Goed gewaardeerd vastgoed

Transcriptie

1 Good Practices: voorbeelde voor de praktijk Goed gewaardeerd vastgoed 28 Aabevelige voor taxere e taxatierapporte Platform Taxateurs e Accoutats Jui 2014

2 Voorwoord Het Platform Taxateurs e Accoutats (PTA) is op 7 februari 2012 op iitiatief va de NBA opgericht met medewerkig va VastgoedCert. Doelstellig va het platform is het uitwissele va keis e izichte tusse accoutats e taxateurs om te kome tot ee kwalitatief beter taxatieproces e trasparatere taxatierapporte voor vastgoed. I het op 6 jui 2013 gepubliceerde rapport Goed gewaardeerd vastgoed heeft het PTA 28 aabevelige gegeve voor taxere e taxatierapporte. Bie deze aabevelige zij op hoofdlije aabevelige gedaa op het iveau va gedrags- e beroepsregels e op het iveau va toelichtigsvereiste voor taxatierapporte. I reactie op het rapport hebbe bracheorgaisaties e taxateurs aagegeve behoefte te hebbe aa verdere uitwerkig va de PTA-aabevelige. Ee uitwerkig die he hadvatte biedt bij de praktische toepassige erva. Het PTA heeft daarop haar lede Fras va Hoeke e Aart Hordijk gevraagd Good Practices te verzamele. Vervolges is met vertegewoordigers va de grote taxatiekatore ee selectie gemaakt va aabevelige die verder worde uitgewerkt met voorbeelde. Deze Good Practices: voorbeelde voor de praktijk sluite aa bij de Aabevelige op het iveau toelichtigsvereiste taxatierapporte. Juist deze voorbeelde geve taxateurs izicht hoe om te gaa met de aabevelige. Het PTA is va meig dat brachegroepe (same of idividueel) e taxateurs zelf ivullig moete geve aa de aabevelige op iveau va gedragsregels e moete bepale of verdere uitwerkig i ee gedragscode odig is. Het rapport is zo opgezet dat elke aabevelig ee ileidig e toelichtig bevat met hieri kort de achtergrode e mogelijkhede voor iterpretatie. De Good Practices zij adrukkelijk iet bedoeld om ee adere ivullig te geve aa de aabevelige. Bij tegestrijdighede zij de 2 28 aabevelige leided. 3 Bij het opstelle va de s is gebruikgemaakt va iformatie va taxatiekatore (vooral katore waar PTA-lede werkzaam zij), bracheorgaisaties, accoutatskatore e overige publieke iformatiebroe. Per aabevelig is rekeig gehoude met voorbeelddocumete e voorschrifte bie de IVS/EVS. De s zij ee eerste aazet. De bedoelig is deze voorbeelde periodiek te actualisere e ieuwe voorbeelde toe te voege. Veel dak is verschuldigd aa de lede va de GTO-commissie voor hu bijdrage aa de totstadkomig va deze s. Wij odige belaghebbede uit keis te eme va deze eerste voorbeelde uit de praktijk, deze va commetaar te voorzie e ieuwe illustratieve voorbeelde aa te drage. Nieuwe voorbeelde kue da door het PTA worde opgeome i ee volgede versie. De reactietermij sluit op 1 augustus De bedoelig is da om eid augustus ee ieuwe versie te publicere die voor (oder meer) de eidejaarstaxaties leided zal zij. Names het PTA, Ja Vis (Voorzitter) Good Practices: voorbeelde voor de praktijk Platform Taxateurs e Accoutats

3 Ihoudsopgave Bladzijde Aabevelig 1. Oafhakelijkheid (Algemee) 5 Aabevelig 2. Oafhakelijkheid - Fiaciële belage 6 Aabevelig 3. Oafhakelijkheid - Itere roulatie 6 Aabevelig 4. Oafhakelijkheid - Declaratie 7 Aabevelig 5. Educatie 9 Aabevelig 6. Educatie - Professioaliteit per deelgebied 9 Aabevelig 7: Opdrachtbrief 11 Aabevelig 8: Bevestigigsbrief maagemet 12 Aabevelig 9: Alloges, addedum & side letters 13 Aabevelig 10: Doel taxatie/reikwijdte 14 Aabevelig 11: Methode oderbouwig (DCF, BAR/NAR, etc.) 16 Aabevelig 12: Discoterigsvoet e exit yield, etto aavagsredemet Aabevelig 13: Uitgagspute e veroderstellige 23 Aabevelig 14: Bijzoder uitgagsput ( special assumptio ) 26 Aabevelig 15: Lease icetives 27 Aabevelig 16: Broe-iput (track record) 31 Aabevelig 17: Ispecties 32 Aabevelig 18: Gevoeligheidsaalyse 34 Aabevelg 19: Back-testig 36 Aabevelig 20: Gebeurteisse a waardepeildatum 36 Aabevelig 21: Ihoud taxatierapport e overige toelichtige 36 Bijlage 1: ihoudelijke zake va opdrachtbrief bij aabevelig 7 36 Good Practices: voorbeelde voor de praktijk Platform Taxateurs e Accoutats

4 Bijlage 2: opdrachtbrief 36 Bijlage 3: bevestigigsbrief 36 Bijlage 4: Niveaus va werkzaamhede bij Aabevelig Bijlage 5: Toelichtede opmerkige DCF-taxatiemodel bij aabevelig Ileidig Zoals i het voorwoord gesteld is het doel va deze publicatie om taxateurs voorbeelde aa te reike die zij kue gebruike i de dagelijkse praktijk. De voorbeelde sluite zoveel mogelijk aa bij de i het rapport Goed gewaardeerd vastgoed opgeome 28 aabevelige over de toelichtigsvereiste taxatierapporte. De voorbeelde geve taxateurs izicht i hoe de praktijk omgaat met de toepassig va deze aabevelige. Bijlage 6: Toelichtede opmerkige op het BAR-/NAR-taxatiemodel bij aabevelig Bij de uitwerkig zij ook vrage uit de Self assessmet tool meegeome, zodat bij het ivulle va deze tool direct verweze ka worde aar passages i het taxatierapport. Bijlage 7 Mate va diepgag toegepast op taxaties 36 Bijlage 8: Ispectierapporte 36 Bijlage 9: Overzicht va de belagrijkste defiities 36 Bijlage 10: VOORBEEL INHOUDSOPGAVE TAXATIERAPPORT 36 Aabevelige 27 e 28 zij og i otwikkelig e lee zich op dit momet og iet voor het opstelle va Good Practices. De opgeome voorbeelde geve opdrachtgevers e gebruikers beter izicht i de wijze waarop de taxateurs de aabevelige va het PTA toepasse. Bij het weergeve va de s is ervoor gekoze per aabevelig eerst de overwegige te geve va de desbetreffede Good Practice, gevolgd door ee beschrijvig. Per aabevelig is aasluitig gezocht bij de aabevelige op het iveau toelichtigsvereiste taxatierapporte. Voor ee aatal aabevelige is vawege de omvag va de voorbeelde gekoze deze i bijlage op te eme. Opgemerkt wordt dat de mate va diepgag va de Good Practices mede afhakelijk is va het soort object (of objectotwikkelig) e de complexiteit erva. Zo zal de taxatie voor ieuwe katoorotwikkelig op de Zuidas i Amsterdam ee uitgebreidere marktaalyse vereise da waeer het ee bestaade wikel i ee wikelstraat i ee middelgrote stad betreft. Overiges zij er ook op adere oderdele va de s 10 t/m 21 variaties dekbaar 6 qua diepgag va door taxateurs uitgevoerde aalyses. Zo zal op basis va eerdergeoemde 7 voorbeelde ee gedetailleerde DCF-oderbouwig gevraagd worde voor ee katoorotwikkelig op de Zuidas, terwijl voor de geoemde wikel i ee middelgrote stad ka worde volstaa met vergelijkbare etto of bruto aavagsredemete. Taxateurs e bracheorgaisaties worde uitdrukkelijk aagemoedigd bij de uitwerkig va de aabevelige op het iveau va gedragsregels e evetuele gedragscodes te kijke aar de mate va diepgag va aalyses. Met ame de PTA-aabevelige 10 t/m 17 e 21 zij hierbij belagrijk, omdat de diepgag hier sterk afhagt va de taxatieopdracht, het soort object (wikels, katore, bedrijfsruimte, woige, etc.), de complexiteit va dat object e de otwikkelig va het object. Good Practices: voorbeelde voor de praktijk Platform Taxateurs e Accoutats

