TAXATIERAPPORT. Ondergetekende:

Transcriptie

1 T1/fs/a Lansingerland TAXATIERAPPORT Ondergetekende: ir. F.C.L.G. Schavemaker, taxateur, verbonden aan Gloudemans, gevestigd Hintham 117c, 5246 AE Rosmalen, Postbus 455, 5240 AL Rosmalen verklaart hiermede, op verzoek van de gemeente Lansingerland, naar beste kennis en wetenschap te hebben geschat, de grondwaarde van het appartementencomplex De Zwanenbloem t.w. onder de gemeente Lansingerland Peildatum: De peildatum is de datum die relevant is voor de feitelijke toestand en het tijdstip voor de getaxeerde waarde. De peildatum is 21 maart 2013.

2 Blad T1- Lansingerland / De Zwanenbloem 1. Opdracht De gemeente Lansingerland heeft opdracht verstrekt tot het opstellen van een taxatierapport van de grondwaarde van het appartementencomplex De Zwanenbloem. De gemeente is voornemens de ondergrond aan Blauwhoed Eurowoningen Zuid-West B.V. (hierna te noemen: Blauwhoed) te leveren zodat Blauwhoed het appartementencomplex De Zwanenbloem kan gaan ontwikkelen. Door de gemeente is aangegeven dat contractueel met Blauwhoed wordt afgesproken dat Blauwhoed de gronden medio december 2013 moet afnemen, ongeacht het voorverkooppercentage. 2. Kadastrale aanduiding van de onroerende zaak gemeente sectie nummer te taxeren gedeelte Bleiswijk C ha Bleiswijk C 3569 (thans 7430) ha Totaal ha 3. Omschrijving van de onroerende zaak De onroerende zaak is gelegen in De Tuinen Oost in Bleiswijk, tussen de Hazenweg en de Gruttostaat. Het te taxeren deel van de onroerende zaak is thans onbebouwd. 4. Gebruik van de onroerende zaak In het kader van de taxatie is aangenomen dat de onroerende zaak vrij van gebruik, huur of pacht in bouwrijpe staat wordt geleverd. 5. Bodem- en grondwaterverontreinigingen In het kader van de onderhavige taxatieopdracht heeft geen onderzoek plaatsgevonden naar de eventuele aanwezigheid van verontreinigingen in de bodem en van het grondwater. De gemeente heeft aangegeven dat de grond bij levering geschikt zal zijn voor woningbouw. In het kader van de taxatie is aangenomen dat er geen (rest) verontreinigingen in de grond aanwezig zijn die een waarde drukkend effect hebben. 6. Bestemming van de onroerende zaak Door de gemeente is aangegeven dat de onroerende zaak een woonbestemming heeft met een uitwerkingsplicht als bedoeld in artikel 11 WRO. Door de gemeente is aangegeven dat het uitwerkingsplan reeds is vastgesteld en dat voor de voorziene ontwikkeling een omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen is afgegeven. In het kader van de taxatie is aangenomen dat de huidige invulling de maximale planologische invulling betreft.

