Marktprijs en WOZ-waarde

Transcriptie

1 Marktprijs en WOZ-waarde In de provincie Overijssel Paul de Vries Sylvia Jansen Cor Lamain Peter Boelhouwer Henny Coolen

2

3 Marktprijs en WOZ-waarde In de provincie Overijssel Dit onderzoek is uitgevoerd in opdracht van 1 : Kadaster, Apeldoorn Auteurs: Paul de Vries (p.devries@tudelft.nl) Sylvia Jansen Cor Lamain Peter Boelhouwer Henny Coolen November 2006 Onderzoeksinstituut OTB Technische Universiteit Delft Jaffalaan 9, 2628 BX Delft Tel. (015) Fax (015) mailbox@otb.tudelft.nl Copyright 2006 by Onderzoeksinstituut OTB / TUDelft 1 Het onderzoek is uitgevoerd in overleg met het CBS en met toestemming van de Waarderingskamer en de Overijsselse gemeenten met uitzondering van Dinkelland en Hengelo.

4 No part of this report may be reproduced in any form by print, photo print, microfilm or any other means, without written permission from the copyright holder.

5

6 Inhoudsopgave 1 Inleiding Inleiding Onderzoeksvraag Opzet onderzoek Data WOZ-waarde Dataselectie WOZ-bestand Marktprijs Dataselectie marktprijs Indruk van de data Toepassing Woningwaarde-index Kadaster De relatie tussen WOZ-waarde en woningprijs Inleiding Toetsingsgrootheid: verhouding marktprijs en WOZ-waarde Dataselecties Dataselectie bij de Repeat Sales Methode Dataselecties vanuit de verhouding tussen marktprijs en WOZwaarde Analyse WOZ-tijdvak WOZ-tijdvak Waardepeildatum Samenvatting Samenvatting: Samenhang tussen marktprijs en WOZwaarde...33 Bijlage A Tabellen...45 A1. Tabellen A2. Tabellen A3. Tabellen A3. Tabellen A3. Jaren naast elkaar...68 Bijlage B Woningen verkocht op de waardepeildatum...71 Bijlage C Toetsingsgrootheid...75 Bijlage D Cohen s d...81 Bijlage E Logaritmische transformatie Onderzoeksinstituut OTB

7

8

9 1 Inleiding 1.1 Inleiding Het Kadaster publiceert sinds mei 2005 iedere maand de Woningwaarde-index Kadaster. Destijds bestond de index uit vijftien indexreeksen. Op basis van het onderzoek Uitbreiding Woningwaarde-index Kadaster met behulp van de huidige methodiek, is besloten om de index vanaf januari 2006 uit te breiden tot vijfentwintig reeksen. Op die manier biedt het Kadaster nu de meest gedetailleerde ruimtelijke informatie over de provincie, en onderscheidt daarbij alle woningen, eengezinswoningen en appartementen. Daarnaast biedt het Kadaster informatie over vijf woningcategorieën voor heel Nederland: appartement, tussenwoning, hoekwoning, twee-onder-een-kap en vrijstaande woning (en het totaal van de eengezinswoningen). Het Kadaster wil de Woningwaarde-index Kadaster verder uitbreiden. Omdat voor die uitbreiding naar alle waarschijnlijkheid ook andere databronnen dan de Kadasterbestanden nodig zijn, is er een bronnenonderzoek uitgevoerd. Hierin stond de volgende vraag centraal: wat is de verwachte toegevoegde waarde van externe data ten behoeve van uitbreiding van de index ten opzichte van data van het Kadaster? Uit het onderzoek blijkt dat er onvoldoende nieuw datamateriaal aanwezig is voor een geslaagde uitbreiding van de index. Het dataprobleem spitst zich vooral toe de afwezigheid van woningkenmerken. In het kader van de WOZ-administratie beschikken alle gemeenten in Nederland over woningkenmerken en woningprijzen per woning. Om de Woningwaardeindex Kadaster nog nauwkeuriger te schatten, kan deze informatie uitermate nuttig zijn. Daarom is contact opgenomen met de Waarderingskamer, die ervoor heeft gezorgd dat wij in dit onderzoek konden beschikken over de WOZ-waarden van bijna alle woningen in de provincie Overijssel Onderzoeksvraag Een belangrijke reden om de WOZ-waarden te betrekken bij het schatten van de index, is dat de schatting er waarschijnlijk nauwkeuriger door wordt. Hierdoor is het Kadaster in staat om indexreeksen voor meer segmenten te publiceren dan nu het geval is. De WOZ-waarde kan de index op twee manieren nauwkeuriger maken. De eerste methode maakt gebruik van de individuele WOZ-waarden om de woningprijsindex te berekenen.. Deze methode heet de Sale Price Appraisal Ratio (SPAR) 3. Voor de SPAR is het van belang dat de WOZ-waarde representatief is voor de verkoopprijs die een koper en verkoper overeengekomen zouden zijn, óf dat de WOZ-waarde in een vaste verhouding staat tot die verkoopprijs. 2 Met uitzondering van Hengelo en Dinkelland 3 Bourassa, Hoesli en Sun, 2006, A simple alternative house price index method, Journal of Housing Economics 15, p Onderzoeksinstituut OTB 1

10 De tweede methode maakt gebruik van geaggregeerde WOZ-informatie, bijvoorbeeld per postcodegebied, gemeente of een clustering van woningtypen. Voor beide methoden is het van belang dat de marktprijs en de WOZ-waarde aan elkaar gelijk zijn. Het onderzoek richt zich daarom op de volgende onderzoeksvraag: is de WOZ-waarde representatief voor de marktprijs? 1.3 Opzet onderzoek Het onderzoek wordt uitgevoerd in nauw overleg met het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS). Het CBS werkt samen met het Onderzoeksinstituut OTB van de Technische Universiteit Delft aan de verbetering van de Woningwaarde-index. Bij het onderzoek is gebruik gemaakt van de marktprijs en de WOZ-waarde van in Overijssel verkochte woningen. De Waarderingskamer regelde de toestemming van de 26 Overijsselse gemeenten voor het gebruik van de WOZ-gegevens. Alleen de gemeenten Hengelo en Dinkelland gaven geen toestemming. Het Kadaster leverde de marktprijs. Het Kadasterbestand bevat informatie over alle verkochte woningen vanaf januari Nederlandse gemeenten stellen de WOZ-waarde periodiek vast. Bij het onderzoek maken wij gebruik van drie waardepeilmomenten: januari 1995, januari 1999 en januari 2003 (zie paragraaf 2.1). De verkoopprijs van woningen die verkocht zijn in het jaar van de waardepeildatum of daarna, wordt met behulp van de Woningwaarde-index gecorrigeerd naar deze drie WOZ-peildata, om zo een vergelijking te kunnen maken tussen de marktprijs en de WOZ-waarde. Hierbij onderscheiden we twee perioden: het jaar van de waardepeildatum en de periode ná de peildatum (zie paragraaf 2.2). Als de WOZ-waarde overeenkomt met (of in een vaste verhouding staat tot) de marktprijs, kunnen we de WOZ-waarde gebruiken in de berekening van een woningprijsindex. De verhouding tussen de marktprijs en de WOZ-waarde staat daarom centraal in deze rapportage (zie hoofdstuk 3). Leeswijzer In hoofdstuk 2 beschrijven we de data en de indexatie van marktprijs naar de waardepeildatum. Hoofdstuk 3 is het hart van de rapportage. We lichten de verhouding tussen marktprijs en WOZ-waarde toe, inclusief dataselecties om onwaarschijnlijke verhoudingen buiten de analyse te houden. Ook geven we aan de verhouding een inhoudelijke betekenis van waarschijnlijk tot onwaarschijnlijk. Aan de hand van deze uitgangspunten 5 procent van de woningverkopen buiten de analyse. De analyse vindt uiteindelijk per waardepeildatum plaats. In paragraaf 3.5 kunnen we concluderen dat in het tijdvak van 2003 de marktprijs en de WOZwaarde voor verkochte woningen die markttechnisch goed in te schatten zijn, redelijk overeenkomen. Hoofdstuk 4 is te lezen als samenvatting van deze rapportage. 2 Onderzoeksinstituut OTB

