Big Business. Master Thesis, Master Studies of Real Estate Amsterdam School of Real Estate

Maat: px
Weergave met pagina beginnen:

Download "Big Business. Master Thesis, Master Studies of Real Estate Amsterdam School of Real Estate"

Transcriptie

1 Big Business De toegevoegde waarde van beleggen in logistiek vastgoed op basis van het risicorendementsprofiel en de correlatie met andere vastgoedcategorieën Master Thesis, Master Studies of Real Estate Amsterdam School of Real Estate Auteur: ir. Marsja Hoogvorst RT adres: Datum: augustus 2009 Begeleider: drs. Arthur Marquard I

2 II

3 Voorwoord Dit rapport is het eindproduct van een onderzoek naar beleggingen in logistiek vastgoed. Het onderzoek is uitgevoerd als Master Thesis van de opleiding Master Studies of Real Estate (MSRE) aan de Amsterdam School of Real Estate (ASRE). Het onderzoek is voor diverse partijen die actief zijn in beleggingen in vastgoed interessant, omdat het de toegevoegde waarde van beleggingen in logistiek vastgoed belicht. Hierbij wil ik mijn begeleider van de ASRE, Arthur Marquard hartelijk bedanken voor de enthousiaste manier waarop hij me door het traject heeft geleid. Ook wil ik verschillende collega s bij DTZ Zadelhoff bedanken. Om te beginnen voor de nuttige tips, maar ook voor contactpersonen voor interviews, het doorlezen van mijn werk en het sparren over het onderwerp van de scriptie. Verder is dank verschuldigd aan alle heren die bereid zijn geweest om medewerking te verlenen aan de interviews: Frank van Dijk, directeur van ProDelta Real Estate, Robin von Weiler, mede-oprichter van ProLogis in Europa, Sander Breugelmans, transaction officer bij AMB Property Europe B.V., Bram Verhoeven, market officer bij ProLogis in Nederland, Hans van den Reek, collega van DTZ Zadelhoff, Raymond Hoogwegt, managing director van Neddex, en natuurlijk aan alle personen die hiervoor niet genoemd zijn, maar me wel in raad en daad hebben bijgestaan tijdens deze toch wel heftige periode. Marsja Hoogvorst Rotterdam, augustus 2009 III

4 Samenvatting Dit onderzoek betreft een onderzoek naar beleggingen in logistiek vastgoed in Europa. De doelstelling van het onderzoek is om na te gaan of beleggingen in logistiek vastgoed op portefeuilleniveau kunnen zorgen voor een beter rendement en/of een lager risico op basis van de risico-rendementsverhouding van deze categorie en de correlatie met andere beleggingen. Logistiek vastgoed is gedefinieerd als bedrijfsruimte met een minimale vloeroppervlakte van m², een minimale vloerbelasting van kg/m², een minimale vrije hoogte van 8 meter, voorzien van ten minste één loading dock per m². De beleggingsmarkt van logistiek vastgoed is ten behoeve van het onderzoek ingedeeld in de categorieën directe beleggingen, indirecte niet-beursgenoteerde beleggingen en indirecte beursgenoteerde beleggingen. Het rendement van directe beleggingen is bepaald op basis van de gerealiseerde bruto aanvangsrendementen (BAR), voor indirecte beleggingen is het bepaald op basis van de waardestijging. Het risico is de standaarddeviatie die is bepaald op basis van cijfers per kwartaal, om de gevonden data vergelijkbaar te houden met gegevens van de ROZ-IPD index. Uit het onderzoek is naar voren gekomen dat beleggingen in logistiek vastgoed een hoger rendement halen dan beleggingen in andere vastgoedcategorieën. Het risico dat hierbij komt kijken is echter onevenredig hoog, waardoor het op basis van de beschikbare data geen aantrekkelijke categorie is om in te beleggen. Hierbij moet de kanttekening gemaakt worden dat de beschouwingsperiode voor dit onderzoek kort is, omdat logistiek vastgoed pas sinds enkele jaren als afzonderlijke vastgoedcategorie wordt onderscheiden. Bovendien is de beschikbare data beperkt, waardoor de uitkomsten door specifieke kenmerken van de objecten waarvan transacties bekend zijn een hoger risico weergeven dan in werkelijkheid het geval zal zijn. Deze specifieke kenmerken zijn door de veelheid van gegevens in de ROZ-IPD index niet aanwezig. De correlatie met overige vastgoedcategorieën blijkt groot te zijn, waardoor er binnen een vastgoedportefeuille door het toevoegen van logistiek vastgoed weinig aan risicospreiding kan worden gedaan. Wel kan op basis van geografie risico worden gespreid, bijvoorbeeld door te beleggen in objecten in West- en Oost-Europa, omdat deze op basis van de ligging altijd een verschillende functie zullen hebben voor de logistiek. Een andere mogelijkheid is om spreiding in de huurders aan te brengen op basis van de branche waarin deze actief zijn. Winst is er te behalen door te specialiseren in deze beleggingscategorie. Door meer kennis en ervaring kunnen de gebouwen beter worden uitgevoerd conform de wensen van de gebruiker. Een uitgebreider netwerk zorgt ervoor dat kansen eerder worden benut. Op basis van dit onderzoek is het niet goed mogelijk geweest om het effect van logistiek vastgoed op een beleggingsportefeuille aan te geven. De positie ten opzichte van andere categorieën is niet aangetoond. De verwachting dat logistiek vastgoed zich op het gebied van de risicorendementsverhouding tussen kantoren en bedrijfsruimten bevindt is echter ook niet verworpen. IV

5 Inhoudsopgave Voorwoord... III Samenvatting... IV Inhoudsopgave Inleiding Aanleiding Onderzoeksgebied Onderzoekskader Probleemgebied Doelstelling en onderzoeksvragen Onderzoeksmethoden Literatuuronderzoek Dataverzameling en analyse Interviews met deskundigen Theoretisch kader Rendement Rendement op directe beleggingen Rendement op indirecte niet-beursgenoteerd beleggingen Rendement op indirecte beursgenoteerde beleggingen Gebruikte methoden voor dit onderzoek Risico Portefeuilletheorie Risico-rendement verhouding Diversificatie Efficient frontier Smoothing Begripsbepaling Toepassing in het onderzoek Toepassing van de theorie in het onderzoek Conclusie Logistiek vastgoed Gebruikers van logistiek vastgoed Ontwikkelingen en trends Logistiek vastgoed in Europa Typen distributiecentra Geografische spreiding van distributiecentra Conclusie Beleggen in logistiek vastgoed De vastgoedbeleggingsmarkt in het algemeen De cycli op de vastgoedbeleggingsmarkt De correlatie tussen directe vastgoedbeleggingen en indirecte vastgoedbeleggingen De huidige marktsituatie op de beleggingsmarkt

6 4.3. Beleggingen in logistiek vastgoed Directe beleggingen in logistiek vastgoed Indirecte beleggingen in logistiek vastgoed Conclusie Prestaties van beleggingen in logistiek vastgoed Transacties van logistiek vastgoed Gerealiseerde rendementen op directe beleggingen in logistiek vastgoed Vergelijking tussen gebouwen < m² en gebouwen > m² Vergelijking tussen hotspots en niet-hotspots Vergelijking tussen West- en Oost-Europa Risico van directe beleggingen in logistiek vastgoed Performance van fondsen met logistiek vastgoed Risico van fondsen met logistiek vastgoed Conclusie Logistiek vastgoed ten opzichte van andere beleggingen Directe beleggingen in logistiek vastgoed Risico-rendementsverhouding Correlatie met andere beleggingscategorieën Conclusie Visie van deskundigen Beleggers in logistiek vastgoed Courantheid van de gebouwen Directe beleggingen in logistiek vastgoed Indirecte beleggingen in logistiek vastgoed Verhouding West- en Oost-Europa Conclusie Conclusies, aanbevelingen en reflectie Conclusie Aanbevelingen Reflectie Literatuurlijst Bijlagen Bijlage A, Top 50 logistiek dienstverleners 2009 Bijlage B, Europese logistieke hotspots Bijlage C, ROZ-IPD reeksen Bijlage D, Vragenlijst ten behoeve van de interviews 2

7 1. Inleiding Dit hoofdstuk is de inleiding op een onderzoek naar beleggen in logistiek vastgoed. Om te beginnen zal in paragraaf 1.1 de aanleiding voor het onderzoek worden beschreven. Hierin wordt tevens het belang van dit onderzoek voor praktijk en theorie aangegeven. Paragraaf 1.2 geeft het onderzoeksgebied aan. Er worden in de gebruikte literatuur verschillende definities van het begrip logistiek vastgoed gehanteerd. Om te beginnen zal aan de hand hiervan de definitie die voor dit onderzoek is gebruikt worden beschreven. Hierna zal ook het onderzoeksgebied worden ingekaderd. Er zijn zeer veel beleggers actief op de markt van het logistiek vastgoed. Om het onderzoek overzichtelijk te houden zal een keuze worden gemaakt van de fondsen en beleggers die binnen dit onderzoek vallen. Hierna kunnen de doelstelling en de onderzoeksvragen die met deze doelstelling samenhangen worden geformuleerd. De onderzoeksmethoden die worden gebruikt komen in paragraaf 1.3 aan de orde. In deze paragraaf wordt aangegeven in welk hoofdstuk bepaalde onderzoeksvragen worden behandeld en welke methoden hiervoor zijn gebruikt Aanleiding Het onderzoek van deze Master Thesis zal zich richten op beleggen in logistiek vastgoed. Aanleiding voor dit onderzoek is dat logistiek vastgoed een vrij nieuwe categorie vastgoed is. Voorheen werd logistiek vastgoed onder de categorie bedrijfsruimte/-hallen geschaard, bovendien waren de gebruikers van de logistieke ruimten meestal zelf ook eigenaar van het object. Om die reden is er nog weinig onderzoek gedaan naar hoe beleggingen in logistiek vastgoed zich gedragen, wel is er een duidelijke tendens zichtbaar dat enkele beleggers zich specifiek richten op logistiek vastgoed. Ook binnen de grote makelaarskantoren worden specialistische teams opgericht om relaties te onderhouden en zaken te doen binnen de categorie logistiek vastgoed. Daarnaast leek het in het begin van de kredietcrisis of logistiek vastgoed zich anticyclisch gedroeg. Waar transacties op het gebied van kantoren en winkels afnamen was het aantal transacties van logistiek vastgoed stabiel. Het laatste jaar is echter ook een afname zichtbaar van transacties in deze beleggingscategorie, waardoor er wellicht een andere verklaring moet worden gezocht voor het feit dat logistiek vastgoed in eerste instantie stabiel leek. Het onderzoek is zowel voor de praktijk als voor de theorie van belang. Zoals al eerder aan is gegeven is er nog vrij weinig onderzoek gedaan naar beleggingen in logistiek vastgoed. Het is voor de praktijk van belang dat er inzicht wordt verkregen in de risico-rendementsverhouding van deze vastgoedcategorie en in de correlatie met andere beleggingen. Als deze beide onderdelen in kaart worden gebracht kunnen beleggers het risico van hun beleggingsportefeuille verlagen door het toevoegen van logistiek vastgoed. De risico-rendementsverhouding en correlatie zullen aan de hand van gedane transacties en de performance van fondsen met logistiek vastgoed duidelijk moeten worden. Voor de theorie is het onderzoek van belang, omdat er in het verleden nog weinig analyse is gedaan van beleggingen in logistiek vastgoed. Op basis van data-analyse kunnen voorspellingen worden gedaan over de te verwachten resultaten in de toekomst Onderzoeksgebied Het onderzoekskader bestaat uit twee onderdelen. Om te beginnen moet het begrip logistiek vastgoed duidelijk gedefinieerd worden. In de gebruikte literatuur worden verschillende definities gehanteerd. Deze worden kort genoemd, waarna de voor dit onderzoek gehanteerde definitie wordt gegeven. Hierna moet het onderzoeksgebied worden ingekaderd. Er zijn drie soorten beleggingen in logistiek vastgoed mogelijk, directe beleggingen, indirect beursgenoteerde beleggingen en indirect nietbeursgenoteerde beleggingen. Op alle vlakken zijn zeer veel partijen en fondsen actief. Het strekt te ver om al deze partijen en fondsen in dit onderzoek te behandelen. Om die reden zal een selectie 3

