Op de aandeelhoudersvergadering die is gehouden op 26 oktober 2011 is per volmacht besloten om circa 3,7 miljoen aan overtollige liquiditeit uit te keren. **) Als interim-dividend over 2011 is inmiddels uitgekeerd Gezien het gerealiseerde fiscale resultaat van over 2011 betekent het dat er geen slotdividend resteert. Intrinsieke waarde Verloop intrinsieke waarde Op balansdatum 31 december 2011 bedraagt het eigen vermogen Het aantal uitstaande certificaten bedraagt De intrinsieke waarde per certificaat is 41,11. Het verloop van het eigen vermogen in 2011 is als volgt: Eigen Waarde per vermogen aandeel Stand per 1 januari ,30 Emissie ,50 Resultaat over ,64 Terugbetaling kapitaal ( ) (2,82) (Interim)dividend 2011 ( ) (3,20) Stand per 31 december ,11 Een aandeel Super Winkel Fonds B.V. In 2011 zijn diverse aandelen van eigenaar gewisseld. De laatste verkoopprijs die tot stand is gekomen bedraagt 46,50 na aftrek van gemaakte kosten en inclusief 2.82 terugbetaling kapitaal. 7

8 Solvabiliteit Het fonds met een totale omvang van ruim 148,5 miljoen is voor circa 90,7 miljoen (61%) gefinancierd met hypothecaire leningen. Het eigen vermogen bedraagt 54,0 miljoen. De solvabiliteit bedraagt 57%. De gemiddelde rentelasten bedragen 4,6% bij een gemiddelde resterende looptijd van de leningen per 31 december 2011 van circa twee en een half jaar. De fiscale boekwaarde van het vastgoed per ultimo 2011 bedraagt circa 152,8 miljoen. In fiscale zin is het vastgoed per 31 december 2011 daarmee voor 59,4% gefinancierd met vreemd vermogen. Dit percentage valt binnen de marge (60%) die een fiscale beleggingsinstelling moet aanhouden. Waardering vastgoed Op grond van het feit dat Super Winkel Fonds B.V. een beleggingsinstelling is die onder toezicht staat van de Autoriteit Financiële Markten, wordt het vastgoed op reële waarde gewaardeerd door middel van een jaarlijkse (externe) taxatie. Eind 2011 is de gehele vastgoedportefeuille getaxeerd door LMBS Retail. Zij heeft de portefeuille, exclusief de nieuwe aankoop van het winkelcentrum aan het Carboonplein te Kerkrade getaxeerd op 137,7 miljoen kosten koper, wat een waardedaling ten opzichte van 2010 ( 138,4 miljoen) van 0,5% betekent. Hierbij is rekening gehouden met een voorziening voor de verschuldigde performance fee. Over 2010 was sprake van een positieve waardeverandering, rekening houdend met performance fee, van in totaal netto 1,6 miljoen. De totale waarde van het vastgoed plus bijkomende kosten bedraagt hiermee eind ,1 miljoen. Eind 2010 was dit 140,0 miljoen. WOZ-waarde en drempelwaarde portefeuille Indien bij verkoop van vastgoed in zijn geheel een meeropbrengst wordt gerealiseerd ontvangt de directie een performance fee van 20% (excl. btw) over deze meeropbrengst. De drempelwaarde geeft de bodemwaarde aan waarover de meeropbrengst berekend wordt. Vastgoed Bijkomende Begeleidings-en Financierings Drempelwaarde kosten oprichtingskosten kosten Per 31 december Mutaties Mutaties Mutaties Per 31 december De WOZ-waarde van de gehele portefeuille bedraagt circa De peildatum van de WOZ-beschikkingen is 1 januari

