FGH B A N K N.V. D E REALITEIT REGEERT R EALITY RULES F G H V A S T G O E D B E R I C H T F G H R E A L E S T A T E R E P O R T

Transcriptie

1 FGH B A N K N.V. D E REALITEIT REGEERT R EALITY RULES F G H V A S T G O E D B E R I C H T 2 3 F G H R E A L E S T A T E R E P O R T 2 3

2 FGH B a n k N.V. FGH vastgoedbericht 23. de realiteit regeert 3 Trends in de kantorenmarkt 22 9 Trends in de winkelmarkt Trends in de bedrijfsruimtemarkt Trends in de woningmarkt Trends in de vastgoedbeleggingsmarkt begrippenlijst 26 Adressen 51 I n h o u d C o n t e n t FGH real estate report 23. reality rules 29 Trends in the office market Trends in the retail market Trends in the industrial real estate market Trends in the residential market Trends in the real estate investment market Glossary and acronyms 5 Addresses 51

3 Consumptieve bestedingen groeien nog steeds. D e r e a l i t e i t r e g e e r t Onzekerheid zorgt voor negatief sentiment. 22 liet niet het economische herstel zien dat eind 21 nog door velen was voorzien. Vooral in Europa werden veel landen met lagere groeicijfers geconfronteerd, waarbij Nederland zelfs nog onder het Europees gemiddelde presteerde. Hoewel de Verenigde Staten op het eerste oog aardige groeicijfers lieten noteren, was hier echter ook sprake van een moeilijk en onzeker jaar. Onzekerheid domineert wereldeconomie De economische laagconjunctuur waarin Nederland nu verkeert, is een mondiaal verschijnsel. Na jaren van hoge economische groei, ingegeven door technologische vernieuwingen en zichtbaar geworden in de snel stijgende koersen op de aandelenmarkten, is het sentiment bij consumenten en producenten omgeslagen. Winsten van bedrijven staan onder druk waardoor op grote schaal reorganisaties plaatsvinden. Dit proces is nog niet ten einde. Bovendien zijn bedrijfsinvesteringen sterk gedaald. We zien ook dat de investeringen die nu nog wel worden gedaan, veelal gericht zijn op vervanging van afgeschreven productiemiddelen. Daar komt bij dat de boekhoud schandalen in de Verenigde Staten en Europa het vertrouwen bij beleggers heeft aangetast. Door dit complex van oorzaken zijn in 22 de koersen op de internationale aandelenbeurzen in snel tempo gedaald. Samen met de blijvende onzekerheid van internationale terreuraanslagen en de dreiging van een nieuwe oorlog in het Midden-Oosten zet dit de internationale economie op scherp, hetgeen in heel Europa voelbaar is. Van de geïndustrialiseerde landen weten Australië en Canada de dans het beste te ontspringen. De wereldeconomie is op zoek naar een sterke voorloper die het economisch herstel moet gaan trekken. Het ligt niet voor de hand dat Japan of Europa deze rol op zich kunnen nemen. In Japan verkeert de economie al meerdere jaren in een crisis, vooral door de grote problemen in de financiële sector. De economie lijkt zich weliswaar enigszins te herstellen en in 23 wordt zelfs een kleine economische groei verwacht. Het herstel zal echter vooral vanuit de export moeten komen, waardoor Japan in ieder geval niet de aanjager voor de wereldeconomie zal zijn. Van Duitsland, in het verleden de motor van de Europese economie, moet de mondiale economie het evenmin hebben. Duitsland kampt met structurele economische problemen en de werkloosheid is opgelopen tot meer dan 1%. Bovendien zijn de overheidsfinanciën niet op orde en lijken bezuinigingen onontkoombaar. Een snel herstel van de Duitse economie ligt niet in de lijn der verwachtingen en andere landen in de eurozone, in het bijzonder Frankrijk, hebben met een vergelijkbare situatie te maken. Het herstel zal daarom vooral moeten komen uit de Verenigde Staten. Dit land heeft ondanks de behoorlijke groei van economie een rumoerig jaar achter de rug. Er zijn wel tekenen van herstel; zoals de gestegen arbeidsproductiviteit en de stijgende consumptieve bestedingen. Toch is van een eenduidige weg omhoog nog geen sprake. Het vertrouwen van beleggers in het Amerikaanse bedrijfsleven is na een aantal spraakmakende boekhoudschandalen nog niet hersteld, de arbeidsmarkt laat ongunstige cijfers zien, de spanningen in het Midden-Oosten en de dreiging van nieuwe terreuraanslagen beïnvloeden het sentiment op negatieve wijze en de investeringen in het bedrijfsleven zijn vooral vervangingsinvesteringen. Bovendien komt de economische groei in de Verenigde Staten vooral op het conto van de consumptieve bestedingen, waarbij niet mag worden vergeten dat dit grotendeels op krediet is gebeurd. Een belangrijk voordeel van de Amerikaanse economie is echter de in vergelijking met Europa flexibele arbeidsmarkt. Daardoor zijn Amerikaanse bedrijven ten opzichte van datzelfde Europa beter én sneller in staat om de kosten omlaag te brengen en arbeidsproductiviteit te verhogen, hetgeen de concurrentiepositie sneller zal verbeteren. Daar komt bij dat de sterk gedaalde dollarkoers een positieve werking zal hebben op de export. Tot slot voert de FED een actief beleid ter stimulering van de economie. In 22 is de rente meerdere malen verlaagd, waardoor het investeringsklimaat vooruit is gegaan. Mede door de geringe inflatiedruk ligt een snelle rentestijging voorlopig niet voor de hand. De Amerikaanse economie heeft kortom het beste perspectief op herstel, maar bij blijvende politieke onzekerheden is het tempo waarin dit herstel plaatsvindt uiterst onzeker. Verbetering Nederlandse concurrentiepositie voorop In het internationaal krachtenveld heeft Nederland een moeilijk jaar achter de rug. De economische groei was weliswaar nog net positief, maar er is toch duidelijk sprake van een groeivertraging. Daarbij moest de economie het vooral hebben van het laatste halfjaar; in het eerste halfjaar kwam de groei van het Bruto Binnenlands Product per saldo op nul uit. De exportpositie van Nederland verslechterde en bovendien daalden de investeringen door het bedrijfsleven aanzienlijk. De groei is dan ook vooral te danken aan een toename van de consumptieve bestedingen, zowel door de overheid als door particulieren. Een zorg voor het Nederlandse bedrijfsleven is de lage arbeidsproductiviteit en de stijgende lijn die de kosten per eenheid product laten zien. De concurrentiepositie van ons land staat dan ook onder druk en een snelle verbetering V isie 2 3

4 Vraag naar kwaliteit blijft gehandhaafd. V isie FGH Va s t g o e d b e r i c h t 23 hierin is noodzakelijk. Ondanks de toename van de werkloosheid tot 2,5%, is in historisch perspectief echter nog steeds sprake van een krappe arbeidsmarkt. De lonen passen zich dan ook maar geleidelijk aan de veranderde economische omstandigheden aan. Typerend daarvoor is de houding van de vakbonden en het kabinet, die tijdens het Najaarsoverleg aanvankelijk lijnrecht tegenover elkaar stonden. Het is voor de Nederlandse economie van groot belang dat voor 23 uiteindelijk toch een akkoord is bereikt. Ook de ontwikkeling van de inflatie is zeer belangrijk. Deze laat namelijk een dalende tendens zien en nam af van 4,5% in 21 tot 3,5% in 22. Daartegenover staat dat de stijging van de consumentenprijzen in vergelijking met het Europese gemiddelde (circa 2%) hoog te noemen is. De afkoelende economie zorgt er echter voor dat de dalende lijn van de inflatie verder door kan zetten. Recente prognoses van het CPB en DNB gaan voor 23 uit van een inflatie van 2,5%. Hierdoor zal het tempo van de loon stijgingen afzwakken, wat gunstig is voor de arbeidskosten. FGH Bank verwacht dat de Nederlandse economie in 23 niet het door velen gehoopte herstel zal laten zien. Er zal hoogstens sprake zijn van een lichte verbetering ten opzichte van 22. De concurrentiepositie van het Nederlandse bedrijfsleven staat teveel onder spanning en voor consumenten dreigt voor het eerst sinds jaren koopkrachtverlies. Voor het nieuwe kabinet ligt er dan ook een taak om de volle aandacht te geven aan versterking van het economisch klimaat. De focus zal daarbij moeten liggen op flexibiliteit in de arbeidsverhoudingen, behoud van koopkracht en investeren in onderwijs en kennis. d e v a s t g o e d m a r k t De ontwikkelingen in de economie hebben hun weerslag op de commerciële vastgoedmarkten. De vraag naar ruimte blijft achter terwijl projecten nog steeds in aanbouw zijn. Met andere woorden: de markt wordt ruimer. Voor de kantoren- en bedrijfsruimtemarkt voltrekt dat proces zich sneller dan voor de winkelmarkt. Toch is er nog steeds vraag naar ruimte, al concentreert die vraag zich veel meer op kwalitatief hoogwaardige projecten en locaties. De toename van het aanbod vindt dan ook vooral plaats op minder aantrekkelijke locaties en in verouderde panden. De geschiedenis herhaalt zich; gebrek aan kwaliteit wordt afgestraft. Kwaliteit op kantorenmarkt doorslaggevende factor Terwijl de opname afnam, steeg het aanbod op de kantorenmarkt in 22 snel. De verklaring hiervoor is te vinden in het feit dat projecten die in aanbouw zijn genomen nu eenmaal moeilijk stil gelegd kunnen worden. De vraag naar ruimte valt dan ook te snel weg ten opzichte van de mate waarin hier met regulatie van aanbod op geanticipeerd kan worden. Maar ondanks de stijging van het aanbod reageert de markt wel. Dat is zichtbaar in het groeitempo van het aanbod, dat in de tweede helft van 22 sterk is afgevlakt. Er worden dan ook nauwelijks meer projecten op risico in aanbouw genomen. Wat dat betreft heeft de markt veel geleerd van eerdere perioden van laagconjunctuur, toen ondanks stijgend aanbod de nieuwbouwproductie hoog bleef. Dat het tempo van het stijgende aanbod zo hoog lag, komt onder andere doordat bedrijven uit de ICT-sector, en in mindere mate de financiële en zakelijke dienstverlening, op grote schaal reorganisaties doorvoerden. Sommigen van deze bedrijven hebben bovendien faillissement aan moeten vragen. Door inkrimping bij sommige bedrijven en faillissementen bij andere, is er meer aanbod op de markt gekomen. Omdat deze bedrijven bovendien in grote mate op de groei aangehuurd hadden, is er een dubbel effect ontstaan. Dat deel is namelijk vaak in onderhuur eveneens op de markt gekomen. Het huidige aanbod is echter wel veel meer regionaal verspreid, ook buiten de grootstedelijke agglomeraties. Waar tot voor kort alleen in grote steden op grote schaal op risico werd gebouwd, zien we dat een toenemend aantal projectontwikkelaars dat nu ook in middelgrote steden aandurft. De snelle toename van het aanbod wordt dan ook deels verklaard door deze grotere regionale spreiding. De verruimende markt leidt tot druk op de huurprijzen, die deels verpakt wordt in incentives bij huurcontracten. Dit proces zal zich in 23 voortzetten. Naar de verwachting van FGH Bank zal hierdoor een verdere vervangingsvraag plaatsvinden van bedrijven die van minder aantrekkelijke locaties willen verhuizen naar kwalitatief goede locaties. Het verschil in kwaliteit zal daarmee in toenemende mate onderscheidend worden bij locatiebeslissingen. Daarnaast verwacht FGH Bank dat huisvesting terug op de agenda van ondernemers komt. Hoewel veel bedrijven het gebouw nog steeds als onderdeel van de corporate identity zullen beschouwen en daaraan belang zullen blijven hechten, zal er in tegenstelling tot een paar jaar geleden wel weer kritisch gekeken worden naar het kostenplaatje dat hieraan hangt. A1-winkellocaties nog altijd gewild Nederland heeft op de bedrijfsruimtemarkt een positie te verdedigen. Het gedaalde consumentenvertrouwen heeft op de koop krachtige consumenten. Dit zal van invloed zijn op de A1-winkel locaties nog niet geleid tot een stagnatie van de omzetten, en in het verlengde daarvan op de huurprijzen. vraag naar ruimte. Sterker nog, deze vraag is nog steeds De effecten die in de binnensteden reeds langzaam zichtbaar groot. Zowel Nederlandse ketens die streven naar werden, zullen zich daarom in 23 nog duidelijker schaalvergroting als buitenlandse ketens die een plek op de manifesteren. Nederlandse markt willen veroveren, zijn onverminderd op zoek naar toplocaties. Vooral grotere winkeloppervlaktes Kwaliteit vestigingsklimaat bepalend voor zijn daarbij een schaars goed, hetgeen tot uitdrukking komt bedrijfsruimtemarkt in de nog steeds stijgende huurprijzen op de beste locaties Op de bedrijfsruimtemarkt ontstaat steeds meer een in de meeste binnensteden. Ook de binnenkant van het tweedeling. Enerzijds is er nog altijd behoefte aan goed A2-winkelgebied weet van deze schaarste te profiteren. bereikbare, flexibele en multi-functionele bedrijfsruimten De huurprijzen liggen hier doorgaans lager dan op de beste van hoge kwaliteit. Leegstand is in dit soort panden beperkt locaties, maar het aantal passanten en de potentiële aanwezig en vooral conjunctureel van aard. In dit segment omzetten zijn hoog. zijn dan ook nauwelijks prijsdalingen waar te nemen. Dat er toch een langzame kering van het tij plaatsvindt, is Anderzijds groeit de leegstand van verouderde bedrijfsruimte te merken aan de buitenrand van de A2- en B-locaties en de gestaag, met name in het midden- en grootschalig segment. aanlooproutes naar de binnensteden. De veranderende Deels zal dit aanbod bij een aantrekkende markt weer economische conjunctuur, maar ook de invloed van de opgenomen kunnen worden, maar het deel dat structureel concurrentie van de volumineuze detailhandel aan de leeg staat wordt steeds groter. De kans dat hiernaar op de randen van de steden, hebben duidelijk hun weerslag op de korte termijn vraag ontstaat, is gering. Bestaande locaties overlevingskans van winkelbedrijven op de minder goede worden desalniettemin vaak ten onrechte afgeschreven. locaties van de binnensteden. In toenemende mate wordt De herontwikkeling van oudere locaties voor nieuwe daar dan ook leegstand waargenomen. bedrijfsfuncties, dan wel voor andere functies, blijft actueel. Bovendien lossen de huidige problemen op verouderde De schaalvergroting aan de stadsranden op PDV/GDVlocaties zet onverminderd voort. FGH Bank verwacht dat nieuwe locaties pleit FGH Bank dan ook voor prioriteit aan locaties zich niet vanzelf op. In plaats van de aanleg van tussen deze locaties de komende jaren een toenemende herontwikkeling van bestaande gebouwen en locaties. concurrentie gaat ontstaan. Oudere locaties en locaties met Nederland heeft het laatste decennium de vruchten geplukt een te geringe schaalgrootte zullen het daarbij moeilijk gaan van de toenemende globalisering. Veel internationale krijgen. bedrijven hebben de voordelen van Nederland ingezien: de Detaillisten zullen in 23 te maken krijgen met minder gunstige geografische ligging, het hoogwaardige arbeidspotentieel, het aanbod van goede locaties, het gunstige V isie 4 5