8 worden gemaakt van de voor dit onderzoek meest relevante partijen en fondsen. Dit gebeurt om te beginnen op basis van geografie. Ook grootte speelt een rol bij de selectie. Het probleemgebied geeft de onderdelen aan van beleggen in logistiek vastgoed die in dit onderzoek worden behandeld, namelijk het risico-rendementsprofiel en de correlatie met andere beleggingen. Hierna worden de doelstelling en de onderzoeksvragen die relevant zijn voor dit onderzoek beschreven Onderzoekskader In de gebruikte literatuur worden verschillende definities van het begrip logistiek vastgoed gegeven. Frans van Toor (2004) definieert logistiek vastgoed als bedrijfsruimte ten behoeve van opslag en distributie met een minimale oppervlakte van m², betonvloeren met een minimale vloerbelasting van kg/m², een vrije hoogte van minimaal 8 meter, voorzien van goede laad- en losmogelijkheden met loading docks en gelegen in de nabijheid van transportassen. (blz. 28) De definitie van DTZ Zadelhoff (mei 2008) vertoont hier grote gelijkenis mee. Als aanvulling wordt een ratio van één loading dock per 750 m² tot m² genoemd. (blz. 20). CBRE (2008, (a)) noemt als vereisten om aan de definitie te voldoen alleen een minimaal vloeroppervlakte Van m² en een ratio van één loading dock per 1.500m². (blz. 10). Jones Lang Lasalle (2008) maakt in haar definitie onderscheid tussen NDC en EDC, waarbij een NDC in ieder geval m² vloeroppervlakte moet hebben en een EDC tussen m² en m². Ook de vrije hoogte verschilt bij beide, van 10 tot 12 meter bij een NDC en 11 tot 13 meter bij een EDC. De vloerbelasting ligt tussen kg/m² en kg/m². Er wordt door Jones een ratio van één loading dock per m² tot m2 gehanteerd bij een normaal distributiecentrum en een ratio van één dock per 500 m2 bij een crossdocking object. Verder wordt een percentage kantooroppervlakte van ongeveer 5% genoemd en besteedt Jones aandacht aan factoren als veiligheid, duurzaamheid, parkeergelegenheid, flexibiliteit en ruimte voor trucks om te manoeuvreren. Capgemini & ProLogis (2006) hanteren niet een dergelijke definitie. Wel komen enkele kenmerken in hun rapport naar voren. Zo worden units tussen m² en m² bestempeld als gedateerd (blz. 21). Waar een logistieke ruimte in ieder geval wel aan moet voldoen is een flexibele, veelzijdige indeling, waardoor verschillende lay-outs voor opslag kunnen worden gebruikt. Verder moet de vrije hoogte in ieder geval 10 meter bedragen en moet er tenminste één loading dock per m² aanwezig zijn. De maximale vloerbelasting moet hoog zijn en er moet een sprinkler aanwezig zijn. Als laatst wordt daglichttoetreding genoemd. Enkele gebouwspecificaties die uit de literatuur naar voren komen zijn ook later aan te brengen. Zo kunnen kantoren ingebouwd worden, lichtstraten of kozijnen worden aangebracht, kan een sprinklerinstallatie worden aangelegd en kan een aangrenzend terrein worden verworven ten behoeve van parkeergelegenheid of ruimte om te manoeuvreren. Om de vergelijking met andere soorten vastgoed beter mogelijk te maken wordt ervoor gekozen om een definitie te gebruiken waar ook logistiek vastgoed onder valt dat wellicht niet meer helemaal aan de eisen van deze tijd voldoet. In de ROZ-IPD index worden immers ook kantoorgebouwen vergeleken die op dit moment niet meer op die manier gebouwd zouden worden. Op basis van het bovenstaande wordt voor dit onderzoek de volgende definitie voor logistiek vastgoed gebruikt: Bedrijfsruimte met een minimale vloeroppervlakte van m², een minimale vloerbelasting van kg/m², een minimale vrije hoogte van 8 meter, voorzien van ten minste één loading dock per m². 4

9 Nu de definitie van het begrip helder is moet ook het onderzoeksgebied worden gedefinieerd. Om te beginnen gebeurt dit op basis van geografie. Het onderzoek richt zich alleen op logistiek vastgoed in Europa. Hierbij worden de tien landen of clusters van landen geselecteerd die voor beleggingen in logistiek vastgoed het meest van belang zijn, dit zijn: Benelux Duitsland Frankrijk Verenigd Koninkrijk Spanje Italië Polen Tsjechië, Roemenië en Hongarije Scandinavië Zwitserland en Oostenrijk De categorieën indirect beursgenoteerd en indirect niet-beursgenoteerd worden ook op basis van bovengenoemde landen of clusters ingedeeld. Als eerste voorwaarde wordt gesteld dat het betreffende fonds een link heeft met Nederland, dus ofwel genoteerd is aan de AEX index ofwel objecten in Nederland bezit. De beursgenoteerde fondsen die puur gericht zijn op logistiek vastgoed en genoteerd zijn aan een index in één van bovengenoemde landen vallen binnen het kader van dit onderzoek Probleemgebied Het onderzoek richt zich op twee kenmerken van beleggingen in logistiek vastgoed, te weten het risico-rendementsprofiel en de correlatie met andere beleggingscategorieën. Het in kaart brengen van het risico-rendementsprofiel is van belang om te kunnen meten of de risico-rendementsverhouding in lijn ligt met deze verhouding van andere beleggingscategorieën. Ook moet duidelijk worden waar beleggingen in logistiek vastgoed zich op dit vlak bevinden ten opzichte van andere beleggingen. Wanneer beleggingen in logistiek vastgoed niet in lijn zouden liggen met andere beleggingscategorieën zou dit ofwel betekenen dat er een hoger rendement wordt behaald tegen een lager risico ofwel het tegenovergestelde, een lager rendement met een hoger risico. Vanzelfsprekend zou logistiek vastgoed in het eerste geval een zeer goede belegging zijn en in het laatste geval juist niet. Het plaatsen van beleggingen in logistiek vastgoed ten opzichte van andere categorieën is van belang voor het risicoprofiel van een belegger. Sommige beleggers nemen genoegen met een laag rendement, omdat ze risico-avers zijn. Beleggers die met een hoger risico beleggen verwachten een hoger rendement. Aan de hand van de plaats van dit soort beleggingen kan worden aangegeven voor welk type belegger logistiek vastgoed een aantrekkelijke belegging is. De correlatie met andere beleggingscategorieën is van belang voor risicospreiding. Als blijkt dat logistiek vastgoed een lage of negatieve correlatie heeft met andere beleggingscategorie is dit op portefeuilleniveau gunstig. Door beleggingen in logistiek vastgoed aan een portefeuille toe te voegen 5

10 kan in dat geval voorkomen worden dat zich uitschieters (naar beneden) voordoen en wordt op die manier dus voorkomen dat er grote verliezen worden geleden Doelstelling en onderzoeksvragen Er is nog weinig bekend over beleggingen in logistiek vastgoed. Lange tijd werd deze categorie onder bedrijfsruimte geschaard. Ook waren beleggers tot enkele jaren geleden vanwege de specifieke kenmerken van logistiek vastgoed weinig geïnteresseerd om hierin te beleggen. Er heeft een verschuiving plaatsgevonden en de laatste jaren is de interesse in deze categorie toegenomen. Er bestaat onduidelijkheid over de plaats van logistiek vastgoed ten opzichte van andere categorieën. Om een gefundeerde keuze te maken voor een belegging in logistiek vastgoed is het van belang om duidelijkheid te krijgen over het risico-rendementsprofiel en de correlatie met andere beleggingscategorieën. De vraag is in hoeverre een beter presterende beleggingsportefeuille kan worden samengesteld door de beleggingscategorie logistiek vastgoed toe te voegen. De doelstelling van het onderzoek luidt: Het doel van het onderzoek is om na te gaan of beleggingen in logistiek vastgoed op portefeuilleniveau kunnen zorgen voor een beter rendement en/of een lager risico op basis van de risico-rendementsverhouding van deze categorie en de correlatie met andere beleggingen. Om de doelstelling te realiseren zijn verschillende onderzoeksvragen geformuleerd die zijn onder te verdelen in categorieën. De categorieën waarin de vragen zijn in te delen zijn als volgt: Theoretisch kader. Logistiek vastgoed. Beleggingsmarkt en logistiek vastgoed als beleggingscategorie. Prestaties van beleggingen in logistiek vastgoed. Vergelijking van beleggingen in logistiek vastgoed met andere beleggingscategorieën. De onderzoeksvragen die zijn opgesteld zullen in de volgende paragraaf worden gekoppeld aan de toegepaste onderzoeksmethoden en de hoofdstukken van het rapport Onderzoeksmethoden Er zijn in de loop van het onderzoek diverse methoden toegepast. Het theoretisch kader is opgesteld aan de hand van literatuuronderzoek. Hierna is data verzameld en geanalyseerd. De uitkomsten hiervan zijn aan deskundigen voorgelegd om verklaringen te geven en eventueel kanttekeningen te plaatsen bij de uitkomsten van de data-analyse. In de volgende paragrafen worden de onderzoeksvragen gekoppeld aan de onderzoeksmethoden en wordt verwezen naar de hoofdstukken waarin deze worden behandeld Literatuuronderzoek Het theoretisch deel van het onderzoek is ingevuld door middel van literatuuronderzoek en kan worden onderverdeeld in drie delen. Om te beginnen de begripsbepaling of het theoretisch kader, waarin antwoord wordt gegeven op de onderzoeksvragen: Hoe wordt rendement omschreven en hoe kan het gemeten worden? 6

