WONINGSTICHTING BARNEVELD Jaarverslag 2008 VEELZIJDIGE PARTNER

Transcriptie

1 WONINGSTICHTING BARNEVELD Jaarverslag 2008 VEELZIJDIGE PARTNER

2 Inhoud Pagina Prestaties in Wethouder Aart de Kruijf blij met actieve woningstichting Wij maken nu afspraken over de kwaliteit van wonen en leven 4 De woningmarkt: vraag veel groter dan het aanbod 6 Dick en Nieke Hofstee kochten appartement in De Bijeberg Voor mij voelt dit aan als een nieuw begin 8 Kwaliteit van de woningen 10 Dorien en Arno op de eerste rang in MGE-koopwoning Toen ik de maandlasten hoorde, zag ik het helemaal zitten 12 Prettig wonen: thuis in een aangenaam woon- en leefklimaat 14 Anke Keijzer is blij met de huurwoning die zij kreeg aangeboden Het behang ging van de muren en we hebben het hele huis geschilderd 16 De relatie met de huurders, wonen en zorg 18 De verfrissende kijk van een horecaman Er is een nieuwe toekomst voor wonen en leven van ouderen 20 Financiën 22 Balans en Winst- en Verliesrekening 23 Kengetallen 24 Intern toezicht 25 Accountantsverklaring 25

3 Woord vooraf Veelzijdige partner, dat is de titel die wij aan dit jaarverslag 2008 geven. Niet voor niets, want een veelzijdige partner willen wij zijn voor de bewoners die onze woningen huren of kopen, voor de gemeente Barneveld en voor het scala aan organisaties, instellingen en bedrijven waarmee wij samenwerken. Bewoners, zowel huurders als kopers, zien wij als partner; want wij hebben elkaar wat te bieden. Wij bieden woonruimte, hebben aandacht voor de woonomgeving en verlenen diensten rondom het wonen. De bewoner biedt goed huurderschap of eigenaarschap. Samen met huurders en kopers geven wij inhoud aan prettig wonen. Ons aanbod is daarbij veelzijdig te noemen; huurwoningen in verschillende prijsklassen en woningtypes, woonruimte voor mensen die begeleiding nodig hebben en seniorenwoningen die lang zelfstandig wonen voor ouderen mogelijk maken. Wij verkopen woningen uit onze bestaande voorraad en ontwikkelen nieuwbouwkoopwoningen, zowel betaalbaar, vooral voor starters op de woningmarkt, als in het duurdere koopsegment. Voor de gemeente zijn wij al lang niet meer alleen de instelling die huurwoningen bouwt en beheert. Gezamenlijk zetten wij de schouders onder het bevorderen van een aangenaam woon- en leefklimaat tot in alle hoeken van de gemeente. Kwaliteit van wonen is in onze gesprekken even belangrijk als de kwantiteit van het aantal te bouwen woningen. Ook op andere gebieden zoals duurzaamheid en energiebesparing zijn wij partners. Partners zijn wij ook van al die organisaties waarmee wij samenwerken, van huisartsen tot winkeliers, van jongerenwerkers tot zorginstellingen. En wij spelen een belangrijke rol in de ontwikkeling, bouw en het beheer van projecten waarin wonen gecombineerd wordt met zorg- en welzijnsvoorzieningen. Partnerschap dat wij vastleggen in projectgebonden samenwerkingscontracten en duurzame samenwerkingsovereenkomsten. In een stakeholdersoverleg dat wij in 2008 organiseerden bleek tot mijn grote genoegen dat wij niet alleen een veelzijdige partner willen zijn, maar het in de beleving van velen ook zijn. In dit jaarverslag laten wij iets van die veelzijdigheid zien. Ik wens u veel leesen kijkplezier. Jos Meesters Directeur WONINGSTICHTING BARNEVELD 1 JAARVERSLAG 2008

4 PRESTATIES IN 2008 Aantal verhuureenheden eind 2008: (eind 2007: 3.857) Verhuurd: 329 woningen en 36 overige ruimtes, waaronder parkeerplaatsen, garages en commerciële ruimtes Huurachterstand: 0,47% van de jaarhuur (was in 2007: 0,69%) Opgeleverd: 58 woningen, waaronder 40 seniorenwoningen, onderdeel van het Kulturhus in Kootwijkerbroek Verkocht: 20 woningen Bouw gestart: 123 woningen, waaronder 71 seniorenwoningen, waarvan 30 onderdeel zijn van het multifunctionele centrum Dr. Kruimelstaete in Garderen In ontwikkeling: ongeveer 420 woningen, waaronder een fors aantal seniorenappartementen, vaak in samenwerking met zorgorganisaties Renovatie en woningverbetering: besteed voor een bedrag van ruim Onderhoud: besteed voor een bedrag van 5,9 miljoen Beveiligd: 359 woningen Energieprestatielabel: voor alle woningen Overleg leefbaarheid: in verschillende wijkplatforms en met bewonerscommissies in diverse complexen Leefbaarheid: uitgaven aan specifieke leefbaarheidsprojecten: Aantal klachten binnengekomen bij de klachtencommissie: 0 Jaarresultaat: 5,8 negatief Solvabiliteit: 21,7% (was 27,5% in 2007) WONINGSTICHTING BARNEVELD 2 JAARVERSLAG 2008

5 Over Woningstichting Barneveld Woningstichting Barneveld is een lokaal actieve woningcorporatie met circa woningen in bezit. De uitdaging is het leveren van een zichtbare maatschappelijke bijdrage in de gemeente Barneveld. Niet alleen als ontwikkelaar, beheerder en aanbieder van vastgoed, maar ook als intermediair en samenwerkingspartner op het gebied van wonen, zorg en welzijn. met bewoners en stakeholders. Woningstichting Barneveld wil open, eerlijk en transparant zijn, duidelijke afspraken maken met bewoners en stakeholders en verantwoording afleggen over de behaalde resultaten. Als maatschappelijk ondernemer richt Woningstichting Barneveld zich op een breed publiek, met bijzondere aandacht voor lage en middeninkomensgroepen en voor mensen die om welke reden dan ook, deze aandacht nodig hebben, omdat daar op een andere manier niet in wordt voorzien. Voor al deze groepen willen wij voldoende keuzemogelijkheden bieden. Daarbij is de vraag het uitgangspunt. Woningstichting Barneveld wil investeren in leefbaarheid, zowel in wijken als in kleine kernen. Zij wil daarin actief opereren in samenwerking met andere partijen. Om effectief vorm te geven aan vastgoedontwikkeling zoekt Woningstichting Barneveld samenwerking met (commerciële) partijen en partners. Woningstichting Barneveld wil bij haar handelen een betrouwbare partner zijn en vanuit gelijkwaardigheid, zonder vooroordelen, respectvol omgaan WONINGSTICHTING BARNEVELD 3 JAARVERSLAG 2008

