ARBEIDSMARKT VERKENNING WONING- CORPORATIES

Transcriptie

1 ARBEIDSMARKT VERKENNING WONING- CORPORATIES 26 augustus 2014 Rapportage voor Aedes, Bonden CNV/FNV en Fonds Leren en Ontwikkelen Woningcorporaties (FLOW)

2 ARBEIDSMARKT VERKENNING WONINGCORPORATIES Rapportage voor Aedes, Bonden CNV/FNV en Fonds Leren en Ontwikkelen Woningcorporaties (FLOW) Datum 26 augustus 2014 Aantal pagina s 104 Projectnummer Auteurs R056/ Jos Sanders Bart de Graaf Jenny Huijs Karolus Kraan Wouter van der Torre Copyright 2014 TNO Delft 2 Rapportage met nummer d.d. 21 maart 2014 Alle rechten voorbehouden. De informatie in dit document mag niet zonder de schriftelijke toestemming van TNO aan derden ter inzage of beschikking worden gesteld en mag door de opdrachtgever uitsluitend worden gebruikt ter evaluatie van deze rapportage en van zijn/haar belang bij de verlening van de opdracht.

3 Inhoudsopgave 1 Inleiding Aanleiding Doel van dit onderzoek Aanpak Leeswijzer Trends, ontwikkelingen en personele consequenties Inleiding Ontwikkelingen in omgeving van woningbouwcorporaties Gevolgen voor bedrijfsvoering Verwachte personele consequenties van trends en ontwikkelingen Samenvatting en conclusies Trends op de arbeidsmarkt; vraag en aanbod Vraag naar arbeid Interne arbeidsmarkt: huidige personeelsbestand Externe arbeidsmarkt: wervings- en plaatsingskansen Regionale verschillen in vraag en aanbod Grensoverschrijdende mogelijkheden Mogelijkheden op de Duitse arbeidsmarkt; Nordrhein-Westfalen Mogelijkheden op de Belgische arbeidsmarkt Conclusies Conclusies Ontwikkelingen op de interne en externe arbeidsmarkt (hoofdstuk 3) Confrontatie trends, ontwikkelingen, verwachte personele consequenties en de huidige en verwachte situatie op de arbeidsmarkt (hoofdstuk 2 en 3) Doelgroepen, prioriteiten en ideeën voor arbeidsmarktbeleid...71 Bijlage A 81 Bijlage B 83 Bijlage C 84 Bijlage D 86 Copyright 2014 TNO Delft Alle rechten voorbehouden. De informatie in dit document mag niet zonder de schriftelijke toestemming van TNO aan derden ter inzage of beschikking worden gesteld en mag door de opdrachtgever uitsluitend worden gebruikt ter evaluatie van deze rapportage en van zijn/haar belang bij de verlening van de opdracht.

4 Copyright 2014 TNO Delft Alle rechten voorbehouden. De informatie in dit document mag niet zonder de schriftelijke toestemming van TNO aan derden ter inzage of beschikking worden gesteld en mag door de opdrachtgever uitsluitend worden gebruikt ter evaluatie van deze rapportage en van zijn/haar belang bij de verlening van de opdracht.

5 1 Inleiding 1.1 Aanleiding De Nederlandse woningcorporaties opereren in een onzekere, politieke, turbulente omgeving. De vooruitzichten zijn dat deze dynamiek de komende decennia verder zal toenemen. Die turbulentie geldt niet alleen de Nederlandse situatie. In de laatste twintig jaar hebben ook globale technologische veranderingen en ICT ontwikkelingen de sector en het werken in de sector fors veranderd. Ook Europese wetgeving die volgt uit een voortgaande Europese integratie hebben grote en groeiende invloed op de manier waarop Nederlandse woningcorporaties werken. Europese wetgeving op het terrein van sociale woningbouw, huizenmarkt en huren, maar ook Europese milieuwetgeving en beschikbaarheid/schaarste van natuurlijke hulpbronnen en acceptatie van alternatieven in de samenleving hebben gevolgen voor de door de woningcorporatiebranche benodigde kennis en vaardigheden. Die gevolgen zijn echter divers, soms tegenstrijdig en soms ook lastig te kwantificeren. De algemene verwachting is echter dat in de toekomst op tal van terreinen andere en beter ontwikkelde kennis en vaardigheden zullen worden gevraagd van werknemers in de corporatiebranche. Het is daarom van groot belang om niet alleen de technologische, economische en politieke innovaties en ontwikkelingen mede te initiëren of ze op de voet te volgen. Het is van minstens zo groot belang om controle te hebben over ontwikkelingen in de arbeidsmarkt zodat corporaties ook qua kennis en vaardigheden te allen tijde optimaal kunnen inspelen op deze ontwikkelingen. Voor deze controle dienen Nederlandse corporatiesbranche te beschikken over een goed en actueel beeld van de dynamiek op de -voor de branche- meest relevante segmenten van de arbeidsmarkt. Deze informatie kan bijvoorbeeld nuttig zijn bij het afwegen en onderbouwen van strategische keuzes, fusies en samenwerkingen en toekomstige investeringsbeslissingen. De branchevereniging Aedes, het Fonds Leren en Ontwikkelen Wooncorporaties (FLOW) en de bonden betrokken bij de cao woondiensten hebben daarom aan TNO gevraagd om een verdiepend onderzoek te doen naar de huidige en te verwachten situatie op de voor de branche relevante arbeidsmarktsegmenten. 1.2 Doel van dit onderzoek Het doel van dit onderzoek is drieledig: 1) Een consistent beeld krijgen van de huidige en verwachte arbeidsmarktsituatie voor Woningcorporaties, op basis van actuele cijfers en extrapolaties voor de middellange (5 jaar) en lange termijn (5-10 jaar). 2) Een arbeidsmarktanalyse en toekomstverkenning ten behoeve van het voorgenomen sectorplan Woningcorporaties en het maken van nieuwe en bijstellen van gemaakte beleidskeuzes op basis van gesignaleerde knelpunten en mogelijke oplossingen. 3) Inzicht in de toekomstige competentiebehoeften van de woningcorporatiebranche. Dit rapport is derhalve geschreven met het arbeidsmarkt- en scholingsbeleid op sectorniveau in het achterhoofd. Daar waar doelgroepen worden benoemd en bijvoorbeeld over perspectief of problemen wordt gesproken gaat het, tenzij anders is aan gegevens, om doelgroepen of problemen voor de sector en corporaties. Copyright 2014 TNO Delft 1 Alle rechten voorbehouden. De informatie in dit document mag niet zonder de schriftelijke toestemming van TNO aan derden ter inzage of beschikking worden gesteld en mag door de opdrachtgever uitsluitend worden gebruikt ter evaluatie van deze rapportage en van zijn/haar belang bij de verlening van de opdracht.

