NAW. Bouwfonds Ontwikkeling magazine # 14 / najaar 2004

Transcriptie

1 adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres NAW adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats Bouwfonds Ontwikkeling magazine # 14 / najaar 2004 woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam Met adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres dossier woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats Waterfrontontwikkeling naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam

2 NAW inhoud Bij NAW horen de woorden Naam, Adres, Woonplaats. Dit zijn de begrippen die centraal staan in dit magazine. Aandacht voor de eindgebruiker (naam), de woning, het kantoor of de winkelruimte (adres) en de locatie (woonplaats) is voor Bouwfonds Ontwikkeling essentieel bij de realisatie van aantrekkelijke gebieden. NAW wordt gratis verzonden aan de zakelijke relaties van Bouwfonds Ontwikkeling. actueel Overname MAB is een bundeling van krachten ontwerp Flexplekken of het thuisgevoel? markt De consumer is de baas dossier Waterfrontontwikkeling beleid Economische boost door infrastructuur programma Wonen als motor voor de stad proces Van wijk achter een dijk naar stad aan de rivier En verder in dit nummer De overname van alle aandelen MAB Group door Bouwfonds, betekent een forse versterking van de ontwikkelingsactiviteiten van de onderneming. Er ontstaat een krachtig bedrijf. pagina 6 Een kantoortuin, flexplek of gewoon lekker thuis aan het werk. De trends volgen elkaar snel op. Een artikel met als centrale vraag waar willen we als werkend Nederland naar toe? pagina 8 Winkelplanners en marketeers hebben de consument herontdekt. Noodzakelijk omdat de consument meer dan ooit verleid moet worden. Hij is immers mondiger en veeleisender geworden. pagina 16 Het dossier staat dit keer geheel in het teken van waterfrontontwikkelingen. Projecten, meer dan alleen een visitekaartje maar waar wel een mix van wonen, werken en recreatie mogelijk is. middenkatern De Øresund-brug verbindt Malmö met Kopenhagen. Sinds de verbinding gaat het deze laatste stad economisch gezien voor de wind. Een vergelijking met de Westerscheldetunnel is op z n plaats. pagina 24 In de publicatie Wonen als motor voor de stad pleit Bouwfonds ervoor, dat wonen veel meer moet worden gezien als een versterking van de economische positie van de stad. pagina 32 De Waalsprong bij Nijmegen heeft door omstandigheden een tijdje stilgelegen. De aanpak van de nieuwbouwwijk is nu voortvarend aangepakt. Plannen zijn herzien en dat levert een betere wijk op. pagina 37 vastgoed bekend 4 discussie 12 excursie jaar wonen werken winkelen 22 de verandering 23 verhuizen 31 interieur 42 omslagfotografie Peter van Breukelen

3 vastgoed bekend auteur Marcel van Roosmalen Dit is gewoon een heerlijke plek Ellen van Langen (38 ) won in 1992 een gouden medaille op de achthonderd meter van de Olympische Zomerspelen in Barcelona. Ze schreef dit jaar een boek De kunst van het winnen. Het is geen autobiografietje, zegt Ellen, het is een kijkje in het hoofd van een topsporter. Het gaat ook over roem, twijfels en het randgebeuren. Tegenwoordig reist ze als atletenmanager naar wedstrijden overal ter wereld. > Waar woont u? In Amsterdam Oud-Zuid. > Met wie woont u? Ik woon alleen met mijn kat. > Waarom woont u waar u woont? Dit is gewoon een heerlijke plek. Ik heb een heel mooi appartement op een mooie locatie. Ik kan te voet de stad in en het ligt niet te ver van de snelweg. Bovendien is mijn appartement eigenlijk wel heel groot voor één persoon en heeft het een balkon met zon. > Bent u tevreden over uw woning? Absoluut! Mijn appartement is gebouwd in de stijl van de Amsterdamse School: met van die hoge plafonds met ornamenten. In mijn woonkamer is nog zo n prachtige marmeren schouw en ik heb van die schuifdeuren met glas-in-lood raampjes. > Hoe vaak bent u verhuisd? Tot mijn twintigste woonde ik bij mijn ouders in Oldenzaal. Daarna ging ik naar Amsterdam. Mijn eerste kamer daar was 1.90 bij 2.90 meter. Zo begint volgens mij iedereen in de grote stad. Later kreeg ik een woning waarvoor ik als ik wilde om te douchen door het huis van de buren moest. Ik heb ook nog in de Pijp en in Hilversum gewoond. Hilversum was ideaal voor de sport. Ik kon zo, hup de hei op als ik wilde. Inmiddels woon ik al weer zes jaar in Oud-Zuid. > Waar in huis ontspant u zich het best? Ik heb een heel lekkere bank met kussens en zo. > Wat is de beste plek om te wonen? Manhattan in New York. Hartstikke druk, maar ook heel gezellig. Ik heb daar vrienden en kom er vaak. Helaas is het onbetaalbaar. > Hoe ziet uw favoriete huis eruit? Het kan altijd mooier. Ik zou wel uitzicht willen hebben op het Vondelpark of in een grachtenpandje willen wonen. Ik zou ook wel een tuin willen hebben. > Wie doet de onderhandelingen bij de aankoop van een huis? Ik zelf. > Waar zou u nooit willen wonen? Voor mijn werk reis ik wel eens naar het vroegere Oost- Duitsland. Die grauwe flats daar, met amper ramen, daar word ik depressief van. > In welk huis was u het gelukkigst? In het huis waarin ik nu woon. Omdat dit echt mijn huis is. Ik heb mijn leven nu leuk voor elkaar. Ik ben van niemand afhankelijk. > Als u iets aan uw huis kon veranderen, wat zodat dan zijn? Ik zou meteen mijn balkon groter maken. Ik vind het nu te smal. > Lijkt u op uw buren? Nee, dat zijn allemaal stelletjes of mensen met kinderen. 4 vastgoed bekend vastgoed bekend 5

4 actueel Bouwfonds en MAB samen verder in integrale gebiedsontwikkeling Een bundeling van krachten Auteur Hans Ouwerkerk Beeld Peter van Breukelen Een nog betere positie in bestaand stedelijk gebied en een flinke versteviging van de commercieel vastgoed portefeuille. De overname van alle aandelen MAB Group door Bouwfonds betekent een forse versterking van de ontwikkelingsactiviteiten van de onderneming. Er ontstaat een krachtige ontwikkelingsorganisatie met een goede marktpositie en aanvullende activiteiten op het gebied van wonen, werken, winkelen en multifunctionele projecten. Niet alleen in Nederland maar ook in diverse andere Europese landen. vastgoed. Maar de onderneming is ook succesvol met woningen en integrale gebiedsontwikkeling in landen als Frankrijk, Duitsland, België en Tsjechië. Naast monofunctionele ontwikkelingen van woningen, winkelcentra en kantoren richt Bouwfonds zich in toenemende mate op integrale (binnenstedelijke) gebiedsontwikkeling. En juist op dit gebied biedt de Een aantrekkelijke partner voor publieke en private partijen internationale portefeuille en expertise van MAB, met haar bewezen kracht op het gebied van multifunctionele ontwikkelingen, een essentiële versterking. Door de samenwerking ontstaat er dan ook een aantrekkelijke partner voor publieke en private partijen, met Nederland, Frankrijk en Duitsland vooralsnog als belangrijkste marktgebieden. Joint venture Overigens blijft bij de transactie een aantal projecten van MAB buiten beschouwing. Het gaat hierbij onder meer om projecten waarin Bouwfonds via haar werkmaatschappij Bouwfonds Property Finance reeds partner is door een joint venture. Een voorbeeld daarvan is het Oosterdokseiland in Amsterdam. Bouwfonds/MAB blijft in deze projecten fungeren als ontwikkelaar. De MAB dochters Shopping Center Management BV, MAB Investment BV en de MAB ontwikkelingsbedrijven in Engeland en België blijven eveneens buiten de transactie. Ton Meijer die MAB in 1970 oprichtte zal zich als directievoorzitter terugtrekken. Wel blijft hij als adviseur nog enkele jaren aan de organisatie verbonden. Krachtig merk MAB en Bouwfonds hebben ieder een krachtig merk gecreëerd waarin kwaliteit, betrokkenheid en creativiteit centraal staan. Beide organisaties concentreren zich op het realiseren van toegevoegde waarde in het vastgoed. Daarbij zijn beide zowel gericht op winstmaximalisatie en risicobeheersing, als op het creëren van een duurzame omgeving. Overigens wil Bouwfonds de merknaam MAB blijven hanteren, omdat die vooral in Nederland veel waarde toevoegt. Op welke wijze de naam aan Bouwfonds zal worden gekoppeld, is nog niet duidelijk. Dit zal de komende maanden worden uitgekristalliseerd. Profiel MAB: sterk in binnensteden Dhr. Rutger, dhr. Meijer, dhr. Bleker Hartje zomer maakten beide organisaties het besluit wereldkundig. De activiteiten van MAB gaan door deze transactie deel uitmaken van Bouwfonds Property Development. De komende maanden worden nog gebruikt om hiervoor de laatste puntjes op de i te zetten. Zo moet bijvoorbeeld de nieuwe organisatie nog een exacte invulling krijgen. Naar verwachting zal de integratie op 1 januari 2005 grotendeels zijn afgerond. De cijfers van de nieuwe combinatie liegen er niet om. Zo waren beide bedrijven vorig jaar gezamenlijk verantwoordelijk voor bijna 7000 woningen en m 2 commercieel vastgoed in Nederland. Daarnaast realiseerden de twee in het buitenland in 2003 zo n woningen en m 2 commercieel vastgoed. De gezamenlijke omzet van Bouwfonds en MAB bedroeg vorig jaar ruim 1,9 miljard. De samenwerking betekent echter meer dan het optellen van cijfers alleen. De bundeling van krachten past perfect in de strategie van Bouwfonds Property Development: versterking van de positie op commercieel vastgoed in het algemeen en op retailgebied in het bijzonder. De naamsbekendheid, reputatie en expertise van MAB als creatieve conceptontwikkelaar zullen dan ook een belangrijke bijdrage leveren aan de verdere uitbouw van deze activiteiten. Gezamenlijk is de combinatie nog beter in staat in te spelen op binnenstedelijke (her)ontwikkeling en integrale gebiedsontwikkeling. Nieuwe fase De wijze van werken van beide organisaties sluit heel goed op elkaar aan. Dat heeft MAB reeds ondervonden in de samenwerking met Bouwfonds Property Finance, een werkmaatschappij van Bouwfonds met activiteiten op het gebied van projectfinancieringen, beleggingsfinancieringen, leasearrangementen en risicodragende participaties. Uit deze samenwerking zijn verschillende zeer succesvolle en bekroonde projecten voortgekomen. Samen met een financieel sterke partner als Bouwfonds is MAB dan ook nog beter in staat om te profiteren van de toenemende vraag op het gebied van geïntegreerde oplossingen voor binnenstedelijke projecten waarin wonen, werken, winkelen en vrijetijdsbesteding samenkomen. Positie Bouwfonds Property Development en MAB hebben op dit moment reeds een sterke positie op de markten waarin ze actief zijn. Zo is Bouwfonds de grootste aanbieder van koopwoningen in Nederland en heeft het een stevige marktpositie op het gebied van commercieel Kerngegevens BPD MAB Totaal Omzet in ,8 mld 130 mln 1,93 mld Resultaat in 2003 voor belasting 70 mln 6,4 mln 76,4 mln Sinds de oprichting van MAB (1970) heeft het bedrijf ongeveer 1 miljoen m 2 winkels, 1 miljoen m 2 kantoren, woningen en 0,5 miljoen m 2 overige voorzieningen ontwikkeld. Momenteel heeft MAB circa 40 projecten in ontwikkeling met een verkoopwaarde van ca. 5,5 miljard. MAB is een onafhankelijk geïntegreerde vastgoedonderneming met vestigingen in Nederland, Duitsland, Frankrijk, Engeland en België. De onderneming houdt zich, voor eigen rekening en risico, bezig met ontwikkeling, management en aan- en verkoop van onroerend goed. Het accent van de activiteiten van MAB ligt op binnenstedelijke Projecten van MAB 1 Stadshart Amstelveen Het nieuwe Stadshart van Amstelveen is een stedenbouwkundig juweeltje. Het ademt de sfeer van chic en doortastend, van individualistisch en kosmopolitisch uit. De drie kernbegrippen gebruikswaarde, culturele waarde en toekomstwaarde vormden daarbij het richtsnoer voor het team van ontwerpers. Die zorgen ervoor dat het nieuwe Stadshart van Amstelveen klopt als nooit tevoren. In het stadshart zijn gerealiseerd: m 2 winkels, m 2 kantoren, m 2 restaurants/cafés, m 2 cultuur en educatieve faciliteiten (waaronder het Cobra Museum, de openbare bibliotheek en de muziek/dansschool) en ruim parkeerplaatsen. Ontwikkeld door ontwikkelingscombinatie SAO CV, een joint venture tussen MAB, Bouwfonds Property Finance, Ballast Nedam en de gemeente Amstelveen. ontwikkeling. Een terrein dat zich kenmerkt door complexiteit. De aanwezige structuur, de uiteenlopende belangen en het multifunctionele karakter van bestaande en nog te bouwen voorzieningen vragen veel van de creativiteit, flexibiliteit en daadkracht van de ontwikkelaar. Verder richt het zich op het creëren van duurzame oplossingen op het gebied van wonen, werken, winkelen en recreëren, die voldoen aan de wensen van zijn klanten. MAB behoort tot een van de grootste ontwikkelaars op het gebied van commercieel vastgoed in Nederland. Bij de beoogde samenwerking zijn ongeveer 85 medewerkers van MAB betrokken. 2 De Resident De Resident is een volledige herontwikkeling van een deel van de Haagse binnenstad, bestaande uit vier hoge torens (Castalia, Helicon, Muzentoren en Zurich), residentiele blokken en winkel functies. Het project bevat m 2 kantoren, 315 appartementen, m 2 winkels en ongeveer 800 parkeerplaatsen. Met prijswinnende architectuur van Michael Graves, Rob Krier, Adolfo Natalini, Cesar Pelli, Sjoerd Soeters, Gunnar Daan, Bert Dirrix, Peter Drijver, Karelse van der Meer en CH & Partners. Ontwikkeld door de joint venture tussen MAB en Bouwfonds Property Finance. De Resident is genomineerd voor de prestigieuze FGH Vastgoedprijs SQY Ouest In project SQY Ouest, in Saint-Quentin-en-Yvelines (nabij Parijs) worden m 2 winkel- en recreatieruimte gerealiseerd. Er komen warenhuizen (zoals Virgin en Go Sport), kledingzaken, restaurants, een bowlingcentrum en een multiplex-bioscoop met 16 zalen. De 4 verdiepingen bieden toegang tot een plaatsen tellende openbare parkeerplaats. SQY Ouest wordt door MAB gerealiseerd en wordt naar verwachting in 2005 opgeleverd. Aantal medewerkers Aantal vestigingen in Nederland Stadshart Amstelveen De Resident SQY Ouest Aantal vestigingen in buitenland Verkochte woningen Nederland in Verkochte woningen in buitenland in Realisatie commercieel vastgoed in Nederland in m m m 2 Realisatie commercieel vastgoed in buitenland in m m m 2 6 actueel actueel 7