5 De hausse op de woningmarkt is voorbij; kopers wachten af. V isie FGH Va s t g o e d b e r i c h t 23 Knooppuntlocaties rond zowel openbaar vervoer als hoofdwegen blijven aantrekkelijk. fiscale klimaat en de relatief stabiele politiek. Diverse buitenlandse bedrijven hebben kantoren, distributiecentra en productiefaciliteiten in Nederland gevestigd, of Nederlandse bedrijven overgenomen. Voor de werkgelegenheid heeft dit bijzonder positief uitgepakt. Nederland heeft nu dan ook een positie te verdedigen. Deze positie heeft echter ook een keerzijde: in toenemende mate wordt Nederland afhankelijk van internationale bedrijven. En juist bij deze bedrijven worden strategische locatiekeuzes op afstand genomen en is de emotionele binding met het vestigingsland ver te zoeken. De vertragingen in planprocedures, stijgende grondprijzen, uitstel van investeringen in infrastructuur, dalende arbeids productiviteit en discussies over het fiscale klimaat: het doet de populariteit van het Nederlandse vestigings klimaat geen goed. Wat met zorg is opgebouwd, staat steeds meer onder druk. Vraaggestuurde ontwikkelingen op woningmarkt noodzakelijk Ondanks een sterk gedaald vertrouwen bij consumenten zijn de prijzen op de woningmarkt in 22 verder gestegen. De verklaring daarvoor is tweeledig. De te lage nieuwbouwproductie zorgt voor een gebrek aan doorstroming en dat leidt tot een opwaartse druk vanaf de onderkant van de markt. Tegelijkertijd zorgt de lage hypotheekrente dat de maandlasten voor de duurder wordende woningen alsnog betaalbaar blijven. Wel is sprake van een veranderende situatie. Zo is de stijging van de huizenprijzen afgevlakt en staan woningen langer te koop dan in voorgaande jaren. Bovendien is het aanbod toegenomen. Steeds meer krijgt de markt het karakter van een vragersmarkt en is er voor kopers weer ruimte om te onderhandelen over de vraagprijs. In het topsegment van de markt laten de huizenprijzen inmiddels zelfs dalingen zien. De koopkracht van consumenten staat onder druk, de dalende koersen op de effectenbeurzen hebben het vermogen van particuliere beleggers aangetast en de stijgende werkloosheid leidt tot een zekere onrust bij potentiële huizenkopers. Daar komt bij dat prijs en kwaliteit in het duurdere prijssegment in vele gevallen onevenredig ver uit elkaar ligt. De gevolgen zijn waarneembaar: kopers wachten af en prijzen staan onder neerwaartse druk. De woningmarkt is volgens FGH Bank dan ook gebaat bij een verhoogde nieuwbouwproductie. De hoge grondkosten en lange planprocedures weerhouden dat echter. In tegenstelling tot nu toe moet deze productie bovendien worden gerealiseerd op locaties waar vraag naar is, in de vorm van het type woning waar ook behoefte aan is. Dat betekent meer stedelijke vernieuwing en minder aanbodgestuurde nieuwbouwontwikkeling op uitleglocaties. Herschikking portfolio biedt kansen Vastgoed in Nederland lijkt voor institutionele beleggers en buitenlandse investeerders aan charme te hebben ingeboet in 22. Daarentegen hebben particuliere beleggers en vastgoedbeleggingsfondsen juist meer geld gestoken in Nederlands onroerend goed. Particuliere beleggers gingen het afgelopen jaar op zoek naar stabiele en positief renderende beleggingsvormen, als alternatief voor de neergaande aandelenmarkt. De interesse in vastgoed steeg hierdoor sterk. Mede dankzij de laagblijvende rente is ook door vastgoedfondsen veel geïnvesteerd in Nederland. In tegenstelling tot pensioenfondsen en verzekeraars zijn zij veel beter in staat om anticyclisch te investeren. Hun kerncompetentie ligt immers bij vastgoed. Pensioenfondsen en verzekeraars zullen naar verwachting in 23 een deel van hun vastgoedposities afbouwen. Door de daling van de prijzen op de aandelenmarkt en de stijging in de prijzen in vastgoed en vastgoedfondsen, is de asset mix van de portfolio s namelijk verschoven. Een aanpassing in de beleggingsportefeuille is daarom te verwachten, waarbij vastgoed wordt afgestoten. Voor vermogende particulieren, maatschappen en vastgoedfondsen liggen hier aantrekkelijke kansen om vastgoed te verwerven. Daarbij laten de te behalen aanvangsrendementen een stijgend verloop zien. Deze stijging zal naar de mening van FGH Bank in 23 verder doorzetten. Stimulans creativiteit en ondernemerschap aan de basis Het afgelopen decennium is de vastgoedmarkt behoorlijk geprofessionaliseerd. Projectontwikkelaars, aannemers en corporaties ontwikkelen steeds grotere en complexere projecten. Daarbij verschuift de aandacht van gebouw naar gebiedsontwikkeling. De projecten worden onder andere mogelijk gemaakt door vastgoedfinanciers en eindbeleggers. Opvallend daarbij is de rol van de overheid. De eisen die worden gesteld liggen steeds hoger, waarbij van marktpartijen verlangd wordt dat zij zich blootstellen aan grotere financiële risico s. Daar is op zichzelf niets mis mee, want daarin schuilt de toegevoegde waarde van commerciële partijen. Een voorwaarde is dan wel dat er een klimaat wordt geschapen waarin het voor ondernemers ook aantrekkelijk wordt om te investeren. Helaas is dat lang niet altijd het geval. Enkele voorbeelden: verschillende overheidsorganisaties werken elkaar niet zelden tegen en belangen zijn vaak tegengesteld. Planprocedures vertragen projecten, maar verandering van wetgeving verloopt traag. Na jarenlange discussie over een nieuw ruimtelijk kader, de 5e Nota Ruimtelijke Ordening, is hierover vooralsnog geen duidelijkheid. De aangekondigde herziening van het belastingplan ten aanzien van het beperken van afschrijven op vastgoed door beleggers is weliswaar voorlopig van de baan, maar heeft al wel uitwerking gehad op de vastgoedsector. En door de parlementaire enquête naar de aanbestedings procedures in de bouwsector is de relatie tussen de overheid en marktsector verder op scherp gezet. Het is dan ook niet vreemd dat het proces van publiekprivate samenwerking (PPS) lijkt te stagneren. Waar de marktsector nu behoefte aan heeft, is een daadkrachtige en besluitvaardige overheid, die een kwalitatief hoogwaardig bestuur neerzet. En vooral een overheid die een omgeving creëert die creativiteit en ondernemerschap stimuleert. Want hierin ligt volgens FGH Bank de basis voor veel grote veranderingsprocessen die de komende jaren op de agenda staan. Kansen in het verschiet Op de vastgoedmarkt blijkt een focus op lange-termijnkwaliteit te lonen, waarbij kwaliteit zich laat vertalen in een combinatie van bereikbaarheid, locatie en gebouw. Functioneel aanwendbare gebouwen op knooppuntlocaties rond zowel openbaar vervoer als hoofdwegen blijven daarmee dus aantrekkelijk. Op dergelijke locaties is leegstand doorgaans conjunctureel van aard, en de waarde van het vastgoed blijft relatief op peil. Vanuit het perspectief op de lange termijn is het voor ontwikkelaars en beleggers juist in deze minder gunstige economische tijden verstandig om plannen voor te bereiden voor nieuwbouwontwikkelingen op dit type locatie. Bij een aantrekkende economie kan dan snel geanticipeerd worden door feitelijke realisatie van deze plannen. Daarnaast krijgt de problematiek van de leegstand op verouderde locaties een steeds structureler karakter. Doordat de mogelijkheden voor verkoop en verhuur van de betreffende panden steeds kleiner worden, komen dergelijke locaties sneller in aanmerking voor herstructurering. Vastgoedmarkten zijn zeer lokaal van aard. De verruiming van de markt wil niet per definitie zeggen dat nieuwe ontwikkelingen bij voorkeur kansloos zijn. Integendeel, er zijn nog diverse regio s en steden waar de verhouding tussen vraag en aanbod kansen biedt. Belangrijk is daarbij de regionale eigenschappen en kwaliteiten als uitgangspunt te nemen, en die te combineren met structuurveranderingen in markten en bedrijfstakken. Om die kansen te benutten, is het daarnaast van belang dat het accent meer op gebiedsontwikkeling komt te liggen. Ook voor vermogende particulieren, maatschappen en vastgoedfondsen die willen beleggen in vastgoed, zullen zich in 23 nieuwe mogelijkheden voordoen. De beschikbaarheid van vastgoed neemt toe, en bovendien zullen de aanvangsrendementen stijgen. Wel groeit het risico op langdurige leegstand; met name in verouderde kantoorpanden op slecht bereikbare locaties. Verder schuilt er in de sale- en leaseback constructies een kans. Deze constructies zullen de komende jaren alleen maar toenemen, omdat dit een relatief simpele maatregel is om meer middelen vrij te maken voor de core business van een bedrijf. Vastgoedbeleggers zullen bij laagblijvende rente hier natuurlijk optimaal gebruik van kunnen maken. Kortom: ondanks de neergaande economische conjunctuur zijn er nog wel degelijk kansen voor investeerders in vastgoed. Deze zijn bijvoorbeeld te vinden in het proces van herstructurering. Daarnaast zijn er in diverse regio s nog zeker nieuwbouwontwikkelingen mogelijk. En de vastgoedbeleggingsmarkt zal met een toenemende beschikbaarheid van vastgoed te maken krijgen. Wel nemen de risico s toe, bijvoorbeeld op leegstand. Kennis van en ervaring met commercieel vastgoed is in deze tijden dan ook cruciaal om deze kansen te kunnen waarnemen, maar bovenal ook om ze op een zinvolle wijze te kunnen benutten. Aan de andere kant vormen de inflexibiliteit van de arbeidsmarkt, de dalende arbeidsproductiviteit en de verminderde koopkracht voor consumenten serieuze bedreigingen. Bovendien staat de kwaliteit van het internationale vestigingsklimaat onder druk. Dit verdient meer aandacht, om de aantrekkelijkheid van Nederland als vestigingsplaats op lange termijn te kunnen behouden. FGH Bank vindt het dan ook belangrijk dat het nieuwe kabinet prioriteit verleent aan maatregelen die een evenwichtig herstel van de economie bevorderen en marktpartijen stimuleert tot investeringen. Utrecht, maart 23 directie FGH Bank N.V. V isie 6 7

6 Ontwikkelaars van kantoorruimte voorzichtiger. T r e n d s in d e K a n t o r e n m a r k t Ondanks tegenvallende economische groei en een neergaande markt, bestaat er toch nog vraag naar specifieke objecten met een hoge kwaliteit. Eind jaren negentig: aan de groei van de kantorenmarkt leek geen eind te komen. Beschikbaarheid van locaties voerde de boventoon, veel meer dan kwaliteit. Daar is de laatste twee jaar wel een ommekeer in gekomen. De eerste tekenen van deze omslag waren in de eerste helft van 21 al te ontwaren. Deze tendens heeft zich in 22 verder doorgezet. Terwijl in 2 nog sprake was van een extreem krappe markt, kunnen we stellen dat de situatie in twee jaar tijd sterk is veranderd. Het aanbod overheerst inmiddels de vraag, en de huidige kantorenmarkt vertoont alle kenmerken van een ware vragersmarkt. De kenmerken van het huidige aanbod Het aanbod bestaat voor een groot deel uit reeds bestaande voorraad; overwegend verouderde panden, die zich soms ook nog eens op locaties bevinden die minder goed aansluiten op de huidige eisen in de markt. De snelle toename van het aanbod, de toch plotselinge vraaguitval en het matige perspectief op snel herstel zullen er toe leiden dat het meer tijd kost om deze panden weer in de markt te zetten. Waarmee de marktomstandigheden van dit moment aantonen dat de kwaliteit van een pand én van de locatie van doorslaggevend belang zijn. In 22 werd iets meer dan 1,5 miljoen m 2 kantoorruimte op de vrije markt opgenomen, inclusief onderverhuur en kortlopende huurcontracten. In vergelijking met 21 is dat circa 17% minder; de grootste daling van de opname sinds Tegelijkertijd is het aanbod in 22 met 33% gestegen tot een niveau van 4,7 miljoen m 2. Dit betekent dat meer dan 11% van de totale kantorenvoorraad wordt aangeboden, waarvan een aanzienlijk deel ook daadwerkelijk leeg staat. Tussen regio s onderling doen zich daarbij grote verschillen voor. Opvallend is dat bijna alle steden in de noordvleugel van de Randstad grofweg de regio s Amsterdam, Utrecht, Amersfoort en Almere het aanbod snel hebben zien stijgen. In sommige van deze steden wordt inmiddels meer dan 2% van de voorraad te huur aangeboden. Heel anders is het beeld in steden als Rotterdam en Den Haag. Weliswaar nam ook hier het aanbod toe, maar met een totaal niveau van 5 tot 6% van de voorraad is hier nog steeds sprake van relatief stabiele markten. aanbod EN OpNamE VaN kantoorruimte in m 2 ( ) bron: VGM x 1. m Daarnaast wordt het huidige aanbod gekenmerkt door een substantiële toename van onderverhuur. De shake-out in de ICT-sector, en in mindere mate in de financiële en zakelijke dienstverlening, hebben onmiskenbaar aangetoond dat veel bedrijven hun groeiperspectieven te rooskleurig hebben ingeschat. Sommige van deze bedrijven verhuren nu delen van de ruimte die zij zelf hebben gehuurd, zoals bijvoorbeeld Cisco Systems of Dexia in Amsterdam. Andere bedrijven voeren grootschalige reorganisaties door of hebben door fusies minder behoefte aan ruimte. Voorbeelden hiervan zijn KPN, Getronics, CSM en ABN Amro. Een derde categorie bedrijven houdt het hoofd simpelweg niet boven water, waardoor de panden weer op de markt komen. In deze laatste categorie vallen bijvoorbeeld KPNQwest in Hoofddorp en CSS System Integrations. Huurprijsontwikkeling Ook in 22 is de tophuurprijs stabiel gebleven, een beeld dat we al sinds 2 zien en waar voorlopig geen stijging in te verwachten is. De hoogste prijzen worden nog steeds in de regio Amsterdam gerealiseerd, waarbij Schiphol-centrum en de Zuidas de absolute toplocaties zijn. Ondanks de tegenvallende economische groei, blijkt dat er voor specifieke objecten met een hoge kwaliteit in een neergaande markt toch tophuren te behalen zijn. Het aantal transacties in het topsegment neemt echter wel af, maar dit is te verklaren door de daling van het totale marktvolume. Andere toplocaties in Nederland zijn het centrum van Amsterdam, de Omval (Amsterdam-Amstel), Beatrixkwartier (Den Haag) en de Maliebaan in Utrecht. 1.5 De tophuurprijzen buiten de regio Amsterdam liggen echter 1. aanzienlijk lager. Zo liggen deze prijzen elders in de 5 Randstad op maximaal e 22,-/m 2, terwijl buiten de Randstad de huurprijzen niet hoger komen dan e 16,-/m T r e n d s in d e K a n t o r e n ma r k t aanbod opname De gemiddelde huurprijs in Nederland in 22 voor het eerst sinds midden jaren negentig gedaald. In 22 werd per 8 9