11 Hoe wordt risico omschreven en hoe kan het meetbaar worden gemaakt? Hoe wordt correlatie omschreven en hoe kan het gemeten worden? In hoofdstuk 2 wordt het theoretisch kader geschept en wordt bovendien beschreven hoe de theorie op dit onderzoek is toegepast. Indien er verschillende methoden zijn om een begrip meetbaar te maken is een keuze gemaakt voor een methode die in dit onderzoek is gebruikt. Deze keuze is uiteraard onderbouwd. Ook wordt relevante aanvullende theorie zoals de moderne portefeuilletheorie en het begrip smoothing in dit hoofdstuk beschreven en wordt de link hiervan met het onderzoek gelegd. De onderzoeksvragen met betrekking tot logistiek vastgoed in het algemeen zijn aan de hand van literatuuronderzoek beantwoord en worden in hoofdstuk 3 beschreven. De literatuur die is gebruikt voor dit hoofdstuk bestaat voornamelijk uit researchrapporten van beleggers of adviseurs op het gebied van logistiek vastgoed. In dit hoofdstuk worden de diverse ontwikkelingen op het gebied van logistieke dienstverlening en het effect hiervan op de vraag naar logistiek vastgoed behandeld. De onderzoeksvragen die in hoofdstuk 3 aan de orde komen zijn: Hoeveel m² logistiek vastgoed is er in Europa en waar bevindt het zich? Welke gebruikers bevinden zich op de markt van logistiek vastgoed en welke ontwikkelingen hebben zich op de gebruikersmarkt van logistiek vastgoed voorgedaan? Vanuit hoofdstuk 3 wordt een directe link gemaakt met hoofdstuk 4 waarin logistiek vastgoed als beleggingscategorie wordt benaderd. Ook voor hoofdstuk 4 is veel gebruik gemaakt van researchrapporten van deskundigen waardoor de informatie zoveel mogelijk up-to-date is, onder andere ten aanzien van de huidige economische crisis. De onderzoeksvragen die in dit hoofdstuk moeten worden beantwoord zijn de volgende: Wat zijn algemene ontwikkelingen op de beleggingsmarkt en hoe is de huidige marktsituatie? Welke beleggers bevinden zich op de markt van logistiek vastgoed en hoe is hun portefeuille opgebouwd? Hoe is de verhouding direct, indirect niet beursgenoteerd en indirect beursgenoteerd van beleggingen in logistiek vastgoed in Europa? Dataverzameling en analyse De hoofdstukken 5 en 6 bestaan uit data-analyse. In hoofdstuk 5 wordt sec naar de prestaties van de beleggingscategorie logistiek vastgoed gekeken. De onderzoeksvragen die in dit hoofdstuk worden behandeld zijn de volgende: Welke transacties hebben zich de afgelopen jaren voorgedaan in logistiek vastgoed? Waar hebben deze transacties zich voorgedaan en welke huurprijzen en rendementen zijn gerealiseerd? Hoe hebben fondsen met logistiek vastgoed de afgelopen jaren gepresteerd? Welke rendementen zijn gehaald en wat is het risico geweest (standaarddeviatie)? Naast deze onderzoeksvragen zijn enkele kenmerken die vanuit het literatuuronderzoek als onderscheidend zijn genoemd onderzocht. Zo is de invloed van de locatie, de invloed van de grootte en het verschil tussen Oost- en West-Europa onderzocht. De transactiegegevens van directe 7

12 beleggingen zijn verzameld uit een interne database van DTZ Zadelhoff. De beurskoersen van de beursgenoteerde fondsen zijn gevonden op internet. In hoofdstuk 6 komen de onderzoeksvragen aan de orde waarin beleggingen in logistiek vastgoed worden vergeleken met andere beleggingscategorieën. De onderzoeksvragen die hier betrekking op hebben zijn: Wat is de correlatie van logistiek vastgoed met andere beleggingscategorieën? Waar bevindt logistiek vastgoed zich qua risico-rendementsverhouding ten opzichte van andere beleggingen? Hierbij is gebruik gemaakt van gegevens uit de ROZ-IPD index Interviews met deskundigen Interviews met deskundige zijn gebruikt om hiaten in het onderzoek te vullen. Door een gebrek aan data zijn enkele uitkomsten niet in lijn met de verwachting of niet goed te onderbouwen. Door deskundigen te interviewen is gezocht naar een verklaring voor de afwijkingen die er tussen de literatuurstudie en de data-analyse waren en voor een verdere onderbouwing van enkele gegevens die in het onderzoek zijn gevonden. In hoofdstuk 7 worden de uitkomsten van de deskundigeninterviews beschreven volgens hetzelfde stramien als waarin de interviewvragen zijn opgesteld. 8

13 2. Theoretisch kader In de doelstelling worden enkele begrippen genoemd die eerst nader gedefinieerd moeten worden voordat er een antwoord kan worden gegeven op de centrale onderzoeksvraag. Het onderwerp van dit onderzoek, logistiek vastgoed, is in het vorige hoofdstuk ingekaderd. In dit hoofdstuk zullen aan de hand van de geraadpleegde literatuur de begrippen rendement (2.1), risico (2.2) worden omschreven. Indien er meerdere methoden zijn om risico of rendement meetbaar te maken wordt een keuze gemaakt voor de bepaling van deze parameters ten behoeve van dit onderzoek. In deze keuze wordt met name gelet op de beschikbare informatie en de meest zuivere manier om rendement en risico te meten. Verder zal in paragraaf 2.3 de moderne portefeuille theorie kort worden behandeld. Hierin komt het begrip correlatie aan de orde. Deze theorie zal later in het onderzoek worden gebruikt om het effect van het toevoegen van logistiek vastgoed aan een portefeuille zichtbaar te maken. In het vervolg van het onderzoek zullen transactiegegevens worden vergeleken met gegevens uit de ROZ- IPD index, die gebaseerd is op taxatiegegevens. Wanneer eenzelfde object regelmatig wordt opnieuw wordt gewaardeerd treedt smoothing op. Dit begrip wordt in paragraaf 2.4 toegelicht en er wordt een methode beschreven om de taxatiegegevens te unsmoothen en op die manier vergelijkbaar te maken met de beschikbare transactiegegevens. In paragraaf 2.5 wordt toegelicht op welke manier de theorie wordt toegepast in het onderzoek Rendement Voor de bepaling van het rendement worden er in de verschillende categorieën beleggingsmogelijkheden diverse benaderingen gebruikt. Om te beginnen zal rendement in de categorie directe beleggingen worden beschreven (2.1.1), daarna bij indirecte niet-beursgenoteerde beleggingen (2.1.2) en als laatst bij beursgenoteerde beleggingen (2.1.3). In paragraaf wordt beschreven welke methoden om het rendement te bepalen voor dit onderzoek worden gebruikt Rendement op directe beleggingen Voor de waardebepaling van beleggingen in de categorie direct vastgoed worden de volgende begrippen in de literatuur (Van Gool e.a., 2007) gehanteerd: BAR-/NAR-methode en x-keer de huurmethode Discounted cashflowmethode Vervangingskostenmethode BAR-/NAR-methode en x-keer de huurmethode De BAR-methode, de NAR-methode en de x-keer de huurmethode zijn alle aan elkaar gelieerd. De BAR (het bruto aanvangsrendement) wordt bepaald door de volgende formule: Y bar = (BH 1 /I) * 100% waarbij: Y bar = het bruto aanvangsrendement (kosten koper) BH 1 = de bruto jaarhuur in het eerste exploitatiejaar I = de totale investering (inclusief kosten koper) Voor de bepaling van de NAR (het netto aanvangsrendement) wordt dezelfde formule gehanteerd. Ybar wordt vervangen door Ynar, de NAR en op de bruto jaarhuur in het eerste exploitatiejaar worden de exploitatiekosten die ten koste komen van de eigenaar in mindering gebracht. In formulevorm verhouden BAR en NAR zich als volgt: 9

14 BAR * (1-ExK) = NAR waarbij: ExK = de exploitatiekosten als gedeelte van de brutohuur De x-keer de huur methode is simpelweg de omgekeerde van de BAR, kortom 1/BAR = x-keer de huur. Discounted cashflowmethode Bij deze methode worden toekomstige opbrengsten en uitgaven contant gemaakt naar de waardepeildatum. Hierbij worden de te verwachten kasstromen gedurende de beschouwingperiode geschat. Vervolgens wordt de eindwaarde van de onroerende zaak in het laatste jaar geschat. Het contant maken gebeurt op basis van een door de markt gewenst rendement (gewenste disconteringsvoet). Bij de waardebepaling wordt onder meer rekening gehouden met onderstaande factoren: een bepaalde beschouwingperiode een geschat gemiddeld huurstijgingspercentage een geschat gemiddeld stijgingspercentage van de exploitatie-uitgaven de eindwaarde welke is de geschatte opbrengstwaarde aan het einde van de beschouwingperiode Als benadering voor het gewenste rendement wordt doorgaans uitgegaan van het gemiddelde rendement op jongste 10-jarige staatsleningen, verhoogd met een risicopremie voor de categorie vastgoed en een opslag die afhangt van de mate van risico die het getaxeerde object oplevert. De discounted cashflow-methode kan ook omgekeerd worden toegepast. Als de koopsom bekend is kan op basis van de hiervoor omschreven inschattingen van de huurprijsstijging, stijging van de exploitatiekosten en de eindwaarde berekend worden wat het rendement zal zijn van deze belegging binnen de gegeven beschouwingsperiode. In dat geval is er geen sprake van een gewenst rendement, maar is het rendement een gegeven dat kan worden afgeleid uit deze berekening. Dit rendement wordt ook wel aangeduid met de term IRR, internal rate of return. De disconteringsvoet en de BAR en NAR hebben een verband dat door middel van een formule inzichtelijk kan worden gemaakt. Het verband tussen IRR en NAR is als volgt: IRR = NAR + g = BAR * (1-ExK) + g waarbij: g = de groeivoet van huren en waarde Bij de bepaling van de IRR door middel van deze berekening wordt geen rekening gehouden met leegstand, huurincentives, groot onderhoud, yieldveranderingen, leverage en fiscale zaken. Bovendien wordt aangenomen dat het object eeuwigdurend wordt doorgeëxploiteerd en dat er geen restwaarde is. Er wordt verondersteld dat de groei van de huur en de exploitatiekosten gelijk zijn. Vervangingskostenmethode Bij deze methode wordt gekeken naar de herbouwkosten voor het object waarin wordt belegd. Deze worden gecorrigeerd met technische en economische veroudering. Bij deze methode is er echter geen sprake van een rendement dat kan worden berekend op de investering. 10

15 Rendement op indirecte niet-beursgenoteerd beleggingen Ook voor het rendement op indirect niet-beursgenoteerde beleggingen worden diverse begrippen in de literatuur (Van Gool e.a., 2007) beschreven: het netto huur rendement, berekend als de netto huuropbrengst gedeeld door 1% van de gemiddelde waarde van het onroerend goed in exploitatie. Het directe beleggingsresultaat per aandeel als percentage van het gemiddelde eigen vermogen per aandeel, de intrinsieke waarde. Dit vormt een maatstaf voor de winst. Het dividendrendement, berekend als de waarde van het dividend per aandeel over een boekjaar gedeeld door 1% van de gemiddelde beurskoers van dat boekjaar. Het indirect beleggingsresultaat per aandeel als percentage van de gemiddeld intrinsieke waarde. Het totaal (beleggings-)resultaat per aandeel als percentage van de gemiddeld intrinsieke waarde. Het beursrendement. Dit is de procentuele jaarlijkse stijging of daling over een bepaalde periode van de beurswaarde van een aandeel, waarbij uitkeringen zoals dividenden zijn herbelegd, exclusief belastingen Rendement op indirecte beursgenoteerde beleggingen De in paragraaf beschreven methoden voor niet-beursgenoteerde beleggingen kunnen ook voor beursgenoteerde beleggingen worden gebruikt. Daarnaast wordt voor beleggingen in aandelen in de literatuur (Ross e.a., 2008) gebruik gemaakt van de begrippen ROE (return on equity), EAR (effective annual rate) en EAY (effective annual yield). Volgens de literatuur is de ROE een boekhoudkundig begrip dat kan worden bepaald met de formule: ROE = netto inkomsten / totaal vermogen De EAR en EAY zijn hetzelfde en worden afgeleid van het annual percentage rate (APR). APR kan worden bepaald met de formule: C 0 (1+r/m) m De EAR of EAY worden bepaald door de formule: (1+r/m) m -1 waarbij: C 0 = initiële investering m = het aantal investeringen per jaar r = het opgegeven rendement per jaar Gebruikte methoden voor dit onderzoek In veel benaderingen voor de rendementsbepaling komt de verhouding tussen eigen vermogen en vreemd vermogen naar voren. Omdat deze verhouding niet met het resultaat van de belegging te maken heeft maar meer met het resultaat van een bedrijf aan de hand van de strategie van het betreffende bedrijf zijn benaderingen die hiervan uitgaan voor dit onderzoek niet bruikbaar. Een beter gekozen strategie zou een beter rendement op eigen vermogen tot gevolg hebben, maar dit zegt 11