5 Hoe Nederland in de toekomst werkt ING Bank Amsterdam-Zuidoost Geen geren door de gangen ontwerp Flexplekken of het thuisgevoel? Auteur Boukje Klinker beeld Peter van Breukelen Ik voorzie dat kantoren steeds meer toe groeien naar een café met bovenzaal. Het café is de ruimte voor ontmoeting en kennisdeling, de bovenzaal de plek voor overleg. Alle andere werkzaamheden kun je doen op de plek waar jij dat wilt. Met deze toekomstvisie geeft Pierre Buijs, senior consultant bij Veldhoen + Company, een duidelijk vervolg op de veelbesproken trend van het flexwerken. Maar niet iedereen is het met deze visie eens. Want het betekent ook een werkplek waar je niets eigens hebt. Het aantal mensen dat graag de foto s van hun kinderen op het bureau heeft staan, lijkt vooralsnog de aanhangers van de flexplek te overstijgen. Waar willen we als werkend Nederland naartoe? Guus Rood, hoofd ondernemingsvoorlichting ING Bank, werkt al sinds de opening in 1987 in het hoofdkantoor van de ING Bank in Amsterdam-Zuidoost. Het kantoor, een ontwerp van architectenbureau Alberts & van Huut, is met zijn kenmerkende schuine, rotsachtige structuur het bekendste voorbeeld van organische architectuur in Nederland. Natuur is bij deze architectuurstroming de inspiratiebron, maar de mens staat centraal. En dat merk je, vertelt Rood. Het is een bijzonder prettige plek om te werken. De natuurlijke materialen, de lichtkoepels die zorgen dat overal daglicht is en het water dat op allerlei plekken door het gebouw stroomt, geven een bepaalde rust. Zo zie je hier nooit mensen door de gangen rennen. De bijzondere architectuur van het gebouw heeft ook invloed op de manier waarop de medewerkers van de bank benaderd worden. Rood: Vroeger moest ik op feestjes altijd klachten aanhoren over de bank, nu is de eerste reactie werk jij in dat mooie gebouw?. Dat is leuk om te horen en het maakt je ook trots op je werk en werkgever. Daarnaast is het gebouw ook gewoon een commerciële plek waar gewerkt wordt, benadrukt Rood. Van oud-collega s hoor ik vaak dat ze het gebouw toch echt wel missen. En dat kan ik me heel goed voorstellen. Guus Rood, hoofd ondernemingsvoorlichting ING Bank Centraal Beheer Apeldoorn Meer interactie en ontmoeting Pierre Buijs, senior consultant Veldhoen + Company Goos Eilander, algemeen directeur Trendbox Jan Willem Wijker, interieurarchitect Merx + Girod Architecten Flexwerken mensen hebben geen eigen werkplek, maar kunnen met hun laptop elke dag op een andere plek inloggen is de laatste jaren hét buzzwoord in kantoorinrichting. Er zitten dan ook veel voordelen aan, vertelt Buijs: Op een werkdag doe je niet de hele tijd hetzelfde. Voor sommige werkzaamheden heb je rust en concentratie nodig, voor andere moet je met collega s kunnen overleggen en voor weer andere, zoals een rondje bellen, moet je nou eenmaal lawaai maken. Waarom zou je al die werkzaamheden op dezelfde plek doen? Dat betekent alleen maar dat collega s last van elkaar hebben. Door flexplekken in te richten, kunnen mensen zelf kiezen waar ze gaan zitten en weten ze wat ze op die plek kunnen verwachten. Je eigen werkplek vervalt, maar je krijgt er een heel kantoor voor terug. Een groot voordeel voor de werkgever is de financiële besparing die flexplekken oplevert. Doordat mensen in deeltijd werken of op pad zijn, zijn in de meeste bedrijven regelmatig bureaus onbezet. Als je die lege bureaus niet in je kantoor zou hebben staan, dan kun je toe met een veel kleinere ruimte, aldus Buijs. Het interieur in een flexibel kantoor is vaak wel duurder dan in een gewoon kantoor. Dat komt puur doordat de gebruiksdichtheid hoger is, waarvoor je een hogere kwaliteit nodig hebt. Maar daar staat tegenover dat je ruimte bespaart omdat je minder bureaus nodig hebt. En een kantine staat bijvoorbeeld vaak het grootste deel van de dag leeg, je kunt hem ook dusdanig inrichten dat hij de rest van de dag als ontmoetingsplek bruikbaar is. Met de huidige vierkante meter prijzen voor kantoren, ontstaat uiteindelijk toch een fikse besparing. Verbondenheid Goos Eilander, algemeen directeur van Trendbox, ziet dat anders: Uit tevredenheidsonderzoek onder kantoormedewerkers dat wij voor een aantal klanten hebben uitgevoerd, blijkt dat er toch ook veel mensen problemen hebben met het feit dat ze op een flexwerkplek niks eigens hebben. Dat gaat dan om zo n 35 procent van de werknemers. Dit wordt onderschreven door Jan Willem Wijker, interieurarchitect bij Merkx + Girod Architecten: De trend van flexwerken gaat langzamer dan we dachten. Het lijkt wel of er nu op veel plekken Toen Hertzberger in 1973 het hoofdkantoor voor Centraal Beheer ontwierp, wilde hij een omgeving maken waar de gebruikers hun eigen omgeving konden creëren en waar mensen elkaar konden ontmoeten. Vanuit die uitgangspunten ontstond hét voorbeeld van de kantoortuin. En de uitgangspunten werken nog steeds, vertelt Herman Evers, adviseur sociale zekerheid bij Centraal Beheer Achmea. De organisatie, de manier van werken en de mensen veranderen, en dat blijkt elke keer weer binnen het bestaande gebouw te kunnen. De kantoortuin heeft volgens Evers grote invloed op de manier van werken: De open inrichting van het gebouw je kunt hier zo 30 meter verder kijken bevordert ook inderdaad de ontmoeting tussen medewerkers. Doordat je met enige tientallen mensen in één ruimte zit, zoek je elkaar sneller even op als je iemand nodig hebt. Er is meer interactie. In het begin was het soms wel moeilijk om me daarvan af te sluiten en geconcentreerd te werken, maar in de loop van de tijd leer je dat wel. De plattegrond van het gebouw levert voor veel nieuwkomers nog wel eens problemen op, Evers: Als je hier voor het eerst komt, is het gebouw een waar doolhof. Maar binnen een jaar ken je al zijn geheimen. Herman Evers, adviseur sociale kantoortuin Centraal Beheer Achmea 8 ontwerp ontwerp 9

6 Marco Simmers, teamleader public relations Interpolis Interpolis Tilburg Uit de kamertjes Het flexibele kantoor van Interpolis is gebaseerd op het idee dat niemand acht uur per dag hetzelfde werk doet. In een dag zijn er momenten om geconcentreerd te werken, te overleggen, elkaar te ontmoeten, te ontspannen en te eten, legt Marco Simmers, teamleider public relations van Interpolis uit. Voor elk moment hebben wij hier een apart type werkplek. In het kantoor zijn alleen nog maar flexplekken te vinden en een kwart van alle medewerkers heeft ook nog een telewerk aansluiting. Aan een dergelijke flexibiliteit zijn wel eisen verbonden, Simmers: Dat geldt voor de technologie: we hebben hier allemaal een draagbare telefoon en een laptop die we overal in kunnen loggen. Maar dat geldt ook voor de mensen zelf. Zo moet je altijd je bureau helemaal leegmaken als je weggaat en heel goed selecteren wat je op papier bewaart. Daarnaast moet je leren omgaan met de vrijheid die je krijgt. Als ik s ochtends binnenkom, ga ik altijd eerst naar de thuisbasis van onze afdeling, maar de rest van de dag ben ik op verschillende plekken in het gebouw te vinden. Zo zat ik net bijvoorbeeld voor een overleg in de tuin. En daar is Simmers blij mee: Om het heel dramatisch te zeggen: ik wil nooit meer in een kamertje opgesloten worden. een evaluatie plaatsvindt. Mensen vragen zich af of het wel zo goed werkt. Eilander ziet ook echt negatieve gevolgen van flexwerken: Hoewel uit onderzoek blijkt dat mensen hun werk minder belangrijk vinden dan vroeger, willen werknemers toch graag een bepaalde verbondenheid voelen met de organisatie, de mensen en de plek waar ze werken. Alles wat je als werkgever doet om die verbondenheid te verminderen, is volgens mij negatief. Een trend die samenhangt met flexplekken in kantoren, is de mogelijkheid om thuis te werken. Ook daar heeft Eilander geen hoge verwachtingen van: Theoretisch zou zo n 55 á 60 procent van het werk van huis uit gedaan kunnen worden. In de praktijk zie je dat slechts tien procent thuis gedaan wordt. Hoe dat komt? Mensen vinden het wel lekker even van huis te zijn, hun collega s te zien, wat kletspraatjes te houden bij de koffiemachine. Werken is ook een sociale bezigheid. Buijs ziet in thuiswerken juist een kans voor een betere balans tussen werk en privé: Doordat je kunt kiezen waar en wanneer je werkt, kan iedereen zelf een nieuw en beter evenwicht tussen wonen en werken bewerkstelligen. Dat is een kans die vele malen meer waarde heeft dan basale dingen als het eigene van een werkplek. Verbondenheid is vervolgens van groot belang, dat onderschrijf ik ook, maar dat creëer je op een hoger belevingsniveau dan de werkplek. Het kantoor wordt het clubhuis of het gildenhuis zoals vroeger voor de industriële revolutie. Kwaliteitseisen Waar Buijs en Eilander het wel over eens zijn, is dat de eisen aan de kwaliteit van kantoren steeds hoger worden. Buijs: Het kantoor moet een beleving zijn. Je moet een prettige werkplek creëren met hoge kwaliteit, zodat mensen het leuk vinden om ernaar toe te gaan. Eilander ziet de hang naar kwaliteit in een breed perspectief: Door veranderingen in de privé sfeer als individualisering, meer vrije tijd, meer mensen zonder kinderen is een hang naar kwaliteit ontstaan. Dat vertaalt zich ook in een toegenomen verwachtingspatroon voor de werkplek. Mensen willen een goede plek en inrichting, maar bijvoorbeeld ook makkelijk kunnen parkeren en voldoende voorzieningen in en bij kantoor. Dat laatste ook weer omdat ze daardoor hun vrije tijd beter kunnen benutten. Wij merken dat ook bij opdrachtgevers. De functies die zij in hun kantoor willen, zijn telkens uitgebreider. Een fitnessruimte en een borrelplek zijn bijna gemeengoed, beaamt Wijker. Daarnaast ziet hij een toename van de aandacht voor het interieur. Je zag eerst dat mensen veel aandacht hadden voor de inrichting van hun eigen huis. Het vervolg erop is de inrichting van hun werkplek. Mensen lijken een behoefte aan eigenheid te hebben, ook in hun kantoor. Kwaliteit is dus een aandachtspunt voor veel werkenden. Maar waar moet een werkgever verder nog rekening mee houden om zijn medewerkers tevreden te stellen? Eilander: Zoals ik al eerder zei, is verbondenheid met het werk en vrije tijd heel belangrijk voor mensen. Dus als werkgever moet je dat eerste stimuleren, bijvoorbeeld door mensen de kans te bieden hun eigen plek te creëren. Dat betekent ook dat je terug moet naar kleinere units. In te grote kantoorruimtes voelen mensen zich verloren. Kantoren moeten huiselijker worden. En om mensen te helpen de zo belangrijke vrije tijd maximaal te benutten, zou je als werkgever voorzieningen in je kantoor moeten maken. Ik denk dan bijvoorbeeld aan ruimte om op kantoor te sporten of de mogelijkheid in de kantine eten te kopen om s avonds thuis op te warmen. Geloof Buijs houdt vast aan zijn visie op flexibeler werken: Ik geloof sterk in de verdere uitbreiding van het flexwerken. Daarnaast willen mensen graag op bijzondere plekken werken. Dat kan een bijzonder gebouw zijn of een bijzondere inrichting. Met die geborgenheid ben ik het eens. Ik denk ook dat je rekening moet houden met de menselijke maat. Die zie ik dan wel wat groter: met 50 mensen in één ruimte kun je je nog best geborgen voelen. naw@bouwfonds.nl IBM Nederland Amsterdam Optimale balans Linda van den Heuvel, organisational development manager IBM Waarom zou ik m n tijd verdoen in nutteloze files?, is het heldere antwoord van Linda van den Heuvel, organisational development manager bij IBM, op de vraag waarom zij telewerkt. Ik deel mijn werkdag op in stukken. Dat begint of s ochtends thuis, daar heb ik een prima werkplek waar ik werk tot de file voorbij is. Of s middags zorg ik dat ik op tijd thuis ben om met m n gezin te eten. Afhankelijk van mijn agenda. Na het eten maak ik mijn werkdag dan weer af op m n thuiswerkplek. IBM Nederland heeft een speciale regeling voor thuiswerken, waarin bijvoorbeeld ook richtlijnen staan hoe je je thuiswerkplek in moet richten. Thuiswerken is sterk geworteld in de organisatie, aldus Van den Heuvel. In principe kan iedereen die dat wil telewerken. Zelfs secretaresses kunnen een thuiswerkplek hebben. Ik merk dan ook dat als ik s avonds werk de helft van mijn collega s ook weer aan het werk is. Van den Heuvel ziet één minpunt aan het thuiswerken: Je moet contactmomenten met collega s veel meer afspreken. En je ziet elkaar minder, dus de sociale contacten zijn ook minder. Maar daar staat zoveel vrijheid en flexibiliteit tegenover dat ik, en veel van mijn collega s, dat er graag voor over heb. Voor mij is deze manier van werken de enige waarop ik een optimale werk/leven balans kan behouden. Kantoren moeten aan steeds meer eisen voldoen Ontwikkelen voor gebruiker én markt De behoefte van werknemers aan meer kwaliteit, meer eigenheid en meer voorzieningen in kantoren, is een trend die ook gevolgen heeft voor de werkwijze van Bouwfonds. Onder invloed van de veranderingen in de markt, is onze werkwijze waarop we kantoorruimte ontwikkelen de afgelopen jaren veranderd. We zijn van gebouwdenken naar klantdenken gegaan. De gebruiker is telkens belangrijker geworden, vertelt Diederik Stradmeijer, directeur Bouwfonds Property Development. Maar aan het ontwikkelen van een kantoor zit ook altijd een marktgericht aspect: We willen bijdragen aan het succes van de mensen die in onze gebouwen komen te werken én aan het succes van de beleggers die onze ontwikkelingen aankopen. Bouwfonds zit bij de ontwikkeling van nieuwe kantoren het liefst in een zo vroeg mogelijk stadium met de uiteindelijke gebruiker van het pand om de tafel, zodat rekening gehouden kan worden met zijn wensen en eisen. Nog niet eens zo lang geleden leek het soms of de product- en bouwtechnische eisen en de architectonische aspecten zwaarder wogen dan de vraag wat de gebruiker wil. Dat kan nu echt niet meer, aldus Stradmeijer. We merken dat er vraag is naar meer voorzieningen en dat gebouwen aan steeds meer eisen moeten voldoen. Er wordt meer nagedacht over wat een kantoor kan doen voor de medewerkers trots, verbondenheid en dergelijke. Er ligt dan ook telkens minder nadruk op de optimalisatie van zoveel mogelijk werkplekken in een zo klein mogelijke ruimte. Stradmeijer beaamt dat het kantoor als plek om elkaar te ontmoeten, een belangrijke trend is. Juist als telkens meer mensen telewerken of flexplekken hebben, ontstaat er binnen kantoren behoefte aan plekken om sociaal samen te zijn. Dat kan een mooi atrium zijn of een bijzondere topverdieping. We komen ook steeds meer vragen tegen om fitnessruimtes in kantoren. Aan al die gebruikerseisen wil Bouwfonds zoveel mogelijk tegemoet komen. Stradmeijer maakt daarbijwel een voorbehoud: Je kunt de toekomstige huurder tegemoet komen, maar we ontwikkelen nooit een gebouw dat niet ook marktconform is. Een belegger kijkt bij de aankoop van een gebouw toch of het kantoor ook na vertrek van de eerste huurder verhuurbaar is aan anderen. Als ontwikkelaar zoeken we een balans tussen de wensen van een huurder en van de belegger. Praktisch betekent dit, dat een gebouw mee moet kunnen groeien met de ontwikkelingen en trends in kantoorconcepten. 10 ontwerp ontwerp 11