11 2 Data 2.1 WOZ-waarde De WOZ-waarde is gedefinieerd in de Wet waardering ontoerende zaken. Artikel 17 van deze wet stelt in lid 1 dat aan een onroerende zaak een waarde wordt toegekend. Lid 2 geeft aan hoe deze waarde wordt bepaald: de waarde wordt bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. De gemeenten zijn verplicht om een actuele WOZ-administratie te voeren. Een van de taken van de Waarderingskamer is om deze actualiteit te controleren. Een van de middelen hiervoor is de vierjaarlijkse herwaardering van alle onroerende zaken naar de landelijke uniforme waardepeildatum. Vanaf 2007 is er geen vierjaarlijkse, maar een jaarlijkse peildatum. Voor dit onderzoek maken wij gebruik van de WOZ-data van Overijsselse koopwoningen op drie waardepeildata: januari 1995, januari 1999 en januari In totaal gaat het in Overijssel om koopwoningen 4 waarvan de WOZ-waarde voor ruim 96 procent voor alle drie de peildata bekend is (zie tabel 2.1). Op Hengelo en Dinkelland na gaven alle Overijsselse gemeenten toestemming voor het gebruik van de WOZ-data. De data zijn geleverd door het CBS en bestaan uit postcode, huisnummer, eventuele lettertoevoegingen en de WOZ-waarde. Tabel 2.1 Aantal koopwoningen in Overijssel*) (%) naar WOZ-peildata Peildata (januari) Aantal woningen Alleen ,3% 1995 én ,1% 1995 én 1999 én ,2% 1999 én ,2% Alleen ,2% 100% *)Met uitzondering van Hengelo en Dinkelland Bron: Stuf Cap CBS & Kadaster/Bewerking Onderzoeksinstituut OTB-TUDelft 4 De woningvoorraad van Overijssel telt meer dan woningen. Door onder andere ontbrekende postcodes, dubbele adressen en ongeldige WOZ-waarden is tien procent onbruikbaar. Door de koppeling met de Kadasterdata is het mogelijk om onderscheid te maken tussen huur- en koopwoningen. Uiteindelijk gaat het om koopwoningen. Onderzoeksinstituut OTB 3

12 Actualiteit van de WOZ-waarde Om de actualiteit van de WOZ-waarde te kunnen laten controleren, moet de gemeente twee keer per jaar rapporteren aan de Waarderingskamer. In deze voortgangsrapportage geeft de gemeente inzicht in de WOZ-werkzaamheden. Mede aan de hand van deze informatie, voert de Waarderingskamer inspecties uit bij de gemeenten, en controleert steekproefsgewijs of de gemeente de wettelijke taken correct uitvoert en of er geen achterstanden zijn. De Waarderingskamer controleert niet de juistheid van de waarde van specifieke panden. Omdat de gemeenten verplicht 5 zijn hun databestanden actueel te houden, gaat de Waarderingskamer ervan uit dat deze bestanden actueel en betrouwbaar zijn en dat de WOZ-waarde representatief is voor de marktprijs. Gemeenten stellen de WOZ-waarde vast aan de hand van een eerdere waardepeildatum. De WOZ-waarde naar de waardepeildatum 1 januari 1999 is bijvoorbeeld begin 2001 formeel vastgesteld. Dit betekent dat woningverbeteringen tussen 1 januari 1999 (de waardepeildatum) en 1 januari 2001 meegenomen worden in de taxatie. De Wet WOZ maakt hierbij duidelijk verschil tussen verbouwingen en andere vormen van waarde-invloed. Een kwaliteitsverbetering die is veroorzaakt door een verbouwing tussen de waardepeildatum en 1 januari van het jaar waarin de waarde bekend gemaakt wordt, wordt meegenomen in de WOZ-waarde. Een voorbeeld van zo n kwaliteitsverbetering is de aanbouw van een keuken. Wanneer in diezelfde periode een vergelijkbaar bedrag wordt geïnvesteerd in het wegwerken van achterstallig onderhoud (ook een kwaliteitsverbetering), dan wordt dat niet meegenomen in de WOZ-waarde. Op welke manier de verkoopprijzen worden geïndexeerd (vooruit en achteruit) naar de waardepeildatum, wordt veelal afgeleid van lokale marktcijfers. Gemeenten halen veelal uit hun eigen marktcijfers een trend gedurende deze periode en gebruiken die om de verkopen te vertalen naar de waardepeildatum. Kwaliteitsverbeteringen ná de waardepeildatum Kwaliteitsverbeteringen ná de waardepeildatum worden meegenomen in de waarde van de woning op de waardepeildatum. Dat betekent dat de kwaliteit van de woning op de waardepeildatum niet de basis is voor de WOZ-waarde. Dit is van belang als de WOZ-waarde wordt vergeleken met de marktprijs op de waardepeildatum (zie paragraaf 2.2) of als met behulp van WOZ-waarde een inschatting wordt gemaakt van de totale koopwoningvoorraad van Nederland. De periode tussen de formele vaststelling van de WOZ-waarde en de waardepeildatum wordt in de toekomst verkort. De waarde naar waardepeildatum 1 januari 2003 werd in 2005 bekendgemaakt. De waarde naar waardepeildatum 1 januari 2005 wordt in 2007 bekendgemaakt. Vanaf de waardepeildatum 1 januari 2007 wordt de WOZ-waarde al één jaar na de waardepeildatum bekendgemaakt, dus in Vanaf dat moment wordt de WOZ-waarde jaarlijks bepaald. 5 Een belangrijke voorwaarde in de Wet WOZ is dat de gemeente over een WOZ-administratie beschikt die alle gegevens bevat die nodig zijn voor de herwaardering (objectgegevens, subjectgegevens, marktgegevens etc.). Deze administratie moet permanent bijgehouden worden om deze actueel, correct en volledig te houden. 4 Onderzoeksinstituut OTB

