Ontwikkelingen en prognoses regionale kantorenmarkt

Transcriptie

1 Ontwikkelingen en prognoses regionale kantorenmarkt Eindrapport Delft september 2007 Rapporteurs: Peter Louter (Bureau Louter) Pim van Eikeren (Bureau Louter) In samenwerking met: Yap Hong Seng (Bureau PAU) Maarten de Vries (Bureau PAU) Opdrachtgever: Rijksgebouwendienst Contactpersonen opdrachtgever: Arend Bongers Kees Wassenaar Bureau Louter Rotterdamseweg 183c 2629 HD Delft Telefoon:

2

3 Inhoud 1 INLEIDING Schets problematiek en probleemstelling Gebiedsindelingen Inhoud rapport 3 2 KANTORENMARKT SINDS EIND JAREN TACHTIG Nationale ontwikkelingen Regionale en lokale ontwikkelingen Ontwikkelingen voorbeeldsteden en grote stadsgewesten Ontwikkelingen per locatietype 34 3 VERKLARINGEN VOOR REGIONALE VERSCHILLEN OP DE 43 KANTORENMARKT 3.1 Vijf voorbeeldsteden Tien grote stadsgewesten Totaalbeeld 52 4 PROGNOSES KANTORENMARKT Prognosemodel voor de kantorenmarkt Gevoeligheidsanalyses Balansen vraag en aanbod 85 5 CASESTUDIES HAAGLANDEN, REGIO ZWOLLE EN KAN-GEBIED Vraag en aanbod kantorenmarkt Ruime regio s Zuidvleugel en Oostflank Haaglanden KAN-gebied Regio Zwolle Locatie RGD-objecten Nationaal kader Haaglanden KAN-gebied Regio Zwolle SAMENVATTING EN CONCLUSIES Ontwikkelingen regionale kantorenmarkt verleden Verschillen tussen steden/ stadsgewesten Prognoses en confrontatie vraag en aanbod Case-studies en uitwerking RGD-objecten 140

4 Inhoud (vervolg) Bijlagen I Gebiedsindelingen 143 II Begrippen en gegevensbewerkingen 150 III Kantorenprofielen voorbeeldsteden 152 IV Benchmarkmodel 176 V Beschrijving kantorenmodel op hoofdlijnen 178 VI Resultaten Regional Communities scenario 182 VII Toelichting categorisering voorraad RGD-gebouwen 184

5 1 Inleiding 1.1 Schets problematiek en probleemstelling De Rijksgebouwendienst wenst informatie over de huidige stand van zaken op de kantorenmarkt en over te verwachten ontwikkelingen. Daarbij moeten met name regionale en waar mogelijk lokale verschillen centraal staan. Enkele relevante ontwikkelingen in de economische en maatschappelijke omgeving waarbinnen de Rijksgebouwendienst functioneert zijn: Economische groei leidt tot vraag naar ruimte voor wonen en werken. Werken vindt daarbij plaats op drie typen locaties: verspreid door de bebouwing/ in het buitengebied; op bedrijventerreinen of op kantoorlocaties. Bij de Rijksgebouwendienst gaat de interesse vooral uit naar kantoorlocaties. Op alle typen locaties zijn kantoorpanden te vinden. Dit onderzoek richt zich op de kantoorpanden, die op alle drie locatietypen voor kunnen komen. De koppeling tussen economie en ruimte loopt voor de kantoorsectoren via twee stappen. Ten eerste een vertaling van de omzet in kantoorsectoren naar aantal werknemers in kantoorsectoren. Ten tweede de vertaling van werknemers in kantoorsectoren naar vierkante meters kantoorruimte. Wat betreft de vertaling van omzet naar werknemers: Onder invloed van ICT zal de productiviteit in kantoorsectoren mogelijk (maar niet zeker) sterk toenemen. Deze veronderstelling vormt een belangrijk verschil tussen de nieuwe Lange Termijn scenario s van het Centraal Planbureau (uit 2004) en de oude Lange Termijn scenario s (uit 1997). In de nieuwe scenario s wordt uitgegaan van een aanzienlijk sterkere productiviteitsstijging in kantoorsectoren dan in de oude. Met dezelfde omzet zijn volgens de nieuwe CPB-scenario s dus minder werknemers nodig, en dus ook minder kantoorruimte. Wat betreft de vertaling van werknemers naar ruimte: Onzekerheden over de mate waarin kantoorwerkgelegenheid zich vertaalt in vierkante meters kantoorruimte hangen samen met de vraag in hoeverre telewerken een rol gaat spelen, in hoeverre nieuwe kantoorconcepten voor minder behoefte aan kantoorruimte per werknemer gaan zorgen en in hoeverre D-offices van belang worden. Economische groeikansen verschillen ruimtelijk. Daarnaast bestaan er duidelijke ruimtelijke verschillen in het deel van de bedrijvigheid dat in kantoren is gehuisvest. In stedelijke gebieden is dat aandeel bijvoorbeeld hoger dan in het landelijk gebied en in de grootstedelijke agglomeraties in de Randstad is dat aandeel ook hoger dan in de meeste stedelijke agglomeraties buiten de Randstad. Naast algemene, nationale ontwikkelingen van de vraag naar kantoorruimte, speelt de ruimtelijke verdeling en de verwachte ontwikkeling daarin een belangrijke rol in de kantorenmarkt. 1