9 Emissie Voor de aankoop van een deel van het winkelcentrum aan het Carboonplein in Kerkrade heeft het fonds een emissie uitgeschreven. Deze emissie, die oorspronkelijk circa 3,0 miljoen groot was, was bijna twee keer overtekend. Na afstemming met de Raad van Commissarissen en vooruitlopend op de besluitvorming over de verbetering van de verhandelbaarheid van het fonds is besloten alle inschrijvingen te honoreren. Na consultatie tijdens de aandeelhoudersvergadering en evaluatie hiervan in augustus 2011 met de Raad van Commissarissen is besloten om als fonds niet langer verder te gaan als open-end fonds, maar als closed-end, waardoor de overtollige liquiditeit uitgekeerd kon worden aan de aandeelhouders. Financiering In het afgelopen jaar en in het eerste kwartaal 2012, is naast het aantrekken van de hypothecaire financiering voor de aankoop van de winkels in Kerkrade, voor een totaalbedrag van 27,2 miljoen geherfinancierd. De nieuwe leningen zijn voor een gemiddelde periode van ruim 3 jaar afgesloten waarbij de rente is gefixeerd tegen gemiddeld 4,6%. Ontwikkelingen in de winkelportefeuille Algemeen De vastgoedportefeuille van het fonds bestaat per 31 december 2011 uit vijf (wijk)winkelcentra in respectievelijk Den Haag (Parijsplein), Zwolle (Maagjesbolwerk), Utrecht (De Gagelhof), Drachten (De Wiken) en Kerkrade (Carboonplein) die samen zes supermarkten bevatten. Daarnaast bestaat de portefeuille uit 19 solitaire supermarkten, verspreid over Nederland. Het totale winkeloppervlak bedraagt circa m2. De gemiddelde resterende looptijd van de huurcontracten is 6,1 jaar. Onderstaand tabellen (leegstand 2011 en leegstand 2010) geven de leegstand in de portefeuille weer: Tabel leegstand 2011 Plaats Adres Laatste Beschikbaar Aantal m2 Markthuur huurder van Den Haag Wateringseveld PCB Holding Winschoten Vissersdijk Winschoten Vissersdijk Ebbinge Zwolle Maagjesbolwerk Randstad

10 Tabel leegstand 2010 Plaats Adres Laatste Beschikbaar Aantal m2 Markthuur huurder van Den Haag Wateringseveld PCB Holding Winschoten Vissersdijk Winschoten Vissersdijk Ebbinge Zwolle Jufferenwal Rebo Er is in 2011 één wijkwinkelvoorziening aangekocht, te weten aan het Carboonplein in Kerkrade. De portefeuille kent een grote spreiding aan bekende huurders. Deze huurders zijn onder andere Ahold (dertien Albert Heijn-supermarkten en vier Gall&Gall-slijterijen), MediaMarkt, Q-park (parkeergarage Zwolle), Jumbo, C1000, Lidl, Aldi, Plus, Poiesz, Jan Linders, Kruidvat, Blokker, Bruna, Zeeman, Rabobank en Heineken. In de vijf wijkwinkelcentra huren nog diverse regionale en lokale ondernemers. Hieronder volgt een kort overzicht van aankopen en per locatie de belangrijkste bijzonderheden over de vastgoedobjecten. Aankopen Op 13 maart is in Kerkrade een gedeelte van Winkelcentrum Carboonplein aangekocht. De koopsom bedroeg 5,8 miljoen kosten koper. Het betreft 8 winkels met totaal m2 winkelruimte, die tegen een totale jaarhuur van circa zijn verhuurd. In een deel van Carboonplein zijn een Albert Heijn, Blokker, Gall & Gall, Rabobank en een aantal lokale ondernemers gevestigd. In het centrum zijn eveneens een Aldi en een Jumbo gevestigd; deze behoren niet tot het eigendom van Super Winkel Fonds. Bijzonderheden per object Harderwijk, Nassaulaan De Super de Boer is in september omgebouwd naar een Jumbo-supermarkt. Oostburg, Torenweidelaan 2 De aanvraag voor de uitbreiding van de Albert Heijn-vestiging met 350 m2 is door Ahold bij de gemeente ingediend. De gemeente houdt momenteel de bouwvergunning aan in afwachting van een onderzoek naar het effect van de uitbreiding op de centrumontwikkeling. 10