7 discussie In de ontspannen sfeer van de collegekamer in het Rotterdamse stadhuis start De Zeeuw het gesprek met de constatering dat de in Ruimte voor uitvoering geformuleerde thema s en oplossingsrichtingen onderschreven werden door eigenlijk alle adviesraden waarmee gesproken is. Iedereen is bijzonder geïnteresseerd in de ontwikkeling van het kabinetsbrede initiatief om het aantal regels terug te brengen. Van Bochove reageert hier geamuseerd op: Bij het lezen kwam ik inderdaad unanieme kritiek tegen van de voorzitters van de adviesorganen op het teveel aan wet- en regelgeving. Veel van deze voorzitters zijn echter de bestuurders van het laatste kwart van de vorige eeuw. Zij hebben toen meegewerkt aan de regeldichtheid in dit land. Nu zeggen ze vanuit hun andere positie weg ermee. Helaas hebben ze hun werk zo goed gedaan dat wij in de kamer de regels niet met één pennenstreek weg kunnen werken. Het gaat nog te langzaam. Als wethouder in Lelystad heb ik ervaren hoe lastig al die regels zijn. Deze boodschap is duidelijk en wordt onderschreven door de Kamer. Maar het terugdringen van regels is moeilijk. Naar meer decentrale regie Ook Opstelten onderschrijft de noodzaak tot vermindering van het aantal regels. Ik herken in Ruimte voor uitvoering veel van wat wij met de initiatiefgroep Belgen doen het beter ook hebben willen aanstippen. Van de genoemde drie thema s vind ik aansturing op dit moment het belangrijkste, want daar begint het mee. Het beleid in de Nota Ruimte is hierin een belangrijke trendbreuk. De keuze voor minder centrale en meer regionale regie moet absoluut overeind blijven. De gesprekspartners delen die mening, maar zien nog wel de nodige beren op de weg. Van Bochove: Een andere aanpak is nodig: meer regio. In de Nota Ruimte wordt gekozen voor centraal wat centraal moet, decentraal wat kan. Deze aanpak kan op brede steun in de Kamer rekenen. Hoewel er nog steeds een sterke centrale stroming is bij PvdA, Groen Links en SP. Maar, merkt Opstelten op, ook Van Bochove stelde, in de Kamerdiscussie over de Nota Ruimte, dat aansturing en regie vanuit het Rijk moet worden aangescherpt. Van Bochove: Die kritische noot is terecht, maar ik bedoelde dat niet centralistisch. Ik heb willen aangeven dat in de Nota Ruimte iets gezegd wordt over regie en het stellen van kaders, maar dat wordt verder totaal niet ingevuld. Dat zou wel moeten gebeuren. Maar de hoofdlijnen van de Nota Ruimte val ik niet af. Wij zijn voor meer regie in de regio. Hijvervolgt daarop met een aantal voorwaarden waaraan dan wel voldaan moet worden: de kwaliteit van bestuurders en medewerkers, voldoende financiële middelen, integrale gebiedsontwikkeling, einde aan centralistische v.l.n.r. Burgemeester I. Opstelten, B.J. van Bochove, F. de Zeeuw, M. Hertogh Rondetafelgesprek over meer daadkracht in de ruimtelijke ontwikkeling Ruimte en tijd voor uitvoering Auteur Boukje Klinker Beeld Reinier Gerritsen De ruimtelijke ordening thema s zijn inmiddels bekend en worden unaniem gedeeld: te veel plannen, te veel bestuur, te veel regels. En vooral: niet genoeg uitvoering. De files, de vertraagde woningproductie en de verrommeling van het landelijk gebied vragen om daadkracht. Maar wat kunnen we er aan doen? In de publicatie Ruimte voor uitvoering formuleren Bouwfonds Ontwikkeling en Berenschot Osborne tien succesfactoren om dit probleem aan te pakken. Succesfactoren die ook Ivo Opstelten, burgemeester van Rotterdam en Bas Jan van Bochove, Tweede Kamerlid voor het CDA, onderschrijven. Zo bleek tijdens een rondetafelgesprek met Friso de Zeeuw van Bouwfonds Ontwikkeling en Marcel Hertogh en Wim Demmers van Berenschot Osborne. regelgeving en meer samenwerking tussen publieke en private partijen. Samenwerkende overheden Dat laatste, meer samenwerking, is een punt waar ook in Ruimte voor uitvoering veel aandacht voor wordt gevraagd. De Zeeuw: Ontwikkelingsplanologie lijkt een insteek te bieden voor het verbeteren van samenwerking tussen publieke en private partijen. Daarnaast zul je bij (grote) projectontwikkelaars steeds meer voorwaartse integratie zien. Bouwfonds wil bijvoorbeeld eerder bij plannen betrokken worden en de kennis die wij hebben, inzetten voor gebiedsontwikkeling en ruimtelijke planning. Dat is geen vrijblijvende activiteit; wijwillen daarmee ook onze invloed vergroten. Maar er is nog te veel onbegrip en te weinig openheid tussen partijen. Daardoor is het vaak lastig om kennis en kunde te bundelen. Dat lijkt niet alleen te gelden voor Publiek- Private Samenwerking. Ook tussen overheden moeten nog de nodige hobbels genomen worden om te komen tot een goede samenwerking. Opstelten: Er wordt nog steeds te veel gepolderd in dit land. Iedereen moet zijn zegje kunnen doen en met alle belangen moet rekening worden gehouden. Dat schiet niet op. Maar ik zie het de goede kant op gaan. Zo hebben wij op Zuidvleugelniveau een groeiende samenwerking. We hebben gezamenlijk gekozen voor een top 10 van projecten die uitgevoerd moeten worden. Dat betekent heel praktisch dat de gemeente Den Haag pleit voor de tweede Maasvlakte en Rotterdam pleit voor investeringen in Den Haag. Voor een dergelijke samenwerking is politieke moed nodig, stelt Opstelten. Je moet als bestuurder thuis durven zeggen dat de eigen prioriteiten niet de beste prioriteiten zijn, gezien in een breder perspectief als de Zuidvleugel. Van Bochove: En dat is een groot dilemma in de gemeentepolitiek, want de raad rekent je keihard af op zijn eigen, gemeentelijke prioriteiten. Opstelten is het daarmee eens, maar vindt dat geen gezond uitgangspunt: Je moet openstaan voor de bredere discussie. Stemgedrag in de stadsregio kan van tevoren niet bepaald zijn door de gemeenteraad. Het streven moet zijn om gezamenlijk tot een standpunt te kunnen komen, ook als dat niet het standpunt is dat voor alleen jouw gemeente direct het beste is. Op Zuidvleugelniveau is dat aardig gelukt. De projecten die niet in de top 10 staan, worden in principe niet uitgevoerd. Delen van zeggenschap Het grote probleem bij samenwerking zit toch vaak in het delen van zeggenschap, vult Demmers aan. Het maakt daarbij eigenlijk niet uit of het om samenwerking tussen publieke partijen gaat of publieke en private partijen. Bestuurders durven nog vaak de zeggenschap niet te delen. Opstelten geeft toe dat dit vaak een belangrijk punt is, zowel tussen publieke partijen onderling als tussen publieke en private partijen. Want als publieke bestuurder ben je uiteindelijk wel politiek verantwoordelijk voor een project en word je erop afgerekend. Door het delen van zeggenschap loop je een risico. Maar door zeggenschap te delen sta je ook sterker. Kijk bijvoorbeeld naar het Rijk, in de discussie over de tweede Maasvlakte heeft het Rijk één onderhandelaar benoemd, die voor alle departementen gezamenlijk het standpunt verwoordde. Dat werkte heel goed. Daadkrachtige overheid En dan de uitvoering. Daar gaat het tenslotte om: hoe zorgen we dat meer projecten uitgevoerd worden? Opstelten ziet met de Nota Ruimte hiervoor mogelijkheden ontstaan: We gaan van reguleringsplanologie naar ontwikkelingsplanologie. Ik herken hier ook de Rotterdamse aanpak wel in: pragmatisch zijn, maar wel met visie. En dat heeft ook gevolgen voor de manier van besturen: Maak geen nieuwe vergezichten maar kies één vergezicht, werk dat uit en maak keuzes. Als bestuurder moet je willen zeggen: in mijn periode gaan deze zaken gebeuren en die zijn op die datum klaar. Daar mag je dan op afgerekend worden. Maar voordat je dat kunt doen, moet er wel aan een aantal voorwaarden voldaan zijn. Je moet geld vrijgemaakt hebben voor je gekozen beleid en je moet de kwaliteit van de uitvoering zeker stellen en zichtbaar maken. In Rotterdam heeft wethouder Pastors alle ruimtelijke plannen naast elkaar gelegd. Toen is gekozen welke van deze plannen uitgevoerd gingen worden. Zo hebben we alleen die plannen overgehouden die echt uitgevoerd kunnen worden. Daar zijn tijd, mensen en financiën voor beschikbaar. Een gebrek aan daadkracht van de overheid ziet Opstelten als een van de grote problemen: In Nederland hebben bestuurders vaak meer de neiging om geen problemen te veroorzaken, in plaats van om iets voor elkaar te krijgen. Dus een weg hoeft niet aangelegd te worden in je bestuursperiode, maar het moet niet jouw schuld zijn dat hij er niet komt. Maar dat is 10 succesfactoren vergroten slagvaardigheid AANSTURING 1. De drieslag beleid=geld=uitvoering: de centrale uitvoering is alleen succesvol na het overhevelen van de benodigde financiële middelen. 2. De drieslag tijd=geld=menskracht: nieuw beleid wordt goedgekeurd indien hiertoe voldoende financiële middelen worden gereserveerd en wordt gezorgd voor de beschikbare menskracht. 3. Het Rijk formuleert selectief de belangrijkste ambities en stuurt op hoofdlijnen. SAMENWERKING 4. Vroegtijdige koppeling van belangen (publiek-publiek, publiek-privaat) in een interactief planproces. 5. Het durven delen van zeggenschap. 6. Een stevige regie van de trekkende bestuurder. UITVOERING 7. Flexibilisering aanbrengen in de contractering. 8. Onteigenen voor groene en blauwe functies zonodig ook toepassen. 9. Slim omgaan met Europese aanbestedingsregels stimuleert de marktpartijen tot inbreng van creatieve plannen. TOT SLOT 10. Het betere is de vijand van het goede. niet waar je als bestuurder op afgerekend zou moeten worden. Je moet afgerekend worden op wat je bereikt hebt, en op of mensen er vertrouwen in hebben dat je de openstaande zaken ook nog tot een goed resultaat brengt. Daarvoor ziet hij een heldere taak voor de Rekenkamer, die ook in Ruimte voor uitvoering aan het woord komt. Het gaat uiteindelijk toch om verantwoording. Om dat helder en transparant te houden, is een extern, onafhankelijk instituut noodzakelijk. Sterkere rol marktpartijen Niet alleen overheden zijn verantwoordelijk voor een betere uitvoering van initiatieven. Private partijen hebben hierin ook een taak, zijmoeten die rol pakken die zij kunnen pakken. Dat gebeurt nog vaak te weinig, aldus Demmers. De Zeeuw is het ermee eens dat private partijen een sterkere rol kunnen spelen. Ik denk dat je de komende jaren ook zult zien dat grote marktpartijen steeds meer het initiatief nemen in ruimtelijke ontwikkeling. Maar, en dan kom ik weer terug bij de eerdere discussie, dat werkt alleen bij een open, zakelijke verstandhouding tussen publieke en private partijen. Geen tijd meer Met de vaststelling door De Zeeuw, dat eigenlijk alle succesfactoren met elkaar samenhangen en dat dus ook aan alle factoren moet worden voldaan om de uitvoering van de ruimtelijke inrichting en ordening zeker te stellen, komt er een einde aan het gesprek. Van Bochove heeft nog wel één kritische noot te kraken over de titel van de publicatie. In de titel ontbreekt volgens mij nog een woord. Na lezen van het boekje kwam ik tot de conclusie dat we eigenlijk geen tijd meer hebben. De titel zou volgens mij dan ook moeten zijn: Ruimte én Tijd voor Uitvoering. naw@bouwfonds.nl 12 discussie discussie 13