6 1.2 Gebiedsindelingen Ontwikkelingen op de kantorenmarkt kunnen op verschillende ruimtelijke schaalniveaus worden weergegeven. In het rapport worden als mogelijkheden onderscheiden (zie bijlage I voor kaartbeelden): Nationaal (Nederland totaal) Vier landsdelen (Noord, Oost, West, Zuid) Ligging in Nederland (Randstad, Intermediaire Zone, Nationale Periferie) Gemeenten naar grootteklassen, op basis van hun grootste woonkern (meer dan inwoners, , , , minder dan inwoners). Gemeenten naar positie in stadsgewest (gemeenten in stadsgewesten, onderverdeeld naar kernsteden in stadsgewesten en suburbane gemeenten; gemeenten buiten stadsgewesten) Postcodegebieden naar dichtheidsklassen (omvang inwoners en werkgelegenheid per vierkante kilometer); naar afstand tot de dichtstbijzijnde afslag van een autosnelweg; naar ligging ten opzichte van treinstations, met onderscheid naar IC-stations en overige stations) en naar bepaalde typen woon-/werkmilieus. Specifieke gemeenten en stadsgewesten (zie hieronder voor een uitwerking) Kaarten, opgebouwd vanuit postcodegebieden of gemeenten. Daarbij kunnen verschillende resolutieniveaus worden gehanteerd De Rijksgebouwendienst selecteerde begin dit jaar een viertal steden om als voorbeeldsteden uit te werken in de empirische analyses in dit rapport. Deze zijn in dit rapport aangeduid als voorbeeldsteden. De vier voorbeeldsteden zijn Den Haag, Utrecht, Zwolle en Eindhoven. Daaraan is in dit rapport Arnhem toegevoegd, omdat het behoort tot de drie casestudies (waarvoor de keuze in een eerder stadium van het onderzoek is gemaakt). Hoewel Arnhem in eerste instantie niet door de RGD als voorbeeldstad was geselecteerd, is die stad alsnog toegevoegd. Derhalve waren er in eerste instantie in dit rapport vijf voorbeeldsteden. Daarnaast worden resultaten bepaald voor de tien grootste stadsgewesten (gemeten naar de voorraad kantoorruimte), namelijk Groningen, Apeldoorn/Deventer, Arnhem, Amersfoort, Utrecht, Amsterdam, Den Haag, Rotterdam, s-hertogenbosch en Eindhoven. De resultaten van het onderzoek zijn in de vorm van tabellen en figuren weergegeven voor deze vijf steden en tien stadsgewesten. Tevens zijn detailkaarten met een nauwkeurig resolutieniveau weergegeven voor de vijf steden en hun directe omgeving. Nadat de concept-eindrapportage van dit rapport was opgeleverd, wenste de RGD het aantal voorbeeldsteden uit te breiden naar tien. Naast de vijf reeds geselecteerde voorbeeldsteden wenste de RGD de grote steden Rotterdam en Amsterdam toe te voegen, alsmede de steden Groningen en Leeuwarden (in het noorden) en s-hertogenbosch. Binnen dit project was het helaas niet meer mogelijk om alle analyses opnieuw uit te voeren voor tien voorbeeldsteden in plaats van de oorspronkelijke vijf. Desalniettemin zijn sommige analyses alsnog voor de tien steden uitgevoerd (de ligging ten opzichte van snelwegen en stationslocaties). Voor acht van die steden geldt overigens dat ontwikkelingen op het niveau van hun stadsgewesten al in de analyse zijn betrokken. Slechts voor Leeuwarden geldt dus dat noch de stad zelf, noch het stadsgewest van de stad in de analyse is betrokken. 2

7 1.3 Inhoud rapport Voor inzicht in mogelijke toekomstige ontwikkelingen zijn een gedegen kennis van zaken omtrent de huidige situatie en lessen die uit het verleden kunnen worden getrokken van belang. In hoofdstuk 2 zal daaraan aandacht worden besteed. In hoofdstuk 3 wordt een Benchmarkmodel gepresenteerd, waarin gemeentelijke verschillen in de hoeveelheid verhuurd vloeroppervlak worden verklaard aan de hand van locatiefactoren. Vervolgens wordt in hoofdstuk 4 ingegaan op te verwachten toekomstige ontwikkelingen op basis van op een prognosemodel. Daarna wordt in hoofdstuk 5 een drietal casestudies besproken. Ten eerste Haaglanden, ten tweede de regio Zwolle en ten derde het KAN-gebied (Knooppunt Arnhem-Nijmegen). Naast de totale kantorenmarkt is daarbij tevens specifiek aandacht besteed aan gebouwen van de Rijksgebouwendienst (in eigendom of gehuurd). In hoofdstuk 6 worden conclusies geformuleerd. Bij het opstellen van deze rapportage zijn de volgende beslissingen genomen: Wat betreft het ruimtelijk schaalniveau voor prognoses wordt gekozen voor gemeenten. Voor de huidige situatie en voor gerealiseerde ontwikkelingen in het verleden wordt in een aantal gevallen een lager ruimtelijk schaalniveau gehanteerd. Daaruit kunnen lessen voor de toekomst worden geleerd, met name wat betreft de kansrijkheid van bepaalde locatietypen Prognoses hebben betrekking op de wat langere termijn (tot 2020). Aan korte termijn prognoses, waarin ook gedetailleerde conjunctuureffecten zijn verwerkt, bestaat bij de opdrachtgever minder behoefte Voor de prognoses is de totale kantorenmarkt in beschouwing worden genomen. Een onderscheid tussen het RGD-segment en de rest van de kantorenmarkt wordt niet noodzakelijk geacht. Wel is, bij de uitwerking van de casestudies, ingegaan op de huidige kenmerken van RGD-kantoorgebouwen, met name wat betreft hun locatie. Bij de presentatie van resultaten ligt de nadruk bij de vijf voorbeeldsteden (Den Haag, Utrecht, Zwolle, Eindhoven en Arnhem). Daarnaast zijn de resultaten weergegeven voor de tien grote stadsgewesten. Het hoofddoel van het onderzoek was vooral het aandragen van empirische informatie over ontwikkelingen op de kantorenmarkt in het verleden en het opstellen van prognoses voor de toekomst. De nadruk zal dan ook liggen bij het presenteren van veel van dat empirisch materiaal en minder op uitvoerige kwalitatieve betogen over ontwikkelingen op de kantorenmarkt. 3

8 4

9 2 Kantorenmarkt sinds eind jaren tachtig In dit hoofdstuk wordt ingegaan op ontwikkelingen op de kantorenmarkt sinds het einde van de jaren tachtig. De basisgegevens daarvoor zijn afkomstig van het gegevensbestand van R.L. Bak. Vervolgens hebben door Bureau Louter extra bewerkingen plaatsgevonden. In bijlage II is aangegeven welke definities en afbakeningen in de gegevens van Bak worden gehanteerd. Na de bewerkingen resulteert een database met voor elk kantoorgebouw in Nederland dat in de periode heeft bestaan voor elk jaar de locatie (zespositie postcodegebied), het aantal vierkante meter bruto vloeroppervlak en het aanbod van kantoorruimte. Naast in aanbouw genomen gebouwen ( nieuwbouw ) zijn tevens de jaarlijkse onttrekkingen aan de voorraad bekend. In alle tabellen, figuren en kaarten in dit onderzoek worden de volgende tijdsaanduidingen gehanteerd: Voor standgegevens, zoals de hoeveelheid kantoorruimte, de verhuurde kantoorruimte en het aanbod heeft het jaartal betrekking op de situatie per begin van dat jaar. Dus 2006 betekent de situatie per 1 januari Voor stroomgrootheden als nieuwbouw van kantoren en onttrekkingen heeft het jaartal betrekking op de ontwikkeling van 1 januari tot en met 31 december van dat jaar. Dus de nieuwbouw in 2005 betekent alle in aanbouw genomen kantoorgebouwen op zeker moment gedurende het jaar Dan betekent de gehele periode van 1 januari 1990 tot en met 31 december De ontwikkeling in de tijd van grootheden die betrekking hebben op standgegevens wordt aangegeven als de situatie per 1 januari van het startjaar tot 1 januari tot het eindjaar van een periode.dus betekent de ontwikkeling van 1 januari 1990 tot 1 januari De opbouw van dit hoofdstuk is als volgt. In paragraaf 2.1 wordt kort ingegaan op nationale ontwikkelingen. In paragraaf 2.2 krijgen regionale en lokale ontwikkelingen aandacht. Naast kaartbeelden worden daarbij ook enkele functionele indelingen gehanteerd, namelijk naar landsdeel, naar ligging ten opzichte van economische zwaartepunten, naar grootteklasse van de grootste kern in een gemeente en naar de positie in stadsgewesten (kernstad, suburbaan of buiten een stadsgewest). In paragraaf 2.3 staan resultaten voor een aantal individuele gebieden. Dat zijn de vijf voorbeeldsteden en de tien grootste stadsgewesten in Nederland. Voor de vijf voorbeeldsteden zijn tevens kantorenmarktprofielen opgesteld. Aan het einde van de paragraaf wordt nog ingegaan op de tien steden die volgens de laatste stand van zaken in beeld zijn om door de Rijksgebouwendienst als voorbeeldstad geselecteerd te worden. In paragraaf 2.4 tenslotte wordt onderscheid gemaakt naar specifieke locaties, namelijk naar de dichtheid van werken en wonen, naar de afstand tot een afslag van een autosnelweg en naar de afstand tot een treinstation. Tevens zijn diverse typen woon-/werkmilieus onderscheiden. 5

