Visie detailhandelsontwikkelingen Woudenberg en Scherpenzeel

Transcriptie

1 Visie detailhandelsontwikkelingen Woudenberg en Scherpenzeel Inleiding De winkeliersvereniging DES in Woudenberg en de ondernemersvereniging OVS in Scherpenzeel maken zich ernstig zorgen inzake de detailhandelsontwikkelingen in deze beide plaatsen en vooral ten opzichte van de voortschrijdende ontwikkelingen op de terreinen gelegen aan de noordzijde van de N224 Stationsweg Oost. Deze terreinen zijn bekend onder de naam Spoorzone. De algemene ontwikkeling van de detailhandel is in de laatste 5 tot 6 jaar, na een periode van vrijwel alleen maar groei, sterk verslechterd met alle gevolgen van dien. Zelfs ketens van naam hebben het moeilijk (V&D en Blokker als meest recente voorbeelden) en men ziet de leegstand hand over hand toenemen, waarbij er al een ware kaalslag plaatsvindt van winkels in de aanloopstraten naar het winkelhart van dorpen en steden. Een ontwikkeling die in schril contrast staat met de wens van vele gemeentebesturen om juist voorzieningen te behouden in het eigen dorp om zodoende voldoende keuze en afwisseling te kunnen bieden, waardoor er voldoende traffic ontstaat voor een levendig en bloeiend winkelhart. Het behoud van traffic staat in Woudenberg flink onder druk als gevolg van toenemende leegstand van winkelpanden (zie ook bijlage 6). Voor deze sterke afname van het aantal winkels zijn een aantal oorzaken aan te wijzen: Allereerst is er natuurlijk de economische recessie waarmee we inmiddels al circa 6 jaar te maken hebben en heeft geleid tot sterk afnemende detailhandelsbestedingen en sterk toegenomen spaartegoeden; De sterk gedaalde woningbouw, die mede is veroorzaakt door de bankencrisis, en tot gevolg heeft dat diverse daaraan gelieerde branches het moeilijk hebben (DHZ-woninginrichting-vloerenbedrijven-verf en behangzaken, tuincentra enz. enz.) door het sterk afgenomen aantal verhuisbewegingen; Afnemende bedrijvigheid en een sterk gestegen werkloosheid, hetgeen extra druk op de detailhandel geeft; Een stagnerende bevolkingsaanwas na alleen maar jaren van flinke groei, Een nog steeds toenemend allochtone deel van de bevolking ten opzichte van een daardoor dalend deel autochtone bevolking bij een stabiel blijvende bevolkingsaanwas, met een daaraan verbonden ander aankoopgedrag; Veranderende koopgewoonten door onder andere de groei van PDV en GDV locaties; Steeds maar groter wordende supermarkten, waardoor er teveel m² VVO ontstaan; Veranderende koopgewoonten door een toenemend aandeel internetverkopen; Kleinere detaillisten vergrijzen zonder opvolging daar het (te) kleine verkooppunt op termijn niet meer rendabel zal zijn; Een steeds maar stijgende belastingdruk en sterk gestegen kosten van zorg (eigen bijdrage) die druk op de bestedingen geven; Een toenemend aantal asielzoekers met alle problemen en kosten van dien; Toenemende ontvolking van landelijke minder sterke regio s ten gunste van de steden (toenemende urbanisatie); Een nog immer toenemende mobiliteit met een verouderend wagenpark doordat de autoverkopen al enkele jaren sterk onder druk staan; Verdergaande vergrijzing met gevolgen van dien voor de bestedingen (babyboomers van na WOII gaan met pensioen); Maar ook gevolgen van grootschaliger ontwikkelingen, niet alleen in Europa (voorbeeld de ontwikkelingen in de knoflooklanden zoals Griekenland, Spanje en Italië) maar ook wereldwijd (Azië/China, Afrika en de Verenigde Staten); 1

2 Maar ook maatschappelijke ontwikkelingen zorgen voor een ander aankooppatroon zoals bijvoorbeeld Biologische/Eko foodaanbieders, gebruik van FFC hout en Fair Trade aanbieders. Deze compenseren echter onvoldoende de dalingen in de meer gebruikelijke branches; Gemeentelijke belangen door onder andere grondaankopen in het verleden. Nu zijn alle dorpen en steden uniek en zullen bovengenoemde ontwikkelingen voor de ene gemeente aanmerkelijk zwaarder wegen dan voor de andere gemeente het geval zal zijn. Daarnaast zal dit en ook nog regio gebonden zijn. Toch zullen elementen hiervan ook merkbaar zijn voor de gemeenten Woudenberg en Scherpenzeel. Een rondje door het dorp Woudenberg en Scherpenzeel in februari 2015 laat zien dat ook hier leegstand is ontstaan en nog zal ontstaan en er steeds meer een concentratie ontstaat van winkels in het centrum van beide dorpen en meer solitair gelegen winkels die al leeg en/of te huur staan (17 stuks). Deze beweging zal echter niet te stoppen zijn, ook niet als het economisch enigszins beter zal gaan. Er zijn feitelijk teveel winkelmeters in Nederland en er zal een verdergaande kaalslag blijven plaatsvinden totdat er een nieuw evenwicht ontstaat. Dit niet alleen op het gebied van non-food aankopen (winkelen), maar ook op het gebied van food aankopen (supermarkten, markt, groentespecialist, slager, bakker, enz.). 2

