Jaarrapport. Sprekende Cijfers Kantorenmarkten

Transcriptie

1 15 Jaarrapport Kwartaal 1 Kwartaal 2 Kwartaal 3

2 2015 Een uitgave van Dynamis B.V. Copyright 2015 Alle rechten voorbehouden. Niets uit deze uitgave mag worden gekopieerd en/of verveelvoudigd of in enigerlei andere vorm openbaar worden gemaakt zonder schriftelijke toestemming van de eigenaar Dynamis B.V. Deze rapportage is verkrijgbaar bij: Dynamis B.V. Afdeling Research Orteliuslaan BA Utrecht dynamis@dynamis.nl Kantorenmarkten Q2 2015

3 Dynamis Vastgoedconsultants en Makelaars biedt met deze Sprekende Cijfers Rapportage inzicht in de Nederlandse kantorenmarkt. Sinds 2007 wordt de landelijke kantorenmarkt door de researchafdeling van Dynamis onderzocht. Deze publicatie bespreekt elk kwartaal de trends en ontwikkelingen, het aanbod, de transacties en de prijsontwikkelingen. In deze publicatie staat het tweede kwartaal van 2015 centraal. Aanbod In de voorgaande rapportages van Sprekende Cijfers Kantorenmarkten is ingegaan op De nieuwe realiteit van het werken, wat is de invloed op de vastgoedmarkt? en de toenemende vraag naar duurzame kantoren. Er is te veel kantorenvoorraad en te weinig vraag naar de aangeboden kantoren. Dit blijkt opnieuw uit de cijfers over het tweede kwartaal van Het afgelopen kwartaal is het aanbod licht gedaald. Dit kan worden verklaard door diverse onttrekkingen door onder andere transformaties. Het kantoorconcept wordt steeds belangrijker. Vastgoedeigenaren moeten steeds klantgerichter omgaan met huurders. Steeds meer gebruikers wensen inzicht in de kosten per werkplek in tegenstelling tot de totale huurprijs per jaar. Daarnaast zijn kantoorgebruikers tegenwoordig op zoek naar meer faciliteiten en voorzieningen behorend bij de te huren kantoorruimte, zoals een goede internetverbinding en vergaderruimten. Mede hierdoor worden diverse kantoorconcepten zoals Tribes, Spaces en FlexOffiz steeds populairder. Het wordt steeds duidelijker dat de kantooromgeving van groot belang is voor de productiviteit van gebruikers. Bedrijven lijken te beseffen dat zij de productiviteit kunnen verhogen door te investeren in passende en faciliterende kantoorhuisvesting. Met name de beleving lijkt van belang voor de tevredenheid van de kantoorgebruikers. Dit kan worden vergroot door extra voorzieningen zoals goede koffieautomaten, voldoende stilteruimtes en een comfortabele klimaatbeheersing. Het Nieuwe Werken is een veelgebruikte term en concept dat inmiddels enkele jaren bestaat. Dit heeft geresulteerd in kortlopende huurcontracten en een toename in het aantal flexkantoren. Desondanks lijkt Het Nieuwe Werken lang niet in alle bedrijven te worden toegepast. Het is de vraag of dit concept nog voldoet aan de eisen van de huidige kantoorgebruikers. Eigenaren van kantorenvastgoed dienen met deze ontwikkelingen rekening te houden. Daarnaast zijn nog steeds veel kantoorgebruikers in de markt aanwezig die graag zelf de voorzieningen regelen en niet afhankelijk willen zijn van vastgoedeigenaren. Het aanbod dient daarom in voldoende mate in te spelen op de gevraagde kantoorconcepten, maar moet daarnaast toereikend blijven voor de wensen van andere doelgroepen kantoorgebruikers. Op 1 juli 2015 is in Nederland m 2 kantoorruimte beschikbaar voor de verhuur of verkoop. Hiervan is 62% gelegen in de vier grote steden. Het aanbod bestaat begin juli uit objecten, waarvan 29% een grootte heeft tussen 500 en m 2. Net als het voorgaande kwartaal heeft slechts 2% van de beschikbare kantoorruimten een grootte van m 2 of meer. Dit zijn 89 kantoorruimten. In vergelijking met 1 april 2015 en dezelfde periode een jaar eerder, is sprake van een lichte aanboddaling, namelijk 1% minder. Aanbod en opname per jaar x m Aanbod Opname * * Opname 2015: Geëxtrapoleerd uit het tweede kwartaal van 2015, zonder rekening te houden met seizoenschommelingen. 3 Kantorenmarkten Q2 2015

