Alleen de regels checken is niet voldoende

Transcriptie

1 nummer 2 november 2012 toezicht en transparantie Alleen de regels checken is niet voldoende Samen werken aan een nog betere organisatie Extern toezicht in herziene Woningwet verscherpt

2 Colofon 11e jaargang, nummer 2 SURPLUS is een uitgave van Woonplus Schiedam en verschijnt tweemaal per jaar. Het magazine wordt verspreid onder relaties van Woonplus Schiedam. Aan de inhoud van artikelen in SURPLUS kunnen geen rechten worden ontleend. Correspondentie-adres Redactie SURPLUS Postbus AA Schiedam Redactie Woonplus Schiedam Karin van Hoogstraten, Zinnige Zinnen, Gouda Fotografie Michelle Muus Vormgeving Buro Toob BV Hazerswoude-Dorp Druk Kapsenberg Van Waesberge Rotterdam Vooruit kijken Risicovolle grondtransacties, zelfverrijking, en als klapper een derivatenportefeuille. Natuurlijk was er de verbazing, maar de nieuwtjes zakten snel weer weg. De derivaten treffen corporaties echter hard in hun financiën, omdat zij moeten bijdragen aan het verlies. De opeenstapeling van incidenten heeft veel toezichthouders scherp gemaakt. De roep van de overheid om meer toezicht heeft geleid tot extra regelgeving. Gaan die papieren tijgers ons helpen? Als we meer verantwoording afleggen en naar achteren kijken, zijn we slechts aan het roeien. Om vooruit te kijken moet je in een kano zitten, niet in een roeiboot. We moeten leren hoe we zaken in de toekomst beter kunnen aanpakken. Mijn overtuiging is dat toezicht primair tot stand komt in de eigen organisatie. Op de eerste plaats moet een bestuurder tegenspel organiseren: binnen het managementteam en met de Raad van Commissarissen (RvC). Op de tweede plaats moet beheersing van de processen zo laag mogelijk in de organisatie zitten. Papieren tijgers gaan pas echt werken als we in gesprek gaan met medewerkers. Beheersing beklijft pas als we zaken bediscussiëren en elkaar aanspreken. Een unaniem besluit is niet altijd nodig, een goede uitleg over onze richting en constante dialoog met de organisatie, de RvC en externe belanghouders wél. In deze Surplus kunt u lezen hoe medewerkers van Woonplus papieren tijgers temmen. In een ander artikel lichten we de nieuwe regelgeving toe. Onze nieuwe accountant Lizan Goossens van PwC legt uit hoe zij ons bijstaat in het streven naar een lerende organisatie. En Arnold Pureveen van De Alliantie en Eric Martens van de RvC trakteren u op hun mening over het onderwerp toezicht en transparantie. Ik wens u veel leesplezier! Bob Venhuizen Directeur-bestuurder Vooruit kijken Extern toezicht in herziene Woningwet verscherpt Arnold Pureveen, directeur financiën, bedrijfsvoering en shared services van De Alliantie: Ik mis een stip aan de horizon 06 Missie Woonplus Woonplus is een vastgoedonderneming met maatschappelijke verankering in Schiedam. Wij willen zorgen voor goede betaalbare huisvesting van Schiedammers. Wij werken samen met onze klanten, gemeente en organisaties op het gebied van wonen en welzijn en zorg. Eric Martens, voorzitter van Raad van Commissarissen: Alleen de regels checken is niet voldoende Leerprocessen dragen bij aan bewustwording Naar een haringparty van een aannemer kan niet meer Lizan Goossens van PwC: Samen werken aan een nog betere organisatie Surplus 2 november 12

3 Foto: Steef Meyknecht Extern toezicht in herziene Woningwet verscherpt Woningcorporaties krijgen te maken met meer en strengere regels. Als reactie op incidenten zoals die bij Vestia en Woonbron wordt het extern toezicht verscherpt. Hoe is het zo gekomen? Welke regels staan corporaties te wachten? En wat betekent dat voor Woonplus? Een overzicht. Surplus 2 november 12 3

