AGENDAPUNT NR: Concernstaf Bureau Gemeentesecretaris 21 maart van 54

Transcriptie

1 AGENDAPUNT NR: Concernstaf Bureau Gemeentesecretaris 21 maart van 54

2 Collegenota Aan burgemeester en wethouders Documentnummer Datum Zaaknummer Datum Vertrouwelijk Nee Portefeuillehouder Van Bodegraven Dienst Stadsontwikkeling In MT Ja Ambtenaar Frans Mosterd In college Ja Telefoonnummer (026) Onderwerp Tussenstand Arnhemse woonvisie Voorstel in raadscommissie Ja Voorstel in raad Ja Genoemde data fataal Nee Beslispunten 1. Het rapport Tussenstand Arnhemse Woonvisie 2015, Aantrekkelijke woonstad op koers vast te stellen inclusief de aanbevelingen. 2. Het rapport aan de raad ter vaststelling aan te bieden met het voorstel om de aanbevelingen uit het rapport over te nemen. Korte toelichting / samenvatting In het coalitieakkoord is vastgelegd dat de doelen van de Woonvisie 2015 zouden worden geevalueerd in Gezien de looptijd van de woonvisie (die in 2004 is vastgesteld) gaat het om het beschrijven van een tussentijdse stand (monitoren) en het aangeven van eventuele punten waarop het beleid verder moet worden uitgewerkt of aangepast. Bij het in beeld brengen van de tussenstand zijn de woningcorporaties betrokken in de vorm van met hen gevoerde gesprekken. De corporaties konden zich in het algemeen vinden in de evaluatie. Over het onderdeel goedkope scheefheid is door de corporaties opgemerkt dat per wijk zou moeten worden bezien of er sprake is van een probleem of juist niet. De corporaties zijn van mening dat goedkope scheefheid ook zou kunnen bijdragen aan de leefbaarheid in een buurt doordat er mensen met verschillende inkomens in die buurt wonen. Het rapport maakt duidelijk dat in de afgelopen jaren al een flinke slag is gemaakt met het realiseren van de twee belangrijkste doelstellingen van de woonvisie: bouwen, bouwen, bouwen en vergroten van de variatie en keuzevrijheid in de woningvoorraad. Minimaal 90% van de voorgenomen woningproductie voor de periode 2005 t/m 2009 (4.500 van de woningen) wordt gehaald, waarvan circa 32% in het betaalsegment (doelstelling was 35%). Het woonbeleid ligt daarmee goed op koers. Alle signalen, waaronder de uitkomsten het WoON 2006, wijzen in de richting van een toenemende kwaliteitsvraag van de kritische woonconsument. De prijs-kwaliteitverhouding wordt steeds belangrijker. De woningmarkt zal vermoedelijk meer gaan ontspannen. Dat vraagt om het kritisch kijken naar nieuwe bouwlocaties. Op het terrein van wonen, welzijn en zorg (WWZ) worden flinke vorderingen gemaakt, vooral bij de uitvoering van het Masterplan WWZ voor Arnhem Zuid. In Arnhem Noord doen zich knelpunten voor, zoals het onvoldoende beschikbaar zijn van locaties en te weinig samenwerking tussen partijen. De gemeente zou hier haar regiefunctie kunnen versterken. De wijkenaanpak tot slot maakt ook flinke vorderingen. In Malburgen en Presikhaaf wordt gedifferentieerd gebouwd, wat bijdraagt aan de doelstelling variatie en keuzevrijheid. De wijkactieplannen voor de aandachtswijken zullen de komende jaren naast de fysieke herstructurering een belangrijk instrument zijn voor de wijkaanpak. Daarnaast vragen echter de preventiewijken de aandacht. 2 van 54 1

3 Te kopiëren stukken voor het college Ter inzage te leggen stukken voor het college Rapport Tussenstand Arnhemse Woonvisie 2015 Te kopiëren stukken voor raadscommissie of gemeenteraad: Ter inzage te leggen stukken voor raadscommissie of gemeenteraad: Rapport Tussenstand Arnhemse Woonvisie van 54 2

4 Toelichting op het voorstel 1. Aanleiding / Probleemstelling In juni 2004 is de woonvisie 2015 met als motto Arnhem aantrekkelijke woonstad in balans vastgesteld. De Raad heeft gevraagd om in 2007 met een eerste evaluatie van de doelen te komen. Zonodig kan dit vervolgens leiden tot een actualisatie van de woonvisie in De looptijd van de woonvisie ( ) en de korte uitvoeringstijd tot nu toe maken het in feite onmogelijk om nu al tot een complete evaluatie van het geformuleerde beleid te komen. Wel kan een tussentijdse stand van zaken worden geschetst, die zo nodig leidt tot een aanvulling op of aanpassing van het beleid. De woonvisie kent daartoe voldoende flexibiliteit. 2. Doel Het nagaan of de uitvoering van de doelen van de woonvisie op koers liggen en zo nee, wat daarvan de oorzaken zijn. 3. Argumenten De tussenstandrapportage kijkt terug op de ontwikkelingen die zich sinds begin 2005 hebben voorgedaan en zet deze af tegen het voorgenomen beleid, zoals geformuleerd in de woonvisie. Ook wordt een vooruitblik geworpen op de te verwachten ontwikkelingen in de komende jaren. De belangrijkste conclusies zijn: De woningproductie ligt goed op schema, de afgesproken taakstelling van woningen tot 2010 wordt nagenoeg gerealiseerd. Ook na 2010 is sprake van ruim voldoende plancapaciteit. Nieuwe woningbouwcapaciteit op grote bouwlocaties, bijvoorbeeld een Schuytgraaf II, hoeft vanuit de woningbehoefte en de huidige plancapaciteit bezien niet voor 2020 à 2025 beschikbaar te zijn. De structuurvisie zal nader inzicht geven in de ontwikkelingen en eventuele behoefte op de lange termijn. De ontwikkeling van nieuwe capaciteit op kleine locaties met een bijzonder karakter kan wel aan de orde zijn om in te spelen op de woonwensen. Het afgesproken aandeel van 35% betaalbare woningbouw wordt vrijwel gehaald. Er lijken zich in de koopsector afzetproblemen voor te doen, wanneer de kwaliteit of prijs-kwaliteitverhouding onvoldoende beantwoordt aan de verwachtingen van de steeds kritischer woonconsument. Het aandeel koopappartementen in de woningbouwplanning ligt erg hoog ten opzichte van het huidige woningtekort. Er zouden meer grondgebonden woningen moeten worden gerealiseerd, vooral ook in de huursector. Ondanks de aanzienlijke woningproductie en de omvangrijke kernvoorraad zijn de slaagkansen van woningzoekenden in de sociale huursector nog steeds beperkt. Dat heeft te maken met veel goedkope scheefheid in de kernvoorraad: huishoudens met hogere inkomens die in een goedkope huurwoning wonen. De slaagkansen van starters zijn wel wat verbeterd. De startersleningen en de verkoop van woningen met korting door de woningcorporaties dragen bij aan het bereikbaar maken van koopwoningen voor starters en verkleint de kloof in woonlasten tussen huren en kopen. De uitvoering van de Masterplannen wonen-welzijn-zorg ligt in Arnhem Zuid op schema, maar stagneert in sommige wijken in Arnhem Noord. De woningcorporaties vragen om een sterkere regiefunctie van de gemeente. Er wordt goede voortgang geboekt met de aanpak van de wijken, vooral de aandachtswijken. In Malburgen en Presikhaaf wordt gedifferentieerd gebouwd, wat bijdraagt aan de doelstelling variatie en keuzevrijheid. Er zou meer aandacht moeten zijn voor de preventiewijken en de particuliere woningverbetering. Een actualisatie van het woonbeleid is niet noodzakelijk. Wel vraagt een aantal zaken om een nadere uitdieping, vooral de woningbouwprogrammering en het ontwikkelen van een woningmarktthermometer, de gewenste omvang van en ingrepen in de kernvoorraad, het particuliere opdrachtgeverschap en de invulling van de gemeentelijke regiefunctie. 4 van 54 3

