Twee ervaren vastgoedjuristen: mr. Evelien van Everdingen en mr. Annelies Oldengarm maken vanaf 1 november a.s. deel uit van ons team van advocaten.

Transcriptie

1 evelien van everdingen en annelies oldengarm i n h o u d s o p g a v e 1 Evelien van Everdingen en Annelies Oldengarm Juridisch arbitrageinstituut naar Ubink Vastgoedadvocatuur 2 Meer rechten voor huurders en huurdersorganisaties 3 5%-regeling toegepast op appartementen 4 Onderverhuren harder aangepakt 5 ROZ-model huurovereenkomst winkelruimte 7 Onderhoudsfonds voor eigenaren van koopappartement Twee ervaren vastgoedjuristen: mr. Evelien van Everdingen en mr. Annelies Oldengarm maken vanaf 1 november a.s. deel uit van ons team van advocaten. Evelien van Everdingen, in 1993 afgestudeerd in Groningen, is volledig ingevoerd in de projectontwikkelingspraktijk. Vanuit haar vorige functie bij de gemeente Zwolle is zij gewend complexe en politiekbestuurlijk gevoelige projecten juridisch te begeleiden, met aandacht voor de commerciële realiteit. Annelies Oldengarm is een ervaren vastgoedadvocaat. Zij is vanaf 2002 werkzaam in dit vakgebied, met als bijzondere aandachtsgebieden het ruimtelijk bestuursrecht, huurrecht en het recht rondom grondverwerving door de overheid onteigening, Wet Voorkeursrecht Gemeenten en nadeelcompensatie. Zij hebben de introductie en de eerste praktijkervaring van de nieuwe Wet ruimtelijke ordening en de grondexploitatiewet meegemaakt in de tijd dat zij bij de gemeente Zwolle werkzaam waren. Evelien en Annelies zullen met hun expertise, verdieping geven aan ons specialisme. Hun ervaring garandeert continuïteit in onze dienstverlening. Meerwaarde die wij graag inzetten om uw belangen te behartigen. juridisch secretar iaat a r b i t r a g e-i n s i t u u t n a a r Ubink Vastgoedadvocatuur is recent benoemd tot rechtskundig adviseur van de Commissie van Geschillen van het Koninklijk Instituut van Ingenieurs. Dit is het arbitrage-instituut dat geschillen beslecht waarbij ingenieursbureaus zijn betrokken. Onze benoeming houdt in dat wij de Commissie waar nodig van juridisch advies voorzien, de aanhangig gemaakte geschillen procedureeel in goede banen leiden en de doorgaans technisch onderlegde arbiters juridisch ondersteunen. Wij zijn vereerd dat wij gevraagd zijn om deze dienstverlening te verrichten. Wij zien hierin een bevestiging van onze expertise op dit rechtsgebied en waardering voor onze ervaring met dergelijke procedures. Voor de goede orde. Wij kunnen in dergelijke procedures nog altijd als advocaat voor u optreden. In dat geval zullen wij het juridisch secretariaat uitbesteden. Ook hier geldt: onze cliënten gaan voor. 1

2 meer rechten voor huurders en huurdersorganisaties 24 september 2008 De positie en de rechten van huurders en huurdersorganisaties worden verbeterd. Ze krijgen vanaf 1 januari 2009 meer recht op informatie, om overleg te voeren met hun verhuurder en hem ongevraagd te adviseren. Dit staat in het wetsvoorstel wijziging van de wet op het Overleg huurders-verhuurders (de Overlegwet ) van minister Vogelaar voor Wonen, Wijken en Integratie. Dit wetsvoorstel is op 23 september jl. in de Eerste Kamer aangenomen. uitbreiding onderwerpen De onderwerpen waarover de verhuurders hun huurdersorganisaties moeten informeren, waarover ze moeten overleggen en waarover de huurdersorganisaties mogen adviseren, worden uitgebreid. Nieuwe onderwerpen zijn bijvoorbeeld de renovatie van woningen, fusievoorstellen en de leefbaarheid en herstructurering in de buurt. meer particuliere verhuurders vallen onder nieuwewet Nu geldt de Overlegwet voor alle corporaties en voor alle particuliere verhuurders met 100 of meer woningen. Door de wetswijziging gaat de Overlegwet voor meer particuliere verhuurders gelden, namelijk ook voor particuliere verhuurders met 25 tot 100 woningen. Met het wetsvoorstel worden de positie en rechten van huurdersorganisaties en bewonerscommissies in de particuliere sector zoveel mogelijk gelijk getrokken met die in de sociale sector. Bron: Persbericht Ministerie van VROM van 24 september

