Voorstel aan de gemeenteraad

Transcriptie

1 Voorstel aan de gemeenteraad Aan de raad van de gemeente Gouda dienst / proj. directie rob afdeling lco telefoon voorstelnummer 53 steller J.vDijken-Bron/J.W van Iersel onderwerp Wet voorkeursrecht gemeenten Zuidelijk Stationsgebied gouda 2 september 2010 div-nummer Wat willen we bereiken? Op 30 juni 2010 heeft u het concept ontwikkelplan van Multi Vastgoed voor het zuidelijk stationsgebied besproken. Het plan maakt een enorme transformatie van dit gebied mogelijk en geeft invulling aan de eerder geformuleerde ambities om op deze locatie de gewenste uitbreiding van het winkelgebied en kwaliteitsverbetering te realiseren. 2. Wat gaan we ervoor doen? Om de regisserende rol te verstevigen en tot eventuele ontwikkeling van de locatie te komen, wordt voorgesteld enkele gronden of gedeelten van gronden binnen het plangebied aan te wijzen als gronden waarop het voorkeursrecht op grond van de Wet voorkeursrecht gemeenten (hierna te noemen Wvg) van toepassing wordt verklaard. Het gaat om 8 (gedeelten van) kadastrale percelen, in eigendom bij 5 eigenaren. Door het voorkeursrecht wordt ook de mogelijkheid dat een derde ontwikkelende partij in het gebied positie verwerft fors beperkt. Daarnaast wordt de positie van de gemeente bij mogelijke (minnelijke) grondverwerving versterkt. De aanwijzing betekent niet dat de eigenaar verplicht wordt om tot verkoop van zijn eigendom over te gaan. Alleen als de eigenaar zelf wil verkopen, is hij verplicht om zijn eigendom eerst aan de gemeente te koop aan te bieden. 3. Wat mag het kosten? Het uitgangspunt is dat alle kosten van de gemeente worden gedekt uit het plan en de realisatie van het plan voor de gemeente budget neutraal is. Vooruitlopend op de nog te sluiten ontwikkelovereenkomst zijn afspraken over de dekking van kosten in het kader van Wvg gemaakt en vastgelegd met Multi Vastgoed. 4. Concept raadsbesluit 1. De percelen/gronden zoals opgenomen in de bij dit besluit behorende perceelslijst (div nummer en voorstelnummer 53) en zoals aangegeven op de bijbehorende kadastrale tekening (div nummer van juni 2010) op grond van artikel 2 juncto artikel 5 Wet voorkeursrecht gemeenten aan te wijzen zodat de artikelen 10-24, 26 en 27 Wvg van toepassing zijn op deze gronden 2. De naar aanleiding van het collegebesluit van 29 juni 2010 ingediende zienswijzen ontvankelijk te verklaren; 3. De naar aanleiding van het collegebesluit van 29 juni 2010 ingediende zienswijzen ongegrond te verklaren Raadsvoorstel WVG zuidelijk stationsgebied.doc

2 5. Aanleiding Vestiging van het voorkeursrecht legt een basis voor het kunnen realiseren van de toekomstvisie voor het zuidelijk stationsgebied. Door de vestiging van het voorkeursrecht, behoudt de gemeente grip op het toekomstige plan. De mogelijkheden tot het voeren van een actievere grondpolitiek nemen toe. 6. Toelichting Het vestigen van het betrokken voorkeursrecht is geen vanzelfsprekendheid: volgens het college weegt echter het algemeen belang dat gediend is bij deze voorkeursrechtvestiging zwaarder dan het individueel belang van de zakelijk gerechtigden. De wetgever heeft in de Wvg een aantal beperkingen opgenomen alsmede heeft de wetgever bepalingen opgenomen ter bescherming van de eigenaren en zakelijk gerechtigden. Beperking : Als beperking geldt dat de toepassing van de wet beperkt blijft tot die gevallen waarbij aan gronden een niet-agrarische bestemming is toebedacht of gegeven. Aan de nu aan te wijzen gronden wordt een niet-agrarische bestemming toegedacht. Verder dient de toebedachte of gegeven bestemming af te wijken van het bestaande gebruik. Bij de parlementaire behandeling van de huidige Wet voorkeursrecht gemeenten is onder meer tot uitdrukking gebracht dat de formule van afwijkend gebruik geenszins zo beperkt (hoeft) te worden opgevat, dat de voorkeursregeling alleen van toepassing zou kunnen komen wanneer er sprake is van een bestemming voor wezenlijk afwijkende gebruiksvormen. Ook wanneer die bestemming voorziet in een vergelijkbaar maar beter of intensiever gebruik dan het bestaande, zal geredelijk van een afwijkend gebruik kunnen worden