B) SAMENVATTING VAN HET DOSSIER B

Transcriptie

1 Gecoro Advies Inzake de aanvraag voor een planologisch attest voor de nv AD Delhaize Wemmel op de terreinen gelegen te Kaasmarkt 51 (afdeling 1 sectie A nr 659/n) A) INLEIDING Het planologisch attest is een document waarin de bevoegde overheid aangeeft of een bestaand bedrijf al dan niet behouden kan worden op de plaats waar het gevestigd is (art. 145ter DORO). Het planologisch attest kan enkel aangevraagd worden door en voor een bedrijf waarvoor het maken of wijzigen van een ruimtelijk uitvoeringsplan of plan van aanleg moet overwogen worden om de uitbreiding of het herbouwen van het bedrijf mogelijk te maken. In casu heeft het bedrijf AD Delhaize te Wemmel op 19/7/2006 een aanvraag tot planologisch attest ingediend bij de gedelegeerd planologisch ambtenaar. Deze heeft de aanvraag volledig en ontvankelijk bevonden op 11/10/2006 en geoordeeld dat het hier om een bedrijf van lokaal belang gaat. Aldus is de gemeente de bevoegde overheid om dit attest te verlenen, na advies van de gecoro. B) SAMENVATTING VAN HET DOSSIER B 1) Aard van het voorgelegde dossier: Het voorgelegde dossier omvat het volledige dossier, adviezen, en een opmerking ingediend tijdens het openbaar onderzoek dat liep van 6/11/2006 tot 6/12/2006. De aanvraag heeft betrekking op een warenhuis en bijhorende parking. B 2) Afwegingselementen: Het dossier werd inhoudelijk besproken op de commissievergadering van 13/12/2006, waarvan uitvoerig verslag is gemaakt op 18/12/2006. Samengevat: 1. Juridisch-planologische context: Het voorwerp van de aanvraag is gelegen in woongebied conform art van het KB van 28/12/1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de (ontwerp-) gewestplannen. Het bedrijf is gelegen in het BPA- Centrum (KB 28/5/1964) en binnen een goedgekeurde niet-vervallen verkaveling (22/2/1967). Op 9/6/1988 werd een bouwvergunning afgeleverd voor het verbouwen van een loods tot een ruimte voor kleine ambachten of detailhandel. Volgende uitgevoerde werken werden evenwel niet vergund: aanleg van een parkeerruimte op de kavels 1, 2 en 3; verbouwingswerken (1989) die niet volgen uit de vergunning van 9/6/1988; wijziging van het gebruik van het gebouw van werkplaats tot kleinhandelszaak, in strijd met de vergunningen, die verwezen naar de voorschriften van het BPA, dat verslag gecoro Wemmel 1/8

2 geen basis biedt om detailhandel toe te laten. De huidige toestand van het bedrijf is voorts in strijd met de bepalingen van het BPA, m.n.: - de aanleg van de parking strijdt met de voorschriften van de achteruitbouwstrook non aedificandi, de strook voor gesloten bebouwing, de strook voor gebouwen zonder verdiep en de strook voor omheiningen en hoven, zowel naar bestemming als inrichting; - de bestemming van de loods strijdt met de artisanale strook waar enkel garages en werkplaatsen voor klein handwerk toegelaten zijn; - de hoogte van de loods, de inbreng van de verdieping en de verhoging van de loods strijdt met het inrichtingsvoorschrift voor de artisanale strook (verwijzend naar artikel 14 strook voor bijgebouwen zonder verdieping ). Er zijn, voor zover vastgesteld, geen conflicten met de sectorale wetgevingen (Habitatrichtlijngebied, monumenten, enz.). Het bedrijf is gelegen in het noordelijk deel van het centrum van Wemmel. De kern Wemmel is volgens het provinciaal ruimtelijk structuurplan Vlaams-Brabant geselecteerd als potentieel stedelijke kern. De woonkern valt, volgens de thans gekende onderzoeken van het Vlaams Gewest, binnen het af te bakenen Vlaams stedelijk gebied rond Brussel. De omgeving wordt gekenmerkt door aaneengesloten bebouwing. Het bedrijf is bereikbaar via de Kaasmarkt, die via de Steenweg op Brussel aansluit op de R0. De gemeente beschikt nog niet over een (ontwerp van)gemeentelijk ruimtelijk structuurplan; het gemeentelijk beleid inzake kleinhandel in relatie tot de gewenste ruimtelijke ontwikkeling van de gehele gemeente is bijgevolg nog niet gekend. 