WERK AAN DE WINKEL? HUURRECHT MIDDENSTANDSBEDRIJFSRUIMTE

Transcriptie

1 WERK AAN DE WINKEL? HUURRECHT MIDDENSTANDSBEDRIJFSRUIMTE - onderzoek naar het functioneren van een wettelijk stelsel - Masterproof MRE Mr. Robbert Visser Amsterdam School of Real Estate MRE Oktober 2009

2 HUURRECHT MIDDENSTANDSBEDRIJFSRUIMTE - onderzoek naar het functioneren van een wettelijk stelsel - Masterproof ter afronding van de opleiding Master of Real Estate aan de Amsterdam School of Real Estate (ASRE) te Amsterdam Titel Huurrecht middenstandsbedrijfsruimte onderzoek naar het functioneren van een wettelijk stelsel Auteur mr. Robbert Visser Begeleider ASRE mr. Albert D. Flesseman Begeleider Corio drs. John C. van Haaren MRICS Medebeoordelaar mr. Judith Sanders MRE Datum 15 oktober 2009

3 Voorwoord Voor u ligt mijn Masterproof ter afronding van de opleiding Master of Real Estate aan de Amsterdam School of Real Estate (ASRE). De Masterproof gaat over het functioneren van het huurrecht voor middenstandsbedrijfsruimte. Het onderwerp ligt mij na aan het hart. Vanaf mijn beëdiging als advocaat in 2002 heb ik veelvuldig over het huurrecht geadviseerd en geprocedeerd. De herziening van het huurrecht in 2003 heeft niet gebracht wat veel specialisten hadden gehoopt. In deze Masterproof wordt onderzocht wat de belangrijkste knelpunten zijn. Op basis daarvan worden adviezen aan de markt geformuleerd, in de hoop dat deze dienen in een bredere discussie om tot een verbeterde wetgeving te komen. Met het afronden van de studie komt een eind aan twee hectische jaren. De vele avonden, weekenden en weken waarin alles voor de studie moest wijken worden echter ruimschoots gecompenseerd door de kennis en de bijzondere vriendschappen die ik gedurende de studie heb opgedaan. Ik dank mijn werkgever Corio dat ik hiertoe in de gelegenheid ben gesteld. Bijzondere dank gaat uit naar mijn begeleiders Albert Flesseman en John van Haaren voor hun constructieve input en feedback. Daarnaast dank ik Wendela Raas voor haar hulp bij de internationale rechtsvergelijking en iedereen die medewerking heeft verleend aan de enquête. Robbert Visser Utrecht, oktober

4 Samenvatting Wat zijn de knelpunten binnen het huurrecht voor middenstandsbedrijfsruimte en verdient het huurrecht aanpassing om de knelpunten weg te nemen? Aan de hand van deze onderzoeksvraag is in onderhavige Masterproof een onderzoek verricht naar het functioneren van het huurrecht voor middenstandsbedrijfsruimte. Het onderzoek betreft geen beschouwing van de letter van de wet, maar beoogt aan te geven waar de huidige regelgeving knelt met de verhouding van de huurder en de verhuurder in de praktijk. Speciale aandacht is daarbij uitgegaan naar de deelonderwerpen Huurbeëindiging, Huurprijzen, Renovatie en Indeplaatsstelling. Ter beantwoording van de onderzoeksvraag is een uitgebreide literatuurstudie verricht en is bovendien een enquête afgenomen onder specialisten vanuit de praktijk. In de theoretische hoofdstukken is uitgebreid stilgestaan bij de vraag in welke mate het huurrecht vandaag de dag nog in een behoefte voorziet. Besproken is hoe het wettelijke stelsel tot stand is gekomen en welke achterliggende gedachten tot de huidige wetgeving hebben geleid. Verder is in kaart gebracht welke knelpunten bestaan, is beschreven op welke wijze de huidige wetgeving tegemoetkomt aan de behoefte aan flexibiliteit en is een rechtsvergelijkend onderzoek verricht naar de landen België, Duitsland, Frankrijk, Italië, Spanje en Turkije. Met het oog op de maatschappelijke verhouding van de huurder ten opzichte van de verhuurder is gekeken naar de ontwikkeling van de zogeheten filialiseringsgraad. Door middel van de enquête is inzicht verkregen in de meningen en ervaringen van deskundigen uit de praktijk (verhuurders, huurders/retailers en overige deskundigen). De eindconclusies laten zich - grofweg - als volgt samenvatten: 1. Een grote groep huurders geniet wettelijke bescherming, terwijl daar feitelijk geen noodzaak toe bestaat. Het huurrecht voor middenstandsbedrijfsruimte schiet daarmee zijn doel voorbij. 2. Het verschil in de mate van bescherming tussen middenstandsbedrijfsruimte en overige bedrijfsruimte valt niet goed te rechtvaardigen. 3. De praktijk ervaart het huurrecht als niet-evenwichtig en niet-praktijkgericht. Er bestaat behoefte aan meer flexibiliteit en marktwerking. 4. Nuance: het huidige wettelijke stelsel biedt meer flexibiliteit dan veel marktpartijen onderkennen. 5. Het is onredelijk en onwerkbaar dat een beëindigingsvonnis slechts bij hoge uitzondering uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard. 6. De wettelijke regeling terzake huurprijsherziening is moeilijk uitvoerbaar en doet geen recht aan de economische werkelijkheid. 7. Het huurrecht voor middenstandsbedrijfsruimte staat het gebruik van omzethuur in de weg. 8. De wettelijke regels ten aanzien van renovaties zijn onvoldoende duidelijk. De conclusies liegen er niet om. De opsomming van de knelpunten doet wellicht vermoeden dat niets aan het huurrecht voor middenstandsbedrijfsruimte goed is. Het is echter niet de bedoeling een dergelijke indruk te wekken. Een deel van de huurders behoeft daadwerkelijk wettelijke bescherming. Het gaat dan om de huurders voor wie de wettelijke regeling ooit bedoeld is: de kleine zelfstandige ondernemers die volledig van een of enkele verkooppunten afhankelijk zijn (ofwel: de economisch zwakke huurders). Voor deze groep huurders is een mate van wettelijke bescherming wenselijk. De huidige wet voorziet daarin. De Masterproof bevat niettemin een pleidooi voor een integrale herziening, gericht op een liberaler stelsel met meer ruimte voor marktwerking en flexibiliteit. Het samenvoegen van de stelsels voor middenstandsbedrijfsruimte en overige bedrijfsruimte verdient in dat verband een nadere studie. Om de grootste knelpunten binnen het huidige wettelijke stelsel weg te nemen, wordt voorts gepleit voor een aantal maatregelen op de kortere termijn: mogelijk maken van huurprijsherziening aan de markthuur, verduidelijken van de wettelijke regels terzake renovaties en het treffen van voorzieningen ten aanzien omzethuur in relatie tot huurprijsherziening en indeplaatsstelling. Kortom: Werk aan de Winkel! 2

5 Inhoudsopgave Voorwoord 01 Samenvatting 02 Inhoudsopgave 03 Hoofdstuk 1 Algemene inleiding 05 Hoofdstuk 2 Totstandkoming huurrecht middenstandsbedrijfsruimte Inleiding Totstandkoming en ratio Tussenconclusies 10 Hoofdstuk 3 Wettelijk stelsel huurrecht middenstandsbedrijfsruimte Inleiding Hoofdlijnen wettelijk stelsel Capita selecta Huurbeëindiging Huurprijzen Renovatie Indeplaatsstelling Tussenconclusies 22 Hoofdstuk 4 Flexibiliteit wettelijk stelsel Inleiding Goedkeuring afwijkende bedingen Overeenkomst voor de duur van maximaal 2 jaar Bepalingen van regelend recht CV-constructie Ontduikingsconstructies Tussenconclusies 28 Hoofdstuk 5 Landenvergelijking Inleiding België Duitsland Italië Spanje Frankrijk Turkije Tussenconclusies 35 Hoofdstuk 6 Nederlandse detailhandelsstructuur Inleiding Detailhandelsstructuur Ontwikkelingen en trends Filialisering Tussenconclusies 40 3