6 Wij maken nu afspraken over de kwaliteit van wonen en leven

7 Wethouder Aart de Kruijf Wethouder Aart de Kruijf blij met actieve woningstichting Ruim vier jaar geleden werd Aart de Kruijf wethouder in Barneveld. Ruimtelijke ordening en volkshuisvesting zijn belangrijke onderdelen van zijn omvangrijke portefeuille. Voor hem zijn dat vertrouwde beleidsterreinen; jarenlang werkte hij bij de provincie Gelderland, onder andere aan de ruimtelijke inrichting van de Gelderse Vallei. De Kruijf ziet Woningstichting Barneveld als een bijzonder belangrijke en gewaardeerde partner. Woningstichting Barneveld heeft voor Aart de Kruijf geen alleenvertoningsrecht als het om bouwen gaat. Maar de woningstichting is voor ons wel dé partner als het om de ontwikkeling van sociale huur- en koopwoningen gaat. Daar zijn ze goed in. Alleen al de sociale bewogenheid en de bereidheid om ook in onrendabele projecten te investeren, maakt de woningstichting tot een aantrekkelijke partner. Maar het partnership gaat verder. De Kruijf: Samen lossen we zaken op en daar is voor nodig dat je elkaar af en toe de bal toespeelt. Daar is niks mis mee. Ter illustratie vertelt hij over een projectontwikkelaar met bouwplannen op een locatie binnen de bebouwde kom. Die plannen leverden nauwelijks een bijdrage aan de oplossing van de problemen waar wij hier mee zitten, zoals het tekort aan goedkope koopwoningen. In het kader van de noodzakelijke bestemmingsplanwijziging kunnen wij zo n proces beïnvloeden. Uiteindelijk gaat Woningstichting Barneveld op die locatie nu goedkope MGE-koopwoningen bouwen. De Kruijf is blij dat de woningstichting van aanpakken houdt en moeilijke projecten niet uit de weg gaat. De succesvolle manier waarop de wijk Oldenbarneveld is aangepakt, hun hoofdrol in ingewikkelde maar mooie combinatieprojecten met wonen, zorg en welzijn, zoals in Kootwijkerbroek, Garderen en straks Zwartebroek. Daar neem ik mijn pet voor af. Met de veelzijdigheid en de brede inzet van Woningstichting Barneveld heeft De Kruijf bepaald geen problemen. Wij zijn als gemeente bezig met klimaatbeleid en energiebesparing. De woningstichting is op dat terrein ook actief en doet mee in onze denktank en in pilots die wij in woningen en kantoren gaan uitvoeren. Ik vind dat uitstekend. Ergens zijn er wel grenzen, maar in de ontwikkeling die ik zie, is een brede inzet zeer welkom. Het nieuwe prestatiecontract dat wij met elkaar afsluiten, gaat niet alleen over aantallen woningen, maar vooral ook over de kwaliteit van wonen en leven. Het recente rijksbeleid doet een behoorlijke aanslag op de vermogenspositie van woningcorporaties. De Kruijf noemt dat beleid onbegrijpelijk. Het tast de investeringscapaciteit van de corporaties aan. Dat is een direct nadeel voor Woningstichting Barneveld en ook voor de gemeente. Ik denk niet dat het een bedreiging is voor de veelzijdigheid van de woningstichting, maar het kan bijvoorbeeld wel leiden tot de bouw van minder huurwoningen. Nieuwbouw moet immers wel gefinancierd kunnen worden. WONINGSTICHTING BARNEVELD 5 JAARVERSLAG 2008