8 Jachthuis St. Hubertus en het Kröller Müller Museum Hoge Veluwe excursie Architectuurexcursie zaterdag 20 november en vrijdag 26 november Het Nationale Park de Hoge Veluwe is één van de oudste parken in Nederland. Op zaterdag 20 november en vrijdag 26 november 2004 organiseert NAW in samenwerking met Cultureel Organisatiebureau Artifex een aantrekkelijk arrangement rondom het Jachthuis St. Hubertus en het Kröller-Müller Museum. Tijdens deze dag staat vooral de architectuur centraal. OP ONS ADRES IS HET ELKE DAG OPEN MONUMENTENDAG Is uw belangstelling gewekt na een dag monumenten bekijken en wilt u meer weten? Ga dan naar dé site op dit gebied: Daar vindt u alle denkbare informatie. Van toeristische tips tot stappenplannen voor restauratie en onderhoud. Van voordelige restauratiefinancieringen tot informatie over wet- en regelgeving. En van handige adressen tot persoonlijk antwoord op uw vragen. Of het nu uit pure interesse is, omdat u een monument bezit of MONUMENTEN ANNO NU Monumenten.nl is een initiatief van Stichting Nationaal Restauratiefonds, Rijksdienst voor de Monumentenzorg en Stichting Nationaal Het park de Hoge Veluwe is genieten Het koopmansechtpaar Kröller-Müller verkreeg door grondaankopen op de Hoge Veluwe in het begin van de vorige eeuw een groot aaneengesloten jachtterrein van ruim 6000 hectare. De snel rijker wordende zakenman Anton Kröller verzamelde voornamelijk natuur. Zijn vrouw Helene Müller bouwde tegelijkertijd een zeer uitgebreide kunstcollectie op. Beiden genoten van architectuur. Van het begin af aan heeft het echtpaar de bedoeling gehad hun waardevolle bezittingen na te laten aan de gemeenschap. Zo gaf het echtpaar Kröller-Müller in 1914 de architect H.P. Berlage opdracht tot het bouwen van een jachthuis op hun jachtterrein. Mevrouw Müller had al vele ontwerpen voor het huis zelf getekend en hield Berlage tijdens de bouw nauwlettend in de gaten. De heer Kröller was een fervent jager. Het Jachthuis is dan ook geïnspireerd op de legende van St. Hubertus, de schutspatroon van de jagers. Berlage laat deze legende terugkomen in de glas in lood ramen in de hal van het Jachthuis St. Hubertus. Ook de twee vleugels van het gebouw en de hoge toren verwijzen hiernaar: zij symboliseren het gewei en lichtende kruis van het hert. Helene Müller verzamelde vooral 19e en 20eeeuwse werken. De uitgebreide collectie omvat schilderijen, beeldhouwwerken en tekeningen. Bijzonder is de omvangrijke verzameling van werken van Vincent van Gogh. Het is een van de meest indrukwekkende overzichten van het oeuvre van deze kunstenaar. Verder zijn George Seurat, Pablo Picasso, Fernand Leger en Piet Mondriaan goed vertegenwoordigd. De kunstcollectie die mevrouw Kröller-Müller bijeen bracht, schenkt zij in 1935 aan de Nederlandse Staat. De Staat laat architect Henry van de Velde in 1938 op het jachtterrein van het echtpaar Kröller-Müller een museum bouwen. Vanaf dan is het Park de Hoge Veluwe voor bezoekers toegankelijk. In 1961 werd het museum uitgebreid met een beeldentuin, gevolgd door een nieuwe vleugel van Wim Quist in Kortom, veel te zien en te beleven. Een bezoek meer dan waard. Aanmelden Door te bellen met Cultureel Organisatiebureau Artifex Travel (020) Schriftelijk aanmelden d.m.v. een briefje met uw persoonlijke gegevens, arrangementsnaam en datum aan Artifex Travel, De Erven 2, 1151 AS Broek in Waterland. Per info@artifex-travel.nl. De prijs voor dit gehele arrangement bedraagt 47,50 (inclusief toegang, koffie/thee en gebak, lezing, bustransfer, rondleiding, broodlunch en kunsthistorische begeleiding). Het deelnamebedrag maal het aantal deelnemers kunt u overmaken naar bank of giro t.n.v. Artifex Travel onder vermelding van Jachthuis St. Hubertus en het Kröller Müller Museum + datum. Na betalingsontvangst, krijgt u altijd schriftelijke bevestiging. Voor meer informatie en de annuleringsregeling zie: Programma uur Ontvangst met koffie/thee en gebak in het museumcafé van het Museum uur Inleidende lezing door architect Roelof Siegers in het auditorium uur Transfer per bus naar het Jachthuis St. Hubertus uur Rondleiding door gidsen in het Jachthuis (interieur en exterieur) uur Per bus naar Restaurant De Koperen Kop uur Eenvoudige broodlunch in Restaurant De Koperen Kop uur Wandeling naar het Kröller Müller Museum uur Een kunsthistoricus leidt u rond door het Kröller Müller Museum. excursie 15

9 markt De consument is prijsbewust en wil alles bij de hand hebben De consument is de baas Auteur Suzanne Witteman Beeld Sabine Plamper Winkelplanners en marketeers hebben de consument herontdekt. Marktonderzoek is essentieel om uit te vinden wie de hedendaagse consument is en wat zijn eisen en wensen zijn. In onderzoek naar consumentengedrag verschuift de aandacht van demografisch onderzoek naar aandacht voor belevingsaspecten. Dit is nodig, omdat de consument meer dan ooit verleid moet worden. De concurrentie is groot, zowel op het niveau van producten als op het niveau van winkelcentra. Waar staat de consument heden ten dage voor? Wat zijn de trends en hoe kan daar in de toekomst meer rekening mee gehouden worden bij het (her)ontwikkelen van winkelcentra? Een gesprek met een marketeer, een wetenschapper en een vertegenwoordiger van de Nederlandse winkelcentra over consumentengedrag en oorzaken en gevolgen van de herontdekking van de consument. Consumentengedrag is gebaseerd op gedachten en gevoelens bij het nemen van beslissingen. Hierbij spelen denken (ratio) en voelen (emotie) een rol. Dr. Karel Jan Alsem is als universitair docent verbonden aan de vakgroep marketing van de Rijksuniversiteit Groningen. Bij consumentengedrag draait het om een constante afweging van en koppeling tussen ratio en emotie. Rationele beslissingen zijn functionele afwegingen. Interessant is om naast die rationele afwegingen die de consument maakt (heb ik dit nodig, wat eet ik vanavond?) de emotionele kant van keuzes maken in kaart te brengen (dat ziet er lekker uit, dat lijkt me spannend om te eten). Marketing draait om het positief beïnvloeden van deze emotionele kant van het maken van een keuze. Gemak, zekerheid en duidelijkheid Wat zijn de trends in consumentengedrag? Alsem: Gemak lijkt de nieuwe basiswaarde van de consument. Het moet vooral niet te veel moeite en tijd kosten. Denk aan de verovering van de Nederlanders door de Senseo Crema van Philips en Douwe Egberts. In het gros van de Nederlandse keukens staat er één: gemakkelijk en snel een kopje koffie. Naast gemak spelen de drang naar zekerheid en de behoefte aan duidelijkheid een rol. Deels beïnvloed door de onzekere conjunctuur, wil de consument weten waar hij aan toe is en eerlijk worden benaderd. Dit lijkt wellicht de normaalste zaak van de wereld, maar dat blijkt gewoon niet zo te zijn. Fortis is onlangs uitgeroepen tot beste zakelijke bank. Waarom? Omdat ze goed luisteren, optimaal bereikbaar zijn en oplossingsgericht denken. Dit lijkt misschien gemeengoed, maar het blijkt dat veel bedrijven meer met zichzelf bezig zijn dan met de klant. Ik merk dat consumenten dat niet accepteren. Kortom, de consument is kritisch, mondig, wil eerlijk worden behandeld en wil oplossingen geboden krijgen. Deze trends kan ik overigens nog niet allemaal wetenschappelijk verklaren. Er wordt te weinig onderzoek gedaan naar consumentengedrag. Dat terwijl het zo essentieel is. Essentieel voor de marketingwetenschap, maar zeker ook voor de producenten en de winkelcentra die consumenten willen bereiken Boodschappen doen moet vooral niet teveel moeite en tijd kosten en bedienen. Ik pleit dan ook voor meer onderzoek, en vooral meer samenwerking tussen marktpartijen en wetenschap. De wetenschap kan de methodiek bieden, de marktpartijen de data. Zodat inzichtelijker wordt voor wie we het doen: de consument. Steeds minder tijd Leendert den Hollander is marketing directeur Benelux voor Procter & Gamble, producent van met name fast moving consumer goods, zoals wasmiddelen. Kennis is inderdaad essentieel. Binnen ons bedrijf doen we veelvuldig onderzoek. Ik ben een voorstander van de praktische insteek: gewoon de winkels in om te ervaren hoe het is. Hoe neemt de 16 markt markt 17

