Investeringsprogramma Stedelijke Ontwikkeling DSO/Programmamanagement, Strategie en Onderzoek

Transcriptie

1 Investeringsprogramma Stedelijke Ontwikkeling 2015 DSO/Programmamanagement, Strategie en Onderzoek

2 COLOFON Uitgave Gemeente Den Haag DSO / Programmamanagement, Strategie en Onderzoek september 2014 Druk Gemeente Den Haag Intern Dienstencentrum Inlichtingen DSO / Programmamanagement, Strategie en Onderzoek Marjan van der Hoorn ( / marjan.vanderhoorn@denhaag.nl) IpSO

3 INHOUDSOPGAVE 1 Vertrouwen op Haagse Kracht Inleiding Coalitieakkoord Vertrouwen op Haagse kracht Investeringsprogramma Stedelijke Ontwikkeling 8 2 Ontwikkeling Economie en Bevolking Economie en werkgelegenheid in Den Haag Wonen in Den Haag Aantrekkelijke stad: Wonen en Werken Programma kantoren Transformatie leegstaande kantoren Programma bedrijven Programma detailhandel Programma wonen Programma buitenruimte Programma verkeer en infrastructuur Duurzaamheid.56 4 Financieel kader Inleiding Financieel kader IpSO Nieuwe financieringsbronnen..59 Bijlage I Projectenlijst IpSO IpSO

4 IpSO

5 1 VERTROUWEN OP HAAGSE KRACHT Het Investeringsprogramma Stedelijke Ontwikkeling 2015 is een eerste vertaling van het coalitieakkoord Vertrouwen op Haagse kracht. Het coalitieakkoord zet een nieuwe toon, benoemt nieuwe inhoudelijke thema s en uitdagingen en zoekt een andere manier van omgaan met de stad. De gemeente zet in op nieuwe duurzame groei. Dit, in combinatie met de snel veranderende wereld van de stadsontwikkeling, vraagt om een herijking van het ruimtelijk beleid. Dit IpSO zet hierin een eerste stap. Om welzijn en welvaart van de Haagse inwoners te waarborgen moet Den Haag aantrekkelijk en concurrerend zijn. Aantrekkelijk als vestigingsplaats voor bedrijven en instellingen, aantrekkelijk voor bezoekers als tweede toeristenstad van Nederland zodat er voldoende werkgelegenheid is in verschillende sectoren en voor verschillende opleidingsniveaus. Maar ook aantrekkelijk als duurzame en veilige woon- en leefomgeving met ruimte voor ontspanning en zelfontplooiing voor bewoners. Het college neemt zich voor om, samen met de gemeenteraad en bewoners en ondernemers de komende jaren de vernieuwing van het ruimtelijk beleid integraal en weloverwogen aan te pakken. Daarbij gaat het niet alleen om wat de gemeente doet, maar ook hoe het gebeurt, vertrouwend op Haagse kracht. 1.1 INLEIDING Den Haag is een unieke en aantrekkelijke stad. Internationale stad van Vrede en Recht. Een wereldstad aan zee. Stad met een bijzonder historisch centrum. De stad, haar inwoners en de wereld om ons heen staan echter niet stil. De Haagse economie transformeert. Van oudsher was Den Haag een bestuurscentrum met een aantal grote staatsbedrijven en op de overheid gerichte zakelijke dienstverlening. Nu ontwikkelt Den Haag zich tot een internationale stad van Vrede en Recht, zakenstad, toeristenstad en stad van kennis en innovatie. De transformatie is definitief in gang gezet. Desondanks is de Haagse werkgelegenheid sinds het begin van de economische crisis gedaald. De bevolking neemt toe. Nederland telt in 2040 zo n 17,8 miljoen inwoners. Dat is 1,1 miljoen meer dan in En meer inwoners willen in de stad (blijven) wonen. Alle prognoses wijzen uit dat de bevolking van Den Haag de komende decennia sterk groeit. De druk op de Haagse woningmarkt neemt toe. Den Haag heeft nu en in de komende jaren dringend behoefte aan werkgelegenheid en woningen. Zodat inwoners en ondernemers zich kunnen ontplooien. Voorwaarde voor het benutten van de kansen is wel dat de gemeente de vraag naar werk, ruimte om te ondernemen en goede woningen op passende wijze beantwoordt. Het vertrouwen op Haagse kracht van inwoners en ondernemers en behoud van de kernkwaliteiten van de stad staan daarbij centraal. Investeringen in de stad zijn nodig om de vraag naar werk en wonen te kunnen accommoderen. Voorheen lag het accent van de investeringen op gebouwen. Nu gaat het ook om investeringen in de buitenruimte en de bereikbaarheid van de stad. Gebouwen en buitenruimte maken samen stad. Gebouwen om in te wonen, te werken of ontspannen. Transformatie, renovatie of nieuwbouw. Investeringen in een veilige en aantrekkelijke IpSO

6 buitenruimte. En in een duurzame en bereikbare stad. De fysieke investeringen van de gemeente worden jaarlijks integraal gepresenteerd in het Investeringsprogramma Stedelijke Ontwikkeling (IpSO). Zo kan het gemeentebestuur een integrale afweging maken over de nieuwe fysieke investeringen in de stad. En daarmee samen met bewoners en ondernemers richting geven aan de toekomst van Den Haag. Het doel is om in het IpSO het fysieke investeringsprogramma van Den Haag op een integrale en transparante wijze te presenteren aan het gemeentebestuur en de stad: Wat is de koers van de gemeente? Welke actuele marktontwikkelingen zijn er? Welke investeringen in de stad verdienen prioriteit? En welke projecten zijn op dit moment in uitvoering? Het IpSO geeft inzicht in de koers en de investeringsstrategie van de gemeente. En daarmee ook in de investeringskansen die er voor de markt zijn. Daarbij kan het gaan om een institutionele belegger. Maar ook om een particulier die een eigen huis wil bouwen. Of een Haagse ondernemer die aan kleinschalig opdrachtgeverschap wil doen. Het coalitieakkoord Vertrouwen op Haagse Kracht beschrijft wat er moet gebeuren. Het beschrijft de wijze waarop de gemeente samenwerkt met de stad. Hoe de vraag naar werk en wonen geaccommodeerd kan worden. En ruimte wordt gecreëerd om te kunnen ondernemen en initiëren. Hierbij wordt uitgegaan van de Haagse identiteit en behoud van de kernkwaliteiten. Of te wel, duurzame groei vanuit de Haagse kracht. Leeswijzer In het vervolg van hoofdstuk 1 wordt het coalitieakkoord Vertrouwen op Haagse Kracht toegelicht. Tevens wordt het Investeringsprogramma Stedelijke Ontwikkeling als instrument beschreven. In hoofdstuk 2 wordt een analyse gegeven van de ontwikkeling van de Haagse economie en bevolking. Het geeft een cijfermatige onderbouwing van vraag naar werk en wonen. In hoofdstuk 3 worden de programma s uit het IpSO toegelicht. Per programma wordt aandacht besteed aan de betekenis van het nieuwe coalitieakkoord. Ten slotte wordt in hoofdstuk 4 het financiële kader gepresenteerd. Dit financiële kader sluit aan op het coalitieakkoord. 1.2 COALITIEAKKOORD VERTROUWEN OP HAAGSE KRACHT Het coalitieakkoord is voor de periode van bepalend voor de ruimtelijke agenda van Den Haag. Voor de overzichtelijkheid worden de relevante passages uit het coalitieakkoord samengevat. In de komende periode wordt deze ruimtelijke agenda verder uitgewerkt. Draagvlak, samenwerking en gebiedsgericht werken Hagenaars willen actiever betrokken zijn bij hun leefomgeving. Daarom hechten we waarde aan het creëren van draagvlak. Een van de middelen om dit te kunnen bereiken is het leveren van maatwerk. Hiervoor worden per stadsdeel gebiedsagenda s opgesteld. Deze gebiedsagenda s bevatten maatregelen op het terrein van leefbaarheid, veiligheid, participatie, onderwijs, wonen, economie en werk. Fysieke investeringen in de stedelijke ontwikkeling en buitenruimte zijn hier dus onderdeel van. Het actief en vroegtijdig informeren en betrekken van bewoners aangaande gemeentelijke (sloop)plannen hoort hier ook bij. De gemeente dringt er bij particuliere ontwikkelaars op aan om dit ook te doen. Economie en Werkgelegenheid De stad heeft banen verloren. Terwijl de stad groeit. Daardoor neemt de (jeugd)werkloosheid toe. We willen de komende 4 jaar nieuwe banen creëren. Door samen te werken met IpSO

7 het bedrijfsleven, het MKB, maatschappelijke organisaties, onderwijs en werkgevers- en werknemersorganisaties. Er wordt een sociaal akkoord afgesloten. En er wordt ruim baan geboden voor de ontwikkeling van nieuwe werkgelegenheid. Den Haag heeft daarbij lef nodig, slimme coalities en intensieve samenwerking tussen publiek en privaat. Dit gebeurt langs diverse lijnen. Den Haag wordt als vestigingsstad nog aantrekkelijker gemaakt. Meer ruimte om te ondernemen voor het midden- en kleinbedrijf. Een samenhangend economisch fonds voor versterking van de economische structuur. Kansrijke clusters van bedrijven en (kennis) instellingen stimuleren. Intensiveren van het programma creatieve stad. Versterken van Den Haag als toeristen- en congresstad. En verdere versterking van Den Haag als internationale stad van Vrede en Recht. Buitenruimte De buitenruimte in de stad speelt een steeds belangrijkere rol in het leven van mensen. Het levert ontmoetingen op met stadsgenoten. Biedt ontspanning. En ruimte voor spel. Ook is de buitenruimte een belangrijke economische factor. Het biedt toeristen een prettige beleving. En maakt Den Haag mede tot een aantrekkelijke vestigingsstad. We zetten in op een intensivering van de kwaliteit en het gebruik van de buitenruimte. Zoals het opknappen van pleinen. Investeren in grote groengebieden. Investeren in de buitenruimte bij de stadsentrees. En het toestaan van meer reuring op straat en op het water. Groei van de stad Den Haag groeit. En die groei wordt omarmd. Mensen moeten prettig in Den Haag kunnen wonen. We kijken goed naar de belangen van specifieke doelgroepen. Zo wordt Den Haag steeds meer een studentenstad. Voldoende en gevarieerde studentenhuisvesting is van belang. Evenals een goede en betaalbare woning voor iedereen. Wel hechten we aan een groei die samengaat met het behoud van de kernkwaliteiten van de stad. Daarom moet de groei in goede banen worden geleid. De tijd van grote structuurvisies is voorbij. Er wordt vaker gekozen voor een organische ontwikkeling van de stad, met verbetering van de bestaande voorraad en transformatie van leegstaand vastgoed. En met veel meer oog voor individuele wensen en kansen voor mensen. Leegstand wordt gericht en ambitieus aangepakt. We stimuleren vernieuwing van woningen waar het moet en renovatie waar het kan. Er wordt ruimhartig gekozen voor particulier opdrachtgeverschap en wooncoöperaties. Waar mogelijk worden meer speelvoorzieningen en meergeneratie-woningen gerealiseerd. Bedrijvigheid in de wijk wordt gestimuleerd. De agenda voor de Haagse Verdichting wordt geactualiseerd. Duurzaam en milieu Onder het motto bewust kiezen, slim organiseren creëren we een duurzame en gezonde stad. Met een optimale balans tussen het gebruik van openbaar vervoer, fiets en auto. We sluiten aan bij de eerdere ambitie om de luchtkwaliteit in de stad te verbeteren en in 2040 een klimaat neutrale stad te zijn. Er worden nieuwe openbaar vervoersverbindingen onderzocht (Westland, Kijkduin, Binckhorst en Rotterdam The Hague airport). En er wordt middels een ambitieus programma geïnvesteerd in meer ruimte voor de fiets. We gaan stap voor stap de eigen vastgoedportefeuille verduurzamen. Middels een revolving fund worden inwoners en bedrijven ondersteunt om zelf aan de slag te gaan met duurzaamheid. Er wordt meer gedaan aan milieu-educatie met een accent op voedselinitiatieven en stadslandbouw. Braakliggende terreinen kunnen mogelijk worden ingezet om stadslandbouw een impuls te geven. Bruisende en aantrekkelijke stad De aantrekkelijkheid van Den Haag voor bewoners en bezoekers wordt verder verhoogd. Cultuur is van belang voor alle inwoners en bezoekers van Den Haag en zet de stad op de kaart. Het draagt bij aan een aantrekkelijk vestigingsklimaat, zorgt voor reuring, interactie en IpSO