8 De woningmarkt: VRAAG VEEL GROTER DAN HET AANBOD In 2008 nam de belangstelling voor ons woningaanbod verder toe. Vooral aan betaalbare woningen bestaat een groot tekort. Voor starters met een beperkt inkomen is het bijzonder moeilijk om passende woonruimte te vinden. Wij proberen dit knelpunt in de woningmarkt op te lossen, bijvoorbeeld door betaalbare koopwoningen te bouwen. Ook op de verwachte sterk groeiende behoefte aan seniorenwoningen waarin zorg aan huis geleverd kan worden, spelen wij krachtig in. Onze interactieve website is cruciaal in de communicatie met woningzoekenden. Zij kunnen het aanbod bekijken en eenvoudig doorgeven naar welke woning(en) de belangstelling uitgaat. De woningmarkt zit nog steeds op slot en de nieuwbouwproductie bleef om allerlei redenen ook in 2008 achter bij het gewenste productieniveau. Gemiddeld meldden zich in 2008 per geadverteerde woning 59 gegadigden. In 2007 waren dat er 36. Kenmerken van de voorraad In 2008 nam onze woningvoorraad toe met 53 verhuureenheden tot Naast woningen zijn dit onder andere ook garages (107), woonwagenstandplaatsen, bedrijfsruimten en gezinsvervangende tehuizen. De belangrijkste toevoegingen in 2008 zijn 40 seniorenappartementen in Kootwijkerbroek, 13 gestapelde dure huurwoningen in Barneveld en 14 eengezinswoningen in Blankensgoed (Voorthuizen). Daar staat de verkoop van 20 woningen en het uit exploitatie nemen van zeven woningen (vanwege sloop) tegenover. Het percentage gestapelde woningen blijft schommelen tussen 19% en 20%. Daarbinnen neemt het percentage gestapelde seniorenwoningen met lift toe; in 2008 was dit 7,4% van het totale bezit. Het percentage eengezinswoningen daalt al enige jaren; in 2008 tot 64% van het totale bezit, terwijl dit in 2003 nog 70% was. De huurverhoging per 1 juli 2008 was voor alle woningen, volgens overheidsvoorschrift, 1,6%. Eind 2008 was het gemiddelde huurniveau per woning 423 ten opzichte van 411 eind Het aandeel goedkope woningen (huur tot 349) nam na enkele jaren daling in 2008 weer toe tot 21%. Het grootste deel van de woningen (65%) behoort met huren tussen 349 en 499 tot de bereikbare huurprijscategorie. Ons aanbod is van het grootste belang voor met name huurders met een beperkt inkomen. Koppeling van vraag en aanbod De koppeling van vraag en aanbod gebeurt met het aanbodsysteem. Vrijkomende woningen worden elke twee weken in een huis-aan-huiskrant en op de website van Woningstichting Barneveld geadverteerd, inclusief de voorwaarden waaraan de nieuwe huurder moet voldoen. Ingeschreven woningzoekenden kunnen per keer op maximaal twee woningen reageren. De woningzoekenden met de langste inschrijfduur (starters) of woonduur (doorstromers) krijgen de betreffende woning aangeboden. In 2008 verhuurden wij 329 woningen (en 36 overige ruimten). Daarvan boden wij er 234 aan in advertenties in de krant en op internet. In totaal 59 wooneenheden zijn rechtstreeks verhuurd, bijvoorbeeld in verband met urgentie, toewijzing aan asielzoekers en dure verhuur. Wij vinden de relatie van huurniveau en inkomen belangrijk. Aan de lagere inkomensgroepen (61% van alle ingeschreven woningzoekenden) verhuurden wij 42% van de voor deze doelgroep betaalbare woningen. Hier is nog geen goed evenwicht tussen vraag en aanbod gerealiseerd. Dat geldt ook voor de mate waarin starters aan bod komen. 91% Van alle reacties op ons aanbod komt van starters; het aantal verhuringen aan starters is 62%. Onze inspanningen zijn erop gericht om beide onevenwichtigheden te verminderen. WONINGSTICHTING BARNEVELD 6 JAARVERSLAG 2008

9

10 Voor mij voelt dit aan als een nieuw begin

11 Dick en Nieke Hofstee Dick en Nieke Hofstee kochten een appartement in De Bijeberg Toen de kinderen eenmaal de deur uit waren, vonden Dick en Nieke Hofstee hun huis aan de Thorbeckelaan te groot. En het vergde, met de grote tuin erbij, onprettig veel en kostbaar onderhoud. Nu staan de laatste verhuisdozen nog midden in de grote woonkamer van hun nieuwe, luxe appartement in De Bijeberg, het bijzondere nieuwbouwcomplex in hartje Barneveld. Dat Woningstichting Barneveld zulke appartementen ontwikkelde, daar hadden we geen idee van. In 1972 kwam de net afgestudeerde dierenarts Dick Hofstee met zijn jonge vrouw Nieke naar Barneveld. Na een tijdelijk huurhuisje nu is dat een pannenkoekenhuis, zegt Dick kochten zij een huis dat zij zeven jaar later verruilden voor het grote huis dat zij een maand geleden verlieten. Nieke: Wij hebben daar 28 jaar heel fijn gewoond, maar we wilden kleiner en makkelijker gaan wonen. Wel in Barneveld want dat bevalt ons prima. Het vinden van dat ideale huis viel nog helemaal niet mee. Ze kwamen niets tegen dat echt beviel. Een appartement was wel het laatste waar zij aan dachten. Dick: Je ziet in je verbeelding van die vierkante hokjes. Maar bij een zoektocht naar een woning voor haar dochter kwam Nieke bij Woningstichting Barneveld en in De Bijeberg terecht. Nieke: Mijn dochter kreeg er een huis en naarmate we hier vaker kwamen, vonden we het gebouw en de grote appartementen steeds mooier worden. Nu hebben we zo n appartement en we zijn er echt blij mee. 175 m 2. De twee bijna even grote woonvertrekken komen goed van pas. Nieke: Ik wil geen storende geluiden in de woonkamer. Alles wat piept, rammelt en kraakt moet in die andere kamer. Daar staan de TV, de computer en dergelijke. Wie TV wil kijken, doet het daar. Hoe groot hun appartement ook is, hun vorige huis was nog veel groter. Er moest dus veel weggedaan worden. Dick: Niet te geloven wat je in de loop der jaren allemaal in huis haalt. We vonden bijvoorbeeld vijf surfplanken in de kelder. En ook een piano die daar zomaar stond. Nieke ervaart het wegdoen van al die spullen bijna als een bevrijding. Weg ermee. Wat mij betreft blijft er niet veel over van onze oude spullen. Ik hou van een moderne inrichting en dit huis vraagt er om. Voor mij voelt dit appartement aan als een nieuw begin. Een vierkant hokje kun je hun appartement bepaald niet noemen. Integendeel, de ruimtes zijn groot, licht en speels van vorm met verrassende hoeken. In totaal heeft het appartement een oppervlakte van WONINGSTICHTING BARNEVELD 9 JAARVERSLAG 2008

