Wonen in Giessenlanden Nu en in de toekomst

Transcriptie

1 Wonen in Giessenlanden Nu en in de toekomst Gemeente Giessenlanden KleurrijkWonen dr. F.J.J.H. van Hoorn drs. M.N. Groenland P.C. Tiller MRE consultants / Nieuwegein, november 2011

2

3 Inhoud 1. Voor de snelle lezer Inleiding Vraag en aanbod in Giessenlanden De bewoners en woningen van Giessenlanden Verhuisgeneigdheid en woonwensen 8 2. Introductie Vraag en aanbod Inleiding Groepen vragers en aanbieders op de woningmarkt Tekorten en overschotten in de gemeente Vraag en aanbod per kern Samenvatting Woningvraag op de lange termijn De bewoners en woningen van Giessenlanden Inleiding Bevolkingsontwikkeling Prognose: ontwikkeling van de bevolking en huishoudens Wonen in Giessenlanden Betaalbaarheid huursector: huurquote net iets bovengemiddeld Tevredenheid met de woning en de woonomgeving Woonwensen Verhuisgeneigdheid Woonwensen alle groepen Vertrokkenen Woonwensen starters Een- en tweepersoonshuishoudens tot 55 jaar Gezinnen Woonwensen van senioren Senioren Geschiktheid woning: met hulp en ondersteuning zelfstandig blijven wonen Wonen in een woonzorgcomplex Bijlagen Begrippen De aanpak van het onderzoek De woonquote Doet-ie 't of doet-ie 't niet? 87 1

4 2

5 1. Voor de snelle lezer 1.1 Inleiding In dit korte hoofdstuk vatten wij de hoofdpunten uit het onderzoek samen en doen daarbij suggesties voor de ontwikkeling in Giessenlanden. Eerst komen de overschotten en tekorten aam bod. Na een kort overzicht over Giessenlanden anno nu, wordt de kwalitatieve vraag van de verhuisgeneigden in beeld gebracht. Zodoende wordt niet alleen duidelijk hoeveel huur- en koopwoningen in welke prijsklasse er nodig zijn, maar ook welke kwaliteit van de woning en woonomgeving gewenst is. 3

6 Strategieën om te voorzien in de woningbehoefte Voor senioren is er een tekort aan geschikte woningen Zet, om in de vraag van senioren te voorzien, het overschot aan goedkope huurwoningen gedeeltelijk om in levensloopgeschikte woningen. Selecteer woningen die niet te ver van voorzieningen - met name dagelijkse boodschappen en openbaar vervoer - af liggen. De grootste vraag van senioren gaat uit naar huurwoningen in de middeldure prijsklasse. Voor starters, met name stellen, is er een tekort aan goedkope koopwoningen Verkoop een deel van de goedkope eengezinswoningen. Met name starters hebben belangstelling voor goedkope koopwoningen, hier is een tekort aan. Gebruik eventueel koopconstructies, hier is markt voor. Een goede parkeergelegenheid voor de auto en een tuin zijn de belangrijkste eisen die starters aan de woning stellen. Verkoop geen huurwoningen in Giessenburg om tekorten te voorkomen. Er is ruimte voor het toevoegen van koopwoningen, of huurwoningen om verkoop van huurwoningen mogelijk te maken. Voor gezinnen zijn er meer middeldure eengezinskoopwoningen nodig Voeg ook woningen in het middensegment koop toe, met name voor gezinnen die er in kwaliteit op vooruit willen gaan. Gezinnen willen graag een tuin, parkeergelegenheid voor de auto en een grote woonkamer. Ten aanzien van de woonomgeving heeft een autoluwe buurt de voorkeur, niet al te ver van voorzieningen als basisonderwijs en het verenigingsleven. Anticipeer in Giessen-Oudekerk en Hoogblokland op bevolkingsafname Wees voorzichtig met het toevoegen van woningen in deze kernen. De bouwplannen van de gemeente en KleurrijkWonen sluiten doorgaans aan op de vraag. De nieuwbouw in Schelluinen en Hoogblokland is risicovol. Er is behoefte aan woonzorgcomplexen Uit getallen van Tympaan blijkt een behoefte van circa 90 woningen voor intensieve zorg (clusterwonen), ca. 140 woningen voor "beschut wonen" en 240 zelfstandige woningen buiten de woonzorgzone. Deze vraag neemt toe tot Aan een woonzorgcomplex blijkt uit de enquête een behoefte van 135 personen, waarvan de mogelijke belangstelling voor Hoornaar uit veertien 75-plussers bestaat en voor Giessenburg uit vijftien. Uitstel verhuizing Houd goed in de gaten of senioren hun verhuiswens ook realiseren. Wanneer zij dit niet doen, kan dit ook effecten hebben voor andere groepen. Met name de starters (vaak jonge stellen) kunnen dan in de knel komen, omdat er minder eengezinshuurwoningen vrijkomen. Daarnaast kan er een overschot aan seniorenwoningen ontstaan. 4

7 1.2 Vraag en aanbod in Giessenlanden Vraag en aanbod Om de gewenste verhuizingen in de gemeente Giessenlanden mogelijk te maken, is per saldo een uitbreiding van het totale aantal woningen nodig van circa 180 in de komende vijf jaar. Deze woningen dienen gelijkmatig verdeeld te zijn over de huur- en de koopsector. Van belang is daarnaast de afstemming van de kenmerken van de woningen op de vraag die lokaal wordt uitgeoefend. Figuur 1.1 Vraag en aanbod in Giessenlanden huur egw tot 555 huur egw huur egw > 650 huur mgw tot 555 huur mgw huur mgw > 650 huur senioren huur egw tot 555 huur egw huur egw > 650 huur mgw tot 555 huur mgw huur mgw > 650 huur senioren koop egw tot koop egw koop egw koop egw vanaf koop mgw tot koop mgw koop mgw koop mgw vanaf koop senioren koop egw tot koop egw koop egw koop egw vanaf koop mgw tot koop mgw koop mgw koop mgw vanaf koop senioren Vraag Aanbod Tekort Overschot In de gemeente als geheel bestaat in de eerste plaats een tekort aan bijna 200 seniorenwoningen, waarbij meer dan tweederde in de huursector wordt gevraagd. Daarnaast is aanvulling gewenst van een vijftigtal goedkope koopwoningen, die overwegend door starters worden gevraagd. In het middeldure huursegment is eveneens wat meer vraag dan aanbod. Wanneer de gewenste verhuizingen worden gerealiseerd blijven echter vooral goedkope huurwoningen en dure koopwoningen over. Het aanbod aan dure koopwoningen zal waarschijnlijk moeten worden opgevangen door de vraag van vestigers van buiten de gemeente. Doordat de marktpositie van deze woningen momenteel niet gunstig is, is te verwachten dat deze verhuizingen traag tot stand komen Mogelijke strategieën Het aanbod aan goedkopere eengezinshuurwoningen wijst op een tekort aan kwaliteit. Overwegend gaat het om huurders die de woning al lang bewonen en naar een meer comfortabele (en voor senioren geschikte) woning willen verhuizen. Maatregelen die hier overwogen dienen te worden, richten zich op het gebied van kwaliteitsverbetering en het geschikt maken van de woningen voor senioren. Hierdoor zal het overschot aan goedkope huurwoningen afnemen. 5

8 Omdat de eisen die senioren stellen aan de woonomgeving en voorzieningen niet wezenlijk anders zijn dan die van andere huishoudenstypes, vormen deze geen bezwaar. Een strategie zou kunnen zijn om een deel van de woningen te verkopen, mits deze een redelijke kwaliteit hebben. Met de te verwachten lage marktprijs kunnen op die manier woningen in het goedkoopste segment worden aangeboden. Koopwoningen met meer kwaliteit kunnen als nieuwbouw op de markt worden gebracht, eventueel met een koopconstructie om in de vraag naar goedkope koopwoningen te voorzien. Er is belangstelling voor deze constructies van met name jongere huishoudens. Dit beeld van vraag en aanbod zien we terugkeren in verschillende kernen. Dit geldt bijvoorbeeld voor Arkel, Hoornaar, Schelluinen en Noordeloos. Giessenburg kenmerkt zich echter door een sterke vraag naar goedkope koopwoningen. Dit is ook een populaire vestigingsplaats onder starters. Verkoop van huurwoningen ligt hier minder voor de hand omdat hiervan geen overschot aanwezig is. Nieuwbouw (waarvan een deel onder Koopgarant) ligt dan voor de hand. In Giessen-Oudekerk is de vraag zeer gering, waardoor een beperkt overschot aan koopwoningen in verschillende prijssegmenten kan gaan ontstaan (circa 15 woningen). Ook voor Hoogblokland geldt dat het aanbod groter is dan de vraag. Vooral is dit het geval bij middeldure koopwoningen. Met het oog hierop is het de vraag of in het kleine tekort aan goedkope koopwoningen tot door middel van nieuwbouw dient te worden voorzien. Zeker ook omdat er een aanbod van goedkopere eengezinshuurwoningen is, dat mogelijk voor een deel te koop kan worden aangeboden. Bovendien bestaat de kans dat het verschil in vraag en aanbod door prijscorrectie wordt opgelost. Kanttekening Het blijkt dat senioren hun geuite woonwens in beperkte mate realiseren. Omdat hun woningen in mindere mate vrijkomen kunnen substitutie-effecten optreden. Wanneer goedkope huurwoningen bijvoorbeeld niet vrijkomen, zullen mensen hun heil zoeken bij een huurwoning in een andere prijscategorie of een goedkope koopwoning. Het tekort aan middeldure huurwoningen en goedkope koopwoningen neemt verder toe, en het overschot aan goedkope huurwoningen af. De vraag naar seniorenwoningen neemt dan ook af. Suggesties strategie per kern Arkel: aanpassen goedkope huurwoningen tot seniorenwoningen anders sloopnieuwbouw, toevoegen enkele levensloopgeschikte woningen. De plannen voor sloopnieuwbouw en het toevoegen van appartementen c.q. levensloopgeschikte woningen sluiten aan op de vraag. 6

9 Giessenburg: de plannen voor eengezinskoopwoningen sluiten aan bij de vraag, indien zij voornamelijk in de goedkope prijsklasse worden aangeboden. Gewaakt moet worden voor overaanbod. Er is ruimte voor meer seniorenwoningen. Giessen-Oudekerk: geen opgave, marktcorrectie. Hoogblokland: geen opgave, marktcorrectie. De geplande nieuwbouw is risicovol. Hoornaar: wegens tekort en weinig transformatiemogelijkheden, nieuwbouw van middeldure koopwoningen en enige seniorenwoningen in koop en huur. De plannen voor 24 appartementen sluiten aan op de vraag indien gekozen wordt voor een mix van goedkope huur en middeldure koop. Noordeloos: aanpassen goedkope huurwoningen (eengezins en meergezins) in seniorenwoningen, anders sloop-nieuwbouw. Substitutie-effecten monitoren. Enkele middeldure eengezinskoopwoningen bouwen. Schelluinen: overschot goedkope huurwoningen verkleinen door verkoop als goedkope koopwoning. Eventueel enkele seniorenhuurwoningen bouwen. De bouw van acht starterswoningen sluit aan bij de vraag. Het aanbieden van 25 (ruime) eengezinswoningen is risicovol Vraag en aanbod op de lange termijn In aantallen woningen groeit Giessenlanden tot 2020 jaarlijks wat sneller dan daarna. In de periode tot 2030 zal de behoefte aan woningen als gevolg van de ontwikkelingen in de huishoudens toenemen met circa 450. De vraag naar middeldure huurwoningen ( 555, ,-) en seniorenhuurwoningen is van blijvende aard. Het is dus zeker de moeite waard om daarin te investeren. De vraag naar (goedkope) koopwoningen neemt op termijn minder snel toe. Uiteraard speelt een rol hoe de omstandigheden voor huur en koop (hypotheekrenteaftrek) zich in de toekomst ontwikkelen. 1.3 De bewoners en woningen van Giessenlanden Op 1 januari 2010 telde Giessenlanden inwoners verdeeld over huishoudens. De bevolking schommelde de laatste jaren enigszins en nam in vijftien jaar met ongeveer 250 toe. Er wonen relatief veel gezinnen, waardoor Giessenlanden kinderrijk is. De inkomens van veel huishoudens zijn (behoorlijk) hoog. Desondanks behoort 17% tot de doelgroep (inkomen tot ). Het aantal huishoudens neemt tot 2030 toe met ruim 600. De laatste jaren wordt het aantal mensen dat vertrekt in steeds mindere mate gecompenseerd door het aantal geboortes. Naar verwachting blijft het inwonertal de komende 20 jaar stabiel, maar huishoudensverdunning leidt tot een toename van het aantal huishoudens met circa 600. Er staan vooral eengezinswoningen in Giessenlanden (96%). Van de woningen wordt een derde verhuurd (1700 woningen). De meeste woningen zijn ruim. Er zijn veel dure woningen en er is een relatief groot aanbod in het middeldure segment. De meeste bewoners zijn erg tevreden over de woning en de woonomgeving. De huurders in Schelluinen en Arkel beoordelen de woonomgeving met een (ruime) zeven in plaats van een acht. 7

10 1.4 Verhuisgeneigdheid en woonwensen Verhuisgeneigdheid algemeen De verhuisgeneigdheid is het grootst bij starters en gezinnen. Zij hebben een inkomen tot of juist vanaf Er is geen relatie gevonden tussen verhuisgeneigdheid en de tevredenheid met de woonomgeving. De grootste voorkeur gaat uit naar een eengezinswoning. Er is net iets meer belangstelling voor een koopwoning dan voor een huurwoning. Opvallend is dat 25% van de verhuisgeneigden een woning wenst die geschikt is om oud in te worden. Dit aandeel is groter dan het aandeel verhuisgeneigde 55-plussers. De gewenste woonomgeving is centrum-dorps, het liefst binnen de bebouwde kom, parkeren op eigen erf en een grote eigen tuin. Onder de huurvragers gaat de grootste voorkeur uit naar een goedkope of middeldure huurwoning (tussen de 362,- en 650,-), dit geldt ook bij de hogere middeninkomens. Er is maar een zeer beperkte markt voor dure huur (nog geen tien woningen). Op de koopmarkt is dit anders. Hogere inkomens kiezen ook voor een hoger prijssegment. Er is interesse in een koopregeling. Met name de starters en gezinnen tonen veel interesse. Mensen die een huurwoning bewonen en volgens de huidige regelingen boven de inkomensgrenzen verdienen, geven aan niet of in beperkte mate te willen verhuizen. Circa 60% wordt verhuurd aan de doelgroep volgens de Woningwet (inkomen tot ); 77% aan de doelgroep volgens KleurrijkWonen (tot ). Door de inkomenseisen van de Woningwet dreigt de doorstroming te stagneren, waardoor deze percentages kunnen afnemen (veel aan jongeren verhuurd, inkomensgroei) Woonwensen per doelgroep Van de starters wil 58% verhuizen, voornamelijk vanwege het samenwonen. Zij hebben de meeste voorkeur voor een eengezinswoning die zij willen kopen in het betaalbare segment tot ,-. Wanneer zij gaan huren willen zij vooral een lage huurr (tot 554,-) betalen. Een goede parkeergelegenheid voor de auto en een tuin zijn de belangrijkste eisen aan de woning. Naarmate de starter ouder wordt is er een grotere belangstelling voor dure eengezinswoningen. De starter stelt geen expliciete eisen aan de woonomgeving of afstand tot voorzieningen. In Giessenburg wonen de meeste verhuisgeneigde starters, Arkel heeft een grote aantrekkingskracht. Bij de een- en tweepersoonshuishoudens tot 55 jaar is het wooncomfort van doorslaggevend belang bij het verhuizen (14%). Dit gaat vaak om de maat: groter of juist kleiner. Zij verhuizen bij voorkeur naar een eengezinswoning, twee-onder-een-kapwoning of vrijstaand huis in de koopsector in het duurdere koopsegment (vanaf met name ). In de huursector blijft het segment tot 650,- populair, maar er is ook belangstelling voor dure appartementen. Dit huishoudenstype geeft ook aan interesse te hebben in een seniorenappartement. De parkeergelegenheid voor de auto en de tuin zijn belangrijke woningkenmerken, ook een grote woonkamer is vereist. De voorkeur gaat uit naar een 8