16 feitelijk niets over de performance van de belegging zelf. De in paragraaf beschreven rendementsbegrippen zijn slechts boekhoudkundig en om die reden niet bruikbaar voor dit onderzoek. Voor de bepaling van het rendement op directe beleggingen wordt in dit onderzoek gebruik gemaakt van de BAR-methode. De reden hiervoor is dat de BAR een gegeven is dat doorgaans bij transacties bekend wordt gemaakt. De BAR en de koopsom zijn direct met elkaar verbonden en kunnen op het moment dat de transactie plaatsvindt worden bepaald. Bovendien zijn alle parameters in de berekening van de BAR gegeven en niet zoals bij de NAR- of DCF-methode gebaseerd op inschattingen. Hierdoor is de uitkomst zuiver en kunnen transacties onderling beter worden vergeleken. De bepaling van het rendement op beursgenoteerde beleggingen kan gebeuren door middel van de waardegroei van het aandeel en het uitgekeerde dividend. In dit onderzoek zal het rendement op beursgenoteerde beleggingen plaatsvinden door middel van de volgende formule: (waarde jaar 1 + uitgekeerd dividend waarde jaar 0) rendement = waarde jaar 0 Voor zover mogelijk zal deze methode ook voor de bepaling van het rendement op nietbeursgenoteerde indirecte beleggingen worden gebruikt voor dit onderzoek Risico Voor de risicobepaling wordt door diverse schrijvers (Geltner e.a., 2007; Van Gool e.a., 2007 en Ross e.a., 2008) het begrip standaarddeviatie gebruikt. De standaarddeviatie kan worden omschreven als de gemiddelde afwijking van het gemiddelde, ofwel de spreiding. De standaarddeviatie is de wortel uit de variantie. De variantie wordt bepaald door de afwijking van het gemiddelde van de uitkomsten te kwadrateren en bij elkaar op te tellen. Om het risico van beleggingen in logistiek vastgoed te bepalen moet het langjarig gemiddelde rendement worden bepaald. Dit gebeurt volgens de hierboven beschreven methoden. De afwijking van dit gemiddelde wordt, voor zover mogelijk, per kwartaal bepaald. Dit getal wordt gekwadrateerd. De uitkomsten hiervan worden bij elkaar opgeteld en gedeeld door het totaal aantal uitkomsten. De wortel uit dit getal is de standaarddeviatie en laat het risico van de belegging zien Portefeuilletheorie De moderne portefeuilletheorie laat zien hoe een belegger het best zijn vermogen kan spreiden over diverse beleggingsmogelijkheden. Er zijn drie belangrijke punten die in de moderne portefeuilletheorie worden behandeld (Geltner e.a., 2007): 1. het behandelt risico en rendement in een begrijpelijke en geïntegreerde manier; 2. het maakt de parameters risico en rendement die belangrijk zijn om een investeringsbeslissing te nemen meetbaar; 3. dit alles wordt gedaan op portefeuilleniveau, het niveau van het totale vermogen van de belegger. In deze paragraaf wordt kort ingegaan op de moderne portefeuille theorie. De basisbeginselen van beleggen in vastgoed en het opbouwen van een (vastgoed)beleggingsportefeuille worden als bekend verondersteld. 12

17 2.3.1 Risico-rendement verhouding De basis van de moderne portefeuilletheorie is het minimaliseren van de volatiliteit van de portefeuille en het maximaliseren van het rendement. Iedere belegger zal de voorkeur geven aan een belegging die een relatief gunstige risico-rendement verhouding heeft. In de onderstaande figuur is dit simpel weergegeven. De lijn geeft een normale risico-rendement verhouding weer van individuele beleggingen. Hierbij staan in de linker onderhoek de risicoloze beleggingen, waar een relatief laag rendement op wordt behaald. Rechtsboven staan de beleggingen die een hoog risico met zich meebrengen, maar waarop ook een hoger rendement wordt behaald. Wanneer we belegging A en B vergelijken met de beleggingen op de lijn met normale beleggingen zal iedere belegger de voorkeur geven aan belegging B, omdat deze tegen een lager risico eenzelfde rendement haalt. A zal daarentegen niet gewild zijn, omdat er bij een hoger risico hetzelfde rendement wordt gerealiseerd. A Risico Rendement B Om de risico-rendementsverhouding van een belegging vast te stellen kan gebruik worden gemaakt van het begrip sharpe-ratio. De sharpe ratio wordt bepaald door het gemiddeld verdiende rendement dat op een belegging is behaald, bovenop het risicovrije rendement, te delen door de standaarddeviatie. In formulevorm: S = r - r f σ Diversificatie Een welbekende uitdrukking in de beleggingswereld is never put your eggs in one basket. De moderne portefeuilletheorie maakt het mogelijk om het voordeel van diversificatie voor de risicorendementverhouding in een portefeuille meetbaar te maken. Bovendien biedt het een handvat over hoe het vermogen over de diverse beleggingsmogelijkheden verdeeld moet worden om de meest gunstige risico-rendement verhouding te behalen. Het rendement op diverse beleggingen heeft een zeker verband met elkaar. Correlatie meet de relatie tussen (de prestaties van) twee verschillende beleggingen. Dit is een belangrijk begrip, omdat het de invloed van het toevoegen van een bepaalde belegging aan een portefeuille op die portefeuille laat zien. Om de correlatie te kunnen bepalen moet eerst het begrip covariantie worden geïntroduceerd. De covariantie wordt in een aantal stappen bepaald. Om te beginnen wordt het rendement de beide beleggingen waarvan de correlatie wordt onderzocht bij verschillende scenario s naast elkaar gelegd. Dit gebeurt door middel van de formule: (R At R A ) * (R Bt R B ) Per scenario worden van twee beleggingen de afwijking van het verwachte rendement met elkaar vermenigvuldigd. Deze uitkomsten worden bij elkaar opgeteld. De covariantie kan worden berekend 13

18 door de optelsom te delen door het aantal metingen dat is gedaan. Om te komen tot de correlatie tussen beide beleggingen dient de covariantie gedeeld te worden door het product van de standaarddeviatie van de beleggingen. Beleggingen die een correlatie hebben van 1 zullen exact in dezelfde lijn met elkaar bewegen. Beleggingen met een correlatie van -1 bewegen juist volledig tegenovergesteld aan elkaar. Het is voor een belegger nutteloos in de zin van diversificatie om beleggingen met een correlatie van 1 samen in een portefeuille op te nemen, omdat dit geen effect heeft op de risico-rendementsverhouding Efficient frontier De efficiënt frontier laat het voordeel zien van de combinatie van twee beleggingsmogelijkheden voor de risico-rendementsverhouding van een portefeuille. De rode lijn in de onderstaande figuur geeft dezelfde lijn weer als in de figuur in de vorige paragraaf, de lineaire verhouding tussen risico en rendement. De efficiënt frontier laat zien dat een combinatie van verschillende beleggingsmogelijkheden in een portefeuille ervoor zorgt dat er minder risico wordt gelopen en eenzelfde rendement kan worden behaald. Hoe de portefeuille wordt samengesteld is afhankelijk van de voorkeuren voor risico en rendement van de belegger. Bron: Kanttekening Volgens de moderne portefeuille theorie is de sharpe ratio een afgeleide van de efficient frontier door een risicovolle portefeuille te combineren met een risicovrije asset. Omwille van de leesbaarheid is een beknoptere en eenvoudiger voorstelling van de gebruikte modellen in dit rapport weergegeven en is alleen per vastgoedcategorie een vergelijking gemaakt met de risicovrije rente Smoothing In het vervolg van het onderzoek zullen transactiegegevens worden vergeleken met informatie uit de ROZ-IPD index. De ROZ-IPD index is gebaseerd op taxatiegegevens, waarbij zich het verschijnsel smoothing voordoet. Door smoothing zijn taxatiegegevens niet direct vergelijkbaar met transactiegegevens. In deze paragraaf zal eerst het begrip smoothing worden toegelicht, waarna een methode wordt besproken om de taxatiegegevens te unsmoothen en dus vergelijkbaar te maken met de verkregen transactiegegevens Begripsbepaling Door de lage mate waarin in vastgoed wordt gehandeld worden gegevens met betrekking tot de waarde vastgesteld door middel van taxaties. Bij deze taxaties wordt doorgaans gebruik gemaakt van eerdere taxaties. Om die reden vertoont een taxatie vaak sterke samenhang met het verleden en 14

19 geeft een vertekend beeld van de werkelijke situatie op de vastgoedmarkt. In een opgaande markt wordt de opgang niet voldoende in de taxatie weergegeven. Een neergang in de markt wordt doorgaans over een langere periode gespreid. Hierdoor worden de resultaten van taxaties afgevlakt ten opzichte van de werkelijke waarde van het onderliggende vastgoed. Effect hiervan is dat het risico van vastgoed op basis van taxaties niet voldoende duidelijk wordt, omdat de standaarddeviatie van de getaxeerde objecten te laag wordt ingeschat. Het bewijs van smoothing is geleverd door de autocorrelatie tussen taxaties in het verleden en taxaties in het heden te bepalen. In tegenstelling tot de autocorrelatie van aandelen en obligaties, die zo goed als gelijk is aan 0, wat er op duidt dat er geen sprake is van smoothing, is de autocorrelatie van taxaties 0,65. (Geltner e.a., 2007) Toepassing in het onderzoek Rothweiler (2006) maakt in zijn onderzoek gebruik van een formule die door Pagliari is opgesteld om taxatiegegevens te unsmoothen. Deze formule luidt als volgt: V t = α * Mp t + (1 α ) * V t-1 waarbij: V t = de huidige getaxeerde waarde α = de mate waarin nieuwe informatie wordt verwerkt in een taxatie Mp t = de huidige geschatte of gerealiseerde transactieprijs = de vorige getaxeerde waarde V t-1 Uit bovenstaande formule blijkt dat wanneer α gelijk is aan 1 alle nieuwe informatie wordt gebruikt en er geen sprake zou zijn van smoothing. Uit het onderzoek van Rothweiler blijkt echter dat α niet gelijk is aan 1, maar gemiddeld langjarig eerder in de buurt komt van 0,6. Dit getal en bovenstaande formule zullen in het vervolg van dit onderzoek gebruikt worden om taxatiereeksen te unsmoothen. De formule moet worden herschreven, omdat Mp t in dit geval de onbekende is en voor α een vast getal van 0,6 wordt gehanteerd. In dit onderzoek luidt de formule: Mp t = 1/0,6 * (V t - (1-0,6)* V t-1 ) 2.5. Toepassing van de theorie in het onderzoek De data-analyse in dit onderzoek zal worden uitgevoerd volgens een aantal stappen: 1. Bepaling van het rendement van beleggingen in logistiek vastgoed. 2. Bepaling van het risico van beleggingen in logistiek vastgoed. 3. Bepaling van het risico-rendementsprofiel van logistiek vastgoed. 4. Bepaling van het effect op een portefeuille door het toevoegen van beleggingen in logistiek vastgoed. In dit onderzoek komen de begrippen risico en rendement aan de orde en is beschreven hoe deze in dit onderzoek worden bepaald. Het rendement van directe beleggingen wordt bepaald aan de hand van de BAR, omdat dit bij de meeste transacties een gegeven is en omdat de BAR niet afhankelijk is van inschattingen van de parameters. Bij indirecte beleggingen wordt gekeken naar de percentuele waardestijging inclusief het uitgekeerde dividend. Het risico wordt bepaald aan de hand van de standaarddeviatie van dit rendement over de periode dat logistiek vastgoed als afzonderlijke beleggingscategorie wordt behandeld of voor zover de data terugvoert. 15