12 KWALITEIT VAN DE WONINGEN Inzet van Woningstichting Barneveld is om goed wonen te bieden aan de bewoners. Daarbij gaat het om de combinatie van kwalitatief goede, passende woningen, een aantrekkelijke en veilige woon- en leefomgeving in wijken met een gezonde sociale cohesie en goed bereikbare voorzieningen. Voor het handhaven en verbeteren van de kwaliteit van de woningen zetten wij verschillende instrumenten in: van regulier onderhoud tot nieuwbouw en herstructurering. Bij nieuwbouw kan aan eigentijdse en toekomstige wensen worden voldaan, bijvoorbeeld op het gebied van energie, veiligheid en toegankelijkheid voor senioren. Echter de huur- en koopprijzen van nieuwbouw zijn voor een groot deel van onze doelgroep niet op te brengen. Wij zullen de bestaande woningvoorraad moeten aanpassen om aan deze wensen en eisen te voldoen, terwijl de woonlasten toch betaalbaar blijven voor mensen met een beperkt inkomen. Zo werken wij sinds 2005 aan de betere beveiliging van onze woningvoorraad door het aanbrengen van inbraakvertragend hang- en sluitwerk. Dit is inmiddels voor meer dan woningen gerealiseerd. In 2008 zijn alle woningen voorzien van een energieprestatielabel, waardoor nu gestructureerd kan worden gewerkt aan verbeteringen op dit vlak. Ook hebben wij ons aangesloten bij regionale initiatieven om voor senioren meer en beter toe- en doorgankelijke woningen in de bestaande voorraad te realiseren. Onderhoud en verbetering Het onderhoud aan onze woningen voeren wij gestructureerd en volgens vaste cycli uit, waarbij het accent ligt op het planmatig en groot onderhoud/renovatie (2008: 3,5 miljoen). Wij gingen verder met de renovatie van het grote complex (150 woningen) De Wheem in Voorthuizen, waarbij bewoners, tegen een gematigde huurverhoging, extra verbeteringen konden laten aanbrengen, zoals een tweede toilet, een extra groot keukenblok, extra glasisolatie en dergelijke. Samen met andere vormen van onderhoud (reparatieverzoeken, serviceabonnement, mutatieonderhoud, cv-onderhoud, bijzonder onderhoud) besteedden wij in 2008 een bedrag van 6,79 miljoen aan onderhoud en verbetering (2007: 7,67 miljoen). Nieuwbouw en herstructurering Nieuwbouw en herstructurering zijn arbeidsintensief, kostbaar en gevoelig door een scala aan vertragingsmogelijkheden, variërend van procedurele kwesties rond ruimtelijke ordening tot de faunawet die het verstoren van vleermuispopulaties in slooppanden verbiedt. Toch leverden wij in 2008 in totaal 54 nieuwe woningen op en verhuurden nog 13 woningen in het complex De Bijeberg. Bovendien kon in 2008 de bouw starten van in totaal 123 woningen. Opgeleverd In Kootwijkerbroek zijn als onderdeel van het Kulturhus, 35 seniorenwoningen en vijf appartementen voor mensen met een verstandelijke beperking opgeleverd. Het Kulturhus bevat ook zorgvoorzieningen, een eerstelijns gezondheidscentrum en het dorpshuis. In Blankensgoed (Voorthuizen) leverden wij 14 eengezinswoningen en vier MGE-koopwoningen op in de sociale sector. In aanbouw Wij bouwen aan woon-, gezondheids- en welzijnscentrum Dr. Kruimelstaete in Garderen met onder andere 28 seniorenappartementen met zorgvoorzieningen en twee kleinschalige groepswoningen voor mensen met een psychogeriatrische indicatie. In Barneveld (hoek Kallenbroekerweg/Bilderdijkstraat) WONINGSTICHTING BARNEVELD 10 JAARVERSLAG 2008

13 bouwen wij 15 seniorenappartementen en in Voorthuizen 26 appartementen en een collectieve ruimte voor een 50+ woongroep. Eveneens in Voorthuizen (Blankensgoed) startte de bouw van 34 MGE-koopwoningen voor starters en 18 appartementen voor Stichting De Rozelaar. De Rozelaar biedt hiermee mensen met een verstandelijke beperking de mogelijkheid om onder begeleiding zelfstandig te wonen. In ontwikkeling Voor 2009 en later staan nog vele nieuwbouw en herstructureringsprojecten op het programma, zoals in Blankensgoed/Voorthuizen, Apeldoornsestraat/Voorthuizen, Gelreweg/Barneveld, de Lors/Barneveld, Schoutenstraat/Barneveld, Boutensstraat/Barneveld. In totaal gaat het om de planontwikkeling van wooneenheden.

14 Toen ik de maandlasten hoorde, zag ik het helemaal zitten

15 Dorien van de Braak en Arno Oosterink Dorien en Arno op de eerste rang in MGE-koopwoning De poes is nog een beetje van streek, maar Dorien van de Braak en haar vriend Arno Oosterink zijn al aardig gesetteld in hun gloednieuwe woning in de even nieuwe uitbreidingswijk Blankensgoed in Voorthuizen. Zij kochten een van de 34 zogenaamde MGE-woningen die Woningstichting Barneveld er ontwikkelde. Voor de deur staan twee auto s en die hebben ze hard nodig. Dorien werkt in Tiel op de administratie van een Amerikaans computer servicebedrijf. En Arno is dieselmonteur bij een bedrijf in Zwolle. Dorien: We doen er allebei zo n drie kwartier over om op ons werk te komen. Niet dat reistijden en afstanden de enige reden zijn waarom zij in Voorthuizen neerstreken: Dorien is er geboren en getogen en haar familie woont er ook. Het is hier ons kent ons en dat is wel prettig, zegt zij. En het helpt mij ook heel goed om hier snel thuis te raken, zegt Arno, die zelf tot voor kort in zijn geboortedorp Wijhe, in de buurt van Zwolle woonde. Hoe vinden een jongeman uit Wijhe en een jongedame uit Voorthuizen elkaar? In theorie zouden we elkaar bij het uitgaan in Apeldoorn ontmoet kunnen hebben, zegt Dorien. Maar bij ons ging het anders, namelijk via een datingsite op internet. Met een vriendin had ik mij daar voor de grap voor opgegeven. Toen ik alle reacties aan het verwijderen was begon Arno te chatten. Ook hij bleek voor het eerst actief op die site te zijn. Dat chatten duurde een paar uur en het was leuk. Twee dagen later kwam Arno bij Dorien op bezoek.. en het klikte, zegt hij met een brede lach. Mooi, zo n prille relatie, maar het was knap ingewikkeld en tijdrovend om elkaar zo vaak te zien als ze graag wilden. Toen kwam mijn moeder met het verhaal dat Woningstichting Barneveld MGE-koopwoningen in Voorthuizen ging bouwen, vertelt Dorien. Ik had nog nooit van MGE-woningen gehoord. Maar toen ik de maandlasten hoorde, zag ik het helemaal zitten. Dat je de woning alleen aan Woningstichting Barneveld kunt terugverkopen en dan de winst of het verlies deelt, vind ik geen probleem. Het geeft wel zekerheid. Ik heb mij ingeschreven en ben ingeloot. Ze zijn heel blij met hun woning. Het sterkste punt? Allebei noemen ze de ramen. Die lopen zowel in de woonkamer als in de grote slaapkamer van het plafond tot aan de vloer en bieden zo een rijk uitzicht, onder andere op het veld van voetbalvereniging V.V.O.P. En, zegt Arno, de indeling is praktisch, de ruimte is heel goed benut. WONINGSTICHTING BARNEVELD 13 JAARVERSLAG 2008