11 woning binnen de bebouwde kom in een buurt of kern waar jong en oud gemengd wonen. De afstand tot voorzieningen speelt beperkt een rol en mag best wat groter zijn. De meeste verhuisgeneigden willen in of naar Giessenburg verhuizen. Gezinnen die willen verhuizen (14%) doen dat voornamelijk omdat ze een ruimere woning willen. De voorkeur gaat uit naar een (half) vrijstaande eengezinswoning in met name de duurdere koopsector (vanaf ). Huurders daarentegen zijn op zoek naar huurwoningen in het prijssegment tussen de 362,- en de 554,-). Passend bij de vraag naar eengezinswoningen is dat gezinnen als belangrijkste woningkenmerken een tuin, parkeergelegenheid voor de auto en een grote woonkamer noemen. Ten aanzien van de woonomgeving heeft een autoluwe buurt de voorkeur. De buurt is aan de buitenrand van de kern gelegen. De afstand tot voorzieningen zoals basisonderwijs, het verenigingsleven, is een belangrijk aspect. De meeste gezinnen willen in of naar Giessenburg verhuizen, daarnaast is Hoornaar populair. De verhuisgeneigdheid van senioren is met 12% laag te noemen. Het merendeel geeft aan dat de woning te groot wordt en is daarom op zoek naar een gelijkvloerse huurwoning tot 650,-. Een klein gedeelte geeft de voorkeur aan het middensegment van de koopsector. De woning is gelegen binnen de bebouwde kom en de winkels zijn om de hoek, de auto kan op eigen erf worden geparkeerd. Ten aanzien van de omgeving stellen zij hogere eisen dan overige huishoudenstypes ten aanzien van de nabijheid van dagelijkse en niet-dagelijkse boodschappen, zorgvoorzieningen, ontmoetingsplekken en een halte voor het openbaar vervoer. De belangstelling van senioren om naar Hoornaar, Giessenburg en Arkel te verhuizen is relatief groot. Als senioren er al wonen willen ze doorgaans binnen deze kern verhuizen. De kleine kernen Schelluinen, Giessen-Oudekerk en Hoogblokland worden gedeeltelijk verlaten als senioren hun verhuiswens realiseren. De overgrote meerderheid van de senioren is in staat om zelfstandig in hun woning te wonen. Ouderen die kampen met gezondheidsbeperkingen vinden dat de woning waarin zij wonen geen belemmering vormt om oud in te kunnen worden, omdat zij dit kunnen ondervangen met aanpassingen. De verhuisgeneigdheid van deze groep is dan ook laag. Alleen een deel van de huurders met een lage huurprijs twijfelt over de geschiktheid van de woning om oud in te worden. Er is behoefte aan wonen in een woonzorgcomplex. Er kan worden uitgegaan van een actuele vraag naar 100 clusterwonen (wonen met intensieve zorg) en 175 beschut wonen (meer 'reguliere', maar levensloopgeschikte woningen). Deze vraag zal op lange termijn met nog eens 30 clusterwonen en 50 beschut wonen toenemen. Er moet wel rekening mee worden gehouden dat, onder invloed van het scheiden van wonen en zorg vanaf 2014, een verschuiving van clusterwonen naar beschut wonen plaatsvindt. De gewenste eigenschappen van een woning in een woonzorgcomplex zijn respectievelijk een aparte berging, lift en gelijkvloersheid. De helft van de mensen die in een woonzorgcomplex willen wonen geeft grondgebondenheid op als wens. Oudere senioren verwachten in een dergelijk complex vooral verzorging of verpleging, maaltijddienst en een alarmbel. Jonge senioren hebben hier nauwelijks behoefte aan. 9

12 Wensen van verhuisgeneigden in een notendop: De starter is vooral prijsgedreven. Gezinnen willen ruimer wonen en meer kwaliteit. Een- en tweepersoonshuishoudens willen meer kwaliteit. Senioren willen af van het onderhoud van de woning en een minder ruime woning. 10

13 2. Introductie Voor u ligt het onderzoeksverslag dat antwoord geeft op de vraag: "Hoe ziet de actuele woningbehoefte van de inwoners van Giessenlanden eruit en hoe verhoudt zich dit tot de bestaande woningvoorraad? Wat betekent dit voor de wenselijke toevoegingen aan de woningvoorraad, rekening houdend met eigendomssituatie, financieringscategorieën en woningtypen? Het beantwoorden van deze vraag is van belang voor de opdrachtgevers Gemeente Giessenlanden en woningcorporatie KleurrijkWonen. Zij kunnen hiermee bepalen voor wie zij de komende tien jaar moeten bouwen, rekening houdend met de wensen van zowel de huidige inwoners als potentiële starters en potentiële terugkeerders. Zo kan worden ingespeeld op knelpunten, woningbehoeften, en verwachtingen van specifieke doelgroepen zoals starters en senioren. Dit rapport geeft bovendien aanbevelingen over het te voeren beleid. Het rapport is opgebouwd uit een aantal hoofdstukken: Hoofdstuk 3: Vraag en aanbod waarin wordt ingegaan op de tekorten en overschotten op korte en lange termijn Hoofdstuk 4: de bewoners en woningen van Giessenlanden Hoofdstuk 5: Woonwensen, waarin de woonwensen van de verschillende doelgroepen worden uitgewerkt Hoofdstuk 6: Woonwensen van senioren 11

14 3. Vraag en aanbod 3.1 Inleiding In dit hoofdstuk gaat het om het actuele beeld van vraag en aanbod van woningen in de gemeente Giessenlanden. Wij gaan daarbij op zoek naar woningen waarvoor men in de rij staat en naar woningen die minder in trek zijn 1. De hoofdvraag die hier wordt beantwoord, gaat over de tekorten en (dreigende) overschotten aan woningen die op deze woningmarkt ontstaan, wanneer iedereen in staat zou zijn de gewenste woning te bewonen. Het resultaat hiervan is een saldoverdeling van woningtypen die verevend zouden dienen te worden om de voor de woonconsument meest gunstige balans op de woningmarkt te bereiken. Bij de typering van de gevraagde en aangeboden woningen wordt met name rekening gehouden met de eigendomsverhouding, het woningtype en met de prijsklasse. In dit hoofdstuk staan de volgende vragen centraal: Welke tekorten en overschotten bestaan er in de gemeente Giessenlanden? Wat zijn de kenmerken van de woningen waarvan een tekort bestaat (huur/koop, prijs, woningtype), welke huishoudens willen er wonen? Hoe ziet het beeld in de kernen er uit? 3.2 Groepen vragers en aanbieders op de woningmarkt Figuur 3.1 Schematisch overzicht van huishoudenstypen op de lokale woningmarkt Wij onderscheiden de volgende typen huishoudens: Starters: huishoudens die niet zelfstandig in de gemeente wonen en naar een zelfstandige woning in dezelfde gemeente willen verhuizen. Doorstromers: huishoudens die zelfstandig in de gemeente wonen en naar een andere woning binnen de gemeente willen verhuizen. Vertrekkers: huishoudens die in een zelfstandige woning in de gemeente wonen en naar een andere woning in een andere gemeente willen verhuizen. 1 Uitgangspunt is de vraag van huishoudens die zeker binnen vijf jaar willen verhuizen. De vraag van huishoudens die mogelijk willen verhuizen, is voor de helft meegerekend. 12

15 Woningverlaters ('finishers'): huishoudens die in een zelfstandige woning in een gemeente wonen en vermoedelijk zullen verhuizen naar onzelfstandige woonruimte of zullen overlijden. Het aanbod door overlijden wordt bepaald door de sterftekansen per leeftijdsklasse te combineren met het aantal huishoudens in elke leeftijdsklasse. Vestigers: huishoudens die zich naar verwachting in de gemeente zullen vestigen. In dit onderzoek is gekeken naar de vestiging in de afgelopen jaren om hiervan een indruk te krijgen. Hierna gaan wij in op de omvang van vraag en aanbod per woningmarktsegment in de gemeente Giessenlanden. Vervolgens zoomen wij verder in op de segmenten om meer gedetailleerde informatie over de woningen te kunnen geven. 3.3 Tekorten en overschotten in de gemeente Tabel 3.1 laat zien welke bewegingen zich op de woningmarkt van de gemeente Giessenlanden zullen voltrekken indien aan alle voorwaarden van verhuisgeneigde huishoudens wordt voldaan. Verondersteld is dus dat zowel alle verhuizingen kunnen doorgaan én dat de gewenste woning voor de gewenste prijs kan worden betrokken. Dit gegeven vormt in beginsel een goed uitgangspunt voor het aanpassen van de situatie op de woningmarkt. Tegelijkertijd kan men ervan uitgaan dat de verhuizingen nooit op exact deze wijze zullen plaatsvinden. Met name daar waar zich tekorten voordoen in woningmarktsegmenten, die niet door middel van nieuwbouw kunnen worden toegevoegd, zal vraagsubstitutie optreden 2. Dit betekent dat de woningtypen die aanvankelijk niet de eerste voorkeur van een huishouden zijn, mogelijk toch door dit huishouden worden aanvaard. Dit heeft gevolgen voor de vraag van woningen die in eerste instantie minder aantrekkelijk lijken te zijn. Tekorten van dergelijke woningtypen zullen eventueel nog groter zijn, terwijl het ook mogelijk is dat dreigende overschotten in werkelijkheid minder groot zullen zijn dan uit de tabel blijkt. 2 Onderzoek heeft echter uitgewezen dat de uitkomsten van het woningmarktonderzoek een goede voorspelling bieden van het later optredende verhuisgedrag. Wel bleek rekening gehouden te moeten worden met een vertekening ten opzichte van de opgegeven woonwensen. Wanneer huishoudens zich realiseren dat de gewenste woningen duurder zijn dan men oorspronkelijk dacht, is men bereid water bij de wijn te doen. De uiteindelijk betrokken woningen zijn dan ook gemiddeld iets duurder dan aangegeven in het onderzoek. Hetzelfde geldt voor de woningtypen die men uiteindelijk gaat huren of kopen. 13

16 Op de woningmarkt in Giessenlanden worden de komende jaren nog meer woningen gevraagd dan aangeboden. De komende vijf jaar zouden circa 180 woningen moeten worden toegevoegd om in de groei van het aantal huishoudens te voorzien. Deze toevoeging dient gelijk over de huur- en koopsegmenten te zijn verdeeld. In beide segmenten zijn circa 90 woningen nodig. Daarbij valt op dat er verschillen voorkomen tussen de woningtypen die veel worden gevraagd en woningtypen die vaak worden aangeboden. Tabel 3.1 Vraag naar en aanbod van woningen in de gemeente Giessenlanden de komende vijf jaar Vraag Aanbod Saldo Totaal Starters Doorstromers Vestigers Doorstromers Vertrekkers Woningverlaters Totaal huur egw tot huur egw huur egw > huur mgw tot huur mgw huur mgw > huur senioren Totaal huur koop egw tot koop egw koop egw koop egw > koop mgw tot koop mgw koop mgw koop mgw > koop senioren Totaal koop Totaal Tekorten Woningen die veel worden gevraagd zijn seniorenwoningen in de huursector (ongeveer 135 woningen meer dan er worden aangeboden) en in de koopsector (ongeveer 50 woningen tekort). De vraag naar seniorenwoningen is vooral afkomstig van huishoudens die momenteel al in de gemeente wonen. Starters en vestigers oefenen bijna geen vraag naar deze woningen uit. Ook zijn er tekorten van goedkope eengezinskoopwoningen (met een prijs tot ongeveer ) en middeldure huurwoningen. De goedkope koopwoningen worden vooral gevraagd door starters. Deze groep vraagt ook koopwoningen in de prijsklasse tussen in Hier zijn zij concurrenten van doorstromers, die ook in dit segment naar woningen op zoek zijn. 14

17 Bij het formuleren van het beleid over het uitvoeren van maatregelen op de woningmarkt, is van belang dat woningtypen waaraan tekorten bestaan, worden aangevuld. Dat kan door woningen nieuw te bouwen, soms ook door bestaande gebouwen aan te passen. Op deze manier wordt immers voorzien in de woonwensen van de inwoners van Giessenlanden. In onderstaande staande figuur zijn de totalen van vragen aanbod weergegeven met daarachter het saldo. Hieruit blijkt nog eens duidelijk dat de vraag naar woningen voor ouderen overheerst en dat goedkope huurwoningen (tot 555,-) en dure koopwoningen de belangrijkste risicosegmenten zijn. Figuur 3.2 Vraag naar en aanbod van woningen in Giessenlanden 2030 en het resulterende saldo huur egw tot 555 huur egw huur egw > 650 huur mgw tot 555 huur mgw huur mgw > 650 huur senioren huur egw tot 555 huur egw huur egw > 650 huur mgw tot 555 huur mgw huur mgw > 650 huur senioren koop egw tot koop egw koop egw koop egw vanaf koop mgw tot koop mgw koop mgw koop mgw vanaf koop senioren koop egw tot koop egw koop egw koop egw vanaf koop mgw tot koop mgw koop mgw koop mgw vanaf koop senioren Vraag Aanbod Tekort Overschot Overschotten Wanneer deze woningen worden toegevoegd betekent dit echter ook dat overschotten zichtbaar zullen worden. Deze overschotten doen zich voor bij de goedkopere eengezinswoningen. Hiervan zijn er in theorie circa 125 "te veel". Over het algemeen gaat het hierbij om oudere huishoudens die al lang in hun woning wonen en gaan uitkijken naar een woning die meer geschikt is voor ouderen. Hier ligt het voor de hand na te gaan hoe het kwaliteitsniveau van deze woningen is en of het wenselijk is te streven naar een huurwoningvoorraad met hogere kwaliteit. Ook is er een aanzienlijk aanbod van dure koopwoningen. Er zijn nogal wat huishoudens die vanuit dit woningtype naar een ander woningtype (dat geschikt is voor ouderen) willen verhuizen. Wanneer voor deze woningen vanuit de gemeente zelf echter geen vraag blijkt te zijn, is het aannemelijk dat de woningen door vestigers worden betrokken. Vestigers komen immers in belangrijke mate in dit woningtype terecht. 15