5 4. Financiën Niet van toepassing. 5. Risico s Geen. 6. Uitvoering en evaluatie De uitvoering van de evaluatie heeft plaatsgevonden aan de hand van beschikbare gegevens ten aanzien van bijvoorbeeld de woningproductie en de uitkomsten van woningmarktonderzoek, waaronder het WoON Ook zijn gesprekken gevoerd binnen de ambtelijke organisatie en met de woningcorporaties Volkshuisvesting, Vivare, Portaal, De Drie Gasthuizen en Omnia. Het rapport omvat ook een aantal aanbevelingen, die een leidraad kunnen zijn voor de in 2008 op te pakken nadere uitwerking en op onderdelen aanpassing van het woonbeleid. Het gaat daarbij om: - het verkrijgen van een goed, actueel en gedetailleerd inzicht in de woningmarkt in de vorm van een woningmarktthermometer plus het opzetten van een meerjarenprogrammering voor de woningbouw dat zich richt op differentiatie in woonmilieus en woningtypen; - een nadere standpuntbepaling (in samenspraak met de woningcorporaties) over de toekomst van de kernvoorraad, de mate waarin goedkope scheefheid (bewonen van goedkope/betaalbare sociale huurwoningen door huishoudens met hogere inkomens) acceptabel is en in het verlengde daarvan de mate waarin de nieuwbouw betaalbare woningbouw dient te omvatten; - het verder vormgeven van de realisering van de ambities met betrekking tot het (collectief) particulier opdrachtgeverschap; - de invulling van de gemeentelijke regiefunctie: op welke zaken dient de gemeente te (blijven) sturen en waar kan dit aan de woningcorporaties en marktpartijen worden overgelaten. 5 van 54 4

6 Communicatieparagraaf Welke in- en externe doelgroepen worden over het besluit geïnformeerd? Raad, College B&W, ambtelijke organisatie, woningcorporaties, commerciële ontwikkelaars, andere organisaties en bevolking (via internet) Heeft er al communicatie plaatsgevonden? Nog niet. Hoe wordt het voorstel openbaar gemaakt aan de pers? Persbericht en persgesprek. Openbaar making via regulier persgesprek? Ja. Is er een communicatieplan over dit onderwerp? Nee. 6 van 54 5

7 Raadsvoorstel Voor de gemeenteraadsvergadering d.d. Documentnummer : Zaaknummer: Advies van de raadscommissie: Raadscommissie Volkshuisvesting, Verkeer, RO en Milieu Onderwerp: Tussenstand Arnhemse Woonvisie Aan de gemeenteraad. Arnhem, 25 maart 2008 VOORSTEL 1. Het rapport Tussenstand Arnhemse Woonvisie 2015, Aantrekkelijke woonstad op koers vast te stellen. 2. De aanbevelingen uit het rapport over te nemen. 1. AANLEIDING / PROBLEEMSTELLING In juni 2004 is de woonvisie 2015 met als motto Arnhem aantrekkelijke woonstad in balans vastgesteld. De Raad heeft gevraagd om in 2007 met een eerste evaluatie van de doelen te komen. Zonodig kan dit vervolgens leiden tot een actualisatie van de woonvisie in De looptijd van de woonvisie ( ) en de korte uitvoeringstijd tot nu toe maken het in feite onmogelijk om nu al tot een complete evaluatie van het geformuleerde beleid te komen. Wel kan een tussentijdse stand van zaken worden geschetst, die zo nodig leidt tot een aanvulling op of aanpassing van het beleid. De woonvisie kent daartoe voldoende flexibiliteit. 2. DOEL Het nagaan of de uitvoering van de doelen van de woonvisie op koers liggen en zo nee, wat daarvan de oorzaken zijn. 3. ARGUMENTEN De tussenstandrapportage kijkt terug op de ontwikkelingen die zich sinds begin 2005 hebben voorgedaan en zet deze af tegen het voorgenomen beleid, zoals geformuleerd in de woonvisie. Ook wordt een vooruitblik geworpen op de te verwachten ontwikkelingen in de komende jaren. De belangrijkste conclusies zijn: De woningproductie ligt goed op schema, de afgesproken taakstelling van woningen tot 2010 wordt nagenoeg gerealiseerd. Ook na 2010 is sprake van ruim voldoende plancapaciteit. Nieuwe woningbouwcapaciteit op grote bouwlocaties, bijvoorbeeld een Schuytgraaf II, hoeft vanuit de woningbehoefte en de huidige plancapaciteit bezien niet voor 2020 à 2025 beschikbaar te zijn. De structuurvisie zal nader inzicht geven in de ontwikkelingen en eventuele behoefte op de lange termijn. De ontwikkeling van nieuwe capaciteit op kleine locaties met een bijzonder karakter kan wel aan de orde zijn om in te spelen op de woonwensen. Het afgesproken aandeel van 35% betaalbare woningbouw wordt vrijwel gehaald. Er lijken zich in 7 van 54