13 Tabel 2.2 Aantal huur- en koopwoningen in Overijssel*) (%) naar WOZ-peildata en de index waarmee de WOZ-waarde aangepast wordt naar het niveau januari 1995 Peildata Aantal woningen Indexatie Januari % 116 Januari % 110 Januari % 100 Januari % 100 Totaal 100% *)Met uitzondering van Hengelo en Dinkelland Bron: Stuf Cap CBS & Kadaster/Bewerking Onderzoeksinstituut OTB-TUDelft De waardepeildatum januari 1995 Voor dit onderzoek beschikken we over de individuele WOZ-waarde op drie waardepeildata, namelijk januari 1995, januari 1999 en januari Vanaf 1999 geldt een landelijke uniforme waardepeildatum. De WOZ-waarden met waardepeildatum januari 1995 zijn gebaseerd op diverse peildata. Ruim 50 procent is daadwerkelijk gemeten met peildatum januari 1995; voor de overige woningen ligt de peildatum vóór1995 en wordt de WOZ-waarde door een vaste indexatie verhoogd naar het niveau januari Deze indexatie is door het CBS geleverd. Voor dit onderzoek zijn de gebruikte indexwaarden niet aangepast. Deze indexatie wijkt overigens af van de Woningwaarde-index Kadaster. Tabel 2.2 geeft hierover meer informatie Dataselectie WOZ-bestand Het WOZ-bestand van de gemeenten in Overijssel, met uitzondering van de gemeenten Hengelo en Dinkelland, bevat alle huur- en koopwoningen. Helaas ontbreekt in dit onderzoek informatie over woningkenmerken. Ook de eigendomsverhouding van de woning is niet bekend. Door de koppeling met de Kadasterdata (postcode, huisnummer en lettertoevoeging) is het wel mogelijk om onderscheid te maken tussen huur- en koopwoningen.. Door ontbrekende postcodes, dubbele adressen, maar ook door ongeldige WOZwaarde is 10 procent van de data onbruikbaar. Een WOZ-waarde is geldig als de waarde ligt tussen de duizend en vijf miljoen euro. Uiteindelijk gaat het om koopwoningen. 2.2 Marktprijs De Kadasterdata bevatten alle woningverkopen vanaf januari Van deze verkopen is ook de transactieprijs bekend. In het kader van dit onderzoek wordt de marktprijs gelijk gesteld aan de transactieprijs die het Kadaster registreert. Deze prijs is het resultaat van onderhandeling tussen een particuliere koper en een verkoper. Geschatte marktprijs op de waardepeildatum Het uitgangspunt bij de vaststelling van de WOZ-waarde is de representatieve afspiegeling van de marktprijs op de WOZ-waardepeildatum (zie paragraaf 2.1). Op Onderzoeksinstituut OTB 5

14 de waardepeildatum wisselt maar een beperkt aantal woningen van eigenaar 6. Daarom moet de marktprijs, die op een willekeurig tijdstip tot stand is gekomen, voor de gemiddelde waardeontwikkeling per marktsegment worden gecorrigeerd. Dit gebeurt met de Woningwaarde-index Kadaster van juli 2006 (WIK t ). Deze index geeft de waardeontwikkeling van appartementen en eengezinswoningen in de Overijsselse woningvoorraad. Door de correctie krijgt iedere woning een geschatte marktprijs op de waardepeildatum, die gebaseerd is op de werkelijke marktprijs en de gemiddelde waardeontwikkeling van het relevante marktsegment (zie vergelijking 1). (1) GPRIJS j = PRIJS t / WIK t * WIK j. Waarbij: GPRIJS j : met de waardeontwikkeling gecorrigeerde marktprijs op tijdstip j WIK t : de Woningwaarde-index Kadaster op moment t PRIJS t : de nominale (werkelijke) marktprijs op moment t j : waardepeildatum: januari 1995 of januari 1999 of januari 2003 t : tijdstip (maand en jaar) van woningtransactie, vanaf januari 1993 tot en met juli 2003 als j = januari 1995, dan ligt t tussen januari 1995 tot en met december 1998 als j = januari 1999, dan ligt t tussen januari 1999 tot en met december 2002 als j = januari 2003, dan ligt t tussen januari 2003 tot en met juli 2006 Kans op een kleine onderschatting De Woningwaarde-index Kadaster volgt de waardeontwikkeling van een gemiddelde woning uit de voorraad. Financiële instellingen kunnen daardoor de waardeontwikkeling van een woning in hun vastgoedportefeuille inschatten en particulieren de waardeontwikkeling van hun eigen woning. De index is niet bedoeld om de waarde van een gemiddelde verkochte woning te volgen. De waardeontwikkelingen van een verkochte woning en van een woning uit de voorraad kunnen van elkaar verschillen. Een oorzaak daarvan is de verschillende samenstelling naar woningtype en prijsklasse. Doorgaans is het aandeel verkochte appartementen ten opzichte van de woningvoorraad oververtegenwoordigd. Door deze verschillende pakketsamenstelling verschilt ook de gemiddelde prijs. In vergelijking 1 wordt de nominale marktprijs (PRIJS t ) gecorrigeerd met de Woningwaarde-index Kadaster. Dit is juist, omdat iedere woning, ongeacht of de woning verkocht is of niet, die waardeontwikkeling doormaakt. De gecorrigeerde marktprijs (GPRIJS j ) van iedere verkochte woning is daarmee goed geschat. Door een verschillende pakketsamenstelling, en doordat de waardeontwikkeling van verkochte woningen conjunctuurgevoelig is, kan de gemiddelde woningprijs van verkochte woningen echter wel verschillen van de gemiddelde woningprijs uit de woningvoorraad. 6 Januari 1995: 354 woningen, januari 1999: 439 woningen en januari 2003: 551 woningen. Zie ook bijlage B 6 Onderzoeksinstituut OTB