5 Aabevelig 1: Oafhakelijkheid - Algemee Ileidig Om tot ee betrouwbare waardebepalig te kome is het va belag dat taxateurs die taxaties uitvoere oafhakelijk, iteger e iet voorigeome hadele. Oafhakelijk zij i weze e i schij is vereist om het de taxateur mogelijk te make als resultaat va ee door hem uitgevoerde opdracht ee - voor iederee - acceptabel oordeel uit te spreke zoder voorigeomeheid, tegegestelde belage of door ee derde op hem uitgeoefede druk. Ee strikte scheidig va de fucties va makelaar e taxateur voor eezelfde object, is va groot belag aagezie: ee makelaar subjectief hoort te hadele, i het belag va zij opdrachtgever; ee taxateur objectief hoort te hadele ogeacht het belag va zij opdrachtgever Aabevelig op iveau toelichtigsvereiste taxatierapporte Geef aa welke regels worde gevolgd met daarbij ee verwijzig aar ee evetuele ethische code e toets de alevig daarva op bijvoorbeeld de website va de orgaisatie die het rapport uitgeeft. De taxatieactiviteite va XYZ Taxaties valle oder de algehele RICS-accreditatie va XYZ Taxaties. Dit beteket dat de taxaties worde uitgevoerd coform het RICS Redbook e dat de ethische code va de RICS op oze professioals va toepassig is. 8 Op basis hierva zulle oze taxateurs cotiu i overeestemmig met deze code diee 9 te hadele. De alevig va de RICS ethische code wordt periodiek door RICS gecotroleerd. De RICS ethische code is te dowloade op de website va XYZ Taxaties. Hieraast heeft XYZ Taxaties ee eige ethische code, beschikbaar op oze website. Doelstellig va deze code is ervoor te zorge dat de objectiviteit va de taxateur zodaig geborgd is dat het iet mogelijk is dat belageverstregelig, ogepaste ivloed of partijdigheid het beroepsmatige of zakelijke oordeel kue beïvloede. Aabevelig 2: Oafhakelijkheid - Fiaciële belage Ileidig Ee bestaad, potetieel, direct of idirect fiacieel belag i ee cliët, iclusief afgeleide istrumete die daarmee rechtstreeks verbad houde, ka ee bedreigig vorme voor de oafhakelijkheid va de bij de opdracht betrokke taxateur, idie het fiacieel belag wordt gehoude door hemzelf of door ee adere persoo, die i ee zodaige positie verkeert dat hij de uitkomst va de opdracht ka beïvloede. Aabevelig op iveau toelichtigsvereiste taxatierapporte Geef aa welke regels worde gevolgd met verwijzig aar ee evetuele ethische code e toets alevig daarva op bijvoorbeeld de website va de orgaisatie die het rapport uitgeeft. Zowel de IVS/EVS ethische code als de (itere) ethische code va XYZ Taxaties bevatte diverse voorschrifte die igaa op hoe professioals moete omgaa met het houde va fiaciële belage i cliëte. De alevig va deze voorschrifte is oderdeel va de periodieke toetsig. Nalevig va deze code wordt periodiek getoetst door de directie va XYZ Taxaties. Verdere iformatie over de toetsig e evetuele maatregele bij iet aleve va de code zij te vide op oze website. Bie de geaccepteerde ethische codes e oze itere gedragsregels zij voldoede maatregele geome die moete borge dat er afdoede scheidig is tusse taxatieactiviteite e makelaarsactiviteite. Verdere uitleg over de orgaisatorische borgig is opgeome op oze website. Good Practices: voorbeelde voor de praktijk Platform Taxateurs e Accoutats

6 Aabevelig 3: Oafhakelijkheid - Itere roulatie Ileidig Idie bepaalde lede va het taxatieteam geregeld e voor lage(re) tijd aa ee opdracht bij ee cliët werke, leidt dat tot ee mogelijke bedreigig voor de oafhakelijkheid va de bij de opdracht betrokke taxateur als gevolg va vertrouwdheid. Aabevelig op iveau toelichtigsvereiste taxatierapporte Geef aa welke regels worde gevolgd met verwijzig aar ee evetuele ethische code e toets de alevig daarva op bijvoorbeeld de website va de orgaisatie die het rapport uitgeeft. 3: (ekele objecte, taxateurs per object) Oderstaade tabel geeft de betrokkeheid aa als tekeed taxateur bij de taxatie va de objecte: Object Tekeed taxateur Betrokkeheid i jare Obrechtlaa 1234, Zwolle Taxateur A 2 Burgemeester va der Hamstraat 6789, Taxateur B 3 De Haag 1 XYZ Taxaties heeft i haar ethische code de termij aagegeve waarop ee taxateur actief mag zij op ee opdracht. De basisregel is roulatie va ee taxateur a 6 jaar. De hierop gebaseerde procedure is beschreve op de website. 2 XYZ Taxaties heeft i haar ethische code de termij aagegeve waarop ee taxateur actief mag zij op ee opdracht. De basisregel is roulatie va ee taxateur a 6 jaar. Idie ee kortere periode gewest is zal ee tweede taxateur betrokke zij. De hierop gebaseerde procedure is beschreve op de website XYZ Taxaties heeft i haar ethische code ivullig gegeve over hoe om te gaa met de 11 termij dat ee taxateur op ee opdracht actief mag zij. Gezie het feit dat XYZ Taxaties beschikt over éé taxateur zal a de opdrachtduur va 6 jaar extra borgig worde getroffe door ee verklarig hieromtret (als bijlage op te eme bij het taxatierapport). I deze verklarig geeft ee collega-taxateur aa dat hij het rapport geleze heeft e dat hem of haar iets bijzoders is opgevalle. De verdere ivullig va deze procedure is beschreve op de website. Licht i het taxatierapport toe hoe lag de veratwoordelijke taxateur betrokke is bij de waarderig va het (de) object(e). 1: (ekel object, ee taxateur) Taxateur A is voor het derde jaar als tekeed taxateur betrokke bij de taxatie va het object. 2: (ekel object, twee taxateurs) Taxateur A is voor het achtste jaar als medetekeed taxateur betrokke bij de taxatie va het object. Taxateur B is voor het vierde jaar als medetekeed taxateur betrokke bij de taxatie va het object. Good Practices: voorbeelde voor de praktijk Platform Taxateurs e Accoutats

7 Aabevelig 4: Oafhakelijkheid - Declaratie Ileidig Het uitvoere va ee taxatieopdracht, evetueel gecombieerd met overige diestverleig, door de bij de opdracht betrokke taxateur of de taxatieorgaisatie waarbij hij werkzaam is of waaraa hij is verbode, mag er iet toe leide dat de taxateur i weze of i schij fiacieel afhakelijk is va deze cliët. Teves zoude i geval va ee taxatieopdracht ook de werkzaamhede verricht door ee ader oderdeel va de taxatieorgaisatie (makelaardij, commercieel beheer, etc.) iet tot fiaciële afhakelijkheid moge leide. Aabevelig op iveau toelichtigsvereiste taxatierapporte Geef aa welke regels worde gevolgd met verwijzig aar ee evetuele ethische code e toets de alevig daarva op, bijvoorbeeld, de website va de orgaisatie die het rapport uitgeeft. XYZ Taxaties heeft i haar ethische code aagegeve hoe, evetueel i sameloop met adere dieste bij dezelfde opdrachtgever, zich te gedrage bij het declarere va taxaties. De hierop gebaseerde procedure is beschreve op de website.de desbetreffede voorschrifte zij voor deze opdracht ageleefd. Overweeg ee toelichtig i het taxatierapport op te eme over de procetuele verhoudig 12 tusse vergoedig va de taxatieopdracht e vergoedig va overige diestverleig bij de 3 13 desbetreffede cliët. XYZ Taxaties is oderdeel va XYZ Vastgoed. XYZ Taxaties voert periodiek de taxaties uit voor XYZ Vastgoed Beleggigsfods. Naast het taxere va de diverse objecte is XYZ Vastgoed ook betrokke bij overige dieste. De vergoedige voor de taxaties betreffe ogeveer 10% va de totale va XYZ Vastgoed Beleggigsfods verkrege vergoedige. Neem ee verklarig op dat de taxatieorgaisatie de afgelope drie jare iet was betrokke bij ee trasactie waari het taxatieobject ee rol speelde; idie de taxatieorgaisatie wel ee rol speelde geef da aa welke. (I deze voorbeelde wordt getracht de betrokkeheid va de taxatieorgaisatie bij ee te taxere object op ee eerder momet, aders da taxere voor dezelfde opdrachtgever e voor hetzelfde doel, izichtelijk te make. Ee evetuele betrokkeheid als makelaar of taxateur bij het object ka amelijk mogelijke gevolge hebbe voor de objectiviteit va de taxateur of i de belevig daarva bij derde. Aagezie de verwachtig is dat bij de opdrachtaavaardig de opdrachtgever op de hoogte is gesteld va de betrokkeheid e deze mogelijke ibreuk va de oafhakelijkheid heeft geaccepteerd (aders was er iet getaxeerd), is deze toelichtig vooral va belag voor derdegebruikers. Deze kue met deze toelichtig zelfstadig ee ischattig make of de oafhakelijkheid va de taxateur mogelijk is aagetast.) 1 XYZ Taxaties is oderdeel va XYZ Vastgoed. XYZ Vastgoed e haar dochtermaatschappije zij i de afgelope drie jaar iet als adviseur of taxateur betrokke geweest bij het/ de object(e). 2 XYZ Taxaties is oderdeel va XYZ Vastgoed. XYZ Vastgoed e haar dochtermaatschappije zij i de afgelope drie jaar als adviseur betrokke geweest bij de partij die twee jaar gelede het object aa XYZ Vastgoed Beleggigsfods verkocht. De opdrachtgever ziet deze op zich toelaatbare hadelig iet als belemmerig met betrekkig tot de taxatieopdracht. XYZ Taxaties is oderdeel va XYZ Vastgoed. XYZ Vastgoed e haar dochtermaatschappije zij i de afgelope drie jaar als adviseur betrokke geweest voor ee mogelijke medekoper va het object dat twee jaar gelde aa XYZ Vastgoed Beleggigsfods verkocht is. De opdrachtgever ziet deze op zich toelaatbare hadelig iet als belemmerig te aazie va de taxatieopdracht. Geef aa of de vergoedig afhakelijk is va de uitkomst va de taxatie. 1 De vergoedig die XYZ Taxaties otvagt voor haar taxatiewerkzaamhede is iet afhakelijk va de hoogte va de uitkomst va de taxaties. 2 De vergoedig die XYZ Taxaties otvagt voor haar taxatiewerkzaamhede is afhakelijk va de hoogte va de uitkomst va de taxaties. De vergoedig betreft ee % va de uiteidelijke waarde per object. Good Practices: voorbeelde voor de praktijk Platform Taxateurs e Accoutats