10 2.1 Nationale ontwikkelingen De voorraad kantoorruimte is tussen 1990 en 2006 toegenomen van 31.2 miljoen vierkante meter bruto vloeroppervlak naar 50.8 miljoen vierkante meter bruto vloeroppervlak (zie figuur 2.1). In die zelfde periode nam de hoeveelheid verhuurd vloeroppervlak slechts toe van 29.7 naar 45.0 miljoen vierkante meter bruto vloeroppervlak. Terwijl er gemiddeld duizend vierkante meter per jaar aan nieuwbouw bijkwam, nam de hoeveelheid verhuurd kantooroppervlak met slechts 946 miljoen vierkante meter per jaar toe. Ondanks enige onttrekkingen van kantoren aan de voorraad (gemiddeld 86 duizend vierkante meter per jaar, dus ongeveer 0.2% van de voorraad per jaar) was er daardoor sprake van een toename van het aanbod met 267 duizend vierkante meter per jaar sinds De toename van het aanbod vond vooral plaats in de periode In 2001 nam het aanbod toe met duizend vierkante meter, in 2002 met duizend vierkante meter en in 2003 met 482 duizend vierkante meter. Terwijl de markt terugviel (de hoeveelheid verhuurde kantoorruimte) werd te lang doorgegaan met het in aanbouw nemen van nieuwe kantoren. Van het aanbod aan kantoren was per ultimo 2001, 2002 en 2003 respectievelijk 1.49, 2.02 en 1.63 miljoen vierkante meter drie jaar of minder daarvoor in aanbouw genomen (respectievelijk 52%, 48% en 31% van het totale aanbod). In alle andere jaren bleef het aantal vierkante meters aanbod in gebouwen van hooguit drie jaar oud altijd ruim onder het miljoen. Figuur 2.1 Ontwikkeling voorraad en verhuurde voorraad kantoorruimte, mln. m2 bvo Verhuurd Totale voorraad 6

11 Figuur 2.2 Ontwikkeling vraag en aanbod op de kantorenmarkt, mln. m2 bvo Nieuwbouw Onttrekkingen Verandering verhuurd Verandering aanbod In figuur 2.2 is de ontwikkeling van jaar op jaar weergegeven. Per definitie geldt daarbij voor elk jaar dat de nieuwbouw minus de onttrekkingen gelijk moet zijn aan de verandering van verhuurde kantoorruimte plus de verandering van het aanbod. De onttrekkingen blijken in elk jaar een klein deel van de totale voorraad te vormen. Slechts in drie jaar is sprake van 150 duizend vierkante meter aan onttrekkingen of meer. Uit de figuur wordt duidelijk dat de nieuwbouw in het begin van de jaren negentig iets boven de ontwikkeling van de verhuurde voorraad lag. Het aanbod nam daardoor toe. In de periode nam vervolgens de ontwikkeling van het verhuurd kantooroppervlak iets meer toe dan de nieuwbouw. Het aanbod nam daardoor in de meeste jaren af. In 2001 en 2002 ging het fout. De ontwikkeling van de verhuurde voorraad kantoorruimte nam abrupt af en werd in 2002 zelfs negatief. De nieuwbouw reageerde hier vertraagd op. In eerste instantie werden dezelfde hoge nieuwbouwniveaus als aan het einde van de jaren negentig aangehouden. Daardoor nam het aanbod zeer sterk toe. Het resultaat van dit alles is duidelijk zichtbaar in figuur 2.3. Na een geleidelijk oplopen en vervolgens afnemen van het aanbodpercentage gedurende de jaren negentig vond in het begin van dit decennium in twee jaar tijd een toename van het aanbodpercentage met 6 %-punten plaats. 7

12 Figuur 2.3 Ontwikkeling aanbodpercentage, % 10% 8% 6% 4% 2% 0% aanbodpercentage aanbodpercentage, gebouwen ouder dan 3 jaar 2.2 Regionale en lokale ontwikkelingen Aan de hand van figuren en kaarten kan een gedetailleerd beeld worden gegeven van de effecten op regionaal/lokaal niveau van de omslag op de kantorenmarkt. Daarbij staan de volgende thema s centraal: De totale voorraad kantoorruimte De verhuurde voorraad kantoorruimte Het aanbod van kantoorruimte De nieuwbouw per jaar Ontwikkeling voorraad kantoren, kaartbeelden De omslag op de kantorenmarkt wordt duidelijk uit figuur 2.4. Daarin zijn de ontwikkelingen uitgesplitst naar twee deelperioden: De periode , waarin de ontwikkeling van het verhuurde kantooroppervlak elk jaar boven het gemiddelde in de periode lag (hoewel gedurende 2001 de omslag al zichtbaar was). De gemiddelde jaarlijkse ontwikkeling van de voorraad verhuurd kantooroppervlak bedroeg in die periode nationaal duizend vierkante meter per jaar. De periode , waarin de ontwikkeling van het verhuurde kantooroppervlak elk jaar onder het gemiddelde in de periode lag. De gemiddelde jaarlijkse ontwikkeling van de voorraad verhuurd kantooroppervlak bedroeg in die periode nationaal slechts 55 duizend vierkante meter. 8

