Wijzigingsplan Grote Dijlakker 22 Bolsward. Vastgesteld

Transcriptie

1 Wijzigingsplan Grote Dijlakker 22 Bolsward Vastgesteld

2 INHOUDSOPGAVE TOELICHTING 1 1. Inleiding 1 2. Omschrijving van het project 1 3. Beleidskaders 2 4. Randvoorwaarden 4 5. Economische uitvoerbaarheid 8 6. Toelichting op de bestemming Wonen 9 7. Motivering en conclusie Procedure 12

3 TOELICHTING 1. Inleiding Op 8 december 2010 heeft gemeente Bolsward een verzoek ontvangen van de heer Aaldert Wijnja, voor het wijzigen van de bestemming Detailhandel in de bestemming Wonen op het perceel Grote Dijlakker 22 te Bolsward. 2. Omschrijving van het project Plan De aanvrager wil het gehele pand gaan gebruiken ten behoeve van wonen. In de huidige bestemming is wonen slechts toegestaan op de tweede of hogere bouwlaag. Het verzoek betreft het wijzigen van het bestemmingsplan middels een wijzigingsbevoegdheid op grond van artikel 3.6, lid 1, sub a van de Wet ruimtelijke ordening. De wijzigingsbevoegdheid wordt geboden in artikel 36 van het bestemmingsplan Bolsward-Binnenstad (de algemene wijzigingsregels). Bestemmingsplan In het geldende bestemmingsplan Bolsward-Binnenstad hebben de gronden de bestemming Detailhandel. Ten aanzien van de bestemming mag de eerste bouwlaag uitsluitend worden gebruikt voor detailhandel. De tweede en hogere bouwlagen mogen uitsluitend worden gebruikt voor bewoning. Strijdigheid In het onderhavige verzoek wordt het gehele pand gebruikt voor bewoning. Het plan is strijdig met de bestemming omdat ook de eerste bouwlaag voor bewoning wordt gebruikt. Commissie Binnenstad Wanneer het college van burgemeester en wethouders besluit gebruik te maken van haar bevoegdheid het bestemmingsplan te wijzigen binnen het beschermd stadsgezicht van Bolsward, dient voorafgaan advies te worden gevraagd bij de commissie Binnenstad van Bolsward. Het verzoek om wijziging van het bestemmingsplan is op 19 januari 2011 voorgelegd aan de commissie Binnenstad. De commissie geeft het volgende aan: Aangezien in het verzoek geen bouwwerkzaamheden zullen worden uitgevoerd, zal de cultuurhistorische waarde van het pand 1

4 niet worden aangetast. Alle bouwactiviteiten binnen het beschermd stadsgezicht, die leiden tot aanpassing van de buitenkant, zijn vergunningplichtig. Bij eventuele toekomstige bouwwerkzaamheden zal de cultuurhistorische waarde van het pand daarom voldoende worden bewaakt door de welstandscommissie. Daarnaast is het wenselijk detailhandel zoveel mogelijk in het kernwinkel gebied te concentreren. Het verwijderen van de bestemming detailhandel op deze locatie wordt daarom acceptabel geacht. 3. Beleidskaders Streekplan Fryslân Het ruimtelijk beleid van de provincie is onder meer neergelegd in het Streekplan Fryslân Om de kwaliteit van de romte. Hierin is aangegeven dat de uitgangspunten voor het beleid liggen in het behouden/versterken van de bundeling en concentratie van wonen en werken in het centrum van Bolsward. Tevens dient een robuust draagvlak voor voorzieningen gecreëerd te worden door onder meer een goede ruimtelijke positionering en situering van regionaal georiënteerde voorzieningen. Tot slot is voor de binnenstad het behoud en de versterking van een attractief en bereikbaar kernwinkelgebied van belang. Door de bestemming detailhandel van het perceel te verwijderen ontstaat minder verspreiding van detailhandel in de binnenstad van Bolsward. Hierdoor zal detailhandel zich steeds meer in het kernwinkelgebied (het gebied tussen Broereplein en Skilwyk) concentreren. Dit is in overeenstemming met het Streekplan Fryslân. Feroardening Romte Fryslân (ûntwerp) Onder de Wro is voor vastgestelde bestemmingsplannen geen provinciale goedkeuring meer vereist. Voor de doorwerking van provinciale en nationale belangen in gemeentelijke ruimtelijke plannen zijn andere instrumenten beschikbaar. Provinciale Staten hebben besloten een provinciale verordening ruimte op te stellen (op 28 september 2010 in ontwerp vastgesteld). Enerzijds om de provinciale belangen te borgen. Anderzijds om vooraf duidelijkheid richting gemeenten te geven over de provinciale belangen en de wijze waarop deze doorwerken naar gemeentelijke ruimtelijke plannen. In de Feroardening Romte Fryslân wordt ten aanzien van detailhandel aangegeven dat in een ruimtelijk plan detailhandel buiten het bestaande kernwinkelgebied slechts kan worden toegestaan indien sprake is van perifere detailhandel. Het verzoek om de be- 2