15 Afbeelding 2.1 Nominale en gecorrigeerde marktprijs en de WOZ-waarde van verkochte woningen in Overijssel*) per jaar nominale marktprijs WOZ-waarde gecorrigeerde marktprijs *)Met uitzondering van Hengelo en Dinkelland Bron: Stuf Cap CBS & Kadaster/Bewerking Onderzoeksinstituut OTB-TUDelft Afbeelding 2.1 geeft de nominale marktprijs (PRIJS t ) vanaf 1995 en de gecorrigeerde marktprijs (GPRIJS j ). Daarnaast is de WOZ-waarde met een dun lijntje ingetekend. Het is duidelijk te zien dat in de maand van de waardepeildatum de nominale marktprijs gelijk is aan de gecorrigeerde marktprijs. Ook is er dan weinig verschil te zien tussen de marktprijs en de WOZ-waarde. De gecorrigeerde marktprijs lijkt licht te dalen, terwijl de WOZ-waarde min of meer constant blijft. Dit effect kan ontstaan door het gebruik van verschillende indexatiemethoden. We hebben op verschillende manieren onderzocht in hoeverre de gecorrigeerde marktprijs te laag uitvalt (of in hoeverre de door de gemeente geïndexeerde WOZwaarde te hoog uitvalt). De verwachting is dat de gecorrigeerde marktprijs voor het tijdvak 1995 enigszins te hoog ligt, voor het tijdvak 1999 te laag en voor 2003 enigszins te hoog. In hoofdstuk 3 staat de verhouding tussen marktprijs en WOZ-waarde centraal. Dan blijkt dat de verhouding in 1999 twee- tot driehonderdste te laag is ingeschat. Koppeling aan de waardepeildatum Uit vergelijking 1 blijkt dat de marktprijs wordt gecorrigeerd naar het niveau van de waardepeildatum die op het moment van verkoop van toepassing is. Voor de analyse maken we nog onderscheid naar het jaar ván, en de periode ná de vaststelling van de WOZ-waarde. In tabel 2.3 is dit schematisch weergegeven. In bijlage B zijn tabellen opgenomen voor woningen die op de waardepeildatum verkocht zijn, dus in de maand januari 1995, januari 1999 en januari Het gaat om respectievelijk 354, 439 en 551 woningen. Onderzoeksinstituut OTB 7

16 Tabel 2.3 Waardepeildatum en de analyse periode voor, van en na de WOZ-waarde vaststelling Peildatum Periode Van waardepeildatum Na waardepeildatum Januari Januari Januari Dataselectie marktprijs Sommige typen transacties beschouwen wij in dit onderzoek niet als zuivere woningtransacties, zoals transacties waarbij meerdere percelen tegelijkertijd verkocht worden. Daarnaast worden woningen die meer dan tien keer zijn verkocht, uit het bestand verwijderd. Hetzelfde geldt voor woningen die tweemaal in dezelfde maand zijn verkocht. Verder betrekken we alleen woningen die na januari 1995 verkocht zijn bij de analyse. Woningen die voor de waardepeildatum januari 1995 verkocht zijn, kunnen immers niet vergeleken worden met een WOZ-waarde (zie tabel 2.3).Ook kunnen de marktprijs en de WOZ-waarde door invoerfouten en uiteenlopende andere oorzaken in een onwaarschijnlijke verhouding tot elkaar staan. Om die reden hebben we alleen woningen met een marktprijs tussen de duizend en vijf miljoen euro in het onderzoek meegenomen. Dit is conform de dataselectie bij het WOZbestand. Door middel van postcodes, huisnummers en eventuele lettertoevoegingen is het Kadasterbestand gekoppeld aan het WOZ-bestand. Deze koppeling slaagde voor ruim 98 procent van alle verkochte woningen na januari 1995 in Overijssel. Omdat sommige woningen meerdere keren verkocht zijn, is prijsinformatie beschikbaar van bijna woningtransacties. 2.3 Indruk van de data De onderzoeksvraag richt zich op de verhouding tussen de marktprijs en de WOZwaarde. Deze verhouding komt uitgebreid aan de orde in hoofdstuk 3. In deze paragraaf geven we een korte impressie van de gecorrigeerde marktprijs en de WOZ-waarde, zonder daaruit conclusies over enige samenhang te trekken. Tabel 2.4 geeft het aantal woningen uit de woningvoorraad en het aantal verkochte woningen weer. Zowel van de woningvoorraad als van de verkochte woningen is de WOZ-waarde bekend. De gecorrigeerde marktprijs kan vanzelfsprekend alleen berekend worden in de verkochte woningen. Tabel 2.4 toont aan dat de woningvoorraad tussen twee waardepeildata niet wijzigt. De woningvoorraad bedraagt in het WOZ-tijdvak 1995 (1995 tot en met 1999) bijna woningen met een gemiddelde WOZ-waarde van De laatste kolom geeft een indruk van de gecorrigeerde marktprijs. Wat opvalt, is dat de gemiddelde WOZ-waarde van verkochte woningen onder de WOZ-waarde van de voorraad ligt. Blijkbaar worden vooral de relatief goedkope woningen op de markt aangeboden. Verder ligt de gecorrigeerde marktprijs in het algemeen onder de WOZ-waarde. In hoofdstuk 3 gaan we hier nader op in. 8 Onderzoeksinstituut OTB

17 In bijlage D bespreken we de overeenkomst tussen de gecorrigeerde marktprijs en de WOZ-waarde. Dat doen we met het statistische kengetal Cohen s d, dat informatie geeft over de grootte van het verschil tussen twee gepaarde verdelingen. Tabel 2.4 Aantal woningen en de gemiddelde WOZ-waarde in de woningvoorraad en het aantal woningen, de gemiddelde WOZ-waarde en de gecorrigeerde woningprijs van verkochte woningen, provincie Overijssel*), per jaar Jaar WOZ-bestand Kadasterbestand Woningvoorraad Verkochte woningen Verkochte woningen Aantal Aantal WOZwaarde WOZwaarde Aantal Gecorrigeerde marktprijs X1000 X 1000 X1000 X 1000 X1000 X 1000 Waardepeildatum 1 januari Totaal Waardepeildatum 1 januari Totaal Waardepeildatum 1 januari Totaal *)Met uitzondering van Hengelo en Dinkelland Bron: Stuf Cap CBS & Transactiebestand Kadaster/Bewerking Onderzoeksinstituut OTB-TUDelft 2.4 Toepassing Woningwaarde-index Kadaster We kunnen de WOZ-waarde kan gebruiken bij de berekening van een woninprijsindex als de WOZ-waarde representatief is voor de marktprijs, of als er een systematisch verband bestaat tussen marktprijs en WOZ-waarde. In dat geval zijn er twee mogelijke toepassingen. De eerste is de overstap naar een nieuwe berekeningsmethode: de Sale Price Appraisal Ratio Methode (SPAR). Bij deze methode wordt de individuele WOZ-waarde gebruikt. Nu wordt de Woningwaarde-index Kadaster nog geschat met behulp van de Repeat Sales Methode. Voor meer informatie over deze methode, zie wordt verwezen naar het rapport Methodologie van de Woningwaardeindex Kadaster dat te verkrijgen is bij het Kadaster. De tweede mogelijke toepassing is om met behulp van de WOZ-waarden de woningmarkt naar prijsklassen te segmenteren. Er wordt dan geen gebruik gemaakt van individuele WOZ-waarden maar van geaggregeerde informatie. De overstap naar de SPAR is alleen zinvol als die methode een duidelijke verbetering is ten opzichte van de Repeat Sales Methode. We kunnen die verbetering beoordelen aan de hand van de verschillen in betrouwbaarheid van beide methoden, Onderzoeksinstituut OTB 9

