Portefeuilleplan Mitros 2010 tot Bouwstenen voor 2030 december 2010

Transcriptie

1 Portefeuilleplan Mitros 21 tot 23 Bouwstenen voor 23 december 21

2 Inhoud 1. Doelstellingen Mensen - Inspelen op de vraag Wijken - Werken aan kracht Stenen - Kwaliteitsverbetering in de woningvoorraad Geld - Maximale inzet met meer rendement De portefeuille van de toekomst Omvang van de woningportefeuille Samenstelling naar doelgroep Samenstelling naar woonmilieu Samenstelling naar woningtype Samenstelling naar rendement De portefeuille voor maatschappelijk vastgoed De transformatie 16

3 Inleiding Mitros werkt ook de komende decennia aan de vorming van een sterke en toekomstbestendige vastgoedportefeuille. Op welke wijze dat gebeurt is te lezen in het portefeuilleplan Hierin worden uitspraken gedaan over de gewenste samenstelling van de portefeuille (woningen en maatschappelijk vastgoed) van Mitros in 23, de transformatieopgave, de te hanteren randvoorwaarden, en de strategie om deze portefeuille te bereiken. Aan de hand van de ontwikkelingen op de woningmarkt, de ontwikkelingen op het gebied van maatschappelijk vastgoed en de ambities uit het ondernemingsplan Waardevol Wonen zijn de doelstellingen voor het portefeuilleplan geformuleerd. Aan de orde komen onder andere de beoogde omvang van de woningvoorraad en het maatschappelijk vastgoed, waarbij een onderverdeling is gemaakt naar doelgroepen, woonmilieu, woningtype en rendement. Voor de bepaling van de transformatie van de woningvoorraad is rekening gehouden met volkshuisvestelijke overwegingen vanuit de wijken en het rendementsmodel (transformatie van de portefeuille op basis van direct en indirect rendement). Dit portefeuilleplan vaart scherp aan de wind. Alle middelen die Mitros kan aanwenden om dit plan waar te maken zetten wij in binnen de voor ons geldende kaders. In de komende 2 jaar investeren wij in renovaties, duurzaamheidsmaatregelen, in nieuwe woningen en maatschappelijk vastgoed. Weliswaar behoudt Mitros ongeveer dezelfde aantallen woningen, maar de kwaliteit van deze woningen is hoger en sluit veel beter aan op de toekomstige woningvraag. Ook neemt het maatschappelijk vastgoed voor zorg-, welzijn- en onderwijsvoorzieningen sterk toe. In het investeringsprogramma tot 23 verbetert Mitros 2. bestaande woningen, realiseert 12. m2 aan maatschappelijk vastgoed en 13. nieuwe woningen. Als rekening wordt gehouden met de sloop van woningen dan voegt Mitros 9. nieuwe huur- en koopwoningen toe aan de regionale woningvoorraad. Hiermee levert Mitros een belangrijke bijdrage in de aanpak van de knelpunten op de regionale woningmarkt. Wij beseffen natuurlijk dat de werkelijkheid zich anders kan ontwikkelen dan Mitros nu voorziet. Bijvoorbeeld als het gaat om de renteontwikkeling, de brede heroverweging van de koop- en huurmarkt of het huurbeleid van de rijksoverheid. Ook kunnen de verkoopopbrengsten achterblijven bij de verwachtingen als gevolg van de voortdurende crisis op de woningmarkt. Om die reden houdt Mitros de daadwerkelijke ontwikkelingen goed in de gaten zodat zij indien nodig direct kan bijsturen. Zeker is dat de investeringsplannen voor de komende 5 jaar daadwerkelijk worden uitgevoerd. Voor de periode daarna betreft het geraamde investeringen. De toekomst zal moeten uitwijzen of Mitros deze ook kan uitvoeren. Ook het ontbreken van draagvlak bij bewoners voor renovatie- en sloopprojecten kan aanleiding zijn tot een aanpassing van het investeringsprogramma. Wij willen de doelstellingen uit dit portefeuilleplan graag realiseren. Maar Mitros kan het niet alleen. De medewerking van bewoners en gemeenten is en blijft hard nodig. Daarom kan dit portefeuilleplan vooral ook worden gezien als een uitnodiging aan alle betrokken partijen om gezamenlijk de uitvoering van het investeringsprogramma mogelijk te maken.

