Inhoudsopgave. Voorwoord Visie op nieuwbouw Aanbevelingen... 11

Maat: px
Weergave met pagina beginnen:

Download "Inhoudsopgave. Voorwoord... 3. Visie op nieuwbouw... 5. Aanbevelingen... 11"

Transcriptie

1

2 Inhoudsopgave Voorwoord Visie op nieuwbouw Aanbevelingen Praktijkvoorbeelden: Nijrees - Almelo Wateringse Veld - Den Haag Meerhoven - Eindhoven Leyhof - Leiderdorp Reeshof - Tilburg Leidsche Rijn - Utrecht Visie op nieuwbouw 1

3 2 Visie op nieuwbouw

4 Voorwoord Eentonig, kwalitatief onder de maat en allesbehalve de wens van de consument. De nieuwbouwlocaties in Nederland zijn de achterstandswijken van de toekomst. Vooral Vinexbouw is bouwen voor de herstructurering, of erger nog: bouwen voor de sloop. Dit soort kritiek was enkele jaren geleden meer regel dan uitzondering. Professionele partijen lieten geen kans onbenut om de Nederlandse nieuwbouw de grond in te boren. De NVM ging op onderzoek uit en presenteerde in februari 2000 het rapport Vinex in de praktijk, waarin de criticasters deels gelijk kregen. De consument haalde er zijn schouders over op. Die nam goedkeurend de sleutels in ontvangst, richtte zijn huis en tuin in, legde contact met zijn buurtgenoten en stelt nu tevreden vast dat hij zijn wooncarrière best binnen de wijk wil voortzetten. Was alle kritiek uit het recente verleden dan toch een marginale professorendiscussie? Opnieuw trok de NVM het land in, dit keer om te ontdekken hoe robuust de tevredenheid van de gemiddelde Vinexbewoner is. De wijken zijn gegroeid in vele opzichten, ondanks hardnekkige knelpunten in het gemiddelde voorzieningenniveau en onduidelijkheid over de toekomstwaarde, constateren we in het rapport Visie op nieuwbouw dat nu voor u ligt. Een belangrijk verschil tussen vijf jaar geleden en nu is de veel betere relatie tussen enerzijds de makelaardij en anderzijds de gemeenten, architecten, bouwers en ontwikkelaars. Onder druk van de veranderde markt, waarin woningen niet meer als zoete broodjes worden verkocht, zijn de bouwende marktpartijen meer dan ooit bereid om de stem van de consument via de makelaar te laten doorklinken. De NVM op haar beurt wil in dit proces het vliegwiel zijn. Een aanjager die op basis van deskundigheid het proces op gang houdt en waar nodig een extra zwier geeft. Nieuwbouwwijken, grondbeleid, strategisch bouwen en bevordering van het eigenwoningbezit zijn belangrijke onderwerpen die de NVM onderzoekt en waarover zij publiceert. Hetzelfde geldt voor actuele items als recreatiewoningen, wonen boven winkels, bouwen voor senioren, antispeculatiebedingen en de vraagzijde in de woningmarkt. De NVM gaat graag de discussie aan op basis van feiten en beargumenteerde stellingen. Ondertussen blijft de NVM de woningmarkt dagelijks volgen. Evenwichtige regio s met voldoende doorstroming zijn in het belang van alle betrokken marktpartijen en monitoring is daarbij een belangrijk instrument. Het Algemeen Bestuur van de NVM en het bestuur van de vakgroep NVM Wonen danken alle personen en instanties die op wat voor manier dan ook een bijdrage hebben geleverd aan dit rapport. Oscar Smit Algemeen voorzitter NVM Ger Hukker Voorzitter NVM Wonen Visie op nieuwbouw 3

5 4 Visie op nieuwbouw

6 Visie op nieuwbouw Vinex in vogelvlucht In 1993 zijn Vinexlocaties door de minister van VROM aangewezen als uitbreidingsgebied voor de steden. Vinexlocaties danken hun naam aan de Vierde Nota Ruimtelijke Ordening Extra. In deze nota zijn de uitbreidingslocaties vastgelegd. De belangrijkste aspecten die Vinex noodzakelijk maakten, zijn de steeds kleiner wordende huishoudens en de wens van de steden om koopkrachtige bevolkingsgroepen aan zich te binden. In totaal gaat het om woningen die tussen 1995 en 2005 gebouwd zijn of worden. Ongeveer 30% hiervan is sociale woningbouw. Een derde deel van de Vinex-woningen wordt in bestaand stedelijk gebied gerealiseerd. De zogeheten Kaderwetgebieden (de zeven grootste stadsgewesten) nemen ruim woningen voor hun rekening. De Vinex-afspraken werden vastgelegd voor de periode tot Voor de periode tot 2010 zijn nieuwe afspraken opgenomen in de Actualisering Vinex, oftewel Vinac. Voor deze nieuwe generatie nieuwbouwwijken zijn in 1999 afspraken gemaakt. Onder de noemer van Vinac zouden tussen 2005 en 2010 zo n nieuwe woningen gebouwd moeten worden. Dat aantal is vanwege het opgelopen woningtekort in de huidige afspraken opgelopen naar tot Critici uit de vakwereld vinden onder meer dat in de Vinexwijken te veel rijtjeshuizen staan die nogal op elkaar lijken, dat de kavels te klein zijn en dat het bij oplevering slecht is gesteld met geplande voorzieningen als openbaar vervoer. Kort gezegd: het aanbod sluit niet aan op de vraag. In het rapport Vinex in de praktijk uit februari 2000 onderschrijft de NVM deze kritiek. Echter, de meeste bewoners zijn best tevreden met hun woning en wijk. Zij hebben bewust voor een nieuwbouwwoning gekozen met de daarbij behorende voordelen, blijkt uit het betreffende onderzoek. De markt is ondertussen veranderd. Onder druk van de stagnerende economie is de woningmarkt in rustiger vaarwater gekomen. De verkopersmarkt, waarin woningen binnen enkele dagen duur werden verkocht, is omgeslagen in een kopersmarkt. De consument heeft hierdoor weer tijd en gelegenheid om tot een weloverwogen keuze te komen en een goed geprijsde woning te kopen. In deze markt is het belangrijk dat het aanbod aansluit op de vraag. De markt is rijp voor een groeiende invloed van partijen die weten wat de consument wil. De NVM is bij uitstek zo n partij. In dit rapport zet de NVM uiteen hoe de verschillende marktpartijen in goede samenwerking met elkaar tot het best mogelijke resultaat kunnen komen. Met als ultiem doel: tevreden bewoners in een duurzame woonomgeving met een goede prijs-kwaliteitverhouding. Dat de NVM juist nu met dit rapport komt, is niet toevallig. Als onderdeel van het verstedelijkingsbeleid maakt het ministerie van VROM momenteel nieuwe afspraken met de lokale overheden en partijen die ook betrokken waren bij de ontwikkeling van Vinexwijken. In deze nieuwe afspraken wordt rekening gehouden met het feit dat de consument meer te besteden heeft dan begin jaren negentig en daardoor hogere eisen stelt aan de woning. Toekomstige bewoners moeten meer inspraak krijgen en een grotere keus op het gebied van woningtype en -grootte, indeling en prijsklasse, vinden VROM en NVM. Visie op nieuwbouw 5

7 Sinds de komst van de Nota Ruimte worden meer bevoegdheden gedecentraliseerd. Provincies en lokale overheden krijgen de taak om zelf invulling te geven aan het ruimtelijk beleid. Van gemeenten wordt verwacht dat zij een woonvisie opstellen waarin tegemoet wordt gekomen aan de woningbehoefte van de inwoners nu en in de toekomst. Zowel de consument als de makelaar is gebaat bij een gezonde woningmarkt waarin vraag, aanbod, prijs en kwaliteit met elkaar in evenwicht zijn. De makelaar opereert zijn hele (beroeps) leven in dezelfde lokale markt, waardoor een evenwichtige woningvoorraad essentieel is voor zijn voortbestaan. Voor consumenten is een markt van belang waarin ze kunnen en willen verhuizen naar courante woningen zodra hun woonsituatie niet meer aansluit bij de veranderde behoeften. Dit maakt van consumenten en makelaars de enige marktpartijen met een echt lange termijnbelang. De projectontwikkeling Aan de oplevering van nieuwe woningen in de markt gaat een planproces vooraf. Dit planproces is veel te lang geworden. Bij het plannen van een woonwijk wordt zeven jaar als termijn genomen tussen het plan op papier en de oplevering van de eerste woning. Maar in de praktijk komt steeds vaker een termijn van tien jaar voor. Tegenover deze ontwikkeling staat het steeds dynamischer worden van de woningmarkt. Door deze twee tegengestelde ontwikkelingen wordt het steeds moeilijker om woningbouw te plannen, en het einde van deze ontwikkeling is nog niet in zicht. Hierdoor groeit de behoefte aan een veel flexibeler planproces dat tijdens de rit bijgesteld kan worden als de omstandigheden daarom vragen. Bijvoorbeeld, bewust open plekken creëren in lopende ontwikkelingen, om ze later vlot op te vullen met aanbod dat inspeelt op de veranderende behoeften. Dat biedt mogelijkheden om de wijk te laten groeien. Een ander knelpunt in de projectontwikkeling zijn bouwplannen waarin de wensen van de consument ondergeschikt zijn aan de wensen van de architect en de stedenbouwkundige. Architecten en stedenbouwkundigen beseffen nog te weinig hoe belangrijk het is om de vraag goed in kaart te brengen. Ze kijken nog te veel vanuit de lucht naar bouwplannen en te weinig door de ogen van de consument die er komt te wonen. Woningen bouwen alleen voor het mooie plaatje is niet meer van deze tijd. Vervolgens blijkt dat consumenten deze woningen niet afnemen en dat herstructurering nodig is. Ontwikkelaars houden inmiddels wel steeds meer rekening met de behoeften van de consument. Ze zoeken merkbaar naar meer zekerheid en schakelen daarom eerder in het proces een makelaar in, om de resultaten van die samenwerking vervolgens terug te koppelen naar de architect. Maar blijft dit zo als de markt weer aantrekt? 6 Visie op nieuwbouw

8 De marktontwikkeling De consument is steeds kritischer en daarnaast zijn ook de economische omstandigheden veranderd. Nog maar vier jaar geleden had de consument veel geld te besteden in een markt waarin de verkoper het voor het zeggen had. Nu is er sprake van een kopersmarkt en zijn de economische omstandigheden minder florissant. Met als gevolg dat woningen minder vlot worden verkocht. De partijen die op nieuwbouwlocaties actief zijn, beseffen dit en zorgen ervoor dat de woningen nu beter aansluiten op de behoefte van woningzoekenden dan vier jaar geleden. Niet voor niets groeit sinds enige tijd de interesse voor herontwikkeling, dat is inherent aan een kopersmarkt. Maar als de markt over enige tijd weer aantrekt en verschuift richting een verkopersmarkt, worden woningen weer makkelijker verkoopbaar. Dan neemt de animo af voor noodzakelijke herontwikkeling en verzwakt de aandacht voor de wensen van de consument. Er is dus sprake van een cyclus: is het aanbod beperkt en de vraag groot, dan wordt bij het bouwen minder rekening gehouden met de vraag; is het aanbod ruim en de vraag beperkt, dan wordt bij het bouwen meer rekening gehouden met de vraag. De NVM vindt dat deze cyclus moet worden doorbroken. Overheid en marktpartijen moeten inzien dat, ongeacht de dynamiek in de markt, de wensen van de huidige en toekomstige consumenten altijd leidend moeten zijn in de woningbouwplanning. Dat kan op basis van lokaal en regionaal marktonderzoek en op basis van inzicht in de demografische ontwikkelingen. De makelaardij heeft hierin een maatschappelijke verantwoordelijkheid, vindt de NVM. Om dit te onderstrepen, heeft de vereniging de visienota Strategisch bouwen opgesteld die belangstellenden kunnen inzien en downloaden op de NVM-website (www.nvm.nl). Kort samengevat komt de visie hierop neer: Een goede doorstroming komt alleen op gang in een woningvoorraad die kwalitatief én kwantitatief op peil is. Goede doorstroming lukt alleen in een woningvoorraad die door zijn gevarieerde samenstelling uitdaagt om te verhuizen naar een woning die past bij een nieuwe levensfase. Daaraan schort het nu behoorlijk, omdat Nederland al heel lang te eenzijdig, verkeerd en te weinig bouwt. De NVM pleit daarom voor strategisch bouwen. Strategisch bouwen anticipeert op een wenselijke woningvoorraad die in de toekomst (bij realisatie) iedereen de gelegenheid geeft te wonen op een manier die past bij zijn of haar woningbehoefte, levensfase en vermogenssituatie. De verantwoordelijkheid om dit proces op te starten ligt vooral bij gemeenten. Die kunnen middels periodiek marktonderzoek duidelijk maken welke woningen men tekort komt in de lokale/ regionale woningvoorraad. Op basis van die onderzoeksresultaten kunnen gemeenten besluiten precies die woningen te bouwen die men gemeentelijk of samen in de regio tekort komt. Anders gezegd: kijk naar de woonwensen van de lokale bevolking (vooral gebaseerd op de voorspelbare toekomstige bewoningssamenstelling) en leg dat gegeven naast de werkelijkheid van de bestaande woningvoorraad. Het verschil tussen beide geeft aan welke woningen bijgebouwd moeten worden. Dit kan regionaal sterk verschillen. Visie op nieuwbouw 7