18 maar bijvoorbeeld ook de eigenschappen van beide indexmethoden kunnen in de beslissing meegenomen worden. De tweede mogelijkheid, het segmenteren van de woningmarkt naar prijsklassen, zou tegemoet komen aan een kritiekpunt van het CBS. Die kritiek is gericht op het feit dat bij de weging van het Repeat Sales Bestand geen correctie plaatsvindt voor de prijs van de woning, terwijl bekend is dat de prijsontwikkeling binnen prijsklassen afhankelijk is van de conjunctuur. Door de berekening van de index mede te baseren op prijsklassen die zijn gebaseerd op de WOZ-waarden, kan de heterogeniteit in prijsverandering worden verkleind. De toepassing van WOZ-waarden bij de berekening van een prijsindex valt buiten dit onderzoek. 10 Onderzoeksinstituut OTB

19 3 De relatie tussen WOZ-waarde en woningprijs 3.1 Inleiding De analyse in dit onderzoek richt zich op de vraag in hoeverre de marktprijs en de WOZ-waarde overeenkomen. In het ideale geval zijn de door de gemeente vastgestelde WOZ-waarde en de door particulieren 7 overeengekomen marktprijs van een transactie gelijk aan elkaar. In lid 1 van artikel 17 van de Wet waardering ontoerende zaken staat immers: Aan een onroerende zaak wordt een waarde toegekend. Lid 2 geeft aan hoe deze waarde wordt bepaald: de waarde wordt bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Er zijn verschillende methoden om de marktprijs en de WOZ-waarde te vergelijken om daarmee uitspraken te doen over de onderlinge samenhang. Zo kunnen we met een simpele regressievergelijking de relatie vastleggen. Dat gebeurt in afbeelding 3.1, waarin is te zien dat de WOZ-waarde hoger wordt ingeschat als de spreiding toeneemt. De R 2, een maat die de sterkte van de samenhang weergeeft, stijgt van 86 procent in januari 1995 naar 91 procent in Dit is een hoge R 2. De toenemende samenhang komt ook tot uitdrukking in de steeds compactere puntenwolk. In tabel 3.1 zijn ook de regressievergelijkingen afgedrukt. Alledrie wijken ze af van de theoretische vergelijking waarin de coëfficiënt 1 en de constante 0 zal zijn. De samenhang bij de WOZ-waarden naar waardepeildatum 1 januari 1995 was nog beperkter. Dat hangt ook samen met het feit dat dit de eerste waardepeildatum in het kader van de Wet WOZ was, waarbij alleen nog specifieke wetsficties van toepassing waren. In het kort komen deze wetsficties er op neer dat getaxeerd moet worden alsof de woning leeg is, op eigen grond staat en direct leeg opgeleverd zou kunnen worden. Dat komt neer op het bedrag dat betaald zou zijn bij "een normale verkoop van een niet verhuurde woning op eigen grond". Een tweede methode waarmee we de marktprijs en de WOZ-waarde met elkaar kunnen vergelijken, is die van Cohen s d. Deze maat geeft niet zoals de R 2 inzicht in de samenhang, maar in de relatieve grootte van het verschil. Zo kunnen we heel eenvoudig de samenhang tussen de gecorrigeerde marktprijs en de WOZ-waarde per woningtype, gemeente en WOZ-waardedeciel 8 analyseren. Hoe groter Cohen s d, des te meer de WOZ-waarde verschilt van de marktprijs. Als Cohen s d onder de 0,20 ligt, gaan we ervan uit dat er geen verschil en dus samenhang is (zie ook bijlage D). 7 De transactiebestanden van het Kadaster zijn zodanig georganiseerd dat alleen aankopen door particulieren in de database opgenomen zijn. 8 De decielgrenzen zijn berekend per WOZ-tijdvak. In het eerste deciel zitten de tien procent goedkoopste woningen, in het tiende deciel de tien procent duurste woningen. De categorieën bevatten dus gelijke aantallen woningen. Voor de decielgrenzen worden alleen de woningen die in het betreffende tijdvak verkocht zijn gebruikt (1995: 1995 tot en met 1998, 1999: 1999 tot en met 2002, 2003: 2003 tot en met 2006). Onderzoeksinstituut OTB 11

20 Afbeelding 3.1 De gecorrigeerde marktprijs en de WOZ-waarde in Overijssel*), op de waardepeildatum 1995, 1999 en 2003 marktprijs y = x R 2 = woz-waarde marktprijs y = x R 2 = woz-waarde 1999 marktprijs *)Met uitzondering van Hengelo en Dinkelland Bron: Stuf Cap CBS & Transactiebestand Kadaster/Bewerking Onderzoeksinstituut OTB-TUDelft 2003 y = x R 2 = woz-waarde 12 Onderzoeksinstituut OTB

21 Tabel 3.1 De samenhang volgens Cohen s d tussen marktprijs en de WOZ-waarde van verkochte woningen in Overijssel *), naar meetmoment In het jaar Na het jaar Hele tijdvak *)Met uitzondering van Hengelo en Dinkelland Bron: Stuf Cap CBS & Transactiebestand Kadaster/Bewerking Onderzoeksinstituut OTB-TUDelft Tabel 3.1 geeft voor de drie waardepeildata de samenhang (Cohen s d) voor alle verkochte woningen in het jaar van de waardepeildatum en voor het gehele tijdvak waarvoor de WOZ-waarde geldt. De tabel laat zien dat er in alle perioden samenhang is. De twee methoden hierboven gaan uit van de gecorrigeerde marktprijs en de WOZ-waarde. In paragraaf 3.2 geven we de verhouding tussen beide als toetsingsgrootheid. Aan de hand van de verdeling van deze verhouding passeren in paragraaf 3.3 een aantal dataselecties. Daardoor kunnen we de verhouding gebruiken om uitspraken te doen over de samenhang tussen de marktprijs en de WOZwaarde. Dat gebeurt in paragraaf 3.4. Paragraaf 3.5 vat het hoofdstuk samen en sluit af met de conclusie dat vanaf de waardepeildatum januari 2003 de WOZwaarde voor woningen die markttechnisch goed in te schatten zijn, redelijk overeenkomt met de marktprijs Toetsingsgrootheid: verhouding marktprijs en WOZ-waarde De twee methoden hierboven maken direct gebruik van de marktprijs en de WOZwaarde. Voor het onderzoek is het logisch om uit te gaan van de verhouding tussen de marktprijs (GPRIJSj) en de WOZ-waarde (WOZj) als toetsingsgrootheid (zie vergelijking 2). De verwachting is dat deze verhouding gemiddeld 1 zal zijn. Op het moment van de waardevaststelling zijn de gecorrigeerde marktprijs en de WOZ-waarde immers gelijk aan elkaar. Als de toetsingsgrootheid kleiner is dan 1, dan is de WOZ-waarde hoger dan de marktprijs op de waardepeildatum. Als de verhouding groter is dan 1, dan onderschat de WOZ-waarde de marktprijs. (2) VERH j = ( GPRIJS j / WOZ j ) Waarbij: VERH j : verhouding marktprijs en WOZ-waarde op tijdstip j WOZ j : de WOZ-waarde op tijdstip j GPRIJS j : met de waardeontwikkeling gecorrigeerde marktprijs op tijdstip j j : peildatum, januari 1995 of januari 1999 of januari 2003 Onderzoeksinstituut OTB 13