3 Foto s enkele willekeurige voorbeelden van leegstand in Scherpenzeel en Woudenberg februari Doelstelling visie detailhandelsontwikkelingen Woudenberg/Scherpenzeel De winkeliersvereniging DES en ondernemersvereniging OVS vrezen dat de plannen zoals deze dreigen te worden gaan uitgevoerd voor het gebied Spoorzone, gaan leiden tot een verdere leegstand in zowel Scherpenzeel en Woudenberg door een grote verandering van koopstromen, zowel voor non-food aanbieders als foodaanbieders. Om een en ander kort weer te geven zou hier in eerste instantie een verplaatsing van Hoogvliet en Kwantum aan de orde zijn naar de kop van de Spoorzone. langs de N226. Men noemde dit het realiseren van een consumentenplein. Eén van de moverende reden hiervoor is het bedrijf Van Appeldoorn Chemical Logistics, dat is gespecialiseerd in de opslag, het ompakken en verpakken, de inslag en uitslag van gevaarlijke stoffen. Het bedrijf beschikt over een opslagcapaciteit van m² op het industrieterrein van Woudenberg. Gezien de centrale ligging in het hart van Nederland (vlakbij de A12, A2 en A1) en de ruime CPR-opslagcapaciteit is Van Appeldoorn Chemical Logistics de aangewezen partij voor de opslag en overslag van gevaarlijke stoffen, maar daarmee ook een groot risico als het een keer (goed) mis gaat. Eén tweede reden zou kunnen zijn dat het op het terrein aanwezige Firezone tankstation, i.v.m. explosiegevaar van de LPG installatie, er mede verantwoordelijk voor zou kunnen zijn dat de kans op een groot aantal slachtoffers hoog zou zijn, daar de ontsluitingswegen van- en naar de hier gevestigde Hoogvliet en Kwantum direct langs dit tankstation voeren (zie bijlage 2 brief Veiligheidsregio Utrecht brandweer). Deze mogelijke verplaatsing zou tevens een uitbreiding van Hoogvliet kunnen in houden, waarbij een getal van m² VVO in het informele circuit circuleerde. Voor deze gehele ontwikkeling was op 5 maart 2013 reeds een intentie-overeenkomst gesloten tussen de gemeente en de ontwikkelaar Consumentenplein Woudenberg BV (CPW), zodat er een haalbaarheidsonderzoek kon gaan plaatsvinden door 3

4 Royal Haskoning/DHV naar de herstructurerings- en transformatieopgave voor het bedrijventerrein Parallelweg (Spoorwegzone en beoogd Consumentenplein). Hieruit vloeide voort dat CPW de mogelijkheid kreeg om dit traject te vervolgen (bijlage 3), echter voor eigen rekening en risico conform de hiervoor gestelde procedures en de gemeente in gesprek bleef inzake het vervolg. In juli 2014 heeft de Raad opnieuw het Bestemmingsplan (BP) Spoorzone vastgesteld, dat oorspronkelijk in één BP met het Consumentenplein (CP) was gestopt en nu uit elkaar werd getrokken. Er was enige haast met het binnenhalen van subsidies en men vreesde dat het de ontwikkeling van het CP te lang zou gaan duren. Al in een veel eerder stadium is de gemeente aangesproken op deze ontwikkeling, waarbij ondermeer verzocht werd om Grootschalige Detailhandels Verkopen (GDV) om te zetten in Perifere Detailhandels Verkopen (PDV) zoals bijvoorbeeld autobedrijven, boten, caravans, tuincentra, bouwmarkten, woninginrichting e.d. omdat dit kansen bood voor andere ongewenste branches en organisaties om zich hier te gaan vestigen in plaats van ter versterking in de kern van Woudenberg (hoofdstuk van de Structuurvisie 2030-zie bijlage 5). Inmiddels is het BP Spoorzone onherroepelijk en luidt als volgt: Het plangebied ligt langs de voormalige spoorlijn van Kesteren naar Amersfoort, ter hoogte van het bedrijventerrein Parallelweg. Het plangebied ligt tussen enerzijds de oude spoordijk en anderzijds de Parallelweg. De oppervlakte van het plangebied bedraagt circa m², ofwel 2,5 hectare. Het bestemmingsplan heeft betrekking op het noordelijke deel van het voormalige spoorgebied aan de Parallelweg in Woudenberg, globaal het gebied ten noorden van het oude stationsgebouw tot de noordelijkste kruising van Parallelweg met De Nort. Functie bedrijven tot categorie 3.1 (maximaal 50 meter), met een bebouwingsdichtheid van 75%. In een antwoord op gestelde vragen vanuit Jumbo supermarkten B.V. en Jumbo exploitant Kolfschoten aan de raad is duidelijk gesteld dat men voorstelt om paragraaf te wijzigen in Concentratie consument georiënteerde bedrijven (perifere detailhandel) (zie bijlage 7). Op 18 december 2014 heeft de gemeente onderstaand persbericht uitgebracht: College wil supermarkt op 'Kop van de Spoorzone' Artikel uit de Barneveldse krant WOUDENBERG-Het Woudenbergse college gaat met projectontwikkelaar Woudenberg Vastgoed BV praten over de verplaatsing van supermarkt Hoogvliet naar de 'Kop van de Spoorzone'. Of er in het nieuw te ontwikkelen gebied ook een tweede supermarkt komt heeft het college nog niet besloten, daarvoor moet eerst nog meer onderzoek worden gedaan. Voor de hoek van de Parallelweg met de Stationsweg Oost, de zogenaamde 'Kop van de Spoorzone', is bij de gemeente een verzoek binnengekomen om vestiging van bedrijven, zoals bouwmarkten en supermarkten mogelijk te maken. In de structuurvisie is ter hoogte 4

