Woningcorporaties en energieakkoord

Transcriptie

1 Woningcorporaties en energieakkoord Den Haag, Werkconferentie financiering Energieakkoord 28 mei 2015 Maarten Georgius / Aedes; Pieter de Jong / Ymere; Jan Willem van de Groep / Stroomversnelling; Caspar Boendermaker / BNG bank

2 Woningcorporaties en energieakkoord Programma Shaere monitor energiebesparing (Maarten Georgius / Aedes) Verduurzaming en gebouw en gebiedmaatregelen (Pieter de Jong / Ymere) Woninggerichte aanpak van energiebesparing en verduurzaming (Jan-Willem van de Groep / Platform 31) Financiering verduurzaming door woningcorporaties (Caspar Boendermaker / BNG Bank) 2 Financiering energieakkoord - woningcorporatiues en energiebesparing /

3 3 Financiering energieakkoord - woningcorporatiues en energiebesparing /

4 Opgave Energieakkoord Opgave Energieakkoord In 2020 gemiddeld label B In 2030 gemiddeld label A In 2050 klimaatneutraal Convenant Energiebesparing Huursector In 2021 corporatiewoningen Energie-index 1,25 pagi na Financiering energieakkoord - woningcorporatiues en energiebesparing /

5 Verduurzaming corporatiewoningen In 2021 naar gem. Label B Van energy index 1,82 naar 1, : 1,65 Stroomversnelling naar 0 op de meter 5 Financiering energieakkoord - woningcorporatiues en energiebesparing /

6 Voortgang verduurzaming Aedes monitort voortgang verduurzaming in SHAERE Nulsituatie 2010: Energie-index 1,82 Realisatie in 2014: Energie-index 1,65 Target voor 2021: Energie-index 1,25 Prognose voor 2021: Energie-index 1,36 Conclusie: ondanks inspanningen onvoldoende voortgang verduurzaming pagi na Financiering energieakkoord - woningcorporatiues en energiebesparing /

7 Verduurzaming corporatiewoningen / Shaere maart 2015 SHAERE = Sociale Huursector audit en evaluatie resultaten energiebesparing Meer groene labels, soms toch ook label achteruitgang Meer zonnepanelen (5.900 / in 2014) Stroomversnelling: ca 150 gerealiseerd 7 Financiering energieakkoord - woningcorporatiues en energiebesparing /

8 Prognose en realisatie energiemaatregelen Bron: Volkshuisvestelijke voornemens woningcorporaties , ABF reserach 8 Financiering energieakkoord - woningcorporatiues en energiebesparing /

9 Financiering energieakkoord - woningcorporatiues en energiebesparing /

10 Woningcorporaties en energieakkoord Programma Shaere monitor energiebesparing (Maarten Georgius / Aedes) Verduurzaming en gebouw en gebiedmaatregelen (Pieter de Jong / Aedes) Woninggerichte aanpak van energiebesparing en verduurzaming (Jan-Willem van de Groep / Platform 31) Financiering verduurzaming door woningcorporaties (Caspar Boendermaker / BNG Bank) 10 Financiering energieakkoord - woningcorporatiues en energiebesparing /

11 Energiebesparing en woningcorporaties Voortgang verduurzaming woningen Uitdagingen en oplossingen Gebouwmaatregelen en gebiedsmaatregelen Financiering Investeren door wie? Samenvatting pagina 11

12 Voortgang verduurzaming - 2 Investeringen door woningcorporaties 2013 Nieuwbouw huur mln Nieuwbouw koop 545 mln Leefbaarheid 273 mln Energiemaatregelen 137 mln Woningverbetering mln Totaal mln pagina 12

13 Voortgang verduurzaming - 3 Verduurzaming corporatiebezit d.m.v. woningverbetering Woningverbetering vergt i.h.a. forse investering - maatregelen verduurzaming (isolatie, installatie) - hieraan gekoppelde onderhoudsmaatregelen - comfortverbetering bewoners - proceskosten Investeringen vooroorlogse woningen E Op persoonlijke titel: 2,4 mln corporatiewoningen woningen a E is E 16 mld woningen a E is E 32 mld Totale investeringsopgave bestaand bezit E 48 mld pagina 13