8 de koopsector afzetproblemen voor te doen, wanneer de kwaliteit of prijs-kwaliteitverhouding onvoldoende beantwoordt aan de verwachtingen van de steeds kritischer woonconsument. Het aandeel koopappartementen in de woningbouwplanning ligt erg hoog ten opzichte van het huidige woningtekort. Er zouden meer grondgebonden woningen moeten worden gerealiseerd, vooral ook in de huursector. Ondanks de aanzienlijke woningproductie en de omvangrijke kernvoorraad zijn de slaagkansen van woningzoekenden in de sociale huursector nog steeds beperkt. Dat heeft te maken met veel goedkope scheefheid in de kernvoorraad: huishoudens met hogere inkomens die in een goedkope huurwoning wonen. De slaagkansen van starters zijn wel wat verbeterd. De startersleningen en de verkoop van woningen met korting door de woningcorporaties dragen bij aan het bereikbaar maken van koopwoningen voor starters en verkleint de kloof in woonlasten tussen huren en kopen. De uitvoering van de Masterplannen wonen-welzijn-zorg ligt in Arnhem Zuid op schema, maar stagneert in sommige wijken in Arnhem Noord. De woningcorporaties vragen om een sterkere regiefunctie van de gemeente. Er wordt goede voortgang geboekt met de aanpak van de wijken, vooral de aandachtswijken. In Malburgen en Presikhaaf wordt gedifferentieerd gebouwd, wat bijdraagt aan de doelstelling variatie en keuzevrijheid. Er zou meer aandacht moeten zijn voor de preventiewijken en de particuliere woningverbetering. Een actualisatie van het woonbeleid is niet noodzakelijk. Wel vraagt een aantal zaken om een nadere uitdieping, vooral de woningbouwprogrammering en het ontwikkelen van een woningmarktthermometer, de gewenste omvang van en ingrepen in de kernvoorraad, het particuliere opdrachtgeverschap en de invulling van de gemeentelijke regiefunctie. 4. FINANCIËN Niet van toepassing 5. RISICO S Geen 6. UITVOERING EN EVALUATIE De uitvoering van de evaluatie heeft plaatsgevonden aan de hand van beschikbare gegevens ten aanzien van bijvoorbeeld de woningproductie en de uitkomsten van woningmarktonderzoek, waaronder het WoON Ook zijn gesprekken gevoerd binnen de ambtelijke organisatie en met de woningcorporaties Volkshuisvesting, Vivare, Portaal, De Drie Gasthuizen en Omnia. Het rapport omvat ook een aantal aanbevelingen, die een leidraad kunnen zijn voor de in 2008 op te pakken nadere uitwerking en op onderdelen aanpassing van het woonbeleid. Het gaat daarbij om: - het verkrijgen van een goed, actueel en gedetailleerd inzicht in de woningmarkt in de vorm van een woningmarktthermometer plus het opzetten van een meerjarenprogrammering voor de woningbouw dat zich richt op differentiatie in woonmilieus en woningtypen; - een nadere standpuntbepaling (in samenspraak met de woningcorporaties) over de toekomst van de kernvoorraad, de mate waarin goedkope scheefheid (bewonen van goedkope/betaalbare sociale huurwoningen door huishoudens met hogere inkomens) acceptabel is en in het verlengde daarvan de mate waarin de nieuwbouw betaalbare woningbouw dient te omvatten; - het verder vormgeven van de realisering van de ambities met betrekking tot het (collectief) particulier opdrachtgeverschap; - de invulling van de gemeentelijke regiefunctie: op welke zaken dient de gemeente te (blijven) sturen en waar kan dit aan de woningcorporaties en marktpartijen worden overgelaten 8 van 54

9 De Raadscommissie Volkshuisvesting, Verkeer, RO en Milieu zal over dit voorstel advies uitbrengen. Het advies van deze commissie wordt u separaat voorgelegd. Wij geven U in overweging bijgaand ontwerpbesluit vast te stellen. Hoogachtend het college van burgemeester en wethouders van Arnhem, de secretaris, de burgemeester, Bijlage(n) 9 van 54

10 Besluit van: Documentnummer Zaaknummer DE RAAD VAN DE GEMEENTE ARNHEM; gelezen het rapport Tussenstand Arnhemse Woonvisie 2015, Aantrekkelijke woonstad op koers ; gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders van 25 maart 2008, Stadsontwikkeling besluit: 1. Het rapport Tussenstand Arnhemse Woonvisie 2015, Aantrekkelijke woonstad op koers vast te stellen. 2. De aanbevelingen uit het rapport over te nemen. De griffier, De voorzitter, 10 van 54

11 Ons kenmerk: Zaaknummer: Tussenstand Arnhemse Woonvisie 2015 Aantrekkelijke woonstad op koers In opdracht van gemeente Arnhem afdeling Wonen Auteur: Wido Scholte Auteur: Esther Boonstra Maart 2008 StadNetwerk B.V. Utrechtsestraat 38f Postbus AG ARNHEM Tel: Fax: http: Opdrachtnummer: ARNWO7 CONCEPT Copyright StadNetwerk Niet uit deze uitgave mag worden vermenigvuldig en/of openbaar gemaakt door middel van druk, fotokopie, microfilm of op welke wijze dan ook zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de uitgever. 11 van 54

12 Inhoud Samenvatting 3 1. Wat omvat de tussenstand? 9 2. Ligt de woningbouw op schema? Variatie en keuze: staat de goede woning op de goede plaats? De woningmarkt in beeld Wonen, welzijn en zorg Hoe staat het er in de wijken voor? Aanbevelingen 36 BIJLAGE: Gegeven woningzoekenden sociale huursector van 54 CONCEPT StadNetwerk

13 Samenvatting Het College van B&W heeft besloten tot een eerste evaluatie van de in 2004 vastgestelde Arnhemse Woonvisie De looptijd van de Woonvisie ( ) maakt het in feite onmogelijk om nu al tot een complete evaluatie van het beleid te komen. Het gaat nu dan ook vooral om het beschrijven van een tussentijdse stand en het aangeven van eventuele punten waarop het beleid verder moet worden uitgewerkt of aangepast. Ligt de woningbouw op schema?(hoofdstuk 2) Als onderdeel van de verstedelijkingsafspraken 2005 t/m 2009 tussen het Rijk en de Stadsregio Arnhem-Nijmegen (in totaal woningen) heeft Arnhem toegezegd woningen te zullen bouwen. In 2007 is een goed inzicht verkregen in de in voorbereiding zijnde woningbouwplannen ( pijplijn ). Geconcludeerd kan worden dat de doelstelling bouwen, bouwen, bouwen uit de Woonvisie grotendeels wordt gehaald: van de geplande woningen voor de periode 2005 t/m 2009 worden er naar verwachting zo n gebouwd. Het niet geheel halen van de taakstelling heeft meer met afzetproblemen in de (koop-)markt te maken dan met het niet tijdig beschikbaar komen van woningbouwlocaties. Voor de periode 2010 t/m 2014 moet de Stadsregio Arnhem-Nijmegen nog woningbouwafspraken met het Rijk maken. Gezien de eerder afgesproken taakstelling om in de periode 2002 t /m 2014 in totaal woningen te bouwen, zullen in de periode 2010 t/m 2014 nog eens woningen moeten worden gebouwd. 1 De plancapaciteit is hiervoor aanwezig. Gezien de grote aantallen en de huidige woningmarktsignalen vraagt dit wel om een goed en gedetailleerd inzicht in de woningmarkt en het afstemmen van de woningbouw op de wensen van de kritische woonconsument. Vanwege de nog aanwezige plancapaciteit is het niet noodzakelijk voor 2020 capaciteit in nieuwe grote nieuwe woningbouwlocaties beschikbaar te hebben. De in voorbereiding zijnde structuurvisie zal antwoord geven op de vraag of en wanneer dergelijke bouwlocaties (zoals een eventueel Schuytgraaf II) wel aan bod zouden kunnen komen. Variatie en keuze: staat de goede woning op de goede plaats? (hoofdstuk 3) Het Arnhemse woonbeleid streeft ernaar enerzijds voldoende betaalbare woningen (sociale huurwoningen en koopwoningen tot v.o.n.) te bouwen en anderzijds 1 In de periode 2002 t/m 2004 zijn woningen gebouwd. 13 van 54 CONCEPT StadNetwerk