6 Hoofdstuk 7 Kwantitatief onderzoek (enquête) Inleiding Beschrijving dataverzameling Toelichting op de vragen Analyse van de uitkomsten Algemeen Huurbeëindiging Huurprijzen Renovatie Indeplaatsstelling Tussenconclusies 51 Hoofdstuk 8 Conclusies en aanbevelingen Inleiding Conclusies Aanbevelingen 54 Literatuurlijst 56 Bijlagen 1. Begeleidende brief enquête Enquête functioneren huurrecht bedrijfsruimte Tabellen uitkomsten enquête 65 4

7 Hoofdstuk 1 Algemene inleiding In deze Masterproof staat het functioneren van het Nederlandse huurrecht voor middenstandsbedrijfsruimte (ook wel: winkelruimte) centraal. Hoewel het huurrecht in 2003 nog is herzien, wordt regelmatig gepleit voor verandering. Advocaat Steenmetser 1 omschreef het huurrecht recentelijk als volgt: Het huurrecht - hoe jong ook - is ouderwets. Een jonge vrouw met kleren uit de jaren vijftig en zestig, die goed zou gedijen in de winkelstraten eind jaren zestig, maar niet meer in de winkelstraten van vandaag. Vooral verhuurders zien het huurrecht doorgaans als blok aan het been en zijn van mening dat sprake is van een overbescherming van de retailer/huurder. Ook bij mijn werkgever (Corio Nederland) klinkt regelmatig de roep om een liberaler en flexibeler stelsel. Toch zijn het niet alleen de verhuurders die verandering willen; ook vanuit de huurders klinken geluiden dat het huurrecht voor middenstandsbedrijfsruimte star en niet van deze tijd zou zijn. Over het huurrecht wordt veel geschreven. Opvallend is echter dat de literatuur zich beperkt tot het beschrijven van onderwerpen binnen de wettelijke kaders. Hoe werkt de renovatieregeling? Hoe ontwikkelt de jurisprudentie zich ten aanzien van de gebrekenregeling? De vraag of het stelsel an sich functioneert komt daarentegen nauwelijks aan bod. In deze Masterproof staan dergelijke vragen wel centraal. In hoeverre sluit het wettelijk stelsel aan op de behoefte vanuit de praktijk? Welke bepalingen schieten hun doel voorbij? Is het mogelijk om het huurrecht aan te passen, zodanig dat een evenwichtig en op de praktijk gericht stelsel wordt bereikt? Deze Masterproof is geen beschouwing van de letter van de wet, maar beoogt aan te geven waar de huidige regelgeving knelt met de verhouding van de verhuurder en huurder. Op basis van de geconstateerde knelpunten worden adviezen aan de markt geformuleerd, in de hoop dat de adviezen dienen in een bredere discussie om tot een verbeterde wetgeving te komen. De onderzoeksvraag luidt als volgt: Wat zijn de knelpunten binnen het huurrecht voor middenstandsbedrijfsruimte en verdient het huurrecht aanpassing om de knelpunten weg te nemen? Uit de probleemstelling volgt dat het onderzoek in omvang is afgebakend. Ten eerste heeft het onderzoek uitsluitend betrekking op de relatie tussen de verhuurder en huurder van middenstandsbedrijfsruimte. Het huurrecht voor overige bedrijfsruimte (denk met name aan kantoorruimte), waarbij de huurder nauwelijks bescherming geniet, blijft buiten beschouwing. Het onderzoek is verder beperkt ten aanzien van een aantal specifieke onderwerpen dat in de schijnwerpers staat. Het gaat om de onderwerpen Huurbeëindiging, Huurprijzen, Renovatie en Indeplaatsstelling. Het onderzoek bestaat uit een literatuurstudie en uit een enquête die is afgenomen onder verhuurders, huurders en overige specialisten (winkelmakelaars, huurrechtadvocaten en adviseurs). In hoofdstuk 2 wordt uitgebreid stilgestaan bij de vraag waarom de wetgever de huurder van middenstandsbedrijfsruimte heeft willen beschermen. Besproken wordt hoe het wettelijke stelsel tot stand is gekomen en welke achterliggende gedachten tot de wet hebben geleid. Hoofdstuk 3 bevat een globale beschrijving van de huidige regelgeving. Speciale aandacht gaat daarbij uit naar de hiervoor genoemde onderwerpen Huurbeëindiging, Huurprijzen, Renovatie en Indeplaatsstelling. Per deelonderwerp wordt stilgestaan bij de knelpunten die in de literatuur en praktijk worden geconstateerd. Het hoofdstuk wordt afgesloten met tussenconclusies. In hoofdstuk 4 staat de flexibiliteit binnen het wettelijke stelsel centraal. Vooral verhuurders proberen zich in toenemende mate aan de dwingendrechtelijke bepalingen te onttrekken. Het hoofdstuk 1 Steenmetser T.H.G., Tijd voor herziening? Een nadere analyse van het huurrecht voor bedrijfsruimte, TvHB

8 beschrijft de mogelijkheden die daartoe bestaan. Ook wordt aandacht geschonken aan (veelal mislukte) constructies die in de praktijk zijn ontstaan teneinde het huurrecht helemaal te omzeilen. In hoofdstuk 5 wordt een vergelijking gemaakt met het huurrecht voor middenstandsbedrijfsruimte in het buitenland. De vergelijking heeft tot doel het bieden van inspiratie in de discussie tot een beter en evenwichtiger wettelijk stelsel. Het hoofdstuk vangt aan met een uiteenzetting van het huurrecht voor middenstandsbedrijfsruimte in de ons omliggende landen België en Duitsland. Voor deze landen is gekozen omdat beide retailstructuren ogenschijnlijk veel gelijkenissen vertonen met die in Nederland. Vervolgens komt het huurrecht van de thuislanden van mijn werkgever Corio aan bod. Het gaat dan om Frankrijk, Italië, Spanje en Turkije. Het hoofdstuk wordt afgesloten met tussenconclusies. Hoofdstuk 6 heeft als onderwerp de Nederlandse detailhandelstructuur. Het hoofdstuk beschrijft onder meer de machtsverhouding tussen de verhuurder en huurder van winkelruimte door de jaren heen. Hoe is de maatschappelijke positie van de huurder in vergelijking tot die van de verhuurder en in hoeverre is het gerechtvaardigd en noodzakelijk dat de huurder wettelijke bescherming geniet? Hoofdstuk 7 beschrijft de uitkomsten van de enquête onder deskundigen. De enquête brengt in kaart in hoeverre verhuurders, huurders en overige deskundigen (makelaars, adviseurs, huurrechtadvocaten) knelpunten ervaren ten aanzien van het huurrecht voor middenstandsbedrijfsruimte. Het hoofdstuk vangt aan met een verantwoording van de gekozen onderzoeksmethodiek. In hoofdstuk 8 wordt de conclusie opgemaakt. Wat zijn de knelpunten binnen het huurrecht voor middenstandsbedrijfsruimte en verdient het huurrecht aanpassing om de knelpunten weg te nemen? Het onderzoek wordt afgesloten met aanbevelingen aan de markt. 6