11 Putten, Voorthuizerstraat 2 De winkel is in 2011 geheel verbouwd, de winkel is door Albert Heijn voorzien van de doorbraakformule. Tevens heeft onderhoud aan het dak plaatsgevonden. Terneuzen, Bellamystraat 141 De voormalige ruimte van de bloemist is per 1 januari 2011 verhuurd aan Blokker, die middels een 10-jarige overeenkomst zowel haar oude, als nieuwe ruimte gehuurd heeft. De Blokker is geheel gerestyled. De Albert Heijn in Terneuzen is in 2011 eveneens volledig vernieuwd en voorzien van een nieuwe winkel-layout. Het dak van deze winkel heeft onderhoud ondergaan. Utrecht, Hondsrug De kiosk, die door de VvE gebouwd is bij de herontwikkeling van het winkelcentrum, is in het derde kwartaal van 2011 verkocht. De prijs lag boven verwachting. Bij de geplande VvEvergadering zal duidelijk worden welke kosten van de verkoop van de kiosk er nog voor het fonds zijn. Dit zijn voornamelijk rentelasten, waarmee reeds rekening is gehouden. Nuenen, Parkstraat 22-22A Naar aanleiding van de inspanningen van de beheerder, heeft de gemeenteraad positief besloten over de invoering van een blauwe zone in het centrum van Nuenen. Op dit moment werkt de gemeente aan een specifieker plan van aanpak om dit in 2012 te kunnen gaan uitrollen. Een blauwe zone voor de supermarkt is een positieve ontwikkeling voor de supermarkt. Moordrecht, De Smidse 16 Super de Boer heeft in 2011 om indeplaatsstelling verzocht. De nieuwe huurder wordt C1000. Per 12 januari 2012 is C1000 formeel in de plaats getreden van Super de Boer. Nieuwe huurder is C1000 Vastgoed Huur B.V. De huurvoorwaarden zijn ongewijzigd gebleven. Drachten, Dwarswyk 88 Er is een nieuwe huurovereenkomst gesloten met een opvolgende huurder van de winkel in huishoudelijke artikelen voor een periode van 5 jaar. De ingangsdatum van deze nieuwe overeenkomst is 1 april Nuenen, Vincent van Goghstraat 37 Naar aanleiding van de inspanningen van de beheerder, heeft de gemeenteraad positief besloten over de invoering van een blauwe zone in het centrum van Nuenen. Op dit moment werkt de gemeente aan een specifieker plan van aanpak om dit in 2012 te kunnen gaan uitrollen. Een blauwe zone voor de supermarkt is een positieve ontwikkeling voor de supermarkt. 11

12 Winschoten, Venne- (48-50) en Vissersdijk Met dierenwinkel Faunaland is een nieuwe huurovereenkomst gesloten. Per 1 februari 2012 zal Faunaland haar deuren openen aan de Vissersdijk. Faunaland zal de voormalige ruimte van E- wear gaan huren voor een periode van 2 plus 3 jaar. Er is met alle huurders en een aantal betrokken partijen gesproken over de mogelijkheden om het pand en de omgeving op het gebied van uitstraling te verbeteren. Met deze ingreep moet het zuidelijke deel van het centrum, waar het object gelegen is, kwalitatief verbeteren waardoor de concurrentiekracht stijgt ten opzichte van het noordelijke deel van het centrum, alwaar een ontwikkeling gepland is. De aanpassingen aan gebouw, aangrenzende percelen en openbare ruimte zijn in samenwerking met een aantal stakeholders in een integraal plan uitgewerkt en voorgelegd aan de gemeente en ondernemers en vastgoedeigenaren aan de zuidkant van het centrum. In januari 2012 heeft er een bijeenkomst plaatsgevonden bij de gemeente Winschoten. Momenteel voerde beheerder gesprekken met diverse partijen teneinde een voor Super Winkel Fonds optimaal resultaat te realiseren. Zwolle, Jufferenwal 2-14, 14 en 32 (Maagjesbolwerk) Met huurder Sports Center is een huurbeëindiging overeengekomen, waarbij een groot deel van de huurachterstand is voldaan. De ruimte is de laatste maanden van 2011 verhuurd aan With Love, een tijdelijke huurder voor woningaccessoires in het discount-segment. Per 1 maart 2012 is de ruimte verhuurd aan boekhandel Westerhof. Deze gerenommeerde boekhandel die volledig met haar tijd is meegegaan, onder ander op het gebied van e-books is al jaren in Zwolle gevestigd en heeft 4 filialen in Zwolle en omgeving. Met de huurder is een 10 jarige huurtermijn afgesproken, met een breakoptie na 5 jaar. De huurder betaalt een huurprijs inclusief omzetcomponent. MediaMarkt heeft de huurovereenkomst verlengd met 10 jaar. Met deze verlenging is er zekerheid dat MediaMarkt in het Maagjesbolwerk gevestigd blijft en geeft het perspectief voor de rest van het winkelcentrum. Huurder Kok Woninginterieurs heeft de huurovereenkomst opgezegd per 24 november De verhuur van deze ruimte is opgestart. Er heeft zich inmiddels al een kandidaat gemeld, zodat opvolgende verhuur mogelijk is. Met de ontwikkelaar van Maagjesbolwerk Multi en de aannemer BAM is overeenstemming bereikt over de verdeling van de kosten voor herstelwerkzaamheden aan het dak. De gesprekken met de Vereniging van Eigenaren van de woningen zijn in een afrondende fase. Naar verwachting zal er in het eerste kwartaal van 2012 worden gestart met de vervanging van het dak. De huurovereenkomst met Heineken ten behoeve van horecagelegenheid Mizu is van rechtswege verlengd voor een periode van 5 jaar. 12