8 sociale cohesie, en het biedt inspiratie, innovatie en ontplooiingsmogelijkheden. Daarom investeert het college, na de hervormingen, weer in cultuur. Het college investeert ook in het creatief en innovatief klimaat door middel van broedplaatsen en rafelranden. We zetten ons in om jaarlijks een groot internationaal aansprekend sportevenement naar Den Haag te halen. En er wordt ruimte geboden aan kleinere innovatieve evenementen in o.a. de haven en op het strand. Waarmee een bijdrage wordt geleverd aan de positionering van Den Haag als evenementenstad. Den Haag als toeristenstad is een bewezen groeikans. In samenwerking met de toeristische sector wordt geïnvesteerd in de verdere versterking van het toerisme. Kerngebieden Investeren betekent keuzes maken. Het gaat erom de beschikbare middelen op een slimme manier in te zetten. Enkele gebieden bieden specifieke kansen voor werkgelegenheid en ondernemerschap. De zogeheten kerngebieden. Het gaat om de Binckhorst, het Centraal Station, Hollands Spoor, Laan van NOI en de Haagse kust. Door op een slimme manier inzet van middelen en ruimte te combineren kunnen deze kansen worden benut. Financiën De groei van de stad biedt kansen voor bewoners en bedrijven. Wel dient de groei in goede banen te worden geleid. Het behouden van de kernkwaliteiten de kracht en identiteit van Den Haag vraagt continu de aandacht en waar nodig ook regie. Daarmee is inspanning vanuit de gemeente gemoeid. En zijn ook directe financiële investeringen noodzakelijk. Een belangrijke verandering in de financiering van de stedelijke ontwikkeling is het wegvallen van de Rijksbijdrage voor de stedelijke vernieuwing, de zogenaamde ISV-gelden. Het Rijk heeft besloten deze per 2015 niet voort te zetten. Voor de periode betrof het een rijksbijdrage van 156 mln. Het vervallen van de rijksbijdrage beperkt de financiële armslag van de gemeente. Daarom is in het coalitieakkoord besloten dat opbrengsten van de groei van de stad zullen worden ingezet om de groei van de stad te kunnen accommoderen. 1.3 INVESTERINGSPROGRAMMA STEDELIJKE ONTWIKKELING IpSO 2015 en verder De wijze waarop het IpSO wordt vormgegeven is afhankelijk van de actuele opgave. In de voorloper van het IpSO - het programma Ruimtelijke Investeringen (PRI) stond de vertaling van de lange termijn strategie uit de structuurvisie naar operationele projecten centraal. Een meerjarige uitvoeringsagenda werd gekoppeld aan de beschikbare middelen. Met als doel het realiseren van de lange termijn agenda. In 2009 verscheen het eerste volwaardige IpSO voor de jaren Al gauw moest het IpSO een rol vervullen in het opvangen van de economische crisis. De afgenomen vraag naar vierkante meter kantoorruimte en woningen had directe financiële consequenties voor gemeentelijke grondexploitaties. Opbrengsten uit de verkoop van de bouwrijpe gronden werden niet meer of later gerealiseerd. Het IpSO is aangewend om een analyse te maken van de marktontwikkeling en het operationele programma. Op basis hiervan is besloten om bouwprogramma s te temporiseren of te schrappen. De financiële consequenties zijn verwerkt in het IpSO. De noodzakelijke ingrepen zijn doorgevoerd en er is sprake van een gezonde financiële huishouding. Op dit moment is er een nieuwe ruimtelijke opgave. De duurzame groei van de stad. De Haagse bevolking groeit, maar de economische ontwikkeling en de banengroei blijft daarbij achter. Den Haag staat voor de uitdaging om de bevolkingsgroei op te vangen, economische IpSO

9 ontwikkeling en banengroei te stimuleren en tegelijkertijd de kernkwaliteiten van Den Haag te behouden en te versterken. Binnen de ruimtelijke agenda wordt gezocht naar de juiste balans. Figuur 1: Ruimtelijke agenda: de juiste balans De ruimtelijke agenda vraagt een integrale aanpak die de gemeente niet alleen, maar in dialoog met de stad ontwikkelt. De gemeente staat open voor de wensen en ideeën van anderen. Het organiseren van goed samenspel is nodig. Dat kan op verschillende manieren. Traditioneel, via informatiebijeenkomsten, inspraakavonden of ontwerpsessies. Maar ook meer eigentijds, via digitale media, peilingen, wijkgesprekken, wisdom of the crowd, sociale netwerken of mogelijkheden voor burgerinitiatieven. De komende jaren gaan we het samenspel met de stad, mede door middel van het gebiedsgericht werken, verder ontwikkelen. Ruimtelijke agenda voor de stad: synergie en samenhang Om ervoor te zorgen dat de fysieke investeringen in wonen, werken en kernkwaliteiten goed op elkaar zijn afgestemd en in samenhang een grotere meerwaarde bereiken, is een integrale ruimtelijke agenda voor de stad nodig. Immers, je kan investeren in goede buitenruimte, maar als die omgeven wordt door leegstaand op grote schaal of vervallen vastgoed, waar niets aan wordt gedaan, dan is dat op termijn een gemiste kans. Of als je veel geld investeert in het verbeteren van vastgoed, maar de aangrenzende buitenruimte is slecht en onveilig, dan is de uiteindelijke waardesprong een stuk minder dan beoogd. De ruimtelijke agenda voor de stad is nog niet uitgekristalliseerd. In dialoog met de stad wordt de komende periode vorm gegeven aan de ruimtelijke agenda, maar bevat in elk geval drie integrale speerpunten: 1. Versterking van de economie & werkgelegenheid: faciliteren van de transitie van de economie structuurversterking door investeringen in de integrale ontwikkeling van economische kerngebieden 2. Wonen en bevolkingsgroei: bieden van een, qua leefstijl en prijsklasse, passend en aantrekkelijk woningaanbod en woonmilieus IpSO

10 aandacht voor betaalbaar wonen uitbreiden van de mogelijkheden voor kleinschalig opdrachtgeverschap zoeken naar passende en aantrekkelijke verdichtingsvormen 3. Behouden en versterken kernkwaliteiten: Kwaliteit van de buitenruimte i.r.t. leefomgeving Verduurzamen bestaande voorraad Transformatie en functieverandering van leegstaand vastgoed Ruimte voor tijdelijkheid Duurzame bereikbaarheid Sterk en aantrekkelijk Den Haag Voor burgers en bedrijven zijn gemeentegrenzen niet altijd bepalend voor hun vestigingskeuze, dagelijkse activiteiten of bewegingspatroon. Wonen, werken en recreëren speelt zich voor veel mensen meer en meer af op regionale schaal. De Haagse woningmarkt en arbeidsmarkt raken meer en meer vervlochten met die van de buurgemeenten. Den Haag onderscheid zich en is aanvullend binnen de regionale context door het bieden van een aantal specifieke en unieke milieus: Toerisme en leisure aan de kust Internationale profiel Bestuurscentrum en zakelijk district Onderwijscluster Historische binnenstad Samen met haar regionale partners werkt Den Haag aan een regionale woningmarkt, samenwerking tussen kennisinstellingen en bedrijfsleven, een internationaal vestigingsklimaat, regionale mobiliteit en internationale bereikbaarheid en behoud, IpSO

11 versterken en toegankelijk maken van de landschappelijke contramal van de stad. De regionale partners zijn georganiseerd in een netwerk van regionale overleggen waarvan, vanaf 2015, de Metropoolregio Rotterdam-Den Haag leidend zal zijn. Prioriteiten stellen Het college heeft omwille de werkgelegenheid, ondernemerschap, accommoderen van de bevolkingsgroei en optimale benutting van ruimte en middelen, ruimtelijke investeringskeuzes gemaakt. De IpSO-kaart 2015 laat op hoofdlijnen zien in welke kerngebieden en programma s de gemeente Den Haag investeert. In deze kerngebieden kan de gemeente met ruimtelijke investeringen het verschil maken. In andere gebieden vervult de gemeente een faciliterende rol en nodigt zij anderen uit om in Den Haag te investeren. De gemeente treedt in de kerngebieden op als initiator van de stedelijke ontwikkeling. Zij neemt het voortouw om de markt te enthousiasmeren door onder meer investeringen in de buitenruimte en strategisch te investeren in sleutellocaties. Deze gebiedsontwikkelingen verbinden economische, sociale en duurzaamheidsvraagstukken met ruimtelijke opgaven en bestaan uit een samenhangend pakket van investeringen in vastgoed, openbare werken en citymarketing. Met deze projecten wordt een maximaal multipliereffect beoogd. Inzet is om met de gemeentelijke investeringen inwoners en marktpartijen uit te nodigen om ook te investeren. In hun woning. De eigen onderneming. Of in een eigen vastgoedontwikkeling. Dat betekent ook ruimte geven voor het eigen initiatief. De gemeente werkt dit concept momenteel verder uit en brengt voor een aantal plekken de opgaven en kansen in beeld. Aan de hand hiervan zal het gesprek met de raad en stad worden aangegaan. IpSO

12 Kerngebieden Er zijn een aantal gebieden die specifieke kansen bieden; de kerngebieden. Om de kansen in kerngebieden optimaal te benutten investeert het college juist in deze gebieden. Het gaat om de Binckhorst, de drie stationsgebieden, de Haagse kust, de Internationale Zone, Spuikwartier en de Leyweg. Als gevolg van de aanleg van de Rotterdamsebaan ( De weg die werkt ) krijgt de Binckhorst een belangrijke entreefunctie voor de stad. De buitenruimte van de Binckhorst wordt opnieuw ingericht. Dit biedt de Binckhorst de kans om zich verder te ontwikkelen als een uitnodigende zone voor experimentele en creatieve ideeën op het gebied van werken, wonen en duurzaamheid. Het Schenkviaduct wordt vervangen en de aansluiting van de Binckhorst op het centrum wordt verbeterd. De buitenruimte aan de kust moet weer aantrekkelijk worden voor bewoners, toeristen en ondernemers. Bij de aanpak van de Noord-boulevard Scheveningen kan de gemeente het IpSO

13 verschil maken door synergie te bewerkstelligen tussen investeringen in vastgoed en investeringen in openbare werken. Dit levert niet alleen een kwaliteitsimpuls op voor het gebied zelf, maar ook voor de stad. Het geeft een impuls aan de economie (toerisme, horeca, winkels) en de leefbaarheid. Er zijn volop kansen voor coproductie. Ook Scheveningen-Dorp en Haven worden met gerichte investeringen in de buitenruimte met elkaar verbonden. Ook het Deltaplein in Kijkduin wordt in dit programma meegenomen. De ontwikkelingen in Scheveningen-Haven verdienen de volle inzet. De haven heeft een uniek karakter en behoudt dat ook. Er wordt een nieuwe balans gezocht tussen de verschillende functies die van belang zijn voor de verdere groei van het havengebied: werken, wonen en water (toerisme-sport). Hierbij wordt meer prioriteit gegeven aan havengebonden bedrijvigheid/activiteiten. De maritieme economische functie krijgt een nieuw impuls. Behoud van het unieke karakter van de haven staat voorop. Gestart wordt met het opstellen van een Plan van Aanpak om de mogelijkheden van een dergelijke impuls te inventariseren en de economische en werkgelegenheidsconsequenties in beeld te brengen. De Internationale Zone is het hart van de Internationale Stad van Vrede en Recht. Als belangrijkste vestigingsplaats voor internationale instellingen is de zone belangrijk voor de werkgelegenheid in Den Haag. Daarmee vormt het samen met Scheveningen, het centrum en het Beatrixkwartier de economische kerngebieden van Den Haag en is daarmee belangrijk voor de werkgelegenheid. De kwaliteiten zijn legio: centraal gelegen, goed bereikbaar, aantrekkelijke woonwijken, prachtige parken en dicht bij duinen en strand. De gemeentelijke inspanningen zijn er op gericht om de aantrekkelijkheid voor instellingen, bedrijven, werknemers en bewoners te vergroten. Dit doen we door het investeren in bereikbaarheid, veiligheid en een bijzondere aandacht voor de buitenruimte door onder andere het maken van een aantrekkelijk park als internationaal visitekaartje voor dit gebied. De drie stationsgebieden Centraal Station, Hollands Spoor en Laan van Nieuw Oost Indië zijn belangrijke scharnierpunten in de stad. De thema s economie, buitenruimte en bereikbaarheid moeten hier worden samengebracht. De directe omgeving van de stations wordt verbeterd. De verbinding tussen het centrum en de stations Centraal Station en Hollands Spoor wordt verbeterd. Voor de leegstaande belastingkantoren bij Hollands Spoor wordt actief gezocht naar een nieuwe bestemming. In samenhang daarmee wordt de buitenruimte in het Oude Centrum opgeknapt, zodat dit een levendige wijk wordt met veel ruimte voor creatieve initiatieven. Zodra er een concreet plan is voor de verplaatsing van de raamprostitutie, bieden we deze geen toekomst meer in de Doubletstraat en Geleenstraat. Bij het Station Laan van NOI wordt de fiets- en voetverbinding met het Beatrixkwartier verbeterd. Er komt een integrale gebiedsontwikkeling voor het gebied tussen Spui, Turfmakt, Verlengde Nieuwe Haven en Schedeldoekshaven. Het Spuiplein wordt behouden en het leegstaande Ministerie van Justitie wordt bij de gebiedsontwikkeling betrokken. Er komt een onderwijs- en cultuurcomplex waarin het Nederlands Danstheater, Residentie Orkest, Koninklijk Conservatorium en stichting Dans- en Muziekcentrum gezamenlijk worden gehuisvest. Zo ontstaat een nieuw cultureel en toeristisch hart. Aantrekkelijk voor inwoners, bezoekers en toeristen. Ook versterkt dit het aantrekkelijke vestigingsklimaat voor bedrijven en (internationale) instellingen. Het gebied rond het stadskantoor aan de Leyweg krijgt een impuls door flink te investeren in de buitenruimte, zoals een nieuwe tophalte voor het OV. Samen met de ondernemers wordt naar oplossingen gezocht om het winkelcentrum te verlevendigen en beter bereikbaar te maken voor fietsers. Vastgoedstrategie: ruimte voor de markt IpSO