18 3.4 Vraag en aanbod per kern Het bovenstaande beeld geldt voor de gemeente Giessenlanden als geheel. Bij het treffen van maatregelen is het echter van belang dat rekening wordt gehouden met voorkeur van huishoudens ten aanzien van de kernen. Daartoe brengen wij vraag en aanbod per kern in beeld. In de tekstvakken hebben we een aantal actuele nieuwbouwplannen meegenomen. Figuur 3.3 Saldo van vraag en aanbod in Arkel Arkel huur egw tot 555 huur egw huur egw > 650 huur mgw tot 555 huur mgw huur mgw > 650 huur senioren koop egw tot koop egw koop egw koop egw vanaf koop mgw tot koop mgw koop mgw koop mgw vanaf koop senioren Tekort Overschot De vraag naar woningen blijft de komende jaren stabiel. Vraag en aanbod houden zich redelijk in evenwicht. Het vraagpatroon in Arkel lijkt veel op dat van de gemeente als geheel. Ook hier is een groot aanbod van goedkope huurwoningen en een tekort aan seniorenwoningen, bijna uitsluitend in de huursector. Een vijftiental dure koopwoningen dreigt over te blijven. In tegenstelling tot de gemeente als geheel is er ook een beperkt overschot aan middeldure eengezinshuurwoningen. 16

19 Woningbouwprogramma: Via sloop en nieuwbouw wordt de voorraad door KleurrijkWonen vernieuwd. In totaal zijn 41 levensloopgeschikte woningen gepland. Dit komt ongeveer overeen met het vastgestelde tekort, zodat hier op korte termijn geen extra aanvullingen nodig zijn. Enige aanvulling in meergezinswoningen met lift is nog wel gewenst. Plannen Arkel Nassaustraat /Swaeneborgh Sloop van 16 woningen. Nieuwbouw 14 woningen, waarvan 7 levensloopgeschikt en 7 kleine egw (maisonette). Oplevering Oud-Arkel Sloop van 53 huurwoningen en 14 koopwoningen. Nieuwbouw van ongeveer 66 woningen, waarvan 22 grondgebonden seniorenwoningen levensloopgeschikt, 30 egw groot en 13 starterswoningen. Project is al bezig en vindt de komende jaren fasegewijs plaats. Raadhuisplein Sloop opstallen. Nieuwbouw gezondheidscentrum met 12 levensloopgeschikte huurappartementen. Bouw start in Figuur 3.4 Saldo van vraag en aanbod in Giessenburg Giessenburg huur egw tot 555 huur egw huur egw > 650 huur mgw tot 555 huur mgw huur mgw > 650 huur senioren koop egw tot koop egw koop egw koop egw vanaf koop mgw tot koop mgw koop mgw koop mgw vanaf koop senioren Tekort Overschot 17

20 Het beeld in Giessenburg wijkt sterk af van het gemiddelde. Er is een duidelijke vraag naar toevoeging van woningen. Er zijn circa 120 extra woningen nodig om in de vraag te kunnen voorzien. De tekorten concentreren zich op seniorenwoningen huur en koop, en goedkope koopwoningen (zowel tot als tussen en ). Beperkte overschotten zijn er in de goedkope meergezinshuurwoningen en middeldure meergezinskoopwoningen. Woningbouwprogramma: Er is duidelijk behoefte aan goedkope huurwoningen en goedkope(re) koopwoningen. Deze woningenplannen kunnen afgezet worden, met de restrictie dat 18 dure huurwoningen aan de hoge kant is. Overwogen kan worden om flexibel om te gaan met het aanbieden van huur- en koopwoningen, ook in de bestaande voorraad. Indien er sociale huurwoningen zijn gepland, kan verkoop van huurwoningen elders in de kern overwogen worden. Op korte termijn zullen huurwoningen afgezet kunnen worden, op langere termijn ligt vraaguitval voor de hand, zeker als er seniorenwoningen aangeboden gaan worden (er komen dan eengezinshuurwoningen vrij). Met het aantal dure koopwoningen moet terughoudend worden omgegaan. Plannen Giessenburg Doetse Vliet Nieuwbouw 46 woningen, waarvan 18 rijwoningen (< 652) voor KleurrijkWonen. Opmerking: initiatief is van de gemeente. Medewerking van KleurrijkWonen is mede afhankelijk van de uitkomsten van WBO. Wozoco Nieuwbouw wozoco, waarvan 20 PG zelfstandige woningen, 44 levensloopgeschikte mgw s, 6 levensloopgeschikte mgw s t.b.v. verstandelijk gehandicapten. Project Ghyssenburg : 8 appartementen (voor senioren), start verkoop dec Project Doetse Hoeve : 11 nieuwe koopwoningen, waarvan 2 seniorenwoningen, 2 starterswoningen, 1 senioren-appartement, 2 startersappartementen en 4 eengezinswoningen start verkoop dec De bouw van het wozoco sluit in grote lijnen aan op de behoefte aan woningen voor senioren. Er dient rekening mee gehouden te worden dat ook seniorenwoningen in het koopsegment worden gevraagd. 18

21 Figuur 3.5 Saldo van vraag en aanbod in Giessen-Oudekerk Giessen-Oudekerk huur egw tot 555 huur egw huur egw > 650 huur mgw tot 555 huur mgw huur mgw > 650 huur senioren koop egw tot koop egw koop egw koop egw vanaf koop mgw tot koop mgw koop mgw koop mgw vanaf koop senioren Tekort Overschot In Giessen-Oudekerk doet zich een beperkt aanbodoverschot voor. Er zijn huishoudens in koopwoningen met verhuisplannen die de kernen willen verlaten, maar daar staan weinig vestigers tegenover. Een beperkte krimp van de bevolking is te verwachten. De belangstelling is gericht op enkele middeldure huurwoningen en enkele koopwoningen, zowel eengezinswoningen als woningen voor senioren. 19

22 Figuur 3.6 Saldo van vraag en aanbod in Hoogblokland Hoogblokland huur egw tot 555 huur egw huur egw > 650 huur mgw tot 555 huur mgw huur mgw > 650 huur senioren koop egw tot koop egw koop egw koop egw vanaf koop mgw tot koop mgw koop mgw koop mgw vanaf koop senioren Tekort Overschot Ook in Hoogblokland zijn meer huishoudens die willen vertrekken, dan dat huishoudens zich willen vestigen. Per saldo daalt de vraag met circa 35 woningen. Als gevolg hiervan is er een aanbodoverschot. Deze richt zich vooral op middeldure en dure koopwoningen, terwijl ook goedkope huurwoningen kwetsbaar zijn. Vraag naar seniorenwoningen is in Hoogblokland niet groter dan het aanbod. Woningbouwprogramma: Het plan om 23 woningen te realiseren is risicovol. 20

23 Figuur 3.7 Saldo van vraag en aanbod in Hoornaar Hoornaar huur egw tot 555 huur egw huur egw > 650 huur mgw tot 555 huur mgw huur mgw > 650 huur senioren koop egw tot koop egw koop egw koop egw vanaf koop mgw tot koop mgw koop mgw koop mgw vanaf koop senioren Tekort Overschot In Hoornaar is meer vraag dan aanbod. Met de toevoeging van circa 70 woningen kan in de vraag worden voorzien. Hoornaar laat, net als Giessenlanden als geheel, overschotten zien van (een vijftiental) goedkope huurwoningen en circa 30 dure koopwoningen. Het aanbod aan dure koopwoningen wordt vooral veroorzaakt door huishoudens die van plan zijn de gemeente te gaan verlaten. Daar staat wel een duidelijke vraag tegenover. Deze is gericht op huur- en koopwoningen voor senioren en middeldure eengezinswoningen in de koopsector (voor zowel starters als doorstromers). 21

24 Woningbouwprogramma: Het programma van het Kaaspakhuis sluit aan bij de behoefte. Een mix van goedkope huur en middeldure koop ligt voor de hand. Er is echter meer vraag naar koopwoningen tussen de ,- en de ,-. De plannen voor levensloopgeschikte woningen passen binnen de geconstateerde behoefte. De intramurale en de woningen voor verstandelijk gehandicapten zullen een functie vervullen voor bewoners van buiten Hoornaar. Plannen Hoornaar Wozoco Nieuwbouw wozoco, waarvan 20 PG intramuraal, 24 levensloopgeschikte mgw s, 13 levensloopgeschikte mgw s t.b.v. verstandelijk gehandicapten. Kaaspakhuis: In aanbouw zijn 6 starterswoningen, 2 casco starterswoningen, een vrijstaande woning en 6 garageboxen Figuur 3.8 Saldo van vraag en aanbod in Noordeloos Noordeloos huur egw tot 555 huur egw huur egw > 650 huur mgw tot 555 huur mgw huur mgw > 650 huur senioren koop egw tot koop egw koop egw koop egw vanaf koop mgw tot koop mgw koop mgw koop mgw vanaf koop senioren Tekort Overschot Aan de kern Noordeloos zouden woningen moeten worden toegevoegd om in de vraag te voorzien. In Noordeloos is veel vraag naar huurwoningen voor senioren. In totaal zouden er circa 25 aan de voorraad moeten worden toegevoegd om te kunnen voorzien in de lokale vraag. Daarnaast is behoefte aan aanvulling met een dertigtal middeldure koopwoningen. Daar staat tegenover dat ook enkele woningtypen - in beperkte mate - vaker worden aangeboden dan gevraagd. Het gaat hierbij zowel om goedkope eengezins- als 22

25 meergezinswoningen in de huursector. Vooral de oudere bewoners hiervan zullen de vraag naar de huurwoningen voor senioren uitoefenen. Figuur 3.9 Saldo van vraag en aanbod in Schelluinen Schelluinen huur egw tot 555 huur egw huur egw > 650 huur mgw tot 555 huur mgw huur mgw > 650 huur senioren koop egw tot koop egw koop egw koop egw vanaf koop mgw tot koop mgw koop mgw koop mgw vanaf koop senioren Tekort Overschot In Schelluinen worden ruim 20 woningen meer aangeboden dan gevraagd. Dit beeld doet zich voor bij de kleinere kernen in de gemeente. Behalve dure en middeldure koopwoningen, is er ook een aanzienlijk (theoretisch) overschot van goedkope huurwoningen. Dit aanbod aan woningen kan echter maar gedeeltelijk worden vertaald in een vraag naar huurwoningen voor senioren. Een aanzienlijk deel van de doorstromers wil dan ook verhuizen naar één van de andere kernen binnen de gemeente Giessenlanden. 23

26 Woningbouwprogramma KleurrijkWonen wil zes seniorenwoningen bouwen. Hier zal genoeg vraag naar zijn. De acht eengezinswoningen voor starters passen in de behoefte. Bij de bouw van 13 ruime eengezinswoningen wordt risico gelopen. Hetzelfde geldt voor de 12 woningen die gepland zijn voor "Over de Vliet III". Omdat op de totale woningmarkt in Giessenlanden een klein tekort aan dit soort woningen is wordt het risico enigszins beperkt. Plannen Schelluinen Schelluinen-Oost Project met 8 starters eengezinswoningen, 6 ruime eengezinswoningen met garage en eigen parkeerplaats, 7 unieke vrijstaande woningen Over de Vliet III: 12 woningen, bouwrijp gemaakt, nog geen start verkoop. Nieuwbouw 35 woningen, waarvan 6 grondgebonden seniorenwoningen voor KleurrijkWonen. Oplevering Samenvatting Vraag en aanbod Om de gewenste verhuizingen in de gemeente Giessenlanden mogelijk te maken, is per saldo een uitbreiding van het totale aantal woningen nodig van circa 180 in de komende vijf jaar. Deze woningen dienen gelijkmatig verdeeld te zijn over de huur- en de koopsector. Huurwoningen dienen middelduur te zijn, koopwoningen voornamelijk goedkoop. Van belang is daarnaast de afstemming van de kenmerken van de woningen op de vraag die lokaal wordt uitgeoefend. In de gemeente als geheel bestaat in de eerste plaats een tekort aan bijna 200 seniorenwoningen, waarbij meer dan tweederde in de huursector wordt gevraagd. Daarnaast is aanvulling gewenst van een vijftigtal goedkope koopwoningen, die overwegend door starters worden gevraagd. In het middeldure huursegment is eveneens wat meer vraag dan aanbod. Wanneer de gewenste verhuizingen worden gerealiseerd blijven echter vooral goedkope huurwoningen en dure koopwoningen over. Het aanbod aan dure koopwoningen zal waarschijnlijk moeten worden opgevangen door de vraag van vestigers van buiten de gemeente. Doordat de marktpositie van deze woningen momenteel niet gunstig is, is te verwachten dat deze verhuizingen traag tot stand komen. De bouwplannen van de gemeente en KleurrijkWonen sluiten doorgaans aan op de vraag. In Arkel wordt het in het onderzoek geconstateerde tekort aan seniorenwoningen ingevuld. In Giessenburg kan door het aanbieden van flexibele eigendomsvormen als Koopgarant het risico verkleind worden dat er na nieuwbouw van 46 woningen te veel huurwoningen zijn. De nieuwbouw in Schelluinen en Hoogblokland is risicovol. Omdat op de totale woningmarkt in Giessenlanden een klein tekort aan dit soort woningen is wordt het risico enigszins beperkt. 24

27 3.5.2 Mogelijke strategieën Het overschot aan goedkopere eengezinshuurwoningen kan op een tekort aan kwaliteit wijzen. Overwegend gaat het om huurders die de woning al lang bewonen en naar een meer comfortabele (en voor senioren geschikte) woning willen verhuizen. Maatregelen die hier overwogen dienen te worden, richten zich op het gebied van kwaliteitsverbetering en het geschikt maken van de woningen voor senioren. Hierdoor zal het overschot aan goedkope huurwoningen afnemen. Een strategie zou kunnen zijn om een deel van de woningen te verkopen, mits deze een redelijke kwaliteit hebben. Met de te verwachten lage marktprijs kunnen op die manier woningen in het goedkoopste segment worden aangeboden. Koopwoningen met meer kwaliteit kunnen als nieuwbouw op de markt worden gebracht, eventueel met een koopconstructie, om in de vraag naar goedkope koopwoningen te voorzien. Er is belangstelling voor deze constructies van met name jongere huishoudens. Een alternatief is het vernieuwen van de huurwoningvoorraad door nieuwbouw, waarbij (extra) woningen uit de bestaande voorraad worden verkocht. Het overschot aan goedkope huurwoningen zien wij terugkeren in verschillende kernen. Dit geldt bijvoorbeeld voor Arkel, Hoornaar, Schelluinen en Noordeloos. Giessenburg kenmerkt zich echter door een sterke vraag naar goedkope koopwoningen. Dit is ook een populaire vestigingsplaats onder starters. Verkoop van huurwoningen ligt hier minder voor de hand omdat hiervan geen overschot aanwezig is. Nieuwbouw (waarvan een deel onder Koopgarant) ligt dan voor de hand. In Giessen-Oudekerk is de vraag zeer gering, waardoor een beperkt overschot aan koopwoningen in verschillende prijssegmenten kan gaan ontstaan. Ook voor Hoogblokland geldt dat het aanbod groter is van de vraag. Vooral is dit het geval bij middeldure koopwoningen. Met het oog hierop is het de vraag of in het kleine tekort aan goedkope koopwoningen tot d.m.v. nieuwbouw dient te worden voorzien. Zeker ook omdat er een aanbod van goedkopere eengezinswoningen is, dat mogelijk voor een deel te koop kan worden aangeboden. Bovendien bestaat de kans dat het verschil in vraag en aanbod door prijscorrectie wordt opgelost. 25