6 Met het antwoord op de drie vragen beoogt Aedes met de bonden te komen tot een nadere prioritering van arbeidsmarkt- en scholingsbeleid in de komende jaren. Tevens moet het antwoord op deze drie vragen richting geven aan het door de branche begin 2014 op te stellen Sectorplan Woningcorporaties. 1.3 Aanpak Om de gestelde doelen te realiseren heeft TNO twee hoofdactiviteiten uitgevoerd: 1) Deskresearch op bestaande databronnen. 2) Interviews met sleutelpersonen Hoofdactiviteit 1: Deskresearch We zijn het onderzoek gestart met de verzameling en bestudering van beschikbare databronnen over de Nederlandse onderwijs- en arbeidsmarkt en, meer in het bijzonder, beschikbare databronnen over de voor de woningcorporaties meest relevante segmenten van die arbeidsmarkt. Voor dit onderdeel is alléén gebruik gemaakt van bestaande databronnen en publicaties. Er zijn dus géén extra eigen of verdiepende analyses uitgevoerd. Dat impliceert dat niet altijd informatie kon worden gebruikt over uitsluitend de woningcorporatiebranche, maar wordt gekeken naar ontwikkelingen in de branche Verhuur en handel in onroerend goed, waar de woningcorporaties toe behoren. Voor dit project zijn ten slotte aanvullende, niet vrij beschikbare, arbeidsmarktgegevens opgevraagd bij het Researchcentrum voor Onderwijs en Arbeidsmarkt (ROA). Het betreft informatie over de arbeidsmarktsituatie voor 29, in overleg met de begeleidingscommissie geselecteerde, opleidingsrichtingen op Vmbo, Mbo, Hbo en Wo niveau. Schema 1.1 geeft een compleet overzicht van de in dit onderzoek gebruikte ROA informatie. Schema 1.1 Overzicht gebruikte ROA informatie Vmbo Mbo Hbo Wo Elektrotechniek Elektrotechniek Elektrotechniek Bouw Bouw Bouwkunde Bouwkunde Installatietechniek Installatietechniek Openbare orde en veiligheid Recht en bestuur Rechten en bestuurskunde ICT Informatica Informatica en Bestuurlijke informatiekunde (BIK) Facilitaire dienstverlening Personeel en arbeid Secretariaat Secretariaat Administratie en logistiek Communicatie en journalistiek Sociaal pedagogisch en welzijn Maatschappelijk werk en hulpverlening Bedrijfskunde Bedrijfskunde Accountancy en bedrijfseconomie Accountancy en belastingen Commerciële economie Economie De bronnen die wij hebben gebruikt staan in bijlage A. Copyright 2014 TNO Delft 2 Alle rechten voorbehouden. De informatie in dit document mag niet zonder de schriftelijke toestemming van TNO aan derden ter inzage of beschikking worden gesteld en mag door de opdrachtgever uitsluitend worden gebruikt ter evaluatie van deze rapportage en van zijn/haar belang bij de verlening van de opdracht.

7 1.3.2 Hoofdactiviteit 2: Interviews met sleutelpersonen: feiten, beelden en verwachtingen De tweede hoofdactiviteit in deze verkenning bestaat uit 23 semigestructureerde verdiepende interviews. Veertien van deze gesprekken waren face to face. De overige gesprekken werden telefonisch gevoerd. Gesprekken vonden plaats tussen 30 januari en 14 februari Gesprekken duurden gemiddeld 1 tot 1,5 uur. Er is gesproken met directeur-bestuurders van grote en kleinere corporaties verspreid over Nederland, met werknemers vertegenwoordigd in de sectorraad en met enkele andere stakeholders (onder andere met het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, Ernst & Young, ROAG, Aedes, CNV, VNG en Bouwend Nederland). Een compleet overzicht van de personen die zijn geïnterviewd vindt u in Bijlage A. De gesprekken dienden om een goed beeld te krijgen van de belangrijkste nationale en internationale ontwikkelingen en trends in en om de branche, en om een indicatie te krijgen van de verwachte personele consequenties van deze trends en ontwikkelingen. Voor alle interviews is gebruik gemaakt van hetzelfde uitgewerkte en afgestemde interviewprotocol. Dat protocol is voorafgaand aan het interview ook ter voorbereiding aan de respondenten toegezonden. Dit interviewprotocol vindt u in bijlage B. 1.4 Leeswijzer Hoofdstuk 2 behandelt de belangrijkste ontwikkelingen en trends en hun personele consequenties in termen van groei en reductie (kwantiteit) en in termen van gevraagde competenties (kwaliteit). Hoofdstuk 2 eindigt met een aantal schema s waarin de belangrijkste bevindingen zijn samengevat (paragraaf 2.5). In hoofdstuk 3 beschrijven we op basis van bestaande bronnen en enkele op maat gemaakte tabellen de huidige en toekomstige arbeidsmarkt voor de woningcorporaties. In hoofdstuk 4 gaan we in op de mogelijkheden die de Duitse en Belgische arbeidsmarkt bieden aan Nederlandse werknemers. In hoofdstuk 5 presenteren we de conclusies. Daarbij maken we ook een koppeling tussen ontwikkelingen, personele consequenties en verwachte situatie op de interne en externe arbeidsmarkt. In hoofdstuk 5 komen we tevens tot een eerste prioritering van knelpunten die in het arbeidsmarkt- en scholingsbeleid van de sector in het algemeen en in het sectorplan Woningcorporaties in het bijzonder zouden kunnen worden geadresseerd. Tevens doen we enkele suggesties voor oplossingen. Copyright 2014 TNO Delft 3 Alle rechten voorbehouden. De informatie in dit document mag niet zonder de schriftelijke toestemming van TNO aan derden ter inzage of beschikking worden gesteld en mag door de opdrachtgever uitsluitend worden gebruikt ter evaluatie van deze rapportage en van zijn/haar belang bij de verlening van de opdracht.

8 2 Trends, ontwikkelingen en personele consequenties 2.1 Inleiding In dit tweede hoofdstuk beschrijven we de belangrijkste trends en ontwikkelingen en de daarmee samenhangende toekomstige personele behoefte van de woningbouwcorporaties. Deze informatie is verkregen op basis van interviews met bestuurders, werknemersvertegenwoordiging, externe experts, externe stakeholders 1 en een deskreview. We hebben de informatie uit het deskreview gebruikt ter voorbereiding op de interviews en ter ondersteuning van verzamelde inzichten uit de interviews. In bestaande databronnen was informatie te vinden over ontwikkelingen in de context van woningbouwcorporaties, maar er was relatief weinig informatie te vinden over de personele consequenties daarvan. Ook in de interviews bleek het voor de respondenten lastig om de toekomstige personeelsbehoefte concreet te maken. Het bleef vaak bij globale beschrijvingen en schattingen, tenzij het plannen voor de korte termijn betrof (1 á 2 jaar). In dit hoofdstuk komen allereerst de ontwikkelingen in de context van woningbouwcorporaties aan bod (2.2). Vervolgens beschrijven we de verwachte impact op de bedrijfsvoering (2.3) en de personele consequenties (2.4). In paragraaf 2.5 vatten we een en ander samen. 2.2 Ontwikkelingen in omgeving van woningbouwcorporaties Ten eerste worden de ontwikkelingen in de context van woningbouwcorporaties besproken. We hebben gevraagd naar ontwikkelingen die de komende 5 á 10 jaar van belang zijn voor de personeelsbehoefte van woningbouwcorporaties. Over het algemeen gaven de respondenten aan de komende 5 jaar nog redelijk te kunnen inschatten, maar de komende 10 jaar is dusdanig onzeker, mede door de invloed van de politiek, dat het voor veel ontwikkelingen lastig is om hier uitspraken over te doen Financiële druk en kerntaak In de politieke context zijn de afgelopen periode belangrijke besluiten genomen die een grote impact hebben op de toekomst van woningbouwcorporaties. In alle interviews kwamen de toegenomen financiële druk aan de orde, evenals de politieke wens om de activiteiten van woningbouwcorporaties te concentreren op de kerntaken. De financiële druk en focus op de kerntaak waren veruit de belangrijkste en meest besproken ontwikkelingen. De financiële druk wordt voor een belangrijk deel veroorzaakt door de verhuurdersheffing. Deze heffing loopt op van 1,1 miljard voor de sector in 2014 tot 1,7 miljard in Uitzonderingen op deze heffing zijn er voor het omvormen van kantoren tot woningen, sloop in krimpgebieden en sloop, nieuwbouw of verbouw in Rotterdam-Zuid. Onzelfstandige woningen voor studenten en ouderen vallen ook niet onder de verhuurdersheffing. De toekomst van de heffing is volgens velen op langere termijn onzeker. 1 Zie bijlage A voor een overzicht. Hierbij dient te worden vermeld dat, hoewel gestreefd is naar een evenwichtige vertegenwoordiging van zowel kleine als grote woningcorporaties en van woningcorporaties, de grote woningcorporaties licht in de meerderheid zijn. De bevindingen in dit hoofdstuk zijn dus niet per se representatief voor de gehele woningcorporatiebranche. Copyright 2014 TNO Delft 4 Alle rechten voorbehouden. De informatie in dit document mag niet zonder de schriftelijke toestemming van TNO aan derden ter inzage of beschikking worden gesteld en mag door de opdrachtgever uitsluitend worden gebruikt ter evaluatie van deze rapportage en van zijn/haar belang bij de verlening van de opdracht.

