ENERGYCARE I N V E S T E E R T IN E N E R G I E B E S P A R I N G V O O R Z O R G V A S T G O E D

Transcriptie

1 ENERGYCARE I N V E S T E E R T IN E N E R G I E B E S P A R I N G V O O R Z O R G V A S T G O E D

2 ENERGYCARE I N V E S T E E R T IN E N E R G I E B E S P A R I N G V O O R Z O R G V A S T G O E D Alternatief voor sloop (en nieuwbouw)

3 = Financiering renovatie en verduurzaaming geregeld Energie = gratis Ambitie is energieneutraal in bestaande bouw Energie = duurzaam Hergebruik van bestaande gebouwen levert een verlaging van de milieubelasting Energie = kapitaal Meer kapitaal (investeringsruimte) over voor investering in kwaliteit zorg Kwaliteit = onderhoud Zorg in stand houden en verbeteren is naast zorg voor energiebesparing, zeker ook zorg voor kwalitatief goed onderhoud aan gebouwen en voorzieningen

4 Samenwerking EnergyCare Careos Strategische advisering zorgvastgoed voor exploitatie van zorgcomplexen en herontwikkelprocessen Opstellen van een rendabel businessplan, financiering, exploitatie en beheer Beheer Butzelaar CS Architectonische en bouwkundige ervaring en kennis met specifiek zorgvastgoed Coen Hagedoorn Bouwgroep Middelgrote aannemer sterk in de bestaande bouw Maakt 700 woningen per jaar energiezuinig Zorg voor onderhoud Werkzaam in de (semi)publieke en private sector waar scherpte in kostprijs de basis is Innovatie door betrokkenheid (in proces en product) Bouw en installatie Analyse, engineering, realisatie, onderhoud en monitoring 3d scan en BIM ontwerp en koppeling met onderhoud Energiebesparing en garanties

5 laar Samenwerking EnergyCare Strategische advisering zorgvastgoed,, exploitatie, beheer van zorg complexen en herontwikkelprocessen Coen Architectonische ervaring en kennis met specifiek zorgvastgoed bouw installatie Analyse, engineering realisatie, onderhoud monitoring 3d scan en BIM Ontwerpen Koppeling met onderhoud Energiebesparing Garanties

6 Vergelijk Pilot Projecten Energiesprong 6 Pilot projecten zijn aangeleverd. Allemaal zorg, maar allemaal verschillend. Deze verschillen komen alleen al naar boven naar aanleiding van de beperkt aanwezige informatie. Verschil in klantgroep, verschil in bouwjaar, verschil in ingreep (renovatie of nieuwbouw) en verschil in hoe de uitvoering wordt gefaseerd en of het gebouw in gebruik blijft. Wanneer wordt gevraagd wat belangrijk is voor de zorgorganisatie worden de verschillen uitvergroot. Veilig en gezond is terugkerend, overige thema s zijn afhankelijk van de situatie. Een interessante resultante: het verschil in energielasten per Bruto Vloer Oppervlakte. Deze energielasten zijn het gevolg van verschillend gebruik, gebouw, omgeving en reeds gedane investeringen in energiezuinigheid. De verschillen geven aan dat de projecten vragen om maatwerk per locatie. 8

7 Ons motto; gooi geen oude schoenen weg voor je nieuwe hebt revitaliseren van bestaand vastgoed draagt bij aan duurzaam bouwen maak een totaalbeeld, voor een langere termijn inclusief kwaliteit, energiebesparing en onderhoud Kern probleemstelling; -Nieuwbouw in de zorgsector is op korte termijn niet of nauwelijks te realiseren wegens te grote onzekerheid op het verdienmodel en investeringsmogelijkheden zorginstellingen -De groeiende zorgvraag tot 2040 loopt niet parallel aan de financieringsmogelijkheid van de overheid. (kosten zorg hebben hun plafond in het BNP bereikt.) -Kleinschalige thuiszorg is mooi, maar staat haaks op efficiency wegens de reistijdcomponent -Resultaat is verdere verschraling zorg -Men is zich niet bewust van optimalisering rendement door efficiency en kwaliteitsverbetering bij bestaand vastgoed 9

8 Visie Van intramuraal naar kiezen voor gewoon wonen Toenemende kapitaalbehoefte en alternatieve financiering energiebesparing Behoefte aan totaal investering in kwaliteit gebouw, huisvestinglasten (energiebesparing) en onderhoud Oplossing: overname vastgoed voor > 20 jaar Hierdoor eigenaar zorggebouw en investerdeer in energiebesparing in 1 Investering in totaal mogelijk (voorheen voornamelijk alleen investering in installatie omdat hier direct rendement wordt gemaakt) Financieel risico voor vastgoed weg bij zorgorganisatie