14 Tegelijkertijd met het uitwerken van de ruimtelijke agenda wordt gezocht naar nieuwe mogelijkheden om ruimte te bieden voor initiatief en innovatie voor particuliere initiatieven. In het coalitieakkoord wordt de economische meerwaarde van een creatief en innovatief klimaat benadrukt. Dit kan door ruimte te bieden voor broedplaatsen en (ambachtelijk) ondernemerschap in de rafelranden van Den Haag. Het strategisch vastgoed van de gemeente Den Haag kan wellicht een belangrijke bijdrage leveren aan deze gewenste ruimte. De gemeente heeft op een groot aantal plekken in de stad strategisch vastgoed in bezit. Om diverse redenen, zoals de economische crisis en de overstap naar een faciliterend grondbeleid - is het wenselijk deze voorraad opnieuw te beoordelen op het strategisch belang. Panden die geen bijdrage meer leveren aan de doelstellingen van stedelijke ontwikkeling en ook niet ingezet kunnen worden voor andere gemeentelijke doelstellingen, worden verkocht. In het coalitieakkoord is afgesproken dat dit verkoopprogramma een taakstelling heeft 5 mln. Per pand wordt bekeken op welke wijze het vastgoed verkocht kan worden. Dit biedt kansen voor initiatief en innovatie door de markt. Het doel is dat de markt zoveel mogelijk in staat wordt gesteld om een ontwikkeling te realiseren welke bijdraagt aan de leefbaarheid en ontwikkeling van de stad. Dit kan bijvoorbeeld door een pand te verkopen met een andere bestemming. Vooral de transformatie van panden met functies die overbodig zijn geworden (zoals kantoor of onderwijs) kan hiermee een positieve impuls worden gegeven aan een wijk. Ook voor het strategisch bezit wordt beoordeeld wat de mogelijkheden zijn om via exploitatie of verkoop actief een bijdrage te leveren aan de gewenste stedelijke ontwikkeling. De strategische waarde van de panden is immers gelegen in het feit of met de ontwikkeling van deze panden de omgeving een impuls krijgt. Op pandniveau moet hiervoor een strategie worden opgesteld. Maatwerk per gebied en pand staat hierbij centraal. Indien ontwikkeling op dit moment nog niet gewenst is maar in de nabije toekomst wel dan is het optimaliseren van de financiële exploitatie van het pand onderdeel van de vastgoedstrategie. De komende periode wordt gewerkt aan een verdere uitwerking/plan van aanpak. Gebiedsgericht werken Hagenaars willen actiever betrokken zijn bij hun leefomgeving. En de gemeente wil de Hagenaars hierbij faciliteren. Gebiedsgericht werken is het meer integraal werken in en met de bewoners en ondernemers in de stadsdelen. Om bewoners en ondernemers snel en zorgvuldig te kunnen helpen wordt een aantal aanspreekpunten stedelijke ontwikkeling gecreëerd. Deze medewerkers investeren in een constructieve relatie met bewoners- en ondernemersverenigingen. Initiatieven worden gefaciliteerd. Partijen worden bij elkaar gebracht. Investeringsbronnen worden onderzocht. En er wordt actief gezocht naar mogelijkheden om werk met werk te maken en dat kansen voor verbetering worden benut. Het aanspreekpunt heeft ten aanzien van relevante partijen in het gebied en bij potentiële investeerders een wervende en stimulerende rol. Inzet is dat ieder stadsdeel een op maat gemaakte gebiedsagenda krijgt. Hoe deze agenda s er precies uit gaan zien vormt punt van nadere uitwerking. Idee is dat in de gebiedsagenda bestaande beleidsuitgangspunten en sectorale programma s - bijvoorbeeld actieprogramma economie, woningbouwprogramma, duurzaamheid, programma fiets en openbare ruimte en projecten worden geïntegreerd. De gebiedsagenda beoogt bij te dragen aan: (1) de constructieve dialoog met bewoners en ondernemers, (2) het stellen van gedragen prioriteiten en waar nodig aanscherping van de doelstellingen en beleid, (3) het slim IpSO

15 programmeren, waaronder werk met werk maken, en (4) inzichtelijk maken van investeringsmogelijkheden voor particulieren en bedrijven. Voorstelbaar is dat de gebiedsagenda s vervolgens input leveren voor het beleid en de programma s op stedelijk niveau. Waarmee een wisselwerking tussen beleid en projecten op het niveau van de stadsdelen en het stedelijk niveau kan ontstaan. Bewoners en ondernemers worden betrokken bij deze gebiedsagenda. Relevante partijen, bewoners en ondernemers worden actief benaderd. IpSO Nieuwe Stijl Dit heeft ook zijn weerslag op het IpSO. Komend jaar wordt, in overleg met de betrokken partijen, gewerkt aan een IpSO nieuwe stijl. Het IpSO nieuwe stijl kan een bijdrage leveren aan de volgende opgaven: 1. Accommoderen van de vraag: de actuele stedelijke opgave is het accommoderen van de vraag vanuit de stad. Er is behoefte aan meer werkgelegenheid. Door de demografische ontwikkeling ontstaat een vraag naar woningen. En de roep om het behoud van de kernkwaliteiten van Den Haag. Op basis van een actuele analyse van vraag en aanbod en maatschappelijke ontwikkelingen moeten nieuwe fysiek- ruimtelijke investeringen integraal worden bekeken en gewogen. Zo kan een evenwichtige groei van de stad worden bewaakt; 2. Prioriteren: de financiële armslag van de gemeente is sterk afgenomen. De Rijksbijdrage voor de stedelijke ontwikkeling is vervallen. Voor de periode betrof het een bijdrage van 156 mln. Dit noodzaakt de gemeente nog meer tot het stellen van prioriteiten in de fysiek ruimtelijke investeringen. En te zorgen dat de middelen zo slim en effectief mogelijk worden ingezet. En op zo n manier dat marktpartijen worden verleid te investeren. 3. Gebiedsgericht werken: de gemeente kiest voor gebiedsgericht en integraal werken. De dialoog met de stad. En het leveren van maatwerk. Daarvoor wordt ingezet op het per stadsdeel opstellen van zogenaamde gebiedsagenda s. Deze gebiedsagenda s zijn integraal van opzet. Gekoppeld aan het opstellen van de gebiedsagenda s is inzicht nodig in de opgaven op stedelijk niveau. Het IpSO nieuwe stijl kan gebruikt worden om de synergie tussen de stadsdelen en het stedelijk niveau te verbeteren; Deze drie opgaven zijn als volgt met elkaar verbonden: Vraag uit de stad prioriteren van de investeringen vertalen van opgave naar stadsdelen Op basis van deze stappen heeft de gemeenteraad de mogelijkheid om sturing te geven aan de fysiek ruimtelijke investeringen en richting te geven aan de gebiedsagenda s voor de stadsdelen. Dit wordt versterkt doordat het IpSO onderdeel is van de gemeentelijke begrotingscyclus. Het wordt tegelijkertijd met de programmabegroting, de Meerjaren Prognose Grondexploitaties en de GRIP-rapportages aangeboden aan de gemeenteraad. Zo wordt een integraal en actueel beeld geboden van de fysiek ruimtelijke projecten in Den Haag. Van de actuele marktsituatie. En de financiële stand van zaken van de lopende projecten in de stedelijke ontwikkeling (incl. risico s). Investeringsprogramma s Vanwege de herkenbaarheid en overzichtelijkheid is ervoor gekozen de opzet van het IpSO voor dit jaar te continueren. Op basis van de nieuwe ruimtelijke agenda en het IpSO nieuwe stijl wordt de van het IpSO in programma s mogelijk herzien. Het IpSO heeft betrekking op meerdere programma s uit de programmabegroting. In directe zin gaat het om: Programma 10: Ontwikkeling Buitenruimte Programma 11: Economie, Internationale Stad en Binnenstad IpSO

16 Programma 13: Verkeer en Milieu Programma 14: Wonen en Duurzaamheid Programma 15: Stadsontwikkeling Fysieke investeringen zijn geen doel op zich. Ten eerste gaat het bij stedelijke ontwikkeling altijd om het gebruik door mensen en de betekenis voor mensen. Hierdoor krijgt de transformatie van een gebouw, nieuwbouw of herinrichting van de openbare ruimte betekenis. Ten tweede is het beleidsveld van de stedelijke ontwikkelingen verbonden met de vraagstukken uit het sociale domein zoals onderwijs, welzijn en zorg. Kinderen hebben het recht om op te groeien in een kansrijke omgeving. In een goede woning in een voldoende gevarieerde woonwijk. Mensen moeten in hun eigen onderhoud en welzijn kunnen voorzien door werk. En mensen met een zorgbehoefte moeten in staat zijn om langer zelfstandig te kunnen blijven wonen in een passende woning. En ten slotte draait het in de stedelijke ontwikkeling om het maximaliseren van de private kracht. Om ruimte te bieden voor initiatieven en investeringen vanuit inwoners en bedrijven. Het IpSO heeft daarmee ook een meer indirecte verbinding met de programma s: Programma 3: Wijkaanpak en Dienstverlening Programma 4: Openbare orde en Veiligheid Programma 7: Werk, Inkomen en Armoedebeleid Programma 8: Zorg en Welzijn Programma 9: Jeugd Stedelijke ontwikkeling is dienend aan de stad en haar inwoners en ondernemers. De uitdagingen op het gebied van welzijn, zorg, bijstand en veiligheid zijn ook de uitdagingen voor de stedelijke ontwikkeling. Derhalve dienen deze in gezamenlijkheid te worden benaderd en van een antwoord te worden voorzien. Iemand die werkeloos is geworden is gebaat bij het sociale stelsel dat zorgt voor de opvang. Maar het echte belang zit in het vinden van een nieuwe baan. Een kind dat op een schooldag veel heeft geleverd heeft het recht om die middag ook in een kansrijke woonomgeving thuis te komen. Zowel de betrokkenen als de gemeente is hiermee gebaat. Ook voor andere beleidsvelden zoals welzijn, zorg en onderwijs en voor een gezonde gemeentebegroting is het dus belangrijk om te blijven investeren in de stad. IpSO

17 2 ONTWIKKELING ECONOMIE EN BEVOLKING De werkgelegenheid in Den Haag is gedaald. Er is een acute vraag naar meer werkgelegenheid. Het doel is banen extra. De bevolkingsprognoses voorspellen voor Den Haag een langere periode van bevolkingsgroei. De druk op zowel de arbeidsmarkt als woningmarkt neemt verder toe. De inspanningen van de gemeente richten zich op een evenwichtige groei van de stad. De transitie van de Haagse economie is op gang gebracht. En de bevolkingsgroei biedt kansen voor meer werkgelegenheid. Gestaag transformeert Den Haag van een overheidsstad naar een Internationale Stad van Vrede en Recht. Zakenstad. Toeristenstad. En stad van kennis en innovatie. Een aantrekkelijke stad met een hoge quality of life. Aantrekkelijk om te wonen, werken en verblijven. 2.1 ECONOMIE EN WERKGELEGENHEID IN DEN HAAG Banen Lange tijd groeide de werkgelegenheid in Den Haag. Sinds het begin van de economische crisis in 2008 loopt de Haagse werkgelegenheid terug. Op 1 januari 2013 telt Den Haag in totaal banen. Daarmee is de Haagse economie binnen de regio Den Haag de grootste banenleverancier. In Den Haag is het aantal banen sinds 2008 met meer dan banen afgenomen. Bij de andere G5- steden laat ofwel de centrale stad, ofwel de omliggende gemeenten binnen de regio groei zien. Steeds meer Haagse banen worden bezet door Hagenaars. In 2012 is er onderzoek gedaan naar de pendel in Haaglanden. In 2012 werd 70% van de banen bezet door een Hagenaar. In 2009 was dat nog 65%. Het grootste deel (63%, ca ) van de inkomende pendel woont in de regio Den Haag. De uitgaande pendel is met ca forensen iets kleiner dan de inkomende pendel. Dat betekent dat 28% van Haagse beroepsbevolking buiten Den Haag werkt. De verwachting voor de toekomst is dat het inwoneraantal van Den Haag zal stijgen en dat hiermee ook de beroepsbevolking zal toenemen. In de komende jaren zal de beroepsbevolking toenemen tot ca in Werkloosheid In 1 januari 2014 kent Den Haag ruim werklozen. Daarmee is de werkloosheid in Den Haag sinds het begin van de economische crisis verder opgelopen. IpSO

