Outlook Beleggen in internationaal vastgoed

Maat: px
Weergave met pagina beginnen:

Download "Outlook 2015-2016 Beleggen in internationaal vastgoed"

Transcriptie

1 Outlook Beleggen in internationaal vastgoed

2

3 Inhoudsopgave Inhoudsopgave 3 1 Outlook internationaal: Economie en vastgoed 5 2 Trends in vastgoedbeleggingen De Duitse winkel- en woningmarkt De Franse winkelmarkt De Amerikaanse vastgoedmarkt De Chinese vastgoedmarkt De Australische vastgoedmarkt 37 Beleggen in internationaal vastgoed 03/44

4 Berlijn

5 1 Outlook internationaal: Economie en vastgoed In deze Outlook onderzoeken we de verschillende vastgoedmarkten. Al die vastgoedmarkten bewegen ten opzichte van elkaar en in de context van de wereldwijde economie. In dit hoofdstuk gaan we in op de economische verschillen tussen de continenten en de betekenis hiervan voor de performance van vastgoed. Daarbij schetsen we kort de belangrijkste internationale risico s die een impact op de economie en daarmee de vastgoedmarkten kunnen hebben. Generiek beeld In het voorjaar van 2010 schreven we dat het herstel na de Grote Financiële Crisis langzaam zou verlopen en wel tot 2016 zou kon duren. Inmiddels zijn we in de eindfase van dat langzame herstel beland. Ontwikkelde economieën zijn goed op weg met de afbouw van schulden. De balanspositie van huishoudens en bedrijven is veel sterker geworden en de belastingverhogingen van overheden lijken te zijn verteerd. Weliswaar is het tempo van hervormingen niet overal gelijk en zijn niet alle economieën even ver gevorderd, maar de trends laten overal hetzelfde beeld zien: de economische groei versnelt, de consumptieve bestedingen en de investeringen door bedrijven trekken aan en overheden kunnen de fiscale teugels de komende jaren wat laten vieren. Wel gaat het herstel na de crisis langzamer dan in economische modellen wordt voorspeld. Naarmate de wereldeconomie robuuster en stabieler wordt en geopolitieke spanningen beheersbaar blijven, zullen de economische risico s verder afnemen. De groei wordt steeds stabieler. Belangrijk daarbij is dat dankzij het zeer ruime monetaire beleid van onder andere de FED, de Bank of England en recent ook de Bank of Japan, de lange rente nu op een historisch laag niveau is beland. Het beëindigen van dit ruime monetaire beleid zal de komende jaren onvermijdelijk tot rentestijgingen leiden, maar men zal er op inzetten om dit geleidelijk te laten verlopen, om aldus het economische herstel niet te belemmeren. Door de vastgoedappetite van beleggers die door de lage rente op zoek zijn naar alternatieve beleggingsmogelijkheden en door het aanhoudende economisch herstel zal de daling van de risicopremie op vastgoed naar verwachting hoger uitvallen dan de geleidelijke stijging van de lange rente. Ondanks de op termijn verwachte hogere rente zullen yields dus toch een dalende tendens te zien geven. Vooral in landen waar de risicopremie hoog is opgelopen en het herstel krachtiger zal zijn, zoals in Nederland, maar ook in de landen in Zuid-Europa, ontstaat daarmee ruimte voor opwaarderingen. Dat het herstel in de Eurozone achterloopt op de Verenigde Staten (VS) en het Verenigd Koninkrijk (VK) betekent dat de opwaarderingen voor vastgoed in de VS en het VK al voor een deel zijn gematerialiseerd. Onze verwachting is dat opwaarderingen in de Eurozone nog grotendeels moeten beginnen en vooral in Nederland en Zuid-Europa hoog kunnen zijn. Deze verwachting wordt gestaafd door de internationale kapitaalstromen die we nu naar deze markten zien vloeien. Regionale verschillen tussen de VS, Europa en Azië De economische blokken in de wereld verschillen onderling in demografische en economische dynamiek. Het spreiden van beleggingen over deze blokken levert daarom diversificatievoordelen op. De verschillen zijn voor een belangrijk deel terug te voeren op verschillen in demografische dynamiek en in het tempo van de urbanisatie. Op de achtergrond speelt nog de aanpassing aan nieuwe technologieën: waar die in ontwikkelde markten geleidelijk verloopt, wordt oude techniek in opkomende markten gewoon overgeslagen en worden nieuwe technologieën in één klap ingevoerd. Azië Pacific GDP 4,30% 4,40% 4,65% 4,80% CPI 3,85% 3,65% 3,60% 3,60% N-Amerika GDP 1,60% 3,10% 3,25% 3,20% CPI 2,05% 2,35% 2,40% 2,25% Europa GDP 1,55% 1,90% 2,05% 2,10% CPI 1,50% 2,05% 2,25% 2,25% Bron: Oxford Economics Beleggen in internationaal vastgoed 05/44

6 De komende jaren laat Azië-Pacific de meeste dynamiek zien met de hoogste groei, maar ook met de hoogste volatiliteit. Noord-Amerika en de andere Angelsaksische landen in Europa en Azië nemen een tussenpositie in. Europa kent de komende jaren de laagste groeicijfers, maar is wel een ontwikkelde, stabiele regio. Azië-Pacific Ondanks de kleine hapering in de economie begin dit jaar zal Azië-Pacific de hoogste groei laten zien van alle regio s, vooral in de emerging markets. De aanjagers voor deze groei blijven de demografische ontwikkeling, de voortgaande urbanisatie en de technologische ontwikkelingen. Australië Private consumption 2,8% 3,3% 3,0% 2,5% Fixed investments 3,6% 4,5% 6,0% 3,4% Government consumption 1,3% 1,4% 1,4% 1,4% Domestic Demand 2,5% 3,0% 3,7% 2,5% Exports 2,5% 4,3% 5,1% 4,9% Imports 4,9% 6,8% 6,9% 5,5% GDP 1,5% 2,0% 3,0% 2,3% CPI -0,1% 1,3% 2,9% 2,8% Long-term interest rates 2,10% 3,00% 3,60% 4,10% Employment 1,0% 1,4% 1,3% 1,1% Bron: Oxford Economics China Private consumption 8,4% 8,1% 8,2% 8,7% Fixed investments 6,9% 6,6% 6,9% 6,5% Government consumption 7,2% 7,3% 7,3% 7,2% Domestic Demand 7,0% 7,3% 7,5% 7,5% Exports 5,9% 8,0% 7,5% 7,2% Imports 6,0% 8,8% 8,3% 8,2% GDP 7,4% 7,0% 7,1% 7,1% CPI 2,3% 2,5% 2,7% 3,0% Long-term interest rates Employment 0,3% 0,4% 0,6% 0,6% Bron: Oxford Economics Japan Private consumption 0,3% -0,2% 0,5% 1,4% Fixed investments 4,5% -0,7% 0,1% 1,0% Government consumption 1,8% 1,3% -0,7% 0,1% Domestic Demand 1,1% 0,5% 0,8% 1,2% Exports 6,3% 4,9% 4,5% 4,1% Imports 6,8% 2,4% 2,9% 3,8% GDP 1,1% 1,0% 1,1% 1,3% CPI 2,5% 1,2% 1,3% 0,7% Long-term interest rates 0,6% 0,6% 1,1% 1,8% Employment 0,4% -0,5% -0,8% -0,7% Bron: Oxford Economics Het risico op een harde landing van de Chinese economie neemt af nu de overheid een evenwichtig beleid voert om de binnenlandse schuldenberg onder controle te krijgen en de binnenlandse consumptie als nieuwe groeimotor verder te stimuleren (in plaats van export). Dat beleid helpt de Chinese economie naar een wat minder hoge, maar wel stabielere groei. Vastgoedmarkten zullen hiervan extra profiteren; enerzijds door de sterke groei van de binnenlandse consumptie, anderzijds door de toegenomen stabiliteit, waardoor de risico s afnemen. Japan en Korea blijven qua economische groeicijfers ver achter bij rest van Azië, maar hebben wel stabiele vastgoedmarkten. Dat geldt eveneens voor Australië, alleen zijn de economische vooruitzichten daar veel rooskleuriger. Ook hier vormen de afwijkende demografie en de hoge graad van urbanisatie een belangrijke verklaring voor de verschillen met de opkomende markten van Azië. VS en VK Dankzij het zeer ruime monetaire beleid (quantitative easing) hebben beide landen de Grote Financiële Crisis inmiddels goeddeels achter zich gelaten. Zij laten weer gezonde groeicijfers zien. Het ruime monetaire beleid wordt naar verwachting de komende tijd echter afgebouwd en binnen afzienbare tijd zullen de centrale banken de rente moeten gaan verhogen. Dat gebeurt in het VK misschien al dit najaar en in de VS waarschijnlijk begin Vooral de woningmarkten 06/44

7 Europa kent de laagste groeicijfers, maar is wel een ontwikkelde, stabiele regio VS Private consumption 2,1% 2,9% 3,0% 2,9% Fixed investments 2,2% 5,6% 5,7% 5,3% Government consumption -0,2% 1,1% 1,1% 0,9% Exports 3,2% 5,6% 5,2% 5,5% Imports 3,3% 4,7% 4,7% 4,6% GDP 1,5% 3,1% 3,3% 3,2% CPI 1,9% 2,2% 2,3% 2,2% Long-term interest rates 2,75% 3,25% 3,85% 4,45% Employment 1,7% 2,0% 1,2% 0,7% Bron: Oxford Economics VK Private consumption 2,8% 2,2% 2,2% 2,5% Fixed investments 8,6% 6,5% 6,5% 6,0% Government consumption 0,5% -0,3% -0,9% -1,5% Exports 1,3% 4,6% 5,9% 6,2% Imports 0,0% 3,9% 4,9% 5,1% GDP 3,1% 2,6% 2,5% 2,6% CPI 1,6% 1,6% 1,8% 1,9% Long-term interest rates 2,90% 3,20% 3,60% 4,10% Employment 2,6% 0,8% 0,8% 0,8% Bron: Oxford Economics van beide landen hebben geprofiteerd van het herstel, met zeker in de sterkste regio s van het VK wel zeer sterke prijsstijgingen als gevolg. Europa in Europa zijn de verschillen tussen Eurozone en niet-eurozone aanzienlijk. Weliswaar wint het economische herstel in de Eurozone aan momentum. Desondanks blijft de Eurozone de komende jaren achter bij Azië, de Angelsaksische landen en de niet-eurolanden. Naast economische aanpassingen moesten in de Eurozone namelijk hoogstnoodzakelijke politieke hervormingen in het weefsel van de Euro zelf worden doorgevoerd. Anders dan in de Angelsaksische wereld en de niet-eurolanden, was de ruimte voor een extreem ruimhartig monetair beleid daardoor beperkt. De nadruk in de economische aanpassingen lag vooral op maatregelen die zich op de korte termijn lieten realiseren, zoals lastenverzwaringen voor burgers en bedrijven en de sanering van overheidsuitgaven. Gezien de demografische ontwikkelingen, is een lage economische groei voor de Eurozone overigens minder erg dan het lijkt. Duitsland fungeert nog altijd als economische trekker van de Eurozone. Dat is te danken aan de ingrijpende structuurhervormingen die aan het einde van de vorige eeuw zijn doorgevoerd. Voor de vastgoedmarkten is dat goed nieuws. Twee andere zwaargewichten in de Eurozone, Frankrijk en Italië, worstelen met het doorvoeren van structurele hervormingen, maar zullen naar zone Private consumption 0,6% 1,4% 1,4% 1,5% Fixed investments 1,5% 2,4% 2,5% 2,5% Governement consumption 0,2% 0,3% 0,5% 0,6% Exports 3,3% 4,0% 4,2% 4,1% Imports 3,3% 3,9% 4,1% 4,0% GDP 1,0% 1,5% 1,6% 1,7% CPI 0,7% 1,3% 1,5% 1,6% Long-term interest rates 2,30% 2,45% 2,70% 3,25% Employment 0,2% 0,4% 0,5% 0,5% Bron: Oxford Economics niet- landen Private consumption 2,4% 2,4% 2,4% 2,4% Fixed investments 6,2% 5,1% 5,3% 4,5% Government consumption 0,9% 0,6% 0,4% 0,2% Exports 2,7% 4,5% 5,3% 5,2% Imports 2,2% 5,0% 5,3% 4,9% GDP 2,5% 2,4% 2,6% 2,5% CPI 1,0% 1,6% 2,1% 2,1% Long-term interest rates 2,57% 2,82% 3,26% 3,80% Employment 1,7% 0,6% 0,7% 0,7% Bron: Oxford Economics Beleggen in internationaal vastgoed 07/44