14 Renovatie Olympiacomplex Amsterdam pagina 14

15 Renovatie Olympiacomplex pagina 15

16 Renovatie Olympiacomplex pagina 16

17 Uitdagingen en oplossingen Wat remt voortgang verduurzaming bestaande bouw? Kosten Financiering Procestijd Noodzaak instemming 70% bewoners Bouwkundige en architectonische belemmeringen Beperkte urgentie vanuit gemeenten en bewoners Nieuwe regels woningtoewijzing Split incentives pagina 17

18 Uitdagingen en oplossingen - 2 Welke oplossingen dienen zich aan? Nieuwe interessante concepten (Stroomversnelling) Professionaliseren opdrachtgeverschap Off-balance financiering (Haarlemmermeer, Esco s) Versterken investeringsvermogen corporaties Gebiedsmaatregelen naast/in plaats van gebouwmaatregelen pagina 18

19 Gebouwmaatregelen en gebiedsmaatregelen Gebouwmaatregelen Isolatie Zonnecellen Warmte Koude Opslag Gebiedsmaatregelen Restwarmte Windmolens Geothermie pagina 19

20 Gebiedsmaatregelen Benutten restwarmte en duurzame bronnen Forse energiebesparing en uitstootreductie tegen relatief lage kosten Bij bestaande bouw is ingrijpende woningisolatie kostbaar Pleidooi voor gedifferentieerde aanpak: - stadswarmte in gestapelde, bestaande bouw in stedelijk gebied (en naderhand isoleren) - isolatie en stroomversnelling bij eengezinshuizen en buiten stedelijke gebied Publiek of publiek/private financiering warmtenetten Op termijn open warmtenetten Noodzaak transparante tariefstructuur gebruikers (NMDA) pagina 20

21 Financiering De kosten gaan voor de baten uit: noodzaak financiering Investeringen in sociale woningbouw (Daeb) d.m.v. geborgde leningen (borging Waarborgfonds Sociale Woningbouw) WSW stelt eisen aan financiële gezondheid corporatie (AAA) Eisen hebben betrekking op vermogenspositie (solvabiliteit) en op cashflow. Door bankencrisis zijn eisen aangescherpt. Door Verhuurdersheffing is het moeilijker aan deze eisen te voldoen. Effect: beperkte investeringscapaciteit corporaties pagina 21

22 Financiering -2 Getallenvoorbeeld vermogenspositie Waarde woning vóór investering E Investering in woningverbetering E Waarde woning na investering E Onrendabel deel investering E Daarnaast dient Eigen Vermogen bij investering toe te nemen teneinde solvabiliteit op niveau te houden pagina 22

23 Financiering 3 Getallenvoorbeeld cashflow Investering E Rentelast 4,0 % is E Huurstijging t.g.v. investering E 100 per maand, dit is E 1200 per jaar in jaar 1 Negatieve cashflow E 800 in jaar 1 Door jaarlijkse huurverhoging neemt negatieve cashflow af, en slaat na X jaar om in positieve cashflow Negatieve cashflow in eerste jaren te compenseren door toename positieve cashflow in de totale portefeuille Bij groei leningportefeuille moet ook cashflow toenemen pagina 23

24 Investeren door wie? Beperkte investeringscapaciteit woningcorporaties Alternatieven Off balance financiering (voorbeeld Haarlemmermeer) Overheidssubsidies Beperken verhuurdersheffing bij investeringen Gebiedsmaatregelen met publieke of publiek/private financiering pagina 24

25 Samenvatting Zeer forse investeringsopgave bestaand bezit corporaties Wordt hard aan gewerkt, maar target 2020 wordt niet gehaald Financiering van maatregelen is majeur knelpunt Inzetten op innovaties als Stroomversnelling en professioneel opdrachtgeverschap Gebiedsmaatregelen zijn noodzakelijk om energiegebruik en uitstoot te beperken Off-balance financiering in samenwerking met gemeenten Publieke of publiek/private financiering warmtenetten Verruiming investeringscapaciteit woningcorporaties noodzakelijk pagina 25