9 Oplossingsrichting in de quickscan -Extramuraliseer oude eenheden volgens het sociaal model (huurwaardering of normatieve component) -Revitaliseer vastgoed via een omgekeerd model van benadering in 10 stappen 1. Stel vast wat de maximale huuropbrengst is. (de terugverdiencapaciteit) 2. Stel vast wat de verdiencapaciteit is door energiemaatregelen 3. Voeg beiden samen voor de latere inkomsten/exploitatievergelijking 4. Stel vast wat de optimale beleggingsparameter is voor een pay back over 20 jaar 5. Stel vast wat na die periode de overnamevoorwaarden voor de inbrengers zijn. (zorginstelling-kapitaalverstrekker) 6. Bereken een maximaal investeringsbudget voor de renovatie 7. Bepaal op basis daarvan de maximale inbreng van bestaand vastgoed. 8. Maak een renovatieplan op basis van het budget en kwaliteit 9. Toon aan dat over de periode van 20 jaar de rendementsdoelstellingen gehaald worden 10. Toon via een cash flow benadering aan waar het breakeven-point voor belegger en zorginstelling ligt 11

10 Ervaringsgegevens in gerealiseerde projecten -Bij een budget van 50 % van de nieuwbouwwaarde en met medeneming van energievoordelen biedt kwalitatieve renovatie een duidelijke meerwaarde -De nieuwe extramurale opzet van gerenoveerde gebouwen voldoet volledig aan de eisen van de zorgvragers en voorkomt sociale vereenzaming en verspilling zorggelden -De gerenoveerde gebouwen gaan gedurende 20 jaar weer functioneel mee en zijn concurrerend in te zetten -De lage investeringskosten bieden ten opzichte van de vergoedingscomponenten (normatieve huisvestingscomponent, huurwaarderingsregels) ruimte tot vervroegde aflossing of extra onderhoud gedurende de nieuwe levensduur. (risicobeperking) -Inbreng vastgoed is een waarde waarmee de zorginstelling ook partnership en risicodemping inbrengt voor de belegger 12

11 Ambitie van Energiesprong is nul op de meter zonder meerkosten en kwaliteit van de zorg verhogen - Technisch haalbaarheid: technisch mogelijk mits zonering, bodem en gebouw geschikt - Economische haalbaarheid: voor niets gaat de zon op, maar de rest kost geld (dus ook de pv panelen). Levering van energie zal dan ook in de eerste instantie zijn op basis van niet meer dan anders. Energiebesparing wordt dan aangewend ten gunste van investering, rente en aflossing. En zal niet direct leiden tot lastenverlichting. Onze ambitie is de grootste energiebesparing te leveren, tegen de laagste investeringskosten. 13

12 In de zorg zijn de grootste energieverbruikers de verwarming en koeling. Een aanzienlijke besparing is technisch goed mogelijk. Voor volledig klimaatneutraal zal de resterende benodigde energie moeten worden opgewekt door duurzame bronnen. Voor het voorbeeld is gerekend met zonnepanelen, waarmee per vierkante meter vloeroppervlakte, 0,26 m2 zonnepaneel moet worden geïnstalleerd. De financiering van dit besparingspotentie en opwekking van duurzame energie, kan inclusief voorfinanciering, rente en aflossing ruim binnen de 10 jaar. Toch zijn de meeste van deze financieringskosten gericht op installaties en niet integraal inclusief bouwkundig. Terwijl juist deze component belangrijk is voor de comfort en kwaliteit verbetering. Vooral als er ook gekeken wordt naar toekomstig onderhoud en totale huisvestingslasten zal breder moeten worden gekeken dan alleen op de meter. Door overname van het vastgoed en een lange termijn visie (meer dan 20 jaar) integrale verbetering en verduurzaaming. 14

13 Renovatie Basis Renovatie Energie Aanvullend op basis Concept Renovatie Energieneutraal Aanvullend op Energie Dak onderhoud Basis renovatie Bouwkundig gebouwschil Beglazing HR++ voor kwaliteit en comfort Renoveren / ombouwen intern Renovatie gebouwschil voor energie besparing Dak onderhoud Beglazing HR++ Gevel reinigen, voegen, reinigen Renovatie gebouwschil geen energieverlies Dak Rc: > 3,5 Tripple Beglazing Gevel Rc: > 3,5 Monitoren installatie en bijstellen Installatie vervanging einde levensduur Meten en monitoren Bijstellen LED in gangen Warmte opwekking Warenkoeling Vervangen installatie vooruitlopend op benodigde vervanging Afgifte systeem HF Verlichting Aanwezigheid en daglichtdetectie Beperkt PV cellen Instalatie concept vernieuwing Warmteopslag en uitwisseling Domotica voor Installatie comfort en energiebesparing Climarad PV cellen maximaal LED in gehele gebouw BIObrandstof Gooiers Erf Hilversum De Gooyer Amsterdam Onze -29% Ervaring Energie -39% Energie Project Energiesprong 0 Energie Euro. Euro. 0 Investering