8 verwachting de komende jaren met meer of minder zachte drang van de andere Eurodeelnemers het pad van hervormingen worden opgeduwd. In het vierde grote Euroland, Spanje, lijken genomen herstelmaatregelen inmiddels vruchten af te werpen. Deflatie blijft in de Eurozone op de loer liggen, met name wanneer het economisch herstel tegenvalt. Wel neemt de kans op deflatie af door het beleid van de ECB, maar daar staan de oplopende spanningen met Rusland tegenover. Het opvoeren van sancties over en weer gaat onvermijdelijk ten koste van economische groei in Europa en brengt het risico van deflatie voor de Eurozone dichterbij. Dat zal het herstel van de vastgoedmarkten in de hele Eurozone raken. Europa buiten de Eurozone (exclusief de voormalige Sovjetrepublieken en de Balkan) doet het de komende jaren veel beter dan de Eurozone en ligt qua economie meer in lijn met de VS en het VK. Dat hangt voor een deel samen met de grotere demografische dynamiek in de rest van Europa. Voor vastgoedbeleggingen zorgt de niet-eurozone daardoor voor aantrekkelijke spreidingsvoordelen, maar die worden voor een belangrijk deel weer teniet gedaan door extra valutarisico s. Daarnaast zal de stijging van de lange rente er sneller en steiler verlopen dan in de Eurozone, wat de ruimte voor opwaarderingen verkleint. Hoe doet NL het in vergelijking met Europa? Ook de komende jaren presteert de Nederlandse economie onder het gemiddelde van de Eurozone. Wel wordt de afstand kleiner, dankzij de politieke eensgezindheid over de structurele hervormingen en de snelheid van uitvoeren ervan. De lange rente is inmiddels op een niveau beland dat sinds de oprichting van de Amsterdamsche Wisselbank in 1609 nooit is geregistreerd. Dat maakt de ruimte voor opwaarderingen in vastgoed de komende jaren groter. Netherlands Private consumption -0,3% 0,5% 0,8% 1,2% Fixed investments 3,6% 2,0% 2,1% 2,0% Governement consumption -0,1% -0,3% - 0,3% Domestic Demand 0,5% 0,6% 0,7% 1,2% Exports 3,0% 3,6% 3,6% 3,2% Imports 3,5% 3,3% 3,3% 3,0% GDP 0,5% 1,1% 1,3% 1,6% CPI 1,1% 1,2% 1,3% 1,4% Long-term interest rates 1,80% 1,90% 2,20% 2,80% Employment -1,1% 0,9% 0,7% 0,3% Bron: Oxford Economics zone Private consumption 0,6% 1,4% 1,4% 1,5% Fixed investments 1,5% 2,4% 2,5% 2,5% Governement consumption 0,2% 0,3% 0,5% 0,6% Domestic Demand 0,8% 1,3% 1,4% 1,5% Exports 3,3% 4,0% 4,2% 4,1% Imports 3,3% 3,9% 4,1% 4,0% GDP 1,0% 1,5% 1,6% 1,7% CPI 0,7% 1,3% 1,5% 1,6% Long-term interest rates 2,30% 2,45% 2,70% 3,25% Employment 0,2% 0,4% 0,5% 0,5% Bron: Oxford Economics Wat zijn de risico s voor de komende jaren? Tegenover de kans op opwaarderingen staan natuurlijk risico s. Waar de meeste vastgoedmarkten stabieler zijn geworden, zijn de risico s daarbuiten wel manifest. De economische risico s voor de komende jaren liggen in de lage rente, de kans op marktverstoringen bij het beëindigen van het extreem ruime monetaire beleid in de VS en het VK, de interne schuldfinanciering in China, de kans op deflatie in de Eurozone en de geopolitieke spanningen tussen Europa en Rusland. 08/44

9 Risico: lage rente Door de lage rente gaan beleggers in de jacht op rendement op zoek naar alternatieven. Daardoor zijn de rendementen op risicovolle beleggingen op dit moment extreem laag. Niet voor niets heeft de Bank voor Internationale Betalingen (BIB) in juli gewaarschuwd voor de negatieve effecten van een te lage prijs van risico. Dit effect laat zich goed illustreren aan de hand van de rendementen op obligaties van emerging markets (zie figuur 1). Ook vastgoedmarkten krijgen met deze twee kanten te maken. Enerzijds jaagt de zoektocht naar alternatieve beleggingen de investeringen in vastgoed aan, anderzijds kleven er risico s aan. Wanneer de vraag naar vastgoedbeleggingen het beschikbare aanbod overtreft, dreigt een nieuwe wall of money te ontstaan. Om aan de beleggersvraag te voldoen kan dat ertoe leiden dat er ook risicovolle projecten worden opgestart, die op termijn en in de reële economie onrendabel zijn. Door de jacht op rendement dreigen beleggingsrisico s opnieuw te laag te worden ingeprijsd. Dit doet denken aan de situatie die direct voorafging aan de Grote Financiële Crisis. Risico: interne schuldenberg China Hoewel de economie van China in het tweede kwartaal van 2014 bijna weer ouderwets sterke groeicijfers liet zien, kan de interne financiering van de schuldenberg in China tot een harde Figuur 1 Spread versus rating obligaties emerging markets Bron: Oxford Economics Spread (in basispunten) Eind-2011 Eind Eind-2013 Juni Source:Fitch, Moody's S&P, Haver 100 rating obligaties AA AA A+ A A BBB BBB BBB- BB+ BB BB- B+ B B CCC+ CCC CCC- CC+ Beleggen in internationaal vastgoed 09/44

10 landing leiden van de Chinese economie. De kans op een Chinacrisis is door het economische herstel echter wel afgenomen. Daarbij lijkt de Chinese Centrale Bank, PBoC, voldoende instrumenten te hebben om de problemen te beheersen. De directe gevolgen voor vastgoed liggen dan ook vooral binnen China zelf. De schuldenberg is namelijk mede het resultaat van overfinanciering in vastgoed en infrastructuur. Wanneer het tot een vastgoedcrisis komt, kan dit gevolgen hebben voor de Chinese en daarmee de wereldwijde economie. Een crisis zal de economische groei wereldwijd beperken en de instabiliteit verhogen. Dat zal vervolgens negatief uitwerken op vastgoedmarkten wereldwijd. Risico: beëindigen quantitative easing Het beëindigen van het ruime monetaire beleid (quantitative easing) in de VS en het VK kan leiden tot een plotseling einde aan de zoektocht naar meer avontuurlijke rendementen en een uitstroom van geïnvesteerd vermogen uit de opkomende economieën. Dat gebeurde namelijk vorig jaar bij de eerste aankondigingen hierover van de FED eveneens. Een klein jaar later is het risico afgenomen, nu de FED heeft aangekondigd de rente nog enige tijd laag te houden en verhogingen in een gematigd tempo te laten plaatsvinden (forward guidance). Naar het zich nu laat aanzien, zullen de financiële markten de beleidswijzigingen zonder heftige reacties over zich heen laten komen. De gevolgen voor vastgoed zijn beperkt en eerder positief. Mits niet al te hoog gefinancierd, geldt vastgoed, dankzij het hoge directe rendement, niet als risicovol. Het afnemen van de zoektocht naar avontuurlijke rendementen kan zelfs positief uitpakken voor vastgoedmarkten. Dat vermindert immers de kans op een nieuwe wall of money en daarmee de kans op een opstart van onrendabele vastgoedprojecten om maar aan de vraag naar vastgoed te kunnen voldoen. De vastgoedmarkt zou daarmee aan stabiliteit winnen. over de daartoe benodigde middelen, zoals het LTRO-programma, waarin banken voor langere tijd geld kunnen lenen. Doel daarvan is om leninguitzettingen in Eurozone te bevorderen, de economische groei te stimuleren en de kans op deflatie te verlagen. Daarnaast zal de Euro de komende tijd naar verwachting dalen ten opzichte van de USD en de GBP, omdat het economische herstel in de VS en het VK verder is gevorderd en de rente daar eerder zal stijgen. De daling van de Euro vergroot de concurrentiekracht van de Eurozone en maakt tegelijkertijd de import duurder, waardoor de inflatie weer stijgt. Op zich heeft deflatie geen directe gevolgen voor vastgoed, maar wel de factor die deflatie triggert: tegenvallend economisch herstel. Dat zal met name in Europa de ruimte voor opwaarderingen drastisch inperken. Al met al wordt het risico op deflatie niet heel hoog meer ingeschat. Risico: geopolitieke spanningen De gebeurtenissen in Oekraïne leiden tot toenemende geopolitieke spanningen tussen Europa en Rusland. Sancties over en weer gaan ten koste van economische groei. De Europese afhankelijkheid van Russisch gas maakt de risico s voor de economische stabiliteit in Centraal Europa groter. De geopolitieke risico s nemen toe en zijn voorlopig niet van de baan; daarvoor zijn de spanningen tussen Rusland en Europa te structureel. De spanningen in de Arabische wereld kunnen effect hebben op de wereldwijde energievoorziening en negatief uitpakken voor de groei van de wereldeconomie en de stabiliteit daarvan. Ook deze spanningen zullen negatief doorwerken op vastgoedmarkten. Risico: deflatie Eurozone Bij tegenvallers in het herstel van de economie in de Eurozone dreigt het gevaar van deflatie. Maar dit risico neemt af nu de ECB heeft aangekondigd hiertegen op te treden. De ECB beschikt 10/44