18 Aantal NWW'ers per maand jan jan jan jan jan jan jan feb mrt apr mei juni juli aug sep okt nov dec jan feb mrt apr mei juni juli Bron: UWV Beroepsbevolking Het opleidingsniveau van de Haagse beroepsbevolking is al jaren tamelijk stabiel. Slechts heel langzaam verandert er iets in de verhoudingen tussen laag, midden en hoog opgeleid. In 2012 is 41% van de beroepsbevolking hoog opgeleid, 36% heeft een opleiding op middelbaar niveau en 23% is laag opgeleid. Het aantal hoogopgeleiden in de beroepsbevolking neemt het snelst toe. Sinds 2006/2008 is het aantal hoogopgeleiden met 9% toegenomen. De beroepsbevolking met een middelbaar opleidingsniveau is gekrompen met 3% en het aantal laagopgeleiden in de beroepsbevolking van Den Haag is gegroeid met 4%. In vergelijking met de andere G5 gemeenten is Den Haag beter opgeleid dan Rotterdam maar minder dan Eindhoven, Amsterdam en vooral Utrecht. Uit de verdeling van het opleidingsniveau van de werkloze beroepsbevolking (NWW ers)blijkt dat de laag opgeleiden sterk oververtegenwoordigd zijn. Opleidingsniveau van de beroepsbevolking en de NWW'ers Beroepsbevolking NWW 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Bron: CBS, UWV Laag Midden Hoog IpSO

19 Economische sectoren Van oudsher was Den haag een bestuurscentrum met een aantal grote staatsbedrijven, een bescheiden industrie en op de overheid gerichte zakelijke dienstverlening. Inmiddels ontwikkelt Den Haag zich tot een internationale stad van Vrede en Recht, zakenstad, toeristenstad en stad van kennis en innovatie. De Haagse economie verbreedt zich. Dat is zichtbaar aan de groei in de diverse bedrijfssectoren en de Haagse clusters. Er is geïnvesteerd in de vernieuwing van de economie. Zo is het Beatrixkwartier, na de Zuidas in Amsterdam, beoordeeld als de op een na beste kantoorlocatie van Nederland. En zorgen de publieke en private investeringen in de vernieuwing van de Haagse Binnenstad (o.a. Grote Marktstraat) en Scheveningen (o.a. de nieuwe boulevard) tot een nog grotere aantrekkingskracht op bezoekers en toeristen. De krimp in de werkgelegenheid kan deels verklaard worden door de economische recessie die in Nederland in 2008 is begonnen. Er is binnen verschillende economische sectoren ook sprake van meer structurele verandering. Daarbij moet gedacht worden aan automatisering, flexibel werken en internet. Maar ook aan de bezuinigingen bij het Rijk. Dit leidt direct tot minder banen. Maar ook indirect, door het wegvallen van vraag naar diensten en horeca. De effecten van de conjuncturele en structurele ontwikkeling op de werkgelegenheid is afhankelijk van de opbouw van de economie. Ter versterking van de transitie van de Haagse economie richt Den Haag zich op een aantal specifieke clusters. De gemeente hanteert deze clusters als economische speerpunten. De specifieke clusters zijn: Cluster Internationale organisaties en instellingen: De internationale instellingen zijn goed voor banen in Den Haag. In Den Haag is het aantal banen in dit cluster sinds 2005 gegroeid met 23% en sinds 2000 met 39%. Ter vergelijking: de totale werkgelegenheid in Den Haag is vanaf 2005 toegenomen met 3% en vanaf 2000 met 8%. Cluster Informatie en Communicatie Technologie (ICT): in Den Haag is telecom verantwoordelijk voor de helft van de banen in de ICT. De ICT als cluster laat de afgelopen jaren een wisselend beeld zien. In totaal is dit cluster sinds 2000 met 0,5% gekrompen. De krimp vond vooral plaats in de Handel en Telecom. In 2012 bedraagt de totale werkgelegenheid ruim banen. De ICT-industrie, in totaal banen, vertoont sinds het laatste jaar groei; Cluster Veiligheid The Hague Security Delta : Eind 2012 is het veiligheidscluster in de regio Den Haag gegroeid tot een 400-tal vestigingen van bedrijven en (onderzoeks)instellingen en daarmee goed voor banen. In de daaraan gerelateerde organisaties zijn nog eens personen werkzaam. De werkgelegenheid in het Haagse veiligheidscluster is jaarlijks met zo'n 10% gegroeid en de stijgende trend zet zich voort. De gerealiseerde toegevoegde waarde bedraagt zo'n 820 mln. Van de omzet in The Hague Security Delta wordt 85% gegenereerd in nieuwe sectoren als cyber security. Sinds 2006 is er voor het Haagse veiligheidscluster sprake van een bovengemiddelde jaarlijkse groei van 4,1%. In de periode wordt voor het veiligheidscluster een toename van banen en een omzetgroei van 50% verwacht (regio Den Haag). De groei vindt vooral plaats in de deelsectoren Forensics en Cyber Security (meer dan 10% per jaar); Cluster Creatieve Sector: De creatieve sector in Den Haag omvat in 2012 circa banen. De meeste banen worden gevonden in de Kennisintensieve diensten met op de tweede plaats de kunsten. Ondanks het effect van de economische crisis is er sinds 2005 toch nog een groei van 8% in het aantal banen in dit cluster. Sinds 2010 is wel een krimp IpSO

20 waarneembaar in met name de creatieve ambachten en de creatieve detailhandel. Terwijl de creatieve zakelijke dienstverlening de stijgende lijn voortzet; Cluster Olie en Gas: Dit cluster telde in 2012 circa banen. De banen in Olie en Gas zijn vooral te vinden in Den Haag en Rijswijk. Hiervoor zijn vooral de vestigingen van Shell en CB&I verantwoordelijk. De ontwikkeling van de werkgelegenheid in de Olie & Gas was gunstig tot de start van de crisis. Na 2008 zien we een afname, al is er in 2010 en 2012 wel sprake van een kleine opleving. In totaal is het aantal banen in dit cluster sinds 2000 toegenomen met 9%; Cluster Toerisme: Circa 10% van de Haags banen bevinden zich in het cluster recreatie en toerisme. In directe zin gaat het om banen. De belangrijkste sectoren zijn horeca, cultuur, recreatie, amusement, vervoer en logies. Met de kanskaart Toerisme heeft de gemeenteraad de strategie vastgelegd. Scheveningen en de Binnenstad zijn belangrijke troeven. Spreiding Meer dan banen bevonden zich begin 2012 in het stadsdeel Centrum. Dat is 29% van alle werkgelegenheid in Den Haag. Na Centrum is Haagse Hout, met o.a. het Beatrixkwartier, het stadsdeel met de meeste banen. Stadsdeel Scheveningen heeft banen (13% van het totaal). De volgende kaart laat zien dat de grootste concentratie van banen te vinden is in de kantoorgebieden Beatrixkwartier en in de Binnenstad. Daarnaast zijn de kantoorgebieden Regulusweg op de Binckhorst (de KPN kantoren) en bij Station Holland Spoor te zien. Het zijn vooral de concentraties in kantoorgebieden die donkerrood kleuren in de kaart. Hier werken gemiddeld veel mensen per vierkante meter. Daarnaast vallen de concentraties Kerketuinen en het daarnaast gelegen ziekenhuis Leyenburg op, net als het World Forum en de concentratie van TNO/Defensie. IpSO

21 Conclusie Met de stedelijke ontwikkeling wil de gemeente een bijdrage leveren aan de transitie van de Haagse economie. Dit betekent prioriteit geven aan de kerngebieden met de hoogste meerwaarde: De Scheveningense Kust is uniek en heeft een grote aantrekkingskracht op bewoners, bezoekers en toeristen. Daarmee heeft Scheveningen Kust een grote economische groeipotentie. De realisatie van de Rotterdamsebaan verbetert de economische aantrekkingskracht van Den Haag. Een goede bereikbaarheid is een belangrijke vestigingseis van bedrijven. Door de aanleg van de Rotterdamsebaan krijgt ook de Binckhorst een impuls. De buitenruimte in de Binckhorst wordt aangepakt. Zodat de Binckhorst ruimte biedt voor experimenten op het gebied van wonen, werken, creativiteit en duurzaamheid. De stationsgebieden Centraal Station, Hollands Spoor en Laan van NOI zijn duurzame ontsluitingen van de economische motoren van Den Haag. Een goede OV-verbinding is een belangrijke vestigingseis van bedrijven en instellingen. De aantrekkelijkheid van deze stationsgebieden wordt verbeterd door o.a. investeringen in de buitenruimten. Het Spuikwartier en Spuiplein worden grote publiekstrekkers. Bewoners, bezoekers en toeristen ontmoeten elkaar voor een ontspannende of enerverende beleving. Cultuur is een belangrijke vestigingsvoorwaarde voor personen en bedrijven. Het winkelcentrum Leyweg heeft een belangrijke verzorgende functie voor het omliggende gebied en zorgt voor werkgelegenheid. Er is dringend behoefte aan een impuls. IpSO

22 De verwachte bevolkingsgroei vraagt om meer werkgelegenheid. Tegelijkertijd leidt de verwachte bevolkingsgroei zelf ook tot meer werkgelegenheid. Economische sectoren zoals zorg, welzijn, horeca en onderwijs groeien namelijk mee met de omvang van de bevolking. 2.2 WONEN IN DEN HAAG Den Haag is in trek als woonstad. Alle bevolkingsprognoses voorspellen een bevolkingsgroei tot Daarmee stijgt ook de vraag naar woningen. Mensen moeten prettig in Den Haag kunnen wonen. Dat betekent accommoderen van de vraag uit de stad. Zodat een evenwichtige bevolkingsgroei wordt bereikt. Parallel aan de bevolkingsgroei moet de werkgelegenheid meegroeien. Daarbij is behoud van de kernkwaliteiten het uitgangspunt. De Haagse bevolking groeit De verschillende bevolkingsprognoses zijn duidelijk. Na een ingrijpende periode van krimp in de jaren wijzen de bevolkingsprognoses van Den Haag op een langere periode van bevolkingsgroei. De krimp van de Haagse bevolking in de periode wijkt af van de landelijke trend. In de 20 e eeuw is de totale Nederlandse bevolking namelijk constant gegroeid. Er zijn meerdere prognoses die de lange termijn ontwikkeling beschrijven. Het Planbureau voor de leefomgeving (PBL) en het CBS prognosticeert in de PEARL-prognose het aantal inwoners van Den Haag in 2040 op Volgens de prognose van Primos opgesteld in opdracht van Ministerie van Binnenlandse Zaken - betreft het inwoners. Ook de meest recente onderzoeken van het Centraal Bureau voor de Statistiek bevestigen de voorspelde groei. Figuur: Ontwikkeling van de bevolking voor Den Haag Niet alle stadsdelen groeien even hard. Het accommoderen van de groei vraagt om maatwerk. Naar verhouding groeit de bevolking van het stadsdeel Laak tot 2020 het meest (+7,0%), gevolgd door het stadsdeel Haagse Hout (+5,3%), stadsdeel Loosduinen (+5,4%), stadsdeel Scheveningen (+4,9%) en stadsdeel Escamp (+4,1%). De bevolking van het IpSO