14 tot een meer gedifferentieerd woningaanbod te komen op het niveau van de totale woningvoorraad. Het streven om 35% van de nieuwbouw tot 2010 in het betaalbare segment te realiseren wordt nagenoegd gehaald (naar verwachting 32%).Tegelijkertijd worden er veel (middel-) dure koopwoningen gebouwd om de doorstroming te bevorderen. Ten aanzien van de woningdifferentiatie vanaf 2010 dienen zowel de Stadsregio Arnhem- Nijmegen als de gemeente Arnhem nog een standpunt in te nemen. Factoren die daarbij een rol spelen zijn de woningbehoefte, de omvang van de kernvoorraad, de differentiatie van het woningaanbod op wijkniveau, doorstroomprocessen en de leefbaarheid. Bij dat laatste spelen ook de conclusies van het recente rapport Leefbaarheid doorgrond 2 een rol. In dit rapport wordt onder andere een verband gelegd tussen een te groot aandeel sociale huurwoningen in een wijk en leefbaarheidsproblemen. Tot slot is ook een goede afstemming tussen het Arnhemse woningbouwprogramma en het woningbouwprogramma in de randgemeenten noodzakelijk Een groot deel van de bestaande voorraad bestaat uit goedkope huurwoningen ( kernvoorraad'). Het aandeel van de kernvoorraad is in Arnhem beduidend groter dan in vergelijkbare steden. Door de inmiddels goed op gang gekomen herstructurering in Malburgen en Presikhaaf en de verkoop van sociale huurwoningen (vaak met korting) ontstaat echter een meer evenwichtig woningaanbod. Naar verwachting wordt de beoogde verhouding in de voorraad van 55% huur en 45% koop in 2010 gehaald. In 2015 zal de verhouding naar verwachting 50%/50% zijn, mits het voorgenomen woningbouwprogramma wordt gerealiseerd. De gerealiseerde woningbouw heeft vooral in een groenstedelijke woonmilieu (zoals Schuytgraaf) en buiten centrum woonmilieu (zoals herstructurering Malburgen) plaatsgevonden. In de vraag naar wonen in een centrum stedelijk woonmilieu is nog te weinig voorzien, maar dat verandert de komende jaren met projecten als Rijnboog en Centrum Oost. Het particulier opdrachtgeverschap (individueel en collectief) wordt in de woonvisie als een belangrijk instrument gezien voor variatie en keuze. De uitvoering van het beleid heeft op dit vlak nog weinig prioriteit gehad. Dit punt wordt echter de komende jaren actief opgepakt. De woningmarkt in beeld (hoofdstuk 4) Het WoON 2006 (opvolger van het vierjaarlijkse Woningbehoefteonderzoek of te wel WBO) geeft een actueel beeld van de Arnhemse woningmarkt. Er is op grond van de 2 Stichting Atlas voor gemeenten (auteurs J. Marlett en C. van Woerkens), oktober van 54 CONCEPT StadNetwerk

15 huidige vraag en het huidige aanbod sprake van een flink woningtekort, dat zich vooral richt op eengezinskoopwoningen (39% van het woningtekort) en eengezinshuurwoningen (32%) In wat mindere mate is ook sprake van een tekort aan koopappartementen (26%). Vraag en aanbod aan huurappartementen houden elkaar ongeveer in evenwicht (3% van het woningtekort). Het voorgenomen woningbouwprogramma omvat in relatie tot het woningtekort teveel koopappartementen en te weinig eengezinswoningen in de huursector. Ook vanuit de praktijk wordt echter gewaarschuwd voor een te groot aanbod aan (duurdere) koopappartementen in de nieuwbouwplannen. Een bijstelling van het woningbouwprogramma is dan ook gewenst. Ook worden er naar verhouding veel huurappartementen gebouwd. Deze zijn echter deels ter vervanging van de nog te slopen grote aantallen verouderde huurappartementen in de herstructureringswijken. Bovendien mag vanwege de vergrijzing worden aangenomen dat de vraag naar goede, levensloopbestendige huurappartementen in de toekomst zal stijgen. Grootschalige woningmarktonderzoeken als het WoON richten zich vooral of vraag en aanbod naar eigendom, prijs, woningtype en globaal naar woonmilieu. Er zijn signalen dat de woonconsument steeds kritischer wordt. De praktijk laat zien dat vooral in de koopsector locatiekenmerken, verschillende kwaliteitsaspecten (waaronder de woning- en kavelgrootte) en de prijs-kwaliteitverhouding een belangrijke rol spelen bij de afzetbaarheid van woningen. Aanvullend op het WoON 2006 is dan ook meer gedetailleerd onderzoek gewenst, op basis waarvan een goede sturing aan het kwalitatieve woningbouwprogramma kan worden gegeven. Voor een goed functionerende woningmarkt is het verder van belang dat huurders kunnen doorstromen naar een (betaalbare) koopwoning en dat ook starters een woning kunnen kopen. De kloof tussen de woonlasten van huren en kopen is groot. De woningcorporaties verkopen daarom sociale huurwoningen, vaak met korting (Koopgarant of Sociale Koop). De gemeente Arnhem heeft daarnaast in 2007 startersleningen geïntroduceerd, waarbij zij aanvullend op de normale hypotheek een lening onder gunstige voorwaarden verstrekt. Op dit moment is het nog niet mogelijk aan t geven in hoeverre de starterslening een succesvol instrument is. De slaagkansen van woningzoekenden in de sociale huursector waren zeker in het verleden waren de slaagkansen beperkt. Evenals in Nijmegen gold dat in Arnhem in het bijzonder voor starters. Dat is het gevolg van de verhoudingsgewijs jonge leeftijdsopbouw in deze steden en de aantrekkingskracht op jongeren. Sinds begin 2006 stijgen echter de slaagkansen van starters en ouderen. De slaagkansen kunnen verder toenemen als meer sprake is van doorstroming vanuit de aanzienlijke kernvoorraad waarover Arnhem beschikt. Er is sprake van veel goedkope scheefheid : bewoners met hogere inkomens die in een goedkope huurwoning wonen. Als zij in staat zijn om door te stromen naar een koopwoning, kunnen voldoende betaalbare huurwoningen vrijkomen voor woningzoekenden. Daarnaast worden woningzoekenden steeds kritischer: weliswaar zijn 15 van 54 CONCEPT StadNetwerk