3 5%-regeling toegepast op appartementen 22 september %-regeling Sinds de invoering van nieuwe wetgeving in het Burgerlijk Wetboek ten aanzien van aannemingsovereenkomsten, geldt dat consument-kopers gerechtigd zijn om bij oplevering van een woning 5% van de aanneemsom gedurende drie maanden in depot te stellen bij de notaris. Dit depot dient tot zekerheid voor het herstel van opleveringspunten en gebreken die zich mogelijk in de onderhoudstermijn manifesteren. oplevering bij appartementen Het inhoudingsrecht geldt vanaf de oplevering. Bij appartementencomplexen vindt een oplevering van de privégedeeltes plaats en een oplevering van de algemene ruimtes. De veel gebruikte koop/aanneemovereenkomsten conform het model van het GIW koppelen het inhoudingsrecht aan de oplevering van het privégedeelte van de koper. De wet kent deze koppeling niet, maar spreekt van een inhoudingsrecht vanaf de oplevering. Het betreft dwingend recht waarvan niet ten nadele van een consumentkoper kon worden afgeweken. In een arbitrale procedure bij het GIW is inmiddels uitgemaakt dat het inhoudingsrecht niet alleen is gekoppeld aan het privégedeelte, maar ook aan de algemene gedeeltes. twee gevolgen In de praktijk vindt de oplevering van de algemene gedeeltes nog wel eens aanzienlijk later plaats dan de oplevering van de eerste appartementen. Deze uitspraak betekent dat ook de kopers van de als eerste opgeleverde appartementen tot drie maanden na de oplevering van de algemene ruimtes 5% van de koopsom bij de notaris in depot kunnen houden. Het GIW heeft in dat kader overwogen dat de aannemer zich ook jegens alle individuele appartementsgerechtigden heeft verplicht tot deugdelijke realisatie van de algemene gedeeltes. Nadat de drie maandentermijn is verstreken, kan de koper verzoeken om voortzetting van het depot, als nog niet alle gebreken zijn verholpen. Uit de uitspraak van het GIW volgt dat individuele kopers na het verstrijken van de drie maandentermijn een depotbedrag kunnen handhaven, ook als nog slechts sprake is van gebreken aan de algemene ruimtes. oplever ingspraktijk Met name als de uiterste opleveringstermijn in zicht komt en boete wegens te late oplevering dreigt, biedt oplevering van de individuele appartementen uitkomst. De afbouw hiervan krijgt in dergelijke situaties nog wel eens prioriteit boven voltooiing van de algemene ruimtes. Op grond van hier besproken uitspraak blijft voor de aannemer de noodzaak bestaan om ook de algemene ruimtes zo spoedig mogelijk op te leveren en eventuele opleveringspunten en garantiegebreken te verhelpen, om vrijval van de laatste termijn te bewerkstelligen. Bron: GIW 22 juli 2008, kenbaar via de website van het IBR. 3