9 Hoofdstuk 2 Totstandkoming huurrecht middenstandsbedrijfsruimte 2.1 Inleiding Het Nederlandse privaatrecht geeft partijen een grote mate van vrijheid om hun rechtsverhouding zelf vorm en inhoud te geven. Wettelijke regels zijn overwegend van regelend recht. Op een aantal rechtsgebieden heeft de wetgever het echter zinvol geacht regels te scheppen waarvan niet of nauwelijks afgeweken kan worden. Dit gebeurt vooral wanneer de wetgever bepaalde rechtssubjecten (de economisch zwakkere partij) bescherming wil bieden. In het huurrecht bestaat de bescherming van de huurder in vergaande mate. 2 De definitie van huur is gegeven in artikel 7:201 lid 1 BW: 1- Huur is de overeenkomst waarbij de ene partij, de verhuurder, zich verbindt aan de andere partij, de huurder, een zaak of gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken en de huurder zich verbindt tot een tegenprestatie. Het huurrecht heeft een breed toepassingsgebied. Zodra aan de essentialia van huur (het verschaffen van het gebruik van een zaak en het voldoen van een tegenprestatie) wordt voldaan, is sprake van huur en is de wettelijke regeling van toepassing. Of partijen dat hebben onderkend doet niet terzake, net als de benaming die partijen aan de overeenkomst hebben gegeven. Een huurovereenkomst kan op vele verschillende soorten zaken betrekking hebben. Denk bijvoorbeeld aan de huur en verhuur van auto s, bouwmaterialen, woningen, parkeerplaatsen en bedrijfsruimten. Het huurrecht kenmerkt zich door verschillende huurregimes; de soort en het gebruik van het huurobject bepalen welke regels van het huurrecht van toepassing zijn. De regels met betrekking tot de huur van roerende zaken zijn beduidend anders dan de regels die de wet aan de huur van onroerende zaken stelt. Gedachte hierbij is dat de ene huurder meer bescherming nodig heeft dan de andere. Het volgende schema geeft een overzicht van de verschillende huurobjecten en de daarbij behorende huurregimes. Huurobjecten Roerende zaken Onroerende zaken Vermogensobjecten Gebouwd Ongebouwd Woonruimte Middenstandsbedrijfsruimte Overig De minste problemen leveren huurovereenkomsten op met betrekking tot roerende zaken. Het staat partijen daarbij vrij om de afspraken te maken die zij willen. Van dwingend recht is niet of nauwelijks sprake 3. Bij de huur van onroerende zaken beginnen de moeilijkheden. De wetgever beoogt de 2 Kloosterman, Hoofdlijnen Huurrecht, 2005, pag. 2 3 Toelichting regelend, dwingend en semi-dwingend recht. Regelend recht betekent dat partijen de vrijheid hebben om ervan af te wijken. Van dwingendrechtelijke regels kunnen partijen daarentegen niet afwijken. Afspraken in strijd met dwingend recht zijn nietig. Een groot aantal bepalingen in het huurrecht is dwingend, zoals het huurprijzenrecht voor woonruimte, de opzeggingsregeling voor de huur van woonruimte en het recht van de huurder van middenstandsbedrijfsruimte om een zogeheten indeplaatsstelling te vorderen. Naast dwingendrechtelijke bepalingen bestaan ook huurregels van semi-dwingend recht. Van bepalingen van semi-dwingend recht kan niet ten nadele van de huurder worden afgeweken. De afspraak in strijd met een dergelijke bepaling is geldig, tenzij de huurder de vernietigbaarheid van de afspraak inroept. Het huurrecht voor middenstandbedrijfsruimte wordt gekenmerkt door een hoeveelheid aan semi-dwingende bepalingen. Afwijken mag, maar slechts ten voordele van de huurder. 7

10 huurder te beschermen en heeft daartoe bepalingen in het leven geroepen waarvan niet of nauwelijks kan worden afgeweken. Complicerende factor is dat de wetgever ook nog onderscheid heeft gemaakt tussen huurrecht voor woonruimte, huurrecht voor middenstandsbedrijfsruimte (ook wel winkelruimte) en huurrecht voor overige gebouwde onroerende zaken (denk met name aan kantoorruimte en bedrijfshallen). Deze categorieën kennen elk hun eigen regime. In dit rapport staat de verhuur van middenstandsbedrijfsruimte centraal. Om te kunnen beoordelen of het wettelijk stelsel functioneert, is van belang te weten welk doel dat wettelijk stelsel dient en onder welke omstandigheden het stelsel tot stand is gekomen. In de volgende paragraaf komen deze punten aan de orde. Welke rol neemt het huurrecht voor middenstandsbedrijfsruimte in en hoe is de wetgeving ontstaan en ontwikkeld? 2.2 Totstandkoming en ratio 1. Het oorspronkelijke huurrecht voor bedrijfsruimte (1971) Tot 1838 genoot een huurder geen enkele specifieke huurbescherming. De verhuurder had het voor het zeggen en kon veelal eenzijdig de datum van ontruiming bepalen. Een weigerachtige huurder was strafbaar en kon zelfs de doodstraf krijgen. 4 Er is sindsdien veel veranderd en dat is nog een understatement Onder invloed van Napoleon werd in 1838 in het Burgerlijk Wetboek geïntroduceerd, inclusief het huurrecht. Het huurrecht uit 1838 had betrekking op woonruimte en stelde de bescherming van de huurder centraal. Vanaf 1950 genoot de huurder aanvullende bescherming op grond van de Huurwet. Aanleiding van de Huurwet was de woningschaarste die na de Tweede Wereldoorlog was ontstaan. De Huurwet had ook betrekking op bedrijfsruimten. Nog altijd bestond geen specifieke regelgeving voor middenstandsbedrijfsruimte. De behoefte aan een specifieke regeling ontstond pas begin jaren 50. Voor de bouw van de IJ-tunnel in Amsterdam waren destijds veel onteigeningen nodig en duidelijk werd dat de juridische positie van de huurder daarbij uitermate zwak was. De huurder van middenstandsbedrijfsruimte werd niet beschermd en kreeg zelfs geen financiële compensatie. De politiek vond dat dit moest veranderen, vanuit de gedachte dat de huurder van (toentertijd) schaarse detailhandelsbedrijfsruimte een bedrijf exploiteert die een waarde vertegenwoordigt die nauw samenhangt met de locatie van de onderneming. 5 Vanwege deze schaarste en plaatsgebondenheid zou de huurder meer beschermd moeten worden. De voorbereiding van de wetgeving ving aan in Doelstelling bij het wetgevingsproces was het creëren van maatregelen tot grotere bescherming van huurders van bedrijfspanden. 6 Onder leiding van Prof. Mr. Houwing, destijds raadsheer bij de Hoge Raad, werd in 1958 een staatscommissie 7 ingesteld om de volgende taken uit te voeren: 1. instellen van een onderzoek ten aanzien van de rechtspositie van de huurder van bedrijfsruimte; 2. (indien nodig) het formuleren van een wetsontwerp; 3. het doen van onderzoek naar de positie van de huurder ingeval van een onteigening. Opvallend is dat vooral de positie van de huurder ingeval van onteigening aanleiding is geweest voor het instellen van de staatscommissie. Het ging dus nog niet zozeer om de privaatrechtelijke positie van de huurder ten opzichte van de verhuurder. De voorstellen van de commissie Houwing (uit 1963) waren gebaseerd op de plaatsgebondenheid van de huurder. Doel was het verschaffen aan de huurder van een zo groot mogelijke genotszekerheid in combinatie met een vrije huurprijsvorming. Houwing adviseerde minimale huurtermijnen, omdat de huurder bij aanvang van de huurovereenkomst behoefte zou hebben aan een zekere genotstermijn om zijn investeringen af te kunnen schrijven. In het voorstel van Houwing zou na 10 jaar zowel de huurder alsook verhuurder de mogelijkheid hebben om de huurrelatie te beëindigen. Bij gebreke daarvan zou de huurovereenkomst wederom met 5 jaar worden verlengd. 4 Kerpestein G.M., Huurrecht bedrijfsruimte, 2007, pag Kerpestein G.M., Huurrecht bedrijfsruimte, 2007, pag Evers M.F.A., Huurrecht bedrijfsruimte, 2003, pag. 1 7 Commissie voor de Huurders van Bedrijfsruimte 8