28 Kanttekening Het blijkt dat veel senioren hun geuite woonwens niet realiseren. Vaak verhuizen zij pas op het moment dat zij fysiek echt niet meer in staat zijn om in de huidige woning te wonen. Dit heeft onder andere te maken met gehechtheid aan de buurt en alles wat hen vertrouwd is. Naarmate ouderen minder verhuizen, betekent dit niet alleen dat er vraaguitval ontstaat bij seniorenwoningen. Er zijn ook neveneffecten: enerzijds wordt het overschot aan goedkope huurwoningen kleiner (er is een duidelijk patroon herkenbaar in het overschot aan goedkope huurwoningen en tekort aan seniorenwoningen); anderzijds komen andere woningtypen minder vrij. Dit betekent dat de tekorten hier zullen oplopen. Dit vindt met name plaats bij woningen waar substitutie-effecten kunnen optreden. Wanneer goedkope huurwoningen bijvoorbeeld niet vrijkomen, zullen mensen hun heil zoeken bij een huurwoning in een andere prijscategorie of een goedkope koopwoning. Het tekort aan middeldure huurwoningen en goedkope koopwoningen neemt verder toe, en het overschot aan goedkope huurwoningen af, als senioren hun verhuiswens niet realiseren. Overigens bepaalt deze groep het beeld van verhuizingen in beperkte mate, omdat de meeste verhuisgeneigden jongeren tot 35 jaar zijn. Bovendien moet ermee rekening worden gehouden dat het verhuisplan doorgaans wel wordt gerealiseerd, maar langer duurt dan gepland. In de bijlage is een uitgebreide toelichting op dit fenomeen te vinden. Suggesties strategie per kern: Arkel: aanpassen goedkope huurwoningen tot seniorenwoningen anders sloopnieuwbouw, toevoegen enkele levensloopgeschikte woningen. Giessenburg: wegens tekorten en weinig transformatiemogelijkheden circa 100 goedkope koopwoningen toevoegen (zowel tot als tussen en ). Giessen-Oudekerk: geen opgave, marktcorrectie. Hoogblokland: geen opgave, marktcorrectie. Hoornaar: wegens tekort en weinig transformatiemogelijkheden nieuwbouw van middeldure koopwoningen en enige seniorenwoningen in koop en huur. Noordeloos: transformeren van goedkope huurwoningen (eengezins en meergezins) naar seniorenwoningen, anders sloop-nieuwbouw. Als dat niet mogelijk is seniorenwoningen toevoegen. Substitutie-effecten monitoren. Enkele middeldure eengezinskoopwoningen bouwen. Schelluinen: overschot goedkope huurwoningen verkleinen door verkoop als goedkope koopwoning. Eventueel enkele seniorenhuurwoningen bouwen. 26

29 3.6 Woningvraag op de lange termijn De veranderingen in de huishoudensamenstelling in Giessenlanden in de komende jaren hebben effect op de vraag naar het type woningen en de prijsklasse van de woningen. Wanneer bijvoorbeeld het aantal 65-plussers immers toeneemt, dienen ook meer woningen beschikbaar te zijn die door deze groep worden gevraagd. Om na te gaan welke woningen per type huishouden worden gewenst, is voor Giessenlanden voor de leeftijds- en inkomensgroepen een woonwensprofiel opgesteld. Dit profiel geeft aan in welke mate huishoudens in de verschillende typen woningen (willen) wonen. Woonwensprofielen: voorbeelden Woonwensprofielen bestaan uit de woningtypen die door de huishoudens worden bewoond of die zij willen bewonen. Immers, indien huishoudens hebben aangegeven te willen verhuizen, is het door hen gewenste woningtype in de woonprofielen opgenomen. Hun huidige woning is in dat geval niet meegerekend. Vaak liggen deze profielen voor de hand. Dat geldt bijvoorbeeld voor de voorkeur van 55-plussers met een laag inkomen voor een gestapelde/gelijkvloerse woning in de huursector. Uit de woonprofielen blijkt dat gezinnen met een laag inkomen over het algemeen in een goedkope huurwoning tot 555,- (willen) wonen, met een hoog inkomen in een koopwoning. Ook doen zich minder voor de hand liggende combinaties voor. Zo woont een aanzienlijk deel van de 55-plussers in een eengezinswoning, zonder dat men verhuisplannen heeft. We gaan ervan uit dat dit beeld in de toekomst niet verandert. Wanneer we de woonwensprofielen van de huishoudens combineren met de verwachte huishoudensontwikkeling, is het mogelijk de ontwikkeling van de woningbehoefte tot 2020 en tot 2030 in kaart te brengen. We veronderstellen dan wel dat de typen huishoudens in de toekomst nog steeds de voorkeur geven aan dezelfde typen woningen als nu. Doordat in 2020 echter de samenstelling van de huishoudens is veranderd (en in 2030 weer), verandert dan ook de vraag naar woningen. 27

30 Tabel 3.2 Toename vraag naar woningen in de periode Totaal huur egw tot huur egw huur egw > huur mgw tot huur mgw huur mgw > huur senioren Totaal huur koop egw tot koop egw koop egw koop egw vanaf koop mgw tot koop mgw koop mgw koop mgw vanaf koop senioren Totaal koop Totaal Hierna gaan we in op de ontwikkelingen vanaf 2015 tot 2030, waarbij we een "tussenstop" maken in Voor de periode voor 2015 kan uitgegaan worden van de tabel van vraag en aanbod zoals die in de vorige paragraaf is gepresenteerd. In dit hoofdstuk gaat het dus om de ontwikkelingen na In aantallen woningen groeit Giessenlanden tot 2020 jaarlijks wat sneller dan daarna. In de periode tot 2030 zal de behoefte aan woningen als gevolg van de ontwikkelingen in de huishoudens toenemen met circa 450. Het sterkst neemt de vraag toe naar huurwoningen. De vergrijzing in de bevolking heeft als effect dat meer seniorenwoningen en meer meergezinshuurwoningen worden gevraagd. De toename van het aantal seniorenappartementen in de koopsector is gering. Ook een gevolg van de vergrijzing is de toenemende vraag naar meergezinshuurwoningen in het middeldure en eengezinshuurwoningen in het goedkope segment. Dit laatste betekent dat het huidige overschot als gevolg van de ontwikkelingen in de bevolkingssamenstelling op den duur minder pregnant wordt. Er ontstaat vanzelf weer vraag naar dit woningtype. Of de huidige woningen tot die tijd in stand gehouden kunnen worden hangt af van de kwaliteit van de woningen op dit moment. Van belang is wel dat de toename van deze vraag zich concentreert in de periode kort na De toename in de behoefte na 2020 is veel geringer. Dan ligt het accent meer op de middeldure huurwoningen. 28

31 Concluderend geldt dat de vraag naar middeldure huurwoningen en seniorenhuurwoningen van blijvende aard is. Het is dus zeker de moeite waard om daarin te investeren. De vraag naar (goedkope) koopwoningen neemt op termijn minder snel toe. Uiteraard speelt een rol hoe de omstandigheden voor huur en koop (hypotheekrenteaftrek) zich in de toekomst ontwikkelen. Huishoudensontwikkeling Alleen: +610: behoorlijke groei, deze neemt wel iedere vijf jaar af Samen: -160, stevige afname na 2025 Gezinnen: +70, iedere vijf jaar kleine groei Overig: +80 Totaal: +600: groei tot 2030, daarna stabiel Ten opzichte van 2030 valt de toename van het aantal alleenstaanden en de afname van samenwonenden op. Het aantal gezinnen neemt licht toe (+30). 29

32 4. De bewoners en woningen van Giessenlanden 4.1 Inleiding De volgende onderwerpen komen in dit hoofdstuk achtereenvolgens aan de orde: de bevolkingsontwikkeling, de huishoudensontwikkeling en de woningvoorraad van de gemeente Giessenlanden. Daarbij wordt een vergelijking gemaakt met de regio Zuidoost- Zuid-Holland en Nederland. 4.2 Bevolkingsontwikkeling Op 1 januari 2010 telde Giessenlanden inwoners. Na een periode van krimp in de jaren negentig steeg in 1999 het inwonertal weer. Dit duurde tot 2006, waarna weer sprake was van enige krimp. Dit komt op hoofdlijnen overeen met de bevolkingsontwikkeling in de regio. Figuur 4.1 Bevolkingsontwikkeling Giessenlanden Bron: CBS Statline Leeftijdsopbouw: veel gezinnen met jonge kinderen De leeftijdsopbouw van de bewoners van Giessenlanden wijkt niet erg af van de regio en Nederland. Er zijn wat meer inwoners tussen de 35 en de 65 jaar en kinderen tot vijftien jaar in Giessenlanden dan in de regio en in Nederland. Dit betekent dat er relatief veel gezinnen met nog jonge kinderen wonen. Het leeftijdscohort jaar is enigszins ondervertegenwoordigd. Dit zijn doorgaans de starters op de woningmarkt. Opvallend is dat het aantal senioren lager ligt dan gemiddeld. Kunnen beide groepen niet terecht in Giessenlanden of zijn er andere redenen dat zij ondervertegenwoordigd zijn? 30

33 Figuur 4.2 Leeftijdsopbouw Giessenlanden, regio en Nederland, 2010 Bron: CBS Statline 2011 Er is weinig verschil in de leeftijdsopbouw van de verschillende kernen. In Noordeloos en de kern Giessenburg zijn ook relatief veel gezinnen te vinden. Giessenburg-West en -Zuid en Arkel zijn aantrekkelijk voor ouderen. Dit is te verklaren door de aanwezigheid van seniorenhuisvesting. Figuur 4.3 Huishoudenssamenstelling per kern Bron: CBS Statline

34 Figuur 4.4 Leeftijdsopbouw per kern Bron: CBS Statline Vestiging, vertrek en natuurlijke groei: vertrekoverschot De ontwikkeling van de bevolking wordt deels bepaald door natuurlijke aanwas (geboorte en sterfte) en deels door migratie (vestiging en vertrek). In de afgelopen tien jaar vertrokken ieder jaar meer mensen uit Giessenlanden dan erbij kwamen. Dit werd tot 2005 gecompenseerd door de geboorte van circa 100 baby's per jaar. In de periode kon de natuurlijke aanwas het vertrek echter niet compenseren en kromp de bevolking. De vruchtbaarheid is in tien jaar bovendien teruggelopen. In 2000 werden nog 119 baby's geboren, in 2010 nog maar 66. Figuur 4.5 Vestiging, vertrek en natuurlijke groei in Giessenlanden Bron: CBS Statline 2011 Dit beeld komt overeen met de regio Zuidoost-Zuid-Holland. 32

35 Figuur 4.6 Vestiging, vertrek en natuurlijke groei in Zuidoost-Zuid-Holland Bron: CBS Statline 2011 Het patroon dat het vertrek groter is dan de vestiging is al jaren aan de gang. Als wij over een langere periode kijken wordt zichtbaar dat alleen in 1999 de vestiging het vertrek overtrof. In de regio Zuidoost-Zuid-Holland is dit beeld niet veel anders. Aan het begin en einde van de periode is er sprake van een vestigingsoverschot. In de periode hebben nagenoeg alle kernen van Giessenlanden te maken gehad met een vertrekoverschot. Dit beeld sluit aan bij de ontwikkeling in de regio. Slechts in Hoornaar was er sprake van een vestigingsoverschot. Figuur 4.7 Vestiging en vertrek in Giessenlanden Bron: CBS Statline Meeste verhuizingen binnen de regio Veruit de meeste personen die in 2009 uit Giessenlanden vertrokken, zijn binnen de regio Zuidoost-Zuid-Holland verhuisd (254). De gemeente Gorinchem is de populairste gemeente om naar uit te wijken (113), op afstand gevolgd door Hardinxveld-Giessendam (55), Zederik (33) en Utrecht (27). 33

36 Instromers komen vooral uit de regio Zuidoost-Zuid-Holland (247). De instroom uit de provincie Utrecht is ook redelijk groot (44). Wanneer gekeken wordt op gemeentelijk niveau valt op dat de instroom fors is vanuit de gemeente Gorinchem (95). Overige gemeenten waar relatief veel instromers vandaan komen zijn Hardinxveld-Giessendam (36), Zederik (34), Rotterdam en Utrecht (beide 22). Figuur 4.8 Vestiging in en vertrek uit Giessenlanden 2009 Bron: CBS Statline Gezinnen komen, jongeren en ouderen vertrekken De meeste vestigers in Giessenlanden zijn tussen de 20 en 40 jaar oud. Met name de groep 30 tot 40 jaar vestigt zich in de gemeente. Zij nemen vaak kinderen tot 15 jaar mee. Hiervan komen er meer binnen dan er vertrekken. Het zijn vooral de inwoners tussen de 20 en de 30 jaar die de gemeente verlaten. Het aantal vertrekkers is in deze leeftijdscategorie bovendien een stuk groter dan het aantal vestigers. Het vertrekoverschot bestaat ook bij de leeftijdscategorieën jaar en jaar. 34

37 Het verschijnsel dat jongeren de gemeente verlaten is niet uniek voor Giessenlanden. Met name in kernen verlaten relatief veel jongeren hun woonplaats. Motieven hiervoor zijn opleiding of werk en de dynamiek van een grotere gemeente. Een beperkt deel van de jongeren hanteert landschappelijke kenmerken (natuur en ruimte) als primair vestigingsmotief. Vertrekkers zijn voornamelijk jongeren die zelfstandig gaan wonen en in veel gevallen Giessenlanden voor werk of studie verlaten. De groep senioren die vertrekt kan mogelijk in Giessenlanden geen geschikte huisvesting voor hun situatie vinden. Figuur 4.9 Vestiging en vertrek naar leeftijd Bron: CBS Statline Huishoudensontwikkeling tot nu: kleine groei, veel gezinnen In de afgelopen vijf jaar is het aantal huishoudens in Giessenlanden licht toegenomen. De groei is doorgaans wat lager dan in de regio en in Nederland. Tabel 4.1 Huishoudensontwikkeling Giessenlanden, regio en Nederland Jaar Giessenlanden Zuidoost-Zuid-Holland Nederland Groei Groei Groei Groei Aantal abs. rel. Aantal abs. rel. Aantal Groei abs. Groei rel ,6% ,5% ,6% ,3% ,9% ,6% ,2% ,5% ,8% ,6% ,0% ,6% ,1% ,0% ,7% Bron: CBS Statline

38 De circa inwoners in Giessenlanden maakten in 2010 deel uit van huishoudens. De gemiddelde huishoudensgrootte bedraagt 2,6 personen. Dit is groter dan de gemiddelde huishoudensgrootte van Nederland, die uit 2,3 personen bestaat. Dit komt overeen met de huishoudenssamenstelling en bevolkingsopbouw. In Giessenlanden wonen relatief veel gezinnen (42% van het aantal huishoudens). Dit houdt rechtstreeks verband met het relatief grote aantal personen tussen de jaar en het aantal kinderen tot 15 jaar. Figuur 4.10 Huishoudenssamenstelling naar type in 2010 Bron: CBS statline Inkomens in Giessenlanden: veel hoge inkomens Wanneer de inkomensverdeling vergeleken wordt met de regio en Nederland valt op dat er bovengemiddeld veel Giessenlanders met een hoog inkomen zijn 3. Bovendien verdienen relatief veel mensen meer dan (prijspeil 2006). In exacte aantallen betekent dit dat circa huishoudens een inkomen hebben tot De middeninkomens beslaan huishoudens terwijl circa inkomens een inkomen hebben dat hoger is dan Wanneer wij exacter naar de doelgroepen voor de corporatie gaan kijken is op basis van Woon 2009 te berekenen dat 17% van de inwoners tot de primaire doelgroep behoort. Dit betreft circa 960 huishoudens. 33% van de huishoudens heeft een inkomen tot (circa huishoudens). Het aantal huishoudens met een inkomen tot bedraagt 42%, circa huishoudens. Wanneer wij kijken naar de inkomens van de respondenten (figuur 4.12) valt op dat het inkomen van onzelfstandige huishoudens momenteel laag is. 43% heeft een inkomen onder 1600 per maand, 19% zelfs onder 800. Het ligt voor de hand dat deze inkomens toenemen, gezien de lage leeftijd van de onzelfstandig wonende respondenten. 3 Figuur 2.14 bestaat uit zogenaamde 10%-groepen. De nationale inkomensverdeling vormt de basis (iedere inkomensgroep bestaat uit 10% van de bevolking). De gegevens zijn enigszins gedateerd, maar geven nog wel een accuraat beeld. 36