9 De verhuurdersheffing is volgens vele respondenten in eerste instantie bedoeld om woningbouwcorporaties mee te laten betalen aan de crisis. Mogelijk dat de heffing bij een volgend kabinet en een betere economische situatie wordt verlaagd. Eén respondent was van mening dat de verhuurdersheffing in stand zal blijven omdat bij afschaffing ervan een te groot gat in de begroting zal ontstaan. Eén andere respondent gaf aan dat de sloopregeling een dusdanig groot succes lijkt te worden, dat verwacht wordt dat deze al eerder zal worden aangepast. Hoe is daarbij nog onduidelijk. Inschatting is dat het dan zal gaan om aanpassingen waardoor de regeling minder aantrekkelijk wordt. Afschaffen lijkt minder voor de hand te liggen. Naast de verhuurdersheffing speelt de verwachte afname van opbrengsten uit verhuur in de vrije sector en uit de afgenomen verkoop van woningen voor de midden en hogere inkomens (met bovendien afgenomen verkoopprijzen) een belangrijke rol, volgens een groot deel van de respondenten. Dit wordt veroorzaakt doordat de woningbouwcorporaties zich moet richten op de kerntaak in combinatie met de aangescherpte Europese regels tegen staatssteun. Activiteiten die niet behoren tot Diensten van Algemeen Economisch Belang (DAEB), zoals duurdere huurwoningen, commercieel vastgoed en koopwoningen, mogen geen staatssteun meer ontvangen (bijvoorbeeld in de vorm van goedkopere grondprijzen, waarborgen voor leningen vanuit WSW etc.). De op 12 februari jl. verschenen concept-novelle van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties en welke een aanvulling vormt op de Woningwet, heeft inderdaad de mogelijkheid voor niet-daeb-investeringen beperkt. Zo is het bij een juridische scheiding tussen DAEB- en niet-daeb-activiteiten niet meer mogelijk vanuit de DAEB-instelling de niet-daeb-instelling te financieren middels een lening dan wel garanties. Bij administratieve scheiding is dit nog wel mogelijk, mits de lening voor nieuwe initiatieven voortkomt uit een reserve, opgebouwd uit netto verkoopopbrengsten, en wanneer tevens is voldaan aan een aantal voorwaarden. Zo zijn er eisen gesteld aan het volume van de lening en dient te zijn aangetoond dat externe financiering niet mogelijk is. Verder dient de investering op verzoek van de gemeente plaats te vinden, dienen er zich geen andere marktpartijen gemeld te hebben en hebben andere partijen de mogelijkheid hun zienswijze bekend te maken aan de minister, die uiteindelijk zijn goedkeuring dient te verlenen. Verder dient het WSW het plan financieel te toetsen. Verder moeten niet-daeb-activiteiten dienstbaar zijn aan DAEB, is niet- DAEB niet meer toegestaan in gebieden waar de corporatie geen DAEB exploiteert en worden bij nadere AMvB beperkingen gesteld aan het aandeel niet-daeb van een corporatie. Uit reacties uit het veld lijkt het dat deze beperking van niet-daeb-activiteiten investeringen die niets met de kerntaak te maken hebben, voorkomt, maar tevens investeringen in leefbaarheid door woningcorporaties aanmerkelijk beperkt. Daarnaast moet 90% van de sociale huurwoningen worden toegewezen aan huishoudens met een bruto jaarinkomen van minder dan Dit geldt voor de nieuwe toewijzingen van sociale huurwoningen. Hiertoe worden de woningbouwcorporaties verplicht door de Europese regels voor staatssteun. Dit zal een verkleining van de doelgroep van de woningcorporaties betekenen, waarbij vooral de midden- en hogere inkomens uit de doelgroep verdwijnen. Dat impliceert ook minder inkomsten voor de branche. De mogelijkheden (vanuit de politiek) voor huurverhoging zijn inkomensafhankelijk en daardoor leveren de huishoudens met de lagere inkomens de branche bovendien ook minder inkomsten op. Een strengere aanpak van het scheefwonen, die respondenten voorzien, zal nog verder bijdragen aan een krimp van de sector en een afname van de inkomsten. Copyright 2014 TNO Delft 5 Alle rechten voorbehouden. De informatie in dit document mag niet zonder de schriftelijke toestemming van TNO aan derden ter inzage of beschikking worden gesteld en mag door de opdrachtgever uitsluitend worden gebruikt ter evaluatie van deze rapportage en van zijn/haar belang bij de verlening van de opdracht.

10 Ook andere factoren beïnvloeden de omvang en samenstelling van de doelgroep van de woningcorporaties. Respondenten benoemen bijvoorbeeld ook de wijzigingen in de WMO (mede gericht op langer zelfstandig wonen), waardoor de doelgroep voor de woningcorporaties niet krimpt, maar eerder toeneemt en zeker ook verandert en complexer wordt. Over het algemeen verwachten respondenten echter de komende 5 á 10 jaar een krimp van de doelgroep en het aantal sociale huurwoningen. Op langere termijn (15 tot 20 jaar) verwacht een aantal respondenten dat het aantal sociale huurwoningen 1/3 zal krimpen. Ook in internationaal perspectief lijkt krimp waarschijnlijk. Nederland heeft momenteel de grootste sociale huursector van de EU. Geschat wordt dat ongeveer 30% van de bewoners van sociale huurwoningen niet tot de primaire doelgroep behoort (lagere inkomens). Overigens wil de Tweede Kamer de inkomensgrens verhogen of een groter deel van de woningen toewijzen aan huishoudens boven de inkomensgrens (waardoor de doelgroep groeit), maar daarover zal de EU uiteindelijk besluiten. Veel woningbouwcorporaties verwachten dat de groep mensen net boven de inkomensgroep wel een doelgroep blijft voor woningbouwcorporaties. Op welke manier dat gebeurt is gezien de onzekerheid rond de regelgeving onduidelijk. De door de overheid toegestane mogelijkheden voor huurverhoging geeft woningbouwcorporaties ruimte om meer opbrengsten te genereren. Het CFV berekende echter dat de huurverhoging de verhuurdersheffing niet kan compenseren. Bovendien is een deel van de respondenten van mening dat de maximaal toegestane huurverhoging, ook al is die inkomensafhankelijk, in veel gevallen niet kan worden doorgevoerd, omdat de lagere inkomens dan in de financiële problemen komen. Dit speelt nog meer in zogenaamde krimpgebieden (o.a. Limburg, Zeeland, noorden en oosten van het land). De armoede is daar groter dan in stedelijke gebieden. Andere ontwikkelingen die door respondenten zijn genoemd en die leiden tot een toenemende financiële druk, zijn toenemende rentelasten, dalende vastgoedprijzen (en de daardoor afnemende opbrengsten uit de verkoop van vastgoed) en de dalende prijzen van de grondposities die de woningbouwcorporaties bezitten. De impact van deze ontwikkelingen verschillen overigens aanzienlijk bij de ondervraagde woningbouwcorporaties Overige ontwikkelingen: Duurzaamheid, Doelgroep en Toezicht Een aantal respondenten benoemde duurzaamheid als een belangrijke trend. Men verwacht dat het thema op de maatschappelijk en politieke agenda in belang zal toenemen en ziet bij woningbouwcorporaties ook een intrinsieke motivatie om met duurzaamheid aan de slag te gaan. Woningbouwcorporaties zullen een katalyserende rol op zich nemen op het gebied van energiezuinige woningen. Een voorbeeld is het initiatief De Stroomversnelling. Dit terwijl het Landlord-tenant-dilemma (de verhuurder investeert en de huurder profiteert door lagere energierekening) ook bij woningbouwcorporatie een verstorende factor zou kunnen zijn. Respondenten geven aan dat een oplossing gezocht moet worden voor dit dilemma. Een mogelijkheid is om niet alleen naar de huursom te kijken maar naar de totale woonlasten (inclusief o.a. energiekosten), zodat de investeringen die woningcorporaties doen deels terugverdiend worden. Een andere groep ontwikkelingen uit de interviews had betrekking op de doelgroep van woningbouwcorporaties. Deze ontwikkelingen zijn de vergrijzing van de bevolking, de krimp van de bevolking in bepaalde regio s en groei in andere regio s en de diversiteit in culturele achtergrond van de doelgroep. Copyright 2014 TNO Delft 6 Alle rechten voorbehouden. De informatie in dit document mag niet zonder de schriftelijke toestemming van TNO aan derden ter inzage of beschikking worden gesteld en mag door de opdrachtgever uitsluitend worden gebruikt ter evaluatie van deze rapportage en van zijn/haar belang bij de verlening van de opdracht.