26

27 Financiering energieakkoord - woningcorporatiues en energiebesparing /

28 Energiebesparing en woningcorporaties Programma Shaere monitor energiebesparing (Maarten Georgius / Aedes) Verduurzaming en gebouw en gebiedmaatregelen (Pieter de Jong / Ymere) Woninggerichte aanpak van energiebesparing en verduurzaming (Jan-Willem van de Groep / Platform 31) Financiering verduurzaming door woningcorporaties (Caspar Boendermaker / BNG Bank) 28 Financiering energieakkoord - woningcorporatiues en energiebesparing /

29 REBUILD THE FUTURE ReBuild the Building Industry Jan Willem van de Groep inspirator conditioner innovator rebel DJ

30 13 miljard

31 ENERGIE IS GELD EN MET GELD KUN JE GAVE DINGEN DOEN

32 300 Electriciteit (tv, licht, apparatuur etc.) Electriciteit ventilatie Warm water Verwarmen kw/m 2 /year 50 0 GEMIDDELD BESTAAND HUIS NIEUW HUIS BOUWBESLUIT PASSIEF HUIS NUL ENERGIE HUIS ENERGIE PLUS HUIS Bron: PHI

33

34

35

36

37

38

39

40 Cost Per Unit C1 C2 40% cost reduction every Time cummalitive production doubles C4 1X 2X 4X Cumulative Number of Units Produces

41 PRIJSONTWIKKELING WOONHUIS vs CV KETEL HO ME Bron: Bouwhulpgroep

42

43

44 De bouw in transitie: innovatie nieuwe ordening industrialisatie

45

46 HO ME

47

48 Garantie op prestatie Vanuit het principe in en uitgaande energiestromen op jaarbasis zijn nul, prestaties op: 1. Binnenmilieu 2. Comfort en Gezondheid 3. Energie 4. Kwaliteit instandhouding

49

50 HO ME

51 De Energieneutrale businesscase HO ME Verbruiksscenario s NCW Huidige energierekening electra gas investeringsruimte , , , , , ,00

52 Kosten vs Investeringen HO ME Wat kun je met 30 euro of 150 euro Groot onderhoud renovatie renovati e Label B Label B NOM Energiebesparing 30% 30% 100% Inkoopprijs Tot Tot Na ( ) Huurverhoging / EPV Investeringscapaciteit uit cashflow Out-of-Pocket

53 Kosten vs Investeringen HO ME De totale businesscase over levensduur Groot onderhoud renovatie renovati e Label B Label B NOM Energiebesparing 30% 30% 100% Inkoopprijs Huurverhoging / EPV Levensduurverlenging instandhoud 25 jr 40 jr en Rendement 0% 2,8% 5,25%

54 Investeringscapaciteit Maximaal te besteden bedrag per woning: investeringscapaciteit Investeringscapaciteit: verschil tussen waarde voor en waarde na renovatie Bedrijfswaarde: jaarlijkse kasstromen contant maken tegen een bepaalde disconteringsvoet (rendementseis) Bedrijfswaarde NOM renovatie hoger door: Langere exploitatieduur Energiedienst als extra kasstroom

55 Financiering In gesprek met WSW: zekerheden zijn belangrijk: Wetgeving als basis voor extra kasstroom Prestatiegarantie in exploitatie Bij voldoende zekerheden geen probleem (communiqué) Geborgde financiering afhankelijk van: DAEB/Niet-DAEB Kasstromen (ICR/DSCR) Bedrijfswaarde (Solvabiliteit/LTV) WOZ-waarde Ongeborgde financiering, afhankelijk van: Marktwaarde Kasstromen Onderpand met WSW?