4 1. Doelstellingen Mitros wil in 23 over een portefeuille beschikken van voldoende kwaliteit en omvang, die beter is toegesneden op de klantvraag en die gegarandeerd betaalbaar is voor de groepen die het nodig hebben (huishoudens met een inkomen tot 45.). Goede maatschappelijke voorzieningen in de wijken waar Mitros bezit heeft horen daarbij. De middelen om dit te bereiken zijn echter beperkt, zowel financieel als organisatorisch. In het portefeuilleplan zijn daarom prioriteiten gesteld: Voornaamste prioriteit ligt bij het realiseren van de opgave die is omschreven in het ondernemingsplan Waardevol Wonen. Mitros blijft zich dus inzetten voor: Het verbeteren van de kwaliteit van de bestaande woningvoorraad (opheffen van de onderhoudsachterstand, verbeteren van de duurzaamheid); Het nakomen van de afspraken met gemeenten (Utrecht Vernieuwt, prestatieafspraken in Nieuwegein en Utrecht, afspraken Krachtwijken). Indien er nog middelen beschikbaar zijn richt Mitros zich in tweede instantie op de uitbreiding van de woningvoorraad op nieuwe locaties om de druk op de regionale woningmarkt te verkleinen. Uitbreiding kan plaatsvinden in Utrecht en Nieuwegein, maar ook in andere regiogemeenten. Dit is afhankelijk van waar zich als eerste kansen voordoen. De aanpak moet vanzelfsprekend passen binnen de financiële kaders zoals gesteld door Mitros zelf, door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) en door het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV). Mitros wil een A-corporatie 1 blijven, om te verzekeren dat we ook in de toekomst een gezonde onderneming blijven. Concreet resulteert dit in de volgende doelstellingen: 1. Mensen - Inspelen op de woningvraag Vermindering van de spanning op de regionale woningmarkt Differentiatie in de woningvoorraad in stad en regio Differentiatie in woonmilieus in stad en regio 2. Wijken - Werken aan krachtige wijken Meer variatie in het aanbod van woningen in wijken Wijkstrategieën: - Prachtwijken: rol Mitros beperkt en inzet op maximaal rendement - Overgangswijken: wijken die in de gaten moeten worden gehouden. De rol van Mitros verschilt per wijk. - Aandachtswijken (ook wel krachtwijken genoemd): actieve rol Mitros Maatschappelijk vastgoed: - investeren in de wijken die dit het hardst nodig hebben. Dit zijn de aandachtswijken en de overgangswijken - nadruk op wonen - leren - werken en wonen - welzijn - zorg - aanpak stedelijke tekorten voor maatschappelijke opvang 1 Volgens de definitie van het CFV voldoet een A-corporatie zowel aan de eis dat de continuïteit voldoende is gewaarborgd, als aan de eis dat ze haar middelen voldoende inzet in het belang van de volkshuisvesting 4 Bouwstenen voor 23

5 3. Stenen - Kwaliteitsverbetering in de woningvoorraad woningen die langer dan 1 jaar in bezit blijven voorzien van een basiskwaliteit. woningen met een slechte energieprestatie verbeteren tot minimaal energielabel C. 4. Geld - Meer rendement met minder risico s Versterking van de portefeuille door: - Verkoop of aanpak van woningen in categorie brons - Verkoop of aanpak van woningen in categorie zilver - Behoud van woningen in de categorie goud - Investeren in maatschappelijk vastgoed dat een positieve bijdrage levert aan de waardeontwikkeling in wijken Verjonging van de portefeuille door: - afstoten van woningen met een oud bouwjaar - toevoegen van woningen met een jong bouwjaar. Deze doelstellingen worden in de volgende paragrafen nader uitgewerkt. Bouwstenen voor 23 5

6 1.1 Mensen - Inspelen op de vraag Doelstellingen Vermindering van de spanning op de regionale woningmarkt Differentiatie in de woningvoorraad in stad en regio Differentiatie in woonmilieus in stad en regio De mensen Mitros richt zich met het woningaanbod in eerste instantie op de primaire doelgroep. In beperkte mate gaat zij zich echter ook inzetten op het vergroten van het aanbod aan middeldure en vrije sector huurwoningen, in de prijsklasse vanaf 55 tot 8. Vooral in de stad Utrecht is het aanbod in deze categorie beperkt, terwijl de vraag groot is, met name van jonge 1- en 2-persoonshuishoudens. De verwachting is dat de vraag daarnaast ook steeds meer vanuit de ouderen zal komen. Het klantenbestand van Mitros valt uiteen in primaire, secundaire en tertiaire doelgroepen. Huishoudens met een inkomen tot 28.5 ziet Mitros als haar primaire doelgroep. Onder deze groep valt de doelgroep van beleid, zoals geformuleerd in het BBSH. Huishoudens met een inkomen vanaf 28.5 tot 45. behoren tot de secundaire doelgroep. Ten gevolge van de nieuwe Europese regelgeving is het noodzakelijk gebleken deze doelgroep onder te verdelen in een groep met een inkomen van 28.5 tot 33. en een groep van 33. tot 45. euro. Dit zijn huishoudens die ook veel moeite hebben met het vinden van een woning op de Utrechtse woningmarkt. Koopwoningen zijn vaak te duur en het aanbod aan huurwoningen in de hogere prijsklasse is klein. Zelfstandige huishoudens met een inkomen van 45. tot 6. behoren tot de tertiaire doelgroep. Huishoudens behorend tot doelgroep van beleid in Utrecht, Nieuwegein en overige regiogemeenten Utrecht Nieuwegein Overige regiogemeenten BRU De doelgroep van beleid is in de regio Utrecht ongeveer 62. huishoudens groot (bron: gemeente Utrecht/ Rigo). Ruim de helft van deze doelgroep woont in Utrecht. In Nieuwegein behoren circa 6. huishoudens tot de doelgroep (bron: Woon). Het aantal huishoudens zal de komende jaren in de regio sterk toenemen. Niet alleen in Utrecht, maar ook in de regiogemeenten. Er komen meer alleenstaanden en minder gezinnen. Voor een belangrijk deel wordt dit in de regiogemeenten veroorzaakt door de vergrijzing. Een doorrekening van de huishoudens naar inkomen (Mitros/Rigo) laat zien dat ook het aantal huishoudens in de primaire doelgroep toeneemt, zowel in Utrecht als in Nieuwegein. Huishoudens behorend tot de primaire doelgroep kunnen in de Utrechtse regio in principe alleen gehuisvest worden in een sociale huurwoning. Een koopwoning is voor deze groep vrijwel onbereikbaar. De secundaire doelgroep ervaart ernstige problemen op de woningmarkt in de regio Utrecht. Het aanbod is voor hen beperkt; zij zijn bijna niet in staat om een koopwoning te bemachtigen en duurdere huurwoningen (vanaf circa 55 tot 8) zijn nauwelijks beschikbaar. Daarom richt deze groep zich noodgedwongen op de sociale huurwoningen in de kernvoorraad met alle gevolgen voor de wachtlijsten en de doorstroming van dien. 1 Voor de afbakening van de doelgroep gelden de volgende inkomensgrenzen (prijspeil 29): 1-persoonshuishouden < 65 jaar 2.975; 1-persoonshuishouden ; meerpersoonshuishouden < 65 jaar en meerpersoonshuishouden Bouwstenen voor 23