23 stadsdeel Centrum neemt tot 2020 slechts beperkt toe (+0,7%), terwijl de bevolking in het stadsdeel Leidschenveen/Ypenburg na jaren van onstuimige groei de komende jaren licht in omvang daalt (-0,5%). Het aantal mensen van 65 jaar en ouder neemt tot 2020 sterk toe, naar verhouding meer dan de potentiële beroepsbevolking. Het gaat hierbij vooral om een stevige groei van het aantal ouderen tussen de 65 en 80 jaar, terwijl het aantal ouderen boven de 80 jaar afneemt. Hierdoor stijgt in Den Haag de grijze druk (aantal ouderen in verhouding tot de beroepsbevolking) naar 21,7% in Overigens neemt in Nederland de grijze druk veel sneller toe tot 30,8% in 2020; Bij de jongere doelgroepen is te constateren dat vooral het aantal leerlingen in het basisonderwijs en vervolgonderwijs meer dan het Haagse gemiddelde groeit. En naar verhouding ook meer dan de potentiële beroepsbevolking. Het gevolg is dan ook dat de groene druk (aantal jongeren in verhouding tot de beroepsbevolking) in Den Haag stijgt naar 25,8% in 2020, terwijl deze in Nederland daalt naar 24,9%. Den Haag heeft en houdt daarmee een relatief jonge bevolking. Gemiddeld is de Hagenaar in ,8 jaar, terwijl de bevolking van Nederland dan gemiddeld 42,2 jaar oud is. Meer vraag naar woningen De bevolkingsprognoses voorspellen op de langere termijn een substantiële behoefte aan woningen. Zowel van nieuwe Hagenaars, als van Hagenaars die een wooncarrière in Den Haag willen maken of starten op de woningmarkt. Op basis van de bevolkingsprognoses is ook een analyse gemaakt van de vraag naar woningen. Deze is weergegeven in onderstaande figuur. Hierbij is gebruik gemaakt van de ontwikkeling van de woningbezetting en het aantal huishoudens over de periode tot Figuur: Ontwikkeling van de woningvoorraad voor Den Haag volgens de meest recente verschillende lange termijn prognoses De Primos prognose geeft voor Den Haag tot 2040 de grootste groei te zien van het aantal woningen. Ruim , met een gemiddelde groei van bijna woningen per jaar. De CBS-Pearl prognose geeft een groei te zien van Het betreft gemiddeld bijna woningen per jaar. De prognose IpSO

24 van de Provincie Zuid-Holland geeft een woningvoorraadontwikkeling tot 2025 met een gemiddelde groei van bijna 600 woningen per jaar. De Haagse woningmarkt en vooruitzichten De groei van de Haagse bevolking biedt voor de woningmarkt goede vooruitzichten. Er komen huishoudens bij, die toch ergens zullen moeten wonen. De crisis heeft de afgelopen jaren echter doorgewerkt in de verhuisdynamiek. Mensen kregen hun woning niet of moeilijk verkocht en starters namen een afwachtende houding aan. Het aantal verhuizingen is afgenomen. Dit betekent evenwel niet dat er geen wens meer is om te verhuizen. Huishoudens met verhuisplannen zijn er volop. Bijna huishoudens zoeken een (andere)woning in Den Haag. Zo blijkt uit het WoON (RIS ; De Haagse woningmarkt in beeld). Aan de hand van de wensen van woningzoekenden uit het WoON2012 is het mogelijk een theoretische balans op te maken van gevraagde en aangeboden woningen. De vraag bestaat uit woningen die door woningzoekenden worden gewenst. Het aanbod bestaat uit woningen die door Haagse woningzoekenden worden achtergelaten, indien ze hun wensen zouden realiseren. Deze balans geeft een indicatie van de segmenten die beter of juist minder goed afzetbaar zijn, met de kanttekening dat kwaliteit en locatie van het woningaanbod daarvoor altijd doorslaggevend is. Niet nieuw is dat grondgebonden woningen meer worden gevraagd dan aangeboden. Dit woningtype is schaars in Den Haag. In de koopsector zien we dat eengezinswoningen de meeste prijsklassen veel meer worden gevraagd. Uitzondering is het prijssegment boven De meeste vraag gaat uit naar koopwoningen tussen en Koopappartementen worden over het algemeen meer aangeboden dan gevraagd. Potentieel overaanbod is voornamelijk te zien in de koop appartementen onder Dit betekent dat aanbieders van koopappartementen moeite hebben om - tegen een voor hen acceptabele prijs - hun woning te verkopen. Veel van die aanbieders zullen daarom niet in staat zijn om hun wens een grondgebonden woning - te realiseren. Het theoretisch tekort aan grondgebonden woningen moet dan ook enigszins worden gerelativeerd gevraagd aangeboden < > 450 < > 350 eengezinswoning gewenste koopprijs x euro appartement Figuur 2.1 Gevraagd en uit de voorraad aangeboden koopwoningen, naar prijsklasse Veel bewoners van sociale huurappartementen (< liberalisatiegrens) hebben de wens om door te stromen naar een grondgebonden sociale huurwoning. Dit leidt tot een theoretisch overschot aan sociale huurappartementen en een tekort aan grondgebonden sociale 1 In het Woononderzoek Nederland (kortweg WoON2012) worden Nederlandse inwoners van 18 jaar en ouder geënquêteerd over hun woonsituatie, verhuiswensen en aanverwante onderwerpen. Het onderzoek dekt heel Nederland en wordt periodiek herhaald. De gemeente Den Haag heeft aan het onderzoek deelgenomen met een extra grote steekproef ( oversampling ). In totaal zijn in Den Haag ongeveer enquêtes afgenomen. Met het WoON kan in grote lijnen de verhoudingen op de woningmarkt worden weergegeven. IpSO

25 huurwoningen. Indien die laatste niet worden gebouwd zullen deze mensen hun wens niet kunnen verwezenlijken en zal dus ook het overschot niet manifest worden. Den Haag beschikt over een ruime voorraad huurwoningen. Daarbinnen blijkt de particuliere huursector, dankzij een hoge omloopsnelheid, een onmisbare functie te vervullen. Het aanbod in de particuliere huursector is de afgelopen jaren toegenomen, mede door particulieren die hun huis niet verkocht krijgen en hun toevlucht nemen tot (tijdelijke) verhuur. Het is mede dankzij de particuliere huur dat de dynamiek op de Haagse woningmarkt niet verder is teruggelopen. Particuliere huurwoningen (van institutionele beleggers en particuliere personen samen) maken slechts 19% uit van de voorraad, maar waren goed voor 40% van alle recent betrokken woningen. Voor het aantrekken van jong talent is de snelle beschikbaarheid van huurwoningen van groot belang, evenals voor anderen die urgent een (andere) woning nodig hebben, zoals na een scheiding. Een alternatief voor kopen is huren in het markthuursegment. Dit geldt in bijzonder voor huishoudens met middeninkomens, die door de gewijzigde regelgeving - niet meer in de sociale huur terecht kunnen en voor wie ook een koopwoning lastig is te financieren. Er zijn ongeveer (van de ) woningzoekenden expliciet op zoek naar een huurwoning boven de liberalisatiegrens. Vraag naar markthuurwoningen is relatief vaak afkomstig van buiten de stad. Het segment biedt een snelle en flexibele entree op de Haagse markt gevraagd aangeboden < lib.grens > lib.grens < kwl.grens < aft.grens < lib.grens > lib.grens egw. appartement Figuur 2.2 Gevraagd en uit de voorraad aangeboden huurwoningen, naar prijsklasse Ogenschijnlijk is de markt voor markthuurwoningen door een groot potentieel aanbod uit de voorraad reeds verzadigd. Toch mag worden aangenomen dat er nog ruimte is voor uitbreiding, indien de trend naar meer huren onder jonge huishoudens doorzet en aanbieders gericht inspelen op jonge huishoudens die voorheen geneigd waren te kopen. Het gaat daarbij niet alleen om luxe appartementen, maar ook om betrekkelijk nieuwe producten als studio's en panden voor short stay dan wel (internationale) studenten (ook in campusvorm). In de praktijk zijn veel woningzoekenden niet in staat om hun wensen te realiseren. Veel mensen hebben hun gewenste verhuizing de afgelopen jaren uitgesteld. Dit heeft ervoor gezorgd, dat een stuwmeer van uitgestelde verhuisambities is ontstaan. Met het aantrekken van de economie mag worden verwacht dat mensen weer een stap zullen gaan zetten op de woningmarkt en de verhuisdynamiek toe zal nemen. Recente gegevens over de koopwoningmarkt wijzen hier ook op. Het herstel van de koopmarkt zal beginnen bij de koopstarters / goedkope koopwoningen. Voor degene die de stap naar kopen wel kunnen, maar nog niet willen zetten, vormt de markthuursector een al dan niet tijdelijk - alternatief. IpSO

26 Bij een verder herstel van de economie en de koopkracht kan daarna de vraag naar duurdere (betere) woningen verder aantrekken, hetgeen een positief effect zal hebben op de doorstroming en de beschikbaarheid van woningen aan de onderkant van de markt. IpSO

27 3 AANTREKKELIJKE STAD: WONEN EN WERKEN 3.1 PROGRAMMA KANTOREN De kantorenleegstand is gestegen. In Den Haag wordt dit versterkt door het afstoten van panden door het Rijk. Leegstand biedt juist ook kansen. Voor transformatie naar woningbouw. En ruimte voor creatieve en innovatieve bedrijvigheid. De focus op de kerngebieden draagt bij aan de aantrekkelijkheid van Den Haag als vestigingsstad voor bedrijven en (internationale) instellingen. En versterkt de transitie van de Haagse economie. Inleiding Het programma Kantoren kenmerkt zich door twee strategische ontwikkelingen. De eerste is de ontwikkeling van de kantorenmarkt. En de tweede is de transitie van de Haagse economie. Het programma Kantoren is gericht op het herstellen en behouden van evenwicht op de kantorenmarkt. Deze is uit balans geraakt. Een belangrijke trend is dat de vraag naar kantoren zich voor een groot deel concentreert in het centrum van de grote steden en op de multimodale knooppunten, - locaties waar reizigers van het ene vervoermiddel op het andere kunnen overstappen. Gelijktijdig verliezen de monofunctionele kantorenlocaties langs de snelwegen aan populariteit. Het beleid is erop gericht de populaire kantoorlocaties in stand te houden en te versterken en de kantorenmarkt gezond te maken en te houden. De afstoot van de rijkskantoorpanden in Den Haag compliceert dit vraagstuk, maar biedt tegelijkertijd kansen. Het programma kantoren bestaat, naast transformatie (zie hoofdstuk 3.2) uit 3 onderdelen: Nieuwbouw Duurzaamheid Kantoorversterkingsgebieden Nieuwbouw Nieuwbouw van kantoren is niet meer vanzelfsprekend. Maar in het belang van de transitie van de economie kan nieuwbouw nodig zijn. Met name internationale instellingen vragen om veiligheidsredenen om maatwerk. Op dit moment wordt gewerkt aan plannen voor het Internationaal Strafhof, Eurojust en de bebouwing rondom de Frederikkazerne. Bij nieuwe initiatieven wordt ook voor deze gebruikers gekeken naar de mogelijkheden binnen de bestaande voorraad. Het totale nieuwbouwprogramma van 2015 tot 2025 is nog ± m2. Dit betreft grondexploitaties, particuliere plannen en deelnemingen. Het betreft grotendeels papieren plannen. De markt heeft ruimte om in te spelen op een economische opleving of kansen die zich voordoen. Duurzaamheid Het gaat hierbij om het verduurzamen van bestaande kantoorgebouwen. Met het rijk is een gezamenlijk project gestart genaamd EnergieRijk Den Haag. De Gemeente Den Haag en het Rijk hebben met een intentieverklaring een gemeenschappelijke missie en ambitie vastgelegd, om samen een duurzame energievoorziening voor hun gebouwen in het gebied rondom station Den Haag Centraal te ontwikkelen. Voor kantoren is BREEAM-NL de beoordelingsmethode om de duurzaamheidprestatie van gebouwen c.q. kantoren te bepalen, met bijbehorende certificering. De IpSO