13 Figuur 2.4 Ontwikkeling dichtheid voorraad kantoorruimte, vierkante meter bvo m2 bvo per km² 1750 of meer 750 tot tot tot 250 Geen verandering -250 tot tot tot -750 Minder dan Geen kantoren a. Totaal, b. Totaal, c. Verhuurd, d. Verhuurd,

14 In figuur 2.4a en figuur 2.4b is soms sprake van een afname van de voorraad. Dan is er meer kantoorruimte aan de voorraad onttrokken dan er door middel van nieuwbouw aan kantoren is bijgekomen. De stedelijke gebieden, met name in de Randstad, kenden een sterke toename van de voorraad kantoorruimte in de periode (zie figuur 2.4a). Ook middelgrote steden buiten de Randstad verschijnen op de kaart. In de periode was in grote delen van de Randstad nog steeds sprake van groei, maar lag het groeitempo aanmerkelijk lager dan de voorafgaande vier jaar (zie figuur 2.4b). Voor de periode is het ruimtelijk patroon van de ontwikkeling van het verhuurd kantooroppervlak ongeveer vergelijkbaar met de ontwikkeling van het totaal kantooroppervlak (vergelijk figuur 2.4c met figuur 2.4a). Voor de periode is daar echter geen sprake van. In figuur 2.4d gaat het namelijk slechts om de verhuurde kantoren. Een groot deel van de toename van de totale kantorenvoorraad in deze periode werd vertaald in een toename van het aanbod. In grote delen van de Randstad nam de hoeveelheid verhuurde kantoorruimte af. Dat geldt ook voor Amsterdam dat in de voorafgaande periode nog een sterke groei realiseerde. En ook in Rotterdam was sprake van een afname. In delen van de regio Den Haag werd nog enige groei geboekt. Buiten de Randstad profileerden Breda, s-hertogenbosch, Apeldoorn, Zwolle, Amersfoort en Almere zich in gunstige zin. Ontwikkeling aanbod kantoren, kaartbeelden De omslag op de kantorenmarkt kan ook op een andere wijze zichtbaar worden gemaakt, namelijk aan de hand van het aanbodpercentage. In figuur 2.5 is dat voor de situatie in 1998, 2002 en 2006 weergegeven. Vergeleken met 1998 was het aanbodpercentage in 2002 in de meeste gebieden enigszins opgelopen. Dat geldt met name voor de Noordvleugel van de Randstad (vooral langs de A1) en gedeeltelijk langs de A2. In de Zuidvleugel van de Randstad was in die periode eerder sprake van een afname van het aanbodpercentage. Tussen ultimo 2002 en ultimo 2006 nam het aanbodpercentage in vrijwel geheel Nederland sterk toe. Met name in de regio Amsterdam was sprake van een opmerkelijke toename. Een onderscheid naar de ouderdom van gebouwen maakt duidelijk dat vooral onder recent gebouwde kantoren de kans op leegstand hoog was (zie figuur 2.6). Situaties waarbij meer dan een derde deel van de in de periode in aanbouw genomen gebouwen per 1 januari 2006 niet verhuurd was, vormen geen uitzondering. Ook hierbij valt weer vooral de Amsterdamse regio in negatieve zin op. In de regio Den Haag waren de aanbodpercentages onder de meest recente kantoorgebouwen vergeleken met veel andere stedelijke gebieden laag. Dat hangt mede samen met het feit dat op de Haagse kantorenmarkt relatief weinig op risico is gebouwd. Uit figuur 2.6 blijkt ook dat het gemiddeld genomen niet de oudere kantoorgebouwen zijn die veel leegstaan. De gemiddelde leegstand is daarvoor zelfs lager dan voor de kantoren uit de periode Uit tabel 2.1 wordt duidelijk dat vooral kantoorgebouwen die zijn gebouwd in de periode ook per ultimo 2005 weinig leegstonden. Zij zijn net voor de periode van sterke toename van de voorraad verhuurde kantoorruimte op de markt gekomen en kwamen dus precies op tijd om aan de vraag naar kantoorruimte te voldoen. Als kantoren eenmaal bezet worden bij het begin van hun bestaan is de kans dat zij leegstaan ook in tijden van laagconjunctuur blijkbaar klein. De gebouwen uit de periode kwamen gedeeltelijk net te laat op de markt. Een aanzienlijk deel stond per leeg. In nog sterkere mate geldt dat voor de gebouwen uit de periode Opmerkelijk zijn de grote verschillen tussen de stadsgewesten (geselecteerd zijn hier de vier grote stadsgewesten en de stadsgewesten met de voorbeeldsteden Zwolle, Eindhoven en Arnhem.. Ten eerste valt op dat het aanbodpercentage in Amsterdam veel hoger was dan in de andere grote steden. Nog opvallender echter zijn de zeer sterke verschillen tussen stadsgewesten in aanbodpercentage per periode waarin de kantoren in aanbouw zijn genomen. Voor Amsterdam en 10

15 Figuur 2.5 Aanbodpercentage % 15.2 of meer 11.0 tot tot tot tot tot tot tot 1.2 Geen kantoren a b c

16 Figuur 2.6 Aanbodpercentage 1 januari 2006 naar ouderdom gebouwen % 33.6 of meer 20.2 tot tot tot tot tot tot tot 2.0 Geen kantoren a. Gebouwd voor 1988 b. Gebouwd in periode a. Gebouwd in periode