20 Het risico-rendementsprofiel wordt bepaald door de sharpe ratio te bepalen. Om de sharpe ratio te bepalen wordt de risicovrije rente in mindering gebracht op het berekende rendement en gedeeld door de berekende standaarddeviatie van beleggingen in logistiek vastgoed. De risicovrije rente kan echter niet één op één vergeleken worden met de BAR. De parameter waarmee de risicovrije rente moet worden vergeleken betreft de IRR. Zoals al eerder in dit hoofdstuk is beschreven is er een verband tussen BAR en IRR. De onbekenden in dit verband betreffen de exploitatiekosten en de groeivoet. Om de vergelijking te kunnen maken wordt voor dit onderzoek de groeivoet in alle gevallen gesteld op 2% per jaar, wat ongeveer gelijk is aan de gemiddelde jaarlijkse inflatie, en worden de exploitatiekosten ingeschat op een percentage van 12% van de bruto jaarhuur, wat gebaseerd is op ervaringscijfers uit de praktijk van de auteur. In formulevorm ziet dit er als volgt uit: IRR = 0,88 * BAR + 2% Als laatst worden beleggingen in logistiek vastgoed vergeleken met andere beleggingen en wordt het effect bepaald van het toevoegen van deze belegging aan een portefeuille. Om te beginnen worden taxatiegegevens die gebruikt zijn ge-unsmooth, door middel van de methodiek die in de vorige paragraaf is aangereikt. Het effect van toevoegen van logistiek aan een portefeuille gebeurt door middel van de berekening van de correlatie Conclusie In dit hoofdstuk is een antwoord gezocht op drie onderzoeksvragen. Om de beginnen de vraag wat rendement is en hoe het meetbaar kan worden gemaakt. Voor directe beleggingen wordt gebruik gemaakt van het bruto aanvangsrendement (BAR), dat wordt omgerekend om te komen tot de internal rate of return (IRR) van een belegging. Bij indirecte beleggingen wordt het rendement berekend door het stijgingspercentage van de waarde en het uitgekeerde dividend. De toepassing hiervan zal in hoofdstuk 5 gebeuren. Als tweede wordt het begrip risico beschreven en meetbaar gemaakt. Het risico van een belegging wordt uitgedrukt in de gemiddelde afwijking van het gemiddelde. Hoe groter deze afwijking is, des te hoger het risico van een bepaalde belegging is. Het risico wordt uitgedrukt in de standaarddeviatie. Ook de toepassing van risico zal in hoofdstuk 5 van dit rapport plaatsvinden. De laatste onderzoeksvraag die in dit hoofdstuk is behandeld heeft betrekking op het begrip correlatie. Correlatie laat de samenhang tussen twee beleggingsmogelijkheden zien. Ter verduidelijking is de moderne portefeuille theorie aangehaald, waaruit blijkt dat het toevoegen van een beleggingscategorie met een lage correlatie met de rest van de portefeuille, aan een portefeuille, een lager risico met eenzelfde rendement veroorzaakt. Voor directe beleggingen worden transactiegegevens van logistiek vastgoed vergeleken met taxatiegegevens. Taxatiereeksen vertonen smoothing, omdat vorige taxatie worden gebruikt voor huidige taxaties. Door middel van een berekening zijn de taxatiereeksen vergelijkbaar gemaakt met transactiegegevens die zijn gevonden. In hoofdstuk 6 wordt geprobeerd om het effect van het toevoegen van logistiek vastgoed aan een portefeuille in kaart te brengen op basis van de correlatie met andere beleggingscategorieën. 16

Vastgoed in ALM context

Vastgoed in ALM context Vastgoed in ALM context april 2010 Inhoudsopgave 1 Inleiding... 3 2 Nieuw uitgevoerde ALM analyses... 4 2.1 Huidige economische basisset... 4 2.2 Direct OG in goed gespreide portefeuille... 5 2.3 Beursgenoteerd

Nadere informatie

Onderbouwing van de rendementsverwachtingen

Onderbouwing van de rendementsverwachtingen Onderbouwing van de rendementsverwachtingen 2013 Portfolio Management Ostrica BV Februari 2013 Rendementsverwachtingen Ostrica 2013 In dit document wordt een onderbouwing gegeven van de rendementsverwachtingen

Nadere informatie

Tekst Nationaal regime MiFID. Bijlage. Toetstermen als bedoeld in artikel 36a, lid 2. toetsterm 1

Tekst Nationaal regime MiFID. Bijlage. Toetstermen als bedoeld in artikel 36a, lid 2. toetsterm 1 ijlage Toetstermen als bedoeld in artikel 36a, lid 2 Nummer Termen T* toetsterm 1 Eindterm 5a: De personen zijn in staat met betrekking tot financiële instrumenten uit te leggen aan de consument waarom

Nadere informatie

Halfjaarbericht Interim report 2003. Retail

Halfjaarbericht Interim report 2003. Retail Halfjaarbericht Interim report 2003 Retail Profiel VastNed Groep De VastNed Groep bestaat uit twee gespecialiseerde onroerendgoedbeleggingsmaatschappijen met veranderlijk kapitaal: VastNed Retail N.V.

Nadere informatie

Vastgoedrapport Groningen Assen 2011

Vastgoedrapport Groningen Assen 2011 Vastgoedrapport Groningen Assen 2011 9 Beleggersmarkt 2011 9.1 Veranderend investeringsgedrag: vastgoed met weinig risico Klik hier direct door naar regionale ontwikkelingen > Veranderend investeringsgedrag:

Nadere informatie

Vastgoeddata woningcorporaties beperkt

Vastgoeddata woningcorporaties beperkt IV WONINGCORPORATIES Vastgoeddata woningcorporaties beperkt Geen inzicht in effectiviteit maatschappelijke doelen Jan Veuger Minister Blok van Wonen heeft de woningcorporaties gevraagd met een plan van

Nadere informatie

VERGADERING VAN AANDEELHOUDERS 12 MEI 2015 AMSTERDAM

VERGADERING VAN AANDEELHOUDERS 12 MEI 2015 AMSTERDAM VERGADERING VAN AANDEELHOUDERS 12 MEI 2015 AMSTERDAM Inhoud 1. Introductie DoubleDividend Management B.V. 2. Kenmerken DD Property Fund N.V. (voorheen: ActivInvestor Real Estate N.V.) & beleggingsproces

Nadere informatie

Halfjaarbericht Interim report 2003. Offices/Industrial

Halfjaarbericht Interim report 2003. Offices/Industrial Halfjaarbericht Interim report 2003 Offices/Industrial Profiel VastNed Groep De VastNed Groep bestaat uit twee gespecialiseerde onroerendgoedbeleggingsmaatschappijen met veranderlijk kapitaal: VastNed

Nadere informatie

9. Financiele aspecten

9. Financiele aspecten 9. Financiele aspecten ANNEXUM 9.1 Rendement Het beleid van het Fonds en de Beheerder is gericht op het behalen van een optimale opbrengst uit de verhuur en de verkoop van de vastgoedportefeuille. De kansen

Nadere informatie

De internationale vastgoedmarkt

De internationale vastgoedmarkt De internationale vastgoedmarkt Auteur(s): Eichholtz, P.M.A. (auteur) Graaf, N. de (auteur) De auteurs zijn werkzaam bij Global Property Research te Maastricht. Eichholtz is daarnaast verbonden aan de

Nadere informatie

Consumentenbrief beleggingen van. Tielkemeijer & Partners Vermogensbeheer

Consumentenbrief beleggingen van. Tielkemeijer & Partners Vermogensbeheer Consumentenbrief beleggingen van Tielkemeijer & Partners Vermogensbeheer Introductie Een groot aantal brancheorganisaties waaronder DSI, DUFAS, NVB, VBA en VV&A hebben het initiatief genomen om Consumentenbrief

Nadere informatie

HOTELS EN VASTGOEDEIGENSCHAPPEN een onderzoek naar de relatie tussen vastgoed en waarde

HOTELS EN VASTGOEDEIGENSCHAPPEN een onderzoek naar de relatie tussen vastgoed en waarde HOTELS EN VASTGOEDEIGENSCHAPPEN een onderzoek naar de relatie tussen vastgoed en waarde Technische Universiteit Delft Architecture, Urbanism & Building sciences Real Estate & Housing Joris Tensen 1560387

Nadere informatie

Uitgewerkt beleggingsbeleid Vastgoed Fundament Fonds NV

Uitgewerkt beleggingsbeleid Vastgoed Fundament Fonds NV Uitgewerkt beleggingsbeleid Vastgoed Fundament Fonds NV In het Prospectus wordt u geïnformeerd over beleggen in Vastgoed Fundament Fonds N.V. (het Fonds). Het Fonds is op 10 september 2008 omgevormd tot

Nadere informatie

Onderbouwing van de rendementsverwachtingen 2014

Onderbouwing van de rendementsverwachtingen 2014 Onderbouwing van de rendementsverwachtingen 2014 Portfolio Management Ostrica BV Januari 2014 Rendementsverwachtingen Ostrica 2014 In dit document wordt een onderbouwing gegeven van de rendementsverwachtingen

Nadere informatie

Oefenopgaven Hoofdstuk 7

Oefenopgaven Hoofdstuk 7 Oefenopgaven Hoofdstuk 7 Opgave 1 Rendement Een beleggingsadviseur heeft de keuze uit de volgende twee beleggingsportefeuilles: Portefeuille a Portefeuille b Verwacht rendement 12% 12% Variantie 8% 10%

Nadere informatie

1 6 J A N U A R I 2 0 1 2 FONDSHUIS

1 6 J A N U A R I 2 0 1 2 FONDSHUIS FO NDSHUIS PERFORMANCE ANALYSE 1 6 J A N U A R I 2 0 1 2 Beleggingsstrategie Management Strategie De kracht van de beleggingsstrategie is het accumuleren van rendementen tijdens stijgende markten, in welke

Nadere informatie

Bij deze opgave horen de informatiebronnen 1 tot en met 6. In deze opgave blijven de belastingen buiten beschouwing.