28 gemeente Den Haag is lid van de Dutch Green Building Council om deze certificering verder te ontwikkelen en onderhouden. Geconstateerd kan worden dat voor veel vastgoedeigenaren het financieringsprobleem groot is, zelfs voor duurzaamheidsinvesteringen met een relatief korte terugverdientermijn. Met marktpartijen worden daarom pilots uitgevoerd met innovatieve financieringsconstructies (zogeheten Escofinanciering, Europese fondsen). Onderdeel van de pilots is ook onderzoek naar erfpachtfinanciering. De gemeente kan het blooteigendom (erfpacht) kopen van een kantoorpand. Met deze middelen kan vervolgens een eigenaar zijn pand verduurzamen en kan de erfpachtcanon volledig gedekt worden door lagere energielasten. Verder is het op grond van de Wet milieubeheer voor grote kantoren wettelijk verplicht om energiebesparende maatregelen uit te voeren die zichzelf binnen vijf jaar terugverdienen. De Omgevingsdienst Haaglanden geeft voor deze kantoren adviezen af om energiemaatregelen te nemen en voert daarnaast controles uit. Bekeken wordt of gelet op het college-akkoord aanvullende duurzaamheids-maatregelen nodig zijn om de duurzaamheidsambities te realiseren. Kantoorversterkingsgebieden Kantoorversterkingsgebieden zijn gebieden, die we als kantorengebied willen versterken. Voor deze gebieden is de ambitie om het vestigingsklimaat voor kantoorgebruikers aan alle eisen van de tijd te laten voldoen en dat functies als horeca, fitness, aantrekkelijke buitenruimte en vergaderfaciliteiten aanwezig zijn. De aanwijzing van kantoorversterkingsgebieden verheldert het toekomstperspectief, versterkt de marktprofilering van de locaties, geeft focus aan de gemeentelijk inzet, ondersteunt eigenaren, en bevordert private investeringen in deze gebieden. Het Stadsgewest Haaglanden heeft met de Kantorenstrategie Haaglanden van aangegeven welke gebieden als kantoorversterkingsgebied zijn aangemerkt (hier is nog nieuwbouw mogelijk). Voor Den Haag gaat het om de volgende versterkingsgebieden: het World Forum gebied /de Internationale Zone, Den Haag Centrum / het Beatrixkwartier en de zone Caballerofabriek-Maanplein-Station Voorburg. Ook de omgeving HS en Laan van NOI worden hiertoe gerekend. Een goed voorbeeld van de integrale aanpak is het gebied Binckhaven/omgeving Maanplein: zowel voor de werkgelegenheid als fysieke ontwikkelingen een belangrijk deel van de Binckhorst. De kantorenleegstand in dit gebied is hoog en vormt een ernstige bedreiging voor werkgelegenheid, imago en ruimtelijke kwaliteit. Wanneer de omgeving van KPN fysiek en functioneel met de Caballerofabriek en de Binckhaven kan worden verbonden met diverse functies er om heen ontstaat een KPN-CabFab campus: een gemengd en aantrekkelijk werkmilieu dat zich kan ontwikkelen tot een brandpunt van creatieve innovatie en nieuwe bedrijvigheid, met name in de ICT/telecom. Naast het versterken van gebieden is het ook belangrijk concepten te ontwikkelen voor versterking van gebouwen. Met de ontwikkeling in de netwerkeconomie naar steeds meer kleinere bedrijven is het van belang campusontwikkeling, thematische verzamelgebouwen en de mogelijkheden voor kleinschalige bedrijfshuisvesting en broedplaatsen te stimuleren in kantoorgebouwen met horeca en vergaderfaciliteiten. IpSO

29 3.2 TRANSFORMATIE LEEGSTAANDE KANTOREN Transformatie is het instrument om kantorenleegstand om te buigen in een kans. Een kans om de bevolkingsgroei te accommoderen. En ruimte te bieden voor creatieve en innovatieve bedrijvigheid. Het is een duurzame vorm van stedelijke ontwikkeling. Inleiding Kantorentransformatie is een belangrijk middel om te komen tot een gezonde kantorenmarkt. Tegelijkertijd creëert het kansen voor het accommoderen van de vraag naar woningen en ruimte voor initiatieven, broedplaatsen en ondernemerschap. De gemeente heeft de potentiële transformatielocaties voor de komende jaren geïnventariseerd. Het betreft panden die leeg staan of leeg komen. In totaal gaat het om circa m² (inclusief de grote ministeries). Dit vertaalt zich in de ambitie om minimaal m² per jaar te laten transformeren van leegstaande kantoren naar woningen en andere functies. Het transformatieproces van initiatief tot realisatie vraagt om veel inzet en een lange adem, maar de toenemende aandacht voor kantorenleegstand en de beweging in de markt betekenen naar verwachting een toenemend aantal transformatiekansen. Pandgewijze benadering De faciliterende gemeentelijke inzet levert met regelmaat initiatieven op. Als deze realistisch blijken wordt ingezet op transformatie. Deze pionierprojecten levert kantorentransformaties op die zowel voor de gemeente als voor de markt als voorbeeld kunnen dienen. Met een pandgewijze benadering kunnen bovendien vroegtijdig de transformatiekansen worden benut. Dan is er ook voldoende tijd om met de omgeving, de bewoners en bedrijven in overleg te gaan over de transformatieplannen. Bovendien is er ook meer oog voor de individuele wensen en kunnen voor de transformatie samenwerkingsverbanden worden aangegaan met organisaties en bedrijven in de omgeving. Een voorbeeld is Oostduinlaan 75. Door de vroegtijdige betrokkenheid van de wijk bij het transformatieplan konden bewoners meedenken vanuit de gedachte om er eventueel zelf te gaan wonen. Prioriteiten transformatie Een fors aandeel van de leegstaande en leegkomende kantoren staat in Benoordenhout en Bezuidenhout. Deze gebieden hebben een hoge woonkwaliteit. Dit sluit aan bij de ambitie van Den Haag om de bevolkingsgroei te accommoderen. Gezien de omvang van de opgave is alleen faciliteren niet voldoende om bij te dragen aan de stedelijke kwaliteitsdoelen. In sommige gevallen is het nodig en gewenst om marktpartijen actief te stimuleren en uit te dagen. Het is minstens zo belangrijk dat er een transformatie van de grond komt op de plekken die cruciaal zijn voor de stedelijke kwaliteit of het imago van Den Haag. Op basis van een analyse van het leegstaande kantorenvastgoed is bepaald welke locaties van strategisch gemeentelijk belang zijn voor de kwalitatieve versterking van de stad en waar een bijzondere aandacht vanuit de gemeente gerechtvaardigd is. Het resultaat is een prioriteitenlijst van strategische transformatielocaties. Het betreft een dynamische lijst met kantoren van minimaal m² die hoog scoren op criteria als imago, kansen voor een kwaliteitsimpuls, marktimperfecties, maatschappelijk rendement en kwantitatieve groei (banengroei, woningbouw en vervoerswaarde). IpSO

30 Kaart 4.1 strategische transformatie locaties Op de kaart hierboven is te zien dat de vier grootste prioriteiten (leegstandsprioriteitsknopen) zich concentreren rondom de vier stations (inclusief de stadsentree A12). Hierbij gaat het erom de leegstand op deze locaties met prioriteit te bestrijden. Dit kan met transformatie, maar ook door bevordering van broedplaatsen, campussen en kleinschalige bedrijvigheid. Het gaat om: station Hollands Spoor en het Centraal Station. In deze gebieden liggen de leegstaande kantoren aan het Stationsplein (kleine en grote belastingkantoor) en het ministerie van Buitenlandse Zaken dat door het rijk wordt afgestoten. Voor het laatste pand wordt in het plan van aanpak gekeken naar mogelijke schuifoperaties en is de ambitie geformuleerd om de Haagse loper door te trekken naar de Theresiastraat; de zichtlocaties aan de A12 rondom het Maanplein (Binckhorst), waarbij de opgave is om te komen tot een gemengd stedelijk gebied in de omgeving Cabfab-KPN; omgeving station Laan van NOI, waar het Ministerie van Sociale Zaken vrij komt en kansrijk is vanwege het ontwikkelen van de Hague Security Delta Campus. Het station Laan van NOI wordt opgewaardeerd en krijgt een doorgangsroute naar het Beatrixkwartier. Hiermee geven gemeente en NS een signaal af dit als een kansrijk gebied te beschouwen. Rijkskantoren De rijksoverheid zal in de periode tot 2020 ± m² kantoorruimte afstoten. Ruwweg 2/3 daarvan is eigendom en 1/3 huurt het rijk van marktpartijen. Deze actie kan betekenen dat de kantorenleegstand in Den Haag de komende jaren fors toeneemt. Daarom is op 30 mei 2013 een samenwerkingsovereenkomst tussen gemeente en rijk gesloten. Het doel hiervan is partijen te binden aan afspraken over samenwerking rond de herbestemming en afstoot van een groot aantal panden in eigendom van het rijk in Den Haag, met als oogmerk economische vitaliteit, stedelijke kwaliteit, marktconformiteit en beperking van de financiële verliezen. Met de samenwerkingsovereenkomst zijn twee werkeenheden ingesteld: Taskforce Afstoot Rijkspanden: programmatisch verantwoordelijk voor de gecoördineerde aansturing van de af te stoten objecten en hun bijdragen aan de programmadoelstellingen; IpSO

31 Objectteams: uitvoerend orgaan ten aanzien van de afstoot van Rijkspanden om op basis van de kaders uit de Taskforce realisatie van de plannen op objectniveau door de markt te laten realiseren. Een belangrijk aspect van de samenwerking tussen rijk en gemeente is een gelijkmatige spreiding in de planning van de af te stoten panden. Hiervoor zijn bijvoorbeeld tijdelijk gebruik en langdurig tijdelijk beheer een oplossing. Een voorbeeld hiervan is de tijdelijke invulling van het voormalige defensiepand aan de Binckhorstlaan 135. Instrumentarium Aanpassingen van wettelijke en gemeentelijke kaders kunnen wenselijk zijn om transformatie beter haalbaar te maken. Onderzocht wordt hoe met een palet aan instrumenten transformatie eenvoudig kan worden gerealiseerd. Landelijk is een aantal maatregelen genomen om het transformeren van leegstaand vastgoed te bevorderen. De afgelopen jaren zijn al de Leegstandwet en het Bouwbesluit aangepast. Dit jaar is de Integratieheffing afgeschaft (soort extra BTW-heffing bij transformatie) en is de Verhuurdersheffing ingegaan met een heffingskorting bij transformatie naar wonen. In aansluiting op het nieuwe college-akkoord worden een drietal instrumenten onderzocht: Het instrument benutten & verbinden, waarbij de omgeving betrokken wordt bij de planvorming als potentiële afnemer van het kantoor en in relatie tot samenspraak; Het instrument kleinschalig opdrachtgeverschap (KO), waarbij bekeken wordt of naast het Junoblok ook op andere kantoortransformaties van de markt KO kan worden toegepast; De financierbaarheid van kantorentransformatie blijft lastig in de huidige marktsituatie. Om dit positief te beïnvloeden wordt momenteel onderzocht om erfpacht als afgewogen financieringsinstrument in te zetten. De gemeente zet verder in op een flink aantal zachte instrumenten : het samenbrengen en enthousiasmeren van partijen om transformatie initiatieven gerealiseerd te krijgen; informatieoverdracht over markt- en gebiedsontwikkelingen, regelgeving en beleid; het aanleveren van creatieve ideeën (quickscans/creatieve sessies); een eerste planbeoordeling in het Haags Initiatieven Team. Hiermee kan in de initiatieffase een snelle en goede afweging worden gemaakt over de haalbaarheid van een plan; marketing & communicatie: de gemeente neemt een rol op zich om partijen direct en indirect met elkaar in contact te brengen. Het gaat er dan vooral om het organiserend vermogen van de markt te verhogen; gebiedsprofielen/gebiedsaanpak: in gebieden of clusters waar de kantorenleegstand zich concentreert doen zich vergelijkbare kansen en problemen voor. De leegstaande kantoren in Benoordenhout hebben in de omgeving bijvoorbeeld een vergelijkbare statige woonkwaliteit met goede groenvoorzieningen en bereikbaarheid. Met het instrument gebiedsprofiel kan de gemeente aangeven welke kwaliteiten en kansen de gemeente ziet. Ook kunnen problemen inzichtelijk gemaakt worden. Zo hebben de leegstaande kantoren aan de Binckhorstlaan alle te maken met de Rotterdamse baan en de daarbij horende geluid- en luchtkwaliteit. Transformatie leegstaand vastgoed in relatie tot nieuwbouw van woningen Gezien de omvang van de transformatieopgave is nieuwbouw van gestapelde woningen en andere functies (zoals hotels en onderwijsvoorzieningen) niet altijd meer vanzelfsprekend. Voor een goede ruimtelijke ordening is het van belang om bij de realisatie van nieuwbouwontwikkelingen in de directe omgeving van leegstaand vastgoed, die juridisch- IpSO

32 planologisch nog niet mogelijk zijn en waar nog geen contracten voor zijn gesloten, rekening te houden met de (gevolgen voor) de leegstand. Het betreft maatwerk om tot een afweging te komen in welke gevallen nieuwbouw verantwoord is en in welke gevallen het de transformatiekansen van leegstaand vastgoed onevenredig zwaar beperkt. Voordat een besluit wordt genomen dienen de juridisch-planologische aspecten in beeld te zijn gebracht. Locatie, doelgroep, marktsituatie, behoefte, uitvoeringsplanning en gevolgen voor de leefbaarheid spelen een rol bij de afweging. In het kader van de actualisatie van de verdichtingsagenda wordt dit thema nader uitgewerkt. IpSO