5 van de Pothbrug aan de N224 eerder een locatie aangeduid voor 'op consumenten gerichte bedrijven'. Uit onderzoek bleek dat de haalbaarheid op deze locatie beperkt is. De locatie bij de Pothbrug biedt letterlijk en figuurlijk te weinig ruimte voor uitvoering van het beoogde plan voor herinrichting. Het college heeft onder voorwaarden ingestemd met het verzoek en voert nu concrete gesprekken met Woudenberg Vastgoed BV over verdere ontwikkeling en inrichting. Een voorwaarde is dat supermarkt Hoogvliet naar de nieuwe locatie wordt verplaatst. Woudenberg Vastgoed BV vraagt daarnaast ruimte voor meer bedrijven op deze plek. Het college heeft over de verplaatsing van een tweede supermarkt aan de Kop van de Spoorzone nog geen besluit genomen. Voordat het college een besluit neemt over het verzoek laat zij eerst aanvullend onderzoeken welk effect het vestigen of verhuizen van detailhandel naar de nieuwe locatie heeft op onder andere het centrum van Woudenberg. Onderzoek werpt ander licht op consumentenplein Artikel uit De Woudenberger WOUDENBERG-De vraag of de vestiging van een winkelcentrum buiten een stads- of dorpskern wenselijk is en welke partijen bij de besluitvorming over dergelijke ingrijpende planologische beslissingen betrokken zouden moeten zijn, is een onderwerp dat overheden, bedrijfsleven en wetenschap al tientallen jaren bezig houdt. Met de discussie rondom het consumentenplein is deze vraag ook in Woudenberg en buurgemeente Scherpenzeel actueel. In Binnenlands Bestuur, het blad voor ambtenaren en bestuurders, werd recent aandacht besteed aan het promotieonderzoek van Dr. Pieter van der Heijde die in december 2014 promoveerde op een onderzoek met de naam Nieuwe Centra in Nederland ; het krachtenveld in de arena van de stedelijke ontwikkeling. Van der Heijde betoogt in zijn proefschrift dat provincies en stadregio's er alles aan moeten doen om te voorkomen dat er nieuwe winkelcentra ontstaan aan de randen van de stad. Hij onderzocht onder meer de wat hij noemt: de liberalisatieperiode na 1980 en concludeert dat het winkelareaal van de nieuwe centra relatief groot is. Dit komt volgens hem niet alleen door de toegenomen (financiële) invloed van de private partijen. Ook de gemeenten hadden veel invloed op de uitbreiding om zo de inkomsten uit de grondproductie toe te laten nemen. 5

6 Actief detailhandelsbeleid In genoemd artikel wordt aangegeven dat ook in deze tijd ondanks de economische malaise investeerders en ontwikkelaars zich blijven aandienen die nieuwe winkelgebieden of megamalls willen bouwen. Op grond van argumenten als werkgelegenheid en economische impuls gaan veel bestuurders hierin mee. Probleem hierbij is dat de bestuurders meerdere petten op hebben. Er wordt van hen ook verwacht dat zij een actief detailhandelsbeleid voeren en meer doen dan alleen particulier initiatief faciliteren. Aan hen ook de taak om de belangen af te wegen van de ondernemers in het stads- of dorpshart. Een gevaar dat hierbij op de loer ligt is volgens de onderzoeker dat de centra in hun ontwikkeling geremd worden, doordat de lokale overheid hen beperkingen oplegt om te voorkomen dat door het nieuwe winkelcentrum bezoekers uit het stads- of dorpshart zouden wegtrekken. Daarbij waarschuwt Van der Heijde in zijn onderzoek er voor dat de beslissingen veelal door de lokale overheid genomen worden, terwijl het nieuwe winkelcentrum vaak een bovenlokale functie heeft. De discussie rondom het consumentenplein raakt aan veel conclusies van de onderzoeker en geeft stof tot nadenken. Uit de Structuurvisie Woudenberg 2030 De integrale ontwikkeling van Woudenberg Oost met woningbouw, herstructurering van bedrijventerrein Parallelweg, transformatie van bedrijven in de spoorzone (gebied langs de spoordijk van de voormalige PON-lijn), initiatief voor ontwikkeling van een consumentenplein en een bijpassende verkeersontsluiting op de N224; Integrale kwaliteitsverbetering van het dorpscentrum (fase 2) met een versterkte winkelstructuur, een verbeterd verblijfsklimaat (verkeersveilig en leefbaar) en verbetering van het vastgoed en de openbare ruimte; De herstructurering van bedrijventerrein Nijverheidsweg, Laan van Lichtenberg en Griftdijk (voormalige provinciale werf); Het samenvoegen van enkele basisscholen tot een Brede School en herontwikkeling van de vrijkomende schoollocaties met woningbouw; Het (her)ontwikkelen van de locaties Julianaplein, Schoolstraat en Kennedylaan. De structuurvisie Woudenberg 2030 is een document voor samenwerking en afstemming met provincie en buurgemeenten. De gemeente Woudenberg staat niet op zich zelf. Met een strategische ligging op de grens van Utrechtse Heuvelrug en Gelderse Vallei en gelegen tussen de stedelijke regio s Utrecht, Amersfoort en Veenendaal is Woudenberg een gemeente die er toe doet. Dit vraagt om een visie die mogelijkheden biedt om over de eigen grenzen heen te kijken. Alleen dan kan Woudenberg in samenwerking met buurgemeenten, provincie en waterschap haar ambities waarmaken. Maar samenwerking gaat verder dan tussen overheden. Juist met deze visie wil de gemeente perspectief bieden en haar bewoners, ondernemers, maatschappelijke instellingen en culturele organisatie verleiden, en stimuleren om gezamenlijk te werken aan de toekomstige opgaven. De woningmarkt heeft weliswaar te kampen met gebrekkige doorstroming, maar is redelijk evenwichtig en het voorzieningenniveau is op peil. In combinatie met de strategische ligging en landschappelijke kwaliteiten weet Woudenberg met name gezinnen als doelgroep aan zich te binden. Werken gebeurt in Woudenberg, maar ook elders in de aangrenzende stedelijke regio s van Utrecht, Amersfoort, Veenendaal of Ede/Wageningen. Ook het buitengebied heeft haar kwaliteiten. Het agrarisch gebruik is van groot belang en geeft in combinatie met cultuurhistorie en natuur- en landschapswaarden het buitengebied een veelzijdig karakter met een recreatieve aantrekkingskracht. Dit betekent niet dat Woudenberg achterover kan leunen. De gemeente vergrijst, jongeren trekken weg en de bevolkingsontwikkeling stabiliseert. Onderwijs, sport en maatschappelijke voorzieningen moeten hierop anticiperen. Tege- 6