22 De hypothese 9 is dat de (VERH j ) gelijk is aan 1. Deze verwachting vloeit direct voort uit de Wet waardering ontoerende zaken. In de praktijk zal de gecorrigeerde marktprijs niet vaak gelijk zijn aan de WOZ-waarde. In Overijssel bijvoorbeeld is dat slechts voor honderdenvijf woningen het geval. Er zijn verschillende oorzaken voor de verschillen tussen marktprijs en WOZ-waarde. Een van die oorzaken kwam al aan bod in hoofdstuk 2, waarin we de waardering van woningverbeteringen naar een in het verleden gelegen waardepeildatum bespraken. Daarbij gaven we ook aan dat de gemiddelde gecorrigeerde marktprijs (GPRIJS j ) te laag kan uitvallen doordat de samenstelling van de verkochte woningen afwijkt van die van de woningvoorraad. Het gevolg is dat ook een schatting van de verhouding (VERH j ) te laag kan zijn. De meest belangrijke oorzaken voor de verschillen tussen marktprijs en WOZwaarde staan in schema 3.1. De belangrijkste oorzaak is wellicht dat veel huizenkopers verwachten dat de WOZ-waarde onder de marktprijs ligt. Hierdoor zal de marktprijs enigszins boven de WOZ-waarde uit moeten komen. Er zijn echter ook oorzaken waardoor de WOZ-waarde boven de marktprijs kan liggen. Een belangrijke oorzaak daarvan kan zijn dat de waarde van vooral recent verkochte woningen hoger wordt door een verbouwing. De waarde van deze kwaliteitsverbetering zien we niet terug in de Kadasterbestanden, maar wel in de WOZ-waarde, die na de verkoop is vastgesteld. 3.3 Dataselecties In hoofdstuk 2 bespraken we een aantal selecties die betrekking hebben op de marktprijs of de WOZ-waarde. Zo worden alleen woningen met een nominale WOZ-waarde of met een marktprijs tussen de en de bij de analyse betrokken. Maar ook de verdeling van de toetsingsgrootheid (VERH j ) kan aanleiding geven om een aantal woningverkopen niet bij de analyse te betrekken. Voordat we bespreken hoe we deze onwaarschijnlijke verhoudingen uit de analyse houden, gaan we hieronder in op de dataselectie bij de berekening van de Woningwaarde-index Kadaster Dataselectie bij de Repeat Sales Methode Bij de berekening van de Woningwaarde-index Kadaster door middel van de Repeat Sales Methode, worden onwaarschijnlijke waardeverschillen tussen twee verkopen niet in de berekening meegenomen. Hetzelfde geldt voor woningen die binnen twaalf maanden wederom worden verkocht. Deze snelle verkopen worden in de internationaal literatuur niet-marktconforme verkopen genoemd. 9 Door in vergelijking 2 de WOZ-waarde in de noemer te plaatsen, gaan we er impliciet van uit dat de WOZ-waarde een juiste afspiegeling is van de marktprijs. Als deze hypothese wordt verworpen, kunnen we ook de marktprijs in de noemer zetten. In dat geval moeten we een toetsingsgrootheid zoeken die de afwijking relateert aan zowel de WOZ-waarde als aan de marktprijs. Een toetsingsgrootheid die daarvoor in aanmerking komt, is een logaritmische transformatie van de toetsingsgrootheid (VERH j ). Het gevolg van deze transformatie is dat de breuken ln(grijs j / WOZ j ) en ln(woz j / GRIJS j ) gelijke absolute waarden krijgen. Bijlage E laat zien dat voor dit onderzoek een dergelijke transformatie niet leidt tot andere onderzoeksuitkomsten. 14 Onderzoeksinstituut OTB

23 Schema 3.1 Oorzaken van verschillen tussen WOZ-waarde en marktprijs A. WOZ-waarde onder de marktprijs (verhouding (VERH j ) > 1) Om bezwaarschriften te voorkomen, bepaalt de gemeente de WOZ-waarde lager dan de marktprijs. Eigenaren maken bezwaar tegen een WOZ-waarde boven de marktprijs, waardoor de WOZ-waarde in de praktijk gelijk of onder de WOZ-waarde uitkomt. De WOZ-waarde betreft slechts een deel van het verkochte object, bijvoorbeeld op grond van de objectafbakeningsvoorschriften geldt de meeverkochte (of verhuurde) schuur op hetzelfde kadastrale perceel als een afzonderlijk WOZ-object. [<< dit stukje is erg onduidelijk] B. WOZ-waarde boven de marktprijs (verhouding (VERH j ) < 1) De WOZ-waarde is inclusief de waarde van de grond. De door het Kadaster geregistreerde marktprijs bij woningen met erfpacht is exclusief de waarde van de grond. Hierdoor ligt de WOZ-waarde boven de marktprijs. In Overijssel speelt dit probleem vermoedelijk geen rol. De WOZ-waarde wordt door de gemeenten vastgesteld naar een in het verleden gelegen waardepeildatum. Dit betekent dat woningverbeteringen tussen de waardepeildatum en de waardevaststelling worden meegenomen in de taxatie. Het gaat hierbij niet om het wegwerken van achterstallig onderhoud (zie paragraaf 2.1). Vanzelfsprekend wordt de marktprijs door het Kadaster exclusief deze waardevermeerdering geregistreerd. Huurders die hun woning kopen, betalen geregeld onder de marktprijs. De centrale overheid stimuleert deze korting in het streven naar een hoger aandeel eigenwoningbezit. Voor de waardepeildatum 1995 is niet bekend of de koper een voormalig huurder is, voor de andere twee waardepeildata wel. Bij verkoop wil de verkoper de woning voor minimaal de WOZ-waarde verkopen. Omdat de verkoper niet goed op de hoogte is van marktontwikkelingen 1 (zeer sterk gestegen woningprijs), kan de woning weliswaar verkocht worden tegen een nominale woningprijs die hoger is dan de WOZ-waarde, maar kan de gecorrigeerde marktprijs lager zijn dan de WOZ-waarde. C. Oorzaken waardoor de WOZ-waarde boven onder de marktprijs kan liggen. De WOZ-waarde wordt door de gemeenten vastgesteld naar een in het verleden gelegen waardepeildatum. De WOZ-waarde naar waardepeildatum 1 januari 1999 is bijvoorbeeld begin 2001 formeel vastgesteld. Hoe deze verkoopprijzen in het kader van de Wet WOZ worden geïndexeerd (vooruit en achteruit) naar de waardepeildatum, wordt afgeleid van lokale marktcijfers. Gemeenten halen uit hun eigen marktcijfers een trend gedurende deze periode en gebruiken die om de verkopen te vertalen naar de waardepeildatum. Deze trend kan afwijken van de Woningwaarde-index Kadaster. De gecorrigeerde marktprijs wordt geschat met behulp van de Woningwaardeindex Kadaster (vergelijking 1). De Woningwaarde-index is gebaseerd op woningen die na januari 1993 meer dan één keer verkocht zijn. Vervolgens is de waardeontwikkeling van deze woningen zodanig gecorrigeerd dat deze representatief is voor de woningvoorraad. Deze geschatte waardeontwikkeling voor de woningvoorraad kan afwijken van waardeontwikkeling van de verkochte woningen. Onderzoeksinstituut OTB 15