9 De consument Inzicht in demografische ontwikkelingen is essentieel, vooral nu er steeds meer sprake is van vergrijzing. Stedenbouwkundigen moeten precies weten wat de vraag is over 5 tot 20 jaar. Voor die periode kunnen de partijen in de bouwkolom de verwachte tendensen slechts ten dele aangeven. Bijvoorbeeld, de van oudsher gehanteerde doelgroep voor seniorenwoningen is verschoven van 55-plus naar 65-plus en schuift de komende jaren verder op naar 70-plus. Het is een bekend gegeven dat de leeftijd waarop mensen uit ouderdomsmotieven aan verhuizen beginnen te denken, steeds hoger wordt. Echter, wat de groep 65-plussers in de nabije toekomst precies gaat doen op de woningmarkt, is veel moeilijker te voorspellen. Ze kunnen steeds langer zelfstandig blijven wonen, maar doen en willen ze dat ook? Zolang de bouwpartijen daarop niet betrouwbaar kunnen anticiperen, blijft het moeilijk om voor deze doelgroep de gewenste woningproductie te plannen. Een constatering die de noodzaak van flexibiliteit in bouwplannen alleen maar onderstreept. Een ander bekend maatschappelijk verschijnsel is het steeds kritischer worden van de consument. De consument verlangt meer keus, maar krijgt dat niet. Wel keus uit meer woningen, geen keus uit een groter aanbod woningtypen. Dus koopt de consument niet. De consument heeft een kwaliteitsvraag waarop hij in de markt moeilijk het antwoord kan vinden. De doorstroming op de woningmarkt komt pas op gang als de doorstromer een woning kan vinden met een goede prijs-kwaliteitverhouding. Hét schoolvoorbeeld is nog steeds de jaren 30 twee-onder-een-kap in een lommerrijke buurt. Maar die is voor de gemiddelde consument inmiddels veel te duur geworden. De variatie in wijken en de voorzieningen De sociale opbouw van een buurt of wijk is erg belangrijk. Woningdifferentiatie (verschillende woningtypen, huur en koop door elkaar) is een prima instrument om de sociale opbouw te sturen en daarmee de leefbaarheid van een buurt of wijk te bevorderen. Een goed voorbeeld is de wijk Meerhoven bij Eindhoven, met een grote variatie aan bouwstijlen en prijsklassen. Dat zorgt voor een betere leefbaarheid dan bijvoorbeeld in de veelgeprezen wijk Brandevoort bij Helmond. Brandevoort is een goed voorbeeld van een wijk waarbij de ontwerpers zich hebben ingespannen om aan te sluiten bij de wensen vanuit de markt, maar de differentiatie onvoldoende hebben ingevuld. Het ziet er leuk uit, maar Brandevoort is wel typisch een forensenwijk die s morgens leegloopt en s avonds vol. Afgezien van de bijzondere vormgeving 8 Visie op nieuwbouw

10 biedt Brandevoort geen meerwaarde ten opzichte van andere Vinexlocaties. De knelpunten in Brandevoort zijn ook nauwelijks anders dan in andere Vinexwijken. In het rapport Vinex in de praktijk (NVM - februari 2000) signaleerden de NVM Woningmarktconsultants (WMC) een aantal knelpunten in Vinexwijken die nu, vijf jaar later, later nog steeds niet (voldoende) zijn opgelost: ontsluiting, bereikbaarheid met het openbaar vervoer, winkelvoorzieningen, groenvoorzieningen, speelmogelijkheden, scholen en infrastructuur. Hier is duidelijk sprake van een kip-ei-verhaal: enerzijds is het creëren van voorzieningen niet rendabel zolang er in de wijk nog geen of te weinig woningen zijn verkocht. Anderzijds verloopt de verkoop van woningen extra stroef zolang de kandidaat-kopers op redelijke termijn geen zicht hebben op voorzieningen in hun toekomstige woonomgeving. De diverse partijen in de bouwkolom hebben hiervoor nog geen afdoende oplossing kunnen creëren. Vanzelfsprekend zijn er ook Vinexlocaties waar wel een positieve verandering is geconstateerd en waar de woonomgeving completer is geworden. Er zijn op een eerder moment meer voorzieningen zoals scholen en winkels van de grond gekomen, zodat de bewoners niet meer op voorzieningen buiten de wijk zijn aangewezen. Deze Vinexlocaties hebben zich ontwikkeld, een eigen identiteit verkregen. Het woongenot is er verbeterd. Prijs/kwaliteitverhouding De NVM Woningmarktconsultants constateerden in 2000 al dat de eerste koper van een Vinex-woning de natuurlijke eigenschappen moet bezitten van een natuurvorser, een baggeraar en een pionier. De tweede en volgende koper komen vaak in een redelijk gespreid bedje terecht. Dit onderzoek bevestigt die eerdere conclusie en constateert bovendien dat veel Vinexlocaties aan een tweede jeugd zijn begonnen. Ze staan op de kaart, de sociale cohesie heeft zich ontwikkeld en de interne doorstroming komt op gang, voornamelijk in wijken waar bewoners kunnen profiteren van overwaarde. Het feit dat de doorstroming binnen de wijk tot stand komt, bewijst de appreciatie van de wijk (ondanks aanhoudende kritiek op de te kleine kavels). Ze krijgen ook meer waardering van mensen die er niet wonen. De bewoners zijn nooit echt ontevreden geweest, het dédain over Vinex in de afgelopen jaren is dan ook grotendeels verstomd. Het was ook een pure vakdiscussie zonder aandacht voor de tevredenheid van de bewoners zelf. Toch blijft er voor de toekomst een risico bestaan wanneer er meer aanbod ontstaat op bestaande locaties. Inbreidingslocaties blijven vaker eerste keus bij de consument. Ook moeten de marktpartijen zich realiseren dat nieuwbouw op een Vinexlocatie nu nog vaak goedkoper is dan nieuwbouw op een andere locatie. Maar als de prijsverschillen kleiner worden, groeit de kans dat de animo voor Vinex afneemt. In dit licht bezien is het verontrustend dat veel NVM Woningmarktconsultants sinds 2000 een verslechterde prijs/kwaliteitverhouding op de Vinexlocaties signaleren. De grondprijs en de bouwkosten zijn aanzienlijk gestegen, waardoor de verhouding schever is komen liggen. Het prijsniveau ligt fors hoger dan in 2000, de kwaliteit is over het algemeen hetzelfde gebleven. Visie op nieuwbouw 9

11 10 Visie op nieuwbouw

12 Aanbevelingen Maak gebruik van de aanwezige lokale kennis in de makelaardij: sinds de bouwfraude is de toch al gebrekkige samenwerking tussen overheid en marktpartijen verder verwaterd. Meer dan ooit schuiven marktpartijen te laat aan tafel bij het plannen van nieuwe wijken. Het na te streven ideaal is een open cultuur waarin alle betrokken partijen elkaar zo vroeg mogelijk ontmoeten om ideeën en deskundigheid te delen. Een vroege inbreng van de markt is hierbij essentieel. Meer onderzoek naar de vraagzijde op de woningmarkt: als de samenwerkende partijen hun bouwplannen gaan baseren op dit soort onderzoek, groeit de kans aanzienlijk dat de nog te bouwen Vinexwoningen en overige nieuwbouw gerealiseerd wordt volgens de huidige en toekomstige wensen in de markt. Dit onderzoek moet vooral op lokaal en regionaal niveau plaatsvinden, om bij gemeenten scherp in beeld te krijgen wat hun woningvoorraad biedt en wat consumenten willen. Op basis van de onderzoeksresultaten kan de gemeente precies de woningen gaan bouwen die de lokale/regionale voorraad tekort komt. Strategisch bouwen: de vraag naar woningen is niet overal gelijk, er zijn lokale verschillen in de woningmarkt. De NVM onderscheidt niet voor niets 80 woningmarktgebieden binnen Nederland. Maar de oorzaak voor het verschil tussen vraag en aanbod is overal identiek: er wordt te weinig gebouwd voor de behoefte, zodat er woningen uit de bestaande voorraad vrijkomen. Pas dan komt de doorstroming op de woningmarkt goed op gang. Ervaringen voor de toekomst: achterom kijken naar de ervaringen in het verleden kan nuttig zijn, maar mag niet de overhand krijgen. De NVM wil zoveel mogelijk vooruit kijken en hoopt dat ook andere partijen hun blik meer dan ooit op de toekomst richten. Waardevolle teamwerkers In de huidige marktomstandigheden zoeken marktpartijen zekerheid. De groeiende samenwerking tussen makelaars en ontwikkelaars illustreert dat. Dat is een prima ontwikkeling, de markt dwingt dat nu af. Ook voor de andere partijen in de bouwkolom moet het volstrekt vanzelfsprekend worden om bij woningbouwplanning de makelaardij in een zo vroeg mogelijk stadium in te schakelen. Hoe eerder de diverse partijen met elkaar aan tafel zitten, des te groter de mogelijkheden om het bouwplan zodanig te sturen dat het optimaal aansluit bij de actuele en toekomstige markt. Naast zijn werk als deskundig en onafhankelijke consultant wil de makelaar ook graag de verkoopopdracht. Vaak wordt dit gestimuleerd door de gemeente die de adviserende makelaar graag verantwoordelijk maakt voor de verkoop van de ontwikkelde woningen. Moet de makelaar beide trajecten loskoppelen, om de minste schijn van belangenverstrengeling te voorkomen? Een volmondig ja lijkt logisch, maar is hier toch niet op zijn plaats. Immers, een makelaar die zijn verkoopdiensten afstoot mist een deel praktische achtergrondinformatie en marktgevoel die noodzakelijk zijn om het werk als consultant goed te kunnen doen. Visie op nieuwbouw 11

13 Nijrees - Almelo De Vinexwijk Nijrees ligt aan de zuidkant van Almelo, aan de rand van het Nijreesbos en het Dikkersbos. De landelijke sfeer van een buitenplaats is herkenbaar aan lange lanen, uitgerekte groenstroken en een markante waterpartij in het midden van de wijk. Bovendien zijn de oude bomen bewaard gebleven. Winkelvoorzieningen en uitgaansmogelijkheden in de binnenstad zijn vanuit het Nijrees snel bereikbaar. In de directe omgeving kunnen de dagelijkse boodschappen worden gedaan en zijn scholen, sportmogelijkheden en andere voorzieningen voorhanden. Vanuit Nijrees hebben de bewoners een snelle aansluiting op de rijksweg A35 naar Hengelo en Enschede en via de A1 naar het westen en zuiden van het land. In Nijrees zijn ongeveer 750 woningen gerealiseerd in de goedkopere, middeldure en zeer dure categorie. Er is een breed aanbod in vrijstaande, twee-onder-één-kap en geschakelde woningen. Een klein deel is gebouwd in de huursector. Duurzaamheid is vanaf het begin in de planontwikkeling geïntegreerd. De gemeente stelde aan de woningen hogere milieueisen dan wettelijk vereist en legde dat contractueel vast bij de gronduitgifte aan ontwikkelaars en particulieren. Praktijkervaring Henk ter Haar van NVM-kantoor Ten Hag & Ter Haar Woningmakelaars in Hengelo geeft zijn mening: In deze regio liggen drie Vinexwijken: Esmarke bij Enschede, Nijrees bij Almelo en Slangenbeek bij Hengelo. Het zijn alle drie gewaardeerde wijken die kunnen concurreren met de bestaande bebouwing in andere jonge wijken. Ook de waardering van mensen die er niet wonen is hoog. Nijrees is de kleinste van de drie. De woningen zijn er over het algemeen vrij ruim opgezet en mede daardoor was de aansluiting op de wensen van de consument bij voorbaat deels verzekerd. De bekende Vinex-kritiek uit het recente verleden werd gevoed door een massale eenvormigheid die we op Nijrees gelukkig niet zien. De variatie in vormen en afmetingen is voldoende, niet optimaal. Ook zijn de kavels wat aan de kleine kant. Een ander punt van aandacht is de parkeernorm van ruim 1 op 1. Dat is beslist onvoldoende in een jonge wijk aan de rand van Almelo met een groot aantal twee- en 12 Visie op nieuwbouw