7 lijkertijd is de dynamiek uit de markt voor woningen, kantoren, bedrijven en winkels (vrijwel) verdwenen en getransformeerd van een aanbodmarkt naar een vraagmarkt. In het buitengebied staan de natuurwaarden onder druk. En recreatie is een groeisector waar Woudenberg (meer) van kan profiteren, maar is ook een sector die mobiliteit genereert en zich (telkens) moet vernieuwen en aanpassen aan de veeleisende recreant. Tot slot ligt Woudenberg weliswaar zeer strategisch langs een aantal verkeersassen, maar kent met name het provinciale wegennet een aantal knelpunten op het gebied van veiligheid, leefbaarheid en bereikbaarheid. Een groot deel van deze kwaliteiten is opgehangen aan de landschappelijke en ruimtelijke (verkeers)structuur van Woudenberg, maar versterken elkaar op dit moment onvoldoende. Ze bestaan als het ware naast elkaar. Van west naar oost: recreatie rondom de Pyramide van Austerlitz en het Henschotermeer --> wonen en centrumvoorzieningen in de kern --> werken en horeca op bedrijventerrein Parallelweg en bij hotel Schimmel --> cultuurhistorie bij het Valleikanaal en de Grebbelinie en ten noorden en zuiden daarvan landbouw, natuur en landgoederen. Door het ruimtelijk verbinden en combineren van deze sectoren ontstaat een sterk raamwerk: het ruimtelijk economisch structuurbeeld voor Niet alleen door deze te verbinden en te combineren, maar ook door deze: Te vernieuwen: Centrum van Woudenberg tot aantrekkelijk boodschappen-, winkel- en verblijfsgebied voor bewoners en recreanten; Te transformeren, te herstructureren en te herontwikkelen: verschillende bedrijventerreinen waarvan bedrijventerrein Parallelweg en de spoorzone de grootste zijn; Te versterken: woningbouw in Woudenberg Oost en op verschillende inbreidingslocaties; Te verbreden: landbouw met verschillende agrarische nevenfuncties; Te beschermen: de intrinsieke waarde van de natuur, landschap en cultuurhistorie. Indien mogelijk dan kunnen deze ook beter benutbaar en beleefbaar worden gemaakt. De kop van de spoordijk bij Hotel Schimmel: een belangrijke bestaande recreatieve horecavoorziening, die met transformatie van de spoorzone (zie paragraaf ) in potentie verder kan uitgroeien tot recreatief knooppunt en ontmoetingsplek. Woudenberg is een aantrekkelijke woongemeente. De onderscheidende woonkwaliteit is met name het voor gezinnen aantrekkelijke aanbod in rustige en groene wijken, met voldoende voorzieningen in de kern voor zowel kinderen, jeugd als ouderen. Ontwikkelingen In 2012 telt de gemeente Woudenberg circa inwoners (CBS ). In de toekomst moet volgens prognoses van het CBS rekening worden gehouden met een stabilisatie of geleidelijk lichte daling van het aantal inwoners. Mede door de vergrijzing, maar ook door andere samenlevingsvormen is er (op termijn) sprake van huishoudensverdunning. In de periode neemt het aantal eenpersoonshuishoudens aanzienlijk toe. Woudenberg kenmerkt zich tevens door de aanwezigheid van relatief gezien veel grote gezinnen. Al met al is de verwachting dan ook dat de vraag naar woningen de komende jaren nog toeneemt en dat de gemeenten, markt en corporaties de komende jaren gefaseerd nieuwbouw moeten toevoegen om aan de vraag te voldoen. Het grootste deel van het huidige woningaanbod in Woudenberg is gebouwd in naoorlogse uitbreidingswijken en bestaat uit traditionele koop en ééngezins- en rijtjeswoningen. Het aanbod is daarmee vrij eenzijdig. Deze woningen worden afgewisseld met 2-1 kapwoningen, vrijstaande woningen/bungalows en nieuwbouw(appartementen). Met name langs oude dorpsassen (Geeresteinselaan, Maarsbergseweg, Stationsweg, Griftdijk) en in het dorpscentrum staan vooroorlogse woningen 7

8 (afgewisseld met nieuwbouw) en luxere vrijstaande woningen. Woudenberg kent hoofdzakelijk koopwoningen. Het huuraanbod is relatief klein. Circa woningen zijn in bezit van corporatie Vallei Wonen. De kwaliteit van de woningvoorraad is over het algemeen goed. Dit geldt zowel voor het particulier bezit als het corporatiebezit. Grootschalige herstructurerings- en/of vernieuwingsopgaven zijn in de komende jaren dan ook niet aan de orde. Wel ligt er een opgave om de doorstroming in de markt te verbeteren. Dit knelpunt staat centraal in de woonvisie. Behoud van de bestaande woonkwaliteit staat centraal. Woudenberg is ook in de toekomst een vitale woongemeente met een bijpassend compleet voorzieningenniveau. Hiervoor wil de gemeente voldoende woningbouwmogelijkheden behouden, zodat in de eigen behoefte kan worden voorzien. Resumé Als we een en ander resumeren blijkt dat de ontwikkelingen voor het gebied Spoorzone er eerder zullen komen dan de ontwikkeling van het Consumentenplein en dat duidelijk wordt afgeweken van de structuurvisie Woudenberg 2030, waarin juist vermeld staat dat de kern moet worden versterkt. Er zijn kennelijk veiligheidsredenen (Appeldoorn en Firezone) om tot verplaatsing van Hoogvliet over te gaan. Dit dient echter niet zondermeer samen te gaan met een mogelijke vergroting, het mogelijk toevoegen van nog een tweede supermarkt (Wilbrink heeft een aanvraag voor toevoeging van een Aldi supermarkt gedaan) en allerlei winkels en/of andere aanbieders die feitelijk in het centrum van Woudenberg (of Scherpenzeel) thuis horen. Tevens zou dit dan ook de verplaatsing van Kwantum in moeten gaan houden, hetgeen ook meer duidelijkheid vereist. Dit mede gezien het feit dat het Blokker concern, waartoe Kwantum behoort, ook in zwaar weer verkeerd en daarmee deze detailhandelsmeters als het ware boven de markt hangen. Huidige supermarktaanbod Scherpenzeel en Woudenberg Foto s Aldi en Jumbo in Scherpenzeel februari