8 Aabevelig 5: Educatie Ileidig Voor taxateurs is het vertrouwe va het maatschappelijk verkeer i het taxatieberoep va groot belag. Dit vertrouwe wordt mede verkrege door het op deskudige wijze uitvoere va zij werkzaamhede. Voor de alevig va dit fudametele begisel is vereist dat de taxateur zij deskudigheid e vaardigheid op ee zodaig iveau houdt dat ee adequate diestverleig is gewaarborgd. Deze professioele deskudigheid ka worde verdeeld i de volgede twee fase: het verwerve va professioele deskudigheid; e het i stad houde daarva. Aabevelig op iveau toelichtigsvereiste taxatierapporte Geef aa welke opleidig me heeft gevolgd e oder welke richtlije va permaete educatie me valt. Hieruit zou moete blijke aa welke eise wordt voldaa e bij welke bracheorgaisatie/register me is igeschreve. Taxateur A is VastgoedCert lid (NR XXXXXXX) e heeft per <XX datum> haar/zij hercertificerig behaald voor het jaar Aabevelig 6: Educatie - Professioaliteit per deelgebied Ileidig Het taxere va ee (soort) object op ee bepaalde locatie ka specifieke keis e kude vrage. De professioal die de taxatie uitvoert moet voldoede keis e kude hebbe om het object i de specifieke situatie, waaroder de lokale markt, te kue taxere. Aabevelig op iveau toelichtigsvereiste taxatierapporte Geef aa welke gedragsregels worde gevolgd e waar die evetueel te vide zij op de website va de orgaisatie. Op de website va VastgoedCert staat uitleg over de vereiste voor permaete educatie. De taxateur diet i het taxatierapport kebaar e aaemelijk te make dat hij/zij ee taxatie uitvoert i ee deelmarkt waari hij/zij gespecialiseerd is e dat de expertise per deelgebied op de website va de bracheorgaisatie vermeld is. Als lid va VastgoedCert diet elke professioele taxateur ees i de 5 jaar ee hercertificerig af te legge. Voor hercertificatie is vereist dat de certificaathouder gedurede vier 14 jaar i de voorafgaade certificatieperiode aatoobaar zij of haar vakkeis heeft (kamer) Bedrijfsmatig vastgoed. Taxateur A is lid va de kamer Bedrijfsmatig vastgoed (lid 15 oderhoude. Dit ka door het volge va cursusse of het aflegge va toetse over de overeekomstige lesstof. Taxateur A heeft sids haar/zij laatste hercertifierig de jaarlijkse cursusse gevolgd om voor hercertificerig i aamerkig te kome. 2 Taxateur B is aageslote bij de Royal Istitutio of Chartered Surveyors (RICS) e staat geaccrediteerd als VRS RICS Taxateur (NR XXXXX). Geef op de website va de bracheorgaisatie aa hoe de permaete educatie is geregeld. Op de website va Vastgoedcert/SCVM is uitleg gegeve over de vereiste voor permaete educatie. 1 De getaxeerde objecte valle op basis va de idelig va VastgoedCert bie het gebied r# ). Op de website va VastgoedCert is uiteegezet wat deze specifieke expertise ihoud e ka worde agegaa welke certificerige de desbetreffede taxateur bezit. 2 (Taxatie va ee jachthave) De getaxeerde jachthave valt op basis va de idelig va VastgoedCert bie het gebied (kamer) Bedrijfsmatig vastgoed. Taxateur A is lid va de kamer Bedrijfsmatig vastgoed (lid r# ). Op de website va VastgoedCert is uiteegezet wat de vereiste zij voor het lidmaatschap va deze kamer e ka worde agegaa welke certificerige de desbetreffede taxateur bezit. Aagezie de opdracht erg specifiek is e de idelig va VastgoedCert ruim, is te katore va XYZ Taxaties ee referetielijst (portfolio) va vergelijkbare taxaties va taxateur A beschikbaar gesteld. Te aazie va specifieke lokale, regioale e (iter)atioale markt- e objectkeis diet de taxateur i het taxatierapport kebaar e aaemelijk te make dat hij/zij specifieke deskudigheid bezit e deze keis up-to-date houdt. Good Practices: voorbeelde voor de praktijk Platform Taxateurs e Accoutats

9 Als lid va VastgoedCert diet elke professioele taxateur ees i de vijf jaar ee hercertificerig af te legge. Voor hercertificatie is vereist dat de certificaathouder gedurede vier jaar i de voorafgaade certificatieperiode aatoobaar zij of haar vakkeis heeft oderhoude. Dit ka door het volge va cursusse of het aflegge va toetse over de overeegekome lesstof. Per kamer zij specifieke oderwerpe verplicht gesteld. De oderwerpe verschille per kamer e zij gericht op de specifiek beodigde expertise. Taxateur A heeft sids haar/zij laatste hercertificerig de jaarlijkse cursusse om voor hercertificerig i aamerkig te kome gevolgd.. Aabevelig 7: Opdrachtbrief Ileidig Elke taxatieopdracht wordt bevestigd i ee opdrachtbrief die ames de opdrachtgever e opdrachtemer wordt oderteked door tekeigbevoegde persoe. I de brief wordt oder adere vastgelegd of het ee full valuatio, hertaxatie of update betreft. Per geoemde taxatiesoort wordt ader igegaa op de diepgag va de werkzaamhede e de wijze va rapportage va die werkzaamhede. Voor ee defiitie va de drie taxatiesoorte (full valuatio, hertaxatie, update) wordt verweze aar aabevelig 10 e het schema i bijlage 2. Naar aalogie va het accoutatsberoep wordt de opdrachtbrief veelal opgesteld door de taxateur e ter odertekeig voorgelegd aa de opdrachtgever. De opdrachtgever ka ook zelf de opdrachtbrief opstelle zolag de brief maar alle elemete bevat (zoals opgeome i bijlage 1) e door beide partije is oderteked. Gekoze is voor ee lijst va elemete die i de opdrachtbrief voor moete kome. Voor ee voorbeeld va zo lijst wordt verweze aar bijlage 1. I bijlage 2 is ee voorbeeld opgeome va ee (door de taxateur opgestelde) opdrachtbrief. Tijdes de opdracht ka ervoor worde gekoze om de aard va de opdracht te wijzige. Idie dit het geval is zal hier specifiek meldig va gemaakt moete worde. Aabevelig toelichtigsvereiste taxatierapport Neem ee verwijzig op aar de datum va de afgegeve opdrachtbrief Deze taxatie is uitgevoerd coform de afsprake zoals vastgelegd i de opdrachtbrief geteked op 2 februari 2014, met referetie # Geef aa dat de omvag va de werkzaamhede iet is aagepast (idie wel aagepast toelichte wat er veraderd is). 1 De i de opdrachtbrief afgesproke diepgag va de werkzaamhede is gedurede de taxatie iet aagepast. 2 De i de opdrachtbrief afgesproke diepgag va de werkzaamhede is gedurede de taxatie aagepast. De wijze va rapportage va de werkzaamhede is iet aagepast. Door de omvag e spreidig va de portefeuille was het iet goed mogelijk voor elk object ee Full Valuatio uit te voere. I overleg met de opdrachtgever is daarom beslote voor ee deel va de portefeuille gee Full Valuatio uit te voere, maar ee hertaxatie. Good Practices: voorbeelde voor de praktijk Platform Taxateurs e Accoutats