14 anderhalfverdieners met kinderen. Gemiddeld anderhalve auto per woning is toch het minste waarmee je rekening moet houden. Zeker in een wijk waarvan het voorzieningenniveau niet verder reikt dan een dependance van een basisschool. Wat het effect zal zijn van deze kritiekpunten over 10 tot 15 jaar kan ik nu moeilijk inschatten. Op dit moment is er sprake van een geaccepteerde en gewaardeerde wijk waarin mensen tevreden wonen. Het is een wijk met een behoorlijke doorstroming van geschakelde en rijbebouwing naar (half) vrijstaand. De vrijkomende woningen worden op hun beurt ingenomen door starters. Een prima ontwikkeling die bewijst dat het goed gaat met de wijk. De Twentse makelaars worden bij de ontwikkeling van nieuwbouwlocaties betrokken, constateerde ik vijf jaar geleden. Het werd een betrokkenheid met een beperkte inbreng. Architecten en stedenbouwkundigen bepaalden de stijl en het type woningen en hanteerden daarbij strakke richtlijnen, tot en met de kleur van de steen. Architecten en stedenbouwkundigen laten zich graag sturen door trends. Dat betekent per definitie dat je een wijk dateert, zeker als je het materiaalgebruik tot in detail voorschrijft. Dat maakt de economische levensduur van een woning korter dan de technische levensduur. Terwijl het uitgangspunt voor het bouwen van een goede wijk eigenlijk heel simpel is: omdat iedereen gebaat is bij tevreden bewoners, moeten de professionele partijen in de bouwkolom tegemoet komen aan de wensen van een markt die donders goed weet wat ze wil. Dat leidt tot beter wonen en een betere en langere waardering van de wijk. Een voorbeeld: ieder mens heeft overtollige spullen die op een zolder horen. Dus bedien de markt met kappen waarin zolders gemaakt kunnen worden. Waarom dan toch nog steeds veel platte daken? Het gaat om de mensen die er wonen, niet om de trends die toevallig op dat moment spelen. Gelukkig zie ik dit besef de laatste tijd groeien. Bouwers kloppen steeds vaker bij ons aan met de vraag: wil de markt wel wat ik bedenk? PRAKTIJKVOORBEELDEN Visie op nieuwbouw 13

15 Wateringse Veld - Den Haag Wateringse Veld is een nieuwe wijk in het Zuidwesten van Den Haag, tussen Rijswijk en Wateringen in het voormalige Waterings glastuinbouw- en poldergebied. De bouw begon in Tot 2008 verrijzen hier woningen met een uitgebreid voorzieningenpakket, een ecologisch natuurzone en een infrastructuur die aansluit op het bestaande net van wegen en openbaar vervoer. De woningen variëren in prijs, type en grootte. Van eengezinswoningen, appartementen, ouderenwoningen tot verzorgingstehuizen. In sommige buurten is meer hoogbouw dan in andere. Toch bestaat de toekomstige woningvoorraad voor slechts zesentwintig procent uit appartementen. De gemiddelde woningdichtheid bedraagt tweeëndertig woningen per hectare. Daarnaast is bepaald dat dertig procent van de woningen binnen de goedkope huursector valt. Het totale gebied bestaat uit 326 hectare, waarvan 260 hectare wordt ontwikkeld. De afdeling Archeologie van de gemeente Den Haag deed er een aantal spectaculaire vondsten. Praktijkvoorbeeld Jan Borgdorff van NVM-kantoor Borgdorff Makelaars te Wateringen geeft zijn mening: Onze boodschap in 2000 was: luister naar de wensen van de consument en bouw daarvoor. De consument wil meer kwaliteit en is bereid daarvoor te betalen. Het was een tevergeefse boodschap. Het primaat lag meer bij de stedenbouw en de architectuur dan bij de wensen van de consument. Wat er ook bedacht werd, onder druk van de toen heersende verkopersmarkt werd het toch wel verkocht. Het gebrek aan interesse voor de wens van de consument werd toen nog niet afgestraft, nu inmiddels wel. Dit betekent dat Nederland de afgelopen jaren een gouden kans heeft laten lopen om de woningmarkt en de woonomgeving een extra kwaliteitsimpuls te geven. Er zat veel vermogen onder de consumenten en de inkomensperspectieven waren prima. Het geld klotste tegen de plinten, zoals de branchevereniging NVB (ontwikkelaars en bouwers) het destijds zo mooi omschreef. Nu de belangstelling voor de wensen van de consument eindelijk goed van de grond komt, is het eigenlijk te laat. Onder druk van de haperende economie en de heersende kopersmarkt worden nu plannen gerealiseerd met minder kwaliteit dan we vijf jaar geleden hadden kunnen realiseren. Erg jammer. Ons kantoor houdt de ontwikkelingen op Wateringse Veld nauwgezet bij. Ontwikkelaars komen bij ons informeren hoe de lokale markt in elkaar zit. Vaak kiezen ze een prijsstelling juist onder het prijsniveau van de bestaande markt. Zo streven ze naar een vlotte verkoop. De toegenomen aandacht voor de wensen van de consument is natuurlijk ook voor ontwikkelaars zelf van belang. Het is noodzakelijk voor een goede verkoop van de eigen producten. Het kan echter ook voor ontwikkelaars zelf zo weer omslaan. Nu heeft de consument een 14 Visie op nieuwbouw

16 voet tussen de deur, maar ik ben er niet gerust op dat het zo blijft. Als de markt weer aantrekt richting een verkopersmarkt, kan de belangstelling voor de wensen van de consument zomaar weer schuiven naar andere thema s. Den Haag is een stad met tachtig procent gestapelde bouw. Dus is het niet zo vreemd dat de bewoners van het Wateringse Veld best tevreden zijn met de grondgebonden woningen tegen een redelijke prijs. Maar Wateringse Veld ziet er ook prima uit en onderscheidt zich op diverse punten positief van andere Vinexwijken. Bestaande landschappelijke waardes zijn zoveel mogelijk ingepast, historische landschapselementen zijn behouden en de keuze voor heterogene buurten met een sterke variatie in stijl en woningdichtheid is geslaagd. De forse prijs per vierkante meter illustreert de positieve waardering van de consument. Bewoners die in de beginfase rond 1996 één van de eerste eenvoudige woningen kochten, zijn nu toe aan een volgende flinke stap in hun wooncarrière. De meesten zetten die stap graag binnen de wijk zelf, dat is een goed teken. Wateringse Veld kan een sociaal duurzame woonomgeving worden waar mensen met plezier verschillende levensfasen doorbrengen. Alleen senioren vanaf 55 jaar zijn een moeilijke doelgroep. De appartementen rond ,- verkopen we voornamelijk aan (door)starters die een eenvoudige grondgebonden woning vanaf ,- niet kunnen betalen. Voor de grotere en luxere seniorenappartementen rond ,- bestaat weinig belangstelling, daar zien wij een prijscorrectie. De doelgroep wil het niet omdat onvoldoende tegemoet wordt gekomen aan de wensen van de doelgroep: een woning in de eigen sociale omgeving, dichtbij voorzieningen. Over een jaar of 20 verwacht ik wel een toenemende interesse voor seniorenappartementen in Wateringse Veld, als de huidige bewoners van de wijk een bepaalde leeftijd bereiken. Voor hen is Wateringse Veld de sociale omgeving waarin zij willen blijven. Daarom is het goed dat woningen, geschikt voor senioren, ook nu worden gebouwd. PRAKTIJKVOORBEELDEN Visie op nieuwbouw 15

17 Meerhoven - Eindhoven In het westen van Eindhoven ligt de stedelijke Vinexwijk Meerhoven, het prestigieuze stedenbouwkundige plan dat Eindhoven-Stad met Veldhoven en Eindhoven Airport verbindt. De wijk heeft een eigen oprit naar de A2. Met de A58 en A67 in de buurt ligt de weg open naar alle windstreken. Meerhoven is de laatste grote stadsuitbreiding van Eindhoven. In totaal komen er ongeveer woningen voor mensen. Zowel huur- als koopwoningen in diverse prijsklassen en bouwstijlen. In Meerhoven moet iedereen zich thuis kunnen voelen. In het centrum van de wijk komen ook winkels, scholen, welzijns- en zorgvoorzieningen. Verder krijgt Meerhoven het grote landschapspark Meerland waarin veel gebruik wordt gemaakt van de aanwezige beplanting. De grote, open ruimten bieden vele mogelijkheden en herbergen onder meer skateen hardlooproutes en sportvelden. Moderne architectuur vormt het uitgangspunt voor alle woningen in Meerhoven. De termen tijdloos en ingetogen zijn bepalend voor de strakke vormgeving. Deze architectuur wil mooi contrasteren met de natuurlijke vormen van het aanwezige groen. Afwisseling van lichte en donkere gevels in de kleuren wit, terracotta en mangaan geeft elk woongebied een eigen accent. Verschil in stenen en metselwerk zorgt voor een herkenbare sfeer in elk gedeelte van de wijk en in elke straat. Praktijkervaring Robert-Jan Bekkering van NVM-kantoor Ed Willems Makelaardij in Eindhoven geeft zijn mening: Een flinke groep Eindhovenaren woont in een rijtjeswoning van ongeveer ,- en zo n 370 m 2. De volgende stap in hun wooncarrière is een twee-onder-een-kap van ongeveer ,-. Maar daar stagneert de doorstroming, want voor dat geld vinden ze in Eindhoven een kleine tweekapper die qua woonruimte hetzelfde biedt als de rijtjeswoning. Ze krijgen er alleen een geschakelde garage bij en een iets grotere kavel. Deze groep is meer en meer bereid om het statussymbool tweekapper in te ruilen voor een bijzonder nieuwbouwconcept met een goede architectuur en veel ruimte vanaf 500 m 2. In Meerhoven vinden ze dat nog voor een redelijke prijs. Waarom? Omdat Meerhoven het onterechte en prijsdrukkende imago heeft van een wat minder mooie wijk vlakbij een vliegveld. De naburige Vinexwijk Brandevoort bij Helmond, die gelijktijdig werd ontwikkeld, speelt hierin een rol. In de pers werden beide Vinexwijken vaak met elkaar vergeleken, waarbij de strakke vormgeving van Meerhoven het altijd verloor van het historische Brandevoort. Die grotendeels onterechte kritiek pakt nu goed uit in de vorm van een gemiddeld goed prijsniveau. Onder de noemer Vrienden van Meerhoven heeft de gemeente Eindhoven bij de start van de ontwikkeling geprobeerd een platform te creëren waarin toekomstige bewoners konden meedenken met architecten en stedenbouwkundigen over de nadere invulling van de wijk. Al vroeg in de ontwikkelingsfase stierf dit initiatief een stille dood. Jammer, maar ik kijk er niet van op. Veel consumenten zijn niet in staat om in een blanco situatie, zonder vaste contouren, goed te bepalen wat 16 Visie op nieuwbouw