Bij deze opgave horen de informatiebronnen 1 tot en met 6. In deze opgave blijven de belastingen buiten beschouwing. Opgave 2 Bij deze opgave horen de informatiebronnen 1 tot en met 6. In deze opgave blijven de belastingen buiten beschouwing. VastNed Retail nv is een Nederlands vastgoedbeleggingsfonds dat met gelden

Nadere informatie

Portefeuilleprofielen

Portefeuilleprofielen Portefeuilleprofielen Rood BANDBREEDTE van de portefeuille Laatste update: 1 oktober 2015 ROOD Minimum Maximum Tactisch Aandelen 80,00% 100,00% 95,00% Obligaties 0,00% 15,00% 0,00% Onroerend Goed 0,00%

Nadere informatie

Vastgoed in de portefeuilles van Nederlandse institutionele beleggers

Vastgoed in de portefeuilles van Nederlandse institutionele beleggers Vastgoed in de portefeuilles van Nederlandse institutionele beleggers ASRE Talent Seminar Marco Mosselman Juni 2014 Institutioneel vastgoed (31-12-2011) Totaal belegd vermogen Waarvan vastgoed Pensioenfondsen

Nadere informatie

Woningen in de pensioenportefeuille

Woningen in de pensioenportefeuille Woningen in de pensioenportefeuille Auteur(s): Eichholtz, P.M.A. (auteur) Hilverink, H. (auteur) Theebe, M.A.J. (auteur) Respectievelijk verbonden aan de Universiteit Maastricht en de Universiteit van

Nadere informatie

Investeren in winkelvastgoed en studentenvastgoed

Investeren in winkelvastgoed en studentenvastgoed Investeren in winkelvastgoed en studentenvastgoed Beleggen FINANCE AVENUE 2012 Herman Du Bois Wie zijn wij? Naam: Quality in Real Estate Services Dienstverlening in vastgoed 4 afdelingen WONEN Residential

Nadere informatie

Institutionele beleggers verwachten meer te beleggen in vastgoed

Institutionele beleggers verwachten meer te beleggen in vastgoed Publicatiedatum CBS-website Centraal Bureau voor de Statistiek 18 januari 25 Institutionele beleggers verwachten meer te beleggen in vastgoed Drs. J.L. Gebraad Centraal Bureau voor de Statistiek, Voorburg/Heerlen,

Nadere informatie

Wij willen graag kunnen kiezen tussen defensief of offensief beleggen

Wij willen graag kunnen kiezen tussen defensief of offensief beleggen Wij willen graag kunnen kiezen tussen defensief of offensief beleggen Profiteert u als de markt straks herstelt? Wie de berichten over de huidige financiële markt volgt, weet dat deze voornamelijk gaan

Nadere informatie

GBF METROPOLE Sélection A (ISIN: FR0007078811) Deze ICBE wordt beheerd door METROPOLE GESTION

GBF METROPOLE Sélection A (ISIN: FR0007078811) Deze ICBE wordt beheerd door METROPOLE GESTION Essentiële beleggersinformatie Dit document verschaft u essentiële beleggersinformatie aangaande dit fonds. Het is geen marketingmateriaal. De verstrekte informatie is bij wet voorgeschreven en is bedoeld

Nadere informatie

ALGEMEEN RAPPORT Publieksprijs Beste Vastgoedfonds Aanbieder 2011

ALGEMEEN RAPPORT Publieksprijs Beste Vastgoedfonds Aanbieder 2011 ALGEMEEN RAPPORT Publieksprijs Beste Vastgoedfonds Aanbieder 2011 Markt, trends en ontwikkelingen Amsterdam, april 2012 Ir. L. van Graafeiland Dr. P. van Gelderen Baken Adviesgroep BV info@bakenadviesgroep.nl

Nadere informatie

Vastgoedbeleggingsresultaten van Nederlandse pensioenfondsen: internationale diversificatie stelt teleur

Vastgoedbeleggingsresultaten van Nederlandse pensioenfondsen: internationale diversificatie stelt teleur Vastgoedbeleggingsresultaten van Nederlandse pensioenfondsen: internationale diversificatie stelt teleur Veel Nederlandse pensioenfondsen hebben in de afgelopen jaren hun vastgoedportefeuilles opnieuw

Nadere informatie

Toelichting beleggingsbeleid Triodos Bank Private Banking

Toelichting beleggingsbeleid Triodos Bank Private Banking Toelichting beleggingsbeleid Triodos Bank Private Banking Heeft u vragen? Neemt u dan telefonisch contact op met Triodos Bank Private Banking via 030 693 65 05. Of stuur een e-mail naar private.banking@triodos.nl.

Nadere informatie

Besluit van de directeur-generaal van de Nederlandse mededingingsautoriteit als bedoeld in artikel 37, eerste lid, van de Mededingingswet.

Besluit van de directeur-generaal van de Nederlandse mededingingsautoriteit als bedoeld in artikel 37, eerste lid, van de Mededingingswet. BESLUIT Besluit van de directeur-generaal van de Nederlandse mededingingsautoriteit als bedoeld in artikel 37, eerste lid, van de Mededingingswet. Zaaknummer 2163/ VastNed - Uni-Invest I. MELDING 1. Op

Nadere informatie

Rendement en risico van Nederlands vastgoed in internationaal perspectief

Rendement en risico van Nederlands vastgoed in internationaal perspectief SEPTEMBER 2009 Rendement en risico van Nederlands vastgoed in internationaal perspectief Samenvatting Dit IVBN-paper gaat in op het rendement en het risico van Nederlands vastgoed ten opzichte van vastgoed

Nadere informatie

Gemengde verwachtingen institutionele beleggers over vastgoed

Gemengde verwachtingen institutionele beleggers over vastgoed Centraal Bureau voor de Statistiek Divisie Macro-economische Statistieken en Publicaties 3 november 24 Gemengde verwachtingen institutionele beleggers over vastgoed Drs. J.L. Gebraad De Stichting Leerstoel

Nadere informatie

Risico pariteit -1- 1 Aandelen Wereldwijd Ontwikkelde Markten - MSCI World Index MSCI Daily Net TR World Euro, Aandelen Wereldwijd

Risico pariteit -1- 1 Aandelen Wereldwijd Ontwikkelde Markten - MSCI World Index MSCI Daily Net TR World Euro, Aandelen Wereldwijd Risico pariteit Risico pariteit is een techniek die wordt ingezet om de risico s in een beleggingsportefeuille te reduceren. Sinds 2008 heeft risico pariteit om drie redenen veel aandacht gekregen: 1.

Nadere informatie

Strategische Analyse van Vastgoed Objecten

Strategische Analyse van Vastgoed Objecten Strategische Analyse van Vastgoed Objecten Hold-Sell-Invest-Analyse 1 HOLD Desinvesteren 2 SELL 3 INVEST Desinvesteren 4 INVEST & SELL De strategische matrix TRADEMARK Vastgoed / TRADE-MAKELAARS drs. Ernst

Nadere informatie

VERVANGENDE FONDSEN VOOR DE BLACKROCK FUNDS OF ISHARES

VERVANGENDE FONDSEN VOOR DE BLACKROCK FUNDS OF ISHARES ONDERZOEK NAAR VERVANGENDE FONDSEN VOOR DE BLACKROCK FUNDS OF ISHARES NOVEMBER 2014 Met dank aan: Naar aanleiding van het besluit van BlackRock om per 31 december 2014 de Funds of ishares op te heffen

Nadere informatie

DIM VASTGOED: NETTOWINST OVER EERSTE DRIE MAANDEN 2005 USD 5,6 MILJOEN

DIM VASTGOED: NETTOWINST OVER EERSTE DRIE MAANDEN 2005 USD 5,6 MILJOEN 15 april 2005 DIM VASTGOED: NETTOWINST OVER EERSTE DRIE MAANDEN 2005 USD 5,6 MILJOEN DIM Vastgoed N.V. heeft over de eerste drie maanden van het boekjaar 2005 een nettowinst na belastingen behaald van

Nadere informatie

Samenstelling en rendement van Nederlandse institutionele vastgoedportefeuilles

Samenstelling en rendement van Nederlandse institutionele vastgoedportefeuilles oktober 2013 Drs. Marco Mosselman Samenstelling en van Nederlandse institutionele vastgoedportefeuilles Samenvatting Dit IVBN-paper gaat in op de samenstelling en het van de vastgoedportefeuilles van Nederlandse

Nadere informatie

Willem Barentszstraat 41-49, Rotterdam- Albrandswaard

Willem Barentszstraat 41-49, Rotterdam- Albrandswaard Te huur Willem Barentszstraat 41-49, Rotterdam- Albrandswaard Uitstekend bereikbaar distributiecentrum Direct gelegen aan de A15 Circa 13.000 m ² www.dtz.nl Het betreft een modern en functioneel logistiek

Nadere informatie

Einddatumgericht Beleggen

Einddatumgericht Beleggen Allianz Nederland Levensverzekering N.V. Einddatumgericht Beleggen Een goede balans tussen rendement en risico Einddatumgericht Beleggen Bouwen aan een goed pensioen betekent voor u een afweging maken

Nadere informatie

De toekomstbestendigheid van de vastgoedallocatie in de portefeuille IVBN / VBA / IPD vastgoedcongres, 1 oktober 2013, Nyenrode

De toekomstbestendigheid van de vastgoedallocatie in de portefeuille IVBN / VBA / IPD vastgoedcongres, 1 oktober 2013, Nyenrode De toekomstbestendigheid van de vastgoedallocatie in de portefeuille IVBN / VBA / IPD vastgoedcongres, 1 oktober 2013, Nyenrode Drs. ing. Norbert Bol Drs. Tjeerd Tromp Agenda 2 Introductie onderzoek Norbert

Nadere informatie

Regio Amsterdam. Kantorenvisie. Januari 2010. Amstelveen. 40% minder opname kantoorruimte. Grootste transacties. 40% minder opname kantoorruimte

Regio Amsterdam. Kantorenvisie. Januari 2010. Amstelveen. 40% minder opname kantoorruimte. Grootste transacties. 40% minder opname kantoorruimte Research Kantorenvisie Regio Amsterdam Januari 2010 40% minder opname kantoorruimte De negatieve economische ontwikkelingen in Nederland in 2009 hebben bijgedragen aan een terugval in de opname van kantoorruimte

Nadere informatie

Samenstelling en rendement van Nederlandse institutionele vastgoedportefeuilles

Samenstelling en rendement van Nederlandse institutionele vastgoedportefeuilles oktober 2013 Drs. Marco Mosselman Samenstelling en van Nederlandse institutionele vastgoedportefeuilles Samenvatting Dit IVBN-paper gaat in op de samenstelling en het van de vastgoedportefeuilles van Nederlandse

Nadere informatie

1 Halfjaarbericht 2015 ANNEXUM VBI WINKELFONDS NV HALFJAARBERICHT 2015. Directie Annexum Beheer B.V. WTC, G-Toren Strawinskylaan 485 1077 XX Amsterdam

1 Halfjaarbericht 2015 ANNEXUM VBI WINKELFONDS NV HALFJAARBERICHT 2015. Directie Annexum Beheer B.V. WTC, G-Toren Strawinskylaan 485 1077 XX Amsterdam 1 Halfjaarbericht 2015 ANNEXUM VBI WINKELFONDS NV HALFJAARBERICHT 2015 Directie Annexum Beheer B.V. WTC, G-Toren Strawinskylaan 485 1077 XX Amsterdam 2 Halfjaarbericht 2015 INHOUDSOPGAVE a P Pagina 1.

Nadere informatie

Exposure vanuit optieposities

Exposure vanuit optieposities Exposure vanuit optieposities ABN AMRO is continue bezig haar dienstverlening op het gebied van beleggen te verbeteren. Eén van die verbeteringen betreft de vaststelling van de zogenaamde exposure (blootstelling)

Nadere informatie

OEFENINGEN HOOFDSTUK 6

OEFENINGEN HOOFDSTUK 6 OEFENINGEN HOOFDSTUK 6 1 OEFENING 1 EEN INDIVIDU NEEMT EEN BELEGGING IN OVERWEGING MET VOLGENDE MOGELIJKE RENDEMENTEN EN HUN WAARSCHIJNLIJKHEDEN VAN VOORKOMEN: RENDEMENTEN -0,10 0,00 0,10 0,0 0,30 WAARSCHIJNLIJKHEID

Nadere informatie

Flexibel Spaarpensioen Stichting GE Pensioenfonds

Flexibel Spaarpensioen Stichting GE Pensioenfonds Worksheet A Factsheets Fondsen Flexibel Spaarpensioen Stichting GE Pensioenfonds Datum: ultimo juni 2009 In het kader van het Flexibel Spaarpensioen zijn door uw pensioenfonds 8 fondsen geselecteerd, waarin

Nadere informatie

Informatiewijzer. Beleggingsdoelstelling & Risicoprofielen. Today s Tomorrow Morgen begint vandaag

Informatiewijzer. Beleggingsdoelstelling & Risicoprofielen. Today s Tomorrow Morgen begint vandaag Informatiewijzer Beleggingsdoelstelling & Risicoprofielen Today s Tomorrow Morgen begint vandaag Beleggen op een manier die bij u past! Aangenomen mag worden dat beleggen een voor u een hoger rendement

Nadere informatie

Tactische Asset Allocatie

Tactische Asset Allocatie Tactische Asset Allocatie Enno Veerman Volendam, 2 maart 2012 Tactische Asset Allocatie (TAA) Strategische Asset Allocatie (SAA): portefeuille samenstellen op basis van lange-termijn voorspellingen TAA:

Nadere informatie

Risico van operationele leases met vastgoed als onderpand

Risico van operationele leases met vastgoed als onderpand Risico van operationele leases met vastgoed als onderpand (de gevolgen van de invoering van Basel II) 13 maart 2007 Aart Hordijk / Bert Teuben ROZ vastgoedindex Basel II: Kredietrisico Kans op wanbetaling

Nadere informatie

PERSBERICHT VASTNED OFFICES/INDUSTRIAL: KWARTAALTAXATIES LATEN STABILISATIE WAARDEMUTATIES ZIEN. DIRECT BELEGGINGSRESULTAAT EUR 1,27 PER AANDEEL.