10 Oderstaade tabel geeft de wijzigige per object aa: Object Obrechtlaa 1234, Zwolle Burgemeester va der Hamstraat 6789, De Haag Diepgag Full Valuatio Hertaxatie De opdrachtbrief is coform het door de brachevereigig MLK voorgeschreve voor beeld. Aabevelig 8: Bevestigigsbrief maagemet Ileidig Aa het maagemet va de opdrachtgever zal door de opdrachtemer worde gevraagd om ee bevestigig dat de aageleverde iformatie juist e volledig is voor het doel e de reikwijdte va de opdracht. Om ee reële taxatie te kue verrichte is volledige e juiste iformatie essetieel. Accoutats stelle voor hu werkzaamhede ee bevestigigsbrief op die wordt oderteked door de opdrachtgever op het momet va het verstrekke va ee verklarig. I deze bevestigigsbrief geeft het maagemet aa dat zij veratwoordelijkheid is voor het verstrekke va alle voor de opdracht beodigde iformatie, dat er gee omstadighede zij die mogelijk ee effect hebbe op de jaarrekeig, ezovoort. Door odertekeig va de opdrachtbevestigig door de ames de opdrachtgever tekeigbevoegde persoo, bevestigt deze zij veratwoordelijkheid te aazie va de taxatieopdracht voor de juistheid e volledigheid va de aageleverde iformatie e het belag erva. Dit moet derhalve al i de opdrachtbrief worde opgeome e ook door beide partije worde oderteked. Voordat de taxateur het defiitieve taxatierapport aabiedt, diet de opdrachtgever schriftelijk te bevestige dat de verstrekte iformatie juist e volledig is voor het doel va de taxatie e dat alle voor de taxatie relevate iformatie is verstrekt. Aabevelig op iveau toelichtigsvereiste taxatierapporte Geef i het taxatierapport aa dat er ee schriftelijke bevestigig is otvage e per welke datum deze is verstrekt Op 15 februari 2015 heeft de directie va CBA Beleggigsfods ee schriftelijke bevestigig afgegeve waari zij bevestigd heeft dat: alle voor het opmake va de taxatie beodigde iformatie verschaft is de taxatie geschikt is voor gebruik bij het opstelle va de jaarrekeig. alle iformatie va de objectgegeves (BVO, VVO, servicekoste, cotracthuur, huurkortige, etc.) juist e volledig zij. Teves heeft zij bevestigd dat er zich gee gebeurteisse hebbe voorgedaa die ivloed kue hebbe op de taxatiewaarde per de peildatum. (Suggestie) De bevestigigsbrief is opgesteld overeekomstig het door de brachevereigig MLK voorgeschreve voorbeeldmodel. 2 Op 15 februari 2015 heeft de directie va CBA Beleggigsfods ee schriftelijke bevestigig afgegeve waari zij bevestigd heeft dat: alle voor de taxatie beodigde iformatie verschaft is de taxatie geschikt is voor gebruik bij het opstelle va de jaarrekeig. alle iformatie va de objectgegeves (BVO, VVO, servicekoste, cotracthuur, huurkortige, etc.) juist e volledig zij. Good Practices: voorbeelde voor de praktijk Platform Taxateurs e Accoutats

11 Teves heeft zij bevestigd dat er zich, aast de i paragraaf # Gebeurteisse a peildatum toegelichte gebeurteisse, gee gebeurteisse hebbe voorgedaa die va ivloed kue zij op de taxatiewaarde per de peildatum. De bevestigigsbrief is opgesteld overeekomstig het door de brachevereigig MLK voorgeschreve voorbeeldmodel. Aabevelig op iveau oderwerpe bevestigigsbrief Neem bij het opstelle va de bevestigigsbrief oder ader de volgede elemete mee: 1. dat alle voor de taxatie beodigde iformatie verschaft is; 2. dat de taxatie geschikt is voor gebruik bij het opstelle va de jaarrekeig; 3. dat alle iformatie va de objectgegeves (BVO, VVO, servicekoste, cotracthuur, huurkortige, etc.) juist e volledig zij. Licht alle gebeurteisse toe die zich hebbe voorgedaa a de taxatiepeildatum e die va ivloed kue zij op de taxatiewaarde per de peildatum. I bijlage 3 is ee voorbeeld opgeome va ee bevestigigsbrief. Aabevelig 9: Alloges, addeda & side letters Ileidig Alloges, addeda & side letters e overige vastleggige waari aavullede afsprake zij gemaakt tusse verhuurder e huurder hebbe mogelijk ee sigificat effect op de uitkomste va ee taxatie. Bij aavullede afsprake ka gedacht worde aa aavullede afsprake i het kader va break opties, lease icetives, oderhouds- e ivesterigsafsprake e gebruik va het object. Het iet aageve va side letters of dergelijke afsprake met huurders ka ivloed hebbe op de waarde. Voor alle met de huurder gemaakte afsprake, i welke vorm da ook (alloges, addeda, etc.) geldt dat deze iformatie verstrekt diet te worde door de opdrachtgever, omdat zowel de oorsprokelijke afsprake als de aavullede afsprake i evetuele side letters oderdeel uitmake va het huurcotract. Het is va belag dat de taxateur ee actieve houdig aaeemt te aazie va mogelijke voor hem obekede of achtergehoude feite e/of gemaakte aavullede afsprake tusse verhuurder e huurder die mogelijk va ivloed zij op de taxatie. De taxateur eemt i zij opdrachtbevestigig (zie aabevelig 7) voor de cliët expliciet op dat alle met de huurder gemaakte afsprake door de cliët aa de taxateur ter beschikkig worde gesteld. Teves eemt de taxateur i zij bevestigigsbrief (zie aabevelig 8) op dat de cliët alle gemaakte afsprake met de huurders aa de taxateur ter beschikkig heeft gesteld Idie de taxateur gedurede zij werkzaamhede costateert dat hem bepaalde iformatie is othoude, zal hij dit melde i het taxatierapport. Aabevelig op iveau toelichtigsvereiste taxatierapporte Licht toe dat het maagemet heeft bevestigd dat side letters zij verstrekt. Op 15 februari 2015 heeft de directie va CBA Beleggigsfods ee schriftelijke bevestigig afgegeve waari zij bevestigd heeft dat zij alle alloges, addedum & side letters heeft verstrekt die beodigd zij voor het opmake va de taxatie. Doe verslag va aavullede afsprake e wat het effect daarva is op de waarderig. Voor diverse objecte zij aavullede afsprake gemaakt i de vorm va lease icetives. Voor zover deze afsprake zich og iet hebbe gematerialiseerd, hebbe ze ee waardedrukked effect. Good Practices: voorbeelde voor de praktijk Platform Taxateurs e Accoutats