39 Figuur 4.11 Inkomensverdeling in Giessenlanden en de regio 2006 Bron: CBS Statline 2011 Figuur 4.12 Inkomensverdeling respondendenten (maandinkomen) 4.3 Prognose: ontwikkeling van de bevolking en huishoudens Huishoudensprognose: toename aantal huishoudens, vergrijzing Naar verwachting is er de komende 20 jaar sprake van een nagenoeg gelijkblijvend bevolkingsaantal. Tot 2015 groeit de bevolking met nog geen 100 personen, daarna neemt ze met 150 inwoners beperkt af. Het aantal huishoudens neemt met ruim 600 toe. Dit betekent dat er kleinere huishoudens zullen ontstaan. 37

40 Figuur 4.13 Huishoudens- en bevolkingsontwikkeling Giessenlanden Bron: Primos 2010 In bovenstaande figuur staat de verwachte huishoudensontwikkeling naar leeftijd in Giessenlanden en de regio tot De toename van het aantal 65-plussers springt het meest in het oog. Hun aandeel stijgt met 11%. Dit gaat vooral ten koste van de leeftijdsgroep jaar (-7%). Omdat het aantal kinderen wat afneemt, kan geconcludeerd worden dat er iets minder jonge gezinnen bijkomen. Dit is ook te zien in onderstaande figuur: het aantal gezinnen neemt af. Het toenemende aandeel alleenstaanden is goeddeels te verklaren door de toenemende vergrijzing. Opvallend is dat het aantal jongeren (15-25 jaar) voorlopig gelijk blijft. Door het grote aantal kinderen dat Giessenlanden momenteel rijk is, zou te verwachten zijn dat deze groep toeneemt. Dit is te verklaren door het eerder genoemde verhuisoverschot van deze leeftijdsgroep. Het toenemend aantal 65-plussers zijn hun ouders, die veelal in Giessenlanden blijven wonen als hun kinderen zijn uitgevlogen. Figuur 4.14 Bevolkingsontwikkeling naar leeftijd in Giessenlanden Bron: Primos (2010) 38

41 Figuur 4.15 Huishoudensontwikkeling naar type in Giessenlanden Bron: Primos (2010) 4.4 Wonen in Giessenlanden De woningvoorraad: veel eengezinskoopwoningen In 2010 telde Giessenlanden koop- en huurwoningen. Het aandeel huurwoningen is laag, vergeleken bij de regio en Nederland. KleurrijkWonen biedt circa woningen aan, daarnaast worden er 60 woningen door corporaties met ouderenwoningen aangeboden. De overige woningen worden particulier verhuurd (Bron: Centraal Fonds Volkshuisvesting). Tabel 4.2 Woningen naar eigendom in Giessenlanden, regio en Nederland eigen woningen huurwoningen absoluut relatief absoluut relatief Giessenlanden % % Zuidoost-Zuid-Holland % % Nederland % % Bron: CBS 2010 Veruit de meeste woningen in Giessenlanden zijn eengezinswoningen. Het geringe aantal meergezinswoningen (4%) is voornamelijk een huurwoning. Dit is anders dan in de rest van Zuidoost-Zuid-Holland, waar bijna een derde van de voorraad uit meergezinswoningen bestaat, maar dit is te verklaren door het landelijke karakter van de gemeente. 39

42 Tabel 4.3 Woningvoorraad naar eigendom en type in huur koop totaal egw mgw egw mgw egw mgw Giessenlanden 23% 4% 73% 1% 96% 4% Zuidoost-Zuid Holland 21% 23% 49% 7% 70% 30% Nederland 22% 21% 49% 8% 71% 29% Bron: Woningmarktmonitor 2008 De laatste 15 jaar hebben veranderingen in de woningvoorraad dit beeld niet wezenlijk veranderd. Er zijn vooral koopwoningen gebouwd en tegenover de beperkte toevoeging van huurwoningen staan ook onttrekkingen. Van de toegevoegde huurwoningen in deze periode was ruim de helft een meergezinswoning. In de koopsector bestond 97% van de toevoegingen uit eengezinswoningen. Figuur 4.16 Toevoegingen en onttrekkingen aan de woningvoorraad Bron: CBS Statline Kwaliteit van de woningen: ruim, relatief veel vooroorlogs, weinig goedkope koopwoningen De meeste woningen in Giessenlanden zijn ruim. Bijna de helft heeft vijf of meer kamers. De grote woningen zijn voornamelijk koopwoningen. De meeste huurwoningen hebben vier kamers. Ten opzichte van de regio zijn er veel oude woningen en weinig woningen van na Het merendeel van de woningen is echter naoorlogs. Er zijn veel dure koopwoningen in Giessenlanden te vinden, wat logisch is gegeven de woninggrootte. Er is daarnaast relatief veel aanbod in het middensegment ( , ,-). Dit zijn voornamelijk rij- en hoekwoningen. Het aandeel goedkope koopwoningen (tot ) is met 5% erg klein te noemen. Het koopwoningaanbod voor mensen met een laag of lager middeninkomen is zeer beperkt. Het maximale hypotheekbedrag bedraagt bij een inkomen van onder NHG-condities maximaal (bij een inkomen van bedraagt dit ). 40

43 Bovendien zijn de prijzen de laatste vier jaar flink gestegen. Bedroeg de gemiddelde WOZwaarde van de woningen in 2005 nog , in 2010 bedroeg dit Figuur 4.17 Gemiddelde WOZ-waarde 2010 Bron: WOZ-gegevens gemeente Giessenlanden 2010 Figuur 4.18 De totale woningvoorraad naar WOZ-waarde in 2007 Bron: CBS

44 Tabel 4.4 Kwalitatieve aspecten van de woningen Giessenlanden aantal kamers Zuidoost-Zuid-Holland aantal kamers tot of meer tot of meer huur 8% 14% 5% 21% 17% 5% koop 8% 26% 39% 9% 18% 29% totaal % 16% 40% 44% 30% 35% 34% totaal absoluut Giessenlanden Zuidoost-Zuid-Holland koop huur koop huur < % 2% 12% 6% % 13% 13% 20% % 11% 19% 15% > % 1% 13% 4% Bron: woningmarktmonitor Betaalbaarheid huursector: huurquote net iets bovengemiddeld Voor de betaalbaarheid van de huurwoningen is het van belang om de huurquote te weten. Dit is het deel van het inkomen dat aan huur besteed wordt. Het bepalen van de netto huurquote voor de gemeente Giessenlanden op basis van de enquêteresultaten, kan alleen via een omweg worden bepaald en heeft daardoor uitsluitend een indicatief karakter. De gemiddelde huurquote bedraagt in 2011 ongeveer 25%, hetgeen iets boven het gemiddelde niveau in Nederland in 2009 ligt. Er is weinig verschil met het landelijk gemiddelde uit 2009, en er zijn veel aannamen gedaan om de quote te kunnen berekenen, waardoor niet te veel waarde aan de uitkomst hiervan gehecht moet worden. Een volledige uitleg over de huurquote is in de bijlagen te vinden. De beschikbaarheid van betaalbare woningen is in Giessenlanden beperkter dan in de regio en Nederland. Er is een benedengemiddeld aantal huurwoningen, en een klein aantal goedkope woningen. Voor mensen met een laag inkomen is er relatief weinig aanbod. 4.6 Tevredenheid met de woning en de woonomgeving Tevredenheid is een belangrijke indicator voor verhuisgedrag. Huishoudens die ontevreden zijn, kunnen besluiten te gaan verhuizen. Mits zij de verhuizing kunnen realiseren. Indien een verhuizing niet wenselijk is, kan men proberen de bestaande situatie aan te passen aan de individuele wensen, zodat op die manier de tevredenheid toeneemt. 42

45 4.6.1 Tevredenheid over de woning is groot De inwoners van Giessenlanden zijn doorgaans zeer tevreden over hun woning. Gemiddeld beoordelen zij hun woning met een 8,1. Twee-onder-een-kapwoningen, vrijstaande huizen en grondgebonden seniorenwoningen worden met een ruime acht beoordeeld. Eengezinswoningen in een rij en meergezinswoningen scoren een ruime voldoende. Alleen seniorenwoningen in een appartementencomplex worden met een 6,9 benedengemiddeld gewaardeerd. Jonge mensen waarderen hun woning minder dan mensen van 35 jaar en ouder. Dit is te verklaren doordat veel jonge mensen nog niet in staat zijn om hun woonwensen volledig te realiseren. Er is geen relatie tussen de woonduur en de tevredenheid. Opvallend is dat de appartementen beter gewaardeerd worden dan de grondgebonden woningen, al is met het beperkte aantal appartementen de kans op ontevredenheid een stuk kleiner. Figuur 4.19 Oordeel woning naar leeftijd en naar huidig woningtype Leeftijd tot 25 7, , ,1 oordeel woning eengezinswoning in een rij 7,8 twee-onder-een kap 8,0 vrijstaand huis, villa 8,6 grondgebonden seniorenwoning (toilet, badkamer en slaapkamer op de begane grond) 8,5 seniorenwoning in een appartementencomplex 6,9 appartement met lift 7,8 appartement zonder lift 7,9 Benedenwoning 7,8 bovenwoning, maisonnette 7,7 Anders 8,1 Gemiddeld 8,1 Noot: vanaf 35 jaar beoordeelt men de woning met een 8 of hoger Tevredenheid over de woonomgeving is groot Ook over de woonomgeving is men goed te spreken. Het beeld is hier wel wisselender. De gemiddelde score bedraagt 7,8. Giessenburg, Giessen-Oudekerk, Hoornaar en Noordeloos worden met een 8 beoordeeld. Schelluinen, Hoogblokland en Hoornaar worden met een gemiddelde van 7,5 als ruim voldoende beoordeeld. 43

46 Over het algemeen zijn huurders wat minder tevreden dan eigenaren van een woning. Huurders van Schelluinen (7,1) en Arkel (7,3) zijn het minst tevreden over hun woonomgeving. Opvallend genoeg zijn huurders in Hoogblokland positiever dan de kopers (8 versus 7,4). De woonomgeving wordt alleen door de laagste leeftijdsgroep slechter beoordeeld, namelijk met een 6,6. De laagste leeftijdsgroep huurt of woont nog bij de ouders. Wellicht heeft een beperkte invloed op de keuzevrijheid een correlatie met de tevredenheid over de woonomgeving. Figuur 4.20 Tevredenheid over de woning naar eigendom 44

47 5. Woonwensen In dit hoofdstuk worden de woonwensen in beeld gebracht. Na een algemene schets wordt de gewenste woonsituatie van drie groepen op de woningmarkt beschreven: de starters, de een- en tweepersoonshuishoudens tot 55 jaar en de gezinnen. De woonwensen van senioren (vanaf 55 jaar) worden in het hoofdstuk hierna behandeld. 5.1 Verhuisgeneigdheid De omschreven woonwensen zijn de wensen van huishoudens die hebben aangegeven dat ze binnen nu en vijf jaar willen verhuizen. Daarnaast hebben wij de mensen die hierover twijfelen meegenomen, maar hun antwoorden wegen maar voor de helft mee. De reden om deze mensen "gedeeltelijk" mee te nemen komt voort uit het feit dat tijdens de crisis meer mensen twijfelen. In reguliere economische tijden zou ongeveer de helft aangegeven dat zij zouden willen verhuizen. Van de huishoudens in Giessenlanden heeft 18% een verhuiswens, starters hierbij inbegrepen. Tabel 5.1 Verhuisgeneigden in Giessenlanden, absoluut en als percentage van het huishoudenstype absoluut starter % 32% gezin % 32% 1/2 tot 55 jr % 11% senioren % 25% als % van huihoudenstype als% van verhuisgeneigden Total % 100% De grootste verhuisgeneigdheid is te vinden onder mensen die onzelfstandig wonen. In absolute zin is de verhuisgeneigdheid het grootst onder mensen die een reguliere koopwoning bewonen. Wanneer naar inkomen gekeken wordt, is de verhuisgeneigdheid het grootst onder lage inkomens (tot ) en de hoogste inkomens (vanaf ). (Zie ook figuur 5.1 in paragraaf ) 45

48 Tabel 5.2 Aandeel verhuisgeneigden naar woonsituatie wil verhuizen niet wil beslist of mogelijk verhuizen actuele woonsituatie % abs % abs zelfstandig, in een huurwoning 64% % 603 zelfstandig, in een koopwoning 65% % 1332 zelfstandig, in een koopgarantwoning 86% 56 14% 9 onzelfstandig, bij ouders of op kamers 13% 71 87% 468 onzelfstandig, anders 48% 31 52% 34 Totaal 60% % 2446 Tabel 5.3 Verhuisgeneigdheid naar inkomen inkomen tot vanaf verhuisgeneigdheid 18% 22% 10% 15% 34% De verhuisgeneigdheid is het grootst in Giessenburg. In Giessen-Ouderkerk is men het meest honkvast. Uit de gegevens blijkt dat er geen relatie is met de tevredenheid van de woonomgeving. Tabel 5.4 Verhuisgeneigdheid naar kern Giessenburg 33% Arkel 16% Noordeloos 14% Hoornaar 13% Schelluinen 11% Hoogblokland 9% Giessen-Oudekerk 5% 5.2 Woonwensen alle groepen Gewenst woningtype: liefst een eengezinswoning kopen De eengezinswoning is veruit het populairst. 57% wil naar een dergelijke woning verhuizen. Wanneer de vraag naar grondgebonden seniorenwoningen hierbij meegenomen wordt, wil ruim twee derde van de huishoudens grondgebonden wonen. Net wat meer dan de helft van de verhuisgeneigden (57%) wil een woning kopen. Er is het meeste belangstelling voor het kopen van een eengezinswoning, waarbij geldt hoe groter de woning, hoe groter de koopinteresse. Senioren huren liever hun woning. Van de mensen die naar een appartement willen verhuizen, wil het merendeel naar een gelijkvloers appartement met lift. 46