11 2 Trends in vastgoedbeleggingen 2014 is het jaar van de terugkeer van beleggers naar Europese vastgoedmarkten. Dankzij de afwaarderingen in voorgaande jaren in combinatie met de historisch lage rente zijn de risicopremies op vastgoed dan ook historisch hoog. Voeg daarbij het voorzichtig aantrekken van de economie in de Eurozone en de notie dat de lange rente weliswaar geleidelijk zal oplopen, maar naar historische maatstaven de komende jaren laag zal blijven. Er lijkt daarmee nu momentum te ontstaan om te investeren in Europees vastgoed en daarmee te profiteren van de sterk afgenomen vastgoedrisico s. Onder vastgoedbeleggers lijkt het gevoel ontstaan te zijn dat 2014 het instapmoment is en dat kansen op de markt niet gemist mogen worden. Aan de verkoopkant staan veel beleggers die hun portefeuilles in de afgelopen jaren nauwelijks met verkopen hebben kunnen bijsturen. Zij nemen nu de gelegenheid te baat en profiteren daarbij van het feit dat kopers steeds minder moeite hebben met het verkrijgen van financieringen. Dit alles resulteert in een snel toenemende dealflow. In de eerste helft van 2014 is er in Nederland alleen al meer vastgoed gekocht dan in heel Door de investeringsdruk die is ontstaan is het de verwachting dat de risicopremies ook op secondaire markten een daling te zien zullen geven. Een nieuwe internationale wall of money lijkt klaar te staan voor investeringen, wat onwillekeurig herinneringen oproept aan de marktsituatie die direct voorafging aan de Grote Financiële Crisis. Lessen uit de crisis De Grote Financiële Crisis heeft beleggers een aantal belangrijke lessen over vastgoed geleerd. Zo kunnen staartrisico s echt pijn doen in de portefeuille. Om die reden wordt door veel beleggers de diversificatiestrategie voor vastgoed nog eens goed tegen het licht gehouden. Risicospreiding buiten de eigen thuismarkt is immers niet kosteloos en verloopt langs andere lijnen dan bij aandelen en obligaties. Vóór de crisis was de trend onmiskenbaar van direct naar indirect vastgoed, maar het op afstand plaatsen van vastgoed heeft ook nadelen. Toch heeft de crisis onmiskenbaar gezorgd voor een grotere behoefte aan controle op en zeggenschap over de vastgoedstrategie, de vastgoedmanagers en de vastgoedbeleggingen. Het is nog te vroeg om daaraan de conclusie te verbinden dat de omzetting van direct naar indirect vastgoed tot het verleden gaat behoren. Maar voor die beweging is nu wel een reden aanwezig. Als vorm van zeggenschap zien we inmiddels dat de vastgoedstrategie aanzienlijk beter wordt aangesloten op de algehele portefeuillestrategie. Datzelfde geldt voor het risk management. In lijn hiermee is ook het externe toezicht op het vastgoed geïntensifieerd. Een andere les van de crisis was dat vastgoed gedurende die crisis een veel betere performance te zien gaf dan aandelen. Ondanks stevige afwaarderingen wereldwijd hebben negatieve totaal rendementen zich dankzij hoge directe rendementen maar beperkt voorgedaan, op de erkende probleemlanden en de Angelsaksische landen na. Trends in de beleggingsstrategie Nu de crisis voorbij is, is het interessant om na te gaan wat het effect van de lessen uit de crisis op de vastgoedstrategie zijn. Bij een internationale vergelijking van de beleggingsstrategie van institutionele beleggers springt de afwijkende koers van Nederlandse pensioenfondsen in het oog. De verschillen hebben betrekking op veel aspecten van de strategie. De gemiddelde allocatie van Nederlandse pensioenfondsen naar vastgoed is hoog (9,1% tegen 5,4% wereldwijd), maar niet uitzonderlijk. Vergelijkbare allocaties worden gevonden bij pensioenfondsen in het Verenigd Koninkrijk, de Scandinavische landen, Duitsland en Zwitserland. De gemene deler voor hoge allocaties naar vastgoed lijkt een goedontwikkelde pensioenindustrie te zijn, met gemiddeld grote pensioenfondsen. We zien in Nederland wel een sterke afwijking in de zeer lage allocatie naar de thuismarkt (18% tegen 56% gemiddeld voor Europese pensioenfondsen en 53% wereldwijd). De omvang van de pensioensector in verhouding tot de kleine thuismarkt is hiervoor geen afdoende verklaring. Pensioenfondsen in vergelijkbare landen als Canada, de Scandinavische landen en Zwitserland hebben 60 tot 70% van de Beleggen in internationaal vastgoed 11/44

12 Figuur 2 Beleggingen in de thuismarkt versus internationale beleggingen Bronnen: EU en NL: IPE European institutional RE Survey 2013, Wereld: IPD Asset owner RE Investment Process, 2014 Domestic other Europe Americas Asia other 17% 32% 5% 18% 6% 5% 10% 4% 15% 16% NL EU World 56% 53% 28% 20% 16% Figuur 3 Vastgoedbeleggingen naar modus Bronnen: EU en NL: IPE European institutional RE Survey 2013, Wereld: IPD Asset owner RE Investment Process, 2014 Direct unlisted funds Fund of Funds listed funds 14% 10% 48% NL 39% 17% 1% EU 1% World 43% 1% 12% 68% 46% Figuur 4 Vastgoed naar beleggingsstijl Bron World: IPD, asset owner survey, cijfers ontleend aan fig.6, waarbij REITs & other zijn verdeeld als de rest van de portefeuille core & core-plus value added opportunistic 9% 8% 14% 3% 17% NL EU 21% World 62% 77% 89% 12/44

13 Pensioenfondsen in Nederland hebben opvallend weinig direct vastgoed vastgoedportefeuille in de thuismarkt belegd. Als reden voor dat hoge percentage wordt in die landen de gewenste dekking tegen de lokale inflatie opgegeven. Nederlandse pensioenfondsen vinden dat kennelijk minder belangrijk en hechten juist meer aan diversificatie en risicoreductie die met de internationale expansie wordt bereikt. Een opmerkelijke keuze. De diversificatie en risicoreductie kan ook via internationale spreiding in staatsleningen en aandelen worden bereikt. Juist Nederlands vastgoed biedt via de geïndexeerde huurcontracten in het algemeen een mooie bescherming tegen de Nederlandse inflatie. Direct-indirect De verhouding direct-indirect vastgoed is een ander opmerkelijk verschil in strategie tussen Nederlandse en buitenlandse investeerders. Pensioenfondsen in Nederland hebben opvallend weinig direct vastgoed in vergelijking met Europese pensioenfondsen. Dat hangt voor een deel samen met de sterke internationale oriëntatie in Nederland. Direct beleggen in het buitenland is alleen weggelegd voor de grote pensioenfondsen, en dan nog in een beperkt aantal landen. Een groot deel van de internationale exposure wordt met indirect vastgoed ingevuld. Maar Nederlandse pensioenfondsen kiezen daarbij opvallend vaak voor beursgenoteerd vastgoed: tot 48% van de totale vastgoedportefeuille tegen slechts 10% wereldwijd. In de rest van de wereld wordt juist opvallend vaak de voorkeur gegeven aan niet-genoteerde fondsen (46%). Als reden voor het hoge percentage beursgenoteerd vastgoed worden twee redenen genoemd: (1) de vergrijzing in Nederland en de liquiditeit in de beleggingen die daar bij past, (2) diversificatie: internationale spreiding draagt nu eenmaal bij tot verlaging van het risico in de portefeuille. Ook hier is de afwijkende strategie van Nederlandse pensioenfondsen opmerkelijk. Beursgenoteerd vastgoed heeft veel minder toegevoegde waarde voor de beleggingsportefeuille in termen van rendement en risicoreductie dan direct unleveraged vastgoed (bron Ortec 2010). De keuze voor beursgenoteerd vastgoed staat bovendien haaks op de wens tot meer controle en zeggenschap die pensioenfondsen hebben. Algemeen wordt aangenomen dat grotere fondsen meer in direct vastgoed beleggen, dat zij dat vaker intern managen en dat zij meer internationaal gespreid beleggen. Een wereldwijd onderzoek onder pensioenfondsen naar deze samenhang geeft evenwel geen uitsluitsel. Waarschijnlijk komt dat doordat de relatief grote Nederlandse pensioenfondsen een sterk afwijkende koers varen en juist weinig direct beleggen en weinig intern managen. Het verband tussen omvang en kosten en omvang en performance is wel duidelijk aangetoond 3. Grotere fondsen hebben duidelijk lagere kosten, maar zijn kennelijk ook in staat beter vastgoed en betere externe managers te selecteren. Een andere belangrijke conclusie is dat de kosten toenemen met het aantal tussenliggende managementlagen. Intern gemanaged direct vastgoed is qua kosten het meest gunstig en een extern gemanagede portefeuille Fund of Funds het minst. Grote onafhankelijke vastgoedvermogensbeheerders combineren dus kostenvoordelen met betere rendementen en bieden pensioenfondsen het juiste evenwicht tussen uitbesteden en directe aansturing van de eigen vastgoedportefeuille. Qua stijl wijken Nederlandse pensioenfondsen niet veel af van wat internationaal gebruikelijk is. Waar buitenlandse portefeuilles in hun internationale vastgoed vaker kiezen voor value added en opportunistic, kiezen Nederlandse pensioenfondsen vaker voor core. 3 Andonov, A., N. Kok & P.Eichholtz, 2013, A global perspective on pension fund investments in real estate, Journal op Portfolio Management special real estate edition, p Beleggen in internationaal vastgoed 13/44

14 2.1 De Duitse winkel- en woningmarkt De Duitse winkel- en woningmarkt bevinden zich voorlopig nog in de expansiefase. De bovengemiddelde inkomensgroei zorgt op de middellange termijn voor structureel hogere consumentenbestedingen en hogere budgetten voor woonlasten. Daarbij neemt de tweedeling tussen groeiende en krimpende steden verder toe. De trek naar de stad is daarbij een steeds nadrukkelijker trend, waardoor nieuwbouwontwikkelingen zich steeds meer op binnenstedelijke locaties richten. In het algemeen kan worden gesteld dat de huidige prijsstijgingen worden ondersteund door sterke economische fundamenten. Er moet echter worden gewaakt voor investeringen in deelmarkten waar de prijsgroei voor mogelijke overwaarderingen zorgt. Totaalrendementen komen op de middellange termijn boven het langjarig gemiddelde uit, met name door een huurprijsgroei boven inflatie en positieve waardeontwikkeling. Focus in beleggingsstrategie Focus op grootstedelijke agglomeraties met bovengemiddelde economische vooruitzichten Delen van West- en Zuid-Duitsland en de regio s Berlijn en Hamburg bieden meeste perspectief Binnenstedelijke woning- en winkelprojecten zijn schaars en hoog geprijsd, maar ondervinden op lange termijn de hoogste waardeontwikkeling Beste vooruitzichten voor winkels in middelgrote steden vanaf inwoners en een selectie van steden tussen en inwoners Voorzichtigheid geboden in het core prime segment in de top 5 steden Appartementen gericht op kleinere huishoudens (60-80 m 2 ) Focus op binnenstedelijk winkelvastgoed waar bezettingsgraad aanloopstraten/ secundaire locaties hoog is Outlook Waardegroei winkels =/+ =/+ Huurniveau winkels + + Waardegroei appartementen + + Huurgroei appartementen + + Legenda + verwachte stijging =/+ stabiel tot lichte stijging = stabiel =/- stabiel tot lichte daling - verwachte daling Swot-analyse Duitse winkel- en woningmarkt Strengths Weaknesses Binnen Eurozone hoge en stabiele economische groei Uitgaven huishoudens groeien boven langjarig gemiddelde Financiële positie overheid en huishoudens sterk Grote liquide vastgoedmarkt; beleggingsvolume neemt toe Lage leegstand, ook op secundaire locaties Hoog rendement per eenheid risico Opportunities Lage aanvangsrendementen in het prime segment Core beleggingsproduct in grootste steden beperkt beschikbaar Economie leunt vooral op industriële productie Threats Trek naar stad houdt aan Buiten top 5 steden toenemende beleggingsmogelijkheden Aantrekkingskracht Duitsland blijft onverminderd groot vanuit internationale retailers E-commerce versterkt de beste Duitse binnensteden Deflatie en stagnerende groei in Eurozone Consumentenbestedingen blijven op middellange termijn toch achter Immigratie beperkt bevolkingskrimp minder dan verwacht Beperkende maatregelen huurverhogingen Regio s en steden met slechte vooruitzichten en die er economisch niet meer toe doen 14/44