12 Aabevelig 10: Doel taxatie/reikwijdte Ileidig Zowel i de opdrachtbevestigig als i het taxatierapport wordt duidelijk aagegeve wat het doel va de taxatie is, wat voor type taxatie het betreft e of de opdracht al da iet valt oder de reikwijdte va het PTA. Ee markttechische update; dit is ee waardebepalig va ee object dat reeds eerder volledig getaxeerd is door hetzelfde taxatiebureau. Ee update is mogelijk tot maximaal éé jaar a ee full valuatio of hertaxatie. Ee update bestaat uit ee herzieig va het reke model met alle mogelijk gewijzigde iput (huurders e.d.) e market evidece. Hieroder ver staa wij i elk geval de tussetijds gewijzigde huurcotracte, mutaties, ivesterige e de gewijzigde market evidece. De aard, reikwijdte e doelstellige va het werk va de taxateur zij belagrijk e moete voor ee gebruiker helder zij. I het taxatierapport moete deze oderdele da ook duidelijk e auwkeurig zij opgeome zodat hierover gee misleidede of verkeerde idruk ka otstaa. I de taxatiebrache is ee veelvoud aa opdrachte mogelijk. Product Er zij verschillede taxatieproducte - oderscheid wordt gemaakt tusse ee full valuatio, ee hertaxatie e ee markttechische update -, met daarbij aagegeve welke beperkige e diepgag bij ieder taxatieproduct va toepassig zij Doel Het doel va de taxatie ka verschille: fiaciële verslagleggig, trasactie, fiacierigsdoeleide, IPD/ROZ vastgoedidex of evetuele adere toepassige. Het verdiet aabevelig i dat geval aa te geve waar i het taxatierapport of de berekeige wordt afgeweke va de aabevelige va de PTA. Hieroder volgt ee beschrijvig va de meest voorkomede vorme va ee taxatie. I het kader va ee markttechische update zulle de locatie e het object iet geïspecteerd worde. Ee overzicht va de uit te voere werkzaamhede per taxatieproduct is opgeome i bijlage 4. Aabevelige op iveau toelichtigsvereiste taxatierapporte Geef duidelijk aa wat het doel va de taxatie e de reikwijdte va de werkzaamhede is (bijvoorbeeld fiaciële verslaggevig, trasactie, fiacierig). 1 De doelstellig va de taxatie is het bepale va de marktwaarde per waardepeildatum voor verslaggevigsdoeleide oder IFRS. 2 De doelstellig va de taxatie is het bepale va de marktwaarde per waardepeildatum voor het verkrijge va ee fiacierig. 3 De doelstellig va de taxatie is het bepale va de marktwaarde per waardepeildatum 22 voor het toetse va de coveate va de oderliggede fiacierig. 23 Ee full valuatio: dit is ee volledige taxatie op basis va alle mogelijke waardebepalede factore e de marktomstadighede, per ee bepaalde datum e coform de taxatierichtlije va de IVS/RICS e EVS/TEGoVA. De full valuatio omvat o.a. kadastrale gegeves, omschrijvig, stad e liggig, bereikbaarheid, kwaliteit locatie, parkeervoorzieige, bestemmigspla, milieubepalige, marktsituatie ter plaatse e specifiek de desbetreffede locatie, referetietrasacties, huurgegeves, verhuurbaarheid/verkoopbaarheid e ee SWOT aalyse. I het kader va ee full valuatio zulle de locatie e het object (iter e exter) geïspecteerd worde. 4 De doelstellig va de taxatie is het bepale va de marktwaarde per waardepeildatum voor het toetse va de marktwaarde i verbad met ee beoogde trasactie. Geef aa waarom de gekoze methode het doel diet. Aabevole wordt om te miste ees per drie jaar ee full valuatio uit te voere of met ee frequetie zo als door opdrachtgevers of toezichthouders wordt gevraagd. Ee hertaxatie: dit is ee taxatie va ee eerder door hetzelfde taxatiebureau getaxeerd object. Om te kue spreke va ee hertaxatie mag tusse de iitiële taxatie e de hertaxatie iet meer da éé jaar tijdsverschil zitte. Bij ee hertaxatie worde i begisel dezelfde werkzaamhede verricht als bij de full valuatio. Er kue echter werkzaamhede (of ee deel va het oderzoek e/of de rapportage) achterwege blijve, gelet op de eerder opgedae keis va het object. I het kader va ee hertaxatie zulle de locatie e het object i elk geval exter geïspecteerd worde. Taxatiebureau XYZ gebruikt het voorbeeld va de de PTA aabevelig 10 als leidraad bij de taxatierapporte die zij uitbregt. Geef de mate va diepgag va de werkzaamhede aa (full, desktop of high level taxatie). Deze taxatie betreft ee full taxatie, voor de mate va diepgag verwijze wij aar de i de bijlage va dit taxatierapport opgeome overzicht va werkzaamhede. Good Practices: voorbeelde voor de praktijk Platform Taxateurs e Accoutats

13 Geef de waardepeildatum aa. Deze taxatie heeft als waardepeildatum 31 december Aabevelig 11: Methode oderbouwig (DCF, BAR/NAR, etc.) Ileidig Voor de bepalig va de waarde va ee object zal de taxateur gebruikmake va ee of meer waarderigsmethode. Het gebruik va ee bepaalde waarderigsmethode wordt gekoze aa de had va de marktomstadighede, specifieke eigeschappe va het object e beschikbare data. Va belag hierbij is dat de gebruikte waarderigsmethode oder de gegeve omstadighede passed is e op cosistete wijze is toegepast. Ook is va belag dat evetuele wijzigige i de wijze va schatte of i de gehateerde waarderigsmethode gegrod zij, idie vergeleke met de waarderigsmethode va de voorgaade verslagperiode of taxatie. Zowel i het taxatierapport als i de opdrachtbevestigig wordt duidelijk omschreve welke waarderigsmethode() zij/worde gebruikt, iclusief ee omschrijvig. De gebruikte waarderigsmethode() zal afhage va de omstadighede va het object (type, huursituatie, koste e oderhoud (kasstrome) i relatie tot de markt (aabod, couratheid, trasacties, etc.). Op basis va IVS/EVS bestaa er drie taxatiemethodieke: 1. Ikomstebeaderig (DCF, BAR, NAR); 2. Verkoopopbregstevergelijkig (vergelijkbare objecte gecorrigeerd voor verschille); Kostebeaderig (zowel voor ieuwbouw, herbouw als gecorrigeerde vervagigswaarde) Ikomstebeaderig De basisgedachte achter de ikomstebeaderig is dat de waarde va ee object bepaald wordt door de verwachte ikomste die het object gaat geerere. Bie deze categorie bestaa drie methode: DCF, BAR e NAR methode. Opmerkig: Idie gebruikgemaakt wordt va de kapitalisatiemethode (BAR, NAR) wordt de NAR-methode aabevole (zie ook de PTA-aabevelige). De DCF-methode is ee waarderigsmethode die de marktwaarde schat door het cotat make va kasstrome die uit de exploitatie e de toekomstige verkoop voortkome. Deze berekeig is de meest gecompliceerde va de methodieke doordat meer iputvariabele odig zij: totale ikomste over de gehele aahoudperiode, toekomstige kasstrome e discoterigsvoet. De iput va meer variabele ka de auwkeurigheid va de marktwaarde te goede kome waeer de variabele markt gerelateerd zij. De DCF methode biedt meer izicht i de kasstrome, is daardoor meer trasparat e is daarom goed toepasbaar i situaties va sterk wisselede kasstrome (bijvoorbeeld icetives, ivesterige e uitpode). De BAR-methode veroderstelt dat de marktwaarde va oroered goed gelijk is aa de bruto markthuur gedeeld door het Bruto Aavagsredemet (BAR). De marktwaarde ka vastgesteld worde door het BAR vauit de markt te bepale door directe vergelijkig e a correctie voor Good Practices: voorbeelde voor de praktijk Platform Taxateurs e Accoutats