gesproken. Het conceptplan bevat o.a.: maximaal m 2 winkelvloeroppervlak extra detailhandel circa 50 woningen De detailhandel en de woningen worden in het conceptplan onder andere gesitueerd op de driehoek gelegen tussen de Vredebest en de Spoorstraat. Deze plek bevat nu al detailhandel en woningen, maar in het conceptplan is voorzien in intensievere bebouwing van detailhandel en woningen en dus spreken we hier van afwijkend gebruik. In dit gebied gaat het om het verwerven van 2 kadastrale percelen. De overige percelen gelegen in deze driehoek, zijn al in eigendom van de ontwikkelaar of de gemeente. De meerderheid aan winkelvloeroppervlak en woningen is geprojecteerd in het binnengebied, gelegen tussen de Vredebest, Crabethpark, Crabethstraat en Kattensingel. Waar de bebouwinggrens in dit binnengebied, ongeveer evenwijdig aan de bebouwingsgrens van de Kattensingel, exact komt te liggen, is nog niet met zekerheid aan te geven. De komende maanden wordt een aantal studies uitgevoerd (o.a. verkeers-, stedenbouwkundige en cultuurhistorische analyses). Tevens is de ontsluiting van o.a. de garage van de ABN AMRO bank en parkeerplaatsen achter de woningen van de huidige bewoners meegenomen in dit concept plan. Voor de mogelijke realisatie van deze ontsluiting en de ontwikkeling van het beoogde binnengebied, is het op dit moment gewenst om de (gedeelten van de) percelen benodigd aan te wijzen. Er wordt dus voldaan aan de criteria van de Wvg, de beperkingen. Bescherming : Als bescherming van de eigenaren en beperkt zakelijk gerechtigden geldt dat de Wvg eigenaren en beperkt zakelijk gerechtigden niet verplicht om hun gronden te koop aan te bieden; Indien zij toch wensen over te gaan tot de verkoop van hun object dan dienen zij dit in eerste instantie aan de gemeente aan te bieden en indien de gemeente afziet van aankoop zijn ze vrij om aan derden aan te bieden; voorts bevat de Wvg een groot aantal waarborgen ter bescherming van de belangen van de eigenaren en zakelijk gerechtigden, waaronder prijsvaststelling via de rechtbank en mogelijke schadevergoeding in bepaalde gevallen.

3 Daarnaast geeft de wet maximale termijnen om te komen tot ruimtelijke plannen. Indien niet binnen een bepaalde periode een ruimtelijk plan ter inzage wordt gelegd, vervalt het voorkeursrecht van rechtswege. De verwachting is dat er binnen de maximale termijn van drie jaar na het nog te nemen raadsbesluit een bestemmingsplan is vastgesteld door de raad. De periode waarin voor de eigenaren enige onzekerheid bestaat ten aanzien van de toekomstige ruimtelijke invulling is daardoor te overzien. Indien later blijkt dat de verwerving van (één of meer van) de aan te wijzen objecten niet langer noodzakelijk is dan kan de aanwijzing voor deze objecten worden ingetrokken. Gelet op het voorstaande zijn wij van mening dat de belangen van de eigenaren en zakelijk gerechtigden minder zwaar wegen dan het algemeen belang dat de gemeente dient. In de jurisprudentie is reeds uitgemaakt dat de gemeenteraad het financiële belang van de eigenaren en beperkt zakelijk gerechtigden niet hoeft te wegen in haar besluitvorming, dit is al door de wetgever gedaan in het vaststellen van de Wvg. Argumenten 1.1 Aan de randvoorwaarden om gronden aan te wijzen, wordt voldaan. Er moet worden voldaan aan twee criteria: a) Aan de gronden moet een niet-agrarische bestemming worden toegedacht of gegeven; b) Het gebruik van de gronden moet afwijken van de toegedachte bestemming. Ad a. Niet-Agrarische bestemming Het voorkeursrecht kan alleen gevestigd worden voor gronden die in de nabije toekomst een andere bestemming krijgen dan de agrarische bestemming. Het conceptplan voorziet op deze gronden de functies van o.a. detailhandel, wonen en (verkeers)ontsluitingsfunctie. Deze functies worden als niet agrarisch beschouwd. Ad b. Huidig gebruik en toekomstige bestemming. Binnen het systeem van de Wvg komen alleen gronden in aanmerking, waarvan het huidig gebruik afwijkt van de toekomstige bestemming. Op dit moment worden de gronden o.a. gebruikt als tuin en staan er woningen annex kantoor in. De toekomstige bestemmingen van o.a. detailhandel met daarboven woningen en een (verkeers)ontsluiting wijken daar van af. In het overige gebied worden de gronden o.a. gebruikt als detailhandel, woningen en tuin, maar zal volgens het plan een veel intensievere invulling aan gegeven worden. Zie het bovenstaande onder de toelichting. 