5 stemming detailhandel te verwijderen van een pand buiten het kernwinkel gebied is in overeenstemming met deze visie. Structuurvisie Bolsward Als kader voor het gemeentelijk ruimtelijk beleid geldt de Structuurvisie gemeente Bolsward 2010, vastgesteld op 16 november Voor de binnenstad richt het beleid zich vooral op het in stand houden van het beschermd stadsgezicht. De basis daarvoor is gelegd in de aanwijzing als beschermd stadsgezicht. Daarmee zijn continuïteit en blijvende aandacht voor de cultuurhistorische kwaliteiten van de binnenstad aan de orde. Het gaat daarbij om een passende vernieuwing van storende situaties waarbij aan hedendaagse en toekomstige functionele eisen wordt voldaan op een manier die past binnen de cultuurhistorische context. Aangezien er geen externe bouwwerkzaamheden zullen worden uitgevoerd, zal de cultuurhistorische kwaliteiten van de binnenstad niet worden aangetast. Bij eventueel toekomstige bouwplannen zal het plan worden getoetst aan redelijke eisen van welstand. De cultuurhistorische waarde zal dan voldoende worden bewaakt. Het plan voldoet daarmee aan de structuurvisie Bolsward. Commissie Binnenstad Nieuwe ontwikkelingen, afwijkingen en wijzigingen van het bestemmingsplan in het Beschermd Stadsgezicht worden getoetst door de Commissie Binnenstad. De commissie bestaat uit een stedenbouwkundige, de monumentenarchitect van Hûs en Hiem, een afgevaardigde van Stichting Bolswards Historie en medewerkers van de gemeente Súdwest Fryslan. Het onderhavige plan is op 19 januari 2011 behandeld in de commissie Binnenstad. Zoals hiervoor reeds genoemd adviseert de commissie Binnenstad positief omtrent het plan. Detailhandelstructuurvisie Specifiek voor de detailhandel in Bolsward is een Detailhandelstructuurvisie 1998 opgesteld. In deze Detailhandelstructuurvisie is aangegeven om detailhandel zoveel mogelijk te concentreren in het kernwinkelgebied. Als kernwinkelgebied wordt aangegeven het gebied tussen Broereplein en Skilwyk. Binnen dit gebied is een clustering van winkelvoorzieningen gewenst en nieuwe winkelontwikkelingen dienen in principe binnen dit gebied plaats te vinden. Het wijzigen van de bestemming detailhandel op het perceel Grote Dijlakker 22 (buiten het kernwinkelgebied) is daarom in overeenstemming met de Detailhandelstructuurvisie. 3