7 Voor de tertiaire doelgroep (inkomen van 45. tot 6.) is het aanbod groter. Deze groep kan makkelijker een woning kopen. Als deze huishoudens gaan huren, richten zij zich vooral op de vrije huursector. Mitros zal slechts in het kielzog van haar reguliere projecten het woningaanbod voor de tertiaire doelgroep uitbreiden. De groep met een inkomen boven 6. (hoog inkomen) wordt niet als doelgroep gezien. Specifieke doelgroep Naast de doelgroepen naar inkomen vormen de huishoudens met een zorgvraag (ouderen, gehandicapten, dementerenden) en huishoudens die een beroep doen op de maatschappelijke opvang (dak- en thuislozen, vrouwenopvang) een specifieke doelgroep. Het aanbod voor deze doelgroep wordt de komende jaren vergroot. Het aanbod van starterswoningen wordt eveneens vergroot. Hiervoor is samen met SSHU het bedrijf Jebber opgericht. Het merendeel van de woningen komt in de stad Utrecht. De markt Mitros wil in 23 beschikken over een portefeuille met voldoende differentiatie en spreiding, die goed aansluit op de woningbehoefte. Het aanbod van zowel woningen als woonmilieus wordt daarom vergroot, niet alleen in Utrecht en Nieuwegein maar ook in de andere regiogemeenten. De druk op de regionale woningmarkt is groot en komt zowel vanuit de regio zelf als van huishoudens buiten de regio. Dit zijn vooral jonge starters, waaronder studenten en jonge gezinnen. De vraag spitst zich toe op centrumstedelijke en stedelijke woonmilieus, vooral in de stad Utrecht, maar ook in Nieuwegein. Het aanbod is echter te klein om in die vraag te voorzien. De woningmarkt in de regio Utrecht kampt in het algemeen met een groot woningtekort. Daarnaast is sprake van een gebrekkige doorstroming, mede het gevolg van een gapend gat tussen de huur- en de koopsector. Hierdoor verkeren vooral de lage en middeninkomensgroepen in een zeer moeilijke positie op de woningmarkt. Ook moet rekening worden gehouden met een verandering in de eisen die worden gesteld aan een woning, met name als gevolg van de vergrijzing. Op zichzelf is het aantal sociale huurwoningen in de kernvoorraad in relatie tot de omvang van de doelgroep voldoende. De doelgroep van zelfstandig wonende huishoudens ligt op circa 63. huishoudens. De omvang van de kernvoorraad van de corporaties ligt op ruim 74. woningen. Deze woningen worden echter niet altijd door de doelgroep bewoond (scheefwonen). De komende jaren (tot 215) gaat het aandeel sociale huurwoningen als gevolg van sloop en verkoop verder afnemen. Evengoed is de verwachting dat, alle voorgenomen plannen en gemaakte afspraken ten spijt, het woningtekort in de regio Utrecht groot zal blijven. Mitros richt zich daarom in de eerste plaats op meer differentiatie in het woningaanbod in Utrecht en Nieuwegein maar bij voldoende financiële en ruimtelijke mogelijkheden ook in de overige regiogemeenten. Door te differentiëren wil Mitros het aanbod beter laten aansluiten aan de gevarieerde vraag van de bewoners in een wijk. Vooral in de aandachtswijken is de woningvoorraad eenzijdig samengesteld met verhoudingsgewijs teveel goedkope sociale huurwoningen. Daardoor zijn er voor de bewoners weinig mogelijkheden een volgende stap in hun wooncarrière te zetten, bijvoorbeeld naar een koopwoning. Deze bewoners blijven in dat geval noodgedwongen in hun huidige woning wonen, ook al voldoet deze niet geheel aan de wensen. Of zij verlaten noodgedwongen de wijk. Bouwstenen voor 23 7