PERSBERICHT VASTNED OFFICES/INDUSTRIAL: KWARTAALTAXATIES LATEN STABILISATIE WAARDEMUTATIES ZIEN. DIRECT BELEGGINGSRESULTAAT EUR 1,27 PER AANDEEL. PERSBERICHT VASTNED OFFICES/INDUSTRIAL: KWARTAALTAXATIES LATEN STABILISATIE WAARDEMUTATIES ZIEN. DIRECT BELEGGINGSRESULTAAT EUR 1,27 PER AANDEEL. (tussen haakjes eerste negen maanden 2004; * aangepast

Nadere informatie

Willem Barentszstraat 41-49, Rotterdam-Albrandswaard

Willem Barentszstraat 41-49, Rotterdam-Albrandswaard Willem Barentszstraat 41-49, Rotterdam-Albrandswaard Uitstekend bereikbaar distributiecentrum Direct gelegen aan de A15 Circa 13.000 m² www.dtz.nl Het betreft een modern en functioneel logistiek gebouw,

Nadere informatie

De bèta van vastgoed Scriptie MSRE opleiding drs. B.J. Robijn 14 augustus 2011

De bèta van vastgoed Scriptie MSRE opleiding drs. B.J. Robijn 14 augustus 2011 De bèta van vastgoed Scriptie MSRE opleiding drs. B.J. Robijn 14 augustus 2011 Colofon Titel De betá van vastgoed Datum Utrecht 14 augustus 2011 Status Definitief Auteur Drs. B. J. (Bauke) Robijn brobijn@spfbeheer.nl

Nadere informatie

2013 in het kort SAMENVATTING VAN HET JAARVERSLAG

2013 in het kort SAMENVATTING VAN HET JAARVERSLAG 2013 in het kort SAMENVATTING VAN HET JAARVERSLAG 1 Toelichting op het jaarverslag In het Jaarverslag 2013 legt het pensioenfonds uitgebreid verantwoording af over de ontwikkelingen, besluiten en gebeurtenissen

Nadere informatie

Een gemengd woningfonds

Een gemengd woningfonds Een gemengd woningfonds Cathelijne van den Berg 1/43 Inhoudsopgave Introductie Opzet onderzoek Literatuurstudie Onderzoeksresultaten Conclusie & aanbevelingen 2/43 Introductie Housing Woningcorporaties

Nadere informatie

Regeling parameters pensioenfondsen. Artikel 1. Artikel 2. Regeling parameters pensioenfondsen

Regeling parameters pensioenfondsen. Artikel 1. Artikel 2. Regeling parameters pensioenfondsen Regeling parameters pensioenfondsen Regeling van de Minister van Sociale Zaken en Werkgelegenheid van 19 december 2006, nr. AV/ PB/2006/102565b, tot vaststelling van de parameters voor pensioenfondsen

Nadere informatie

Residential Agency Property & Facility Management Quares Real Estate Investment Management. Finance Avenue 23/10/2010

Residential Agency Property & Facility Management Quares Real Estate Investment Management. Finance Avenue 23/10/2010 New Deal in Vastgoedbeleggingen Quares Finance Avenue 23/10/2010 Quares Group Residential Agency Quares Group Quality in Real Estate Services Opgericht in 2006, uit 2 reeds bestaande bedrijven 3 divisies

Nadere informatie

De Vries Investment Services, Voor objectief en onafhankelijk beleggingsadvies

De Vries Investment Services, Voor objectief en onafhankelijk beleggingsadvies De Vries Investment Services is een onafhankelijk en objectief beleggingsadvieskantoor. Wij begeleiden beleggers bij het realiseren van hun financiële doelstellingen en bieden een service die banken niet

Nadere informatie

METHODE VAN FINANCIËLE PLANNERS

METHODE VAN FINANCIËLE PLANNERS METHODE VAN FINANCIËLE PLANNERS De MeDirect-planningsinstrumenten bieden online oplossingen voor het plannen van uw financiële toekomst en beleggingen. Ze bieden beleggingsadvies en voorspellingen van

Nadere informatie

Rendements Analyse voor Vastgoed Portefeuilles

Rendements Analyse voor Vastgoed Portefeuilles Rendements Analyse voor Vastgoed Portefeuilles Portefeuilleanalyse en Objectanalyse Direct Rendement per Object trademark Vastgoed drs. Ernst RADEMA MSc Real Estate Finance 020 67 37 937 RADEMA@tRADEMArk-Vastgoed.nl

Nadere informatie

Halfjaarbericht eerste helft 1997 ABN AMRO Asset Management TOTAAL BEHEERD VERMOGEN TOEGENOMEN MET 21 PROCENT

Halfjaarbericht eerste helft 1997 ABN AMRO Asset Management TOTAAL BEHEERD VERMOGEN TOEGENOMEN MET 21 PROCENT Amsterdam, 11 juli 1997 Halfjaarbericht eerste helft 1997 ABN AMRO Asset Management TOTAAL BEHEERD VERMOGEN TOEGENOMEN MET 21 PROCENT Totaal vermogen beheerd door ABN AMRO Asset Management wereldwijd in

Nadere informatie

Einddatumgericht Beleggen

Einddatumgericht Beleggen Allianz Nederland Levensverzekering N.V. Einddatumgericht Beleggen Allianz DGA Pakket Einddatumgericht Beleggen Bouwen aan een goed pensioen betekent voor u een afweging maken tussen rendement en risico.

Nadere informatie

Stichting Pensioenfonds Ballast Nedam

Stichting Pensioenfonds Ballast Nedam Stichting Pensioenfonds Ballast Nedam Deelnemersvergadering Arthur van der Wal Nieuwegein, 28 september 2006 Agenda < Huidig Mandaat bij ING IM < Performance, Beleid en Vooruitzichten < Financieel Toetsingskader

Nadere informatie

4 november 2015. Nationale conferentie Gebouw automatisering

4 november 2015. Nationale conferentie Gebouw automatisering 4 november 2015 Nationale conferentie Gebouw automatisering Welke eisen m.b.t. investeringen gebouw automatisering om aantrekkelijk te zijn voor beheer (sneak preview) 25-6-2015 25-6-2015 I II III Wie

Nadere informatie

Luxempart: defensief, groeipotentie en prima track record

Luxempart: defensief, groeipotentie en prima track record Luxempart: defensief, groeipotentie en prima track record In Luxemburg bedraagt het netto vermogen per inwoner ruim 700.000. Daarmee is het Groot Hertogdom het meest welvarende land in het Euro-gebied.

Nadere informatie

KWARTAALVERSLAG. Philips Pensioenfonds. 1. In het kort. 2. Financiële positie Philips Pensioenfonds 1/5 DERDE KWARTAAL 2015

KWARTAALVERSLAG. Philips Pensioenfonds. 1. In het kort. 2. Financiële positie Philips Pensioenfonds 1/5 DERDE KWARTAAL 2015 KWARTAALVERSLAG DERDE KWARTAAL 2015 1. In het kort De beleidsdekkingsgraad per 30 september 2015 bedroeg 112,6% Het rendement van 1 juli tot en met 30 september 2015 bedroeg -1,6% Het pensioenvermogen

Nadere informatie

Aanpassing Prospectussen Aegon, AEAM en Aegon Paraplu 1 Funds Per 1 augustus 2016

Aanpassing Prospectussen Aegon, AEAM en Aegon Paraplu 1 Funds Per 1 augustus 2016 Aanpassing Prospectussen Aegon, AEAM en Aegon Paraplu 1 Funds Per 1 augustus 2016 Per 1 augustus 2016 voert de beheerder van de Aegon Funds, de AEAM Funds en de Aegon Paraplu 1 Funds, Aegon Investment

Nadere informatie

HET RENDEMENT. De aankoopprijs en huurinkomsten geven een Bruto Aanvangsrendement (BAR = huuropbrengst/totale aankoopprijs) van 5.42%.

HET RENDEMENT. De aankoopprijs en huurinkomsten geven een Bruto Aanvangsrendement (BAR = huuropbrengst/totale aankoopprijs) van 5.42%. HET RENDEMENT 23-5-2015 www.hetrendement.be Bart@hetrendement.be 0476/941477 BTW-BE 0598.805.645 IBAN BE77 1430 9238 6642 Ezelstraat 71, 8000 Brugge De woning staat te koop voor 630.000 bij vastgoed Acasa,

Nadere informatie

Beleggen in vastgoed

Beleggen in vastgoed Beleggen in vastgoed Een Risico/Rendementvergelijking tussen Private en Beursgenoteerde vastgoedfondsen Siebren Burghgraef 5610893 Bachelorscriptie Begeleider: G.Vos Universiteit van Amsterdam (UvA) Faculteit

Nadere informatie

Klant. Pensioen life cycle indicators

Klant. Pensioen life cycle indicators Pensioen life cycle indicators Klant Rapport om een gefundeerde keuze te maken tussen verschillende premiepensioenproducten. Gebaseerd op analyses op het gebied van beleggingsbeleid, duurzaamheid, rendement

Nadere informatie

BELEGGINGSPROFIEL. Naam cliënt: Cliëntnummer: Rekening nummer: Datum: Referentie:

BELEGGINGSPROFIEL. Naam cliënt: Cliëntnummer: Rekening nummer: Datum: Referentie: BELEGGINGSPROFIEL Naam cliënt: Cliëntnummer: Rekening nummer: Datum: Referentie: Beleggingsadvies impliceert in de eerste plaats dat wij een voldoende inzicht krijgen in uw risico-profiel, uw kennis en

Nadere informatie

De waarde van een supermarkt

De waarde van een supermarkt De waarde van een supermarkt Maarten H.L. van Lit RT 20 mei 2011 LMBS retail B.V. Maarten van Lit directeur makelaar sinds 1990 9 jaar Van Boxtel & Partners Winkels 9 jaar DTZ Zadelhoff Retail specialisaties:

Nadere informatie

Te Huur / Te Koop. Betonstraat 8, Lelystad. zware milieucategorie (cat. 6) vloerbelasting max. 10.000 kg/m² kadefunctie realiseerbaar. www.dtz.

Te Huur / Te Koop. Betonstraat 8, Lelystad. zware milieucategorie (cat. 6) vloerbelasting max. 10.000 kg/m² kadefunctie realiseerbaar. www.dtz. Betonstraat 8, Lelystad zware milieucategorie (cat. 6) vloerbelasting max. 10.000 kg/m² kadefunctie realiseerbaar Zeer hoogwaardig bedrijfscomplex centraal gelegen op bedrijventerrein Oostervaart te Lelystad.