24 De Woningwaarde-index Kadaster is gebaseerd op prijsverschillen en niet op het niveau van de woningprijs. Hierdoor kunnen prijsverschillen uitgelegd worden als onwaarschijnlijk, zonder uitspraken te doen over welke van de twee verkopen onwaarschijnlijk is. De afwijkende verkopen vanuit de Repeat Sales Methode zijn voor dit onderzoek gelabeld en worden bij de analyse betrokken. Het gaat hierbij om 3,5 procent van alle koopwoningen in Overijssel 10. In dit onderzoek houden we overigens geen rekening met deze afwijkende prijsverschillen. Het onderzoek is immers mede bedoeld om uitspraken te doen over de bruikbaarheid van de WOZ-waarde bij de samenstelling van een woningprijsindex door middel van de SPAR-methodiek. In de volgende paragraaf komen we terug op de dataselectie bij de Repeat Sales Methode in combinatie met de andere dataselectiemethode Dataselecties vanuit de verhouding tussen marktprijs en WOZwaarde Verkochte huurwoningen aan zittende huurders Het ministerie van VROM wil het eigenwoningbezit stimuleren en moedigt verhuurders aan om hun woningen onder de marktprijs te verkopen aan de zittende huurder. Sinds januari 1999 worden deze ex-huurwoningen in het Kadasterbestand gelabeld. Hierdoor kunnen we drie categorieën transacties onderscheiden, namelijk verkopen tussen particulieren, verkopen waarvan de verkoper een corporatie is en verkopen door een particuliere verhuurder. Deze classificatie is indicatief en niet volledig betrouwbaar, omdat er geen controle plaatsvindt. Voor waardepeildatum januari 1995 is onbekend of de koper een ex-huurder is, voor de andere twee waardepeildata wel. Uit tabel 3.2 blijkt dat de marktprijs die de huurder voor zijn woning betaalt, 10 tot 15 procent onder de WOZ-waarde ligt. Uit tabel 3.3 blijkt dat het hier gaat om circa 10 procent van alle verkopen. Omdat de afwijking voor een groot deel is en toe te schrijven aan het beleid om het eigenwoningbezit te stimuleren, houden we deze verkopen buiten de analyse. Categorisering van de verhouding tussen marktprijs en WOZ-waarde Nadat de verkochte huurwoningen uit het databestand zijn verwijderd, nemen we de verdeling van de toetsingsgrootheid VERH j onder de loep. We kijken met twee verschillende methoden of er onwaarschijnlijke verhoudingen voorkomen. De eerste methode maakt gebruik van standaarddeviatie. Hierbij worden alleen verkopen geselecteerd waarvan de verhouding tussen marktprijs en WOZ-waarde (VERH j ) binnen het interval van drie keer de standaarddeviatie liggen. Aan dit criterium voldoet 99,9 procent van alle woningen. In de tabellen 3.5 tot en met 3.7 is het effect van deze methode te zien. 10 Met uitzondering van Hengelo en Dinkelland 16 Onderzoeksinstituut OTB

25 Tabel 3.2 Gemiddelde verhouding tussen marktprijs en WOZ-waarde in Overijssel*), naar peildata en verkoper van de woning Waardepeildatum Geen huurder Huurder koopt van Onbekend Totaal Particulier Corporatie *)Met uitzondering van Hengelo en Dinkelland Bron: Stuf Cap CBS & Transactiebestand Kadaster/Bewerking Onderzoeksinstituut OTB-TUDelft Tabel 3.3 Aantal verkochte woningen (%) van Overijssel*), naar peildata en verkoper van de woning Waardepeildatum Geen huurder Huurder koopt van Onbekend Totaal Particulier Corporatie % 100% % 5% 6%. 100% % 4% 5%. 100% *)Met uitzondering van Hengelo en Dinkelland Bron: Stuf Cap CBS & Transactiebestand Kadaster/Bewerking Onderzoeksinstituut OTB-TUDelft Tabel 3.4 De verdeling van de toetsingsgrootheid (VERH j ) in Overijssel *) naar waardepeildatum Aantal % Aantal % Aantal % Waarschijnlijk (10%) % % % Acceptabel (10-25%) % % % Niet acceptabel (25-50%) % % % Niet waarschijnlijk (>50%) % % 524 1% Totaal % % % *)Met uitzondering van Hengelo en Dinkelland Bron: Stuf Cap CBS & Transactiebestand Kadaster/Bewerking Onderzoeksinstituut OTB-TUDelft Bij de tweede methode hebben we, om te kijken of er onwaarschijnlijke verhoudingen voorkomen, de woningen geselecteerd die liggen tussen een verhouding van 0,50 en 1,50. Als de marktprijs meer dan 50 procent verschilt met de WOZwaarde, dan betitelen we deze dus als onwaarschijnlijk. Daarnaast hebben we de verschillen tussen de 0 en de 50 ingedeeld in waarschijnlijk, acceptabel en niet acceptabel 11. Een verhouding tussen de 0.90 en 1.10 zien we als een waarschijnlijke verhouding. Dit betekent dat we een verschil van 10 procent als normaal beschouwen. Een verschil tussen de 10 en 25 procent beoordelen we als acceptabel. Verschillen van meer dan 25 procent kunnen niet worden verklaard door de ge- 11 Het uitgangspunt voor deze indeling is de verhouding tussen de marktprijs en de WOZ-waarde van verkochte woningen in het jaar van de waardepeildatum uit hetzelfde postcodegebied met dezelfde WOZ-waarde. Deze woningen lijken sterk op elkaar. Het gaat dus om woningen met gelijke kwaliteit en verschillende marktprijzen (bijlage C). Onderzoeksinstituut OTB 17