17 Utrecht zijn die verschillen veel groter dan voor Rotterdam en Den Haag en voor Arnhem veel groter dan voor Zwolle en Eindhoven. Zo geldt voor de in in aanbouw genomen kantoren in de stadsgewesten Utrecht en Amsterdam dat het aanbodpercentage in 2006 lager is dan in de stadsgewesten Rotterdam en Den Haag. Eind jaren negentig draaide de kantorenmarkt in de Noordvleugel van de Randstad op volle toeren en de kantoren die toen in gebruik zijn genomen stonden ook in 2006 (na een periode van laagconjunctuur) blijkbaar niet leeg. Daarentegen is het aanbodpercentage van de in de periode in aanbouw genomen kantoren in de stadsgewesten in de Noordvleugel veel hoger dan in de stadsgewesten in de Zuidvleugel. De Noordvleugel blijkt veel conjunctuurgevoeliger te zijn geweest in die periode en er is daar, met name in stadsgewest Amsterdam, te lang doorgegaan met de bouw van kantoren. Tabel 2.1 Aanbodpercentage per 1 januari 2006 in stadsgewesten van grote steden en voorbeeldsteden naar periode bouw Aanbodpercentage naar periode waarin kantoorgebouw in aanbouw genomen Stadsgewest voor Totaal Utrecht Amsterdam Den Haag Rotterdam Zwolle Arnhem Eindhoven Nederland Aandeel nieuwe kantoorgebouwen, kaartbeelden Naast de ontwikkeling van de voorraad kantoren en het aanbodpercentage levert ook het aandeel van nieuwe kantoorgebouwen in de totale kantorenvoorraad een indicatie hoe de kantorenmarkt zich ontwikkelt. In figuur 2.7 is het aandeel van de kantoorgebouwen weergegeven dat na 1988 is gebouwd. Uit het achtergrondmateriaal blijkt dat, bij een onderverdeling naar 25 stadsgewesten en 15 landelijke gebieden (zie bijlage I), stadsgewest Amersfoort de jongste kantorenvoorraad heeft. Maar liefst 64% van de kantoren is gebouwd na Ook een hoog aandeel van jonge kantoorgebouwen kennen het landelijk gebied Rivierengebied (59%), stadsgewest Apeldoorn/Deventer (56%), stadsgewest Zwolle (56%), stadsgewest Sittard-Geleen (55%) en landelijk gebied Gelderse Vallei (53%). Met uitzondering van Sittard-Geleen gaat het hierbij om nationaal centraal gelegen gebieden in het midden en oosten van Nederland. Aan de andere kant van het spectrum staat het landelijk gebied in de provincie Groningen met slechts 20% jonge kantoorgebouwen (op een toch al kleine totale voorraad), gevolgd door stadsgewest Velsen (26%), stadsgewest Heerlen (26%), landelijk gebied Kop van Noord-Holland (27%), landelijk gebied Overijssel (29%), landelijk gebied Bollenstreek (31%) en landelijk gebied Noordoost Brabant (33%). Van de vier grootstedelijke agglomeraties kent Amsterdam de jongste kantorenvoorraad (47% is na 1988 gebouwd), gevolgd door Utrecht (44%), Rotterdam (38%) en Den Haag (37%). Overigens worden niet alle delen van het stadsgewest Amsterdam gekenmerkt door een jonge kantorenvoorraad. Illustratief is figuur 2.8, waarin de ontwikkeling van de kantorenvoorraad in de periode is weergegeven. Terwijl langs het westelijk en zuidelijk deel van de ringweg de ene na de andere kantoorlocatie verscheen, is als gevolg van onttrekkingen aan de voorraad van kantoren en een daarbij achterblijvende (of zelfs ontbrekende) nieuwbouw van kantoren de 13

18 kantorenvoorraad in andere delen van Amsterdam juist afgenomen. Dat geldt onder andere voor een groot deel van het centrum. Figuur 2.7 Aandeel gebouwen gebouwd na of meer 60.3 tot tot tot tot tot tot tot 16.7 Geen kantoren Ontwikkelingen naar gebiedstypen In figuur 2.9 staat de ontwikkeling van de verhuurde kantoorruimte. Om te corrigeren voor de omvang van de gebieden is dat uitgedrukt per inwoner van 15 tot 65 jaar. Conform de verwachting heeft landsdeel west de meeste verhuurde kantoorruimte. Het landsdeel noord blijft niet ver achter bij zuid en oost, maar de achterstand is wel opgelopen sinds In oost is de groei wat hoger geweest dan in zuid. Duidelijk is ook dat de Randstad een veel belangrijker kantorenfunctie kent dan de Intermediaire Zone en de nationale periferie. En naarmate een gemeente groter is zal gemiddeld genomen de hoeveelheid kantoorruimte per inwoner van 15 tot 65 jaar toenemen. Ook blijkt dat, ondanks dat in sommige suburbs (met name in de Randstad) veel kantoren staan, in het algemeen kantoren vooral in de kernsteden van stadsgewesten zijn gevestigd. 14

19 Figuur 2.8 Ontwikkeling voorraad kantoren per km² landoppervlak, Amsterdam plus zuidrand m² bvo per km² of meer tot tot tot tot 5000 Verandering = 0 Afname Geen kantoren Buiten gebied Schiphol Figuur 2.9 Voorraad verhuurde kantoorruimte per 1000 inw jaar, Landsdelen Kern-periferie Noord Oost West Zuid randstad intermediair periferie Grootteklasse Positie stadsgewest < > kernsteden suburbs buiten SG 15

20 Om de relatieve ontwikkeling tussen gebiedstypen beter te kunnen vergelijken is in figuur 2.10 de index ten opzichte van 1990 is 100 weergegeven. Een score hoger dan 100 houdt in dat het aandeel hoger is dan in het basisjaar En een stijgende lijn houdt in dat het aandeel in het nationaal totaal toeneemt. Ter informatie is de ontwikkeling van het verhuurd vloeroppervlak ook weergegeven als index ten opzichte van 1990 = 100 (zie figuur 2.11). Daaruit blijkt dat ook in de gebiedstypen die de laatste jaren hun aandeel in het nationaal totaal zagen toenemen, de groei lager was dan in de jaren negentig (toen de nationale kantorenmarkt zich veel gunstiger ontwikkelde). Figuur 2.10 Aandeel voorraad verhuurde kantoorruimte in nationaal totaal, 1990=100, Landsdelen 115 Kern-periferie Noord Oost West Zuid randstad intermediair periferie 115 Grootteklasse 115 Positie stadsgewest < > kernsteden suburbs buiten SG Hoewel er nog grote verschillen in absoluut belang zijn (zie figuur 2.9) blijkt dat het verhuurde kantooroppervlak in landsdeel oost sterk is toegenomen. West heeft het meest te lijden gehad onder de crisis op de kantorenmarkt. Sinds 2001 is het aandeel in het nationaal totaal afgenomen, ten faveure van oost en zuid. Die landsdelen hadden uiteraard ook last van de matige ontwikkelingen op de kantorenmarkt, maar niet in de mate waarin de Randstad de gevolgen ondervond. Dit patroon zien we in grote lijnen ook terug bij de onderverdeling naar kernperiferie. De Randstad (een groot deel van west) verloor sinds 2001 terrein aan de intermediaire zone (voor een flink deel overeenkomend met de landsdelen zuid en oost). Onderscheiden naar grootteklassen van gemeenten was het verlies in aandeel van de grote steden (meer dan inwoners) duidelijk. De grootste winnaars waren de wat grotere middelgrote steden ( inwoners) en de kleine gemeenten (minder dan inwoners). Bij die kleine gemeenten was overigens sprake van groei vanaf een zeer lage basis. De kernsteden verloren 16