4 Incidenten Door de hoge vastgoedprijzen bouwden corporaties in economisch goede tijden veel vermogen op. Corporatiebestuurders voelden zich echte ondernemers, maar namen soms teveel risico s. Ook eigenden zij zich rechten toe, terwijl zelfregulatie faalde. En toezichthouders trokken niet aan de bel. Door veel te veel incidenten daalde het imago van de sector tot een dieptepunt. Strengere eisen jaarverslag En daar staan we nu. Als reactie op de reeks van incidenten scherpt de overheid de regels verder aan. De nieuwe richtlijnen voor de jaarverslaglegging bijvoorbeeld, die vanaf boekjaar 2012 gelden. Daarbij moeten corporaties aan dezelfde richtlijnen voldoen als andere vastgoedbedrijven. Uitzonderingsbepalingen voor corporaties zijn geschrapt. Corporaties moeten hun verantwoordingsinformatie transparanter presenteren. Een belangrijke wijziging is verder dat corporaties op de balans een splitsing moeten maken tussen sociaal en commercieel bezit. Europese regels Die laatste wijziging hangt samen met nieuwe Europese regels, die alleen staatssteun toestaat voor sociaal vastgoed. Het volkshuisvestelijk vermogen, dus de leningen die het WSW borgt, mogen niet worden ingezet voor commerciële activiteiten. Bovendien moet een woningcorporatie, ook als uitvloeisel van de Europese regels, negentig procent van de woningen in de sociale verhuur toewijzen aan mensen met een inkomen tot ,-. Deze regel geldt sinds 1 januari Wijziging in Woningwet Een derde verandering betreft de Herzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvesting. In dit wetsvoorstel, dat de Woningwet en een aantal andere wetten wijzigt, krijgen toezichthouders een grotere rol. De rol van corporatie als uitvoerder van de woon - opgave van gemeenten wordt onderstreept. De wet regelt ook de komst van de Financiële Autoriteit Woningcorporaties, de opvolger van het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV). Deze gaat extern financieel toezicht houden op de woningcorporaties in Nederland en op de naleving van de regels voor staatssteun. De nieuwe autoriteit krijgt de mogelijkheid sancties op te leggen. Wie zijn de interne en externe toezichthouders? Raad van Commissarissen De Raad van Commissarissen houdt toezicht op het bestuur en op de algemene gang van zaken in de woningcorporatie. De Raad van Commissarissen staat het bestuur met raad ter zijde. Accountant De accountant controleert de jaarrekening en de processen om te komen tot een jaarrekening. Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV)/Financiële Autoriteit Woningbouwcorporaties (FAW) Het CFV houdt toezicht op woningcorporaties en op hun financiële beheer en subsidieert individuele corporaties. Zodra de Woningwet wijzigt, wordt het CFV opgevolgd door de Financiële Autoriteit Woningbouwcorporaties (FAW). Deze autoriteit gaat extern financieel toezicht houden op de woningcorporaties en op de naleving van de regels voor staatssteun. 4 Surplus 2 november 12

5 Woonplus voorstander van meer transparantie Wat betekent dit scherper toezicht voor Woonplus? Aniel Ramawadh, manager Financiën & Control van Woonplus over nieuwe regels voor verslaglegging: De hoeveelheid speci ficaties die nodig is om tot een goedkeurende accountantsverklaring te komen, is veel groter. Natuurlijk betekent dat meer werk, maar ik juich die transparantie toe. Een voor beeld? Op de balans moet inzichtelijk zijn hoeveel woningen met een terugkoopgarantie zijn verkocht. Dat is goed, want deze woningen vormen door de economische crisis een groter risico voor ons. Dat wij bovendien een scheiding moeten aanbrengen tussen commercieel en sociaal bezit, is niet verkeerd. Het laat zien dat ons commerciële bezit huurwoningen boven een maandhuur van 650,-, bedrijfspanden en parkeerplekken ongeveer 8 procent bedraagt. Aniel Ramawadh Intern toezicht versterken Het is volgens hem een gegeven dat extern toezicht scherper wordt. Voor Woonplus betekent dit dat we ons eigen intern toezicht nog beter op orde moeten brengen dan we nu al hebben. Extern toezicht komt namelijk altijd te laat. Of we al zover zijn? We doen de dingen goed, maar het vastleggen kan een slag beter en efficiënter. We zijn ons ervan bewust en werken eraan onder de noemer Leren en Groei. We willen graag laten zien dat we het maatschappelijk vermogen op een goede manier inzetten. Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) beoordeelt de kredietwaardigheid van corporaties. Op basis hiervan stelt het WSW faciliteringsvolume ter beschikking voor het financieren van de investeringen. Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties De minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijks relaties houdt volkshuisvestelijk toezicht op onder meer governance, integriteit en de prestaties van de corporaties. Schiedams Overleg Bewoners Organisaties (SOBO) Het SOBO behartigt de belangen van bewoners en huurders in Schiedam. In de herziene Woningwet krijgen huurders een grotere toezichthoudende rol toebedeeld. Zo krijgen zij een rol en positie in het volkshuisvestelijk overleg tussen corporatie en gemeente. Surplus 2 november 12 5

6 Arnold Pureveen, directeur financiën, bedrijfsvoering en shared services van De Alliantie: Ik mis een stip aan de horizon De toegenomen regeldruk vanuit de overheid en Europa is niet onlogisch, vindt Arnold Pureveen, financieel directeur van woningcorporatie de Alliantie. Maar waar is de stip aan de horizon? Als die helder is, kunnen corporaties zich beraden hoe daar te komen. De verhoogde regeldruk is vooral een paniekreactie op recente incidenten, analyseert Pureveen. Met 65 duizend verhuureenheden in de noordelijke Randstad en vestigingen in Amsterdam, Almere, t Gooi en Amersfoort is De Alliantie een van de grotere woningcorporaties in Nederland. Zij neemt actief deel aan het debat binnen de sector. Wij willen hierbij graag agendastellend zijn, vertelt Pureveen. Hij brengt dat zelf ook in de praktijk, niet in de laatste plaats door zijn verbondenheid aan Nyenrode Business Universiteit. Bovendien is hij een veelgevraagd spreker op verschillende seminars en congressen. Anderen legden de nadruk op ondernemerschap. Zo investeerden corporaties in koopwoningen en soms te complexe ontwikkelingsprojecten. De top van de sector stond op de golfbaan met de grote aannemers en werd uitgenodigd voor internationale congressen. We telden als echte ondernemers mee. Bij enkele corporaties werd dit ondernemerschap zelfs een dekmantel voor zelfverrijking en liep het uiteindelijk ernstig mis. Zeker toen de economische crisis zich aandiende en meer risico s waren genomen dan een sluitend huishoudboekje kon hebben. Makkelijke baan Niet verwonderlijk, want Pureveen vindt het leuk om zijn publiek te prikkelen. Dat is in het gesprek al snel duidelijk. Ik heb de gemakkelijkste baan van Nederland. Welke financieel directeur kan op 1 januari met 99 procent zekerheid zijn omzet voor het komende jaar voorspellen? Huurinkomsten staan vast; de minister bepaalt mijn prijsverhoging. We kunnen hierbij alleen sturen op een percentage huurderving door leegstand. Het enige wat ik verder moet doen, is zorgen dat er niet meer geld uitgaat dan er binnenkomt. Net zoals ik mijn kinderen met hun zakgeld leer omgaan. Spagaat Toch kent zijn baan enige complexiteit, zeker na de verzelfstandiging in Pureveen vertelt dat corporaties vanaf die tijd in een spagaat terecht kwamen, die binnen en buiten de sector ook wel vaak sociaal ondernemerschap werd genoemd. De corporatie legt aan de ene kant de nadruk op de sociale