16 de slaagkansen laag, maar het aantal weigeringen bij aangeboden woningen neemt ook toe. De slaagkansen van doorstromers zijn de afgelopen jaren dan ook licht gedaald. Een bijzondere doelgroep zijn de studenten. Naar de mening van de woningcorporaties houden op dit moment vraag en aanbod bij de studentenhuisvesting elkaar in evenwicht, maar bedacht dient te worden dat veel studenten in sociale huurwoningen wonen die de komende jaren gesloopt worden. Er zal dus vervangende woonruimte gevonden moeten worden. Het beleid is daarbij niet gericht op het bouwen van specifieke studentenkamers, maar op huisvesting die voor meerdere doelgroepen geschikt is. In zijn algemeenheid is het moeilijk voorspellingen te doen over het gewenste aanbod aan studentenhuisvesting, vooral vanwege de fluctuerende vraag van buitenlandse studenten. Wonen, welzijn en zorg (hoofdstuk 5) De verantwoordelijkheid voor het realiseren van voorzieningen op het terrein van wonen, welzijn en zorg ligt in eerste instanties bij de woningcorporaties, zorg- en welzijnsinstellingen. De begin van deze eeuw door hen opgestelde Masterplannen Wonen-Welzijn- Zorg zijn volop in uitvoering. Vooral het Masterplan Arnhem Zuid ligt goed op schema. Bij de realisering van het Masterplan Arnhem Noord doen zich een aantal knelpunten voor, die te maken hebben met het onvoldoende samenwerken van de verschillende betrokken partijen, een niet altijd duidelijke aansturing en consistente opstelling door de gemeente, alsmede hoge welstandseisen waardoor de plannen financieel niet haalbaar worden. De gemeente conformeert zich bij het opstellen van randvoorwaarden aan de richtlijn van de Stadsregio Arnhem-Nijmegen dat 75% van de woningbouw levensloopbestendig moet worden gerealiseerd. Er wordt echter niet getoetst of dit percentage daadwerkelijk wordt gehaald. Voor bijzondere categorieën als allochtone ouderen zijn nog geen projecten gerealiseerd, maar deze zijn wel in voorbereiding. Er is geen directe relatie gelegd tussen de woonvisie en de in 2007 vastgestelde keuzenota WMO Beter welzijn geeft minder zorg c.q. het Meerjarenplan Wmo Bij de verdere uitwerking kan met name aandacht worden besteed aan het voldoende levensloopbestendig bouwen, het bevorderen van leefbare en toegankelijke wijken, voldoende stallingsruimte voor scootmobielen, het vanuit woonbeleid faciliteren van de mantelzorg en collectief particulier opdrachtgeverschap voor (groepen) ouderen en mensen met een functiebeperking. Hoe staat het er in de wijken voor?(hoofdstuk 6) Veel aandacht gaat momenteel uit naar de aandachtswijken (Klarendal, Het Broek, Geitenkamp, Presikhaaf en Malburgen). Met het nieuwe beleid van Minister Vogelaar ( Krachtwijken ) komt in de vorm van wijkactieplannen naast de fysieke herstructurering ook de sociale component centraal te staan. De relatie met het woonbeleid ligt vooral in de doelstelling keuzevrijheid en differentiatie besloten. Het gaat daarbij om aanpassing van de woningdifferentiatie en verandering van het woonmilieu, met als achterliggend doel een meer (onder andere sociaal-economische) gedifferentieerde bevolkingssamen- 16 van 54 CONCEPT StadNetwerk

17 stelling. De effecten van de herstructurering zullen overigens pas op langere termijn meetbaar zijn. Het is van belang dat ze goed worden gemonitord. Naast de aandachtswijken vragen ook de preventiewijken de aandacht. Het gaat om wijken in vooral Arnhem Zuid. De achtergrond van de problemen is volgens het eerder genoemde rapport Leefbaarheid doorgrond van Marlet en Van Woerkens deels gelegen in de fysieke woonomgeving: bloemkoolwijken uit de jaren 70, relatief veel hoogbouw, relatief veel sociale huurwoningen en een gebrekkige kwaliteit van de bebouwing. Daarnaast spelen soms sociaal-economische aspecten een rol. Zeker als veel sociale huurwoningen worden verkocht, vraagt de kwaliteit van het particuliere woningbezit de aandacht. In Malburgen en Presikhaaf zijn hiervoor gerichte projecten ontwikkeld. Om te voorkomen dat wijken met veel particulier bezit achteruit gaan, zal ook in andere wijken beleid moeten worden ontwikkeld. Zaken die om een nadere uitwerking vragen De eindconclusie is dat het Arnhemse woonbeleid op koers ligt en dat een actualisatie van het beleid op dit moment niet noodzakelijk is. Wel zijn er enkele onderwerpen die de komende tijd om een nadere uitdieping vragen. Hierop wordt in hoofdstuk 7 uitgebreid ingegaan. Samengevat gaat het om het volgende: 1) Woningbouwprogrammering: Om te voorkomen dat zeker bij een verdere toename van het woningbouwprogramma afzetproblemen ontstaan, is een goed inzicht in de woningmarkt en een goede sturing van de woningbouwprogrammering van essentieel belang. In de woningbouw zal meer maatwerk nodig zijn, zullen nieuwe bouwlocaties door middel van branding goed in de markt moeten worden gezet en moeten worden ingespeeld op nieuwe woonwensen en nieuwe woonvormen. De verwachting is dat in de toekomst meer vraag zal zijn naar karakteristieke woonmilieus en kleinere bouwlocaties en minder vraag naar grootschalige groenstedelijke woonmilieus. De nadruk komt daarmee wat minder op bouwen, bouwen, bouwen te liggen en meer op keuzevrijheid en differentiatie. Voorgesteld wordt om te komen tot een woningmarktthermometer en een meerjarenplanwoningbouw met meer differentiatie in woonmilieus en woningtypen. Ook is een goede (sub-)regionale afstemming van de woningbouw tussen de gemeenten wenselijk. 2) Kernvoorraad: Een belangrijke vraag is of het huidige beleid van 35% betaalbare nieuwbouw moet worden voortgezet. Er zal sprake moeten zijn van een voldoende kwalitatief goed woningaanbod voor huishoudens met lagere inkomens. Dat betekent dat in ieder geval een deel van de kernvoorraad zal moeten worden vernieuwd, bijvoorbeeld om geschikte huisvesting voor ouderen te creëren. Het antwoord op de vraag is verder mede afhankelijk van de toekomst van de huidige kernvoorraad en de mate waarin goedkope scheefheid acceptabel of zelfs wenselijk wordt geacht. Ook speelt het dichten van de kloof tussen huren en kopen, waardoor 17 van 54 CONCEPT StadNetwerk

18 mensen kunnen doorstromen van een sociale huurwoning naar een betaalbare koopwoning die aansluit bij hun wensen, een rol. De voor- en nadelen van vermindering van de goedkope scheefheid, een verdere afname van de omvang van de huidige kernvoorraad door verkoop en/of sloop en een gedifferentieerd nieuwbouwprogramma dienen in onderlinge samenhang te worden bezien. Daarbij moet ook de visie van de woningcorporaties ten aanzien van de gevolgen van het verkoopbeleid en de evenwichtige spreiding van sociale huurwoningen over de stad worden betrokken. De gewenste omvang van de kernvoorraad zal dan ook vooral op wijkniveau moeten worden vastgelegd in de gebiedsgerichte uitwerking van de woonvisie. 3) Particulier opdrachtgeverschap: De wens om het (collectief) particulier opdrachtgeverschap te stimuleren, zal in concrete daden moeten worden omgezet. Het gaat om het vastleggen van locaties voor (c)po, de stedenbouwkundige randvoorwaarden c.q. kwaliteitscriteria waaraan de woningbouw moet voldoen en de wijze waarop de gemeente maar ook anderen (waaronder de woningcorporaties) belangstellenden kunnen faciliteren. Ook het samenspel tussen instrumenten als cpo, de verkoop onder voorwaarden van nieuwbouwwoningen met korting door de woningcorporaties en de starterslening vragen aandacht als middel om tot een voldoende aanbod aan goede, betaalbare koopwoningen te komen. Gezien de tot nu toe vrij beperkte belangstelling voor het collectief particulier opdrachtgeverschap, kan ook worden bezien of het concept van medeopdrachtgeverschap (zoals dat bijvoorbeeld in Almere wordt toegepast) een kansrijke optie is. Bij het medeopdrachtgeverschap bepalen de toekomstige bewoners en de ontwikkelaar gezamenlijk het ontwerp van de woning. 4) Gemeentelijke regiefunctie: In zijn algemeenheid dient de vraag te worden beantwoord op welke zaken de gemeente bij de woningbouw wil blijven sturen en welke zaken geheel aan de woningcorporaties en marktpartijen kunnen worden overgelaten. Daarbij moet het juiste niveau van sturing worden gevonden. De woningcorporaties zijn van mening dat de gemeente momenteel soms op hoofdlijnen te weinig regie voert (bijvoorbeeld ten aanzien van de uitvoering van het Masterplan Wonen-Welzijn- Zorg Arnhem Noord), terwijl bij sommige woningbouwprojecten de sturing zich soms teveel op details richt. Het is in ieder geval van belang dat op bestuurlijk en ambtelijk niveau en ook binnen de ambtelijke organisatie steeds een eenduidig standpunt richting de woningcorporaties, marktpartijen en zorginstellingen wordt verwoord. Op basis van de vastgestelde kaders zullen deze partijen goed door de gemeente gefaciliteerd moeten worden om de doelstellingen van het woonbeleid te kunnen uitvoeren. 18 van 54 CONCEPT StadNetwerk