4 Opname per kwartaal m Zuid Noord Oost Randstad Opname De landelijke en regionale opnamecijfers wisselen sterk. Ten opzichte van dezelfde periode een jaar geleden vertoont het transactievolume van Nederland een daling. In enkele regio s is sprake van een forse afwijking. Dit is te wijten is aan één grote transactie of het ontbreken daarvan. In Nederland is sprake van verstedelijking. Dit wordt mede veroorzaakt door de hoeveelheid bedrijven dat gevestigd is of zich vestigt in de Randstad. De ligging blijft hiermee, naast de voorzieningen en het concept, bepalend voor het succesvol zijn van een kantoor. Opname tweede kwartaal 2015 naar type transactie Bestaande gebruiker (verhuizing buiten de regio) 9% Bestaande gebruiker (verhuizing binnen de regio) 54% Nieuwe vestiging 25% Bestaande gebruiker (uitbreiding in zelfde pand) 12% Effectieve opname Dit kwartaal is wederom getracht de effectieve opname van kantoorruimte in Nederland inzichtelijk te maken. Van 60% van de transacties is achterhaald wat het type transactie is. Hierbij is onderscheid gemaakt in bestaande gebruikers en nieuwe gebruikers. Onder nieuwe gebruikers worden transacties verstaan waarbij geen kantoormeters zijn achtergelaten. Dit kunnen volledig nieuwe toetreders zijn of bestaande gebruikers die een additionele vestiging openen. Het merendeel van de transacties bestaat uit een bestaande gebruiker die verhuist. Hiervan is 54% binnen de eigen regio verplaatst en 9% naar een locatie buiten de regio. Vanwege onvoldoende data is het niet mogelijk om het metrage dat door bestaande kantoorgebruikers is achtergelaten, te analyseren. Om deze reden bestaat het aantal effectief opgenomen kantoormeters enkel uit nieuwe vestigingen en uitbreidingen van bestaande gebruikers, in totaal m 2. Dit is 32% van het totaal aantal opgenomen kantoormeters in het tweede kwartaal van Aanbod tweede kwartaal 2015 naar grootteklasse in m² naar aantallen objecten Opname tweede kwartaal 2015 naar grootteklasse in m² naar aantallen objecten Opname tweede kwartaal 2015 naar prijsklasse in m naar aantallen objecten tot % tot % > % 250 tot % tot % tot % tot % > % 250 tot % 180 tot 200 4% 160 tot 180 6% 140 tot 160 4% > 200 6% < % tot % 500 tot % 500 tot % 120 tot % 100 tot % 4 Kantorenmarkten Q2 2015

5 Transactievolume In april, mei en juni 2015 is een opnamevolume van m 2 geregistreerd, waarvan 49% in de vier grote steden. Verhoudingsgewijs is minder kantoorruimte opgenomen in de vier grote steden dan het afgelopen jaar het geval was. Dit is te verklaren door een aantal grote transacties die buiten de Randstad hebben plaatsgevonden. Door onder andere flexibel werken en efficiënter werken van organisaties hebben kantoorgebruikers steeds minder kantoorruimte nodig. Ondanks de positieve flow van de Nederlandse economie is momenteel geen sprake van een groeiende vraag naar vierkante meters kantoor. Het transactievolume in het tweede kwartaal van 2015 bedraagt 162 opnamen. Dit zijn vijf transacties meer dan dezelfde periode een jaar geleden. Een opgenomen kantoorruimte is gemiddeld m 2 groot. Van het totaal aantal transacties heeft 4% een grootte van m 2 of meer. Slechts één object een grootte heeft van meer dan m 2. Verder is 11% van het aantal verhuurde of verkochte objecten tussen en m 2 groot. Kantoren met een oppervlakte tussen en m 2 volgen hierna met 19%. De meeste transacties zijn tussen de 250 tot 500 m 2 en 500 tot m 2 groot, respectievelijk 34% en 32% van de transacties. Verder is van het totaal aantal transacties 82% verhuurd en 18% verkocht het afgelopen kwartaal. Huurprijzen In het tweede kwartaal van 2015 bedraagt de mediane huurprijs 119,- pm²/pj. Dit is iets meer dan dezelfde periode een jaar geleden. In de Randstad liggen de prijzen traditiegetrouw hoger dan in de rest van Nederland, waardoor de geregistreerde tophuren over object verschillen de huurprijzen echter enorm. Dit is onder andere afhankelijk van de kwaliteit van het gebouw en de locatie, voorzieningen en het kantoorconcept. Branches In het tweede kwartaal van 2015 is de branche Openbaar bestuur, overheidsdiensten en verplichte sociale verzekeringen met 26% verantwoordelijk voor een groot deel van het totale transactievolume. Dit is te verklaren door transacties van de Nationale Politie, verantwoordelijk voor meer dan de helft van het transactievolume binnen deze branche. Het ministerie van Veiligheid en Justitie heeft drie locaties aangewezen voor politiedienstencentra in Nederland. Deze centra worden gehuisvest in twee nieuwe vestigingen in Rotterdam en Zwolle en het regiokantoor van de politie Brabant Zuid-Oost in Eindhoven, waarvan het huurcontract is verlengd. Tophuren en mediane transactieprijzen in per m2 per jaar Tophuur Mediane transactieprijs 5 Kantorenmarkten Q2 2015