7 4 tophuurniveaus VaN kantoorruimte in NEdErlaNd (in EurO'S/m 2 ) bron: FGH bank vierkante meter gemiddeld e 15,- betaald. Ten opzichte van 21 is dat overigens een lichte daling (gemiddelde huurprijs 21: e 154,-/m 2 ). Daar komt echter wel bij dat in 22 het aantal incentives aanzienlijk is toegenomen. Exacte cijfers hierover zijn niet voor handen, maar het lijkt inmiddels eerder regel dan uitzondering dat huurders voordelen uitonderhandelen. Deze voordelen betreffen meestal een huurvrije periode (circa 6 maanden op een tienjarig huurcontract), dan wel een korting op de inrichting van de ruimte. Het voordeel kan zo oplopen tot 5-1% van de huurprijs. De feitelijke kosten voor huisvesting laten dan ook wel degelijk een dalende lijn zien. Non-profit: verdienstelijke sector In perioden van laagconjunctuur zijn non-profit organisaties doorgaans een constante factor in de vraag naar ruimte. Dat zagen we bijvoorbeeld ook in /, toen meer dan 5% van de ruimte werd opgenomen door overheidsbedrijven, dan wel instellingen zonder commercieel oogmerk. Na een daling van het aandeel van non-profit organisaties in de tweede helft van de jaren negentig, is hier in 22 juist weer een stijging in te signaleren. Weliswaar ligt de opname door deze non-profit organisaties nog niet op hetzelfde niveau als begin jaren negentig, maar met een aandeel van ruim 4% komt het toch al aardig in de buurt. marktaandeel NON-prOfit (in % VaN totale OpNamE) bron: FGH bank Al is de hoge ruimtevraag van de non-profit sector weliswaar in perioden van laagconjunctuur een constante factor gebleken, toch lijkt de huidige stijging van het marktaandeel in de totale opname opmerkelijk. Deze ontwikkeling is namelijk tegenstrijdig met beleid dat door het kabinet Balkende ingezet is om juist te snijden in het overheidsapparaat. De vacaturestop bij het Ministerie van Justitie is daarvan een van de meest in het oog springende maatregelen. Maar ook andere ministeries zijn terughoudender in hun personeelsbeleid. Het marktaandeel van 4% komt dan ook niet voor rekening van de Rijksoverheid, maar is teweeg gebracht door een behoefte aan ruimte van internationale organisaties, zelfstandige overheidsdiensten, lagere overheden (in het bijzonder gemeenten) en semi-overheidsinstellingen. Enkele voorbeelden hiervan zijn transacties zoals die van het UWV (6. m 2 in Amsterdam en 25. m 2 in Heerlen), het European Patent Office (23. m 2 in Rijswijk), de Immigratie en Naturalisatiedienst (IND, diverse transacties), de Algemene Inlichtingen en Veiligheidsdienst (11.7 m 2 in Leidschendam) en de Belastingdienst (1. m 2 in Almelo). In vergelijking tot begin jaren negentig waren het destijds juist de Haagse ministeries die belangrijke herhuisvestingbeslissingen namen. Voor 23 ligt het in ieder geval in de lijn der verwachting dat het marktaandeel van de nonprofitsector onverminderd hoog blijft. Ten eerste omdat een aantal instellingen nog steeds op zoek is naar ruimte, en ten tweede ook omdat een toename van de vraag bij commerciële bedrijven op korte termijn niet te verwachten is. Huidige situatie in perspectief Al met al is de exorbitante stijging van het aanbod in 22 gecombineerd met de forse daling van de opname, koren op de molen van de pessimisten. Het blijft natuurlijk moeilijk te verklaren dat in een periode van ruim anderhalf jaar het aanbod van kantoorruimte zo snel is gegroeid, terwijl daar toch al eerder voor gewaarschuwd is. Een vergelijking met eerdere perioden van laagconjunctuur laat echter zien dat de situatie op dit moment niet fundamenteel slechter is. VErHOudiNg aanbod/opname VaN kantoorruimte in NEdErlaNd ( ) bron: FGH bank 3,5 3, 2,5 2, 1,5 1,, De figuur laat zien dat de markt in 22 behoorlijk is verruimd en dat dit proces zich veel sneller voltrok dan begin jaren negentig. De verhouding tussen aanbod en opname is echter vergelijkbaar met de situatie midden jaren tachtig en ligt maar iets hoger dan in de vorige periode van laagconjunctuur (/). In de tussenliggende jaren is de markt echter sterk veranderd, professioneler geworden. Waardoor het tempo van de marktverruiming ook verklaarbaar is. Ten eerste is de vrije markt (aandeel huur) sterk gegroeid, waardoor ook het aantal partijen dat professioneel op de vastgoedmarkt opereert, is toegenomen. Ten tweede is de regionale spreiding sterk gestegen. Waar tien jaar geleden buiten de vier grote steden nauwelijks op risico werd ontwikkeld, is dat beeld nu anders. De toename van het aanbod is dan ook niet puur toe te schrijven aan de grote steden, maar juist aan de randgemeenten in de grootstedelijke agglomeraties en de middelgrote steden buiten de Randstad. Deze steden hebben de laatste jaren relatief gezien de grootste stijging van de bouwproductie laten zien. De ongewoon sterke stijging van het aanbod is daarom niet alleen te wijten aan het verslechterde marktklimaat in Nederland, maar hangt ook samen met de toename van vastgoedpartijen op de markt die in veel meer steden (op risico) kantoren zijn gaan ontwikkelen. doorgevoerd en kritisch naar de benodigde ruimte gekeken. De verhuisgeneigdheid van bedrijven is dan ook afgenomen. Zo heeft volgens een enquête van de Nederlandse Vereniging van Bouwondernemers momenteel slechts 7% van de bedrijven verhuisplannen. Naar de verwachting van FGH Bank zal de groei van het aanbod in 23 afvlakken. Er zullen, op een enkele uitzondering na, weinig nieuwbouwprojecten op risico worden gestart, waardoor het bestaande aanbod meer kans krijgt opgenomen te worden. De prijzen blijven door de ruimte van de markt onder neerwaartse druk staan. In eerdere FGH Vastgoedberichten is aangeven dat de snelle groei van de kantorenmarkt ook een keerzijde kent. Kantoren worden door gebruikers meer en meer afgerekend op kwaliteit, waarbij kwaliteit vooral een combinatie is van gebouw- en locatiekenmerken. In het aanbod wordt dat onderscheid de komende jaren steeds duidelijker. Zo is veel leegstand in nieuwbouw conjunctureel van aard, en zal deze bij een aantrekkende markt zonder al te veel problemen weer opgenomen kunnen worden. Zorgwekkender is de leegstand in oudere gebouwen op solitaire locaties. Het zal in de komende jaren veel moeilijker worden om hiervoor nieuwe gebruikers te vinden. Daar komt bij dat de concurrentie de komende jaren groter wordt. In bijna alle grotere gemeenten liggen plannen voor nieuwe kantoorontwikkelingen klaar, variërend van realistisch tot zeer ambitieus. Daadwerkelijke realisatie van deze plannen kan in sommige steden tot een ontwrichting van het marktevenwicht leiden. Wat dat betreft is coördinatie van nieuwbouwplannen op (boven)regionaal niveau wenselijk en in sommige situaties zelfs pure noodzaak. T r e n d s in d e K a n t o r e n ma r k t De ruimte in de markt wordt regelmatig weergegeven als de verhouding tussen aanbod en opname. Daarbij is een markt in evenwicht bij een niveau van 1,5 tot 2 punten, en kan bij een niveau lager dan 1,5 punten van een krappe markt gesproken worden. Als de verhouding hoger ligt dan 2 punten wijst dat juist op een ruime markt. In het figuur op pagina 11 is deze verhouding in beeld gebracht. Conjunctureel of structureel? Vooralsnog ligt een sterk herstel van de vraag naar kantoorruimte in 23 niet voor de hand. De economie herstelt minder snel dan begin 22 nog werd verwacht, mede als gevolg van blijvende mondiale onrust. Zowel bedrijven als consumenten zijn dan ook somber gestemd. En voor een significant herstel van de vraag zal toch eerst de economie aan moeten trekken. Ondertussen kampt op dit moment nog een groot aantal bedrijven met een personele overbezetting, en worden er kostenbesparende maatregelen 1 11

8 Structuurverandering in de foodsector. T r e n d s in d e W i n k e l m a r k t De afkoeling van de economie die in 21 is ingezet, heeft zich doorgezet naar 22 en daarbij ook de winkelmarkt niet ongemoeid gelaten. Nadat de winkelmarkt jarenlang door stijgende omzetten een periode van bloei heeft gekend, lijkt aan deze hoogtijdagen voorlopig een einde te komen. Zo is het aanbod op de winkelmarkt eind 22 opgelopen tot 73. m 2. Dit lijkt op een voorraad van circa 22 miljoen m 2 gering, maar in vergelijking tot voorgaande jaren ligt het op een duidelijk hoger niveau. Deze stijging werd al aan het eind van 2 ingezet. Hoewel de vraag naar goede A1-locaties nog steeds aanwezig is, zijn het met name de B-locaties en aanlooproutes naar de binnensteden die in veel steden met een toenemende leegstand worden geconfronteerd. Desondanks nemen de plannen voor nieuwbouw nog steeds toe, terwijl het aantal winkelmeters per inwoner met 1,4 nu al tot de top van Europa behoort. Op B-locaties worden daarentegen geen sterke autonome stijgingen van de huurprijzen meer waargenomen. De markt is hier duidelijk ruimer geworden en daarmee is ook het verschil met de top van de markt toegenomen. Meer concurrentie door nieuwbouwontwikkelingen De komende jaren zal de winkelmarkt in Nederland verder veranderen. Zowel in de stedelijke centra als langs de randen van de steden zal een groot aantal nieuwe locaties worden gebouwd. In totaal is sprake van plannen voor 1,7 miljoen m 2 aan nieuwe winkelprojecten, en 1,3 miljoen m 2 aan plannen op PDV/GDV-locaties. Opgeteld beslaat dat dus zo n 3 miljoen m 2 nieuwbouw. In plaats van een uitbreidingsmarkt, bestaat het risico dat we bij een ongecontroleerde ontwikkeling van deze plannen steeds meer met een vervangingsmarkt te maken gaan krijgen. Dat leidt tot toenemende concurrentie en een druk T r e n d s in d e W i n k e l ma r k t Marktomstandigheden weerslag op Het is nog steeds dringen op A1-locaties. consumentenvertrouwen In het kielzog van de krimpende economie is in 22 het consumentenvertrouwen sterk gedaald. Dit in tegenstelling tot 21, waar het vertrouwen nog relatief op peil bleef door een aanhoudend hoge koopbereidheid. Inmiddels is echter voor het eerst sinds jaren de werkloosheid weer opgelopen hetgeen het sentiment bij consumenten negatief beïnvloed heeft. Men is in 22 duidelijk voorzichtiger geworden in het doen van vooral grote uitgaven. Daarnaast is door de forse daling van de koersen op de effectenbeurzen de koopkracht van particuliere beleggers aangetast, wat het sentiment en de bestedingsdrang bij consumenten eveneens negatief heeft beïnvloed. In het licht van dit alles hebben de gestegen consumentenprijzen de situatie op de winkelmarkt geen goed gedaan. Al is volgens DNB de invloed van de euro op de inflatie zeer gering (maximaal,6%), en is de feitelijke inflatie in Nederland ten opzicht van 21 zelfs gedaald (van 4,5 naar circa 3,5%), in de perceptie van de consumenten worden zij geconfronteerd met stevige prijsstijgingen. ONtwikkEliNg VaN HEt consumentenvertrouwen (-22) bron: cbs consumentenvertrouwen economisch klimaat Koopbereidheid tophuurniveaus VaN winkelruimte in NEdErlaNd (in EurO S/m 2 ) bron: FGH bank Huurontwikkeling 1.6 De afgelopen jaren hebben de tophuren op A1-locaties forse 1.4 stijgingen laten zien. Dit werd veroorzaakt door de grote vraag naar winkelruimte op dergelijke locaties, onder andere van buitenlandse ketens, zoals Zara, H&M, Mango en Media Markt. In 22 zijn de huren op toplocaties verder door gestegen. Zo ligt het tophuurniveau van de duurste locatie in Nederland de Kalverstraat in Amsterdam inmiddels op circa e 1.5,-/m 2. Voor specifieke objecten worden incidenteel zelfs prijzen tot boven e 1.7,-/m 2 gesignaleerd