10 Boodschappen doen moet snel maar winkelen moet vooral leuk zijn consument een beslissing? Wat gebeurt er in de winkel? Ik constateer ook een aantal trends. Inderdaad, behoefte aan gemak is een belangrijke. Vooral gekoppeld aan het gegeven dat mensen steeds minder tijd hebben. Den Hollander voegt daaraan toe: De consument is ook prijsbewust. Daarvan is de prijzenoorlog tussen supermarkten een duidelijk gevolg. Verder merken wij dat de consument alles binnen handbereik wil hebben en minder tijd heeft voor boodschappen doen. Dit geldt zeker voor de jongere generatie. De frequentie van supermarktbezoek ligt in Nederland hoger dan in andere Europese landen. Nederlanders gaan korter maar vaker naar de supermarkt. Een gegeven waar we rekening mee houden. Tenslotte heeft de consument ook steeds meer te kiezen; de concurrentie is veelomvattend. In een tijd als deze waarin de consument aandacht vraagt en steeds hardere eisen stelt, kunnen winkelplanners en marketeers bijna niet anders dan de consument centraal stellen. De macht van de consument kan verstrekkende gevolgen hebben. Allemaal kennen we merken of producten die het niet hebben overleefd. Winkels die over de kop gaan, omdat de klanten wegblijven. The consumer is the boss, is bij Procter & Gamble het credo. Den Hollander: Een veel gehoorde reactie is: ja, ja, dat zal wel. De consument heeft ook steeds meer te kiezen Ik ben er van overtuigd dat er weinig bedrijven zijn die dit ook echt doen, echt inspelen op de eisen en wensen van de consument. Bij ons staat de consument ook centraal bij productontwikkeling, maar het speelt ook een rol bij het inrichten van winkels en de schappen. Winkelketens en producenten werken op dat vlak steeds meer samen. Op merkniveau ervaren we dat aankoopbeslissingen in toenemende mate in de winkel worden genomen. De winkel fungeert dan naast advertenties of commercials als communicatiemedium en is meer dan alleen een doorgeefluik. Het is een middel om klanten te verleiden. Hoe verleid je de consument? De enige manier waarop wij dat doen is door het bieden van een goed product, zegt Den Hollander. Natuurlijk proberen wij de consument te verleiden en te verrassen door het inzetten van communicatie, reclame en marketing. Met als doel het creëren van voorkeuren: ervoor zorgen dat de consument mijn product koopt en niet dat van een ander. Dat kan door de verpakking aan te passen, of door het zoeken van de juiste plek in de winkel voor het product. Maar als het product niet goed is, red je het niet. Bijzonder tijdsbestek Pieter Affourtit (algemeen directeur van WPM Nederland) is voorzitter van de Nederlandse Raad van Winkelcentra (NRW), een onafhankelijk platform met een signalerend en opiniërend karakter. De NRW is vijftien jaar geleden opgericht als netwerkclub en is, mede door de integrale kennis die de leden inbrengen, steeds meer gericht op het signaleren van ontwikkelingen en het overbrengen van die kennis. Alle ontwikkelingen in het Nederlandse winkelvastgoed worden door de NRW op de voet gevolgd. Affourtit: Het tijdsgewricht waarin we zijn beland, is uitermate interessant en van invloed op de manier waarop winkelplanners naar de consument kijken. Er is een aantal belangrijke ontwikkelingen gaande. De fijnmazige winkelstructuur die de afgelopen jaren kenmerkend was voor de Nederlandse winkelsituatie staat onder druk. De Nota Ruimte geeft lokale overheden meer speelruimte, waardoor meer mogelijke locaties zullen ontstaan voor winkels. Denk hierbij ook aan een toename van grootschalige winkels in buitengebieden. Tenslotte is er de afgelopen jaren een enorm aantal vierkante meters aan winkeloppervlak in Nederland bijgekomen. Kortom, het aanbod is groot en divers. Dit alles heeft als gevolg dat de onderlinge concurrentie tussen winkelgebieden groot is en nog groter zal worden. Dat verklaart de herontdekking van de consument en de noodzaak om daar meer dan in het verleden aandacht aan te geven. Naast het bieden van basiswaarden gaat het om het creëren van iets extra s. De consument heeft veel te kiezen en de kunst is om deze keuze positief te beïnvloeden. Liberalisering van de consument Affourtit noemt een aantal algemene maatschappelijke veranderingen die aan de basis staan van hoe de consument denkt en handelt, zoals verzelfstandiging en individualisme, de hang naar eigenheid en een afname van het consumentenvertrouwen. Daarnaast spelen meer demografische factoren een rol, zoals de toename van het aantal tweeverdieners, de vergrijzing, veranderingen in tijdbestedingspatroon en natuurlijk de toename van de mobiliteit. Ook Affourtit onderstreept het belang van onderzoek. Het gaat dan met name om de praktische toepasbaarheid van onderzoeksuitkomsten. Inzicht is nodig om erachter te komen wat de consument wil. Waar voorheen distributief planologisch onderzoek gebaseerd op demografische gegevens voldoende was, is onderzoek naar beleving en ervaring van consumenten in de huidige tijd onontbeerlijk. Affourtit: De consument is niet meer in hokjes in te delen. Zeker niet op basis van die maatstaven die voorheen vaak gebruikt werden, zoals gezinssamenstelling of inkomenscategorieën. De waarden die we vroeger ophingen aan deze categorieën kloppen nu niet meer. Ik noem het ook wel de liberalisering van de consument: alles is te koop voor iedereen. Ook lagere inkomens eisen kwaliteit en geven geld uit aan dure artikelen. En hogere inkomens winkelen niet meer perse in een exclusieve omgeving. Zij schamen zich al lang niet meer als ze koopjes scoren bij winkels als Wij gaan korter maar wel vaker naar de supermarkt de Lidl en de Aldi. Door ons meer te richten op belevingsonderzoek, als aanvulling op het bestuderen van demografische gegevens, kunnen we erachter komen wat de consument 18 markt markt 19

11 Winkelcentra moeten iets extra s doen om de consument te trekken en te verleiden nu echt wil en eist. Daarbij moet een belangrijk onderscheid gemaakt worden: tussen functioneel boodschappen doen uit noodzaak en winkelen als vrijetijdsbesteding. De eisen die de consument stelt in deze twee situaties zijn verschillend. Bij het functioneel boodschappen doen zijn bereikbaarheid, parkeergelegenheid, gemak van een aanschaf en een grote slaagkans essentieel. Dit zijn eisen die duidelijke samenhang vertonen met de algemene trends van behoefte aan gemak, duidelijkheid en zekerheid. Bij winkelen als vrijetijdsbesteding komen andere eisen kijken. Kort gezegd gaat het dan om het verleiden van de consument, in het licht van de toenemende concurrentie. Verleiden Over welke eisen praten we dan? Affourtit: Bij winkelen als vrijetijdsbesteding gaat het om verleiding, kunnen wegdromen, verrast worden en dingen ontdekken. Winkelcentra zijn meer dan alleen een verzameling van winkels. Het onderscheidend vermogen wordt steeds meer bepalend, winkelcentra moeten een recreatieve meerwaarde bieden. En dan gaat het om meer dan een ballonnenclown op zaterdag en een kerstboom in december. Winkelcentra moeten iets extra s doen om de consument te trekken, te behagen en te verleiden. Consumenten hebben steeds meer oog voor detail, zoals voor de inrichting van de openbare ruimte en de aankleding van het winkelcentrum. Kritisch dus, en dat is een enorme uitdaging waar we in winkelend Nederland voor staan. Hoe verleid je de consument? Waar het volgens Affourtit om gaat, is het optimaal voor het voetlicht brengen van de unieke elementen, de Unique Selling Points. Het gaat verder dan alleen het inzetten van amusement. Het draait om het uitstralen van het totale concept, zonder de basiswensen die ik noemde (bereikbaarheid, parkeren, slaagkans) uit het oog te verliezen. Het onderscheidend vermogen van winkelcentra en de herkenbaarheid daarvan is iets Branding gaat om beïnvloeden van de klant waar we in de toekomst meer van zullen horen. Daaraan voegt Alsem toe. Dan gaat het om branding, om het beïnvloeden van de emotionele kant van de consument. Ik geloof wel dat branding of positionering van winkelcentra erg belangrijk is. De kenmerken waarop een winkelcentrum onderscheidend wil zijn en zich wil positioneren, moeten dan natuurlijk aansluiten bij de kenmerken, eisen en wensen van de hedendaagse consument. Net zoals dat bij producten het geval is. naw@bouwfonds.nl Retailondernemers vormen belangrijke schakel Inzicht in de consument is nodig bij de ontwikkeling van winkelcentra. Natuurlijk is onderzoek daarbij onontbeerlijk, zegt Rob van den Broek, adjunct-directeur Bouwfonds Ontwikkeling. Voor ons vormen retailondernemers een belangrijke schakel. Zij zijn onze huurders en vormen tevens een nuttige informatiebron als het gaat om het krijgen van inzicht in de wensen en eisen van consumenten. Ondernemers weten namelijk wat er speelt, wat consumenten wensen en eisen, wat hun koopgedrag is. Wij gaan dan ook veelvuldig in gesprek met ondernemers over de consument en hun gedrag. Van de verschillende partijen die betrokken zijn bij het ontwikkelen van nieuwe centra, weten de toekomstige huurders als geen ander wat de trends zijn waar het gaat om consumentengedrag. Van den Broek: Vooral de grotere ketens hebben veel kennis en informatie in huis. Met hen praten we regelmatig over consumentengedrag gerelateerd aan de opzet van een nieuw winkelcentrum. Bij herontwikkeling van bestaande centra is overleg met ondernemers mogelijk nog belangrijker. Daar zijn bestaande ondernemers vaak ook toekomstige huurders. Hun kennis en ervaring die ze in de jaren opgedaan hebben, staat centraal en kan erg nuttig zijn. Goed luisteren naar ondernemers staat bijons dan ook hoog in het vaandel. Parallel hieraan organiseert Bouwfonds Ontwikkeling sinds 2000 vanuit de groep winkelontwikkelingen de zeer bekende Mindshare Moment of Inspirations bijeenkomsten. Deze bijeenkomsten zijn kleinschalig van aard en kwalitatief zeer hoogwaardig. Bij iedere bijeenkomst staat een retailthema centraal. Het gaat hierbij niet alleen om het geven van informatie, maar om het uitwisselen van gedachten. Genodigden hierbijzijn beleggers, retailondernemers en gemeenten. De ontwikkeling van nieuwe winkelcentra gebeurt altijd op basis van een concept in nauw overleg met gemeentelijke en provinciale overheden. Dat concept vindt zijn basis in een bepaald thema, of in een wijze van functiemenging of inrichting. Van den Broek: De consument staat altijd aan de basis van een concept. In de Amersfoortse wijk Vathorst bijvoorbeeld, ontwikkelen we een winkelcentrum als hart voor de wijk. Een centrum waar meer dan alleen gewinkeld kan worden. Daar doen we dat onder meer door aandacht te besteden aan functiemenging waardoor ook in de avonduren bezoekers worden getrokken. Elk concept moet natuurlijk passen binnen verschillende randvoorwaarden, zoals stedenbouwkundige, ruimtelijke en economische randvoorwaarden. Daarnaast is ieder concept aan grenzen verbonden. In de conceptfase zoeken we naar antwoorden. Van belang is dat het concept aansluit bij de behoeften van de doelgroep en dat het concept een lange levensduur heeft. Flexibiliteit is daarbij een belangrijke randvoorwaarde. Tevens moet het concept voldoende toegevoegde waarde hebben om de noodzakelijke investering te verantwoorden. Ontwikkelen op basis van concepten, zorgt vaak voor creatieve ideeën. De ideeën moeten echter toekomstwaarde hebben. We blijven altijd met beide benen op de grond staan. 20 markt markt 21

12 100 jaar wonen werken winkelen Proletarisch winkelen Poortjes aan de ingang van winkels die niet zelden te pas en te onpas gaan staan gillen. Je weet je vaak geen houding te geven als zo n ding afgaat juist op het moment dat je het passeert. Met een rood aangelopen hoofd probeer je de onderzoekende blikken van toegesnelde beveiligingsbeambten én nieuwsgierige klanten te weerstaan. Het is allemaal bedoeld om de spullen in de winkel te houden. Althans tot er echt voor is betaald. Aan winkeldiefstal kunnen we niet schouderophalend voorbijgaan sinds twee geruchtmakende affaires in Zo is het blazoen van twee supermarktmedewerkers besmet nadat ze een junk op straat in elkaar hadden geschopt toen ze hem daarvoor op de diefstal van een blikje bier hadden betrapt. Prins Bernhard, of all persons, nam het voor hen op, bereid als hij was de boete te betalen, maar moet zich toch op het hoofd gekrabd hebben toen de winkelbedienden een paar maanden later in dezelfde fout vervielen. Iets uit de winkel jatten is niet fraai, maar die daad vervolgens bestraffen met excessief geweld misschien nog erger. Zou winkeldiefstal een hoge vlucht hebben genomen sinds de introductie van de zelfbediening? Ik vermoed het. En in dat vermoeden word ik bevestigd door een nieuw controlemiddel bij sommige supermarkten. Die laten de klant zelf de groente niet meer afwegen maar geven die taak aan de caissière: je zult een paar boontjes te veel gesmokkeld hebben. Ook de supermarkt moet op de kleintjes letten. Dat is gezien de omvang van winkeldiefstal en de financiële schade die een concern oploopt, geen overbodige luxe. De gelegenheid maakt de dief: dat blijkt uit een analyse die de Leuvense politie over het verschijnsel heeft gemaakt. Denk er aan dat de meeste winkeldieven als klant in uw winkel zijn binnengekomen en niet als dief. Dat wil zeggen dat de winkeldieven in de winkel zelf in de verleiding worden gebracht om te stelen. Iedereen is voor die verleiding gevoelig, van het kleine kind tot de opa of oma. Let vooral op wijde mantels, klanten met geopende boodschappentassen en paraplu s bij nietregenweer, adviseert de politie en houd ook de pashokjes goed in de gaten. Dan schijnen er ook klanten te bestaan die hun kinderen met artikelen naar buiten sturen. In het Nederlands CBL-protocol (Centraal Bureau Levensmiddelenhandel) hoort daar een geestige cartoon bij: een baby met speen in de mond die een gevuld mandje al kruipend langs de kassa duwt, zonder dat de caissière het ziet. Jongeren en huisvrouwen bezondigen zich het meest aan proletarisch winkelen. Tenminste dat zou je kunnen afleiden uit de lijst producten die het meeste risico lopen gestolen te worden: reukwaren en schoonheidsproducten, voeding, rookartikelen, dameskleding, muziek en drank. Vreemd genoeg zijn juwelen iets minder risicovol, maar dat ligt ook aan de buitensporige beveiliging. Bij dameskleding moet ik terugdenken aan een voorval in de jaren zeventig, toen een Nederlandse museumdirectrice in Londen betrapt werd omdat ze zonder te betalen een jurkje van de ontwerpster Mary Quant in haar tas gefrommeld had. Ze was zich van geen kwaad bewust. Tegenover de politie verdedigde ze haar daad dat ze het jurkje nodig had voor de collectie en slechts even had geleend. Begrijpelijk dat het niet lang daarna afgelopen was met de carrière van deze mevrouw. Dat jurkje van Quant is trouwens nooit tot de museumzaal doorgedrongen. Het spreekwoord zegt niet voor niets: gestolen goed gedijt niet. naw@bouwfonds.nl auteur Jaap Huisman jaar winkelen