33 3.3 PROGRAMMA BEDRIJVEN Op buitenstedelijke en binnenstedelijke bedrijventerreinen is ruimte beschikbaar voor nieuwe werkgelegenheid. Dit betreft voornamelijk werkgelegenheid voor de lager opgeleide beroepsbevolking. De gemeente wil ook waar mogelijk ruimte bieden voor bedrijvigheid in woonwijken. Hiermee kan de oververtegenwoordiging van de lager opgeleide beroepsbevolking in de werkloosheidscijfers worden verlaagd. Inleiding Ruim 13% van de werkgelegenheid in Den Haag bevindt zich op de bedrijventerreinen. Het realiseren van bedrijfshuisvesting op bedrijventerreinen en in de wijken geeft een impuls aan de werkgelegenheid. Het betreft met name werkgelegenheid op lager en middelbaar beroepsonderwijsniveau. Bedrijventerreinen bieden kansen in de bestrijding van de oververtegenwoordiging van de lager opgeleiden in de Haagse werkloosheidscijfers. Bij de bedrijventerreinen wordt onderscheid gemaakt tussen buitenstedelijke en binnenstedelijke bedrijventerreinen. In de buitenstedelijke bedrijventerreinen is sprake van uitbreidingspotentie door middel van nieuwe ontwikkellocaties. Deze worden grotendeels gerealiseerd door het bedrijvenschap Harnaschpolder en het Industrieschap de Plaspoelpolder (IPP). Dit zijn publiekrechtelijke deelnemingen waarin Den Haag participeert. Bij de buitenstedelijke bedrijventerreinen ligt de nadruk op de uitgifte van bouwgrond voor nieuwe bedrijfslocaties. De uitgifte vindt vooral plaats in de Harnaschpolder, Wateringse Veld, Ypenburg (deelplan 21 en 24) en Forepark. De opgave bij de binnenstedelijke bedrijventerreinen in de bestaande stad heeft met name betrekking op het opwaarderen en revitaliseren. Op de bedrijventerreinen Zichtenburg, Kerketuinen, Dekkershoek (ZKD) en Uitenhagestraat wordt ingezet op verbeteren van de aantrekkelijkheid en verminderen van de leegstand. Op de Laakhavens en in Scheveningen Haven wordt ingezet op menging van de functies wonen en werken. Voor Scheveningen Haven wordt een Plan van Aanpak opgesteld om de door het college beoogde versterking van de havengebonden bedrijvigheid te bewerkstelligen. Accenten worden gelegd op het versterken van de visserij, zeilsport, toerisme en innovatieve zeegebonden bedrijvigheid. Buitenstedelijke bedrijventerreinen Sinds de economische crisis is er veel veranderd in de programmering en de samenwerking op de buitenstedelijke bedrijventerreinen. Gronduitgiftes bleven achter, met negatieve consequenties voor de grondexploitaties. Uit onderzoek bleek dat vraag en aanbod van bedrijfsruimten in de regio niet in balans was. Tevens bleek dat spreiding van verantwoordelijkheden leidde tot onvoldoende regie op de ontwikkeling van bedrijfslocaties in de regio. In 2013 leidde dit tot nadere regionale afspraken en de oprichting van de Stichting Businesspark Haaglanden. Regionale gemeenten hebben afspraken gemaakt om vraag en aanbod in de Haagse regio weer in balans te brengen. De Harnaschpolder is een gemeenschappelijke regeling welke liep tot eind Er is overeenstemming bereikt over de wijziging van deze regeling (RIS ). De gemeente Delft is uitgetreden, de gemeenten Midden-Delfland en Den Haag zijn nu de enige participanten. De Harnaschpolder kent het meest omvangrijke bedrijvenprogramma (nog circa 39 ha uitgeefbaar terrein). De afgelopen jaren is circa 8 hectare uitgegeven. Het Industrieschap de Plaspoelpolder (IPP) (samenwerkingsverband gemeenten Den Haag en Rijswijk) omvat de locaties Hoornwijck, Plaspoelpolder Landtong, Broekpolder, Wateringse Veld en Ypenburg deelplan 21. Voor het merendeel zijn gronden al uitgegeven IpSO

34 of zijn afspraken gemaakt. In 2013 is een drietal kavels ( m2) op het bedrijventerrein Wateringse Veld uitgegeven, waarna er nog een beperkt aantal uit te geven kavels resteert. Ypenburg is geheel uitgegeven. De Plaspoelpolder behoort tot de eerste generatie moderne bedrijventerreinen. De actuele opgave is de herstructurering en revitalisering van het gebied. Vorig jaar is gestart met de ontwikkeling van het project Harbour Village in het havengebied van de Plaspoelpolder (Landtong). Het bedrijvenprogramma van Ypenburg deelplan 24 (De Koningsboog) omvat in totaal 1,5 ha. De locatie wordt in drie fases uitgegeven. De eerste fase is deels (0,2 ha) gerealiseerd, dit betreft een showroom voor BMW-motoren, en deels (0,2 ha) in uitvoering. Het gaat hier om de vestiging van een tweetal bedrijven. Voor fase 2 (0,7 ha) is een beginselaanvraag voor drie bedrijfsverzamelgebouwen gedaan. De RWS locatie (1,5 ha) in het Forepark in de oksel van de A12 en A4 op een steenworp afstand van het Prins Clausplein. In 2013 heeft de gemeente een Europese tender uitgeschreven waarin werd gevraagd nnaar creatieve en vernieuwende plannen, met weinig beperking ten aanzien van de bestemming. Deze tender heeft in mei 2013 een winnaar opgeleverd. Het concept omvat een mix van aan sport gerelateerde thema's. Het bevat een evenemententerrein, indoorsport, zorg/therapie, detailhandel,`try and buy-zones' en food en horeca. Een deel van het plan is echter strijdig met provinciaal beleid. De gemeente voert hierover overleg met de provincie. Zolang geen overeenstemming is bereikt is uitvoering van het plan onzeker. Binnenstedelijke bedrijventerreinen Binnenstedelijk beschikt Den Haag over meerdere bedrijventerreinen. Het betreft de bedrijventerreinen aan de Uitenhagestraat, Zichtenburg, Kerketuinen, Dekkershoek (ZKD), Fruitweg en het Noordelijke Havenhoofd in Scheveningen Haven. Op het Noordelijk Havenhoofd is visserijgerelateerde bedrijvigheid mogelijk. De gemeente, de ondernemers van het viscluster op het Noordelijk Havenhoofd en VolkerWessels hebben in november 2013 een samenwerkingsovereenkomst gesloten waarin afspraken zijn gemaakt over de ontwikkeling van het gebied. De realisatie van de gebiedsontwikkeling vindt tussen 2014 en 2020 in twee fasen plaats. In de eerste fase van het project zal de visafslag worden gerenoveerd en uitgebreid, de kade worden verbreed en vernieuwd en ontstaat er m2 extra bedrijfsruimte voor de visserijsector. In deze fase staat ook een hotel met circa 200 kamers, de publieksattractie Fish (circa m2), hotelappartementen (circa 75), een nieuwe vestiging van vishandel Simonis en een garage gepland. De tweede fase, die volgens planning in 2018 aanvangt, voorziet in een uitbreiding van het aantal parkeerplekken tot 800, een indoor sportcluster en extra huisvesting voor de visserijsector. Op het Norfolkterrein biedt het bestemmingsplan ruimte voor horeca/retail (2.000m2), een publieksfunctie en leisure (circa 2.000m2). Het bedrijventerrein Uitenhagestraat heeft door zijn ligging potenties voor verdichting met andere functies. Het is een gemengd bedrijventerrein, waarin op de kop van het terrein woningbouw wordt toegestaan. Om de leefbaarheid te verbeteren is besloten het gebied te verbeteren, op te waarderen en het beheer te intensiveren. Belangrijk aandachtspunt bij de herontwikkeling is het creëren van een goed vestigingsklimaat voor bedrijvigheid. Ook in de toekomst dienen er mogelijkheden te blijven om de ondernemersgeest van bijvoorbeeld startende ondernemers binnen de wijk te faciliteren. Dit kan in de vorm van kleinschalige bedrijfsunits of van een bedrijfsverzamelgebouw. Voor bestaande gemeentelijke grondpositie wordt ingezet op herontwikkeling. Terwijl private partijen met grondposities worden gefaciliteerd bij hun initiatieven. IpSO

35 In het bedrijfsgebied Fruitweg bestaat veel leegstaand kantorenvastgoed (o.a. De Schilde) en ook enig incourant leegstaand bedrijfsvastgoed (o.a. voormalig Sara Lee gebouw). Eigenaren worden intensief ondersteund door de gemeente in hun zoektocht naar een nieuwe invulling van dit incourante vastgoed. Hierdoor vestigt zich nu een duurzame kas op de bovenste verdieping van De Schilde en heeft een nieuwe eigenaar in het Sara Leegebouw geïnvesteerd ten behoeve van lokale bedrijvigheid. In de nabijheid van het gebied Fruitweg ligt ook een woongebied. Bij de verdere ontwikkeling van de Fruitweg zal bij de beoordeling van particuliere initiatieven nadrukkelijk rekening worden gehouden met de effecten op de leefbaarheid van het woongebied. Op het bedrijventerrein ZKD is de afgelopen jaren fors geïnvesteerd. De werkzaamheden op Zichtenburg en Kerketuinen worden in 2014 afgerond en ook de herinrichting van Dekkershoek zal nog in 2014 zijn beslag krijgen. Met het herinrichten van de openbare ruimte op de drie deelgebieden is het bedrijventerrein klaar voor de toekomst. Dat de aanpak zijn vruchten afwerp blijkt uit de afname van het leegstaande vastgoed: van m2 in 2005 naar m2 begin Aandachtspunt voor Zichtenburg en Kerketuinen blijft de leegstand van kantoren; op Dekkershoek zal de aandacht vooral gericht zijn op het gedrag van de ondernemers. Samen met de bedrijvenvereniging wordt nagegaan welke functies op Zichtenburg en Kerketuinen kunnen worden toegevoegd (ook wel verkleuring genoemd) waarbij vooral wordt gekeken naar de leegstaande kantoren en waarbij maximaal rekening wordt gehouden met de belangen van de gevestigde bedrijven. Samen met het Stadsdeelkantoor Loosduinen, het Handhavingsteam en de politie worden acties uitgevoerd op Dekkershoek gericht op handhaving van de openbare ruimte en het tegengaan van illegale activiteiten. Kleinschalige bedrijfsruimten Kleine bedrijven zijn belangrijk voor de Haagse economie en werkgelegenheid. Het verlies aan banen in de afgelopen jaren maakt het faciliteren van kleinschalige bedrijvigheid nog belangrijker dan voorheen. Onder bedrijfsruimten verstaan we ruimten, waarin werkzaamheden overwegend zijn gericht op vervaardiging, verwerking en of opslag en distributie van goederen. Te denken valt aan ruimten voor aannemers, loodgieters, ambachten, drukkerijen, bouw, groothandel en kleine industrie. Uit de Monitor bedrijfshuisvesting blijkt dat er met name in de bestaande stad relatief veel vraag is naar kleine locaties. Stedelijk gezien staat per 1 januari 2013 ca. 5% van de bedrijfshuisvesting leeg en is sprake van een licht groeiende voorraad bedrijfsruimten. Deze groei wordt met name veroorzaakt door het grotere planaanbod (> 2.000m2). Bij de allerkleinste ruimten (tot 300 m2) is het aanbod afgenomen en lager dan de frictieleegstand en dus te beperkt voor een gezonde markt. Ondanks dat de vraag naar kleinschalige bedrijfsruimte het aanbod overtreft blijkt het realiseren van nieuwe kleinschalige bedrijfsruimten lastig. Voor ontwikkelaars is het investeren risicovol aangezien afnemers veelal pas huren of kopen als een project (bijna) gereed is. Op basis van de tekeningen wordt vrijwel niet gehuurd of gekocht. Daarnaast zijn de financiële mogelijkheden van de afnemers beperkt. Aangezien de realisatie van bedrijfsruimten vaak duurder is ten gevolge van noodzakelijke voorzieningen die moeten worden getroffen in verband met milieuhindercategorieën is de kostendekkendheid een uitdaging. Dit heeft ook tot gevolg dat grondopbrengsten laag zijn. Hierdoor is de concurrentie met andere functies groot. De meeste kansen worden gezien in het deel van de Binckhorst, waar de transformatie naar wonen geen prioriteit heeft. Ook uit het onderzoek naar de vastgoedstrategie voor de Binckhorst kunnen mogelijk nieuwe locaties in beeld komen. IpSO

36 Om financiële belemmeringen weg te nemen, is in 2013 het Fonds voor Ruimte en Economie Den Haag (FRED) ingesteld. FRED richt zich op het creëren van bedrijfsruimte voor kleine en middelgrote bedrijven in alle sectoren. Het fonds verstrekt leningen aan kansrijke projecten die de lokale economie en duurzame investeringen kunnen stimuleren en waarvan de initiatiefnemers er niet in slagen deze via de bank te financieren. FRED is daarmee een revolverend fonds en is mede gevuld met geld uit het Europese Fonds voor Regionale Ontwikkeling Kansen voor West (EFRO). In het fonds zit 4,8 mln. die op dit moment volledig is geïnvesteerd. Binnen het nieuwe EFRO programma is opnieuw Europees geld beschikbaar voor FRED. Voor deze Europese bijdrage zal dan wel cofinanciering beschikbaar moeten zijn. Op een aantal (kansrijke) locaties is ondertussen kleinschalige bedrijfsruimten gerealiseerd dan wel in voorbereiding. Het afgelopen jaar is er circa m2 kleinschalige bedrijfsruimten gerealiseerd (Henricushof, Schenkweg en Haagse Kaap). Daarnaast zijn er circa 6 projecten (circa m2) in voorbereiding. Voor de periode na 2015 omvat het planaanbod circa m2. Het benoemen van kansrijke locaties werkt positief en zal worden voortgezet. Kaart 5.1 Realisatie en (potentieel) planaanbod kleinschalige bedrijfsruimten IpSO