Nadere informatie

Een gezonde beleggingsportefeuille voor Later

Een gezonde beleggingsportefeuille voor Later Een gezonde beleggingsportefeuille voor Later Richard Feenstra Senior Sales Manager Fidelity Worldwide Investment Op weg naar financiële zekerheid voor Later? 1. Waarom beleggen? 2. Hoe beleggen? 3. Wat

Nadere informatie

Persbericht. Jaarcijfers 2012 Triodos Investment Management. Triodos Beleggingsfondsen groeien met 7% in 2012

Persbericht. Jaarcijfers 2012 Triodos Investment Management. Triodos Beleggingsfondsen groeien met 7% in 2012 Persbericht Jaarcijfers 2012 Triodos Investment Management Triodos Beleggingsfondsen groeien met 7% in 2012 Zeist, 28 februari 2013 Het totaal aan vermogen van de door Triodos Investment Management beheerde

Nadere informatie

GROEI NAAR VERMOGEN. Expirerende Lijfrente HOOG RENDEMENT LAGE KOSTEN INFLATIEBESTENDIG

GROEI NAAR VERMOGEN. Expirerende Lijfrente HOOG RENDEMENT LAGE KOSTEN INFLATIEBESTENDIG GROEI NAAR VERMOGEN Expirerende Lijfrente HOOG RENDEMENT LAGE KOSTEN INFLATIEBESTENDIG Zorgeloos genieten van uw pensioen Er komt een moment in uw leven dat u zonder zorgen wilt gaan genieten van uw pensioen.

Nadere informatie

Het beleggingsbeleid van Berben s Effectenkantoor

Het beleggingsbeleid van Berben s Effectenkantoor Het beleggingsbeleid van Berben s Effectenkantoor Waarschijnlijk baseert u uw keuze voor een vermogensbeheerder op diverse gronden. Mogelijk heeft u binnen uw netwerk al goede berichten over ons vernomen.

Nadere informatie

Wat zijn de financiële risico s van een belegging in aandelen in DIM Vastgoed? DIM Vastgoed N.V.

Wat zijn de financiële risico s van een belegging in aandelen in DIM Vastgoed? DIM Vastgoed N.V. Deze financiële bijsluiter is bijgewerkt tot en met 13 juni 2005. Bij of krachtens wet voorgeschreven productinformatie over een belegging in aandelen in Over de financiële bijsluiter Voor producten als

Nadere informatie

Advies Commissie Parameters

Advies Commissie Parameters Advies Commissie Parameters Voorstel tot herziening van verwachte rendementen Sprenkels&Verschuren Maart 2014 Copyright 2014 Sprenkels & Verschuren. Geen enkele reproductie van het document of een deel

Nadere informatie

Wilt u continu verbeteren én besparen?

Wilt u continu verbeteren én besparen? Wilt u continu verbeteren én besparen? RORE staat voor Return on Real Estate; continu verbeteren en besparen mét uw vastgoedportefeuille. Middels de RORE-raamovereenkomst wordt afgesproken dat wij risicodragend,

Nadere informatie

VBI WINKELFONDS NV ANNEXUM. Directie Annexum Beheer B.V. WTC, G-Toren Strawinskylaan 485 1077 XX Amsterdam HALFJAARBERICHT 2012

VBI WINKELFONDS NV ANNEXUM. Directie Annexum Beheer B.V. WTC, G-Toren Strawinskylaan 485 1077 XX Amsterdam HALFJAARBERICHT 2012 1 Halfjaarbericht 2012 VBI Winkelfonds NV ANNEXUM VBI WINKELFONDS NV HALFJAARBERICHT 2012 Directie Annexum Beheer B.V. WTC, G-Toren Strawinskylaan 485 1077 XX Amsterdam 2 Halfjaarbericht 2012 VBI Winkelfonds

Nadere informatie

Verder zien. Meer weten.

Verder zien. Meer weten. Verder zien. Meer weten. 1 EEN SOLIDE LANGETERMIJN BELEGGING Dankzij de gebundelde expertise van topbeleggers 2 De beste beleggers voor de beste resultaten Toegang tot de meest exclusieve fondsen ter wereld

Nadere informatie

Bijlage: sjabloon voor het langetermijnherstelplan en toelichting invulling

Bijlage: sjabloon voor het langetermijnherstelplan en toelichting invulling Bijlage: sjabloon voor het langetermijnherstelplan en toelichting invulling In deze bijlage wordt het sjabloon voor het door de fondsen met een reservetekort vanaf januari 27 aan te leveren langetermijnherstelplan

Nadere informatie

Grontmij Capital Consultants B.V. Onze klanten in control bij hun beleggingen in vastgoed en infrastructuur.

Grontmij Capital Consultants B.V. Onze klanten in control bij hun beleggingen in vastgoed en infrastructuur. Grontmij Capital Consultants B.V. Onze klanten in control bij hun beleggingen in vastgoed en infrastructuur. Grontmij N.V. 2 Opgericht in 1915 Missie: Leading Europa 350 kantoren 4 business lines Planning

Nadere informatie

Wagenmakerstraat 2, unit 2, Ridderkerk

Wagenmakerstraat 2, unit 2, Ridderkerk Wagenmakerstraat 2, unit 2, Ridderkerk Goed bereikbaar en op zichtlocatie Representatieve kantoor-/showroomruimte Ruim buitenterrein www.dtz.nl Het betreft een representatieve bedrijfs -/kantoorruimte

Nadere informatie

Presentatie. Nederlandse Vereniging Bouw Kostendeskundigen. Zeist. 26 mei 2011

Presentatie. Nederlandse Vereniging Bouw Kostendeskundigen. Zeist. 26 mei 2011 Presentatie Nederlandse Vereniging Bouw Kostendeskundigen Zeist 26 mei 2011 1930 1970 Veilingen, taxaties & schaderegeling 1990 1997 Specialisatie & Focus 1970 1980 Expansie 1997-2007 Diversificatie 1980

Nadere informatie

ABN AMRO Multi Manager Profiel Fondsen. Toegang tot een selectie van de best presterende beleggingsfondsen wereldwijd.

ABN AMRO Multi Manager Profiel Fondsen. Toegang tot een selectie van de best presterende beleggingsfondsen wereldwijd. ABN AMRO Multi Manager Profiel Fondsen. Toegang tot een selectie van de best presterende beleggingsfondsen wereldwijd. Toegang tot een selectie van de best presterende beleggingsfondsen wereldwijd. Beleggen

Nadere informatie

Verder zien. Meer weten. 1 EEN SOLIDE LANGETERMIJN BELEGGING Dankzij de gebundelde expertise van topbeleggers 2 De beste beleggers voor de beste resultaten Toegang tot de meest exclusieve fondsen ter wereld

Nadere informatie

ING Dynamic Mix Fondsen Vol vertrouwen aan uw vermogen bouwen

ING Dynamic Mix Fondsen Vol vertrouwen aan uw vermogen bouwen ING Fondsen Vol vertrouwen aan uw vermogen bouwen Zoekt u een aantrekkelijke manier voor vermogensopbouw zonder veel omkijken? Dan zijn de ING Fondsen wellicht iets voor u. ING Fondsen als een moderne,

Nadere informatie

Inflatie protectie: risico management of slim beleggen?

Inflatie protectie: risico management of slim beleggen? Inflatie protectie: risico management of slim beleggen? 1. Precies een jaar geleden schreven we over het inflatiefenomeen dat altijd zijn kop opsteekt na periodes van recessie. Onze conclusie was dat nieuwe

Nadere informatie

Risicoprofielen voor Vermogensbeheer A la Carte

Risicoprofielen voor Vermogensbeheer A la Carte Risicoprofielen voor Vermogensbeheer A la Carte Inleiding Onze risicoprofielen 1. Wat is een risicoprofiel? 2. Wat zijn vermogenscategorieën? 3. Welke risicoprofielen gebruiken wij? Uw risicoprofiel 4.

Nadere informatie

Beoordeling van investeringsvoorstellen

Beoordeling van investeringsvoorstellen Beoordeling van investeringsvoorstellen C2010 1 Beoordeling van investeringsvoorstellen Ir. drs. M. M. J. Latten 1. Inleiding C2010 3 2. De onderneming C2010 3 3. Investeringen G2010 3 4. Selectiecriteria

Nadere informatie

Marktwaarde per aandeel. Winst per aandeel (WPA)

Marktwaarde per aandeel. Winst per aandeel (WPA) Wat betekent k/boekwaarde (koers/boekwaarde)- of K/B-ratio? Een ratio die de marktwaarde van een aandeel vergelijkt met zijn boekwaarde. De ratio wordt berekend door de actuele slotkoers van het aandeel

Nadere informatie

Strategy Background Papers

Strategy Background Papers november 2013 Beleggen in vastgoed Huurder of eigenaar, iedereen krijgt in het dagelijkse leven te maken met vastgoed. De meeste eigenaars van een huis zien hun woning meer als een vorm van comfort dan

Nadere informatie

ETF s als bouwblokken voor een goed gespreide portefeuille Kant-en-klaar indexbeleggen

ETF s als bouwblokken voor een goed gespreide portefeuille Kant-en-klaar indexbeleggen ETF s als bouwblokken voor een goed gespreide portefeuille Kant-en-klaar indexbeleggen Vrijdag 22 april 2016 Wie geeft deze presentatie? Martijn Rozemuller Voormalig arbitrage handelaar bij Optiver Oprichter

Nadere informatie

NN First Class Balanced Return Fund

NN First Class Balanced Return Fund NN First Class Balanced Return Fund Alle Fonds onder de loep cijfers zijn per 31/03/015 Het NN First Class Balanced Return Fonds won in het eerste kwartaal 8,9% Zeer sterke performances van aandelen en

Nadere informatie

TOETSTERMEN TOETSMATRIJS PRAKTIJKTOETS. Bedrijfsmatig Vastgoed

TOETSTERMEN TOETSMATRIJS PRAKTIJKTOETS. Bedrijfsmatig Vastgoed TOETSTERMEN TOETSMATRIJS PRAKTIJKTOETS Bedrijfsmatig Vastgoed Opzet van de praktijktoets De Praktijktoets Bedrijfsmatig Vastgoed bestaat uit twee toetsonderdelen en vindt plaats op twee afzonderlijke toetsmomenten/-dagen.

Nadere informatie

UW MENSEN, UW KAPITAAL. Beleggingsinformatie. Vrij beleggen. Life Cycle beleggen. Rendement en risico s. Kosten

UW MENSEN, UW KAPITAAL. Beleggingsinformatie. Vrij beleggen. Life Cycle beleggen. Rendement en risico s. Kosten UW MENSEN, UW KAPITAAL Beleggingsinformatie 2 Life Cycle beleggen Vrij beleggen Rendement en risico s 4 6 8 Kosten 9 Beleggingsinformatie Hoe werkt het beleggingspensioen van Cappital? In de pensioenregeling

Nadere informatie

Presentatie door: Jeroen Lokerse CUSHMAN & WAKEFIELD KANSEN EN BEDREIGINGEN IN DE NEDERLANDSE WINKELMARKT

Presentatie door: Jeroen Lokerse CUSHMAN & WAKEFIELD KANSEN EN BEDREIGINGEN IN DE NEDERLANDSE WINKELMARKT Presentatie door: Jeroen Lokerse CUSHMAN & WAKEFIELD KANSEN EN BEDREIGINGEN IN DE NEDERLANDSE WINKELMARKT Inhoud Introductie spreker: drs. Jeroen M. Lokerse MSRE MRICS Korte introductie Cushman & Wakefield

Nadere informatie

Methodiek Nominaties Gouden Stier 2015

Methodiek Nominaties Gouden Stier 2015 Methodiek Nominaties Gouden Stier 2015 September 2015 AF Advisors Content - Introductie - Nominatiemethodiek op hoofdlijnen - Methodiek Beste Beleggingsfonds - Methodiek Beste Duurzame Beleggingsfonds

Nadere informatie