19 1. Wat omvat de tussenstand? Arnhem: aantrekkelijke woonstad in balans, ook met haar omgeving. Zo ziet de gemeente Arnhem haar stad de komende jaren ontwikkelen. Een belangrijk aspect van deze visie is het bouwen van voldoende gevarieerde woningen voor verschillende groepen mensen met lage, midden en hoge inkomens. Het op peil brengen en houden van de nieuwbouwproductie in Arnhem is concreet de opgave die ligt voor de verschillende partijen. 1.1 AANLEIDING VOOR DE TUSSENSTAND RAPPORTAGE Eind 2004 is de Woonvisie 2015 met als motto Arnhem aantrekkelijke woonstad in balans opgesteld. Het College van B&W heeft besloten met een eerste evaluatie te komen, zo nodig gevolgd door een actualisatie van de Woonvisie in De looptijd van de Woonvisie ( ) maakt het in feite onmogelijk om nu al tot een complete evaluatie van het geformuleerde beleid te komen. Wel kan een tussentijdse stand van zaken worden geschetst, die zo nodig leidt tot een aanvulling op of aanpassing van het beleid. De Woonvisie kent daartoe voldoende flexibiliteit. 1.2 KORTE INHOUD VAN DE WOONVISIE De Woonvisie rust op twee belangrijke pijlers: bouwen, bouwen, bouwen (versnellen van de woningproductie) en meer differentiatie en keuzevrijheid. In het verlengde hiervan is een aantal doelstellingen geformuleerd en zijn verschillende instrumenten benoemd. Doelstellingen Woonvisie: versnellen van de woningbouw en het verhogen van de nieuwbouwproductie: woningen bruto toevoegen in periode , waarvan á woningen tot 2010; meer accent op duurdere woningbouw: 35% betaalbaar en 65% middelduur/duur; bevorderen van de doorstroming: van huren naar kopen en binnen de koopsector; vrijspelen van meer woningen in de goedkope voorraad ten behoeve van de huisvesting van de doelgroepen die op deze woningen zijn aangewezen; sloop van verouderde en minder courante huurwoningen; stimuleren van de particuliere woningverbetering; 19 van 54 CONCEPT StadNetwerk

20 meer variatie en diversiteit in woningaanbod, ook voor hogere inkomens-groepen; mogelijkheden voor bijzondere woonvormen (wonen op het water, industrieel erfgoed), passend bij woon- en leefstijlen van bepaalde bevolkingscategorieën; inspelen op woonbehoefte specifieke doelgroepen: ouderen, gehandicapten, maatschappelijke opvang, allochtonen en studenten; behoud en verbetering van de leefbaarheid in de binnenstad en versterking van het centrum-stedelijk woonmilieu. Als Instrumenten in de Woonvisie benoemd voor variatie en differentiatie: ruimte voor particulier opdrachtgeverschap; bevorderen eigen woningbezit door verkoop huurwoningen; vergroten betrokkenheid huidige en toekomstige bewoners bij inrichting en onderhoud van de woning en woonomgeving; beter zicht krijgen op (veranderingen in) woonwensen en meer inzoomen op specifieke doelgroepen (bijv. allochtonen); veranderingen in stedenbouwkundige structuren door gericht slopen; functieverandering (van andere functie naar wonen en omgekeerd); samenvoegen/splitsen van woningen; mixen van huren en kopen; streven naar grootschalige heterogene wijken met kleinschalige homogene woonbuurten; mogelijkheden voor wooncarrière binnen de wijk. In het verlengde van de Woonvisie zijn afspraken met de woningcorporaties gemaakt ( Samen voor de stad, Partnership gemeente-corporaties ). Deze afspraken zijn nog niet aan een evaluatie toe, maar voor het meten van de voortgang van het woonbeleid is het wel nuttig ze hier te noemen. Belangrijkste punten Partnership: Er worden tenminste woningen gebouwd. Bijna woningen worden gesloopt. Voor ouderen worden geschikte woningen gebouwd en woningen opgeplust. Er komen 7 steunpunten voor zorg en dienstverlening in Noord en 6 in Zuid, plus 2 gezondheidscentra. Voor bijzondere doelgroepen worden jaarlijks 50 woningen gebouwd plus 230 studenteneenheden. De kernvoorraad (woningen onder 2 e aftoppingsgrens Huurtoeslag) dient op minimaal woningen te worden gehandhaafd ( woningen van sociale verhuurders en van particuliere verhuurders) woningen worden in kooparrangementen aangeboden (bijvoorbeeld sociale 20 van 54 CONCEPT StadNetwerk

21 koop of koopgarant). Voor leefomgeving wordt in de wijken met corporatiebezit minimaal 1 mln. per jaar geïnvesteerd. 1.3 ONDERZOEKSMETHODIEK De tussenstand is in de eerste plaats gemeten op basis van beschikbaar cijfermateriaal. Deze cijfers zijn deels verzameld door de gemeente Arnhem (afdeling Wonen), deels afkomstig uit het WoOn 2006 en deels uit de Statline databank van het Centraal Bureau voor de Statistiek. Daarnaast hebben gesprekken plaatsgevonden binnen de gemeente, evenals met de woningcorporaties die bij het opstellen van de Woonvisie waren betrokken: Volkshuisvesting Arnhem, Vivare, Portaal, de Drie Gasthuizen Groep en Omnia. Op basis van deze kwalitatieve gegevens zijn tevens conclusies getrokken voor de tussenstand van de Woonvisie en de aanbevelingen in hoofdstuk OPBOUW VAN HET TUSSENSTANDRAPPORT De tussenstand van de Woonvisie wordt in een aantal thema s beschreven. De belangrijkste beleidsopgaven, namelijk bouwen, bouwen, bouwen (de kwantitatieve bouwopgave) en variatie en diversiteit (de kwalitatieve bouwopgave), komen in hoofdstuk 2 resp. 3 aan de orde. In hoofdstuk 2 gaat het om de ontwikkeling van de woningvoorraad door enerzijds nieuwbouw en anderzijds sloop. Daarbij wordt ook vooruit geblikt naar de toekomstige bouwopgave. In hoofdstuk 3 komen zaken aan de orde als de differentiatie van de nieuwbouw naar eigendom en prijs, naar woningtype en woonmilieu. In combinatie met ontwikkelingen in de bestaande voorraad wordt tevens een beeld gegeven van de veranderingen in de samenstelling van de voorraad. In dit kader komt ook de omvang van de kernvoorraad (aantal bereikbare sociale huurwoningen) in relatie tot de omvang van de doelgroep (huishoudens met lage inkomens) aan bod. In hoofdstuk 4 wordt de huidige woningmarkt geschetst aan de hand van twee rapporten, De Woningmarktverkenning van ABF research en het WoON2006 opgesteld door het ministerie van VROM, signalen vanuit de koopsector en de slaagkansen van woningzoekenden. 21 van 54 CONCEPT StadNetwerk