18 ze willen. Bovendien zijn de wensen vaak ook financieel begrensd. De inspraak door consumenten is in Meerhoven niet bijzonder maar volgens mij wel voldoende voor verreweg de meeste consumenten. Een brede keuze uit diverse afwerkingsniveaus voldoet in de meeste situaties. De doorstroming binnen Meerhoven is al op gang gekomen. Ik zie bijvoorbeeld een toenemende belangstelling vanuit de rijtjeswoningen in Zandrijk, de eerste fase van de wijk, voor de ruimere nieuwbouw in Grasrijk. Zandrijk-bewoners die enkele jaren geleden nieuwbouw kochten, stromen liever door naar nieuwbouw in Grasrijk dan naar bestaande bouw in hun eigen wijkdeel. Komende zomer start de verkoop van het gebied Bosrijk, na Zandrijk en Grasrijk het derde woongebied van Meerhoven. Het wordt een kleine wijk met ongeveer 460 woningen die in meerdere jaren gerealiseerd worden. De geplande woningen variëren heel breed in prijsklasse, architectuur en leeftijdsdoelgroep. De woningen in Bosrijk worden ingepast in de huidige groenstructuur waardoor het bos en de groene velden een unieke extra buitenruimte gaan vormen. In een deel van Bosrijk wordt dit letterlijk ingevuld in de vorm van een gated community van appartementen en grondgebonden woningen in een omheind park. Dit wijkdeel meet drie hectare met een laag aantal woningen per hectare. Misschien zelfs te laag, want nu dreigt het gevaar dat de woningen te duur worden om nog een goede prijs-kwaliteitverhouding te kunnen garanderen. Het verschijnsel gated community is nieuw in Nederland, we hebben er nauwelijks ervaring mee. Momenteel heb ik daar nog geen gevoel bij. Volgens mijn intuïtie moet een wijk waar gezinnen met kinderen wonen voor een deel openheid uitstralen. Anderzijds zijn er diverse doelgroepen die geïnteresseerd lijken in nieuwe vormen van beschermd wonen. PRAKTIJKVOORBEELDEN Het grootste manco van Meerhoven is het nu nog slechte voorzieningenniveau. Winkelcentrum Meerrijk in het centrum van de wijk moet nog gebouwd worden, nu staan er alleen een noodwinkel en een friettent. Ook de scholen zitten nog in noodgebouwen. Maar dit is slechts tijdelijk ongemak. Meerhoven wordt een krachtige wijk met een goed voorzieningenniveau en een centraal gelegen landschapspark van zes hectare met sport- en recreatievoorzieningen. De mix van bungalows, appartementen en gezinswoningen zorgt voor een brede leeftijdsopbouw en een sterkere sociale samenhang dan gemiddeld in Vinexwijken. Bovendien is de afstand tot het centrum geen beletsel meer sinds de invoering van de Phileasbus: hoogwaardig openbaar vervoer dat de Meerhoven-bewoners in tien minuten naar het stadscentrum brengt. Visie op nieuwbouw 17

19 Leyhof - Leiderdorp In de Vinexwijk Leyhof in Leiderdorp zijn ongeveer koop- en huurwoningen gebouwd in verschillende bouwstijlen. De eerste bewoners wonen er vanaf september De wijk heeft een bewonersvereniging die vele activiteiten organiseert. De Leyhof is via twee bruggen verbonden met recreatiepark De Bloemerd met vele sportverenigingen en -faciliteiten: voetbal, hockey, korfbal en een manege. Twee ontsluitingswegen via de Buitenhoflaan en de Schildwacht geven Leyhof aansluiting op respectievelijk de Engelendaal en de provinciale wegen N445/N446. Praktijkervaring Willem Luining van NVM-kantoor Max Sedelaar Makelaars in Voorhout geeft zijn mening: Leyhof is een succesvolle wijk waar de mensen met plezier wonen. Architectonisch zien de woningen er ook goed uit. Wat veel bewoners hier toch missen is wat extra ruimte, betere parkeergelegenheid en betere speelruimtes voor de kinderen. Het gemis van dit soort voor de hand liggende voorzieningen kun je voorkomen met regelmatig onderzoek naar de ontwikkeling van de bevolkingsopbouw en de wensen van de consument. Dat constateerde ik vijf jaar geleden al en het geldt nog steeds. Toen de woningen als nieuwbouw werden verkocht, was de prijs-kwaliteitverhouding op Leyhof in orde. Inmiddels is dat wel wat scheef gegroeid. Dat de woningen daardoor nu moeilijker verkoopbaar zijn, is een te snelle conclusie. Sommige verhuizers die nu gaan verkopen, hebben nog steeds de verkoopprijs in hun hoofd die de buurman twee jaar geleden realiseerde. Die prijs naar beneden bijstellen is voor veel consumenten een hele stap, luisteren naar de makelaar is moeilijk. Doet de consument dat wel, dan is de woning in twee maanden verkocht. Aan ons de taak om de consument op Leyhof daarvan te overtuigen. Bij ontwikkelaars hoeven we dat niet meer te doen. Die zijn zich bewust van de regerende kopersmarkt en accepteren een lagere opbrengst in ruil voor een vlotte verkoop. Een goed voorbeeld is een nieuwbouwwijkje in Voorhout met 7 vrijstaande woningen en 56 twee-onder-een-kap. Die kosten ,- vrij op naam, terwijl de prijs van vergelijkbare woningen in de bestaande bouw ongeveer ,- kosten koper bedragen. De onzekerheid bij ontwikkelaars is groot. Ons kantoor wordt vaak gebeld om mee te denken over te ontwikkelen projecten. Het is de kunst dat vast te houden als de markt in de (nabije) toekomst aantrekt. 18 Visie op nieuwbouw

20 De verhouding tussen koop- en huurwoningen ligt op Leyhof op ongeveer 85-15%, in plaats van de gebruikelijke 70-30%. Het grote aandeel koopwoningen weerspiegelt zich in een hoger maatschappelijk niveau met veel tweeverdieners. Een groep woonconsumenten die meer dan gemiddeld geneigd is om de eigen woning én de woonomgeving op orde te houden. De geldende parkeernorm van 1,3 is voor deze groep te laag, dat zou best 1,9 mogen zijn. Ook de speelruimte voor de kinderen van de vele tweeverdieners is aan de krappe kant. Of dat een groot probleem is kun je je afvragen. De verleiding van een pc-spel is tegenwoordig groter dan de verleiding van een trapveldje. De doorstroming op Leyhof is vrij hoog, binnen de wijk en naar andere locaties erbuiten. Dat heeft alles te maken met het maatschappelijk niveau van de bewoners. Goed opgeleide tweeverdieners hebben de wens en de financiële mogelijkheden om carrière te maken in hun werk en in hun woonsituatie. Veel verhuizen is het logische gevolg. PRAKTIJKVOORBEELDEN Cruciaal voor de komende decennia is het kunnen inspelen op tendensen waarvan we de eerste tekenen nu al in de praktijk signaleren. Bijvoorbeeld, de afgelopen jaren heeft bouwend Nederland te zwaar ingezet op de bouw van appartementen voor 55-plussers. Inmiddels weten we dat tweederde van de 75-plussers nog steeds in een eengezinswoning zit en daar nauwelijks weg wil. Visie op nieuwbouw 19

21 Reeshof - Tilburg De gemeente Tilburg en de woningcorporaties ontwikkelden vanaf eind jaren 70 een nieuwe wijk met een gevarieerd woningaanbod: Reeshof, een stadsuitbreiding in westelijke richting. Uit de gemeentelijke informatie over Reeshof blijkt dat diverse architecten voor een keuze uit moderne en traditionele woningen met zeer uiteenlopend gebruik van materialen, vormen en kleuren zorgden. Die verscheidenheid maakt Reeshof, volgens de ontwikkelaars, tot een aantrekkelijk woongebied voor zowel huurders als kopers met uiteenlopende wensen en financiële mogelijkheden. Ook de stijgende behoefte aan seniorenwoningen (koop en huur) is daarbij niet over het hoofd gezien. De Vinexwijk Reeshof vindt zichzelf een groot dorp in de stad Tilburg waar nog veel moet gebeuren, maar waar het mooi en bovenal rustig wonen is. De wijk ligt op 8 kilometer van Tilburg Centrum en 15 kilometer van Breda. Aanvankelijk waren er slechts een paar duizend bewoners gepland, maar onder druk van de Tilburgse bevolkingsaanwas zijn er dat inmiddels De infrastructuur kan deze groei nog steeds niet bijbenen. Qua ontsluiting is Reeshof nog altijd grotendeels afhankelijk van maar drie uitritten vanaf de interne rondweg naar de Bredaseweg. De aanleg van een noordwest-tangent moet de gebruikelijke filevorming drastisch doen afnemen. De gehele oplevering van deze randweg vindt overigens pas plaats in Het NS-station Reeshof is ruim een half jaar geleden geopend. Bestaand groen in dit van oorsprong agrarische gebied is zoveel mogelijk gehandhaafd en overal in de wijk zijn nieuwe groenplekken aangelegd. Reeshof is ook rijk aan water. Vijvers en singels liggen verspreid over de verschillende buurten. Een meevaller is het nabije Reeshofbos, gelegen tegen het spoor en het Wandelbos. Voor de wijkbewoners mooie locaties om uit te waaien. Het Reeshofpark is nog niet voltooid en moet nog flink groeien. Praktijkervaring Ad van de Wouw van NVM-kantoor Meeùs Makelaars in Tilburg geeft zijn mening: De regionale makelaardij als deskundig vertegenwoordiger van de consument is wel degelijk betrokken bij de inrichting van Reeshof. We hebben bijvoorbeeld een stem in de percentages huur- en koopwoningen en spreken mee bij het vaststellen van de verhoudingen tussen de verschillende typen woningen en de prijsklassen. Deze rol van de makelaardij zie ik groeien, de makelaar gaat steeds eerder in het proces meepraten. Zo denk ik bijvoorbeeld al in de stedenbouwkundige fase mee over een nieuwe wijk bij Berkel Enschot. Je kunt beweren dat dit komt door de verschuiving van verkopers- 20 Visie op nieuwbouw

22 naar kopersmarkt, waardoor ontwikkelaars meer zekerheid zoeken. En voor een deel zal dat ook wel kloppen. Toch ben ik ervan overtuigd dat de makelaardij deze rol als adviseur grotendeels zelf afdwingt. Makelaars die investeren in deskundigheid, vakmanschap en kennis van de consument kunnen deze positie veroveren. De doorstroming binnen Reeshof komt nu goed op gang. Dat is een goed teken voor de wijk. Toch kan de doorstroming binnen Reeshof een impuls gebruiken, want verspreid over de wijk staat er toch heel wat te koop in de diverse prijsklassen. Niet zo vreemd, een ruim aanbod en lange verkooptijden zijn verschijnselen die we overal in Nederland tegenkomen. Een duidelijke lokale trend is de toenemende belangstelling van senioren voor Reeshof. Die verhuizen hun (klein)kinderen achterna en gaan hier op zoek naar een passende woning. Gemeente, ontwikkelaars en makelaars hebben deze trend op tijd onderkend, het aanbod voor deze doelgroep begint te groeien. De gemeente Tilburg heeft het rekenmodel voor de grondprijs veranderd. Eerst hanteerde men een vaste prijs per vierkante meter, tegenwoordig gebruikt Tilburg vooral het grondquotemodel: de grond moet een percentage opbrengen van de uiteindelijke verkoopprijs. Een begrijpelijke keuze voor een gemeente die ook de aanleg van infrastructuur en voorzieningen wil kunnen betalen. Maar Tilburg hanteert een progressief grondquotetarief, waardoor kleine kwaliteitsverbeteringen al behoorlijk in de papieren kunnen lopen. Om de prijs-kwaliteitverhouding van woningen niet in gevaar te brengen, hoop ik op een terughoudend gebruik van het grondquotemodel. PRAKTIJKVOORBEELDEN Visie op nieuwbouw 21