aspecten van de bedrijfsvoering: woningen betaalbaar verhuren aan mensen met een laag inkomen. In paniek Volgens Pureveen zie je daarop nu een extreme reactie. De overheid is in paniek. Corporaties zijn in de ogen van de overheid niet meer in de tang te houden. Op elk incident volgt weer een regel. De nieuwe derivatenrichtlijn is een voorbeeld daarvan. Die is puur rule based, zoals we dat in de Angelsaksische wereld kennen. Bij principle based regels spreek je principes af en laat je spelers daarbinnen eigen keuzes maken. Volgens Pureveen is een regel als de nieuwe derivatenrichtlijn puur symptoombestrijding. Ik ontken niet dat er ernstige dingen zijn gebeurd, maar dit is in geen adequate reactie. Het is niet uitgesloten dat de sterke bemoeienis van de overheid te maken heeft met de miljarden die zij tekort komt op haar eigen huishoudboekje. Onvolkomenheden Er is meer nodig dan strenge regels om corporaties in de tang te krijgen en om de woningmarkt weer op gang te brengen. Volgens hem kent het huidige systeem te veel onvolkomenheden en is het toe aan een grondige APK-beurt. Hoe voorkom je scheefwonen 6 Surplus 2 november 12

7 in Amsterdam? Moeten we sociale huurwoningen in het centrum bouwen, terwijl huren tot 650,- nooit de kosten van deze investeringen kunnen dekken? Tegelijkertijd is er leegloop in Noord- Groningen en Zuid-Limburg. Wijken in Rotterdam-Zuid zijn dringend aan vernieuwing toe. Iemand moet dat oppakken. Binnen het systeem ontbreken hiertoe adequate prikkels. De corporatie is vaak op zichzelf aangewezen. Deltawerken Hij pleit voor een integrale visie op de woningmarkt, voor outof-the-box-denken en voor een liberalisering van de huren, gecombineerd met een duidelijke bescherming voor huurders die geen markthuur kunnen betalen. Iets in de geest van de Deltawerken. Ik snap dat het stapsgewijs moet, maar er moet een duidelijk waarneembare stip aan de horizon komen. In de nieuwe Herzieningswet, die de Woningwet gaat wijzigen, mist Pureveen deze door hem gezochte visie. Wat is de rode draad en waar willen we naar toe? Hoe zorgen we ervoor dat onze huurders over vijftien jaar nog steeds veilig en tegen betaalbare woonlasten kunnen wonen? Ik geloof er nog steeds in dat corporaties dat gezamenlijk kunnen oppakken. Eenduidig punt Daarbij moet de overheid niet dwingen, met onduidelijke spelregels die soms tijdens de wedstrijd wijzigen, maar stimuleren, reguleren en controleren. Heldere regels zijn nodig, strenge sancties bij bewuste overtreding ook. Er ligt nu een visieloos samenraapsel van regels en documenten. Laten we niet afbreken wat in vele jaren tijd door dezelfde sociale huursector is opgebouwd. Dat zou niet alleen spijtig zijn voor allen die in deze sector met ziel en zaligheid elke dag werken, maar ook voor onze huurders. Die kunnen het kind van de rekening worden. En dan merken zij het in hún huishoudboekje. Arnold Pureveen Surplus 2 Foto: november Rob 12Glastra 7

8 Eric Martens, voorzitter van Raad van Commissarissen (RvC): Alleen de regels checken is niet voldoende Het is een goede zaak dat woningcorporaties meer worden aangesproken op hun verantwoordelijkheid, vindt RvC-voorzitter Eric Martens. De strengere regelgeving helpt Woonplus én de RvC beter naar de eigen rol te kijken. Alleen de regels checken is echter niet genoeg. Hoe kijkt de Raad van Commissarissen aan tegen de toenemende regeldruk? Toen in 1995 woningcorporaties verzelfstandigden, mochten zij zelf hun keuzes maken. Gezien de positieve marktontwikkelingen in de jaren tachtig, dacht iedereen dat de bomen tot in de hemel groeiden. Nu zijn we terug bij de les. Corporaties vragen zich af: Waartoe zijn wij op aarde? Doen we dat goed genoeg? We zijn er in Nederland de