13 de verandering Peter Noordanus Terug aan het roer auteur Hans Ouwerkerk beeld Don Wijns De glimlach op het gelaat van Peter Noordanus lijkt weer net zo breed als in de elf jaar dat hij wethouder van Den Haag was. Natuurlijk, sinds zijn terugtreden nu alweer drie jaar geleden, is de gulle lach nooit echt verdwenen, maar in zijn nieuwe functie als Voorzitter Raad van Bestuur van AM voelt hij zich zichtbaar als een vis in het water. Ik geniet iedere dag van dit prachtige bedrijf. Kortom, Peter Noordanus bestuurt weer. Hij is terug aan het roer. Zijn aanstelling, eerst als interim-voorzitter en halverwege dit jaar definitief benoemd als CEO van AM, verraste vriend en vijand. Noordanus, zo ging immers het verhaal, zou eens terugkeren in het openbaar bestuur. Op een burgemeesterspost of wellicht zelfs als minister in het kabinet. Kansen op beide functies deden zich voor, maar hij bleef managing partner bij Boer & Croon en vervulde daarnaast zijn rol als voorzitter van de VROMraad met verve. Maar het werd dus AM. Noordanus: Toch is die overstap logischer dan het lijkt. Als adviseur dienstverlener heb je maar een bescheiden aandeel in de besluiten die aan het einde van de dag worden genomen. Terug in het openbare bestuur? Op een enkele gemeente na draag je als burgemeester wel de vlag maar geen echte verantwoordelijkheid. En de nationale politiek is behalve een toevalstreffer vooral vele uren praten over details in de Tweede Kamer. En als voorzitter van de VROMraad werd mijn bijdrage erg gewaardeerd maar werd daar verder maar weinig mee gedaan. In mijn nieuwe functie ben ik weer echt aan het besturen.ik was een ondernemende bestuurder nu bestuurder in een onderneming. Resultaatgericht bezig zijn, dat is waar het mij om gaat. Overeenkomsten Overigens ziet Noordanus wel degelijk overeenkomsten tussen werken in de publieke sector en bij een beursgenoteerde onderneming. Bij beursgenoteerde ondernemingen als AM maken de scherper geworden eisen op het punt van transparantie en verantwoording, dat de wijze van communiceren, het managen van verwachtingen, steeds meer gaat lijken op het openbaar bestuur. Maar verschillen zijn er natuurlijk ook. Bij een onderneming als AM gaat het om rendement, het resultaat. Daar draag je directe verantwoordelijkheid voor. De uitvoering is daar ook op gericht en dat levert een resultaatgerichte werkcultuur op, waar de overheid trouwens nog heel wat van kan leren. Overigens voegt Noordanus daar in één adem aan toe dat het bij AM niet alleen gaat om wat hij noemt de quick buck. Rendement is belangrijk maar een hit and run strategie is daarbij niet aan de orde. We hebben al een behoorlijke track record als het gaat om werken aan ruimtelijke kwaliteit en maken volop de slag van projectontwikkeling naar gebiedsontwikkeling. En dan heb ik het over verantwoordelijkheid dragen voor wat je realiseert; een duurzame leefomgeving. Rol Over een antwoord op de vraag hoe Noordanus zijn rol binnen zijn nieuwe werkomgeving ziet, hoeft hij niet lang na te denken. Vooropgesteld, ik heb niet de illusie dat ik op dit bedrijf met 600 creatieve mensen in één klap mijn stempel kan drukken. Wel kan ik met mijn ervaring en netwerk leiding geven aan het verder uitbouwen van het bedrijf als een stevige concept- en gebiedsontwikkelaar in zowel binnenals buitenland. De integratie tussen Amstelland en MDC is goed verlopen. Terecht is gekozen voor business units die bij gemengde projecten samen optrekken en daardoor elkaar versterken. Deze units kunnen ook nog veel van elkaar leren, dat wil ik stimuleren. En verder, zegt Noordanus met zijn bekende glimlach, moeten we de concurrentie voorblijven. Niet alleen in Nederland maar ook in het nieuwe Europa. Dat vraagt dus een actieve rol in de strategieontwikkeling. de verandering 23

14 beleid Nieuwe regio s ontstaan met de komst van brug of tunnel Economische boost door infrastructuur Bjarne Vistrup Göran Rosberg auteur Anne Luijten beeld Don Wijns, David Trood (portretten) Een spectaculaire brug, bedoeld als verbinding tussen een gereanimeerd stadsdeel en het centrum, die uitgroeit tot hét symbool van de dynamische wederopstanding van de stad: in Rotterdam weten ze daar alles van. In Scandinavië doen ze er zelfs nog een schepje bovenop. De Øresund-brug verbindt niet alleen het voorheen zieltogende Malmö met Kopenhagen, maar vormt de aanzet tot het ontstaan van een Europees georiënteerde, metropolitane regio. Net zoals de Zeeuwen er met de komst van de Westerscheldetunnel een verbinding met het (Vlaamse) vasteland van Europa bij hebben. Ooit vormden ze een tweelingstad, Kopenhagen en Malmö. Strategisch gelegen aan de overgang van de Oostzee naar de Noordzee, waren ze het bruisende koopmanshart van het Deense koninkrijk. Totdat eind 17e eeuw tijdens de dertigjarige oorlog Malmö aan Zweden verviel en het een perifeer gelegen uithoek van het Zweedse rijk werd. In 2000, dikdrie eeuwen later, is met de opening van de brug over de Sont de hereniging een feit. Ditmaal kwam er geen oorlog aan te pas, maar vormden de economische malaise en het besef dat de Europese concurrentiepositie om sterke regio s vraagt, de aanzet tot integratie. Twintig minuten doet de trein over het traject Kastrup (het internationale vliegveld van Kopenhagen) Malmö-centrum. De acht kilometer lange reis hoog boven de Sont is echter niet eens het meest spectaculaire deel van het verhaal. Het zijn vooral de miljarden euro s investeringen die door zowel bedrijven als overheid in de regio worden gedaan. De bedrijven die de Øresund-regio uitkiezen als vestigingsplaats, waar een paar jaar geleden nog het ene na het andere bedrijf zijn deuren sloot. De samenwerkende universiteiten, die explosief groeien en met het bedrijfsleven het samenwerkingsverband Øresund Science Region vormen. De samenwerkende bio-technologische sector, verenigd in Medicon Valley. Het gezamenlijke havenbedrijf, dat een complementaire specialisatie van de havens van Kopenhagen (olie en cruisevaart) en Malmö (overslag) mogelijk maakt. En dan zijn er nog de aanleg van binnenstedelijke infrastructuur en new towns, en niet te vergeten de transformatie van het oude havengebied van Malmö. Mentale reis Geograaf en hoofd Voorlichting van de gemeente Malmö, Göran Rosberg, ziet het als volgt: We zijn op een mentale reis. Het kost tijd om te beseffen dat Malmö van een verloederende havenstad een nieuw elan 24 beleid beleid 25

15 MALMÖ KOPENHAGEN en nieuw profiel krijgt. Van industriestad naar kennisstad. Tekenend is de verwisseling van functies op het voormalige terrein van Saab in de Västra Hamnen (Westelijke Haven). Daar is nu een universiteitswijk ontstaan. Appartementen Havenarbeiders maken plaats voor studenten en terrassen. In Västra Hamnen is de vernieuwing vooralsnog het meest zichtbaar. Naast een expohal en de universiteitsgebouwen bestaat het programma uit zo n 1000 woningen. Een deel van die nieuwe appartementen is gebouwd vanuit een filosofie van duurzame architectuur (compleet met bloemen, vogelnestjes en zonnepanelen op de daken) en trekken veel internationale belangstelling. Een 190 meter hoge kantoor- en woontoren genaamd Turning Torso van de Spaanse architect Calatrava vormt een voorlopig slotakkoord van dit succesnummer. Naast Västra Hamnen wordt in Malmö een compleet nieuw stadsdeel ten zuiden van de stad gerealiseerd, Hyllie, met 7000 woningen, 6000 arbeidsplaatsen en een stadion. Verbonden met de Øresund-brug door een nieuwe metrolijn, die aantakt op een nieuwe spoortunnel die de brug met het stadscentrum gaat verbinden. Enorme overheidsinvesteringen, waar Stockholm, 600 kilometer verderop, niet onverdeeld blij mee was. Rosberg: Malmö vormt met Kopenhagen een metropolitane regio die een betere ligging heeft ten opzichte van Europa, dan Stockholm. Voor veel mensen in Malmö zelf is het nog moeilijk om te begrijpen wat het inhoudt om onderdeel te zijn van die nieuwe regio. Het kost tijd om netwerken te laten ontstaan. Malmö heeft een enorme schaalsprong gemaakt, van provinciestad met zo n kwart miljoen inwoners, tot onderdeel van een regionale metropool met 3,5 miljoen inwoners. New town Dat Malmö profiteert van de nieuwe brug is duidelijk. Toyota vestigde zich er onlangs en steeds meer Denen komen wonen in Malmö. Daarmee ontstaan echter weer nieuwe problemen, hoewel de vorming van één regionale woning- en arbeidsmarkt een belangrijke doelstelling achter de aanleg van de brug was. Maar de verschillen in wetgeving en belastingen vormen voorlopig een rem op de integratie. Met de afspraak dat je belasting betaalt waar je werkt, trekken veel Denen naar Zweden waar de huizenprijzen lager zijn, terwijl de Zweden steeds meer in Kopenhagen gaan werken omdat daar de lonen hoger zijn. Een dubbele strop voor Zweden dus, waar alleen een vergaande, internationale harmonisering van de belastingstelsels een oplossing voor biedt. Zelfvertrouwen Toch overheerst in de voorheen zieltogende havenstad een positieve inslag. Het bruist er weer, het zelfvertrouwen is terug. Ook aan de Deense kant zijn er met de komst van de brug grootscheepse projecten op touw gezet. Als onderdeel van een revitaliserings-masterplan voor Kopenhagen wordt een nieuwe metrolijn tussen de Øresund-brug, het vliegveld Kastrup en het centrum aangelegd. Precies in het midden ontstaat langs de metrolijn new town Er komen steeds meer Denen wonen in Malmö Ørestad, zo n 310 hectare groot en voornamelijk bedoeld als vestigingsplaats voor bedrijven die in het centrum geen kant meer op kunnen. Bjarne Vistrup, director of Sales van de Ørestad ontwikkelingscorporatie: Ørestad vormt het geografische hart van de Øresund-regio, internationaal goed bereikbaar door de nabijheid van Kastrup en regionaal goed bereikbaar vanuit zowel het centrum van Kopenhagen als Malmö. Zestig procent van het programma bestaat uit kantoren, tegen slechts 20 procent uit woningen, simpelweg omdat Kopenhagen met een kantorentekort kampt. Ørestad vormt een moderne uitbreiding van het centrum, geen doodse slaapstad of kantoordistrict. De overige 20 procent van het programma zorgt voor levendigheid in de vorm van winkels, onderwijs, sport en cultuur. Vistrup ziet heel concreet hoe de Deens-Zweedse integratie gestalte krijgt, met de vestiging van zowel Deense als Zweedse bedrijven in Ørestad. Overkant Niet alleen in Scandinavië krijgt de vorming van een grensoverschrijdende, Europees georiënteerde regio een flinke impuls door de aanleg van verbindende infrastructuur. In ons eigen Zeeland verandert de oriëntatie meer en meer richting de Vlaamse steden en het Vlaamse achterland: met dank aan de Westerscheldetunnel. Na vijftien jaar steggelen is vorig jaar eindelijk een vaste oeververbinding tussen Zeeuws-Vlaanderen en de Zeeuwse eilanden tot stand gekomen. De tunnel vormt het sluitstuk van de Deltawerken, dat de eilanden successievelijk aaneen heeft gesmeed. Het doel van de tunnel was oorspronkelijk om achtergebleven kindje Zeeuws-Vlaanderen een betere ontsluiting te geven en zodoende meer bij Zeeland te trekken, maar al snel bleek er niet bepaald sprake van eenrichtingsverkeer. Ook Midden-Zeeland kreeg een nieuwe oriëntatie: richting België. Zeeuws Gedeputeerde 26 beleid beleid 27

16 MALMÖ KOPENHAGEN Ørestad vormt een moderne uitbreiding van het centrum Gert de Kok signaleert dat samenwerkingsverbanden ontstaan en er in de Zeeuwse hoofden een mentale draai richting het zuiden plaatsvindt. De Kok: Natuurlijk kosten dit soort veranderingen tijd. Zeker voor eilandenrijk Zeeland, waar van oudsher toch een mentaliteit heerst van dat is er één van de overkant. Maar je ziet dat er meer consumentenverkeer richting Antwerpen, Brugge en Gent gaat, waar men vroeger voornamelijk was georiënteerd op Rotterdam en Breda. Met die veranderende automobiliteit verandert de leefwereld van mensen. Niet alleen voor shoppen of recreatie, maar ook voor medische en culturele voorzieningen. Het is met de tunnel ook veel gemakkelijker om in Midden-Zeeland te werken en in Zeeuws-Vlaanderen te wonen, of omgekeerd. De twee arbeidsmarkten zijn aan elkaar gekoppeld. Met het wegvallen van de barrièrewerking van de Westerschelde beginnen binnen Zeeland economische zwaartepunten te verschuiven. Bedrijven die eerst zowel in Zeeuws-Vlaanderen als in Midden-Zeeland waren gevestigd, maken nu een keuze voor het ene of het andere gebied. Impuls De havens van Kanaalzone Terneuzen en het Sloegebied worden met de komst van de gezamenlijke autoriteit Zeeland Seaports met elkaar verknoopt, wat in de nabije toekomst een forse impuls van de Zeeuwse economie zal betekenen, verwacht De Kok. Voor de Zeeuwse steden betekent de veranderende oriëntatie, samen met het toegenomen toeristische verkeer uit België, dat de centra op orde moeten zijn. Dat betekent een attractieve binnenstad, met een goed winkelapparaat. Steden als Goes en Middelburg, met een interessant centrum, profiteren nu van de tunnel. Een stad als Terneuzen zal echter flink moeten gaan investeren in het binnenstadsklimaat. Ook op internationaal schaalniveau is er sprake van toenemende samenwerking en economische verschuivingen. Het meest vergaand is de samenwerking tussen Zeeland Seaports en de Gentse havenautoriteit. De Kok: Vlaamse bedrijven uit Gent of de Kanaalzone trekken steeds meer richting de zee, richting Zeeland dus. Omgekeerd is voor Zeeuwse bedrijven het Vlaamse achterland een stuk dichterbij gekomen. Met de samenwerking van de havenautoriteiten willen we een gezamenlijk beleid ontwikkelen. Samen beslissen welke bedrijven je waar wilt hebben en gezamenlijk terreinen uitgeven. Al met al zijn de effecten van de tunnel, die nog maar anderhalf jaar geopend is, al duidelijkmerkbaar. Met name in de Europese regiovorming en samenwerking ligt een toekomst in het verschiet. Gert de Kok: De Westerscheldetunnel betekent voor Zeeland in feite een verbinding met het vasteland van Europa. De tunnel betekent voor Zeeland een verbinding met het vasteland van Europa ZEELAND 28 beleid beleid 29