2. Korte- en langetermijnbehoeften a. Korte termijnbehoeften Op korte termijn wordt voorgesteld om de eerste verdieping van het gebouw herin te delen, zodat het bedrijf kan voldoen aan de huidige normeringen inzake voedselveiligheid, opslag van goederen, enz.; de eerste verdieping zal volledig benut worden met: - een uitbreiding van kantooroppervlakte, - een vergroting van de sociale ruimte, - een uitbreiding van de opslagcapaciteit, met een verbetering van de koudeketen voor opslag van producten, - een uitbreiding van gekoeld winkelmeubilair met machinekamer. Voorts wordt een diensttoegang gerealiseerd, worden de gevels van het gebouw opgefrist en wordt de parking voorzien van bijkomende groenaanplant. b. Langetermijnbehoeften Op lange termijn wordt de mogelijkheid voorzien om de hoogte van het gebouw op te trekken tot 8,5m. De impact van de gevraagde uitbreiding blijft beperkt. De beperkte uitbreiding kan momenteel echter, op basis van de voorschriften van de verkavelingsvergunning (gekoppeld aan de voorschriften van het geldende BPA), niet vergund worden. B 3) Openbaar onderzoek: Tijdens het openbaar onderzoek werd 1 bemerking ingediend en werden 3 adviezen gegeven, verslag gecoro Wemmel 2/8

3 met name: Bemerkingen: 1. Levy Graziella, dd. 17/11/2006, ontvangen op 20/11/2006. Adviezen: 1. Gewestelijk planologisch ambtenaar, dd. 30/11/2006, ontvangen op 4/12/ Bestendige deputatie van de provincie Vlaams-Brabant, dd. 30/11/2006, ontvangen op 4/12/ Dienst mobiliteit en wegen van de provincie Vlaams-Brabant, dd. 30/11/2006, ontvangen op 4/12/2006. C) ADVIES GECORO C 1) Bespreking van de adviezen: Van al de ontvangen adviezen en bemerkingen worden hierna de relevante opmerkingen en bezwaren overgenomen en besproken. Die opmerkingen en bezwaren zijn gemakshalve genummerd. De tekst in het kader (schuin gedrukt) citeert de opmerkingen en bezwaren; daaronder worden telkens de conclusies uit de bespreking door de gecoro weergegeven. 1. Gewestelijk planologisch ambtenaar a. De bestaande loods is een behoorlijk vergund gebouw, zelfs als men rekening houdt met de interne werken uitgevoerd zonder vergunning in De bestemming van het gebouw is niet vergund, gelet de herhaaldelijke opgelegde voorwaarde de voorschriften van het bijzonder plan van aanleg Centrum na te leven. De site ligt aan een vrij drukke weg die zeer veel verkeer van het ruime hinterland draineert naar Brussel en naar de ring 0. Dit deel van Wemmel ligt naar alle waarschijnlijkheid binnen het Vlaams stedelijk gebied rond Brussel. Dit is een gevolg van de opties genomen binnen het betrokken afbakeningsproces waarbij deze keuze niet in vraag werd gesteld. De Kaasmarkt is een drager van allerhande dienstverlenende functies - in de ruime zin - binnen het woongebeuren van Wemmel. Een kleinhandelsfunctie is er principieel verantwoord. De omvang blijft op het niveau van de stedelijke kern Wemmel. Binnen dit kader is een bestendiging van deze detailhandel, op deze locatie, ruimtelijk verantwoord. [beschikkend gedeelte - afweging]. Het bedrijf AD Delhaize Wemmel kan bestendigd worden. [beschikkend gedeelte samenvattende conclusie] b. Het voorstel omvat een belangrijk deel korte termijn behoeften: een deel impliciete regularisatie naast een uitbreiding van de vloeroppervlakte op de verdieping, met een bijhorende ruimtelijke reorganisatie. De bestemming detailhandel strijdt evenwel met het voorschift