9 Foto s Albert Heijn, Aldi en Jumbo in Woudenberg februari In Scherpenzeel zijn twee supermarkten gevestigd in een soort Haltermodel door het oude centrum heen. Aan de oostzijde bevindt zich de Aldi van 730 m² VVO (voormalige Super de Boer) en nabij het oude centrum bij de kerk bevindt zich de Jumbo van 995 m² VVO (voormalige Golff). In Woudenberg treffen we drie supermarkten vlak bij elkaar aan. Allereerst is daar de combi Aldi van 450 m² VVO met daar recht tegenover de Albert Heijn van 999 m² VVO. Hier vlakbij is aan de Voorstraat de Jumbo van m² VVO gelegen (voorheen Super de Boer). Op de grens van Woudenberg en Scherpenzeel is de grote Hoogvliet van m² VVO al vele jaren gevestigd met een ruime parkeervoorziening op eigen terrein. Aan de achterzijde hiervan bevindt zich de Kwantum winkel in hetzelfde bedrijfsgebouw. Deze Hoogvliet supermarkt had in het verleden een veel groter marktgebied dan tegen- 9

10 woordig het geval is, hetgeen vooral veroorzaakt is door vergrotende en verbeterende supermarkten in de plaatsen hier omheen (zie ook supermarkt ontwikkelingen). Hoogvliet zal dit niet zomaar toegeven, maar als marktonderzoekbureau, dat voor vele supermarktorganisaties werkzaam is, kunnen we berekenen dat ook hier de omzet sprake is van een dalende omzetcurve over de jaren heen. Het is derhalve verbazend, als dit op waarheid berust, dat Hoogvliet zou willen uitbreiden gezien het feit dat Woudenberg-Scherpenzeel al teveel supermarktmeters hebben en daarmee een eventuele uitbreiding niet in het belang zijn van de beide dorpskernen, laat staan voor de overige gevestigde supermarkten. NB: metrages supermarkten bron: 68 e editie 20 e jaargang Supermarktgids. Foto s Hoogvliet en Kwantum in Woudenberg februari

11 Overzichtskaart supermarkten: Eig.form. 190 m² VVO Troef markt 250 m² VVO Hoogvliet m² VVO AH 999 m² VVO Jumbo 995 m² VVO Jumbo m² VVO Aldi +/- 400 m² VVO Aldi 730 m² VVO EMTÉ m² VVO Plus m² VVO Supermarktontwikkelingen Renswoude Foto s in aanbouw zijnde winkelcentrum Renswoude februari Buiten de mogelijke ontwikkelingen in Scherpenzeel en Woudenberg is er in het nabij gelegen Renswoude een nieuwbouw winkelcentrum voor kleine kernen in aanbouw. Dit is een 11

12 langdurig traject geweest alvorens men tot overeenstemming kon bereiken met alle hierin betrokken partijen. Het winkelcentrum zal medio 2015 de deuren openen waarbij de nu kleinere solitair gevestigde EMTÉ zal re-alloceren en vergroten naar een meer courante oppervlakte van m² VVO met ruim voldoende parkeerplaatsen. Het is echter anno februari 2015 nog maar zeer de vraag of de overige in aanbouw zijnde units nog zijn te verhuren aan de lokale middenstanders door verplaatsing hiervan. Enkele zijn in de afgelopen jaren al gesloten en de aanmeldingen hiervoor zijn nog minimaal. Wellicht moet dit winkelcentrum eerst geheel opgeleverd zijn om anderen te overtuigen dat men samen toch sterker is en daarmee toekomst kan genereren, als het al door de lange duur hiervoor al niet te laat is. Ook in Renswoude heeft men geprobeerd om in het dan leegkomende pand een Action te vestigen, hetgeen Action heeft afgewezen. Ook in Maarn zal de Plus nu eindelijk gaan uitbreiden van 630 naar m² VVO met een verbeterde parkeervoorziening. Zeker vanuit de inwoners van Maarn zal er daardoor minder reden zijn om supermarkten in Woudenberg, waaronder Hoogvliet, te bezoeken, zodat een toevoeging van supermarktmeters weinig zinvol is. Reden te meer om uitbreidingsplannen met betrekking tot de detailhandel in een meer regionaal perspectief te plaatsen. Woningbouw ontwikkelingen Scherpenzeel en Woudenberg Scherpenzeel. Globale tijdsplanning van Plan Zuid in Scherpenzeel Totale bouwplannen van gemeente Scherpenzeel vanaf 2013 tot en met Heijhorst: Het plangebied is gelegen op en rond een voormalige sporthallocatie en is nu een braakliggend terrein. Het ligt globaal tussen de Lambalgerkeerkade (west), de dorpskern en de Nieuwstraat/Vierzinnen. Het plan is verdeeld in 4 deelgebieden die in 3 fases worden ontwikkeld. Het gaat om circa 86 woningen, die alle in een periode van 2014 tot 2016 opgeleverd moeten worden. Deze planning is waarschijnlijk achterhaald omdat, pas eind december 2014, de koop- en ontwikkelovereenkomst is ondertekend voor slechts 16 woningen. Deze woningen gaan in het 1 e kwartaal van 2015 in de verkoop. Wetro: Het Wetroterrein is een locatie van het voormalige transportbedrijf Wetro. Op deze locatie kunnen rond de 30 à 35 woningen worden gerealiseerd. Het doel is om de toekomstige ontwikkeling van dit gebied een agrarische opzet en uitstraling te geven, door deze bijvoorbeeld in te richten als boerenerven. Naar verwachting vindt de bouw in 2016 tot 2017 plaats. Er zijn inmiddels 26 woningen verkocht, en de tweede fase van 16 woningen gaat eind februari 2015 in de verkoop. 12