14 Renovatie Basis Renovatie Energie Aanvullend op basis Renovatie Energieneutraal Aanvullend op Energie Basis renovatie gebouwschil voor kwaliteit en comfort Isoboost dak Beglazing HR++ Renoveren / ombouwen intern Renovatie gebouwschil voor energie besparing Dak onderhoud Beglazing HR++ Gevel reinigen, voegen, reinigen Renovatie gebouwschil geen energieverlies Dak Rc: > 3,5 Tripple Beglazing Gevel Rc: > 3,5 Monitoren installatie en bijstellen Installatie vervanging einde levensduur Meten en monitoren Bijstellen LED in gangen Warmte opwekking Warenkoeling Vervangen installatie vooruitlopend op benodigde vervanging Afgifte systeem HF Verlichting Aanwezigheid en daglichtdetectie Beperkt PV cellen Instalatie concept vernieuwing Warmteopslag en uitwisseling Domotica voor comfort en energiebesparing Climarad PV cellen maximaal LED in gehele gebouw BIObrandstof Gooiers Erf Hilversum De Gooyer Amsterdam -29% Energie -39% Energie Project Energiesprong 0 Energie 731 /m2 463 /m2 0 Investering Investeringskosten afhankelijk van 0 meting

15 Gooiers Erf als rekenvoorbeeld verdeling bouwkosten in procenten bouwkosten asbestverwijdering installatievernieuwing onvoorzien meer kwaliteit indirecte kosten btw 8% 6% 2% 4% 47% investering in gebouwkosten 29% inbreng grond herwaardering gebouw na renovatie herwaardering casco balanswaarde gebouw na renovatie 4% , , , ,-

16 Kennis maatwerk delen Ter afsluiting geven we een aantal voorwaarden voor bouw en renovatie van zorgvastgoed. Hierin worden we nog niet specifiek, omdat maatwerk per locatie benodigd is. Onze kennis over dit maatwerk willen we graag met u delen. Of dit nu op het gebied van zorgvastgoed concepten, financiering, nieuwbouw, renovatie, onderhoud of toepassing van innovaties voor energiebesparing is! Wij hebben, net als u, een ambitie op het gebied van energiebesparing. In onze optiek kan dit echter nooit ten koste gaan van de kwaliteit in de zorg. Voor het deel waar wij invloed op kunnen hebben, betekent dit zeker ook kundig onderhoud zodat de kwaliteit gewaarborgd blijft. Wij gaan graag met u in gesprek over de mogelijkheden. U kan hiervoor contact opnemen met Jos van Boxtel jvanboxtel@coenhagedoorn.nl

17 Proof of the pudding, is the eating: Veenstaete Dit complex is in 2012 opgeleverd. Het bevat 140 appartementen en een kleine verpleeghuisafdeling van 24 plaatsen. Het is een van de eerste grootschalige extramuraliseringsprojecten in Nederland. Het draait reeds twee jaar met succes en heeft een mix van sociale huurwoningen met zorgarrangementen en zorgappartementen in de duurdere sector in de verhouding 3 staat tot 1. Deze voorziening heeft een lange wachtlijst voor gegadigden en is uniek gelegen in een fraaie waterrijke omgeving. De omschakeling vond binnen de budgettaire kaders plaats en is rendabel op een rendement van circa 6%. Gooiers Erf Bij Gooiers Erf te Hilversum zijn de 120 oude verzorgingshuisplaatsen omgebouwd naar 88 verpleeghuisplaatsen. De interne ombouw verliep in drie fasen, waarbij steeds een derde van de voorziening werd ontruimd. De overige delen bleven in bewoonde staat. De omschakeling vond binnen de geplande budgettaire kaders van de normatieve vergoedingscomponenten voor verpleeghuisplaatsen plaats en is kostendekkend met een goede marge voor aflossing en extra onderhoud voor de komende termijn van 20 jaar. Jonker Frans Jonker Frans in Den Haag is de ombouw van circa 140 oude verzorgingsplaatsen naar een woonvoorziening 84 plaatsen, waarvan 29 verpleeghuisplaatsen zijn en 55 appartementen in de sfeer van sociale huur. Bij dit pand werd ook de gevel geheel gerenoveerd, zodat het complex weer een bijdetijdse uitstraling heeft. De besluitvorming tot renovatie vond plaats op basis van een uitgebreid demografisch onderzoek naar het adherentiegebied en de strategische positie in het Energiebesparing De Gooyer Amsterdam Renovatie naar energielabel A met een energiebesparing van 40%. Binnenstedelijke locatie en tijdens renovatie blijvende bewoning. 19