3 Blad T1- Lansingerland / De Zwanenbloem 7. Erfdienstbaarheden, kwalitatieve verplichtingen en overige lasten Er is geen kennis genomen van eventuele met de onroerende zaak verbonden lasten uit hoofde van erfdienstbaarheden als dienend erf, van kettingbedingen, kwalitatieve verplichtingen en overige lasten en beperkingen, kenbaar uit de openbare registers als bedoeld in artikel 16 Boek 3 BW en andere akten waarbij vooromschreven rechten werden gevestigd. Naar de mededeling van belanghebbende zijn er in de openbare registers of andere akten geen bepalingen opgenomen die een wezenlijk zware belasting betekenen. 8. WAARDEBEPALING De waardebepaling is opgenomen in de bijlage. Deze berekening is gebaseerd op de volgende uitgangspunten: Door de gemeente is aangegeven dat contractueel wordt vastgelegd dat de ontwikkelaar de grond medio december 2013 moet afnemen. Dit ongeacht het voorverkooppercentage. Dit houdt in dat de ontwikkelaar een aanzienlijk afzetrisico loopt. Indien de verkopen over de afgelopen maanden in dezelfde lijn worden voortgezet, heeft hij in december 2013 pas 50% van de woningen verkocht. Volgens opgave van de gemeente kunnen de huidige koopovereenkomsten echter in mei 2013 worden ontbonden indien niet is aangevangen met de bouw. Derhalve zal een redelijk handelend en denkend koper er rekening mee houden dat een aantal kopers zich terugtrekt, dan wel dat hij met een aanzienlijk afzetrisico moet starten met de bouw. Voor de berekeningen is aangenomen dat 40% van de woningen medio december 2013 is verkocht. Aangezien een voorverkooppercentage van 70% contractueel normaal is, loopt de ontwikkelaar 30% extra risico op de afzet van de woningen. Volledigheidshalve wordt opgemerkt dat de verkoop per december 2013 een aanname is die niet kan worden gegarandeerd. De ontwikkelaar loopt dus een aanzienlijk risico dat dit percentage in december 2013 lager is. Voor het bepalen van de verkoopwaarde is als basis uitgegaan van de vrij-op-naamprijzen, zoals worden gehanteerd door de ontwikkelaar. Op basis van deze prijzen is reeds 35% van de appartementen verkocht. Uit de door de ontwikkelaar aangeleverde recente gegevens blijkt dat de verkopen afnemen. Dit valt mogelijk te verklaren door de hoge verkoopprijzen. Indien gekeken wordt naar nieuwbouwappartementen in de omgeving, wordt een gemiddelde v.o.n.-prijs gehanteerd van afgerond 2.380,00 per m². Bij De Zwanenbloem bedraagt de huidige gemiddelde v.o.n.-prijs 2.571,00 per m². Een deel van dit verschil kan worden verklaard door het hoge afwerkingsniveau dat blijkens de verkoopbrochure wordt geboden. Gelet op het prijsverschil met andere appartementen in de omgeving, alsmede rekening houdend met de slechte verkoop, is in de berekening voor de niet verkochte appartementen uitgegaan van een verkoopwaarde die 5% lager ligt dan de huidige vraagprijs. Tevens is aangenomen dat circa 10 woningen zullen worden verkocht aan een belegger 1. Daarbij is uitgegaan van een korting van 10% ten opzichte van de huidige vraagprijs. Voor de verkochte woningen is uitgegaan van de oorspronkelijke vraagprijs. Met betrekking tot de bouwkosten is rekening gehouden met het luxe afwerkingsniveau (Villeroy en Boch badkamer en volledige Bruynzeel keuken met Siemens inbouwapparatuur). Afhankelijk van het type woning is een prijsrange aangehouden van 950,00 tot 1.050,00 per m². Bovengenoemde daling van de verkoopprijzen heeft tot gevolg dat de residuele grondwaarde van de woningen lager wordt. Hierin zitten echter nog niet de volledige afzetrisico s voor de ontwikkelaar verdisconteerd. Tevens is nog geen rekening gehouden met de extra rentekosten. 1 Voor het verkleinen van het verkooprisico en ervoor te zorgen dat 70% is verkocht, zodat kan worden gebouwd onder het Woningborg-certificaat Nieuwbouw.

4 Blad T1- Lansingerland / De Zwanenbloem In de berekening is aangenomen dat de ontwikkelaar als gevolg van het lage verkooppercentage in december % van de ontwikkeling extra zelf moet financieren. Gelet op de huidige markt kan hij deze kosten immers niet in de uiteindelijke verkoopprijs verdisconteren, omdat hij dan de woningen uit de markt prijst. Aangezien dit gefinancierd moet worden met vreemd vermogen, is hierbij gerekend met een rente van 8% over een periode van gemiddeld circa 1,5 jaar. Hierbij wordt opgemerkt dat er projecten bekend zijn, waarbij na oplevering structurele leegstand is en de periode van 1,5 jaar ruim wordt overschreden. Na de oplevering heeft de ontwikkelaar niet alleen te maken met de rentekosten over de investeringen, maar ook met de maandelijkse bijdrage aan de VVE. Dit is echter verwerkt in de gemiddelde periode van 1,5 jaar. Er zullen immers ook woningen zijn die gedurende de looptijd wel verkocht zijn. Volledigheidshalve wordt opgemerkt dat in de huidige markt het aantal kopers dat voornoemde locatie onder de gestelde condities wil kopen indien aanwezig - zeer beperkt is. Een redelijk handelend en denkend koper zal dit risico vertalen in een forse afslag. Middels voornoemde uitgangspunten is een rekenkundige onderbouwing gegeven van de kosten en risico s die een ontwikkelaar bij deze ontwikkeling loopt. In de huidige markt dient hierbij echter rekening gehouden te worden met een aanzienlijke bandbreedte, doordat iedere marktpartij dit risico anders zou inschatten. SAMENVATTING Geadviseerd wordt om een waarde toe te kennen ten bedrage van ,00. Dit bedrag komt overeen met een gemiddelde prijs van afgerond ,00 per appartement. Aldus gedaan ter plaatse in de maand maart De taxateur, F.C.L.G. Schavemaker Het taxatierapport mag alleen worden toegepast door de opdrachtgever voor het doel waarvoor de opdracht is verstrekt. Bijlagen: 1. berekening van de grondwaarde 2. situatietekening 3. kadastrale informatie