6 4. Randvoorwaarden Archeologie Als gevolg van het Verdrag van Malta die tot doel heeft het archeologisch erfgoed in Europa te beschermen is een archeologisch onderzoek in bepaalde gevallen noodzakelijk om te zorgen dat belangrijke archeologische resten intact blijven. De bodem moet hiertoe worden onderzocht. Op de archeologiekaarten van de provincie Fryslân, via het systeem FAMKE te raadplegen, is voor het perceel Grote Dijlakker 22 het volgende aangegeven: Advieskaart Steentijd-Bronstijd: Steentijd: geen onderzoek noodzakelijk Op basis van eerder onderzoek is gebleken dat er zich geen archeologische resten in de bodem bevinden, of wanneer de archeologische verwachting op gefundeerde gronden zeer laag is, en waar eventuele resten uit de steentijd zich vermoedelijk zodanig diep onder het maaiveld bevinden dat de kans op aantasting bij de meeste ingrepen zeer klein is. Mochten er bij ingrepen in deze zone toch bodemvondsten worden gedaan, dan dienen die gemeld te worden bij de provinciaal archeoloog. Fragment FAMKE-kaart Steentijd-Bronstijd 4

7 Advieskaart IJzertijd-Middeleeuwen: Middeleeuwen: Streven naar behoud Van deze terreinen is bekend dat zij waardevolle archeologische resten uit de periode bronstijd en later bevatten. In veel gevallen betreft het AMK-terreinen (terrein op Archeologische Monumenten Kaart), maar het kunnen ook terreinen zijn die bij gemeente of provincie bekend staan als archeologisch waardevol. Vaak zijn deze gebieden in het bestemmingsplan opgenomen als archeologisch waardevol gebied, met daaraan gekoppeld een vergunningstelsel (Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden). Wanneer dit nog niet het geval is, adviseert de provincie, bijvoorbeeld wanneer een nieuw bestemmingsplan wordt opgesteld, dit zo spoedig mogelijk te doen. Er wordt afgeraden om in deze gebieden ingrepen te verrichten, die het bodemarchief kunnen schaden. Soms hebben deze terreinen nu reeds een bestemming waarbij het oprichten van bouwwerken is toegestaan, zoals bijvoorbeeld een woonbestemming. In deze gevallen adviseert de provincie voor ingrepen van minder dan 50 m² geen consequenties te verbinden aan de aanduiding streven naar behoud. Het betreft hier bestaande bebouwing waarvan de functie wordt gewijzigd. Er worden geen bouwactiviteiten uitgevoerd. Eventuele waardevolle archeologische resten zullen niet worden verstoord. Gelet op het bovenstaande is een archeologisch onderzoek ten behoeve van het onderhavige plan niet noodzakelijk. Fragmente FAMKE-kaart IJzertijd-Middeleeuwen 5

8 Ecologie De Europese Vogel- en Habitatrichtlijn geven bindende regels voor de lidstaten van de Europese Unie. Deze richtlijnen zijn geimplementeerd in de Nederlandse wetgeving, namelijk de Floraen faunawet en de Natuurbeschermingswet. De Vogelrichtlijn is gericht op het beschermen van de in het wild levende vogelsoorten en op de instandhouding van de habitats die het leefmilieu voor deze soorten vormen. De Habitatrichtlijn is gericht op het in stand houden van natuurlijke en halfnatuurlijke habitats en de bescherming van wilde flora en fauna. - Gebiedsbescherming In het kader van de Europese richtlijnen zijn in Nederland Speciale beschermingszones aangewezen die een hoge wettelijke bescherming kennen. Het grondgebied van Bolsward ligt niet in of nabij een Speciale beschermingszone die in het kader van de Vogel- en/of Habitatrichtlijn is aangewezen. Ook is in de gemeente geen natuurreservaat en/of een natuurgebied in het kader van de Ecologische Hoofdstructuur aanwezig. - Soortenbescherming Naast gebiedsbescherming dient te worden uitgezocht in hoeverre in het plangebied soorten voorkomen die speciale bescherming behoeven en er in die zin geen conflicten optreden met de Floraen faunawet. Het onderhavige plan zal de aanwezige ecologische waarde niet verstoren omdat er geen bouwactiviteiten zullen plaatsvinden. Geluidhinder Qua geluidhinder dient rekening gehouden te worden met de Wet geluidhinder (Wgh), waarin het streven is vastgelegd dat de woonsituatie geen hogere belasting dan 48 db, de voorkeursgrenswaarde, op de gevel heeft. De Wgh schrijft voor dat iedere weg een bijbehorende zone heeft, waarbinnen akoestisch onderzoek gedaan moet worden. Wegen en woonstraten waar een maximumsnelheid van 30 km/u geldt, hebben echter geen wettelijke zone. Ook wegen waar uit akoestisch onderzoek (in de vorm van geluidsniveaukaarten) blijkt dat de verkeersintensiteit dermate laag is dat de 48 db grens op minder dan 10 meter uit de as van de dichtstbijzijnde rijstrook ligt, zijn niet zoneplichtig. Binnen het beschermd stadsgezicht van Bolsward geldt voor alle wegen een maximum snelheid van 30 km/u. Deze wegen hebben geen wettelijke geluidszone. Het plan is daarom uitvoerbaar op grond van de Wet geluidhinder. 6