6 Opname naar branche 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 2012 kw kw kw kw kw kw kw kw kw kw kw kw kw kw2 Overige branches Belangen- en ideële organisaties Cultuur, sport en recreatie Gezondheids- en welzijnszorg Onderwijs Openbaar bestuur, overheidsdiensten en verplichte sociale verzekeringen Verhuur van roerende goederen Rechtskundige dienstverlening, accountancy, belastingadvisering en holdings Verhuur van en handel in onroerend goed Financiële instellingen ICT en telecom Logies-, maaltijd- en drankverstrekking Vervoer en opslag Groot- en detailhandel Bouw en vastgoed Winning en distributie van water; afval- en afvalwaterbeheer en sanering Productie en distributie van en handel in elektriciteit, aardgas, stoom en gekoelde lucht Industrie Marketing, communicatie en media Overige zakelijke dienstverlening Kleine metrages De vraag naar kleinschalige kantoorruimte stijgt het afgelopen jaar. In het tweede kwartaal van 2015 zijn 193 kantoortransacties van klein formaat geregistreerd. Daarbij dient te worden opgemerkt dat een deel van de vraag naar kleinschalige kantoorruimte buiten beschouwing blijft in de opnamecijfers door de populariteit van flexibele kantoorconcepten. In de voorbije drie maanden is in totaal m 2 opgenomen door kleine kantoorgebruikers. Een kleine kantoortransactie is gemiddeld 172 m 2 groot. Van het totaal aantal transacties binnen deze doelgroep heeft 23% plaatsgevonden in de Randstad. Slechts 11% betreft een kooptransactie, de overige opnamen betreffen een huurtransactie. Opvallend is dat het percentage nieuwe vestigingen onder de kleine kantoorgebruikers hoger ligt ten opzichte van de grotere kantoorgebruikers, namelijk 36%. Verder bestaat 9% van het aantal transacties uit een uitbreiding en is 50% een bestaande gebruiker die is verhuisd binnen de eigen regio. Slechts 5% betreft een bestaande gebruiker die verplaatst is buiten de regio. Verwachting Naar verwachting blijft het aanbod de komende periode nagenoeg gelijk. Onttrekkingen van kantoorruimte en een afnemende vraag naar vierkante meters kantoor door inkrimping van bedrijven houden elkaar vooralsnog in evenwicht. Steeds meer gebruikers kiezen voor beleving en kwaliteit, waardoor het huidige aanbod niet altijd voldoet aan de vraag. De groeiende populariteit van flexibele kantoorconcepten vereist een goede visie van vastgoedeigenaren en mogelijk ook een keuze voor een specifieke doelgroep. Daarnaast is in Nederland sprake van verstedelijking, waardoor de Randstad bepalend blijft voor de kantorenmarkt. Naar verwachting worden de verschillen regionaal steeds groter, wat onder andere een gevolg is van de bevolkingsgroei en krimpgebieden in Nederland. De aantrekkende economie leidt echter tot een toename van de werkgelegenheid, waardoor de verwachting is dat de vraag naar kantoorruimte de komende tijd licht zal toenemen. Begripsomschrijvingen en definities treft u aan in het jaarrapport dat is te downloaden op de site: Copyright 2015 Alle rechten voorbehouden. Niets uit deze uitgave mag worden gekopieerd en/of verveelvoudigd of in enigerlei andere vorm openbaar worden gemaakt zonder schriftelijke toestemming van de eigenaar Dynamis B.V. 6 Kantorenmarkten Q2 2015

7 Orteliuslaan BA Utrecht t dynamis@dynamis.nl Bekijk alle Sprekende Cijfers rapportages op de website of neem contact op met een van de Dynamis partners Boek & Offermans Makelaars Akerstraat Postbus AR Heerlen t f info@boek-offermans.nl (ook in Maastricht en Venray) Molenbeek Makelaars Maliebaan CG Utrecht t f info@molenbeek.nl Strijbosch Thunnissen Bedrijfsmakelaars Arnhem Sweerts de Landasstraat 27 Postbus AN Arnhem t f arnhem@s-t.nl Frisia Makelaars Javastraat 1a 2585 AA Den Haag t bog@frisiamakelaars.nl Ooms.com Maaskade 113 Postbus DA Rotterdam t f bog@ooms.com (ook in Dordrecht) Strijbosch Thunnissen Bedrijfsmakelaars Nijmegen St. Canisiussingel 22 Postbus BA Nijmegen t f info@s-t.nl HRS Bedrijfsmakelaars Pettelaarpark 36 Postbus CB 's-hertogenbosch t f info@hrsbedrijfsmakelaars.nl Rodenburg Makelaars Paslaan 19 Postbus GB Apeldoorn t f info@rodenburg.nl (ook in Deventer en Zwolle) Van der Sande VanOpstal Bedrijfsmakelaars Vijverstraat ST Breda t f bog@vandersande.nl Kuijs Reinder Kakes Westzijde GK Zaandam t zaandam@krk.nl (ook in Alkmaar) Lamberink Bedrijfsmakelaars Stationsstraat Postbus AZ Assen t f bedrijfsmakelaars@lamberink.nl Snelder Zijlstra Bedrijfsmakelaars Hoedemakerplein 1 Postbus CA Enschede t f bedrijfsmakelaars@snelderzijlstra.nl Verschuuren & Schreppers Bedrijfsmakelaars Kennedyplein 230 Postbus LS Eindhoven t f info@verschuuren-schreppers.nl