11 De krimp van de bevolking in bepaalde regio s door vergrijzing en urbanisatie kwam aan de orde in een aantal interviews. Figuur 2.1 laat zien waar bevolkingskrimp vooral zal plaatsvinden. Logischerwijs is het verschil van impact groot tussen de verschillende woningbouwcorporaties. De benodigde investeringen in krimpgebieden zijn heel anders dan in groeigebieden, terwijl het overheidsbeleid landelijk is, zo is bijvoorbeeld de verhuurdersheffing gelijk voor heel Nederland. Er wordt geen rekening gehouden met regioverschillen, terwijl in krimpgebieden door de vergrijzing de samenwerking met partners op gebied van zorg en welzijn belangrijker is dan in andere gebieden. Tevens komen woningcorporaties meer in aanraking met huurders met multi-problematiek doordat de werkgelegenheid afneemt in deze krimpgebieden en schuldenproblematiek ontstaat. In bepaalde regio s is de krimp al begonnen en zal ze naar verwachting ook verder doorzetten (zoals Limburg, Zeeland en in het noorden en oosten van het land). Voornamelijk in de Randstad, in het Midden van het land en in bepaalde gemeenten in Brabant wordt nog groei verwacht. Een van de mogelijke gevolgen is dat ook woningbouwcorporaties zich gaan terugtrekken uit krimpgebieden. Daarentegen is het de vraag of in groeigebieden woningcorporaties niet veel nauwer met bijvoorbeeld commerciële instellingen moeten gaan samenwerken. Figuur 2.1 Bevolkingsontwikkeling in Nederland (kaartje links) en vergrijzing in Nederland (kaartje rechts), Bron: Planbureau voor de Leefomgeving (PBL), CBS, 2014 Daarnaast zorgt de vergrijzing voor een verouderende doelgroep. Dit wordt versterkt door de trend dat ouderen steeds langer thuis blijven wonen en het beleid richting extramurale zorg dat daar ook voornamelijk op gericht is. De vergrijzing zal naar verwachting van de respondenten de komende tien jaar toenemen; het CBS verwacht het hoogtepunt rond Ook de (culturele) diversiteit van de doelgroep kwam in een aantal interviews aan de orde. De diversiteit van de bevolking die zich blijvend in Nederland vestigt, heeft maar beperkte impact omdat de woonbehoeften niet zo verschillend zijn. De mensen die zich tijdelijk in Nederland huisvesten, zoals de MOE-landers, hebben wel een andere behoefte, waar woningbouwverenigingen op kunnen inspelen. De verwachting is dat deze trend zich voortzet in de komende 5 jaar. Copyright 2014 TNO Delft 7 Alle rechten voorbehouden. De informatie in dit document mag niet zonder de schriftelijke toestemming van TNO aan derden ter inzage of beschikking worden gesteld en mag door de opdrachtgever uitsluitend worden gebruikt ter evaluatie van deze rapportage en van zijn/haar belang bij de verlening van de opdracht.

12 Op de laatste plaats is toezicht en de verantwoording in een flink aantal interviews genoemd als relevante ontwikkeling. Door incidenten en mismanagement in het verleden wordt het interne en externe toezicht verscherpt. Woningbouwcorporaties hebben momenteel geen goed imago en liggen onder een vergrootglas. Het verscherpte toezicht is een onzekere ontwikkeling en zou mogelijk bij een nieuw kabinet en teruglopend aantal incidenten weer kunnen afnemen. 2.3 Gevolgen voor bedrijfsvoering In deze paragraaf beschrijven we de impact van de externe ontwikkelingen op de bedrijfsvoering, zoals verwacht door de respondenten van de interviews Efficiëntere bedrijfsvoering Bijna alle respondenten gaven aan dat de financiële druk deels moet worden opgevangen door efficiencyverbeteringen. Veel ge-interviewden gaven aan dat tot enkele jaren terug onvoldoende externe druk was om de bedrijfsvoering efficiënter in te richten en dat het om die reden ook nauwelijks gebeurde. Nu is die druk er wel, onder andere door de verhuurderheffing en een groot deel van de respondenten gaf aan dat dit goed is voor de sector. Over het algemeen wordt qua personele omvang een richtlijn van 1 fte op 100 verhuureenheden genoemd als streefcijfer (op dit moment wordt geschat dat het gemiddelde 1 fte op 80 á 90 verhuureenheden bij woningbouwcorporaties is). Deze verhouding werd overigens niet altijd gerelateerd aan de mate waarin taken worden uitbesteed. Een enkeling maakte de vergelijking met commerciële verhuurders, die 1 fte op 1000 verhuureenheden als richtlijn gebruiken, hoewel er bij gezegd werd dat de vergelijking niet helemaal terecht was gezien de extra services van woningbouwcorporaties en de minder arbeidsintensieve verhuureenheden (zoals kantoren) van commerciële verhuurders. Gemiddeld besteden woningbouwcorporaties aan bedrijfskosten ongeveer 1300 euro per jaar per verhuureenheid. Een aantal gesproken woningbouwcorporaties zat daar boven en nam deze 1300 als streefcijfer. Eén respondent gaf aan dat er woningbouwcorporaties zijn die slechts 800 per verhuureenheid aan kosten voor de bedrijfsvoering nodig hebben, om aan te geven dat er nog aanzienlijke winst lijkt te kunnen worden behaald. Overigens gaf een aantal respondenten aan dat niet alleen de externe financiële druk het noodzakelijk maakt om zo efficiënt mogelijk te werken, maar ook de intrinsieke motivatie en de maatschappelijke taak om zoveel mogelijk middelen te investeren in de doelgroep en zo min mogelijk middelen te besteden aan de interne bedrijfsvoering. Andere respondenten gaven echter aan dat een gebrek aan financiële druk efficiencyverbeteringen overbodig maakt. Een eerste slag in de efficiency verbetering betreft het kritisch kijken naar en terugdringen van verspilling in de huidige processen ( Lean ). Dit leidt er in veel gevallen toe dat vacatures als gevolg van natuurlijk verloop niet worden opgevuld. Het digitaliseren van werkprocessen is volgens velen nog een manier om efficiënter te gaan werken. Klantcontact zou bijvoorbeeld meer digitaal moeten en kunnen verlopen, hoewel telefonisch en persoonlijk contact wel van belang blijft ( multi-channeling ), aldus de respondenten. Respondenten stellen zich overigens wel vaak de vraag in hoeverre de huidige groep werknemers van woningcorporaties ook kunnen en willen meegaan met deze digitalisering. Doordat het aantal klantcontacten zal afnemen door digitalisering, verandert ook de inhoud van de functie: meer verzakelijking en minder sociale aspecten. Ook administratieve processen zouden met nieuwe systemen efficiënter kunnen worden. Door de digitalisering zouden minder administratieve krachten en werknemers die het klantcontact onderhouden nodig zijn. Copyright 2014 TNO Delft 8 Alle rechten voorbehouden. De informatie in dit document mag niet zonder de schriftelijke toestemming van TNO aan derden ter inzage of beschikking worden gesteld en mag door de opdrachtgever uitsluitend worden gebruikt ter evaluatie van deze rapportage en van zijn/haar belang bij de verlening van de opdracht.