16 Prettig wonen: THUIS IN EEN AANGENAAM WOON- EN LEEFKLIMAAT Prettig wonen vraagt, behalve een goed onderhouden en passend huis, een aangename, schone en veilige woonomgeving, de nodige voorzieningen en het gevoel thuis te zijn in de eigen buurt. Woningstichting Barneveld investeert met mensen en middelen in een prettig woonen leefklimaat in dorpen, wijken, buurten en complexen. Daarbij zoeken wij samenwerking met andere partijen, waaronder de gemeente, zorg- en welzijnsorganisaties, ondernemers en, uiteraard, de bewoners. Woningstichting Barneveld profileert zich als maatschappelijk ondernemer met een brede taakopvatting. Dit betekent dat uiteenlopende zaken als de bouw van multifunctionele wooncomplexen in kleine kernen, het stimuleren van startende ondernemers, het aantrekkelijker maken van de woonomgeving en het bevorderen van de sociale cohesie in de wijk of buurt op onze steun kunnen rekenen. Onze stakeholders herkennen en waarderen deze brede inzet, zoals bleek op een door ons georganiseerd stakeholdersoverleg. Het advies ga zo door beschouwen wij als een belangrijke stimulans. Onze maatschappelijke inzet krijgt op het niveau van de individuele huurder onder andere vorm door samenwerking met de gemeente op het gebied van schuldhulpverlening. Met collegacorporaties ontwikkelden wij het tweede kansbeleid dat huurders de mogelijkheid biedt om zich alsnog de regels van huren en wonen eigen te maken. Met een groot aantal organisaties, van politie tot geestelijke gezondheidszorg, werken wij samen om huurders in multi-problematische omstandigheden op te vangen en te begeleiden. Door ondersteuning van het project buurtbemiddeling dragen wij bij aan het oplossen van burenruzies en overlastsituaties. Wij nemen intensief deel aan wijkplatforms die op initiatief van de gemeente zijn ingesteld. Uit het overleg dat wij daar voeren met bewoners, gemeente, jongerenwerkers en andere organisaties, resulteert een scala aan initiatieven waarvan wij een fors gedeelte uitvoeren of voor onze rekening nemen. Helaas nam in 2008 het vertrouwen in het functioneren van sommige wijkplatforms af, mede door onduidelijkheden in de structuren en verantwoordelijkheden. Gewerkt wordt aan verbetering daarvan. Naast initiatieven die hun basis in de wijkplatforms hebben, zijn er ook een fors aantal bewonerscommissies waarmee wij activiteiten opzetten die de leefbaarheid verbeteren. In totaal besteedden wij in 2008 voor bijna aan specifieke activiteiten op het gebied van leefbaarheid. Een kleine greep uit de vele tientallen projecten die wij in 2008 uitvoerden of ondersteunden: bijdrage aan buitenkasten/spelen op straat, overkapping fietsenstalling, aanbrengen schoonloopmat, aanpak trappenhuizen, bijdragen aan diverse festiviteiten zoals kerstdiner, kerstbrunch, buurtfeest, zomeractiviteiten, straatspeeldag en dergelijke, aanbrengen alarmering, aanbrengen achterpadverlichting, kosten wijkcoördinator en bijdrage buurtbemiddeling. Naast deze specifieke projecten speelt in ons reguliere werk de leefbaarheid een steeds belangrijker rol. In ons strategisch voorraadbeheer zijn specifieke maatregelen opgenomen die tot doel hebben om de woonomgeving van de huurders te verbeteren. WONINGSTICHTING BARNEVELD 14 JAARVERSLAG 2008

17 De leefbaarheid is ook gediend bij goede en bereikbare voorzieningen. De multifunctionele gebouwen die wij samen met meerdere partners realiseren in vooral de kleinere kernen, versterken het lokale voorzieningenniveau aanzienlijk. Wij zetten onze expertise in om het vaak gecompliceerde ontwikkelingstraject van dit soort projecten in goede banen te leiden. Het Kulturhus in Kootwijkerbroek, in 2008 geopend door minister Gerda Verburg, is een eerste bijzonder geslaagd resultaat; in Garderen bouwen wij aan complex Dr. Kruimelstaete. In Barneveld zijn wij betrokken bij de ontwikkeling van het muziekcentrum. Onze maatschappelijke betrokkenheid hebben wij vastgelegd in onze missie, maar is ook verankerd in onze medewerkers. In 2008 staken wij gezamenlijk een dagdeel de handen uit de mouwen op zorgboerderij Très Jolie in de Glind.