13 Akkerwindelaan: Akkerwindelaan is een gebied van 6 hectare waar naar verwachting circa 80 woningen gerealiseerd kunnen worden. Op de locatie zal vanaf 2014 een nieuwe basisschool gebouwd worden. Akkerwindelaan ligt aan de zuidoostrand van Scherpenzeel, aan de Ringbaan en Akkerwindelaan. De realisatie zal vanaf 2017 tot 2019 plaatsvinden. t Voort: Het plangebied 't Voort is het grootste project. Het plangebied beslaat circa 8 hectare en ligt tussen de projecten Heijhorst en Akkerwindelaan. Dit gebied biedt ruimte aan circa 150 woningen. 't Voort is een agrarisch gebied met volkstuinen ten zuiden van de Koepellaan. Dit deelgebied wordt ten westen begrenst door de Nieuwstraat, in het oosten door percelen van derden tot aan de Vlieterweg. Ten zuiden tot aan de begraafplaatsen richting de Lunterse Beek. De bouw gaat naar verwachting rond 2019 beginnen met een looptijd tot en met NB: Voor woningbouw wordt als eerste locatie Heijhorst ontwikkeld. Daarna volgen de Wetro locatie, de locatie aan de Akkerwindelaan en 't Voort. Woudenberg Het Groene Woud: Het Groene Woud is een woningbouwplan dat van 2007 tot en met 2018 loopt. In deze nieuwe wijk worden circa 450 levensloopbestendige woningen gebouwd en sluit aan op het bestaande deel van de Laan , op de Stationsweg West en de Zegheweg. In 2014 is de aftrap gegeven voor fase 3. In deze fase worden 52 betaalbare koopwoningen gebouwd. Fase 2 bestaat uit 130 woningen en is in oktober 2012 al opgeleverd. Uit hoeveel woningen fase 1 precies bestaat is nog onduidelijk. Fase 3, 4 en 5 zullen gezamenlijk bestaat uit 170 woningen. Prinses Amalialaan: Aan de Noordgrens van de kern van Woudenberg worden woningen gebouwd. Het gaat om 27 tot 35 kavels. Er kunnen 1 of 2 woningen per kavel worden gebouwd. Woningbouw in Renswoude In Beekweide zijn een aantal bouwkavels te koop. De locatie ligt in het verlengde van de straat Beekweide. De andere ontwikkeling in het centrum van Renswoude betreft de realisatie van het nieuwe winkelhart en een aantal woningen en appartementen. Medio 2014 is gestart met de bouw van 20 huurappartementen en 10 ééngezinswoningen. Socio-demografie van de markt Scherpenzeel Scherpenzeel zelf is een enigszins minder draagkrachtig marktgebied. De lage inkomens zijn 5% minder aanwezig ten opzichte van het landelijk gemiddelde en er zijn 5% meer hoge inkomens, hetgeen inhoudt dat de middeninkomens in gelijke mate aanwezig zijn ten opzichte van het landelijke gemiddelde. De persoonsbestedingen food zijn met 42,84 circa 2,4% lager dan het landelijke gemiddelde van 43,89 per week. Echter de gezinsbestedingen zullen hier hoger zijn ten opzichte van het landelijke gemiddelde, hetgeen vooral veroorzaakt wordt door enigszins grotere gezinnen van 2.60 ten opzichte van 2.20 landelijk. Het percentage allochtonen is met 2% laag ten opzichte van landelijk 11%. Er is sprake van toevloeiing in dit marktgebied, die de afvloeiing van eigen bewoners die op vakantie gaan beperkt kan overtreffen (zie bijlage 8). Socio-demografie van de markt Woudenberg Woudenberg zelf is een enigszins minder beperkt draagkrachtig marktgebied. De lage inkomens zijn 5% minder aanwezig ten opzichte van het landelijk gemiddelde en er zijn 20% 13

14 meer hoge inkomens, hetgeen inhoudt dat de middeninkomens 5% minder aanwezig zijn ten opzichte van het landelijke gemiddelde. De persoonsbestedingen food zijn met 43,46 circa 1,0% lager dan het landelijke gemiddelde van 43,89 per week. Echter de gezinsbestedingen zullen hier hoger zijn ten opzichte van het landelijke gemiddelde, hetgeen vooral veroorzaakt wordt door enigszins grotere gezinnen van 2.61 ten opzichte van 2.20 landelijk. Het percentage allochtonen is met 4% laag ten opzichte van landelijk 11%. Er is sprake van toevloeiing in dit marktgebied, die de afvloeiing van eigen bewoners die op vakantie gaan beperkt kan overtreffen (zie bijlage 8). Scenario analyse februari 2015 Door de hiervoor beschreven en genoemde ontwikkelingen kunnen zich ons inziens de volgende situaties gaan voordoen: Optie 1 Hoogvliet m² VVO en Kwantum re-alloceren naar de Kop van de Spoorzone met gelijke metrages en zonder verdere toevoeging van andere detailhandels activiteiten met uitzondering van PDV activiteiten: Hierdoor zal er betrekkelijk weinig veranderen. We achten deze optie echter weinig kansvol daar deze voor beide organisaties Hoogvliet en Blokker (eigenaar van Kwantum) hoge kosten met zich meebrengt in verhouding tot een nauwelijks toenemende omzet. Buiten dit om heeft Blokker aangegeven op maandagavond 9 februari te maken te hebben met sterke omzetdalingen waardoor er stevig gereorganiseerd moet gaan worden. Niet alleen in personeelskosten (voor 440 medewerkers wordt een ontslagvergunning aangevraagd), maar mogelijk ook in het aantal vestigingen en in het aantal formules. Bestaande koopstromen zullen hierdoor echter nauwelijks veranderen. Wel zijn er grote zorgen over wat er met de meters VVO van Kwantum gaat gebeuren als deze onderneming de winkel sluit. De winkeliers- c.q. ondernemersverenigingen pleiten ervoor te voorkomen dat dit leidt tot vestiging van nieuwe supermarkten of andere consumententrekkende detailhandel op de detailhandelsmeters van het Kwantum pand (bijvoorbeeld de toetreding van een Action non-food supermarkt). Optie 2 Hoogvliet en Kwantum re-alloceren naar de Kop van de Spoorzone, waarbij Hoogvliet verder vergroot naar m² VVO en zonder verdere toevoeging van andere detailhandels activiteiten met uitzondering van PDV activiteiten: Ook hierdoor zal er betrekkelijk weinig veranderen We achten een vergroting van Hoogvliet (naar bijvoorbeeld m² VVO) echter weinig zinvol. Als we uitgaan van een omzet streefgetal van 200,- per m² VVO, hetgeen bijvoorbeeld Jumbo en Albert Heijn ook aanhouden, betekent dit dat Hoogvliet (geschatte omzet van ,- tot ,- per week) hier zal moeten groeien naar een omzet van ,- per week. Op een totaal potentieel van ,- aan foodbestedingen, bestaande uit de bestedingen bij de supermarkten, foodkramen op de weekmarkt en overige kleine foodaanbieders als bakker, slager en agf-specialist, is dit geen haalbare kaart, tenzij er andere supermarkten uit de markt worden gedrukt. Dit zal derhalve leegstand opleveren in Woudenberg, Scherpenzeel of beide! Bij deze optie zal echter tevens zwart op wit vastgelegd moeten worden door de gemeente Woudenberg en Hoogvliet (of opvolgers hiervan!) dat bij een (latere) verkleining van Hoogvliet de bestemming supermarkt direct vervalt om te voorkomen dat zich hier toch nog een tweede supermarkt vestigt. Optie 3 Hoogvliet en Kwantum re-alloceren naar de Kop van de Spoorzone en er komt een tweede supermarkt van m² VVO bij (Aldi); Gemeentes stellen vaak hierbij dat dit een verplaatsing van huidige supermarktmeters zal moeten betreffen, daar men onderhand inziet dat er niet eindeloos supermarkten kunnen worden toegevoegd zonder dat dit conse- 14