9 Luchtkwaliteit Op grond van het Wet Milieubeheer (WM) dienen gemeenten bij de uitoefening van bevoegdheden die gevolgen kunnen hebben voor de luchtkwaliteit grenswaarden in acht te nemen voor verontreinigende stoffen. Het onderhavige plan betreft een wijziging van detailhandel naar wonen. Een dergelijke functiewijziging heeft weinig tot geen invloed op de luchtkwaliteit van het gebied. Verkeer en vervoer Het pand is gesitueerd aan de Grote Dijlakker. De Grote Dijlakker is een éénrichtingsweg. Aangezien de detailhandelsbestemming hier wordt verwijderd zal de verkeersaantrekkende werking verminderen. Gelet op de vrij smalle straat en geringe parkeervoorzieningen in het gebied, wordt dit gezien als positieve ontwikkeling. Water Eén van de middelen om het waterbeleid meer handen en voeten te geven in het ruimtelijk ordeningsbeleid is de Watertoets. De watertoets is wettelijk verplicht voor alle waterhuishoudkundig relevante ruimtelijke plannen en besluiten met als doel te waarborgen dat waterhuishoudkundige doelstellingen expliciet en op evenwichtige wijze in beschouwing worden genomen. Voor het onderhavige bouwplan is op 27 januari 2011 een digitale watertoets uitgevoerd via de Digitale watertoets ( Hiermee is bepaald dat het plan geen invloed heeft op de waterhuishouding en de afvalwaterketen. Verder overleg met Wetterskip Fryslan is niet nodig. Wetterskip Fryslan geeft een positief wateradvies. Externe veiligheid Het rijksbeleid op het gebied van bescherming tegen gevaarlijke stoffen die zijn opgeslagen in inrichtingen is vastgelegd in het Besluit Externe Veiligheid Inrichtingen. In het externe veiligheidsbeleid staat de bescherming van individuen tegen de kans op overlijden als gevolg van een ongeluk met gevaarlijke stoffen centraal. De provincie Fryslân heeft een risicokaart ontwikkeld, waarop verschillende risicobronnen en risico-ontvangers zijn aangegeven. Voor uitgebreide informatie over de externe veiligheid binnen de binnenstad van Bolsward wordt verwezen naar de toelichting van het bestemmingsplan Bolsward-Binnenstad. 7

10 Op de risicokaart van de provincie zijn in de directe omgeving van het perceel Grote Dijlakker 22 geen risicobronnen aanwezig. Het bouwplan is ten aanzien van het aspect Externe Veiligheid daarom uitvoerbaar. Fragment risicokaart Bodem In de huidige situatie wordt het pand gebruikt ten behoeve van detailhandel en deels ten behoeve van wonen. In het onderhavige verzoek zal het pand in z n geheel ten behoeve van wonen worden gebruikt. Ten aanzien van de aaneengesloten aanwezigheidsduur zal er bij de functiewijziging niet veel veranderen. Daarnaast wordt de grond niet geroerd en zal het pand niet worden uitgebreid. Het wordt daarom niet noodzakelijk geacht een onderzoek naar de gesteldheid van de bodem uit te voeren. 5. Economische uitvoerbaarheid De kosten komen geheel voor rekening en risico van de aanvrager. De nieuwe gebruiksfunctie van het pand zal geen grotere invloed hebben op de omgeving dan de huidige functie. De kans op 8