voor de artisanale strook, die enkel de stroken voor de oprichting van garages en werkplaatsen voor klein handwerk toelaat. Het inrichtingsdeel van dit voorschrift verwijst bovendien naar de strook voor bijgebouwen zonder verdieping, zoals de titel zegt voor gebouwen zonder verdieping, waar de kroonlijsthoogte beperkt is tot 3,50m, terwijl de huidige kroonlijsthoogte 4,45m bedraagt. De verkaveling neemt de voorschriften van het bijzonder plan van aanleg over. Artikel 145 quater ndro stelt evenwel dat korte termijnbehoeften maar een vergunningsbasis verwerven verslag gecoro Wemmel 3/8

4 onder een aantal voorwaarden. Het eerste lid stelt dat er enkel kan afgeweken worden van de voorschriften van een gewestplan of een plan van aanleg. De korte termijn behoeften vereisen echter een afwijking van de voorschriften van zowel het bijzonder plan van aanleg als van de verkaveling. Dit laatste behoort dus niet tot de mogelijkheden van een planologisch attest. Steeds zal de wijziging van bijzonder plan van aanleg en de verkavelingsvergunning een stedenbouwkundige vergunning voor de gevraagde werken, handelingen en wijzigingen moeten voorafgaan. [beschikkend gedeelte afweging]. "De korte termijn behoefte van het bedrijf worden doorverwezen naar de lange termijn behoeften. Er bestaat op korte termijn immers geen vergunningsbasis om af te wijken van de voorschriften van een bijzonder plan van aanleg of van een verkavelingsvergunning. [beschikken gedeelte samenvattende conclusie] c. Het volledige pakket maatregelen past principieel binnen het beleid dat het Vlaams gewest wil voeren binnen deze verstedelijkte kern. Het voorstel ondersteunt de multifunctionaliteit. Er bestaat een sterke bundeling van kleinhandelszaken, vooral gericht op het onmiddellijke hinterland, op de Kaasmarkt. Vooral de verwevingsvoorwaarden moeten hier onderzocht worden, in functie van de ruimtelijke draagkracht, de eisen van de onmiddellijke omgeving en de impact op het wijzigen van de ruimtelijke structuur in de onmiddellijke omgeving zelf. Een gebiedsgerichte ruimtelijke kwaliteit vereist een ruimtelijk behoorlijk afgewerkte situatie. Dit is nu niet het geval. Er moet duidelijkheid ontstaan over de wijze waarop de bestaande wachtgevels op een behoorlijke wijze kunnen afgewerkt worden, hoe de impact van de opening in de straatwand maximaal kan beperkt worden, hoe de naastliggende buurtweg zijn functie kan behouden, op welke wijze een parkeerruimte meer kan betekenen dan enkel een ruimte voor het stallen van wagens. Dit alles kan effectief (mee) onderzocht worden in het kader van een - al dan niet gedeeltelijke - wijziging van het bijzonder plan van aanleg Centrum. [beschikkend gedeelte - afweging] Daarbij zal een afweging gebeuren mede op basis van de opties van het ruimtelijk structuurplan Vlaanderen, inzonderheid met de ruimtelijke draagkracht, de eisen van de plek en de eventuele wijzigende impact ervan op de bestaande ruimtelijke structuur. [beschikkend gedeelte samenvattende conclusie] d. Procedureel is een wijziging of een vernietiging van de verkavelingsvergunning te binden met de procedure tot opmaak van een bijzonder plan van aanleg onder specifieke voorwaarden. De vergunbaarheid van de behoeften vereist immers dat ook in de verkavelingsvergunning een vergunningsbasis wordt gevonden. De aanvraag van het bedrijf AD Delhaize Wemmel wordt gedeeltelijk positief geadviseerd. Een bestendiging kan overwogen worden. De korte termijn behoefte verschuift naar de lange termijn behoefte. Een al dan niet gedeeltelijke wijziging van het bijzonder plan van aanleg, inbegrepen een verslag gecoro Wemmel 4/8