14 betere e/of midere elemete. I vakblade worde frequet trasacties gepubliceerd die volges de BAR-methode zij gewaardeerd. Nadeel va deze methode is dat ee eeduidige defiitie otbreekt: zowel ee BAR/kk als ee BAR/vo wordt gebruikt e bestaat oduidelijkheid over welke koste zij ibegrepe. De methode is goed toepasbaar voor verhuurd vastgoed. Voorwaarde is dat er sprake moet zij va ee redelijk stabiele kasstroom (met gelijke groeivoet). Voordele zij de eevoud va de methode (met ee beperkt aatal variabele), de uitlegbaarheid/commuicatie e aawezigheid va veel market evidece (veel publicaties). Nadele zij o.a. dat er verborge aaames mogelijk zij e er ovoldoede izicht is i de exploitatiekoste. De NAR Methode lijkt op de BAR-methode, allee worde hierbij ook de exploitatiekoste bepaald e wordt er met de etto huur gereked. Hierbij gelde dezelfde voor- e adele als bij de BAR-methode, er zij echter mider publicaties beschikbaar e de NAR-methode vereist meer iputvariabele met betrekkig tot exploitatiekoste. PTA heeft i de aabevelige voor gedragsregels het volgede aabevole: pas zo veel mogelijk twee methode toe e vergelijk de uitkomste met elkaar. De combiatie maakt de taxatie sterker, zeker bij sterk wisselede kasstrome; Aagezie de BAR-methode het mist trasparat is i de vastleggig va de overwegige va de taxateur met betrekkig tot waar wel e waar iet rekeig mee gehoude is i het gebruik va de drie geoemde taxatiemethode, doet het PTA de aabevelig de BARmethode zo mi mogelijk te gebruike, zeker bij sterk wisselede kasstrome. De DCF- e NAR-methode geve beter izicht i de wijze waarop met aaames e uitgagspute is omgegaa. Idie de BAR-methode toch wordt gebruikt (i geval va ee zeer homogee e trasparate markt) heeft het PTA aabevole ee tweede methode te gebruike ter oderbouwig e vergelijkig. Aabevelige op iveau toelichtigsvereiste taxatierapporte Geef ee beschrijvig va de gehateerde waarderigsmethode ( hoofdmethode ) e va de gehateerde waardebegrippe (iclusief de motivatie hiervoor). Beide methode make gebruik va vergelijkigstrasacties e de daari opgeome iformatie over markthuur, redemet, etc. Gebruikelijk is om daar i elk geval ee drietal vergelijkigstrasacties voor te selectere, waarbij correcties kue worde aagebracht om de objecte vergelijkbaar te make met het te taxere object. 2. Verkoopopbregstevergelijkig Deze methode is gebaseerd op het direct vergelijke va i de markt gerealiseerde trasacties met het te waardere object, terwijl bij de ikomstebeaderig gebruik gemaakt wordt va iputvariabele die idirect uit trasacties voortkome. De fudametele gedachte achter deze methode is dat de waarde va ee object gelijk wordt verodersteld aa de prijze va vergelijkbare objecte +/- aapassige voor verschille. Ratioele kopers zulle gee geoege eme 26 met ee hogere prijs da de prijs va ee gelijkwaardig substituut. voor meervoudige waarderigsmethodieke. Om de reële waarde vast te stelle verrichte 27 Naargelag mider vergelijkige beschikbaar zij, is de verkoopprijs moeilijker te voorspelle. Deze methode vereist daarom voldoede trasactiegegeves va vergelijkbare objecte. De verkoopopbregstevergelijkig is de meest bruikbare methode voor homogee vastgoed (veel voorkomede woige) of courat vastgoed. De voordele va deze methode betreffe de eevoud, trasparatie e commuiceerbaarheid. De methode is echter moeilijk toe te passe bij meer heterogee vastgoed e iet altijd bij beleggigsvastgoed. 3. Kostebeaderig Bij de kostebeaderig wordt de waarde va ee object bereked op basis va de productiekoste, evetueel vermiderd voor techische e fuctioele verouderig e vermeerderd met de waarde va de grod e ifrastructuur. De kostebeaderig methode wordt veelal gebruikt voor waarderige va icourat vastgoed waarva gee of zeer weiig trasacties beschikbaar zij, of voor objecte die gee (huur)ikomste geerere (bijvoorbeeld ziekehuize, oderwijsgebouwe e eergiecetrales). Voordele va de kostebeaderig zij de trasparatie e bruikbaarheid voor icourat vastgoed. Nadeel is dat de relatie met de markt otbreekt, waardoor i bepaalde gevalle de waarde va de kostebeaderig aazielijk ka verschille met de marktwaarde. I bijlage 5 e 6 is zowel voor de DCF-methode als de BAR/NAR-methode ee toelichtig opgeome. 1: (toelichtig gekoze waarderigsmethodiek) Gezie de kwaliteit va het object e de huurder e de beperkte volatiliteit i kasstrome is gekoze voor waarderig volges de NAR-methode met zichtbare correcties voor groot oderhoud e verschille tusse cotract e markthuur. 2: (vrij vertaald uit ee jaarrapport) Voor de waarderig va de katore met meerdere huurders e wikelcetra is geopteerd de taxateurs zowel ee waarderig op basis va DCF als op basis va de ikomste kapitalisatie. Daaraast worde de daaruit voortvloeiede waarderige geverifieerd met de etto aavagsredemete, de waarde per vierkate meter e de marktwaarde va tot stad gekome trasacties. 3 (vrij vertaald uit ee jaarrapport) Waeer gee actuele marktprijze i ee actieve markt beschikbaar zij, kome de waarderige tot stad op basis va ee etto aavagsredemet berekeig, waarbij de etto markthure worde gekapitaliseerd. De gehateerde redemete zij specifiek voor het lad, type vastgoed, locatie, staat va oderhoud e de verhuurbaarheid va de objecte. De basis voor de bepalig va de redemete wordt gevormd door vergelijkbare trasacties, aagevuld met specifieke keis va de objecte i relatie tot de markt. I de waardebepalig wordt eveees rekeig gehoude met toekomstige (oderhoud)ivesterige. Er worde per leegstaade ruimte veroderstellige gemaakt va de kas op (her)verhuur, aatal maade leegstad, icetives e verhuurkoste. Voor de cotate waarde va verschille tusse de markthure e cotractuele hure worde correcties aagebracht. Hierbij wordt gee rekeig gehoude met evetuele toekomstige iflatiecorrecties. De waarderig geschiedt a aftrek va verkoopkoste die te laste va de koper kome. Good Practices: voorbeelde voor de praktijk Platform Taxateurs e Accoutats

15 Geef, idie va toepassig, ee beschrijvig va de gebruikte tweede methode voor toetsig/verificatie va de geschatte waarde va de hoofdmethode (DCF- vs. vergelijkigsmethode). Taxatiebureau XYZ verklaart bij deze uitgegaa te zij va de DCF methode gezie de kortlopede huurcotracte, het leegstadsrisico adie e het effect darva op de waarde. Ter cotrole is op basis va vergelijkigstrasacties voor soortgelijke objecte ee toetsig uitgevoerd op de i de markt gebruikelijke aavagsredemete e zij die vervolges vergeleke met de uitkomst va de uitgevoerde DCF taxatie. ee verklarig voor de verschille is i het taxatie rapport opgeome. Aabevelig 12: Discoterigsvoet e exit yield, etto aavagsredemet Ileidig Voor het uitvoere va waarderige zij iputvariabele als etto aavagsredemet, discoterigsvoet e exit yield beodigd. De meeste taxateurs gebruike deze variabele iedere dag. Op het eerste gezicht lijkt er da ook gee oduidelijkheid te bestaa. Het blijkt i de praktijk toch lastig om de door verschillede taxateurs gebruikte variabele met elkaar te vergelijke e izicht te verkrijge welke uitgagspute e techieke de taxateurs hebbe gebruikt voor het bepale va deze getalle. Waarbij het vaak lastig is izicht te krijge met welke omstadighede e risico s u wel e iet rekeig is gehoude. Geef ee beschrijvig va de methode() die bij vorige taxatie(s) is (zij) gebruikt. 1 Bij de taxatie i 2012 is gebruik gemaakt va dezelfde methode; er is gee aaleidig geweest om va methode te veradere. Ee goede oderbouwig va de uitgagspute is belagrijk om izicht te krijge i de wijze waarop etto-aavagsredemet, discoterigsvoet e exit yield zij opgebouwd/samegesteld e met welke specifieke zake rekeig is gehoude. Daaraast is goede defiiërig va begrippe belagrijk, omdat uit de praktijk blijkt dat verschillede redemetsbegrippe iet altijd cosistet toegepast worde. 2 I de taxatie va 2012 is gebruik gemaakt va de NAR-methode. Voor de objecte i Nederlad is, zoals aagegeve, i 2013 gebruikgemaakt va de DCF-methode vawege de specifieke karakteristieke va het object/ de portfolio. Netto aavagsredemet Kapitalisatieberekeige zij gebaseerd op dezelfde pricipes, maar de wijze waarop deze worde toegepast verschilt eigszis va taxateur tot taxateur. Vaak worde de etto huurikomste of wordt de etto markthuur gekapitaliseerd met behulp va ee etto aavagsredemet. Na die kapitalisatie kue og diverse correcties odig zij, bijvoorbeeld voor het verschil tusse huurikomste e markthuur, leegstad, achterstallig 28 oderhoud, erfpacht of adere aspecte. De wijze waarop ee kapitalisatieberekeig vorm 29 krijgt heeft ivloed op de werkig va het gebruikte aavagsredemet. Belagrijk hierbij is de gehateerde defiitie va het aavagsredemete. Deze zij vaak verschilled. Wel ka er behoudes deze iputvariabele ee etto aavagsredemet worde bereked door de marktwaarde vrij op aam te dele door de etto huurikomste. Dit outputredemet is wel goed vergelijkbaar e diet als éé va de resultate i de berekeig of de rapportage te worde opgeome. Good Practices: voorbeelde voor de praktijk Platform Taxateurs e Accoutats