1.2 voorkomen moet worden dat de gemeentelijke regie op het plangebied wordt aangetast. De praktijk van de afgelopen jaren in gemeenten heeft geleerd dat gemeenten bij nieuwe ontwikkelingen voor woningbouw, bedrijventerrein of andere voorzieningen vaak werden geconfronteerd met particuliere partijen. Hierdoor is de regiefunctie van de gemeente op deze ontwikkelingen verzwakt. Dit dient voorkomen te worden. 1.3 De positie van de gemeente bij mogelijke (minnelijke) grondverwerving wordt versterkt. Het instrument van het voorkeursrecht is van groot belang voor de gemeente, ter voorkoming van het innemen van strategische grondposities door derden. Met de vestiging van het voorkeursrecht wordt in ieder geval voorkomen dat speculanten nu nog een grondpositie verwerven waardoor versnippering van grondposities wordt tegengegaan. 1.4 Vestiging van het voorkeursrecht legt een basis voor realisatie van de toekomstvisie voor het gebied. Door gronden aan te wijzen waarop het voorkeursrecht wordt gevestigd, behoudt de gemeente grip op het toekomstige plan. 1.5 De mogelijkheden tot het voeren van een actievere grondpolitiek nemen toe. De vestiging van een voorkeursrecht houdt in dat de eigenaren en beperkt gerechtigden van de aangewezen percelen, als zij hun onroerende zaak willen verkopen, deze eerst aan de gemeente te koop moeten aanbieden. Dat maakt de mogelijkheden voor de gemeente om een actieve grondpolitiek te voeren groter.

4 1.6 Binnen de termijn van het raadsbesluit tot aanwijzing (3 jaar) wordt een bestemmingsplan vastgesteld. In 2011 start de gemeente met wijziging/actualisering van het bestemmingsplan voor o.a. dit gebied. Er zal tussentijds geen structuurvisie worden opgesteld. 2.1 /3.1 De ingediende zienswijzen leiden niet tot verandering van ons voorstel Naar aanleiding van het collegebesluit van 29 juni 2010 zijn de volgende zienswijzen ingekomen: a. Bij brief van 4 augustus 2010 heeft mevrouw E.J.C. Biné, Spoorstraat 31, 2801 BA te Gouda, haar bezwaren kenbaar gemaakt tegen de aanwijzing ingevolgde de Wvg. Kort gezegd komt haar bezwaar erop neer dat de vestiging leidt tot een aantasting van het historische karakter van dit deel van Gouda, en bovendien in strijd met het vertrouwensbeginsel omdat immers de straat was aangewezen als beschermd dorpsgezicht. Voorts geeft zij aan dat haar onderhandelingspositie in een eventuele onteigeningsprocedure door de aanwijzing wordt aangetast en ten slotte stelt zij door de aanwijzing in haar levensvreugde te worden beperkt; b. Bij brief van 15 juli 2010 heeft de heer J.H. de Wilde, Kattensingel 82, 2801 CE te Gouda zijn bezwaren kenbaar gemaakt tegen de aanwijzing ingevolge de Wvg. Kort gezegd komt zijn bezwaar erop neer dat de bewoners in de planvorming in onvoldoende worden betrokken en hij zich door de plotselinge aanwijzing overvallen voelt door de gemeente; c. De heer C.P. Jongkoen, Kattensingel 79/80, 2801 CE te Gouda heeft weliswaar geen schriftelijke zienswijze ingebracht maar heeft zich wel op 14 juli persoonlijk laten bijpraten over de planontwikkeling door mevrouw De Kok van de gemeente en de heer Hendriks van Multi Vastgoed. Voorts heeft op 3 augustus een telefonisch overleg plaatsgehad met mevrouw De Kok van de gemeente. Daarbij heeft de heer Jongkoen aangegeven geen gebruik te zullen maken van de mogelijkheid om bezwaar in te dienen. Voorts heeft hij in dit telefoongesprek de noodzaak om zijn object ter realisatie van de plannen aan te wijzen in twijfel getrokken. Omdat niet vaststaat of deze stellingname van de heer Jongkoen dient te worden opgevat als zienswijze of niet, wordt de opmerking van de heer Jongkoen zekerheidshalve als zienswijze behandeld. Ontvankelijkheid De indieners van de zienswijzen kunnen als belanghebbenden worden aangemerkt aangezien zij eigenaar zijn van de door de aanwijzing getroffen objecten. De zienswijzen zijn bovendien tijdig