5 BIJLAGE 1

6 G1c1 Residuele grondwaarde Residuele grondwaardeberekening Dossier Datum Versie Status De Zwanenbloem 18-mrt G1c1 Concept RESIDUELE GRONDWAARDWONINGBOUW Programma Eigenschappen Marktwaarde Stichtingskosten Grondopbrengsten aantal m2 gbo vormfactor m2 bvo m3 VON-prijs Bouwkosten Bijkomende kosten Algemene kosten Winst & risico Stichtingskosten Grondwaarde 2,70 per woning per m2 gbo per woning per m2 bvo per m3 per woning per m2 bvo per m2 bvo per woning per m2 bvo per woning per woning grondquote (incl. BTW) (excl. BTW) 15,0% 5% 5% 21% Appartement Begane grond Type A 1 won 90 0, % Begane grond Type B 1 won 95 0, % Begane grond Type C 1 won 109 0, % Begane grond Type D 1 won 107 0, % Eerste verdieping Type E 1 won 145 0, % Eerste verdieping Type F 5 won 113 0, % Eerste verdieping Type G 1 won 99 0, % Tweede verdieping Type E 1 won 145 0, % Tweede verdieping Type F 5 won 113 0, % Tweede verdieping Type G 1 won 99 0, % Derde verdieping Type H 1 won 145 0, % Derde verdieping Type I 5 won 113 0, % Derde verdieping Type J 1 won 99 0, % Vierde verdieping Type K 1 won 169 0, % Vierde verdieping Type L 1 won 145 0, % Vierde verdieping Type M 1 won 146 0, % Totaal / gemiddeld 28 won % gemiddeld gemiddeld gemiddeld gemiddeld gemiddeld Overige correcties Extra risicodragend te investeren 30% Reeds verkocht Rente over risicodragende investering 1,5 8% Verkopen aan belegger met 10% korting Verkopen aan partikculieren met 5% korting Verkoopwaarde Verkoopwaarde afgerond Gemiddelde verkoopwaarde per appartement Pagina: 1 van 1 printdatum:

7 BIJLAGE 2

8 Voetpad X= Y= m2 vp m2 vp vp C X= Y= uitbouw 2 1 LEGENDA X= Y= bestaande situatie bouw kavels erfgrenzen toekomstige bebouwing as rijbaan coordinaatpunten as rijbaan X,Y ; coordinaten 27 kavelgrenzenoude ontwerp plangebied grens uitgeefbaar gebied KABELS EN LEIDINGEN VOORKEURSTRACE VOOR DE NUTSBEDRIJVEN over te dragen grond talud Rijbaan Kenenburgweg oppenbare parkeerplaats boom Voetpad ca.1.082m Fase C, deel 1 ca.2588m2 45 pp Fase C, deel 2 parkeerplaats particulierterrein bouwkavels met bebouwing ontwerp/bestaand 4 deelgebiednummer vp haag 2665 HR postcode opleveringsvolgorde vloerpeil=bouwpeil 7 bloknummer ca.3119m2 opp. deelgebied ca.1.506m2 25 koopappartementen 27 huisnummer ca.400m2 opp. vrijekavels, bouwkavels 28 koopappartementen 12 bouwnummer 4 doorsnede Aan de inrichting van het openbaar gebied kunnen geen rechten worden ontleend. DEFINITIEF C 5628 ALGEMENE OPMERKINGEN: C 5640 HOOGTEMATEN IN METERS T.O.V. N.A.P. LENGTEMATEN IN METERS Maten bouwkavels zijn ca. aangegeven Bijlage 3 voetpad C 7157 C 4998 C 4999 C 5000 SCHUUR C 7158 WIJZIGING OMSCHRIJVING padnaam: AFDELING PROJECTEN GET. DAT. G:\MSV8\Projecten \ 012De Tuinen \ 03-Oost \ 012TUI-GRT-1SO-K dgn GEZ. Fase C, deel 1 Grond is gelegen in Bleiswijk binnen kadastrale percelen C 3569 en C opp. perceel C 3569 opp. perceel C 5628 = ca m2 = ca m2 BLEISWIJK DE TUINEN OOST Gronduitgifte Blauwhoed fase C1 GETEKEND : SaM BESTEK : SCHAAL : 1:500 Totaal opp.= ca m2 DATUM : WIJK : FORMAAT : A3 GEZIEN : S.Mermuys BLAD : NR. :K dgn