16 Netto aavagsredemet Netto aavagsredemet Bij deze opzet va berekeig ka worde opgemerkt dat, i tegestellig tot bedrijfswaarderig, taxateurs bij de waardebepalig va objecte doorgaas uitgaa va fiacierig met eige vermoge. Het verdiet aabevelig i de taxatie ee toelichtig op te eme over de wijze va bepale va het risicovrije redemet (bro) da wel ee oderbouwig va de gehateerde discoterigsvoet op basis va vergelijkig met refereties of brovermeldig. Exit yield Voor het uitvoere va ee DCF-berekeig is aa het eide va de beschouwigsperiode ee eidwaarde odig. Deze eidwaarde wordt veelal bereked op basis va de verwachte (huur)ikomste aa het eide va de beschouwigsperiode e ee exit yield. De exit yield wordt vaak gerelateerd aa het bruto of etto aavagsredemet e gecorrigeerd voor verouderig va het gebouw. I de taxatie wordt ee oderbouwig gegeve va de opbouw va de exit yield, waarbij het verschil met de opbouw va de iitiële yield moet worde toegelicht i de rapportage. Bovestaade aalyse va het etto aavagsredemet voor het te taxere object ka og beïvloed worde door extra opslage als gevolg va specifiek te oderscheide risico s. De extra opslag (e/of correcties) e oderbouwig daarva diee i de taxatie te worde 30 toegelicht. 31 Discoterigsvoet De discoterigsvoet geeft de geweste marktcoforme vergoedig voor de gedae ivesterig, rekeig houded met de risico s die voortvloeie uit de verwachte toekomstige kasstrome die voortkome uit het ivesterigsobject. Omdat er gee eeduidige opbouw va toekomstige kasstrome bestaat, zal de discoterigsvoet va taxateur tot taxateur verschille. Hierbij is er ee directe relatie tusse het risico verwerkt i de kasstrome e de hoogte va de discoterigsvoet.deze rekemethodiek is buitegewoo geschikt om diverse sceario s te aalysere, aagezie de aapassige i de kasstroom e aapassige i de discoterigsvoet direct met elkaar te vergelijke zij. Echter, de discoterigsvoet die de ee taxateur voor ee specifieke kasstroom hateert is iet vergelijkbaar met de discotovoet die ee adere taxateur voor ee adere specifieke kasstroom hateert. Gebruikers va taxatierapporte diee derhalve zeer terughouded te zij i het gebruik va de gehateerde discoterigsvoete voor vergelijkigsaalyses. Berekeigsopzet Het verdiet aabevelig i de taxatie ee toelichtig op te eme over de wijze waarop de verouderigsopslag is bepaald. Aabevelig op iveau toelichtigsvereiste taxatierapporte Neem de gehateerde defiities op i het rapport. Taxatiebureau XYZ verwijst i haar taxatierapport aar de bijlage voor wat betreft de gehateerde defiities. Vermeld de samestellig va het basis-aavagsredemet aar het gebruikte aavagsredemet e geef aa hoe specifieke oderwerpe i het redemet zij verwerkt. Good Practices: voorbeelde voor de praktijk Platform Taxateurs e Accoutats

17 Als voorbeeld va de oderbouwig va het basisaavagsredemet ka ee vergelijkbare methode gebruikt worde als bij de samestellig va de discoterigsvoet e op vergelijkbare wijze worde toegelicht. Ook ka hierbij gedacht worde aa ee algehele gemiddelde basis aavagsredemet waarop specifieke opslage of afslage worde gecorrigeerd. Kwalitatieve bijdrage Risicovrije obligatierete geome bij ee looptijd va 10 jaar + 3,75 Kwatitatieve bijdrage Vermeld de samestellig va de discoterigsvoet (bijvoorbeeld vaaf risicovrije rete met opslage/afslage tot uiteidelijke discoterigsvoet). Om tot de discoterigsvoet te kome worde diverse aspecte meegeome. Als startput voor de opbouw va de discoterigsvoet wordt de risicovrije obligatierete geome bij ee looptijd va 10 jaar. Daar wordt ee algemee risico-opslag voor de categorie vastgoed bij opgeteld. Voor de locatiespecifieke eigeschappe worde additioele opslage toegevoegd. Hierbij wordt rekeig gehoude met de volgede criteria: toegakelijkheid, voorzieigeiveau, locatiepotetieel, uitstralig va de locatie, e de positie va het object i de omgevig. Additioeel worde og opslage toegevoegd op basis va de objectspecifieke eigeschappe. Criteria zij ihoud va het object, kwaliteit huurder e de looptijd va het cotract. Voor de bepalig va de objectspecifieke opslage wordt oderstaade tabel gebruikt: Risico-opslag vastgoedcategorie katore + 2,00 Locatiespecifieke opslage 1,50 Toegakelijkheid + Voorzieigeiveau, - Locatiepotetieel, + Uitstralig va de locatie e + Positie va het object i de omgevig. - Objectspecifieke opslage 0,75 Ihoud va het object + Kwaliteit huurder - Looptijd cotract. + Discoterigsvoet 8,00 Waeer bij de bepalig va de discoterigsvoet voor ee vergelijkigsmethode wordt gekoze, geef da aa op welke refereties die vergelijkig gebaseerd is Objectspecifieke opslage VOORBEELD Ihoud gebouw m , , ,8 > ,2 Kwaliteit huurder + + 0, , , ,2 Cotractduur > 3 jaar + 0,2 > 5 jaar + 0,4 > 10 jaar + 0,8 > 15 jaar + 1,2 Voor het bepale va de discoterigsvoet is aasluitig gezocht met de va recete trasacties bekede iformatie. Hierbij is door middel va de trasactieprijze va de drie referetie trasacties e ee ischattig va de kasstrome drie discoterigsvoete bepaald. Op basis va deze discoterigsvoete e de specifieke eigeschappe va de referetieobjecte is de discoterigsvoet bepaald op 8%. Hierbij zij kleie correcties gemaakt op de referetiediscoterigsvoete. Als referetietrasacties zij de volgede objecte gebruikt: Referetie Locatie Verhuursituatie Huurder Gebouw Omvag (discoterigsvoet) Referetie object 1 Referetie object 2 Referetie object 3 Voor de bepalig va de discoterigsvoet voor berekeig va de marktwaarde bij de DCF-methode zij wij tot de volgede opbouw gekome. Geef ee oderbouwig va de samestellig va de exit yield bij toepassig va de DCFmethode. Good Practices: voorbeelde voor de praktijk Platform Taxateurs e Accoutats

18 1 Taxatiebureau XYZ heeft bij het bepale va de exit yield rekeig gehoude met de effecte va de verouderig e ee verwachte hogere yield i het exit jaar: Huidige Yield 6,75% Effecte ouderdom 1,25% Effecte verwachte hogere algemee yield -0,75% Exit Yield 8,25% Aabevelig 13: Uitgagspute e veroderstellige Ileidig Alle gehateerde uitgagspute worde opgeome i het taxatierapport. Hierbij wordt coform de iteratioale richtlije (IVS, EVS e RICS Red Book) ee oderscheid gemaakt tusse ee uitgagsput e ee bijzoder uitgagsput. 2 Taxatiebureau XYZ heeft bij het bepale va de exit yield rekeig gehoude met de effecte va de verouderig, de geplade reovatie i jaar x, y % verwachte markthuurdalig a exit periode: Huidige Yield 6,75% Effecte ouderdom 1,25% Effecte verwachte positieve effecte va reovatie -0,75% Negatieve effecte verwachte markthuur dalig a exit periode 0,50% Exit Yield 8,75% Neem broe e verwijzige (iclusief refereties) op ter oderbouwig va belagrijke factore va de samestellig va de etto-aavagsredemet, discoterigsvoet e exit yields. va referetie e oderbouwige i deze Good Practices. Ee voorbeeld wordt og uitgewerkt. Ee uitgagsput - zoals gedefiieerd i de IVS/EVS - wordt vastgesteld idie het redelijk voor de taxateur is om te acceptere dat iets waar is zoder de oodzaak va ee specifiek oderzoek of verificatie Dit betreffe feite, voorwaarde of situaties die de basis vorme voor ee taxatie. e va uitgagspute kue zij: het bezit va het eigedom, de vierkate meters va ee object, de wijze va gebruik overeekomstig het bestemmigspla, codities va het gebouw,, etc. De gebode iformatie e richtlije te aazie va vastgoedobjecte betreffe de volgede uitgagspute: a. titel b. toestad va gebouwe c. voorzieige d. bestemmigspla e. vervuilig e gevaarlijke stoffe f. milieukwesties e g. duurzaamheid. 34 Voor de ivullig hierva wordt verweze aar de diverse voorbeelde izake aalyse Deze lijst is iet uitputted e het is belagrijk zorgvuldig a te gaa of og adere uitgagspu- 35 te moete worde gehateerd om ee bepaalde opdracht uit te voere. Voor bijzodere uitgagspute, die veel mider vaak voorkome, wordt verweze aar aabevelig 14. Veroderstellige zij oderdele i ee taxatie waarbij de taxateur op basis va marktgegeves e zij expertise ivullig geeft aa bepaalde elemete die de waarde va het object beïvloede. Belagrijke veroderstellige kue oder meer zij de markthuur, yield, (achterstallig) oderhoud, etc. De commissie heeft gemeed de met betrekkig tot deze aabevelig te splitse i: 13.1 Uitgagspute 13.2 Veroderstellige (waaroder referetietrasacties) 13.1 Uitgagspute Te aazie va het gebruik va uitgagspute geldt het volgede: Alle relevate uitgagspute diee vooraf kebaar te worde gemaakt aa de opdrachtgever e expliciet te worde vastgelegd i de opdrachtbevestigig. Alle relevate uitgagspute worde i de taxatie beoemd e voorzie va ee toelichtede verklarig met motivatie waarom het uitgagsput redelijk is. Good Practices: voorbeelde voor de praktijk Platform Taxateurs e Accoutats