8 Door het creëren van meer aanbod voor de middeninkomensgroepen neemt in de steden de druk op de goedkope sector af en komen er meer betaalbare woningen beschikbaar voor de lage inkomensgroepen. De kansen voor lagere inkomensgroepen in de regio worden op hun beurt groter door uitbreiding van het aanbod aan goedkopere huurwoningen. Ook aan de grote vraag naar goedkope koopwoningen in de regio wil Mitros tegemoet komen door het aanbieden van betaalbare koopwoningen al dan niet ondersteund met stimulerende maatregelen zoals de startersrenteregeling. In de tweede plaats richt Mitros zich op meer differentiatie in woonmilieus. De groenstedelijke woonmilieus zijn op dit moment oververtegenwoordigd in het aanbod en worden daarom waar mogelijk getransformeerd tot centrumstedelijke en stedelijke woonmilieus. Door ook langs die weg een meer gedifferentieerde samenstelling van de portefeuille te krijgen denkt Mitros nog beter in te kunnen spelen op de toekomstige vraag. Ten derde voert Mitros een aanpassing van het prijsbeleid door. Bij mutatie worden de streefhuren verhoogd van 7 naar 1 procent van wat als maximaal redelijk wordt beschouwd. De gemiddelde verhoging van de streefhuur van alle woningen van Mitros komt uit op 9 procent. Dit komt omdat in een aantal gevallen de streefhuur lager wordt vastgesteld (bijvoorbeeld voor woningen bestemd voor grote gezinnen of terugkeerders). Het aangepaste prijsbeleid past binnen de afspraken die met de gemeenten zijn gemaakt over het betaalbaar houden van de woningvoorraad voor de primaire doelgroep. Vooralsnog heeft Mitros gerekend met inflatievolgend huurbeleid conform het huidige rijksbeleid. Op korte termijn worden nog wel veranderingen in het huurbeleid van de rijksoverheid verwacht. 1.2 Wijken - Werken aan kracht Doelstellingen Meer variatie in het aanbod van woningen in wijken Wijkstrategieën: - Prachtwijken: rol is beperkt; inzet richt zich op maximaal rendement - Overgangswijken: wijken die in de gaten moeten worden gehouden. De rol verschilt per wijk. - Aandachtswijken (ook wel krachtwijken genoemd): actieve rol Maatschappelijk vastgoed: - investeren in de wijken die dit het hardst nodig hebben. Dit zijn de aandachtswijken en de overgangswijken - nadruk op wonen - leren - werken en wonen - welzijn - zorg - aanpak stedelijke tekorten voor maatschappelijke opvang De wijken Mitros staat voor het realiseren van wijken waar de bewoners prettig kunnen leven en wonen en in staat zijn om op de woon- en maatschappelijke ladder te stijgen. Door bewoners in de wijk meer variatie in het woningaanbod te bieden, zowel naar woningtype als naar prijsniveau, kunnen zij een wooncarrière maken. Hierdoor wordt het voor zowel de lagere als de hogere inkomens aantrekkelijker om in de wijk te blijven wonen. De wijken worden aangepakt in nauwe samenwerking met onder andere de bewoners, gemeenten, maatschappelijke instellingen en ondernemers. Mitros kiest nadrukkelijk voor lokale verankering op wijkniveau. De rol van Mitros in de wijken verschilt per wijk en wordt mede bepaald door het aantal woningen dat zij in de wijk bezit. De strategie verschilt daarom eveneens per wijk. Tegelijkertijd kan de strategie op buurtniveau wel afwijken van de wijkstrategie. 8 Bouwstenen voor 23

9 In de prachtwijken, de wijken die in een goede positie verkeren, wordt ingezet op maximaal rendement en beheer. De rol van Mitros is in deze wijken beperkt. De overgangswijken zijn wijken die in de gaten gehouden moeten worden. Het zijn niet de zwakste wijken, maar op sommige punten scoren deze gebieden minder. Onder deze categorie vallen zowel wijken die in de lift zitten als wijken die een negatieve ontwikkeling laten zien. De overgangswijken zijn onder te verdelen in drie categorieën, waarvoor Mitros verschillende portefeuillestrategieën heeft: Wijken die al een poos in de lift zitten: De populariteit van deze wijken op de woningmarkt laat een stijgende lijn zien. In deze wijken wordt vooral ingezet op beheer. De inzet van Mitros in deze wijken kan verminderen. Wijken waar al gestart is met de vernieuwing en die een positief beeld laten zien. Het is te vroeg om in deze wijken al minder actief te zijn. Wijken die nog wel redelijk in de markt liggen, maar een negatieve ontwikkeling laten zien. Deze wijken moeten goed in de gaten worden gehouden. De rol van Mitros is monitoren en de inzet is nu nog beperkt. De aandachtswijken zijn zwakke wijken, waar grote investeringen nodig zijn in de woningvoorraad en op het gebied van maatschappelijk vastgoed. Het gaat hierbij om wijken met relatief veel sociale huurwoningen. Mitros heeft in deze wijken een belangrijke rol. Naast de investeringen in het vastgoed zijn ook sociale investeringen in deze wijken nodig, bijvoorbeeld op het gebied van veiligheid en onderwijs. In deze wijken wordt dan ook intensief samengewerkt met andere partijen, zoals gemeente, welzijnsorganisaties en onderwijs. Wijken met woningbezit Mitros in Utrecht en Nieuwegein naar wijktype Aandachtswijk Overgangswijk Prachtwijk Utrecht Zuilen Kanaleneiland/ Transwijk Overvecht Ondiep Hoograven Lunetten Lombok/Nieuw- Engeland Rivierenwijk/ Dichterswijk Pijlsweerd Oog in Al (Halve Maan) Oost Noordoost Binnenstad Leidsche Rijn Nieuwegein Jutphaas-Wijkersloot Stadscentrum Merwestein Fokkesteeg Batau-Noord Batau Zuid Galecop/Blokhoeve Lekboulevard (Hoog-)Zandveld Vreeswijk Doorslag Zuilenstein/ Huis-de-Geer Bouwstenen voor 23 9