11 De voorgestelde regeling zou van toepassing zijn op alles wat onder het begrip bedrijfsruimte valt, dus ook op bijvoorbeeld kantoor- en magazijnruimte. De beperkte werking voor middenstandsbedrijfsruimte ontbrak nog. Zo ook de beperkte (limitatieve) mogelijkheden om een huurovereenkomst op te kunnen zeggen. Als gevolg van kritiek uit de Tweede Kamer heeft het wetsvoorstel enkele belangrijke wijzigingen ondergaan. Ten eerste werd de werkingssfeer beperkt tot die bedrijfsruimten waar de plaatsgebondenheid een sterke rol speelt en waarvan de omschrijving overtemt met de omschrijving in het huidige artikel 7:290 BW (voorheen artikel 7A:1624 BW). Ten tweede werden stringente opzeggingsgronden geïntroduceerd. Tot slot werd de termijnbescherming beperkt tot de eerste 10 jaar. Het gewijzigde voorstel hield uiteindelijk het midden tussen een stelsel met minimale contracttermijnen zonder opzeggingsbescherming en een stelsel zonder vaste contractstermijnen maar met opzegbescherming. 8 De wet trad in 1971 in werking. Al met al is een evenwicht gezocht tussen de positie van de verhuurder en die van de huurder. In de Memorie van Toelichting 9 is het wezenskenmerk van het huurrecht van middenstandsbedrijfsruimte omschreven als: ( ) een algemeen belang dat de bedrijfsuitoefening geschiedt in doelmatige en naar de eisen des tijds ingerichte panden, waarmede aan de behoefte der afnemers op bevredigende wijze kan worden voldaan. Dat zal ten aanzien van gehuurde panden slechts het geval zijn als de huurder de zekerheid van langdurig gebruik heeft. En naar de mening van ondergetekende is ook bij normale marktomstandigheden de maatschappelijke positie van de huurder in vergelijking tot die van de verhuurder niet sterk genoeg om te waarborgen dat de huurder zich de vereiste zekerheid door bepalingen in de huurovereenkomst zal kunnen verschaffen. De ondergetekende meent een wettelijke regeling, welke voor huurovereenkomsten een langere tijd voorschrijft, te moeten voorstellen. Uiteraard zijn ook de betrokken belangen van de verhuurder op dit punt in de overweging betrokken. Deze stellen wellicht in het algemeen geen prijs op langdurige overeenkomsten ( ). Maar gezegd kan toch worden dat de aard van de huurovereenkomst meebrengt, dat de persoon, mits deze een behoorlijke huurder is, voor de verhuurder overigens onverschillig zal zijn. Een overwegend bezwaar tegen een langdurige huurverhouding met een zelfde huurder zal hij veelal niet kunnen hebben. Volgens de wetgever was aldus vooral van belang dat de ondernemer de zekerheid had omtrent het genot gedurende de eerste 10 jaar om zijn investeringen af te kunnen schrijven. In afwijking van het oordeel van de commissie Houwing werd zelfs opgemerkt dat de huurder ook na de eerste 10 jaar door beëindiging van de huur in de problemen kon komen. Om deze reden werd gekozen voor een stelsel waarin na de eerste 10 jaar een belangenafweging moet plaatsvinden, behalve in vier gevallen waarin de huurovereenkomst steeds zal eindigen (de huidige opzeggingsgronden). 2. Wetswijzigingen De wet uit 1971 ging uit van een vrije huurprijsvorming. Bij de parlementaire behandeling kwam duidelijk naar voren dat huurprijsvrijheid de bedoeling was. Een eventuele koppeling aan index- of omzetcijfers en een eventuele vaststelling door deskundigen heeft de wetgever nadrukkelijk ter vrije wil aan partijen overgelaten. Slechts onder bepaalde omstandigheden behoorde een nadere vaststelling van de huurprijs door de rechter tot de mogelijkheden. Het ging dan om de situatie waarin de verhuurder de overeenkomst vanwege de huurbescherming niet kon doen beëindigen. De wetgever vond dat de verhuurder in dat geval wel aanspraak moest kunnen maken op een huurprijs op marktniveau. In 1975 is de wettelijke regeling deels gewijzigd. De wetgever wilde het mogelijk maken om de huurprijs nader te laten vaststellen ook zonder dat sprake was van een beëindigingsprocedure. Zowel voor huurder als voor verhuurder ontstond zo de mogelijkheid om gedurende de looptijd van een huurovereenkomst een nadere huurprijsvaststelling te vorderen. De huurprijs werd gewijzigd als die 8 Evers M.F.A., Huurrecht bedrijfsruimte, 2003, pag. 3 9 Kamerstukken II (MvT) , 8875, nr.3, pag. 4 9

12 niet meer in overtemming was met die van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse. Deze wijziging leidde echter tot zodanige prijsverhogingen dat de wetgever niet lang na invoering van de wetswijziging constateerde dat de huurprijzen meer en meer boven de economisch verantwoorde hoogte uitkwamen. Gevolg was wederom een wetsvoorstel dat onverantwoorde prijsstijgingen onmogelijk moest maken. Vanaf 1980 moet een rechter bij het vaststellen van de huurprijs van vergelijkbare bedrijfsruimte uitgaan van het gemiddelde van de huurprijzen tijdens een referentieperiode van 5 jaar. Huurprijsaanpassing tot marktniveau werd daarmee onmogelijk gemaakt. 10 Omdat de wettelijke regeling door de jaren heen niet onverdeeld gunstig werd beoordeeld, heeft de minister van Economische Zaken in 1990 aan onderzoeksbureau Bakkenist opdracht gegeven tot een onderzoek naar het functioneren van het stelsel voor middenstandsbedrijfsruimte en de behoefte van de praktijk. Naar aanleiding van het onderzoek is in 1995 een wetsvoorstel (nummer 24150) tot stand gekomen. Het voorstel voorzag in onder meer de volgende uitgangspunten: 1. liberalisering om meer marktwerking te genereren; 2. uitgebreide werkingssfeer (toepassing op alle beroeps- en bedrijfsruimten); 3. afschaffen termijnbescherming (5+5 jaar); 4. handhaving opzeggingsgronden; 5. huurprijsherziening op basis van de marktwaarde; 6. opname in de wet van omzetgerelateerde huurprijs. Het voorstel zou tot een ingrijpende herziening moeten leiden. Het zou de duidelijkheid bevorderen als er één regeling zou komen voor de huur en verhuur van alle soorten bedrijfsruimte. Op het voorstel kwam echter veel kritiek, met name op de uitbreiding van het werkingsgebied. Probleem was dat veel huurders (vooral huurders van magazijn- en kantoorruimte) huurbescherming zouden gaan genieten terwijl daar in de praktijk geen noodzaak toe bestond. Kritiek bestond ook tegen de huurprijsherziening op basis van de marktwaarde. Huurders wilden hun bescherming behouden; verhuurders wilden juist van de bescherming af. In 1999 heeft de kritiek, onder sterke aanvoering van de pompstationhouders, geleid tot het intrekken van het wetsvoorstel. 3. De wettelijke regeling vanaf 2003 Ondanks het intrekken van het wetsvoorstel bleef de wens om tot een nieuw huurrecht te komen bestaan. Het huurrecht werd immers gekenmerkt door een versnipperde wetgeving en een overvloed aan jurisprudentie. Vanwege de voorgenomen wijziging van het woonruimtehuurrecht moest haast gemaakt worden met een nieuw wetsvoorstel dat tot aanpassing van het huurrecht voor bedrijfsruimte zou leiden. Doelstelling was te komen tot een uniform, coherent en helder inzichtelijk huurrechtstelsel. De doelstelling heeft zich onder meer vertaald in het groeperen van regelingen en het (begrijpelijk) herformuleren van wettelijke bepalingen. Aanvankelijk was de bedoeling dat men het huurrecht ook inhoudelijk ingrijpend zou herzien. Het huurrecht voor middenstandsbedrijfsruimte is uiteindelijk echter niet wezenlijk gewijzigd. Principiële wijzigingen is de wetgever uit de weg gegaan, mede omdat zij politiek niet haalbaar bleken. 11 Het nieuwe huurrecht is uiteindelijk op 1 augustus 2003 in werking getreden. 2.3 Tussenconclusies Het huurrecht staat op gespannen voet met het beginsel van contractsvrijheid. In vergelijking tot de huurder van overige bedrijfsruimte (kantoorruimte) geniet de huurder van middenstandsbedrijfsruimte verregaande wettelijke bescherming. De bescherming van de huurder is gestoeld op de gedachte dat winkelruimte schaars is en de waarde van de onderneming nauw samenhangt met de locatie van de winkel (plaatsgebondenheid). De wettelijke regeling beoogt de huurder van winkelruimte zekerheid te beiden ten aanzien van een minimale huurtermijn om zijn investeringen rendabel te kunnen maken. Volgens de wetgever is de maatschappelijke positie van de huurder in vergelijking tot die van de verhuurder niet sterk genoeg om zichzelf die zekerheid te verschaffen. 10 Kerpestein G.M., Huurrecht bedrijfsruimte, 2007, pag Steenmetser T.H.G., Tijd voor herziening? Een nadere analyse van het huurrecht voor bedrijfsruimte, TvHB , pag