19 e va vaak voorkomede uitgagspute zij opgeome i bijlage xx va dit documet. Referetie Locatie Verhuursituatie Huurder Gebouw Omvag (Yield) 13.2 Veroderstellige (waaroder referetietrasacties) Te aazie va het gebruik va veroderstellige geldt het volgede: Alle veroderstellige die ee belagrijke ivloed hebbe op de waardebepalig worde i de taxatie beoemd. De veroderstellige die va bijzoder belag zij op de waardebepalig worde specifiek als volgt toegelicht: Oderdeel Bijzoder belag Toelichtig Huurwaarde [Ja] Ja, omdat [toelichtig] Huuropbregst [Nee] [Niet va toepassig] Exploitatiekoste NAR (vo op basis va huurwaarde) CW huurverschille Leegstad/icetives/verhuurkoste Achterstallig oderhoud/reovaties Erfpacht effecte Discoterigsvoet Exit yield Voor zover mogelijk wordt aagegeve welke broe va marktiformatie zij gebruikt. Aageve wordt waar de taxateur aapassige heeft gemaakt op de beschikbare marktiformatie 36 Toegelicht wordt waarom de betreffede marktiformatie geschikt is voor het oderbouwe Wij mee dat ee markthuur va EUR 220 per m2 voor het object verdedigbaar is, gezie 37 va de veroderstellige. I het taxatierapport wordt ee verklarig opgeome va de taxateur waarbij wordt oderbouwd dat de waarderig is gebaseerd op highest ad best use. I elke taxatie worde met betrekkig tot huur- e kooptrasacties miimaal drie relevate vergelijkigstrasacties opgeome. Referetietrasacties met betrekkig tot huur- e kooptrasacties worde, iclusief ee kwalitatieve aalyse te opzichte va het getaxeerde object, opgeome i het taxatierapport. Deze kwalitatieve aalyse diet i elk geval i te gaa op de verschille tusse het getaxeerde object e de referetie izake: Locatie (betere, slechtere of gelijkwaardige locatie) Verhuursituatie (leeg of lager, korter of gelijksoortig verhuurd) Huurder (betere, slechtere of gelijkwaardige huurder(s)) Gebouw (beter, slechter of gelijkwaardig gebouw) Omvag (groter, kleier of gelijkwaardig) Veelal zal dit bestaa uit ee schematische weergave, bijvoorbeeld: ++, +, 0, -, --. Referetie object 1 Referetie object 2 Referetie object 3 Referetie Locatie Gebouw Omvag Gebouw [Criteria X] [Criteria Y] (Markthuur) Referetie object 1 Referetie object 2 Referetie object 3 Deze weergave wordt aagevuld met ee ader opgestelde oderbouwig. 1 (yield) De yield va het object is lager omdat het object is gelege op ee betere katorelocatie i de Radstad met ee betere bereikbaarheid. Het afwerkigsiveau va het object is beter da het getaxeerde object. Het verhuurbare vloeroppervlakte is gelijk aa dat va het getaxeerde object. 2 (markthuur) I het gebied waari het object is gelege geldt ee gemiddelde huur va EUR 200 per m2. haar superieure liggig e otsluitig e de kwaliteit va de afwerkig e gemeeschappelijke ruimtes. Aabevelige op iveau toelichtigsvereiste taxatierapporte Beoem, kwatificeer e motiveer alle relevate uitgagspute, veroderstellige e schattige; deze diee redelijk te zij e de motiverig diet de redelijkheid te stave. Hierbij is het va belag duidelijk aa te gegeve i welke mate gebruik is gemaakt va waareembare marktiformatie. Taxatiebureau XYZ heeft als uitgagsput geome de taxatie va het object i verhuurde staat aagezie dit object bij de opdrachtgever als beleggig i de portefeuille is opgeome. Gezie de locatie is dit uitgagsput redelijk omdat het object gelege is i ee omgevig waar de verhuurbaarheid goed te oeme is. Het leegstadsrisico is daardoor beperkt maar wel meegeome i de waarderig. De waarderig is mede gebaseerd op marktiformatie zoals gepubliceerd i <brovermeldig>. Good Practices: voorbeelde voor de praktijk Platform Taxateurs e Accoutats

20 Dit geldt ook voor de referetietrasacties/objecte die gebruikt worde om de taxatie te oderbouwe. Het is va groot belag dat i het rapport uitvoerig aadacht wordt besteed aa de verhoudig tusse de referetietrasacties/objecte e het te taxere object. Dit ka door de kwalitatieve essetialia e de verschille daari expliciet te beoeme zodat ook i geval va weiig market evidece ee mider vergelijkbare referetie toch vergelijkbaar ka worde gemaakt. ( volgt og.) Idie specifieke risico s zij verdiscoteerd i het gehateerde redemet diet dit expliciet te worde aagegeve. (voorbeeld og i te vulle) Idie door marktomstadighede (overaabod), of omstadighede va het object (leegstad, achterstallig oderhoud) uitgagspute gehateerd worde die ee wezelijke impact hebbe op de waardebepalig, diet dit i het taxatierapport uitvoerig te worde toegelicht. Hierbij moet worde igegaa op de geschiktheid va de gebruikte uitgagspute, waarbij ook het doel va de taxatie i ogeschouw wordt geome. ( og i te vulle) Impliciet zou bij de taxatiewerkzaamhede de afwegig gemaakt diee te worde wat de highest ad best use is. Voor IFRS 13 taxaties diet bij de waarderig expliciet uit te worde gegaa va dit pricipe e diet dit ook te worde toegelicht e oderbouwd. Daarbij diet i de toelichtig oder adere te worde aagegeve dat de veroderstellige e uitgagspute geschikt zij om tot ee taxatie te kome met als uitgagsput highest ad best use. Aabevelig 14: Bijzoder uitgagsput ( special assumptio ) Ileidig Ee bijzodere uitgagsput ka zij dat: ee taxatie wordt gebaseerd op feite die wezelijk kue verschille va de feite die bestaa op de taxatiedatum; of redelijkerwijs iet ka worde verwacht dat ee kadidaat-koper (iet zijde ee koper met ee bijzoder belag) de taxatie op de taxatiedatum zou hatere, rekeig houdede met de heersede marktomstadighede. Ee bijzoder uitgagsput - zoals gedefiieerd i de IVS - wordt vastgesteld idie ee uitgagsput is gebaseerd op feite die verschille va de feite die gelde op de waarde peildatum. Het omvat omstadighede waarbij uitgagspute te aazie va ee toekomstige status of gebeurteis worde gedefiieerd Ee bijzoder uitgagsput diet iet orealistisch of misleided te zij e relevat voor de opdrachtgever. e (iet limitatief) va bijzodere uitgagspute (dus afwijked va de feitelijke situatie) zij: De waarde geheel leeg e otruimd e vrij va huur of aasprake va derde. De waarde idie (gedeeltelijk) verhuurd. De waarde uitgaade va ee verlegig va de huur- of pachtovereekomst oder al da iet gelijke voorwaarde. De waarde a voltooiig va de bodem- of asbestsaerig. 38 Zie voorbeelde bij aabevelig 12 De waarde a afrodig va reovatie overeekomstig het opgegeve bestek of tekeige. 39 Idie de highest ad best use waarderig ee adere aawedig geeft da het huidige gebruik, diet aagegeve te worde met welke uitgagspute rekeig is gehoude e hoe deze zij meegewoge (bijvoorbeeld wat de kas is dat het bestemmigspla aagepast wordt om wijzigige door te voere). Idie de kas op wijzigige miimaal is heeft het gee zi dat de taxateur i zij waardebepalig hier rekeig mee houdt. Taxatiebureau XYZ heeft bij de aalyse va het object gecostateerd dat iet optimaal gebruik gemaakt ka worde va de potetie die het getaxeerde object heeft. Ee veel betere beuttig zou plaatsvide waeer het bestaade bestemmigspla als volgt zou worde gewijzigd <volgt toelichtig>. De kas daarop acht taxatiebureau XYZ iet erg groot omdat sids de gemeeteraadsverkiezige de verhoudige i het college dermate veraderd zij dat de positieve houdig va B&W va daarvoor is kome te vervalle. Te aazie va het gebruik va bijzodere uitgagspute geldt het volgede: Alle bijzodere uitgagspute diee vooraf afgestemd te worde met de opdrachtgever e expliciet met de opdrachtgever te worde vastgelegd i de opdrachtbevestigig. Alle bijzodere uitgagspute worde i het taxatierapport beoemd e voorzie va ee toelichtig waarom het uitgagsput bijzoder is i de betreffede situatie (dus afwijkt va de feite die bestaa op balasdatum). De taxateur ligt toe waarom het iet orealistisch of misleided is om het bijzodere uitgagsput te hatere e wat de relevatie is voor de opdrachtgever. I het taxatierapport wordt de ivloed va het bijzodere uitgagsput op de gerapporteerde waarde gekwatificeerd e wordt ook de waarde gerapporteerd zoder haterig va het bijzodere uitgagsput. Aabevelige op iveau toelichtigsvereiste taxatierapporte Beoem bijzodere uitgagspute i het taxatierapport. Good Practices: voorbeelde voor de praktijk Platform Taxateurs e Accoutats