23 Leidsche Rijn - Utrecht In het westen van Utrecht verrijst een compleet nieuw stadsdeel: Leidsche Rijn, de grootste nieuwbouwlocatie van Nederland. Tot 2015 worden hier woningen gebouwd voor ongeveer mensen. Ook komen in Leidsche Rijn uiteindelijk zo n mensen te werken. De wijken Langerak, Parkwijk en Veldhuizen zijn al grotendeels bewoond en bedrijventerreinen de Wetering en Papendorp zijn al volop in gebruik. De komende jaren ligt het hoogtepunt qua woningbouwproductie in de wijken Vleuterweide, Terwijde en Het Zand. Iedere wijk wordt apart ontworpen en gebouwd. Stedenbouwkundigen kunnen daardoor inspelen op actuele ontwikkelingen en de wijken krijgen ieder een eigen identiteit en sfeer. Bovendien wordt rekening gehouden met het rijke cultuurhistorische verleden van Leidsche Rijn. Archeologische resten, zoals de Romeinse weg, zijn ingebed in de bouwplannen. De bouw van Leidsche Rijn beïnvloedt de infrastructuur, zoals verplaatsing en gedeeltelijke overkapping van de A2. Drie bruggen over het Amsterdam-Rijnkanaal gaan het nieuwe stadsdeel verbinden met Utrecht. Twee nieuwe treinstations, het toekomstige Randstadspoor, nieuwe fietsverbindingen en een snelle busverbinding zorgen voor verdere ontsluiting van het gebied. Leidsche Rijn wil inhoud geven aan het begrip duurzaam bouwen. Er is bijvoorbeeld een speciaal opvangsysteem voor regenwater, energiezuinige straatverlichting en veel woningen hebben aansluiting op stadsverwarming. Ook natuur en openbaar groen spelen een belangrijke rol. Centraal in het gebied komt het Leidsche Rijn Park (300 hectare), één van de grootste stadsparken van Nederland. Leidsche Rijn wil oud en nieuw met elkaar verweven. Historische elementen als water, dijken, bomenrijen en bijzondere boerderijen blijven bewaard en combineren verrassend met nieuwe gebouwen en nieuwe ontwerpen. De contrasten en verschillen moeten leiden tot een levendige en kleurrijke wijk. Niet anoniem, maar inspirerend voor de bewoners van vandaag en in de toekomst. Praktijkervaring Martin Slootweg en Ko Koot van NVM-kantoor Hol & Molenbeek in Vianen geven hun mening: De gemiddelde consument wil graag een goede en goedgeprijsde eengezinswoning met voldoende flexibiliteit om op langere termijn de woning te kunnen aanpassen aan zijn veranderende wensen en omstandigheden. Dat betekent onder andere voldoende ruimte om te kunnen schuiven en uitbreiden. Gelukkig hebben alle marktpartijen op Leidsche Rijn weer meer aandacht voor kwaliteit in de vorm van ruimte en flexibiliteit die consumenten wensen. Het luisteren naar de wensen van de gebruikers zien we toenemen bij ontwikkelaars en bouwers en we merken dat de kopers het waarderen. Kwaliteit verkoopt altijd. De vrees dat dit weer terugdraait zodra de markt weer aantrekt, delen wij niet. Als Leidsche Rijn erin slaagt het bouwtempo op peil te houden, blijft hier sprake van een gezonde regionale markt met voldoende evenwicht, voldoende doorstroming en een beperkte leegstand. De Vinex-sceptici van de afgelopen jaren krijgen dan toch ongelijk. 22 Visie op nieuwbouw

24 Leidsche Rijn heeft op dit moment veel appartementen te koop. Bij de ontwikkeling van deze locatie was de verwachting dat 50-plussers de voornaamste doelgroep zouden zijn, maar deze groep is nauwelijks bereid de stap naar het kopen of huren van een appartement te maken. Zij voelen zich nog te jong. De 65/70-plusser is wel een belangrijke doelgroep, maar alleen als de wegen, het openbaar vervoer, de voorzieningen en de gezondheidszorg binnen handbereik zijn. Ook moeten het ruime appartementen zijn van minimaal 120 m 2, want de doelgroep komt uit een eengezinswoning en neemt met minder ruimte geen genoegen. Bovendien moet de prijs vergelijkbaar zijn met de verkoopprijs van hun huidige woning. Bijlenen wil deze doelgroep niet. Appartementen voor startende eenverdieners zijn nauwelijks te koop, deze worden niet gebouwd. Pas als de gemeente bereid is de grondquote te verlagen, ontstaan er bouwmogelijkheden voor deze doelgroep. We denken aan appartementen van ,-. Als die op een goede locatie worden gerealiseerd, is daar in Leidsche Rijn zeker een gezonde markt voor. PRAKTIJKVOORBEELDEN Alles heeft te maken met de verhouding tussen prijs en kwaliteit. Het aanbod is fors toegenomen, de keuze is groter. In de eerste delen van Leidsche Rijn, die gebouwd werden in een onvervalste verkopersmarkt, is de prijs-kwaliteitverhouding vaak scheef. Dat gaat zich de komende jaren ongetwijfeld corrigeren. Projecten uit de afgelopen twee jaar hebben, door de omslag naar een kopersmarkt, een betere prijs-kwaliteitverhouding. Ondanks twee NS-stations zijn het voorzieningenniveau en de ontsluiting van Leidsche Rijn nog lang niet op peil. Het lijkt een kip-ei-verhaal, als het gaat om bewoners en voorzieningen in Leidsche Rijn. De mogelijke oplossing schuilt in het creëren van goede vestigingsvoorwaarden voor voorzieningen, bijvoorbeeld het spreiden van de grondprijs over enkele jaren. Dat biedt startende ondernemers betere mogelijkheden om hun zaak op te bouwen en door de altijd lastige aanvangsperiode te loodsen. Als op die manier een beter voorzieningenniveau ontstaat, trekt dat weer bewoners en andersom. Visie op nieuwbouw 23

Oegstgeest aan de Rijn: realisatie van een woningbouwbehoefte

Oegstgeest aan de Rijn: realisatie van een woningbouwbehoefte Oegstgeest aan de Rijn: realisatie van een woningbouwbehoefte Stap 1 van de Ladder voor Duurzame Verstedelijking schrijft voor dat een stedelijke ontwikkeling past binnen de regionale behoefte. Provincie

Nadere informatie

25 juni 2015 Dorpsraad Waarland Bouwend Waarland Waarland Bouwt Zelf

25 juni 2015 Dorpsraad Waarland Bouwend Waarland Waarland Bouwt Zelf Onderzoek woningbehoefte Waarland 2015 25 juni 2015 Dorpsraad Waarland Bouwend Waarland Waarland Bouwt Zelf 1 Inleiding 1.1 Inleiding De gemeente Schagen wil haar toekomstig woningbouwprogramma inrichten

Nadere informatie

Marktonderzoek Waterrijk

Marktonderzoek Waterrijk Marktonderzoek Waterrijk Almelo Amersfoort, 30 juli 2010 Inhoudsopgave 1 Inleiding 2 1.1 Aanleiding van het onderzoek 2 1.2 Onderzoeksvraag 2 1.3 Methode 2 2 Beoordeling plan Waterrijk 3 2.1 Waterrijk

Nadere informatie

De Rietvelden 1.1 VLEUTERWEIDE (VLEUTEN)

De Rietvelden 1.1 VLEUTERWEIDE (VLEUTEN) De Rietvelden 1.1 VLEUTERWEIDE (VLEUTEN) Mattenbieslaan Dwergbieslaan Huurprijzen van 825,- tot 1025,- per maand De Rietvelden 1.1 te Vleuterweide (VLEUTEN) Leidsche Rijn Wonen in Leidsche Rijn Utrecht

Nadere informatie

OMDAT UW WONING DE AANKOOP VAN UW LEVEN IS. ESDOORN 5 ÉÉNGEZINSWONINGEN DE KWEKERIJ TE HENGELO (GLD)

OMDAT UW WONING DE AANKOOP VAN UW LEVEN IS. ESDOORN 5 ÉÉNGEZINSWONINGEN DE KWEKERIJ TE HENGELO (GLD) RT OMDAT UW WONING DE AANKOOP VAN UW LEVEN IS. ESDOORN 5 ÉÉNGEZINSWONINGEN DE KWEKERIJ TE HENGELO (GLD) Hengelo (Gld) In het hart van de Gemeente Bronckhorst ligt Hengelo. Een heerlijk dorp om te wonen,

Nadere informatie

Providentia als nieuw dorp: Burgerschap voor cliënten; woondroom voor betrokken burgers

Providentia als nieuw dorp: Burgerschap voor cliënten; woondroom voor betrokken burgers Providentia als nieuw dorp: Burgerschap voor cliënten; woondroom voor betrokken burgers Providentia als nieuw dorp: Burgerschap voor cliënten woondroom voor betrokke Op Providentia in Sterksel wonen mensen

Nadere informatie

Advies invulling locatie "Ronerborg" Roden

Advies invulling locatie Ronerborg Roden Advies invulling locatie "Ronerborg" Roden In opdracht van de heer De Vries van de Wind Groep geven wij graag ons advies inzake de mogelijkheden over invulling van de locatie "Ronerborg", gelegen aan de

Nadere informatie

2010-2012 SAMENVATTING

2010-2012 SAMENVATTING 2010-2012 SAMENVATTING Samenvatting De Regionale woningmarktmonitor 2010-2012 beschrijft de ontwikkelingen op de woningmarkt in het gebied binnen de driehoek Waalwijk, Oss en Boxtel. De kredietcrisis

Nadere informatie

Omdat bouwen teamwork is

Omdat bouwen teamwork is Omdat bouwen teamwork is Nijhuis Bouw Innovatie en duurzaamheid komen bij Nijhuis samen. Wij bouwen niet alleen huizen, ook leefbare wijken en gebieden waar het prettig wonen, werken en recreëren is. Ontwikkelen

Nadere informatie

Woningmarkt krabbelt langzaam op in vierde kwartaal

Woningmarkt krabbelt langzaam op in vierde kwartaal Aantal woningverkopen bijna 5 procent hoger Woningmarkt krabbelt langzaam op in vierde kwartaal Voor 2010 prognose: geen prijsstijging Dure segment blijft moeizaam Nieuwegein, 14 januari In het vierde

Nadere informatie

Informatie Woonvisie Sliedrecht

Informatie Woonvisie Sliedrecht Informatie Woonvisie Sliedrecht In 2008 heeft de gemeente Sliedrecht de Woonvisie uitgebracht: Wonen in Sliedrecht 2007-2015, doorkijk tot 2025. Deze factsheet geeft een overzicht van de geactualiseerde

Nadere informatie

Woningbehoefte onderzoek

Woningbehoefte onderzoek Woningbehoefte onderzoek Prognose woningbehoefte Amersfoort tot 2015 Gemeente Amersfoort Sector Dienstverlening, Informatie en Advies (DIA) Afdeling Onderzoek en Statistiek Marc van Acht Uitgave en rapportage:

Nadere informatie

Bijlage 1: Woningbouwprogramma Dommelkwartier en relatie Lage Heide. 2010-2020 Segment Nieuwbouw Sloop Verkoop Totaal

Bijlage 1: Woningbouwprogramma Dommelkwartier en relatie Lage Heide. 2010-2020 Segment Nieuwbouw Sloop Verkoop Totaal Bijlage 1: Woningbouwprogramma Dommelkwartier en relatie Lage Heide Volgens de laatste Provinciale Prognose (2011) bedraagt de woningbouw behoefte in Valkenswaard een netto toevoeging van 1.230 woningen

Nadere informatie

Woningvoorraad en woningbehoefte in Nederland

Woningvoorraad en woningbehoefte in Nederland Wonen in Hilversum Woningvoorraad en woningbehoefte in Nederland De Nederlandse woningmarkt staat momenteel in het middelpunt van de belangstelling. Deze aandacht heeft vooral betrekking op de ordening

Nadere informatie

Woningmarktrapport 4e kwartaal 2015. Gemeente Amsterdam

Woningmarktrapport 4e kwartaal 2015. Gemeente Amsterdam Woningmarktrapport 4e kwartaal 215 Gemeente Amsterdam Aantal verkochte woningen naar type (NVM) 3 Aantal verkocht 25 2 15 1 5 Tussenwoning Hoekwoning Twee onder één kap Vrijstaand Appartement 1e kwartaal

Nadere informatie

Waarom dit onderzoek?