5 vernietiging of wijziging van de verkavelingsvergunning, kan onderzocht worden voor de totaliteit van de behoeften van het bedrijf onder de gestelde voorwaarden [beschikkend gedeelte samenvattende conclusie] Voorafgaande opmerking: het advies werd gericht aan het college en werd door de dienst ruimtelijke ruimtelijke ordening aan de gecoro bezorgd. Het advies wordt daarom mee behandeld. a. De gecoro deelt het standpunt van de gewestelijk planologisch ambtenaar: de locatie is verantwoord gezien de ligging in vermoedelijk stedelijk gebied, de multifunctionele omgeving en de beperkte huidige ruimtelijke impact. b. Het stuk over de behoeften op korte termijn is juridisch-technisch gezien correct. Nochtans werd het dossier volledig en ontvankelijk verklaard door de gedelegeerd planologisch ambtenaar, waardoor enerzijds mag aangenomen worden dat dit blijkbaar geen juridisch bezwaar vormde voor het indienen van een aanvraag voor planologisch attest. Anderzijds dient juridische betwisting vermeden te worden, zodat de bemerking zeer belangrijk is wat betreft de verdere behandeling van de bezwaren en de opmaak van het advies. Concreet heeft dit tot gevolg dat voor al de gevraagde behoeften (korte en lange termijn) eerst een wijziging van de verkavelingsvergunning en van het BPA nodig is. Aangezien de optie om een wijziging van een BPA te voorzien eigenlijk vooropgesteld wordt om de langetermijnbehoeften op te vangen, acht de gecoro het wenselijk ook de kortetermijnbehoefte daar mee in op te vangen. De gecoro treedt daarmee het advies van de gewestelijk planologisch ambtenaar bij. c. De gecoro treedt de planologisch ambtenaar ook bij wat betreft het gegeven dat de voorziene invulling van de behoeften in principe en bij uitstek past in de verstedelijkte omgeving waarin de site gelegen is, op voorwaarde dat er een behoorlijke ruimtelijke afweging gebeurt (t.o.v. draagkracht directe omgeving). De vooropgestelde randvoorwaarden (afwerking wachtgevels, inkleding parking, enz.) zijn daarbij aannemelijk en kunnen ook volgens de gecoro leiden tot een hogere (beeld-)kwaliteit van de site. d. De gecoro treedt, gezien de huidige juridische belemmeringen, de door de planologisch ambtenaar voorgestelde werkwijze bij, m.n. zowel de korte- als langetermijnbehoefte opvangen door een - al dan niet gedeeltelijke - wijziging van het BPA, met vernietiging of wijziging van de verkavelingsvergunning. Hierbij dient wel rekening gehouden te worden met de bemerkingen en randvoorwaarden zoals onder 1.c. aangegeven. 2. Bestendige deputatie van de provincie Vlaams-Brabant a. ( ) De handelsvoorziening ligt ( ) niet in een geschikte bestemmingszone. ( ) De ruimtelijke impact van het gebouw blijft vrij beperkt met een kroonlijsthoogte van 5m aan de achtergevel en 7m aan de voorgevel. Er bevinden zich in de onmiddellijke omgeving gelijkaardige gebouwen die een zelfde bouwdiepte en hoogte hebben als de handelsvoorziening (cultureel centrum, school aan de overkant). Het gebouw is in die zin ruimtelijk verenigbaar met de onmiddellijke omgeving. Voor het winkelgebouw ligt een parking aansluitend op de straat met een aparte in- en uitrit. De parking verslag gecoro Wemmel 5/8

6 volstaat voor de afwikkeling van het klantenverkeer naar de Kaasmarkt toe. De handelsvoorziening kan behouden blijven op zijn huidige locatie. [bespreking] In te stemmen met het behoud en bestendiging van het bedrijf NV AD Wemmel op de huidige locatie te Wemmel [besluit (art. 1)] b. ( ) Aangezien het gebouw in zijn zelfde volume behouden blijft, is de ruimtelijke impact dezelfde als de huidige situatie. De parking wordt in zijn huidige vorm bewaard. Er is geen mobiliteitstoename te verwachten na een uitbreiding op korte termijn gezien het een optimalisatie