9 Lange termijn investeringsklimaat verdient hoogste prioriteit. T r e n d s in d e B e d r i j f s r u i m t e m a r k t op de bezettingraden op de Nederlandse winkelmarkt. In die situatie zullen locaties met een goede bereikbaarheid, voldoende parkeergelegenheid, voldoende schaalgrootte en een gevarieerd aanbod aan (winkel)voorzieningen in toenemende mate kleinere, bestaande winkelcentra verdringen. Ondersteuning aan lokale ondernemers Een blijvend risico voor de binnensteden is de vervlakking van het aanbod onder andere door steeds toenemende filialisering. Weliswaar neemt het aantal (buitenlandse) ketens toe, maar omdat het onderscheidend vermogen van deze ketens gering is, draagt dat niet bij aan meer variëteit van het winkelaanbod. Om de voortgaande filialisering te doorbreken, kunnen lokale, zelfstandige ondernemers inmiddels een beroep doen op het MKB garantiefonds detailhandel. Zij krijgen hierdoor meer kansen om bijvoorbeeld een plekje te veroveren in de grotere nieuwbouwprojecten in binnensteden. Daarnaast kopen gemeenten als Groningen en Maastricht inmiddels actief winkelpanden in het stadscentrum op, waar zelfstandige winkelondernemers tegen relatief lage huurprijzen ruimte kunnen huren. De initiatieven zijn gebaseerd op een streven naar behoud van diversiteit en onderscheidend vermogen van de verschillende binnensteden. Zonder initiatieven als deze, zal de verschraling van de diversiteit verder doorzetten. Desondanks blijft het maar de vraag of de ingezette tendens van schaalvergroting op de winkelmarkt om te keren is. Er blijkt toch vaak een verschil te bestaan tussen wat mensen zeggen en wat ze daadwerkelijk doen. Zo zullen veel consumenten best waarde hechten aan kleine speciaalzaken, maar voor het gemak zal toch een groot deel van de aankopen gedaan worden in de grotere warenhuizen. In de huidige maatschappij waarin bijna iedereen een druk en hectisch leven leidt, zijn gemak en de daarmee vaak gepaard gaande tijdbeparing nu eenmaal belangrijke drijfveren voor het menselijk handelen. Veranderingen in de foodsector De beweging van de schaalvergroting op de winkelmarkt zien we sterk terug bij de supermarktketens. De grote jongens op deze markt zoals bijvoorbeeld Konmar (Laurus), C1 (Schuitema) en Albert Heijn (Ahold), ontwikkelen nieuwe filialen die circa 4. m 2 groot worden, en daarmee drie tot vier maal groter zijn dan een gemiddelde supermarkt. Denk hierbij bijvoorbeeld aan de in 22 geïntroduceerde AH XL-formule. De introductie van dergelijke concepten roept echter op lokaal niveau heftige weerstand op, omdat voor het bestaansrecht van supermarkten in wijk- en buurtwinkelcentra wordt gevreesd. Hierdoor loopt de invoering in veel gemeenten vertraging op. Tegelijkertijd zien we dat dezelfde ketens ook een beweging in een tegengestelde richting maken. In het kader van de maatschappij die steeds individualistischer is geworden, proberen de supermarkten ook steeds specifieker in te spelen op de verschillende winkelmotieven die nu eenmaal bij verschillende consumenten bestaan. Zo wil Albert Heijn vóór 27 als tegenhanger van het XL-concept 17 AH To Go s ontwikkelen: kleine winkels met een beperkt en op passanten gericht assortiment. Voorbeelden hiervan zijn reeds te vinden op de grotere stations, bij benzineverkooppunten, in ziekenhuizen en in sommige binnensteden. Kortom: de schaalvergroting gaat tegelijkertijd gepaard met een schaalverkleining op specifieke concentraties. De spin-off van deze beweging is dat het weer kansen biedt voor andere bedrijven. Zo opent Spar de komende drie jaar 15 tot 2 nieuwe buurtsupermarkten in kleinere dorpen en kernen. Maar ook Hema, Postbank en Rabobank ontwikkelen initiatieven om het voorzieningenniveau sterk uit te breiden. Tegenwerkende krachten beïnvloeden bestedingen Voor wat de nabije toekomst betreft, is een sterke stijging van de consumptieve bestedingen niet te verwachten. Allereerst omdat het consumenten vertrouwen sterk is gedaald, en mensen de effecten van de afgekoelde economie langzaam beginnen te voelen. Ten tweede zal de koopkracht in 23 niet of nauwelijks stijgen. Een en ander heeft een toenemende druk op de detailhandelsomzetten tot gevolg. Tegelijkertijd zal de komende tijd, zoals eerder aangegeven, een aanzienlijke hoeveelheid nieuwe winkelruimte opgeleverd worden. Hierdoor dreigt een zekere mate van overbewinkeling. In de ogen van FGH Bank zal dat vooral voor bestaande, verouderde winkelcentra negatieve gevolgen hebben. Desalniettemin is er ook een positieve ontwikkeling, namelijk de dalende lijn van de inflatie. Naar verwachting zal deze lijn doorzetten. Bovendien is de rente op consumptieve kredieten laag, wat het voor consumenten makkelijker maakt om op krediet aankopen te doen. De bedrijfsruimtemarkt maakt al sinds 2 moeilijke tijden door. En met het oog op het economische klimaat is het niet verrassend dat de markt verruimd is en dat het aanbod sterk is gestegen. Wel opmerkelijk is het tempo waarmee het aanbod is gestegen. Eind 22 werd bijna 6 miljoen m 2 aan bedrijfsruimte op de vrije markt aangeboden. Een absoluut recordniveau. Nog niet eerder stond zoveel ruimte in Nederland te huur. Ten opzichte van een jaar geleden hebben we te maken met een stijging van ruim 43%, terwijl in vergelijking met 2 het aanbod zelfs nagenoeg is verdubbeld. Hoe kan het aanbod nu zo snel zijn gestegen? Een combinatie van meerdere factoren ligt hieraan ten grondslag. Ten eerste is er op dit moment bij bedrijven weinig behoefte aan uitbreiding van de activiteiten. Sterker nog, veel bedrijven voeren een beleid om de kosten naar beneden te brengen, wat juist gepaard gaat met een verlies aan arbeidsplaatsen. Daarbij is de vraag naar producten afgenomen, waardoor een deel van het machinepark stil ligt. Van uitbreidingsinvesteringen was dan ook nauwelijks sprake in 22. Een tweede reden voor de snelle stijging van het aanbod is te vinden in een ontwikkeling die de afgelopen tien jaar al speelt: de professionalisering van de markt. Steeds meer ontwikkelaars en beleggers hebben zich in die periode op de bedrijfsruimtemarkt gericht. Zo steeg bijvoorbeeld eind jaren negentig de nieuwbouwproductie snel, waarbij ook projecten op risico werden gestart. Op zichzelf konden deze projecten nog wel worden afgezet, maar vooral in de gebouwen die achter werden gelaten ontstond veel aanbod. Daarbij ging het veelal om panden die minder goed aansloten op de markteisen die destijds golden. Het aanbod op de bedrijfsruimtemarkt wordt daardoor ook nu nog sterk gedomineerd door bestaande, veelal verouderde panden, op verouderde bedrijventerreinen. Tot slot zijn in deze periode van laagconjunctuur de minder positieve gevolgen van het schaalvergrotingsproces aan het licht gekomen. Het gemiddelde oppervlak van bedrijfshallen en distributiecentra is de afgelopen tien jaar aanzienlijk groter geworden. Nu ook deze centra zich niet aan het veranderend economisch tij kunnen onttrekken, loopt het aanbod in vierkante meters snel op. Daar staat tegenover dat dit vooral conjuncturele leegstand betreft en dat dit aanbod bij een aantrekkende markt relatief eenvoudig opgenomen zal kunnen worden. Prijsontwikkeling Parallel aan het stijgende niveau van het aanbod, staan de huurprijzen in de bedrijfsruimtemarkt onder druk. Dat geldt niet zozeer voor de top van de markt, maar wel voor objecten in het middensegment en aan de onderkant van de markt. De keuzemogelijkheden voor bedrijven in die categorie worden groter, wat in de dalende prijzen tot uiting komt. Overigens is de top van de markt stabiel gebleven op een niveau van e 75,-/m 2 en worden er voor specifieke objecten en gebouwen met een groot aandeel kantoorruimte ook nog wel hogere prijzen gehaald. De gemiddelde huurprijs in 22 bedroeg e 52,-/m 2, hetgeen een marginale daling betekent ten opzichte van 21, toen e 53,-/m 2 moest worden betaald. Er zijn grote verschillen in de prijsontwikkeling per regio. Zo lieten Flevoland en Zuid-Holland in 22 een stijging van de gemiddelde huurprijs zien, terwijl in de overige provincies de huurprijzen daalden. De grootste dalingen zijn geregistreerd in Zeeland, Groningen en Overijssel, hetgeen verklaarbaar is door het relatief geringe aantal transacties in deze provincies. Hierdoor zijn specifieke factoren, zoals de kwaliteit van het gebouw, de locatie en de vraag of sprake is van nieuwbouw of bestaande bouw, van grotere invloed op het huurprijsniveau. Desondanks is er in de meeste provincies sprake van een dalende huurprijsontwikkeling op de bedrijfsruimtemarkt, ook voor provincies met een grotere bedrijfsruimtemarkt, zoals Noord-Holland, Utrecht, Noord-Brabant en Limburg. De daling van de huurprijzen is hier met maximaal 7% echter minder sterk dan in de eerder genoemde provincies. Vertrouwen op de proef gesteld tophuurniveaus VaN bedrijfsruimte in NEdErlaNd -22 (in EurO S/m 2 ) bron: FGH bank T r e n d s in d e B e d r i j f s r u i mt e ma r k t

10 De onderkant van de markt wordt overspoeld met incourant aanbod: oude locaties met veel leegstand en weinig nieuw perspectief VEraNdEriNg gemiddelde HuurprijS per provincie (22 ten OpzicHtE VaN 21; in procenten) bron: FGH bank flevoland zuid-holland limburg Noord-brabant Noord-Holland drenthe utrecht friesland gelderland Overijssel groningen zeeland In de eerste helft van 22 groeide de economie niet, waarna in de tweede helft een lichte verbetering optrad. Dat de economie in 22 nog kon groeien is voornamelijk te danken aan de toename van de consumptieve bestedingen. Het bedrijfsleven vertoonde minder goede cijfers. Zo daalden de investeringen door bedrijven en nam ook de export af. Een stijgend aantal bedrijven heeft dan ook kostenbesparende maatregelen moeten doorvoeren, wat zich onder ander uitte in een toename van de werkloosheid tot bijna 2,5% van de beroepsbevolking aan het einde van 22. De arbeidsproductiviteit staat nog steeds onder neerwaartse druk. Vooral de inflexibiliteit van de Nederlandse arbeidsmarkt is daaraan debet. Gezien de moeizame onderhandelingen tijdens het Najaarsoverleg lijkt bovendien de conclusie gerechtvaardigd dat de sociale partners alleen maar verder uit elkaar zijn komen te staan. Een herstel van de economie zal zich mede daardoor minder snel voltrekken dan in bijvoorbeeld de Verenigde Staten. Doordat de euro ten opzichte van de dollar in 22 sterk in waarde is gestegen, komt daarnaast de internationale concurrentiepositie van Europa verder onder druk te staan. Men kan wel stellen dat het vertrouwen van producenten op de proef wordt gesteld. Na een aanvankelijke stijging van het vertrouwen in de economie gedurende de eerste drie maanden van 22, viel het daarna weer terug. In juli was er wederom een opleving te bespeuren en voor het eerst sinds februari 21 stond het producenten vertrouwen weer op een positief niveau. Tegenvallende order portefeuilles en een verslechterende concurrentiepositie zorgden ervoor dat het sentiment onder ondernemers na de zomer toch weer negatief werd. Maar voor 23 wordt een licht herstel van het vertrouwen verwacht. De meest pijnlijke maatregelen door bedrijven zijn immers inmiddels genomen, waardoor de structurele positie van een groot aantal bedrijven er langzaamaan op vooruit gaat. Concurrentiepositie: de hoogste prioriteit In internationaal perspectief heeft de Nederlandse economie de afgelopen tien jaar een uitstekende ontwikkeling doorgemaakt. Zo behoort het Nederlandse bedrijfsleven tot de belangrijkste buitenlandse investeerders in de wereld. Tegelijkertijd is Nederland een aantrekkelijk vestigingsland gebleken voor buitenlandse bedrijven die de laatste jaren dan ook veel nieuwe kantoren, distributiecentra en productievestigingen in Nederland geopend hebben. Bovendien is het aantal arbeidsplaatsen behoorlijk gegroeid. Mede door deze buitenlandse investeringen is een proces van schaalvergroting ontstaan en zijn nieuwe typen locaties ontwikkeld. Het veranderend economisch perspectief legt echter ook de risico s van deze ontwikkelingen bloot. De toename van het aantal buitenlandse bedrijven, het proces van internationalisering en de schaalvergroting leiden ertoe dat beslissingen over investeringen steeds meer buiten Nederland en op grond van rationele beslissingen worden genomen. De emotionele binding met het land van vestiging is immers niet of nauwelijks aanwezig. De (aangekondigde) sluitingen en verplaatsing van SCI (Heerenveen), Ericsson (Enschede) en Interbrew (Breda) zijn hiervan typerende voorbeelden. Gelukkig gaat het hier nog om incidenten. Wel zullen we ons er veel bewuster van moeten worden dat investeren in de kwaliteit van het vestigingsklimaat een blijvende opdracht is en dat de arbeidsproductiviteit structureel verhoogd zal moeten worden. In het licht van de ontwikkeling waarbij grenzen verdwijnen en de wereld steeds kleiner wordt, zal de concurrentie bovendien alleen maar gaan toenemen. Neem bijvoorbeeld de toetreding van tien nieuwe lidstaten tot de Europese Unie in 24. Weliswaar biedt dit veel kansen voor Nederland vanwege een nieuwe exportmarkt, maar op loonkosten zullen we het moeten afleggen. De sleutel voor de toekomst van het Nederlandse bedrijfsleven ligt naar de mening van FGH Bank dan ook in het benutten van de geografische ligging en het creëren van een hoge toegevoegde waarde. Alleen investeren in nieuwe bedrijventerreinen en in infrastructuur zal niet voldoende blijken te zijn. Even belangrijk zijn de aandacht voor scholing, investeringen in R&D, een fiscaal aantrekkelijk investeringsklimaat, een juridisch en politiek stabiele omgeving en bovenal een competitieve omgeving. ONtwikkEliNg VaN HEt producentenvertrouwen (199-22) bron: cbs De vraag naar vastgoed is hier uiteindelijk een afgeleide van. Kwaliteitsverbetering en herstructurering blijven een must In eerdere FGH Vastgoedberichten is gewezen op de groeiende tweedeling in de bedrijfsruimtemarkt. Aan de ene kant is er een deel van de markt dat uiterst aantrekkelijk en courant is. Deze markt bestaat uit panden die op goed bereikbare locaties liggen, multifunctioneel inzetbaar zijn en bovenal aansluiten op de eisen van gebruikers. Dit marktsegment is de laatste jaren sterk gegroeid en in toenemende mate in trek bij projectontwikkelaars en beleggers. De risico s voor dit segment zijn gering en vooral conjunctureel van aard. Tegelijkertijd wordt de onderkant van de markt overspoeld met incourant aanbod: oude locaties met veel leegstand en weinig nieuw ondernemerschap, waardoor het gros van de panden op deze locaties zich inmiddels in een vicieuze cirkel bevindt. Bovendien komen voor mogelijke gebruikers van bovengenoemde panden steeds meer andere alternatieven beschikbaar, waardoor de kans dat de verouderde bedrijfsruimten opnieuw in gebruik genomen worden, steeds kleiner wordt. Om dit te doorbreken moet veel meer in kansen van herontwikkeling worden gedacht, in tegenstelling tot het denken in bedreigingen en risico s hiervan. Een belangrijke kans is bijvoorbeeld het transformeren van oude locaties voor nieuwe functies. In bestaande stedelijke structuren kunnen in dat geval uitstekende nieuwbouwlocaties voor woningen, kantoren en overige voorzieningen worden ontwikkeld. Het gebeurt al wel, vooral in de grote steden, maar er bestaat een gigantisch potentieel dat nu voor een groot gedeelte ongebruikt wordt gelaten. T r e n d s in d e B e d r i j f s r u i mt e ma r k t 16 17