13 De afgelopen decennia is meerdere keren gepleit voor een minder stringent wettelijk stelsel om meer marktwerking te genereren. Om politieke redenen zijn de voorstellen daartoe niet haalbaar gebleken. De huidige wetgeving is nog altijd geschoeid op de leest van de jaren 60 en 70 (schaarste aan winkelruimte, plaatsgebondenheid, huurder als zwakkere partij etc). Ook met de nieuwe wet uit 2003 is het huurrecht voor middenstandsbedrijfsruimte niet ingrijpend gewijzigd. 11

14 Hoofdstuk 3 Wettelijk stelsel huurrecht middenstandsbedrijfsruimte 3.1 Inleiding In dit hoofdstuk volgt een uiteenzetting van het thans geldende wettelijke stelsel. Speciale aandacht gaat daarbij uit naar enkele onderwerpen die de gemoederen in de praktijk veelvuldig bezighouden: Huurbeëindiging, Huurprijzen, Renovatie en Indeplaatsstelling. Het hoofdstuk wordt afgesloten met enkele tussenconclusies. 3.2 Hoofdlijnen wettelijk stelsel Het huurrecht voor middenstandsbedrijfsruimte werd tot voor kort gekenmerkt door een versnipperde en ondoorzichtige wetgeving. Per 1 september 2003 is de oude regeling (die deels nog uit 1838 dateerde) vervangen door een nieuwe regeling. Alle bepalingen zijn onder één dak gebracht in titel 7.4 van Boek 7 Burgerlijk Wetboek (BW). 12 Binnen titel 7.4 geldt een gelaagde structuur. De artikelen 7: BW bevatten de zogeheten algemene bepalingen en hebben betrekking op alle soorten huurovereenkomsten. De artikelen 7: BW bevatten bijzondere regels die, naast de algemene bepalingen, specifiek van toepassing zijn op de huur van woonruimte. De bijzondere regels voor de huur van middenstandsbedrijfsruimte zijn opgenomen in de artikelen 7: BW. Voor de huur van overige gebouwde onroerende zaken (noch woonruimte noch middenstandsbedrijfsruimte) is vooral artikel 7:230a BW van belang. Het gaat daarbij vooral om de huur van kantoorruimte en bedrijfshallen. De huidige regeling voor middenstandsbedrijfsruimte is inhoudelijk in grote lijnen gelijk aan het stelsel van voor De werkingssfeer van de regeling is nog altijd beperkt tot die bedrijfsruimten waar de plaatsgebondenheid een sterke rol speelt. Dit uitgangspunt heeft zich vertaald in de definitie van middenstandsbedrijfsruimte (artikel 7:290 lid 2 BW). Onder bedrijfsruimte wordt verstaan: a b c een gebouwde onroerende zaak of een gedeelte daarvan, die krachtens overeenkomst van huur en verhuur is bestemd voor de uitoefening van een kleinhandelsbedrijf, van een restaurant- of cafébedrijf, van een afhaal- of besteldienst of van een ambachtsbedrijf, een en ander indien in de verhuurde ruimte een voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening aanwezig is; een gebouwde onroerende zaak of een gedeelte daarvan die krachtens zulk een overeenkomst bestemd is voor de uitoefening van een hotelbedrijf; een onroerende zaak die krachtens zulk een overeenkomst is bestemd voor de uitoefening van een kampeerbedrijf. Kort gezegd gaat het dus om kleinhandel/detailhandel, ambachtsbedrijven, horeca en kampeerbedrijven. Voorwaarde voor de onder a genoemde categorie is de aanwezigheid van een voor het publiek toegankelijk lokaal voor de rechtstreekse levering van roerende zaken of dienstverlening. Of een bedrijfsruimte wel of niet kwalificeert als bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW is van cruciaal belang. De huurder van middenstandsbedrijfsruimte geniet namelijk veel (semi-) dwingendrechtelijke bescherming en de huurder van overige bedrijfsruimte nauwelijks. Laatstgenoemde geniet geen termijnbescherming, geen opzegbescherming en geen huurprijsbescherming. De verhuurder kan de huurovereenkomst eenvoudig beëindigen. De huurder rest slechts een zwakke ontruimingsbescherming, waarvoor hij zelf het initiatief moet nemen. 13 Bij de invoering van het nieuwe huurrecht in 2003 heeft de wetgever vastgehouden aan de definitie uit het oude stelsel (het voormalige artikel 7A:1624 BW). Deze keuze heeft tot gevolg dat het 12 Dozy R.A., Huydecoper J.L.R.A., Huurrecht Tekst & Commentaar, 2003, voorwoord 13 Kerpestein G.M., Huurrecht bedrijfsruimte, 2007, pag