Waarom dit onderzoek? Waarom dit onderzoek? Een betere buurt in 2026! Woningstichting De Volmacht wil uw buurt vernieuwen en verbeteren en klaar maken voor de toekomst. Daarvoor is een allereerst goede analyse van uw buurt

Nadere informatie

Wonen in één van de 22 luxe huurappartementen in de parel van Leidsche Rijn: de poort van terwijde

Wonen in één van de 22 luxe huurappartementen in de parel van Leidsche Rijn: de poort van terwijde TE HUUR Wonen in één van de 22 luxe huurappartementen in de parel van Leidsche Rijn: de poort van terwijde Kiest u voor wonen in een gebied met veel water, groen en voorzieningen? Wonen in de Poort van

Nadere informatie

wonen VRAAGZIJDE NIEUWBOUWWONINGMARKT TWENTE

wonen VRAAGZIJDE NIEUWBOUWWONINGMARKT TWENTE de WOZ-waarden-prijspeil op 1 januari 2012 en voor de veilingen van 2012 geldt dat werd vergeleken met de WOZ-waarden-prijspeil op 1 januari 2011 en zo wordt elk jaar vergeleken met 1 januari van het voorgaande

Nadere informatie

Informatieavond Wonen in Elspeet Noordwest 17 maart 2015

Informatieavond Wonen in Elspeet Noordwest 17 maart 2015 Informatieavond Wonen in Elspeet Noordwest 7 maart 205 Op 7 maart 205 organiseerden de gemeente Nunspeet, Omnia Wonen en Van Wijnen een informatiebijeenkomst voor de plannen voor nieuwe woningen in Elspeet

Nadere informatie

Woningmarktrapport - 4e kwartaal 2012. Gemeente Amsterdam

Woningmarktrapport - 4e kwartaal 2012. Gemeente Amsterdam Woningmarktrapport - 4e kwartaal 212 Gemeente Amsterdam Aantal verkochte woningen naar type (NVM) 18 aantal verkocht 16 14 12 1 8 6 4 2 Tussenwoning Hoekwoning Twee onder één kap Vrijstaand Appartement

Nadere informatie

Woningmarktrapport - 4e kwartaal 2013. Gemeente Dordrecht

Woningmarktrapport - 4e kwartaal 2013. Gemeente Dordrecht Woningmarktrapport - 4e kwartaal 213 Gemeente Dordrecht Aantal verkochte woningen naar type (NVM) 1 aantal verkocht 9 8 7 6 5 4 3 2 1 Tussenwoning Hoekwoning Twee onder één kap Vrijstaand Appartement

Nadere informatie

Kiezen, Delen én Doen Samen voor een sterke woningmarkt. platform woningcorporaties noord-holland noord

Kiezen, Delen én Doen Samen voor een sterke woningmarkt. platform woningcorporaties noord-holland noord Kiezen, Delen én Doen Samen voor een sterke woningmarkt platform woningcorporaties noord-holland noord Voorwoord Op 15 december 2011 is door ruim 20 corporaties uit de subregio s Noordkop, West-Friesland,

Nadere informatie

1. Denkt u er over na om te verhuizen?

1. Denkt u er over na om te verhuizen? 1. Rechte tellingen Open huizen route De landelijke woningmarkt trekt weer aan. In vrijwel alle Nederlandse regio s neemt het aantal woningverkopen toe ten opzichte van een jaar geleden. 1. Denkt u er

Nadere informatie

Zelf bouwen in. Johanniterveld. modern wonen in jaren dertig stijl

Zelf bouwen in. Johanniterveld. modern wonen in jaren dertig stijl Zelf bouwen in Johanniterveld modern wonen in jaren dertig stijl Zelf bouwen in Johanniterveld modern wonen in jaren dertig stijl Een eigen huis laten ontwerpen en bouwen; lijkt u dat een fantastische

Nadere informatie

Woningmarktrapport - 1e kwartaal 2012. Gemeente Wijdemeren

Woningmarktrapport - 1e kwartaal 2012. Gemeente Wijdemeren Woningmarktrapport - 1e kwartaal 212 Gemeente Wijdemeren Aantal verkochte woningen naar type (NVM) 25 aantal verkocht 2 15 1 5 Tussenwoning Hoekwoning Twee onder één kap Vrijstaand Appartement 2e kwartaal

Nadere informatie

Bij Uitstek Dalfsen! Woonvisie 2011 2016 gemeente Dalfsen

Bij Uitstek Dalfsen! Woonvisie 2011 2016 gemeente Dalfsen Bij Uitstek Dalfsen! Woonvisie 2011 2016 gemeente Dalfsen Algemeen Dalfsen heeft bij uitstek een eigen identiteit op het gebied van wonen. In de woonvisie leest u meer over de bebouwingsplannen voor de

Nadere informatie

Woningmarktrapport 3e kwartaal 2015. Gemeente Rotterdam

Woningmarktrapport 3e kwartaal 2015. Gemeente Rotterdam Woningmarktrapport 3e kwartaal 215 Gemeente Rotterdam Aantal verkochte woningen naar type (NVM) 9 Aantal verkocht 8 7 6 5 4 3 2 1 Tussenwoning Hoekwoning Twee onder één kap Vrijstaand Appartement 4e kwartaal

Nadere informatie

Analyse van de markt voor (bestaande) huurwoningen in de Gemeente Steenwijkerland

Analyse van de markt voor (bestaande) huurwoningen in de Gemeente Steenwijkerland Analyse van de markt voor (bestaande) huurwoningen in de Gemeente Steenwijkerland drs. J.E. den Ouden 1-11-2013 Bevolking De gemeente Steenwijkerland telt momenteel circa 43.400 inwoners. Het inwonertal

Nadere informatie

Speech van Minister Henk Kamp van VROM op de manifestatie Heilige Huisjes in Rotterdam op zaterdag 5 oktober 2002.

Speech van Minister Henk Kamp van VROM op de manifestatie Heilige Huisjes in Rotterdam op zaterdag 5 oktober 2002. Speech van Minister Henk Kamp van VROM op de manifestatie Heilige Huisjes in Rotterdam op zaterdag 5 oktober 2002. Dames en heren, Veel mensen dromen ervan om zelf een huis te ontwerpen en te bouwen. Wie

Nadere informatie

Woonvisie in t kort 10

Woonvisie in t kort 10 10 Woonvisie in t kort Utrecht is een aantrekkelijke stad om te wonen en te werken. Daarom is de druk op de woningmarkt groot. Deze druk zal de komende jaren blijven waardoor veel doelgroepen niet de woning

Nadere informatie

Inveniam BV t.a.v. de heren B. Ophoff & R. van Es Oostwal 171 5341 KM OSS

Inveniam BV t.a.v. de heren B. Ophoff & R. van Es Oostwal 171 5341 KM OSS Inveniam BV t.a.v. de heren B. Ophoff & R. van Es Oostwal 171 5341 KM OSS Zaltbommel, 28 oktober 2014 Betreft: woningbehoefte te Ammerzoden Referentie: plan Ammerzoden Noord Geachte heren Ophoff en Van

Nadere informatie

Ladder voor duurzame verstedelijking Bestemmingsplan Huis ter Heide West, gemeente Zeist

Ladder voor duurzame verstedelijking Bestemmingsplan Huis ter Heide West, gemeente Zeist Ladder voor duurzame verstedelijking Bestemmingsplan Huis ter Heide West, gemeente Zeist De Ladder voor duurzame verstedelijking is in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) geïntroduceerd en

Nadere informatie

Verkoop door woningcorporaties

Verkoop door woningcorporaties 34 Afspraken over verkoop van sociale huurwoningen Sinds 1998 worden in Amsterdam sociale huurwoningen verkocht. Aanleiding was de sterk veranderde samenstelling en woningbehoefte van de Amsterdamse bevolking.

Nadere informatie

8 halfvrijstaande en 1 Vrijstaande WoninG

8 halfvrijstaande en 1 Vrijstaande WoninG 8 halfvrijstaande en 1 Vrijstaande WoninG www.luchen-mierlo.nl dorps VeeL PriVacY VoLoP MoGeLijKheden Graag maken wij u bekend met De Groene Poarte, een plek om heerlijk te wonen en op te groeien. Dit

Nadere informatie

Woningmarktrapport - 3e kwartaal 2013. Gemeente Haarlemmermeer

Woningmarktrapport - 3e kwartaal 2013. Gemeente Haarlemmermeer Woningmarktrapport - 3e kwartaal 213 Gemeente Haarlemmermeer Aantal verkochte woningen naar type (NVM) 12 aantal verkocht 1 8 6 4 2 Tussenwoning Hoekwoning Twee onder één kap Vrijstaand Appartement 4e

Nadere informatie

duo presentatie: Peter Joosen en Marco Verbrugge Verkopen bestaande woningen Verkopen nieuwbouw woningen Toekomstverwachting woningmarkt

duo presentatie: Peter Joosen en Marco Verbrugge Verkopen bestaande woningen Verkopen nieuwbouw woningen Toekomstverwachting woningmarkt duo presentatie: Peter Joosen en Marco Verbrugge Verkopen bestaande woningen Verkopen nieuwbouw woningen Toekomstverwachting woningmarkt 1e kwartaal 2009 landelijke woningmarkt Derde achtereenvolgende

Nadere informatie

Nieuwbouwplan De Koekoek

Nieuwbouwplan De Koekoek Sprang-Capelle Nieuwbouwplan De Koekoek S Daar waar gemoedelijkheid, tevredenheid, wonen en werken, inspanning en ontspanning hand in hand gaan. Dát is wonen in de gemeente Sprang-Capelle, met de vele

Nadere informatie

Kwaliteitsverbetering van de (huur)voorraad in tijden van Krimp Opwierde APPINGEDAM. Delfzijl, 21 november 2013

Kwaliteitsverbetering van de (huur)voorraad in tijden van Krimp Opwierde APPINGEDAM. Delfzijl, 21 november 2013 Kwaliteitsverbetering van de (huur)voorraad in tijden van Krimp Opwierde APPINGEDAM Delfzijl, 21 november 2013 Frank van der Staay Atrivé/Woongroep Marenland Appingedam Onderwerpen Woonplan 2002 koersen

Nadere informatie

Herstel woningmarkt laat op zich wachten

Herstel woningmarkt laat op zich wachten PERSBERICHT Aan Van Betreft : de financieel-economische redacties en vakpers : de Nederlandse Vereniging van Makelaars o.g. en Vastgoeddeskundigen : Herstel woningmarkt laat op zich wachten Datum : Nieuwegein,

Nadere informatie

Dieptepunt op woningmarkt lijkt bereikt

Dieptepunt op woningmarkt lijkt bereikt PERSBERICHT Aan Van : de financieel-economische redacties en vakpers : de Nederlandse Vereniging van Makelaars o.g. en Vastgoeddeskundigen Betreft : NVM-woningmarktcijfers eerste kwartaal 2009 Datum :

Nadere informatie

Ambitiedocument MOB-complex

Ambitiedocument MOB-complex Ambitiedocument MOB-complex september 2013 Voorwoord Herontwikkeling MOB bijzonder project met unieke mogelijkheden Het Mobilisatiecomplex (MOB-complex) is een militair terrein gelegen aan de Nieuwe s-gravelandseweg

Nadere informatie

Verslag Woonvisiebijeenkomst Vught 12 oktober 2015

Verslag Woonvisiebijeenkomst Vught 12 oktober 2015 Verslag Woonvisiebijeenkomst Vught 12 oktober 2015 Locatie: De Spie, gemeentekantoor Vught Tijd: 19.30 uur-22.00 uur 1. Inleiding Op maandagavond 12 oktober jl. vond de inwonersbijeenkomst plaats over

Nadere informatie

Veluwse Poort in beeld. Een onderzoek naar de bekendheid en beeldvorming van Veluwse Poort

Veluwse Poort in beeld. Een onderzoek naar de bekendheid en beeldvorming van Veluwse Poort Veluwse Poort in beeld Een onderzoek naar de bekendheid en beeldvorming van Veluwse Poort INHOUDSOPGAVE 1. Inleiding... 2 1.1. Aanleiding... 2 1.2. Doel van het onderzoek... 2 1.3. Probleemstelling...

Nadere informatie

nieuwsbrief Waarom deze

nieuwsbrief Waarom deze N wonen en werken in stedelijk groen nieuwsbrief Meedenken? Kom naar de bijeenkomst op dinsdag 7 oktober Het Lucentterrein ondergaat de komende jaren een ware metamorfose. Dit 3,5 hectare grote kantoorterrein

Nadere informatie

Enquête. Woningbehoefte Ritthem 2014. Resultaten

Enquête. Woningbehoefte Ritthem 2014. Resultaten Enquête Woningbehoefte Ritthem Resultaten Juni Inhoudsopgave Inleiding.... Samenvatting.... Overzicht resultaten.... Algemeen.... Verhuiswens binnen jaar.... Doelgroepen naar leeftijd..... Jongeren (

Nadere informatie

Comfortabel, ruim & duurzaam wonen in Vlaardingen. 30 huurwoningen in een groene woonomgeving

Comfortabel, ruim & duurzaam wonen in Vlaardingen. 30 huurwoningen in een groene woonomgeving Comfortabel, ruim & duurzaam wonen in Vlaardingen 30 huurwoningen in een groene woonomgeving 2 Veel wooncomfort op een levendige locatie Drie identieke blokken met ieder veertig woningen. Negentig huurappartementen

Nadere informatie

DeBeekseBron gaat van start! Co-creation bijeenkomst in het 1 e kwartaal van 2014!