21 enigszins terrein aan de suburbs en aan gemeenten buiten de stadsgewesten. Van een grootscheepse suburbanisatie van kantoren is echter geen sprake geweest. In de teruglopende kantorenmarkt van laatste jaren wisten de kernsteden hun aandeel zelfs vrijwel te handhaven (daarvan is sprake bij een horizontaal lopende lijn). Figuur 2.11 Ontwikkeling verhuurd vloeroppervlak per gebiedstype, (1990 = 100) 180 Landsdelen 180 Kern-Periferie Noord Oost West Zuid Randstad Intermediair Periferie 180 Grootteklasse gemeenten 180 Positie stadsgewest < > Kernsteden Suburbs buiten SG 17

22 De jaarlijkse verandering in de voorraad verhuurde kantoorruimte (uitgedrukt per duizend inwoners van 15 tot 65 jaar) staat in figuur Uit figuur 2.2 bleek dat 2000 het topjaar was wat betreft de toename van verhuurde kantoorruimte, terwijl slechts twee jaar later een duidelijke afname van de verhuurde kantoorruimte werd gerealiseerd. De omslag was vooral duidelijk in landsdeel west, de Randstad, in de grootste gemeenten en in de kernsteden. In de periode lag de toename van de hoeveelheid verhuurd kantooroppervlak in de intermediaire zone steeds boven de ontwikkeling in de Randstad, terwijl daar in de periode nooit sprake van was. Figuur Verandering voorraad verhuurde kantoorruimte per 1000 inw jaar, Landsdelen Kern-periferie Noord Oost West Zuid randstad intermediair periferie 600 Grootteklasse 600 Positie stadsgewest < > kernsteden suburbs buiten SG 18

23 De nieuwbouw laat sinds de eeuwwisseling een ander beeld zien (zie figuur 2.13). Met name de laatste jaren is een aanzienlijk deel van de nieuwbouw namelijk niet verhuurd. Van een abrupte omslag tussen 2000 en 2002 is dan ook geen sprake. De op- en neergang van de nieuwbouw is veel geleidelijker dan van de hoeveelheid verhuurd kantoorvloeroppervlak. Dat geldt ook voor de verschillende onderscheiden gebiedstypen. Desalniettemin vallen sommige ontwikkelingen op. Zo lijkt de intermediaire zone conjunctuurgevoeliger te zijn dan de nationale periferie. En dat geldt ook voor suburbane gebieden vergeleken met plaatsen buiten stadsgewesten. Figuur 2.13 Nieuwbouw kantoorruimte per 1000 inw jaar, Landsdelen Kern-periferie Noord Oost West Zuid randstad intermediair periferie 500 Grootteklasse 500 Positie stadsgewest < > kernsteden suburbs buiten SG De ontwikkeling van het aanbodpercentage geeft een goed indicatie in hoeverre de totale voorraad kantoorruimte uit de pas loopt met de verhuurde voorraad (zie figuur 2.14). Dat kan overigens zowel samenhangen met ontwikkelingen aan de vraagkant als met ontwikkelingen aan de aanbodkant. Een oplopend aanbodpercentage kan samenhangen met een teruglopende vraag of met een (te) sterk oplopende toevoeging aan de voorraad als gevolg van nieuwbouw. Uit de figuur blijkt dat landsdeel west en de Randstad eigenlijk gedurende vrijwel de gehele periode hadden te kampen met een hoger aanbodpercentage dan andere gebieden. De periode vormt daarop een tijdelijke uitzondering. Deze gebieden zijn sterk conjunctuurgevoelig. In tijden van een florerende nationale kantorenmarkt loopt het aanbodpercentage er sneller terug dan elders in Nederland, maar in tijden van magere ontwikkelingen op de nationale kantorenmarkt loopt het aanbodpercentage er relatief sterk toe. Naar grootteklassen onderscheiden is het aanbodpercentage de laatste jaren in alle grootteklassen sterk toegenomen. In de categorie 19

24 inwoners was daar nog het minst sprake van. Opvallende is dat de hoogste aanbodpercentages niet in de kernsteden, maar in de suburbs worden gerealiseerd. Bovendien liep het aanbod daar de laatste jaren wat sterker op dan in de kernsteden. Buiten de stadsgewesten is het aanbodpercentage gedurende de gehele periode lager geweest dan in de stadsgewesten. Het gaat daarbij in absolute zin overigens wel om een kleine hoeveelheid kantoorruimte. Figuur 2.14 Aanbodpercentage, Landsdelen Kern-periferie Noord Oost West Zuid randstad intermediair periferie 14 Grootteklasse 14 Positie stadsgewest < > kernsteden suburbs buiten SG Duidelijk is dat juist de gebiedstypen die bij uitstek bekend staan als concentratiepunten van kantoren ook de hoogste aanbodpercentages kennen en het meest conjunctuurgevoelig zijn, namelijk het landsdeel west, de Randstad, de grote steden, de stadsgewesten. De enige uitzondering hierop vormt het feit dat de suburbs conjunctuurgevoeliger zijn dan de kernsteden 1. Dat hangt waarschijnlijk samen met het feit dat in gebieden waarvan bekend is dat zij een belangrijke kantorenfunctie vervullen eerder op risico wordt gebouwd. Bij een terugvallende markt lopen de aanbodpercentages dan snel op omdat te lang is doorgegaan met bouwen op risico, maar bij een aantrekkende markt wordt geprofiteerd van het feit dat er veel meer aanbod aan kantoorruimte direct beschikbaar is dan in gebieden waar pas gebouwd wanneer er zekere vraag is (de gemiddelde tijd van plan tot realisatie van kantoren bedraagt drie jaar). De 1 Dat hangt overigens mede samen met het feit dat suburbs met een belangrijke kantorenfunctie veelal in de Randstad liggen (vooral rond de vier grote steden), waar de aanbodpercentages gemiddeld hoger zijn en de conjunctuurgevoeligheid hoger is. 20

25 samenstelling van de bedrijvigheid is een tweede factor die van belang is. In regio s waar de samenstelling van de kantoorhoudende bedrijvigheid veel conjunctuurgevoeliger is dan in regio s waar dat niet zo is, zal de kantorenmarkt sterkere bewegingen van op- en neergang kennen (vergelijk bijvoorbeeld de sterk conjunctuurgevoelige kantoorbedrijvigheid in de regio Amsterdam, bijvoorbeeld ICT, met de veel minder conjunctuurgevoelige kantoorbedrijvigheid in de regio Den Haag, met name openbaar bestuur). De dynamiek van de totale kantorenvoorraad (verhuurd plus aanbod) is weergegeven in figuur Rechts staat de omvang van de totale kantorenvoorraad in absolute zin, voor 1990 en Links staat de nieuwbouw als percentage van de voorraad in de laatste twee vijfjaarsperioden. In tabel 2.2 zijn tevens de exacte absolute aantallen vierkante meters nieuwbouw en het aandeel in het nationaal totaal per gebiedstype weergegeven. Tevens staat in de tabel het aandeel in de totale kantorenvoorraad op dit moment en tien jaar geleden. Figuur 2.15 Landsdeel Noord Oost Voorraad en nieuwbouw per gebiedstype Nieuwbouw als % van voorraad kantoren Kantorenvoorraad, mln m² bvo West Zuid Randstad Kern-periferie Intermediair Periferie < Grootteklasse gemeente > Kernsteden Positie stadsgewest Suburbs Overig