18 Al het behang ging van de muren en we hebben het hele huis geschilderd

19 Anke Keijzer Anke Keijzer is blij met de huurwoning die zij kreeg aangeboden Twee jaar geleden betrok Anke Keijzer met haar twee zoons een huurwoning aan de Jan de Jagerweg in Voorthuizen. Ze had geen keuze want zij was urgent woningzoekend en dat betekent dat je slechts één huurwoning krijgt aangeboden. Maar ze is heel blij met de woning, met de buurt en met het dorp. Na een scheiding kwam zij ruim zeven jaar geleden met haar twee kinderen naar Voorthuizen waar zij onderdak vonden bij een vriend. Wij kwamen uit Bathmen bij Deventer; een rustig boerendorp. Daar woonde ik bijna mijn hele leven. Voorthuizen was voor mij een verademing. Vooral in het toeristenseizoen is hier altijd wat te beleven. Dat was ik helemaal niet gewend. Met mijn moderne kleding en uiterlijk viel ik daar uit de toon, maar hier doen veel vrouwen mee aan de mode. Toen ik enkele jaren geleden ineens geen woonruimte meer had en een huurwoning van Woningstichting Barneveld kreeg toegewezen, was ik heel blij dat die in Voorthuizen stond. Voorthuizen is haar dorp, maar ook over haar woning en de buurt is Anke zeer te spreken. Hier woont een leuke mix van gezinnen, alleenstaanden en senioren. We hebben geen buurtvereniging of zo. Maar een biertje bij elkaar in de tuin, of een gezellige barbecue, is heel gewoon. Met de woning, voorzien van vier slaapkamers, een zolderkamer, een tuin en een schuurtje, was zij niet in één keer klaar. Je wilt je eigen smaak er in brengen. Al het behang ging van de muren en we hebben het hele huis geschilderd. Een hele klus, want ik heb mijn werk zweminstructrice in het zwembad van Barneveld- en het gezin draait natuurlijk ook door. Anke vindt huren erg gemakkelijk. Is er wat, dan staan ze zo voor de deur, zelfs in het weekend. Ik heb ook een serviceabonnement; gewoon handig. En de huur vind ik echt niet hoog als je het vergelijkt met wat koopwoningen kosten. Alleen zelf gaan verbouwen doe je niet zo snel in een huurwoning. Ik zou de vlizotrap naar de zolderkamer wel willen vervangen door een vaste trap. Maar als je dan verhuist ben je de investering kwijt. Of niet soms? Er schijnt tegenwoordig een regeling te zijn die in dat probleem voorziet. Dat zou mooi zijn, want daarmee zou het enige nadeel aan een huurwoning verdwenen zijn. Nu alles zo n beetje op orde is, zal ik daar eens contact over opnemen met Woningstichting Barneveld. WONINGSTICHTING BARNEVELD 17 JAARVERSLAG 2008

20 DE RELATIE MET DE HUURDERS, WONEN EN ZORG Met de bewoners willen wij een open relatie, gebaseerd op wederzijds respect. Individuele huurders willen wij zo goed mogelijk van dienst zijn, ook door het verschaffen van duidelijke informatie. Met georganiseerde huurders voeren wij overleg en maken wij afspraken. Veel mensen hebben naast woonruimte ook een pakket aan zorg- en welzijnsdiensten nodig om volwaardig te kunnen leven. Woningstichting Barneveld wil deze groeiende doelgroep zo goed mogelijk van dienst zijn. Wij informeren onze huurders uitgebreid over alles wat met wonen en Woningstichting Barneveld te maken heeft. Ons bewonersblad Woonwerk, onze brieven en brochures en onze website zijn belangrijke informatiedragers. Wij zijn goed bereikbaar voor vragen en voor de oplossing van problemen, zowel telefonisch als aan onze balie. De medewerkers van onze wijkteams zijn regelmatig in hun wijken te vinden. Met Huurdersvereniging Barneveld hebben wij een samenwerkingsovereenkomst die wederzijdse rechten en plichten vastlegt, inclusief de voordracht voor twee leden van de Raad van Toezicht, de informatievoorziening en de invloed die de vereniging op ons beleid kan uitoefenen. Alle belangrijke beleidsonderwerpen kwamen ook in 2008 in het kwartaaloverleg aan de orde. De huurdersvereniging steekt daarnaast veel tijd in de belangenbehartiging van de individuele huurders/leden. Diverse complexen hebben een bewonerscommissie. Wij bespreken met deze commissies de gang van zaken in het complex, eventuele wensen over verbeteringen en de uitvoering daarvan. In complexen waar geen bewonerscommissie is, organiseren wij jaarlijks een bewonersbijeenkomst om te horen hoe men er woont en of er iets speelt. Dubbele vergrijzing, meer ouderen die steeds ouder worden, en de wens om zo lang mogelijk zelfstandig te wonen, vragen geschikte huisvesting en goed toegankelijke voorzieningen. Hier ligt een grote uitdaging voor ons en voor onze samenwerking met vooral de gemeente en zorg- en welzijnsorganisaties. Al meerdere jaren vormen comfortabele seniorenwoningen een belangrijk onderdeel van onze jaarlijkse nieuwbouwproductie. Ook in 2008 is dat het geval: van de 54 woningen die wij opleverden, zijn er 35 seniorenwoning en van de woningen die wij in dat jaar in aanbouw namen zijn het er (inclusief woningen voor een woongroep 50+) 71 van de 123. In zowel het in 2008 opgeleverde Kulturhus-project in Kootwijkerbroek, als in het project Dr. Kruimelstaete in Garderen dat in uitvoering is, maken seniorenwoningen deel uit van het grotere geheel, dat verder bestaat uit (gezondheids-)zorg- en welzijnsvoorzieningen. Voor de bewoners van onze seniorenwoningen betekent dit dat zij een groot voorzieningenpakket binnen handbereik hebben. Samenwerking is ook de formule voor de ontwikkeling van woonzorgzones. Met zorggroep ENA, waarmee wij een samenwerkingsovereenkomst hebben, en de gemeente richten wij rond verzorgingshuis Ruimzicht een woonzorgzone in. De bewoners in zo n zone kunnen gebruik maken van onze faciliteiten en die van Ruimzicht/zorggroep ENA. De eerste stappen zijn gezet: het op verzoek laten aanbrengen van alarmering in de woningen door Woningstichting Barneveld en de levering van thuiszorg WONINGSTICHTING BARNEVELD 18 JAARVERSLAG 2008

21 vanuit Ruimzicht. Het streven is dat stap voor stap alle benodigde voorzieningen voor volwaardig zelfstandig leven beschikbaar komen. Ook met verpleeghuis Norschoten in Barneveld zijn contacten over de inrichting van een woonzorgzone rond het verpleeghuis. Wij zijn ook actief in de huisvesting van mensen die begeleiding bij het wonen nodig hebben, bijvoorbeeld in verband met een verstandelijke beperking. In de afgelopen jaren ontwikkelden wij in samenwerking met oudergroepen en zorgorganisaties diverse toonaangevende projecten voor deze doelgroep. In 2008 startten wij in Voorthuizen met de bouw van een complex met achttien appartementen voor mensen met een verstandelijke beperking. Stichting De Rozelaar huurt dit complex van ons. Ook voor de jaren na 2008/2009 zijn er plannen in ontwikkeling voor de bouw van seniorenwoningen en woningen voor mensen die begeleiding bij het wonen nodig hebben.