15 Structurele veranderingen Duitsland wordt gekenmerkt door een exportgedreven economie, vooral vanwege de sterke industriesector. Doordat er meer handel wordt gedreven met opkomende markten als China, neemt de afhankelijkheid van de Eurozone als handelspartner in relatieve zin af. Om de afhankelijkheid van het buitenland iets te verminderen, heeft de overheid als doel gesteld om de economische groei meer vanuit de eigen consumentenbestedingen te laten komen. Een impuls was ook wel nodig. In 2012 en 2013 groeiden huishoudenuitgaven met minder dan 1% per jaar; veel lager dan bijvoorbeeld het Verenigd Koninkrijk en de Verenigde Staten. Er is een aantal trends die er samen voor zorgen dat de huishoudenuitgaven in de toekomst jaarlijks groeien met 1,5% tot 2%. Na jaren van loonmatiging stijgen de lonen weer sterk: de komende drie jaar tussen de 3,5% tot 4,3% op jaarbasis. Deze stijging wordt veroorzaakt door de krapte op de Duitse arbeidsmarkt en de invoering van een minimumloon. Doordat Duitsland nu zelfs een begrotingsoverschot kent, staat - in tegenstelling tot veel andere Europese landen - de ruimte voor consumentenbestedingen niet onder druk door noodzakelijke belastingverzwaringen. Net als de financiële positie van de overheid, is ook de financiële positie van Duitse huishoudens sterk; de schulden van huishoudens laten al enige jaren een dalende trend zien. Duitsland is een van de sterkst vergrijzende landen binnen Europa en kent een krimpende bevolking. De verwachting is dat de bevolking afneemt van 81,8 miljoen inwoners nu naar 80,7 miljoen in Mogelijk valt de krimp lager uit indien de immigratie op peil blijft. Zo groeide de bevolking in 2012 onverwachts vanwege de sterke groei van arbeidsimmigranten en was in 2013 de netto immigratie met het hoogst sinds De krimpende bevolking speelt zich af op het platteland, maar ook in de minder aantrekkelijke steden. Het zijn met name de grootstedelijke agglomeraties die vanwege hun economisch belang een grote aantrekkingskracht uitoefenen op zowel kleine huishoudens als gezinnen. Binnenstedelijke woning- en winkelprojecten zullen dan ook de nieuwbouwvolumes domineren. Conjuncturele ontwikkelingen De Duitse economie heeft de afgelopen jaren als groeimotor gefungeerd binnen de Eurozone en dat zal op de middellange termijn zo blijven. De economische groei van Duitsland is sinds 2010 een stuk hoger dan die van de Eurozone en dit zal tot in ieder geval 2016 het geval zijn. Het eerste halfjaar van 2014 werd gekenmerkt door een flinke groei in de bouwsector, vooral vanwege de milde winter, en een verdere groei van de industriële productie en daarmee de export. Terwijl in de Eurozone de werkgelegenheid de afgelopen jaren kromp, liet Duitsland een voortgaande groei zien. In 2014 komt de economische groei naar verwachting uit op 0,8%. Het werkloosheidspercentage blijft daarbij historisch lage waarden aannemen (nu 6,8%) en stabiliseert op de middellange termijn. De toenemende vraag naar arbeid heeft ook tot groei van de arbeidsmigratie geleid. Door de sterke positie van huishoudens, toenemende bedrijfsinvesteringen en aantrekkende wereldhandel (zwakkere euro ondersteunt groei export) zal de economische groei in de periode gemiddeld 1,8% op jaarbasis bedragen. Daarbij blijft de rente op staatsobligaties laag en is de kans op deflatie gering, gezien de huidige krappe arbeidsmarkt en de verwachte depreciatie van de euro. Belangrijkste risico s voor de Duitse economie vormen het deflatiescenario in de Eurozone, de gevolgen van toenemende sancties tussen de EU en Rusland en vertraagde hervormingen op het gebied van onder andere de pensioenleeftijd en kostbare energiesubsidies. Daarnaast is Duitsland als open economie (50% van de groei komt vanuit de export) sterk afhankelijk van de economische vooruitzichten van haar handelspartners. Daarbij kan de invoering van het minimumloon de concurrentiekracht van Duitsland doen verslechteren. Vanwege de sterke positionering van de Duitse economie is er eveneens ruimte voor optimistische economische scenario s. De economische groei kan op termijn richting de 3% bewegen indien consumentenbestedingen versneld groeien of ontwikkelde economieën als de Verenigde Staten en het Verenigd Koninkrijk verder expanderen. Beleggen in internationaal vastgoed 15/44

16 Vastgoedmarkten De gebruikersmarkten van winkels en woningen zijn gedurende 2014 verder aangesterkt. Niet alleen het stevige economisch fundament, maar ook de schaarste aan vastgoed op gewilde locaties heeft een opwaarts effect op huur- en koopprijzen gehad. Nieuwbouwvolumes lopen inmiddels wel op, maar blijven historisch gezien nog steeds beperkt. De aanhoudende trek naar de stad zal de vraag naar binnenstedelijk vastgoed op middellange termijn op peil houden. Aantrekkelijke winkelsteden, inclusief de betere secundaire locaties, worden daarbij relatief minder geraakt door e-commerce. Internationale retailers willen zich nog steeds op de belangrijkste winkellocaties in Duitsland vestigen en stuiten daarbij op een tekort aan prime winkelvastgoed. In de beste winkelsteden worden dan ook secundaire locaties als alternatief overwogen. De verwachte huurgroei voor prime winkellocaties ligt in de periode tussen de 2% en 3,5% per jaar. Woningontwikkelingen vinden steeds vaker in de binnensteden plaats. Frankfurt is een goed voorbeeld: hier wordt het tekort aan woningen teruggedrongen door verouderde kantoorgebouwen te transformeren naar appartementen. Daarbij wordt ingespeeld op het groeiende aantal een- en tweepersoonshuishoudens, die overigens relatief meer ruimte willen betrekken dan voorheen. Het tekort aan woningen heeft op een Figuur 5 Macro-economisch vooruitzicht Duitsland Bron: Oxford Economics BNP groei Inflatie Consumentenbestedingen 10-jarige staatsobligaties Werkloosheid % /44

17 Delen van West- en Zuid-Duitsland en de regio s Berlijn en Hamburg bieden meeste perspectief aantal markten tot sterke prijsstijgingen geleid. Voorbeelden hiervan zijn het centrum van Berlijn en München (vaak aangeduid als Mitte), waar woningprijzen veel harder zijn gestegen dan inkomens. Deels betreft het een inhaalslag na jaren lage waardegroei, maar in sommige delen is mogelijk sprake van overwaardering. Op dit moment is een wetsontwerp in ontwikkeling omtrent de Mietpreisbremse. Deze maatregel gaat de huurverhoging in schaarse woongebieden maximaliseren tot jaarlijks 10%. De maatregel geldt alleen bij huurmutatie en zorgt ervoor dat de te realiseren huurgroeipotentie wordt vertraagd. De Bremse zal een negatieve impact hebben op de productie en daarmee beschikbaarheid van nieuwe huurwoningen. Op landelijk niveau stijgen woningprijzen de komende jaren rond inflatie en is de betaalbaarheid nog altijd beter in vergelijking met de jaren 90, toen woningprijzen stegen en lonen achterbleven. Beleggingsmarkt Door de alsmaar oplopende beleggingsvolumes, blijven Duitse vastgoedbeleggingen in trek. Sinds het dieptepunt in 2009, toen er voor circa 10 miljard aan Duits vastgoed werd verhandeld, is sprake van een opgaande lijn. In 2013 bedroeg het beleggingsvolume 30 miljard en de verwachting is dat dit in 2014 wordt overtroffen. De Duitse vastgoedmarkt wordt aantrekkelijk bevonden vanwege het sterke economische fundament en de lage volatiliteit van huren en Figuur 6 Ontwikkeling prijzen woningmarkt Bron: Bulwiengesa Huren (nieuwbouw) Huren (bestaand) Koop (nieuwbouw) Koop (bestaand) (2000 = 100) Beleggen in internationaal vastgoed 17/44

18 prijzen. Aanvangsrendementen hebben sinds hun hoogtepunt in 2009 een dalende trend ingezet, met name in de top 5 steden (Berlijn, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg en München). Voor binnenstedelijk winkelvastgoed bedraagt het gemiddelde aanvangsrendement voor de top 5 van Duitse steden 4,1%, bij nieuwbouwwoningen gaat het om 3,8%. Ondanks de relatief lage aanvangsrendementen, is er nog steeds sprake van een hoge spread tussen aanvangsrendement en lange rente, waardoor de beleggerdruk vanuit internationale en nationale beleggers naar verwachting voorlopig aanhoudt. Als voorbeeld kan München worden genomen, de markt met de laagste aanvangsrendementen van Duitsland. Over een periode van 20 jaar is er sprake van een negatieve spread van 50 basispunten tussen het prime aanvangsrendement winkels en de lange rente. Op dit moment bedraagt deze (+) 210 basispunten. Ondanks dat de lange rente de komende jaren oploopt richting de 3%, kan de spread dusdanig afnemen dat er ruimte is voor een verdere, zij het lichte daling van aanvangsrendementen. Steden als Braunschweig en Wiesbaden (respectievelijk en inwoners) zijn sterk verbonden met de industriesector en kennen een bovengemiddelde werkgelegenheidsgroei. De economische en demografische groei concentreert zich met name op delen van West- en Zuid-Duitsland en de regio s Hamburg en Berlijn. Daarbuiten zijn ook interessante groeikernen als Hannover en het Oost-Duitse Dresden aan te treffen. De top 5 steden blijven voorlopig in trek, maar zijn ook het hoogst geprijsd. Door de grote kapitaalsdruk kan verkoop worden overwogen. Om in te spelen op het flinke tekort aan huurwoningen, is het interessant om een value add of opportunistische strategie te overwegen. Voor een core strategie met een hoger rendement wordt aangeraden om in bepaalde middelgrote steden en/of secundaire locaties te beleggen. Hier zijn aanvangsrendementen hoger en is er bij de selectie van de juiste steden sprake van een bovengemiddelde groei van economie en huishoudens. Beleggingsadvies Duitse vastgoedbeleggingen zijn in een wereldwijde vergelijking het meest stabiel. Hoewel de rendementen langjarig gezien in absolute termen relatief laag zijn, zijn ze gecorrigeerd voor risico wel het hoogst. Zo is er bij woning- en winkelbeleggingen sprake van respectievelijk 2% en 3,6% rendement per eenheid risico. Ter vergelijking, in het Verenigd Koninkrijk gaat het om respectievelijk 1,3% en 1%. Sinds 2010 is er een trend waarneembaar waarbij Duitse winkel- en woningbeleggingen boven het langjarig gemiddelde renderen. Ondersteund door een hoge huurgroei en een positieve waardeontwikkeling, zal het verwachte rendement voor Duits woning- en winkelvastgoed op de middellange termijn tussen de 6% en 8% uitkomen. We kunnen concluderen dat het nog steeds een goed instapmoment is. Belangrijk is een focus op de Duitse steden die vanwege hun aantrekkelijkheid en economische dynamiek op lange termijn een toenemende vraag uitoefenen op (binnenstedelijk) vastgoed. Naast de top 5 zijn er middelgrote steden die profiteren van de voortgaande urbanisatietrend. 18/44