ingekomen. Dit betekent dat de ingekomen zienswijzen ontvankelijk zijn. Weerlegging In de zienswijzen zien wij geen aanleiding om anders te adviseren dan tot aanwijzing over te gaan. De inhoudelijke weerlegging luidt als volgt. Ad a. Aan de status van beschermd dorpsgezicht kunnen geen blijvende rechten worden ontleend. Een belanghebbende mag er wel op vertrouwen dat niet al te lichtvaardig met deze status wordt omgegaan. Het blijft echter altijd mogelijk dat planologische inzichten in de loop der tijd wijzigen en gebieden in beeld komen voor herontwikkeling. Voor zover daarvoor objecten zouden moeten wijken door sloop gelden wel een extra zware motiveringseisen in de planologische procedure. Het is immers de planologische-juridische ondergrond (bijvoorbeeld een bestemmingsplan) die uiteindelijk nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen mogelijk maakt. In deze procedure bestaat voor mevrouw Biné de mogelijkheid om gebruik te maken van de rechtsmiddelen die haar daarin worden toegekend door de Wet ruimtelijke ordening. De aanwijzing ingevolge de Wet voorkeursrecht gemeenten heeft voor mevrouw Biné slechts het effect dat zij niet langer zonder meer haar object aan derden kan aanbieden. Voor de gemeente betekent het dat tijdig dient te worden gestart met het opstellen van een planologische procedure teneinde de werking van de aanwijzing te doen continueren. In de huidige fase dient de aanwijzing puur om regie te kunnen uitoefenen op de ontwikkeling door verdere versnippering van het grondgebied en een toename van het aantal ontwikkelende partijen te voorkomen en ongewenste prijsopdrijving tegen te gaan. De afweging of de status van Beschermd dorpsgezicht in de weg staat aan de beoogde ontwikkeling en/of aantasting daarvan al dan niet in strijd is met het vertrouwensbeginsel, wordt pas gemaakt in de planologische procedure die zal worden gevolgd teneinde de beoogde ontwikkeling in planologisch-juridische zin mogelijk te maken. Dit argument van mevrouw Biné dient dus daar te worden ingebracht en is in het kader van een aanwijzing ingevolge de Wvg niet van belang.

5 Ten aanzien van het argument dat mevrouw Biné door de aanwijzing in haar onderhandelingspositie wordt aangetast in een eventuele onteigeningsprocedure, geldt dat pas tot onteigening kan worden overgegaan indien zij haar object niet aanbiedt aan de gemeente onder de omstandigheid dat de verwerving van haar object definitief noodzakelijk blijkt voor de realisatie van de planontwikkeling als deze door de gemeenteraad is goedgekeurd. Conform de onteigeningswet heeft de eigenaar recht op niet meer of minder dan een volledige schadeloosstelling. Het is uiteindelijk de rechtbank die zich uitspreekt over de hoogte van deze schadeloosstelling. Daarbij is het gegeven of haar object nu wel of niet is belast met een aanwijzing in het kader van de Wet voorkeursrecht gemeenten, niet relevant voor de hoogte van de vergoeding. Het beginsel van een volledige schadeloosstelling wordt door de aanwijzing niet geraakt. De mogelijkheden om tussentijds te komen tot een minnelijk onderhandelingsresultaat zijn niet minder in het geval van een aanwijzing, de gemeente blijft bij voortduring verplicht om te pogen de grond minnelijk te verkrijgen. Van een verslechtering van haar onderhandelingspositie in de onteigeningsprocedure is dan ook geen sprake. Ad b. De mate waarin de burger wordt betrokken bij het planvormingsproces is geen relevant gegeven in het kader van een aanwijzing ingevolgde Wvg. Het is wel een argument dat kan worden ingebracht in de planologische procedure. Dat de heer De Wilde de aanwijzing door het college op 29 juni als een plotse overval heeft ervaren is begrijpelijk. Het is inherent aan de procedure ingevolge artikel 6 Wvg dat de voorbereiding daarvan aan de openbaarheid wordt onttrokken om zo het effect van de aanwijzing, het voorkomen van nieuwe grondtransacties zodat de gemeente een betere uitgangspositie op de grondmarkt wordt verschaft voor de uitvoering van ruimtelijke ontwikkelingen, te bereiken. Indien de voorbereiding openbaar zou worden behandeld, zou de kans op ongewenste grondtransacties juist