49 De belangstelling voor een appartement zonder lift is zeer laag. Opvallend is dat bijna een kwart van de verhuisgeneigde huishoudens interesse heeft in een woning die geschikt is om ouder in te worden. Dit aandeel is hoger dan het aandeel verhuisgeneigde senioren. Dit kan betekenen dat ook in de leeftijdsgroep tot 55 jaar al over ouder worden en wonen wordt nagedacht. Tabel 5.5 Gewenste woning naar huur en koop totaal eigendom abs % huur koop eengezinswoning in een rij % 20% 21% twee-onder-een kap % 6% 20% vrijstaand huis, villa % 3% 33% laagbouw seniorenwoning met tuin en toilet, badkamer en slaapkamer op de begane grond % 21% 6% seniorenwoning in een appartementencomplex 73 7% 12% 3% een woongebouw waar direct zorg geleverd kan worden 42 4% 7% 1% appartement met lift % 16% 7% appartement zonder lift 24 2% 4% 1% beneden- of bovenwoning, maisonnette 34 3% 3% 3% Anders 57 5% 7% 4% Doorstroomrichtingen van verhuisgeneigden in Giessenlanden De doorstroomrichtingen geven de gewenste verhuisbewegingen aan. De belangrijkste bewegingen zijn zichtbaar bij de verhuisgeneigden die een gestapelde huurwoning bewonen. Van hen wil 63% naar een eengezinshuurwoning. De eengezinskoopwoning is ook redelijk gewenst. Een beperkt deel wil een seniorenwoning. Hierbij dient opgemerkt te worden dat slechts een zeer klein deel van de woningen in Giessenlanden een meergezinswoning is. Een derde van de huurders van een eengezinswoning wil naar een koopwoning. De rest wil of naar een andere eengezinswoning, of naar een voor senioren geschikte woning (dit kan ook een meergezinswoning met lift zijn). Bijna de helft van de verhuisgeneigde eigenaren van een eengezinswoning wil een andere eengezinswoning. Een derde wil naar een seniorenwoning (meer dan de helft wil deze huren). De eigenaren van een meergezinswoning willen de stap zetten naar een eengezinswoning. De hoge scores bij verhuisgeneigde bewoners van een seniorenwoning zijn te verklaren doordat zij niet snel de stap naar een reguliere woning zullen zetten. Omdat er circa 25 senioren reeds in een seniorenwoning wonen moet er niet al teveel waarde gehecht worden aan dit getal. Desondanks kan het een indicatie zijn dat de kwaliteit of de locatie van de seniorenwoning niet goed genoeg is. 47

50 Tabel 5.6 Doorstroomrichtingen van verhuisgeneigden in Giessenlanden Gewenst Huur Koop Huidig egw mgw senioren egw mgw senioren Huur egw 24% 9% 35% 33% 0% 0% 100% mgw 63% 0% 16% 21% 0% 0% 100% senioren 0% 25% 75% 0% 0% 0% 100% Koop egw 2% 8% 19% 47% 9% 15% 100% mgw 0% 11% 21% 61% 4% 4% 100% Gewenste woonomgeving: dorps De voorkeur voor de woonomgeving is over het algemeen als centrum-dorps te omschrijven. De meeste verhuisgeneigden wonen het liefst binnen de bebouwde kom in een buurt aan de buitenrand. Men heeft liever dat de auto geparkeerd wordt op eigen erf, zodat een autoluwe buurt ontstaat. Groen dient vooral uit de (grote) tuin te komen, men heeft dat liever dan openbaar groen. Maar wellicht zorgt het landelijke karakter al voor een voldoende groene omgeving. Gemengd wonen met jong en oud door elkaar is populairder dan wonen met leeftijdsgenoten. Tabel 5.7 Wensen ten aanzien van de woonomgeving gemengd wonen met jong en oud 3,2 1,8 wonen met leeftijdsgenoten (grotere) eigen tuin 3,1 1,9 (meer) openbaar groen parkeren op eigen erf 3,4 1,6 parkeren aan straat autoluwe wijk 2,9 2,1 auto's in straat winkels op afstand geen bezwaar 2,4 2,6 winkels om hoek moderne architectuur 2,7 2,3 traditionelearchitectuur straten met auto's 2,4 2,6 woonerf, pleintjes wijk aan buitenrand 2,9 2,1 centrum kern buiten bebouwde kom 2,2 2,8 binnen bebouwde kom Inkomen, verhuisgeneigdheid, eigendom: lage inkomensgroepen verhuisgeneigd De verhuisgeneigdheid is het grootst bij de inkomens tot Ook het aantal verhuisgeneigden met een hoog inkomen is groot, wat is te verklaren door het grote aantal huishoudens met een hoog inkomen in Giessenlanden Inkomen en huur: ook middeninkomens willen huren Wanneer gekeken wordt naar inkomensgroepen wordt zeer duidelijk zichtbaar dat hoe hoger het inkomen is, hoe lager de belangstelling voor huren is. Opvallend is dat een relatief groot aandeel van mensen met een middeninkomen wil huren. Het aandeel koopvragers wordt pas veel groter dan de huurvragers bij een inkomen vanaf

51 Figuur 5.1 Gewenste eigendomsvorm naar inkomen De huurvraag komt vooral van starters en senioren. Daarnaast is er een behoorlijk aantal gezinnen dat wil huren. Wanneer wij kijken naar de inkomens van huurvragers, is het aannemelijk dat een deel van de starters een inkomen tussen ,- en ,- heeft. Dit klopt ook als gekeken wordt naar de leeftijd van de huurvragers. De meeste vraag komt van 25- tot 34-jarigen. Zij verdienen vaak meer dan jonge starters. Figuur 5.2 Huurvraag naar huishoudenstype Gewenste huurprijs: hogere inkomens willen géén dure huurwoning De meeste huurvragers willen een goedkope huurwoning. Zij willen of kunnen tussen 362 en 554 betalen. De vraag naar goedkope huur komt vooral van huishoudens met een laag inkomen. Dit zijn vooral (jonge) starters en een- en tweepersoonshuishoudens tot 55 jaar. De vraag naar dure huur (boven de 653,-) komt van gezinnen en een- en tweepersoonshuishoudens tot 55 jaar. 49

52 Opvallend genoeg komt de vraag naar goedkope huurwoningen ook van mensen met een inkomen tussen de ,- en de ,-. Zelfs bij de hoogste inkomenscategorie willen de meeste mensen niet meer dan een sociale huurprijs betalen ( 653). Gegeven het feit dat KleurrijkWonen geen sociale huurwoningen aan mensen met een inkomen hoger dan verhuurt, zal de hogere inkomensgroep een dure huurwoning of een koopwoning moeten zoeken, of niet verhuizen. Figuur 5.3 Gewenste huurprijs naar inkomen Figuur 5.4 Gewenste huurprijs naar woningtype 50

53 Wanneer we kijken naar het woningtype wordt zichtbaar dat de gewenste prijs van een meergezinswoning lager ligt dan een eengezinswoning. Voor de eengezinswoning wil ruim de helft tussen 362 en 554 uitgeven. De seniorenwoning mag wat meer kosten. Hier is een groot deel bereid tussen 555 en 652 te betalen. Er zijn maar weinig mensen die meer dan de sociale huurprijs willen betalen. Alleen bij de eengezinswoningen komt dit voor. Hoewel er een markt lijkt te zijn voor huurwoningen tussen 653 en 800 moet hiermee opgepast worden. Het gaat om in totaal een kleine 80 verhuisgeneigden, die hebben aangegeven in de komende vijf jaar naar een huurwoning van deze prijs te willen verhuizen. Hierbij zitten ook de mensen die geen sterke voorkeur hebben voor huur en koop, dus de uiteindelijke vraag zal lager zijn. In het hoofdstuk vraag en aanbod wordt dieper op de omvang van de vraag ingegaan Gewenste koopprijs: hogere inkomens willen wel een duurdere koopwoning Het verschijnsel dat mensen met een hoog inkomen dit niet omzetten in hoge woonlasten vindt op de koopmarkt niet plaats. Waarschijnlijk komt dit door het feit dat de vraag naar huurwoningen deels komt van ouderen die de overstap maken van koop naar huur. Zij willen van een deel van de opbrengst van hun koopwoning leven of dit bewaren voor het nageslacht. Kopers zijn relatief vaak jonger en willen een stap voorwaarts maken. Zij zien hun woonlasten niet als kosten maar als investering. Een aanzienlijk deel van de mensen met een inkomen tot wil een woning van tot Dit lijkt irreëel gegeven hun huidige inkomen, maar in dit onderzoek zijn de verhuiswensen gevraagd indien men binnen een periode van vijf jaar wil verhuizen. Het is aannemelijk dat inkomens van de jongeren in deze periode nog flink zullen toenemen en dat hierdoor het kopen van een woning voor een grotere groep mogelijk wordt. Figuur 5.5 Gewenste koopprijs naar inkomen De gewenste prijzen van koopwoningen variëren. De bereidheid om veel te betalen aan een koopwoning is met name groot bij eengezinswoningen. Ook de seniorenwoningen mogen best wat kosten. Bijna driekwart mag in het middensegment vallen. 51

54 Figuur 5.6 Woningtype naar gewenste koopprijs De meeste belangstelling gaat uit naar middeldure eengezinswoningen (233 verhuisgeneigden willen tussen en betalen). Er is een markt voor dure koopwoningen, in totaal willen circa 130 huishoudens tussen en uitgeven. Bijna 40 huishoudens willen zelfs meer dan een half miljoen uitgeven aan hun woning. Voor een meergezinswoning wil men minder betalen, maar desondanks hebben circa 50 huishoudens hier meer dan voor over. De meest genoemde prijs voor een seniorenwoning is middelduur. In beide gevallen moet rekenschap genomen worden van de beperkte verhuisgeneigdheid naar appartementen en seniorenwoningen. Hierbij zitten ook de mensen die geen sterke voorkeur hebben voor huur en koop, dus de uiteindelijke vraag zal lager zijn Koopregelingen: behoorlijke interesse, met name van starters Er is behoorlijke interesse in koopregelingen. 57% van de verhuisgeneigden geeft aan interesse te hebben. Met name starters hebben interesse in de regelingen, waarbij een lichte voorkeur voor Koopcomfort zichtbaar is. Gezinnen en senioren hebben een lichte voorkeur voor Koopgarant. 52

55 Tabel 5.8 Voorkeur per huishoudenstype voor koopregelingen totaal beide starter 72% 6% 20% 45% gezin 43% 12% 4% 27% 1-2 <55 61% 5% 14% 42% senioren 53% 12% 9% 32% Wanneer we kijken naar de totale interesse in koopregelingen, zien we dat dit vooral starters zijn. Gezinnen vormen de tweede grote groep geïnteresseerden. Tabel 5.9 Interesse in koopregelingen per huishoudenstype starter gezin 1/2 tot 55 jr 1/2 senioren ja 25% 15% 8% 9% nee 10% 20% 5% 8% De grootste vraag komt van huishoudens met een inkomen ( ), wat logisch is gezien de beperkte hypotheekmogelijkheden van deze groep. Mensen met een laag inkomen zijn óf niet aan een koopwoning toe óf zien ook met de koopregeling geen kans om een woning te kopen. Opmerkelijk genoeg is de vraag ook bij de hoge inkomens groot. Tabel 5.10 Interesse in koopregeling naar inkomenscategorie tot Koopgarant Koopcomfort vanaf ja 7% 15% 8% 12% 18% nee 5% 6% 3% 4% 22% Scheefwonen: 23% woont te goedkoop Om te kijken of huurwoningen bewoond worden door mensen met een lager inkomen zoals bedoeld in de Woningwet, hebben wij gekeken naar de inkomens, de huurprijs en de verhuisgeneigdheid. In totaal wonen er bijna 300 mensen met een inkomen boven in een sociale huurwoning. Een aanzienlijk deel van deze groep, met name het deel met een inkomen tot , is niet bereid te verhuizen. Bij de hoogste inkomens is de verhuisgeneigdheid groter wanneer het huurwoningen tot 555,- betreft. De bereidheid om te verhuizen is groter bij de bewoners van een goedkope huurwoning met een inkomens van , ,-. Vermoedelijk zijn dit vooral jonge mensen die (woon)carrière willen maken. 53

56 Volgens onderstaande gegevens huisvest KleurrijkWonen momenteel 63% van de woningen aan de doelgroep volgens de normen van het Rijk (inkomen tot ,-). 77% wordt verhuurd binnen de normen van KleurrijkWonen (inkomen tot ,-). Tabel 5.11 Inkomen en huur van de huidige woning Huur van de huidige huurwoning tot wil niet verhuizen wil niet verhui wil niet verhui- wil niet verhui- vanaf wil niet verhui zen zen zen zen tot en met % 87 90% % % 36 67% tussen 362 en % % % % 66 61% tussen 555 en % % % 7 100% % tussen 653 en % 0 0% % 0 0% 4 0% 800 of meer 0 0% 4 100% 0 0% 0 0% 0 0% Totaal % % % % % 5.3 Vertrokkenen Een beperkt aantal mensen (54) die Giessenlanden hebben verlaten hebben hun vertrekmotieven aangegeven. Hun motieven geven enig inzicht maar de respons is te laag om betrouwbare uitspraken te doen. De helft van de vertrokkenen woonde voorheen in Giessenburg en Arkel. Twee derde woonde binnen de bebouwde kom. Circa 60% vertrok bij hun ouders. De meest genoemde reden is relationeel van aard. Redelijk wat mensen geven aan naar Gorinchem te zijn vertrokken. Het vinden van een geschikte woning is zelden als motief genoemd. Van de vertrokkenden geeft 59% aan (voorlopig) niet terug te keren. Dit hangt samen met werk of studie. Twintig procent komt binnen vijf jaar terug. Zij willen een eengezinswoning kopen of huren. Motieven om terug te keren hangen vooral samen met familie en rust, ruimte en de aantrekkelijkheid van de woonomgeving. 5.4 Woonwensen starters Starters zijn degenen die voor het eerst als een zelfstandige de woningmarkt willen betreden en daarbij zelfstandig een huur- of een koopwoning betrekken. In Giessenlanden willen van de circa 600 starters er 350 de komende vijf jaar gaan verhuizen. De starters zijn voornamelijk jonger dan 25 jaar Verhuismotieven starters: samenwonen voornaamste reden Veruit het belangrijkste verhuismotief is de wens om te gaan samenwonen of trouwen. Hieronder de vijf belangrijke verhuismotieven van starters. 54

57 Tabel 5.12 Vijf belangrijkste verhuismotieven trouwen/samenwonen 31% verandering werk/studie 16% andere persoonlijke reden 14% ik wil kopen 11% verandering inkomen 10% Gewenste woning starters: eengezinswoning De meeste starters hebben belangstelling voor een eengezinswoning in een rij. Zij kopen deze het liefst. Een vrijstaand huis en appartement met lift heeft ook de belangstelling. Een appartement wordt iets liever gehuurd. Appartementen zonder lift zijn weinig populair, zeker als het om koop gaat. Tabel 5.13 Gewenste woningen huur koop eengezinswoning in een rij 12% 29% twee-onder-een kap 2% 6% vrijstaand huis, villa 1% 12% laagbouw seniorenwoning met tuin en toilet, baden slaapkamer op de begane grond 0% 0% seniorenwoning in een appartementencomplex 0% 0% een woongebouw waar direct zorg geleverd kan worden 1% 0% appartement met lift 8% 7% appartement zonder lift 4% 1% beneden- of bovenwoning, maisonnette 3% 5% Anders 7% 3% 38% 62% De kenmerken waaraan een woning moet voldoen is vooral de aanwezigheid van parkeergelegenheid, een tuin en een berging. De woning moet liefst grondgebonden zijn. De aparte keuken is populairder dan een open keuken. Een kleine woonkamer wordt niet gewaardeerd. Een grondgebonden woning moet liever niet gelijkvloers zijn. 55