15 huurrecht voor middenstandsbedrijfsruimte nog altijd is doorspekt van allerlei discussies omtrent de kwalificatie en het van toepassing zijnde regime. 14 Dat de wettelijke beschrijving niet altijd recht doet aan de praktijk en nog altijd ruimte laat voor twijfelgevallen, blijkt uit de hoeveelheid kwalificatievraagstukken in de jurisprudentie. 15 Wel onder de werking van art. 7:290 BW vallen bijvoorbeeld een garagebedrijf, een benzinestation en een stomerij. Niet onder de werking van art. 7:290 BW vallen bijvoorbeeld een autoverhuurbedrijf, een autorijschool, een schoonheidssalon, een zonnestudio, een bioscoop, een bank en een reisbureau. Laatstgenoemde categorie wordt veelal aangeduid als 230a-ruimte. Het onderscheid valt niet altijd goed te verklaren. Niet in te zien valt bijvoorbeeld dat een reisbureau niet onder het beschermende 290-regime valt. Of waarom een videotheek geen bescherming geniet, terwijl een cd-winkel wel als middenstandsbedrijfsruimte kwalificeert. Hoofdverplichtingen verhuurder De verhuurder van middenstandsbedrijfsruimte heeft een aantal hoofdverplichtingen. 1. De verhuurder is verplicht om het gehuurde aan de huurder ter beschikking te stellen. Deze verplichting is een voortdurende verplichting en geldt dus voor de hele looptijd van de overeenkomst. De huurder mag in beginsel niet in zijn genot worden gestoord. 2. De verhuurder heeft verplichtingen ten aanzien van onderhoud en herstel van het gehuurde. De verplichtingen vloeien voort uit de zogeheten gebrekenregeling, die het genot dat een huurder van het gehuurde mag verwachten centraal stelt. Artikel 7:204 BW vormt de basis van de nieuwe gebrekenregeling, met daarin de definitie van het begrip gebrek: Een gebrek is een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor een zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft. De definitie is objectief geformuleerd: het gaat om het genot dat een huurder mag verwachten van een goed onderhouden zaak van dezelfde soort. Omdat niet beslissend is het genot dat de huurder van de specifieke bedrijfsruimte mag verwachten, wordt voorkomen dat gebreken die bij het aangaan van de overeenkomst al zichtbaar en aanwezig waren, geen gebrek zouden opleveren. Is eenmaal vastgesteld dat sprake is van een gebrek, dan heeft dat de volgende gevolgen: - verhuurder is verplicht tot herstel; - huurder is onder voorwaarden gerechtigd het gebrek zelf te verhelpen en de kosten met de huurprijs te verrekenen; - huurder heeft onder omstandigheden recht op huurprijsvermindering; - verhuurder kan schadeplichtig zijn; - huurder kan eventueel ontbinding vorderen. De gebrekenregeling is deels van semi-dwingend recht. Afwijking ten nadele van de huurder is niet mogelijk voor zover het gaat om gebreken die de verhuurder bij het aangaan van de overeenkomst kende of behoorde te kennen. Van de gebrekenregeling mag derhalve wel worden afgeweken (althans bij huur van middenstandsbedrijfsruimte), indien het gaat om gebreken die lopende de huurovereenkomst zijn ontstaan danwel die de verhuurder bij aanvang van de huur niet kende/behoorde te kennen. Partijen kunnen dus bijvoorbeeld afspreken dat alle gebreken die lopende de huurovereenkomst ontstaan, door de huurder moeten worden hersteld. Hoofdverplichtingen huurder 1. De huurder moet tijdig de tegenprestatie voldoen. 14 Steenmetser T.H.G., Tijd voor herziening? Een nadere analyse van het huurrecht voor bedrijfsruimte, TvHB , pag Six-Hummel K., Syllabus Huurrecht MRE,

16 Het betalen van de huurprijs is een essentieel onderdeel van de huur. Indien er geen tegenprestatie verschuldigd is, is geen sprake van een huurovereenkomst maar van een gebruiksovereenkomst. De wettelijke regeling voor huur is dan niet van toepassing. 2. De huurder moet het gehuurde als een goed huurder gebruiken. Ten aanzien van het gehuurde heeft de huurder een zorgverplichting; hij heeft zich als een goed huurder te gedragen. Dit betekent niet alleen dat hij goed voor de gehuurde bedrijfsruimte moet zorgen, maar bovendien dat hij zich behoorlijk heeft te gedragen jegens de omgeving. Als de huurder overlast bezorgt, dan gedraagt hij zich niet als goed huurder. 3. De huurder mag het gehuurde slechts gebruiken overeenkomstig de overeengekomen bestemming. Zoals voor alle overeenkomsten, geldt ook hier dat de bedoeling van partijen bij aanvang van de huurovereenkomst doorslaggevend is. De bestemming die partijen voor ogen hebben, bepaalt in beginsel welk huurregime van toepassing is. Zeker bij bedrijfsruimte wordt veelal concreet aangegeven voor welke bedrijfsvoering het pand verhuurd wordt: fietsenmaker, slager, groenteboer etc. De huurder heeft zich daar dan aan te houden. De slager die zijn assortiment uitbreidt met groente pleegt in beginsel wanprestatie. Zeker voor de verhuurder is het van belang de bestemming van het gehuurde zo nauwkeurig mogelijk te omschrijven. 4. De huurder mag in beginsel alleen met voorafgaande toestemming van de verhuurder veranderingen aanbrengen. Uitgangspunt is dat de huurder niets aan het gehuurde mag veranderen zonder voorafgaande goedkeuring door verhuurder. Er geldt echter een uitzondering voor die veranderingen die bij het einde van de huur zonder noemenswaardige kosten ongedaan gemaakt kunnen worden. Hiervoor is geen toestemming vereist. Indien de verhuurder in de overige gevallen weigert toestemming te geven, dan kan de huurder vorderen dat de rechter hem daartoe machtigt. De rechter zal de vordering slechts toewijzen als de gewenste veranderingen noodzakelijk zijn voor een doelmatig gebruik van het gehuurde en aan de zijde van de verhuurder geen zwaarwichtige belangen bestaan die zich tegen de verandering verzetten. 5. De huurder moet kleine herstellingen verrichten. De hoofdregel is dat de verhuurder verplicht is tot het verhelpen van alle gebreken. Uitzondering geldt in die gevallen waarin herstel onmogelijk is, het herstel dermate kostbaar is dat zulks in redelijkheid niet van verhuurder kan worden gevergd, de huurder het gebrek heeft veroorzaakt en wanneer sprake is van een zogeheten kleine herstelling. De laatste categorie noemt men in de praktijk ook wel klein onderhoud. Door welke oorzaak het kleine onderhoud of deze kleine gebreken zijn ontstaan, doet er niet toe. De wettekst geeft geen uitleg over wat als een kleine herstelling kan worden beschouwd. Aangenomen wordt dat het moet gaan om herstellingen die zo klein en zo eenvoudig zijn, dat een gemiddelde handige huurder die herstellingen zelf kan uitvoeren, en daarom zijn verhuurder daarvoor niet behoort lastig te vallen De huurder moet gelegenheid geven tot het uitvoeren van dringende werkzaamheden en meewerken aan de uitvoering van een redelijk renovatieplan. Hoofdregel is dat de verhuurder de huurder het rustig genot moet verschaffen en als zodanig tijdens de huurperiode niets aan het gehuurde mag veranderen. De huurder kan echter niet verwachten dat gedurende de gehele looptijd van de overeenkomst geen gebreken zullen ontstaan. Ook is het soms wenselijk dat het gehuurde wordt gerenoveerd. Om deze reden moet een huurder een inbreuk op zijn genotsrecht soms toestaan. De wet voorziet een bijzondere regeling wanneer de verhuurder een renovatie wil doorvoeren. Daarover meer in paragraaf Six-Hummel K., Syllabus Huurrecht MRE,