9 BIJLAGE 3

10 Kadastraal bericht object pagina 1 van 2 Kadaster Dienst voor het kadaster en de openbare registers in Nederland Gegevens over de rechtstoestand van kadastrale objecten, met uitzondering van de gegevens inzake hypotheken en beslagen Betreft: BLEISWIJK C 7430 gedeeltelijk :59:51 Toestandsdatum: Kadastraal object Kadastrale aanduiding: BLEISWIJK C 7430 gedeeltelijk Omschrijving kadastraal object: TERREIN NIEUWBOUW-WONEN Locatie: Clingendaelsingel BLEISWIJK Hazenweg BLEISWIJK Ontstaan op: Ontstaan uit: BLEISWIJK C 7430 Publiekrechtelijke beperkingen Er zijn geen beperkingen bekend in de gemeentelijke beperkingenregistratie en de kadastrale registratie. Gerechtigde EIGENDOM Gemeente Lansingerland Raadhuislaan DA BERKEL EN RODENRIJS Postadres: Postbus: AA BERKEL EN RODENRIJS Zetel: BERKEL EN RODENRIJS Recht ontleend aan: Eerst genoemde object in brondocument: Recht ontleend aan: HYP /47 reeks ROTTERDAM d.d BLEISWIJK C 3566 HYP /45 reeks ROTTERDAM d.d BLEISWIJK C 3569 Eerst genoemde object in brondocument: Nog niet (volledig) verwerkte brondocumenten: HYP /18 d.d NAAMSWIJZIGING Gerechtigde ZAKELIJK RECHT ALS BEDOELD IN ART.5,LID 3,ONDER B, VAN DE BELEMM. WET PRIVAATR OP GED. VAN PERCEEL Gemeente Lansingerland Raadhuislaan DA BERKEL EN RODENRIJS Postadres: Postbus: AA BERKEL EN RODENRIJS Zetel: BERKEL EN RODENRIJS Recht ontleend aan: 84 BWK02/4840 d.d

11 Kadastraal bericht object pagina 2 van 2 Kadaster Betreft: BLEISWIJK C 7430 gedeeltelijk :59:51 Toestandsdatum: Gerechtigde ZAKELIJK RECHT ALS BEDOELD IN ART.5,LID 3,ONDER B, VAN DE BELEMM. WET PRIVAATR OP GED. VAN PERCEEL Gemeente Lansingerland Raadhuislaan DA BERKEL EN RODENRIJS Postadres: Postbus: AA BERKEL EN RODENRIJS Zetel: BERKEL EN RODENRIJS Recht ontleend aan: 84 BWK02/4839 d.d Gerechtigde ZAKELIJK RECHT ALS BEDOELD IN ART.5,LID 3,ONDER B, VAN DE BELEMM. WET PRIVAATR OP GED. VAN PERCEEL Gemeente Lansingerland Raadhuislaan DA BERKEL EN RODENRIJS Postadres: Postbus: AA BERKEL EN RODENRIJS Zetel: BERKEL EN RODENRIJS Recht ontleend aan: 84 BWK02/4836 d.d Einde overzicht De Dienst voor het kadaster en de openbare registers behoudt ten aanzien van de kadastrale gegevens zich het recht voor als bedoeld in artikel 2 lid 1 juncto artikel 6 lid 3 van de Databankenwet.

12 Kadastraal bericht object pagina 1 van 1 Kadaster Dienst voor het kadaster en de openbare registers in Nederland Gegevens over de rechtstoestand van kadastrale objecten, met uitzondering van de gegevens inzake hypotheken en beslagen Betreft: BLEISWIJK C :52:58 Toestandsdatum: Kadastraal object Kadastrale aanduiding: BLEISWIJK C 5628 Grootte: 78 a 26 ca Coördinaten: Omschrijving kadastraal object: WONEN TERREIN (TEELT - KWEEK) Locatie: Hazenweg BLEISWIJK Koopsom: Jaar: 2001 Ontstaan op: Ontstaan uit: BLEISWIJK C 2447 gedeeltelijk Publiekrechtelijke beperkingen Er zijn geen beperkingen bekend in de gemeentelijke beperkingenregistratie en de kadastrale registratie. Gerechtigde EIGENDOM Gemeente Lansingerland Raadhuislaan DA BERKEL EN RODENRIJS Postadres: Postbus: AA BERKEL EN RODENRIJS Zetel: BERKEL EN RODENRIJS Recht ontleend aan: HYP /36 reeks ROTTERDAM d.d Eerst genoemde object in BLEISWIJK C 5628 brondocument: Nog niet (volledig) verwerkte brondocumenten: HYP /18 d.d NAAMSWIJZIGING Gerechtigde ZAKELIJK RECHT ALS BEDOELD IN ART.5,LID 3,ONDER B,VAN DE BELEMMERINGENWET PRIVAATRECHT Gemeente Lansingerland Raadhuislaan DA BERKEL EN RODENRIJS Postadres: Postbus: AA BERKEL EN RODENRIJS Zetel: BERKEL EN RODENRIJS Recht ontleend aan: 84 BWK02/4839 d.d Einde overzicht De Dienst voor het kadaster en de openbare registers behoudt ten aanzien van de kadastrale gegevens zich het recht voor als bedoeld in artikel 2 lid 1 juncto artikel 6 lid 3 van de Databankenwet.