19 2.2 De Franse winkelmarkt Hoewel de economie in Europees perspectief nog altijd achterblijft, bieden de belangrijkste Franse winkelsteden een interessant perspectief. Er is sprake van een omvangrijke consumptiemarkt en aanhoudende groei op de langere termijn door de toename van de bevolking. Bovendien bieden de grote ruimtelijke verschillen kansen om in stedelijke regio s te beleggen met een sterk economisch profiel en een groei van het verzorgingsgebied. Door de gematigde vraag naar beleggingen van de afgelopen jaren bevinden de aanvangsrendementen zich buiten Parijs nog op een relatief hoog niveau. Naar verwachting gaan de aanvangsrendementen in de loop van 2014 en 2015 dalen naarmate de economie zich herstelt en arbitrage plaatsvindt ten opzichte van de lagere yields in andere, grote Europese winkelsteden. Focus in beleggingsstrategie Binnensteden --Winkelunits in A1 gebieden Top 10 winkelsteden --Voor 5 belangrijkste winkelsteden ook direct aansluitend op kernwinkelgebied Ondersteunende winkelcentra --Dominante wijk- en stadsdeelcentra --Met compleet dagelijks aanbod --Minimaal twee grote supermarkten --Goede bereikbaarheid en parkeervoorzieningen Algemeen --Samenwerking met lokaal asset management --Actief en innovatief management van winkelcentra Outlook Waardegroei Huurniveau Top 10 binnensteden + + Dominante ondersteunende centra + =/+ Top 10 binnensteden + =/+ Dominante ondersteunende centra = =/- Legenda + verwachte stijging =/+ stabiel tot lichte stijging = stabiel =/- stabiel tot lichte daling - verwachte daling Swot-analyse Franse winkelmarkt Strengths Weaknesses Omvangrijke markt in consumptie en detailhandelsomzetten Sterke economische regio s met omvangrijk verzorgingsgebied Aantrekkelijke binnensteden door historische setting, functiemenging en hoog verblijfsklimaat Aanhoudend sterke gebruikersvraag vanuit (inter)nationale retailers Weinig leegstand op goede locaties Opportunities Zwakke concurrentiepositie Franse economie door achtergebleven hervormingen Afhankelijkheid van conjunctuur, winkelmarkt is laatcyclisch Sterke overheidsregulering ten aanzien van verhuurwetgeving Rationalisatie door retailers ten aanzien van het aantal winkelvestigingen Threats Regionaal sterke groei van de economie, bevolking en bestedingen Hervormingen lijken perspectief op toekomstige economische groei te verbeteren Mogelijkheid om te beleggen in het topsegment van de internationale gebruikersmarkt Relatief hoge spread ten opzichte van winkelbeleggingen in andere grote Europese steden Bestedingen onder druk door hoge werkloosheid, lastenverzwaring en beperkte reële loongroei Stijging internetverkopen gaan ten koste van omzet voor fysieke winkels Veranderend winkelgedrag maakt sommige winkelgebieden en -formules overbodig Beleggen in internationaal vastgoed 19/44

20 Structurele veranderingen Met een populatie van circa 66 miljoen is Frankrijk qua inwoneraantal het op een na grootste land binnen de Europese Unie. Dit aantal neemt mede door een geboorteoverschot toe tot bijna 69 miljoen in Hierdoor blijft de Franse consumptiemarkt, met een huidige omvang van miljard, ook op termijn een van belangrijkste markten binnen Europa. In lijn met de toegenomen totale consumptie laten de detailhandelsbestedingen een duidelijke stijging zien. Met een stijging van 29% in de periode behoort Frankrijk zelfs tot de snelste groeiers binnen Europa. Bovengenoemde groei van de bevolking, consumptie en detailhandelsomzetten laat onverlet dat er binnen Frankrijk toenemende regionale verschillen zijn. Buiten de hoofdstad Parijs blijft het noordelijke deel van Frankrijk duidelijk achter, terwijl de zuidelijke regio s bovengemiddeld groeien in economisch en demografisch opzicht. Daar komt bij dat ook in Frankrijk, dat nu al een van de meest verstedelijkte landen ter wereld is, de trek van het platteland naar de stad doorgaat. Vooral de universiteitssteden nemen in omvang relatief snel toe. Met de groei en (her)waardering van de meest aantrekkelijke steden heeft ook een omslag plaatsgevonden in de structuur van winkelvoorzieningen. Hoewel Frankrijk in planologisch opzicht een historie van sterke regulering kent, zijn vooral in de jaren 90 op grote schaal winkelcentra en perifere detailhandelsvestigingen ontwikkeld. Ondanks dat deze winkelcentra nog altijd een belangrijke functie vervullen, hebben retailers tegenwoordig een sterke voorkeur voor winkelvestigingen in de binnensteden. Forse publieke investeringen in bijvoorbeeld de openbare ruimte en bereikbaarheid hebben zeker bijgedragen aan de revitalisatie en het verblijfsklimaat. Daarnaast spelen de van nature aanwezige functiemenging en de uniciteit van de (historische) omgeving een rol. Conjuncturele ontwikkelingen Hoewel de Franse economie sinds 2008 slechts beperkt groeide, was de economie relatief stabiel ten opzichte van die van andere Europese landen. In tijden van laagconjunctuur vervult de omvangrijke publieke sector een stabiliserende functie in dit land waarvan de internationale concurrentiepositie - met uitzondering van enkele sterke economische sectoren - gedurende een langere periode is verzwakt. Mede als gevolg van de starre arbeidsmarkt kent Frankrijk een hoge werkloosheid. Door de aanhoudende overheidstekorten en oplopende schulden zijn lastenverzwaringen noodzakelijk die de reële inkomensgroei beperken. Door de stagnerende economie zijn de groei van de bestedingen en detailhandelsomzetten sinds 2008 aanzienlijk teruggevallen. Deze terugval was, mede door de beschermde positie van de Franse werknemer en het uitgebreide sociale zekerheidsstelsel, echter relatief beperkt vergeleken met andere Europese landen. Volgens prognose zal de groei van de bestedingen en detailhandelsomzetten vanaf 2015 terugkeren naar een hoger niveau, maar de eerstkomende jaren zullen de hoge collectieve lasten juist een rem zetten op de groei; die zal lager zijn dan in andere Europese landen. Een hogere groei is te verwachten indien de ingezette hervormingen hun effect krijgen. Onder druk van de financiële markten is Frankrijk voorzichtig en langzaamaan begonnen met de meest noodzakelijke maatregelen. Daarmee zal de economie een meer open karakter krijgen met een grotere rol voor de private sector en zullen sommige interne stabilisatoren verdwijnen. Gezien de maatschappelijke weerstand en het lage tempo waarin de hervormingen worden geïmplementeerd, zijn de effecten hiervan pas op termijn te verwachten. Tot die tijd zijn er in het meest waarschijnlijke scenario geen grote schommelingen van de Franse economie te verwachten. De economie zal vooral leunen op de aantrekkende economische groei bij de belangrijkste handelspartners en de interne Europese markt. Vastgoedmarkt winkels Op de gebruikersmarkt voor winkelruimte hebben zich grote veranderingen voorgedaan als gevolg van de structurele en conjuncturele ontwikkelingen. De gemiddelde winkelleegstand voor Franse binnensteden nam tussen 2011 en 2012 al toe van 6,3% tot 7,1%. Voor kleinere steden 20/44

De Duitse winkel- en woningmarkt

De Duitse winkel- en woningmarkt De Duitse winkel- en woningmarkt De Duitse winkel- en woningmarkt bevinden zich voorlopig nog in de expansiefase. De bovengemiddelde inkomensgroei zorgt op de middellange termijn voor structureel hogere

Nadere informatie

De Duitse woningmarkt

De Duitse woningmarkt De Duitse woningmarkt Outlook Duitse woningmarkt De urbanisatie zorgt voor een druk op de markt in de grote steden 15 16 17 18 Waardegroei Woningen top 5 steden + + + + Overige grote steden =/+ =/+ =/+

Nadere informatie

De Duitse winkelmarkt

De Duitse winkelmarkt De Duitse winkelmarkt Outlook Duitse winkelmarkt Uitstekende vooruitzichten winkelmarkt in de grootste steden 15 16 17 18 Waardegroei High street retail + + + + Dominante winkelcentra + + + + Boodschappencentra

Nadere informatie

De Franse winkelmarkt

De Franse winkelmarkt De Franse winkelmarkt Outlook Franse winkelmarkt Essentiële markt voor (internationale) retailers, Parijs met afstand meest gewilde stad 15 16 17 18 Waardegroei Binnenstad Parijs + + + + Overige top 6

Nadere informatie

De Australische vastgoedmarkt

De Australische vastgoedmarkt De Australische vastgoedmarkt Outlook Australische vastgoedmarkt Beleggingsmarkten lopen vooruit op economisch herstel 15 16 17 18 Waardegroei Kantoren =/+ = = =/+ Winkels =/+ =/+ =/+ =/+ Logistiek =/+

Nadere informatie

De Amerikaanse vastgoedmarkt

De Amerikaanse vastgoedmarkt De Amerikaanse vastgoedmarkt De Amerikaanse vastgoedmarkt profiteert sterk van aantrekkende gebruikersmarkten en een aanhoudende belangstelling vanuit beleggers. Aanvangsrendementen blijven daardoor al

Nadere informatie

De Australische vastgoedmarkt

De Australische vastgoedmarkt De Australische vastgoedmarkt Gezien de relatief hoge groei van de economie en de bevolking biedt de Australische vastgoedmarkt op lange termijn een aantrekkelijk beleggingsperspectief. Door de hoge mate

Nadere informatie

Outlook 2015-2018. Beleggen in internationaal vastgoed

Outlook 2015-2018. Beleggen in internationaal vastgoed Outlook 2015-2018 Beleggen in internationaal vastgoed Inhoudsopgave Inleiding 05 De Duitse winkelmarkt 09 De Duitse woningmarkt 19 De Franse winkelmarkt 29 De Amerikaanse vastgoedmarkt 39 De Chinese vastgoedmarkt

Nadere informatie

De Amerikaanse vastgoedmarkt

De Amerikaanse vastgoedmarkt De Amerikaanse vastgoedmarkt Outlook Amerikaanse vastgoedmarkt Groei van economie en vastgoedvraag stuwt huurprijzen 15 16 17 18 Waardegroei Kantoren + + =/+ =/- Winkels =/- =/+ =/- - Logistiek + + + =/+

Nadere informatie

DOUBLEDIVIDEND OUTLOOK 2015 KWALITEIT ONAFHANKELIJK BETROKKEN

DOUBLEDIVIDEND OUTLOOK 2015 KWALITEIT ONAFHANKELIJK BETROKKEN DOUBLEDIVIDEND OUTLOOK 2015 KWALITEIT ONAFHANKELIJK BETROKKEN DECEMBER 2014 1. Economie VS blijg anker Het IMF verwacht een wereldwijde economische groei van 3,8% in 2015 Met een verwachte economische

Nadere informatie

De Nederlandse kantorenmarkt

De Nederlandse kantorenmarkt De Nederlandse kantorenmarkt Outlook Nederlandse kantorenmarkt Meer dynamiek op minder locaties 15 16 17 18 Waardegroei Topsegment + + + + Stationslocaties sterkste steden + + =/+ =/+ Overige stationslocaties