22 Nieuwe toekomst voor wonen en leven van ouderen

23 Roel Wieringa De verfrissende kijk van een horecaman Ruim een jaar geleden werd Roel Wieringa locatiemanager van verzorgingshuis Ruimzicht in Barneveld. Zorggroep ENA, waar Ruimzicht onderdeel van is, koos voor hem omdat servicegerichtheid de belangrijkste speerpunt van de organisatie is. In de toekomst zal er voor ouderen meer veranderen dan een betere service alleen. De samenwerking tussen Zorggroep ENA en Woningstichting Barneveld kan daardoor nog veel intensiever worden dan nu al het geval is. Na de Hotelschool en jaren in horecafuncties op verschillende plekken in de wereld, kreeg Roel Wieringa behoefte aan werk van een, zoals hij het zelf noemt, grotere maatschappelijke betekenis. De overstap naar een thuiszorgorganisatie was zijn kennismaking met de wereld van wonen en zorg. In die sector vond hij zijn draai. Ik vind het prettig om bij te dragen aan een zo lang mogelijk zelfstandig en plezierig leven voor ouderen. Mijn werk in Ruimzicht is daar helemaal op gericht. In Ruimzicht wonen zo n 45 ouderen. Het personeel bestaat uit 90 medewerkers, vooral parttimers. Er zijn ongeveer 110 vrijwilligers. Uit eigen onderzoek leerde Wieringa dat bewoners behoorlijk tevreden waren over het leven in Ruimzicht. Maar graaf je wat dieper, dan blijken er toch nog allerlei dingen voor verbetering vatbaar. Dat ga ik in een gastvrijheidsconcept vastleggen. Het gaat om belangrijke zaken als eten en drinken, maar ook om een verandering van de houding van de medewerkers. We moeten af van het hospitaliseren van de bewoners. Ze moeten krijgen wat zij graag willen en tegelijk moeten wij duidelijk zijn in wat wij de bewoners te bieden hebben. Kortom wij moeten nog servicegerichter en professioneler gaan werken. In een wat verdere toekomst zullen wonen en zorg voor ouderen meer gescheiden zijn dan nu het geval is. Wieringa is daar een groot voorstander van. De traditionele verzorgingshuizen verdwijnen. Afgezien van de verpleeghuiszorg, zullen ouderen zelfstandig wonen in daarvoor geschikte woningen. Alle mogelijke diensten in de sfeer van gezondheid, zorg, wellness en service zullen gemakkelijk te verkrijgen zijn, aan huis en in de buurt. Samen met andere partijen willen wij dat vormgeven in zogenaamde woonservicezones. Roel Wieringa maakt er geen geheim van dat zijn organisatie in die nieuwe situatie een belangrijke partij wil zijn, met name op het gebied van de dienstverlening. Voor hem is Woningstichting Barneveld daarbij een zeer belangrijke partner. Vastgoed en dienstverlening vormen samen de basis van de woonservicezones van straks. Onze ideeën en die van Woningstichting Barneveld sluiten heel goed bij elkaar aan. We hebben nu al een samenwerkingsovereenkomst en in de praktijk werken we al op verschillende fronten samen. Dat zal met het oog op de toekomst alleen maar meer worden. WONINGSTICHTING BARNEVELD 21 JAARVERSLAG 2008

24 FINANCIËN Vooral door onrendabele investeringen in nieuwbouw en afwaardering van bestaand bezit werd in 2008 een fors negatief jaarresultaat geboekt. In de komende jaren werken de door de overheid opgelegde lasten, de Vogelaarheffing en de vennootschapsbelasting, in combinatie met de gematigde huuraanpassingen, negatief uit op onze vermogensontwikkeling en investeringscapaciteit. De gewenste toekomstige nieuwbouwontwikkeling in de sociale huur- en koopsector komt hierdoor verder onder druk te staan. Het netto jaarresultaat in 2008 bedraagt ruim 6,4 miljoen negatief. Dat verlies is ruim 6,1 miljoen groter dan begroot. De oorzaken van dit verlies zijn niet zozeer te vinden in de bedrijfsopbrengsten (met name huren) en de overige bedrijfslasten zoals onderhoud, personeel, rentelasten en dergelijke. Het grote verschil met 2007 en met de prognose voor 2008 is te vinden in het portfolioresultaat, te weten de waardering van het bezit en de verkoopopbrengsten. Afboeking vanwege onrendabele investeringen om nieuwbouw huurwoningen betaalbaar te houden, de verleende kortingen op MGE-koopwoningen en de lagere toekomstige verdiencapaciteit van het bestaande bezit zijn hiervan de belangrijkste oorzaken. De financiële positie Het negatieve jaarresultaat is geheel onttrokken aan de reserves. Hierdoor nam het eigen vermogen af tot 40,7 miljoen ultimo De solvabiliteit (eigen vermogen als percentage van het balanstotaal), is een graadmeter voor de financiële weerbaarheid en nam af van 27,5% in 2007 tot 21,4% in Ook in de komende jaren zullen wij veel geld moeten lenen, niet alleen om onze voorgenomen investeringen- vooral in nieuwbouw- te financieren, maar ook om de vennootschapsbelasting en de Vogelaarheffing te kunnen betalen. Met name de vennootschapsbelasting zet onze investeringscapaciteit behoorlijk onder druk. De ontwikkeling van de financiële positie Rekening houdend met het resultaat over 2008 en op basis van zo realistisch mogelijke aannames over toekomstige ontwikkelingen, verwachten wij in de komende jaren een doorgaande daling van onze solvabiliteit, van 20,4% in 2009 tot 16,3% eind Belangrijke aannames in deze prognose zijn de productie van 254 huurwoningen (nieuwbouw) tot en met 2010 en gemiddeld 100 woningen per jaar daarna, een huurverhoging van 2,25% (is inflatieniveau), rente voor nieuw aan te trekken financieringen gemiddeld 5,7% in 2009 en 6% de jaren daarna. Alleen al de druk van de vennootschapsbelasting in deze periode ramen wij op 6,3 miljoen, exclusief de rentelasten die daaruit voortvloeien. Ook de op inhoud niet te verdedigen Vogelaarheffing speelt een negatieve rol. De prognose laat een behoorlijke aanslag op onze liquiditeit zien die wij hopen op te kunnen vangen door het temporiseren van de nieuwbouwproductie en het uitbreiden van ons verkoopprogramma. Succes van dit laatste is gezien de huidige kredietcrisis allerminst zeker. Mocht verkoop niet de noodzakelijke liquiditeiten opleveren, dan dreigt een reductie van het nieuwbouwprogramma. Daarmee zou de aanslag op onze middelen door het nieuwe overheidsbeleid, concreet en direct leiden tot verslechtering van de volkshuisvestingssituatie in Barneveld. WONINGSTICHTING BARNEVELD 22 JAARVERSLAG 2008