DeBeekseBron gaat van start! Co-creation bijeenkomst in het 1 e kwartaal van 2014! Nr 1 Nieuwsbrief Wij wensen u een groene Kerst en een gelukkig en duurzaam 2014! gaat van start! Co-creation bijeenkomst in het 1 e kwartaal van 2014! De start van, de meest duurzame wijk van Limburg,

Nadere informatie

Lekker. Wonen. Losser. Losser op weg naar 2025

Lekker. Wonen. Losser. Losser op weg naar 2025 Lekker Wonen in Losser Losser op weg naar 2025 Als ik eens te laat ben, stuur ik de buurvrouw een berichtje en neemt zij mijn kinderen mee uit school. Dat is hier heel normaal. Losser: ingetogen dorp in

Nadere informatie

Programma Zelfbouw Rotterdam 2015-2018

Programma Zelfbouw Rotterdam 2015-2018 Programma Zelfbouw Rotterdam 2015-2018 2 Programma Zelfbouw Rotterdam 2015-2018 pakjeruimte.nl zelfbouw@rotterdam.nl facebook.com/zb010 pinterest.com/pakjeruimte Programma zelfbouw rotterdam 2015-2018

Nadere informatie

Samen bouwen in Odijk. 6 semi-bungalows

Samen bouwen in Odijk. 6 semi-bungalows Samen bouwen in Odijk 6 semi-bungalows Welkom in Odijk Aan de rand van Odijk ligt Villapark Violanthus, met een uniek karakter van weidse uitzichten langs de Kromme Rijn. De wijk grenst aan de andere kant

Nadere informatie

Achtergrondinformatie Woonsymposium WONEN IN STAD.NL. SESSIE Stad maken

Achtergrondinformatie Woonsymposium WONEN IN STAD.NL. SESSIE Stad maken Achtergrondinformatie Woonsymposium WONEN IN STAD.NL SESSIE Stad maken donderdag 19 maart 2015 Stad maken Duiding en context De traditionele rollen binnen het ontwikkeltraject veranderen. De corporaties,

Nadere informatie

Verhuis- en woonwensen van starters

Verhuis- en woonwensen van starters Verhuis- en woonwensen van starters Gemeente Amersfoort Sector Concernmiddelen Onderzoek en Statistiek Marc van Acht Uitgave en rapportage in opdracht van afdeling Economie en Wonen Onderzoek en Statistiek,

Nadere informatie

Ouderen op de woningmarkt: feiten en cijfers

Ouderen op de woningmarkt: feiten en cijfers Ouderen op de woningmarkt: feiten en cijfers Prof. mr. Friso de Zeeuw, praktijkhoogleraar Gebiedsontwikkeling TU Delft en directeur Nieuwe Markten Bouwfonds Ontwikkeling, met medewerking van Rink Drost,

Nadere informatie

Seniorenappartementen in De Woerd De Meern

Seniorenappartementen in De Woerd De Meern Seniorenappartementen in De Woerd De Meern Omschrijving project Groenrand Wonen heeft in het voorjaar van 2010 een seniorencomplex met WoonKeur opgeleverd. Het is gelegen in de wijk De Woerd, ten oosten

Nadere informatie

Samen naar de gewenste woningvoorraad in Odiliapeel

Samen naar de gewenste woningvoorraad in Odiliapeel Samen naar de gewenste woningvoorraad in Odiliapeel Eindverslag April 2015 1. Inleiding In april 2014 hebben gemeente Uden, gemeente Veghel en wooncorporatie Area een woonwensenonderzoek uitgevoerd. Om

Nadere informatie

ONDERBOUWING T.B.V. REGIONALE AFSTEMMING WOONVISIE Nieuwbouw Schelluinen

ONDERBOUWING T.B.V. REGIONALE AFSTEMMING WOONVISIE Nieuwbouw Schelluinen ONDERBOUWING T.B.V. REGIONALE AFSTEMMING WOONVISIE Nieuwbouw Schelluinen Deze onderbouwing betreft de nieuwbouwplannen: Over de Vliet III Schelluinen-Oost versie: 3 Hoornaar, 02-09-2014 Inhoudsopgave

Nadere informatie

JongZeeuw architecten - wie zijn we?

JongZeeuw architecten - wie zijn we? JongZeeuw architecten - wie zijn we? Grondslag bij de verbinding tussen verleden, heden en toekomst. Multidisciplinair bureau met deskundigheid op het vlak van architectuur, stedenbouw, interieur, energiezuinigheid,

Nadere informatie

Samen bouwen in Odijk. Villapark Violanthus

Samen bouwen in Odijk. Villapark Violanthus Samen bouwen in Odijk Villapark Violanthus Welkom in Odijk Situatie Aan de rand van Odijk ligt Villapark Violanthus, met een uniek karakter van weidse uitzichten langs de Kromme Rijn. De wijk grenst aan

Nadere informatie

Werken aan kwaliteit. Voorraadplan 2004-2012

Werken aan kwaliteit. Voorraadplan 2004-2012 Werken aan kwaliteit Voorraadplan 2004-2012 Werken aan kwaliteit Voorraadplan 2004-2012 Woningbeheer Harlingen Postbus 103 8860 AC Harlingen Bolswardervaart 1 Openingstijden maandag tot en met vrijdag

Nadere informatie

Je buurt bouw je samen. Een visie op mede-opdrachtgeverschap Homeruskwartier, Almere Poort

Je buurt bouw je samen. Een visie op mede-opdrachtgeverschap Homeruskwartier, Almere Poort Wat zou er gebeuren als de bewoners van straks meepraten en meedenken over hun huis hun toekomst? En wat als we ze ook nog vragen naar hun kennis van zaken hun dromen voor een buurt in wording? Wat zou

Nadere informatie

Belanghoudersbijeenkomst

Belanghoudersbijeenkomst V e r s l a g Belanghoudersbijeenkomst Donderdag 17 november was u met ruim 30 andere genodigden aanwezig bij de belanghoudersbijeenkomst van Woningstichting Bergh. Een bijeenkomst waarbij wij graag twee

Nadere informatie

Grote gemeenten goed voor driekwart van bevolkingsgroei tot 2025

Grote gemeenten goed voor driekwart van bevolkingsgroei tot 2025 Persbericht PB13 062 1 oktober 2013 9:30 uur Grote gemeenten goed voor driekwart van bevolkingsgroei tot 2025 Tussen 2012 en 2025 groeit de bevolking van Nederland met rond 650 duizend tot 17,4 miljoen

Nadere informatie

Woningmarkt Leiderdorp. DEEL 2: Strategieën Rijnhart Wonen (theorie vs praktijk) Verkoop Betaalbaarheid/huurbeleid Nieuwbouw

Woningmarkt Leiderdorp. DEEL 2: Strategieën Rijnhart Wonen (theorie vs praktijk) Verkoop Betaalbaarheid/huurbeleid Nieuwbouw Woningmarkt Leiderdorp DEEL 2: Strategieën Rijnhart Wonen (theorie vs praktijk) Verkoop Betaalbaarheid/huurbeleid Nieuwbouw Gemeenteraad, 1 september 2014 Het werk van mij = simpel + - - Ca 3 miljoen!

Nadere informatie

Wijkvisie. De Volgerlanden December 2011. De Volgerlanden, dynamisch en aantrekkelijk!

Wijkvisie. De Volgerlanden December 2011. De Volgerlanden, dynamisch en aantrekkelijk! Wijkvisie De Volgerlanden December 2011 De Volgerlanden, dynamisch en aantrekkelijk! Trivire wil als woningcorporatie van betekenis zijn voor mensen. Dat is onze missie. Wij zorgen voor goed onderhouden

Nadere informatie

Verslag informatie- en co-design bijeenkomst 2 juli 2015

Verslag informatie- en co-design bijeenkomst 2 juli 2015 Verslag informatie- en co-design bijeenkomst 2 juli 2015 Inleiding Op 2 juli 2015 heeft de eerste informatie- en codesignbijeenkomst plaatsgevonden voor Wonen in Helsdingen. Ontwikkelaar Blauwhoed en ontwerper

Nadere informatie

Woonruimtebemiddeling: samen leven met minder regels

Woonruimtebemiddeling: samen leven met minder regels POSITION PAPER Woonruimtebemiddeling: samen leven met minder regels VNG-INZET VOOR DE NIEUWE HUISVESTINGSWET Inleiding In delen van het land is nog steeds sprake van knelpunten op de woningmarkt, met gevolgen

Nadere informatie

snel dan voorzien. In de komende jaren zal, afhankelijk van de (woning)marktontwikkeling/

snel dan voorzien. In de komende jaren zal, afhankelijk van de (woning)marktontwikkeling/ 2 Wonen De gemeente telt zo n 36.000 inwoners, waarvan het overgrote deel in de twee kernen Hellendoorn en Nijverdal woont. De woningvoorraad telde in 2013 zo n 14.000 woningen (exclusief recreatiewoningen).

Nadere informatie

De woningmarkt in Goirle 2010-2015; jongeren die terug willen keren. Woonbehoefte van jongeren die terug willen verhuizen naar de gemeente Goirle

De woningmarkt in Goirle 2010-2015; jongeren die terug willen keren. Woonbehoefte van jongeren die terug willen verhuizen naar de gemeente Goirle De woningmarkt in Goirle 2010-2015; jongeren die terug willen keren Woonbehoefte van jongeren die terug willen verhuizen naar de gemeente Goirle De woningmarkt in Goirle 2010-2015; jongeren die terug willen

Nadere informatie

3. Minder tevreden over het wonen

3. Minder tevreden over het wonen 3. Minder tevreden over het wonen zijn minder tevreden over hun woning en hun woonomgeving dan autochtonen. Zij wonen in kwalitatief minder goede woningen en moeten met meer mensen de beschikbare ruimte

Nadere informatie

$ % $ # &'' ( ) &!'&! * +) &!'&!,, & # & -. / 0 1 1 * 2. -.! "!#

$ % $ # &'' ( ) &!'&! * +) &!'&!,, & # & -. / 0 1 1 * 2. -.! !# $%$ #&''( )&!'&!*+)&!'&!,,& #& -./ 011 *2.-. "!#! ! (31-.1 41 51 /.( 1131 ( 31 $3 6 36 1 31 0* 34*17 3 1,*/8,/$9. 6 1 3 3 * : 1 1 3 /,/$& ;3*/33 131(1 1 ( 7 6 3 / 1 1 3 (31$/ (/)1-.-7 16 3 6 6 3 11

Nadere informatie

Gevolgen kredietcrisis voelbaar op woningmarkt. Verbeterde betaalbaarheid biedt kans op herstel

Gevolgen kredietcrisis voelbaar op woningmarkt. Verbeterde betaalbaarheid biedt kans op herstel Gevolgen kredietcrisis voelbaar op woningmarkt Verbeterde betaalbaarheid biedt kans op herstel Nieuwegein, 15 januari 2009 Na een slecht vierde kwartaal komt de prijsdaling op de Nederlandse woningmarkt

Nadere informatie

Woonwensenenquête Drijber

Woonwensenenquête Drijber Woonwensenenquête Drijber Woningbehoefte en verhuiswensen van inwoners Enquêteresultaten Gemeente Midden-Drenthe Afdeling Bouwen en Wonen Na 2010 Inleiding In het na van 2010 is er een woonwensenenquête

Nadere informatie

Sociale huur in de Hoeksche Waard, nu en in de toekomst

Sociale huur in de Hoeksche Waard, nu en in de toekomst Sociale huur in de Hoeksche Waard, nu en in de toekomst Joop Hilberding, Beleidsadviseur 11 februari 2013 Het aandeel in de woningvoorraad per kern In de 5 grote kernen staat 70% van ons bezit Gemiddeld

Nadere informatie

Fries burgerpanel Fryslân inzicht

Fries burgerpanel Fryslân inzicht Fries burgerpanel Fryslân inzicht Wij gaan er van uit dat we zo lang mogelijk in onze eigen woonomgeving kunnen blijven. Fries burgerpanel over leefbaarheid in Fryslân Wij gaan er van uit dat we zo lang

Nadere informatie

Sprekende Cijfers. Kwartaalbericht Q1 Woningmarkt. Gemeente Rotterdam. Sprekende Cijfers 2010-1 / Woningmarkt gemeente Rotterdam