10 Het maatschappelijk vastgoed De aanwezigheid van maatschappelijk vastgoed levert een belangrijke bijdrage aan de kwaliteit van een wijk. Immers, naast een goed aanbod aan woningen is het belangrijk dat er een gedifferentieerd aanbod aan voorzieningen is. Daarom investeert Mitros ook in de realisatie van maatschappelijk vastgoed. Maatschappelijk vastgoed wordt vooral ingezet in de wijken waar dit het hardste nodig is en waar Mitros veel bezit heeft. Dit zijn de aandachts- en overgangswijken in Utrecht en Nieuwegein. De aandacht gaat uit naar maatschappelijk vastgoed op het terrein van wonen, leren en werken, met als doel het bevorderen van de sociale stijging van bewoners in met name de aandachtswijken. Hiernaast ligt er een grote opgave op het gebied van wonen, welzijn en zorg. Daarmee worden namelijk de gevolgen opgevangen van de vergrijzing en de wens van veel huishoudens om zo lang mogelijk zelfstandig te blijven wonen. Het woningaanbod en de zorgstructuur in de wijken moeten hierop worden ingericht. Tenslotte wordt ingezet op de aanpak van de tekorten voor maatschappelijke opvang van bijzondere doelgroepen zoals vrouwenopvang en dak- en thuislozen. Mitros zoekt nadrukkelijk de samenwerking met het maatschappelijk middenveld. Met diverse partijen in het onderwijs, de zorg en het welzijn wordt bijvoorbeeld gesproken over overname van de vastgoedportefeuille. Ook wil Mitros ontwikkellocaties verwerven waarmee direct kan worden ingespeeld op een bestaande vraag of op toekomstige ontwikkelingen. 1.3 Stenen - Kwaliteitsverbetering in de woningvoorraad Doelstellingen woningen die langer dan 1 jaar in bezit blijven voorzien van een basiskwaliteit. woningen met een slechte energieprestatie verbeteren tot minimaal energielabel C. Woningen met achterstallig onderhoud en een gebrekkig interieur komen in 23 niet meer voor. Uitgangspunt voor het onderhoudsbeleid is dat woningen die langer dan 1 jaar in het bezit blijven minimaal kwaliteitsniveau 3 hebben op een schaal van 1 (nieuwbouw) tot 6 (slooprijp). Woningen die het einde van hun levensduur tussen 22 en 23 bereiken krijgen een levensduurverlenging tot minstens 23. Dit betekent dat deze woningen in principe niet worden gesloopt maar gerenoveerd. De stijgende energielasten maken een steeds groter deel uit van de totale woonlasten. Daarom gaat Mitros investeren in duurzaamheid door energiebesparende maatregelen te treffen (isolatie, dubbel glas, vervanging Cv-ketels). Uitgangspunt is dat alle woningen minimaal het energielabel C krijgen. Duurzaamheid Duurzaamheid staat voor Mitros gelijk aan minder energieverbruik. De huidige woningvoorraad van Mitros heeft gemiddeld een energielabel E. Door renovatie en planmatig onderhoud wil Mitros bereiken dat alle woningen in 218 minstens een energielabel C hebben. Dit leidt gemiddeld genomen tot een CO 2 -reductie van meer dan 2 kiloton per jaar. De gemiddelde energielasten zullen met ongeveer 265 euro per woning per jaar afnemen. Dit komt ten gunste van de huurders. Daarnaast gaat Mitros de huurders stimuleren om energiezuiniger met hun woning om te gaan. 1 Bouwstenen voor 23

11 In de tabel staan voor de renovaties aangegeven: het investeringsbedrag, de toename in het aantal punten op basis van het woningwaarderingsstelsel en het energielabel na ingreep. De hier gepresenteerde cijfers zijn gemiddelden. Per project kan het investeringsbedrag hoger of lager zijn. In de tabel wordt onder duurzaam verstaan: de maatregelen die in het kader van duurzaamheid bij planmatig onderhoud (PO) worden uitgevoerd. Bij HNR, MNR, LNR / PO zijn de kosten voor duurzaamheid opgenomen in het investeringsbedrag. Parameters voor renovaties (gemiddeld) Investeringsbedrag puntenstijging energielabel na ingreep HNR 1. 2 punten B MNR punten C LNR/PO punten C Duurzaam/PO 3. 1 punten C 1.4 Geld - Maximale inzet met meer rendement Doelstellingen Versterking van de portefeuille door: - Verkoop of aanpak van woningen in categorie brons - Verkoop of aanpak van woningen in categorie zilver - Behoud van woningen in de categorie goud - Investeren in maatschappelijk vastgoed dat een positieve bijdrage levert aan de waardeontwikkeling in wijken Verjonging van de portefeuille door: - afstoten van woningen met een oud bouwjaar - toevoegen van woningen met een jong bouwjaar Het rendement Voor de ontwikkeling van de vastgoedportefeuille wordt gekeken naar het rendement van de woningen. Dit zijn de exploitatiekosten (direct rendement) en de waardeontwikkeling (indirect rendement). Mitros wil beschikken over een sterke portefeuille met een goede risicospreiding en positieve waardeontwikkeling. Hiermee worden inkomsten gegenereerd die Mitros weer kan investeren in betaalbare woningen en maatschappelijke voorzieningen. De portefeuille van Mitros is te eenzijdig samengesteld. Onevenredig veel woningen bevinden zich in de aandachtswijken, stammen uit de jaren zestig en zeventig en liggen in groenstedelijke woonmilieus. Bijna 3 procent van de woningvoorraad bestaat bovendien uit woningen in de categorie brons, waardoor deze kwaliteitsklasse in de vastgoedportefeuille is oververtegenwoordigd. De huidige portefeuille aan maatschappelijk vastgoed op haar beurt is nog klein. Bouwstenen voor 23 11