17 Woonboot de Pijp verhuizen IJmeerverbinding: verknoping van steden Het is voorlopig nog toekomstmuziek, maar er gaan steeds meer stemmen op voor een nieuwe, snelle verbinding tussen Amsterdam en Almere door middel van een brug in het IJ-meer. Met de groei van Almere tot vierde stad van Nederland en belangrijk onderdeel van de Noordvleugel, staat de verbinding met het oude land hoog op de agenda. Directeur Friso de Zeeuw van Bouwfonds Ontwikkeling vindt dat het tijd is om de mogelijkheden te verkennen. Als je een evenwichtig stedelijk netwerk wilt creëren moet je actie ondernemen. Zoeken naar vastigheid ZEELAND Almere groeit en blijft groeien, volgens de huidige prognoses tot over de inwoners in Daarbij gaat het inmiddels om veel meer dan een overloopfunctie voor Amsterdam. Natuurlijk speelt het feit dat de Flevopolder domweg de enige plek is in de Randstad waar nog ruimte beschikbaar is voor grootschalige woningbouw een belangrijke rol. Maar Almere staat aan de vooravond van een heuse schaalsprong, waarbij niet alleen wonen, maar ook andere stedelijke functies worden ontwikkeld. Almere wordt daarmee een volwaardige stad, met een aantrekkelijk vestigingsklimaat voor bedrijven en instellingen als scholen en universiteiten. De huidige centrumontwikkeling, naar een masterplan van Rem Koolhaas, is daar een voorbode van. Motor Steden zien we tegenwoordig al lang niet meer als geïsoleerde eilandjes, die puur hun eigen ontwikkeling volgen. De Randstad heet tegenwoordig Deltametropool en het noordelijke deel daarvan de Noordvleugel. De Zeeuw: De Noordvleugel-zone is een soort gouden banaan. Het gaat grofweg om de as Leiden - Haarlemmermeer - Schiphol - Amsterdam - Almere. Dáár gebeurt het; het is met zo n 2 miljoen inwoners en 1 miljoen banen de economische motor van Nederland. In dat gebied komen alle ruimtelijke opgaven samen, van al dan niet binnenstedelijk wonen tot werken, groen en infrastructuur. Een netwerkstad, zoals dat dan zo mooi heet, in feite één regio, die je ook als zodanig moet ontwikkelen. Het belang van infrastructurele verbindingen in zo n netwerkregio staat buiten kijf. De huidige verbinding met Almere, de Hollandse Brug bij Muiderberg, vormt al jaren een bottleneck. Friso de Zeeuw: Er moet sowieso iets gebeuren in de verbinding tussen Almere en de rest van de regio. Er wordt momenteel gestudeerd op de zogenaamde Uitweg -oplossing: een uitbreiding van de capaciteit van de A6/A9. Knelpunten daarbij zijn de passage bij het natuurgebied Naardermeer of de verdiepte ligging van de A9 waar deze Amsterdam Zuidoost doorsnijdt. Door deze knelpunten zijn alle Uitweg-varianten erg kostbaar. Dubbelstad In de planvorming rondom IJburg is als eerste gesproken over een spoorbrug in het IJmeer naar Almere. In het huidige Integraal Ontwikkelingsplan Almere staat de IJmeer-verbinding ook weer op de kaart, voor trein of lightrail én autoverkeer. De Zeeuw: Er wordt zelfs gesproken van een dubbelstad Amsterdam-Almere. Een brug kan fungeren als beeldmerk van die dubbelstad, een symbool van de verbinding. Daarbij moet je wel de groen-blauwe lijn in de gaten houden en de gewenste openheid van het IJmeer met een natuur- en recreatiefunctie. Het is een variant die mijns inziens zeker nadere uitwerking verdient. In combinatie met een nieuw te ontwikkelen locatie bij de aanlanding van de brug in de Flevopolder zijn marktpartijen geïnteresseerd in investeren in de nieuwe infrastructuur. Het economisch rendement van de investeringen is in ieder geval groot: we hebben het over de stad van de toekomst, hier gebeurt het. Wat tien jaar geleden begon met een weekendrelatie, is inmiddels samenwonen in de hoofdstad geworden. Kenmerkend voor de samenwoonhistorie van Micha Bruinvels en Saskia van der Kam is veel verhuizen. Keer op keer weer op zoek naar een nieuwe woning op de zeer krappe woningmarkt van Amsterdam. Tijdelijke huurcontracten zijn zij wel gewend, maar het verlangen naar een eigen stek begint te groeien. auteur Suzanne Witteman beeld Don Wijns Beide komen ze uit Amersfoort, waar ze hun hele jeugd woonden. Studie en carrière brachten hen naar de Randstad. Saskia woonde eerst twee jaar in Den Haag en een nieuwe studie was aanleiding om te verhuizen naar Utrecht. Van der Kam: Ik woonde in de binnenstad in een studentenhuis met zestien meisjes. Geweldige tijd gehad. Micha s wooncarrière ging op een bijzondere manier van start. Hij woonde in een bejaardentehuis. Vrijwillig. Hij huurde daar een kamer op de zusterafdeling. Bruinvels: Ik had een bijbaantje bij de receptie en at vaak mee. Vaak gekookte aardappels en gestoomde groente. Na ruim 7,5 jaar ben ik verhuisd naar een eenkamerappartement in Amersfoort. Inmiddels had ik al een baan in Amsterdam, het op en neer reizen met de trein beviel me goed tot de periode aanbrak dat er veel problemen waren met de NS. Via een collega kon ik mijn eerste woning in Amsterdam huren, een appartement in Oud-West, vanwaar ik heerlijk op de fiets binnen vijf minuten op mijn werk was. Woonboot te huur Na een jaar kwamen de bewoners terug van wereldreis en begon de zoektocht naar een nieuwe woning. Saskia was inmiddels afgestudeerd en ze besloten samen te zoeken. Van der Kam: Een huurwoning vinden in Amsterdam is natuurlijk lastig. Er is wel veel aanbod, maar of heel klein of heel duur. Kopen was toen nog geen optie. We hebben redelijk wat huizen bekeken, maar er zat niet echt iets bij. Op een gegeven moment hadden we nog maar twee weken de tijd. Bij toeval stuitten ze op een woonboot vijf minuten van het Vondelpark die zij voor een half jaar konden huren. Van der Kam: Het was wel tijdelijk, maar we hadden een heel bijzonder dak boven ons hoofd. Ik geloof ook dat je geluk een beetje kunt afdwingen. Er is een verschil tussen passief en actief zoeken. Als de nood hoog is, blijkt dat er toch iets te vinden is. Verhuizen en weer verhuizen Zo ging het ook bij de volgende verhuizing. Het half jaar op de boot was bijna om en via een collega kregen ze een huis in onderhuur aangeboden in de Pijp. En wederom voor korte duur. Door omstandigheden moesten ze het appartement in de Pijp vrij abrupt verlaten. Van der Kam: Ja, en weer begon de zoektocht, en weer met nog maar een paar weken te gaan. Inmiddels wonen we anti kraak in de Pijp, twee straten verderop. Het is een ruim en licht appartement van twee verdiepingen. Maar ja, zucht Saskia, het staat op de nominatie om te worden gesloopt, dus het is tijdelijk. Bruinvels: Een voordeel van zoveel verhuizen is dat je Amsterdam goed leert kennen omdat we steeds weer in een ander buurtje wonen. Een nadeel blijft de tijdelijkheid. We denken er nu wel over om iets te gaan kopen. Wat en waar weten we nog niet. Uiteindelijk is het natuurlijk aantrekkelijk iets voor onszelf te hebben, zonder de druk om wéér een nieuwe zoektocht te moeten starten. 31 xxxxxx 30 beleid xxxxxxx verhuizen 31 31

18 programma Wonen als motor voor de stad auteur Hans Ouwerkerk beeld George van Wensveen, Don Wijns Een gevarieerd winkelaanbod, cultuur en sportvoorzieningen binnen handbereik, de nodige horecagelegenheden en natuurlijk veel groen. Samen met de aanwezigheid van een kwalitatief hoogwaardige woningvoorraad zijn dit feitelijk dé belangrijke factoren, die de aantrekkelijkheid van steden bepalen. En als de stad aantrekkelijk genoeg is om er te wonen dan is die ook goed om er te werken. In de publicatie Wonen, motor voor de stad pleit Bouwfonds ervoor, dat wonen veel meer moet worden gezien als een versterking van de economische positie van de stad. Het is een typerend voorbeeld. In de zomer riep het weekblad Elsevier de gemeente Vught uit als beste woongemeente van Nederland. Het tijdschrift vergeleek alle 483 gemeenten op punten als veiligheid, bereikbaarheid, uitgaansgelegenheid, aanbod soorten woningen en voorzieningen. Vooral de groene woonomgeving, de aanwezigheid van grote huizen maar ook schoolvoorzieningen, goede gezondheidszorg en een prima bereikbaarheid bezorgde deze Brabantse gemeente uiteindelijk de overwinning. Echter, we hebben het hier wel over een stad met slechts inwoners. De eerste grote stad met meer dan inwoners is op een zestiende plek Arnhem. Het past echter naadloos in het plaatje dat ook al uit het woonwensenonderzoek Huizenkopers in profiel van NVB en Onderzoeksinstituut OTB naar voren komt. Gemeenten tot inwoners zijn bij maar liefst zeventig procent van de woningzoekenden het populairst. Voor grotere gemeenten reden om zich achter de oren te krabben. Tegelijkertijd zullen veel gemeentebesturen hier niet van opkijken. De afgelopen decennia hebben de midden en hogere inkomensgroepen de grote steden massaal de rug toegekeerd. Oorzaken hiervan zijn onder andere gevoelens van onveiligheid en een toenemende verloedering van de stad. Maar vooral de eenzijdigheid van de bestaande woningvoorraad en dus het ontbreken van aantrekkelijke woonmilieus, spelen de steden parten. Vinex-locaties in en aan de stad bieden bewoners weliswaar een alternatief, maar hebben de vlucht uit de stad maar voor een klein deel kunnen verminderen. Tegelijkertijd blijkt dat de grote steden het de laatste tien jaar economisch gezien niet slecht hebben gedaan. Vooral de zakelijke en nietzakelijke dienstverlening zat in de lift. Dit mede dankzij investeringen van de overheid in de stedelijke vernieuwing en (de laatste jaren) in onderwijs, zorg en veiligheid. Deze economische groei is overigens vooral neergeslagen op de stadsranden en niet in de stadscentra. Bovendien heeft een groot deel van de stedelijke bevolking daarvan niet of slechts mondjesmaat geprofiteerd. De werkloosheid is nog steeds aanzienlijk hoger dan in de rest van Nederland en is vooral geconcentreerd bij allochtone bewoners van de stad. De groei van de dienstverlenende sector in de steden is de afgelopen twee jaar gestagneerd. Bij ongewijzigd beleid dreigt de stedelijke economie de komende jaren dan ook verder in het slop te raken. Zelfs als de economie weer aantrekt. De zakelijke dienstverlening, de motor van de stedelijke economie, volgt de bevolking en verhuist mee naar de periferie. culturele voorzieningen * uitgaansmogelijkheden * aantrekkelijk wonen * divers woningaanbod De noodzakelijke beroepsgroepen hebben het zwaar in Amsterdam Het is eigenlijk te gek voor woorden. Maar de wachttijden op een sociale huurwoning in een beetje aantrekkelijke buurt variëren in Amsterdam tussen de vijftien en twintig jaar. De sociale huurwoningenmarkt zit compleet op slot. Joyce Janssen weet waar ze over praat. Namens aanvankelijk het Initiatief Lerarentekort Amsterdam (ILA) en nu via het Amsterdams Platform Onderwijsarbeidsmarkt (APO) houdt zij zich bezig met het huisvesten van mensen in de zogenoemde noodzakelijke beroepsgroepen: onderwijs, politie en zorg. In de afgelopen drie jaar hebben de gezamenlijke beroepsgroepen (met zorg en politie) bijna woningen aan de workforce verdeeld. Noodzakelijk om de vacatures in deze bedrijfstakken te kunnen vervullen. Er is een groot tekort aan betaalbare woningen in Amsterdam, zegt Janssen. De vraag is enorm. Het gaat daarbij niet alleen om appartementen maar ook om eengezinswoningen. Vooral gezinnen met kinderen willen graag een eengezinswoning. Maar dat is een moeizaam verhaal. Zeker als het nog enigszins betaalbaar moet zijn. Samen met Bouwfonds Ontwikkeling is APO betrokken geweest bij het in kaart brengen van de woningmarkt voor de Amsterdamse noodzakelijke beroepsgroepen. De conclusie van deze woonwensenenquête onderschrijft de woorden van Janssen. De doorstroming op de woningmarkt is in de hoofdstad bijna tot stilstand gekomen. De gevolgen laten zich volgens Janssen raden. Zeker als de woonruimte te klein is en het uitzicht op enig termijn op een ruimere woning ontbreekt, gaat men zich toch oriënteren op woonruimte buiten Amsterdam. En als men vervolgens het dagelijks op en neer reizen zat is dan zoekt men naar werk dichter bij huis. Gevolg: toenemende vacatures. Het gaat Janssen te ver om te zeggen dat het functioneren van bedrijfstakken als zorg, onderwijs en politie op de tocht komt te staan maar zorgen over de toekomst heeft zij wel degelijk. We weten bijvoorbeeld dat het aantal vacatures in de zorg en het onderwijs door de uitstroom erg hoog is. Nieuw personeel moet dan in toenemende mate van buiten komen en dus gehuisvest worden. Het tegengaan van scheefwonen en meer betaalbare woningen realiseren. Het zijn volgens Janssen simpele oplossingen. We hebben met het woonwensenonderzoek de behoefte aan betaalbare woningen voor noodzakelijke beroepsgroepen aangetoond. Hier moet vervolgens beleid voor worden gemaakt. Alleen op die manier kan men blijven groeien in het Amsterdamse onderwijs. 32 programma programma 33