17 3.3 Capita selecta In het vorenstaande zijn de hoofdverplichtingen van huurder en verhuurder aan bod gekomen. In de praktijk leveren deze hoofdverplichtingen niet de grootste problemen op. Meer problemen rijzen ten aanzien van Huurbeëindiging, Huurprijzen, Renovaties en Indeplaatsstellingen. In deze paragraaf staan deze onderwerpen in de schijnwerpers. Per onderwerp wordt stilgestaan bij de wettelijke regeling en wordt toegelicht welke knelpunten bestaan Huurbeëindiging Een belangrijk aspect van de huurbescherming bestaat uit de minimale huurtermijn die de wet partijen oplegt. De wet gaat uit van een eerste huurtermijn van tenminste 5 jaar, die na afloop wordt verlengd tot 10 jaar. Een initiële huurtermijn van 4 jaar is derhalve niet mogelijk; van rechtswege geldt dan een termijn van 5 jaar, die na ommekomst met 5 jaar wordt verlengd. Een huurovereenkomst van 6 jaar wordt na afloop van rechtswege met 4 jaar verlengd. De termijnen zijn minimumtermijnen; het aangaan van langere termijnen is mogelijk. Na ommekomst van de overeengekomen termijnen eindigt de overeenkomst niet, de overeenkomst loopt dan voor onbepaalde tijd door. Achterliggende gedachte van de minimumtermijnen, zo is geconstateerd in hoofdstuk 2, is de veronderstelling dat een huurder een bepaalde periode nodig heeft om zijn investeringen rendabel te kunnen maken. De wetgever veronderstelt dat een termijn van 10 jaar volstaat. Op de minimale huurtermijnen bestaat een uitzondering. De termijnen gelden niet voor huurovereenkomsten die voor een periode van maximaal twee jaar zijn aangegaan. Op dergelijke huurovereenkomsten zijn ook de andere beschermende bepalingen niet van toepassing. Daarover meer in hoofdstuk 4.3. Het opzeggen van een overeenkomst kan alleen tegen een wettelijke of contractuele einddatum. Vooral de verhuurder heeft daarbij opzeggingsformaliteiten in acht te nemen. Zo moet de verhuurder bijvoorbeeld op straffe van nietigheid in zijn opzeggingsbrief altijd de reden van opzegging vermelden. De huurbescherming van de huurder bestaat vooral uit het feit dat een opzegging door de verhuurder niet automatisch de beëindiging van de huurovereenkomst betekent. Voor beëindiging is een rechterlijke uitspraak nodig. Ondanks de opzegging loopt de huurovereenkomst door, totdat de rechter onherroepelijk omtrent de beëindiging heeft beslist. De wet bepaalt (limitatief) in welke gevallen de rechter de beëindiging zal vaststellen. Na opzegging van de huurovereenkomst tegen het einde van de eerste huurtermijn van vijf jaar (of langer, maar korter dan tien jaar) heeft de vordering tot beëindiging slechts kans van slagen wanneer is opgezegd op grond van: 1. slechte bedrijfsvoering door huurder; 2. dringend eigen gebruik door verhuurder. Als opzegging door verhuurder plaatsvindt tegen een tijdstip waarop de overeenkomst minimaal tien jaar heeft geduurd, zijn er meer mogelijkheden om tot beëindiging van de huur te komen. Er gelden dan geen twee maar vier beëindigingsgronden: 1. slechte bedrijfsvoering door huurder; 2. dringend eigen gebruik door verhuurder; 3. het door huurder niet instemmen in een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe overeenkomst; 4. de wens van verhuurder tot realisering van een bestemmingsplan. Na ommekomst van minimaal tien jaar kan beëindiging bovendien plaatsvinden op basis van een belangenafweging. De beëindigingsgronden en de belangenafweging worden hierna kort toegelicht. 15

18 - Slechte bedrijfsvoering door huurder De rechter moet de beëindiging toewijzen als de bedrijfsvoering van de huurder niet is geweest zoals een goed huurder betaamt. Of daarvan sprake is hangt af van alle omstandigheden van het geval. Deze beëindigingsgrond wordt niet veel gebruikt. Als de huurder zijn verplichtingen niet nakomt, dan verkiest de verhuurder veelal de mogelijkheid om de overeenkomst te laten ontbinden. Voordeel daarvan is dat de verhuurder geen opzegtermijn in acht hoeft te nemen en dat ontbinding ook tussentijds mogelijk is. - Dringend eigen gebruik Deze opzeggingsgrond wordt in de praktijk redelijk veel gebruikt. Vanaf 2003 nog meer, aangezien vanaf dat moment ook een op stapel staande renovatie onder dringend eigen gebruik kan vallen. Als de verhuurder aannemelijk maakt dat hij het gehuurde persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen en het gehuurde daartoe dringend nodig heeft (eventueel voor een renovatie), dan moet de rechter de beëindiging toewijzen. Als later blijkt dat in werkelijkheid geen wil tot eigen gebruik heeft bestaan, is de verhuurder jegens de huurder schadeplichtig. De verhuurder heeft er rekening mee te houden dat het o pzeggen op grond van dringend eigen gebruik niet mogelijk is binnen een termijn van drie jaar nadat hij eigenaar van de verhuurde zaak is geworden en de huurder daarvan schriftelijk op de hoogte heeft gesteld. Dit wordt ook wel de wachttijdregeling genoemd. De wetgever heeft hiermee willen voorkomen dat een huurder na een rechtsopvolging onverwachts met een huuropzegging wordt geconfronteerd, terwijl de vorige verhuurder een dergelijke intentie niet had. 17 Rekeninghoudend met de opzegtermijn van één jaar kan huurbeëindiging in dat geval dus niet eerder plaatsvinden dan vier jaar na rechtsopvolging. - Weigeren redelijk aanbod tot aangaan nieuwe huurovereenkomst Deze beëindigingsgrond geldt pas na tien jaar en kent weinig praktische waarde. De rechter moet de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst toewijzen als de huurder niet instemt met een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe overeenkomst. Het aanbod moet betrekking hebben op hetzelfde huurobject en mag niet (uitsluitend) een verhoging van de huurprijs inhouden. Een redelijk aanbod kan bijvoorbeeld betrekking hebben op een zeer geringe verandering in de omvang van het gehuurde Verwezenlijking van een bestemmingsplan Ook deze beëindigingsgrond geldt pas na tien jaar. De rechter moet de huur beëindigen als de verhuurder een krachtens een geldig bestemmingsplan op het gehuurde liggende bestemming wil verwezenlijken. Voorwaarde is wel dat het noodzakelijk is dat het bestemmingsplan wordt verwezenlijkt. Het is niet zo dat alleen een gemeente (als verhuurder) zich op deze beëindigingsgrond kan beroepen; ook private partijen komt deze mogelijkheid toe. Bij verwezenlijking van een bestemmingsplan kan de huurder onder omstandigheden een volledige schadeloosstelling eisen; dit is het geval als het gehuurde in het algemeen belang wordt gesloopt. - Belangenafweging Ook als van een beëindigingsgrond geen sprake is, dan nog kan de rechter de huur beëindigen op grond van een belangenafweging. De belangen van de verhuurder bij beëindiging van de huur worden in dat geval afgezet tegen de belangen van de huurder en eventueel de onderhuurder bij voortzetting van de huurrelatie. In de praktijk biedt de verhuurder de huurder veelal een financiële compensatie die de afweging van de belangen in zijn voordeel kan beïnvloeden. De rechter die een beëindigingsvordering toewijst (op welke grond dan ook) kan de verhuurder verplichten om aan de huurder een tegemoetkoming te betalen voor diens verhuis- en inrichtingskosten. Beschouwing knelpunten Vanuit wetshistorisch perspectief is de termijnbescherming de belangrijkste bescherming die de huurder van middenstandsbedrijfsruimte geniet. In combinatie met de opzeggingsbescherming is de huurder in de gelegenheid om in een redelijke periode zijn investeringen terug te verdienen. Volgens de wetgever is dit ook gunstig voor de 17 Meijer W.M., Renovatie van 290-bedrijfsruimte dringend eigen gebruik en de wachttijd van drie jaar, TvHB , pag Dozy R.A., Huydecoper J.L.R.A., Huurrecht Tekst & Commentaar, 2003, artikel 7:296 BW 16