58 Tabel 5.14 Belangrijke kenmerken van de woning (1=absolute voorwaarde, 5=woning niet door kiezen) parkeergelegenheid voor auto 1,8 Tuin 2 grondgebonden woning 2,3 aparte berging 2,4 stalling voor (snor)fiets/brommer/scootmobiel 2,4 woonkamer groter dan 30 m² 2,5 terras of balkon 2,5 open keuken 2,7 aparte keuken 3 Lift 3,1 woning/appartement gelijkvloers 3,3 woonkamer kleiner dan 30 m² 3, Gewenste prijzen starters: voorkeur voor lage prijzen Starters hebben over het algemeen een laag inkomen. Gezien hun jonge leeftijd is dit begrijpelijk. Dit betekent wel dat zij zich zullen moeten richten op het goedkopere deel van de woningmarkt. Het kopen van een woning zal met een laag inkomen alleen mogelijk zijn indien men over eigen geld beschikt. In dit onderzoek zijn de verhuiswensen gevraagd indien men binnen een periode van vijf jaar wil verhuizen. Het is aannemelijk dat inkomens van de jongeren in deze periode zullen toenemen en dat hierdoor het kopen van een woning voor een grotere groep mogelijk wordt. Dit verklaart ook dat 63% van starters een woning wil kopen. Wanneer we kijken naar de prijs die starters voor een huurwoning over hebben, valt op dat zij vooral middeldure en goedkope appartementen en eengezinswoningen willen. De eengezinswoning mag een hogere huur hebben dan het appartement. Figuur 5.7 Gewenste huurprijs 56

59 Tabel 5.15 Gewenste koopprijs starters De voorkeur voor een goedkope woning bij jonge starters wordt zichtbaar wanneer we de woningvoorkeuren langs de leeftijd van alle verhuisgeneigden leggen. Hoe hoger de leeftijd, hoe groter de belangstelling voor duurdere woningen als een twee-onder-een-kap of vrijstaande woning en hoe kleiner voor een appartement. Tabel 5.16 Woningvoorkeur van jonge mensen tot eengezinswoning in een rij 45% 19% twee-onder-een kap 10% 29% vrijstaand huis, villa 11% 37% laagbouw seniorenwoning met tuin en toilet, badkamer en slaapkamer op de begane grond 0% 0% seniorenwoning in een appartementencomplex een woongebouw waar direct zorg geleverd kan worden 0% 0% 2% 0% appartement met lift 12% 6% appartement zonder lift 3% 4% beneden- of bovenwoning, maisonnette 8% 0% anders 9% 5% 57

60 5.4.4 Gewenste woonomgeving starters: wijkt niet af van gemiddelde De wensen ten aanzien van de woonomgeving zijn niet erg specifiek. Vooral de eigen tuin en parkeren op eigen erf wordt van belang geacht. Ook is er een lichte voorkeur voor wonen in een buurt aan de buitenrand in plaats van het centrum van een kern. Het patroon wijkt niet erg af van de voorkeuren van alle verhuisgeneigden. Tabel 5.17 Wensen ten aanzien van de woonomgeving gemengd wonen met jong en oud 3,1 1,9 wonen met leeftijdsgenoten (grotere) eigen tuin 3,3 1,7 (meer) openbaar groen parkeren op eigen erf 3,3 1,8 parkeren aan straat autoluwe wijk 2,7 2,3 auto's in straat winkels op afstand geen bezwaar 2,7 2,3 winkels om hoek moderne architectuur 2,8 2,2 traditionelearchitectuur straten met auto's 2,6 2,4 woonerf, pleintjes wijk aan buitenrand 2,9 2,1 centrum kern buiten bebouwde kom 2,4 2,6 binnen bebouwde kom Afstand tot voorzieningen: mag van starters best groot zijn De meeste voorzieningen hoeven niet dichtbij de woning te liggen. De groene velden geven aan waar de meeste nadruk op ligt (bovengemiddelde score). Opvallend is dat winkels voor dagelijkse boodschappen, OV en een pinautomaat binnen een kilometer van de woning te vinden moeten zijn. Ook vinden starters de nabijheid van een ontmoetingsruimte en kerk relatief belangrijk. Van de overige voorzieningen wordt geaccepteerd dat ze wat verder weg liggen. Tabel 5.18 Afstand tot voorzieningen winkels voor overige dagelijkse (nietdagelijkse) boodschappen winkels ontmoetingsmogelijkheden voortgezet onderwijs culturele voorzieningen verenigingsleven geloofsgebouwen basisonderwijs pinautomaat zorgvoorzieningen halte OV meter 4% 0% 3% 0% 2% 3% 5% 0% 6% 3% 22% 0,5 tot 1 km 36% 5% 15% 1% 9% 8% 22% 0% 32% 14% 32% 1 tot 2 km 33% 23% 29% 13% 33% 20% 38% 3% 35% 48% 26% 2 tot 5 km 22% 35% 33% 28% 38% 20% 21% 23% 18% 24% 13% meer dan 5 km 5% 38% 20% 58% 17% 49% 13% 73% 9% 10% 7% Huidige versus de gewenste woonplaats van starters: behoorlijk honkvast De starters zijn behoorlijk honkvast. Uit Hoogblokland vertrekken de meeste starters. In Giessenburg wonen de meeste starters, en zij willen daar blijven. Arkel en Hoornaar hebben ook aantrekkingskracht. 58

61 Tabel 5.19 huidige woonplaats Huidige versus de gewenste woonplaats Arkel Giessen burg Giessen- Oudeker k Hoogblokland Hoornaar Noordeloos Schelluinen Arkel Giessenburg Giessen-Oudekerk Hoogblokland Hoornaar Noordeloos Schelluinen totaal gewenste woonplaats totaal 5.5 Een- en tweepersoonshuishoudens tot 55 jaar Van de 867 een- en tweepersoonshuishoudens tot 55 jaar willen er ruim 120 verhuizen Verhuismotieven een- en tweepersoonshuishoudens: woningkwaliteit van belang De verhuismotieven van de een- en tweepersoonshuishoudens lopen uiteen. De grootste groep wil verhuizen omdat de woning te klein is, of omdat een luxere woning gewenst is. Een deel van deze huishoudens is al bezig met de oude dag. Zij vinden hun woning te groot geworden en/of willen een woning die geschikt is om oud in te worden. Tabel 5.20 Verhuismotieven een- en tweepersoonshuishoudens woning is te klein 12% wil naar een ruimere, luxere woning 8% Wooncomfort 7% ik wil kopen 7% geschikt voor ouder worden 6% woning is te groot 6% Gewenste woning een- en tweepersoonshuishoudens: eengezinskoopwoning Twee derde van de een- en tweepersoonshuishoudens wil een eengezinswoning. De wens om in kwaliteit vooruit te gaan wordt zichtbaar in het gewenste woningtype. Bijna de helft van deze huishoudens wil namelijk een twee-onder-een-kapwoning of een vrijstaand huis. Deze woning wil men kopen. Maar ook het rekening houden met ouder worden is zichtbaar. 20% wil naar een woning verhuizen waar men oud kan worden, waarvan driekwart ook echt voor senioren bedoeld is. De voorkeur voor een laagbouw seniorenwoning is het grootst. Deze woningen huurt men over het algemeen het liefste. 59

62 Tabel 5.21 Gewenste woning naar eigendom een- en tweepersoons huishoudens huur koop eengezinswoning in een rij 0% 19% twee-onder-een kap 3% 20% vrijstaand huis, villa 2% 23% laagbouw seniorenwoning met tuin en toilet, baden slaapkamer op de begane grond 10% 4% seniorenwoning in een appartementencomplex 4% 0% een woongebouw waar direct zorg geleverd kan worden 0% 2% appartement met lift 6% 0% appartement zonder lift 4% 0% beneden- of bovenwoning, maisonnette 0% 0% anders 0% 4% 29% 71% De kenmerken waaraan een woning moet voldoen is vooral de aanwezigheid van een parkeerplaats en tuin. De aanwezigheid van een aparte berging en de omvang van de woonkamer wordt ook van belang geacht. Tabel 5.22 Belangrijke kenmerken van de woning (1=absolute voorwaarde, 5=woning niet door kiezen) parkeergelegenheid voor auto 1,7 Tuin 1,8 aparte berging 2,1 grondgebonden woning 2,3 woonkamer groter dan 30 m² 2,3 stalling voor (snor)fiets/brommer/scootmobiel 2,4 terras of balkon 2,6 open keuken 2,8 woning/appartement gelijkvloers 2,8 aparte keuken 2,9 Lift 3,0 woonkamer kleiner dan 30 m² 3,6 60

63 5.5.3 Gewenste prijzen een- en tweepersoonshuishoudens: relatief grote vraag naar dure huur Er is veel variatie in de huurprijzen die een- en tweepersoonshuishoudens willen betalen voor een huurwoning. Een deel zoekt luxe en is bereid daarvoor te betalen. De meeste belangstelling is er echter voor een woning met een sociale huurprijs. Er is bij kleine huishoudens geen animo om veel huur voor een seniorenwoning te betalen. Maar voor een luxe huurappartement is wel degelijk belangstelling. Mogen luxe appartementen die geschikt zijn om oud in te worden misschien geen seniorenappartement heten? Tabel 5.23 Gewenste huurprijs een- en tweepersoonshuishoudens De meeste kleine huishoudens willen tussen de ,- en de ,- voor een koopwoning betalen. Net als bij de huurprijzen hebben een- en tweepersoonshuishoudens nauwelijks belangstelling voor dure seniorenkoopwoningen. Meer dan ,- mag deze niet kosten. De vraag naar duurdere appartementen is ook in de koopsector zichtbaar, maar ook deze mogen niet meer kosten dan ,-. 61

64 5.5.4 Gewenste koopprijs een- en tweepersoonshuishoudens Gewenste woonomgeving een- en tweepersoonshuishoudens: gemengd wonen belangrijk Kleine huishoudens hebben wat specifiekere wensen ten aanzien van de woonomgeving. Hun wensen zijn niet anders, wel specifieker. Gemengd wonen met jong en oud komt sterk als wens naar voren, en wat meer mensen geven aan binnen de bebouwde kom te willen wonen. Tabel 5.24 Wensen ten aanzien van de woonomgeving gemengd wonen met jong en oud 3,8 1,2 wonen met leeftijdsgenoten (grotere) eigen tuin 3,6 1,4 (meer) openbaar groen parkeren op eigen erf 3,4 1,6 parkeren aan straat autoluwe wijk 2,8 2,2 auto's in straat winkels op afstand geen bezwaar 2,6 2,4 winkels om hoek moderne architectuur 2,4 2,6 traditionelearchitectuur straten met auto's 2,6 2,4 woonerf, pleintjes wijk aan buitenrand 2,9 2,1 centrum kern buiten bebouwde kom 2,1 2,9 binnen bebouwde kom Afstand tot voorzieningen: mag ook van een- en tweepersoonshuishoudens best groot zijn Net als bij de starters hoeven de meeste voorzieningen hoeven niet dichtbij de woning te liggen. Vooral de OV-halte, winkel voor dagelijkse boodschappen en pinautomaat om de boodschappen te betalen dienen nabij te zijn. In vergelijking met jongeren wordt al meer gekeken naar de nabijheid van zorgvoorzieningen. Een deel van de kleine huishoudens is bezig met kinderen, gezien de wens van nabijheid van basisonderwijs. De kerk heeft men liever niet om de hoek. 62

65 Tabel 5.25 Huidige versus de gewenste woonplaats winkels voor overige dagelijkse (nietdagelijkse) boodschappen winkels ontmoetingsmogelijkheden voortgezet onderwijs halte OV meter 18% 2% 2% 0% 6% 0% 6% 0% 21% 14% 26% 0,5 tot 1 km 48% 4% 44% 10% 41% 4% 32% 0% 46% 32% 50% 1 tot 2 km 10% 26% 30% 19% 28% 22% 24% 14% 15% 30% 9% 2 tot 5 km 12% 31% 10% 30% 9% 31% 6% 45% 0% 6% 0% meer dan 5 km 12% 37% 15% 41% 16% 43% 32% 42% 18% 18% 14% Huidige versus de gewenste woonplaats van een- en tweepersoonshuishoudens Schelluinen en Hoogblokland worden gedeeltelijk verlaten door de kleine huishoudens die willen verhuizen. Giessenburg en in mindere mate Hoornaar en Noordeloos zijn de gewenste plekken. In Arkel verhuizen ze graag, maar wel binnen de kern. Tabel 5.26 huidige woonplaats Huidige versus de gewenste woonplaats Arkel Giessen burg culturele voorzieningen verenigingsleven geloofsgebouwen basisonderwijs pinautomaat zorgvoorzieningen Giessen- Oudeker k Hoornaa r Hoogblokland Noordeloos Schelluinen Arkel Giessenburg Hoogblokland Hoornaar Noordeloos Schelluinen totaal gewenste woonplaats totaal 5.6 Gezinnen Van de gezinnen wil 14% verhuizen. Dit zijn bijna 350 huishoudens Verhuismotieven gezinnen: meer ruimte gewenst De gezinnen die willen verhuizen doen dat primair omdat ze een ruimere woning willen. Hetzij omdat de woning te klein is, hetzij omdat ze meer luxe willen. Dit uit zich ook in de behoefte aan een (grotere) tuin. Opvallend is dat een gedeelte van de gezinnen al vooruit kijkt naar het moment dat de kinderen uit huis gaan. Dit ligt in de lijn met een deel van kleine huishoudens dat al bezig is met het ouder worden. 63

66 Tabel 5.27 Verhuismotieven gezinnen wil naar een ruimere, luxere woning 13% woning is te klein 10% wil een (grotere) tuin 8% verandering werk/studie 6% andere persoonlijke reden 5% kinderen uit huis 5% Gewenste woning: vrijstaande eengezinswoning De behoefte aan een grotere woning is ook zichtbaar in de gewenste woning: een half of liefst een geheel vrijstaande koopwoning. Een gedeelte wil een rijwoning huren. Dit zijn doorgaans de jonge gezinnen (zie paragraaf over de starters) en gezinnen die niet kunnen kopen gezien hun inkomen. Tabel 5.28 Gewenste woning naar eigendom gezinnen huur koop eengezinswoning in een rij 15% 2% twee-onder-een kap 5% 21% vrijstaand huis, villa 3% 39% laagbouw seniorenwoning met tuin en toilet, baden slaapkamer op de begane grond 4% 3% seniorenwoning in een appartementencomplex 0% 1% een woongebouw waar direct zorg geleverd kan worden 2% 0% appartement met lift 2% 2% appartement zonder lift 0% 1% beneden- of bovenwoning, maisonnette 0% 0% anders 1% 1% 31% 69% De tuin is het belangrijkste kenmerk van de gewenste woning. Ook parkeert men niet graag op straat. Omdat ruimte gewenst is zijn zaken als een ruime woonkamer en een berging of stalling belangrijk. 64

67 Tabel 5.29 Belangrijke kenmerken van de woning (1=absolute voorwaarde, 5=woning niet door kiezen) tuin 1,5 parkeergelegenheid voor auto 1,7 woonkamer groter dan 30 m² 1,9 aparte berging 2,0 grondgebonden woning 2,2 stalling voor (snor)fiets/brommer/scootmobiel 2,4 open keuken 2,7 aparte keuken 2,9 terras of balkon 3,0 woning/appartement gelijkvloers 3,1 lift 3,2 woonkamer kleiner dan 30 m² 4, Gewenste prijzen gezinnen: groot verschil huur en koop De huurvragers hebben vooral behoefte aan een betaalbare woning. Een klein deel wil meer dan 653 betalen en ook het aandeel dat tussen 555 en 653 kwijt wil of kan zijn, is beperkt. De vraag is of voor de lage prijswens de kwaliteit ruimte geleverd kan worden die zij wensen. De vraag naar seniorenwoning valt geheel binnen sociale huurprijzen. Tabel 5.30 Gewenste huurprijs een- en tweepersoonshuishoudens 65