afgelopen jaren niet voldoende in geslaagd om de kerntaak van woningcorporaties te herdefiniëren. Met de nieuwe Europese regels, die heel duidelijk de grens aangeven negentig procent van de sociale huurwoning en moeten corporaties toewijzen aan huurders met een laag inkomen is de definitie duidelijk. Dat is een positieve ontwikkeling. Een duidelijk kader is goed, maar regelgeving moet niet doorslaan. We hebben in Nederland een model dat het bestuur bestuurt en toezicht daarop toeziet. Toezichthouders mogen niet op de stoel van de bestuurder gaan zitten. Een scherpe en kritische houding mag je van hen echter wel verwachten. Welke rol hebben toezichthouders gespeeld bij incidenten, zoals die bij Vestia? Ik ken het dossier niet goed genoeg om de exacte situatie weer te geven, maar van een afstand bekeken had de derivaten-portefeuille 8 Surplus 2 november 12

9 van Vestia nooit zo omvangrijk mogen worden. In goede tijden was het fijn dat de extra opbrengsten als gevolg van deze portefeuille werden gebruikt om te investeren in de sociale woning bouw, maar in de basis is het niet goed om commerciële risico s te nemen met publiek vermogen. Vestia is geen bank. Ergens in het stelsel had iemand uit het bestuur of een intern of extern toezichthouder moeten opstaan en zeggen: Dit kan niet. Toch stelden zelfs externe toezicht houders Vestia als voorbeeld hoe je creatief kunt omgaan met publiek vermogen. Wat is les uit deze incidenten? We moeten met beide benen op de grond staan. Woonplus moet zich blijven afvragen: Waartoe zijn we op aarde? Wat is onze taak? Voor ons als Raad van Commissarissen geldt dat we kritische vragen moeten blijven stellen, los van de vertrouwensbasis die er óók moet zijn. De strengere regels helpen Woonplus én de RvC beter naar de eigen rol te kijken. Alleen de regels checken is echter niet genoeg. Wat is nog meer nodig dan regels? De RvC is geen stempelmachine. We houden wel de continuïteit van Woonplus in het oog. Samen met de directeur-bestuurder hebben wij een kader gedefinieerd. Vanuit dat kader kijken wij naar de kwaliteit van de organisatie, naar het welzijn van huurders, naar leefbaarheid in de wijken, naar samenwerking met andere organisaties en in toenemende mate naar de financiële risico s van projecten. Is financieel toezicht belangrijker geworden? Zeker. Toen ik zes jaar geleden begon, gaven de meerjarenbegrotingen aan dat het eigen vermogen alleen maar zou groeien. Nu is dat compleet anders. We moeten heel scherp sturen om te zorgen dat het eigen vermogen niet door de bodem zakt. Daar kan Woonplus niet alles aan doen, want het is vooral het gevolg van externe factoren, zoals de waardeontwikkeling van vastgoed. Incidenten in de sector hebben daarnaast blijvend invloed op de financiën van Woonplus. Een heel praktisch voorbeeld: Woonplus moet een bijdrage leveren aan het schuldenprobleem van Vestia. Dat kost geld. Overigens moeten wij ons niet aan dit gevoel overleveren. We kunnen niet zeggen: Dit overkomt ons allemaal. Sterker nog: hoe afhankelijker wij zijn van externe factoren, hoe belangrijker het is te bedenken wat nog wél mogelijk is. Dat betekent keuzes maken. Dat zijn niet altijd leuke keuzes, toch? Minder uitgeven aan leefbaarheid, dat is niet leuk. Ook afscheid nemen van medewerkers is een harde keuze. Financieel gezien moeten bestuurder en zijn team heel goed zicht houden op de meerjarenbegroting. Wat betekent het als je minder huizen verkoopt? Wat als we renovatie nu gaan uitvoeren? Het doel is aansturen op tienduizend kwalitatief goede sociale huurwoningen in Schiedam. Het kan zijn dat het tempo lager wordt, maar Woonplus moet binnen de eigen financiële kaders het doel voor ogen houden. Een duidelijk kader is