4 onderverhuren harder aangepakt 19 september 2008 Het illegaal onderverhuren van een sociale woning kan voortaan harder worden aangepakt, zo blijkt uit een uitspraak van het Gerechtshof te Amsterdam van 9 september de casus Woningcorporatie Ymere uit Amsterdam had een zaak aangespannen tegen een huurster die sinds 1990 een woning van Ymere huurde. Deze huurster verhuurde haar woning vanaf 2003 onder aan studenten voor ongeveer 1.000,-- per maand, terwijl de huurprijs die zij aan Ymere verschuldigd was 419,-- per maand bedroeg. In de huurovereenkomst tussen Ymere en haar huurster was onder meer bepaald dat huurster het gehuurde zelf diende te bewonen en uitsluitend overeenkomstig de woonbestemming diende te gebruiken en ingericht te houden. Verder was bepaald dat huurster, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder, de huur niet aan een ander mocht overdragen, noch het gehuurde geheel of gedeeltelijk mocht onderverhuren of in gebruik afstaan. In strijd met deze bepalingen had zij haar woning onderverhuurd aan studenten, terwijl zij zelf elders woonde. schade door illegale onderverhuur De corporatie stelde dat zij schade leed als gevolg van deze illegale onderverhuur. Het Gerechtshof volgde de corporatie daarin en overwoog onder meer dat corporaties schade lijden door illegale onderverhuur. Illegale onderverhuur, aldus ook het Gerechtshof, heeft tot gevolg dat sociale huurwoningen worden onttrokken aan de doelgroepen waarvoor zij door de verhurende woningcorporaties zijn bestemd. Een corporatie moet als gevolg van (grootschalige) illegale onderverhuur vaak aanzienlijke extra kosten maken om alsnog haar doelstellingen te kunnen realiseren. Die kosten houden onder meer verband met het realiseren van (extra) woningen in de sociale sector, om te voorzien in de woonbehoeften van de doelgroepen van de corporaties. Ook moeten vaak extra (financiële) inspanningen geleverd worden om de leefbaarheid te waarborgen van een woonomgeving, die vaak door grootschalige onderverhuur wordt aangetast. rechter pakt winstonderverhuurder af De schade die Ymere leed als gevolg van de illegale onderverhuur werd, aldus het Gerechtshof, in dit geval ten dele ook veroorzaakt door de toerekenbare tekortkoming van de huurster die daarvoor aansprakelijk was. Op grond van artikel 6:104 van het Burgerlijk Wetboek kan de rechter de geleden schade begroten op het bedrag van de winst die de aansprakelijke partij door de niet-nakoming heeft genoten of een gedeelte daarvan. Het Gerechtshof begrootte de schade van Ymere op grond van dit wetsartikel op het verschil tussen de huur die de huurster aan Ymere diende te betalen en haar opbrengsten uit de illegale onderverhuur. Huurster was in dit geval dus zowel haar woning als haar winst kwijt. Bron: Gerechtshof Amsterdam 9 september 2008, LJN: BF