13 Verder zijn nagenoeg alle geïnterviewde corporaties bezig de leefbaarheidstaak efficiënter in te richten door deze te beperken tot het signaleren van problemen en vervolgens de juiste maatschappelijke instantie (bijvoorbeeld de gemeente voor schuldhulpverlening) in te schakelen. Veel corporaties gaven aan deze taak in het verleden te ruim naar zich toe te hebben getrokken. Slechts in een enkel geval intervenieert de corporatie door op buurtniveau de maatschappelijke cohesie te stimuleren, bijvoorbeeld door inspraak bij projectontwikkeling door toekomstige bewoners. Daarnaast is in een aantal gevallen het schrappen van managementfuncties (hoger en middenmanagement) genoemd als mogelijkheid om efficiënter te gaan werken. Sowieso neemt de behoefte aan management af bij krimpende personeelsaantallen, maar ook door meer te sturen op resultaat in plaats van het proces, zouden managementfuncties overbodig kunnen worden. Dit vereist meer zelfstandigheid en eigen verantwoordelijkheid van medewerkers en meer vertrouwen (minder controle) en sturen op output van managers. Het samenvoegen van locaties is ook een aantal keer als optie genoemd om door centralisatie en schaalvoordelen met minder personeel een vergelijkbare output te kunnen blijven leveren. Dit zou vooral voor de backofficefuncties gelden die over de gehele linie met minder fte af zouden kunnen. Frontoffices zouden wel over meerdere locaties verspreid moeten blijven, om dichtbij de klanten te blijven. Ook de (verandering van) schaalgrootte van woningcorporaties is regelmatig ter sprake gekomen in de interviews. Het merendeel van de respondenten gaf aan dat een bepaalde schaalgrootte van belang is om efficiënt te kunnen werken. ICT systemen zijn bijvoorbeeld duur voor kleine corporaties en ook grotere inkoopvoordelen ( schaalvoordelen ) kunnen het gevolg zijn van schaalvergroting bij kleine corporaties. Over het algemeen wordt dan ook verwacht dat de kleinere corporaties zullen gaan fuseren. Dat zal overigens niet enkel vanuit een efficiency-gedachte zijn, maar ook vanuit strategische overwegingen. Genoemd wordt bijvoorbeeld de grotere slagkracht bij het realiseren van nieuwbouw- en renovatieprojecten in de toekomst, maar denkbaar is ook dat in krimpregio s fusies van kleinere woningcorporaties zullen gaan voorkomen. Eenvoudigweg om te kunnen overleven. Een enkeling gaf daarbij wel aan te verwachten dat de kleinere woningcorporaties, al dan niet gefuseerd, dicht bij de klanten kunnen en moeten blijven om ze zo optimaal te kunnen blijven bedienen. In het verleden gingen fusies overigens niet altijd gepaard met een centralisatie en efficiencyverbetering, bleek uit een aantal interviews en uit een recente publicatie van Ernst & Young (2013). Formaties werden na een fusie gestapeld en/of verschillende kantoren werden behouden. Een aantal woningbouwcorporaties dat in het verleden op deze manier is gefuseerd is momenteel alsnog een efficiencyslag aan het maken. Te grote woningbouwcorporaties zijn niet wenselijk volgens de overheid, omdat de woningcorporaties moeten aansluiten bij de omvang van de (regionale) woningmarkt. Ook het afstemmen met verschillende gemeenten zal wellicht lastig worden voor grotere woningbouwcorporaties, wanneer deze verspreid zijn over meerdere gemeenten. Wat dat precies zal gaan betekenen in termen van eventuele opsplitsingen is niet duidelijk. Een enkeling noemde daarnaast de mogelijkheid om op langere termijn (10 jaar) met shared service centers van verschillende woningbouwcorporaties de backoffices efficiënter in te richten. Copyright 2014 TNO Delft 9 Alle rechten voorbehouden. De informatie in dit document mag niet zonder de schriftelijke toestemming van TNO aan derden ter inzage of beschikking worden gesteld en mag door de opdrachtgever uitsluitend worden gebruikt ter evaluatie van deze rapportage en van zijn/haar belang bij de verlening van de opdracht.

14 Het uitbesteden van taken is vaak genoemd als manier om efficiënter te werken, maar dit was niet onomstreden. Volgens veel respondenten moest er heel bewust worden besloten welke taken wel en niet worden uitbesteed en een aantal respondenten had het idee dat er in veel gevallen te makkelijk over werd gedacht. Er moet bijvoorbeeld oog zijn voor de langere termijn en niet alleen naar de bouw en/of renovatiekosten worden gekeken zonder toekomstig onderhoud en restwaarde in de overweging mee te nemen. Lange termijn contracten, waar een bouwbedrijf ook het toekomstig onderhoud voor zijn rekening neemt (prestatieafspraken), worden als reële optie gezien. Een aantal andere respondenten ziet dat echter niet op grote schaal gebeuren. Veel taken op het gebied van nieuwbouw, renovatie en planmatig onderhoud zijn al uitbesteed of staan in veel gevallen op de nominatie om te worden uitbesteed. Nietplanmatig onderhoud en het verhelpen van kleinere klachten wordt in de meeste gevallen zelf uitgevoerd en wordt doorgaans niet gezien als een taak die uitbesteed zal gaan worden. Dit wordt namelijk als één van de weinige middelen beschouwd om achter de voordeur te komen, en zo eventuele zorgbehoeften te kunnen signaleren. Een regiecorporatie wordt door velen gezien als (te) extreme organisatievorm, waarbij te veel taken worden uitbesteed en de woningbouworganisatie de controle zou verliezen over dat wat vrijwel alle respondenten de kerntaak van woningcorporaties noemen: het beheren van sociale huurwoningen. In één interview werd overigens de mogelijkheid genoemd om ook het beheer van vastgoed uit te besteden aan private partijen (zoals Actiz). Het uitbesteden van taken op het gebied van nieuwbouw (bijvoorbeeld het ontwerp, door zoveel als mogelijk gebruik te maken van een standaard aanbod van aannemers) en renovatie zou het aantal functies rond projectontwikkeling fors reduceren (technische functies, projectleiders). Anderzijds zouden er wel weer meer functies bijkomen gericht op inkoop, opdrachtgeverschap, externe samenwerking en het werken met prestatiecontracten. Hierbij past overigens de kanttekening dat het gebruik maken van standaard aanbod niet ten koste zou mogen gaan van de flexibiliteit van woningcorporaties om in renovaties en in nieuwbouwprojecten in te kunnen spelen op specifieke wensen van klantgroepen. Een veelgenoemd voorbeeld daarbij is de realisatie van aangepaste sociale huurwoningen voor de groeiende groep ouderen die als gevolg van nieuwe wetgeving geacht wordt langer zelfstandig te blijven wonen. In veel gevallen zijn reorganisaties noodzakelijk voor de gewenste organisatieverandering. Ook geeft een aantal woningcorporaties expliciet aan toe te willen naar een organisatie die van zichzelf flexibeler is ingericht, zodat minder snel en minder vaak (of helemaal niet) hoeft te reorganiseren. Een ander manier om met de toenemende financiële druk om te gaan is goedkopere woningen aan te bieden. Dit kunnen kleinere woningoppervlakten zijn met kwalitatief mindere faciliteiten (keukens, badkamers etc.), maar er kan voor bepaalde doelgroepen ook vaker worden geopteerd voor standaard woningen die aannemers aanbieden in plaats van voor door de corporaties zelf ontworpen woningen. Een aantal ge-interviewden ziet dit als reële optie als de financiële druk verder blijft toenemen. Voor een deel sluit dit aan bij de gezinsverdunning (kleinere gezinnen en meer alleenstaanden) en de vergrijzing in de Nederlandse bevolking, maar het sluit niet aan bij de verwachte welvaartsgroei op de langere termijn en de daaruit voortvloeiende behoefte om toekomstgericht (voor de komende jaar) te bouwen en te renoveren. De impact van goedkopere woningen op de bedrijfsvoering en de personeelsbehoefte lijkt beperkt. Copyright 2014 TNO Delft 10 Alle rechten voorbehouden. De informatie in dit document mag niet zonder de schriftelijke toestemming van TNO aan derden ter inzage of beschikking worden gesteld en mag door de opdrachtgever uitsluitend worden gebruikt ter evaluatie van deze rapportage en van zijn/haar belang bij de verlening van de opdracht.