37 3.4 PROGRAMMA DETAILHANDEL De Haagse binnenstad is een onderscheidende kracht van Den Haag. De binnenstad is geprezen als beste binnenstad van Nederland. Detailhandel heeft een belangrijke aantrekkingskracht op bewoners, bezoekers en toeristen. En is een belangrijke sector van werkgelegenheid. De winkelgebieden in de stad zijn van waarde voor het voorzieningenniveau en de aantrekkingskracht van de Haagse wijken. Inleiding Aantrekkelijke en onderscheidende winkelstraten versterken het vestigingsklimaat en brengen kwaliteit en reuring in de stad. De gemeente werkt in samenwerking met het bedrijfsleven hard aan het aantrekkelijker maken van Den Haag als winkelstad. Met als doel tevreden ondernemers, bewoners, bezoekers en toeristen. Landelijke ontwikkelingen De detailhandelssector in Nederland is volop in beweging en maakt een moeilijke tijd door. De consumentenbestedingen blijven achter. Landelijk kennen veel winkelgebieden een toenemende leegstand en worden veel nieuwbouw winkelprojecten on hold gezet. Tegelijkertijd is sprake van veel dynamiek. Veel nieuwe retailers zijn op zoek naar winkellocaties. Een andere trend is dat de omzet in fysieke winkels afneemt terwijl de omzet via internetaankopen sterk toeneemt. Naast deze ontwikkelingen hebben demografische ontwikkelingen, zoals vergrijzing een effect op het winkellandschap. Tussen regio s, steden en winkelgebieden ontstaan grotere verschillen. De krimpregio s krijgen de zwaarste klappen terwijl met name de G4-steden het relatief goed doen. Naast de demografische ontwikkelingen speelt de toenemende populariteit van de grote steden hierbij een rol. Ontwikkelingen Den Haag De crisis en leegstand is ook in Den Haag merkbaar. De winkelleegstand in Den Haag is van 10,1 % in 2005 gestegen naar 13,1% in Deze ligt hoger dan het landelijk gemiddelde. Indien de leegstand in de Megastores buiten beschouwing wordt gelaten ligt deze met 9,1% net onder het landelijk gemiddelde, maar hoger dan in Amsterdam en Utrecht. Alertheid blijft geboden, maar kansen zijn er op goede locaties nog altijd. En met het Haags beleid proberen we een gunstige uitgangspositie voor detailhandel te creëren. De binnenstad is gekozen tot beste binnenstad van Nederland. En liet daarmee Amsterdam achter zich. Ook op buurt- en wijkniveau is veel dynamiek zichtbaar. Een ander positief punt is de bevolkingsontwikkeling van Den Haag. De bevolking is sinds 2000 gegroeid en blijft de komende jaren groeien. Dit zorgt voor verhoging van de consumptieve bestedingen. Als leegstand ontstaat, wordt deze vaak weer relatief snel opgelost door schaalvergroting van naastgelegen winkels of door herontwikkeling en transformatie, zoals in bijvoorbeeld Zuidwest actief plaats vindt door bestemmingsplannen te verruimen. De verwachting is dat genoemde trends nog niet zijn uitgewerkt en tot verdere gevolgen in de detailhandelssector zullen leiden. De maatschappelijke betekenis van de detailhandel is groot. Zowel voor de werkgelegenheid, als voor de aantrekkingskracht op bewoners, bezoekers en toeristen. Derhalve verdient de detailhandel blijvende aandacht. Zo wordt samen met universiteiten en hogescholen onderzocht hoe het winkelaanbod kan worden vernieuwd zodat er ook in tijden van toenemende internetaankopen de stad aantrekkelijk voor bewoners, bezoekers en toeristen blijft. Het Haagse detailhandelsbeleid blijft gericht op voor versterking van de bestaande hoofdwinkelstructuur en voor winkelgebieden met een economisch perspectief. Dit betekent dat de gemeente actief meewerkt aan kansrijke initiatieven binnen deze gebieden. IpSO

38 Daarentegen wordt in principe niet meegewerkt aan winkelplannen elders in Den Haag, die de hoofdwinkelstructuur aantasten. Door hier consequent aan vast te houden blijken deze initiatieven vaak toch inpasbaar te zijn in bestaande winkelgebieden en biedt dit ook duidelijkheid aan de markt. Nieuwbouw in vooral de bestaande hoofdwinkelstructuur blijft noodzakelijk om aan de snel veranderende wensen van consumenten en retailers te blijven voldoen. Vanuit de markt is veel vertrouwen in de Haagse winkelgebieden. Dit blijkt onder meer aan de vele nieuwe (lokale en internationale) retailers die zich in Den Haag gaan vestigen. In en rondom Grote Marktstraat worden en zijn momenteel vier grote aansprekende winkelprojecten gerealiseerd: de Nieuwe Haagse Passage, Amadeus, De Markies en Sijthoff. In totaal wordt hiermee circa m2 detailhandel ontwikkeld. Een groot deel van deze meters is verhuurd. In combinatie met de gemeentelijke investeringen in de openbare ruimte zorgt dit voor een forse kwaliteitsimpuls voor de Haagse Binnenstad. Naar verwachting zal dit de drukste route worden in de Haagse winkelstad. Hiervan zullen ook de omliggende winkelgebieden profiteren. Bijkomend positief effect van deze investeringen betreft de forse werkgelegenheidsgroei die deze ontwikkelingen tot gevolg heeft. Naast genoemde ontwikkelingen in de Binnenstad vinden ook elders in de stad in winkelgebieden nieuwe ontwikkelingen plaats. IpSO

39 3.5 PROGRAMMA WONEN De Haagse bevolking groeit. Den Haag wil goede en betaalbare woningen voor iedereen. Om de groei in goede banen te leiden dient de vraag naar woningen te worden geaccommodeerd. Goede huisvesting voor de medewerkers is ook een belangrijke vestigingsvoorwaarde voor bedrijven en (internationale) instellingen. Aantrekkelijk woningaanbod is daarmee ook van belang voor de werkgelegenheid. Inleiding Jarenlange inspanningen op het gebied van stedelijke ontwikkeling hebben een belangrijke bijdrage geleverd aan de quality of life in Den Haag. Het is prettig wonen, winkelen, werken en recreëren in Den Haag. De aantrekkelijkheid van het wonen in de stad is zichtbaar in de bevolkingstoename. De bevolking is de afgelopen jaren fors gegroeid door enerzijds de natuurlijke aanwas en anderzijds een positief migratiesaldo. Begin 2014 telde Den Haag circa inwoners en ruim huishoudens. De verwachting is dat de Haagse bevolking de komende jaren door blijft groeien. Deze groei wordt omarmd en is goed voor de stad, mits dit samengaat met behoud van kwaliteit. Dit betekent ook dat een substantiële vraag naar woningen mag worden verwacht. Het woningaanbod zal zowel in kwantitatieve zin als in kwalitatieve zin aan moeten sluiten, wil Den Haag een concurrerende stad zijn en blijven met een aantrekkelijk woonklimaat voor de huidige en nieuwe bewoners van onze stad. Een aantrekkelijk woon- en verblijfsklimaat bindt en trekt bovendien een hoog gekwalificeerde beroepsbevolking aan en naar de stad. De aanwezigheid van dit menselijk kapitaal is één van de belangrijkste vestigingsplaatsfactoren voor bedrijven en instellingen. In steden met veel menselijk kapitaal blijkt de werkgelegenheid bij bestaande bedrijven en instellingen meer toe te nemen, vestigen zich meer nieuwe bedrijven en starten meer mensen een eigen bedrijf. Het bieden van aantrekkelijke woningen en woonmilieus draagt dus indirect bij aan een diverse en flexibele economie die gebaat is bij de aanwezigheid van talent en een hoog gekwalificeerde beroepsbevolking. Tot slot, en niet onbelangrijk is verder dat woningbouw, nieuwbouw en of transformatie naar wonen, bijdraagt in de financiering van binnenstedelijke projecten in de stad. Via de sturing op het woningbouwprogramma worden ook andere ontwikkelingen/functies mogelijk gemaakt. De situatie op de woningmarkt blijft zich verbeteren. Volgens de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) houdt het herstel van de woningmarkt aan. Het 2 de kwartaal van 2014 kende het hoogste aantal verkopen sinds het begin van de crisis in het najaar van Naar schatting zijn er in de totale markt dit kwartaal woningen verkocht. Landelijk blijft voor het 3 de kwartaal op rij de prijzen stijgen. Steeds meer consumenten krijgen vertrouwen in de woningmarkt. Op basis van deze stijgende indicator wordt verwacht dat het aantal verkopen op de koopwoningenmarkt verder zal toenemen. Daarnaast is de betaalbaarheid sterk verbeterd. Dit komt doordat de reële huizenprijzen sinds 2008 met ruim 30% zijn gedaald, terwijl het reëel bruto beschikbaar huishoudinkomen in dezelfde periode met 4,5% is gedaald. Bovendien is er een latente vraag van eigenaar-bewoners en starters die hun woningaankoop hebben uitgesteld vanwege de crisis. Het herstel is niet gelijk verdeeld over de gehele woningmarkt. Zo dalen de prijzen nog bij de vrijstaande woningen en zijn er woningmarktgebieden waar het minder goed gaat. Ook de nog oplopende werkloosheid drukt de vraag naar koopwoningen. De combinatie van herstel van de woningmarkt, het aantal Haagse woningzoekenden en de groei van de bevolking biedt goede vooruitzichten voor de transformatie van leegstand van vastgoed en de nieuwbouw van woningen. Er komen huishoudens bij, die toch ergens zullen moeten wonen. IpSO

40 Stand van zaken woningbouwprogramma In de periode 2006 t/m 2013 zijn in Den Haag woningen opgeleverd, waarvan woningen door zogenoemde toevoegingen anderszins (verbouw van niet-wonen naar wonen). Na een topproductie in 2009 met doet de recessie zich gelden en valt de woningbouwproductie terug. In diezelfde periode zijn woningen aan de woningvoorraad onttrokken. Het woningvoorraadsaldo, de netto productie, bedraagt dan woningen. Tabel 1 Woningbouwproductie 2006 t/m Totaal Woningvoorraad toevoegingen* woningtoevoeging nieuwbouw woningtoevoeging anderszins Woningonttrekkingen Woningvoorraad saldo * woningen en eenheden Het woningbouwprogramma is continu in verandering: partijen komen met initiatieven voor woningbouwprojecten, programma s van projecten wijzigen, projecten worden opgeleverd. Ook zijn er projecten waarvan, door allerlei onzekerheden en risico s, de woningdifferentiatie nog niet bekend is of waarvan de planning start bouw op PM staat. In figuur 4.1 is de woningbouwprogrammering voor de periode 2014 t/m 2020 weergegeven (stand 1 juli 2014). De planvoorraad in aanbouw te nemen woningen in deze periode bedraagt zo n woningen. Daarnaast staan circa in aanbouw te nemen woningen op PM. Dit betekent dat voor deze projecten door allerlei onzekerheden geen planning start bouw kan worden opgesteld. In totaal gaat het dan om woningen. Dit betreft woningen in nieuwbouw- en transformatieplannen Gepland start bouw Figuur 4.1 Voorgenomen woningbouwproductie 2014 t/m 2020, naar jaar start bouw Figuur 4.1 Woningbouwdifferentiatie woningbouwproductie 2014 t/m 2017 Het accent van de woningbouwprogrammering ligt op 2014 en Deze zogenaamde boeggolf is een bekend planningsfenomeen. De ervaring leert namelijk, dat het altijd zo is dat een deel van de projecten niet op deze korte termijn wordt gerealiseerd en doorschuift naar volgende jaren. Het is te verwachten, dat de werkelijke productie 2014 en met name in 2015 beduidend lager zal liggen dan in de programmering nu is af te lezen. In de periode staan woningen gepland. Met een doelstelling van woningen per jaar is een lichte overcapaciteit (6.000 woningen in 4 jaar). Een dergelijke overcapaciteit is net iets te laag er vanuit gaande dat steeds een overcapaciteit van 30-40% nodig is om de planningsdoelstelling te halen. Wanneer echter een aantal jaren sprake zou zijn van een productie, die achterblijft bij de planning, dan zal de boeggolf sterk toenemen. IpSO