19 uitgaansmogelijkheden * theater * appartementen * stadsparken * diverse eengezinswoningen Woonconsument verleiden met interessante woonmilieus Hoger opgeleiden zonder kinderen zijn het cement van de stad. Net als overigens middengroepen met kinderen. Het binden van deze doelgroepen aan de stad betekent dat je ze met interessante woonmilieus moet verleiden. Dat is niet eenvoudig en feitelijk is het ook een marketingopgave, maar wel geweldig interessant, aldus Ko Blok, directievoorzitter van ERA Bouw. Blok praat met veel enthousiasme over de stad. ERA Bouw verkiest dan ook binnenstedelijk bouwen boven bouwen op Vinex-locaties. Een strategie waar ze pakweg vijftien jaar geleden toe besloten. Inmiddels hebben Blok en de zijnen diverse projecten in de bestaande stad gerealiseerd. Meer nog dan op uitleglocaties staat bij deze projecten de vraag voor wie gaan we bouwen centraal. Blok bespeurt bij gemeentebesturen een toenemende belangstelling voor wat hij gemakshalve maar het doelgroepdenken noemt. Ik ben er al jaren van overtuigd dat aantrekkelijke woonmilieus en woonomgevingen zorgen voor een sterke stad. Je ziet nu ook dat dit bij de steden zelf speelt. Neem bijvoorbeeld Rotterdam waar het College heeft besloten binnen de ruit, zeg maar de ringweg rond de stad, voornamelijk marktwoningen te bouwen. De havenstad moet volgens Blok vooral inzetten op de middengroepen. Zelf is hij nauw betrokken bij de vernieuwing van Nieuw Crooswijk. Een unieke aanpak omdat hier de marktpartijen (Woningbedrijf Rotterdam Proper Stok en ERA Bouw) zelf verantwoordelijk zijn voor het opstellen van het stedenbouwkundig plan en de uitvoering ervan. In tien jaar tijd worden daar 1800 van de 2100 woningen gesloopt en nieuw gebouwd. Daarvan wordt 65 procent als koopwoning in prijsklassen van tot pakweg euro gerealiseerd. In bouwblokken met collectieve binnentuinen en speelplekken. Parkeren wordt onder de grond opgelost. Het moet de huidige volkswijk transformeren tot een middenstandswijk voor gezinnen. De ligging van de wijk dichtbij het centrum en zijn voorzieningen maakt dat ook mogelijk. Daarnaast bouwen we als eerste daad van vernieuwing een school in de wijk. Goed onderwijs is namelijk een trekker. Het gaat om verleiden. Regio Naast het huisvesten van gezinnen mét kinderen uit de middengroepen zijn volgens Blok de hoger opgeleiden van belang voor de stad. En dan vooral de dubbele inkomens zonder kinderen. Zij zijn het namelijk die in besturen van organisaties gaan zitten. Zij zijn het cement van de stad. Deze doelgroep laat zich in hoogstedelijke woonmilieus accommoderen. Steden moeten niet inzetten op het huisvesten van hoger opgeleiden mét kinderen. De stad is namelijk niet geschikt om de woonwensen van deze groep te verwezenlijken. Die taak kunnen de randgemeenten op zich nemen. Zijn de kinderen eenmaal het huis uit dan moet de stad hen verleiden terug te keren. Er moet iets gebeuren om de neerwaartse spiraal te doorbreken. Natuurlijk bestaat er niet één recept voor de economische revitalisering van alle grote steden. Daarvoor verschillen de economische structuren te veel van elkaar. Zo is Amsterdam sterk in de zakelijke dienstverlening en heeft Den Haag als centrum van (overheids)instellingen weer een sterke positie in de niet commerciële dienstverlening. Rotterdam kent op zijn beurt als havenstad nog steeds een stevig aandeel industriële bedrijvigheid, terwijl Utrecht een gemêleerde economische structuur heeft. Niettemin is het van belang dat alle steden een breed palet aan inwoners moeten hebben en dat er wat dat betreft een inhaaloperatie nodig is voor de midden en hogere inkomensgroepen. Stadsvernieuwing In de periode van de stadsvernieuwing (jaren 70 en 80) werd eenzijdig de nadruk gelegd op bouwen voor de buurt en de huisvesting van lage inkomensgroepen. De komende jaren zullen de steden zich moeten focussen op het behoud en aantrekken van middengroepen en hogere inkomensgroepen. Dat is sneller opgeschreven dan uitgevoerd. Zeker als we kunnen concluderen dat de stad niet zo populair meer is. Toch wil minister Dekker, zo blijkt uit de Nota Ruimte, veertig procent van de uitbreidingsbehoefte van woningen en arbeidsplaatsen in bestaand stedelijk gebied laten plaatsvinden. Dat is overigens wel een erg ambitieuze opgave. De realisatie van binnenstedelijke plannen is weerbarstig en, zo wijst de praktijk uit, projecten hebben vaak lange doorlooptijden. De stad aantrekkelijk maken voor die inkomensgroepen die zorgen voor een economische versterking betekent dus vooral dat er voor die groep geschikte woonmilieus worden gerealiseerd. Voor het functioneren van de stad is een viertal doelgroepen van belang. Dat zijn het hoger (management)- kader, de jongere kenniswerkers (ICT, onderwijs, marketing), beoefenaars van creatieve beroepen en het lager en midden kader van non-profit dienstverleners (onderwijs, politie, zorg) en zakelijke dienstverlening. Deze groep wordt in de vakliteratuur wel aangeduid als noodzakelijke beroepsgroepen, workforce of keyworkers. Om nu deze doelgroepen voor de stad te behouden of aan te trekken, moeten aantrekkelijke woonmilieus worden gerealiseerd. Overigens is woonmilieu een breed begrip. Natuurlijk gaat het niet alleen om voldoende en betaalbare woningen, maar ook om de aanwezigheid van voorzieningen als winkels, scholen, kinderopvang, culturele voorzieningen en groen in de directe omgeving. Daarbij zijn begrippen als heel, schoon en veilig sleutelwoorden. Prettig voelen Waar het om gaat, is dat elke doelgroep zich prettig voelt in een bepaalde woonomgeving. Zo prefereert het topkader van het (inter)nationale bedrijfsleven meestal de suburbane omgeving aan de rand van de stad, oftewel de nieuwe Wassenaars. De Utrechtse uitleglocatie Rijnenburg is een voorbeeld van een plek waar een dergelijk woonmilieu kan worden gerealiseerd. Jonge kenniswerkers maken graag gebruik van stedelijke voorzieningen, denk aan horeca, theater etc. Woonmilieus die aansluiten op hun leefstijl zijn onder meer de Amsterdamse IJ-oevers en de Rotterdamse Kop van Zuid. Ook voorzieningen op de juiste doelgroep afstemmen Het aantrekken van jonge kenniswerkers en zogenaamde expats, betekent niet alleen het bieden van de juiste woningen maar vooral ook de juiste voorzieningen. Bijvoorbeeld een restaurant op de hoek waar je om 12 uur s avonds voor een maaltijd nog kan binnenlopen. Dus een woonmilieu dat bij deze doelgroep past. Dat zegt Marianne Willemsen, projectleider van Strijp S in Eindhoven. Op het nu nog afgesloten Philips terrein moet het vanaf 2006 allemaal gaan gebeuren. Hier, op dit 27 hectare grote terrein, gaat een bijna compleet nieuwe stad verrijzen van zo n woningen in diverse architectuurstijlen maar ookbedrijfsruimte, winkels, horeca en cultuur. De folder over het Definitief Stedenbouwkundig Ontwerp voor het plan Strijp S oogt strak. De sfeer die de brochure in de foto s verder uitademt, is die van young and beautyful. Volgens projectleider Marianne Willemsen niet helemaal terecht. Natuurlijk wordt het een stedelijke omgeving waarbij appartementen de boventoon voeren, maar er zullen ook grondgebonden woningen worden gerealiseerd. Strijp S moet vooral een mix van verschillende woonmilieus worden. Het gaat om de sfeer en uitstraling. De locatie wordt volgens Willemsen dan ook bijzonder. Een omgeving maken, die Eindhoven nog niet heeft, was de voornaamste opgave voor de plannenmakers. Met een wijk met alleen maar grondgebonden woningen zouden wij het ons een stuk makkelijker maken maar dat willen we juist niet. We voegen nu echt iets nieuws toe. Daarmee trekt Eindhoven volgens Willemsen ooknieuwe inwoners naar de stad. Dan denkikin eerste instantie aan mensen die echt centrumstedelijk willen wonen. Inderdaad, daar horen in mijn beleving de jonge kenniswerker, zoals de ict er, bij maar bijvoorbeeld ook studenten. Verder blijkt uit onderzoek dat steeds meer expats in Eindhoven verblijven. Het gaat hier om mensen die door hun buitenlandse werkgever zijn uitgezonden om enkele jaren in onze stad te wonen en te werken. Dit betekent bijvoorbeeld dat we ook gemeubileerde huisvesting moeten bieden. Waar het om gaat, is dat we een woonomgeving creëren met een voorzieningenniveau dat bij deze groepen past. Dus niet alleen appartementen in alle soorten en maten maar ook infrastructuur in de vorm van bekabeling als glasvezel en domotica. 34 programma programma 35

20 proces Creatieve beroepsbeoefenaars geven de voorkeur aan woonmilieus in of bij het centrum van de stad met eveneens een ruim aanbod aan culturele voorzieningen. Invulprojecten in oude wijken zoals de Torenhof in Den Haag en de functiewijziging van het oogziekenhuis in Rotterdam, dat grenst aan het centrum, zijn voorbeelden van voor deze groep aantrekkelijke woonmilieus. De noodzakelijke beroepsgroepen zijn tot dusverre naast de hogere inkomens tussen wal en schip gevallen. Noodgedwongen hebben zij hun heil moeten zoeken op de uitleglocaties in de randgemeenten zoals Almere, Purmerend, Pijnacker, Zoetermeer en Barendrecht. Deze locaties bieden natuurlijk ook een woonmilieu dat steden moeilijk kunnen realiseren. Kansen liggen er niettemin in de stedelijke herstructureringswijken en aangrenzende gebieden door de ontwikkeling van een mix van appartementen en eengezinswoningen in de koopsector en middeldure huur. Parkhaven in Utrecht is natuurlijk een goed voorbeeld van een nieuwe wijk dicht tegen het centrum aan met diverse woningtypen in een parkachtige opzet. Bouwfonds Ontwikkeling wil met Wonen, motor voor de stad vooral de discussie over de wijze van ontwikkelen in het stedelijke gebied nieuw leven inblazen. Daarvoor heeft het ook een aantal aanbevelingen geformuleerd. Zo moet er meer kennisuitwisseling komen tussen publieke en private partijen. Dit is noodzakelijk om de kennis, die nu vaak gefragmenteerd bij beide partijen aanwezig is, te bundelen. Daarnaast gaat woonmilieu ook over de bebouwingsdichtheid in de stad. Ambities Gemeentebesturen moeten hun ambities op dat vlak samen met de markt toetsen. Mogelijkheden voor hoogstedelijke woonmilieus zoals waterfront en parkachtige ontwikkelingen moeten worden benut. Maar geforceerde stedelijkheid en verdichting in die gebieden die niet centrumstedelijk zijn, moeten daarbij wel worden voorkomen. Verder moeten marktpartijen worden aangemoedigd om in het kader van stedelijke vernieuwing zelf risicodragend te participeren en tot concrete initiatieven te komen. Daarbij is het tenslotte van belang dat marktpartijen ook worden betrokken bij het opstellen van een gemeenschappelijke visie op stedelijk en gebiedsniveau. bioscopen * sportverenigingen * terrasjes * speeltuinen * kinderopvang Waalsprong Van wijk achter een dijk naar stad aan de rivier auteur Saskia van der Kam, Jan Rutten beeld Martin van Welzen Door een afgekeurde MER en het beleid van Ruimte voor de rivier heeft de ontwikkeling van de Waalsprong enkele jaren stilgelegen. Inmiddels zijn de plannen voor deze Vinex-wijk met woningen aangepast. Er is stevig geïntensiveerd en er komt een tweede brug over de rivier. Tegelijk is de Grondexploitatiemaatschappij (GEM) op nieuwe leest geschoeid. Zoveel mogelijk uitbesteden, een positieve verhouding uitgeefbaar-openbaar en vaste grondprijzen is het parool. Het verhaal van een stille revolutie in Nijmegen. Bestel dit boek per mail of met bijgevoegde antwoordkaart. Toekomst ligt in de vitale stad Bouwfonds zet zich in voor de grote steden. De Europese stad is immers ook eeuwenlang de trekker geweest van maatschappelijke en economische vernieuwing. Het risico bestaat echter dat de steden, net als in de VS, in een neerwaartse spiraal terechtkomen en de excentrische krachten de boventoon gaan voeren. Bouwfonds wil samen met de gemeenten de krachten bundelen en de schouders zetten onder de ontwikkeling van vitale, grote steden. Dat is de kern van Wonen, motor voor de stad. Naast een schets van de situatie van de vier grote steden doet Bouwfonds Ontwikkeling een aantal aanbevelingen om de samenwerking tussen gemeente en markt concreet gestalte te geven. Gemeenten kunnen profiteren van de kennis en ervaring van het bedrijf in de sfeer van marktonderzoek, verwerving, financiering en exploitatie. Het afgelopen decennium heeft Bouwfonds zijn sporen verdiend met de ontwikkeling van grote uitleglocaties en complexe binnenstedelijke gebieden. U kunt het boekje Wonen, motor voor de stad bestellen door een met uw adresgegevens te sturen naar Thea van Dijk (t.dijk@bouwfonds.nl). U ontvangt het boekje dan zo spoedig mogelijk. Daar zijn geen kosten aan verbonden. 36 programma proces 37