15 Samenwerking met private investeerders (zoals pensioenfondsen) of private vastgoedbeheerders wordt ook een aantal keer als optie genoemd voor de langere termijn, zowel voor de sociale huurwoningen als voor verhuureenheden voor het midden en hogere segment. Hoe dit vorm zou kunnen krijgen is mede afhankelijk van de regels rondom DAEB en niet-daeb activiteiten Verminderen van activiteiten Naast het efficiënter uitvoeren van taken, zal een aantal taken ook in mindere mate worden uitgevoerd. Door de verwachte krimp van de doelgroep(en), doordat bijvoorbeeld niet-daeb activiteiten in mindere mate kunnen worden uitgevoerd en de striktere toewijzing van sociale huurwoningen aan lagere inkomens, verwacht het merendeel dat woningbouwcorporaties ook in omvang te zullen krimpen. Het terugbrengen van het totale aantal verhuureenheden gebeurt momenteel met name in de krimpgebieden. Het verkopen van vastgoed is tevens een (incidentele) inkomensbron voor woningbouwcorporaties. Als gevaar voor de verkoop van woningen wordt verloedering genoemd, omdat de nieuwe eigenaren de woningen onvoldoende kunnen onderhouden. Zoals in paragraaf 2.2 beschreven is de verwachting voor de langere termijn (15 tot 20 jaar) dat het aantal sociale huurwoningen met 1/3 zal afnemen en daarnaast worden investeringen in duurdere huurwoningen en ontwikkeling en verkoop van duurdere woningen ook moeilijker en financieel onaantrekkelijker gemaakt. Dit betekent dat ook op de lange termijn een personeelsreductie over de gehele linie waarschijnlijk is. Hoewel respondenten aangeven dat er heel veel onzekere factoren spelen en de lange termijn koffiedik kijken is. De financiële druk, de focus op de sociale huurwoningen en de kleinere doelgroep leidt bij veel woningbouwcorporaties tot een vermindering van investeringen in nieuwbouw. Ook renovaties vinden door de financiële druk minder plaats. Dit heeft tot gevolg dat er minder fte nodig zijn om deze projecten te begeleiden, zoals technische functies en projectleiders. Het ombouwen van kantoren en winkels is nog een interessante optie voor woningbouwcorporaties, aangezien hiervoor geen verhuurdersheffing hoeft te worden betaald. Nadelen zijn echter dat veel kantoren op de verkeerde plek staan en dat het moeilijk is om de risico s in te schatten, omdat vaak niet duidelijk is wat men zal aantreffen bij zo n verbouwing. Daarnaast zullen de taken op het gebied van leefbaarheid (welzijn, buitenruimten, veiligheid, zorg) in mindere mate zelf worden uitgevoerd. Woningbouwcorporaties zullen, zoals in paragraaf al aangestipt, nog wel een signaleringsfunctie hebben en eventueel interventies kunnen initiëren, maar de uitvoering van deze taken zullen woningcorporaties meer en meer aan de verantwoordelijke instanties overlaten. Dat betekent dat andere maatschappelijke organisaties (zoals gemeenten, welzijnsorganisaties, zorginstellingen en politie) deze taak overnemen, tenzij wordt overeengekomen dat woningbouwcorporaties samen met andere maatschappelijke organisaties de uitvoering voor hun rekening moeten nemen, zonder dat er in veel gevallen een leidende rol aan woningbouwcorporaties wordt toegekend. Daarnaast wordt het faciliteren en stimuleren van zelfredzaamheid van de doelgroep als mogelijke oplossing gezien voor de terugtredende woningbouwcorporaties. De woningbouwcorporaties zouden meer samen met de doelgroep aan bijvoorbeeld de leefbaarheid in een wijk moeten werken. Enerzijds zijn er minder mensen nodig voor de taken op het gebied van leefbaarheid en anderzijds moeten de achtergebleven functies meer gericht zijn op samenwerking met andere maatschappelijke organisaties en samenwerking met de doelgroep (participatie). Leefbaarheid initiatieven, zoals buitenruimte onderhouden, die van belang zijn voor de waarde van het vastgoed blijven wel interessant. Copyright 2014 TNO Delft 11 Alle rechten voorbehouden. De informatie in dit document mag niet zonder de schriftelijke toestemming van TNO aan derden ter inzage of beschikking worden gesteld en mag door de opdrachtgever uitsluitend worden gebruikt ter evaluatie van deze rapportage en van zijn/haar belang bij de verlening van de opdracht.

16 Enkele woningbouwcorporaties willen niet bezuinigen op leefbaarheidstaken, indien overheidsbeleid daar mogelijkheden voor blijft bieden, en deze woningbouwcorporaties zullen op deze taken geen personeelsreductie toepassen Verandering in aanbod door verandering in samenstelling van de doelgroep Door de vergrijzing en de toenemende extramurale zorg verandert de vraag naar woningen. De verouderende doelgroep die langer thuis blijft wonen heeft behoefte aan bijvoorbeeld een gelijkvloerse woning en een combinatie van wonen en zorg. Op dit moment is dit met name voor woningbouwcorporaties in krimpgebieden een belangrijk ontwikkeling, maar een aantal respondenten verwacht dat dit in de toekomst voor alle regio s zal gelden. Zo wordt er geschat dat Nederland een oplopend tekort van zorgwoningen zal krijgen. In eerste instantie zou een betere matching tussen huurder en woning al een deel van de vraag kunnen opvangen, maar op termijn zouden woningaanpassingen noodzakelijk zijn. Ook de niet vergrijsde bevolking die meer buiten de zorginstellingen zou moeten worden behandeld is een doelgroep voor woningbouwcorporaties. Onduidelijk is nog wie de aanpassingen in de woningen zal moeten betalen. Deze investeringen lijken niet rendabel voor woningbouwcorporaties. Op termijn zouden deze aanpassingen werk voor de woningbouwcorporaties kunnen opleveren en voor taken met betrekking tot de combinatie van wonen en zorg zou een rol voor woningbouwcorporaties weggelegd kunnen zijn. Dit vraagt competenties op het gebied van samenwerking met zorginstellingen. Tijdelijke huisvesting voor MOE-landers is een ontwikkeling waar sommige woningbouwcorporaties zich mee bezig houden of willen gaan houden. Een enkeling heeft hiervoor speciaal beleid en zelfs Poolse spreekuren. Ook tijdelijke woningen voor studenten of andere doelgroepen is een ontwikkeling die in belang kan toenemen, hoewel het merendeel van de respondenten dit niet als belangrijke ontwikkeling benoemt Duurzaamheid Duurzaamheid is een thema dat regelmatig terugkwam in de interviews. Woningbouwcorporaties worden gezien als katalysator op het gebied van duurzaamheid, deels vanwege intrinsieke motivatie, wooncomfort en overheidswensen. Een aantal woningbouwcorporaties doet mee aan het project De Stroomversnelling waarin woningbouwcorporaties, bouwbedrijven en andere stakeholders (ook de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties is bijvoorbeeld betrokken) samenwerken aan energie-neutrale woningen. Door de kwantiteit die de woningbouwcorporaties gezamenlijk kunnen vragen, kunnen bouwbedrijven investeren in nieuwe technologische en procesmatige innovaties. De kosten die bewoners normaal gesproken aan de energierekening kwijt zijn, worden in dit project betaald aan de woningbouwcorporaties die de investering hebben gedaan in de energie-neutrale woning. Er zijn geen subsidies nodig, wel een wetswijziging om het mogelijk te maken om de voormalige energiekosten aan de woningbouwcorporaties over te maken. De opbrengst voor de huurders is een bevroren energierekening, terwijl een substantiële daling van de energiekosten wordt verwacht. Los van het voorbeeld van de stroomversnelling geven een aantal andere respondenten aan dat de betaalbaarheid van initiatieven op het gebied van duurzaamheid wel een issue is. Dergelijke initiatieven op het gebied van duurzaamheid vereisen van de medewerkers dat zij kunnen samenwerken met externe partijen. Copyright 2014 TNO Delft 12 Alle rechten voorbehouden. De informatie in dit document mag niet zonder de schriftelijke toestemming van TNO aan derden ter inzage of beschikking worden gesteld en mag door de opdrachtgever uitsluitend worden gebruikt ter evaluatie van deze rapportage en van zijn/haar belang bij de verlening van de opdracht.