13 Kantoorhuurder Bemog Projektontwikkeling heeft, ondanks meerdere aantrekkelijke huurvoorstellen voor verlenging, de huurovereenkomst opgezegd per 1 december De verwachting is dat de huurder de ruimte nog enkele maanden langer zal gaan huren, maar het verhuurtraject is reeds opgestart. Middels een opgesteld verhuurplan en een samenwerking met een tweetal makelaars, zal de markt actief worden benaderd om deze moderne kantoorruimte spoedig te verhuren. Er zijn inmiddels bezichtigingen geweest met een drietal geïnteresseerde partijen. Met Damat Tween, een herenmodezaak in het hogere segment, lopen momenteel verhuuronderhandelingen om de huurovereenkomst met 5 jaar te verlengen. De opzegdatum is derhalve opgeschort totdat partijen met elkaar overeenstemming bereiken. Den Haag (Lage Veld): Parijsplein, Laan van Wateringseveld Het Hof in Den Haag heeft in april uitspraak gedaan inzake het verzoek tot indeplaatsstelling van Lidl. Lidl had deze zaak reeds bij de kantonrechter verloren, maar was in beroep gegaan. Ook het Hof in Den Haag heeft het verzoek van Lidl afgewezen, waardoor de indeplaatsstelling van de baan was. Met Lidl heeft vervolgens een gesprek plaatsgevonden teneinde te bespreken op welke wijze Lidl en het fonds nadere afspraken kunnen maken over deze locatie. Lidl heeft tijdens diverse gesprekken aangegeven dat zij overweegt haar exploitatie te staken als er geen concessies door het fonds gedaan zouden worden. Deze gesprekken hebben geleid tot een aanpassing van de huurprijs naar een marktconform niveau, waarbij de huurovereenkomst voor 10 jaar is verlengd en Lidl waarschijnlijk in 2013 de winkel volledig gaat verbouwen. Met huurder Diamond Corner (Chinees restaurant) is gesproken over het oplossen van de huurachterstand. De huurder had reeds lange tijd een behoorlijke huurachterstand. In overleg met de advocaat van het fonds zijn verschillende alternatieven uitgewerkt. Aangezien de beheerder en de makelaars de wederverhuurbaarheid niet eenvoudig achtten, is ervoor gekozen om in overleg met de huurder de huurprijs aan te passen aan een niveau waarbij hij zijn onderneming op een gezonde wijze kan voortzetten en is de huurachterstand gedeeltelijk omgezet in een lening. De aflossing van de lening is aan de toekomstige omzet gerelateerd. De huurder heeft hierbij de huurovereenkomst per 1 december 2011 voor een periode van 10 jaar verlengd. Carboonplein, Kerkrade De bij aankoop leegstaande unit is verhuurd aan Hendriks Bloemen Geleen B.V. voor een periode van 5 jaar tegen marktconforme voorwaarden. De bloemenzaak Hatho heeft haar exploitatie gestaakt. De ruimte is aansluitend verhuurd voor een periode van vijf jaar aan Brain Wash kappers. De rechtbank in Maastricht heeft over bakkerij Steevens het faillissement uitgesproken. De huurpenningen van deze unit zijn tot en met september betaald. De beheerder heeft overeenstemming bereikt met een nieuwe kandidaat. De unit is per 17 oktober wederom verhuurd. De door Steevens gestelde bankgarantie is door de beheerder geïnd, waardoor de financiële schade van dit faillissement voor het fonds minimaal is geweest. 13