56 WAAROM NOM Lokt innovatie uit (NOM v prijs B-label) Creëert BC / rendement Eenvoudig uitlegbaar Simpel te garanderen / monitoren Potentieel in 13 miljard Draagt optimaal bij aan CO 2 doelen

57 WSW HO ME effect WSW gaat uit van continuïteit exploitatie van vastgoedportefeuille (ICR > 1,4 / LTV als dekkingsratio < 50% WOZ waarde) WSW gaat uit van kasstromen en waardeontwikkeling op basis van eigen beleid woningcorporatie (dekkingsratio < 75% bedrijfswaarde totale portfolio) WSW verwacht dat woningcorporatie kan aflossen indien nodig (DSCR > 1) WSW gaat ervan uit dat een woningcorporatie voldoende weerstandsvermogen heeft (solvabiliteit > 20% op corporatieniveau) WSW gaat ervan uit dat de risico s WSW voldoende zijn gedekt met onderpandwaarde (dekkingsratio < 50% WOZ waarde op basis van totale portfolio) positief positief positief positief positief

58 RISICO S HO ME Prestatie bouwer wordt niet nagekomen Salderen elektriciteit vervalt Waarde van de woning stijgt niet Bewoners vertonen onzuinig gedrag Fossiele brandstofprijzen dalen Inkoopprijzen renovatie dalen niet

59

60 @greenspirator

61 Energiebesparing en woningcorporaties Programma Shaere monitor energiebesparing (Maarten Georgius / Aedes) Verduurzaming en gebouw en gebiedmaatregelen (Pieter de Jong / Ymere) Woninggerichte aanpak van energiebesparing en verduurzaming (Jan-Willem van de Groep / Platform 31) Financiering verduurzaming door woningcorporaties (Caspar Boendermaker / BNG Bank) 61 Financiering energieakkoord - woningcorporatiues en energiebesparing /

62 Wens van de Haagse politiek : meer grip op corporaties Meer en beter toezicht op corporaties: Autoriteit Woningcorporaties Minder commerciële activiteiten: spiltsing Versterking interne controle corporaties Regeerakkoord: - Corporaties terug naar kerntaak - Kleiner werkgebied - Gemeenten meer in positie 62 Financiering energieakkoord - woningcorporatiues en energiebesparing /

63 Financiering van de corporatie sector 63 Financiering energieakkoord - woningcorporatiues en energiebesparing /

64 64 Financiering energieakkoord - woningcorporatiues en energiebesparing /

65 Woningcorporaties Financierings- en garantiestelsel Collectiviteit- en solidariteitsbeginsel Voordelen tweeledig o Prijsvoordeel: circa EUR 30 per maand/woning o Beschikbaarheid van kapitaal DAEB en niet-daeb (commerciële activiteiten): 94% - 6%; Leningportefeuille:99% geborgd; 1% ongeborgd Hervormingsagenda huurwoningmarkt focus op bestaande voorraad 65 Financiering energieakkoord - woningcorporatiues en energiebesparing /

66 Type financiering voor corporatiesector DAEB WSW geborgd (thans: 99%) Niet DAEB ongeborgd; vereist projectanalyse (thans: 1%; aandeel gaat toenemen) Projectfinanciering voor PV-installaties (nieuw) 66 Financiering energieakkoord - woningcorporatiues en energiebesparing /

67 Model 1 - Geborgde Financiering door corporatie Kerntaken DAEB Financiering door corporatie WSW geborgd en/of uit vrije kasstroom Gebieds- en woninggericht Risico s voor corporatie / achtervang Analyse ratio s op portefeuille niveau 67 Financiering energieakkoord - woningcorporatiues en energiebesparing /

68 Model 2 Ongeborgde financiering Niet- DAEB Financiering door corporatie Projectmatige financiering Risico s voor corporatie / financier eigen en vreemd vermogen Analyse business case Analyse ratio s projectniveau (buffers) Toets kwaliteit management Zekerheden 68 Financiering energieakkoord - woningcorporatiues en energiebesparing /

69 Model 3 Energy Service Companies Ontzorgen corporaties en overdracht risico s Niet belasten schaarse borgingsruimte / kapitaal Handig met oog op huurgrens en fiscale voordelen Vermijden verborgen kosten Steeds meer voorbeelden 69 Financiering energieakkoord - woningcorporatiues en energiebesparing /

70 70 Financiering energieakkoord - woningcorporatiues en energiebesparing /

71 Dank voor uw aandacht Financiering energieakkoord - woningcorporatiues en energiebesparing /