11 De verkooptijd van woningen is in 22 wederom gestegen. T r e n d s in d e W o n i n g m a r k t In 22 werd de Nederlandse woningmarkt nog altijd gekenmerkt door een mismatch tussen vraag en aanbod, zowel in kwalitatieve als in kwantitatieve zin. De oorzaak hiervan is grotendeels te vinden in een beperkte oplevering van nieuwbouwwoningen, voornamelijk in het middeldure tot dure segment. Hierdoor komt de vereiste doorstroming op de woningmarkt simpelweg niet op gang, met als gevolg dat de gemiddelde huizenprijs wederom is gestegen. In 22 verliep deze stijging echter minder snel dan in voorgaande jaren. Dit is onder andere te verklaren door de minder rooskleurige economie die het consumentenvertrouwen heeft aangetast en tot een lagere koopbereidheid heeft geleid. Een ander effect is de opgelopen verkooptijd van woningen. Halt aan exorbitante prijsstijgingen Al vanaf 1985 vertoont de mediane verkoopprijs op de Nederlandse woningmarkt een stijgend verloop. Van een explosieve stijging zoals we aan het eind van de jaren negentig zagen, is inmiddels echter geen sprake meer. Steeg de mediane woningprijs in nog met 17% ten opzichte van het voorgaande jaar, in 22 ligt het groeicijfer op 4,6%. Dit betekent een afvlakkende groei van de huizenprijzen op een niveau dat net boven de inflatie ligt. De oorzaak hiervan is niet te vinden in een sterke verruiming van de woningvoorraad, maar in het consumentengedrag dat over het algemeen te typeren is als voorzichtig en een stuk kritischer dan in voorgaande jaren. Dit gedrag vertaalt zich ook in de manier waarop huizenkopers zich op de woningmarkt bewegen. Onder invloed van de onzekere economische tijden heeft zich inmiddels een afwachtende houding meester gemaakt van de woonconsument; een houding die bovendien nog eens versterkt wordt door een negatief vermogenseffect door sterk gedaalde waarde van beleggingsportefeuilles. Al deze bewegingen zorgen ervoor dat de woningmarkt langzaam verschuift van een verkopersmarkt naar een kopersmarkt, waarvan de toegenomen verkooptijd van woningen een van de kenmerken is. Zo is de verkooptijd van woningen ten opzichte van 21 wederom iets gestegen en besloeg eind 22 gemiddeld 6 dagen. Ter vergelijking: in de hoogtijddagen lag dit gemiddelde een stuk lager; 37 dagen in. Het segment tussenwoningen liet met een stijging van 5,6% de snelste toename van de prijzen zien. Eind 22 werd gemiddeld e 182. voor een dergelijke woning betaald. Hoekwoningen werden gemiddeld 4,8% duurder. Ook de prijsstijging in dit segment lag dus nog net boven het gemiddelde van de woningmarkt als geheel. De prijzen van vrijstaande woningen zijn in 22 een stuk minder snel gestegen, hetgeen verklaard wordt doordat binnen dit segment ook de dure woningen vallen, en juist naar deze categorie woningen de vraag inmiddels duidelijk verminderd is. De prijzen van vrijstaande woningen in het topsegment (> e 5.) staan zelfs onder neerwaartse druk. Een belangrijke veroorzaker van deze vraagreductie is het negatieve vermogenseffect van de beursmalaise die juist de bevolkingsgroep met de hogere inkomens het zwaarst heeft getroffen. Dit beeld wordt bevestigd door de verkooptijd van vrijstaande woningen die inmiddels is opgelopen tot gemiddeld maar liefst 13 dagen. Opvallend is eveneens dat de prijzen van appartementen een sterk afvlakkende groei laten zien. Jarenlang hebben ontwikkelingen als de individualisering en de vergrijzing binnen onze maatschappij voor een grote vraag naar dit segment woningen gezorgd. In 21 was de grootste stijging van prijzen dan ook in deze categorie te vinden. De vraag naar appartementen lag tot voor kort nog op een hoog niveau. Maar inmiddels is de vraag naar dit type woningen T r e n d s in d e W o n i n g ma r k t Onder invloed van onzekere economische tijden heeft zich inmiddels een afwachtende houding meester gemaakt van de woonconsument mediane prijsontwikkeling bestaande koopwoningen (in EurO S) bron: nvm Woningen totaal Tussenwoningen Hoekwoningen Vrijstaande woningen appartementen

12 wat afgenomen waardoor er enige verruiming is ontstaan. In 22 werden appartementen gemiddeld 4,1% duurder. Deze tendens heeft echter een conjuncturele achtergrond en is dus niet structureel van aard. Gezien de maatschappelijke lange-termijn-trends blijft er een behoorlijke markt voor appartementen bestaan. Verwacht wordt dat de huizenprijzen in het algemeen in 23 stabiliseren door hoogstens met de inflatie mee te provincies meer invloed op de verstedelijking krijgen. Een groot deel van de aandachtspunten uit deze nieuwe nota is echter controversieel verklaard, en werd om die reden niet meer voor de verkiezingen van 22 januari 23 door de kamer behandeld. De Wet op de Ruimtelijke Ordening wordt eveneens herzien om de overzichtelijkheid en snelheid van procedures te verbeteren. De vertraging bij grootschalige projecten zullen daarmee gereduceerd kunnen worden. stijgen. Reëel blijven de huizenprijzen daarmee gelijk. Het duurdere marktsegment zal echter moeten rekenen op een verdere daling van de verkoopprijzen. Beperking hypotheekrenteaftrek doeltreffend? Een steeds maar weer terugkerend onderwerp bij de verkiezingen blijft de hypotheekrenteaftrek. Ook in de Afname regionale verschillen De prijsverschillen tussen de Randstad en overig Nederland zijn aan het verkleinen. Dit wordt veroorzaakt doordat de doorstroming van (huur-)huizen nu ook in de noordelijke provincies en Zeeland stagneert, met sterk oplopende prijzen als gevolg. Met name Zeeland valt op door een stevige prijsstijging. Andere sterke stijgers zijn Almere, Zwolle en Rotterdam. In Amsterdam en Den Haag daarentegen bleven de prijzen in het afgelopen jaar nagenoeg gelijk en Amsterdam is en blijft onverminderd fors duurder dan de rest van het land. aanloop naar de verkiezingen in 23 is dat niet anders geweest. Zo heeft de PvdA voorgesteld om de aftrekmogelijkheden voor hogere inkomens te beperken. Met de voordelen voor de schatkist die daaruit voortvloeien zouden lage inkomensgroepen gestimuleerd kunnen worden een eigen woning te kopen. Het is maar de vraag of het voorstel ook het gewenste resultaat oplevert. Hiervoor is namelijk een goede doorstroming op de woningmarkt noodzakelijk zodat er ook daadwerkelijk betaalbare woningen beschikbaar komen voor de lage inkomens. Dergelijke woningen worden door een stagnerende nieuwbouwproductie momenteel niet gerealiseerd. De doorstroming zal door deze maatregel echter Controversiële Nota Een belangrijke ontwikkeling op het gebied van woningmarkt beleid is de voorgenomen integratie van de 5e Nota Ruimtelijke Ordening en het Tweede Structuurschema Groene Ruimte in één nota: de Nota Ruimte. Vooruitlopend op deze nieuwe nota verkondigde demissionair minister Kamp eind 22 in een stellingname-brief dat er in de geest van de Nota Ruimte meer bewegingsvrijheid gaat komen voor het bouwen in plattelandsgemeenten en dat gemeenten meer zeggenschap zullen krijgen over het aantal te bouwen woningen. Verder is het de bedoeling dat er veel minder rode en groene contouren getrokken zullen worden en dat juist verminderen doordat woningen in het duurste segment minder aantrekkelijk worden gemaakt. De verhuisgeneigdheid zal afnemen met als gevolg dat middeldure en goedkopere woningen minder snel vrijkomen voor de midden en lage inkomens. Bovendien zal de nieuwbouw productie van sociale woningbouw problemen gaan ondervinden. De onrendabele top van de sociale woningbouw wordt immers veelal gefinancierd uit de winsten op duurdere woningen elders in een planproject. Het voorstel van de PvdA zal tot gevolg hebben dat deze winsten worden gereduceerd en er dus uiteindelijk minder betaalbare woningen op de markt worden gebracht. Mediane verkoopprijzen naar woningtype in euro s Bron: NVM Mediane verkoopprijs stijging op jaarbasis (in%) eind 21 eind 22 eind 21 eind 22 Tussenwoningen ,8% 5,6% Hoekwoningen ,6% 4,8% Vrijstaande woningen ,2% 2,9% Appartementen ,9% 4,1% Totaal ,3% 4,6% Verkooptijd in dagen Bron: NVM eind eind 2 eind 21 eind 22 Tussenwoningen Hoekwoningen Vrijstaande woningen Appartementen Totaal Gericht volkshuisvestingsbeleid bittere noodzaak Het op de markt brengen van woningen is al jarenlang een probleem. In de Nota Wonen is de doelstelling geformuleerd om tussen nu en 21 jaarlijks 1. nieuwe woningen te bouwen. Ook in 22 is deze target niet gehaald. De teller is blijven steken op circa 66. woningen. Met een prognose van 64. nieuwe woningen in 23, gebaseerd op een lagere afgifte van bouwvergunningen, ziet het er ook niet naar uit dat op korte termijn aan de doelstelling kan worden voldaan. Het aanbod van woningen is dan ook veel te laag en bovendien wordt door de oplevering niet voorzien in de gewenste hoogwaardige kwaliteit, waardoor de doorstroming op de woningmarkt niet gestimuleerd wordt. Met name voor starters en éénpersoons huishoudens valt het niet mee om geschikte en betaalbare woonruimte te vinden. Volgens recente prognoses zijn, mede als gevolg van het groeiend aantal huishoudens, tot 21 nog zo n 6. nieuwe woningen nodig. Met een dalende nieuwbouwproductie ziet het er niet naar uit dat hieraan zal kunnen worden voldaan. Bovendien ontstaat door het ontbreken van woningen op uitleglocaties een stagnatie in de herstructurering van de naoorlogse woningvoorraad doordat mensen niet verhuizen. Dit heeft een verdere verpaupering van de bestaande woningvoorraad tot gevolg. Een belangrijke oorzaak voor de stagnatie in de oplevering van nieuwe woningen schuilt in het onvermogen van de rijksoverheid om regelgeving te stroomlijnen. Zo blijkt de complexe wet- en regelgeving in de praktijk zeer vertragend te werken. De resulaten en aanbevelingen van de parlementaire Enquête Bouwnijverheid zal dit proces nog verder kunnen vertragen omdat gemeenten voorzichtiger zullen worden in hun aanbestedingsbeleid. Naar de mening van FGH Bank ligt er echter juist in handen van gemeenten en provincies een belangrijke taak. Zij moeten ervoor zorgen dat er voldoende bouwlocaties worden aangehouden. Het risico bestaat dat de bezuiniging van 7 miljoen euro per jaar op de stedelijke vernieuwing die in de begroting van het Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieu is voorgesteld, zal leiden tot een verdere verpaupering van de binnensteden. De vernieuwing van de naoorlogse woningvoorraad blijft nu al sterk achter bij de wensen van gemeenten, Rijk, marktpartijen en bewoners. Zo n 3 à 4% van de nieuwbouwproductie zou gerealiseerd moeten worden door vervanging in bestaande wijken. Slechts eenderde van de gemeenten ligt nu op schema. De beoogde transformatie in steden naar betere woonmilieus loopt dan ook ernstige vertraging op. De oplossing zal volgens FGH Bank moeten worden gezocht in een gericht volkshuisvestingsbeleid waarin woningen worden gebouwd waar vraag naar is. Dit betekent dat er meer duurdere huurwoningen en goedkope tot middeldure koopwoningen in en aan de randen van verstedelijkte gebieden moeten worden gebouwd. Daarnaast zouden gemeenten een meer regisserende rol op zich moeten nemen en de feitelijke invulling meer aan marktpartijen overlaten, in samenspraak met bewoners. Verder is het zaak dat het brede pakket aan maatregelen opgezet door de Taskforce Woningbouwproductie, die als doel heeft de woningbouwproductie weer op het gewenste niveau te brengen, daadkrachtiger wordt opgepakt. De concrete uitwerking van de voorgestelde maatregelen is tot dusver helaas nogal stroef op gang gekomen. Vraag naar zowel goedkoop als duur segment huurwoningen stijgt Op de huurwoningmarkt bestaat eveneens een tekort van met name woningen in de categorie van e 4,- tot e 6,-. Dit tekort zal, gezien de geringe oplevering, de komende tijd alleen maar oplopen terwijl de vraag alsmaar verder zal toenemen als gevolg van een grote toestroom van jonge eenen tweeverdieners en starters. Het ontbreken van de noodzakelijke doorstroom op de woningmarkt wordt nog eens extra bemoeilijkt door het grote verschil tussen de maandlasten in de sociale huursector en bij aankoop van een eigen woning. Dit verschil is ontstaan doordat de jaarlijkse huurprijsstijging veel lager is geweest dan de gemiddelde prijsstijging van koopwoningen. Voor veel huurders die graag zouden willen doorstromen naar een koopwoning, is het verschil in maandlasten dusdanig hoog geworden dat het een steeds minder aantrekkelijk alternatief wordt. Met als gevolg dat zo n 3 à 4% van de sociale huurwoningen bezet wordt gehouden door mensen die beduidend hogere maandlasten zouden kunnen dragen. Hierdoor komen mensen waarvoor de sociale woningbouw in eerste instantie was bedoeld minder snel voor een dergelijke woning in aanmerking. Ook de gewenste verkoop van woningen door woningbouwcorporaties heeft hieronder te lijden. Tegelijkertijd worden woningcorporaties met steeds hogere kosten geconfronteerd, waardoor het voor een toenemend aantal corporaties moeilijker wordt om het hoofd boven water te houden. Het aantal corporaties is de afgelopen jaren dan ook flink afgenomen van meer dan 7 enkele jaren geleden tot circa 55 in 22. Voor een deel komt dat ook door fusies. Dit proces zal zich de komende jaren alleen maar verder doorzetten, omdat de minder kapitaalkrachtige corporaties door de meer vermogende worden overgenomen. De fusies hebben waarschijnlijk wel een efficiëntieslag tot gevolg, waardoor de doorstroming binnen het woningbestand van de corporaties op termijn verbeterd zal worden. Ten slotte een heel aparte groep woonconsumenten op de huurwoningmarkt: de 55-plussers. In toenemende mate komt deze groep die door de vergrijzing ook met de jaren groter wordt, op de huurwoningmarkt af. Deze vaak koopkrachtige bevolkingsgroep oefent een aanzienlijke vraag uit naar duurdere huurwoningen met een hoog voorzieningen pakket. Gemak vormt hierbij een bepalende factor. T r e n d s in d e W o n i n g ma r k t 2 21