22 Hoofdstuk 5 richt zich op het belangrijke thema wonen, welzijn en zorg. Het gaat daarbij zowel het aanbod aan geschikte huisvesting voor ouderen en mensen met een functiebeperking als om de ontwikkeling van wijkservicegebieden. Het woonbeleid wordt niet alleen op het niveau van de stad vorm gegeven, maar ook op het niveau van de wijken. Hoofdstuk 6 zoomt in op de ontwikkelingen in de wijken, waarbij in het bijzonder de aandachtswijken en de preventiewijken aan bod komen. In hoofdstuk 7 worden tot slot de belangrijkste conclusies en aanbevelingen weergegeven. 22 van 54 CONCEPT StadNetwerk

23 2. Ligt de woningbouw op schema? Kort na de eeuwwisseling stagneerde de woningproductie in Arnhem. Misschien wel de belangrijkste doelstelling van de Woonvisie is dan ook bouwen, bouwen, bouwen. Dat is niet alleen nodig om in de woningbehoefte te voorzien, maar ook omdat in het kader van de herstructurering aanzienlijke aantallen woningen worden gesloopt. 2.1 VERSNELLING VAN DE WONINGBOUW (PERIODE 2005 T/M 2009) Woningbouw De gemeente heeft met de Stadsregio Arnhem Nijmegen afgesproken dat in de periode 2005 t/m 2009 minimaal woningen worden gebouwd. Vanaf 2004 is de woningbouw in Arnhem goed op gang gekomen. Tussen 1 januari 2005 en 1 juli 2007 (dus de helft van de periode) zijn in Arnhem bijna woningen opgeleverd, woningen zijn in aanbouw en voor 500 woningen is een bouwvergunning verleend. Met zekerheid kan dus worden gezegd dat de bouw van woningen (76% van de 5.000) voor 2010 wordt gerealiseerd. Op grond van de huidige pijplijn is het niet uitgesloten dat de taakstelling van woningen voor 2010 kan worden gehaald, een aantal van woning is een realistische schatting. Het blijkt echter dat de afzet van woningen stagneert, vooral in Schuytgraaf. De indruk bestaat dat dit vooral te maken heeft met de prijs-kwaliteitverhouding en locatie van woningen. Met de toenemende ontspanning van de woningmarkt wordt de woonconsument kritischer. Gezien de aanbestedings- en afzetproblemen is het realistisch uit te gaan van woningen. Medio 2008 ontstaat meer duidelijkheid over het al dan niet halen van de taakstelling. De gemeente heeft met vijf woningcorporaties (Volkshuisvesting, Vivare, Portaal, De Drie Gasthuizen en Omnia) afspraken gemaakt en deze vastgelegd in het Partnership gemeente-corporaties 2005 t/m Een belangrijke doelstelling van het Partnership is de bouw van minimaal woningen in deze periode. Naar verwachting zullen de corporaties deze doelstelling voor 80% behalen (3.100 woningen). Daarnaast worden 400 onzelfstandige wooneenheden opgeleverd. Volkshuisvesting ligt op schema, maar deze corporatie is dan ook al voor de Woonvisie begonnen met haar taakstelling. Vivare ligt redelijk op schema. De Drie Gasthuizen leveren kwantitatief gezien een kleine bijdrage aan de hoeveelheid nieuwbouwwoningen, maar hebben wel alle projecten naar voren gehaald om de woningbouwproductie te versnellen. Portaal loopt relatief achter en heeft aangegeven pas na 2009 grote aantallen woningen op te leveren. Bij Omnia blijft de nieuwbouwproductie iets achter als gevolg van de stagnerende woningmarkt. 23 van 54 CONCEPT StadNetwerk

24 Sloop Een deel van de woningbouw is ter vervanging van oude woningen, die niet meer aan de huidige eisen voldoen. In totaal ligt er een sloopopgave van woningen. Met de woningcorporaties is afgesproken dat zij tussen 2005 en 2010 in totaal woningen slopen, vooral in Malburgen en Presikhaaf. Inmiddels (medio 2007) zijn meer dan 600 woningen daadwerkelijk gesloopt: Malburgen: 516 woningen Presikhaaf: 83 woningen Overig: 32 woningen In 2008 worden meer dan woningen gesloopt en in 2009 meer dan 300. De conclusie is daarmee dat de sloop van woningen op schema ligt. Knelpunten De woningcorporaties geven aan dat versnelling duidelijk zichtbaar is. Iedereen is bezig de woningproductie te laten toenemen en in de laatste jaren is nog nooit zoveel gebouwd als nu. De gemeente heeft een belangrijke taak gehad in het versnellingsproces. De woningcorporaties hebben waardering voor de versnellingsactiviteiten van de gemeente, maar geven ook aan dat de gemeente nog proactiever kan handelen (anticiperen op en verkorten van procedures). Vooral in de relatie bestuurlijk en ambtelijk ligt een discrepantie; bestuurlijk is de beslissing genomen te versnellen, maar ambtelijk is deze beslissing niet altijd op korte termijn uitvoerbaar doordat belemmeringen worden aangevoerd vanuit de regelgeving, stedenbouwkundige randvoorwaarden en welstandseisen. De woningcorporaties geven aan dat hier nog een slag kan worden geslagen: minder regels en discussies, meer bouwen en onderling vertrouwen tussen de partijen. Daarnaast doet zich een tweede knelpunt voor: de woningmarkt lijkt zich in de koopsector te ontspannen. Vooral in Schuytgraaf en Malburgen blijken sommige complexen woningen minder gemakkelijk te verkopen. De woonconsument stelt hogere eisen aan de locatie en de prijs-kwaliteitverhouding en wil meer ruimte in en rond de woning. Ook het absolute prijsniveau blijkt een belemmering voor de afzet van koopwoningen te zijn. Het gevolg is dat projecten met vertraging worden gerealiseerd of van koop- in huurwoningen worden omgezet. 2.2 WAT GEBEURT ER NA 2010? Voor de periode 2010 t/m 2014 moet de Stadsregio Arnhem-Nijmegen nog woningbouwafspraken met het Rijk maken. Uitgaande van een in het verleden met het Rijk overeengekomen taakstelling van woningen in de periode , de oplevering van woningen in de periode 2002 t/m 2004 en woningen in de periode 2005 t/m 2009, resteert nog een bouwopgave van woningen voor de 24 van 54 CONCEPT StadNetwerk