17 2.4 Verwachte personele consequenties van trends en ontwikkelingen In deze paragraaf gaan we dieper in op de verwachte personele consequenties van de in voorgaande paragrafen beschreven trends en ontwikkelingen. We kijken daarbij naar consequenties in termen van aantallen (kwantiteit) als in termen van competenties (kwaliteit). We plaatsen vooraf twee kanttekeningen waar bij het lezen en interpreteren van onderstaande rekening mee dient te worden gehouden. De eerste is dat voor sommige respondenten in het onderzoek de consequenties van trends en ontwikkelingen voor de personeelsbehoefte in kwantitatieve termen zeer gevoelig ligt. In bijna alle gevallen is gesproken over personeelsreducties. Respondenten waren, om begrijpelijke redenen, terughoudend in het melden van aantallen. De tweede kanttekening is dat tijdens het onderzoek is gebleken dat het voor veel respondenten moeilijk is om precies in te schatten welke de kwalitatieve eisen (in termen van competenties) zijn die aan personeel in de toekomst zullen worden gesteld. Sommige respondenten zijn daarom vrij algemeen geweest in hun uitlatingen Kwantitatief Door de verwachte krimp van de woningbouwsector in omvang van verhuureenheden en door efficiencyverbeteringen, verwachten de woningbouwcorporaties geen grote vraag te gaan uitoefenen op de arbeidsmarkt in de komende 10 jaar. De schattingen van de krimp in personeel variëren van 15% tot 30% voor de komende vijf jaar. Maar ook een krimp van 50% of een gelijkblijvende omvang van het personeelsbestand zijn genoemd. Op de langere termijn is het moeilijk in te schatten voor respondenten. De krimp wordt vooral opgevangen door natuurlijk verloop, maar gedwongen ontslagen verwachten de meesten niet te kunnen voorkomen. Naast de uitstroom vanwege de krimp, willen de meeste respondenten ook ruimte creëren voor nieuwe instroom, omdat men verwacht met het zittende personeel niet de juiste competenties (kennis en inzicht, vaardigheden en attitudes) in huis te hebben voor een toekomstbestendige organisatie (zie ook: Kwalitatief). Vrijwillige externe mobiliteit is volgens de meeste respondenten onvoldoende aantrekkelijk. Als mogelijke oorzaak wordt de relatief goede cao genoemd. Er wordt bijvoorbeeld ingeschat dat in de corporatiebranche voor sommige functies wat beter wordt betaald dan in andere sectoren. De arbeidsvoorwaarden zullen, in vergelijking met andere sectoren mogelijk op termijn iets versoberd gaan worden, zo verwacht het merendeel van de ge-interviewden. Volgens de meesten zou daarbij ook het loongebouw aandacht behoeven. Een aantal geinterviewden geeft aan dat daarbij dan de topinkomens als eerste adequaat moeten worden aangepakt. Een enkeling geeft daarentegen aan dat een beperking van de topinkomens juist beperkend werkt, omdat een beperking van de topinkomens het de corporatie moeilijker maakt om kwalitatief goede mensen aan te trekken. Daarnaast zijn volgens enkelen de instapsalarissen te hoog. Ook aan de onderzijde van het salarisgebouw zijn daarom aanpassingen nodig. Over de gehele breedte van het personeelsbestand zullen reducties gaan plaatsvinden. Echter, er zijn een aantal functies die met name zullen worden opgeheven: projectontwikkeling (met name nieuwbouw en in mindere mate renovatie), technische functies (door uitbesteding onderhoud en andere technische taken), administratie en klantcontact (door ICT systemen), managementfuncties en ondersteunende staf, HR, beleid en functies op het gebied van leefbaarheid. Daarnaast verwacht men dat vooral de taken voor lager opgeleiden zullen verdwijnen. Copyright 2014 TNO Delft 13 Alle rechten voorbehouden. De informatie in dit document mag niet zonder de schriftelijke toestemming van TNO aan derden ter inzage of beschikking worden gesteld en mag door de opdrachtgever uitsluitend worden gebruikt ter evaluatie van deze rapportage en van zijn/haar belang bij de verlening van de opdracht.

18 De vergrijzing van het personeelsbestand zorgt op de korte termijn waarschijnlijk nog wel voor enige vervangingsvraag. Hoe groot die vervangingsvraag precies is en om welke functies het gaat is bij respondenten over het algemeen niet heel duidelijk. Wel is de indruk dat een substantieel deel van de functies dat door pensionering vrijkomt niet opnieuw ingevuld zal worden vanwege de noodzaak tot inkrimpen en dat voor een deel ook andere functies zullen ontstaan dan de functies waaruit mensen uitstromen. Slechts één persoon zag een risico dat door het vertrek van oudere werknemers kennis en ervaring verloren zou gaan. Een en ander impliceert dat de uitstroom van ouderen uit krimpfuncties wellicht ruimte creëert voor instroom van jongeren in groeifuncties. Bij de vervangingsvraag verwacht men vooral hoger opgeleiden nodig te hebben. Daarnaast verwacht men bij onderhoudsafdelingen een, zij het beperkte, vervangingsvraag naar technisch geschoolde Mbo ers Kwalitatief (competenties) Volgens het merendeel van de respondenten is ook een kwalitatieve verandering nodig in het huidige personeelsbestand. De werknemers bij de woningbouwcorporaties hadden in het verleden een baan voor het leven en zaten in een gouden kooi. Nu is de sector relatief grijs en heeft er de afgelopen jaren weinig nieuwe instroom plaatsgevonden. De organisaties hebben lange tijd hun werkprocessen op dezelfde manier kunnen uitvoeren en werknemers hebben zich daardoor niet hoeven te ontwikkelen. Het veranderen van de cultuur met het zittende personeel wordt als lastig gezien en een instroom van buiten is wenselijk volgens veel respondenten. Die instroom van vooral jongeren heeft de afgelopen jaren echter nauwelijks plaatsgevonden. Daardoor is er inmiddels een grote behoefte aan hoger opgeleide jongeren om de verwachte vervangingsvraag mee in te vullen. Traineeships waarbij samen wordt gewerkt tussen woningcorporaties wordt als optie genoemd en enkele woningcorporaties hebben daar concrete plannen voor of hebben al een traineeship. Die traineeships zijn er vooral op Wo en Hbo niveau, bijvoorbeeld voor bedrijfskundigen, financiële professionals, vastgoedprofessionals, bestuurskundigen, sociologen, maatschappelijk werkers etc. Eén (kleinere) woningcorporatie had overigens tot voor kort een traineeship lopen, maar is daar bij de laatste reorganisatie mee gestopt. De reden was dat er te weinig doorstroommogelijkheden waren. Eén van de belangrijkste veranderingen die nodig wordt geacht, is een verzakelijking van de cultuur. Er moet meer op rendement en efficiency gestuurd worden. Verwacht wordt dat hiervoor mensen van buiten nodig zijn, die uit een sector komen waar zakelijkheid en sturen op rendement meer vanzelfsprekend is. De vraag is ook of de huidige werknemers wel in deze verzakelijking mee willen gaan. Ze zijn vaak bij woningcorporaties komen werken vanuit sociaal oogpunt. Door de cultuurverandering verdwijnt het sociale aspect van het werk meer naar de achtergrond. Ook (interne) mobiliteit en loopbaanbeleid is een aandachtspunt waar een aantal woningbouwcorporaties meer op willen inzetten. Grote organisaties bieden volgens sommige ge-interviewden meer mogelijkheden voor interne mobiliteit en loopbaanpaden. Ook uitwisseling van personeel tussen woningbouwcorporaties en samenwerkingspartners en combibanen bij verschillende woningbouwcorporaties worden als interessante mogelijkheden genoemd. Intersectorale mobiliteit (vanuit woningbouwcorporaties naar andere sectoren) blijft lastig gezien de relatief goede cao, maar zou wel wenselijk zijn. Copyright 2014 TNO Delft 14 Alle rechten voorbehouden. De informatie in dit document mag niet zonder de schriftelijke toestemming van TNO aan derden ter inzage of beschikking worden gesteld en mag door de opdrachtgever uitsluitend worden gebruikt ter evaluatie van deze rapportage en van zijn/haar belang bij de verlening van de opdracht.