26 Tabel 2.2 Nieuwbouw van kantoorruimte naar gebiedstypen, Nieuwbouw Totale voorraad m² bvo * 1000, per jaar aandeel in Ned. aandeel in Ned Nederland % 100.0% 100.0% 100.0% Noord % 3.9% 5.7% 5.7% Oost % 15.5% 11.8% 12.4% West % 62.6% 67.1% 66.4% Zuid % 17.9% 15.5% 15.6% Randstad % 60.5% 64.4% 63.5% Intermediair % 26.4% 21.5% 22.5% Periferie % 13.1% 14.1% 14.0% < % 4.4% 4.4% 4.6% % 13.5% 12.7% 13.0% % 15.3% 19.6% 19.7% % 30.2% 24.7% 25.7% > % 36.6% 38.7% 37.1% Kernsteden % 65.5% 67.2% 65.9% Suburbs % 24.3% 22.0% 23.0% Overig % 10.2% 10.8% 11.2% Duidelijk is dat in absolute zin de kantorenmarkt duidelijk het grootst is in het landsdeel west, in de Randstad en in de kernsteden en dat de omvang van de kantorenvoorraad oploopt met de omvang van de gemeente 2. Wat de ontwikkeling van de nieuwbouw als percentage van de voorraad betreft is duidelijk dat deze in alle onderscheiden gebiedstypen in de periode is teruggelopen ten opzichte van de periode Van de landsdelen ontwikkelt de kantorenvoorraad zich het sterkst in landsdeel oost (Gelderland en Overijssel, dus nog exclusief de snel groeiende provincie Flevoland, die bij landsdeel west is gevoegd). De nieuwbouw is het sterkst teruggevallen in landsdeel noord. In de intermediaire zone ontwikkelde de voorraad zich sterker dan in de Randstad en de periferie. (In de periferie was overigens sprake van groei vanaf een veel lagere basis dan in de Randstad.) In de periode bleef de groei van de kantorenvoorraad in de grote steden (meer dan inwoners) achter bij de andere grootteklassen. De nieuwbouw viel in de grote steden echter het minst sterk terug in de periode Dat ging overigens wel gepaard met een relatief sterke groei van het aanbodpercentage (zie figuur 2.14). In de suburbs groeide de kantorenvoorraad sterker dan in de kernsteden. De verschillen waren echter in de periode veel kleiner dan in de periode Dat hangt mogelijk samen met het feit dat in periodes waarin de kantorenmarkt zeer sterk groeit binnen de kernsteden niet altijd de mogelijkheden aanwezig zijn om snel kantoren bij te bouwen. Men wijkt dan uit naar de suburbs. Op het moment dat de kantorenmarkt terugvalt, is de noodzaak om uit te wijken naar de suburbs minder groot. Volgens deze redenering is er sprake 2 Dit patroon blijft bestaan wanneer gecorrigeerd wordt voor de omvang, bijvoorbeeld door de kantoorruimte te delen door het aantal inwoners van 15 tot 65 jaar. In figuur 2.9 is dat gedaan voor de verhuurde kantoorruimte. De totale kantoorruimte komt nog wat hoger uit, omdat daar ook het aanbod bijgeteld wordt. 22

27 van een harde kern van kantoorontwikkeling in de kernsteden en bewegen de suburbs in sterke mate mee met de conjunctuur, als ventiel voor de kernsteden (zie ook figuur 2.10). Als laatste indicator voor de dynamiek op de kantorenmarkt is het aandeel van de kantoren dat is gebouwd na 1988 bepaald (zie figuur 2.16). Daarbij is een onderscheid gemaakt tussen kantoren die in 2006 verhuurd waren en kantoren die in 2006 niet verhuurd waren (aanbod). Steeds was het aandeel van het aanbod hoger dan van de verhuurde voorraad. Dat duidt erop dat oude kantoren gemiddeld vaker verhuurd zijn dan jonge kantoren. Eerder, in figuur 2.6 en tabel 2.1, werd overigens al duidelijk dat het vooral de meest recent gebouwde kantoren zijn die een hoog aanbodpercentage kennen, doordat zij op de markt kwamen op het moment dat de kantorenmarkt inzakte. De patronen die ook elders al werden gesignaleerd komen ook naar voren bij deze indicator: relatief veel jonge kantoren in landsdeel oost, veel jonge kantoren in de intermediaire zone en veel jonge kantoren in de suburbs. Bij het onderscheid naar grootteklassen blijkt dat het aandeel jonge kantoren het hoogst is in de kleinste gemeenten (minder dan inwoners) en in de grotere middelgrote steden ( tot inwoners). Figuur 2.16 Aandeel kantoren dat gebouwd is na 1988 in totaal aantal kantoren Landsdelen Noord Oost West Zuid Kernperiferie randstad intermed_zone periferie Grootteklasse < > Positie stadsgewest kernsteden suburbs overig 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% aanbod 2006 Verhuurd