26 noemde oorzaken en zijn niet acceptabel. Een verschil van meer dan 25 procent komt overeen met een verhouding kleiner dan 0.75 of groter dan Tabel 3.4 geeft de verdeling van de verhouding in categorieën naar waardepeildatum. Het aandeel niet-waarschijnlijke verhoudingen ligt in 1999 op 3 procent en in 2003 op 1 procent. Als we deze groep nader analyseren, dan valt op dat het vooral voormalige huurders zijn. In de tabellen 3.5 tot en met 3.7 geven we nogmaals informatie over de dataselectiemethode. Daarbij kijken we ook naar de dataselecties vanuit de Repeat Sales Methode. Tabel 3.5 geeft inzicht in het aantal geldige woningverkopen volgens de Repeat Sales Methode. De tabel laat zien dat volgens deze methode 97 procent van alle verkopen geldige verkoopinformatie bevat. Tabel 3.6 geeft informatie over de verhouding en laat zien dat het geringe aantal ongeldige Repeat Sales transacties geen invloed heeft op de gemiddelde verhouding (VERH j ). Tabel 3.7 presenteert een aantal statistische kengetallen. Het is duidelijk dat de spreiding flink afneemt door de dataselectie, met name als er in de verhouding een onder- en bovengrens gelegd wordt. Tegelijkertijd zien we dat de zogenoemde skewness en de kurtosis onder de absolute waarde van 2 dalen zodra wordt geselecteerd met de onder- en bovengrens. Skewness en kurtosis zijn statistische kengetallen die een indruk geven over de mate waarin een verdeling scheef is. Een waarde onder de 2 duidt op een normaalverdeling. Door de gebruikte dataselecties volgt de verdeling van de toetsingsgrootheid VERH j dus een normale verdeling. Tabel 3.5 Aantal verkochte woningen (naar peildata) in Overijssel*) naar geldigheid volgens de Repeat Sales Methode en dataselectie Alle waarnemingen Binnen 3x standaarddeviatie Tussen de 0.50 en de Snelle verkopen Geldige verkoop 97% 96% 97% 97% 96% 97% 97% 96% 97% Eerste verkoop 2% 2% 1% 2% 2% 1% 2% 2% 1% Tweede verkoop 2% 2% 1% 2% 2% 1% 2% 2% 1% Onwaarschijnlijke waardeverandering Geldige verkoop 100% 100% 100% 100 % 100 % 100 % 100% Eerste verkoop 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% Tweede verkoop 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% *)Met uitzondering van Hengelo en Dinkelland Bron: Stuf Cap CBS & Transactiebestand Kadaster/Bewerking Onderzoeksinstituut OTB-TUDelft 100 % 100 % 18 Onderzoeksinstituut OTB

27 Tabel 3.6 Verhouding (GPRIJS j WOZ j ) (naar peildata) in Overijssel*) naar geldigheid volgens de Repeat Sales Methode en dataselectie Alle waarnemingen Binnen 3x standaarddeviatie Tussen de 0.50 en de Snelle verkopen Geldige verkoop Eerste verkoop Tweede verkoop Onwaarschijnlijke waardeverandering Geldige verkoop Eerste verkoop Tweede verkoop Alle verkopen *)Met uitzondering van Hengelo en Dinkelland Bron: Stuf Cap CBS & Transactiebestand Kadaster/Bewerking Onderzoeksinstituut OTB-TUDelft Tabel 3.7 Kengetallen van de verhouding (GPRIJS j :WOZ j ) (naar peildata) in Overijssel*) naar dataselectie Alle waarnemingen Binnen 3x standaarddeviatie Tussen de 0.50 en de 1.50 Gemiddelde Standaarddeviatie Mediaan Standaarddeviatie Skewness Kurtosis *)Met uitzondering van Hengelo en Dinkelland Bron: Stuf Cap CBS & Transactiebestand Kadaster/Bewerking Onderzoeksinstituut OTB-TUDelft Afbeelding 3.2 De van de verhouding VERHj naar peildata in Overijssel*) naar twintig gelijke verhoudingsklassen *)Met uitzondering van Hengelo en Dinkelland Bron: Stuf Cap CBS & Transactiebestand Kadaster/Bewerking Onderzoeksinstituut OTB-TUDelft Onderzoeksinstituut OTB 19

28 20 Onderzoeksinstituut OTB

29 Om de relatie tussen de marktprijs en de WOZ-waarde in beeld te brengen wordt de verhouding uiteindelijk begrensd en houden we de huurwoningen die gekocht zijn door de zittende huurder, buiten de analyse. We hanteren een ondergrens van 0,50 en een bovengrens van 1,50. Afbeelding 3.2 geeft van deze dataselectie de verdeling van de drie waardepeildata. Op de x-as wordt de verhouding (VERH J ) in twintig gelijke klassen afgebeeld, op de y-as staat het procentuele aandeel van de desbetreffende klasse. De twee middelste klassen (0,95-1,00 en 1,00 tot 1,05) zijn zwart gekleurd om het verwachte midden aan te geven. Het is duidelijk te zien dat de verdeling in de loop van de tijd steiler wordt, en dat er dus steeds meer woningen een waarschijnlijke verhouding (VERH j ) krijgen. Dit betekent dat de marktprijs en de WOZ-waarde steeds meer overeenkomen. In bijlage A is de verdeling van de verhouding grafisch weergegeven. In bijlage C is meer informatie over de verdelingen opgenomen. 3.4 Analyse We hebben ervoor gekozen om per waardepeildatum de verhouding tussen de marktprijs en de WOZ-waarde (VERH j ) in beeld te brengen. In paragraaf 3.2 hebben we aangegeven dat de kans bestaat dat de gemiddelde verhouding enigszins te laag ingeschat wordt. Dit speelt vooral in het tijdvak 1999 (vermoedelijk twee- tot driehonderdste). In paragraaf 3.3 gaven we aan dat alleen de woningen waarvan de marktprijs minder dan 50 procent verschilt van de WOZ-waarde worden geselecteerd, en dat woningverkopen aan huurders niet betrokken worden bij het onderzoek. Voordat we naar de verhoudingen per woningtype, gemeente en waardedeciel kijken, geven we een indruk van de gemiddelde verhouding en de spreiding van alle verkochte woningen per WOZ-tijdvak 12. In afbeelding 3.3 staat de gemiddelde verhouding en standaarddeviatie van verkochte woningen in het tijdvak van de waardepeildatum. De standaarddeviatie geeft een indruk van de spreiding rondom de gemiddelde verhouding. Hoe groter de spreiding, des te groter de afwijking 13. Uit afbeelding 3.3 blijkt dat de WOZ-waarde in 1995 gelijk is aan de gecorrigeerde marktprijs (verhouding = 1,00). Voor 1999 en 2003 geldt dat de WOZ-waarde hoger is dan de marktprijs (verhouding respectievelijk 0,97 en 0,98). De gemiddelde standaarddeviatie neemt af. Hierdoor wordt de verhouding (VERH j ) meer betrouwbaar. In bijlage A zijn de kengetallen voor alle drie de peildata opgenomen. Het bijzondere is dat de verhouding onder de 1,00 ligt. Dit beeld wijkt af van de verwachting dat de gecorrigeerde marktprijs enigszins boven de WOZ-waarde zal liggen, waardoor de verhouding boven de 1,00 uit zal moeten komen (paragraaf 2.2). Deze verwachting gaat uit van de veronderstelling dat er in het kader van de Wet WOZ voorzichtig en dus iets onder het marktniveau wordt gewaardeerd. Van de verkochte woningen in Overijssel, met uitzondering van Hengelo en Dinkelland, ligt slechts 42 procent boven de verwachte 1,00. De verhouding verschilt per waardepeildatum, woningtype, gemeente en WOZ-prijsklasse van verkochte woningen. Het vervolg van dit hoofdstuk geeft per waardepeildatum inzicht in de : ; 1999: ; 2003: Door de dataselectie (tussen den 0,50 en 1,50) is de spreiding flink afgenomen Onderzoeksinstituut OTB 21