25 periode 2010 t/m Dat zou betekenen dat het huidige bouwtempo moet worden voortgezet. Vanuit de plancapaciteit bezien hoeft dat geen probleem te zijn. Arnhem beschikt nog over een aanzienlijke restcapaciteit in haar woningbouwplannen, voldoende om in de periode per jaar woningen te bouwen. Bij het huidige tempo van 900 woningen per jaar is er voor meer 15 jaar voldoende capaciteit. Bovendien is er nog potentiële capaciteit die nog niet is meegerekend, zoals Centrum Zuid. De in voorbereiding zijnde structuurvisie zal nog antwoord moeten geven op de omvang van de toekomstige woningbehoefte op langere termijn en daarmee de noodzaak om nieuwe bouwlocaties te ontwikkelen. Er zijn echter tekenen dat de woningmarkt verzadigt. Met name in de koopsector zijn er (nu al) afzetrisico s, die in het geval van een economische teruggang of veranderende hypotheekregelgeving groter kunnen worden. Een ambitieus woningbouwprogramma van woningen per jaar vraagt dan ook om het goed volgen van ontwikkelingen in de woningmarkt en om een goede afstemming van het aanbod op de aanwezige woningvraag voor wat betreft prijsklasse, prijs-kwaliteit verhouding en woonmilieu. Dat betekent dat meer nog dan in het verleden woningen goed in de markt moeten worden gezet en moet worden aangesloten bij de wensen van de kritische woonconsument. De nadruk zal daarmee meer op de doelstelling differentiatie en keuzevrijheid komen te liggen. Vanwege de nog aanwezige plancapaciteit is het niet noodzakelijk voor 2020 à 2025 capaciteit in nieuwe grote nieuwe woningbouwlocaties beschikbaar te hebben. De in voorbereiding zijnde structuurvisie zal antwoord geven op de vraag of en wanneer dergelijke bouwlocaties (zoals een eventueel Schuytgraaf II) wel aan bod zouden kunnen komen. 25 van 54 CONCEPT StadNetwerk

26 3. Variatie en keuze: staat de goede woning op de goede plaats? Naast bouwen, bouwen. bouwen staat het vergroten van de variatie en diversiteit in de woningvoorraad centraal in de Woonvisie. De kwalitatieve woningvraag van de woonconsument is daarbij leidend. Arnhem kent een relatief groot aandeel betaalbare woningen, grotendeels in de sociale huursector. Het beleid is er dan ook op gericht om tot een meer gedifferentieerd woningaanbod te komen, onder andere door de bouw van duurdere (koop-)woningen en de verkoop van sociale huurwoningen. Tegelijkertijd moet sprake zijn van een voldoende aanbod aan betaalbare huisvesting, met name in de sociale huursector (kernvoorraad). Het gaat niet alleen om de juiste woning voor de juiste doelgroep, maar ook om de juiste woning op de juiste locatie. Het bouwen in verschillende, aantrekkelijke woonmilieus, waaronder het centrum stedelijk woonmilieu, wordt in de Woonvisie van belang geacht. Tot slot worden variatie en diversiteit vergroot door de keuzevrijheid die de woonconsument heeft bij het vormgeven aan zijn woonsituatie. Het particulier opdrachtgeverschap wordt dan ook in de Woonvisie als een belangrijk instrument gezien om dit te bereiken. 3.1 GEDIFFERENTIEERD WONINGAANBOD Betaalbare woningbouw In de afspraken met de Stadregio is vastgelegd dat Arnhem 35% betaalbaar en 65% middelduur tot duur bouwt. Onder betaalbaar worden sociale huurwoningen en koopwoningen tot v.o.n. verstaan. In 2005 is 29% van de woningbouw in het betaalbare segment gerealiseerd, in %; de prognose voor 2007 is 29%. Inclusief de nog geplande woningbouw (pijplijn) kan 32% van de woningproductie in de periode 2005 t/m 2009 uit betaalbare woningen bestaan. Uiteraard zal het precieze percentage afhankelijk zijn van welke plannen nog voor 2010 daadwerkelijk worden gerealiseerd. De conclusie is dat het doel van 35% betaalbare woningbouw dus bijna zal worden gehaald. De afspraken met de Stadsregio lopen eind 2009 af. Op dit moment zijn noch bij de Stadsregio noch in de gemeente bestuurlijke standpunten ingenomen over de samenstelling van het woningbouwprogramma vanaf Uit gesprekken met de woningcorporaties is naar voren gekomen dat zij het huidige beleid van 35% betaalbare woningbouw willen voortzetten. Sommige corporaties verwachten dat in de toekomst 26 van 54 CONCEPT StadNetwerk

27 meer huishoudens aangewezen zijn op de sociale huursector, omdat zij geen eigen woning kunnen kopen. Factoren die bij het bepalen van het gewenste aandeel betaalbare woningbouw een rol spelen zijn de woningbehoefte, de omvang van de kernvoorraad, de differentiatie van het woningaanbod op wijkniveau, doorstroomprocessen en de leefbaarheid. Bij dat laatste spelen ook de conclusies van het rapport Leefbaarheid doorgrond van G. Marlett en J. van Woerkens (Stichting Atlas voor gemeenten) een rol. In dit rapport wordt onder andere een verband gelegd tussen een te groot aandeel sociale huurwoningen in een wijk en leefbaarheidsproblemen. Tot slot is ook een goede afstemming tussen het Arnhemse woningbouwprogramma en het woningbouwprogramma in de randgemeenten noodzakelijk Middeldure en dure woningbouw Het grootste deel van de nieuwbouw valt in de categorie middelduur tot duur. Dit bevordert de doorstroming en houdt de hogere inkomens in de stad. Op dit moment wordt zelfs meer middelduur tot duur gebouwd dan in de afspraken met de Stadsregio staat vermeld. Vooral het segment dure laagbouw en etagekoopwoningen is gegroeid. Verkoop huurwoningen Woningcorporaties zijn begonnen met de verkoop van een deel van hun huurwoningen. In sommige wijken loopt dit goed en in sommige wijken minder. In het Partnership hebben de corporaties aangekondigd ongeveer woningen te koop aan te bieden. De verwachting is dat hiervan 15% woningen daadwerkelijk wordt verkocht. Verkoopbeleid Arnhemse woningcorporaties De Arnhemse woningcorporaties gaan verschillend om met koopconstructies voor hun huurders. Volkshuisvesting wil dat elke huurder zelf kan beslissen of hij een woning huurt of koopt ( te woon concept) en maakt het kopen van een woning mogelijk op basis van het beproefde Koopgarant model dan wel sociale koop. De belangstelling voor Koopgarant is redelijk, die voor sociale koop beperkt (mogelijk omdat het om appartementen gaat). Volkshuisvesting voert in het voorjaar van 2008 een evaluatie uit. Vivare kent als verkoopconstructie koop goedkoop. Hierbij worden de woning en grond gesplitst. Huurders kopen de woning met een hypotheek en betalen huur aan de woningcorporatie voor de grond. Voor dezse constructie is nauwelijks belangstelling. Vivare is dan ook aarzelend over de behoefte van de huurder aan een woning waarvan hij na koop niet helemaal eigenaar is. Portaal en de Drie Gasthuizen verkopen wel woningen tegen de reguliere verkoopprijs, maar bieden nog geen woningen aan met verkoopconstructies. Omnia verkoopt in principe geen woningen. Op dit moment is bij de verkoop van sociale huurwoningen sprake van wisselend succes in verschillende wijken. De verkoop van woningen in Arnhem Zuid loopt goed. De verkoop in de 27 van 54 CONCEPT StadNetwerk