Sprekende Cijfers. Kwartaalbericht Q1 Woningmarkt. Gemeente Rotterdam. Sprekende Cijfers 2010-1 / Woningmarkt gemeente Rotterdam Sprekende Cijfers 20101 / Woningmarkt gemeente Rotterdam Sprekende Cijfers Kwartaalbericht Q1 Woningmarkt pagina 1 van 5 Gemeente Rotterdam Gemeente Rotterdam April 2010 Inleiding Voor u ligt de eerste

Nadere informatie

Intentieverklaring gemeenten en corporaties in de stadsregio Amsterdam over de betaalbare voorraad in de regio. Maart 2014

Intentieverklaring gemeenten en corporaties in de stadsregio Amsterdam over de betaalbare voorraad in de regio. Maart 2014 Intentieverklaring gemeenten en corporaties in de stadsregio Amsterdam over de betaalbare voorraad in de regio Maart 2014 2 Preambule Gemeenten in de Stadsregio Amsterdam en de woningcorporaties, verenigd

Nadere informatie

Aan de raad AGENDAPUNT 4. Doetinchem, 30 mei 2007 ALDUS VASTGESTELD 7 JUNI 2007. Dynamische woningmarktscan

Aan de raad AGENDAPUNT 4. Doetinchem, 30 mei 2007 ALDUS VASTGESTELD 7 JUNI 2007. Dynamische woningmarktscan Aan de raad AGENDAPUNT 4 ALDUS VASTGESTELD 7 JUNI 2007 Dynamische woningmarktscan Voorstel: 1. De Dynamische woningmarktscan als beleidskader vaststellen. 2. De volgende uitgangspunten voor het woningbouwprogramma

Nadere informatie

Woningmarktonderzoek gemeente Brielle. Resultaten in vogelvlucht 08 november 2013

Woningmarktonderzoek gemeente Brielle. Resultaten in vogelvlucht 08 november 2013 Woningmarktonderzoek gemeente Brielle Resultaten in vogelvlucht 08 november 2013 1 Inhoud Deel I: Prognoses - Bevolking - Huishoudens Deel II: Woonwensen en feitelijk woningmarktgedrag - Uitkomsten woonwensenonderzoek

Nadere informatie

Sprekende Cijfers. Kwartaalbericht Q2 Woningmarkt. Gemeente Rotterdam. Sprekende Cijfers 2010-2 / Woningmarkt gemeente Rotterdam

Sprekende Cijfers. Kwartaalbericht Q2 Woningmarkt. Gemeente Rotterdam. Sprekende Cijfers 2010-2 / Woningmarkt gemeente Rotterdam Sprekende Cijfers 20102 / Woningmarkt gemeente Rotterdam Sprekende Cijfers Kwartaalbericht Q2 Woningmarkt pagina 1 van 7 Gemeente Rotterdam Gemeente Rotterdam Juli 2010 Inleiding U leest thans alweer de

Nadere informatie

KANSENKAART. Kansenkaart 2020 Mogelijkheden voor bouwen in Leiden Inhoudsopgave Meer informatie. Toelichting. Meer info. Voorwoord.

KANSENKAART. Kansenkaart 2020 Mogelijkheden voor bouwen in Leiden Inhoudsopgave Meer informatie. Toelichting. Meer info. Voorwoord. Toelichting Kansenkaart Meer info Toelichting Meer info Voorwoord Toelichting Inhoudsopgave Voorwoord Inhoudsopgave Voorwoord Kansenkaart Meer info Toelichting Voorwoord Kansenkaart 2020 Mogelijkheden

Nadere informatie

Wonen in kantoren Echt iets voor u! Kantorenmiddag Nieuwegein - 14 mei 2014

Wonen in kantoren Echt iets voor u! Kantorenmiddag Nieuwegein - 14 mei 2014 Wonen in kantoren Echt iets voor u! Kantorenmiddag Nieuwegein - 14 mei 2014 In gebieden met leegstaande kantoren kan je prima wonen! In gebieden met leegstaande kantoren kan je prima wonen! In gebieden

Nadere informatie

Inhoud. 1. Beschrijving locatie 2. Haalbaarheidsonderzoek 3. Scenario s 4. Advies

Inhoud. 1. Beschrijving locatie 2. Haalbaarheidsonderzoek 3. Scenario s 4. Advies Raad 24 juni 2014 Inhoud 1. Beschrijving locatie 2. Haalbaarheidsonderzoek 3. Scenario s 4. Advies 1. Locatie Eigendomskaart Gemeente: 42% (excl.circa 7.500m² openbare ruimte) AM / Lindengroep: 25% Overige

Nadere informatie

1 Inleiding. Parkeernormering ontwikkeling Brittenstein. Rijnhart Wonen. notitie. 28 augustus 2012 RHW010/Bes/0025

1 Inleiding. Parkeernormering ontwikkeling Brittenstein. Rijnhart Wonen. notitie. 28 augustus 2012 RHW010/Bes/0025 Deventer Den Haag Eindhoven Snipperlingsdijk 4 Verheeskade 197 Flight Forum 92-94 7417 BJ Deventer 2521 DD Den Haag 5657 DC Eindhoven T +31 (0)570 666 222 F +31 (0)570 666 888 Leeuwarden Amsterdam Postbus

Nadere informatie

Exclusief Vrachelsedijk in Oosterhout

Exclusief Vrachelsedijk in Oosterhout Exclusief Vrachelsedijk in Oosterhout 1 Realiseer uw eigen droomhuis Op één van de mooiste locaties in Oosterhout, op het kleine wooneiland Vrachelen, zijn drie zeer exclusieve en riante bouwkavels te

Nadere informatie

Eindexamen aardrijkskunde vmbo gl/tl 2006 - II

Eindexamen aardrijkskunde vmbo gl/tl 2006 - II LEEFBAARHEID EN ZORG IN STEDELIJKE EN LANDELIJKE GEBIEDEN figuur 2 Woningen in de vier grote steden naar eigendom per 1 januari 2000 in procenten Amsterdam Den Haag Rotterdam Utrecht X Y Z Nederland Het

Nadere informatie

Inhoudsopgave. 1- Aanleiding voor aanpassing beeldkwaliteitplannen 3. 2- Ligging en hoofdopzet stedenbouwkundige plan 5

Inhoudsopgave. 1- Aanleiding voor aanpassing beeldkwaliteitplannen 3. 2- Ligging en hoofdopzet stedenbouwkundige plan 5 Inhoudsopgave 1- Aanleiding voor aanpassing beeldkwaliteitplannen 3 2- Ligging en hoofdopzet stedenbouwkundige plan 5 3- Algemene ontwikkelcriteria 6 3.1 Bebouwingsvorm 6 3.2 Architectuur, kleur en materiaalgebruik

Nadere informatie

In totaal hebben 2.068 inwoners van de gemeente de enquête ingevuld. Een prachtig resultaat, waarvoor we iedereen hartelijk willen bedanken!

In totaal hebben 2.068 inwoners van de gemeente de enquête ingevuld. Een prachtig resultaat, waarvoor we iedereen hartelijk willen bedanken! Hoe vaak is de enquête ingevuld? In totaal hebben 2.068 inwoners van de gemeente de enquête ingevuld. Een prachtig resultaat, waarvoor we iedereen hartelijk willen bedanken! De enquête is vaak genoeg ingevuld

Nadere informatie

Woonvoorkeuren Woonwensen jongeren in verstedelijkte gebieden

Woonvoorkeuren Woonwensen jongeren in verstedelijkte gebieden Woonvoorkeuren Woonwensen jongeren in verstedelijkte gebieden 1 Doelgroepbepaling Personen in de leeftijd van 25 tot 35 jaar Wens om in een verstedelijkt gebied (> 3. inwoners) te wonen Geen studenten

Nadere informatie

Torenvalkweide 4 Pijnacker. Eengezinswoning. Nieuwbouw Het beste van bestaand en nieuw

Torenvalkweide 4 Pijnacker. Eengezinswoning. Nieuwbouw Het beste van bestaand en nieuw Torenvalkweide 4 Pijnacker Eengezinswoning Nieuwbouw Het beste van bestaand en nieuw Waar is het wachten nog op? Keijzershof is ruim opgezet, groen en heeft een dorps karakter. Tel daar de afwisselende

Nadere informatie

Toename bevolking v.a. 2008

Toename bevolking v.a. 2008 Collegevoorstel Inleiding De provincie prognosticeert de ontwikkeling van de woningbouw en bevolking voor elke gemeente. Het is aan elke gemeente om deze prognose om te zetten in een planning en deze te

Nadere informatie

Ongewoon Strijp-S SAS-3 Levendig straatbeeld Sedum Parkeerkelder

Ongewoon Strijp-S SAS-3 Levendig straatbeeld Sedum Parkeerkelder SAS-3 Woonbedrijf bouwt op SAS-3 tussen de Torenallee en de Kastanjelaan. SAS-3 staat voor Stads Architectuur Strijp-S. Dat is niet voor niets: de 20 stadswoningen, 47 koopappartementen en 131 huurappartementen

Nadere informatie

Nieuwsbrief 3-20 september 2012- De derde klankbordbijeenkomst

Nieuwsbrief 3-20 september 2012- De derde klankbordbijeenkomst Nieuwsbrief 3-20 september 2012- De derde klankbordbijeenkomst Dit is de derde nieuwsbrief over de ontwikkelingen in project Centrum. U ontvangt een nieuwsbrief na elke klankbordbijeenkomst en vanaf volgend

Nadere informatie

Omgevingsrapport. Gemeente Texel

Omgevingsrapport. Gemeente Texel Omgevingsrapport Gemeente Texel 29 Aantal verkopen in gemeente & Marktaandeel NVM 175 aantal verkopen marktaandeel nvm 35% 17 165 16 3% 25% 155 2% 15 15% 145 14 135 1% 5% 13 22 23 24 25 26 27 28 % verkopen

Nadere informatie

Verhuisplannen en woonvoorkeuren

Verhuisplannen en woonvoorkeuren Verhuisplannen en woonvoorkeuren Burgerpeiling Woon- en Leefbaarheidsmonitor Eemsdelta 2015 Bevolkingsdaling ontstaat niet alleen door demografische ontwikkelingen, zoals ontgroening en vergrijzing of

Nadere informatie

Maak kennis met uw toekomstige buren! Voorspoedige verkoop De Beekse Bron. Start selectie aannemers en bouwpartners. De Beekse Bron Event.

Maak kennis met uw toekomstige buren! Voorspoedige verkoop De Beekse Bron. Start selectie aannemers en bouwpartners. De Beekse Bron Event. Nieuwsbrief De Beekse Bron Event. Maak kennis met uw toekomstige buren! Voorspoedige verkoop De Beekse Bron Een gevarieerde, aantrekkelijke en duurzame wijk Start selectie aannemers en bouwpartners Voorspoedig

Nadere informatie

ENQUÊTE WOONWENSEN LATTROP & BREKLENKAMP 10 minuten van uw tijd voor een beter woningbeleid en leefbaarheid!

ENQUÊTE WOONWENSEN LATTROP & BREKLENKAMP 10 minuten van uw tijd voor een beter woningbeleid en leefbaarheid! ENQUÊTE WOONWENSEN LATTROP & BREKLENKAMP 10 minuten van uw tijd voor een beter woningbeleid en leefbaarheid! Beste inwoner(s) van Lattrop en Breklenkamp, Je hebt binding met Lattrop en Breklenkamp. Misschien

Nadere informatie

Prijs, Woningkwaliteit en conjunctuur

Prijs, Woningkwaliteit en conjunctuur Prijs, Woningkwaliteit en conjunctuur OTB-Studiedag Waardecreatie, 17 maart 2010 Paul de Vries /TUDelft Delft University of Technology Challenge the future Inhoud presentatie Woonwensen [3] Conjunctuur

Nadere informatie

Case Verslechtering woningmarkt

Case Verslechtering woningmarkt Case Verslechtering woningmarkt Lees het volgende artikel en beantwoord daarna de vraag. Prijs individuele woningen daalt Aantal woningverkopen blijft achter bij verwachtingen Vooral minder starterswoningen

Nadere informatie

Bouw samen uw droomhuis in Het Nijland

Bouw samen uw droomhuis in Het Nijland Bouw samen uw droomhuis in Het Nijland Collectief particulier opdrachtgeverschap in de Waalsprong Project Droomhuis De Waalsprong biedt binnen Project Droomhuis de mogelijkheid om zélf uw eigen droomwoning

Nadere informatie