goed, maar regelgeving moet niet doorslaan. Heeft de RvC voldoende instrumenten om die financiële kaders te checken? Zoals gezegd wordt financiële controle steeds belangrijker. Na het vertrek van Fred Koning, hoogleraar accountancy, vonden wij het nodig om de financiële expertise van de RvC verder te versterken. We zijn met een wervingsprocedure bezig voor een nieuwe commissaris met een sterke financiële achtergrond. Het is de bedoeling dat deze op 1 januari 2013 start. Overigens ben ik ook heel blij met de expertise van andere commissarissen. Die brengen ieder vanuit hun vakgebied waardevolle kennis en ervaring in. De kunst is om die mix van expertises samen te laten werken als één team. De RvC van Woonplus functioneert zo. Daar ben ik als voorzitter trots op. Dus niet alleen toezicht, maar ook samenwerken? Als RvC voelen wij ons een betrokken onderdeel van Woonplus. Wij zijn er niet alleen voor om de regels te controleren. Uiteraard waken we er zorgvuldig voor om maatjes te worden met de directeur-bestuurder. De RvC is op de eerste plaats toezichthouder. Toch speelt in een professionele relatie ook een persoonlijk element mee. Het blijft mensenwerk. En we werken tenslotte gezamenlijk aan de continuïteit van Woonplus. Surplus 2 november 12 9

10 Woonplus moet voldoen aan meer en strengere regels. Regels komen echter pas tot leven als mensen daar in de praktijk naar handelen. Hoe vertalen medewerkers papieren tijgers in de praktijk? En hoe dragen de leerprocessen onder de noemer Leren en Groei bij aan betere verantwoording naar toezichthouders? Een groepsgesprek met vier medewerkers van afdeling Wonen. Leerprocessen dragen bij aan bewustwording Naar een haringparty van een aannemer kan niet meer Aan tafel zitten Rachid Agourram, Casper Kouwenberg, Jacqueline Breederland en Marianne van der Valk. In het gesprek staan we eerst stil bij de papieren tijgers. Een mooi voorbeeld van hoe lastig die soms in de praktijk toe te passen zijn, vertelt Casper Kouwenberg, die woningen toewijst aan huurders. Sinds 1 januari 2011 geldt de EU-regeling. Dat betekent dat wij minimaal negentig procent van de woningen met een huurprijs tot 664,66 moeten toewijzen aan huurders met een inkomen tot In de woning afhandelen van de verhuring kan niet; de inkomenstoets is daarvoor te complex. Voor het uitvoeren ervan moet je in veel gevallen zowat een accountant zijn. Onze medewerkers moeten bruto-nettoberekeningen doen, juist indexeren en alle verschillende loonspecificaties meenemen. Het gaat om pakken papier. Woningzoekenden hebben bovendien heel vaak die papieren niet compleet. We kunnen een woning dan niet toewijzen. Lesje geleerd Daar komt bij dat de accountant tot op de millimeter bekijkt of de inkomenstoets klopt. Casper: Elk dossier dat niet volledig is, telt niet mee. Ik heb er tijdens die eerste accountantscontrole drie weken slecht van geslapen. Als we de goedkeuring niet kregen, zou dat het recht van de corporatie op geborgde leningen in gevaar brengen. Inmiddels staat de afdeling op scherp: medewerkers volgden een extra opleiding en alle inkomens dossiers worden nog eens gecheckt. Als er bij de toets ook maar iets niet klopt of ontbreekt, dan komt de huurder niet in aanmerking voor de woning. We hebben ons lesje wel geleerd. Als we ergens tegenaan lopen, dan bespreken we dat met elkaar. Integriteitsspel De toewijzing van woningen sluit mooi aan op het volgende onderwerp, het integriteitsspel, waarin dit ook aan de orde kwam. Aan integriteit van corporaties, zeker aan die van de top, wordt getwijfeld sinds incidenten aan het licht kwamen. Daarom organiseerde Woonplus dit spel, in lijn met de ambitie Leren en Groei. Vragen als Wat doe je als een zorgverlener je onder druk zet om een huurder een woning toe te wijzen?, Mag je naar de haringparty van een aannemer? en Wat doe je met kerstgeschenken? waren voer voor discussie. Marianne: Je merkt dat 10 Surplus 2 november 12