14 Utrecht, Gagelhof (Niger-, Oranjerivier- en Zambesidreef) Met de Islamitische Slagerij is in 2011 een nieuwe 10-jarige huurovereenkomst afgesloten, tegen een hogere huurprijs dan het oorspronkelijke contract. Met huurder Vivant en Videoland is een indeplaatsstelling en huurverlenging met 5 jaar overeengekomen tot Directie Per 25 november 2009 is Annexum Beheer B.V bestuurder van het fonds en worden alle beheeractiviteiten door Annexum Beheer B.V. uitgevoerd. Autoriteit Financiële Markten De Autoriteit Financiële Markten ( AFM ) heeft op 31 december 2007 bevestigd dat Super Winkel Fonds B.V. per 1 januari 2008 als beleggingsinstelling is opgenomen in het register als bedoeld in artikel 1:107 Wet op het financieel toezicht. Met betrekking tot de open-end status van beleggingsinstellingen heeft de AFM een beleidsregel gepubliceerd. Deze beleidsregel is 15 februari 2011 in werking getreden. In maart 2011 hebben wij u geïnformeerd over het voorstel om de structuur van Super Winkel Fonds aan te passen, met als voornaamste doel de verhandelbaarheid van uw participaties in dit fonds te verbeteren. Met de voorgestelde structuurwijziging zouden de fondsvoorwaarden in lijn worden gebracht met een recente beleidswijziging van de Autoriteit Financiële Markten inzake de open/closed-end kwalificatie. Voorafgaand aan de jaarvergadering van 6 april 2011 heeft een uitgebreide toelichting op de voorgestelde aanpassing plaatsgevonden. Tijdens de vergadering stond het voorstel op de agenda. Al tijdens de informatiebijeenkomst en later op die dag in de jaarvergadering kwamen van een aantal van u belangrijke bezwaren naar voren. De voornaamste waren: het vervallen van de verkoopdoelstelling in 2015, het inruilen van de performance fee van de beheerder bij verkoop voor een hogere beheervergoeding, het karakter van het fonds met doorlopend de mogelijkheid tot emissies en acquisities en tot slot de toevoeging van beursgenoteerde effecten aan de beleggingsportefeuille om zo de benodigde liquiditeit voor inkoop van participaties te verbeteren. Op grond van deze bezwaren en de peiling van de stemming tijdens de jaarvergadering is besloten dat de commissarissen samen met de beheerder deze situatie zouden evalueren. Deze evaluatie heeft op 17 augustus jl. tijdens de Raad van Commissarissenvergadering plaatsgevonden. Er is besloten het karakter van het fonds niet aan te passen en zodoende de fondsvoorwaarden niet te wijzigen. Daarmee gaat Super Winkel Fonds op grond van de Wet op het financieel toezicht (Wft) verder als een closed-end fonds. Dit betekent dat de certificaten van aandelen uitsluitend nog verhandeld kunnen worden binnen de besloten kring van participanten en dat het fonds niet meer gehouden is om een liquiditeitsbuffer aan te houden voor het open-end karakter. 14