12 Om te komen tot een sterke en toekomstbestendige portefeuille is ingrijpen noodzakelijk. Investeringen moeten leiden tot het doorbreken van de eenzijdigheid van de portefeuille naar bouwjaar, locatie en woonmilieu. Dit leidt ook tot meer risicospreiding. Mitros doet dit niet alleen door direct te investeren in de woningvoorraad langs de weg van sloop, nieuwbouw, renovatie en verkoop van huurwoningen, maar ook door andere maatregelen te treffen, zoals het investeren in maatschappelijk vastgoed. De aanpak Mitros heeft haar woningen ingedeeld in 3 categorieën: brons, zilver en goud. Een aparte categorie vormt het maatschappelijk vastgoed. Voor elk van deze categorieën hanteert Mitros een andere aanpak: Brons: de woningen met hoge exploitatiekosten en een slechte marktontwikkeling worden vervangen door of getransformeerd naar woningen met lage exploitatiekosten en een goede marktontwikkeling (woningen die goed aansluiten op de vraag). Zilver: de woningen met hoge exploitatiekosten en met een goede marktontwikkeling worden afgestoten of aangepakt, waardoor de exploitatielasten beheersbaar worden. Mogelijk dat een deel met een beperkte ingreep verkocht kan worden aan huishoudens die de woning zelf opknappen. Hiermee wordt het aanbod aan goedkope koopwoningen vergroot. Goud: de meest courante woningen wil Mitros zoveel mogelijk behouden. Maatschappelijk vastgoed: Mitros investeert in maatschappelijk vastgoed dat een positieve bijdrage levert aan de waardeontwikkeling van wijken. Het financiële kader De hierboven beschreven aanpak moet passen binnen de volgende financiële kaders: De ICR (Interest Coverage Rate) is groter dan 1,2%. De ICR is de rentedekkingsratio en geeft aan in hoeverre aan de betaling van de rente over de uitstaande schulden voldaan kan worden. WSW-toets. De kredietwaardigheid wordt door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) beoordeeld aan de hand van het kasstroomverloop. Het kasstroomverloop moet boven nul liggen en voldoen aan de berekeningswijze van het WSW, waarbij een (fictieve) 2% aflossing in mindering wordt gebracht op de kasstroom. Solvabiliteit (verhouding tussen leningen en het eigen vermogen) is minimaal 15% op de bedrijfswaarde, conform de beoordeling van het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV). Verkoop en investeringen moeten zoveel mogelijk in evenwicht zijn. Dit betekent dat een deel van de investeringen gedekt moet worden door verkoop van bestaand bezit. Renovatie en duurzaamheidsmaatregelen zullen deels gepaard gaan met huurverhogingen. 12 Bouwstenen voor 23

13 2. De portefeuille van de toekomst Op basis van de doelstellingen zoals omschreven in hoofdstuk 2 kan de gewenste samenstelling van de portefeuille in 23 worden geformuleerd. In hoofdlijnen neemt het aantal woningen iets af, terwijl tegelijkertijd de portefeuille voor maatschappelijk vastgoed in omvang toeneemt. Dit wordt hieronder verder uitgewerkt. 2-1 Omvang van de woningportefeuille De omvang van de portefeuille ligt op ongeveer 26. woningen. Dit is iets minder dan de portefeuille van 21. In 23 is de portefeuille vernieuwd door uitvoering van renovatie en sloop met vervangende nieuwbouw. Als er voldoende financiële ruimte is, wil Mitros ook woningbouw Acquisitiegebieden in de regio Utrecht. Bouwstenen voor 23 13

14 realiseren op nieuwe locaties. Dit kan op korte termijn vooral plaatsvinden in Utrecht en Nieuwegein, maar in de verdere toekomst ook in andere regiogemeenten, zoals aangegeven op de kaart. Voor de regionale acquisitie hanteert Mitros de volgende uitgangspunten: Regionale acquisitie voor huurwoningen en maatschappelijk vastgoed zal bij voorkeur plaats vinden in het oosten en zuiden van de regio, omdat daar de meeste mogelijkheden liggen. Inzetten op locaties die het dichtst bij Utrecht of Nieuwegein liggen. Hierbij gaat het in ieder geval om de gemeenten Bunnik, Zeist, Houten, De Bilt en Soesterberg, omdat Mitros in deze gemeenten al positie heeft. De projecten hebben enige omvang. De acquisitie moet altijd voldoen aan de rendementseisen en passen in de jaarlijkse financiële ruimte die hiervoor beschikbaar is. 2.2 Samenstelling naar doelgroep Mitros wil in 23 circa 8 procent van haar woningbezit verhuren aan de primaire doelgroep. Het aandeel van Mitros in de totale sociale huurwoningvoorraad in Utrecht en Nieuwegein komt daarmee op 21. woningen. Hiervan staan 17. woningen in Utrecht en 4. woningen in Nieuwegein. Ongeveer 2 procent van de woningvoorraad wordt ingezet voor de secundaire doelgroep. Dit zijn circa 5. woningen. Hiernaast vergroot Mitros ook het aanbod in de goedkope koopsector voor de secundaire doelgroep door verkoop van huurwoningen en nieuwbouw. In 23 zijn van de 26. woningen circa 1.5 woningen geschikt voor huishoudens met een zorgvraag en 3. woningen gelabeld voor starters. Gewenste samenstelling van de woningvoorraad in 23 naar doelgroepen Inkomens Mitros % Primair < % Secundair % % Totaal 26. 1% 2.3 Samenstelling naar woonmilieu Om aan de vraag naar centrumstedelijke en stedelijke woon milieus te voldoen streeft Mitros naar uitbreiding op plekken die hiervoor geschikt zijn. Het gaat hierbij om woonmilieus in de nabijheid van het centrum; dit zijn de stedelijke woonmilieus en de centrumdorpse milieus. Voorbeelden zijn de Merwedekanaalzone in Utrecht, het Nijpelsplantsoen in Nieuwegein, en de Rademakerstraat in Soesterberg. Mitros streeft naar de volgende verdeling in woonmilieus: Gewenste samenstelling van de woningvoorraad in 23 naar woonmilieus Centrumsted. + stedelijk Utrecht Nieuwegein Overig regio 45% 25% 5% Groenstedelijk 55% 73% 9% Dorps (centrum) nvt 2% 5% 14 Bouwstenen voor 23