11 V.l.n.r.: Rachid Agourram (Senior Medewerker Bedrijfsbureau, Team Onderhoud), Casper Kouwenberg (Coördinator Mutatie), Jacqueline Breederland (Projectleider Financiën), Marianne van der Valk (Medewerker Incasso). dat goed te doen, omdat je later in het proces winst boekt. Je hoeft niet met een tweede kandidaat het hele traject nog eens door. De woning is dan sneller verhuurd. Marianne: En dat levert mij later weer minder incasso s op. Slimmere oplossingen Werkgroepen, die bestaan uit medewerkers van verschillende afdelingen, nemen een deelproces onder de loep. Met een frisse blik komen zij samen tot slimme oplossingen. Casper: Processen kunnen efficiënter. Zeker bij het mutatieproces voeren we wel vijf keer het adres in. En als wij een opzegging direct een label geven, kunnen we soms een week tijd winnen. De goede ideeën worden opgepakt. Vervolgens borgen we de nieuwe aanpak in de werkprocessen, legt Rachid uit. Volgens hem kan Lean Six Sigma zo bijdragen aan betere verantwoording naar toezichthouders. En dat niet alleen. Casper: Efficiënter werken levert gewoon geld op, daar ben ik van overtuigd. Nu staan gemiddeld zeventig woningen leeg. En duurt een leegstand zo n 28 dagen. Als we efficiënter werken, kunnen we kosten besparen. Door de betere samenwerking is er meer begrip voor elkaar. medewerkers verschillend denken over de relaties met aannemers. Jacqueline: In de commerciële wereld gaan de kerstpakketten over en weer. Dat is een normaal onderdeel van relatiebeheer. De discussie leverde een aantal concrete gedragsregels op, vertelt Casper, die het spel leidde. Haringhappen bij een aannemer, wat voorheen heel normaal werd gevonden, doen we niet meer. Kerstpakketten verzamelen we centraal. En als we ergens tegenaan lopen, dan bespreken we dat met elkaar. Rachid voegt eraan toe: Het spel maakt het makkelijker om met elkaar te praten over integriteit. Het brengt bewustwording tot stand. Lean Six Sigma Het integriteitsspel was een van projecten in het kader van Leren en Groei, Lean Six Sigma is een tweede. Dat project beoogt processen te versimpelen, waardoor Woonplus sneller en efficiënter kan werken. Jacqueline: Het principe van Lean Six Sigma is in één keer goed. We geven geen producten door aan de volgende stap in het proces als het niet goed is. Hoe verder in het proces, hoe duurder het is om iets af te keuren. Een voorbeeld: in een mutatieproces is het screenen van een kandidaat heel belangrijk. Dat kost veel tijd. Toch is het heel belangrijk om Andere kwaliteitsmeting Volgens de gesprekspartners is er dus een wereld te winnen met efficiënter werken. Worden de huurders in de vorm van het SOBO ook één van de toezichthouders daar gelukkiger van? Ook dat houdt Woonplus scherp in het vizier. Van 1 oktober is namelijk een nieuwe kwaliteitsmeting onder klanten gestart. Vanaf dat moment toetst het bedrijf Quint Result regelmatig de klanttevredenheid. Jacqueline: KWH hield maar eens per jaar een meting. Bovendien vonden zij andere aspecten belangrijk dan wij. Nu meten wij alleen onderdelen waarmee we aan de slag gaan. We zijn gestart met een nulmeting onder klanten over nieuwe verhuringen, incasso en reparatieverzoeken. Hoe de uitslag is, is nog onbekend. Wel zijn de gesprekspartners ervan overtuigd dat deze niet in de la verdwijnen, maar dat er actief op gestuurd gaat worden. Beweging De conclusie van het gesprek is helder: medewerkers praten meer met elkaar over integer gedrag, ze helpen elkaar processen efficiënter te maken en monitoren ondertussen de kwaliteit. Marianne: Door de betere samenwerking is er meer begrip voor elkaar. Maar er is nog veel werk te verzetten. Casper: Collega s zijn zich meer dan vroeger bewust dat wij ons naar toezichthouders moeten verantwoorden. Er is echt beweging. Surplus 2 november 12 11