19 Daarnaast zal de toenemende uitbesteding vragen om andere competenties, zoals contractmanagement en sturen op prestatieafspraken. Hoogopgeleide financiële mensen zijn nodig vanwege de complexere regelgeving rond verantwoording en de juridische mensen om de contracten met externe partijen af te sluiten. Ook worden hoogopgeleide mensen met een achtergrond in vastgoedbeheer, vermogensbeheer en bedrijfsfinancier genoemd voor de toekomst. Van groot belang is de vaardigheid om effectief te kunnen samenwerken met externe partijen. In het verleden waren corporaties gewend om veel zelf te doen en werd er relatief weinig met externen samengewerkt, maar nu zal er meer moeten worden samengewerkt, vanwege de uitbesteding van bijvoorbeeld technische werkzaamheden (bouwbedrijven) en het afstoten van taken op het gebied van leefbaarheid (gemeenten, welzijnsorganisaties, zorginstellingen). Ook samenwerken met particuliere vastgoedbedrijven en beleggers wordt door sommige woningbouwcorporaties als optie voor de langere termijn gezien. Onderhandelen, communicatieve vaardigheden, netwerken, en het maken en bewaken van prestatieafspraken zijn daarbij van belang. Deze competenties zijn bij het huidige personeel onvoldoende aanwezig aldus een aanzienlijk aantal respondenten. Voor een deel zou bijscholing noodzakelijk zijn en voor een deel nieuwe instroom. Op het gebied van leefbaarheid wordt nog expliciet een signaleringsfunctie van medewerkers benoemd. Onderhoudsmedewerkers die kleine technische ingrepen (klachtenafhandeling) doen in woningen (en dat willen veel woningbouwcorporaties zelf blijven doen, mede vanwege de signaleringsfunctie), zouden meer aandacht moeten geven aan het signaleren van diverse mogelijke problemen bij de bewoners (sociale sensitiviteit). Deze observaties zouden vervolgens bij de juiste externe partijen moeten worden neergelegd (welzijnsorganisaties bijvoorbeeld). Ook huismeesters zouden meer nadruk op deze signaleringsfunctie moeten gaan leggen. Hiervoor zou bijscholing noodzakelijk zijn. Ook de samenwerking met klanten in de vorm van burgerinitiatieven wordt van groter belang. De klanten zullen meer zelfredzaam moeten worden nu de woningbouwcorporaties (en gemeenten) zich terugtrekken. Daarnaast is een veelgehoorde wens dat medewerkers klantgerichter moeten worden. Minder voor de klanten denken (paternalistisch) en meer aan de klanten vragen. De aansturing vanuit het management zou minder op controle gericht moeten worden en meer op ruimte geven en resultaat. Dit is ook gerelateerd aan het schrappen van managementfuncties (top en middenkader). Het vereist een andere houding van managers en medewerkers. Manager moeten meer loslaten (management door vertrouwen) en resultaatafspraken maken. De medewerkers zouden meer eigen verantwoordelijkheid en initiatief moeten nemen en meer zelfsturend en ondernemend moeten worden. Ook wordt enkele keren genoemd dat de beoordeling (op output) van medewerkers wel wat strenger en met meer onderscheid mag plaatsvinden. Nu is de cultuur veelal erg lief (familiair) en wordt er onvoldoende (constructief) kritisch geëvalueerd. Ook een meer kritische houding naar het management in plaats van strikt hiërarchisch te handelen is genoemd als wenselijke ontwikkeling. Een enkeling noemde het externe toezicht als extra belastende taken waarvoor hoogopgeleide financiële medewerkers nodig zijn. Copyright 2014 TNO Delft 15 Alle rechten voorbehouden. De informatie in dit document mag niet zonder de schriftelijke toestemming van TNO aan derden ter inzage of beschikking worden gesteld en mag door de opdrachtgever uitsluitend worden gebruikt ter evaluatie van deze rapportage en van zijn/haar belang bij de verlening van de opdracht.

20 2.5 Samenvatting en conclusies We hebben in dit tweede hoofdstuk op basis van 23 gesprekken met sleutelpersonen en verschillende andere bronnen (zie bijlage A) een indruk gegeven van de belangrijkste ontwikkelingen in en om de sector en de mogelijke impact op het zittende en benodigde personeel in termen van aantallen en in termen van kwalificaties en competenties. Elk van de beschreven ontwikkelingen is in zekere zin onzeker en kent een wisselende waarschijnlijkheid. Ook de verwachte consequenties en het tempo waarin ze zullen plaatsvinden zijn verschillend. In schema 2.1 vatten we allereerst de belangrijkste ontwikkelingen en hun personele consequenties in algemene zin samen. In de schema s 2.2 en 2.3 gaan we uitgebreider in op de consequenties van de beschreven trends en ontwikkelingen voor de toekomstige competentiebehoeften van de woningcorporaties. Schema 2.1 Samenvatting belangrijkste ontwikkelingen en personele consequenties Ontwikkeling Gevolgen bedrijfsvoering Personele consequenties in termen van Financiële druk en focus op kerntaak (verhuurdersheffing, minder niet-daeb) Efficiencyverbetering o.a. door digitalisering, samenvoegen van locaties, fusies, sturen op resultaat Personeelsreductie (soc. plannen) Met name reducties verwacht bij management en managementondersteuning, staf & beleid, Personeel en arbeid, administratieve krachten (Secretariaat) en klantcontact (receptie & balie). Verzakelijking van de cultuur, klantgerichtheid Efficiencyverbetering o.a. door uitbesteden van taken (onderhoud, projectontwikkeling) Reductie technisch personeel (één, meerdere disciplines, installatie/elektra en toezicht) Blijvende/toename behoefte inkoop, opdrachtgeverschap, contractmanagement, prestatieafspraken. Toename behoefte juridisch en financieel specialisten, vastgoedmanagers Verminderen van taken, o.a. minder nieuwbouw en renovatie (nog wel ombouwen kantoren). Minder taken rond duurdere huurwoningen Tijdelijk taken verkoop van duurdere woningen Minder voorbereiding en projectontwikkeling en wellicht ook minder project coördinatie Blijvende behoefte aan installatie/elektra Minder woning, beheer en gerelateerde functies Komende jaren blijft er nog behoefte aan verhuur, verkoop en bemiddeling, maar dat is tijdelijk Minder leefbaarheid initiatieven Minder werknemers woning, wijkbeheer en leefbaarheid. Onderhoudspersoneel krijgt signaleringsfunctie Samenwerken met andere organisaties op gebied van leefbaarheid en welzijn. Samenwerken met burgerinitiatieven Doelgroep: vergrijzing, extramurale zorg en diversiteit Seniorenwoningen, zorg en wonen, MOE-migranten Samenwerken zorginstellingen, matching huurders en woningen, aanpassingen woningen, tijdelijke woningen Duurzaamheid Energiezuinige woningen, stroomversnelling Samenwerken andere woningbouwcorporaties, overheid en bouwbedrijven Toezicht en verantwoording Intern en extern toezicht. 3 kamermodel? Extra belasting van financiële professionals door complexere verantwoording Vergrijzing Relatief grijs personeelsbestand Enige vervangingsvraag, tekort aan jongeren Copyright 2014 TNO Delft 16 Alle rechten voorbehouden. De informatie in dit document mag niet zonder de schriftelijke toestemming van TNO aan derden ter inzage of beschikking worden gesteld en mag door de opdrachtgever uitsluitend worden gebruikt ter evaluatie van deze rapportage en van zijn/haar belang bij de verlening van de opdracht.