Nadere informatie

Outlook 2016. Figuur 1: Invloed van Chinese groei op wereldwijde groei. (bron: Capital Economics) december 2015 Pagina 2 van 7

Outlook 2016. Figuur 1: Invloed van Chinese groei op wereldwijde groei. (bron: Capital Economics) december 2015 Pagina 2 van 7 Outlook 2016 Inleiding 2016 is in China het jaar van de aap. Apen zijn de genieën van de Chinese dierenriem. Ze leven in groepen, zijn intelligent en geestig. Niets is voor hen te moeilijk. Als het wel

Nadere informatie

Oktober 2015. Macro & Markten. 1. Rente en conjunctuur :

Oktober 2015. Macro & Markten. 1. Rente en conjunctuur : Oktober 2015 Macro & Markten 1. Rente en conjunctuur : VS Zoals al aangegeven in ons vorig bulletin heeft de Amerikaanse centrale bank FED de beleidsrente niet verhoogd. Maar goed ook, want naderhand werden

Nadere informatie

De Nederlandse markt voor beleggen in zakelijke hypotheken

De Nederlandse markt voor beleggen in zakelijke hypotheken De Nederlandse markt voor beleggen in zakelijke hypotheken Met het herstel van de economie nemen de beleggingsactiviteiten en daarmee de vraag naar vreemd vermogen weer toe. En waar traditionele grote

Nadere informatie

De Chinese vastgoedmarkt

De Chinese vastgoedmarkt De Chinese vastgoedmarkt Voor de groei van de economie, inkomens en consumptie is China afhankelijk van verdere urbanisatie. Hiermee zal de gebruikersvraag naar vastgoed sterk toenemen, al beperkt de markt

Nadere informatie

De Chinese vastgoedmarkt

De Chinese vastgoedmarkt De Chinese vastgoedmarkt Outlook Chinese vastgoedmarkt Toenemende risico s door afzwakkende economische groei 15 16 17 18 Waardegroei Kantoren =/- - =/- = Winkels =/+ = =/- = Logistiek =/+ = = =/+ Appartementen

Nadere informatie

QE in de eurozone: bezit van de zaak, einde van het vermaak?

QE in de eurozone: bezit van de zaak, einde van het vermaak? QE in de eurozone: bezit van de zaak, einde van het vermaak? Komt er QE in de eurozone? Sinds enige maanden wordt er op de financiële markten gezinspeeld op het opkopen van staatsobligaties door de Europese

Nadere informatie

De Nederlandse winkelmarkt

De Nederlandse winkelmarkt De Nederlandse winkelmarkt Outlook Nederlandse winkelmarkt Nieuwe kansen voor retail. Wijkcentra op een kantelpunt. 15 16 17 18 Waardegroei G4-binnensteden winkels + + + + G5-15 binnensteden =/+ =/+ =/+

Nadere informatie

Marktwaarde van de pensioenverplichtingen in het derde kwartaal gestegen van 16.893 miljoen naar 17.810 miljoen ( 15.008 miljoen ultimo Q4 2013).

Marktwaarde van de pensioenverplichtingen in het derde kwartaal gestegen van 16.893 miljoen naar 17.810 miljoen ( 15.008 miljoen ultimo Q4 2013). Kwartaalbericht 2014 Samenvatting Marktwaardedekkingsgraad per 30 september 2014 130,4%, een toename van 0,9%-punt ten opzichte van 30 juni 2014. Over de eerste negen maanden steeg de marktwaardedekkingsgraad

Nadere informatie

Gemengde verwachtingen institutionele beleggers over vastgoed

Gemengde verwachtingen institutionele beleggers over vastgoed Centraal Bureau voor de Statistiek Divisie Macro-economische Statistieken en Publicaties 3 november 24 Gemengde verwachtingen institutionele beleggers over vastgoed Drs. J.L. Gebraad De Stichting Leerstoel

Nadere informatie

Beleggingsthema s 2016. What a difference a day makes (1975), Dinah Washington

Beleggingsthema s 2016. What a difference a day makes (1975), Dinah Washington Beleggingsthema s 2016 What a difference a day makes (1975), Dinah Washington Inleiding De dagen die in 2015 het verschil maakten, zijn de dagen waarop centrale bankiers uitspraken deden, what a difference

Nadere informatie

NN First Class Balanced Return Fund

NN First Class Balanced Return Fund NN First Class Balanced Return Fund Alle Fonds onder de loep cijfers zijn per 31/03/015 Het NN First Class Balanced Return Fonds won in het eerste kwartaal 8,9% Zeer sterke performances van aandelen en

Nadere informatie

Internationale varkensvleesmarkt 2012-2013

Internationale varkensvleesmarkt 2012-2013 Internationale varkensvleesmarkt 212-213 In december 212 vond de jaarlijkse conferentie van de GIRA Meat Club plaats. GIRA is een marktonderzoeksbureau, dat aan het einde van elk jaar een inschatting maakt

Nadere informatie

Achmea life cycle beleggingen in beeld

Achmea life cycle beleggingen in beeld Achmea life cycle beleggingen in beeld Scheiden. Uw pensioengeld in vertrouwde handen Wat betekent dat voor uw ouderdomspensioen? Achmea life cycle beleggingen in beeld Voor het beleggen van pensioen bent

Nadere informatie

27 april 2010 Emerging Markets Monthly Report

27 april 2010 Emerging Markets Monthly Report 27 april 2010 Emerging Markets Monthly Report Door Wim-Hein Pals, Head Robeco Emerging Markets Equities Vanwege hogere economische groei en sterkere financiële balansen, zijn de opkomende markten aantrekkelijker

Nadere informatie

Institutionele beleggers verwachten meer te beleggen in vastgoed

Institutionele beleggers verwachten meer te beleggen in vastgoed Publicatiedatum CBS-website Centraal Bureau voor de Statistiek 18 januari 25 Institutionele beleggers verwachten meer te beleggen in vastgoed Drs. J.L. Gebraad Centraal Bureau voor de Statistiek, Voorburg/Heerlen,

Nadere informatie

Vastgoedrapport Groningen Assen 2011

Vastgoedrapport Groningen Assen 2011 Vastgoedrapport Groningen Assen 2011 9 Beleggersmarkt 2011 9.1 Veranderend investeringsgedrag: vastgoed met weinig risico Klik hier direct door naar regionale ontwikkelingen > Veranderend investeringsgedrag:

Nadere informatie

AEGON Equity Fund. vierde kwartaal 2006

AEGON Equity Fund. vierde kwartaal 2006 Profiel Het AEGON Equity Fund is een besloten fonds voor gemene rekening, waarin verzekeringsrelaties van AEGON kunnen participeren. Het AEGON Equity Fund belegt wereldwijd in aandelen met de nadruk op

Nadere informatie

Persbericht ABP, eerste halfjaar 2008

Persbericht ABP, eerste halfjaar 2008 Persbericht ABP, eerste halfjaar 2008 Hoofdpunten Rendement over eerste helft 2008 is 5,1%. De dekkingsgraad is medio 2008 uitgekomen op 132%. De kredietcrisis eist zijn tol. Vooral aandelen en onroerend

Nadere informatie

INVESTMENT SNAPSHOT. Nederland Januari 2012. Cushman & Wakefield Research Publicatie

INVESTMENT SNAPSHOT. Nederland Januari 2012. Cushman & Wakefield Research Publicatie INVESTMENT SNAPSHOT Nederland Januari 2012 DE BELEGGINGSMARKT IN 2011 ALGEMEEN Het jaar 2011 begon met een positieve stemming op zowel de gebruikers als de beleggingsmarkt. Ondanks dat de beleggingsniveaus

Nadere informatie

Presentatie. Nederlandse Vereniging Bouw Kostendeskundigen. Zeist. 26 mei 2011

Presentatie. Nederlandse Vereniging Bouw Kostendeskundigen. Zeist. 26 mei 2011 Presentatie Nederlandse Vereniging Bouw Kostendeskundigen Zeist 26 mei 2011 1930 1970 Veilingen, taxaties & schaderegeling 1990 1997 Specialisatie & Focus 1970 1980 Expansie 1997-2007 Diversificatie 1980

Nadere informatie

Vastgoed. Sectorcommentaar. ING Investment Office. Publicatiedatum: 5 juni. Door Jan Kleipool, analist van het ING Investment Office

Vastgoed. Sectorcommentaar. ING Investment Office. Publicatiedatum: 5 juni. Door Jan Kleipool, analist van het ING Investment Office ING Investment Office Publicatiedatum: 5 juni Sectorcommentaar Vastgoed Door Jan Kleipool, analist van het ING Investment Office De vooruitzichten voor beursgenoteerd vastgoed zijn volgens ons voor zowel

Nadere informatie

Achmea life cycle beleggingen

Achmea life cycle beleggingen Achmea life cycle beleggingen Scheiden. Uw pensioengeld in vertrouwde handen Wat betekent dat voor uw ouderdomspensioen? Interpolis. Glashelder Achmea life cycle beleggingen Als pensioenverzekeraar beleggen

Nadere informatie

BEHEERSVERSLAG TRANSPARANTINVEST 4/3/2015. Macro & Markten, strategie. 1. Rente en conjunctuur : EUROPA

BEHEERSVERSLAG TRANSPARANTINVEST 4/3/2015. Macro & Markten, strategie. 1. Rente en conjunctuur : EUROPA BEHEERSVERSLAG TRANSPARANTINVEST 4/3/15 Macro & Markten, strategie 1. Rente en conjunctuur : EUROPA De Europese rentevoeten zijn historisch laag, zowel op het korte als op het lange einde, en geven de

Nadere informatie

NN First Class Return Fund

NN First Class Return Fund NN First Class Return Fund Fonds onder de loep Alle cijfers zijn per 30/09/015 Het NN First Class Return Fund verloor in het derde kwartaal 9,6% Het kwartaal werd gekenmerkt door winstnemingen na een positieve

Nadere informatie

Stichting Pensioenfonds Ballast Nedam

Stichting Pensioenfonds Ballast Nedam Stichting Pensioenfonds Ballast Nedam Deelnemersvergadering Arthur van der Wal Nieuwegein, 28 september 2006 Agenda < Huidig Mandaat bij ING IM < Performance, Beleid en Vooruitzichten < Financieel Toetsingskader

Nadere informatie

Economische voorjaarsprognoses 2015: herstel wint aan kracht dankzij economische rugwind

Economische voorjaarsprognoses 2015: herstel wint aan kracht dankzij economische rugwind Europese Commissie - Persbericht Economische voorjaarsprognoses 2015: herstel wint aan kracht dankzij economische rugwind Brussel, 05 mei 2015 De economie in de Europese Unie profiteert dit jaar van een

Nadere informatie

2513AA22XA. De Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Binnenhof 1 A 2513 AA S GRAVENHAGE

2513AA22XA. De Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Binnenhof 1 A 2513 AA S GRAVENHAGE > Retouradres Postbus 90801 2509 LV Den Haag De Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Binnenhof 1 A 2513 AA S GRAVENHAGE 2513AA22XA Postbus 90801 2509 LV Den Haag Anna van Hannoverstraat 4

Nadere informatie

Vastgoedrapport Groningen Assen 2011

Vastgoedrapport Groningen Assen 2011 Vastgoedrapport Groningen Assen 2011 Managementsamenvatting 2011 Het Vastgoedrapport Groningen-Assen 2011 stelt zich ten doel om een belangrijke informatiebron te zijn voor de hele regionale vastgoedsector.