13 Goed vastgoed blijft schaars. T r e n d s in d e V a s t g o e d b e l e g g i n g s m a r k t In totaal is in 22 door institutionele beleggers voor e 3,7 miljard aan nieuw commercieel vastgoed gekocht. Daarmee zijn de totale investeringen in commercieel vastgoed in 22 licht gedaald. In 21 werd nog e 3,9 miljard geïnvesteerd. Ondanks dat de totale investeringen maar licht zijn gedaald, heeft zich wel een grote verschuiving voorgedaan. Zo zijn de investeringen door pensioenfondsen verder voortgezet. De stijging komt enerzijds door nieuwe acquisities, maar anderzijds ook door waardedalingen van andere beleggingsvormen. In 22 zal het aandeel direct vastgoed in de portefeuilles naar verwachting echter dalen. Gegevens over heel 22 zijn ten tijde van de uitwerking van deze rapportage nog niet bekend, maar de cijfers over de eerste zes maanden laten zien Ondanks de dalende cijfers is het rendement op vastgoed nog steeds positief te noemen; een veilige belegging in onzekere tijden. en verzekeraars gedaald van e 1.55 miljoen in 21 tot e 85 miljoen in 22. Tegelijkertijd is de positie van de Nederlandse vastgoedbeleggingsfondsen aanzienlijk versterkt. Zij investeerden vorig jaar in totaal e 1.55 miljoen. In 21 lag dat nog op e 85 miljoen. De investeringen door buitenlandse investeerders lieten een kleine daling zien. Door buitenlandse investeerders is voor in totaal e 1,3 miljard nieuw commercieel vastgoed aangekocht, waarbij het leeuwendeel nog steeds voor rekening van Duitse beleggers komt. De beleggingen in kantoren zijn aanzienlijk gedaald. In 22 is voor e 2.35 miljoen aan nieuwe kantoorpanden aangekocht. Dat is e 4 miljoen minder dan in 21. De investeringen in winkelruimte zijn met e 8 miljoen gelijk gebleven. Een lichte groei valt te noteren voor de bedrijfsobjecten. Hierin is door institutionele beleggers e 55 miljoen geïnvesteerd, e 2 miljoen meer dan in 21 Opvallend is wel dat vooral in de tweede helft van 22 opmerkelijk minder in Nederlands vastgoed is geïnvesteerd. Zo vonden er in de laatste zes maanden van 22 slechts voor e 1,5 miljard aan investeringen plaats. De marktomstandigheden zijn hier debet aan, waarbij vooral de beschikbaarheid van beleggingsobjecten met een laag risicoprofiel schaarser wordt. Daarnaast heeft de discussie over het beperken van de afschrijvingen op commercieel dat het belegd vermogen in direct vastgoed is afgenomen tot e 61,9 miljard. Bij verzekeraars nam het aandeel nog toe, maar de pensioenfondsen en vooral beleggingsmaatschappijen lieten een grote daling zien. Een belangrijke verklaring hiervoor is dat beleggings maatschappijen een groot deel van de beleggingen in direct vastgoed voor hun rekening nemen, en in 22 meerdere vastgoedfondsen om uiteenlopende redenen van de beurs zijn verdwenen (bijvoorbeeld Rodamco NA, Haslemere, Uni-Invest). Het spreekt dan ook voor zich dat de omvang van het direct vastgoed in 22 aanzienlijk is gedaald, dit ten gunste van particuliere beleggers in vastgoed. Een effect van de waardedaling van de aandelen in 22 is dat het aandeel van vastgoed in de portefeuille van institutionele beleggers in verhouding sterk is gestegen. Hierdoor is de Asset Liability Mix (ALM), de verhouding waarin beleggers investeren in verschillende producten om aan toekomstige verplichtingen te kunnen voldoen, sterk veranderd. In de ALM wordt immers per beleggingscategorie het te beleggen percentage vastgesteld. Door de grote waardedaling van met name aandelen is de component vastgoed sterk overgewaardeerd. Pensioenfondsen en verzekeraars worden dan ook gedwongen om het aandeel vastgoed terug te brengen ten gunste van aandelen. Bij blijvend lage aandelenkoersen zal in 23 in toenemende mate overgegaan worden tot verkoop van vastgoed. T r e n d s in d e V a s t g o e d b e l e g g i n g s ma r k t vastgoed voor onrust bij met name Duitse partijen gezorgd. investeringen in commercieel VaStgOEd (ExcluSiEf woningen EN Aandeel direct vastgoed daalt in 22 Het aandeel direct vastgoed in de totale vastgoedportefeuille is in tegenstelling tot het beeld van de laatste decennia, in 21 weer toegenomen. Al is in 2 de trend van direct naar indirect beleggen reeds afgezwakt. In totaal hadden de institutionele beleggers in 21 voor e 69,9 miljard aan direct vastgoed in hun portefeuille. De waarde van het indirect vastgoed bleef met e 3,8 miljard gelijk aan het niveau van 2, mede als gevolg van de dalende aandelen koersen. Door de stijging van het direct vastgoed bedroeg de totale waarde van het vastgoed in de beleggingsportefeuilles meer dan e 1 miljard. Van de totale vastgoedportefeuille van de institutionele beleggers bestond eind 21 8,5% uit direct vastgoed. De stijgende lijn van de afgelopen jaren is daardoor in particuliere beleggers) in miljoenen EurO S bron: VGM nederlandse beleggers buitenlandse beleggers Totaal 22 23

14 Voor particulieren en vastgoedbeleggingsfondsen biedt dat een uitgelezen kans om beleggingsobjecten te verwerven. Ten eerste doordat zij veel actiever op de vastgoedmarkt zijn gericht en daardoor risico s doorgaans beter in kunnen schatten, en ten tweede doordat zij in tegenstelling tot instituten in staat zijn anti-cyclisch te beleggen en zo optimaal gebruik kunnen maken van instapmomenten die een dalende vastgoedmarkt toch kan bieden. zullen zij moeten blijven voldoen. De Aedex/IPD Corporatie Vastgoedindex moet uitgroeien tot een meetinstrument dat het voor deelnemende corporaties mogelijk maakt om zowel de financieel-economische als de maatschappelijke prestaties te meten. De index is met terugwerkende kracht opgezet voor en 2. Opvallend is dat de resultaten in deze periode zijn gedaald. Het totaal rendement daalde van 16,9% in naar 1,3% in 2, gebaseerd op gegevens van 18 deelnemende corporaties. Het Index voor woningcorporaties In samenwerking met de IPD heeft de overkoepelende organisatie voor woningcorporaties, Aedes, de Aedex/IPD Corporatie Vastgoedindex opgezet. Het markeert de indirecte rendement liet een daling van 1,7% zien. In 23 wordt het aantal participanten uitgebreid en neemt ook de regionale dekkingsgraad toe, waardoor de cijfers in de toekomst beter te vergelijken zullen zijn. veranderingen waarmee de woningcorporaties de afgelopen jaren zijn geconfronteerd, een proces dat zich in de komende jaren verder zal voortzetten. Als beheerder van huur woningen zullen corporaties in toenemende mate met risicovolle investeringen te maken krijgen, onder meer met het oog op het proces van stedelijke vernieuwing. Veel meer dan in het verleden zullen zij worden geconfronteerd met de eis van renderende investeringen. In de toekomst betekent dat, dat meer zicht op de bedrijfsvoering moet worden gekregen. Tegelijkertijd hebben de corporaties een maatschappelijke functie, waarbij zij investeren in de openbare ruimte in de directe omgeving van hun bezittingen. Ook aan deze functie Rendement op commercieel vastgoed Al sinds midden jaren negentig geeft de ROZ/IPD-index een jaarlijks beeld van de rendementsontwikkeling van commercieel vastgoed in Nederland. Wanneer we deze jaarlijkse overzichten met elkaar vergelijken, zien we dat vanaf 21 de rendementen weliswaar in alle segmenten onder druk staan, maar dat er wel nog steeds zeer respectabele rendementen worden behaald. Zo bedroeg in 21 het gemiddelde totaalrendement op vastgoed 11,4%, nog altijd een stuk beter dan het rendement op aandelen (-19%) of obligaties (5,4%). Directe en indirecte vastgoedbeleggingen in miljarden euro s en procenten Bron: CBS, bewerkt door FGH Bank Direct vastgoed Pensioenfondsen 6,4 14,2 19,5 22,1 23,4 23,3 24,3 verzekeraars 4,8 7,3 8,6 1,3 11,3 13,5 14,9 beleggingsmaatschappijen 1,5 7, 9, 15,2 18, 28,7 3,7 overige instellingen,3,,,, totaal 12,6 28,5 37,4 47,6 52,7 65,5 69,9 Indirect vastgoed Pensioenfondsen,3 2,5 6, 12,4 17,2 25,3 25,9 verzekeraars,,4,7,9 1,3 2,1 2,2 beleggingsmaatschappijen,1,3,5 2,1 3,3 3,4 2,7 overige instellingen,,,,, totaal,5 3,3 7,2 15,4 21,8 3,8 3,8 Totaal 13,1 31,8 44,6 63,1 74,5 96,3 1,7 Direct vastgoed 96,2% 89,7% 83,8% 75,6% 7,7% 68,% 69,4% Indirect vastgoed 93,8% 1,3% 16,2% 24,4% 29,3% 32,% 3,6% Totale beleggingen 116,6 29,1 466,8 684,2 795,7 83, 819,5 Aandeel direct vastgoed 1,8% 9,8% 8,% 7,% 6,6% 7,9% 8,5% Totale rendementen per sector -22 in procenten Bron: ROZ/IPD 2 21 gemiddeld 22 3 e kw Kantoren 8,6 8,6 11,9 14,3 15,5 15,2 11,7 12,2 6,1 Winkels 9,2 8,8 1,6 12,8 13,4 12,1 9,6 1,9 9,1 Bedrijfsruimten 1,1 12, 11,9 13,2 18,2 12,8 1,5 12,6 11, Woningen 12,3 14,3 13,7 13,7 17, 18,5 12,3 14,5 7,8 Overig 1,7 9,5 11,1 15,3 16, 16,9 1,2 12,8 1,6 Totaal 1,7 11,8 12,6 13,7 15,8 16,1 11,4 13,1 8, 9, 9, 8,5 8,5 8, 8, 7,5 7,5 7, 7, 6,5 6,5 6, 6, 5,5 5, laagste NEttOaaNVaNgSrENdEmENtEN Op VaStgOEd (in procenten) laagste bron: FGH NEttOaaNVaNgSrENdEmENtEN bank Op VaStgOEd (in procenten) bron: FGH bank Kantoorruimte in de randstad Kantoorruimte in de bedrijfsruimte in de randstad bedrijfsruimte in de Winkelruimte in de randstad Winkelruimte in de randstad NEttOaaNVaNgSrENdEmENtEN Op kantoorruimte EN rendementen NEttOaaNVaNgSrENdEmENtEN Op 9/1-jaarS StaatSObligatiES Op kantoorruimte (in procenten) EN rendementen Op bron: 9/1-jaarS cbs en FGH StaatSObligatiES bank (in procenten) bron: cbs en FGH bank staatsobligaties staatsobligaties nar-kantoren nar-kantoren Door de economische laagconjunctuur zijn de rendementen in 22 wel gedaald. De cijfers tot en met het derde kwartaal laten dat zien. Het totale rendement op vastgoed is gedaald tot 8%, waarbij vooral de kantoren (6,1%) en woningen (7,8%) een behoorlijke terugval hebben moeten incasseren. Door steeds meer aflopende huurcontracten, afgesloten vanaf midden jaren negentig en in combinatie met een sterk verruimde markt, verwacht FGH Bank dat het directe rendement in de komende jaren verder onder druk zal komen te staan. Het rendement op de winkelmarkt daalt ook, maar ligt met 9,1% nog duidelijk boven het gemiddelde. Ten slotte laat de bedrijfsruimtemarkt ten opzichte van 21 een lichte stijging zien naar 11,%. Ondanks de dalende cijfers is het rendement op vastgoed nog steeds positief te noemen; een veilige belegging in onzekere tijden. nettoaanvangsrendementen De nettoaanvangsrendementen voor commercieel vastgoed zijn, zoals verwacht, in 22 inderdaad gestegen. Beleggers ervaren een toenemende onzekerheid, en brengen dit tot uitdrukking in de koopsom die zij voor het vastgoed willen betalen. De laagste aanvangsrendementen voor kantoren en winkels liggen momenteel op 6,5%, terwijl deze aan de onderkant van de markt voor kantoren op circa 9,5% liggen. Voor de top van de bedrijfsruimte worden nettoaanvangs rendementen van circa 7,5% gerealiseerd, hetgeen vergelijkbaar is met het niveau van vorig jaar. De aanvangsrendementen in het middensegment en aan de onderkant van deze markt zijn echter wel gestegen, een teken dat beleggers nog steeds de waarde en het belang van kwalitatief goed vastgoed inzien. Door de nog steeds aanwezige onzekerheid in de markt, blijven de rendementen in 23 onder opwaartse druk staan. Als institutionele beleggers bovendien gedwongen worden vastgoed af te stoten, zal dat leiden tot minder schaarste en verder oplopende rendementen. Voor kapitaalkrachtige vastgoedfondsen en particuliere beleggers ontstaan om die reden gunstige beleggingsmogelijkheden. De rendementen op 9/1-jaars staatsobligaties lieten sinds 2 een daling zien, onder andere veroorzaakt door het risicomijdend gedrag van beleggers. In onzekere economische tijden nemen zij genoegen met een relatief laag rendement voor dit risicoloos beleggingsalternatief. Toen de aandelenbeurzen in de eerste maanden na de aanslagen in de Verenigde Staten zich leken te herstellen, stegen de rendementen op staatsobligaties aanvankelijk. Tegenvallende macro-economische cijfers, diverse beursschandalen in vooral de Verenigde Staten en de oorlogsdreiging in Irak zorgden er echter voor dat de aandelenkoersen in het voorjaar van 22 snel terrein verloren en beleggers weer genoegen namen met lagere rendementen op staatsobligaties. Ook de stijgende aanvangsrendementen voor kantoren zijn een teken van risicomijdend gedrag van beleggers. Er is een toenemende kans op leegstand en bovendien is de financiële betrouwbaarheid van vooral huurders uit de ICT-sector niet altijd meer gegarandeerd. Beleggers worden voorzichtiger en zijn daardoor minder snel geneigd om de hoofdprijs te betalen, waardoor de rendementseisen stijgen. Afschrijven op vastgoed Grote onzekerheid is ontstaan als gevolg van het voorstel om de afschrijvingsmogelijkheden op vastgoedbeleggingen met ingang van 23 te beperken. Kern van de redenering is dat de waardevermindering van de opstallen in principe gecompenseerd zou kunnen worden door de waardestijging van de onderliggende gronden, waardoor per saldo nauwelijks tot geen fiscale afschrijving meer over zou blijven. Naar de stellige overtuiging van FGH Bank zal doorvoeren van dit plan zonder twijfel leiden tot een verslechtering van het investeringsklimaat in Nederland. De rendementen komen onder druk te staan en diverse (Duitse) fondsen zullen investeringen in Nederland minimaliseren. Het voorstel kwam bovendien door de economische situatie op een uiterst slecht moment; alleen de discussie op zich heeft het (fiscale) investeringsklimaat ten opzichte van andere Europese landen aangetast. Bovendien zetten dergelijke kwesties de relatie tussen overheid en vastgoedmarkt verder op scherp. In het parlement heeft dit plan niet op een meerderheid kunnen rekenen en is daarmee voorlopig van de baan. Het is niet te hopen dat het hier alleen uitstel betreft, want eventuele realisatie ervan zal de Nederlandse markt voor beleggingen in vastgoed structureel verzwakken, en de effecten daarvan zullen in de hele vastgoedketen merkbaar zijn. T r e n d s in d e V a s t g o e d b e l e g g i n g s ma r k t 24 25