19 algehele economie, aangezien investeringen van ondernemers als vliegwiel functioneren. 19 De minimale huurtermijnen vormen een uitzondering op het beginsel van contractsvrijheid. Het stelsel doet daarmee afbreuk aan de flexibiliteit. Verder is de keuze voor een periode van 10 jaar, of eigenlijk twee keer 5 jaar, arbitrair. De keuze hangt samen met de veronderstelling dat een periode van tien jaar voldoende zal zijn voor het afschrijven van de investeringen. Deze gedachte lijkt achterhaald. Tegenwoordig worden investeringen namelijk doorgaans veel sneller afgeschreven, met name wanneer het de inrichting betreft. Zo meent bijvoorbeeld Evers. 20 Toch staan de minimale huurtermijnen in de literatuur niet erg ter discussie. Geoordeeld wordt dat het stelsel met minimale termijnen in het belang van zowel huurders als verhuurders is. Minimale huurtermijnen bevorderen bovendien de rust in het economisch verkeer. In het verleden is geprobeerd om de minimale huurtermijnen af te schaffen of te verkorten; hiervoor bestond echter te weinig maatschappelijk draagvlak. In de literatuur bestaat relatief weinig kritiek tegen de verregaande opzeggingsbescherming die de huurder geniet. De verhuurder is gebonden aan beperkte opzeggingsgronden en een (door verhuurder) opgezegde overeenkomst blijft van kracht totdat de rechter over de beëindiging heeft beslist. In de praktijk betekent dit dat het voor een verhuurder lastig is om een huurrelatie te beëindigen, zeker in vergelijking tot het huurrecht van overige bedrijfsruimte (voor kantoor- en magazijnruimte gelden al deze regels namelijk niet). In de literatuur bestaat begrip voor de bescherming van de huurder van middenstandbedrijfsruimte. Deze huurder zo is de gedachte is de economisch zwakkere partij en is afhankelijk van een of enkele verkooppunten en een vaste klantenkring, met tot gevolg dat het bedrijf niet zonder ernstige nadelige gevolgen naar elders kan worden verplaatst. Onder meer Steenmetser stelt het stelsel de ter discussie. Hij meent dat sprake is van overbescherming, aangezien de gedachte achter de bescherming voor een steeds groter gedeelte van de middenstanders niet meer opgaat. Een aanzienlijk deel van de middenstand is al lang niet meer van een of enkele verkooppunten afhankelijk. De markt kenmerkt zich door groeiende internationalisering en filialisering en de huurders van vandaag de dag zijn veelal zeer draagkrachtig. Kerpestein pleit even voor een liberaler en flexibeler stelsel. Hij wijst er op dat het het sociaal-economisch en maatschappelijk klimaat door de jaren heen aanzienlijk is veranderd, maar dat het huurrecht niettemin nog altijd is geschoeid op de leest van veertig jaar geleden. 21 De huurders zijn sindsdien groter en groter geworden de retailmarkt van vandaag de dag wordt gekenmerkt door grootwinkelbedrijven, franchiseketens en andere samenwerkingsverbanden. Investeringsrisico s worden in de meeste gevallen niet door een enkele kleine winkelier gedragen, maar worden verspreid over diverse vestigingen, aldus Kerpestein. In hoofdstuk 6 wordt nader onderzocht hoe de maatschappelijke positie van de huurder zich verhoudt ten opzichte van die van de verhuurder. Veel kritiek bestaat verder tegen de regel dat een huurovereenkomst van kracht blijft totdat de rechter onherroepelijk over de beëindiging heeft beslist. Bij niet-huurrechtelijke geschillen staat het de rechter vrij een vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren, hetgeen betekent dat een eventueel hoger beroep tegen dat vonnis geen schorsende werking met zich meebrengt. Het is dan aan partijen om te bepalen of een uitspraak in afwachting van het hoger beroep (of cassatie) ten uitvoer wordt gelegd. In het huurrecht geldt hierop echter een uitzondering. Alleen wanneer het verweer de rechter kennelijk ongegrond voorkomt, kan de rechter zijn vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaren. Volgens de wetgever dient de rechter daarbij terughoudendheid te betrachten; een gedwongen ontruiming zou namelijk afbreuk doen aan het belang bij een hoger beroep. 19 Kerpestein G.M., Huurrecht bedrijfsruimte, 2007, pag Evers M.F.A., Huurrecht bedrijfsruimte, 2003, pag Kerpestein G.M., Huurrecht bedrijfsruimte, 2007, pag

20 3.3.2 Huurprijzen In de praktijk zo wordt ook geconstateerd in de literatuur maakt deze regel echter dat het eindeloos kan duren voordat een ontruiming daadwerkelijk plaatsvindt. Om deze reden wordt veelvuldig voor afschaffing van de regel gepleit, recentelijk vanuit de rechterlijke macht nog door onder meer Huydecoper en De Witte. 22 Een ander belangrijk knelpunt betreft de zogeheten wachttijdregeling. Op grond van deze regeling heeft de verhuurder er rekening mee heeft te houden dat het o pzeggen op grond van dringend eigen gebruik niet mogelijk is binnen een termijn van drie jaar nadat hij eigenaar van de verhuurde zaak is geworden. Doel en strekking van de regeling zijn duidelijk. De wetgever heeft willen voorkomen dat een huurder na een rechtsopvolging onverwachts met een huuropzegging op grond van dringend eigen gebruik wordt geconfronteerd, terwijl de vorige verhuurder een dergelijke intentie niet had. In de praktijk wordt deze regel als knelpunt ervaren, in het bijzonder wanneer een nieuwe verhuurder voornemens is een renovatie door te voeren. De wachttijd heeft dan immers tot gevolg dat een nieuwe verhuurder die een noodzakelijke renovatie wil doorvoeren minimaal drie jaar moet wachten alvorens op te kunnen zeggen. In combinatie met de opzegtermijn van een jaar en het uitgangspunt dat een vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard, betekent het stelsel zo wordt betoogd 23 dat de verhuurder minimaal vier jaar maar doorgaans veel langer moet wachten voordat het zieltogende winkelcentrum kan worden gerenoveerd. Uitgangspunt is dat partijen vrij zijn in het vaststellen van de huurprijs. Het huurrecht voor middenstandsbedrijfsruimte geeft echter de mogelijkheid om na verloop van tijd een wijziging van de huurprijs af te dwingen. De mogelijkheid bestaat voor het eerst na ommekomst van de eerste huurtermijn (veelal 5 jaar) en vervolgens telkens wanneer minimaal vijf jaar is verstreken sinds de laatste huurprijsvaststelling. De mogelijkheid om bij de rechter een nadere vaststelling van de huurprijs te vorderen bestaat zowel voor de huurder als voor de verhuurder. De regeling is in 1975 ingevoerd. Aanvankelijk kon een herziening van de huurprijs worden gevorderd indien de huurprijs niet meer overeen kwam met die van vergelijkbare bedrijfsruimte. De invoering van deze regeling leidde voor veel huurders al snel tot substantiële huurverhogingen; reden waarom in 1978 de zogeheten referentieperiode van 5 jaar is geïntroduceerd. Vanaf dat moment moet de rechter letten op het gemiddelde van de huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse, die zich hebben voorgedaan in een tijdvak van vijf jaar voorafgaande aan de dag van het instellen van de vordering. Volgens het wettelijke criterium wordt dus een vergelijking gemaakt met huurprijzen die gedurende de voorgaande vijf jaar (de referentieperiode) hebben gegolden voor vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse. Met betrekking tot het wettelijk criterium bestaat zeer veel jurisprudentie. De vraag wat onder vergelijkbare bedrijfsruimte moet worden verstaan kan niet eenvoudig worden beantwoord. Zo ook wat onder ter plaatse moet worden verstaan en hoe moet worden omgegaan met onderlinge verschillen. Vanaf 2003 is een vordering tot een huurprijsherziening pas ontvankelijk als deze vergezeld gaat van een door een deskundige opgesteld advies. Met deze procedureregel heeft de wetgever met succes geprobeerd het aantal huurprijsprocedures terug te dringen. Beschouwing knelpunten Dat de wet een regeling tot huurprijsherziening bevat, staat in de literatuur niet of nauwelijks ter discussie. Temeer gelet op de huurtermijn- en opzegbescherming kan immers behoefte bestaan om de huurprijs in de zoveel jaar te laten toetsen. Zowel de huurder als de verhuurder kan hier behoefte aan hebben. De uitwerking van de wettelijke regeling stuit daarentegen op veel onbegrip. De kritiek richt zich met name op het feit dat de huurprijs niet is gebaseerd op de markthuurwaarde, maar op de 22 Huydecoper J.L.R.A., Wat deugt er niet aan het huurrecht?, WR , pag. 173 en de Witte D.H., Wettelijk regime bedrijfsruimte op de weegschaal van Vrouwe Justitia, TvHB , pag Steenmetser T.H.G., Tijd voor herziening? Een nadere analyse van het huurrecht voor bedrijfsruimte, TvHB , pag