11 eventuele planschade, in de zin van artikel 6.1 Wro, wordt dan ook klein geacht. Voor zover blijkt dat een belanghebbende ten gevolge van de functiewijziging schade lijdt of zal lijden, kennen burgemeester en wethouders op grond van artikel 6.1 Wro en de daarbij behorende criteria hem, op aanvraag een naar billijkheid te bepalen schadevergoeding toe. 6. Toelichting op de bestemming Wonen Uitgangspunten en randvoorwaarden Voor de woonfunctie gelden de volgende uitgangspunten en randvoorwaarden: een belangrijk uitgangspunt is het behoud van de functiemenging in de binnenstad voor de levendigheid; buiten het kernwinkelgebied en de aan- en uitloopgebieden zal de woonfunctie voorop staan; nieuwe ontwikkelingen vinden plaats in de Looiersbuurt, het appartementencomplex Laag Bolwerk en op de locatie van de voormalige gasfabriek. Naast de aandacht voor de fysieke omgeving dient er ook aandacht te zijn voor de sociale omgeving; er wordt gestreefd naar harmonisering van de (erf)bebouwingsmogelijkheden; er wordt binnen alle woonbestemmingen ruimte geboden voor beroepen bedrijfsactiviteiten aan huis. Hierbij wordt het onderscheid tussen klassieke vrije beroepen, aan-huis-verbonden beroepen en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten losgelaten; om de ruimtelijke uitstraling van beroeps- en bedrijfsactiviteiten aan huis te kunnen controleren, worden deze zowel aan criteria betreffende de kwantiteit (schaal, maximale oppervlakte) als de kwaliteit (aard van de activiteiten, ruimtelijke effecten) gekoppeld. Toelichting op de bestemming Een belangrijk deel van de binnenstad van Bolsward is bestemd als Wonen. In combinatie met aan-huis-verbonden bedrijvigheid of afgewisseld door detailhandel of andere bedrijvigheid is een gemengd gebied ontstaan met een heel eigen karakter. De algemene bepalingen die gelden in de binnenstad zijn opgenomen in de dubbelbestemming Beschermd stadsgezicht. Buiten het centrumgebied en de aan- en uitloopgebieden is de bestemmingen Wonen gebruikt. Binnen de bestemming wordt in combinatie met het wonen ruimte geboden voor een aan-huisverbonden beroep, dan wel een kleinschalige bedrijfsmatige activiteit. Tevens is het mogelijk om de bestemming Wonen (of Tuin ) onder voorwaarden via een wijziging om te zetten naar 9