15 Risico s De activiteiten van Super Winkel Fonds B.V. brengen diverse financiële risico s met zich mee: marktrisico, kredietrisico en liquiditeitsrisico. De financiële risico s zijn toe te rekenen aan de financiële instrumenten: debiteuren, leningen, liquide middelen, crediteuren, leningen en derivaten. Risicomanagement wordt uitgevoerd door de directie om de risico s voor het fonds tot het minimum te beperken. Intern beheersingssysteem De directie beschikt krachtens de Wet op het financieel toezicht over een beschrijving van de administratieve organisatie en het interne beheersingssysteem van de vennootschap. De directie verklaart dat de administratieve organisatie en het interne beheersingssysteem effectief en overeenkomstig de beschrijving functioneren. Fiscale beleggingsinstelling Super Winkel Fonds B.V. voldoet met ingang van 2008 aan de vereisten van een fiscale beleggingsinstelling, waardoor het vennootschapsbelastingtarief van 0% van toepassing is. Een van de vereisten is dat zij binnen 8 maanden na afloop van het verslagjaar het fiscale resultaat als dividend uitkeert. Een andere vereiste is dat het vastgoed maximaal met 60% vreemd vermogen is gefinancierd. Totale kosten (Total Expense Ratio) Over 2011 bedraagt de Total Expense Ratio 4,5%. De Total Expense Ratio is berekend als de totale kosten, exclusief rentelasten en herwaarderingskosten, gerelateerd aan de intrinsieke waarde van het fonds. De berekening vindt plaats door middel van 3 meetmomenten (1 januari, 30 juni en 31 december), waarbij rekening gehouden wordt met de verhouding 1;0,5;1. Stichting Administratiekantoor Super Winkel Fonds Stichting Administratiekantoor Super Winkel Fonds heeft tot doel de belangen van de certificaathouders te behartigen. De stichting heeft de aandelen verkregen tegen toekenning van certificaten en beheert deze. De stichting verstrekt de certificaathouders stemvolmachten. Het bestuur van de stichting wordt gevormd door een onderdeel van Intertrust B.V. uit Amsterdam. Per 1 januari 2012 zal het bestuur van de stichting worden gevormd door N.V. Nederlandsch Administratie- en Trustkantoor, een naamloze vennootschap, statutair gevestigd en kantoorhoudende te Amsterdam, Claude Debussylaan. 15

16 Vooruitzichten Voor 2012 verwachten wij een lichte stijging van het voor uitkering beschikbare resultaat (fiscale resultaat) ten opzichte van In oktober 2012 zullen drie hypothecaire leningen voor een totaalbedrag van 7,5 miljoen moeten worden geherfinancierd. De onderhandelingen over de leningen die per 1 oktober expireren zullen naar verwachting rond juli 2012 beginnen. De verwachting is dat deze met 2 jaar verlengd kunnen worden tegen een percentage van rond de 4,5%. De huidige rente op deze financieringen bedraagt gemiddeld circa 4,6%. Amsterdam, 14 maart 2012 De directie: Annexum Beheer B.V. 16

17 Jaarrekening Balans per 31 december 2011 Winst- en verliesrekening over 2011 Kasstroomoverzicht over 2011 Toelichting op de jaarrekening 17

18 Balans per 31 december 2011 (Voor resultaatbestemming) (Bedragen in euro s) Activa Noot Beleggingen Vastgoed Vorderingen Huurdebiteuren Overige vorderingen en overlopende activa Overige activa Immateriële vaste activa Liquide middelen Passiva Eigen vermogen 6 Aandelenkapitaal Agioreserve Wettelijke reserve Herwaarderingsreserve Overige reserve ( ) ( ) Onverdeeld resultaat Langlopende schulden Kortlopende schulden 8 Hypothecaire kortlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen Crediteuren Belastingen Vooruitontvangen huur Overige kortlopende schulden

19 Winst- en verliesrekening over 2011 (Bedragen in euro s) Noot Opbrengsten uit beleggingen Huuropbrengst Exploitatielasten 10 ( ) ( ) Niet-gerealiseerde waardeveranderingen van beleggingen Herwaardering vastgoed 11 ( ) ( ) Som der bedrijfsopbrengsten Bedrijfslasten Directievergoeding Algemene bedrijfslasten Afschrijvingskosten Rentebaten en lasten Som der bedrijfslasten Resultaat voor belastingen Belastingen - - Resultaat na belastingen

20 Kasstroomoverzicht over 2011 (Volgens indirecte methode) (Bedragen in euro s) Noot Kasstroom uit beleggingsactiviteiten Ongerealiseerde waardeverandering ( ) Amortisatie 1,4, Aankoop van beleggingen 1 ( ) ( ) Mutatie werkkapitaal 2,3,8 ( ) Mutatie performance fee Totale kasstroom uit beleggingsactiviteiten ( ) ( ) Opname (aflossing) leningen 7, Opname (aflossing) R/C-faciliteit 7, Emissie aandelen Uitgekeerd dividend/ kapitaal 6 ( ) ( ) Kasstroom uit financieringsactiviteiten Nettokasstroom ( ) Mutatie geldmiddelen 5 Geldmiddelen per 1 januari Geldmiddelen per 31 december Toename/ (Afname) geldmiddelen ( ) Geldmiddelen per 31 december Opnameruimte rekening-courantfaciliteit Beschikbare geldmiddelen op 31 december