15 FGH B a n k N.V. B e g r i p p e n l i j s t Aanbod Kantoorruimte, winkelruimte/showroom en bedrijfsruimte, die vrij voor de markt te huur of te koop is, afgerond op 1. m 2. Het betreft bestaande en in aanbouw zijnde dan wel in renovatie zijnde objecten. OPNAME Verhuren van kantoorruimte, geregistreerd door Vastgoedmarkt. Sale-and-lease-back-transacties met huurcontracten langer dan vijf jaar worden meegeteld, evenals onttrekkingen van kantoorruimte voor andere bestemmingen. GDV-LOCATIE Concentratie binnen de bestaande bebouwde kom met vijf of meer winkels met elk een gemiddeld verkoopvloeroppervlak van minimaal 5 m 2 vvo, die niet binnen een bestaand of gepland winkelgebied of onmiddellijk daaraangrenzend gebied ligt. Een GDV-locatie is een detailhandelslocatie waar de branchebeperkingen die geformuleerd zijn in het PDV-beleid en die onverkort blijven gelden voor perifere locaties, niet of in mindere mate worden gehanteerd. KANTOORRUIMTE Kantoorruimte > 5 m 2 nvo in specifieke kantoorgebouwen. WINKELS Winkels/showroom > 2 m 2 nvo. BEDRIJFSRUIMTE Productie- en distributieruimte > 75 m 2 nvo (inclusief kantoorruimte). R e a l i t y r u l e s VOORRAAD Totale omvang van het bestaande kantoor-, winkel- en/of bedrijfsruimte-areaal. LEEGSTAND Kantoor-, winkel- en/of bedrijfsruimte die direct beschikbaar is voor ingebruikneming. VERZORGINGSINDEX De verzorgingsindex geeft de verhouding weer tussen het totaal verkoopvloeroppervlak en het aantal inwoners. Er zijn 15 woonplaatsgrootteklassen onderscheiden. De index is per woonplaatsgrootteklasse op 1 gesteld. Stijgt de index boven de 1 uit dan is er relatief veel aanbod. Ligt hij onder de 1 dan is er naar verhouding minder aanbod dan op basis van het gemiddelde verwacht zou mogen worden. (bron: D&P en HBD) PDV-LOCATIE Concentratie binnen de bestaande bebouwde kom met vijf of meer winkels met elk een gemiddeld verkoopvloeroppervlak van minimaal 5 m 2 vvo, die niet binnen een bestaand of gepland winkelgebied of onmiddellijk daaraangrenzend gebied ligt. 26 FGH Re a l E s t a t e R e p o r t 23

16 Consumer spending is still growing. R e a l i t y r u l e s Uncertainty produces a negative outlook. There was no sign of the economic recovery in 22 that many were still predicting at the end of 21. In Europe in particular, many countries were confronted with lower levels of growth, with the Netherlands itself even performing worse than the European average. On the face of it the United States achieved reasonable growth, but it too had a difficult year full of uncertainty. Global economy gripped by uncertainty The economic downturn in which the Netherlands currently finds itself is a global phenomenon. After years of strong economic growth stimulated by technological innovation and reflected in the rapidly rising prices on stock markets, consumer and producer confidence has now turned round 18 degrees. Company profits are under pressure, which is leading to widespread and major restructurings, a process that has not yet run its course. In addition, business investment has fallen sharply, and the investments that we do see are often for replacement of depreciated capital goods. The accounting scandals in the United States and Europe have aggravated the situation and have had a negative impact on investor confidence. This set of factors led to sharp falls in share prices on international stock exchanges in 22. This, together with the continuing threat of terrorist attacks and of a new war in the Middle East, has put the international economy on edge, a situation that has made itself felt right across Europe. Of the industrialised countries, it is Australia and Canada in particular that have been able to get away relatively unscathed. The global economy is looking for a powerful pacesetter that is able to fuel an overall economic recovery. It is unlikely that Japan or Europe can take on this role. The Japanese economy has been in crisis for several years now, mainly as a result of major problems in the financial sector. It is true that the Japanese economy appears to be recovering somewhat, and slight economic growth is actually forecasted for 23. However, the recovery will mainly have to be export-driven, an area in which Japan will certainly not be kick-starting the global economy. The global economy cannot look to Germany either, despite this country s historical role as the engine of the European economy. Germany is struggling with structural economic problems and unemployment has risen to over 1%. In addition, the country s public finances are in a bit of a mess and spending cuts appear to be unavoidable. The German economy is not expected to recover quickly, and other countries in the Euro zone, France in particular, are having to deal with similar problems. It is for these reasons that the recovery will have to be primarily generated by the United States, which despite its substantial economic growth has had a turbulent year. There are signs of recovery: labour productivity has increased and consumer expenditure is rising. However, this does not mean that the path is clearly upward and onward. Investor confidence in American businesses has not yet recovered from a number of high-profile accounting scandals, while the labour market remains scarce. Moreover, the tensions in the Middle East and the threat of new terrorist attacks have had a negative impact on the general outlook, with most business investment being replacement investment. In addition, most of the economic growth in the United States is driven by consumer expenditure, which, it must be remembered, is largely credit (card)-driven. However, one significant competitive advantage of the American economy compared with its European counterpart is that of its flexible labour market, which allows American companies to reduce costs and increase productivity more easily and more quickly than their European rivals, hence allowing them to bolster their competitiveness more quickly. Furthermore, the dollar exchange rate has fallen dramatically, which should have a positive effect on exports. A final point is that the Fed is pursuing an active policy of economic stimulation. Under that policy the interest rate level has been cut a number of times in 22, which has improved the climate for investment. A sharp rise in interest rates does not appear likely at the moment, also given the low inflationary pressures. In short, the American economy is the one best placed to stage a recovery, but continuing geopolitical uncertainty makes it impossible to predict the rate at which this recovery will take place. Focus on improving Dutch competitiveness In the world of international trade, the Netherlands has had a difficult year. Economic growth was still positive (just), but it has unmistakably slowed down. In fact, the economy only grew in the second half of the year, as in the first half the net growth in Gross Domestic Product was precisely zero. The Netherlands export position deteriorated and in addition there was a considerable fall in business investment. In fact, growth was mainly driven by an increase in consumer spending, both by the government and by private individuals. A concern of Dutch industry is the low level of labour productivity and the increasing product unit cost. This is why this country s competitiveness is under pressure and has to improve rapidly. Despite the increase in the V ision 28 29

17 The demand for quality continues. V ision 23 FGH Re a l E s t a t e R e p o r t unemployment rate to 2.5%, historically the labour market continues to be tight. Accordingly, wage levels are only gradually adjusting to the changed economic conditions. This is typified by the attitude of the unions and the cabinet, who were initially at loggerheads during the autumn wage negotiations. For the Netherlands, it is of great importance that in the end there is an agreement for 23. The inflation trend is very important too. Currently this trend is downwards, falling from 4.5% in 21 to 3.5% in 22. On the other hand, consumer prices have risen sharply compared to the European average of about 2%. However, the economic downturn will ensure that this downward trend in the inflation rate can continue. Recent figures from the CPB (government body for economic planning) and the DNB (Dutch central bank) forecast an inflation rate for 23 of 2.5%. This should reduce the rate at which wages rise, a factor that will benefit labour costs. For 23, FGH Bank does not expect the Dutch economy to achieve the recovery that many hope to see. The best that can be expected is a slight improvement on the figures for 22. Dutch business competitiveness is under too much pressure, and for the first time in years there may be a reduction in consumer purchasing power. This is why an important task of the new cabinet will be to devote major efforts to improving the economic climate. The focus should be on achieving flexibility in industrial relations, on the retention of purchasing power, and on investment in education and know-how. T h e r e a l e s tat e m a r k e t The economic developments have affected the commercial real estate markets. The demand for space is decreasing, while projects under construction are still being carried out. In other words: the market is diluting. This process is taking place more rapidly in the office and industrial real estate markets than in the retail market. Even though there is still demand for space, this demand is mainly for high-quality projects and locations. It follows that supply is mainly rising in less attractive locations and in outdated buildings. History is repeating itself, as poor quality is again being punished. In the office market, quality is the decisive factor In 22, the office market was characterised by falling takeup and rapidly increasing supply. The latter can be explained by the fact that it is obviously difficult to shut down a development project once it is under construction. This is why the regulation of supply cannot keep up with the fall in the demand for space. Despite the increase in supply the market has reacted well, as is reflected in the marked slowdown in the increase in the second half of 22. This is also why the number of speculative projects that are initiated has fallen practically to zero. In this respect, the market has learned a great deal from previous economic downturns, when the level of new construction remained high in spite of rising supply. The main reason for the continuing rapid growth in supply was the high number of restructurings among companies in the financial and commercial services sectors and, in particular, in the ICT sector. In fact, a number of these companies have been forced to file for bankruptcy. Cutbacks at some companies and bankruptcies of others have increased the total supply of space available in the market. Given that these companies had leased a great deal of real estate in the expectation of economic growth and expansion, they have caused a double negative effect, as their existing surplus space (often in sublet form) has now been dumped on the market too. However, current supply is distributed on a far broader regional scale than was previously the case, and can now be found outside the metropolitan areas too. Whereas previously only the major cities enjoyed significant speculative development, the last three years an increasing number of property developers ventured projects in mediumsized cities too. The broader regional distribution of development is an important cause of the rapid increase in supply. The diluting market is fuelling a downward pressure on rent levels, with rent rebates being packaged as incentives in some leases. This trend will continue in 23, and FGH Bank expects that it will lead to further replacement demand on the part of companies wishing to relocate to higher quality locations. This will mean that difference in quality will play an increasingly important role in (re)location decisions. In addition, FGH Bank expects the issue of accommodation to re-emerge on business agendas. Many companies will continue to view their buildings as an integral component of their corporate identity and so will continue to set great store by it, but in contrast to a few years ago the associated price tag will once again be critically examined. A1 retail locations still in demand Lower consumer confidence has not yet led to a stalling in demand for space at A1 retail locations. On the contrary: demand at these sites continues to be as high as ever. Dutch retail chains eager to increase the scale of their operations, The Netherlands has a position in the industrial real estate market worth defending. as well as foreign retail chains looking to gain a foothold on the Dutch market, are still seeking top locations just as much as before. Here, larger retail spaces in particular are a scarce commodity, as is reflected in the continuing increase in rents paid for the best locations in most city centres. The interior of the A2 retail area has been able to profit from this scarcity too. Rents are usually lower than at the top locations but the number of passers-by and potential sales are still high. The fact that the tide is slowly turning nevertheless can be inferred from developments along the external borders of the A2 and B locations and the access routes to the city centres. The change in the economic climate, together with the effect of competition from the large-scale retailers on the edge-of-town sites, has definitely affected the chances of survival for retailers at the lower quality locations in the city centres. It is no surprise, vacant is continuing to rise and is unlikely to be in demand therefore, that vacancy levels are increasing there. in the short term. Nevertheless, existing locations are often mistakenly written off, as redevelopment of older The expansion of the scale of operations at PDV (out-of-town locations for new business functions and/or for other retail development) locations and GDV (large-scale retail functions continues to be an option. In addition, the development) locations continues unabated. FGH Bank problems currently faced by older locations will not solve expects increasing competition between these types of themselves. This is why FGH Bank advocates giving priority location in the coming years. As a result, more traditional to the redevelopment of existing buildings and locations locations and/or locations of insufficient size should expect rather than to the development of new locations. severe weather in the years to come. Over the last decade, the Netherlands has reaped the benefits In 23 retailers will have to deal with the fact that of ongoing globalisation. Many international companies have consumer purchasing power has decreased. This will affect recognised the advantages offered by the Netherlands: the sales and consequently rent levels too. The effects that were favourable geographical location, the already slowly becoming visible in the city centres are high-skilled labour force, the availability of high-quality therefore bound to manifest themselves even more clearly locations, the attractive fiscal climate and the relatively in 23. stable political situation. Various foreign companies have sited their offices, distribution centres and/or production Business development climate decisive for facilities in the Netherlands or have acquired Dutch industrial real estate market companies. This has had a very positive effect on The industrial real estate market is becoming increasingly employment and has given the Netherlands a competitive divided. On the one hand, there is still demand for highquality, easily accessible, flexible, multi-purpose industrial position worth defending. real estate. For this type of premises, vacancy levels are low However, this favourable position also has a downside, and mainly cyclical in nature, which is the reason why namely that the Netherlands is becoming increasingly prices in this segment have hardly fallen. On the other hand, dependent on foreign companies. These companies, whose vacancy levels for outdated business premises are rising head office is often located far from the Netherlands, have steadily, in particular in the medium-sized and large-scale little or no emotional attachment to the Netherlands as a segments. Part of this supply may be taken up again when business location and naturally take strategic decisions the market improves, but the proportion that is structurally about site location. Delays in planning procedures, rising V ision 3 31

18 The housing market boom is over; buyers are biding their time. V ision 23 FGH Re a l E s t a t e R e p o r t Junction locations next to public transport sites and main roads continue to be attractive. land prices, delays in infrastructural investments, declining labour productivity and discussions about the fiscal climate are all factors affecting the popularity of the Netherlands as a business location. Advantages that have been carefully built up and developed over the years are coming under more and more pressure. Demand-driven developments in the residential market needed Despite much lower consumer confidence, prices in the housing market continued to rise in 22. There are two reasons for this. Firstly, an insufficient production of new housing has led to a lack of movement up the real estate ladder, which has in turn created upward pressure on prices from the bottom end of the market. Secondly, and at the same time, low mortgage interest rates mean that the monthly mortgage payments for houses whose price has risen remains affordable. However, this state of affairs is changing, as the rise in house prices is levelling off and it is taking longer to sell houses than it used to. It is also true that supply has increased. These factors together mean that the residential market is gradually becoming a buyer s market and that buyers are once again able to negotiate on the asking price. In the top segment of the market, average house prices have even fallen. Consumer purchasing power is under pressure and falling share prices have reduced private investors wealth, while the rising level of unemployment is leading to a certain unease amongst potential house buyers. In addition, in the higher segment the asking price is often out of all proportion to the quality of the house for sale. The consequences of the above are discernible: buyers are playing the waiting game and prices are under downward pressure. Accordingly, in FGH Bank s opinion the residential market would benefit from a higher level of new construction, but this is being held back by the high land prices and lengthy planning procedures. In addition, and unlike in previous years, new construction must now be realised at locations where there is a demand for it, and must involve the type of housing that is actually needed. This means more urban redevelopment and less supply-driven new construction at greenfield locations. Portfolio realignment provides opportunities It appears that in 22 Dutch real estate lost some of its appeal for institutional and foreign investors alike. In contrast, private investors and real estate investment funds have taken the opposite approach, namely to invest more in Dutch real estate. As an alternative to the declining stock markets, private investors have been searching in the past year for investments that are stable and show positive yields. As a result, interest in the real estate market has risen sharply. The continuing low interest rate level means that real estate funds too have made significant investments in the Netherlands. In contrast to pension funds and insurers, they are in a much better position to invest counter-cyclically. After all, their core competence lies in real estate. Pension funds and insurers are expected to sell part of their real estate portfolios in 23, as the fall in equity prices and price rises for real estate and real estate funds has led to a change in the portfolio asset mix. Accordingly, investment portfolios may well be adjusted, with real estate investments being sold off. This will create attractive opportunities for wealthy private individuals, partnerships and real estate funds to purchase real estate, at a time when initial yields are rising. FGH Bank believes that this trend will continue in 23. Stimulating creativity and entrepreneurial activity at grass-roots level Over the past decade, the real estate market has become much more professional in its approach. Property developers, contractors and corporations are developing increasingly large-scale and complex projects. This process involves a shift in focus from mere buildings to zonal development. Projects are made possible by real estate financiers and endinvestors, amongst others. The government has played a major role here, as increasingly stringent requirements have been set and market players have been asked to expose themselves to greater financial risk than before. There is nothing wrong with that in itself, as this is where the added value of commercial players can be found. However, one precondition is that a climate is created in which entrepreneurs are rewarded for investment. Unfortunately, at this time this is by no means always the case. Some examples: in many cases, the different government organisations hamper each other and have conflicting interests; planning procedures delay projects, and it takes a long time to amend legislation. Even years of discussion on a new framework for spatial development (the Fifth Policy Document on Spatial Planning) have failed to put an end to the uncertainty. Then, in a review of tax regulations, the government announced restrictions on the depreciation of real estate by investors. Even though the review has been temporarily shelved, it has already adversely affected the real estate sector. In addition, the parliamentary inquiry into tendering and contracting procedures in the construction sector has put a further strain on the relationship between the government and the market sector. It is no surprise, therefore, that the implementation of public-private partnerships appears to have come to a standstill. What the market sector needs now is an energetic and decisive government that implements high-quality policies and administrative processes, and in particular a government that creates an environment that stimulates creativity and entrepreneurial activity. In FGH Bank s opinion, only such a government will be able to lay the foundations for many large-scale transformations that are planned for the coming years. Opportunities on the horizon In the real estate market it pays to focus on long-term quality, whereby quality is defined as a combination of accessibility, location and the building itself. In this context, functional buildings at junction locations next to public transport sites and main roads continue to be attractive investment objects. At such locations vacancy rates are usually cyclical in nature, and the value of the real estate remains relatively high. From the long-term perspective, the current harsher economic climate is the perfect time for developers and investors to draft plans for new construction at this type of location, so that they will be able to quickly capitalise on an economic upturn by simply implementing their plans. Another point is that vacant space at outdated locations is becoming increasingly structural in nature. The fact that there are fewer and fewer opportunities for selling and letting such buildings means that such locations are becoming more suitable for redevelopment. Real estate markets are highly localised in nature. Dilution of the market does not mean per se that new developments are doomed to failure. On the contrary: in various regions and cities the relationship between demand and supply still offers good opportunities. However, it is very important to take regional characteristics and qualities into account, and to combine these with a consideration of structural changes in markets and industries. In order to exploit these opportunities, it is also important to shift the focus towards zonal development. New opportunities will also arise in 23 for wealthy private individuals, partnerships and real estate funds wishing to invest in real estate. The supply of real estate is increasing, and initial yields should rise too. However, there is an increased risk of long-term vacancy, especially vis-à-vis outdated office buildings at out-of-the-way locations. There are also opportunities in the field of sale and leaseback arrangements. These will become increasingly common in the years to come, as they are one of the relatively simple measures companies can take to release additional funds for their core business. Naturally, real estate investors should be able to make optimum use of this, provided that interest rates remain low. To sum up: despite the declining economy, there are still good opportunities for investors in real estate. These can mainly be found in the areas of restructuring and redevelopment. Furthermore, various regions certainly offer new construction opportunities. And the real estate investment market will be confronted with an increasing supply of real estate. However, the level of risk (such as the risk of vacancy) will definitely increase. This is why know-how of and experience with commercial real estate are of crucial importance, so that these opportunities can not only be recognised but also (and in particular) optimally capitalised on. On the other hand, the inflexibility of the labour market, falling labour productivity and reduced consumer purchasing power all pose serious threats. In addition, the quality of the international business location climate is under pressure from negative factors. This deserves more attention, so that the position of the Netherlands as an attractive place of business can be safeguarded for the future. It is against this background that FGH Bank believes that the new government must prioritise the implementation of measures that promote the balanced recovery of the economy and encourage market players to make investments. March 23, Utrecht Managing Board FGH Bank N.V. V ision 32 33