28 2.3 Ontwikkelingen voorbeeldsteden en grote stadsgewesten In de vorige paragraaf is een beeld geschetst van ontwikkelingen op de kantorenmarkt voor gebiedstypen. In deze paragraaf wordt specifiek ingegaan op ontwikkelingen in de vijf voorbeeldsteden en op de tien stadsgewesten met de grootste kantorenvoorraad in Nederland, waarvan er vijf in de Randstad en vijf buiten de Randstad liggen. Gezien de grote hoeveelheid specifieke informatie zal de bespreking van de resultaten slechts op hoofdlijnen plaatsvinden. Gewenste specifieke informatie per voorbeeldstad of stadsgewest kan aan de figuren 2.17 tot en met 2.21 worden ontleend. In alle voorbeeldsteden en stadsgewesten is de hoeveelheid verhuurde kantoorruimte toegenomen sinds 1990 (zie figuur 2.17). De belangrijkste kantorenfunctie hebben de steden Den Haag en Utrecht en van de stadsgewesten in de Randstad ook Den Haag en Utrecht, terwijl Rotterdam duidelijk achterblijft. Van de stadsgewesten buiten de Randstad heeft s-hertogenbosch duidelijk het hoogste aantal vierkante meters kantoorruimte per duizend inwoners van 15 tot 65 jaar. Wat de ontwikkeling van het aandeel in het nationaal totaal in de tijd betreft (zie figuur 2.18) valt vooral de zeer sterke groei van Zwolle op. Den Haag en Arnhem verliezen enigszins terrein. Bij de stadsgewesten in de Randstad springt vooral de zeer sterke groei in stadsgewest Amersfoort op. Utrecht en Amsterdam wisten hun aandeel te handhaven, terwijl Den Haag en Rotterdam wat terugvielen. Buiten de Randstad viel vooral de groei in Apeldoorn/Deventer op (en in iets mindere mate stadsgewest s-hertogenbosch). Stadsgewest Arnhem bleef achter bij de andere stadsgewesten buiten de Randstad. Voor de jaarlijkse ontwikkeling van de voorraad verhuurde kantoorruimte en de nieuwbouw zijn de ontwikkelingen minder duidelijk herkenbaar (zie figuur 2.19). Een stad als Utrecht bijvoorbeeld kende in 2000 de sterkste groei van de verhuurde voorraad kantoorruimte, in 2002 de laagste (zelfs negatieve) en in 2005 weer de hoogste. Dergelijke grillige patronen zijn ook voor andere voorbeeldsteden zichtbaar. Hetzelfde geldt voor de stadsgewesten. Om de ontwikkelingen op de kantorenmarkt goed te beoordelen moet in ieder geval over een wat langere periode worden gekeken. Een dergelijke conclusie geldt ook voor de nieuwbouw van kantoren, hoewel de grilligheid van de patronen daarvoor iets minder groot is (zie figuur 2.20). Zo is het bijvoorbeeld duidelijk dat Zwolle de laatste jaren steeds vrij goed scoort en dat de kantoorontwikkeling in Eindhoven zich gedurende de periode zeer voorspoedig heeft ontwikkeld, om daarna weer vrij sterk terug te vallen. Wat de stadsgewesten in de Randstad betreft valt de omvangrijke nieuwbouw aan kantoorruimte in Amersfoort gedurende vrijwel de gehele periode op. Wat ook opvalt is dat stadsgewest Rotterdam gedurende de gehele periode achterbleef bij de andere drie grootstedelijke stadsgewesten. En het is duidelijk dat de kantorenmarkt in stadsgewest Amsterdam in hoge mate conjunctuurgevoelig is, vergeleken met de andere drie grootstedelijke stadsgewesten. Buiten de Randstad vallen de al eerder geconstateerde goede prestaties van stadsgewest s-hertogenbosch op en de weinig conjunctuurgevoelige, maar ook de niet erg hoge ontwikkeling van de nieuwbouw in stadsgewest Groningen. Het aanbodpercentage was in de eerste helft van de jaren negentig van de vijf voorbeeldsteden nog het laagst in Arnhem, maar is daar de laatste jaren juist het hoogst (zie figuur 2.21). Ook geldt dat in Den Haag het aanbodpercentage de laatste jaren relatief weinig is toegenomen. De fluctuaties in de tijd zijn voor die stad klein geweest. Bij de stadsgewesten in de Randstad valt vooral de zeer sterke toename van het aanbodpercentage in stadsgewest Amsterdam op. Ook in de stadsgewesten Utrecht en Amersfoort nam het aanbodpercentage na de eeuwwisseling binnen enkele jaren zeer sterk toe. Buiten de Randstad is vooral in stadsgewest Arnhem de laatste jaren het aanbodpercentage sterk toegenomen. En in stadsgewest Groningen is het aanbod vanaf een zeer laag niveau in 2001 de laatste jaren ook sterk toegenomen. 24

29 Figuur 2.17 Voorraad verhuurde kantoorruimte per 1000 inw jaar, Figuur 2.18 Aandeel voorraad verhuurde kantoorruimte in nationaal totaal, '90=100, '90-' Figuur 2.19 Verandering voorraad verhuurde kantoorruimte per 1000 inw jr, '90-' Figuur 2.20 Nieuwbouw kantoorruimte per 1000 inw jaar, Figuur 2.21 Aanbodpercentage,

30 De dynamiek van de totale kantorenvoorraad (verhuurd plus aanbod) is voor de voorbeeldsteden en tien grote stadsgewesten weergegeven in figuur Rechts staat de omvang van de totale kantorenvoorraad in absolute zin, voor 1990 en Links staat de nieuwbouw als percentage van de voorraad in de laatste twee vijfjaarsperioden. In tabel 2.3 zijn de absolute aantallen vierkante meters nieuwbouw en het aandeel in het nationaal totaal per gebiedstype weergegeven. Tevens staat in de tabel het aandeel in de totale kantorenvoorraad op dit moment en tien jaar geleden. Figuur 2.22 Voorraad en nieuwbouw voorbeeldsteden en stadsgewesten Nieuwbouw als % van voorraad kantoren Kantorenvoorraad, mln m² bvo 5 steden Zwolle Arnhem Utrecht Den Haag Eindhoven 5 SG Randstad Utrecht Amsterdam Den Haag Rotterdam Amersfoort Groningen Apeldoorn 5 SG buiten Randstad Arnhem Den Bosch Eindhoven Uit de figuur en de tabel wordt duidelijk dat de kantorenvoorraad in Zwolle zeer sterk is gegroeid. In steden als Arnhem en Den Haag is daar minder sprake van geweest. Opvallend is dat in de stad Utrecht, in tegenstelling tot alle andere voorbeeldsteden en stadsgewesten, de nieuwbouw in de periode hoger was dan in de periode Dat de nieuwbouw eind jaren negentig vrij laag was in Utrecht vormt mede een verklaring voor het uitzonderlijk lage aanbodpercentage in die stad rond de eeuwwisseling (zie figuur 2.20). Het aanbod was toen niet voldoende om aan de sterk groeiende vraag te voldoen. Op die wijze kan ook de vrij gematigde groei van het aanbodpercentage in Den Haag gedurende de laatste jaren worden verklaard. Dat is mede te danken aan de geringe nieuwbouw van kantoren. De sterk teruglopende vraag resulteerde daardoor in veel mindere mate in een hoog aanbodpercentage dan het geval zou zijn geweest indien er in die periode wel veel kantoren in aanbouw zouden zijn genomen. In alle stadsgewesten is de nieuwbouw in de periode teruggelopen ten opzichte van de periode In de Randstad was de nieuwbouw in de stadsgewesten in de Noordvleugel (Amsterdam, Utrecht en vooral Amersfoort) hoger dan in de Zuidvleugel (Den Haag en Rotterdam). In stadsgewest Amersfoort liep de nieuwbouw overigens wel sterk terug. Buiten de 26