15 2.4 Samenstelling naar woningtype In 23 bestaat 3 tot 35 procent van de totale woningvoorraad van Mitros uit eengezinswoningen en 65 tot 7 procent uit meergezinswoningen. De uitgangspunten voor de gewenste verdeling van de portefeuille naar woningtypen zijn: Utrecht: 3 procent eengezinswoning en 7 procent meergezinswoning. De portefeuille bestaat in 23 voor het grootste deel uit appartementen. De insteek bij nieuwbouw in Utrecht ligt meer op het toevoegen van appartementen dan op eengezinswoningen. Nieuwegein: 35 procent eengezinswoning en 65 procent meergezinswoning. Het aandeel eengezinswoning in Nieuwegein is hoger dan in Utrecht. Ook in Nieuwegein ligt de insteek bij nieuwbouw meer op appartementen dan op eengezinswoningen. Overige regiogemeenten: 6 procent eengezinswoning en 4 procent meergezinswoning. Woningen voor ouderen komen vooral in bestaand stedelijk gebied in de buurt van voorzieningen, in de vorm van gestapelde bouw. Gewenste samenstelling van de woningvoorraad in 23 naar woningtype Utrecht Nieuwegein Overig regio Egw 3% 35% 6% Mgw 7% 65% 4% 2.5 Samenstelling naar rendement In 23 streeft Mitros naar de volgende samenstelling van de portefeuille op basis van rendement: afname van het aantal woningen in de categorie brons met 7 procent afname van het aantal woningen in de categorie zilver met 2 procent toename van het aantal woningen in de categorie goud De transformatie van woningen in de categorie brons houdt ook in dat Mitros in 23 minder woningen met een slechte energieprestatie en meer energiezuinige woningen (woningen in de categorie goud) in portefeuille heeft. Gewenste samenstelling van de woningvoorraad in 23 op basis van rendement Mitros Aandeel Brons 2.7 1% Zilver % Goud % 2.6 De portefeuille voor maatschappelijk vastgoed Mitros wil de portefeuille maatschappelijk vastgoed laten doorgroeien van 85. m 2 in 21 naar circa 2. m 2 in 23. Voor de periode tot 218 is de ambitie per wijk uitgewerkt op basis van de ontwikkeling van de vraag naar maatschappelijk vastgoed. Voor de periode is dit nog niet gedaan. Gewenste samenstelling van de portefeuille maatschappelijk vastgoed in 23 Wonen-Welzijn-Zorg 125. m 2 Wonen-Leren-Werken 75. m 2 Totaal 2. m 2 Bouwstenen voor 23 15

16 3. De transformatie Met de realisatie van dit portefeuilleplan gaat Mitros een aantal bijzondere prestaties leveren in de Utrechtse regio. In de eerste plaats wordt de komende twintig jaar zeer fors geïnvesteerd in de bestaande voorraad. In totaal zullen 24. van de 28. woningen worden aangepakt, waarvan 2. woningen op duurzame wijze worden gerenoveerd. Dit is circa 85 procent van het totale bezit. De investering die hiermee is gemoeid bedraagt circa een miljard euro. Ten tweede gaat Mitros ook nog eens 13. woningen nieuw bouwen. Dit vergt een investering van bijna 1,7 miljard euro, exclusief de investeringen in koopwoningen. De transformatie in de periode tot 23 van de vastgoedportefeuille van Mitros kan als volgt worden samengevat: 2 Het aantal woningen neemt iets af, maar het aantal m maatschappelijk vastgoed neemt toe van 85. m 2 naar 2. m 2 ; Het aantal woningen in de categorie brons en zilver neemt af met respectievelijk 7 en 2 procent. Het aantal woningen in de categorie goud neemt toe. De trans-formatie van woningen in de categorie brons houdt ook in dat Mitros in 23 minder woningen met een slechte energieprestatie en meer energiezuinige woningen (categorie goud) in portefeuille heeft. Het aantal woningen voor de primaire doelgroep neemt af en het aantal woningen voor de secundaire doelgroep neemt toe. Ontwikkeling woningvoorraad in brons, zilver en goud Ontwikkeling woningvoorraad naar inkomensgroepen brons < 28.5 zilver goud De transformatie van de woningvoorraad wordt bereikt door een combinatie van renovatie, sloop, nieuwbouw en verkoop. Omvang Minus Verkoop 5. Minus Sloop 4. Plus Nieuwbouw huur 7. Omvang Bouwstenen voor 23