15 quenties gaat geven. In dit geval zal Aldi direct proberen deze in te vullen en daarvoor de m² VVO in zowel Scherpenzeel en Woudenberg te offeren. Deze twee Aldi vestigingen zijn te klein en passen feitelijk niet in het beleid dat Aldi de afgelopen anderhalf jaar voert. Dit zal derhalve consequenties gaan geven voor de koopstromen in de kernen van Woudenberg en Scherp-enzeel. De IRI kwartaalcijfers (17%) en GFK cijfers (16%) geven aan dat dit deel van de foodbestedingen bij hard-discounters Aldi en Lidl wordt besteed. Dit zou derhalve betekenen dat deze bestedingen niet meer plaatsvinden in de beide kernen, maar op de Spoorzone locatie, waarbij de kans groot is dat men voor de overige aankopen even binnenloopt bij Hoogvliet, die daardoor de omzet zal zien stijgen, hetgeen weer ten koste zal gaan van de omzetten van Albert Heijn en Jumbo in Woudenberg en Jumbo in Scherpenzeel. Ook hier zal extra leegstand door ontstaan, waarbij men zich af kan vragen of deze dan leegstaande Aldi locaties nog zijn op te vullen, waarbij in Scherpenzeel deze locatie dan in ieder geval tot 2021 zal leegstaan. Dit gezien de schriftelijke afspraak tussen AJ Investments als eigenaar van deze locatie, en de Jumbo ondernemer waarin is vastgelegd dat op deze locatie uitsluitend een Aldi supermarkt mag worden gevestigd. Optie 4 Toevoeging van een Action non-food supermarkt op de locatie Spoorzone; Action maakt regelmatig dankbaar gebruik van de mazen in de wet en weet zich regelmatig te vestigen op GDV locaties en stelt daarbij dat men géén kruidenierswaren en versassortiment verkoopt, hetgeen ook in grote lijnen klopt. Action maakt echter wel gebruik van de 10% regel, hetgeen inhoudt dat men wel degelijk een assortiment foodartikelen verkoopt tegen vaak dumpprijzen, waaronder ook partijhandel. Een assortiment dat ook in de reguliere supermarkten wordt gevoerd, hetgeen derhalve branchevervuilend is, maar wel is toegestaan. Daarnaast is de formule Action zo populair geworden dat dit tevens zal zorgen voor een koopstroomwijziging (groei in circa 20 jaar van nul naar circa 350 vestigingen!). Action wilde zich niet in Scherpenzeel vestigen (men wil graag m² VVO of meer), maar we zijn er van overtuigd dat men bij Action geen nee zal zeggen als er een dergelijke locatie wordt aangeboden, dit mede gezien het nu sedert 9 februari voortbestaan van een wellicht afgeslankt Blokker concern. Ook dit zal derhalve moeten worden geblokkeerd. Deze ongewenste effecten overziende is er alle reden om alternatieve oplossingen te bedenken door bijvoorbeeld het verplaatsen van het tankstation, dat als mogelijke reden wordt opgegeven. De impact van die verplaatsing op de dorpscentra is nihil. Daarmee voorkomt de gemeente tevens dat er door planvorming extra detailhandels meters wordt toegevoegd aan het industrieterrein. Optie 5 Worst-case scenario: Vergroting van Hoogvliet, Aldi m² VVO en de toevoeging van een Action non-food supermarkt al dan niet met een re-allocatie van de Kwantum op de locatie Spoorzone. Als we deze optie beschouwen kunnen we min of meer spreken van moord op het supermarkt- en non-foodaanbod in Woudenberg en Scherpenzeel. De kans is dan groot dat nog meer GDV aanbieders hier hun geluk gaan uitproberen en er ontstaat min of meer een derde kern tussen de bestaande kernen in, met alle denkbare gevolgen van dien. Vaak wordt dan geschermd met een aanzuigende regiowerking, alsof de rest van Nederland niets doet. We hebben deze ontwikkelingen reeds eerder kunnen zien in diverse andere gemeenten die dachten op deze wijze de problemen op te lossen. Dit blijft niet alleen beperkt tot kleinere gemeenten, maar komt zelfs in grote(re) steden voor. Op basis van ervaringscijfers kunnen we het volgende indicatieve schema weergeven, waaraan echter géén harde consequenties kunnen worden verbonden zonder een degelijk koopstromenonderzoek plus een effectenrapportage op basis van de uitkomsten hiervan. 15