betreft van de huidige bedrijfsactiviteiten. De provincie kan instemmen met een uitbreiding op korte termijn. [bespreking] In te stemmen met de behoeften op korte termijn [besluit (art. 2)] c. ( ) De paragraaf over de uitbreiding op lange termijn is summier uitgewerkt. Er lijken nog voldoende uitbreidingsmogelijkheden te bestaan binnen de gabariten van het huidige gebouw zonder dat een verhoging van het gebouw tot 8,50 m noodzakelijk is. Het is ook niet duidelijk wat men onder een verhoging van het gebouw verstaat; wil men het hele volume verhogen tot 8,50m? De bestaande bebouwing in de onmiddellijke omgeving sluit dicht aan bij de handelsvoorziening. Een verhoging tot 8,50m zou de ruimtelijke impact van het gebouw op zijn omgeving in negatieve zin beïnvloeden. De provincie kan niet instemmen met een uitbreiding op lange termijn. [bespreking] Niet in te stemmen met de behoeften op lange termijn. [besluit (art. 3)] a. De gecoro deelt het standpunt van de provincie: de locatie is verantwoord gezien de ligging in vermoedelijk stedelijk gebied, de multifunctionele omgeving en de beperkte huidige ruimtelijke impact. b. De gecoro deelt ook hier het standpunt van de provincie: de te verwachten ruimtelijke impact bij het invullen van de kortetermijnbehoeften blijft dezelfde, aangezien binnen hetzelfde bouwvolume gewerkt wordt. De kortetermijnbehoeften kunnen evenwel niet vergund worden o.b.v. de huidige verkavelings- en BPA-voorschriften (afwijkingsmogelijkheden decretaal niet voorzien, cfr. art. 145quater DORO). Zie hieromtrent ook de bemerking onder punt 1.b. c. Het dossier is wat betreft de behoefte op lange termijn inderdaad zeer summier uitgewerkt. Uit de bijgevoegde plans kan onvoldoende opgemaakt worden wat de uitbreiding op lange termijn precies inhoudt. De toelichtende bundel geeft hierover ook geen uitsluitsel: gebouw op te trekken tot een hoogte van +/- 8,5m, zodat ofwel het volledige gebouw voorzien wordt van een verdiep, ofwel de winkel zo wordt georganiseerd dat binnen de verkoopruimte in de hoogte kan gestockeerd worden. Bijgevolg kan de gecoro de impact ervan op de ruimte onvoldoende inschatten. De gecoro sluit zich in die zin aan bij het standpunt van de provincie. Inzicht in die precieze behoeften en de ruimtelijke impact ervan kan evenwel desgevallend mee onderzocht worden bij de herziening van het BPA (zie hieromtrent ook de bemerking van de gecoro onder punt 1.c). Het thans ontbreken van motivering en inzichten omtrent die langetermijnbehoeften betekent evenwel nog niet dat per definitie een verslag gecoro Wemmel 6/8

7 negatieve impact op de omgeving kan verwacht worden; verder onderzoek moet dat uitwijzen. In die zin sluit de gecoro zich niet aan bij het standpunt van de provincie. 3. Dienst mobiliteit en wegen van de provincie Vlaams-Brabant a. de aanvraag wordt gunstig geadviseerd a. De gecoro neemt kennis van het gunstig advies. C 2) Bespreking van de opmerkingen: 1. Levy Graziella a. les travaux à court terme (qui ne concerne pour l instant que l intérieur du magasin) je n émets aucune remarque b. pour les travaux à long terme (qui changeront l aspect extérieur du batiment) je ne pourrais donner mon avis qu après avoir vu les plans de l architecte car comme vous le savez l AD Wemmel passerait de 7.5 m à 8.5m ainsi que connaître la finition et les matériaux qui seront utilisés pour le mur qui donne sur mon terrain. a. De gecoro neemt er kennis van dat de indienster geen bezwaar heeft tegen de kortetermijnbehoeften. b. Elke vergunningsaanvraag en opmaak van een BPA worden publiek bekend gemaakt; de indiener kan op dat moment dus de concrete plannen inkijken en opmerkingen en bezwaren uiten. In die