toenemen omdat dan immers bekend is welke grond de gemeente nodig heeft voor de realisatie van de gewenste ruimtelijke ontwikkeling. Hoewel noodzakelijk voor de overheid om ruimtelijk beleid te kunnen uitvoeren, wordt deze stille voorbereiding door de burger vaak negatief ervaren. Dit vervelende bij-effect van deze procedure voor de belanghebbenden doet echter niet af aan het feit dat zonder deze mogelijkheid de toepassing van de Wvg krachteloos zou zijn. Ad c De heer Jongkoen geeft aan dat hij zich afvraagt of een deel van zijn object uiteindelijk wel benodigd zal blijken voor realisatie van de beoogde ruimtelijke ontwikkeling. Het is denkbaar dat achteraf blijkt dat het niet meer noodzakelijk is om zijn object te verwerven. Indien dit het geval zal zijn, zal voor zijn perceel de aanwijzing te zijner tijd weer worden ingetrokken. Vooralsnog lijkt de verwerving van zijn perceel, althans een gedeelte daarvan, noodzakelijk te zijn. Het aanwijzen van gronden ingevolgde de Wvg heeft alleen zin als die aanwijzing tot gevolg heeft dat alle nog te verwerven gronden daarin zijn betrokken. Dit betekent dat in geval van twijfel, ook die objecten in de aanwijzing worden betrokken waarvan nog niet 100% zeker is dat ze (geheel of gedeeltelijk) benodigd zullen zijn. Kanttekeningen 1.1 Vestiging van het voorkeursrecht biedt geen garantie op aankoop van de benodigde percelen. Het risico bestaat dat toepassing van het Wvg instrument geen resultaat voortvloeit omdat er geen te koop aanbiedingen plaatsvinden in het kader van de Wvg. De eigenaar is immers niet verplicht om te verkopen. De gemeente zal dan een minnelijk onderhandelingstraject kunnen opstarten en overwegen of er wordt overgeschakeld naar het onteigeningsinstrument. Deze fase is nog niet aangebroken en zal te zijner tijd aan u worden voorgelegd, indien nodig.

6 7. Juridische gevolgen / fatale termijnen / handhaving Bezwaar en beroep De aanwijzing is een besluit in de zin van de Algemene wet bestuursrecht (Awb). Er kan bezwaar en beroep worden ingediend. Bezwaarschriften moeten worden ingediend binnen zes weken na de dagtekening van de bekendmaking (de dag na publicatie van uw besluit in de Staatscourant). Uw besluit is maximaal 3 jaren geldig Het besluit van uw raad geldt gedurende 3 jaren. Wil de gemeente het voorkeursrecht behouden, dan zal binnen deze periode een structuurvisie, bestemmingsplan of projectbesluit moeten zijn vastgesteld door de gemeenteraad. De bescherming blijft dan in stand. Indien de termijn van 3 jaren verloopt, waarbinnen geen structuurvisie, bestemmingsplan of projectbesluit is vastgesteld, vervalt de aanwijzing van rechtswege. De voordelen van een aanwijzing vervallen daarbij direct. 8. Financiële / personele / organisatorische gevolgen Het uitgangspunt is dat alle kosten van de gemeente worden gedekt uit het plan en de realisatie van het plan voor de gemeente budget neutraal is. Vooruitlopend op de nog te sluiten ontwikkelovereenkomst zijn reeds afspraken over de dekking van kosten in het kader van de Wvg gemaakt en in een contract tussen de gemeente en Multi Vastgoed vastgelegd. Deze afspraken zullen meegenomen worden in de nog op te stellen ontwikkelovereenkomst. 9. Communicatie / interactiviteit Uw besluit tot het aanwijzen van gronden zal worden bekendgemaakt in de Staatscourant en de Goudse Post. Daags na bekendmaking in de Staatscourant treedt uw besluit in werking. Via een aangetekende brief zullen de eigenaren en zakelijk gerechtigden op de hoogte worden gebracht van uw besluit. Als laatste zullen wij uw besluit aanbieden aan het Kadaster (in het kader van de Wet Kenbaarheid Publiekrechtelijke Beperkingen). Het Kadaster zorgt voor de verwerking van uw besluit in de kadastrale registers. Op elk kadastraal perceel waarop de gemeente het voorkeursrecht heeft gevestigd, zal een aantekening van het voorkeursrecht worden opgenomen. Voor de inschrijving is een origineel besluit nodig, vandaar dat er twee eensluidende besluiten bijgevoegd zijn, die getekend moeten worden door de voorzitter en de griffier van de gemeenteraad. Burgemeester en wethouders van G o u d a, de secretaris, de burgemeester,