16 Koopkrachtgevolgen voor Woudenberg en Scherpenzeel (indicatief) Scenario s W berg Food Sch.zeel Food W berg Non-food SZ Non-food. Optie 1 alleen verplaatsing -/- 2% -/- 2% -/- 2% -/- 2% Optie 2 Hoogvliet m² -/- 6% -/- 6% -/- 3% -/- 3% Optie 3 Aldi erbij -/- 10% -/- 12% -/- 5% -/- 6% Optie 4 Action erbij -/- 6% -/- 6% -/- 7% -/- 7% Optie 5 HV/Aldi/Action -/- 12% -/- 13% -/- 8% -/- 8% De keuze hierin, welke scenario ook uiteindelijk zal worden gekozen, gaat ons inziens consequenties geven voor zowel de koopstromen en koopkrachtbinding in Woudenberg als in Scherpenzeel en zal leiden tot meer leegstand. Conclusie Er zullen de komende jaren in dit marktgebied (inclusief Renswoude en Maarn) meer m² VVO worden toegevoegd dan de markt, gezien de te verwachten stijging van het aantal inwoners, feitelijk toelaat. Dit betekent echter niet dat daarmee de supermarkten rechtevenredig minder omzet zullen gaan behalen. We weten dat EMTÉ in Renswoude minder in omzet zal gaan stijgen dan de uitbreiding aan meters gaat vereisen, hetgeen betekent dat de vloerproductiviteit per m² VVO daar zal gaan dalen. We hebben ook enige twijfel of Jumbo in Woudenberg op basis van de huidige omzet gecontinueerd kan worden of dat dit gaat leiden tot verkoop aan bijvoorbeeld Lidl, die zich daar graag zou willen vestigen. Maar ook Albert Heijn stoot supermarkten af die het niet meer redden, waarvan een recent voorbeeld Albert Heijn in Roermond is. Aldi zal zich concentreren op een in het midden gelegen groter vestigingspunt en beide andere vestigingen daarna direct afstoten, die vervolgens niet meer in te vullen zijn door een andere supermarkt organisatie zodat leegstand ontstaat zowel in Woudenberg en Scherpenzeel. Het is al anderhalf jaar een feit dat Aldi alleen nog nieuwe vestigingspunten langs N-wegen accepteert met voldoende gratis parkeerruimte en daarvoor kleinere vestigingen sluit. Maar ook Hoogvliet, die mogelijk zou willen vergroten om de marktdominantie die men nu uitoefent vast te houden, zal te maken krijgen met een dalende vloerproductiviteit door een mogelijke uitbreiding, maar mogelijk wel meer omzet gaan genereren. Verder zal het omzetpotentieel in de komende 10 jaar wel gaan stijgen, maar slechts mondjesmaat en in gelijke tred met het aantal woningen dat zal worden opgeleverd. Het verbaast ons dat we nergens iets hebben kunnen vinden over een verplaatsing van Appeldoorn Logistics en/of het Firezone benzinestation, dat kennelijk de aanleiding van deze ontwikkeling is. Appeldoorn Logistics zou mogelijk beter gehuisvest kunnen worden op een industrieterrein dat direct aan de snelweg is gelegen, waardoor tevens tankwagens met gevaarlijke stoffen geen gebruik hoeven te maken van de hier doorgaande route N224, welke toch een lokale verbindingsroute is en waarlangs ook de nodige woonhuizen zijn gelegen. Het Firezone benzinestation heeft voor een belangrijk deel de omzet te danken aan de grote aantallen bezoekers die Hoogvliet hier trekt. Door de mogelijke verplaatsing van Hoogvliet (en Kwantum) zal daar derhalve de omzet ook onder druk komen te staan. Indien echter Appeldoorn Logistics en het benzinestation zouden worden verplaatst naar elders in de gemeente kunnen Hoogvliet en Kwantum gebruik blijven maken van de huidige locaties. De locatie Kop van Spoorzone zou daarna weer gebruikt kunnen worden voor de oorspronkelijke bestemming: recreatief gebruik en ontmoetingsplaats uit de Structuurvisie Woudenberg

17 Met dit rapport hebben we geschetst dat de plannen een flinke impact kunnen hebben op de bestaande winkelgebieden in het centrum van Woudenberg en Scherpenzeel. Het effect raakt op termijn de leefbaarheid van beide centra omdat verschraling van het aanbod als gevolg van uitbreiding van het aantal detailhandelsmeters VVO aan de Parallelweg. Beide dorpscentra zijn te beschouwen als boodschappengebieden. En juist in deze categorie is verplaatsing van bestedingen naar het Consumentenplein Woudenberg te voorzien. Dat legt direct een druk op het economisch succesvol exploiteren van zowel food- als non-food winkels. Die zorg maakt dat een te nemen besluit hierover zeker niet lichtvaardig dient te worden genomen. B&W en de gemeenteraad dragen hiervoor een belangrijke verantwoordelijkheid en grijpt direct in op de leefbaarheid en daarmee de aantrekkelijkheid van Woudenberg en Scherpenzeel als woonplaats. Bijlagen 7 17

18 Bijlage 1 Klantenlijst Knowledge in Store 2015 Knowledge in Store werkt op zeer regelmatige basis voor: Coop Supermarkten B.V. Velp Jan Linders B.V. Nieuw Bergen Vomar Voordeelmarkt Alkmaar Dirk van den Broek Velsen Noord Dekamarkt Velsen Noord Detailresult Groep N.V. Velsen Noord Dreef Beheer B.V. Heemskerk MCD Boon Sliedrecht Agrimarkt Wemeldinge Zeeland Bos Tuin en Dier B.V. Heerenveen Bossto Beheer B.V. Stompetoren Ranzijn Tuin en Dier B.V. Alkmaar Marshoek Accountants Houten Hans Franck Retail Groep Woudenberg Jamin Winkelbedrijven B.V. Oosterhout Hermans Groep B.V. Hoorn Ontwikkelings Maatschappij Hoogmade Van Dinten Beheer Katwijk Deen supermarkten Hoorn EMTÉ-Sligro Food Group Retail Van Tol Retail Bodegraven Super Fair biologische Eko winkels Utrecht Kwalitaria-Friendly Franchise Concepts Houten Sectie 5 Investments B.V. Amsterdam Libertas Investments B.V. Lelystad First Table Asset Consultants Baarn Duinweide Investments N.V Alphen aan den Rijn Fin Extenso B.V. Baarn Supermarkt Fonds.nl Baarn Intercontinental Estate B.V. Haarlem BakhuijssenDe Neef advocaten Amsterdam Daarnaast werkt Knowledge in Store op incidentele projectbasis voor: Ludwig en Van Dam advocaten Delhaize België* Jumbo* Plus* C1000* Albert Heijn* EMTÉ* Coop/CoopCompact* Spar* Verschillende kledingzaken, zelfstandige drogisten, delicatessenwinkels, projectontwikkelaars, makelaars en gemeenten. *franchisers 18

19 Bijlage 2 19

20 Bijlage 3 20