zin kan voorbijgegaan worden aan de opmerking. Niettemin dient bij de afweging van de langetermijnbehoeften aandacht te worden gegeven aan de beeld- en zichtkwaliteit (zie hieromtrent ook de bemerkingen van de gecoro onder punt C.3.2.). C 3) Eigen aanvullende opmerkingen gecoro: 1. Uit de bemerkingen en adviezen maakt de gecoro op dat (a) het ruimtelijk verantwoord is het bedrijf in de feitelijke toestand op de huidige locatie te behouden (alle bezwaren en opmerkingen zijn gunstig wat dat betreft en ook vanuit de gecoro is daartegen geen bezwaar), (b)dat er inhoudelijk gezien geen bewaar is tegen de vooropgestelde kortetermijnbehoeften, ook niet vanuit de gecoro, doch dat deze juridischtechnisch gezien niet kunnen vergund worden; (c) en stelt zij vast dat de langetermijnbehoeften aanvaardbaar kunnen zijn, mits ze voldoende afgewogen worden ten opzichte van de omgeving en ze geen negatieve impact op de directe omgeving hebben. Het dossier is echter te summier voor wat betreft de langetermijnbehoeften; het is daardoor onduidelijk wat de ruimtelijke impact ervan zal zijn. 2. De precieze wensen van het bedrijf voor de lange termijn zijn onduidelijk. In elk geval dient voor de langetermijnbehoeften in het bijzonder vermeden te worden dat het optrekken van het gebouw een nefaste impact op de omgeving zal hebben qua zicht en beeldkwaliteit en dat verwachte milieuhinder als gevolg van de plaatsing van verslag gecoro Wemmel 7/8

8 koelinstallaties en aanverwanten (bijv. rotoren in buitenwand en bijhorend lawaai) vermeden wordt. Het is tevens wenselijk dat een oplossing wordt gezocht voor de verkeersveiligheid (vermijden parkeren aan de straakant tot juist voor de ingang) en dat er meer oog is voor groenvoorziening op de parking. 3. Aangezien de goedgekeurde niet-vervallen verkaveling achterhaald is, is het wenselijk ze via herziening van het BPA of opmaak van een RUP te laten vervallen, teneinde de juridisch-technische beperkingen voor vergunningverlening weg te nemen. C 4) Besluit: De Gecoro geeft volgend advies voor de aanvraag van planologisch attest van de AD Delhaize te Wemmel: 1. het bedrijf kan op de huidige locatie in de feitelijke toestand behouden blijven; 2. er kan inhoudelijk ingestemd worden met de behoefte op korte termijn; 3. aangezien de kortetermijnbehoefte echter juridisch-technisch gezien niet kan vergund worden zonder aanpassing van het BPA en van de verkavelingsvergunning, adviseert de gecoro dat het BPA, al dan niet gedeeltelijk, wordt aangepast om de behoeften op korte termijn op te vangen. Gelijktijdig met de opmaak van het BPA of RUP is het noodzakelijk dat er onderzoek gedaan wordt naar de mogelijkheden voor inpassing van de langetermijnbehoeften. Deze langetermijnbehoeften dienen dan wel duidelijker geformuleerd te worden en verenigbaar zijn met de randvoorwaarden door de gewestelijk planologisch ambtenaar in zijn advies gegeven (i.c. ruimtelijke afweging, aanpak wachtgevels, behoud buurtweg, meervoudig gebruik parking), de door de provincie verwachte negatieve impact en de aandachtspunten van de gecoro, m.n. zicht- en beeldkwaliteit, vermijden milieuhinder en aandacht voor verkeersveiligheid en groenvoorziening op de site. Slechts op basis daarvan kan het bezwaar terzake van de deputatie mogelijk weerlegd worden; 4. zonder die afweging kan niet ingestemd worden met de behoeften op lange termijn en wordt het advies van de deputatie gevolgd. Dit advies wordt bezorgd aan het college van burgemeester en schepenen van de gemeente Wemmel. Aangenomen met eenparigheid van stemmen. Namens de GECORO, De secretaris De voorzitster David VANHOLSBEECK Isabelle LORIS Wemmel, 20 december 2006 verslag gecoro Wemmel 8/8