68 Het beeld is bij de koopvragers een stuk anders. Hier loopt de ruimtewens parallel aan de gewenste koopprijs. Meer dan de helft heeft of meer over voor een woning. De vraag van gezinnen naar goedkope koopwoningen is met circa 10% beperkt te noemen. Er is een bescheiden markt voor relatief dure seniorenkoopwoningen Gewenste koopprijs een- en tweepersoonshuishoudens Gewenste woonomgeving gezinnen: kindvriendelijk De eisen die gezinnen aan de woonomgeving stellen zijn vrij gemiddeld. Het enige wat opvalt is de voorkeur voor een autoluwe buurt. Een eigen tuin en parkeren op eigen erf in plaats van aan de straat wordt door de gezinnen als waardevol beschouwd. Een buurt aan de buitenrand geniet de voorkeur van de meeste gezinnen. Tabel 5.31 Wensen ten aanzien van de woonomgeving gemengd wonen met jong en oud 3,2 1,8 wonen met leeftijdsgenoten (grotere) eigen tuin 3,3 1,7 (meer) openbaar groen parkeren op eigen erf 3,4 1,6 parkeren aan straat autoluwe wijk 3,0 2,0 auto's in straat winkels op afstand geen bezwaar 2,6 2,4 winkels om hoek moderne architectuur 2,7 2,3 traditionelearchitectuur straten met auto's 2,3 2,7 woonerf, pleintjes wijk aan buitenrand 3,0 2,0 centrum kern buiten bebouwde kom 2,4 2,6 binnen bebouwde kom 66

69 5.6.6 Afstand tot voorzieningen De nabijheid van dagelijkse voorzieningen is voor gezinnen belangrijk. De nabijheid van basisonderwijs, het verenigingsleven al dan niet van de kinderen en een pinautomaat is van veel groter belang dan voor de overige huishoudenstypes. Dit is te verklaren door de tijdsdruk die veel gezinnen voelen. De nabijheid van zorgvoorzieningen valt in dit kader ook op. Is dit voor kinderen belangrijk, of voor het ouder worden? Een school die verder dan vijf kilometer van de kern ligt wordt geaccepteerd. Tabel 5.32 Afstand tot voorzieningen winkels voor overige dagelijkse (nietdagelijkse) boodschappen winkels ontmoetingsmogelijkheden voortgezet onderwijs halte OV meter 10% 0% 7% 0% 8% 3% 13% 0% 10% 10% 25% 0,5 tot 1 km 34% 13% 26% 19% 31% 22% 38% 5% 47% 35% 35% 1 tot 2 km 38% 23% 27% 15% 38% 27% 30% 16% 31% 38% 27% 2 tot 5 km 16% 35% 24% 24% 16% 11% 6% 19% 9% 16% 9% meer dan 5 km 2% 30% 15% 42% 7% 37% 13% 61% 2% 1% 5% Huidige versus de gewenste woonplaats van gezinnen Er is een gewenste beweging gaande van de kleinste kernen naar wat grotere kernen of kernen die dichter bij Gorinchem liggen. Schelluinen, Noordeloos en Giessenburg verliezen wat gezinnen. Dit zou kunnen liggen aan de afwezigheid van voorzieningen in de kleinste kernen. Tabel 5.33 Huidige versus de gewenste woonplaats huidige woonplaats Arkel gewenste woonplaats Giessenburg culturele voorzieningen verenigingsleven geloofsgebouwen basisonderwijs pinautomaat zorgvoorzieningen Giessen- Oudekerk Hoogblokland Hoornaar Arkel Giessenburg Giessen-Oudekerk Hoogblokland Hoornaar Noordeloos Schelluinen Totaal Noordeloos Schelluinen 67

70 6. Woonwensen van senioren In dit hoofdstuk worden de gewenste woonsituatie van senioren (vanaf 55 jaar) uitgewerkt. Het is natuurlijk de vraag of iemand in de leeftijdsgroep jaar al een senior is, maar omdat een deel van de mensen met deze leeftijd bezig is met wonen en oud worden, is het relevant hun wensen verder uit te lichten. Dit hoofdstuk bestaat uit het profiel voor senioren zoals dat ook is uitgewerkt voor de andere huishoudenstypes. Daarnaast gaan wij in op de geschiktheid van de woningen voor mensen met een fysieke beperking en de behoefte aan woonzorgcomplexen. 6.1 Senioren Profiel De verhuisgeneigdheid is laag onder senioren, slechts twaalf procent van de respondenten geeft aan te willen verhuizen. Dit gaat om circa 280 huishoudens. De huidige eigendomsvorm speelt hierbij geen rol, de verhuisgeneigdheid onder huurders en kopers is even groot. De helft van de verhuisgeneigde senioren is tussen de 55 en 65 jaar oud. De verhuisgeneigdheid neemt af met de leeftijd. Verhuismotieven: de geschiktheid van de woning voor ouder worden Een van de belangrijkste verhuismotieven voor senioren is de geschiktheid van de woning om daar ook op hoge leeftijd te kunnen blijven wonen. Onderliggende motieven die hiermee samenhangen zijn het onderhoud aan de woning of de tuin. Opvallend is dat het voorzieningenniveau geen rol van betekenis speelt als argument om te verhuizen. Hieronder de zes belangrijkste verhuismotieven van senioren. Belangrijkste verhuismotieven senioren Woning vraagt veel onderhoud 10% Woning is te groot 10% Geschiktheid voor ouder worden 21% Wil geen grote bewerkelijke tuin meer 13% Te weinig voorzieningen 5% Gezondheid / zorgbehoefte 12% Gewenste woning: (laagbouw) seniorenwoning in de huursector. De meeste senioren hebben belangstelling voor een laagbouw seniorenwoning op de begane grond of in een appartementencomplex. Ook het appartement met lift is gewild. Ruim 70% van de senioren geeft de voorkeur aan een huurwoning boven een koopwoning. 68

71 Tabel 6.1 Door senioren gewenste woningen huur eengezinswoning in een rij 1% 1% 0% twee-onder-een kap 6% 1% 4% vrijstaand huis, villa 3% 1% 3% laagbouw seniorenwoning met tuin en toilet, badkamer en slaapkamer op de begane grond koop 33% 26% 7% seniorenwoning in een appartementencomplex 23% 18% 5% een woongebouw waar direct zorg geleverd kan worden 11% 9% 2% appartement met lift 17% 12% 5% appartement zonder lift 0% 0% 0% beneden- of bovenwoning, maisonnette 3% 1% 1% anders 4% 1% 3% totaal 70% 30% Opvallend is dat 70% van de senioren van 55 tot 64 jaar de voorkeur uitspreekt voor nultredenwoning 4. Een groot deel van de verhuisgeneigde senioren is al bezig met de oude dag. Van de 75-plussers spreekt 96% van de ondervraagde de voorkeur uit voor dit type woningen. Woningkenmerken: gelijkvloers en goede parkeergelegenheid auto belangrijk Een van de belangrijkste kenmerken waar een woning aan moet voldoen is allereerst dat deze gelijkvloers is, er een goede parkeergelegenheid is voor de auto en er een aparte berging is. Vervolgens is een grote woonkamer en een stalling voor fiets dan wel scootmobiel belangrijk. Deze kenmerken worden belangrijker gevonden dan een aparte keuken of een tuin. Dit betekent niet dat buitenruimte niet belangrijk is. Een terras of balkon kan deze functie ook vervullen. Een te kleine woonkamer is een argument om de woning niet te kiezen. 4 Een seniorenwoning, appartement met lift, een woongebouw waar direct zorg kan worden geleverd. 69

72 Tabel 6.2 Belangrijke kenmerken van de woning (1=absolute voorwaarde, Tabel 6.3 5=woning niet kiezen) parkeergelegenheid voor auto 1,7 woning/appartement gelijkvloers 1,8 aparte berging 1,9 woonkamer groter dan 30 m² 2,0 stalling voor (snor)fiets/brommer/scootmobiel 2,0 lift 2,1 terras of balkon 2,1 grondgebonden woning 2,5 open keuken 2,7 tuin 2,8 aparte keuken 2,9 woonkamer kleiner dan 30 m² 3,8 Huurprijs: huurwoning tot de huurtoeslaggrens De overgrote meerderheid (87%) geeft aan een woning te prefereren met een huurprijs tussen 362 en 652 (exclusief stook- en servicekosten). Een deel van de senioren is bereid een hoge huurprijs te betalen, maar de voorkeur gaat in dat geval wel uit naar een eengezinswoning. Tabel 6.4 Gewenste huurprijs Koopprijs: het middensegment is populair In vergelijking met huurprijzen zijn senioren minder eensgezind over de koopprijscategorie. Het resultaat is een vrij evenwichtige verdeling van de senioren binnen de verschillende prijscategorieën. De meeste senioren geven de voorkeur aan de prijscategorie tot

73 Tabel 6.5 Gewenste koopprijs Gewenste woonomgeving senioren: binnen bebouwde kom De eisen die senioren aan de woonomgeving zijn redelijk specifiek. Met name de winkel om de hoek, het wonen binnen de bebouwde kom en parkeren op eigen erf valt op. Dit hoeft niet echt in het centrum van de kern te zijn. Daarnaast hechten senioren meer aan openbaar groen. Tabel 6.6 Wensen ten aanzien van de woonomgeving gemengd wonen met jong en oud 2,8 2,2 wonen met leeftijdsgenoten (grotere) eigen tuin 2,3 2,7 (meer) openbaar groen parkeren op eigen erf 3,4 1,6 parkeren aan straat autoluwe wijk 2,9 2,1 auto's in straat winkels op afstand geen bezwaar 1,8 3,2 winkels om hoek moderne architectuur 2,7 2,3 traditionelearchitectuur straten met auto's 2,2 2,8 woonerf, pleintjes wijk aan buitenrand 2,5 2,5 centrum kern buiten bebouwde kom 1,8 3,2 binnen bebouwde kom Afstand tot voorzieningen: dagelijkse boodschappen en OV om de hoek Senioren vinden veel meer dan overige huishoudenstypes dat een aantal voorzieningen in de directe nabijheid (<500m) van de woning moeten liggen. Dit zijn een winkel voor dagelijkse voorzieningen, OV-halte, pinautomaat en zorvoorzieningen. De overige voorzieningen hoeven niet direct om de hoek te liggen. Het verschil met overige huishoudenstypes is daarnaast gelegen in de aanwezigheid van overige, niet dagelijkse winkels en ontmoetingsmogelijkheden, die niet al te ver mogen liggen (binnen meter). 71

74 Tabel 6.7 Gewenste afstand tot voorzieningen winkels voor dagelijkse overige (nietdagelijksemogelijk- ontmoetings- culturele boodschappen voorzien- verenigings- geloofs- basis- voortgezet pin- zorgvoor- winkels heden ingen leven gebouwen onderwijs onderwijs automaat zieningen halte OV meter 43% 13% 19% 7% 12% 10% 5% 2% 38% 30% 49% 0,5 tot 1 km 39% 39% 32% 17% 30% 24% 22% 9% 41% 45% 37% 1 tot 2 km 14% 14% 28% 26% 24% 20% 13% 4% 17% 16% 10% 2 tot 5 km 4% 24% 12% 24% 20% 11% 10% 14% 1% 8% 2% meer dan 5 km 1% 10% 8% 25% 14% 35% 49% 70% 3% 1% 3% Huidige versus de gewenste woonplaats De gewenste woonplaats verandert met de leeftijd. Met name Giessenburg en Hoornaar, plaatsen met meer voorzieningen, zijn geliefd. Kleine kernen als Schelluinen en Hoogblokland zijn minder gewild. Tabel 6.8 huidige woonplaats Huidige versus de gewenste woonplaats Arkel Giessen burg Giessen- Oudeker k Hoornaa r Hoogblokland Noordeloos Schelluinen Arkel Giessenburg Giessen-Oudekerk Hoogblokland Hoornaar Noordeloos Schelluinen Totaal gewenste woonplaats totaal 6.2 Geschiktheid woning: met hulp en ondersteuning zelfstandig blijven wonen De geschiktheid van de woning om deze zelfstandig te bewonen gezien de leeftijd wordt door de senioren verschillend ervaren. Vrijwel alle senioren tot 75 jaar geven aan dat de woning zonder hulp van derden geschikt is om te bewonen gezien hun gezondheid. Bij de 75-plussers verandert dit beeld sterk en geeft nog maar 55% aan dat zij zonder hulp van derden de woning kunnen bewonen. Een zeer klein aandeel (3%) geeft aan dat de woning niet geschikt is om te bewonen gezien hun gezondheid. 72

75 Tabel 6.9 Geschiktheid woning om zelfstandig te blijven wonen Leeftijdscategorie De woning is geschikt 79% 89% 87% 55% Geschikt dankzij huishoudelijke hulp 8% 3% 4% 19% Geschikt dankzij persoonlijke ondersteuning 3% 1% 1% 7% Geschikt dankzij hulp familie / vrienden 9% 6% 8% 17% De woning is niet geschikt 1% 0% 0% 3% Geschiktheid huidige woning met aanpassingen: reguliere woningbouw De meeste senioren zijn ervan overtuigd dat zij ook met gezondheidsbeperkingen in hun huidige woning kunnen blijven wonen, doordat zij die kunnen ondervangen met woningaanpassingen. Het gaat om aanpassingen als een beugel of traplift. Ruim 42% weet zeker dat zij met gezondheidsbeperkingen in hun woning kunnen blijven wonen, nog eens 40% denkt dat dit wel mogelijk is. Wanneer gekeken wordt naar de huidige woonsituatie dan valt een aantal zaken op: Mensen die in een appartement zonder lift wonen geven aan dat ze met gezondheidsbeperkingen en dus met woningaanpassingen daar kunnen blijven wonen. Ondanks dat dit type woning alleen via een trap bereikbaar is. Twee derde van de mensen in een benedenwoning geeft aan dat ze in hun woning kunnen blijven wonen, een derde denkt dat dit niet mogelijk is. Dit kan betekenen dat deze woningen niet erg levensloopgeschikt zijn, ondanks de ligging op de begane grond. 85% Van de ondervraagden woont in een eengezinswoning, twee-onder-een-kap of vrijstaand huis. Van deze groep senioren geeft 82% aan dat de woning geschikt is om in te wonen, ook wanneer de bewoners kampen met gezondheidsbeperkingen. 73

76 Figuur 6.1 Geschiktheid huidige woning met aanpassingen, bij gezondheidsbeperkingen Geschiktheid naar eigendomsvorm: eigenaren iets positiever Wanneer gekeken wordt naar de eigendomsverhouding dan valt op dat huiseigenaren iets positiever zijn over de geschiktheid van hun woning met aanpassingen in geval van gezondheidsbeperkingen. Ruim driekwart van de huurders en huiseigenaren delen echter dezelfde opvatting. Figuur 6.2 Geschiktheid van de woning met aanpassingen, naar eigendomsvorm 100% 80% 60% 40% 20% 0% Huur Koop nee weet niet ja 74