19 Office property developers more cautious than before. top rent levels for OfficE SpacE in the NEtHErlaNdS between (in Eur/m 2 ) source: FGH bank 4 T r e n d s in t h e o f f i c e m a r k e t At the end of the nineteen-nineties there seemed to be no end to growth in the office market. What mattered was the Characteristics of the current supply The supply consists primarily of existing stock: 1 5 availability of locations rather than their quality. However, all that has changed in the past few years. The change predominantly outdated properties, some of which have the added drawback of being located in places that fit in less announced itself in the first half of 21 and turned into a well with current market demands. trend that continued throughout 22. While the market in 2 could still be characterised as extremely tight, it is clear Given the rapid increase in supply, as well as the largely average of EUR 15 was paid per square metre; a slight drop Despite disappointing that the situation has changed considerably in the past two years. Supply rather than demand prevails and the current office market has all the characteristics of a genuine buyer s unforeseen sudden drop in demand and only moderate chances of a quick recovery, it will take more time to place these properties back on to the market. In other words, compared to 21 (the average rent being EUR 154/m 2 in 21). Added to this was a considerable increase in the number of incentives in 22. Exact figures are not economic growth and a declining market, market. In 22 slightly more than 1.5 million m 2 office space was taken up on the rental market, including subleases and shortterm leases. This is approximately 17% less compared with 21; the biggest fall in take-up figures since At the same time supply rose by 33% in 22, to a level of 4.7 million m 2. This means that more than 11% of the total office stock is being offered for rent, including a considerable proportion that is currently vacant. There are considerable regional differences, however. It is striking that nearly all the cities in the northern part of the Randstad area roughly the region comprising Amsterdam, Utrecht, Amersfoort and Almere have seen soaring supply figures. In some of these cities more than 2% of the available stock is now being offered for rent. The picture in cities such as Rotterdam and The Hague is altogether different. Here, too, supply has increased, but only to 5% to 6% in available stocks, which is why these markets may still be characterised as stable. current market conditions are such that the quality as well as the location of premises are decisive factors. Current supply is further characterised by a substantial increase in subleasing. The shake-out in the ICT sector and, to a lesser extent, in the financial and business service sector has clearly shown that many companies were too optimistic about their perspectives for growth. Some of these companies are currently subleasing parts of the spaces they lease themselves, including for example Cisco Systems or Dexia in Amsterdam. Other companies are implementing large-scale restructurings or have less need for space as a result of mergers. Examples in this category are KPN, Getronics, CSM and ABN Amro. Then there is a third category of companies that are simply going under, releasing their properties in the process. These include KPNQwest in Hoofddorp and CSS System Integrations. Development of rents Top rent levels have remained stable in 22; a situation available, but it appears to be the rule rather than the exception for lessees to benefit from negotiations. Such benefits usually involve rent-free periods (about six months on a ten-year contract), or discounts on layouts and furnishings. Benefits of this kind may rise to as much as 5% to 1% of the rent. It is not surprising that the actual costs of accommodation show a downward trend. The non-profit sector as a useful contributor In periods of economic slow-down, non-profit organisations tend to be a constant factor in the demand for space. We saw this, for example, in /, when more than 5% of the space was taken up by non-profit organisations. After a decrease in the share of non-profit organisations in the second half of the nineteen-nineties, a rise can be detected again in 22. Although the take-up by non-profit organisations is still below the level in the early nineteennineties, their current share of 4% is getting fairly close. Although the non-profit sector s strong demand for space has the demand for specific high-quality properties has remained. careful in their staffing policy. The market share of 4% can therfore not be attributed to the Dutch government, but T r e n d s in t h e o f f i c e ma r k e t that has prevailed since 2 and is expected to increase in proved a constant factor in periods of economic decline, the follows from a need for space on the part of international the foreseeable future. The highest rents are still being paid present increase in its share of the total take-up is striking. organisations, autonomous public services, local authorities in the Amsterdam region, including Schiphol-centrum and It appears to contradict the policy introduced by the (municipalities in particular) and non-profit institutions. Supply and take-up Of OfficE SpacE in m 2 ( ) source: VGM the Zuidas as the absolute top A1 locations. Despite disappointing economic growth, it appears that specific high- Balkenende government to effect cutbacks in government machinery. The freeze on vacancies for the Ministry of Some examples in this connection include transactions by x 1, m 2 5, 4,5 4, 3,5 3, 2,5 2, quality objects can still fetch top rents even in a declining market. It is true that the number of transactions in the top segment is decreasing, but this can be explained by the decline in total market volume. Other top A1 locations in the Netherlands are the centre of Amsterdam, the Omval (Amsterdam-Amstel), Beatrixkwartier (The Hague) and Maliebaan in Utrecht. Justice is one of the most conspicuous measures taken in this connection, but other ministries, too, have been more NON-prOfit market SHarE between (in % Of total take-up) source: FGH bank 6 5 the UWV (the body implementing employee insurance schemes, which took up 6, m 2 in Amsterdam and 25, m 2 in Heerlen), the European Patent Office (23, m 2 in Rijswijk), the Immigration and Naturalisation Service (various transactions), the General Information and Security Service (11,7 m 2 in Leidschendam), and the Tax and Customs Administration (1, m 2 in Almelo). In contrast, at the beginning of the nineteen-nineties it was the 1,5 Top rent levels outside the Amsterdam region are 4 government ministries that took the major relocation 1, considerably lower. For example, the highest rents elsewhere 3 decisions. There is a firm expectation that the market share in the Randstad metropolitan area average EUR 22/m 2, and outside the Randstad rents do not exceed EUR 16/m of the non-profit sector will continue to remain high in 23; first, because a number of institutions are still looking for space, and, second, because a major increase in demand supply Take-up In 22, average rents in the Netherlands decreased for the first time since the middle of the nineteen-nineties. An by commercial enterprises cannot be expected in the foreseeable future

20 The current situation in perspective All in all, the exorbitant rise in supply in 22 was combined with a considerable drop in take-up; all grist to the pessimists mill. It does, of course, remain difficult to explain that, in a period of just over a year and a half, the supply of office space increased as rapidly as it did, seeing that warnings had been sounded earlier. However, a comparison with earlier periods of economic downturn shows that the current situation, fundamentally, is no worse. Slack in the market is often represented as the proportion between supply and take-up. At a level of 1.5 to 2 points the market is said to be in balance, while a level below 1.5 points characterises a tight market. A ratio exceeding 2 points indicates an expanded market. The diagram below contains a graphic representation of the ratios from 1985 to 22. The figure shows that the market diluted considerably in 22, and at a much higher rate than in the early nineteennineties. However, the proportion between supply and demand is comparable to what it was in the middle of the nineteen-eighties, and is only slightly above the figure for the previous economic downturn (in /). The intervening years have, nevertheless, shown big changes in the market, due to an increase in professionalisation. This explains the speed of market dilution. First, the rental market (rent share) has grown considerably, accompanied by an increase in the number of professional operators in the real estate market. Second, regional spreading has also increased considerably. Whereas ten years ago speculative development was practically unknown outside the four biggest cities, the current picture is different. The increase in supply cannot therefore be attributed purely to the big cities, but rather to the municipalities on the periphery of the metropolitan agglomerations and to the middle-sized cities outside the Randstad. It is these urban areas that have, relatively speaking, shown the greatest rise in building production over the past few years. Consequently, the sharp rise in supply should not only be blamed on the deteriorating market climate in the Netherlands, as on the increase in the number of real estate parties and, moreover, on the fact that offices have been developed in many more cities than was previously the case. Cyclical or structural? A strong recovery of demand in the office real estate market in 23 is as yet not on the horizon. Economic recovery is less fast than was forecast at the beginning of 22, partly due to continuing global uncertainty. As a result, companies as well as consumers are sombre in their outlook. A significant recovery in demand will not come about unless the economy is pulled out of the doldrums. In the meantime, many companies are still struggling with problems of overstaffing. Cost reduction measures are being implemented and critical eyes are cast on the need for space. As a result, companies have become less inclined to relocate. A survey by the Dutch Builders Association (NVB) shows that currently only 7% of companies are planning to relocate. FGH Bank expects that growth in supply will level off in 23. With some exceptions, very few speculative new construction projects will be started, enabling existing supply to be taken up by the market. Due to slack in the market prices will remain under downward pressure. Earlier FGH Real Estate Reports hinted that there was a downside to the rapid growth in the office market. Users of offices are increasingly sensitive to quality, where quality is defined mainly as a combination of features with regard to buildings and locations. This distinction in supply will become increasingly clear in the coming years. Vacancy rates for new construction are largely associated with downturns in the economy, and in times of recovery many vacant properties will be capable of being taken up without major problems. More worrying problems are presented by vacancies in older buildings on isolated locations. It will become much more difficult in the coming years to find new users for such properties. An additional factor is that the market will become more competitive in future. In nearly all the larger municipalities plans are ready for new office developments, varying from the realistic to the extremely ambitious. Actual implementation of such plans might in some cities lead to disruptions in market balance. In this connection, coordination of plans for new construction at (supra-)regional levels is desirable and, in some cases, even a matter of sheer necessity. The economic downturn that started in 21 continued into 22 and has also affected the retail market. After a period of growth supported by rising turnover levels, the boom appears to be over at least for the time being. Retail market supply rose to 73, m 2 towards the end of 22. This may seem small for a total stock of about 22 million m 2, but compared to previous years the level is clearly higher. The rise had already started at the end of 2. Although the demand for top A1 locations is still there, in many cities it is especially the B locations and the properties on access roads leading into the city centres that are faced with increasing vacancy rates. In spite of this, plans for new construction are still being drawn up, while the number of retail square metres per inhabitant, at 1.4, is already among the highest in Europe. Market conditions reflected in consumer confidence In the wake of the economic downturn, consumer confidence declined sharply in 22. This is in contrast to 21, when confidence remained relatively stable as a result of a consistently high purchasing drive. In the meantime unemployment has risen for the first time in years, affecting consumer confidence negatively. Consumers clearly became more cautious in 22, particularly in relation to costly purchases. In addition, the slump in share prices has affected the purchasing power of private investors; this, in turn, has aggravated the negative pressures on consumer confidence and purchasing drive. In the light of all this, the rise in consumer prices has not done the retail market any good. Even though, according to the Dutch central bank, the effect of the euro on inflation has been very small (to a maximum of.6%) and overall inflation in the Netherlands has actually fallen compared to 21 (from 4.5% to 3.5%), in the consumers perception the price rises they are faced with have been considerable. The rush for A1 locations continues. T r e n d s in t h e r e ta i l m a r k e t diluted for this sector, leading to greater divergence from the top segment. Increased competition following new construction developments The Dutch retail property market will undergo further changes in the coming years. A large number of new locations will be built in inner cities and along the edges of urban centres. Plans comprise 1.7 million m 2 for new retail building projects and 1.3 million m 2 at PDV/GDV locations; in all a total of 3 million m 2 in new construction. There is a risk that we will be faced with a replacement market rather than an expansion market, if uncontrolled planning development of this kind continues. This would lead to increased competition and further pressure on occupancy rates in the Dutch retail market. In such a situation locations with easy accessibility, convenient parking facilities, sufficient scale and a varied supply of (retail) facilities will increasingly displace smaller existing shopping centres. Support for local businesses For the city centres the risk of uniformity in supply remains. This is the result, among other things, of the ongoing establishment of branches of chain stores. It is true that the number of (foreign) chains is increasing, but given the close resemblance to existing branches their presence is not contributing to variety in retail facilities. As a counterweight to ongoing branch establishment, it is currently possible for local, independent businesses to appeal to the SME Guarantee Fund for the retail trade. This will development Of consumer confidence (-22) source: cbs 4 T r e n d s in t h e r e t a i l ma r k e t OfficE SpacE Supply/takE-up ratios in the NEtHErlaNdS ( ) source: FGH bank Development of rents Top rents at A1 locations have shown sharp rises in the past few years. This was caused by the strong demand for retail space at such locations by foreign chains, including Zara, H&M, Mango and Media Markt. In 22 the rise in rent levels at top locations continued. Currently top rents for the most expensive location in the Netherlands Kalverstraat in Amsterdam have risen to EUR 1,5/m 2. Rent levels even exceeding EUR 1,7/m 2 have been incidentally registered for specific properties In contrast, the market for B locations no longer shows any marked autonomous rises in rents. The market has clearly consumer confidence economic climate Purchasing drive 36 37