5 roz -model huurovereenkomst winkelruimte 15 augustus 2008 Per 15 augustus 2008 heeft de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) een nieuw model voor de huurovereenkomst van winkelruimte en andere 290-bedrijfsruimte vastgesteld. De vernieuwing betreft met name de algemene bepalingen die bij de huurovereenkomst behoren. verantwoordelijkheid verhuurder De belangrijkste wijziging is dat de verhuurder er voor verantwoordelijk is, en gedurende de gehele huurperiode verantwoordelijk blijft, dat de gehuurde bedrijfsruimte als zodanig door de huurder in gebruik mag worden genomen. De huurder blijft zelf wel verantwoordelijk voor het verkrijgen van alle benodigde vergunningen voor de uitoefening van zijn bedrijf in het gehuurde overeenkomstig de aan het gehuurde gegeven bestemming. De omschrijving in de huurovereenkomst van hetgeen verhuurd wordt, is daarmee belangrijker geworden. Wordt een winkelruimte verhuurd, dan is verhuurder immers er alleen voor verantwoordelijk dat de bedrijfsruimte als winkel in gebruik mag worden genomen. Als echter een restaurant wordt verhuurd, dan wordt de verhuurder er voor verantwoordelijk dat in het gehuurde daadwerkelijk een restaurant mag worden gevoerd. Nieuw is ook dat in de algemene bepalingen uitdrukkelijk is opgenomen dat de verhuurder bij het aangaan van de huurovereenkomst geen feiten en omstandigheden bekend zijn waardoor huurder het gehuurde niet kan of mag gebruiken voor de overeengekomen bestemming. Dit dwingt verhuurders om na te denken over de aanduiding van de bestemming van het gehuurde. Naar verwachting zullen rechters het niet bekend zijn met feiten en omstandigheden oprekken tot het ook niet bekend hebben moeten zijn met dergelijke feiten en omstandigheden. aanpassing aansprakelijkheid bij schade Daarnaast zijn in de nieuwe algemene bepalingen de (uitsluitingen van) aansprakelijkheid voor schade zijdens de verhuurder overzichtelijker gerangschikt en gewijzigd. De uitsluiting van aansprakelijkheid van de verhuurder voor schade ten gevolge van een gebrek van het gehuurde blijft op zich wel gehandhaafd, maar de aansprakelijkheid van verhuurder bij ernstige nalatigheid of grove schuld is nu gewijzigd in aansprakelijkheid van verhuurder bij een toerekenbare ernstige tekortkoming. overige wijzigingen Andere aanpassingen zijn bijvoorbeeld de omschrijving van het casco, de staat van onderhoud bij aanvang van de huurovereenkomst en de bepaling dat, als verhuurder door nieuwe regelgeving aanpassingen aan het gehuurde moet verrichten, de aanpassingen en de uitvoering daarvan geen gebrek opleveren. 5

6 roz -model huurovereenkomst winkelruimte (vervolg) bescherming in belang verhuurder Feit blijft dat ook het nieuwe ROZ-model vanuit optiek van de verhuurder is opgesteld om de belangen van de verhuurder te beschermen, zonder dat de belangen van de huurder geweld wordt aangedaan. Voor met name huurders blijft het dan ook van belang om tijdens de onderhandelingen de inhoud van de algemene bepalingen kritisch te toetsen. Bron: website van de Raad voor Onroerende Zaken 6

7 onderhoudsfonds voor eigenaren van koopappartement 8 mei 2008 Per 1 mei 2008 is iedere Vereniging van Eigenaren (VvE) wettelijk verplicht een reservefonds te hebben voor (groot) onderhoud aan het gemeenschappelijke pand (dak, fundering, gevel, gezamenlijke installaties). Een eigenaar van een appartement, flat, etage- of portiekwoning is automatisch lid van de VvE. Deze VvE is verantwoordelijk voor het onderhoud en het beheer van de gemeenschappelijke bouwdelen. Hoeveel geld voor het reservefonds gewenst is, hangt af van welk onderhoud er nodig is en hoeveel dat gaat kosten. VvE s kunnen in verband hiermee een meerjarenonderhoudsplan (MJOP) (laten) opstellen. Uit onderzoek is gebleken dat 20% van de eigenaren van een appartement te maken heeft met een niet-actieve VvE. Dat betekent geen jaarlijkse vergadering en ook geen periodieke geldelijke bijdrage voor het reservefonds. Mogelijk zijn er geen gelden beschikbaar voor de bestrijding van de andere dan de gewone jaarlijkse kosten (bijvoorbeeld herstel of vervanging van een plotseling uitgevallen gemeenschappelijke installatie). Hoeveel geld er in het verplichte onderhoudsfonds moet zitten, kunnen eigenaren berekenen op basis van een MJOP. Verder is er door het ministerie van VROM een interactieve VvE-onderhoudsmeter ontwikkeld. Op basis van het woontype, de bouwperiode, het woonoppervlak en de staat van onderhoud berekent dit hulpmiddel wat er in het onderhoudsfonds moet zitten en wat de jaarlijkse bijdrage van de appartementseigenaren is. Meer informatie is te lezen in het rapport dat te vinden is via Bron: persbericht ministerie van VROM d.d. 28 april