25 BALANS, WINST- EN VERLIESREKENING 2008 Balans per 31 december 2008 in ACTIVA Materiële vaste activa Financiële vaste activa Vlottende activa Totaal PASSIVA Eigen vermogen Voorzieningen Langlopende schulden Kortlopende schulden Totaal Winst- en verliesrekening over 2008 in Bedrijfsopbrengsten Huren Vergoedingen Overheidsbijdragen Verkoopopbrengsten Overige bedrijfsopbrengsten Totaal baten Bedrijfslasten Afschrijvingen op materiële vaste activa Overige waardeveranderingen materiële vaste activa Verleende korting op MGE-koopwoningen Lonen en salarissen Sociale lasten Lasten onderhoud Overige bedrijfslasten De hier gepresenteerde cijfers zijn ontleend aan de jaarrekening 2008 die door de Raad van Toezicht op 21 april 2009 is goedgekeurd. Totaal lasten Saldo Rentelasten per saldo Overige financiële baten en lasten Resultaat voor belastingen Belastingen Nettoresultaat na belastingen

26 KENGETALLEN Aantal woningen naar huurklasse Goedkoop < 349 Betaalbaar => 349< 499 Duur => Totaal Huurachterstand in % van de jaarhuur Huurderving in % van de jaarhuur 0,47% 0,41% 0,69% 0,52% 0,70% 0,64% 0,66% 0,53% 0,67% 0,65% Financiële continuïteit Solvabiliteit Liquiditeit Rentabiliteit eigen vermogen Rentabiliteit vreemd vermogen Rentabiliteit totaal vermogen Cash flow per vhe in 21,4% 1,19-15,84% 4,49% -0,52% ,5% 0,82 0,70% 4,73% 3,31% ,5% 1,46 6,44% 4,89% 4,90% ,0% 1,58 10,60% 5,07% 6,07% ,9% 0,79 5,10% 5,42% 4,51% Balans en Winst- en Verliesrekening Eigen vermogen per vhe Totaal bedrijfsopbrengsten per vhe Totaal bedrijfslasten per vhe Jaarresultaat per vhe Personeelsbezetting Totaal formatieplaatsen Personeelsbezetting per 1000 vhe's 39,2 9,9 37,8 9,7 37,8 9,8 37,8 9,8 36,7 9,7 WONINGSTICHTING BARNEVELD 24 JAARVERSLAG 2008

27 Accountantsverklaring Intern toezicht Opdracht Wij hebben gecontroleerd of de in dit verslag opgenomen financiële informatie (balans en winst- en verliesrekening) van Woningstichting Barneveld te Barneveld over 2008 op de juiste wijze is ontleend aan de door ons gecontroleerde jaarrekening 2008 van Woningstichting Barneveld. Bij die jaarrekening hebben wij op 20 mei 2009 een goedkeurende accountantsverklaring verstrekt. Het bestuur van de entiteit is verantwoordelijk voor het opstellen van de financiële informatie in overeenstemming met de grondslagen zoals gehanteerd in de jaarrekening 2008 van Woningstichting Barneveld. Het is onze verantwoordelijkheid een accountantsverklaring inzake de financiële informatie te verstrekken. Werkzaamheden Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht. Dienovereenkomstig dienen wij onze controle zodanig te plannen en uit te voeren dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de financiële informatie op de juiste wijze is ontleend aan de jaarrekening. Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is als basis voor ons oordeel. Oordeel Naar ons oordeel is de financiële informatie in alle van materieel belang zijnde aspecten op een juiste wijze ontleend aan de jaarrekening. Toelichting Wij vestigen er de aandacht op dat voor het inzicht dat vereist is voor een verantwoorde oordeelsvorming omtrent de financiële positie en de resultaten van de entiteit en voor een toereikend inzicht in de reikwijdte van onze controle de financiële informatie dient te worden gelezen in samenhang met de volledige jaarrekening, waaraan deze is ontleend, alsmede met de door ons daarbij op 20 mei 2009 verstrekte goedkeurende accountantsverklaring. Deze toelichting doet geen afbreuk aan ons oordeel. De Raad van Toezicht oefent toezicht uit op het beleid van de directie, op de werking en integriteit van de interne controle en risicobeheersing, en de algemene gang van zaken binnen de stichting en de met haar verbonden ondernemingen. Daarnaast staat de Raad de directie met advies terzijde. Woningstichting Barneveld onderschrijft de principes die ten grondslag liggen aan de Governance Code Woningcorporaties. Rekening houdend met onze schaalgrootte zijn wij van mening dat aan veel relevante best practice bepalingen wordt voldaan. Daarmee onderschrijven wij de wenselijkheid van transparantie in bestuur en toezicht en het afleggen van verantwoording aan belanghebbenden. De principes van goed ondernemingsbestuur zijn vastgelegd in het Reglement werkwijze Raad van Toezicht, de Profielschets van de Raad van Toezicht, het Directiestatuut en het reglement Auditcommissie. De Raad vergaderde in 2008 zevenmaal. De directeur woonde alle vergaderingen bij, behalve de vergadering waarin het functioneren van de Raad en van de individuele leden werd besproken. In de statuten zijn een aantal materiële besluiten van de directie benoemd die onderworpen zijn aan de voorafgaande goedkeuring door de Raad van Toezicht. Almere, 20 mei 2009 PricewaterhouseCoopers Accountants N.V. B.A. Spelbos RA

28 WONINGSTICHTING BARNEVELD Parmentierstraat MS Barneveld Postbus AB Barneveld Telefoon (0342) info@wstg-barneveld.nl