12 Bedrijf - 1 of 2, Detailhandel en Dienstverlening. Het moet hierbij o.a. gaan om incidentele vestiging van dergelijke functies. Uitgangspunt is dat het woonkarakter van deze delen van het centrum in overwegende mate gehandhaafd blijft. Tot slot is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen om de woonfunctie te combineren met één van de hierboven genoemde functies. De bebouwingsbepalingen van de bestaande panden met deze bestemming zijn in beginsel op het bestaande bebouwingsbeeld afgestemd. De monumentale panden binnen het plangebied zijn niet specifiek aangeduid, omdat deze panden voldoende zijn beschermd via de Monumentenwet. Binnen het plangebied komt een aantal gebieden voor waar plannen voor nieuwe ontwikkelingen worden opgesteld. In hoofdstuk 3.3 zijn deze beschreven. Voor deze ontwikkelingen is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen. Beroeps- en bedrijfsactiviteit aan huis Binnen alle woonbestemmingen is een beroeps- of bedrijfsactiviteit aan huis toegestaan. Dit zijn kleinschalige beroeps- of bedrijfsmatige activiteiten die in ruimtelijk functioneel opzicht ondergeschikt zijn aan de woonfunctie en daardoor verantwoord zijn in woongebieden. Hierbij kan zowel gedacht worden aan de klassieke "vrije" beroepen (arts, advocaat, notaris, e.d.) als ook de overige beroepsmatige (makelaar, accountant e.d.) en kleinschalig bedrijfsmatige activiteiten (kapper, schoonheidsspecialist). Met het oog op de leefbaarheid en gebruiksmogelijkheden van woningen zullen iets ruimere mogelijkheden voor beroeps- en bedrijfsactiviteiten worden gebruikt dan doorgaans gebruikelijk is. Hierbij wordt in principe geen onderscheid gemaakt tussen beroeps- en bedrijfsmatige activiteiten. Achtergrond hierbij is dat dit onderscheid in de praktijk vaak nogal arbitrair is en de ruimtelijke effecten van beide soorten van gebruik tot op zekere hoogte vergelijkbaar zijn. De in het bestemmingsplan binnen de verschillende woonbestemmingen mogelijk gemaakte beroeps- en bedrijfsactiviteiten omvatten daarom zowel de klassieke "vrije" beroepen (arts, advocaat, notaris e.d.) als ook de overige beroepsmatige (makelaar, accountant, e.d.) en kleinschalig bedrijfsmatige activiteiten (kapper, schoonheidsspecialist). Om de ruimtelijke uitstraling van de activiteit in de hand te kunnen houden en te voorkomen dat beroeps- of bedrijfsactiviteiten het woonkarakter van een gebied gaan domineren, zullen criteria worden gehanteerd die het ondergeschikte karakter van de activiteit ten opzichte van de woonfunctie waarborgen. Mede omwille van de handhaafbaarheid zal de regeling duidelijk te worden afgebakend tot een bepaalde oppervlakte. 10

13 Uitvoering Specifieke aandachtspunten wat betreft de uitvoering en handhaving zijn: handhaving bebouwingsregeling (m.n. oppervlakte en afmetingen erfbebouwing); tegengaan ongewenste bedrijfsactiviteiten bij woningen (o.a. handhaving regeling beroeps- en bedrijfsactiviteiten aan huis). 7. Motivering en conclusie In het onderhavige verzoek worden geen bouwactiviteiten uitgevoerd. Ruimtelijk gezien zal er dan ook niets worden gewijzigd. Er worden daarom voor de omliggende percelen ook geen problemen gezien. De commissie Binnenstad is akkoord met het bouwplan. Ten aanzien van het behoud van de ruimtelijke en cultuurhistorische waarden van het beschermd stadsgezicht wordt het plan acceptabel geacht. Daarnaast past het plan in de visie van de detailhandelstructuurvisie. Het bouwplan is niet strijdig met overige ruimtelijke aspecten of omgevingsfactoren als hiervoor beschreven. Gelet op het hiervoor genoemd wordt het plan met het oog op goede ruimtelijke ordening mogelijk geacht. Op grond van artikel 36 van het bestemmingsplan Bolsward-Binnenstad kunnen burgemeester en wethouders de bestemming Detailhandel wijzigen naar Wonen middels een wijzigingsbevoegdheid ex artikel 3.6, lid 1, sub a van de Wet ruimtelijke ordening. 11

14 8. Procedure In het kader van de procedure wordt voorafgaand aan de vaststelling een voorbereidingsprocedure ex afdeling 3.4. van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) doorlopen. Het plan wordt gedurende 6 weken ter inzage gelegd, waarbij belanghebbenden de gelegenheid krijgen om een zienswijze in te dienen. Na afloop van deze termijn worden eventueel ingediende zienswijzen beoordeeld waarna het college van B&W het uitwerkingsplan, zo nodig gewijzigd vaststelt. 12