17 Met de uitvoering van het portefeuilleplan draagt Mitros zoals gezegd bij aan de vernieuwing van de woningvoorraad in de regio Utrecht. Ook leidt de aanpak tot een betere afstemming van de woningvoorraad op de woningvraag. De komende jaren pakt Mitros 24. woningen in de bestaande woningvoorraad aan. Circa 2. woningen worden gerenoveerd en, 4. woningen gesloopt. Hiernaast bouwt Mitros de komende jaren 7. huur- en 6. koopwoningen. Per saldo voegt Mitros tot woningen aan de regionale woningvoorraad toe. Aantal woningen verkocht in periode verkoop Nieuwbouw huur 7. Nieuwbouw koop 6. Minus sloop 4. Toevoeging regionale woningvoorraad 9. In de volgende figuren wordt de ontwikkeling van de portefeuille van Mitros tot 23 samengevat weergegeven. Toelichting: In de periode verkoopt Mitros ongeveer 1.4 woningen. In de daaropvolgende periode ligt dit aantal op 1.5 woningen. Tot 22 verkoopt Mitros circa 3 woningen per jaar. Dit is ongeveer 1 procent van de woningvoorraad van Mitros. Dit komt overeen met de inspanningen van een gemiddelde grote corporatie. Het aantal verkopen neemt na 22 af naar circa 17 woningen per jaar. In 23 heeft Mitros circa 5. woningen verkocht. Aantal woningen nieuw gebouwd in periode Aantal woningen gesloopt in periode nieuwbouw huur nieuwbouw koop nieuwbouw totaal 75 sloop Toelichting: In de periode sloopt Mitros ruim 2.3 woningen. De sloop vindt vooral in de eerste vijf jaar plaats. In de daaropvolgende jaren neemt de sloop sterk af. Vanaf 22 sloopt Mitros in 1 jaar tijd nog ongeveer 8 woningen. In 23 heeft Mitros circa 4. woningen gesloopt. Toelichting: In de periode bouwt Mitros 2.7 huurwoningen en 1.7 koopwoningen. In totaal bouwt Mitros de komende 5 jaar 4.4 nieuwe woningen. Dit is jaarlijks bijna 9 woningen. Ondanks de crisis op de woningmarkt realiseert Mitros een hoge jaarlijkse woningbouwproductie. In de periode neemt de jaarlijkse nieuwbouwproductie af van gemiddeld 7 woningen per jaar in de periode naar 5 woningen in de daaropvolgende periode. In 23 heeft Mitros ruim 13. nieuwe woningen gebouwd. Bouwstenen voor 23 17

18 Aantal woningen gerenoveerd in periode Reeds bekende projecten maatschappelijk vastgoed in m lnr mnr hnr duurzaam totaal renovaties Wonen- Welzijn-Zorg Wonen- Leren-werken Totaal Toelichting: Tot 23 renoveert Mitros 2. woningen. Dit is 7 procent van de woningvoorraad. Bijna 12. woningen worden de komende 5 jaar aangepakt. Ook in de periode hierna ligt het aantal renovaties nog op een hoog niveau, circa 6.4 woningen. Mitros renoveert de eerstkomende tien jaar uitzonderlijk veel woningen, namelijk twee keer zoveel als andere grote corporaties. De maatregelen die in het kader van duurzaamheid bij planmatig onderhoud worden getroffen vinden vooral plaats in de komende 5 jaar. Na 22 neemt het aantal renovaties af. Toelichting: In 21 heeft Mitros circa 85. m2 maatschappelijk vastgoed in beheer. Dit is 47. m2 vastgoed voor wonen-welzijn-zorg en 38. m2 voor wonen-leren-werken. De portefeuille maatschappelijk vastgoed zal in twintig jaar tijd ruim verdubbelen door de uitvoering van projecten waar momenteel aan gewerkt wordt. Acquisitieruimte in m 2 voor maatschappelijk vastgoed Acquisitieruimte voor woningen Koopwoningen Huurwoningen Maatschappelijk vastgoed Toelichting: De eerstkomende jaren ligt de nadruk in het investeringsprogramma vooral op de uitvoering van bestaande renovatie- en nieuwbouwprojecten. Op korte termijn is er financieel gezien weinig ruimte om nieuwe locaties te verwerven voor woningbouw. Pas in de periode is hier wel ruimte voor. In totaal wil Mitros tot 23 circa 3.2 woningen op nieuw te verwerven locaties bouwen. Toelichting: In 23 wil Mitros een portefeuille aan maatschappelijk vastgoed van circa 2. m2. Zoals uit de vorige figuur naar voren komt heeft Mitros momenteel al 147. m2 maatschappelijk vastgoed in beheer of in planvorming. Dit betekent dat er tot 23 nog ruimte is voor 53. m2 aan projecten op nieuwe locaties. Vooral in de periode zijn er mogelijkheden voor uitbreiding van maatschappelijk vastgoed. 18 Bouwstenen voor 23

19 Investeringsbedragen in miljoen euro s Renovatie Nieuwbouw huur Totaal totaal Toelichting: In de eerste vijf jaar investeert Mitros een miljard euro in renovatie en nieuwbouw van huurwoningen. Tot 22 wordt 75 miljoen geïnvesteerd en in de laatste 1 jaar ruim 9 miljoen. In totaal investeert Mitros de komende twintig jaar bijna 2,7 miljard euro, waarbij het accent in het investeringsprogramma vooral ligt bij de eerste periode van vijf jaar. Ontwikkeling van de zelfstandige woningvoorraad naar huurprijs < > Toelichting: Met de uitvoering van het investeringsprogramma uit het portefeuilleplan heeft Mitros in woningen beschikbaar voor huishoudens met een inkomen tot 33.,--. Binnen de woningvoorraad vindt een verschuiving plaats naar de categorie tussen de 55 en de 65. Bouwstenen voor 23 19

20 In de stedelijke regio Utrecht wonen 65. mensen bij woningcorporatie Mitros. Mitros maakt zich hard voor de vragen en wensen van deze mensen. Daarom werkt zij aan vitale buurten en wijken. Door het bouwen, verhuren, onderhouden, renoveren en verkopen van woningen en gebouwen voor voorzieningen. Maar ook door een bredere sociale inzet. In nauwe samenwerking met andere partijen. Mitros is betrokken bij de wereld van haar huurders. Postbus RE Utrecht Colofon Tekst Roselie Loos Redactie Eric Harms Fotografen driejuni, Niranyana Jayamary Vormgeving Helen Verbeek Grafische Producties