Nadere informatie

In deze nieuwsbrief voor Q2 2014

In deze nieuwsbrief voor Q2 2014 In deze nieuwsbrief voor Q2 2014 Werkloosheid Verenigde Staten - Fed blijft op toneel Rusland eist rol op, p.1. - Aandelen meest kansrijk in 2014, p.2. - Obligaties winnen in Q1 - weinig potentie, p.2.

Nadere informatie

Perscommuniqué. Het Federaal Planbureau evalueert de gevolgen van de duurdere dollar en de hogere olieprijzen voor de Belgische economie

Perscommuniqué. Het Federaal Planbureau evalueert de gevolgen van de duurdere dollar en de hogere olieprijzen voor de Belgische economie Federaal Planbureau Economische analyses en vooruitzichten Perscommuniqué Brussel, 15 september 2000 Het Federaal Planbureau evalueert de gevolgen van de duurdere dollar en de hogere olieprijzen voor de

Nadere informatie

ING Maandbericht Beleggen April 2014

ING Maandbericht Beleggen April 2014 ING Investment Office Publicatiedatum: 23 april 2014 ING Maandbericht Beleggen April 2014 Maart April + Assetallocatie Aandelen Vastgoed Grondstoffen Alternatieve beleggingen Obligaties Regioallocatie

Nadere informatie

De Nederlandse markt voor beleggen in woninghypotheken

De Nederlandse markt voor beleggen in woninghypotheken De Nederlandse markt voor beleggen in woninghypotheken De Nederlandse hypotheekmarkt is structureel aan het veranderen. De traditionele aanbieders hebben in de afgelopen tijd stap voor stap plaats gemaakt

Nadere informatie

Toerisme in perspectief. NBTC Holland Marketing Afdeling Research

Toerisme in perspectief. NBTC Holland Marketing Afdeling Research Toerisme in perspectief NBTC Holland Marketing Afdeling Research Inleiding In dit rapport wordt op hoofdlijnen een beeld geschetst van trends en ontwikkelingen in het (internationaal) toerisme en de factoren

Nadere informatie

Presentatie door: Jeroen Lokerse CUSHMAN & WAKEFIELD KANSEN EN BEDREIGINGEN IN DE NEDERLANDSE WINKELMARKT

Presentatie door: Jeroen Lokerse CUSHMAN & WAKEFIELD KANSEN EN BEDREIGINGEN IN DE NEDERLANDSE WINKELMARKT Presentatie door: Jeroen Lokerse CUSHMAN & WAKEFIELD KANSEN EN BEDREIGINGEN IN DE NEDERLANDSE WINKELMARKT Inhoud Introductie spreker: drs. Jeroen M. Lokerse MSRE MRICS Korte introductie Cushman & Wakefield

Nadere informatie

Oerend hard. 16 juni 2015

Oerend hard. 16 juni 2015 16 juni 2015 Oerend hard De laatste weken is de obligatierente in Europa en de VS hard op weg naar normaal. De lage rentegevoeligheid van de portefeuilles heeft de verliezen van obligaties beperkt gehouden

Nadere informatie

Woningmarkt na de crisis. Henk Jagersma, Directievoorzitter Syntrus Achmea Real Estate & Finance

Woningmarkt na de crisis. Henk Jagersma, Directievoorzitter Syntrus Achmea Real Estate & Finance Woningmarkt na de crisis Henk Jagersma, Directievoorzitter Syntrus Achmea Real Estate & Finance 1 Waar staan we met Nederland na de crisis? Nederlandse economie is er heel voorzichtig weer bovenop aan

Nadere informatie

Update juli 2014 Beleggen

Update juli 2014 Beleggen Update juli 2014 Beleggen Waar is de Europese Centrale Bank (ECB) mee bezig? Op 5 juni heeft de Europese Centrale Bank (vanaf nu afgekort naar ECB) opnieuw drastische maatregelen aangekondigd. De rente

Nadere informatie

Economie en financiële markten

Economie en financiële markten Economie en financiële markten Bob Homan ING Investment Office Den Haag, 11 oktober 2013 Vraag 1: Begraafplaats Margraten gesloten vanwege. 1. Bezuinigen bij de Nederlandse overheid 2. Op last van Europese

Nadere informatie

Examen HAVO. Economie 1

Examen HAVO. Economie 1 Economie 1 Examen HAVO Hoger Algemeen Voortgezet Onderwijs Tijdvak 2 Woensdag 21 juni 13.30 16.00 uur 20 00 Dit examen bestaat uit 31 vragen. Voor elk vraagnummer is aangegeven hoeveel punten met een goed

Nadere informatie

Sterke toename van beleggingen in Duits en Frans schuldpapier. Grafiek 1 - Nederlandse aankopen buitenlandse effecten

Sterke toename van beleggingen in Duits en Frans schuldpapier. Grafiek 1 - Nederlandse aankopen buitenlandse effecten Sterke toename van beleggingen in Duits en Frans schuldpapier Nederlandse beleggers hebben in 21 per saldo voor bijna EUR 12 miljard buitenlandse effecten verkocht. Voor EUR 1 miljard betrof dit buitenlands

Nadere informatie

Atradius Landenrapport

Atradius Landenrapport Atradius Landenrapport Nederland November 214 Overzicht Algemene informatie Belangrijkste sectoren (213, % van bbp) Hoofdstad: Amsterdam Diensten: 72% Regeringsvorm: Constitutionele monarchie Industrie:

Nadere informatie

Op zoek naar rendement? Zoek niet langer

Op zoek naar rendement? Zoek niet langer Op zoek naar rendement? Zoek niet langer High-yield en opkomende markten Juni 2014 Uitsluitend voor professionele beleggers De rente op staatsobligaties blijft nog lang laag. In het nauw gedreven door

Nadere informatie

Go with the flow. 2 April 2015

Go with the flow. 2 April 2015 2 April 2015 Go with the flow De financiële markten hebben een bewogen 1 e kwartaal achter de rug. Met name Centrale Bank acties hebben grote geldstromen ( flows ) op gang gebracht die tot sterke marktbewegingen

Nadere informatie

Met het kompas op 2015

Met het kompas op 2015 17 December 2014 Met het kompas op 2015 Begin december hebben we het risico in de portefeuilles verder verlaagd. We zien toegenomen onzekerheid omdat er geen einde lijkt te komen aan de daling van de olieprijs.

Nadere informatie

Toerisme in perspectief

Toerisme in perspectief Toerisme in perspectief NBTC afdeling Research Den Haag 18-1-2013 Inleiding In dit rapport wordt op hoofdlijnen een beeld geschetst van trends en ontwikkelingen in het (internationaal) toerisme en de factoren

Nadere informatie

Bericht 3 e kwartaal September 2014

Bericht 3 e kwartaal September 2014 Bericht 3 e kwartaal September 2014 Providence Capital NV is geregistreerd als beleggingsonderneming bij de Autoriteit Financiële Markten (AFM) en legt zich onder meer toe op het verrichten van vermogensbeheer

Nadere informatie

2013 in het kort SAMENVATTING VAN HET JAARVERSLAG

2013 in het kort SAMENVATTING VAN HET JAARVERSLAG 2013 in het kort SAMENVATTING VAN HET JAARVERSLAG 1 Toelichting op het jaarverslag In het Jaarverslag 2013 legt het pensioenfonds uitgebreid verantwoording af over de ontwikkelingen, besluiten en gebeurtenissen

Nadere informatie

Blijvende onrust op de beurs: hoe nu verder?

Blijvende onrust op de beurs: hoe nu verder? Blijvende onrust op de beurs: hoe nu verder? Zoals u waarschijnlijk weet, is de beurs nog steeds bijzonder nerveus en vooral negatief. De directe aanleiding is de tegenvallende groei in China waar wij

Nadere informatie

Risico pariteit -1- 1 Aandelen Wereldwijd Ontwikkelde Markten - MSCI World Index MSCI Daily Net TR World Euro, Aandelen Wereldwijd

Risico pariteit -1- 1 Aandelen Wereldwijd Ontwikkelde Markten - MSCI World Index MSCI Daily Net TR World Euro, Aandelen Wereldwijd Risico pariteit Risico pariteit is een techniek die wordt ingezet om de risico s in een beleggingsportefeuille te reduceren. Sinds 2008 heeft risico pariteit om drie redenen veel aandacht gekregen: 1.

Nadere informatie

Inflatie protectie: risico management of slim beleggen?

Inflatie protectie: risico management of slim beleggen? Inflatie protectie: risico management of slim beleggen? 1. Precies een jaar geleden schreven we over het inflatiefenomeen dat altijd zijn kop opsteekt na periodes van recessie. Onze conclusie was dat nieuwe

Nadere informatie

Veranderingen in de internationale positie van Nederlandse banken

Veranderingen in de internationale positie van Nederlandse banken Veranderingen in de internationale positie van Nederlandse banken De Nederlandse bancaire vorderingen 1 op het buitenland zijn onder invloed van de economische crisis en het uiteenvallen van ABN AMRO tussen

Nadere informatie

Vastgoed in ALM context

Vastgoed in ALM context Vastgoed in ALM context april 2010 Inhoudsopgave 1 Inleiding... 3 2 Nieuw uitgevoerde ALM analyses... 4 2.1 Huidige economische basisset... 4 2.2 Direct OG in goed gespreide portefeuille... 5 2.3 Beursgenoteerd

Nadere informatie

Kwartaalbericht Pensioenfonds KLM-Cabinepersoneel. Vierde kwartaal 2014-1 oktober 2014 t/m 31 december 2014

Kwartaalbericht Pensioenfonds KLM-Cabinepersoneel. Vierde kwartaal 2014-1 oktober 2014 t/m 31 december 2014 Kwartaalbericht Pensioenfonds KLM-Cabinepersoneel Vierde kwartaal 2014-1 oktober 2014 t/m 31 december 2014 Samenvatting: dalende euro en dalende rente Nominale dekkingsgraad gedaald van 117,4% naar 115,1%

Nadere informatie

Halfjaarbericht Interim report 2003. Retail

Halfjaarbericht Interim report 2003. Retail Halfjaarbericht Interim report 2003 Retail Profiel VastNed Groep De VastNed Groep bestaat uit twee gespecialiseerde onroerendgoedbeleggingsmaatschappijen met veranderlijk kapitaal: VastNed Retail N.V.