12 Lizan Goossens van PwC: Samen werken aan een nog betere organisatie Samen leren en groeien. Met dat thema gaan wij als nieuwe accountant bij Woonplus Schiedam aan de slag, zo vertelt Lizan Goossens van accountantsbureau PwC. Wij doen nadrukkelijk meer dan alleen controleren en goedkeuren. We zijn een deskundige sparringpartner en willen met Woonplus continu werken aan een nog betere, efficiëntere en transparantere organisatie. Lizan Goossens legt uit dat de accountant bij Woonplus twee belangrijke rollen vervult. Op de eerste plaats is dat de opdracht van het maatschappelijk verkeer. Daarbij gaat het enerzijds om de controle van de jaarrekening en anderzijds om het afleggen van verantwoording aan de toezichthouders, over bijvoorbeeld de toewijzing en verkoop van woningen. Eenvoudig gezegd, kun je stellen dat het primair onze taak is om jaarlijks te controleren of Woonplus heeft voldaan aan de weten regelgeving als het gaat om verslaggeving. Verbeterpotentieel Maar er is meer, licht Goossens toe. De tweede rol die wij vervullen, wordt ook wel de natuurlijke adviesfunctie genoemd. Doordat wij zo goed als het hele jaar over de vloer komen en ons verdiepen in alle processen, hebben wij een beeld van wat er allemaal speelt. Wij kunnen daardoor het verbeterpotentieel blootleggen en adviseren welke stappen Woonplus kan ondernemen om bijvoorbeeld efficiënter te werken. Daarnaast fungeren wij als klankbord voor de Raad van Commissarissen en wij helpen de organisatie te voldoen aan de toezichteisen. Roerige tijden De bevindingen van PwC worden vastgelegd in twee soorten rapportages: de Management Letter en het Accountantsverslag. In de Management Letter gaat de accountant in op de kwaliteit van de interne controlemaatregelen en doet ze aanbevelingen voor verbetering. Het Accountantsverslag wordt opgesteld naar aanleiding van de jaarrekeningcontrole. Hierin komen ook in- en externe ontwikkelingen aan bod. Nu de vastgoedmarkt roerige tijden doormaakt, vragen verschillende aspecten binnen een organisatie als Woonplus extra aandacht. Goossens laat weten dat bijvoorbeeld zorgvuldig gekeken wordt naar de waarderingen. Dat zijn cijfers die niet uit processen voortkomen, maar waarvoor een schatting gemaakt wordt. Wij kijken kritisch naar de uitgangspunten die daaraan ten grondslag liggen. Een ander actueel onderwerp is de financiering binnen woningcorporaties. Het gebruik van derivaten heeft landelijk voor veel opschudding gezorgd. Wij schakelen onze specialisten in om het gebruik hiervan en de verslaggeving hierover te beoordelen. Transparantie en integriteit Hoewel Lizan Goossens nog maar net bij Woonplus Schiedam aan de slag is, constateert ze dat de onderwerpen transparantie en integriteit hoog op de agenda staan. Ik zie dat er nadrukkelijk wordt gekeken hoe je die transparantie in de informatievoorziening kunt vergroten, hoe je het kunt borgen en hoe je elkaar erop aanspreekt als dingen niet goed gaan. De interne controlefunctie is hierbij van groot belang. Maar ook transparantie in de externe verantwoording is belangrijk: is de financiële positie transparant in de jaarrekening toegelicht en kan de gebruiker van de jaarrekening zich dus een goed beeld vormen over Woonplus Schiedam? Is er een transparante koppeling tussen de strategische doelstellingen en de realisatie ervan? Aan die inen externe transparantie leveren wij als accountant graag een bijdrage. 12 Surplus 2 november 12