Nadere informatie

Drenthe, Friesland en Groningen. Landelijke marktontwikkelingen

Drenthe, Friesland en Groningen. Landelijke marktontwikkelingen Landelijke marktontwikkelingen Veel consumenten nemen een afwachtende houding aan. De economische vooruitzichten zijn immers niet goed en de dalende koopkracht zorgt ervoor dat klanten alleen maar langer

Nadere informatie

Update april 2015 Beleggen

Update april 2015 Beleggen Update april 2015 Beleggen Laag, lager, laagst In mijn vorige column schreef ik over de actie van de ECB, die 22 januari jongstleden werd aangekondigd, om maandelijks 60 miljard Euro aan obligaties op

Nadere informatie

Maandbericht Beleggen April 2015

Maandbericht Beleggen April 2015 ING Investment Office Publicatiedatum: 22 april 2015 Maandbericht Beleggen April 2015 maart april + Assetallocatie Aandelen Vastgoed Grondstoffen Alternatieve beleggingen Obligaties Regioallocatie Noord-Amerika

Nadere informatie

Jaarlijks gemiddeld Cumulatief vanaf 1970 2008 Q2 2008 Q1 2008 Q4 2007 Q3 2007 Q2 2007 Dekkingsgraad (kwartaalultimo) 143% 137% 148% 153% 153%

Jaarlijks gemiddeld Cumulatief vanaf 1970 2008 Q2 2008 Q1 2008 Q4 2007 Q3 2007 Q2 2007 Dekkingsgraad (kwartaalultimo) 143% 137% 148% 153% 153% Kwartaalbericht 2e kwartaal 2008 Dekkingsgraad op 143% Rendement 0,2% in tweede kwartaal Belegd vermogen 86,3 miljard Klein positief resultaat in moeilijke markt In het tweede kwartaal is een totaalrendement

Nadere informatie

ABN AMRO. verzekeringen. Marktontwikkelingen & vooruitzichten. Portefeuilleverdeling & fondsselectie. Rendement. Profielfonds 3. Tweede kwartaal 2012

ABN AMRO. verzekeringen. Marktontwikkelingen & vooruitzichten. Portefeuilleverdeling & fondsselectie. Rendement. Profielfonds 3. Tweede kwartaal 2012 ABN AMRO verzekeringen Profielfonds 3 Tweede kwartaal 2012 Marktontwikkelingen & vooruitzichten Volgens recente signalen vertoont de mondiale economie tekenen van verzwakking. Tegelijkertijd nemen de risico

Nadere informatie

Wall of worry. 17 maart 2016

Wall of worry. 17 maart 2016 17 maart 2016 Wall of worry De MSCI World aandelenindex (uitgedrukt in Euro) is sinds 11 februari 12,5% hersteld maar staat nog -5,5% vanaf het begin van het jaar. Een combinatie van factoren zorgde voor

Nadere informatie

Kans op Amerikaanse dubbele dip is klein

Kans op Amerikaanse dubbele dip is klein Kans op Amerikaanse dubbele dip is klein De Verenigde Staten gaan meestal voorop bij het herstel van de wereldeconomie. Maar terwijl een gerenommeerd onderzoeksburo recent verklaarde dat de Amerikaanse

Nadere informatie

Robeco Emerging Conservative Equities

Robeco Emerging Conservative Equities INVESTMENT OPPORTUNITY oktober 2013 Voor professionals INTERVIEW MET PORTFOLIO MANAGER PIM VAN VLIET Robeco Emerging Conservative Equities Beleggen in opkomende markten met een lagere kans op grote koersdalingen.

Nadere informatie

Jaarbericht ABC 2013

Jaarbericht ABC 2013 Jaarbericht ABC 2013 Terugblik De wereldeconomie maakte zich in 2013 op voor de tweede fase van groeiherstel na de crisis van 2008-2010. De groei van de wereldeconomie bedroeg over 2013 circa 3%, vergelijkbaar

Nadere informatie

Marktwaardedekkingsgraad per 31 maart 2014: 128,6%, een toename van 3,3%-punt ten opzichte van 31 december 2013.

Marktwaardedekkingsgraad per 31 maart 2014: 128,6%, een toename van 3,3%-punt ten opzichte van 31 december 2013. Kwartaalbericht 2014 Samenvatting Marktwaardedekkingsgraad per 31 maart 2014: 128,6%, een toename van 3,3%-punt ten opzichte van 31 december 2013. Meer informatie vindt u op de website. Beleggingsrendement

Nadere informatie

BI CARMIGNAC PATRIMOINE

BI CARMIGNAC PATRIMOINE BI CARMIGNAC PATRIMOINE Beleggingsdoelstelling Het compartiment belegt in het fonds Carmignac Patrimoine A (acc) EUR (ISIN: FR0010135103). Dit fonds behoort tot de categorie gediversifieerd en heeft als

Nadere informatie

Internationale Economie. Doorzettend, maar mager groeiherstel, veel neerwaartse risico s

Internationale Economie. Doorzettend, maar mager groeiherstel, veel neerwaartse risico s Internationale Economie Doorzettend, maar mager groeiherstel, veel neerwaartse risico s Wim Boonstra, 27 november 2014 Basisscenario: Magere groei wereldeconomie, neerwaartse risico s De wereldeconomie

Nadere informatie

NN First Class Return Fund

NN First Class Return Fund NN First Class Return Fund Fonds onder de loep Alle cijfers zijn per 30/06/015 Het NN First Class Return Fund leverde in het tweede kwartaal 1,7% in De wereldeconomie vertraagde sterk, aandelen begonnen

Nadere informatie

Licht op energie (2013 - november)

Licht op energie (2013 - november) PMI index Licht op energie (2013 - november) Macro-economische ontwikkelingen De indicator van Markit voor economische bedrijvigheid in de Eurozone ligt sinds enkele maanden net boven de 50 punten. In

Nadere informatie

Kwartaalbericht Pensioenfonds KLM-Cabinepersoneel. Eerste kwartaal 2014-1 januari 2014 t/m 31 maart 2014. Samenvatting: stijgende aandelen

Kwartaalbericht Pensioenfonds KLM-Cabinepersoneel. Eerste kwartaal 2014-1 januari 2014 t/m 31 maart 2014. Samenvatting: stijgende aandelen Kwartaalbericht Pensioenfonds KLM-Cabinepersoneel Eerste kwartaal 2014-1 januari 2014 t/m 31 maart 2014 Samenvatting: stijgende aandelen Nominale dekkingsgraad gestegen van 123,0% naar 123,6% Reële dekkingsgraad

Nadere informatie

Marktontwikkelingen varkenssector

Marktontwikkelingen varkenssector Marktontwikkelingen varkenssector 1. Inleiding In de deze nota wordt ingegaan op de marktontwikkelingen in de varkenssector in Nederland en de Europese Unie. Waar mogelijk wordt vooruitgeblikt op de te

Nadere informatie

Oost-Nederland REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT. Marktstructuur. Vraag. Aanbod

Oost-Nederland REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT. Marktstructuur. Vraag. Aanbod REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT Oost-Nederland Marktstructuur Voorraad kantoorruimte in Oost-Nederland (*1. m²) 43.8 4.136 2.481 Overig Nederland In de oostelijke provincies is ruim 13% van

Nadere informatie

Maandbericht Beleggen Maart 2015

Maandbericht Beleggen Maart 2015 ING Investment Office Publicatiedatum: 25 maart 2015 Maandbericht Beleggen Maart 2015 februari maart + Assetallocatie Aandelen Vastgoed Grondstoffen Alternatieve beleggingen Obligaties Regioallocatie Ongewijzigde

Nadere informatie

De gegevens van Hewitt Associates zijn: Hewitt Associates Outsourcing B.V. Beukenlaan 143 Postbus 80040 5600 JP Eindhoven

De gegevens van Hewitt Associates zijn: Hewitt Associates Outsourcing B.V. Beukenlaan 143 Postbus 80040 5600 JP Eindhoven Philips Pensioenfonds heeft de uitvoering van het Philips flex pensioen uitbesteed aan Hewitt Associates Outsourcing B.V. U kunt bij Hewitt Associates terecht met al uw pensioenvragen. De gegevens van

Nadere informatie

Halfjaarbericht eerste helft 1997 ABN AMRO Asset Management TOTAAL BEHEERD VERMOGEN TOEGENOMEN MET 21 PROCENT

Halfjaarbericht eerste helft 1997 ABN AMRO Asset Management TOTAAL BEHEERD VERMOGEN TOEGENOMEN MET 21 PROCENT Amsterdam, 11 juli 1997 Halfjaarbericht eerste helft 1997 ABN AMRO Asset Management TOTAAL BEHEERD VERMOGEN TOEGENOMEN MET 21 PROCENT Totaal vermogen beheerd door ABN AMRO Asset Management wereldwijd in

Nadere informatie

BEHEERSVERSLAG Active Multi Allocation Fund september 2015

BEHEERSVERSLAG Active Multi Allocation Fund september 2015 BEHEERSVERSLAG Active Multi Allocation Fund september 2015 Beleggingsdoelstelling Het BIF Active Multi Allocation Fund streeft naar een rendement gelijk aan of hoger dan zijn benchmark. Het investeringsproces

Nadere informatie

KANTOREN NOORD-NEDERLAND Drenthe, Friesland en Groningen

KANTOREN NOORD-NEDERLAND Drenthe, Friesland en Groningen Landelijke marktontwikkelingen Mede dankzij enkele grote transacties in diverse steden bereikte de opname van kantoorruimte de eerste maanden van 2012 een (onverwacht) hoog niveau. Deze goede start zette

Nadere informatie

Obligaties 4-4-2014. Algemeen economisch:

Obligaties 4-4-2014. Algemeen economisch: Obligaties 4-4-2014 Algemeen economisch: Over de afgelopen maanden zet de bestaande trend zich door. De rente blijft per saldo onder druk, ondanks een tijdelijke hobbel na de start van het afbouwen van

Nadere informatie

Marktwaarde van de pensioenverplichtingen in het tweede kwartaal gestegen van 15.941 miljoen naar 16.893 miljoen ( 15.008 miljoen ultimo Q4 2013).

Marktwaarde van de pensioenverplichtingen in het tweede kwartaal gestegen van 15.941 miljoen naar 16.893 miljoen ( 15.008 miljoen ultimo Q4 2013). Kwartaalbericht 2014 Samenvatting Marktwaardedekkingsgraad per 30 juni 2014 129,5%, een toename van 0,9%-punt ten opzichte van 31 maart 2014. Over de eerste zes maanden steeg de marktwaardedekkingsgraad

Nadere informatie

Regio Amsterdam. Kantorenvisie. Januari 2010. Amstelveen. 40% minder opname kantoorruimte. Grootste transacties. 40% minder opname kantoorruimte

Regio Amsterdam. Kantorenvisie. Januari 2010. Amstelveen. 40% minder opname kantoorruimte. Grootste transacties. 40% minder opname kantoorruimte Research Kantorenvisie Regio Amsterdam Januari 2010 40% minder opname kantoorruimte De negatieve economische ontwikkelingen in Nederland in 2009 hebben bijgedragen aan een terugval in de opname van kantoorruimte

Nadere informatie

Kentering op de Europese woningmarkten

Kentering op de Europese woningmarkten Na een hausse die twaalf jaar duurde, is nu in de meeste Europese landen waaronder Nederland een afvlakking van de huizenprijsstijging te zien. In enkele landen dalen de prijzen zelfs. Een belangrijke

Nadere informatie

De Nederlandse woningmarkt

De Nederlandse woningmarkt De Nederlandse woningmarkt Outlook Nederlandse woningmarkt Afnemende beschikbaarheid in het core segment, toch volop kansen 15 16 17 18 Waardegroei Grote steden Noordvleugel + + + + Overig Noordvleugel

Nadere informatie

Slechts 1 antwoord is juist, alle andere zijn fout (en bevatten heel vaak onzin)!

Slechts 1 antwoord is juist, alle andere zijn fout (en bevatten heel vaak onzin)! Slechts 1 antwoord is juist, alle andere zijn fout (en bevatten heel vaak onzin)! Vragen aangeduid met een * toetsen in het bijzonder het inzicht en toepassingsvermogen. Deze vragenreeksen zijn vrij beschikbaar.

Nadere informatie

Facts & Figures uitwerking Pensioenakkoord

Facts & Figures uitwerking Pensioenakkoord Facts & Figures uitwerking Pensioenakkoord Waarom langer doorwerken? De levensverwachting stijgt Elke generatie leeft langer dan de vorige. Dat is al langer bekend, maar de stijging van de levensverwachting

Nadere informatie